Trực trạng bất động sản VN từ 1986 đến nay

BÀI T P NHÓM:

Ậ

Đ TÀI:

Ề

TH C TR NG TH TR Ạ

Ị ƯỜ

Ự

Ả NG B T Đ NG S N

Ấ Ộ

VI T NAM T 1986 Đ N NAY Ừ

Ế

Ệ

ị

ự

ng Đ i h c Công đoàn Giáo viên: Đinh Th Ng c Mai ọ Nhóm th c hi n: Nhóm 1 ệ L p: TN4T1 ớ Tr ườ ạ ọ

Thành viên nhóm 1:

11. L

1. Tr n Th Đào

12. Nguy n Th Thanh Nga

ng Ngô Tu n Minh ươ ấ ầ ị

2. Nguy n Th Bích Di p ệ

13. Bùi Th Ng c – Nhóm tr

ễ ị ễ ị

3. Nguy n Bá Đi p ệ ễ

ng ọ ị ưở

4. Tr nh Minh Đ c ứ

5. Nguy n Văn Dũng

14. Nguy n Th Khánh Ng c ọ ị

(buithingoc30791@gmail.com) ị

6. Nguy n Ng c Duyên

15. Vũ Th Nguy t ệ ị

ễ ễ

7. Văn Th Hiên

16. Nguy n Th Nhàn ễ

ễ ọ

8. Nguy n Th Xuân Hoài

17. Tr n Th H ng Tâm

ị ị

9. Ph m Minh Khuê

18. Nguy n Th Linh Trang

ễ ị ị ồ ầ

10. Ngô Xuân Linh

ạ ễ ị

ị

ễ TH C TR NG B T Đ NG S N VI T NAM

I

19. Nguy n Th Minh Trang Ệ

Ấ Ộ

Ự

Ạ

Ả

1. Th c tr ng b t đ ng s n Vi t Nam t 1986 – tr c 1993. ấ ộ ự ạ ả ệ ừ ướ

Bèi c¶nh: §æi míi c¬ chÕ qu¶n lý kinh tÕ theo c¬ chÕ nÒn KT hµng hãa nhiÒu

thµnh phÇn, cã sù qu¶n lý cña NN theo ®Þnh híng XHCN

ChÕ ®é qu¶n lý ®Êt ®ai: Giao ®Êt SX æn ®Þnh, l©u dµi cho hé G§, c¸ nh©n.

Ngêi sö dông ®Êt cã 5 quyÒn: chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp

quyÒn sö dông ®Êt (LuËt ®Êt ®ai 1993)

ChÕ ®é qu¶n lý nhµ ë: Xãa bá bao cÊp vÒ nhµ ë (1992), chuyÓn nhµ ë sang KD,

khuyÕn khÝch c¸c TPKT ph¸t triÓn nhµ ë

ThÞ trêng B§S: H×nh thµnh thÞ trêng nhµ ë, ®îc phÐp mua b¸n nhµ g¾n víi

chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.

2. t Nam t ự ấ ộ ệ ả

Vi ấ ộ ả ở ệ

ng nhà và đ t đai đô th đã b t đ u đ t Nam đã có c hình Th c tr ng b t đ ng s n Vi Vào nh ng năm đ u c a th p niên 90, th tr ầ ủ ớ nhi u thay đ i, bi n đ ng l n. Th tr ế ậ ị ườ ạ ữ ổ 1993 - 1996. ừ ị ườ ở ng b t đ ng s n ấ ề ộ ắ ầ ượ ị

ị ờ ả ể ướ

ng ho t đ ng lành m nh. ấ ng này nh m t o đi u ki n cho th tr ề ườ ạ ộ thành. Tuy nhiên, lúc b y gi tr ằ

ấ

ơ ố ấ ng nhà đ t ho t đ ng r t sôi đ ng, n ra c n s t b t c ch a có chính sách thích h p đ qu n lý th ư ị ườ ấ ấ ợ ạ ộ nh ng thành ph có t c đ tăng ố ổ ố ộ

ớ nhà n ệ ạ Đây là giai đo n mà th tr ạ ị ườ Vi ở ệ ả ế ư lúc b y gi ấ đ ờ ượ t Nam. Sôi đ ng nh t là ộ ố ồ ự

ướ đ ng s n đ u tiên ầ ộ ng kinh t tr ươ Nhà ở ậ ệ

ố

c xây d ng b ng v t ậ ậ c s d ng. K t qu đi u tra ế

c s a sang chi m 35- ỉ ề ả ằ ư ỗ ứ ằ ả ề ế ạ ộ ở ữ cao nh Thành ph H Chí Minh, Hà N i, Biên Hòa, Vũng Tàu… ộ ữ c xây d ng vào nh ng th i kỳ khác nhau, v i nh ng ữ ờ ẫ ồ c năm 1954 v n t n c xây d ng tr ự ượ ữ ấ ự ượ ố ổ ượ ử ụ c n đ ở ầ ượ ử

ạ

ị ượ ệ ầ ơ

Vi c đ t đai và nhà c a đô th đ ở ữ ớ ề

ệ ấ ấ ị ườ ỷ ẫ ố ế ng hóa cùng v i vi c đ u c đã kéo c th tr ị ườ ng, nh ng n i sinh l ợ ớ ơ ng nhà đ t ho t đ ng không lành m nh, m t cân đ i gi a cung và c u nhà ạ i l n. Trong n n kinh t ố th tr ế ị ườ ầ ữ ấ

ở ớ

ầ ng b t đ ng s n chuy n sang giai đo n m i. Giai đo n này nguyên v t li u khác nhau. Nh ng ngôi nhà đ i, đi n hình là các khu ph c , ph cũ. Các ngôi nhà c p IV đ t ể ạ li u t m nh g đã tr i qua nhi u th p k v n đang đ ề ệ ạ và nghiên c u ch ra r ng ,trong nhi u khu ph , nhà 38% và nhà trong tình tr ng không an toàn chi m 10-15%. ử theo giá đ t tăng nhanh, nh t là ấ vi c th tr ạ ộ i quy t nhà ế ả ở ấ ộ ấ cho các t ng l p dân c . ư ớ ừ

ể c đánh d u b i s ra đ i c a Lu t đ t đai (1993) và h th ng các văn b n pháp qui ệ , gây khó khăn cho vi c gi T 1993, th tr ấ ệ ị ườ ở ự ả ậ ấ ạ ệ ố ạ ả

ờ ủ ậ ộ ờ

đ nh cao, vi c ban hành các văn b n h ậ ấ ệ ấ ộ ả

ủ ng b t đ ng s n đang s t ễ ừ ị ấ

ậ ị ồ ố ấ ố ở ỉ ố ở ờ

ộ ẽ ở ề ờ

ố ả ướ ả ệ

ụ ể ạ ấ ượ ạ ấ ượ ụ

c giao đã t o tâm lý không yên tâm đ i v i nh ng ng đ ượ tri n khai các n i dung c a Lu t này. Tuy nhiên, ố Lu t đ t đai 1993 ra đ i trong b i ể c nh th tr ả ướ ng ị ườ ả d n lu t v a ch m tr , v a b chi ph i b i các m c tiêu mang tính ch t tình th , đ ng ế ồ ẫ ậ ừ , l y m c là th i đi m Lu t đ t đai năm 1993 ban hành. Vi c th i l ệ i có giá tr h i t ể ờ ạ ng d n thi hành Lu t là m t k h v th i gian cho ch m ban hành các văn b n h ẫ ậ ị m t s doanh nghi p nh y vào đ u c đ t đai. H n n a, vi c không c th hoá k p ộ ố ầ ơ ấ ệ th i đ i v i danh m c các lo i đ t đ c Nhà ờ ố ớ n ướ c Nhà n ố ớ ườ ạ

C n s t đ t 1993 – 1994: ơ ố ấ ậ ấ ễ

ơ ố ể ệ

ụ ậ ấ ậ ơ ữ c cho thuê và các lo i đ t đ ướ đ t.ấ i thuê ữ ả Lu t đ t đai C n s t này di n ra trong hoàn c nh ấ ễ ng, cho thuê, ng quy n s d ng đ t d dàng h n. ượ ổ ườ ử ụ ơ Theo ế ề

ề ử ụ ượ ể c quy ấ ấ

ờ

ị ườ ấ ộ ấ

ế ẫ

ố ộ ở ổ ở th aừ k , thế (Lu tậ đ nhị đ ngộ m nhạ đ t,ấ t o tâmạ tiên về nhu tri nể kinh tế

ng b t đ ng s n ả ở ườ ạ ấ ộ ồ

1993 năm 1993 ra đ iờ cho phép vi c chuy n nh i s d ng đ t có 5 quy n: chuy n đ i, chuy n nh đó, ng ể ấ ch p quy n s d ng đ t và xác đ nh đ t có giá do Nhà n ướ ị ấ ề ử ụ đ t đai 1993). Do đó, Lu t đ t đai 1993 ra đ i và có hi u l c đã tác ấ ệ ự ậ ấ m đ n ẽ ế th tr phân khúc Đ t và Quy n s d ng ề ử ụ i dân d n đ n đ t bùng phát đ u lý tho i mái và l c quan cho ng ầ ợ ả c u đ t đai và nhà các thành ph có t c đ phát , sôi n i nh t là ấ ố ầ cao nh TP. H Chí Minh, Hà N i, Biên Hòa, Vũng Tàu… ư Không ch v y, m t nguyên nhân khác có th lý gi ả ể

ộ ỉ ậ ế ắ ầ ự ể ữ

i cho c n s t đ t năm ơ ố ấ b t đ u có nh ng chuy n bi n khác tích c c. Giai đo n ế c đ u c a quá trình Đ i m i, đây đ c ạ 1993 - 1994 ượ xem là th i hoàng ờ ớ ữ ả ướ ầ ủ

ổ khi GDP năm 1993 tăng t ấ ủ ớ

ưở ể ưở i ạ

ng vào t ng lai sáng l n c a n n kinh t ưở ươ 8,1%, năm 1994 tăng ng m nh c a GDP khi n c n ế ả ướ c ủ ẩ đã thúc đ y ạ ủ ề ế

và 1994 là kinh t ghi d u nh ng thành qu b ng kinh t kim c a tăng tr ế 8,8% và đ nh đi m năm 1995 tăng 9,5%. Tăng tr h t s c l c quan và tin t giá nhà đ t tăng m nh. ỉ ế ứ ạ ấ ạ

ng b t đ ng s n Vi t Nam b Sau c n s t m nh ơ ố ạ th tr ị ườ ấ ộ ướ ệ ạ

c vào giai đo n đóng ủ ề ộ ự ế

. C th : ả băng kéo dài 5 năm. Nguyên nhân do các chính sách vĩ mô và s bi n đ ng c a n n kinh t ế ụ ể

ng d n thi hành Lu t, đáng chú ý nh t là Ngh đ nh ị ố ấ ậ

ệ

ị ề ị

ờ ạ ể ấ ề ụ

ị ị ệ

ị ể ớ ạ ấ ạ

i m t h u qu l n. V i nh ng qui đ nh c a Ngh ị ữ ể ạ ộ ậ ng BĐS thì Ngh đ nh này đã đ l ị ị

ệ ả ớ ệ

ố ọ ị ố

ồ ặ ề ả ng nghiêm tr ng v ngu n v n (5/7 s công ty kinh doanh đ a c trên đ a bàn thành ạ

ị ệ c đó, tam giác n đ ợ ượ ả ỏ ề ả ướ ể

Trong s các văn b n h ẫ ả ướ ị ụ ủ 18/CP ngày 13/02/1995 quy đ nh chi ti t thi hành pháp l nh v quy n và nghĩa v c a ị ề ế c Nhà n ch c trong n các t ộ c đ c giao đ t, cho thuê đ t. Ngh đ nh 18/CP là m t ấ ổ ứ ướ ướ ượ ị văn b n pháp qui có tính đi u hành cao. Xét v m c tiêu ng n h n, trong th i đi m th ắ ề ả tr ng đ t đai đang b đ u c m t cách tràn lan thì vi c ra đ i Ngh đ nh 18/CP đã tác ờ ị ầ ơ ộ ườ i h n ch đ u c v đ a c. Tuy nhiên, xét v m c tiêu phát tri n th đ ng m nh t ề ụ ế ầ ơ ề ị ố ộ tr ủ ớ ị ườ đ nh này, các doanh nghi p, trong đó có các doanh nghi p kinh doanh đ a c b nh ị ố ị ả ị h ưở ố ph Vũng Tàu đã phá s n ho c lâm vào tình tr ng phá s n). Các doanh nghi p không ố th ch p đ c hình ế ấ ượ ấ thành, th tr ị ườ

ữ ế ộ

Thêm vào đó, nh ng bi n đ ng c a n n kinh t ế ng ủ ề ủ ộ

c đ t mà mình đã ph i b ti n ra đ có tr ng b ng ng tr . ị ừ ệ ữ chính tác đ ng đ n s suy thoái c a th tr ế ự c m c tăng tr ạ ắ ầ ượ ưở ấ

ế vĩ mô cũng là m t trong nh ng y u ộ ế ụ ị ườ nhà đ t . GDP năm 1995 v n ti p t c ấ ẫ i b t đ u bùng n tr ổ ở ạ ấ khu v c Đông Á b t đ u xu t ắ ầ ng r t cao (9,5%) tuy nhiên l m phát l ấ ự

ứ i 16,9%. Các d u hi u b t n c a kinh t ệ ẩ ấ ổ ủ ệ ớ ưở ấ

ậ c tình hình l m phát Tr ế ng xu t nh p kh u có d u hi u suy gi m. ả chính sách ti n tề ệ cũng b th t ch t khi n lãi su t tăng ị ắ ấ ạ ế ặ

ơ ng tín d ng năm 1995 ch còn 24%, năm 1996 còn 17,57%, th p h n ấ ấ ạ ỉ

t ố duy trì đ i khi tăng t l ạ hi n. Tăng tr ệ ướ m nh. Tăng tr nhi u so v i m c 40% c a năm 1994. ưở ứ ụ ủ ớ

ng GDP b t đ u ch m d n t ố ộ ắ ầ ưở ậ

năm 1996 ị t Nam b ầ ừ Vi ế ệ ạ

ề Cũng trong giai đo n này t c đ tăng tr ạ ạ nh h ứ ng m nh b i kh ng ho ng và đ t m c th p nh t 4,8% vào năm 1999. Đây cũng là giai đo n kinh t ả ả tài chính Đông Á 1997. ấ ạ ấ ở ưở ủ

1996 - 2000. ả ệ ừ ấ ộ

ạ ế ự ễ

ầ ề Th c tr ng b t đ ng s n Vi 3. t Nam t . 3.1 Di n bi n b t đ ng s n 1996 - 2000 ấ ộ 3.1.1 Các nhu c u v nhà - đ t đ ứ ơ . ng cao h n

ờ ầ ủ ớ ệ ệ

ả c đáp ng đ y đ v i ch t l ấ ượ ấ ượ Trong th i kỳ 1996 – 2000 Nhà n c đã giao 9,3 tri u ha đ t nông nghi p cho các ấ ướ ạ ấ

ằ ng, trang tr i và trên 260 nghìn ha đ t chuyên dùng (b ng ế ườ ỹ ấ ằ ầ ổ

ủ ề ữ ấ ở ệ

c giao và cho thuê đã góp ph n quan tr ng t o ra nh ng thành t u cho ỹ ấ ạ ướ ự

ọ ả ạ ữ ể ệ ố

ự , xã h i. h nông dân, các nông tr ộ 17% t ng di n tích qu đ t này) nh m đáp ng nhu c u khác nhau c a n n kinh t , đã ứ ệ giao và cho thuê 25 nghìn ha đ t ấ đô th (b ng 34% qu đ t này). Nh ng di n tích đ t ị ằ đ ầ ựơ phát tri n nông nghi p, xây d ng công nghi p, c i t o và phát tri n h th ng c s h ơ ở ạ ệ ệ t ng k thu t, kinh t ế ầ c Nhà n ể ỹ ậ ộ

ị ườ ể ng quy n s d ng đ t đã t o ra nh ng chuy n ề ử ụ ữ ấ ạ

3.1.2 Các ho t đ ng trong th tr ạ ộ bi n đ t phá. ế ộ

ể ạ ấ ở

ổ i s d ng đ t đ u t ữ ề ử ụ

Vi c mua bán, chuy n đ i, cho thuê l ử ụ ấ c trao đ i t ệ h i đ ng ộ ể ườ ử ụ m ra hàng ch c tri u m ệ ở ề ử ụ và s d ng đ t hi u qu h n. Quy n s d ng đ t đã ệ ả ơ ổ ừ ủ ử ụ ượ ơ i… quy n s d ng đ t m ra nh ng c ấ ủ ử ụ ch s d ng cũ sang ch s d ng ấ ầ ư 2 đ t đã đ ấ ụ

ầ ớ ể ố ồ ự ể

ỉ phát tri n. T i thành ph H Chí ở ế ị

c 101.201 h s , 6.077 gi y phép cho ng

ấ 2 (Ngu n: S đ a chính ế ể c ngoài thuê, giao đ t cho 11.415 - nhà đ tấ ở ị ầ ồ

m i đ đáp ng các nhu c u thi t th c cho đ u t ứ ế ầ ư ạ năm 1995 đ n năm 2002 đã gi Minh ch tính t i quy t mua bán chuy n d ch nhà ừ ả đ i n ườ ướ ấ ồ ơ ượ ch c v i di n tích g n 28 tri u m hé gia đình và t ệ ệ ổ ứ ớ ). thành ph H Chí Minh ố ồ

3.1.3 Th tr ị ườ

ặ ng nhà ổ

. Tuy t đ i b ph n s h còn l i đã có nhà ấ ở ề ử ụ ạ

ươ ượ ệ ạ ộ ổ

ở ủ i dân v c b n đã đ ề ơ ả ậ ậ ố ộ ố ộ ặ ự ệ

ở Trên 75% t ng s h gia đình đã đ ố ộ ự ng th c thuê nhà. Nhìn chung, h n 99% t ng s h gia đình đã có nhà ứ c a ng ấ ề ả

xây d ng nhà ho c mua nhà đ t ặ ph nhà c th c hi n m c dù ch t l tr ng r t nh (kho ng 13% t ng di n tích nhà ). Nhi u đ a ph t ỷ ọ di n tích nhà ệ ườ ỏ ổ bình quân đ u ng ở ơ ượ ệ i t ườ ừ ệ ầ

