BÀI T P NHÓM:Ậ
Đ TÀI: Ề
TH C TR NG TH TR NG B T Đ NG S NỰ Ạ Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả
VI T NAM T 1986 Đ N NAYỆ Ừ Ế
Giáo viên: Đinh Th Ng c Maiị ọ
Nhóm th c hi n: Nhóm 1ự ệ
L p: TN4T1ớ
Tr ng Đ i h c Công đoànườ ạ ọ
Thành viên nhóm 1:
1. Tr n Th Đàoầ ị
2. Nguy n Th Bích Di pễ ị ệ
3. Nguy n Bá Đi pễ ệ
4. Tr nh Minh Đ cị ứ
5. Nguy n Văn Dũngễ
6. Nguy n Ng c Duyênễ ọ
7. Văn Th Hiênị
8. Nguy n Th Xuân Hoàiễ ị
9. Ph m Minh Khuêạ
10. Ngô Xuân Linh
11. L ng Ngô Tu n Minhươ ấ
12. Nguy n Th Thanh Ngaễ ị
13. Bùi Th Ng c – Nhóm tr ngị ọ ưở
(buithingoc30791@gmail.com)
14. Nguy n Th Khánh Ng cễ ị ọ
15. Vũ Th Nguy tị ệ
16. Nguy n Th Nhànễ ị
17. Tr n Th H ng Tâmầ ị ồ
18. Nguy n Th Linh Trangễ ị
19. Nguy n Th Minh Trangễ ị
I TH C TR NG B T Đ NG S N VI T NAMỰ Ạ Ấ Ộ Ả Ệ
1. Th c tr ng b t đ ng s n Vi t Nam t 1986 – tr c 1993.ự ạ ấ ộ ả ệ ừ ướ
Bèi c¶nh: §æi míi c¬ chÕ qu¶n lý kinh tÕ theo c¬ chÕ nÒn KT hµng hãa nhiÒu
thµnh phÇn, cã sù qu¶n lý cña NN theo ®Þnh híng XHCN
ChÕ ®é qu¶n lý ®Êt ®ai: Giao ®Êt SX æn ®Þnh, l©u dµi cho hé G§, c¸ nh©n.
Ngêi sö dông ®Êt cã 5 quyÒn: chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp
quyÒn sö dông ®Êt (LuËt ®Êt ®ai 1993)
ChÕ ®é qu¶n lý nhµ ë: Xãa bá bao cÊp vÒ nhµ ë (1992), chuyÓn nhµ ë sang KD,
khuyÕn khÝch c¸c TPKT ph¸t triÓn nhµ ë
ThÞ trêng B§S: H×nh thµnh thÞ trêng nhµ ë, ®îc phÐp mua b¸n nhµ g¾n víi
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
2. Th c tr ng b t đ ng s n Vi t Nam t 1993 - 1996.ự ạ ấ ộ ả ệ ừ
Vào nh ng năm đ u c a th p niên 90, th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam đã cóữ ầ ủ ậ ị ườ ấ ộ ả ở ệ
nhi u thay đ i, bi n đ ng l n. Th tr ng nhà và đ t đai đô th đã b t đ u đ c hìnhề ổ ế ộ ớ ị ườ ở ấ ị ắ ầ ượ
thành. Tuy nhiên, lúc b y gi nhà n c ch a có chính sách thích h p đ qu n lý thấ ờ ướ ư ợ ể ả ị
tr ng này nh m t o đi u ki n cho th tr ng ho t đ ng lành m nh.ườ ằ ạ ề ệ ị ườ ạ ộ ạ
Đây là giai đo n mà th tr ng nhà đ t ho t đ ng r t sôi đ ng, n ra c n s t b tạ ị ườ ấ ạ ộ ấ ộ ổ ơ ố ấ
