Chuyên đề Thẩm định giá bất động sản

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN<br /> 1/ Khái niệm định giá:<br /> là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang<br /> tính xã hội. hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát<br /> triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.<br /> Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:<br /> - Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái<br /> tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke - viện đại học<br /> Portsmouth – Vương quốc Anh)<br /> - Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài<br /> sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản<br /> cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại<br /> đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc<br /> gia Singapore)<br /> Theo điều 4 Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10 tháng 5 năm 2002 quy<br /> định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với<br /> thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc<br /> tế”.<br /> Các loại tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá Thẩm quyền định giá<br /> Căn cứ Mục 4 sửa đổi Điều 7 Nghị định 75/2008/NĐ-CP ngày 9 tháng 6 năm 2008 về việc<br /> sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm<br /> 2003 của Chính phủ, cụ thể:<br /> Tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá<br /> 1. Danh mục tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá, bao gồm:<br /> a) Đất đai, mặt nước;<br /> b) Rừng;<br /> c) Tài nguyên quan trọng khác;<br /> d) Nhà thuộc sở hữu nhà nước cho thuê hoặc bán. Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ;<br /> đ) Hàng dự trữ quốc gia;<br /> e) Tài sản nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công<br /> cộng;<br /> g) Hàng hóa, dịch vụ được sản xuất theo đặt hàng của Nhà nước; sản phẩm, dịch vụ<br /> công ích được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, giao kế hoạch;<br /> h) Hàng hóa, dịch vụ thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước theo quy định của pháp luật;<br /> i) Điện;<br /> k) Dịch vụ chuyển tải điện; dịch vụ đấu nối lưới điện truyền tải, phân phối điện; dịch vụ<br /> điều độ hệ thống điện; dịch vụ điều hành giao dịch thị trường điện lực; các dịch vụ phụ<br /> trợ, điều tiết thị trường điện lực, tham gia thị trường điện;<br /> l) Dịch vụ vận chuyển hàng không nội địa; dịch vụ cất cánh, hạ cánh; điều hành bay đi,<br /> đến; hỗ trợ bảo đảm hoạt động bay; soi chiếu an ninh; phục vụ hành khách; dịch vụ khác<br /> tại cảng hàng không, sân bay;<br /> m) Dịch vụ đối với thư cơ bản (thư thường) trong nước có khối lượng đến 20 gram; dịch<br /> vụ điện thoại nội hạt; dịch vụ bưu chính, viễn thông công ích; dịch vụ bưu chính dành<br /> riêng;<br /> n) Nước sạch cho sinh hoạt;<br /> o) Dịch vụ vận chuyển hành khách công cộng bằng xe buýt trong đô thị, khu công<br /> nghiệp;<br /> <br /> p) Dịch vụ vận chuyển hành khách công cộng bằng đường sắt trong đô thị;<br /> q) Thuốc phòng và chữa bệnh cho người do ngân sách nhà nước và bảo hiểm y tế chi<br /> trả;<br /> r) Hàng hóa được trợ giá; trợ cước vận chuyển; dịch vụ vận chuyển, cung ứng hàng hoá<br /> và dịch vụ thiết yếu phục vụ đồng bào miền núi, vùng sâu, vùng xa;<br /> s) Báo Nhân dân, báo cơ quan ngôn luận của Đảng bộ Đảng Cộng sản Việt Nam các<br /> tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.<br /> 2. Căn cứ quy định tại điểm 1 khoản 4 Điều 1 Nghị định này, Thủ tướng Chính phủ điều<br /> chỉnh danh mục tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá cho phù hợp để áp<br /> dụng trong từng thời kỳ.<br /> 3. Bộ trưởng Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ quyết định trong trường hợp cần<br /> điều chỉnh danh mục tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá quy định tại điểm<br /> 1 khoản 4 Điều 1 Nghị định này.”<br /> Khoản 9 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản là hoạt<br /> động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”<br /> 2/ Định giá bất động sản<br /> Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị<br /> trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ<br /> quốc tế.<br /> Định giá Bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu bất động<br /> sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những<br /> điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.<br /> Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể phân thành<br /> rất nhiều loại:<br /> • mục đích bảo toàn tài sản,<br /> • mua bán bất động sản,<br /> • chuyển đổi quyền sở hữu tài sản<br /> • thế chấp,<br /> • tính thuế,<br /> • thanh lý tài sản:<br /> a. Bảo toàn tài sản.<br /> - Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản:<br /> - Định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.<br /> b. Mua bán tài sản :<br /> Định giá bất động sản làm cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa bất động<br /> sản vào thị trường.<br /> Người mua bất động sản cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá bất<br /> động sản làm cơ sở cho việc quyết định mua bất động sản đó với giá như thế nào là phù<br /> hợp .<br /> c. Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp.<br /> Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước.<br /> Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh.<br /> Hợp nhất hoặc sát nhập doanh nghiệp.<br /> Bán doanh nghiệp.<br /> Cho thuê.<br /> d. Chuyển nhượng bất động sản.<br /> e. Đinh giá làm cơ sở cho việc bồi thường:<br /> - Trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư .<br /> - Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây ra.<br /> f. Định giá phục vụ việc thế chấp vay vốn :<br /> <br /> 2<br /> <br /> Do quy định của Ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản<br /> thế chấp , tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở việc xét cho vay .<br /> Mục đích định giá là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng. Do đó việc định giá tài tản ,<br /> bất động sản là cần thiết.<br /> g. Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoá.<br /> - Khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước bắt buộc phải định giá tài sản theo quy định<br /> của Bộ Tài chính.<br /> - Khi doanh nghiệp phát hành cổ phiếu ra công chúng .<br /> h. Hạch toán kế toán.<br /> Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh<br /> nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên cần phải định giá tài sản trong đó có<br /> bất động sản.<br /> i. Thanh lý tài sản<br /> Trong hoạt động kinh doanh có việc thanh lý tài sản cũng cần định gái tài sản, bất động<br /> sản làm cơ sở đặt mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán thanh lý tài<br /> sản<br /> Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.<br /> Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất<br /> (nếu có).