3 – 4 m ệ

ừ ổ

ị ớ (Ngu n: D th o báo cáo tình ự

i pháp l n giai đo n 2001 - 2010). 10 năm 1991 – 2000 và các gi ộ . phát tri n r t sôi đ ng ể ấ c giao ho c nh n quy n s d ng đ t đ t ấ ể ự theo ở . Quy n có ở ề ế ng cao còn chi m ấ ượ ng đã nâng cao ươ ị ở 2 hi n nay. 2 tr c đây lên 6 – 8 m ướ 629 tri u lên trên Trong 10 năm qua 1991 – 2000, di n tích nhà c n c tăng t ệ ừ ở ả ướ 2. Nhà do dân t 2, trong đó khu v c đô th tăng trên 50 tri u m xây chi m ế ị ự ệ ự i các đô th trên c xây d ng. T năm 1991 – 2000, t ị ạ ự ượ và khu đô th m i. ự ả ở ạ 700 tri u mệ kho ng 75% t ng di n tích nhà đ ệ ả c đã có g n 600 d án nhà c n ầ ả ướ hình phát tri n nhà ở ồ ớ ể ả

đô th Vi

t Nam

ị ệ

ể

6 – 1999 2

B ng ả 1.2: Tình hình phát tri n nhà ở Đ n v tính: 1000m

giai đo n 199 ạ ơ

ị

ồ

Hà N iộ 2438 522 509 719 688 TP. H Chí Minh 8378 1720 2279 2383 1996

Toàn qu cố Năm 25000 1996 – 1999 5122 1996 5921 1997 6252 1998 7705 1999 (Ngu n: D th o ch ng trình phát tri n nhà đô th 2001- 2005 B xây d ng) ự ả ươ ồ ể ở ự ộ ị

ng kinh doanh m t b ng xây d ng, kinh doanh di n tích văn phòng, ị ườ ự

ạ

c v h p tác đ u t ủ ỷ ố ướ ề ợ ữ ầ ư

ướ USD đ u t 3.1.4 Th tr ặ ằ khách s n, nhà hàng, khu vui ch i gi ơ ả Theo th ng kê c a u ban Nhà n ố ự

ệ i trí… đã có nh ng kh i s c ở ắ c đây, tính (SCCI) tr vào Vi ầ ư ỷ USD (chi m 17,85%) ế ế ự ớ ổ ớ ơ ả

ạ ự

ị ổ ố ầ ư

ế ị ườ ạ ầ ủ ạ ờ

ượ ng tham gia th tr ớ đ n cu i năm 1994 trong sè 1174 d án liên doanh v i h n 11,3 t ệ t ế Nam có 132 d án (chi m 11,24%) v i t ng s v n kho ng 2 t ỷ ố ố vào lĩnh v c khách s n, du l ch. Riêng trong 9 tháng đ u năm 1995 đã có kho ng đ u t ả ầ ầ ư vào lĩnh v c khách s n. 600 tri u USD (chi m 12% trong t ng s ) đ u t ự ệ Đây là th tr ng đ ự ượ ư ề ạ ồ

ớ ướ ự

ể ộ

ng này đáp ng đ ượ ứ ạ

ề i trong kinh doanh, tr c chi ph i b i m c sinh l u tiên đ ướ ế ố ở ờ

c ngoài (khách du l ch, ng ng theo th t ứ ượ i n ườ ướ i n ườ ướ ị

ế ặ

m i. Các l c l doanh, các pháp nhân công quy n, t doanh trong n di n tích th ươ ệ t ượ đáp ng nhu c u c a ng phòng ho c m c s kinh doanh), ti p đ n là các nhà kinh doanh trong n ế làm văn phòng đ i di n, m c a hàng kinh doanh th c phát tri n m nh trong nh ng năm đ u c a th i kỳ đ i ổ ữ ể ng này g m nhi u lo i nh các pháp nhân qu c ố ị ườ c ngoài, liên xây, liên doanh v i n nhân, dân t ư ề c chuy n thành các văn phòng cho thuê, c. M t ph n l n qu nhà đ ượ ỹ ầ ớ ướ ng m i và khách s n mini. Th tr ạ ố c nhi u lo i đ i ị ườ ạ c h t là ứ ứ ự ư c ngoài thuê làm văn ầ ủ c cho thuê ở ơ ở ng m i và khách du l ch n i đ a. ệ ạ ướ ị ở ử ộ ị ươ ạ

v n hành c a th tr ng nhà đ t, công tác qu n lý c a Nhà ả ủ ủ

ấ ệ ị ườ ệ ướ ừ c t

ng này có đi u ki n hoàn thi n, thu ngân sách nhà n ừ

c c n kh n tr ộ ẩ ặ ề ặ

ấ

ươ ế ệ ặ ằ ổ ừ ấ ở ạ ậ ả

ặ

ữ ằ ị ỉ

c cũng có nh ng chính sách nh m đi u ch nh nh ng khi m khuy t c a th ề ng nhà đ t thông qua vi c t o d ng các qu phát tri n h t ng và đô th , chính sách ạ ộ ữ ể ế ạ ầ ệ ạ ự ỹ

ợ ấ ề ộ

ể ế ủ ị , đ t ở ấ ở ầ ỏ ạ ớ

3.1.5 Qua th c t ự ế ậ c đ i v i th tr n ướ ố ớ ị ườ ề . lĩnh v c này không ng ng tăng lên ự ng ban hành và b sung các V m t qu n lý, m t m t Nhà n ướ ầ ả văn b n pháp lý, đ ra các chính sách c th liên quan đ n vi c đi u ch nh t ng v n đ ề ề ỉ ề ụ ể ả ằ t o l p m t b ng cho s n xu t… nh m ng BĐS nh đ t đai, nhà c th c a th tr ư ấ ị ườ ụ ể ủ t o d n các đi u ki n cho th tr ng nhà đ t đi vào ho t đ ng và phát tri n. M t khác, ầ ấ ị ườ ệ ề ạ Nhà n ướ tr ấ ườ cho h tr lãi su t, phát đ ng phong trào xây nhà tình nghĩa, tr c p v nhà ấ ỗ ợ nh ng ng i có công v i cách m ng…Nh ng chính sách này đã góp ph n không nh ườ ữ vào vi c n đ nh và b ng BĐS. ướ ầ ể ị

c đ u phát tri n th tr ỉ ạ ủ

ạ chính sách nh m thúc đ y công tác qu n lý và phát tri n nhà ả theo h ng chuy n t ữ ị ườ ệ ổ Trong 10 năm qua Chính ph đã ch đ o viêc biên so n th o và ban hành nhi u ề ể ừ ướ ể ằ ẩ ả ở

sang chính sách t o đi u ki n đ nhân dân ch đ ng tham gia ề ở ủ ộ ệ ể ề ạ

- Năm 1992 ban hành chính sách xoá bao c p, đ t ti n nhà vào ti n l

c ch bao c p v nhà ấ ơ ế c i thi n ch . ệ ỗ ở ả - Năm 1991 Nhà n c ban hành pháp l nh nhà ướ ệ ở

- Năm 1993 ban hành lu t đ t đai và các chính sách chuy n ho t đ ng cho thuê

ng ấ ề ề ươ ấ

ạ ộ ậ ấ ể

- Năm 1994 ban hành chính sách c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

nhà sang ph ng th c kinh doanh. ươ ứ

ề ở ữ ứ ấ ấ ậ ở và

chính sách mua bán và kinh doanh nhà . Tri n khai chính sách bán nhà ở ể ở ộ thu c

- Năm 1996 ban hành c ch h tr ng

c cho ng i đang thuê. s h u nhà n ở ữ ướ ườ

- Năm 1997 và 1998 ban hành c ch thí đi m m t s u đãi và khuy n khích

ơ ế ỗ ợ ườ i có công c i thi n nhà ả ệ . ở

ộ ố ư ơ ế ể ế

- Năm 1998 Chính ph đã cho áp d ng c ch vay v n c i thi n nhà

đ u t ầ ư xây d ng nhà ự . ở

ơ ế ố ả ụ ủ ệ ở ố ớ đ i v i

- Năm 1999 ban hành Ngh quy t c a U ban th

t đ ng b ng sông C u Long đ ng bào b bão l ồ ị ụ ồ ử ằ

ng v Qu c H i v giao d ch ế ủ ỷ ị ườ ộ ề ụ ố ị

- Năm 2000 Chính ph ban hành chính sách h tr ng

c ngày 1/7/1991. dân s v nhà ự ề ở xác l p tr ậ ướ

ỗ ợ ườ ủ ạ i ho t đ ng cách m ng ạ ộ

tr c Cách m ng thàng 8/1945 c i thi n nhà ướ ệ ạ ả . ở

ậ - Năm 2001 Chính ph đã trình Qu c h i thông qua Lu t đ t đai s a đ i Lu t ố ộ ử ổ ậ ấ ủ

đ t đai năm 2003. ấ

ầ c b sung và hoàn thi n d n ượ ổ ệ ấ ị

ả

ả ả bao g m các văn b n ch y u sau: ị Các văn b n pháp lý v qu n lý đ t đô th đã đ ề ủ ế ồ - Ngh đ nh s 88/CP ngày 17/8/1994 c a Chính ph v qu n lý, s d ng đ t đô ủ ử ụ ủ ề ả ấ ố ị

- Ngh đ nh s 91/CP ngaỳ 17/8/1994 c a Chính ph ban hành đi u l

th .ị

ề ệ ủ ủ ố ị ị qu n lý ả

quy ho ch đô th . ị ạ

- B lu t dân s c a n

t Nam năm 1995 ự ủ ướ ộ ậ c C ng hoà xã h i ch nghĩa Vi ộ ủ ộ ệ

(ph n quy đ nh v chuy n quy n s dung đ t). ể ề ử ề ầ ấ ị

ạ - Ngh đ nh s 87/CP ngày 17/8/1994 c a Chính ph quy đ nh khung giá các lo i ủ ủ ố ị ị ị

đ t.ấ

ủ ề ủ ụ - Ngh đ nh s 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 c a Chính ph v th t c ủ ố ị ị

chuy n đ i, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l ể ể ổ ượ ạ ề ử ụ i, th a k quy n s d ng ừ ế

- Thông t

đ t và th ch p, góp v n b ng giá tr quy n s d ng đ t. ằ ấ ề ử ụ ế ấ ấ ố ị

s 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 c a t ng c c đ a chính ư ố ủ ổ ụ ị

- Ngh đ nh 60/CP ngày 5/7/1994 c a Chính ph v quy n s h u và quy n s

h ướ ng d n thi hành ngh đ nh 17/1999/NĐ-CP. ị ẫ ị

ề ở ữ ủ ề ề ử ủ ị ị

d ng đ t t ụ ấ ạ i đô th . ị

ề ử ụ - Ngh đ nh 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 c a Chính ph v thu ti n s d ng ủ ề ủ ị ị

đ tấ

ạ ả ệ ướ ế

ầ ầ ả Hi n nay nhà n ấ c đã ban hành g n 500 văn b n các lo i liên quan đ n đ t và ấ ị ườ ng ự ệ ả

S trao đ i gi a các đ i t ị ườ ữ ặ ấ ộ

ng mua bán trên th tr ặ ố ượ ộ ấ ầ

ng nhà đ t m t m t góp ả ể ổ ị ườ ự ế ạ

ở

. Hi n nay thu chu ên quy n s h u đ t đ i v i đ t ệ ả ộ ề ở ữ ấ ố ớ ấ ở ị ơ ể ỷ ệ ượ ể ề

ầ nhà đ t. Các văn b n này ph n nào đã góp ph n tích c c vào vi c qu n lý th tr nhà đ t.ấ ự ng nhà đ t sôi đ ng h n, m t khác giúp cho các kho n thu ngân sách ph n làm th tr ề ử trong lĩnh v c này cũng tăng lên đáng k do các lo i thu và phí chuy n giao quy n s ổ d ng đ t và nhà là 4%. T ng ấ ụ 3-5% m c thu và phí ph i n p khi th c hi n giao d ch chuy n nh ứ ấ ừ ế 0 B ng 1.3: Thu ngân sách nhà n ả ng v nhà đ t t c liên quan đ n BĐS giai đo n 1995 – 200 ạ ế ự ướ ế

Năm 1996 Năm 1997 Năm 1998 Năm 1999 Năm 2000 319 213 355 347 329 ử

969 1173 800 913 1009

455 802 0 347 382 822 408 771 390 836

1839 2359 2343 2448

Ch tiêu ỉ Thu c quan s ế ơ d ng đ t ấ ụ Thu c p quy n ề ấ s d ng đ t ử ụ ấ Ti n thuê đ t ấ ề Thu ti n bán nhà ề s h u nhà ở ữ cướ n T ngổ (Ngu n: C c qu n lý công s n – B tài chính) ồ 2555 ộ ụ ả ả

ng i y u kém trong vi c phát tri n th tr ệ ị ườ b t đ ng s n Vi ấ ộ ể ả ệ t

ấ ấ giao d ch phi chính quy cao, tình tr ng vi ph m quy đ nh v nhà đ t r t ạ ề ạ ị

3.2 Nh ng t n t ồ ạ ế ữ năm 1996 Nam t - 2000 ừ 3.2.1 T l ị ỷ ệ cao.

ủ Đây có th coi là m t v n đ n i c m hi n nay. Cùng v i tính ch t manh nha c a ệ ề ổ ộ ộ ấ ể ấ ớ

th tr ng, các giao d ch mua bán phi chính quy t n t l ị ườ i v i t ồ ạ ớ ỷ ệ ớ ố ớ l n (nh t là đ i v i ấ ị

quy n s d ng đ t), v i nhi u hình th c phong phú đa d ng và ch y u ề ử ụ ủ ế ở ứ ề ấ ạ ớ ự các khu v c

đô th . ị

Theo c tính con s này ch b ng kho ng 30% s v giao d ch trên th c t ướ ố ụ ỉ ằ ự ế . ả ố ị

Chính vi c không qu n lý đ ệ ả ượ ự c giao d ch này đã d n đ n n n đ u c trong lĩnh v c ầ ơ ế ẫ ạ ị

ấ nhà đ t cũng nh đ y giá nhà đ t lên cao b t th òng th hi n rõ qua 2 c n s t nhà đ t ấ ơ ố ể ệ ư ẩ ư ấ ấ

t i Hà N i và thành ph H Chí Minh giai đo n 1992 – 1993 và 2001 – 2002. ạ ố ồ ạ ộ

Công tác thanh tra, ki m tra th c hi n chính sách, pháp lu t đ t đai đ c tăng ậ ấ ự ể ệ ượ

c ườ ng đã phát hi n nhi u vi ph m trong qu n lý s d ng đ t đai, đ u n n n và có ả ử ụ ể ố ệ ề ạ ấ ắ

nhi u gi ề ả i pháp x lý. K t qu thanh tra cho th y vi ph m chính sách, pháp lu t đ t đai ấ ậ ấ ử ế ả ạ

là ph bi n, có n i, có lúc vi ph m r t nghiêm tr ng. ổ ế ạ ấ ơ ọ

3.2.2 M t cân đ i v cung c u: ố ề ấ ầ

và nhu c u c a khu v c doanh nghi p v m t kinh ư ề ầ ủ ự ệ ở

Nhu c u c a dân c v nhà ấ ớ ứ ư

ề ặ c đ y đ . Trong khi đó cung v m t ề ặ ệ ế ệ

ầ ủ doanh r t l n và nhìn chung ch a đáp ng đ ượ ầ ủ b ng trong các khu công nghi p, khu ch xu t, m t b ng cho doanh nghi p và di n tích ặ ằ ấ ằ khách s n, văn phòng l ệ i v t xa c u ạ ượ ạ ầ

ấ ườ ạ ầ ng, giá c d bi n đ ng d n đ n n n đ u ả ễ ế ộ ẫ ế ị ườ

3.2.3 Th tr ng “nóng, l nh” b t th ạ c trong nhà đ t ấ . ơ ả ả ấ ơ ố

ố

ướ ng nh y v t, trong khi t ng giao d ch trên th c t ổ ả ễ ế i vào cu i năm 2000. Giá c d bi n không ự ế ng nhà đ t đã tr i qua c n s t năm 1993, đóng ị ườ i s t l ồ ạ ố ạ ọ ả ị

ơ ế

ạ ấ ố ự ươ ộ

ủ

ộ ệ ố ừ ầ ị

ạ ấ ế ầ ệ

0,5 đ 1,8 l n m c giá quy đ nh tuy nhiên trên th c t ặ ộ ườ ỉ

Trong kho ng 10 năm qua th tr băng trong nh ng năm 1995-1999 r i l ữ đ ng, có n i, có lúc theo h ộ tăng đ t bi n. ộ ng quy đ nh Giá các lo i đ t do chính quy n t nh thành ph tr c thu c trung ề ỉ ị c nhân d a trên khung giá các lo i đ t do Chính ph ban hành, ngoài ra giá đ t còn đ ấ ượ ự h s này thêm m t h s k t ự ế ệ ố ứ ng. có nâng lên đ n 3 ho c 4 l n thì v n có có s chênh l ch đáng k v i giá th tr ị ườ ể ớ ẫ Khung giá đ t còn r ng và ch a có quy ch đi u ch nh rõ ràng trong tr ng h p giá ợ th c t ự ế ế ề ấ ư t xa khung giá Chính ph quy đ nh. ị v ự ế ượ ủ

