Mở kênh tài chính nào cho
bất động sản?
Cần xem xét xử lý đồng bộ các chính sách tài chính, tiền tệ. Khi đã tiến hành
các biện pháp thắt chặt tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất
động sản thì phải có những giải pháp thay thế kênh cung cấp tài chính cho thị
trường bất động sản.
Tiến sĩ Trần Kim Chung – Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đã đưa ra
kiến nghị này tại Hội thảo Chính sách Tài chính cho thị trường bất động sản do
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Mạng các sàn giao dịch Bất động sản Việt
Nam Khu vực miền Bắc phối hợp tổ chức.
Theo Tiến sĩ Trần Kim Chung, việc các tổ chức tiết kiệm tương hỗ nước ngoài vào
Việt Nam tham gia tìm hiểu và xúc tiến chuyển giao mô hình quỹ tiết kiệm tương
hỗ bất động sản cần được nhanh chóng triển khai. Trước mắt, khi chưa có những
văn bản pháp luật quy định vấn đề này, Chính phủ và các cơ quan hữu quan cần có
những động thái cho phép tiến hành thí điểm.
Tiến sĩ Trần Kim Chung cũng kiến nghị, triển khai mạnh mẽ Quỹ tiết kiệm nhà ở
mà Bộ Xây dựng đang tiến hành. Việc này không chỉ đơn thuần là kênh giải quyết
tài chính nhà ở cho đối tượng xã hội có nhà mà còn là một kênh thu hút và cung
ứng vốn đầu tư cho thị trường bất động sản.
Theo Tiến sĩ Trần Kim Chung, cần khai thông các nguồn vốn trong dân và một
trong những nguồn vốn có thể dễ huy động nếu có kênh dẫn là nguồn tiền kinh
doanh vàng miếng. Cần có ngay những chính sách cần thiết để tạo kênh dẫn nguồn
tiền này sang thị trường bất động sản. Nếu nguồn này được huy động và khơi dậy,
thị trường bất động sản có một nguồn tài chính thay thế đáng kể.
Theo Tiến sĩ Trần Kim Chung cũng đề xuất, tăng cường các công cụ kích thích thu
hút nguồn đầu tư nước ngoài thông qua việc bán các doanh nghiệp Việt Nam.
Không loại trừ việc giảm giá các doanh nghiệp trong nước để thu hút các nhà đầu
tư chiến lược mua lại một phần cổ phiếu các công ty đã cổ phần hoá. Đồng thời,
tăng cường các biện pháp thu hút đầu tư nước ngoài và kiều hối bằng việc tăng
cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công.
Theo Bộ Xây dựng, để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và
bền vững, không để thị trường BĐS trở thành nhân tố tác động gây lạm phát cao,
tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và ảnh hưởng đến mục
tiêu phát triển kinh tế, bộ Xây dựng đề nghị NHNN nghiên cứu và có hướng dẫn
các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng giảm tỷ trọng một số khoản mục như:
vay xây dựng khu đô thị; vay xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê; vay xây dựng
để chuyển nhượng trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; vay xây dựng, sửa chữa,
mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng,
khởi công dự án mới.
Đối với một số khoản mục cần phải tăng tỷ trọng cho vay, như: vay xây dựng cơ sở
hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ sản xuất kinh doanh, vay mua nhà để ở. Một số
khoản mục có thể giữ nguyên tỷ trọng, như: vay xây dựng - kinh doanh trung tâm
thương mại, chợ, cửa hàng; vay xây dựng, sửa chữa nhà để ở hoặc đối với các dự
án dở dang cần vốn để tiếp tục hoàn thành sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, cho biết, Bộ đang đề nghị, xem xét
các điều kiện để tiếp tục cho vay đối với một số ngành, một số đối tượng và dự án
thuộc lĩnh vực BĐS.
