Bài giảng Quản lý tài chính trong xây dựng: Ước lượng tổng mức đầu tư theo dữ liệu của RM Means Cost Data theo quy định vốn đầu tư

Baøi giaûng moân hoïc QUAÛN LYÙ TAØI CHAÙNH TRONG XAÂY DÖÏNG

NG TOÅÅNG MNG MÖÙÖÙC C ÑÑAAÀÀU TU TÖÖ THEO THEO A RS MEANS COST DATA & &

ÖÖÔÔÙÙC LC LÖÖÔÔÏÏNG TO DDỮỮ LILIỆỆU CU CỦỦA RS MEANS COST DATA N NGÂN SÁÁCHCH

THEO QUY ðỊỊNH VNH VỐỐN NGÂN S THEO QUY ð

Taøi lieäu löu haønh noäi boä phuïc vuï cho lôùp ”Cao học công nghệ & Quản lý xây dựng” Giaûng vieân: TS. Löu Tröôøng Vaên

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

A. CA. CÁÁC KHC KHÁÁI NI

I NIỆỆM CƠ B

M CƠ BẢẢN N

VVỀỀ Ư ƯỚỚC LƯC LƯỢỢNGNG

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Tại sao phải ước lượng?

• ðỊNH NGHĨA: Một ước lượng là một ñánh giá, một ý kiến, một xấp xỉ về chi phí của một dự án, có cần nhắc các yếu tố thực tế.

• Có nhiều loại ước lượng ñược thực hiện tại các thời ñiểm khác nhau trong vòng ñời dự án. • Ước lượng cũng cung cấp một hướng dẫn cho các

nhà thiết kế ñể lựa chọn vật liệu và quy mô dự án dưới ñiều kiện ngân sách của chủ ñầu tư

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Các kiểu ước lượng (1)

Giai ñoạn cung ứng

G.ðoạn p.triển t.kế: Ước lượng p.triển thiết kế

G.ðoạn t.kế sơ bộ: Ước lượng giản ñồ (Schematic Estimate)

Giai ñoạn chuẩn bị: Ước lượng khái niệm hoặc Rough order magnitude (ROM)

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Các kiểu ước lượng (2): Giai ñoạn chuẩn bị (Conceptual phase)

• Một chủ ñầu tư cần các thôn g tin chi phí từ lúc ban ñầu của 1 dự án ñể ra các quyết ñịnh về vị trí và quy mô dự án trước khi chi tiền ra ñể mua ñất, mua tài sản.

• Các ước lượng trong giai ñoạn này dựa trên rất ít thông tin, chủ

yếu là các dữ liệu quá khứ về các dự án tương tự. • Kiểu này của ước lượng gọi là ước lượng khái niệm

(conceptual estimate) hoặc rough order of magnitude (ROM).

• Thời gian dành cho loại ước lượng này là ngắn và nó chỉ cung

cấp một ngân sách sơ bộ.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ (Schematic phase)

• Một ước lượng giản ñồ cho một công trình dân

dụng sẽ gồm các thông tin sau: – Các mặt bằng sàn (tỷ lệ 1/16”), các mặt bên và các mặt cắt – Khái quát các ñặc ñiểm kỹ thuật chính công trình – Bản vẽ sơ bộ về M&E (One-line drawings for mechanical and electrical

systems)

• Có thể dùng giá ñơn vị, ước lượng assembly, ước

lượng giá ñơn vị diện tích hoặc phối hợp chúng với nhau.

• Một dự phòng phí (contingency) sẽ ñược thêm vào ñể

phòng cho những thiếu sót của nhà thiết kế, của chi tiết kỹ thuật và của quy mô.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ (Schematic phase)

Báo cáo của ước lượng này bao gồm:

Tính toán các phần tử chính của dự án

Bóc các khối lượng khác (sơ bộ)

Tính diện tích tường bao

Tính tổng diện tích sàn xây dựng

Tính tổng khối tích của ñất ñào

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ (Schematic phase)

• Tại cuối giai ñoạn thiết kế sơ bộ, ước lượng chi phí cho giai ñạon này sẽ ñược ñệ trình lên chủ ñầu tư cùng với bản thiết kế sơ bộ (schematic design).

• Chủ ñầu tư sẽ quyết ñịnh các thông số chính về

thiết kế và ngân sách dự án.

• Ngưới ước lượng thì nhận dạng các giả ñịnh chủ yếu của ước lượng trong g.ñoạn này

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Các kiểu ước lượng(6): giai ñoạn phát triển thiết kế (Design development phase) • Ước lượng trong giai ñoạn trong giai ñoạn này gần giống với giai

ñoạn trước nhưng chi tiết hơn.

• Một ước lượng phát triển thiết kế (design development estimate)

chứa ñựng các thông tin sau: – Các bản vẽ tỷ lệ 1/8” – Các mặt bên, mặt cắt và các chi tiết với tỷ lệ phóng to hơn – Tất cả các ñặc diểm kỹ thuật của toàn bộ công trình – Hệ thống M&E chi tiết

• Giá ñơn vị thường ñược dùng trong giai ñoạn này. Lúc này hầu hết

các hạng mục ñều có thể ñược ước lượng.

• Lúc này các chi phí vật liệu ñã biết rồi và nên ñược so sánh với

các dự án tường tự ñã hoàn thành

• Các giả ñịnh chính nên ñược ghi chú và so sánh với những gì ñã

giả ñịnh ở giai ñoạn trước ñó

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Các kiểu ước lượng (7): giai ñoạn ñấu thầu (Procurement phase)

• Với phương pháp truyền thống và hợp ñồng khoán

gọn: – Một ước lượng sẽ ñược chuẩn bởi nhà thầu và bởi ban QLDA – Nhà thầu chuẩn bị ước lượng ñể dự thầu. – Ban QLDA của chủ ñầu tư sẽ chuẩn bị 1 ước lượng ñể ñàm phán giá hợp ñồng với nhà thầu và thẩm tra giá của nhà thầu dự thầu. • Nhà thầu có thể yêu cầu các nhà thầu phụ báo giá • Thông thường mất khoảng 3 tuần ñể nhà thầu chuẩn

bị giá dự thầu

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Các kiểu ước lượng (7): giai ñoạn ñấu thầu (Procurement phase)

• Ước lượng chi phí trong g.ñoạn này mà ñược chuẩn bị bởi Ban QLDA của chủ ñầu tư ñược gọi là a fair cost estimate (ước lượng công bằng), mà sẽ do Giám ñốc xây dựng (construction manager) hoặc một người ước lượng chi phí chuyên nghiệp (professional cost estimator). – Ước lượng này ít dựa trên nhà thầu phụ mà dựa nhiều vào chuyên gia – Cung cấp ñộ chính xác thấp hơn ước lượng dự thầu nhưng ñủ ñể ñánh giá

các ước ượng dự thầu.