ượ ậ ấ ậ ử ổ ổ

Lu t s a đ i b sung m t s đi u c a Lu t đ t đai đã đ ị

c Qu c h i Vi ệ ố ộ ừ ượ ệ ớ

ỉ ả ề ằ

ế ấ

t nam c đ trình ạ ấ ự ế c đi u t Nam tháng 6/2001. D th o khung giá m i này đ ề ự ả ệ ượ ồ i to đ n bù, trong vi c thu h i ng, t o s công b ng trong gi ệ ả ạ ự ấ ề ử ụ Nhu c u sau cùng này làm n y sinh cái g i là th ng đ u c nhà đ t. ộ ố ề ủ thông qua và m t b ng d ki n giá đ t m i các lo i đ t đô th cũng v a đ ộ ả ớ ấ trong kỳ h p Qu c h i Vi ố ộ ọ ch nh sát v i giá th tr ị ườ ớ thu đ t, ti n thuê đ t, ti n s d ng đ t. ề ấ ầ ị tr ả ọ

ườ ằ ườ ề

ườ ự i ki m l ế ạ ấ ể ầ

i khi giá nhà đ t xu ng giá thì nhi u ng ố ữ ề

c l ượ ạ ẵ ồ

3.3 Nguyên nhân

ấ Trong thị ầ ơ i d báo r ng giá còn tăng thêm nên h ộ ng này khi nhà đ t đang lên giá, nhi u ng tr i, càng làm tăng nhu c u và do có ti n và vay ti n đ mua hòng sau này bán l ề ề ờ i s đó đ y giá nhà đ t lên cao n a. Ng ườ ợ ấ ấ ẩ ậ giá còn xu ng ti p nên đem nhà đ t có s n ra bán làm tăng thêm ngu n cung và vì v y ấ ế càng làm h giá nhà đ t xu ng n a. ữ ố ạ ấ ố

ộ ự ế

ị

ủ ề ị ch c trong và ngoài n . ế t thi hành c Nhà n ị ề ụ ủ ướ c

pháp l nh v Quy n và Nghĩa v c a các t ề giao đ t, cho thuê đ t đã làm cho gi ổ ứ i đ u c chùn tay. ấ

Nguyên nhân do các chính sách vĩ mô và s bi n đ ng c a n n kinh t Ngh đ nh 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy đ nh chi ti ế c đ ệ ướ ượ ấ ớ ầ ơ Nhà đ u c ph i bán đ t đ tr n cho ấ ể ả ợ

ộ ế chính nhà đ tấ trong kho ng th i gian này là nh ng bi n đ ng vĩ mô. ữ ả ờ

ế ấ

ệ c tình hình l m phát ả ầ ơ ng tác đ ng đ n th tr ị ườ Lúc đó các d u hi u b t n c a kinh t ấ ổ ủ ệ ấ ấ Tăng tr ưở ắ ầ ướ ự ệ

y u t ngân hàng. Tuy nhiên, có l ẽ ế ố ộ ế khu v c Đông Á b t đ u xu t hi n. ng xu t nh p kh u có d u hi u suy gi m. ả Tr ấ ạ chính sách ti n tề ệ cũng b th t ch t khi n lãi su t tăng m nh. ạ ế ẩ ặ ấ

Tăng tr ơ ng tín d ng năm 1995 ch còn 24%, năm 1996 còn 17,57%, th p h n ấ ỉ

ưở ứ ề ớ

nhi u so v i m c 40% c a năm 1994. ố ộ ầ ừ ắ ầ ưở

t Nam năm Vi ế ệ ậ ạ ứ ấ

ậ ị ắ ụ ủ Cũng trong giai đo n này t c đ tăng tr ạ ấ ng m nh b i kh ng ho ng tài chính Đông Á 1997. ng GDP b t đ u ch m d n t 1996 và đ t m c th p nh t 4,8% vào năm 1999. Đây cũng là giai đo n kinh t b nh h ị ả ạ ưở ủ ạ ả ở

ự

4. 4.1. Giai đo n th tr ừ ng b t đ ng s n bùng n (2001-2003) Th c trang b t đ ng s n Vi ệ ả ấ ộ t Nam t ả ấ ộ ị ườ ạ

th tr ng b t đ ng s n 2001 - 2006 ổ ị ườ ạ ắ ầ ể ả b t đ u chuy n

Sau giai đo n đóng băng kéo dài 5 năm ạ

ả ướ ấ ộ ờ

ễ ấ

ng b t đ ng s n đã có m t th i gian dài tr m l ng, các ả m c giá th p. T năm 2000, giá b t đ ng s n nh t và ạ ờ ở ( ụ ả ộ ơ

ế ồ ộ

ừ ẻ ấ ộ ở

ố ớ ở ỉ

ậ

ạ c công ố ớ ủ ớ

ấ ộ mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đo n 2001 – 200 2. c năm 2000, th tr Tr ầ ắ ộ ị ườ giao d ch mua - bán di n ra t ấ ộ ừ ở ứ ẻ ị b t đ u có nh ng bi n đ ng, giá c tăng liên t c, có n i tăng hàng ngày, hàng gi ữ ắ ầ TP. Hà N i và TP. H Chí Minh) và đ t đ nh cao vào kho ng gi a năm 2001. Trung bình ữ ả ạ ỉ 2 ( trong ngõ, h m) và 10trđ - 15trđ/m 2 thành ph l n này, m c giá đ t giao đ ng t ứ ở 25tr - 30trđ/m2 ( khu m t ph trung bình) (giá vàng t ng ng kho ng 500.000đ/ch ). ả ố ươ ứ ặ t Nam giai đo n này nh n đ nh, giá b t đ ng s n c a Vi Theo nhi u chuyên gia kinh t ị ề ệ ả ủ ấ ộ ế i, cao h n c m t s thành ph l n c a các n m c cao so v i th gi đang ướ ơ ả ộ ố ế ớ ở ứ nghi p phát tri n. ệ ể

Nguyên nhân d n đ n tình tr ng bùng n “tăng giá” trên th tr ị ườ ế ạ

s kỳ v ng vào s ph c h i c a n n kinh t và dòng v n n ẫ ọ ổ ự ụ ồ ủ ề ế ố ướ ả ng b t đ ng s n ấ ộ ổ c ngoài đ

xu t phát t ấ vào đ

t Ki u mua nhà khi n ng ườ

b t đ ng s n. Trong giai đo n này cũng chính là ố ớ i ta kỳ v ng m t dòng v n l n ộ ề c đ đ u t ọ ạ ế ả

ượ ả - Ch tr bên ngoài s đ v n năm bùng n vi c đ u t ấ ự ơ ở ạ ầ

- Tăng tr trong giai đo n này cũng b t đ u có d u hi u kh quan. vào đ t d án và c s h t ng. ạ ế ả ấ

ắ ầ ớ ơ ạ ề ứ

ừ ự c c i thi n ệ , c th : ụ ể ng cho Vi ệ ủ ươ ẽ ổ ề ướ ể ầ ư ấ ộ ổ ệ ầ ư ng kinh t ưở ng GDP b t đ u đ c c i thi n. Thêm vào đó, tăng tr

ố ệ ỉ đó tăng tr ở ộ ệ ng GDP đ t 6,8% cao h n nhi u so v i m c 4,8% c a năm 1999 và ủ ng tín d ng ụ ưở c m r ng sau khi xu ng m c th p nh t ch còn 10% vào năm 1999. L m phát năm ạ

ố ứ ứ ấ ụ ụ ấ ấ

ưở Năm 2000, tăng tr k t ưở ể ừ đ ượ 2001 và 2002 cũng xu ng m c r t th p. Đi u này khi n cho s n xu t kinh doanh và nhu c u nhà ắ ầ ượ ả ấ ế nhu c u v đ t đai ph c v ề ề ấ c a dân chúng liên t c tăng. ở ủ ầ ụ ầ

ấ ộ ố ể

ả - M t s khu công nghi p hình thành và phát tri n, thành ph tr ố ướ ứ , trong nh ng khu ph c , cũ sau nhi u năm không đ ở ộ ệ ố ổ ề

ề c s c ép v ỗ ở c m r ng d n đ n ch ế ẫ ướ c ạ

ượ ẽ i dân kỳ v ng vào kh năng sinh l ủ ợ ớ ủ ấ ườ ủ

ư ớ ễ ồ

ọ ố i dân nghĩ đ n đ u t ch ữ ỗ ở thi u. S đ u c trong kinh doanh nhà đ t gia tăng m nh m . Chính sách c a nhà n ấ ự ầ ơ ế ự ế i l n c a đ t (th c t v đ t đai. Tâm lý c a ng ả ề ấ nh ng năm tr c đã di n ra). Ngu n v n trong dân c l n, trong khi giá vàng n đ nh ữ ị nhi u năm ề ổ vào vàng không hi u qu . ả ướ m c th p, ng ở ứ ầ ư ườ ế ệ ấ

ả

i đ nh, giá b t đ ng s n Sau kho ng th i gian bi n đ ng và lên t Vi 4.2. Giai đo n th tr ị ườ ờ ạ ả ng b t đ ng s n đóng băng (2003 – 2006) ớ ỉ ấ ộ ộ ế ấ ộ ả ở ệ ắ t Nam b t

ả đ u đi vào giai đo n “tr m l ng”, “đóng băng” nh nhi u nhà kinh doanh b t đ ng s n ầ ấ ộ ư ề ạ ầ ắ

ng b t đ ng s n năm sau l nh h n năm tr c, các giao d ch mua nh n đ nh. Th tr ị ị ườ ậ ấ ộ ả ạ ơ ướ ị

bán b t đ ng s n ít và ấ ộ ả ở ứ ố ớ m c giá th p h n so v i nh ng năm 2001, 2002. Theo s l n ữ ấ ơ ớ

th ng kê t ố ừ ộ B Xây d ng; năm 2003 giao d ch b t đ ng s n thành công gi m 28%, năm ấ ộ ự ả ả ị

2004 gi m 56% và năm 2005 gi m 78%. Giá nhà đ t 1 s t nh, thành phía B c, trong ấ ở ả ả ố ỉ ắ

th i kỳ này đã gi m m nh, có n i giá h t ạ ớ ả ạ ơ ờ i 30 – 40% mà giao d ch v n không thành ị ẫ

2 c a căn h năm

công. M t s khu đô th l n ị ớ ở ộ ố Hà N i và TP.H Chí Minh, giá 1m ồ ộ ủ ộ

2. (T

2) thì đ n năm 2005

2004, giá trung bình kho ng 20 trđ/m ng đ ng 3 cây vàng/m ả ươ ươ ế

2 (t

2) mà v n ít ng ẫ

giá xu ng m c 15trđ/m ng đ ng 2 cây vàng/m i mua. M t s ứ ố ươ ươ ườ ộ ố

i mua - ng i bán t nh lân c n Hà N i và TP.H Chí Minh thì h u nh không có ng ỉ ư ậ ầ ộ ồ ườ ườ

b t đ ng s n, giao d ch vào giai đo n “đóng băng”. Tình tr ng giao d ch tr m l ng và ấ ộ ắ ạ ả ạ ầ ị ị

gi m giá, có th do m t s nguyên nhân c b n sau: ộ ố ơ ả ể ả

Vi - C u v b t đ ng s n gi m m nh giá b t đ ng s n ả ề ấ ộ ấ ộ ả ở ệ ả ầ ạ t Nam hi n đang ệ ở

m c cao so v i khu v c và th gi i và so v i thu nh p th c t c a ng i dân. Tâm lý ế ớ ứ ự ớ ự ế ủ ậ ớ ườ

“ch đ i” c a ng ờ ợ ủ ườ ớ i dân là mu n giá xu ng n a, “xu ng đ n đáy” đ mua vào thì m i ố ữ ể ế ố ố

mang l i hi u qu cao nh t. Nhu c u đ i v i th tr ng mua bán đ t d án, căn h ạ ố ớ ị ườ ệ ầ ấ ả ấ ự ộ

gi m. Giá vàng liên t c tăng t năm 2004 đ n nay. Trong khi giá b t đ ng s n đ ụ ả ừ ấ ộ ả ượ c ế

đánh giá là quá cao nh ng khi giao d ch th ng l c tính b ng vàng, nên vi c giá ư ị ườ i đ ạ ượ ệ ằ

vàng tăng đã góp ph n làm cho th tr ị ườ ầ ạ ng b t đ ng s n “đóng băng” h n n a. Bên c nh ơ ữ ấ ộ ả

đó, nhà n c thúc đ y và khuy n khích xây d ng các khu chung c , khu bi t th các ướ ự ư ế ẩ ệ ự ở

thành ph , các khu công nghi p làm cho quĩ nhà ệ ố ở ố tăng lên, gi m b t s m t cân đ i ớ ự ấ ả

cung - c u.ầ

ậ ệ - Cung v b t đ ng s n tăng nhanh: Vào th i đi m này, khi giá đ t, giá v t li u ề ấ ộ ể ả ấ ờ

vào xây d ng các chung c mang l xây d ng n đ nh vi c đ u t ị ệ ầ ư ự ổ ự ư i l ạ ợ ậ ấ ớ i nhu n r t l n

cho các nhà đ u t . Theo đánh giá c a các chuyên gia, giá chung c cao c p t ầ ư ấ ừ ư ủ ả kho ng

10-15 trđ/m2 cao g p 3 - 4 l n giá tr th t, nên n u xây d ng chung c t ị ậ ư ừ ự ế ầ ấ 10 t ng tr ầ ở

2 và theo đ n giá xây d ng t

2 nhà vào kho ng 3 - 4 trđ, thì giá b t đ ng s n

lên, giá đ t ch vào kho ng 500.000đ/m ả ấ ỉ ự ơ ạ i th i đi m đó, giá ể ờ

c ta là quá cao so v i giá m i mỗ ấ ộ n ả ở ướ ả ớ

thành th c t . ự ế

- Nhà n c áp d ng các bi n pháp nh m h nhi t th tr ng b t đ ng s n. Chính ướ ụ ệ ằ ạ ệ ị ườ ấ ộ ả

i k c ng, tr t t ng nhà ph đã ban hành nhi u văn b n nh m l p l ề ậ ạ ỷ ươ ủ ả ằ ậ ự ổ , n đ nh th tr ị ị ườ

đ t, h n ch tình tr ng mua bán đ t không có gi y t ấ ấ ờ ợ ạ h p pháp và h n ch tình tr ng ạ ế ế ạ ấ ạ

ự đ u c (Ngh đ nh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 c a Chính ph qui đ nh “D án ầ ơ ủ ủ ị ị ị

ph i xây d ng nhà xong m i đ ớ ượ ự ả ạ c bán”, Ngh đ nh 182/2004/NĐ-CP v x lý vi ph m ề ử ị ị

hành chính trong lĩnh v c đ t đai, v.v.) ch sau vài tháng, c n s t nhà đ t t i 2 thành ph ự ấ ơ ố ấ ạ ỉ ố

i các tình, thành l n đã ph n nào l ng d u, giá nhà đ t có d u hi u gi m. Giá nhà đ t t ấ ớ ấ ạ ệ ắ ầ ấ ả ị

ph , đ a ph ố ị ươ ng khác cũng ngu i d n và đi vào n đ nh. ộ ầ ổ ị

5. 2007 - 2009. ự ệ

ừ ng b t đ ng s n bùng n (2007 - 2008) Th c tr ng b t đ ng s n Vi ả ạ Giai đo n th tr ấ ộ ạ t Nam t ả ấ ộ ị ườ ổ

ạ ệ ủ ị ườ 3 - 2006. Giai đo nạ

ệ ệ ụ ồ ng BĐS giai đo n 200 ớ

ế

i xu t hi n m t c n s t m nh sau khi Vi ạ ạ ệ ệ Sau giai đo n ng ng tr c a th tr ư ớ ừ ầ thân th tr , C trú, Xây d ng, Đ u t ). Thêm vào đó th tr ầ ư ở ư ệ đ u năm 2007 v i vi c hình thành tính chuyên nghi p b ng ằ ng cùng ti n trình hoàn thi n hành lang pháp lý (Lu t ậ ệ ị ườ ấ ộ ng b t đ ng ị ườ ậ t Nam chính th c gia nh p ứ

đang trong đà tăng tr ố ạ ưở ầ ng m nh, dòng v n đ u

ớ ổ

ạ ph c h i, phát tri n m i t ể s v n đ ng c a t ủ ự ộ ự ậ Kinh doanh BĐS, Nhà ự t Nam l s nả Vi ộ ơ ố ấ WTO. C n s t này di n khi n n kinh t ế ề ễ ơ ố ng tín d ng cao. c ngoài đ vào l n và tăng tr n t ụ ưở ư ướ Liên t c trong 3 năm 2005, 2006 và 2007 tăng tr ưở

ưở ụ ứ

ờ ả tr c t ừ ướ ớ th tr ị ườ ứ ộ

ụ ủ ớ ơ ầ

ng ch ng khoán th tr ổ ạ ứ ẽ ề ả

c ngoài c tr c ti p (FDI) và gián ti p (FII) cùng ch y vào Vi t 8%, đây là ng GDP đ u v ề ượ ế i nay. Cùng v i tăng tr ng kinh t ưở ớ ưở ng ả bùng n . Tăng tr ng b t đ ng s n ổ ấ ộ i h n 50%, còn năm 2008 dù kìm ch v n tăng g n 30%. Cũng ế ẫ ki u h i, ố bùng n m nh m ; dòng ệ t ị ườ ả ự ế ờ n ầ ư ướ ế ả

ố ố ụ

ự ấ ộ ươ ứ ổ ế

ề ơ

ố ố ố ố c s quan tâm đ c bi ặ

th i kỳ có m c tăng tr ng cao th 2 t kh quan thì dòng v n cũng ng h cho ố tín d ng năm 2007 lên t trong kho ng th i gian này dòng v n đ u t ố ấ ớ Nam r t l n. ế Theo T ng c c Th ng kê, s v n FDI đăng ký vào lĩnh v c b t đ ng s n chi m USD, USD chi m 42% v n đăng ký, năm 2008 hai con s này t tệ ấ th tr ị ườ qu c t ầ ư ố ế gián ti p và dòng ế ổ ượ ự ọ ệ ủ ố

USD đã th i bùng c n s t giá ả ng ng là 25 t ỷ ả Vi ng b t đ ng s n ấ ộ . Bên c nh đó hai ạ ộ ki u h i v i t ng c ng ố ớ ổ ề ử ầ ỷ

