Mở kênh tài chính nào cho
bất động sản?
Cần xem xét xử lý đồng bộ các chính sách tài chính, tiền tệ. Khi đã tiến hành
các biện pháp thắt chặt tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất
động sản thì phải có những giải pháp thay thế kênh cung cấp tài chính cho thị
trường bất động sản.
Tiến sĩ Trần Kim Chung – Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đã đưa ra
kiến nghị này tại Hội thảo Chính sách Tài chính cho thị trường bất động sản do
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Mạng các sàn giao dịch Bất động sản Việt
Nam Khu vực miền Bắc phối hợp tổ chức.
Theo Tiến sĩ Trần Kim Chung, việc các tổ chức tiết kiệm tương hỗ nước ngoài vào
Việt Nam tham gia tìm hiểu và xúc tiến chuyển giao mô hình quỹ tiết kiệm tương
hỗ bất động sản cần được nhanh chóng triển khai. Trước mắt, khi chưa có những
văn bản pháp luật quy định vấn đề này, Chính phủ và các cơ quan hữu quan cần có
những động thái cho phép tiến hành thí điểm.
Tiến sĩ Trần Kim Chung cũng kiến nghị, triển khai mạnh mẽ Quỹ tiết kiệm nhà ở
mà Bộ Xây dựng đang tiến hành. Việc này không chỉ đơn thuần là kênh giải quyết
tài chính nhà ở cho đối tượng xã hội có nhà mà còn là một kênh thu hút và cung
ứng vốn đầu tư cho thị trường bất động sản.
Theo Tiến sĩ Trần Kim Chung, cần khai thông các nguồn vốn trong dân và một
trong những nguồn vốn có thể dễ huy động nếu có kênh dẫn là nguồn tiền kinh
doanh vàng miếng. Cần có ngay những chính sách cần thiết để tạo kênh dẫn nguồn
tiền này sang thị trường bất động sản. Nếu nguồn này được huy động và khơi dậy,
thị trường bất động sản có một nguồn tài chính thay thế đáng kể.
Theo Tiến sĩ Trần Kim Chung cũng đề xuất, tăng cường các công cụ kích thích thu
hút nguồn đầu tư nước ngoài thông qua việc bán các doanh nghiệp Việt Nam.
Không loại trừ việc giảm giá các doanh nghiệp trong nước để thu hút các nhà đầu
tư chiến lược mua lại một phần cổ phiếu các công ty đã cổ phần hoá. Đồng thời,
tăng cường các biện pháp thu hút đầu tư nước ngoài và kiều hối bằng việc tăng
cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công.
Theo Bộ Xây dựng, để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và
bền vững, không để thị trường BĐS trở thành nhân tố tác động gây lạm phát cao,
tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và ảnh hưởng đến mục
tiêu phát triển kinh tế, bộ Xây dựng đề nghị NHNN nghiên cứu và có hướng dẫn
các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng giảm tỷ trọng một số khoản mục như:
vay xây dựng khu đô thị; vay xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê; vay xây dựng
để chuyển nhượng trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; vay xây dựng, sửa chữa,
mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng,
khởi công dự án mới.
Đối với một số khoản mục cần phải tăng tỷ trọng cho vay, như: vay xây dựng cơ sở
hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ sản xuất kinh doanh, vay mua nhà để ở. Một số
khoản mục có thể giữ nguyên tỷ trọng, như: vay xây dựng - kinh doanh trung tâm
thương mại, chợ, cửa hàng; vay xây dựng, sửa chữa nhà để ở hoặc đối với các dự
án dở dang cần vốn để tiếp tục hoàn thành sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, cho biết, Bộ đang đề nghị, xem xét
các điều kiện để tiếp tục cho vay đối với một số ngành, một số đối tượng và dự án
thuộc lĩnh vực BĐS.