– Một tiến ñộ cũng có thể ñược chuẩn bị trong giai ñạon này

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

B. B. CONCEPTUAL ESTIMATE = rough order of magnitude (ROM)

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (CONCEPTUAL ESTIMATE) (1): Phương pháp

• Còn ñược gọi là rough order of magnitude

(ROM)

• Thường dựa vào phương pháp ñơn vị (mà Việt

nam gọi là suất vốn ñầu tư)

• Thực hiện nhanh và cung cấp ñộ chính xác khoảng

±20 %.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (CONCEPTUAL ESTIMATE) (2): Dữ liệu

• ðộ chính xác của ước lượng khái quát phụ

thuộc vào chất lượng của dữ liệu mà người ước lượng có sẳn. – Tốt nhất là dựa vào dữ liệu về những dự án tương tự ñã hoàn thành rồi hiệu chỉnh lạm phát và ñiều kiện. – Tuy nhiên những công ty mà thực hiện nhiều kiểu dự án khác nhau hoặc không có thông tin về những dự án tương tự ñã hoàn thành thì có thể dựa vào thông tin in sẳn như là R.S Means Assemblies Cost Data (see Hình 5.1).

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Hình 5.1

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Hình 5.1

Unit cost corresponding to 3/4

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (4): Hình 5.1

• Dữ liệu trên hình 5.1 là dựa trên trung bình của hơn 11,500

dự án mà ñược thu thập bởi R.S Means Co., Inc., từ các nhà thầu, công ty thiết kế và các chủ ñầu tư.

• Các chi phí này ñược hiệu chỉnh về năm hiện hành và tính

trung bình.

• Chi phí ñơn vị ñược chia thành 3 cột: ¼, median, & ¾. – Cái này giúp nhà ước lượng hiệu chỉnh nhanh về chất lượng. – Cột median chỉ ra chi phí mà có ñược từ khảo sát 50% dự án ñắt tiến và

50% dự án ít ñắt tiền.

– Cột ¾ chỉ ra một chất lượng cao hơn, với 75% của các dự án so sánh là

ñắt tiền

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (5): Dữ liệu

• Sau khi ñã xác ñịnh loại dự án và kiểu chất lượng, chúng ta

nhân giá ñơn vị trong bảng với năng lực thiết kế của dự án. – Một motel 50 phòng; với chất lượng cao (3/4), dùng giá năm

2003:

– Năng lực thiết kế * Giá ñơn vị = Tổng chi phí – 50 ñơn vị * $51,500 /ñơn vị = $2,575,000 (cid:1) Cái này phản

ánh chi phí của một motel ñiển hình, chất lượng cao, vi trí bình thường.

– Nó bao gồm: lợi nhuận và overhead của nhà thầu, dựa trên giả ñịnh dự án là kích thước trung bình, ñiều kiện kinh tế và thị trường bình thường.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (6): Hiệu chỉnh kích thước

– Bảng 5.1 trình bày chi phí với kích thước trung bình. – Với dự án lớn hơn thì chi phí ñơn vị có thể khác. – Bảng 5.2 chỉ ra diện tích trung bình 1 phòng với chất lượng

cao là 620 ft2. Vì thế :

• Kích thước của motel là = 620 ft2 * 50 units = 31,000

ft2

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (7): Bảng 5.2

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (8): Hiệu chỉnh kích thước

= Size factor

775

Proposed building area Typical building area 31,000 40,000

Trong bảng Project Size Modifier (Hình 5.3), motel ñiển hình có kích thước 40,000 ft2. Vì thế hiệu chỉnh như sau: – Dùng hệ số kích thước = 0.775 (làm tròn ñến 0.8), Bảng 5.3 chỉ ra hệ số hiệu chỉnh là 1.03. – Vì thế:

• $2,575,000 x 1.03 = $2,652,250

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (9): Hình 5.3

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (10): Hiệu chỉnh vị trí

– Gía motel $2,652,250 phản ánh chi phí của motel mà bắt

ñầu xây dựng năm 2003.

– Hình 5.4, chỉ ra các bảng của một nhiều thành phố thuộc US

& Canada mà Means ñã biên dịch vào trong chi phí.

• Thành phố trung bình quốc gia có tổng chỉ số = 100. • Trong năm 2003, t.phố ñắt ñỏ nhất là New York City với chỉ số là 132.6 và t.phố ít ñắt ñó nhất là Panama City, Florida, với chỉ số là 70.6.

• Một TP gần với mức trung bình là Pittburgh, với chỉ số là 100.2

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (11): Hình 5.4

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (12): Hiệu chỉnh vị trí

• Tuy nhiên có nhiều t.phố không có sẳn dử liệu chỉ

số chi phí. – Lúc này nhà ước ượng cần dựa vào kinh nghiệm ñể tìm 1

t.phố mà có sẳn dữ liệu chi phí nhưng hiệu chỉnh giá vật liệu

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (13): Hiệu chỉnh vị trí

for

city

Adjusted cost City index

Estimated cost 100 York

New

:City

Adjusted

York

cost

2,652,250 100 ==> Chi

New 132.6 (New York

phí

motel

City)

: $3,

516,884

Panama

:City

City

cost

2,652,250 100 ==> Chi

phí

Adjusted Panama 70.6 (Panama City)

motel

$1,

872,488

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (14): Hiệu chỉnh thời gian

– Dùng chỉ số giá theo thời gian – Giả ñịnh một dự án năm 1980 có chi chi phí $2,000,000. Quá trình tính toán chi phí cho một dự án tương tư nhưng năm 2003 như sau:

Current

cost

project past

cost year

project 2003

Index

Current

cost

Past Index 2,000,000 48,3 Current

project 100 = $4,140,786

project

cost

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (15): Hiệu chỉnh thời gian

• Nguồn khác về thông tin chỉ số giá là Engineering News-Record (ENR), mà ñược xuất bản hàng tuần dựa trên chỉ số giá cơ bản năm 1913 (năm gốc). – Các chỉ số ñược xuất bản cho chi phí xây dựng, chi phí nhà dân dụng, lao ñộng phổ thông, lao ñộng có kỹ năng và vật liệu. – Chỉ số của ENR có thể ñược dùng như là chỉ số trung bình ñể

hiệu chỉnh chi phí dự án theo thời gian.