ầ ư nhà đ tấ năm 2007 và n a đ u 2008. ả

ng b t đ ng s n bùng n (2008 - 2009) 2007 đ n gi a 2008 ph n l n xu t phát t 10 t ố ỷ chi m h n 40% t ng s v n đăng ký. Đi u này cho th y ế Nam đang đ t c a các nhà đ u t dòng v n quan tr ng khác là dòng v n đ u t ố h n 10 t ổ ơ Giai đo n th tr ị ườ ạ ơ ố nhà đ t nămấ C n s t ơ ố ấ ộ ế ữ ấ

ừ ế ố ầ ơ đ u c và ễ ề y u t ạ

chính sách tín d ng d dãi và cu i cùng n n kinh t xu t hi n t ấ ổ ầ ớ ph i tr giá. Bóng ma l m phát ả ả ế ơ ố nhà đ t.ấ

ả ắ ặ ạ i ố ấ ổ

ọ ấ ạ ạ

c ngoài ng ng ch y vào Vi ạ ả ệ ngân hàng th ừ cu i năm 2007 là d u ch m h t cho c n s t ế ng m i h n ch cho vay, dòng ế ươ ế t Nam tác đ ng m nh đ n ộ

ng b t đ ng s n. ụ ệ ừ ố ế L m phát th c s bùng n vào đ u năm 2008 khi n NHNN ph i th t ch t l ạ chính sách ti n t v n đ u t ầ ư ố th tr ị ườ

i tr i qua nh ng bi n đ ng d d i, kh ng ho ng tài ộ ế ữ ủ ả

ữ ộ ầ ộ

ể ư ả ầ

ng gi m sút, v.v.. Sang năm 2009, dù có l c quan, các chuyên ạ c nh ng nh n đ nh sáng ậ ữ ượ ị ng lan r ng, này v n có xu h ộ ướ i lao đ ng lâm vào hoàn và cá nhân ng ẫ ườ ề ộ

ng b t đ ng s n. ả ộ ủ ch c kinh t ế ổ ứ ấ ộ ả

ị ườ ả ệ ệ

ấ ự ự ầ . Lãi su t tăng v t, các ề ệ gián ti p (FPI) n ướ ế ả ấ ộ Năm 2008, kinh t th gi ế ế ớ ả chính, phá s n hàng lo t các t p đoàn Ngân hàng tài chính hàng đ u, lao đ ng th t ấ ạ ậ ả nghi p gia tăng, tăng tr ưở ệ hàng đ u cũng không th đ a ra đ ch c kinh t gia, các t ế ổ ứ i. Cu c kh ng ho ng kinh t s a cho n n kinh t th gi ế ế ế ớ ề ủ cu n theo nhi u doanh nghi p, t ệ ố c nh khó khăn, trong đó có th tr ả Vi c th tr ị ườ ộ ể ế ướ ế ấ ộ ự ỏ ớ ề ề

ữ .Tr ủ ề ố ị

ng b t đ ng s n đóng băng và có nh ng bi u hi n thoái trào, đã gây c h t, nhi u doanh nghi p i n n kinh t ệ ự i dân khó tr lãi ngân hàng và theo nh n đ nh c a 1 s chuyên gia v lĩnh v c ậ ấ ơ ế ẽ ả ị

ạ ộ ạ ầ ừ ệ ị

ệ ấ ộ ố ệ ả ả ả

ra nh ng tác đ ng tiêu c c không nh t ữ và ng ả ườ này thì n u kéo dài tình tr ng này s có ít nh t h n 30% doanh nghi p b phá s n; nhi u ề ị doanh nghi p ho t đ ng c m ch ng. Các văn phòng giao d ch nhà đ t, các công ty đ a ể c cũng lâm vào hoàn c nh khó khăn, ho t đ ng kém hi u qu và m t s ph i chuy n ạ ộ ố sang kinh doanh ngành ngh khác. ề

ồ Khi hàng lo t các doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n g p khó khăn thì ngu n ấ ộ ệ ạ ặ ả

c b gi m đáng k và nghiêm tr ng h n là các ngân hàng ọ ơ ủ ướ ị ả

ợ ấ ả ố ể ự ổ ỡ ủ

ố ậ ộ

ọ

t Nam tuy m i hình thành nh ng đã có b ư ả

ớ ấ ở

ơ ấ ể ầ ị

ả Th tr ị ườ ự ả ự c xây d ng, góp ph n thúc đ y vi c chuy n d ch c c u kinh t ệ ẩ ế ượ xã h i c a đ t n ớ ộ ủ ấ ướ ệ c phát ướ , công trình d ch ị ướ theo h ng ộ c phát tri n v i nh p đ ị ế ệ ạ

ng đ i cao và n đ nh trong nhi u năm qua. Tuy nhiên, đây là m t ngành kinh doanh ể ộ ị

thu c a ngân sách Nhà n ự ỗ cũng ph i đ i m t v i “n x u”. Khi s đ v c a “bong bóng” b t đ ng s n là s đ ặ ớ ấ ộ ả ộ t y u c a m t cu c v dây chuy n c a h th ng ngân hàng và cu i cùng là h u qu t ề ủ ệ ố ả ấ ế ủ ỡ kh ng ho ng tài chính tr m tr ng. ầ ủ ng b t đ ng s n Vi ấ ộ ệ tri n tích c c, nhi u d án trong lĩnh v c s n xu t kinh doanh, nhà ề ự ể v đã đ ự ụ công nghi p hóa, hi n đ i hóa, kinh t t ề ổ ố ươ Vi m i ớ ở ệ  Th nh t, các giao d ch b t đ ng s n thông qua các sàn giao d ch theo qui t Nam nên còn khá nhi u b t c p. ấ ậ ấ ộ ứ ấ ề ị ả ị



th p, giao d ch ng m nhi u và khó ki m soát. l đ nh c a pháp lu t còn chi m t ị ủ ế ậ ỷ ệ ấ ề ể ầ ị

Th hai, c c u hàng hóa bán trong th tr ơ ấ ị ườ ứ ng b t đ ng s n ch a h p lý. ả ư ợ ấ ộ

Trong xây d ng nhà thì t các căn h phù h p v i nhu c u và s c mua c a ng ự ở l ỷ ệ ứ ủ ầ ộ ớ ợ ườ i

làm công ăn l ng còn quá ít, trong khi đó có n i, có lúc các căn h cao c p, khu bi ươ ấ ơ ộ ệ t

th giá cao l c đ u t i đ nhi u, ch y u ph c v m t s ít ng i có thu nh p cao ự ạ ượ ầ ư ụ ụ ộ ố ủ ế ề ườ ậ

ho c nh ng ng ữ ặ ườ i chuyên đ u c . Do v y, khi có bi n đ ng l n v lãi su t ngân hàng ế ầ ơ ề ấ ậ ớ ộ



thì th tr ng b t đ ng s n b nh h ị ườ ấ ộ ị ả ả ưở ng n ng n . ề ặ

Th ba, còn nhi u t n t ề ồ ạ ứ i trong các qui đ nh v đ n bù, gi ị ề ề ả ặ i phóng m t

i các khu đô th đ , th t c c p phép đ u t b ng t ằ ạ ị ượ c qui ho ch đ xây d ng nhà ể ự ạ ở ủ ụ ấ ầ ư

ư còn r m rà, th t c c p s h ng, s đ cho các ch s h u nhà, ch s h u đ t ch a ủ ụ ấ ổ ồ ủ ở ữ ấ ủ ở ữ ổ ỏ ườ



đ c gi ượ ả i quy t k p th i và qui ho ch đô th còn y u và ch m. ạ ế ị ế ậ ờ ị

Th t , vi c các ngân hàng ch a th c s là ng i đ ng hành c a các nhà ứ ư ự ự ư ệ ườ ồ ủ

kinh doanh b t đ ng s n cũng nh ng i mua nhà . Ch a có các quĩ đ u t dài đ u t ầ ư ấ ộ ư ườ ả ở ầ ư ư

h n cho b t đ ng s n nói riêng và cho đ u t các ngành công nghi p nói chung. ấ ộ ầ ư ả ạ ệ

ầ ư ả ố

ủ ắ và kinh doanh b t đ ng s n đ u d a vào v n huy đ ng ộ ấ ộ ấ ậ trong dân c a các ngân hàng, do v y, khi có bi n đ ng v tăng lãi su t l p ế ậ ề ự ộ ề

ng. Hi n nay, cho vay đ u t ệ ng n h n t ạ ừ t c đ u t ứ ầ ư ấ ộ b t đ ng s n b nh h ả ị ả ưở

ừ 2010-2012.

ệ i Vi t Nam 201 0 – 2011. ạ b t đ ng s n ấ ộ ạ b t đ ng s n t ấ ộ ả Vi ả ạ t Nam t ệ

6. Th c tr ng ự 6.1 Th c tr ng ự 6.1.1 Năm 2010

ng B t đ ng s n ộ

ế ớ ng. Trong khi t Năm 2010, th tr ị ườ ữ ấ ộ ộ ạ ộ

ả ồ

l n là Hà N i và TP 2 trung tâm kinh t ả ở ị i Hà N i, th ả ứ ng b t đ ng s n ti p t c tăng giá và di n bi n ph c t p, TP H Chí Minh ch ng ễ ữ ế ấ ộ ả ườ ế ự ụ ạ ị

HCM liên ti p có nh ng bi n đ ng tăng- gi m b t th ế tr ế ụ ki n s s t gi m m nh v giao d ch và ch ng l ề Văn phòng cho thuê t i TP HCM: Vào gi a ườ ấ ế ứ ạ i c a giá nhà đ t. ấ ạ ủ ữ năm 2008, giá cho thuê văn phòng ạ

ạ

ề ng gi m và nhi u ế ụ ắ ầ ầ ả ướ ả ạ

h ng sang là 50- 55 USD/m2 ; h ng B kho ng 36-38 USD/m2 . Sang đ u năm 2009 giá ả ạ thuê b t đ u gi m m nh, sang năm 2010 giá thuê ti p t c xu h công ty t ng này ti p t c di n ra trong năm 2011. ế ụ ễ

ướ i TP H Chí Minh và m t s d án ộ ố ự ở ạ Hà N i : Tình tr ng ộ

v n d báo xu h - Căn h chung c t ư ạ ườ

i các thành ph l n tăng cao nên nhi u nhà đ u t ư ấ ự ộ ề ấ ạ ồ i mua r t ít. ấ ố ớ ầ ư

đã l a ch n các ọ phía Nam; ề ồ ự ở ơ ộ chào bán nhi u mà ng - Giá đ t t xung quanh đ tìm c h i nh Bình D ng, Đ ng Nai, Long An ẻ

ể ả ươ t nh l ươ ỉ ắ . H ng Yên, H i D ng, Hòa Bình,… phía B c ư

ấ ơ ố

ồ ổ ể ư tâm lý nhà đ uầ ướ

ề ị ỏ ế

, t ng th tr i xu h ưở đó nh h ả ự ng t ớ ạ ầ ư ừ ộ ị ườ . ng

Đ u năm 2011 năm 2010 t t ư ở - C n s t tăng giá đ t Ba Vì trong tháng 4, 5. Nguyên nhân là do ơ ả ủ ng c b n c a , vi c bóp méo đ n th i thông tin ho c hi u sai ch a đúng v đ nh h t ặ ệ ư ủ đ án quy ho ch chung xây d ng Hà N i đã tác đ ng không nh đ n quy t đ nh c a ế ị ộ ồ nhà đ u t ướ 6.1.2 Năm 2011 ầ ị ườ ừ ế

ộ ẫ i m t s d án có xu h , th tr ấ ộ ộ ố ự ướ ề ả

ấ ề ự ể ư ệ ắ

ạ ặ ắ ệ ạ i ư

ư ậ ơ iạ ự ờ

ng BĐS Hà N i v n ti p đà tăng giá ạ i nhi u khu v c, giá b t đ ng s n t ng tăng nh , kho ng 5- ả ạ ẹ 10%, tiêu bi u là đ t n n, bi ố ộ t th các d án nh Kim Chung Di Tr ch, B c qu c l ự ự 32, Vân Canh, Thanh Hà, Văn Phú…, m t s d án chung c đã ho c s p hoàn thi n t ộ ố ự các qu n trung tâm nh qu n Đ ng Đa, qu n Hai Bà Tr ng… ư ậ ố ậ Riêng khu v c Sóc S n, nh thông tin di d i các tr ườ ạ

i 100 – 300% so v i h i ẹ ậ ớ ị

ng ĐH v đây, giá đ tấ t ề ờ ệ các xã Thanh Xuân, Minh Phú, Nam Cý ng… ð u tãng m nh, lên m c 3-5 tri u ứ ề ờ ớ ồ đ u nãm ð ng/m2, th m chí khu ð t có v trí ð p tãng giá t ầ ấ ồ 2010.

T i Đông Anh, thông tin c u Nh t Tân đang đ ầ ậ ộ

ạ ể ả ổ

ố không còn giá 10-15 tri u đ ng/m2 nh tr ượ ẩ ấ ộ ồ ệ ớ

ấ ầ ậ

c đ y nhanh ti n đ xây d ng ự ế ộ đ có th thông xe vào cu i năm 2013 đã th i giá b t đ ng s n khu v c này lên m t ự ể đây m t b ng m i. Đ t c n a mà đã lên ư ướ ữ ặ ằ ấ ở th p nh t là 25 tri u đ ng/m2. Riêng giá đ t 2 bên c u Nh t Tân thì tăng t ng ngày, lên ừ ấ ồ ệ ấ đ nế 40-50 triêu đông/m2. ̣ ̀

ộ Tuy nhiên, các chuyên gia cho r ng “con sóng” này là do các “cò đ t” và các “đ i ằ ấ

ở ề ị ự ự ệ ấ

lái” t o lên. Hi n giá đ t các khu v c này đang quay tr v giá tr th c sau “c n s t” ơ ố ạ ng n ng i. ủ ắ

Trong khi đó, t i Tp.HCM, th tr ạ ẫ ặ

ế ể ệ ị ườ ẫ ả ấ ộ

ậ ậ

ấ ề ể 7-10% so v i th i đi m ờ ớ ế ụ ướ ể ầ ư ủ i có ti m l c tài chính. ự c a nh ng ng ữ ự ề

phân khúc nhà giá trung ng tăng nh , t ẹ ừ ườ i giao d ch thành công ph bi n v n t p trung ch y u ủ ế ở ổ ế ẫ ậ ạ ị

ề ng BĐS v n khá bình l ng, không có nhi u chuy n bi n rõ r t. Giá b t đ ng s n v n ti p t c đi ngang, riêng có giá đ t n n khu v c qu n 2, qu n 9 vào tháng 3/2011 có xu h ự cu i 2010 do có s tham gia mua đ đ u t ố Còn l binh.

, tr ướ ộ ụ

c đ ng thái si ng BĐS vào ngày 30/6/2011, ế th tr ủ ng BĐS đã hoàn toàn nhà n T kho ng gi a năm 2011 ữ ừ ả c đ i v i th tr ị ườ ướ ố ớ t ch t tín d ng c a Ngân hàng ặ ị ườ

ỗ ứ ả c vào vòng xoáy lao d c khi tính thanh kho n ố

ấ ả ộ ự ở ầ ợ ấ ậ ự ớ m i

ng b t đ u có xu ch m d t chu i ngày tăng giá và b ướ gi m sút, c u gi m, n x u tăng. Đây chính là m t s kh i đ u cho tr t t ả ầ ng b t đ ng s n trên th tr ả . ị ườ ấ ộ T i Hà N i ừ ạ ị ườ ộ , t ả

tháng 5/2011, giá b t đ ng s n trên th tr ấ ộ ạ ắ ầ ị ỏ ơ ả ướ

t tháo ch y kh i Sóc S n, Đông Anh. K ch b n “Ba ả t khu i các khu v c d c Láng Hòa L c, đ c bi ệ ạ ặ ầ ư ồ ạ ấ ề ạ

t ừ

20-40%, nh ng g n nh cũng không có giao i. Đ t n n t ư ượ ặ ạ ạ ư ầ ự ọ ư

ng gi m. Các nhà đ u t h c l p l Vì” g n nh đ ầ v c Mê Linh giá gi m m nh, trung bình ả ự d ch. ị

ề ả ư ế t

ư

ấ ự ể ể đang ráo ri ế t ng m i cho ạ

ộ ầ ề ả ộ ặ ứ ạ

ả ệ ồ

c ch đ u t ả ự ế ị ủ ầ ư

ư ệ

ữ ầ ư

ả ợ ướ ừ ạ không kém, nhi u ch đ u t Phân khúc chung c cũng m đ m ủ ầ ư tìm m i cách đ bán hàng nh kéo dài th i gian đóng ti n, gi m giá, t ng quà, chi ặ ề ờ ọ kh u cao… Đi n hình là d án UCity (Hà Đông) bán căn h t ng sàn th ươ khách hàng thanh toán ti n 1 l n; Công ty Bemes chính th c h giá bán d án căn h VP3 ự ệ bán đ o Linh Đàm xu ng còn 25 tri u đ ng/m2, giá bán cách đây 7 tháng là 30-32 tri u ố quy t đ nh gi m giá 4 - 5 đ ng/m2; d án chung c CT6 Xa La cũng đ ồ ượ tri u đ ng/m2 căn h . Hi n, giá chung c m c 15 - 17 tri u đ ng/m2 tùy căn… ệ ồ ư ở ứ ộ ệ ồ ư d quy t đ nh bán chung c Th m chí, có nh ng nhà đ u t ế ị ỉ

ậ đ thu h i v n, tr n ngân hàng. Ch trong vòng 2 tháng, t ậ ỗ ể i 70% các khu đô th m i n m ộ ị ớ ằ ở

