LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản ở Việt Nam và địa bàn thành phố Vinh – Nghệ An trong
những năm gần đây gặp nhiều khó khăn, hầu hết các phân khúc như căn hộ chung cư,
trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất nền biệt thự đều giảm giá, sức mua và
lượng giao dịch giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn gay gắt về tài chính. Đặc
biệt, thực trạng nguồn cung của phân khúc toà nhà đa năng tiếp tục tăng, cung lớn hơn
cầu, hoặc không phù hợp với nhu cầu thị trường, khiến lượng hàng tồn kho có xu
hướng tăng.
Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An được thành lập vào năm
2008, hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực: đầu tư xây dựng, quản lý, khai
thác và kinh doanh bất động sản. Toà nhà dầu khí (tên thường được gọi) là toà nhà đa
năng bao gồm trung tâm thương mại, căn hộ và văn phòng cho thuê được thi công từ
ngày 27/03/2008 và được hoàn thiện sau 36 tháng. Tuy nhiên, sau hơn hai năm đi vào
hoạt động và khai thác nhưng chỉ 25% diện tích trên tất cả các mảng được bán và cho
thuê. Sự khó khăn này là bước cản lớn đối với sự phát triển chung của Công ty. Chính
vì vậy, công ty cần phải tìm ra nguyên nhân và có những giải pháp hữu hiệu nhằm đẩy
mạnh hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí trong bối cảnh thị trường như hiện nay.
Nhận thức rõ được sự khó khăn chung của thị trường bất động sản, nhìn nhận
đúng tình hình kinh doanh Toà nhà dầu khí của doanh nghiệp, tác giả đã chọn đề tài
“Kinh doanh Toà nhà dầu khí của Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí
Nghệ An” làm luận văn Thạc sĩ kinh tế.
Trên cơ sở chuyên ngành học Quản trị kinh doanh Bất động sản, luận văn tập
trung phân tích đánh giá tình trạng kinh doanh Tòa nhà dầu khí của Công ty cổ phần
đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An, từ đó tìm ra giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt
động kinh doanh của Công ty. Luận văn được chia làm 3 chương với kết cấu như sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học về kinh doanh toà nhà đa năng
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí của công ty cổ
phẩn đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An
Chương 3: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí của công
ty cổ phẩn đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An
Trong chương một luận văn làm rõ khái niệm, đặc điểm, nội dung của kinh doanh
tòa nhà đa năng và bài học kinh nghiệm trong nước và quốc tế. Trong đó tập trung phân
tích đặc điểm của tòa nhà đa năng, nội dung kinh doanh tòa nhà đa năng để từ đó phân
tích các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh tòa nhà đa năng và những tiêu chí đánh giá
hoạt động kinh doanh loại hình bất động sản này.
* Tòa nhà đa năng
(i) Khái niệm tòa nhà đa năng: Toà nhà được gọi là đa năng khi nhiều mục
đích sử dụng, đối tượng sử dụng được tích hợp trong một toà nhà, như các căn hộ
để ở, khu diện tích bán lẻ, khu văn phòng, khách sạn, khu vui chơi giải trí… Đây
là dạng BĐS thương mại duy nhất có hai loại khách hàng cơ bản khác nhau là: các
công ty kinh doanh, dịch vụ và người mua hàng. Trong một nền kinh tế xã hội phát
triển khá nhanh như Việt Nam nhu cầu về văn phòng, diện tích bán lẻ, khu văn
phòng, vui chơi giải trí… có xu hướng tăng nhanh tại các thành phố đông dân cư,
đặc biệt là các địa điểm trung tâm, thủ đô. Toà nhà đa năng không chỉ liên quan
đến các hoạt động sản xuất - kinh doanh - dịch vụ mà còn là một dạng đầu tư tài
chính kéo theo sau đó là những hệ quả tài chính nhất định.
(ii) Đặc điểm tòa nhà đa năng:
Đặc tính đa chức năng của toà nhà thể hiện rõ tính hiệu quả dưới hai góc
độ:
+ Thứ nhất, tất cả chủ sở hữu và người sử dụng trong toà nhà đều thực hiện
nhiệm vụ chung là duy trì và bảo vệ chất lượng toà nhà.