– Chỉ số chi phí ENR có thể xem online tại www.ENR.com

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (16): Hiệu chỉnh thời gian

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (17): Hiệu chỉnh thời gian

• XD 1 con ñường trong tháng 8/1994 có chi phí như sau (biết chi phí của nó là 5 triệu ñô la trong tháng 8/1981): – Construction Cost Index (ENR) Aug. 1981 = 3575 (see

Figure 5.5).

– Construction Cost Index (ENR) Aug. 1994 = 5433 (see

Figure 5.6).

Constructi

cost

1994

$5,000,000 = 3575

on 5433

Chi phí xây dựng quy ñổi sang năm 1994 = $7,598,601

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (18): Bảng 5.5 & 5.6

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ước lượng khái niệm (19): Hiệu chỉnh thời gian

• Cả hai chỉ số Means và ENR có thể ñược sử dụng ñể

hiệu chỉnh chi phí theo thời gian.

• Tuy nhiên ENR dùng cơ sở gốc là 1913 = 100 • Trong khi ñó Means dùng cơ sở gốc của 1975 = 100.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

u tư củủa da dựự áán ñn ñầầu u C.TC.Tổổng mng mứức ñc ñầầu tư c ng công trìình tnh từừ ngunguồồn n tư xây dựựng công tr tư xây d vvốốn ngân s

n ngân sááchch

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Nguồn: Bài giảng của TS. Lương ðức Long cho lớp Kỹ sư ñịnh giá

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

CÁC ðỊNH NGHĨA

• Tæng møc ®Çu t− cña dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh (sau ®©y gäi lµ tæng møc ®Çu t−) lµ toµn bé chi phÝ dù tÝnh ®Ó ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh ®−îc ghi trong quyÕt ®Þnh ®Çu t− vµ lµ c¬ së ®Ó chñ ®Çu t− lËp kÕ ho¹ch vµ qu¶n lý vèn khi thùc hiÖn ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh

• Tæng møc ®Çu t− ®−îc tÝnh to¸n vµ x¸c ®Þnh trong giai ®o¹n lËp dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh phï hîp víi néi dung dù ¸n vµ thiÕt kÕ c¬ së;

• ðèi víi tr−êng hîp chØ lËp b¸o c¸o kinh tÕ - kü thuËt, tæng møc ®Çu t− ®−îc x¸c ®Þnh phï hîp víi thiÕt kÕ b¶n vÏ thi c«ng

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Tæng møc ®Çu t− bao gåm:

Chi phÝ x©y dùng;

1 Chi phÝ thiÕt bÞ;

2 Chi phÝ båi th−êng gi¶i phãng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c−;

3 Chi phÝ qu¶n lý dù ¸n;

4 Chi phÝ t− vÊn ®Çu t− x©y dùng

5 Chi phÝ kh¸c vµ chi phÝ dù phßng

6

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ x©y dùng bao gåm:

Chi phÝ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh

Chi phÝ ph¸ vµ th¸o dì c¸c vËt kiÕn tróc cò

Chi phÝ san lÊp mÆt b»ng x©y dùng

Chi phÝ nhµ t¹m t¹i hiÖn tr−êng ®Ó ë vµ ®iÒu hµnh thi c«ng

Chi phÝ x©y dùng c«ng tr×nh t¹m, c«ng tr×nh phô trî phôc vô thi c«ng

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ thiÕt bÞ bao gåm:

Chi phÝ mua s¾m thiÕt bÞ c«ng nghÖ

Chi phÝ ®µo t¹o & chuyÓn giao c«ng nghÖ

Chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ vµ thÝ nghiÖm, hiÖu chØnh

Chi phÝ vËn chuyÓn, b¶o hiÓm thiÕt bÞ

ThuÕ vµ c¸c lo¹i phÝ liªn quan

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ båi th−êng gi¶i phãng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c− bao gåm:

1. Chi phÝ båi th−êng nhµ cöa, vËt kiÕn tróc, c©y trång trªn ®Êt,...

2. Chi phÝ thùc hiÖn t¸i ®Þnh c− cã liªn quan ®Õn båi th−êng

gi¶i phãng mÆt b»ng cña dù ¸n

3. Chi phÝ tæ chøc båi th−êng gi¶i phãng mÆt b»ng

4. Chi phÝ sö dông ®Êt trong thêi gian x©y dùng

5. Chi phÝ chi tr¶ cho phÇn h¹ tÇng kü thuËt ®· ®Çu t−

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ qu¶n lý dù ¸n

• Chi phÝ qu¶n lý dù ¸n bao gåm c¸c chi phÝ ®Ó tæ chøc thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc qu¶n lý dù ¸n tõ giai ®o¹n chuÈn bÞ dù ¸n, thùc hiÖn dù ¸n ®Õn khi hoµn thµnh nghiÖm thu bµn giao ®−a c«ng tr×nh vµo khai th¸c sö dông

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ qu¶n lý dù ¸n

- Chi phÝ tæ chøc lËp b¸o c¸o ®Çu t−, chi phÝ tæ chøc lËp

dù ¸n ®Çu t− hoÆc b¸o c¸o kinh tÕ - kü thuËt;

- Chi phÝ tæ chøc thùc hiÖn c«ng t¸c båi th−êng gi¶i

phãng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c− thuéc tr¸ch nhiÖm cña chñ ®Çu t−;

- Chi phÝ tæ chøc thi tuyÓn thiÕt kÕ kiÕn tróc; - Chi phÝ tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t−, b¸o c¸o kinh

tÕ - kü thuËt, tæng møc ®Çu t−;

- Chi phÝ tæ chøc thÈm tra thiÕt kÕ kü thuËt, thiÕt kÕ b¶n

vÏ thi c«ng, dù to¸n x©y dùng c«ng tr×nh;

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ qu¶n lý dù ¸n

- Chi phÝ tæ chøc lùa chän nhµ thÇu trong ho¹t ®éng x©y

dùng;

- Chi phÝ tæ chøc qu¶n lý chÊt l−îng, khèi l−îng, tiÕn ®é

vµ qu¶n lý chi phÝ x©y dùng c«ng tr×nh;

- Chi phÝ tæ chøc ®¶m b¶o an toµn vµ vÖ sinh m«i tr−êng

cña c«ng tr×nh;

- Chi phÝ tæ chøc lËp ®Þnh møc, ®¬n gi¸ x©y dùng c«ng

tr×nh;

- Chi phÝ tæ chøc kiÓm tra chÊt l−îng vËt liÖu, kiÓm ®Þnh chÊt l−îng c«ng tr×nh theo yªu cÇu cña chñ ®Çu t−;

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ qu¶n lý dù ¸n

- Chi phÝ tæ chøc kiÓm tra vµ chøng nhËn sù phï hîp vÒ

chÊt l−îng c«ng tr×nh;