ờ ố ự ứ ụ

ấ

ố , ch pấ i giá g c tháng 5 đ n tháng nh n l ế ồ ố ả ven n i thành Hà N i đ u gi m 7/2011, giá đ t n n t ộ ề ấ ề ạ t giá lên đ n 20- i th i đi m cu i năm 2011, các d án phía Tây có m c t giá. Tính t ế ể ớ 30% nh Kim Chung Di Tr ch, Geleximco Lê Tr ng T n, Vân Canh, Văn Phú… Đây ư đ ượ ̣ ́ ́ ̉ ̉ ́

c phê duy t vào tháng 7/2011 cũng ̀ ợ ả ủ

ặ

ệ

ự ạ ẫ

ể ị ướ ư ư ẻ ổ ơ

ệ ờ

ng si ề ừ ủ ươ ể ị ạ

ọ ạ c đên nay. tr c xem la đ t ha gia cac san phâm BĐS l n nhât t ớ ́ ừ ướ Ngay c thông tin Quy ho ch th đô đ ượ ạ ệ ra không m y m n mà b i v n t i đ u t ng “nhúc nhích”… Gi ở ớ ầ ư ẫ ỏ ấ c p đ chung, còn các quy ho ch ạ c duy t nh ng m i ch d ng ớ ộ ỉ ừ ở ấ ư t, quy ho ch phân khu, các d án tr ng đi m thì v n là nh ng n s . ữ ẩ ố ọ ớ ng n đ nh h n nh ng giao d ch v n th a th t ẫ ị ớ ả ẹ ơ không làm cho th tr ị ườ dù đ án đã đ c đ ượ ượ ồ chi ti ế Phân khúc chung c giá r tuy có xu h ư và hi n giá cũng gi m kho ng 5-15% so v i th i đi m tháng 4/2011. ả ả ng b t đ ng s n cũng b tác đ ng nhi u t , th tr T i Tp.HCM ấ ộ ị ườ ẻ ư ộ ị ườ ụ ủ

ờ

ế ch tr t ự ng Hà N i b i khu v c ộ ở c. Giá b t đ ng ấ ộ ả i m c nh khu v c Th đô nh ng cũng đang ph i ớ m t vài năm tr ướ ừ ộ ư ủ ự ắ ầ ớ ề ứ ỉ ư ạ

ướ ả

i khu v c nh qu n 2, qu n 9, huy n Nhà ư ậ ệ

tín d ng c a Ngân hàng, nh ng có v “nh ” h n so v i th tr này đã qua th i hoàng kim và b t đ u đi u ch nh t s n t i đây dù không gi m m nh t ả ả ạ “ch u tr n” tr ạ ậ ị C th , giá m t s d án đ t n n t ụ ể ộ ố ự ờ c tình tr ng cung tăng – c u gi m. ự ừ ầ ấ ề ạ ng gi m giá t ả ữ ạ ớ

ậ 10 - 20% so v i gi a năm. T i khu cao h n khu Đông Sài Gòn. Tuy nhiên, tình hình ệ ượ l ớ ỷ ệ ơ

ẫ ấ ả ạ

ố Bè… vào th i đi m này có hi n t ể Nam Sài Gòn, đ t n n gi m v i t ả ấ ề giao d ch v n r t m đ m. ầ ự ệ

ậ ấ

ự ở ứ ề ế ậ ượ

i nhu n d nhìn th y h n đ u t ệ ễ ậ ợ ơ

ị ự ậ ượ S ki n thông xe h m Th Thiêm vào cu i tháng 11 cũng không v c d y đ c ủ tình tr ng trì tr c a phân khúc đ t n n khu v c qu n 2, qu n 9. Giá đ t khu v c này ậ ệ ủ ự ạ ấ ề i có nhu c u th c khó dù đã gi m nh ng th c t m c cao, ng v n đang b “treo” ườ ự ế ẫ ự ầ ư ả ị ể ướ ng c, nhà đ u t ti p c n đ i b t đ u chuy n h thì dè d t mua vào. Nhi u ng ườ ắ ầ ầ ư ặ vào vàng và g i ti sang đ u t t ki m ngân hàng, l ầ ư ấ ử ế ầ ư b t đ ng s n th i đi m hi n nay. ệ ờ ả ấ ộ ể

ề ạ

ả ộ, tr ướ ố ố ớ ả ế ị Đ i v i m ng căn h ả ủ ầ ư ộ ể

ậ

ừ ứ ự ệ ả ồ ồ ố

ừ ứ ủ ệ ả

c tình tr ng khó khăn v tài chính, nhi u ch đ u t ề đã ph i quy t đ nh gi m giá “s c” đ mong thu h i l i v n. Đ n c nh d án căn h ơ ử ư ự ồ ạ ố Petro Vietnam Landmark (qu n 2, Tp.HCM) do CTCP Đ a c D u khí làm ch đ u t ủ ầ ư ị ố ầ ế m c 21,22 tri u đ ng/m2 xu ng 15 tri u đ ng/m2. D án An Ti n gi m giá 35%, t ệ (huy n Nhà Bè, Tp.HCM) c a Công ty Sài Gòn Mekong cũng gi m giá bán t m c 20 tri u đ ng/m2 xu ng còn 14,5 tri u đ ng/m2. ồ ệ ệ

ư ả ạ ẫ ệ

ồ M c dù m c giá gi m khá m nh nh ng ng ặ ạ ờ ợ ở ọ ườ ằ

đ i t ả i mua thì v n “không vi c gì ph i ế ụ ng còn ti p t c ị ườ ng khách hàng có nhu ủ ế ừ ố ượ ễ ố ố ứ ố ề ữ

v i”. Đ i đa s đ u có tâm lý ch đ i b i h cho r ng giá trên th tr ộ đi xu ng. Nh ng giao d ch thành công di n ra ch y u t c u th c, mua nhà đ ầ ị . ể ở

ự Càng v cu i năm, th tr ắ ề ề ố

ớ ễ ả ị ố ị ườ ị ở ế ấ ấ

ơ ầ i chuyên môn nh n đ nh, th tr ị ườ ư ả ỉ ử

ố ầ ừ ấ ộ ả ng BĐS trên c 2 mi n Nam – B c càng tr nên m ng đ a c đang có di n bi n r t x u, giá v n ẫ ế ầ ể ph i đóng c a. T i th i đi m ỏ ẻ ệ ả ầ ư

ng giao d ch gi m xu ng m c th p nh t trong h n 5 năm ứ ấ ạ ờ t”, s quan ự ơ ạ ố ấ ấ

ề ả ơ ả ị ng Hà N i. ộ

ị ườ ề ỏ ắ

ộ ven Sài Gòn nh Bình ể ư ố ở

t b i giá r . Đa s s n ph m t đ m. Gi ậ ạ ti p t c gi m nh ng giao d ch g n nh không có, h u h t các văn phòng nhà đ t, sàn ư ị ế ụ giao d ch ch ho t đ ng c m ch ng, nhi u đ n v nh l ị ạ ộ ị ng b t đ ng s n r i vào tr ng thái g n nh “tê li cu i năm 2011, th tr ị ườ tâm c a ng i mua và s l ố ượ ườ ủ t là t i th tr i đây, đ c bi tr l ạ ệ ặ ở ạ Trong khi th tr ng 2 mi n B c – Nam đ u g p khó thì có m t đi m sáng nh ề ị ườ ặ ộ ố ự ử ị ườ ồ ẻ ị

i các ố ả ề ề ấ ấ

ẩ ườ ỗ ằ ờ ố

trên th tr D ng, Đ ng Nai, Long An … v n giao d ch khá t ạ ươ i mua d án này là các n n đ t có giá ch t ệ ề ự đ t n n giá r vùng ven trong th i đi m này nh m b o toàn dòng v n nhàn r i và kỳ ấ ề v ng sinh l ọ

ng b t đ ng s n cho thuê, ngu n cung sàn văn phòng ti p t c gia tăng V th tr ng BĐS n a cu i năm 2011 là m t s d án ố ở ẫ 150-350 tri u đ ng /n n đ t. Nhi u ng ồ ỉ ừ ả ể ẻ i trong trung h n 3-5 năm. ạ ấ ộ ờ ề ị ườ ế ụ ả ồ

ế ề

ở ắ ẫ ố ả ạ ế ụ ụ ệ ặ ệ

ồ ầ t ả ở ấ ả ạ

t c các phân h ng trong su t c năm, đ c bi ộ ng sàn văn phòng l n l i đ ớ ạ ượ ộ ượ ự ư ạ

ng l n đ u tiên ch ng ki n s gi m giá và tr ng sàn c a m t s ế ự ả ộ ố ứ ủ ầ ộ ố

ầ ự ạ

ạ nhân xây ư ề ấ ả ạ ớ ớ

m nh trong khi ngu n c u không có nhi u kh i s c d n đ n vi c giá thuê văn phòng t là quý 4/2011. ti p t c s t gi m ạ Trong khi các văn phòng h ng A, B t ể ấ i Hà N i và Tp.HCM v n đang khó khăn đ l p ẫ ạ đ y các sàn thì m t l i các d án nh Bitexco c tung ra t ầ Financial Tower, Ree Tower, Green Power (Tp.HCM), Keangnam Hanoi Landmark Tower (Hà N i)… Th tr ị ườ văn phòng cao c p khu v c trung tâm HN và Tp.HCM. Văn phòng h ng A và h ng B có ấ s s t gi m v giá l n nh t so v i văn phòng h ng C và các văn phòng t ự ụ d ng.ự

ộ

ầ ấ ử ụ ự

ỉ ị ụ ủ ớ ợ

ố ủ ề ế

i các khu chung c cao c p, l ị ầ ư ượ ư ơ

các phân khúc khác, vào quý 1-2/2011, phân khúc căn h cho thuê có d u hi u ệ l p đ y cao do quy đ nh c a B xây d ng không cho phép s d ng căn ộ ng h p. Tuy nhiên, vào các quý ộ ố ườ ng, m t s v n đ liên quan t c a th tr ị ườ ữ i các khu chung c cũng nh nh ng lùm xùm gi a ư ầ ủ ng c u c a tr ng sàn chung c tăng m nh. Giá thuê căn h ộ ố ấ ư ữ ấ ạ , qu n lý và ng ầ ả i dân t ạ ỉ ệ ố ư ả ộ

Ở kh quan, t l ỉ ệ ấ ả h chung c làm văn phòng ch áp d ng v i m t s tr ư ộ 3-4/2011, cùng v i nh ng bi n đ ng không t ộ ữ ớ đ n an ninh, phòng ch ng cháy n t ổ ạ ố ế các đ n v đ u t ườ ả m ng căn h cho thuê gi m d n và t l ộ ng gi m. cũng có xu h ả ướ t m t Tóm t ắ ộ vài đi m chú ý c a tình hình b t đ ng s n 2011 đã qua: ấ ộ ủ ể ả

ế ầ ư ấ

- Đ n 4/2011, giá b t đ ng s n tăng cao nh t trong các kênh đ u t ả ử ế

ấ ộ ầ ầ ả ầ ấ ộ ạ ệ ấ ộ ạ i ch ng l ữ ầ ấ ố ộ

so v i tháng ớ t ki m tăng 2,5 l n, giá vàng tăng 7,6 l n, ch 12/2000 giá USD cao g p 1,5 l n, g i ti ỉ ầ ấ s VN-index tăng kho ng 4,8 l n, còn giá b t đ ng b t đ ng s n tăng 8 l n, nh ng sau ư ả ả ố ệ i, th m chí có d u hi u đó đ n cu i năm giá bât đ ng s n nhìn chung l ậ ế gi m.ả

ạ ồ ố ả ợ

su t hi n ạ ấ

ẩ ố i ch giá th p n a. ấ - Giao d ch gi m m nh, ng ườ ả ị m c cao trong khi ng ờ ườ ệ ở ứ t th chung c cao c p ch ng l - Theo s n ph m thì giá bi ư ệ ả ạ ố

ứ i và gi m xu ng do ấ ả ơ ấ ề ẫ ồ

i bán mu n bán nhanh đ thu h i v n tr n vì lãi ể i mua l ấ ữ ự ữ m c giá đã quá cao và ngu n cung d i dào, giá đ t n n v n tăng nh t là n i có công ồ c kh i công. trình nhà n ướ

ở ặ ằ ấ

ự ặ ằ ố ộ ỉ

- Theo khu v c thì Hà N i có m t b ng giá r t cao thành ph HCM, R a-Vũng ố ị Hà N i ch y v các ừ ề ả ả i và gi m, ạ ộ ẽ ữ ự ả

c đã, đang và s p đ ắ ượ ộ Tàu và các t nh m t b ng giá th p. Do đó có m t dòng v n đang t ộ ấ t nh và vào trong Nam. Vì v y giá b t đ ng s n khu v c Hà N i s ch ng l ấ ộ ỉ còn các t nh và phía Nam s đ t lên. ậ ẽ ắ ỉ

ặ ằ ườ ứ ầ

- Do m t b ng giá quá cao v ầ ế ạ ế

i th c s có ự ự ầ ư ặ g p ẫ thị ề ứ ấ ề ằ

t quá s c mua c a ph n đông ng ủ ượ th t ch t ki m ch l m phát khi n các nhà đ u t nhu c u và chính sách ti n t ặ ề ệ ắ nhi u khó khăn, ph i đ y m nh bán ra b ng cách gi m giá bán v m h p d n ạ tr i. ng kém sôi đ ng, s giao d ch b gi m, giá c ch ng l ị ả ả ữ ả ẩ ố ề ườ ị ả ạ ộ

ả Vi

ị ổ ả ể t Nam năm ệ

ấ ộ ị ườ ợ

ả ệ ữ ữ ị ườ

ổ ệ ấ ộ

ệ ể ả ự ể ư ợ

ấ ộ ấ

ả ệ ấ quá l n vào phân khúc b t đ ng s n cao c p, vi c c p ấ ộ ng thi u căn c vào nhu c u c a th tr

ể ự ươ

ả ầ ủ ữ ể

ấ ộ ả

ng giao d ch s t gi m ở ụ

ậ ng, th m ị ườ ạ i nh ng n i ch a có h ư ơ ạ ..., đã t o i thi u v n i ề ơ ở ấ ộ ng b t đ ng s n ti p t c g p khó khăn, giá c ế ụ ặ ng. S l t t ệ ạ

h n 3 năm nay (t ừ ầ ầ ắ

ị ậ ng b t đ ng s n tr m l ng kéo dài t ừ ơ ệ ấ ộ ề ị

ấ ộ ồ ệ ự ự ặ ả ấ

ố ừ ừ ế ả

ả ệ ừ ố ồ ng tr m l ng s b thua l ỏ ề ngân hàng ho c d a vào ngu n v n huy đ ng t ộ , không có kh năng tr ả ị ườ ặ ự ắ ạ ể ể ẽ ị ự ầ ỗ

2012: 6.2 Th c tr ng ạ b t đ ng s n ệ ự ấ ộ t Nam phát tri n không n đ nh. ng b t đ ng s n Vi Th i gian qua th tr ấ ộ ờ i nhu n trong kinh doanh b t đ ng s n cao, đã phát đi Nh ng c n s t giá nhà và l ả ậ ơ ố ng d n đ n nh ng tín hi u sai l ch v nhu c u và kh năng chi tr th c s c a th tr ế ả ự ự ủ ẫ ầ ề ệ ệ các doanh nghi p đã đ xô vào đ u t phát tri n b t đ ng s n, k c các doanh nghi p ầ ư ả không có kinh nghi m và năng l c tài chính; d n cho vay các d án b t đ ng s n tăng ự nhanh; vi c t p trung đ u t ớ ầ ư ệ ậ i các đ a ph phép phát tri n d án t ế ứ ươ ị ạ v i quy mô l n t ng c p phép d án nhà chí nhi u đ a ph ở ớ ị ớ ạ ự ấ ề t ng k thu t và xã h i đ đ ph c v cho nh ng nhu c u t ầ ố ữ ộ ủ ể ụ ụ ậ ỹ ầ nên nh ng khu nhà b hoang, lãng phí đ t đai, ngu n l c c a xã h i. ữ ồ ự ủ ở ỏ T đ u năm 2012 đ n nay th tr ừ ầ ế ị ườ ả t b t đ ng s n nhà t c các phân khúc th tr ị ườ ả ở ấ ả ả ấ ộ ị ố ượ gi m m nh, th m chí nhi u d án không có giao d ch. Đ c bi i thành ph H Chí ề ự ạ ặ ả ố ồ Minh, th tr đ u năm 2009) ả ị ườ ụ và ch a có d u hi u h i ph c. Nhi u doanh nghi p b t đ ng s n, kinh doanh d ch v ụ ấ ư b t đ ng s n th c s g p khó khăn, nh t là các doanh nghi p v a và nh , ti m l c tài ự ấ ộ khách chính h n ch , ph i vay v n t ả hàng đ tri n khai d án, khi th tr n ngân hàng... ợ

ệ ả

ng gi m b t đ ng s n s ti p ả ẽ ế thành ph H Chí Minh và Hà ả ấ ộ ấ ế N i b t ổ ậ là r t nhi u d án l n ả ề ự ướ ớ ở ấ ấ ộ ố ồ

Hi n nay giá b t đ ng s n đang gi m và xu h t c di n ra là t ễ ụ N i đã gi m giá m nh: ộ

t y u. ạ NG CĂN H ả TH TR Ị ƯỜ Ộ :

ớ ừ ề ự

i phóng hàng t n, thoát nhanh kh i các d án c a các nhà đ u t ồ ả ướ ướ ừ c t ậ . Th m

ứ ộ ả ỏ ể - Tháng 8 /2012, khá nhi u d án căn h gi m giá t ng gi ự

ạ ố ượ ớ ớ ổ

ng căn h kho ng 26.000 căn h và cùng ệ ộ ộ ộ ẫ 5-20% so v i quý tr xu h ự ầ ư ủ chí có d án rao bán đ i h giá v i m c 30% đ thu h i v n ồ ố . ả ộ ộ