đ ng s n đ u tiên Vi t Nam. Sôi đ ng nh t là nh ng thành ph có t c đ tăngộ ả ầ ở ệ ộ ấ ở ữ ố ố ộ
tr ng kinh t cao nh Thành ph H Chí Minh, Hà N i, Biên Hòa, Vũng Tàu…ươ ế ư ố ồ ộ
Nhà lúc b y gi đ c xây d ng vào nh ng th i kỳ khác nhau, v i nh ngở ấ ờ ượ ự ữ ờ ớ ữ
nguyên v t li u khác nhau. Nh ng ngôi nhà đ c xây d ng tr c năm 1954 v n t nậ ệ ữ ượ ự ướ ẫ ồ
t i, đi n hình là các khu ph c , ph cũ. Các ngôi nhà c p IV đ c xây d ng b ng v tạ ể ố ổ ố ấ ượ ự ằ ậ
li u t m nh g đã tr i qua nhi u th p k v n đang đ c s d ng. K t qu đi u traệ ạ ư ỗ ả ề ậ ỷ ẫ ượ ử ụ ế ả ề
và nghiên c u ch ra r ng ,trong nhi u khu ph , nhà c n đ c s a sang chi m 35-ứ ỉ ằ ề ố ở ầ ượ ử ế
38% và nhà trong tình tr ng không an toàn chi m 10-15%.ạ ế
Vi c đ t đai và nhà c a đô th đ c th tr ng hóa cùng v i vi c đ u c đã kéoệ ấ ử ị ượ ị ườ ớ ệ ầ ơ
theo giá đ t tăng nhanh, nh t là nh ng n i sinh l i l n. Trong n n kinh t th tr ng,ấ ấ ở ữ ơ ợ ớ ề ế ị ườ
vi c th tr ng nhà đ t ho t đ ng không lành m nh, m t cân đ i gi a cung và c u nhàệ ị ườ ấ ạ ộ ạ ấ ố ữ ầ
, gây khó khăn cho vi c gi i quy t nhà cho các t ng l p dân c .ở ệ ả ế ở ầ ớ ư
T 1993, th tr ng b t đ ng s n chuy n sang giai đo n m i. Giai đo n nàyừ ị ườ ấ ộ ả ể ạ ớ ạ
đ c đánh d u b i s ra đ i c a Lu t đ t đai (1993) và h th ng các văn b n pháp quiượ ấ ở ự ờ ủ ậ ấ ệ ố ả
tri n khai các n i dung c a Lu t này. Tuy nhiên,ể ộ ủ ậ Lu t đ t đai 1993 ra đ i trong b iậ ấ ờ ố
c nh th tr ng b t đ ng s n đang s t đ nh cao, vi c ban hành các văn b n h ngả ị ườ ấ ộ ả ố ở ỉ ệ ả ướ
d n lu t v a ch m tr , v a b chi ph i b i các m c tiêu mang tính ch t tình th , đ ngẫ ậ ừ ậ ễ ừ ị ố ở ụ ấ ế ồ
th i l i có giá tr h i t , l y m c là th i đi m Lu t đ t đai năm 1993 ban hành. Vi cờ ạ ị ồ ố ấ ố ờ ể ậ ấ ệ
ch m ban hành các văn b n h ng d n thi hành Lu t là m t k h v th i gian choậ ả ướ ẫ ậ ộ ẽ ở ề ờ
m t s doanh nghi p nh y vào đ u c đ t đai. H n n a, vi c không c th hoá k pộ ố ệ ả ầ ơ ấ ơ ữ ệ ụ ể ị