- Chi phÝ tæ chøc nghiÖm thu, thanh to¸n, quyÕt to¸n hîp ®ång; thanh to¸n, quyÕt to¸n vèn ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh;

- Chi phÝ tæ chøc nghiÖm thu, bµn giao c«ng tr×nh; - Chi phÝ khëi c«ng, kh¸nh thµnh, tuyªn truyÒn qu¶ng

c¸o;

- Chi phÝ tæ chøc thùc hiÖn mét sè c«ng viÖc qu¶n lý

kh¸c.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ qu¶n lý dù ¸n

Trong tr−êng hîp chñ ®Çu t− ch−a ®ñ c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh chi phÝ qu¶n lý dù ¸n (ch−a thÓ x¸c ®Þnh ®−îc tæng møc ®Çu t− cña dù ¸n) nh−ng cÇn triÓn khai c¸c c«ng viÖc chuÈn bÞ dù ¸n th× chñ ®Çu t− lËp dù to¸n chi phÝ cho c«ng viÖc nµy ®Ó tr×nh ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t− phª duyÖt lµm c¬ së dù trï kÕ ho¹ch vèn vµ triÓn khai thùc hiÖn c«ng viÖc. C¸c chi phÝ trªn sÏ ®−îc tÝnh trong chi phÝ qu¶n lý dù ¸n cña tæng møc ®Çu t−

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ t− vÊn ®Çu t− x©y dùng bao gåm

- Chi phÝ kh¶o s¸t x©y dùng; - Chi phÝ lËp b¸o c¸o ®Çu t− (nÕu cã), chi phÝ lËp dù ¸n

hoÆc lËp b¸o c¸o kinh tÕ - kü thuËt; - Chi phÝ thi tuyÓn thiÕt kÕ kiÕn tróc; - Chi phÝ thiÕt kÕ x©y dùng c«ng tr×nh; - Chi phÝ thÈm tra thiÕt kÕ kü thuËt, thiÕt kÕ b¶n vÏ thi

c«ng, dù to¸n x©y dùng c«ng tr×nh;

- Chi phÝ lËp hå s¬ yªu cÇu, hå s¬ mêi s¬ tuyÓn, hå s¬

mêi thÇu vµ chi phÝ ph©n tÝch ®¸nh gi¸ hå s¬ ®Ò xuÊt, hå s¬ dù s¬ tuyÓn, hå s¬ dù thÇu ®Ó lùa chän nhµ thÇu t− vÊn, nhµ thÇu thi c«ng x©y dùng, nhµ thÇu cung cÊp vËt t− thiÕt bÞ, tæng thÇu x©y dùng;

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ t− vÊn ®Çu t− x©y dùng bao gåm

- Chi phÝ gi¸m s¸t kh¶o s¸t x©y dùng, gi¸m s¸t thi c«ng

x©y dùng, gi¸m s¸t l¾p ®Æt thiÕt bÞ;

- Chi phÝ lËp b¸o c¸o ®¸nh gi¸ t¸c ®éng m«i tr−êng; - Chi phÝ lËp ®Þnh møc, ®¬n gi¸ x©y dùng c«ng tr×nh; - Chi phÝ qu¶n lý chi phÝ ®Çu t− x©y dùng: tæng møc ®Çu t−, dù to¸n, ®Þnh møc x©y dùng, ®¬n gi¸ x©y dùng c«ng tr×nh, hîp ®ång,...

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ t− vÊn ®Çu t− x©y dùng bao gåm

- Chi phÝ t− vÊn qu¶n lý dù ¸n; - Chi phÝ kiÓm tra chÊt l−îng vËt liÖu, kiÓm ®Þnh chÊt

l−îng c«ng tr×nh theo yªu cÇu cña chñ ®Çu t−; - Chi phÝ kiÓm tra vµ chøng nhËn sù phï hîp vÒ chÊt

l−îng c«ng tr×nh;

- Chi phÝ quy ®æi vèn ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh ®èi víi

dù ¸n cã thêi gian thùc hiÖn trªn 3 n¨m; - Chi phÝ thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc t− vÊn kh¸c.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ kh¸c bao gồm những chi phí gì?

Chi phÝ kh¸c lµ c¸c chi phÝ cÇn thiÕt kh«ng

thuéc chi phÝ x©y dùng; chi phÝ thiÕt bÞ; chi phÝ båi th−êng gi¶i phãng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c−; chi phÝ qu¶n lý dù ¸n vµ chi phÝ t− vÊn ®Çu t− x©y dùng nãi trªn

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ kh¸c:

- Chi phÝ thÈm tra tæng møc ®Çu t−; - Chi phÝ rµ ph¸ bom m×n, vËt næ; - Chi phÝ b¶o hiÓm c«ng tr×nh; - Chi phÝ di chuyÓn thiÕt bÞ thi c«ng vµ lùc l−îng

lao ®éng ®Õn c«ng tr−êng;

- Chi phÝ ®¨ng kiÓm chÊt l−îng quèc tÕ, quan tr¾c

biÕn d¹ng c«ng tr×nh;

- Chi phÝ ®¶m b¶o an toµn giao th«ng phôc vô thi

c«ng c¸c c«ng tr×nh;

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ kh¸c:

- Chi phÝ kiÓm to¸n, thÈm tra, phª duyÖt quyÕt to¸n vèn ®Çu t−; - C¸c kho¶n phÝ vµ lÖ phÝ theo quy ®Þnh; - Chi phÝ nghiªn cøu khoa häc c«ng nghÖ liªn quan dù ¸n; - Vèn l−u ®éng ban ®Çu ®èi víi c¸c dù ¸n ®Çu t− x©y dùng nh»m

môc ®Ých kinh doanh, l·i vay trong thêi gian x©y dùng;

- Chi phÝ cho qu¸ tr×nh ch¹y thö kh«ng t¶i vµ cã t¶i theo quy tr×nh c«ng nghÖ tr−íc khi bµn giao trõ gi¸ trÞ s¶n phÈm thu håi ®−îc;

- Mét sè chi phÝ kh¸c. Mét sè chi phÝ kh¸c cña dù ¸n nÕu ch−a cã quy ®Þnh hoÆc ch−a tÝnh

®−îc ngay th× ®−îc t¹m tÝnh ®Ó ®−a vµo tæng møc ®Çu t−.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Chi phÝ dù phßng bao gåm:

Chi phí dự phòng

Chi phÝ dù phßng cho yÕu tè tr−ît gi¸ trong thêi gian thùc hiÖn dù ¸n

Chi phÝ dù phßng cho khèi l−îng c«ng viÖc ph¸t sinh ch−a l−êng tr−íc ®−îc khi lËp dù ¸n