ư ự

giá trên th tr ờ ượ ứ

ệ ộ ả

ồ ự ồ ệ ị ồ ề ự ị ỗ ồ ệ i 20 tri u đ ng. D án Westa t ạ ệ ả

ệ ệ ồ

ướ ộ ư ồ ộ ả ả

ự ứ ệ

ồ ệ ứ ớ

tri u đ ng/m2 so v i m c 30 tri u đ ng/m2 tr ng TPHCM đang t n v i t ng s l ả ồ ộ

ng (Căn h giá 15 tri u/m2 tr ạ ạ - T i Hà N i đang t n v i t ng s l ồ ng. (Căn h giá 14 - 19 tri u/m2 v n giao v i 16.000 căn h đang s p tung ra th tr ị ườ ắ ớ t (huy n c, trên 1500USD/m2 không có giao d ch). D án chung c Tân Vi ệ d ch đ ệ ị ng ch còn 12- Hoài Đ c, Hà N i) có giá g c 14-15,5 tri u đ ng/m2, gi ỉ ị ườ ệ ố ố 13 tri u đ ng, gi m trên 2 tri u đ ng/m2. Nhi u d án cao c p cũng gi m giá xu ng ấ ả d i khu đô th M Lao, Hà Đông hi n đã gi m v 17,9 ề ướ tri u đ ng/m2 cho căn h ch a hoàn thi n và 21 tri u đ ng cho căn h đã hoàn thi n so ồ ệ ệ v i m c 26 - 28 tri u đ ng/m2 tr c đây. D án VP 3 Linh Đàm đã gi m kho ng 7 ệ ứ ớ ự ng ng m c 25 - 27 tri u đ ng/m2. D án FLC Landmark Tower chào tri u đ ng/m2 t ươ ứ ồ ệ m c 23 bán ồ ệ ở ứ - Hi n nay, th tr ị ườ ệ ộ ồ ớ ổ ị ườ ộ ắ ư ệ

c, trên 1500USD/m2 không có giao d ch).200 căn h t c đây. ướ ng căn h kho ng 42.000 ố ượ ộ ị ớ ị ẫ ố

2

c nhà đ u t

ỉ ớ ơ ượ ở ệ ể ớ

ả ơ ư ậ ớ ỉ

ở ộ ạ ự i d án th c p rao bán ch v i giá 18,1 tri u ệ đ a ra là h n 40 tri u đ ng/m ủ ầ ư ư ỗ ớ t i ồ th c p cũng đã l 2. Cùng v i Hoàng Anh River View, m t lo t d án căn h khác cũng ầ ư ứ ấ ộ ệ ớ ộ

t kh u ả

ng căn h kho ng 1.400 căn h và cùng căn h và cùng v i 18.000căn h s p đ a ra th tr xu ng v n giao d ch đ ượ căn h Hoàng Anh River View đ ầ ư ứ ấ ộ 2; gi m 60% so v i giá kh i đi m do ch đ u t đ ng/mồ cách đây h n 3 năm. V i giá bán ch còn nh v y, các nhà đ u t 6 tri u đ ng/m ạ ự ồ đ ng lo t th c hi n gi m giá, chi ệ ự ạ ồ ẵ m c 15% đ n 30%… ế ộ ế ớ ổ ạ ả ồ ộ

v i 1.100 căn h đang s p tung ra th tr ớ ị ườ

c đó đã ấ ở ứ - T i Đà N ng đang t n v i t ng s l ố ượ ng ắ ộ NG Đ T N N TH TR Ị ƯỜ Ề Ấ - T i Hà N i ghi nh n r t ít giao d ch, th m chí đóng băng, do giá tr ị ậ ấ ộ ạ ướ ậ

tăng cao.

ạ ố ớ ấ ề ệ ệ ơ

c, t p trung t ừ 300 tri u – 600 tri u, đ n giá bán t i khác khu v c Bình D ng, Đ ng Nai, ượ ậ ươ ự ồ

- T i phía Nam, đ i v i đ t n n có giá tr t ị ừ 3 - 7 tri u/m2 v n kinh doanh đ ạ ẫ ệ Long An .

ng. ị

TH TR Ị ƯỜ - Nhà có giá tr d i 2 t - Nhà có giá tr cao và đ i TPHCM: v n giao d ch bình th ẫ c bán b ng vàng theo thông l ườ các năm tr c: ít giao NG NHÀ PH Ố t ỷ ạ ượ ị ướ ị ệ ằ ướ

d ch. ị

NG Ấ Ộ Ỉ ƯỠ

NG B T Đ NG S N NGH D Ị ƯỜ ị ấ ị ch a có nhu c u s h u căn nhà th 2 đ ngh d ầ ư ư ỉ ưỡ ứ ể ề ng, trong đi u

ki n kinh t ng nh hi n nay ư ệ ệ

ầ ở ữ . NG VĂN PHÒNG – TTTM CHO THUÊ TH TR Ả - Giao d ch r t ít, do giá tr cao - Nhà đ u t th tr ế ị ườ Ị ƯỜ

NG KHU CÔNG NGHI P TH TR - Tp.HCM : DT sàn: 1.2tr m2, Giá thuê: 567,000 VND/ m2/ tháng. - Hà N i : DT sàn: 1.03tr m2, Giá thuê: 514,000 VND/ m2/ tháng ộ - Đà N ng : DT sàn: 0.83 tr m2, Giá thuê : 260,000 VND/ m2/ thang ẵ TH TR Ị ƯỜ Ệ

- Hi n c n ệ ả ướ c có 261 KCN, v i t ng di n tích h n 70.000 ha, t l ệ ớ ổ ỉ ệ ấ ư l p đ y ch a ầ ơ

t i 50%. ớ

ư - Và 918 c m công nghi p do các t nh thành l p, t ng di n tích 40.000 ha nh ng ệ ệ ậ ổ ỉ

cũng ch m i có h n 25% di n tích đ t đ c s d ng. ụ ơ ỉ ớ ấ ượ ử ụ ệ

NG B T Đ NG S N Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả Ề

II. 1.

ấ ộ ị ườ phát tri n th tr ể

ầ ữ ố n ả ở ướ ứ

ả ứ

PHÂN TÍCH V TH TR Đánh giá Th c t ự ế ơ ố ẩ ự ớ ạ ả ệ ế ấ ộ

ng b t đ ng s n Viêt Nam trong giai đo n hi n nay v i nh ng ữ :

ng phát tri n nóng

n , k c các nhà đ u t ệ ế ầ ư ể ả

t Nam và kỳ v ng thu ộ ị ườ

ọ t Nam, đã ch n c ngoài, s v n đăng ụ ọ ố ố ầ ư ướ ng đang phát tri n "nóng" t ể ủ

n ộ

ổ ạ ế ố ồ c ngoài đ n Vi i Vi ệ ạ i nhu n cao. Theo th ng kê c a C c Đ u t n ầ ư ướ ố ậ ạ ế c ngoài vào BĐS đã tăng đ t bi n trong năm 2007 và đ t đ n ế ầ ư ướ ố ỉ

ế

t Nam thi u minh b ch vì đây ch là "sân ch i" c a các nhà ỉ ạ ế ủ ơ

Vi ở ệ ộ ầ

ệ

ng thi u minh b ch, thông tin ch a đ y đ mà các ư ầ ủ ấ ạ

ệ ấ

ấ c ta nh ng năm qua cho th y ng b t đ ng s n hai "c n s t" vào năm 1994, năm 2001 và c n s t th ba vào cu i năm 2007 đ u năm ơ ố ỷ ụ . 2008 đã đ y giá b t đ ng s n đ n m c k l c ấ ộ Th c tr ng th tr ị ườ ạ đ c đi m ch y u nh sau ể ư ủ ế ặ Th tr ể ị ườ Đa s các nhà đ u t ố th tr ng BĐS, m t th tr ị ườ su t l c t đ ượ ỷ ấ ợ ký c a các nhà đ u t ủ con s 2,5 t USD, riêng Thành ph H Chí Minh đ t 1,6 t USD, chi m 85% t ng s ố ỉ ầ ư . v n đ u t ố ng thi u minh b ch ạ Th tr ị ườ ng BĐS Th tr ị ườ ấ ể ầ ư ớ , nh Hà N i và Thành ph H Chí Minh, nhu c u mua nhà và đ t đ l n các đ u t ư ố ồ i dân r t khó khăn trong vi c mua m t căn tr ng ít nh t là 60%. Ng chi m t đ u t ộ ườ ỷ ọ ế ầ ư ấ ch th tr h . M t khác, cũng t ộ ế ừ ỗ ị ườ ặ ho t đ ng giao d ch ng m, trao tay hi n nay còn khá ph bi n, r t khó khăn trong vi c ệ ạ ộ ầ qu n lý nhà n ả ổ ế ướ . c ư ấ

ố ượ ố ồ

ở ấ ớ ạ ấ ứ

400 tri u - 500 tri u đ ng/căn, t ộ t v nhà ế ề ng t ừ ậ ườ ươ

ườ ậ

ế ỉ

i có thu ng kho ng ả i có thu nh p th p ấ ấ i có thu nh p th p, ậ ồ ườ ệ ữ ả ệ

ứ ậ ộ ư ậ c m t căn h nh v y. ộ

ị c cũng nh th t thu ngân sách nhà n ướ Giá nhà đ t cao ấ T i các đô th l n nh Hà N i và Thành ph H Chí Minh, s l ng ng ư ị ớ ườ nh p th p có nhu c u b c thi r t l n. Tuy nhiên, m c giá nhà dành cho ầ ứ ở ng i có thu nh p th p th ng đ ườ ấ ậ ệ ươ ồ ệ 25.000 USD - 30.000 USD/căn (trong khi Ma-lai-xi-a nhà cho ng ở giá ch 12.000 USD - 15.000 USD/căn). Ch a tính đ n nh ng ng ư mà ngay c nh ng h gia đình có m c thu nh p khá kho ng 4 tri u-tri u đ ng/tháng thì ộ cũng không th mua đ ấ

ả ữ ể ả ấ ả

ả ả ướ ẩ ơ ố

c ngoài, các s n ph m tiêu dùng n i đ a thì không c nh tranh đ ố ớ ả

ủ ượ ớ c v i nh ngày nay. ấ ộ ị ế ố ế ư ướ ậ ẩ ộ ề ạ

ượ Chi phí s n xu t kinh doanh tăng Giá nhà đ t tăng s đ y chi phí s n xu t kinh doanh tăng, làm tăng giá c hàng ấ ẽ ẩ hóa s n xu t trong n c, đ i v i các s n ph m xu t kh u thì giá cao h n các đ i th ẩ ấ ả c nh tranh n ạ hàng ngo i nh p trong đi u ki n h i nh p kinh t ế ạ khu v c và qu c t c ngoài. ầ ư ướ

c khác có giá ự n

thuê văn phòng th p h n nh m t o ra s n ph m r h n. M t khác, đ i v i k t c u h Giá thuê văn phòng cao s nh h Các công ty n ấ ậ ng đ n đ u t ưở c ngoài s tìm ki m c h i đ u t ế ướ ẻ ơ ả ơ ơ ộ ầ ư ở ữ ẩ ướ ố ớ ế ấ ệ ẽ ả ẽ ạ nh ng n ặ ạ ằ

t Nam thì s là không h p lý n u giá thuê văn phòng cao h n các n ơ ướ c ợ ẽ

ự ư ố

ế c trong khu v c nh Trung Qu c, Thái Lan...

đ ng lo t đ v n vào xây d ng các cao ầ ư ồ ấ

ệ ấ ế ộ ạ ổ ố ng ti n khá l n đ ề ớ ượ

ự c tung vào t, ch a đi vào khai thác đ làm gia tăng ư ấ

ố th tr giá tr , đang là m t trong nh ng nguyên nhân làm bùng n l m phát t ng nh Vi ư ở ệ ầ phát tri n ho c các n ặ ể ướ Nguy c l m phát ơ ạ Giá đ t tăng cùng v i vi c các nhà đ u t ớ c, văn phòng và căn h cao c p đã khi n m t kh i l ố ượ ộ ng, trong khi các công trình ch a hoàn t ị ườ ư ữ ị ổ ạ ể n c ta. ở ướ

ộ ả

Tăng kho ng cách giàu nghèo M t nhóm ng i s giàu lên nh chuy n nh c s l ườ ẽ ể ờ

ừ ệ

c ta đang ả ờ

ộ

3,7 l n lên đ n 13,5 l n và ngày càng có chi u h i ng BĐS ho c nh n đ ậ ượ ố ợ ặ ộ ượ ộ ạ kinh doanh BĐS, trong khi vi c ng nhu n k ch xù t i nghèo s h u m t căn h lo i ộ ở ữ ườ ế ậ r ti n nh t v n còn là quá xa v i. Hi n nay, kho ng cách giàu nghèo n ệ ở ướ ấ ẫ ẻ ề năm 1993 đ n 2004, kho ng cách này đã tăng ngày m t doãng r ng. Trong giai đo n t ả ạ ừ ơn. t ừ ế ng tăng h ề ướ ộ ầ ế ầ

ủ ấ ộ ng b t đ ng s n đóng băng ả

ị ườ ả H u qu ậ Th tr ị ườ

ấ ộ ưở

ệ ả ả ủ ự ả ệ ả ệ

ấ ệ ả ấ ấ ồ

ừ ự ệ ầ ả

ạ

ng r t l n đ n ngu n thu ngân sách và phát tri n kinh t ấ ủ ả ộ ố ế ấ ớ ưở ể ả

c h t nhi u doanh nghi p và ng

ị

ả

ệ

ề

ướ ế

ạ

ậ ấ ơ

ị

ớ

ồ

ệ ạ

ế ụ

ộ

ở ị

b t đ ng s n

Tr i dân khó tr lãi ngân hàng và theo nh n đ nh ườ c a Hi p h i Kinh doanh BĐS TPHCM n u c kéo dài tình tr ng này s có ít nh t h n 30% ệ ộ ẽ ế ứ ủ i 50% các DN kinh doanh đ a c trên đ a bàn i TP.H Chí Minh đã có t DN b phá s n, hi n t ị ị ố ả kinh doanh. ph i đóng c a, 30% ho t đ ng c m ch ng, ch còn 20% là ti p t c đi sâu đ u t ầ ư ạ ộ ỉ ừ ử ả ng ố ượ các văn phòng giao d ch nhà đ t, Còn ấ ướ s l c, đ a bàn Hà N i, n u nh m y năm tr ế ị ị ố đã gi m m nh và th a th t. các công ty kinh doanh đ a c ớ ư ạ ệ ế ế ủ

ổ ể ả đ b là ấ ộ t các ngân hàng cũng

ệ ị ả

ạ ể

ọ

ộ

ơ ẽ ế ượ ư ầ ủ ủ c ta có t

ố ệ vào kinh doanh BĐS

ồ ả ố ườ

n ở ướ

ề

ớ

ả

ị

ả

ớ

ư

ả

ớ

ụ

ằ

ộ

ề ủ ệ ố

ự ổ ỡ ộ

ủ

ả

ầ

ọ

ậ Thái Lan lùi l

ầ ư ấ ả Ti p đ n c a vi c hàng lo t các doanh nghi p kinh doanh ngu n thu NSNN b gi m đáng k và nghiêm tr ng h n s đ n l ph i đ i di n v i “n x u”. Theo s li u th ng kê ch a đ y đ c a B Tài nguyên và Môi ợ ấ ệ ớ ố i trên 60% là ti n vay ngân ng hi n s v n đ u t tr ầ ư ệ ố ố hàng. Trên đ a bàn TP.H Chí Minh, có kho ng 4.000 cá nhân, DN đ u t kinh doanh BĐS ầ ư ồ ằ i 28.000 t đ ng là vay ngân hàng. Tuy r ng v i s v n kho ng 50.000 t đ ng, trong đó có t ỉ ồ ớ ố ố ỉ ồ con s này ch a ph i là l n so v i t ng cho vay n n kinh t c a toàn h th ng ngân hàng ệ ố ế ủ ề ố ớ ổ i Thái Lan năm 1997 là m t ví d cho th y đ ng sau s nh ng cu c kh ng ho ng kinh t ự t ấ ộ ả ủ ế ạ ư ả là s đ v dây chuy n c a h th ng Ngân hàng và b t đ ng s n đ v c a “bóng bóng” ấ ộ ổ ỡ ủ ề t y u c a m t cu c kh ng ho ng tài chính tr m tr ng đã kéo n n cu i cùng là h u qu t ộ ả ấ ế ủ ố i hàng ch c năm. kinh t ụ ạ

ế

c. ả c a th tr 2. ệ ng b t đ ng s n đóng băng không ch gây khó khăn cho các doanh nghi p ỉ ấ ộ ng t kinh doanh b t đ ng s n mà còn nh h i thanh kho n c a ngân hàng, gây đình ả ớ tr s n xu t cho các doanh nghi p s n xu t v t li u xây d ng, doanh nghi p xây l p, ắ ấ ậ ệ ậ ệ doanh nghi p s n xu t, kinh doanh hàng trang trí n i th t. Tình hình t n kho v t li u ộ xây d ng cũng tăng lên, các doanh nghi p ph i ho t đ ng c m ch ng, không phát huy ạ ộ h t công su t c a các nhà máy. M t s doanh nghi p r i vào tình tr ng kinh doanh thua ế ệ ơ ế ủ ấ c a đ t , phá s n đã nh h l ồ ỗ n ướ

ừ 2008 đ n nay ế

3. Nguyên nhân TTBĐS suy thoái t 3.1. Kinh t vĩ mô ế

v tài chính, ti n t ế ủ ề ướ ế ề ệ ự c h t, ph i k đ n y u t ả ể ế

ầ

các kênh ế ố ề t Nam nói riêng, kinh t ườ

ế m đ m. Nhi u năm nay, không ít ng ấ ể ầ ư ặ ẫ

ả ề ề ậ ấ ộ ợ ề ả i đã ph i bán b t đ ng s n đ l y ti n trang tr i, gi ả

toàn c u nói chung v n ti p t c suy thoái, ẫ ả ậ i nhu n t năm 2011, l ệ vào b t đ ng s n b h n ị ạ ấ ộ i quy t ế ả ả ề ể ỗ ợ ạ ồ

Tr , s khó khăn c a n n kinh t Vi vĩ mô. Kinh t ế ệ ế ụ ế i sau khi thu v m t kho n ti n t ả ề ạ ề ộ ề ừ khác đã mua nhà, đ t đ đ u t ho c làm c a đ dành. Đ c bi ặ ủ ể c a nhi u ngành kinh doanh th p d n đ n ngu n ti n đ u t ủ ầ ư ồ ấ ch , th m chí nhi u ng ể ấ ế khó khăn cho các lĩnh v c kinh doanh khác. Ngu n tín d ng trung và dài h n đ h tr ụ doanh nghi p và ng ệ ạ ậ ườ ệ ạ

