Bài giảng Định giá đất đai/Bất động sản - Nguyễn Duy Thiện

Chia sẻ: Nguyen Hoang Hiep | Ngày: | Loại File: PPT | Số trang:46

Thêm vào BST

Báo xấu

258
lượt xem 72
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài giảng Định giá đất đai/Bất động sản trình bày về khái niệm; các đặc trưng của bất động sản; các quyền, lợi ích về bất động sản, ý nghĩa của việc nhận biết các quyền về bất động sản, đặc trưng của định giá đất đai/Bất động sản;...Mời bạn đọc cùng tham khảo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Định giá đất đai/Bất động sản - Nguyễn Duy Thiện

Định giá đất đai/Bất động sản Nguyễn Duy Thiện (BTC)
Khái niệm  Bất động sản trước hết là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ chúng không di, dời được  Khoản 1 Điều 181 bộ Luật Dân sự 1995 Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được bao gồm: Đất đai, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”
Các đặc trưng của bất động sản  Là tài sản cố định không thể di, dời được  Mỗi bất động sản (đất đai) là một tài sản độc nhất, vô nhị + Đất đai trong quá trình sử dụng được chia tách thành các lô đất, thửa đất + Mỗi thửa đất, lô đất… có một vị trí cố định, đặc thù. Đặc tính đó của đất đai là độc nhất, vô nhị. + Tính độc nhất vô nhị của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong không gian và thời gian và là cơ sở nảy sinh địa tô chênh lệch I. + Định giá viên trong quá trình định giá bất động sản phải đặc biệt quan tâm mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi của từng vị trí bất động sản để phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất động sản
Các quyền, lợi ích về bất động sản  Bất động sản luôn luôn gắn liền với những quyền năng cụ thể. Các quyền về tài sản là bình đẳng đối với mọi thể chế và pháp nhân  Nhà nước La Mã cổ đại (năm 449 trước công nguyên) trong một văn tự khắc vào 12 bảng đồng gọi là “Luật XII” quyền sở hữu và quyền đối với tài sản của người khác .  Chủ sở hữu có các quyền cơ bản sau:  Quyền sử dụng tài sản  Quyền thu lợi tức từ tài sản  Quyền định đoạt tài sản  Quyền có tài sản (chiếm hữu)  Quyền đòi lại tài sản  Các quyền khác mà luật pháp cho phép
Các quyền, lợi ích về bất động sản  Căn cứ phát sinh quyền sở hữu là sự chiếm hữu. Chiếm hữu là sự chiếm dụng đồ vật trên thực tế, sự chiếm dụng có liên quan đến hậu quả pháp lý, được pháp luật bảo vệ.  Quyền sở hữu cũng bị hạn chế bởi các đạo luật khác. Luật XII Bảng La Mã cũng quy định:”chủ đất phải có trách nhiệm cho phép chủ đất bên cạnh cứ cách một ngày sang bên đất mình thu hoạch hoa quả nếu rơi sang đó, hoặc chấp nhận mọi thứ như khí, hơi bay sang từ đất bên cạnh nếu không ảnh hưởng đến việc sử dụng đất một cách bình thường”.
Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp luật Việt nam  Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền:chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.  Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền: thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn sản xuất kinh doanh; chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận tài sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất.  Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất 1 lần có quyền: thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê và tài sản; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê và tài sản; cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê đất.
Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp luật Việt nam  Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp có quyền: + Thế chấp đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn. + Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.  Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền: + Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng trên đất + Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được giao để vay vốn sản xuất kinh doanh. 
Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của pháp luật Việt nam  Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền:  + Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng trên đất  + Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được giao để vay vốn sản xuất kinh doanh.
Ý nghĩa của việc nhận biết các quyền về BĐS  Việc nhận biết các quyền về tài sản có ý nghĩa quan trọng trong định giá. Một bất động sản hữu ích khi nó có giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị bất động sản chỉ thực hiện được thông qua trao đổi, chuyển nhượng, có nghĩa là nó có thể chuyển giao cho người khác được. Điều kiện để chuyển giao được là ngoài tính hữu dụng còn phải gắn với những quyền năng nhất định. Quyền năng gắn với bất động sản nhiều hay ít là do pháp luật của mỗi quốc gia quy định và chúng được thực hiện bằng việc bảo đảm bởi quyền lực của nhà nước. Tóm lại nhận biết rõ ràng các quyền về tài sản là một nội dung không thể thiếu của quá trình định giá bất động sản.
Đặc trưng  Thị trường bất động sản là thị trường không có trung tâm Thị trường BĐS trải rộng trên các khu vực địa lý quốc gia.  Thị trường quyền sử dụng đất có 3 cấp:  Thị trường cấp I : chủ sở hữu đất đai (nhà nước) chuyển giao quyền sử dụng đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân  Thị trường cấp II : người được nhà nước giao đất, cho thuê đất tái chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau. Bên chuyển giao và bên nhận chuyển giao của thị trường này đều không phải là người sở hữu đất đai.  Thị trường cấp III : người sử dụng đất đai cho thuê quyền sử dụng đất đai, gồm cho thuê đất trống đơn thuần và cho thuê đất gắn liền với tài sản trên đất (nhà cửa, công trình xây dựng, cây lâu năm…)