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, nên có sự phân định các ngành và lĩnh
vực thuộc BĐS để thấy rằng lĩnh vực này không hoàn toàn là phi sản xuất và việc
siết lại cho vay toàn bộ là chưa hợp lý. Ví dụ, việc cho vay để phát triển các khu
công nghiệp, để tạo lập nhà xưởng, lắp đặt máy móc thiết bị đang rất cần được
khuyến khích. Cho vay để xây dựng cơ quan, văn phòng, chợ búa, trung tâm
thương mại hay cho vay cá nhân để xây dựng và sửa chữa nhà ở... cũng rất cần
thiết để phục vụ đời sống và an sinh xã hội.
Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, xây dựng và BĐS cũng là nơi tiêu thụ, là đầu
ra của các ngành công nghiệp, sản xuất vật liệu như xi măng, sắt thép, gạch ngói,
thiết bị sứ vệ sinh... Đây lại đang là lĩnh vực được khuyến khích với nhiều kỳ vọng
tăng trưởng, nhưng có thể cũng sẽ bị đình trệ nếu thiếu đầu ra. Kéo theo đó là tác
động tới ngành giao thông vận tải, khi thị trường vật liệu thiếu nhu cầu chuyên
chở. Đó là chưa kể vấn đề dư thừa lao động, thiếu việc làm...
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, "nếu coi thị trường BĐS là lĩnh vực phi
sản xuất và ngừng cho vay toàn bộ hoạt động của lĩnh vực này một cách không
chọn lọc và thiếu linh hoạt, sẽ gây nhiều tổn thất cho DN, thiệt hại cho các ngành
sản xuất trực tiếp và bất ổn cho hệ thống tài chính ngân hàng", đồng thời kiến nghị
"các cơ quan chức năng xem xét các điều kiện để tiếp tục cho vay đối với một số
ngành, một số đối tượng và dự án trong lĩnh vực BĐS".
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho hay, trong bối cảnh hiện nay, vốn tự có của các
doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này không nhiều, phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vay
ngân hàng, dự án thì phải xây xong móng mới được huy động tài chính. Nhiều
công trình, nhiều dự án đã hoàn thành 70 đến 80%, bỗng bị ngừng cho vay, dẫn tới
chậm tiến độ và ảnh hưởng tới tính thanh khoản. Hàng hóa phải dừng lại ở dạng
bán thành phẩm, không giao được cho khách hàng. Nếu không tiếp tục được nhồi
vốn, mọi thứ sẽ lửng lơ, dự án không được hoàn thiện và không có sản phẩm để
bán, để thu hồi vốn, trong khi nợ cũ thì vẫn tồn đọng... Từ đó, các ngân hàng có thể
giảm dư nợ cho vay kể từ nay trở đi, song cũng đồng nghĩa với việc tăng tỷ lệ nợ
xấu, nợ khó đòi đối với các khoản vay từ nay trở về trước.
Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 1/3/2011 của Chính phủ chuyển mục tiêu từ tập trung
tăng trưởng sang kiểm soát lạm phát. Trong đó, có một điểm quan trọng là ưu tiên
vốn tín dụng cho phát triển sản xuất - kinh doanh, giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn
tín dụng của khu vực phi sản xuất như bất động sản và chứng khoán. Chỉ tiêu được
đưa ra là, các ngân hàng phải giảm vốn cho vay với bất động sản và chứng khoán
bằng việc siết giảm tỷ trọng dư nợ cho vay với lĩnh vực này xuống dưới 22% trước
ngày 30/6/2011 và xuống mức 16% trước ngày 31/12/2011.
Bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi thời gian đầu tư dài (3-10 năm) và nguồn vốn lớn.
Vì vậy, dòng tiền dành cho bất động sản đang bị co hẹp, tác động rất lớn đến tính
thanh khoản của thị trường. Nhà đầu tư đang gặp nhiều khó khăn trong triển khai
các dự án, những đồng vốn đã bỏ vào bất động sản thời gian qua chưa kịp tạo ra lợi
nhuận, đã phải chịu sức ép của lãi suất và chính sách. Các chủ đầu tư dự án và cả
nhà đầu tư thứ cấp đã buộc phải bán tháo sản phẩm để cắt lỗ.