ườ ự i dân trong vi c t o l p nhà ở ả ề ự ặ

còn nhi u h n ch . ế ề ả ạ ng s ti n đ u t i hàng trăm, ừ lên t ầ ư ớ

ế Trong năm 2011, r t nhi u d án b t đ ng s n đã ph i t m d ng ho c giãn ti n ườ ể r t khó có th thu x p ti n đ tri n khai khi b ngân ề

ệ

ố ề ế ệ ấ ượ ồ

ề ệ ẩ

cũng x y ra v i nh ng ng ế ng t ng ị ườ i đ u c nhà ườ ầ ơ ầ ươ ự ữ ữ ề ả ớ

ấ ộ ấ đ do b c t v n vay. V i m i d án, thông th ị ắ ố ộ ỗ ự ớ hàng nghìn t đ ng thì ch đ u t ị ủ ầ ư ấ ỉ ồ ể ể hàng “đóng c a”. Hi n nay nhi u d án dù đã hoàn thi n, ch đ u t ệ tìm m i bi n ọ ử ề ự ủ ầ ư ệ ầ ư c hàng nên ngu n thu r t khó khăn. Chính vi c đ u t pháp có th v n không bán đ ể ẫ tràn lan, l m d ng đòn b y tài chính đã khi n nhi u doanh nghi p lao đao khi th tr ụ ạ thay đ i quá nhanh. Nh ng đi u g n t ổ đ t b ng ti n đi vay. ấ ằ ề

ả ế ấ ộ ị ườ

ầ t c các khâu. ế

ẫ ớ 3.2. Các v n đ liên quan đ n th tr ấ 3.2.1. Th tr ị ườ ế ng, y u t ề ng thi u thông tin, kém minh b ch ị ườ cung và c u b t đ ng s n ế ố t ạ ở ấ ả ng b méo ị

Thi u thông tin, không minh b ch nên th tr theo phong trào. Có l

ả

mó và d n t ể ở ụ ng, v đ u t ề ầ ư ề

ạ

ợ ấ

ộ ặ ỉ ồ ớ

ờ ố ứ ế ỗ

i giá tr s d ng c a b t đ ng s n là đ ấ i hàng t đ ng. L i nhu n “m t v n b n l ố ờ ờ ớ ọ ầ ổ ổ ị ử ụ i tình tr ng ạ ầ ư t Nam, ai cũng có th tr thành nhà đ u t ễ t sóng” m t cách thu n th c trong khi d có ầ ... R t nhi u ề ấ đ ng, nh ng đ t c c mua nhi u lô đ t n n hay căn ấ ề ọ ụ i”, th m chí là “m y ch c i ông ti n sĩ đ xô đi mua nhà ổ c mua bán lòng i đ ạ ượ ể ả ủ ấ ộ ề ớ ụ

ạ ch có đ u t Vi ở ệ ẽ ỉ ầ ư “l i ta nói đ n t b t đ ng s n. Ng ộ ế ừ ướ ấ ộ ườ đ n 80% “nhà đ u t ” không h có ki n th c v th tr ứ ề ị ườ ề ầ ư ế ế i trong tay ch có m t vài t ng ặ ọ ư ỷ ồ ỉ ườ h , ch m t vài tháng ho c th m chí m t vài tu n nhà đ t tăng giá m nh, h bán đi ầ ỉ ộ ậ ộ ộ cũng đã ki m l ậ ộ ố ế ậ i” đã khi n m i t ng l p trong xã h i, t l anh xe ôm t ế ộ ừ ế ờ đ t nh đi mua c phi u th i s t ch ng khoán. M i “c phi u” l ế ấ vòng v i m c đích ch ng liên quan gì nhi u t ẳ hay s n xu t mà ch v i m c đích đ u c . ỉ ớ ở ụ ấ

ầ

i Vi ọ , kinh doanh b t đ ng s n hi n nay t ấ ộ ệ t ề

ệ

i s ế ạ ệ ng các công ty kinh ậ ệ ẫ ấ ệ ư ả

ế ớ ừ ấ ộ ừ các đ n v ơ ị ở ư ự ề

ữ

ư ở d án t i Vi ườ ầ ư ự ề ả ệ ệ ấ

ế ư ớ ự ự ề

ng… ư ớ ầ ơ ả Thi u thông tin và kém minh b ch góp ph n quan tr ng d n t ẫ ớ ự thi u chuyên ạ nghi pệ , v i nhi u doanh nghi p đ u t ả ầ ư Nam thì t “chuyên nghi p” v n là m t khái ni m khá xa x . S l ỉ ố ượ ộ ặ doanh b t đ ng s n tăng lên r t nhanh chóng nh ng đ i đa s là m i thành l p ho c ớ ố ạ các lĩnh v c không h liên quan nh : may m c, d u khí, nông tách ra t ầ ặ ậ ng nh tr thành m t nghi p... trong th i kỳ mà ch “land” d r t nhi u công ty, t p ờ ề ố ở ấ ệ đoàn l n. R t nhi u các doanh nghi p đ u t t Nam hi n nay có n n t ng, ệ ạ ề ti m l c còn nhi u h n ch nh ng l i ch y theo phong trào “nhà nhà làm d án”, không ạ ạ ạ ề có các cách làm bài b n, chuyên nghi p, không nghiên c u k th tr ứ ỹ ị ườ ệ ả

c đánh giá

ả

Vi ở ệ

t Nam hi n đang đ ệ

ượ

ở ứ m c

ầ ầ

ớ

3.2.2 C u b t đ ng s n gi m m nh ạ ậ ấ ộ ạ ả - C u gi m m nh do giá ả b t đ ng s n ả ấ ộ quá cao so v i thu nh p th c t : ự ế

i Pháp phân tích trên m t t

ộ

ạ

ộ ờ

ể báo: “T i châu Âu, m t ngôi nhà đi n

ầ ươ ng. Còn

t ki u t ề ạ ệ ng g p 4-5 l n l ấ ườ

ế ơ ớ

ầ ố VN thu nh p bình quân c a t ng l p khá gi ả

ấ

m c không bình th

đây kho ng 50.000 USD t c là g p 10 l n l ầ ươ ườ

ứ ở ứ

ở

ớ

i” .

ố ượ

ộ

ự ế ố ớ

ả

ng chính sách cũng ả đ i v i kh năng mua c a đ i t ủ ố ượ thì đ ươ

ệ m c 6 tri u ng này. Theo qui lu t c a ậ ủ ầ ng nhiên s làm cho c u

ẽ

ậ

ớ

M t Vi ộ ng hàng năm, khi con s này lên đ n h n 6 l n h đã coi đó hình giá th ọ ườ các đô th là đi u không bình th ị ủ ầ ở ả ở ậ ề l n nh Hà N i, TP HCM vào kho ng 5.000 USD/năm trong khi giá ph bi n c a m t căn ộ ổ ế ủ ộ ư ớ ng hàng năm. Đi u đó có h h ng trung ả ở ề ộ ạ ng so v i m t b ng chung c a nghĩa là giá b t đ ng s n ủ VN đang ả ấ ộ ặ ằ Hà N i, ngay c giá bán cho các đ i t th gi ở ứ ế ớ Ở đ ng/m2, m c giá phi th c t ồ ứ th tr t y u khi giá quá cao so v i thu nh p th c t ấ ế ị ườ gi m m nh, đây là nguyên nhân chính làm TTBĐS b đóng băng trong th i gian v a qua. ả

ự ế ị

ừ

ờ

i dân:

i dân kỳ v ng vào giá ọ

ớ ấ ộ

i và so v i thu nh p ậ ớ ờ ả s xu ng trong th i ẽ ố

ườ c đánh giá đã là quá cao so v i th gi ườ c đã xi

t ch t và qu n lý ho t đ ng mua bán

ế ớ b t đ ng s n ạ ộ

ặ

ả

c đang trong quá trình ch nh s a và

ử

ế ấ

ấ ộ b t đ ng ỉ

ng t ạ - Tâm lý ch đ i c a ng ờ ợ ủ Vì giá b t đ ng s n ả đ ấ ộ ượ t Nam nên ng i dân Vi ườ ệ i; Đ ng th i do Nhà n ướ ờ ồ ề ả ơ ế ườ ệ

ủ “Hi u ng dây chuy n” t

ngay. ả

ủ i dân còn “ch đ i” ch a mua ờ ợ ừ ệ ầ ơ ấ ộ ề

c a ng ủ gian t ớ s nả và c ch chính sách v qu n lý đ t đai c a Nhà n ướ hoàn thi n nên tâm lý c a ng ư vi c đ u c b t đ ng s n: ả

ệ ứ ơ ố ề ỏ ề ấ ớ

ể ầ ư ế

ng còn cao thì ch c n trên th tr ớ

ơ ồ ạ ế ụ ỉ ầ ậ ườ ẽ

ng s xác l p m t b ng m i theo m c giá đó. Cũng do m i ng ỉ ầ

ế ng ị ườ ặ ằ ớ ườ ầ ơ ạ ủ ế ầ ả ị ườ ọ

ấ ộ ệ

ề ả ị

i mua đ u tiên là đã t o nên “c n s t” cho c th tr ề ể ầ ộ ứ i đ u c (bán r i l ồ ạ ơ ố ầ ư ư ế ế ế ị ở

- Các “c n s t” mua bán và làm giá b t đ ng s n tăng lên nhanh chóng do “hi u ệ ấ ộ ng dây truy n, tâm lý đám đông”. Ng i ta b ti n vào mua nhà đ t, bán đi v i m t ộ ứ ườ m c giá cao h n r i l ị i ti p t c dùng s ti n đó đ đ u t ti p. Khi ni m tin vào th ứ ố ề ề tr ng có m t vài giao d ch v i m c giá cao h n là ườ ơ ị ứ c th tr i nghĩ giá ả ị ườ ọ s lên ti p và ch y u là ng ồ i mua) nên cũng ch c n thêm ngu n ẽ ti n t ng, ch n u h bán ề ừ ườ ứ ế đi r i dùng ti n đó làm vi c khác, không đ u t vào b t đ ng s n n a, thì s không có ồ ẽ ả ữ nhi u ti n đ làm b t đ ng s n tăng giá nh th . N u giao d ch trên th tr ủ ng ch ấ ộ ề ị ườ y u do nhu c u tiêu dùng thì giá c s b quy t đ nh ch y u b i giá thành s n xu t và ả ế ủ ế ả ẽ ị ấ kh năng chi tr c a ng ư ệ ầ i dân, không ph i b i “ni m tin” và “c m giác” nh vi c đ u ả ở ả c .ơ

ả ủ ườ ề ả

ấ ự ị ườ

c đi u ch nh ầ ướ ng mua bán đ t d án, căn h gi m do: ả ấ ộ ả ấ ớ ượ ề ỉ

ớ ỉ ự ế ả ả

c đi u ch nh giá đ t: Ngày 1/1/2005, b ng giá đ t m i đ làm cho chi phí đ n bù gi ả ắ i to lên cao (bình quân chi phí ệ ậ

ố ớ ề ng sát v i giá th c t ề i phóng m t b ng theo nguyên t c ph i tho thu n v i dân hi n nay theo ả ả ớ ủ ặ ằ ấ ậ

ề ư ả ỗ ợ ầ ị ằ

ư ể ể ả i ng đ gi các khu đô th ế ụ ặ ơ ị

- Nhu c u đ i v i Th tr Nhà n theo h ướ đ n bù gi ớ ề c kia, đó là ch a k quy đ nh c a Lu t Đ t đai cao h n 10 l n so v i chi phí đ n bù tr ướ ơ ị đ n các chi phí không n m trong quy đ nh nh ph i h tr cho đ a ph ươ ị ế phóng m t b ng nhanh h n), các d án ti p t c g p khó khăn nên đ u t ầ ư ự gi m m nh. ả

kinh doanh L i nhu n thu t ậ ấ ộ ả ố ượ

ừ ấ ớ b t đ ng s n ỏ ạ ấ

t nhanh chóng đã làm l ả r t l n, tính “l ng” c a ả “đóng băng” và gi m nhi ả gi m m nh: Do s l ạ ả l ủ b t đ ng s n ấ ộ ệ ả ợ

ả gi m m nh, trong khi các lĩnh v c đ u t ự ầ ư ả ạ

ng v n đ kinh ể ố i r t kém cùng v i vi c th ị ệ ớ vi c i nhu n t ậ ừ ệ khác nh vàng, ư ng và lãi su t Ngân hàng l ấ ủ ị ế

ặ ằ ạ ợ doanh b t đ ng s n ấ ộ tr ngườ b t đ ng s n ấ ộ kinh doanh b t đ ng s n ngo i t có m c l ấ ộ ế ạ ệ ổ ứ ợ ứ ấ , c phi u, lãi su t trái phi u Chính ph , đ a ph ỉ ạ i ầ i t c r t cao. N u ch tính trong năm 2005 ch s VN-Index tăng kho ng g n ươ ỉ ố ấ ế ả

ờ ạ ề ị ườ ế ủ

ữ ồ ả ổ ể ẽ ố ủ

ố ấ ộ ồ

ả ả ể ầ ư ầ ư ặ

ể ng OTC giá c phi u c a nhi u ngân hàng tăng m nh lên ầ ư i kho ng 200-500% nên đây là nh ng đi m thu hút m nh m v n c a các nhà đ u t . ạ vào ặ g p khó ữ i dân không dám vay ngân hàng đ mua nhà. Đây là nguyên nhân nh ng

ấ ộ

ị ườ ả

40%, đ ng th i trên th tr t ớ M t khác, khi lãi su t tăng thì chi phí cho m t đ ng v n vay ngân hàng đ đ u t các d án cũng tăng lên và lãi ph i tr ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đ u t ự khăn và ng ườ nhà đ u t chuy n h ầ ư ể ướ Ni m tin vào th tr ề ấ ộ ằ ng b t đ ng s n đang b gi m sút. Nhi u ng ả ự ị ả ằ ị ườ ế ụ ả

, đ u c sau m t th i gian tham gia vào th tr ầ ư ầ ơ ờ

ng kinh doanh sang các lĩnh v c khác ngoài b t đ ng s n. ả ườ ắ ầ i b t đ u ề ng ti p t c gi m sâu ả ị ườ ng ộ ờ c tình tr ng ngu n cung b t đ ng s n tăng lên nhanh chóng trong th i ả ấ ộ

ạ ấ ộ ấ

ả ứ

ả ấ ng. M t khi gi ộ ườ ồ ầ ủ ị ườ

i ợ ỡ ể ứ i đ u c đã đ ng ớ ầ ơ i có nhu c u th c, mà ự ầ i có ngu n tài chính h n h p, khó có th mua n i nhà khi ng thì ngu n c u c a th tr ườ ị ườ ng ch y u là ng ủ ế ạ ị ườ ố ạ ể ẹ ổ ồ

ấ ộ nh n ra r ng giá b t đ ng s n hi n đang quá “ o”, r ng th tr ệ ậ h n n a m i h p lý. Các nhà đ u t ớ ợ ơ ữ đã “s c t nh” tr ồ ướ ự ỉ gian g n đây, nh n th y b t đ ng s n không còn là “m nh đ t màu m ” đ thu l ậ ầ nhu n n a và b t đ u có tâm lý “đ ng ngoài” th tr ắ ầ ậ ữ ngoài th tr đ i đa s l i là nh ng ng ữ ạ giá quá cao nh hi n nay. ư ệ

2004 tr l i đây: ở ạ

ụ ấ ộ ừ ượ ư ị

- Giá vàng liên t c tăng cao t Trong khi giá b t đ ng s n ả đ ệ ằ c đánh giá là quá cao nh ng khi giao d ch th ẽ

ơ ữ ạ ỉ

i 100 cây. Th ị ế ả ư ị

ng mua bán đ t d án, căn h m c d u không b nh h ng nhi u khi giá vàng lên ầ ấ ự ưở ị ả

ộ ặ ầ ồ ề ế ệ ằ

i ngân v i ngân hàng. ườ ố ề ư ả ệ ớ

ng ườ i đ l c tính b ng vàng nên vi c giá vàng gia tăng m nh m trong năm 2005 càng góp ạ ượ ph n làm cho TTBĐS “đóng băng” h n n a. Không ch các căn nhà tr giá 200 – 300 cây ị ầ vàng b đóng băng g n nh hoàn toàn mà đ n c các căn nhà có giá d ướ tr ề xu ng do vi c thanh toán b ng ti n đ ng, nh ng khi giá vàng lên cao cũng khi n cho nhi u ch đ u t ủ ầ ư ặ ự ấ

g p khó khăn trong vi c gi - Tiêu c c trong xây d ng và đ t đai: Ngoài ra, còn ph i k đ n thông tin v tiêu c c trong xây d ng nhà ề ự ả ể ế ở

ng xây d ng các công trình nói chung và c th ch t l ự ụ ể ấ ượ chung c , ư ư

ổ ỏ ư ở ị

ị ng ả ị ườ b t đ ng s n ự ng nhà chung c không ấ ả Tr An, Sóc S n, Đ S n… T t c ồ ơ ơ c ta trong th i gian qua ờ n ở ướ

ch t l ự ấ ượ đ m b o, các v vi c làm s đ sai quy đ nh nh ả ụ ệ ả nh ng nguyên nhân trên làm cho th tr ữ ấ ộ tr nên ngày càng “l nh”. ở ạ

ấ ộ ớ ấ ả

3.2 Cung v nhà đ t tăng nhanh và giá b t đ ng s n VN quá cao so v i giá thành th c t

ề . ự ế ề ỉ ổ ệ ự

ự Quá nhi u doanh nghi p đ xô vào làm d án. Không ch các doanh nghi p trong ế t tham gia mà không có chi n

c dài h n. Nhi u đ a ph ạ ệ ấ ị ồ ạ ng không th c hi n quy ho ch, c p phép tràn lan. Ch ạ

ờ ệ ự ờ ỉ ự ế và ấ ố ớ

ả ề ự ệ ậ ạ

ề ắ ồ ự ủ ờ kho ng 10- ả ư ồ

ệ ngành Xây d ng mà r t nhi u doanh nghi p khác cũng ề l ươ ượ trong th i gian ng n hàng lo t d án ra đ i mà không cân đ i v i nhu c u th c t ạ ự kh năng ngu n l c c a doanh nghi p nên nhi u d án gi m chân t ủ ấ ư ừ ế ề