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, nên có sự phân định các ngành và lĩnh
vực thuộc BĐS để thấy rằng lĩnh vực này không hoàn toàn là phi sản xuất và việc
siết lại cho vay toàn bộ là chưa hợp lý. Ví dụ, việc cho vay để phát triển các khu
công nghiệp, để tạo lập nhà xưởng, lắp đặt máy móc thiết bị đang rất cần được
khuyến khích. Cho vay để xây dựng cơ quan, văn phòng, chợ búa, trung tâm
thương mại hay cho vay cá nhân để xây dựng và sửa chữa nhà ở... cũng rất cần
thiết để phục vụ đời sống và an sinh xã hội.
Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, xây dựng và BĐS cũng là nơi tiêu thụ, là đầu
ra của các ngành công nghiệp, sản xuất vật liệu như xi măng, sắt thép, gạch ngói,
thiết bị sứ vệ sinh... Đây lại đang là lĩnh vực được khuyến khích với nhiều kỳ vọng
tăng trưởng, nhưng có thể cũng sẽ bị đình trệ nếu thiếu đầu ra. Kéo theo đó là tác
động tới ngành giao thông vận tải, khi thị trường vật liệu thiếu nhu cầu chuyên
chở. Đó là chưa kể vấn đề dư thừa lao động, thiếu việc làm...
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, "nếu coi thị trường BĐS là lĩnh vực phi
sản xuất và ngừng cho vay toàn bộ hoạt động của lĩnh vực này một cách không
chọn lọc và thiếu linh hoạt, sẽ gây nhiều tổn thất cho DN, thiệt hại cho các ngành
sản xuất trực tiếp và bất ổn cho hệ thống tài chính ngân hàng", đồng thời kiến nghị
"các cơ quan chức năng xem xét các điều kiện để tiếp tục cho vay đối với một số
ngành, một số đối tượng và dự án trong lĩnh vực BĐS".
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho hay, trong bối cảnh hiện nay, vốn tự có của các
doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này không nhiều, phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vay
ngân hàng, dự án thì phải xây xong móng mới được huy động tài chính. Nhiều
công trình, nhiều dự án đã hoàn thành 70 đến 80%, bỗng bị ngừng cho vay, dẫn tới
chậm tiến độ và ảnh hưởng tới tính thanh khoản. Hàng hóa phải dừng lại ở dạng
bán thành phẩm, không giao được cho khách hàng. Nếu không tiếp tục được nhồi
vốn, mọi thứ sẽ lửng lơ, dự án không được hoàn thiện và không có sản phẩm để
bán, để thu hồi vốn, trong khi nợ cũ thì vẫn tồn đọng... Từ đó, các ngân hàng có thể
giảm dư nợ cho vay kể từ nay trở đi, song cũng đồng nghĩa với việc tăng tỷ lệ nợ
xấu, nợ khó đòi đối với các khoản vay từ nay trở về trước.
Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 1/3/2011 của Chính phủ chuyển mục tiêu từ tập trung
tăng trưởng sang kiểm soát lạm phát. Trong đó, có một điểm quan trọng là ưu tiên
vốn tín dụng cho phát triển sản xuất - kinh doanh, giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn
tín dụng của khu vực phi sản xuất như bất động sản và chứng khoán. Chỉ tiêu được
đưa ra là, các ngân hàng phải giảm vốn cho vay với bất động sản và chứng khoán
bằng việc siết giảm tỷ trọng dư nợ cho vay với lĩnh vực này xuống dưới 22% trước
ngày 30/6/2011 và xuống mức 16% trước ngày 31/12/2011.
Bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi thời gian đầu tư dài (3-10 năm) và nguồn vốn lớn.
Vì vậy, dòng tiền dành cho bất động sản đang bị co hẹp, tác động rất lớn đến tính
thanh khoản của thị trường. Nhà đầu tư đang gặp nhiều khó khăn trong triển khai
các dự án, những đồng vốn đã bỏ vào bất động sản thời gian qua chưa kịp tạo ra lợi
nhuận, đã phải chịu sức ép của lãi suất và chính sách. Các chủ đầu tư dự án và cả
nhà đầu tư thứ cấp đã buộc phải bán tháo sản phẩm để cắt lỗ.
