Định giá đất đai/Bất động sản
Định giá đất đai/Bất động sản
Nguyễn Duy Thiện
Nguyễn Duy Thiện
(BTC)
(BTC)
Khái niệm
Khái niệm
Bất động sản trước hết là tài sản, nhưng khác
Bất động sản trước hết là tài sản, nhưng khác
với các tài sản khác ở chỗ chúng không di, dời
với các tài sản khác ở chỗ chúng không di, dời
được
được
Khoản 1 Điều 181 bộ Luật Dân sự 1995
Khoản 1 Điều 181 bộ Luật Dân sự 1995
Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được
Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được
bao gồm:
bao gồm:
Đất đai,
Đất đai,
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”
Các đặc trưng của bất động sản
Các đặc trưng của bất động sản
Là tài sản cố định không thể di, dời được
Là tài sản cố định không thể di, dời được
Mỗi bất động sản (đất đai) là một tài sản độc nhất, vô nhị
Mỗi bất động sản (đất đai) là một tài sản độc nhất, vô nhị
+ Đất đai trong quá trình sử dụng được chia tách thành các lô đất,
+ Đất đai trong quá trình sử dụng được chia tách thành các lô đất,
thửa đất
thửa đất
+ Mỗi thửa đất, lô đất… có một vị trí cố định, đặc thù. Đặc tính đó của
+ Mỗi thửa đất, lô đất… có một vị trí cố định, đặc thù. Đặc tính đó của
đất đai là độc nhất, vô nhị.
đất đai là độc nhất, vô nhị.
+
+ Tính độc nhất vô nhị của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách
Tính độc nhất vô nhị của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách
quan trong không gian và thời gian và là cơ sở nảy sinh địa tô
quan trong không gian và thời gian và là cơ sở nảy sinh địa tô
chênh lệch I.
chênh lệch I.
+ Định giá viên trong quá trình định giá bất động sản phải đặc biệt
+ Định giá viên trong quá trình định giá bất động sản phải đặc biệt
quan tâm mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi của từng vị trí bất
quan tâm mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi của từng vị trí bất
động sản để phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất động
động sản để phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất động
sản
sản
Các quyền, lợi ích về bất động sản
Các quyền, lợi ích về bất động sản
Bất động sản luôn luôn gắn liền với những quyền năng
Bất động sản luôn luôn gắn liền với những quyền năng
cụ thể. Các quyền về tài sản là bình đẳng đối với mọi thể
cụ thể. Các quyền về tài sản là bình đẳng đối với mọi thể
chế và pháp nhân
chế và pháp nhân
Nhà nước La Mã cổ đại (năm 449 trước công nguyên)
Nhà nước La Mã cổ đại (năm 449 trước công nguyên)
trong một văn tự khắc vào 12 bảng đồng gọi là “Luật XII”
trong một văn tự khắc vào 12 bảng đồng gọi là “Luật XII”
quyền sở hữu và quyền đối với tài sản của người khác .
quyền sở hữu và quyền đối với tài sản của người khác .
Chủ sở hữu có các quyền cơ bản sau:
Chủ sở hữu có các quyền cơ bản sau:
Quyền sử dụng tài sản
Quyền sử dụng tài sản
Quyền thu lợi tức từ tài sản
Quyền thu lợi tức từ tài sản
Quyền định đoạt tài sản
Quyền định đoạt tài sản
Quyền có tài sản (chiếm hữu)
Quyền có tài sản (chiếm hữu)
Quyền đòi lại tài sản
Quyền đòi lại tài sản
Các quyền khác mà luật pháp cho phép
Các quyền khác mà luật pháp cho phép
Các quyền, lợi ích về bất động sản
Các quyền, lợi ích về bất động sản
Căn cứ phát sinh quyền sở hữu là sự chiếm hữu.
Căn cứ phát sinh quyền sở hữu là sự chiếm hữu.
Chiếm hữu là sự chiếm dụng đồ vật trên thực tế, sự
Chiếm hữu là sự chiếm dụng đồ vật trên thực tế, sự
chiếm dụng có liên quan đến hậu quả pháp lý, được
chiếm dụng có liên quan đến hậu quả pháp lý, được
pháp luật bảo vệ.
pháp luật bảo vệ.
Quyền sở hữu cũng bị hạn chế bởi các đạo luật khác.
Quyền sở hữu cũng bị hạn chế bởi các đạo luật khác.
Luật XII Bảng La Mã cũng quy định:”chủ đất phải có
Luật XII Bảng La Mã cũng quy định:”chủ đất phải có
trách nhiệm cho phép chủ đất bên cạnh cứ cách một
trách nhiệm cho phép chủ đất bên cạnh cứ cách một
ngày sang bên đất mình thu hoạch hoa quả nếu rơi
ngày sang bên đất mình thu hoạch hoa quả nếu rơi
sang đó, hoặc chấp nhận mọi thứ như khí, hơi bay
sang đó, hoặc chấp nhận mọi thứ như khí, hơi bay
sang từ đất bên cạnh nếu không ảnh hưởng đến việc
sang từ đất bên cạnh nếu không ảnh hưởng đến việc
sử dụng đất một cách bình thường”.
sử dụng đất một cách bình thường”.