ị ậ ồ ấ ầ ơ ỉ

ồ ở ỗ ả ả ệ ồ

ả hi n nay ệ ợ ớ

ự ế ạ i vi c ngày càng nhi u d án đ ẫ . Đi u này d n t ầ i ch . ỗ Đ ng th i, theo đánh giá c a các chuyên gia, giá chung c cao c p t ấ ừ 15 tri u đ ng/m2 sàn đ u cao g p 3- 4 l n giá tr th t, còn n u xây d ng chung c t ự ầ ệ 10 t ng tr lên, giá đ t ch vào kho ng 500.000 đ ng/m2 và theo đ n giá xây d ng hi n ệ nay giá m i mét vuông nhà vào kho ng 3 – 4 tri u đ ng thì giá c trên th tr t o ra l đ ng s n ộ l n cho các nhà đ u t ượ ớ ả c ta v n là quá cao so v i giá thành th c t ề ự ề ự ị ườ b tấ ng i nhu n ậ ở ộ c m r ng n ở ướ ầ ư ẫ ớ ệ

ế

ấ

ươ

ở

ư

t là t

ờ ự ự i các đô th l n nh Hà N i, TP. ạ

ng đã đ qu đ t quá l n đ xây d ng nhà ụ ượ

ạ , các d án xây d ng chung c ị ớ

ự ộ

ớ ặ

ư

ấ

ử ụ khi n ngu n cung gia tăng nhanh chóng, nên trong th i gian qua trong quy ho ch s d ng ồ đ t, các đ a ph ể ể ỹ ấ ị cao c p v n liên t c đ c kh i công – đ c bi ệ ở ẫ HCM…

ể xây d ng phát tri n

ự

ố

ự

ươ

ầ ư

t, thành ph Hà N i đang th c hi n ch ộ

Đ c bi ượ ế ở ớ ơ

ự ế i TP HCM

ạ

ng trình đ u t ự ơ

ẽ ạ ự

ư

ệ

ự ộ c xây d ng t ạ

ư

ấ ạ ộ ẽ

i TP HCM, có tháng đ n g n 10 chung c cao c p t ế ầ ả ự ế ế ự ế

ự ự ộ

ậ

ở

hi n nay là 6.000 ha v i t ng v n đ u t

ơ ỹ ấ ư ớ ổ

ầ ư

ơ

ng trình phát tri n nhà

ố ể

ươ

ọ

ờ ớ ộ

ớ

ư ệ

ủ ề

ư ư

ỹ ớ

ườ

ữ

ể

ấ

ệ v i h n 100 d án. Theo d tính, đ n năm 2010, các d án s t o thêm 10 tri u ệ qu nhà ỹ m2 cho qu nhà c a Hà N i . Còn t c tính hi n có h n 50 d án chung c cao ướ ủ ỹ c p đang đ i TP HCM ấ ượ c kh i công xây d ng, d ki n đ n năm 2007 kho ng h n 20.000 căn h s hoàn thành. đ ở ượ Theo Ban V t giá thu c S Tài chính TP HCM, d ki n qu đ t đ a vào kinh doanh thông qua đăng ký h n 1.000 d án đ u t trên 136.000 ầ ư ệ ự đ n năm 2010 đ ng. TP HCM cũng kỳ v ng đ ng th i v i ch t ở ế ồ ỷ ồ nh m đ a qu nhà lên m c 705.000 căn h , tăng 38% so v i 1999. Đây là m t con s r t ố ấ ứ ộ ằ i có đ ti n đ mua nh ng căn nhà l n, nh ng v i giá nhà đ t nh hi n nay thì r t ít ng ấ ớ này.

, pháp lu t ậ

ộ ế ị ườ

ệ

ả ế ậ ạ ả ả ụ ậ ứ ơ ư ợ ng quá ph thu c vào h th ng ngân hàng nên khi tín ệ ố ng ngay l p t c r i vào kh ng ho ng. Do v y hi n nay ngân ủ t ch t tín d ng làm d n cho vay b t đ ng s n gi m m nh càng làm tình ấ ộ

ầ

ố ế ấ ộ ấ ng b t đ ng s n còn thi u th ng nh t

ồ ả ư

ả ấ ộ ng tăng quá nhanh trong khi quy đ nh, chính sách đ ị ượ ệ ố ị ị ườ

xây d ng, b i th ả ả ự ả i ườ ệ ữ ầ ư c ban hành mang tính ng gi ồ

3.3 Chính sách kinh t Ngu n v n cho th tr ố ồ d ng b th t ch t, th tr ị ườ ặ ị ắ ụ hàng đang si ụ ặ ơ hình b t đ ng s n tr m l ng h n. ấ ộ ắ ả H th ng chính sách pháp lu t v th tr ậ ề ị ườ và thi u n đ nh, ch ng chéo lên nhau, h th ng tài chính b t đ ng s n ch a hoàn ệ ố ế ổ thi n, th tr ch a cháy, công tác c i cách trong vi c qu n lý đ u t phóng m t b ng còn nhi u v ệ ắ

Tr ng ạ ấ ộ ể

ể ự ẽ ấ ở

ư ế

và s n xu t kinh doanh, kích ả phát tri n “nóng”, vi c ị ườ b t đ ng s n ệ ng nhà đ t tr thành b c xúc. Các c quan qu n ả ứ ơ ấ ả đ a giá đ t b t đ ng s n ấ ộ ề ộ nh m khuy n khích đ u t ấ ả ế ầ ư

ậ ự ổ ị ườ ạ ấ ạ ị

ng nhà đ t, h n ch tình tr ng mua ợ n đ nh th tr ấ - L p l ấ ấ ờ ợ

h p pháp và đ t không h p pháp: Theo ch đ o c a Chính ỉ ế ỉ ạ ủ ề ộ ố ệ ủ ố ị

ườ ấ ạ

ả ỉ ả

ng qu n lý Nhà n ồ ườ ộ ị

ề ấ ậ ị ự ệ ế ể ồ ồ ỉ

ộ ề ử ủ ạ

ng m c. ặ ằ ề ướ c th c tr ng v di n bi n th tr ế ề ễ ướ qu n lý ch t ch và ki m soát th tr ị ườ ặ ả c đã ph i vào cu c nh m ki m ch “bong bóng” lý nhà n ằ ả ướ tr v đúng v i giá th c t ớ ự ế ở ề ằ ng kinh t . Đó là: thích tăng tr ế ưở ng, tr t t i k c ậ ạ ỷ ươ bán đ t không có gi y t ph , ngày 9/4/2002, UBND thành ph Hà N i đã ra Ch th 17 v m t s bi n pháp c p ấ ộ ng qu n lý đ t đai. T i thành ph H Chí Minh, ngày 22/4/2002, bách và tăng c ố ồ c v nhà, UBND đã ban hành Ch th 08 v ch n ch nh và tăng c ỉ ị ướ ề đ t trên đ a bàn thành ph . Các qu n, huy n c a Hà N i và TP H Chí Minh đã đ ng ồ ấ ệ ủ ố lo t tri n khai th c hi n hai ch th trên m t cách đ ng b và kiên quy t. Đ ng th i ờ ộ ạ trong năm 2004 Chính ph ban hành Ngh đ nh 182 v x lý vi ph m hành chính trong ị ị lĩnh v c đ t đai; ự ấ - Ban hành các văn b n nh m h n ch tình tr ng đ u c : Trong đó, Ngh đ nh 181 ằ ả ị

ế ự ạ ả ạ ị ủ

ng ị ầ ơ ớ ượ c ngày 29-10-2004 c a Chính ph qui đ nh “d án ph i xây d ng nhà xong m i đ ự ủ ả . Thị ị ườ b t đ ng s n bán” không cho phép bán đ t n n đã tác đ ng m nh đ n th tr ấ ề ấ ộ ế ạ ộ

ư ị ầ ư

c. ộ ự ấ ề ự ế t, b i nhi u nhà đ u t ề ố ớ ng đ t n n d án coi nh b tê li ố ớ

tr ườ hi n t ệ ừ ầ ỉ ố

ở ệ đ u đ n cu i m t d án l n, nh t là đ i v i các nhà đ u t ấ - Ch sau vài tháng, c n s t nhà đ t t ấ ạ ạ ậ ấ ệ ả

ấ ặ ằ ề

ấ ể ượ ể ả ạ

ủ ự ể ự khó có đ l c đ th c trong n ướ ầ ư i 2 thành ph đã ph n nào l ng d u, giá nhà ị ầ ắ ng, san đ t có d u hi u gi m, tình tr ng vi ph m pháp lu t đ t đai nh chuy n nh ể ượ ấ ư ả đã l ng d n… ơ ố ầ ơ b t đ ng s n l p m t b ng trái phép đã gi m nhi u, c n l c đ u c ấ ộ ầ ắ ấ Vi c mua nhà, đ t đ đó, ch giá lên đ sang nh ấ i gi m m nh. Giá nhà đ t ng ki m l ờ ế ng khác cũng ngu i d n. t ố ị ạ ơ ố ạ ả ờ ệ i các t nh, thành ph , đ a ph ươ ộ ầ ỉ

ả

4. 4.1 i pháp cho chính sách pháp lu t, qu n lí th tr

c phép ho t đ ng. V y, hi n nay, qu n lý th tr i pháp Gi Nhóm gi ả - Chính quy hóa th tr ỹ ng BĐS. Th tr ượ ậ ả ng đã t ng b ướ ừ ệ ậ ng BĐS. ể ả

ị ườ ạ ộ ả ả ờ ự ệ

ấ ả ậ

c đ t ngang t m v i v trí c a th tr ng BĐS c n đ ng c n đ ớ ị ị ườ ả ơ

ầ ượ ặ ụ ể ị ườ ấ ả ổ

ị ườ c chuy n sang giai đo n ạ ị ườ tài chính hóa. Qu tín thác đã đ ng ị ườ BĐS thì vi c xây d ng là chính hay vi c qu n lý tài chính là chính. Câu tr l i là các ệ c chính quy m ng đó ít nh t là không kém quan tr ng nhau. Vì v y, th tr ầ ượ ị ườ ọ ng hóa. C quan qu n lý th tr ị ườ ủ ầ ầ ng BĐS c n BĐS. Nói khác đi, m t c quan c p T ng c c đ qu n lý BĐS và th tr ộ ơ ph i đ ả ượ ờ

- K lu t thông tin th tr ng c n ph i đ ị ườ ả ượ ầ ả c nâng cao. Các sàn giao d ch ph i ị c ra đ i. ỷ ậ

đ c ki n toàn, nâng cao m t b ượ ộ ướ ệ ớ c. Đ có th phù h p v i giai đo n phát tri n m i ể ể ể ạ ớ ợ

ng BĐS, vi c r t quan tr ng là ph i có m t h th ng thông tin đ m nh, c a th tr ủ ị ườ ộ ệ ố ủ ạ ệ ấ ả ọ

đ các ượ c tích h p h th ng. Đi u này c n ph i có m t k lu t cung c p thông tin t ả ộ ỷ ậ ệ ố ề ấ ầ ợ ừ

ng BĐS. Hai là, các bên h u quan. M t là, các ch th tham gia giao d ch trên th tr ủ ể ị ườ ữ ộ ị

sàn giao d ch BĐS. Ba là, các c quan qu n lý nhà n c đ i v i th tr ng BĐS (tài ả ơ ị ướ ố ớ ị ườ

chính, ngân hàng, đ t đai, xây d ng, k ho ch đ u t …). ầ ư ự ế ấ ạ

4.2 Nhóm gi i pháp tăng lu ng ti n cho th tr ng BĐS. ả ị ườ ồ ề

ọ ộ ạ ấ ạ - Bên c nh đó, m t trong nh ng đ ng thái đi u hành quan tr ng nh t t ộ

ữ ng đ n tăng tr ưở ướ ố ớ

ố ế ờ i th i h th ng ngân hàng đ i v i th ị t âm l ch Qúy T , t ng d n tín ư ợ ỵ ổ

ố ủ

i m c c a năm 2009-2010. c cho ra đ i. Tr ệ ố ỹ ế ả ậ ạ ả ượ ướ ầ ộ

ế ợ ạ ớ

t ki m đ u t c m t, m t văn b n quy tín ỹ ầ ư ế ứ ầ là h t s c c n ắ ờ ầ ư ệ

ả ố ợ ủ ể

ệ ợ ơ

ề ng tín d ng t đi m hi n nay là h ừ ệ ố ụ ế ể ệ ng BĐS. Trong 6 tháng cu i năm, và đ n tr c t tr ị ướ ế ườ d ng cho h th ng BĐS c n ph i l p l ầ ụ t ki m BĐS c n ph i đ ệ ậ ầ ượ ờ ệ t. Hai h th ng này s ph i h p v i nhau đ ph c v các nhóm ch th khác nhau. ệ ố ế tín thác s ph c v các ch th có ngu n tài chính đ m c, có mong mu n ố ỹ ầ ư ỹ ế ẹ - Qu ti ờ ả c ban hành. K t h p v i vi c cho ra đ i các qu đ u t ph m pháp lu t c n đ ệ thác BĐS, vi c cho ra đ i văn b n pháp quy và qu ti ỹ ế thi ớ ể ụ ụ ẽ Qu đ u t ủ ứ ồ ủ ể ẽ ụ ụ ớ t ki m BĐS s phù h p h n v i . Đ i v i qu ti BĐS nh m t kênh đ u t đ u t ẽ ầ ư ố ớ ầ ư . nh ng nhóm ch th có ngu n tài chính h n h p nh ng có mong mu n có nhà đ ể ở ư ạ ồ ữ ư ộ ủ ể ố

- C n tri n khai nghiên c u, ban hành các văn b n quy ph m pháp lu t v th ậ ề ị ứ ể ầ ả ạ

tr ườ ng th ch p th c p. Đây là m t công c quan tr ng đ tăng lu ng ti n đ i v i th ụ ế ấ ố ớ ứ ấ ể ề ồ ộ ọ ị

tr ng BĐS. Đ c bi i, h th ng ngân hàng đang n m gi ườ ặ ệ t là trong th i đi m hi n t ờ ệ ạ ể ệ ố ắ ữ

nhi u tài s n d i d ng th ch p, trong đó có BĐS. Đ ng th i, do các ngân hàng có các ả ướ ạ ế ấ ề ờ ồ

h n m c tín d ng khác nhau và tính thanh kho n cũng khác nhau. Vì v y, đ luân ụ ứ ể ạ ả ậ

chuy n lu ng ti n cũng nh các tài s n th ch p, h th ng th ch p th c p (tái th ế ấ ế ấ ệ ố ứ ấ ư ề ể ả ồ ế

ch p) c n đ c đ a vào th c ti n. Công c này đã đ c đ c p trong các văn b n phát ầ ượ ư ự ễ ụ ấ ượ ề ậ ả

tri n tài chính cho th tr ng BĐS t ị ườ ể ừ năm 2007 nh ng v n ch a đ ư ư ượ ẫ ể c nghiên c u tri n ứ

khai. Đây chính là th i đi m có th hi n th c hóa công c này. ể ệ ụ ự ể ờ

4.3. Nhóm gi i pháp đi u ch nh ngu n cung cho phù h p v i nhu c u th ả ợ ớ ồ ề ầ ỉ ị

tr ng. ườ

- Các DN BĐS c n ph i t tìm ra l i đi phù h p v i b n thân m i DN. Tr ả ự ầ ố ớ ả ỗ ợ ướ c

h t, đ i v i nh ng DN đã b c ra kh i tình tr ng khó khăn - c n tri n khai tích c c các ố ớ ữ ế ướ ự ể ạ ầ ỏ

ầ d án có kh năng thanh kho n. Th đ n, đ i v i nh ng DN v n đang khó khăn c n ự ố ớ ứ ế ữ ả ả ẫ

ế ph i ch p nh n lo i b nh ng d án, nh ng s n ph m kinh doanh khó khăn. B c ti p ạ ỏ ữ ướ ữ ự ậ ấ ả ẩ ả

ố ớ là l a ch n các s n ph m, các d án có kh năng hi n th c hóa. H n h t, đ i v i ự ự ự ế ệ ẩ ả ả ọ ơ

nh ng DN th c s khó khăn c n tìm nh ng đ i tác có năng l c tài chính đ ti n hành ự ự ể ế ự ữ ữ ầ ố

chuy n giao, sáp nh p và DN, d án ph i d i b th tr ả ờ ỏ ị ườ ự ể ậ ơ ộ ng lúc này đ tìm ki m c h i ể ế

m i tr c khi các c h i đã b thâu tóm h t. ớ ướ ơ ộ ế ị

t l p d án nhà xã h i, mi n gi m thu cho doanh nghi p th c hi n. - C n thi ầ ế ậ ự ự ễ ệ ệ ế ả ộ

- Tăng t l nhà chung c trên ỉ ệ nhà chung c nhi u di n tích đa d ng, tăng t l ệ ỉ ệ ư ề ạ ư

60%, h n ch nhà cao c p (bi ế ấ ạ ệ t th , chung c có di n tích trên 120m2). ệ ư ự

- Tăng nhà cho thuê, nhà thu nh p th p đ đáp ng nhu c u và kh năng thanh ứ ể ầ ả ậ ấ

i dân . toán c a ng ủ ườ

đó đi u ch nh quy mô căn h - Ki m tra giám sát các d án đang th c hi n đ t ự ể ừ ự ệ ể ề ỉ ộ

ng. cho phù h p v i nhu c u th tr ớ ị ườ ầ ợ

ự - Không tri n khai các d án không có tính năng k t n i h t ng, nghiêm túc th c ế ố ạ ầ ự ể

hi n quy đ nh chia lô, bán đ t n n, bán nhà xây thô. ấ ế ệ ị

- V i các ngân hàng c n xây d ng ch tiêu cho vay các d án tính kh thi cao, ỉ ự ự ầ ả ớ

ầ đảm b o thu h i n , cân đ i ngu n v n, đáp ng c cung và c u, h n ch cho vay đ u ồ ợ ứ ế ả ầ ả ạ ồ ố ố

c .ơ