Ngoài những động thái trên, từ đầu năm đến nay, thị trường cũng chứng kiến xu
hướng bán cổ phần, chuyển nhượng dự án để cơ cấu lại nguồn vốn, tránh rủi ro của
chủ đầu tư. Có thể kể các thương vụ điển hình cho xu hướng này như Tổng công ty
FPT chuyển nhượng Tòa nhà 89 - Láng Hạ; CapitaValue Homes mua lại 65% cổ
phần tại Dự án Bình Chánh của Công ty Quốc Cường Sài Gòn; Dự án cao ốc căn
hộ Thủy lợi 4 (quận Bình Thạnh, TP.HCM) chuyển nhượng 6.200 m2 cho Công ty
Đầu tư bất động sản thủy lợi 4A; Công ty VinaLand Limited bán toàn bộ cổ phần
trong dự án phát triển nhà ở tại quận 9 (TP.HCM) cho một tập đoàn lớn tại Việt
Nam với giá trị chuyển nhượng 10,9 triệu USD…
Kinh tế tài chính – Bất động sản : Tư thế “Vỡ Trận”
Published on March 30, 2013 · No Comments
Lần đầu tiên, đại diện Chính phủ đề cập đến cụm từ “vỡ trận”. Tuy nhiên,
cụm từ được đặt trong một tâm thế nỗ lực để các giải pháp duy trì thế trận tài
chính kinh tế – bất động sản (BĐS) vẫn vẹn nguyên phát huy hiệu dụng…
Thị trường BĐS đang cần một gói giải pháp đồng bộ và hiệu quả
Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải khẳng định : “Tất cả các giải pháp
liên quan đến thị trường BĐS đều phải đặt mục tiêu chung là góp phần thực hiện
tốt Nghị quyết 01 và 02 của Chính phủ là bảo đảm kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm
phát. Nếu không nỗ lực thì sẽ “vỡ trận” không ổn định được kinh tế vĩ mô, cũng
không có một thị trường BĐS ổn định và bền vững… Hơn thế, giải pháp phải đồng
bộ vì không thể chỉ một giải pháp mà giải quyết được tất cả các bài toán khó khăn,
cần tăng thanh khoản, thu hút vốn từ xã hội”.
Cứu ai ?
Nghị quyết 01 và Nghị quyết 02 được Thủ tướng ban hành vào ngày 7 tháng 1 năm
2013. Một thời gian khá cận Tết âm lịch. Sau Tết, chưa có thông tư nào từ các bộ,
ban ngành có liên quan triển khai Nghị quyết. Các thị trường nóng ruột. “Nóng
ran” gan ruột nhất có lẽ là các DN BĐS với hàng tồn kho nằm đống và các dự án
đang rắp ranh chia nhỏ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng cho vừa tầm “ưu đãi”
của Nhà nước và túi tiền của người mua. Đối tượng “nóng ruột” thứ hai cũng là
người đang ở diện có thu nhập thấp và chưa có nhà ở, chờ dịp để được vay ngân
hàng với lãi suất 6%/ năm và thực hiện giấc mơ sở hữu nhà. Cả nền kinh tế nóng
ruột vì thực tế vẫn chưa thực hiểu Nghị quyết 02 có phải để nhằm “cứu” thị trường
BĐS. Bởi điều đó còn phụ thuộc cả vào các thông tư triển khai bên dưới…
Phát biểu của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải – Trưởng Ban chỉ đạo Trung ương
về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, nêu rõ : Mục tiêu số 1 là hoàn thiện chính
sách liên quan đến phát triển nhà ở và thị trường BĐS, đồng thời phát huy hơn nữa
vai trò tham mưu của các hiệp hội nghề nghiệp. Theo đó, các phân khúc thị trường
sẽ được cơ cấu lại theo hướng quy hoạch mới, phát triển xây dựng hạ tầng cơ bản
cho người có thu nhập thấp, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo. Việc tập trung gỡ
khó khăn về nguồn vốn, tiến độ cấp vốn, lãi suất tín dụng… cũng theo các chương
trình nhà ở mục tiêu; nhà ở cho người thu nhập thấp theo chiến lược phát triển nhà
ở quốc gia đã đề ra. Như vậy, việc cứu ai, cứu cái gì đã rất rõ ràng : Không có
chuyện cứu các đại gia BĐS mà đây là quyết sách nhằm hướng cơ cấu lại thị
trường – một động thái đương nhiên không nằm ngoài lộ trình tái cấu trúc tổng thể
nền kinh tế.