<br /> Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không<br /> thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống<br /> nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng.<br /> Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn<br /> luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố.<br /> Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là<br /> không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động<br /> sản.<br /> Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh<br /> hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là<br /> công việc của người định giá cần giải quyết.<br /> 3/ Định giá đất:<br /> Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích<br /> sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.<br /> Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian,<br /> kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội.<br /> Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng,<br /> tính đủ như định giá các tài sản thông thường.<br /> 4/Định giá tài sản<br /> Trong khoa học chính trị - kinh tế học hàng hóa là sản phẩm do con người tạo ra, nó<br /> có giá trị kinh tế và giá trị sử dụng.<br /> Giá trị của hàng hóa được xác định bằng lao động xã hội ( lao động vật hóa và lao<br /> động sống) của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa.<br /> Chúng được tính theo công thức tổng quát sau đây:<br /> G(h) = C+ K<br /> Trong đó:<br /> G(h): Giá trị hàng hóa<br /> C : Giá trị lao động vật hóa<br /> K: Giá trị do lao động sống - sức lao động tạo ra;<br /> K=V+m<br /> <br /> 3<br /> <br /> Trong đó:<br /> V: Giá trị sức lao động<br /> m: Chênh lệch giữa gía trị mới do sức lao động tạo ra và giá trị sức lao động.<br /> K: Giá trị do lao động sống - sức lao động tạo ra;<br /> Trong kinh tế học Mác gọi là giá trị thặng dư:<br /> G(h) = C + V + m.<br /> C : Giá trị lao động vật hóa<br /> 5/ Quy định chung về định giá bất động sản<br /> 5.1/ Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản<br /> 1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản bất động sản phải<br /> thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy<br /> định của pháp luật (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân định giá bất động sản).<br /> 2. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn :<br /> kỹ thuật,<br /> tính chất,<br /> vị trí,<br /> quy mô,<br /> thực trạng của bất động sản<br /> giá thị trường tại thời điểm định giá.<br /> 3. Việc định giá bất động sản phải :<br /> độc lập,<br /> khách quan,<br /> trung thực<br /> tuân thủ pháp luật.<br /> 5.2/ Chứng thư định giá bất động sản<br /> 1. Chứng thư định giá bất động sản bao gồm những nội dung sau đây:<br /> a) Bất động sản được định giá;<br /> b) Vị trí, quy mô của bất động sản;<br /> c) Tính chất và thực trạng của bất động sản;<br /> d) Tình trạng pháp lý của bất động sản;<br /> đ) Các hạn chế của bất động sản;<br /> e) Phương pháp định giá bất động sản;<br /> g) Thời điểm định giá bất động sản;<br /> h) Giá của bất động sản;<br /> i) Các nội dung khác.<br /> 2. Chứng thư định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết<br /> định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.<br /> 3. Chứng thư định giá bất động sản được lập thành ba bản, có giá trị pháp lý như nhau, hai<br /> bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhân định giá bất động sản.<br /> 5.3/ Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản<br /> 1. Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản theo quy định của Luật này và các quy định<br /> khác của pháp luật có liên quan.<br /> 2. Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở<br /> cho việc định giá.<br /> 3. Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.<br /> 4. Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng.<br /> 4<br /> <br /> 5. Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong phạm vi<br /> hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách<br /> hàng về kết quả định giá.<br /> 6. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi khách hàng vi<br /> phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong<br /> hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.<br /> 7. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.<br /> 5.4/ Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản<br /> 1. Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng.<br /> 2. Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm về chứng thư<br /> đó.<br /> 3. Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản.<br /> 4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ<br /> quan nhà nước có thẩm quyền.<br /> 5. Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản.<br /> 6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.<br /> 7. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.<br /> 8. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.<br /> 2. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản bao gồm:<br /> a) Đơn xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã,<br /> phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp<br /> chứng chỉ;<br /> b) Bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng trở lên;<br /> c) Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về định giá bất động sản.<br /> 3. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức cấp chứng chỉ<br /> định giá bất động sản.<br /> 4. Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về định giá bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ<br /> định giá bất động sản và việc quản lý hành nghề định giá bất động sản.<br /> 6/ VAI TRÒ CỦA NGƯỜI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỊ TRƯỜNG<br /> BẤT ĐỘNG SẢN<br /> Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánh đúng giá trị thị<br /> trường, người dân sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi đặc<br /> biệt khi họ bị thiếu thông tin về thị trường.<br /> Các giao dịch về thừa kế, thế chấp v.v... cũng sẽ có tính công bằng hơn.<br /> Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giao dịch như đánh<br /> thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi<br /> chảy.<br /> Có 2 cách để tính thuế đối với cá nhân có hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:<br /> (1) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ( tính trên thực lãi thì áp dựng mức thuế<br /> suất 25%)<br /> (2) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ( tính trên giá chuyển nhượng thì áp dụng<br /> mức thuế suất 2%). Có thể chọn lựa 1 trong 2 cách tính trên để tính khoản thuế phải nộp<br /> khi chuyển nhượng bất động sản.<br /> Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá<br /> một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất đai của các doanh nghiệp nhà nước<br /> thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì<br /> vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sách<br /> nhà nước sẽ bị thất thoát lớn.<br /> <br /> 5<br /> <br />