Bài giảng Định giá đất: Chương 3 - Bùi Nguyên Hạnh

CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ CÁC NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

BÙI NGUYÊN HẠNH

1/9/2012

1. Khái niệm định giá đất

(cid:1) Định giá là loại hoạt động chuyên môn

(cid:1) vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý,

(cid:1) vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật.

(cid:1) hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.

1. Khái niệm định giá đất (cid:1) Định giá đất

(cid:2) nắm chắc tư liệu thị trường đất;

(cid:2) căn cứ vào thuộc tính kinh tế và tự nhiên của thửa đất;

(cid:2) xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố;

(cid:2) dự kiến thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất.

(cid:2) phương pháp;

(cid:2) nguyên tắc;

(cid:1) Tổng hợp để định ra giá cả cho một thửa hoặc nhiều

thửa đất

(cid:2)

tại một thời điểm nào đó

(cid:2)

với một quyền nào đó trong quyền sử dụng đất

1

1/9/2012

1. Khái niệm định giá đất

ĐGĐ được hiểu là sự ước tính về giá trị của QSDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một MĐSD đã được xác định, tại một thời điểm xác định.

2. Thông tin trong định giá đất 2. Thông tin trong định giá đất 2. Thông tin trong định giá đất 2. Thông tin trong định giá đất

(cid:1) Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập về bất động sản đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác.

(cid:1) Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của bất động sản.

2.1. Giá trị của thông tin trong định giá 2.1. Giá trị của thông tin trong định giá 2.1. Giá trị của thông tin trong định giá 2.1. Giá trị của thông tin trong định giá

(cid:1) Nếu có được nhiều thông tin hơn thì người mua hàng hoá có thể dự đoán chính xác hơn và giảm được rủi ro. Thông tin là một loại hàng hoá có giá trị nên người ta sẵn sàng trả tiền để mua chúng.

(cid:1) Giá trị của thông tin đầy đủ là khoản chênh lệch giữa giá trị kỳ vọng của phương án lựa chọn khi có đầy đủ thông tin và giá trị kỳ vọng khi thông tin không đầy đủ.

2

Thông tin thực

là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm: a) Quyền sở hữu, sử dụng a) Quyền sở hữu, sử dụng a) Quyền sở hữu, sử dụng a) Quyền sở hữu, sử dụng + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà + Giấy tờ về thanh lý, hoá giá theo đúng chế độ và quy định của Nhà nước.v..v.. b) Đặc điểm về đất đai b) Đặc điểm về đất đai b) Đặc điểm về đất đai b) Đặc điểm về đất đai + Diện tích + Kích thước + Vị trí + Địa hình c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai + Thông tin về quy hoạch sử dụng đất + Thông tin về kế hoạch sử dụng đất + Thông tin về những hạn chế của tài sản Tất cả những thông tin này đều được cấp có thẩm quyền xác nhận.

2.2. Phương pháp xác định thông tin 2.2. Phương pháp xác định thông tin 2.2. Phương pháp xác định thông tin 2.2. Phương pháp xác định thông tin

(cid:1) Nguồn thông tin là nơi phát ra các tin tức, tín hiệu. Nguồn tin chia thành nhiều loại: nguồn liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn cấp hai.

(cid:1) Nguồn tin quyết định nội dung tin tức và là tiền đề sinh ra tin tức. Chúng ta xem xét đến các nguồn tin về đất đai như sau:

2.2. Phương pháp xác định thông tin 2.2. Phương pháp xác định thông tin 2.2. Phương pháp xác định thông tin 2.2. Phương pháp xác định thông tin

- Các văn tự do các cơ quản lý, bảo quản và lưu giữ. - Văn tự, thông tin do chủ sử dụng, sử hữu cung cấp. - Ngoài ra cần điều tra trong quần chúng để xác minh thêm về những thông tin đã thu được theo định lượng và chất lượng, nguồn gốc và dư luận. Đặc biệt là chú ý đến tranh chấp nếu có.

1/9/2012

3

2.2. Phương pháp xác định thông tin 2.2. Phương pháp xác định thông tin 2.2. Phương pháp xác định thông tin 2.2. Phương pháp xác định thông tin

Các thông tin cần thu thập theo các nội dung: + Văn tự về đất: sở hữu, sử dụng, thuê mướn… + Tên và địa chỉ chủ nhân + Mô tả về đất: kích thước, diện tích, đặc điểm + Những hạn chế hoặc giới hạn. + Những chi tiết về chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục

đích, thời gian.

+ Định giá các công trình đầu tư theo từng chi tiết. + Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến. + Đặc điểm và khả năng các cơ sở dịch vụ, phục vụ,

giao thông, tưới tiêu điện nước…

3. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 3. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 3. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 3. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1/9/2012

Thay thế

3 NGUYÊN TẮC ĐGĐ

SD hiệu quả nhất

Biến động

Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế

4

3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế

(cid:1) Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.