+ Thứ hai, sự đa dạng các hoạt động trong toà nhà tạo nên nhiều sản phẩm
liên hoàn cho người sử dụng.
Bên cạnh đó, các sản phẩm cũng được thay đổi liên tục (do việc đi và đến của
những người thuê khác nhau), tạo ra sự hấp dẫn cho toà nhà. Các yếu tố ảnh hưởng
đến toà nhà đa năng là tổ hợp của những yếu tố ảnh hưởng đến trung tâm thương
mại, chung cư và cả văn phòng cho thuê.
Tổng mức vốn đầu tư xây dựng toà nhà đa năng là lớn (trên dưới 500 tỷ đồng)
với diện tích rộng (>1000 m2, có dự án lên đến 11.000 m2). Vị trí, địa điểm của dự
án được lựa chọn thông thường là vị trí trung tâm (trên trục đường chính), dễ quan
sát, là nơi thuận tiện để giao lưu, mua bán. Bộ phận quản trị toà nhà cũng được
thiết kế phù hợp với từng mục đích sử dụng của toà nhà và đối tượng khách hàng:
trung tâm thương mại, công ty hay người dân ở đó. Đầu tư kinh doanh toà nhà đa
năng là một hướng đầu tư có lợi cho mọi đối tượng.
* Kinh doanh Tòa nhà đa năng
(i) Khái niệm và đặc điểm kinh doanh tòa nhà đa năng:
Kinh doanh tòa nhà đa năng là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua các bất động sản trong đó gồm căn hộ, văn phòng và trung
tâm thương mại để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích
sinh lợi.
Kinh doanh toà nhà đa năng mang đầy đủ đặc điểm của kinh doanh bất động sản:
Kinh doanh toà nhà đa năng là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực; hoạt động
đầu tư lớn và lâu dài; hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật
và chính sách; vừa là hoạt động đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù.
Đặc điểm riêng của kinh doanh toà nhà đa năng: kinh doanh toà nhà đa năng
mang lại hiệu quả kinh doanh cao cho thị trường còn nhiều biến động như ở Việt
Nam; Kinh doanh toà nhà đa năng sẽ giảm thiểu tối đa rủi ro trong kinh doanh
BĐS khi sản phẩm có thể phản ứng tốt với mọi thay đổi trên thị trường. Đối với toà
nhà đa năng, trong thực tế thì không chỉ những khách hàng bên trong của toà nhà
cần được quan tâm, mà phải thỏa mãn các nhu cầu đa dạng của dân chúng trong
vùng xung quanh toà nhà.
(ii) Lĩnh vực kinh doanh của tòa nha đa năng: gồm các mảng chính sau đây:
kinh doanh diện tích cho thuê, bán văn phòng và căn hộ và các công năng khác như
vui chơi giải trí, khuôn viên sinh hoạt gia đình…
(iii) Nội dụng của kinh doanh tòa nhà đa năng: Để có thể thực hiện kinh doanh
tòa nhà đa năng, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trước hết phải tạo dựng (mua
sắm) bất động sản cho mình. Sau khi được hoàn thiện, tòa nhà đa năng sẽ được đưa
vào kinh doanh. Kế hoạch kinh doanh đúng đắn, phù hợp bối cảnh kinh tế chung sẽ
mang lại hiệu quả kinh doanh cao cho các doanh nghiệp.
- Kế hoạch kinh doanh tòa nhà đa năng: Được xây dựng trên cơ sở phân tích môi
trường kinh doanh, mục tiêu kinh doanh từ đó tìm ra lợi thế và hạn chế, thách thức và
cơ hội để vạch ra chiến lược kinh doanh tốt nhất nhằm đem lại hiệu quả kinh tế cho
công ty.
- Thực hiện kế hoạch kinh doanh: Đòi hỏi sự kết hợp của tất cả các lực lương,
các yếu tố của công ty. Từ sự kết hợp nguồn tài chính, phân bổ và đào tạo nguồn lực,
thực hiện marketing và bán hàng, quảng bá thương hiệu và quản lý vận hành tòa nhà...