th i đ i v i danh m c các lo i đ t đ c Nhà n c cho thuê và các lo i đ t đ c Nhàờ ố ớ ụ ạ ấ ượ ướ ạ ấ ượ
n c giao đã t o tâm lý không yên tâm đ i v i nh ng ng i thuê ướ ạ ố ớ ữ ườ đ t.ấ
C n s t đ t 1993 – 1994:ơ ố ấ C n s t này di n ra trong hoàn c nh ơ ố ễ ả Lu t đ t đaiậ ấ
năm 1993 ra đ iờ cho phép vi c chuy n nh ng quy n s d ng đ t d dàng h n. ệ ể ượ ề ử ụ ấ ễ ơ Theo
đó, ng i s d ng đ t có 5 quy n: chuy n đ i, chuy n nh ng, cho thuê, ườ ử ụ ấ ề ể ổ ể ượ th aừ k , thế ế
ch p quy n s d ng đ t và xác đ nh đ t có giá do Nhà n c quy ấ ề ử ụ ấ ị ấ ướ đ nhị (Lu tậ
đ t đai 1993). Do đó, Lu t đ t đai 1993 ra đ i và có hi u l c đã tác ấ ậ ấ ờ ệ ự đ ngộ m nhạ
m đ nẽ ế th tr ng b t đ ng s n phân khúc Đ t và Quy n s d ng ị ườ ấ ộ ả ở ấ ề ử ụ đ t,ấ t o tâmạ
lý tho i mái và l c quan cho ng i dân d n đ n đ t bùng phát đ u ả ạ ườ ẫ ế ợ ầ tiên về nhu
c u đ t đai và nhà , sôi n i nh t là các thành ph có t c đ phát ầ ấ ở ổ ấ ở ố ố ộ tri nể kinh tế
cao nh TP. H Chí Minh, Hà N i, Biên Hòa, Vũng Tàu…ư ồ ộ
Không ch v y, m t nguyên nhân khác có th lý gi i cho c n s t đ t năm ỉ ậ ộ ể ả ơ ố ấ 1993
và 1994 là kinh t b t đ u có nh ng chuy n bi n khác tích c c. Giai đo n ế ắ ầ ữ ể ế ự ạ 1993 - 1994
ghi d u nh ng thành qu b c đ u c a quá trình Đ i m i, đây đ c ấ ữ ả ướ ầ ủ ổ ớ ượ xem là th i hoàngờ
kim c a tăng tr ng kinh t khi GDP năm 1993 tăng t i ủ ưở ế ớ 8,1%, năm 1994 tăng
8,8% và đ nh đi m năm 1995 tăng 9,5%. Tăng tr ng m nh c a GDP khi n c n cỉ ể ưở ạ ủ ế ả ướ
h t s c l c quan và tin t ng vào t ng lai sáng l n c a n n kinh t đã thúc đ yế ứ ạ ưở ươ ạ ủ ề ế ẩ
giá nhà đ t tăng m nh. ấ ạ
Sau c n s t m nhơ ố ạ th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam b c vào giai đo n đóngị ườ ấ ộ ả ệ ướ ạ
băng kéo dài 5 năm. Nguyên nhân do các chính sách vĩ mô và s bi n đ ng c a n n kinhự ế ộ ủ ề
t . C th :ế ụ ể
Trong s các văn b n h ng d n thi hành Lu t, đáng chú ý nh t là Ngh đ nhố ả ướ ẫ ậ ấ ị ị