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Tính toán chi phí dự phòng (1)

• §èi víi c¸c dù ¸n cã thêi gian thùc hiÖn ®Õn 2

n¨m: – Chi phÝ dù phßng = 10%*(chi phÝ x©y dùng + chi phÝ thiÕt bÞ + chi phÝ båi th−êng gi¶i phãng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c− + chi phÝ qu¶n lý dù ¸n + chi phÝ t− vÊn ®Çu t− x©y dùng vµ chi phÝ kh¸c)

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Tính toán chi phí dự phòng (2)

§èi víi c¸c dù ¸n cã thêi gian thùc hiÖn trªn 2 n¨m, chi phÝ dù

phßng ®−îc x¸c ®Þnh b»ng 2 yÕu tè:

- Dù phßng chi phÝ cho yÕu tè khèi l−îng c«ng viÖc ph¸t sinh =

5%*(chi phÝ x©y dùng + chi phÝ thiÕt bÞ + chi phÝ båi th−êng gi¶i phãng mÆt b»ng vµ t¸i ®Þnh c− + chi phÝ qu¶n lý dù ¸n + chi phÝ t− vÊn ®Çu t− x©y dùng + chi phÝ kh¸c).

- Dù phßng chi phÝ cho yÕu tè tr−ît gi¸ ®−îc tÝnh theo thêi gian

thùc hiÖn dù ¸n vµ chØ sè gi¸ x©y dùng ®èi víi tõng lo¹i c«ng tr×nh theo tõng khu vùc x©y dùng.

• ChØ sè gi¸ x©y dùng dïng ®Ó tÝnh chi phÝ dù phßng cho yÕu tè tr−ît gi¸ ®−îc tÝnh b×nh qu©n cña kh«ng Ýt h¬n 3 n¨m gÇn nhÊt vµ ph¶i kÓ ®Õn kh¶ n¨ng biÕn ®éng cña c¸c yÕu tè chi phÝ, gi¸ c¶ trong khu vùc vµ quèc tÕ. Thêi gian ®Ó tÝnh chi phÝ dù phßng cho yÕu tè tr−ît gi¸ lµ thêi gian thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Qu¶n lý tæng møc ®Çu t−

• Khi lËp dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh hay lËp b¸o c¸o kinh tÕ - kü thuËt ®èi víi tr−êng hîp kh«ng ph¶i lËp dù ¸n, chñ ®Çu t− ph¶i x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t− ®Ó tÝnh to¸n hiÖu qu¶ ®Çu t− x©y dùng

• Tæng møc ®Çu t− ®· ®−îc phª duyÖt lµ chi phÝ tèi ®a mµ chñ ®Çu t− ®−îc phÐp sö dông ®Ó ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh vµ lµ c¬ së ®Ó chñ ®Çu t− lËp kÕ ho¹ch vµ qu¶n lý vèn khi thùc hiÖn ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t− (1)

• Tæng møc ®Çu t− ®−îc x¸c ®Þnh theo c¸c

ph−¬ng ph¸p quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu 5 NghÞ ®Þnh sè 99/2007/N§-CP ngµy 13/6/2007 cña ChÝnh phñ vÒ Qu¶n lý chi phÝ ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh vµ h−íng dÉn t¹i Phô lôc sè 1 cña Th«ng t− nµy

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t− (2) – ðiều 5 Nghị ñịnh 99/2007/Nð-CP

1. Tính theo thiết kế cơ sở của dự án

2. Tính theo diện tích, giá xây dựng tổng hợp, suất vốn ñầu tư xây dựng công trình

3. Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật tương tự

4. Kết hợp các phương pháp

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án

Tæng møc ®Çu t− dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh ®−îc tÝnh

(1.1)

theo c«ng thøc sau: V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP

Trong ®ã: + V: Tæng møc ®Çu t− cña dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh. + GXD: Chi phÝ x©y dùng cña dù ¸n. + GTB: Chi phÝ thiÕt bÞ cña dù ¸n. + GGPMB: Chi phÝ båi th−êng gi¶i phãng mÆt b»ng vµ t¸i ®Þnh c−. + GQLDA: Chi phÝ qu¶n lý dù ¸n. + GTV: Chi phÝ t− vÊn ®Çu t− x©y dùng. + GK: Chi phÝ kh¸c cña dù ¸n. + GDP: Chi phÝ dù phßng.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án

1.1. X¸c ®Þnh chi phÝ x©y dùng cña dù ¸n Chi phÝ x©y dùng cña dù ¸n (GXD) b»ng tæng chi phÝ x©y dùng cña c¸c

c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®−îc tÝnh theo c«ng thøc sau:

(1.2)

GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + ... + GXDCTn Trong ®ã: n lµ sè c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n. Chi phÝ x©y dùng cña c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh ®−îc tÝnh nh− sau:

m

(1.3)

GXDCT = ( ∑ QXDj x Zj + GQXDK ) x (1+TGTGT-XD)

j=1

Trong ®ã: + m: Sè c«ng t¸c x©y dùng chñ yÕu/ bé ph©n kÕt cÊu chÝnh cña c«ng tr×nh,

h¹ng môc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n.

+ j: Sè thø tù c«ng t¸c x©y dùng chñ yÕu/ bé phËn kÕt cÊu chÝnh cña c«ng

tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n (j =1-m).

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án

+ QXDj: Khèi l−îng c«ng t¸c x©y dùng chñ yÕu thø j/ bé phËn kÕt cÊu chÝnh

thø j cña c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n.

+ Zj: §¬n gi¸ c«ng t¸c x©y dùng chñ yÕu thø j/ ®¬n gi¸ theo bé phËn kÕt cÊu chÝnh thø j cña c«ng tr×nh. §¬n gi¸ cã thÓ lµ ®¬n gi¸ x©y dùng chi tiÕt ®Çy ®ñ, hoÆc ®¬n gi¸ x©y dùng tæng hîp ®Çy ®ñ (bao gåm chi phÝ trùc tiÕp, chi phÝ chung vµ thu nhËp chÞu thuÕ tÝnh tr−íc), hoÆc ®¬n gi¸ ®Çy ®ñ theo bé phËn kÕt cÊu cña c«ng tr×nh. Tr−êng hîp Zj lµ ®¬n gi¸ x©y dùng kh«ng ®Çy ®ñ th× chi phÝ x©y dùng c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh ®−îc tæng hîp theo B¶ng 2.2 Phô lôc sè 2 cña Th«ng t− nµy.