- Đánh giá kết quả đạt được và hạn chế trong kinh doanh tòa nhà đa năng: Thông
qua tiêu chí hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế và xã hội. Phân tích những hạn chế và
tìm ra nguyên nhân, từ đó để có thể đưa ra những giải pháp đúng đắn cải thiện tình
hình kinh doanh của công ty.
(iv) Các nhân tố ảnh hưởng đến kinh doanh tòa nhà đa năng: yếu tố khách quan:
môi trường vĩ mô và vi mô; yếu tố chủ quan bao gồm nguồn lực về con người, tài
chính, công nghệ, sản phẩm giá, kênh phân phối… của doanh nghiệp đó.
* Bài học kinh nghiệm từ Công ty cổ phần Vincom và Donald Trump.
Trên cơ sở hệ thống khoa học về kinh doanh tòa nhà đa năng ở chương một,
luận văn đi vào phân tích thực trạng và đánh giá kết quả kinh doanh tòa nhà đa năng
dầu khí của Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An từ năm 2011 đến
nay.
* Tóm tắt quá trình hoạt động của Công ty từ ngày thành lập đến nay
Công ty CP Đầu tư & Thương mại Dầu khí Nghệ An được thành lập để thực
hiện quản lý và đầu tư xây dựng dự án Toà nhà Dầu khí Nghệ An tại TP. Vinh,
Nghệ An và các dự án trọng điểm tại địa bàn Tỉnh Nghệ An và khu vực Bắc Trung
Bộ. Lĩnh vực hoạt động chính của công ty là: đầu tư kinh doanh bất động sản, thi
công lắp đặt và cung cấp vật liệu vật tư xây dựng.
* Giới thiệu chung về Tòa nhà đa năng: Tòa nhà dầu khí
Toà nhà dầu khí Nghệ An bắt đầu thi công từ năm 2008 và được hoàn thiện sau
36 tháng. Toà nhà gồm hai toà tháp đôi mỗi tháp cao 27 tầng. Trong đó một tháp
được xây dựng làm căn hộ cao cấp, tháp còn lại sử dụng làm văn phòng cho thuê.
Phần đế công trình cao 4 tầng chung cho cả hai toà tháp được sử dụng làm trung tâm
thương mại, khu vui chơi giải trí. Công trình có hai tầng hầm làm nơi để ô tô, xe máy.
Đây là công trình dân dụng có quy mô lớn nhất hiện nay tại khu vực Bắc miền trung,
tọa lạc ở tại trung tâm thành phố Vinh. Toà nhà Dầu khí Nghệ An nằm trên khu đất
gần 5.100 m2, diện tích xây dựng khoảng 3.500 m2, với mật độ 69%. Công trình gồm
hai toà tháp, mỗi tháp 27 tầng, với tổng chiều cao 85 m. Tổng diện tích sàn không kể
tầng hầm là khoảng 54.000 m2.
* Môi trường kinh doanh Tòa nhà dầu khí: thực trạng thị trường bất động sản
phân khúc tòa nhà đa năng tại thành phố Vinh hiện nay: đối thủ cạnh tranh, nhà cung
cấp khách hàng, sản phẩm thay thế và đối thủ tiềm ẩn.
* Hoạt động kinh doanh tòa nhà dầu khí:
(i) Kế hoạch kinh doanh tòa nhà dầu khí của Công ty PVIT: Từ tháng 3 năm
2011 Tòa nhà dầu khí đã được đưa vào kinh doanh. Công ty PVIT đã tiến hành lập kế
hoạch kinh doanh tòa nhà trong vòng 5 năm từ 2011-2015, phân tích khách hàng,
phân tích khách hàng, xu hướng thị trường và đối thủ cạnh tranh, chi phí phát triển, đề
ra yêu cầu về nguồn nhân lực, về cách thức bán hàng và quản lý vận hành tòa nhà
(quản trị tòa nhà) đồng thời lập bảng doanh thu và chi phí dự kiến trong vòng 5 năm.
(ii) Thực trạng thực hiện kế hoạch kinh doanh tòa nhà dầu khí thông qua:
- Thực trạng diện tích được bán và cho thuê của Tòa nhà dầu khí