(cid:1) Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.

3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế

(cid:1) Khi hàng hóa hoặc hiệu quả cung cấp dịch vụ giống nhau hoặc tương tự như nhau thì hàng hóa có giá thấp nhất sẽ thu hút nhu cầu cao nhất.

(cid:1) Khi có hai loại hàng hóa trở lên có tính thay thế (cid:3) so sánh và phân tích ảnh hưởng lẫn nhau mới quyết định.

3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế

(cid:1) Khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai.Thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở.

1/9/2012

5

3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế

(cid:1) Khi định giá đất rất khó tìm được vật thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa thông thường, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.

3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế 3.1. Nguyên tắc thay thế

(cid:1) Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một

trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện

hành vi, kinh tế hợp lý.

(cid:1) Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng,

là một trong những nội dung trung tâm của

nguyên tắc định giá.

1/9/2012

6

Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

(cid:1) Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.

3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

1/9/2012

““““ SửSửSửSử dụngdụngdụngdụng hiệuhiệuhiệuhiệu quảquảquảquả nhấtnhấtnhấtnhất được được được được trong sốsốsốsố cáccáccáccác trong xemxemxemxem làlàlàlà mộtmộtmộtmột trong trong nguyên trọng nhấtnhấtnhấtnhất nguyên tắctắctắctắc quanquanquanquan trọng trọng trọng nguyên nguyên củacủacủacủa địnhđịnhđịnhđịnh giágiágiágiá đấtđấtđấtđất....””””

7

3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

(cid:1) Sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại

lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có.

(cid:1) Với một bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó.

Nguyên tắc biến động Nguyên tắc biến động Nguyên tắc biến động Nguyên tắc biến động

Nguyên tắc biến động Nguyên tắc biến động Nguyên tắc biến động Nguyên tắc biến động

1/9/2012

8

3.3. Nguyên tắc biến động 3.3. Nguyên tắc biến động 3.3. Nguyên tắc biến động 3.3. Nguyên tắc biến động

(cid:1) Giá cả đất đai

là biến động theo sự

thay đổi của nhân tố cấu thành giá.

(cid:1) Các nhân tố hình thành giá thì luôn

nằm trong thế biến động.

3.3. Nguyên tắc biến động 3.3. Nguyên tắc biến động 3.3. Nguyên tắc biến động 3.3. Nguyên tắc biến động

Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai.

Các nguyên tắc ĐGĐ Các nguyên tắc ĐGĐ Các nguyên tắc ĐGĐ Các nguyên tắc ĐGĐ

Các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác.

1/9/2012

9

4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC 4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC 4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC 4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC

4444....1111.... ĐịnhĐịnhĐịnhĐịnh giágiágiágiá đấtđấtđấtđất vàvàvàvà bấtbấtbấtbất độngđộngđộngđộng sảnsảnsảnsản tạitạitạitại mộtmộtmộtmột sốsốsốsố

Trung QuốcQuốcQuốcQuốc nước ĐôngĐôngĐôngĐông NamNamNamNam ÁÁÁÁ vàvàvàvà Trung nước Trung Trung nước nước (cid:2) Thái Lan Thái Lan Thái Lan Thái Lan (cid:2) Malaysia Malaysia Malaysia Malaysia Singapore (cid:2) Singapore Singapore Singapore Trung Quốc (cid:2) Trung Quốc Trung Quốc Trung Quốc

4444....2222.... ĐịnhĐịnhĐịnhĐịnh giágiágiágiá đấtđấtđấtđất củacủacủacủa NhậtNhậtNhậtNhật bảnbảnbảnbản 4444....3333.... ĐịnhĐịnhĐịnhĐịnh giágiágiágiá đấtđấtđấtđất củacủacủacủa ĐứcĐứcĐứcĐức

5. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 5. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 5. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 5. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM

(cid:1) Chức năng của ĐGĐ ở Việt Nam

(cid:1) Tổ chức cơ quan tiến hành ĐGĐ

(cid:1) Các văn bản liên quan.

1/9/2012

trò, tôitôitôitôi không baobaobaobao giờgiờgiờgiờ dạydạydạydạy họchọchọchọc trò, TôiTôiTôiTôi không trò, trò, không không

chỉchỉchỉchỉ tạotạotạotạo điềuđiềuđiềuđiều kiệnkiệnkiệnkiện đểđểđểđể họhọhọhọ tựtựtựtự họchọchọchọc....

1955) Albert Einstein (1879 –––– 1955) Albert Einstein (1879 1955) 1955) Albert Einstein (1879 Albert Einstein (1879

10

1/9/2012

THANK YOU !

11