+ GQXDK: Chi phÝ x©y dùng c¸c c«ng t¸c kh¸c cßn l¹i/ bé phËn kÕt cÊu kh¸c cßn l¹i cña c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh ®−îc −íc tÝnh theo tû lÖ phÇn tr¨m (%) trªn tæng chi phÝ x©y dùng c¸c c«ng t¸c x©y dùng chñ yÕu/ tæng chi phÝ x©y dùng c¸c bé phËn kÕt cÊu chÝnh cña c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh. Tuú theo tõng lo¹i c«ng tr×nh x©y dùng mµ −íc tÝnh tû lÖ (%) cña chi phÝ x©y dùng c¸c c«ng t¸c kh¸c cßn l¹i/ bé phËn kÕt cÊu kh¸c cßn l¹i cña c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh. + TGTGT-XD: Møc thuÕ suÊt thuÕ GTGT quy ®Þnh cho c«ng t¸c x©y dùng.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án

1.2. X¸c ®Þnh chi phÝ thiÕt bÞ cña dù ¸n C¨n cø vµo ®iÒu kiÖn cô thÓ cña dù ¸n vµ nguån th«ng tin, sè liÖu cã ®−îc cã thÓ sö dông mét trong c¸c ph−¬ng ph¸p sau ®©y ®Ó x¸c ®Þnh chi phÝ thiÕt bÞ cña dù ¸n. a. Tr−êng hîp dù ¸n cã c¸c nguån th«ng tin, sè liÖu chi tiÕt vÒ d©y chuyÒn c«ng nghÖ, sè l−îng, chñng lo¹i, gi¸ trÞ tõng thiÕt bÞ hoÆc gi¸ trÞ toµn bé d©y chuyÒn c«ng nghÖ vµ gi¸ mét tÊn, mét c¸i hoÆc toµn bé d©y chuyÒn thiÕt bÞ t−¬ng øng c¸c c«ng tr×nh th× chi phÝ thiÕt bÞ cña dù ¸n (GTB) b»ng tæng chi phÝ thiÕt bÞ cña c¸c c«ng tr×nh thuéc dù ¸n.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án

1.2. X¸c ®Þnh chi phÝ thiÕt bÞ cña dù ¸n Chi phÝ thiÕt bÞ cña c«ng tr×nh ®−îc x¸c ®Þnh theo ph−¬ng ph¸p lËp dù to¸n h−íng dÉn t¹i môc 2 Phô lôc sè 2 cña Th«ng t− nµy. b. Tr−êng hîp dù ¸n cã th«ng tin vÒ gi¸ chµo hµng ®ång bé vÒ thiÕt bÞ, d©y chuyÒn c«ng nghÖ (bao gåm c¸c chi phÝ nªu t¹i môc 1.1.2 phÇn II cña Th«ng t− nµy) cña nhµ s¶n xuÊt hoÆc ®¬n vÞ cung øng thiÕt bÞ th× chi phÝ thiÕt bÞ (GTB) cña dù ¸n cã thÓ ®−îc lÊy trùc tiÕp tõ c¸c b¸o gi¸ hoÆc gi¸ chµo hµng thiÕt bÞ ®ång bé nµy.

c. Tr−êng hîp dù ¸n chØ cã th«ng tin, d÷ liÖu chung vÒ c«ng suÊt, ®Æc tÝnh kü thuËt cña d©y chuyÒn c«ng nghÖ, thiÕt bÞ th× chi phÝ thiÕt bÞ cã thÓ ®−îc x¸c ®Þnh theo chØ tiªu suÊt chi phÝ thiÕt bÞ tÝnh cho mét ®¬n vÞ n¨ng lùc s¶n xuÊt hoÆc n¨ng lùc phôc vô cña c«ng tr×nh, vµ ®−îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc (1.10) t¹i phÇn II cña Phô lôc nµy.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Nguồn: Bài giảng của TS. Lương ðức Long cho lớp Kỹ sư ñịnh giá

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Nguồn: Bài giảng của TS. Lương ðức Long cho lớp Kỹ sư ñịnh giá

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án

1.3. X¸c ®Þnh chi phÝ båi th−êng gi¶i phóng mÆt

b»ng vµ t¸i ®Þnh c−

Chi phÝ båi th−êng gi¶i phßng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c− (GGPMB) ®−îc x¸c ®Þnh theo khèi l−îng ph¶i båi th−êng, t¸i ®Þnh c− cña dù ¸n vµ c¸c qui ®Þnh hiÖn hµnh cña Nhµ n−íc vÒ gi¸ båi th−êng, t¸i ®Þnh c− t¹i ®Þa ph−¬ng n¬i x©y dùng c«ng tr×nh, ®−îc cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt hoÆc ban hµnh

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án

dùng vµ c¸c chi phÝ kh¸c cña dù ¸n

C¸c chi phÝ nh− chi phÝ qu¶n lý dù ¸n (GQLDA), chi phÝ t− vÊn ®Çu t− x©y dùng (GTV) vµ chi phÝ kh¸c (GK) ®−îc x¸c ®Þnh b»ng c¸ch lËp dù to¸n hoÆc tÝnh theo ®Þnh møc tû lÖ phÇn tr¨m (%) (xem môc 3, 4, 5 Phô lôc sè 2 cña Th«ng t− nµy). HoÆc tæng c¸c chi phÝ nµy (kh«ng bao gåm l·i vay trong thêi gian thùc hiÖn dù ¸n vµ vèn l−u ®éng ban ®Çu) cã thÓ ®−îc −íc tÝnh tõ 10‚ 15% cña tæng chi phÝ x©y dùng vµ chi phÝ thiÕt bÞ cña dù ¸n.

Vèn l−u ®éng ban ®Çu (VLD) (®èi víi c¸c dù ¸n s¶n xuÊt, kinh

doanh) vµ l·i vay trong thêi gian thùc hiÖn dù ¸n (LVay) (®èi víi dù ¸n cã sö dông vèn vay) th× tïy theo ®iÒu kiÖn cô thÓ, tiÕn ®é thùc hiÖn vµ kÕ ho¹ch ph©n bæ vèn cña tõng dù ¸n ®Ó x¸c ®Þnh.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án

1.5. X¸c ®Þnh chi phÝ dù phßng cña dù ¸n §èi víi dù ¸n cã thêi gian thùc hiÖn ®Õn 2 n¨m: chi phÝ dù phßng ®−îc tÝnh

b»ng 10% trªn tæng chi phÝ x©y dùng, chi phÝ thiÕt bÞ vµ chi phÝ båi th−êng gi¶i phãng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c−, chi phÝ qu¶n lý dù ¸n, chi phÝ t− vÊn ®Çu t− x©y dùng, vµ chi phÝ kh¸c.