Những đặc trưng của thị trường bất động sản  Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Đặc điểm của thị trường cạnh tranh hoàn hảo: 4 yếu tố:  Sản phẩm giống nhau (homogeneous).  Giá cả thị trường do cung cầu quyết định, người mua, người bán là những người chấp nhận giá.  Ba là, người mua tự do mua hàng hóa giá thấp nhất, người bán tự do bán hàng hóa có giá cao nhất.  Bốn là, chủ thể tham gia thị trường vừa là người mua vừa là người bán, thông tin trên thị trường là đầy đủ, đối xứng.  Thị trường bất động sản khác biệt : độc quyền, mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị …
Các loại thị trường bất động sản 1. Thị trường nhà ở: là loại thị trường mà chủ thể giao dịch trên thị trường là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; khách thể là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Ở Việt Nam, thị trường BĐS sử dụng vào mục đích ở gồm 4 khu vực sau: Thị trường nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: chủ thể của loại thị trường này có các đặc điểm:  + Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng đất, trong đó quyền sử dụng đất là riêng biệt (ví dụ).  + Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng đất, trong đó quyền sử dụng đất là của chung (ví dụ: nhà chung cư cao tầng, xây hết đất).
Các loại thị trường bất động sản  Thị trường nhà ở thuộc sở hữu tập thể: chủ thể của loại thị trường này có các đặc điểm: + Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng đất (ví dụ nhà tập thể đơn vị bộ đội phân cho các thành viên). + Người sở hữu nhà không đồng thời là người sử dụng đất (ví dụ đất của tập thể, nhà của cá nhân tự xây)  Thị trường nhà ở thuộc sở hữu hỗn hợp  Thị trường nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: chủ thể của loại thị trường này gồm có các doanh nghiệp quốc doanh được nhà nước giao đất; cho thuê đất xây dựng nhà ở để cho thuê; khách thể của loại thị trường này là hộ gia đình, cá nhân thuê nhà để ở.
Các loại thị trường bất động sản 2. Thị trường công trình thương mại, dịch vụ: đây là loại thị trường phong phú, đa dạng và rất phức tạp, gồm: nhà hàng, cửa hiệu, khách sạn, văn phòng… Mục đích sử dụng của loại bất động sản này hỗn hợp, không rành mạch (ví dụ: nhà hàng kết hợp nhà ở, khách sạn kết hợp siêu thị, văn phòng…). Đặc điểm của loại BĐS này là thường ở các vị trí rất thuận tiện, có khả năng sinh lợi cao; chúng luôn được cải tạo thay thế theo thị hiếu khách hàng, thị trường.
Các loại thị trường bất động sản  3. Thị trường các công trình công nghiệp: chủ thể giao dịch trên thị trường chủ yếu là Nhà nước và các nhà đầu tư (trong và ngoài nước) trong đó Nhà nước là bên cho thuê, các nhà đầu tư là bên thuê; khách thể giao dịch trên thị trường là quyền sử dụng đất thuê và các công trình công nghiệp gắn với đất thuê.
Các loại thị trường bất động sản  Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp: chủ thể giao dịch trên thị trường chủ yếu là các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; khách thể tham gia thị trường là quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và quyền sử dụng công trình, cây lâu năm gắn liền với đất.
Các loại thị trường bất động sản  5. Thị trường BĐS sử dụng vào mục đích đặc biệt: trường học, bệnh viện, cảng hàng không, nhà thờ, đình chùa…: ít giao dịch muc bán, tuy nhiên trong nhiều trường hợp cần biết chi phí thay thế, tái tạo để tính chi phí đền bù, tính tổng giá trị tài sản của cơ quan, tổ chức tại một thời điểm nào đó…
Các khái niệm về định giá  Có 2 khái niệm về định giá tài sản: Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có xem xét đến tất cả các đặc điểm của tài sản và các yếu tố căn bản của thị trường.
Định giá đất đai và định giá hàng hóa khác  a. Giống nhau: đều là những phương pháp kinh tế nhằm ước lượng giá trị của chúng thể hiện bằng tiền, tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia vào một thị trường xác định.  b. Khác nhau:  Khác nhau giữa khái niệm tài sản trong định giá và hàng hóa trong kinh tế chính trị học:  Hàng hóa là sản phẩm do con người tạo ra, nó có giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị hàng hóa xác định bằng lao động kết tinh trong hàng hóa (lao động sống + quá khứ).  Tài sản đất đai không phải là hàng hóa xét theo nghĩa trên vì đất đai do thiên nhiên ban tặng cho con người, con người không tạo ra đất đai, mà chỉ đầu tư lao động để chuyển đất đai từ trạng thái thô (tự nhiên) sang trạng thái sử dụng vào mục đích nhất định; từ vật không có giá trị thành vật truyền tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải gọi là “giá đất”. Vì vậy bản chất của giá trị đất đai là kết tinh lao động sống và lao động quá khứ nhằm chuyển đất đai từ trạng thái “đất thô” sang đất “thành phẩm”.
Định giá đất Đất đai là một tài sản và là một tài sản đặc biệt.  Là một tài sản thông thường, đất đai có đầy đủ các thộc tính của một tài sản, gồm: là vật có thực, có thể đáp ứng nhu cầu con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng trong các giao dịch dân sự. Là một tài sản nên việc định giá đất về nguyên tắc cũng giống như định giá các hàng hóa thông thường.