Đã đến lúc NHNN sớm ban hành các quy định chương trình cho vay thuê mua nhà
ở với lãi suất 6% trong 3 năm.
Trong quyết sách này, cũng có thể nhìn thấy rõ các đối tượng có thể giảm “mất
mát” khi được cơ cấu lại, khá thu hẹp. Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng mặc
dù ban hành muộn sau Nghị quyết 02 gần tròn 2,5 tháng, đã xác định rõ đối tượng
được cơ cấu này. Và theo đó những đại gia nào đang kẹt ở các dự án căn hộ siêu
sang, cao cấp, diện tích lớn, giá thành cao… chắc chắn khó có cơ hội nằm trong
“danh mục” tái cơ cấu. Với sự xác định rõ ràng đó, thị trường chứng khoán đã thể
hiện luôn vai trò phong vũ biểu : Các mã BĐS thuộc DN có dự án nhà ở phân khúc
trung bình, nhà ở xã hội… liên tục có các phiên giao dịch tăng về thanh khoản lẫn
giá trị chuyển nhượng. Một số các mã BĐS được dự báo nằm trong “danh sách”
hưởng lợi như Thủ Đức House, Bình Chánh, Hoàng Anh Gia Lai… được các nhà
đầu tư quan tâm hơn. Còn ngược lại, những đại gia đang nằm trong danh sách bán
hàng cao cấp, không thuộc danh mục được “cứu”, chắc chắn, sẽ phải tự cứu mình
bằng cách hạ giá trị sản phẩm, hoặc tiếp tục gồng lưng ngồi… chờ. Nhưng nếu tiếp
tục chờ chính sách cứu đại gia bán hàng BĐS cao cấp này, e rằng rất khó !
Cứu cách nào ?
Cứu được thị trường BĐS, ở đây, cũng được hiểu là cứu cái nền – động sản của
nền kinh tế, cứu thế “vỡ trận” mà Phó Thủ tướng đã đề cập. Cứu, bằng các thị
trường mục tiêu nơi người dân chiếm đại đa số đang thiếu nhà, thiếu vốn mua nhà
và nhu cầu nhà vẫn rất lớn. Trong khi, cung lại phát triển ở tận đâu đâu, ở các phân
khúc bắt nguồn từ những nhà đầu tư nước ngoài, các người mua nước ngoài, các
khách hàng trả tiền bằng ngoại tệ và có những nhu cầu cao – theo lý giải của Luật
sư Nguyễn Ngọc Bích về căn nguyên lệch cung cầu BĐS tại nước ta.
Nên chăng, đã đến lúc Ngân hàng nhà nước cần nghiên cứu và sớm ban hành các
quy định chương trình cho vay thuê mua nhà ở với lãi suất 6% trong 3 năm theo
như dự thảo mà NHNN vừa đưa ra lấy ý kiến lần đầu. Đồng thời, nghiên cứu phân
tách tỉ lệ tín dụng hoặc hỗ trợ thêm nguồn vốn cho các DN BĐS được vay với lãi
suất khi đáp ứng được các điều kiện theo quy định, hay, sẽ dành trọn gói 30.000 tỉ
đồng cho người mua nhà ? Và quan trọng nhất, tỉ lệ giải ngân cho cả DN và người
dân được vay, cũng cần được công khai, ít nhất là có sự “update” tới các cơ quan
như Ban Chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, để các nhà
hoạch định luôn có tầm nhìn toàn cảnh về thế trận nhằm duy trì ổn định vĩ mô,
trong đó có sự ổn định mục tiêu cho thị trường BĐS. Không còn thời gian để chần
chừ hoặc duy trì sự mờ mịt thông tin trước thế “vỡ trận” này!