Chi phÝ dù phßng ®−îc tÝnh theo c«ng thøc:

(1.4)

GDP = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK) x 10%

§èi víi c¸c dù ¸n cã thêi gian thùc hiÖn trªn 2 n¨m, chi phÝ dù phßng ®−îc x¸c ®Þnh b»ng 2 yÕu tè: yÕu tè khèi l−îng c«ng viÖc ph¸t sinh vµ yÕu tè tr−ît gi¸, theo c«ng thøc:

(1.5)

GDP = GDP1 + GDP2

Trong ®ã: + GDP1: Chi phÝ dù phßng cho khèi l−îng c«ng viÖc ph¸t sinh: GDP1 = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK ) x 5% (1.6)

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án

1.5. X¸c ®Þnh chi phÝ dù phßng cña dù ¸n + GDP2: Chi phÝ dù phßng do yÕu tè tr−ît gi¸:

GDP2 = (V’ - Lvay) x (Ixdbq +_delta(Ixd) ) (1.7)

ChØ sè gi¸ x©y dùng b×nh qu©n ®−îc lÊy b»ng chØ sè gi¸ x©y dùng c«ng tr×nh cña nhãm c«ng tr×nh cã chi phÝ chiÕm tû träng cao nhÊt trong tæng møc ®Çu t−. ChØ sè gi¸ x©y dùng c«ng tr×nh cña nhãm c«ng tr×nh nµy ®−îc tÝnh trªn c¬ së b×nh qu©n c¸c chØ sè gi¸ x©y dùng c«ng tr×nh cña kh«ng Ýt h¬n 3 n¨m gÇn nhÊt so víi thêi ®iÓm tÝnh to¸n.

®· tÝnh.

c«ng tr×nh ®−îc x¸c ®Þnh theo ph−¬ng ph¸p tÝnh dù to¸n x©y dùng c«ng tr×nh theo h−íng dÉn t¹i Phô lôc sè 2 cña Th«ng t− nµy vµ bæ sung c¸c chi phÝ kh¸c cã liªn quan ch−a tÝnh trong dù to¸n.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 2: TÝnh theo diÖn tÝch hoÆc c«ng suÊt sö dông cña c«ng tr×nh vµ gi¸ x©y dùng tæng hîp, suÊt vèn ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 2: TÝnh theo diÖn tÝch hoÆc c«ng suÊt sö dông cña c«ng tr×nh vµ gi¸ x©y dùng tæng hîp, suÊt vèn ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh

Tr−êng hîp x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t− theo diÖn

tÝch hoÆc c«ng suÊt sö dông cña c«ng tr×nh th× cã thÓ sö dông chØ tiªu suÊt chi phÝ x©y dùng (Sxd) vµ suÊt chi phÝ thiÕt bÞ (Stb) hoÆc gi¸ x©y dùng tæng hîp ®Ó tÝnh chi phÝ ®Çu t− x©y dùng cho tõng c«ng tr×nh thuéc dù ¸n vµ tæng møc ®Çu t− cña dù ¸n ®−îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc (1.1) t¹i phÇn I nªu trªn.

ViÖc x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t− ®−îc thùc hiÖn nh−

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 2: TÝnh theo diÖn tÝch hoÆc c«ng suÊt sö dông cña c«ng tr×nh vµ gi¸ x©y dùng tæng hîp, suÊt vèn ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh

2.1. X¸c ®Þnh chi phÝ x©y dùng cña dù ¸n Chi phÝ x©y dùng cña dù ¸n (Gxd) b»ng tæng chi phÝ x©y dùng cña c¸c c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®−îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc (1.2). Chi phÝ x©y dùng cña c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh (Gxdct) ®−îc x¸c ®Þnh nh− sau:

(1.9)

Gxdct = Sxd x N + Gct-sxd

Trong ®ã: + Sxd: SuÊt chi phÝ x©y dùng tÝnh cho mét ®¬n vÞ n¨ng lùc s¶n xuÊt hoÆc n¨ng lùc phôc vô/ hoÆc ®¬n gi¸ x©y dùng tæng hîp tÝnh cho mét ®¬n vÞ diÖn tÝch cña c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n.

+ Gct-sxd: C¸c chi phÝ ch−a ®−îc tÝnh trong suÊt chi phÝ x©y dùng hoÆc ch−a tÝnh trong ®¬n gi¸ x©y dùng tæng hîp tÝnh cho mét ®¬n vÞ diÖn tÝch cña c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n.

+ N: DiÖn tÝch hoÆc c«ng suÊt sö dông cña c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh thuéc

dù ¸n

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 2: TÝnh theo diÖn tÝch hoÆc c«ng suÊt sö dông cña c«ng tr×nh vµ gi¸ x©y dùng tæng hîp, suÊt vèn ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh

2.2. X¸c ®Þnh chi phÝ thiÕt bÞ cña dù ¸n Chi phÝ thiÕt bÞ cña dù ¸n (Gtb) b»ng tæng chi phÝ thiÕt bÞ

cña c¸c c«ng tr×nh thuéc dù ¸n. Chi phÝ thiÕt bÞ cña c«ng tr×nh (Gtbct) ®−îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc sau:

(1.10)

Gtbct = Stb x N + Gct-stb

Trong ®ã: + Stb: SuÊt chi phÝ thiÕt bÞ tÝnh cho mét ®¬n vÞ n¨ng lùc s¶n xuÊt hoÆc n¨ng lùc phôc vô hoÆc tÝnh cho mét ®¬n vÞ diÖn tÝch cña c«ng tr×nh thuéc dù ¸n.

+ Gct-stb: C¸c chi phÝ ch−a ®−îc tÝnh trong suÊt chi phÝ thiÕt

bÞ cña c«ng tr×nh thuéc dù ¸n.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 2: TÝnh theo diÖn tÝch hoÆc c«ng suÊt sö dông cña c«ng tr×nh vµ gi¸ x©y dùng tæng hîp, suÊt vèn ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh

2.3. C¸c chi phÝ gåm chi phÝ båi th−êng gi¶i phßng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c−, chi phÝ qu¶n lý dù ¸n, chi phÝ t− vÊn ®Çu t− x©y dùng, c¸c chi phÝ kh¸c vµ chi phÝ dù phßng ®−îc x¸c ®Þnh nh− h−íng dÉn t¹i môc 1.3, 1.4, 1.5 phÇn I cña Phô lôc nµy

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Item/Hạng mục Total cost Tổng chi phí Floor area Diện tích sàn xây dựng Construction cost Chi phí xây dựng/sm

(USD/m2) (USD) (m2)