18/CP ngày 13/02/1995 quy đ nh chi ti t thi hành pháp l nh v quy n và nghĩa v c aị ế ệ ề ề ụ ủ
các t ch c trong n c đ c Nhà n c giao đ t, cho thuê đ t. Ngh đ nh 18/CP là m tổ ứ ướ ượ ướ ấ ấ ị ị ộ
văn b n pháp qui có tính đi u hành cao. Xét v m c tiêu ng n h n, trong th i đi m thả ề ề ụ ắ ạ ờ ể ị
tr ng đ t đai đang b đ u c m t cách tràn lan thì vi c ra đ i Ngh đ nh 18/CP đã tácườ ấ ị ầ ơ ộ ệ ờ ị ị
đ ng m nh t i h n ch đ u c v đ a c. Tuy nhiên, xét v m c tiêu phát tri n thộ ạ ớ ạ ế ầ ơ ề ị ố ề ụ ể ị
tr ng BĐS thì Ngh đ nh này đã đ l i m t h u qu l n. V i nh ng qui đ nh c a Nghườ ị ị ể ạ ộ ậ ả ớ ớ ữ ị ủ ị
đ nh này, các doanh nghi p, trong đó có các doanh nghi p kinh doanh đ a c b nhị ệ ệ ị ố ị ả
h ng nghiêm tr ng v ngu n v n (5/7 s công ty kinh doanh đ a c trên đ a bàn thànhưở ọ ề ồ ố ố ị ố ị
ph Vũng Tàu đã phá s n ho c lâm vào tình tr ng phá s n). Các doanh nghi p khôngố ả ặ ạ ả ệ
th ch p đ c đ t mà mình đã ph i b ti n ra đ có tr c đó, tam giác n đ c hìnhế ấ ượ ấ ả ỏ ề ể ướ ợ ượ
thành, th tr ng b ng ng tr .ị ườ ị ừ ệ
Thêm vào đó, nh ng bi n đ ng c a n n kinh t vĩ mô cũng là m t trong nh ng y uữ ế ộ ủ ề ế ộ ữ ế
t chính tác đ ng đ n s suy thoái c a th tr ngố ộ ế ự ủ ị ườ nhà đ t . GDP năm 1995 v n ti p t cấ ẫ ế ụ
duy trì đ c m c tăng tr ng r t cao (9,5%) tuy nhiên l m phát l i b t đ u bùng n trượ ứ ưở ấ ạ ạ ắ ầ ổ ở
l i khi tăng t i 16,9%. Các d u hi u b t n c a kinh t khu v c Đông Á b t đ u xu tạ ớ ấ ệ ấ ổ ủ ế ự ắ ầ ấ
hi n. Tăng tr ng xu t nh p kh u có d u hi u suy gi m.ệ ưở ấ ậ ẩ ấ ệ ả
Tr c tình hình l m phátướ ạ chính sách ti n tề ệ cũng b th t ch t khi n lãi su t tăngị ắ ặ ế ấ
m nh. Tăng tr ng tín d ng năm 1995 ch còn 24%, năm 1996 còn 17,57%, th p h nạ ưở ụ ỉ ấ ơ
nhi u so v i m c 40% c a năm 1994.ề ớ ứ ủ
Cũng trong giai đo n này t c đ tăng tr ng GDP b t đ u ch m d n t năm 1996ạ ố ộ ưở ắ ầ ậ ầ ừ
và đ t m c th p nh t 4,8% vào năm 1999. Đây cũng là giai đo n kinh t Vi t Nam bạ ứ ấ ấ ạ ế ệ ị
nh h ng m nh b i kh ng ho ngả ưở ạ ở ủ ả tài chính Đông Á 1997.
