Bài giải Định giá bất động sản

Chia sẻ: NguyễnThanh Hiếu | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

18
lượt xem 12
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài giải "Định giá bất động sản" có nội dung trình bày khái quát về đất đai và giá đất bao gồm: Chế độ sở hữu đất đai và giá đất; Đặc điểm về đất đai và giá đất; Quy định pháp luật về giá đất; Nghề thẩm định giá bất động sản;... Mời thầy cô và các em sinh viên cùng tham khảo chi tiết bài giảng tại đây nhé.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giải Định giá bất động sản

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trình bày: Th.S. Nguyễn Đức Thành (0908639595)
PHẦN I. KHÁI QUÁT VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT 1. Chế độ sở hữu đất đai và giá đất 2. Đặc điểm về đất đai và giá đất 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 4. Quy định của pháp luật về giá đất 5. Nghề định giá/thẩm định giá bđs
1. Chế độ sở hữu và giá đất  Trên thế giới, đất đai chủ yếu thuộc sở hữu tư nhân. Vì vậy, giá đất được hiểu đó là sự biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai; là giá bán quyền sở hữu đất đối với một diện tích đất xác định.  Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Đ5LĐĐ), NN thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
- Giá đất (giá quyền sử dụng đất) Là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (thị trường xác định).
Giá trị quyền sử dụng đất Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với: - Một diện tích đất xác định - Trong thời hạn sử dụng đất xác định
Giá bất động sản  Bất động sản = đất + tài sản gắn liền với đất  => giá bất động sản = Giá quyền sử dụng đất + giá tài sản gắn liền với đất  Giá đất theo thị trường: Bình quân ít nhất 3 thửa đất giao dịch trong vòng 2 năm trước thời điểm định giá  Giá tài sản/công trình gắn liền với đất: Giá mua mới trên thị trường x %còn lại
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp: + Do UBND cấp tỉnh quy định, quyết định; + Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ; + Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất khi thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ.
2. Đặc điểm về đất đai và giá đất - QSDĐ là hàng hóa nhưng là hàng hóa đặc biệt (NQ19). Đất đai có tính đặc thù không như các hàng hóa thông thường khác, vì vậy giá cả đất đai so với vật giá thông thường nó có những đặc tính: - Không giống nhau về cơ sở giá cả. - Không giống nhau về thời gian hình thành. - Giá cả đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định.
2. Đặc điểm về đất đai và giá đất (tiếp) - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về địa sản quyết định. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt. - Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng hàng hóa thông thường khác. Chủ yếu là do khan hiếm về đất đai và nhân khẩu tăng lên nên yêu cầu về đất tăng theo. - Không giống nhau về hiện tượng khấu hao.
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu theo 03 nhóm sau: - Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, tâm lý, môi trường gắn với thửa đất. - Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường. - Nhóm các yếu tố liên quan đến Nhà nước và pháp luật.
Yếu tố tự nhiên: Vị trí thửa đất; kích thước, hình thể, diện tích thửa đất; địa hình thửa đất; đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất; kiến trúc của các công trình gắn liền với đất; yếu tố tự nhiên
Yếu tố kinh tế: Khả năng cho sinh lợi; các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với đất, tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người; các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất. Yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất: quy hoạch sử dụng đất; tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất. Yếu tố về tâm lý và môi trường.
Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường - Yếu tố cung bất động sản trên thị trường: Nguồn cung về đất; nguồn cung về bất động sản. - Yếu tố cầu bất động sản trên thị trường: Cầu về đất; cầu về nhà ở và các công trình xây dựng. - Yếu tố cung - cầu bất động sản trên thị trường: tác động đến giá đất không chỉ khi quan hệ cung - cầu mất cân đối hoặc khi chúng đạt mức cân bằng mà sự tác động của quan hệ cung – cầu diễn ra trong suốt chu kỳ của sự vận động của thị trường. - Tốc độ phát triển kinh tế, thu nhập của người dân.
Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật (phi thị trường) - Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đối với người được nhận chuyển quyền sử dụng đất... - Chính sách tín dụng/ngân hàng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản... - Chính sách đầu tư vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp... - Các chính sách thuế về bất động sản; - Thị trường chứng khoán…
4. Các quy định của pháp luật về giá bđs - Về nguyên tắc định giá: Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; - Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Các nguyên tắc thẩm định giá  Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất  Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó.  Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công trình trên đất.  Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu. Do đó, giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Ví dụ:  Xét về mặt sử dụng: Bất động sản là loại tài sản có khả  năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau:  - Sử dụng hợp pháp  - Sử dụng không hợp pháp  - Sử dụng trái với các quy định của địa phương  * Xét về mặt giá trị:  - Sử dụng cho thu nhập ròng thấp nhưng kéo dài  - Sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn rất  ngắn
Xem xét:  Chúng ta đánh giá sử dụng cao nhất và tốt nhất ở 4 mặt: Thỏa mãn nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất. Sử dụng phải hợp pháp Sử dụng cho thu nhập ròng cao nhất hoặc giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai cao nhất. Thời gian tạo ra thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất  Vậy: Đất trụ sở cơ quan có thể được cho thuê làm văn phòng của các công ty hay không?
Các bước xác định sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu nhất:  1. Xác định sử dụng tốt nhất, tối ưu nhất đối với đất trống: Trợ giúp thẩm định viên xác định mảnh đất khác có thể so sánh. Đi đến ý tưởng về giá trị của đất Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng và sử dụng trên đất để tối đa hoá thu nhập từ đất. 2. Ý tưởng về công trình tối ưu có thế xây dựng trên đất phải: Khai thác tối đa lợi thế của đất để thoả mãn nhu cầu thị trường. Tuân thủ những quy tắc, những hạn chế của khu vực và thị trường
Xem xét sử dụng công trình trên đất tốt nhất, tối ưu nhất.  - Trợ giúp thẩm định viên xác định các công trình khác có thể so sánh. - Trợ giúp việc đưa ra quyết định tối ưu với công trình xây dựng (CTXD) hiện có trên đất: + Duy trì CTXD như hiện trạng vốn có + Tân trang, nâng cấp công trình + Thay đổi mục đích sử dụng công trình + Phá bỏ công trình Đất coi như trống Công trình xây dựng trên đất Lựa chọn Lựa chọn Xây cất công trình Để nguyên Bỏ trống Thay đổi 2. Kết luận về việc sử dụng tốt nhất, tối ưu nhất: + Mục đích sử dụng + Thời gian sử dụng + Những người tham gia sử dụng  Ví dụ: Căn nhà nát này có nên phá dỡ hay không?