Office for lease area/Khu văn phòng cho thuê 39,319 $ 500 $ 19,659,600

3,277 $ 500 $ 1,638,500 Technical area/ Khu kỹ thuật

3,277 $ 750 $ 2,457,450 Basement area/ Khu tầng hầm

45,873 $ 23,755,550 Sum-Tổng cộng

Khu hạ tầng, khuôn viên

$ 30 $ 163,830 Infrastructure area - Hạ tầng

Campus area- Khu khuôn viên $ 20 $ 43,688

$ 207,518 Sum- Tổng cộng

3% $ 718,892 Design cost-Chi phí thiết kế

5% $ 1,198,153 Management cost-Quản lý dự án

10% $ 2,396,307 Provision-Dự phòng phí

Star up cost-Chi phí chuẩn bị ñầu tư

$ 4,313,352 Sum- Tổng cộng

45,873 616.41 $ 28,276,420 TOTAL-TỔNG

Chi phí xây dựng/M 2 xây dựng (USD)

616 Nguồn: Bài giảng của TS. Lương ðức Long cho lớp Kỹ sư ñịnh giá

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Nguồn: Bài giảng của TS. Lương ðức Long cho lớp Kỹ sư ñịnh giá

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Nguồn: Bài giảng của TS. Lương ðức Long cho lớp Kỹ sư ñịnh giá

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Nguồn: Bài giảng của TS. Lương ðức Long cho lớp Kỹ sư ñịnh giá

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 3: x¸c ®Þnh theo sè liÖu cña c¸c c«ng tr×nh x©y dùng cã chØ tiªu kinh tÕ - kü thuËt t−¬ng tù ®· thùc hiÖn C¸c c«ng tr×nh x©y dùng cã chØ tiªu kinh tÕ - kü thuËt t−¬ng tù lµ nh÷ng c«ng tr×nh x©y dùng cã cïng lo¹i, cÊp c«ng tr×nh, qui m«, c«ng suÊt cña d©y chuyÒn thiÕt bÞ, c«ng nghÖ (®èi víi c«ng tr×nh s¶n xuÊt) t−¬ng tù nhau.

kinh tÕ- kü thuËt t−¬ng tù ®· thùc hiÖn vµ møc ®é nguån th«ng tin, sè liÖu cña c«ng tr×nh cã thÓ sö dông mét trong c¸c c¸ch sau ®©y ®Ó x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t− cu¶ dù ¸n.

a. Tr−êng hîp cã ®Çy ®ñ th«ng tin, sè liÖu vÒ chi phÝ ®Çu t− x©y dùng cña c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh x©y dùng cã chØ tiªu kinh tÕ - kü thuËt t−¬ng tù ®· thùc hiÖn th× tæng møc ®Çu t− ®−îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc:

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

(1.11)

V = ∑ GCTTTi x Ht x HKV ± ∑ GCT-CTTTi

i=1

c«ng tr×nh t−¬ng tù ®· thùc hiÖn thø i cña dù ¸n (i=1÷n).

+ Ht: HÖ sè qui ®æi vÒ thêi ®iÓm lËp dù ¸n. + Hkv: HÖ sè qui ®æi vÒ ®Þa ®iÓm x©y dùng dù ¸n. + GCT-CTTTi: Nh÷ng chi phÝ ch−a tÝnh hoÆc ®· tÝnh trong chi phÝ ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh t−¬ng tù ®· thùc hiÖn thø i.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 3: x¸c ®Þnh theo sè liÖu cña c¸c c«ng tr×nh x©y dùng cã chØ tiªu kinh tÕ - kü thuËt t−¬ng tù ®· thùc hiÖn b. Tr−êng hîp víi nguån sè liÖu vÒ chi phÝ ®Çu t− x©y dùng cña c¸c c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh x©y dùng cã chØ tiªu kinh tÕ - kü thuËt t−¬ng tù ®· thùc hiÖn chØ cã thÓ x¸c ®Þnh ®−îc chi phÝ x©y dùng vµ chi phÝ thiÕt bÞ cña c¸c c«ng tr×nh vµ qui ®æi c¸c chi phÝ nµy vÒ thêi ®iÓm lËp dù ¸n.

x¸c ®Þnh ®−îc, c¸c chi phÝ båi th−êng gi¶i phßng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c−, chi phÝ qu¶n lý dù ¸n, chi phÝ t− vÊn ®Çu t− x©y dùng, c¸c chi phÝ kh¸c vµ chi phÝ dù phßng ®−îc x¸c ®Þnh t−¬ng tù nh− h−íng dÉn t¹i môc 1.3, 1.4, 1.5 phÇn I cña Phô lôc nµy.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

ƯỚC TÍNH CHI PHÍ THEO ðƠN GIÁ

(cid:2) Ước tính chi phí theo ñơn giá là quá trình phân tích các số liệu về ñơn giá của các công trình ñã thực hiện ñể xác ñịnh ñơn giá cho công trình cần tính

UT = (A + 4B + C)/6

(cid:2) Trong ñó:

(cid:3) UT: ñơn giá ước tính; (cid:3) A: ñơn giá thấp nhất của công trình hoàn thành trước ñó; (cid:3) B: ñơn giá trung bình của các công trình ñã hoàn thành trước

ñó;

(cid:3) C: ñơn giá cao nhất của công trình ñã hoàn thành trước ñó.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

ƯỚC TÍNH CHI PHÍ THEO ðƠN GIÁ (t.t)

COÂNG TRÌNH

GIAÙ THAØNH (tr. ññ)

DTX (m2)

ÑÔN GIAÙ (ng. ñ ñ)

Truờng NTH

7.875,00

4.500

1.750

Truờng MðC

4.843,80

3.510

Min

1.380

Truờng MCR

10.275,00

6.850

1.500

Truờng LHP

2.481,25

1.250

1.985

Trường TP

10.616,60

4.870

Max

2.180

Trường PN

8.753,20

5.540

1.580

Trường NK

4.554,00

2.300

1.980

GT TB

1.765

UC=[1.380 + (4 * 1.765) + 2.180]/ 6 = 1.770 ng.ñ/m2

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Phương pháp 4: KÕt hîp ®Ó x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t−

§èi víi c¸c dù ¸n cã nhiÒu c«ng tr×nh, tuú theo ®iÒu kiÖn cô thÓ cña dù ¸n vµ nguån sè liÖu cã ®−îc cã thÓ vËn dông kÕt hîp c¸c ph−¬ng ph¸p nªu trªn ®Ó x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t− cña dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh.

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên

Xin caûm ôn!

Chuùc caùc baïn, caùc anh chò ñaït nhieàu thaønh quaû toát trong coâng taùc !

Bieân soaïn: TS. Löu Tröôøng Vaên