3. Th c tr ng b t đ ng s n Vi t Nam t 1996 - 2000.ự ạ ấ ộ ả ệ ừ
3.1 Di n bi n b t đ ng s n 1996 - 2000ễ ế ấ ộ ả .
3.1.1 Các nhu c u v nhà - đ t đ c đáp ng đ y đ v i ch t l ng cao h nầ ề ấ ượ ứ ầ ủ ớ ấ ượ ơ .
Trong th i kỳ 1996 – 2000 Nhà n c đã giao 9,3 tri u ha đ t nông nghi p cho cácờ ướ ệ ấ ệ
h nông dân, các nông tr ng, trang tr i và trên 260 nghìn ha đ t chuyên dùng (b ngộ ườ ạ ấ ằ
17% t ng di n tích qu đ t này) nh m đáp ng nhu c u khác nhau c a n n kinh t , đãổ ệ ỹ ấ ằ ứ ầ ủ ề ế
giao và cho thuê 25 nghìn ha đ t đô th (b ng 34% qu đ t này). Nh ng di n tích đ tấ ở ị ằ ỹ ấ ữ ệ ấ
đ c Nhà n c giao và cho thuê đã góp ph n quan tr ng t o ra nh ng thành t u choựơ ướ ầ ọ ạ ữ ự
phát tri n nông nghi p, xây d ng công nghi p, c i t o và phát tri n h th ng c s hể ệ ự ệ ả ạ ể ệ ố ơ ở ạ
t ng k thu t, kinh t , xã h i.ầ ỹ ậ ế ộ
3.1.2 Các ho t đ ng trong th tr ng quy n s d ng đ t đã t o ra nh ng chuy nạ ộ ị ườ ề ử ụ ấ ạ ữ ể
bi n đ t phá.ế ộ
Vi c mua bán, chuy n đ i, cho thuê l i… quy n s d ng đ t m ra nh ng cệ ể ổ ạ ề ử ụ ấ ở ữ ơ
h i đ ng i s d ng đ t đ u t và s d ng đ t hi u qu h n. Quy n s d ng đ t đãộ ể ườ ử ụ ấ ầ ư ử ụ ấ ệ ả ơ ề ử ụ ấ
m ra hàng ch c tri u mở ụ ệ 2 đ t đã đ c trao đ i t ch s d ng cũ sang ch s d ngấ ượ ổ ừ ủ ử ụ ủ ử ụ
m i đ đáp ng các nhu c u thi t th c cho đ u t phát tri n. T i thành ph H Chíớ ể ứ ầ ế ự ầ ư ể ạ ố ồ
Minh ch tính t năm 1995 đ n năm 2002 đã gi i quy t mua bán chuy n d ch nhà ỉ ừ ế ả ế ể ị ở
đ c 101.201 h s , 6.077 gi y phép cho ng i n c ngoài thuê, giao đ t cho 11.415ượ ồ ơ ấ ườ ướ ấ
hé gia đình và t ch c v i di n tích g n 28 tri u mổ ứ ớ ệ ầ ệ 2 (Ngu n: S đ a chính ồ ở ị - nhà đ tấ
thành ph H Chí Minhố ồ ).
3.1.3 Th tr ng nhà phát tri n r t sôi đ ngị ườ ở ể ấ ộ .
Trên 75% t ng s h gia đình đã đ c giao ho c nh n quy n s d ng đ t đ tổ ố ộ ượ ặ ậ ề ử ụ ấ ể ự
xây d ng nhà ho c mua nhà đ t . Tuy t đ i b ph n s h còn l i đã có nhà theoự ặ ấ ở ệ ạ ộ ậ ố ộ ạ ở
ph ng th c thuê nhà. Nhìn chung, h n 99% t ng s h gia đình đã có nhà . Quy n cóươ ứ ơ ổ ố ộ ở ề
nhà c a ng i dân v c b n đã đ c th c hi n m c dù ch t l ng cao còn chi mở ủ ườ ề ơ ả ượ ự ệ ặ ấ ượ ế
t tr ng r t nh (kho ng 13% t ng di n tích nhà ). Nhi u đ a ph ng đã nâng caoỷ ọ ấ ỏ ả ổ ệ ở ề ị ươ
di n tích nhà bình quân đ u ng i t 3 – 4 mệ ở ầ ườ ừ 2 tr c đây lên 6 – 8 mướ 2 hi n nay. ệ
Trong 10 năm qua 1991 – 2000, di n tích nhà c n c tăng t 629 tri u lên trênệ ở ả ướ ừ ệ
700 tri u mệ2, trong đó khu v c đô th tăng trên 50 tri u mự ị ệ 2. Nhà do dân t xây chi mự ế
kho ng 75% t ng di n tích nhà đ c xây d ng. T năm 1991 – 2000, t i các đô th trênả ổ ệ ượ ự ừ ạ ị
c n c đã có g n 600 d án nhà và khu đô th m i.ả ướ ầ ự ở ị ớ (Ngu n: D th o báo cáo tìnhồ ự ả
hình phát tri n nhà 10 năm 1991 – 2000 và các gi i pháp l n giai đo n 2001 - 2010).ể ở ả ớ ạ