Bài giảng Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản

ĐẠI HỌC TÂY ĐÔ

TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

GV : MBA.Phạm Ngọc Phương EM: thsngocphuong@yahoo.com.vn – ĐT 0903106607

-TP.HCM năm 2008- -Lưu hành nội bộ-

TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS

1. Giới thiệu về dịch vụ môi giới bất động sản 2. Vai trò của môi giới bất động sản trong nền

kinh tế thị trường

3. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 4. Điều kiện kinh doanh và yêu cầu chuyên môn

của nhà môi giới bất động sản

5. Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nghề

môi giới bất động sản

6. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động

sản

7. Kinh nghiệm các nước trong nghề MGBĐS

1. GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ MGBĐS

1.

2.

Khái niệm về MGBĐS 3 điều quan trọng của người MGBĐS

3. Dịch vụ MGBĐS hình thành & phát

triển là tất yếu khách quan trong nền kinh tế thị trường

1. Khái niệm về MG, MGBĐS

 MG là hoạt động của người thứ 3 với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đế liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa 2 bên.

 Người MG lúc này đóng vai trò là cầu nối  Hoạt động MG là công việc với mục đích tạo ra thu nhập mà đối tượng của nó là thương vụ được thực hiện giữa 2 bên

NGƯỜI MUA MÔI GIỚI NGƯỜI BÁN

2. Ba điều quan trọng của người MGBĐS

Thứ nhất :  Nhà MGBĐS luôn hoạt động phục vụ cho những người

 Nếu như nhà MGBĐS trở thành một bên nào đó của thương vụ thì việc thưc hiện các hoạt động liên quan sẽ mất đi tính chất MG.

 Ví dụ :

khác, họ đóng vai trò trung gian cho các bên

Thứ hai :  Hoạt động của nhà MGBĐS là hoạt động có tính chất

 Nhà MGBĐS thực hiện những hoạt động với mục tiêu kết

thương mại

nối những mối quan hệ mang tính thương mại đến việc ký kết hợp đồng mà hàng hóa là BĐS-1 loại HH đặc biệt

Thứ ba :  Những công việc của nhà MGBĐS đều được trả

công

 Họ tiến hành những công việc trên là để nhận

được tiền công, tiền hoa hồng

3. Dịch vụ MGBĐS là tất yếu khách quan

 CầN THIếT THEO YÊU CầU CủA PHÁP LUậT : - LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA QUỐC HỘI NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM SỐ 63/2006/QH11 NGÀY 29 THÁNG 6 NĂM 2006.

- LUậTnày đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006.

- Phần cho MGBĐS tại chương IV mục 1, từ điều 44 đến điều

50

 CầN THIếT Để ĐÁP ứNG NHU CầU GIAO DịCH CủA

THị TRƯờNG : Thị trường BĐS rất đặc biệt hơn những thị trường HH khác và phải cần nhà MG vì : 1/Giá trị BĐS rất lớn nhưng tính thanh khoản lại rất kém 2/Phần lớn những người tham gia giao dich trên thị trường không có đủ thông tin về các vấn đề hỗ trợ (& cả am hiểu thủ tuc cần thiết) để tiến hành dễ dàng (Người mua & người bán khó tìm và thỏa mãn được nhau)

2. VAI TRÒ CỦA MGBĐS TRONG T.TR BĐS







Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực và tiêu cực, chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưng không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau:

2. VAI TRÒ CỦA MGBĐS TRONG T.TR BĐS

1.

2.

3.

4.

6.

Thu thập & cung cấp t.tin về BĐS & các t.tin khác có liên quan đến BĐS Tư vấn cho khách hàng Làm cầu nối giữa cung-cầu BĐS Làm tăng số lượng giao dịch BĐS trên thị trường (T.Tr) 5. Mở kênh T.Tr công khai minh bạch về BĐS giúp T.Tr hoạt

động ổn định Giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý nói chung & quản lý T.Tr BĐS nói riêng

1/Thu thập & cung cấp t.tin về BĐS & các t.tin khác có liên quan đến BĐS

 Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản. Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác

 Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan

trọng đối với sự vận hành của thị trường trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao,gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung, tâm lý, tập quán…

1/Thu thập & cung cấp t.tin về BĐS & các t.tin khác có liên quan đến BĐS

 Các t.tin này là cơ sở rất quan trọng cho việc thực hiện các giao dịch, các quyền & lợi ích chứa đựng bên trong BĐS

 Các t.tin thu thập bao gồm :

+ Loại BĐS + Vị trí + Thông tin về quy hoạch có liên quan đến BĐS + Quy mô, diện tích của BĐS + Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng BĐS + Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật & XH có liên quan BĐS

- Nhà MGBĐS phải có nhiệm vụ công khai tất cả các t.tin đã

+ Tình trạng pháp lý của BĐS : Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu-quyền sử dụng BĐS, giấy tờ liên quan đến việc tạo lập BĐS, lịch sử sở hữu, sử dụng BĐS, … + Các hạn chế về quyền sở hữu-quyền sử dụng BĐS (nếu có) + Giá bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua BĐS + Quyền & lợi ích của những người thứ ba có liên quan + Các t.tin khác có liên quan đến BĐS

- Nếu cung cấp t.tin không trung thực, gian lận, lừa dối, … sẽ

thu thập được về BĐS cho khách hàng

bị coi là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm

2/Tư vấn cho khách hàng

 Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình.

 Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lý của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức (ngoài sự kiểm soát của nhà nước )

 Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới gía quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “ thực” hay là giá “ảo”. Vì thế khi mà thị trường “ lạnh” số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản

 Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường.

 Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một

trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản.

Vì vậy nhà MGBĐS phải tư vấn cho cả 2 bên mua bán

 Tư vấn về giá cả, kiến trúc, phong thủy, …  Trong tư vấn, tâm lý KH là rất quan trọng

sao cho mang lại lợi ích lớn nhất.

3/Làm cầu nối giữa cung-cầu BĐS

 Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất

 Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp

thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá.

4/Làm tăng số lượng giao dịch BĐS trên thị trường

 Nhà MGBĐS đã đưa cầu và cung đến với nhau một cách

 Có thể so sánh vai trò của nhà MGBĐS trong t.tr BĐS với

nhanh nhất & hiệu quả nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho t.tr BĐS trở nên sôi động hơn, nhanh chóng hơn

chất xúc tác trong một phản ứng hóa học cơ bản.  Từ đó sẽ làm gia tăng số lượng giao dịch trên t.tr BĐS

5/Mở kênh T.Tr công khai minh bạch về BĐS

giúp T.Tr hoạt động ổn định

 Một nhà MGBĐS chuyên nghiệp phải có trách nhiệm cao trong công việc của mình, nhất là đạo đức nghề nghiệp.  Vì vậy những t.tin KH nhận được từ nhà MGBĐS phải là t.tin

 Công khai minh bạch về t.tin sẽ giúp t.tr BĐS phát triển lành mạnh, hiệu quả, hạn chế được rất nhiều lượng các giao dịch “ngầm” trên t.tr

 Từ đó giúp phát huy được vai trò to lớn của t.tr BĐS đối với

đầy đủ, chính xác, và được công khai minh bạch.

sự phát triển nền kinh tế Quốc dân

6/Giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý nói chung & quản lý T.Tr BĐS nói riêng

 Chính hoạt động của các Cty KD BĐS và người MGBĐS là

yếu tố góp phần hoàn thiện môi trường pháp lý hoạt động quản lý của nhà nước đối với t.tr BĐS

 Nhất là t.tr BĐS Việt nam còn mới mẻ, là nơi phát sinh và

 Thông qua t.tin phản hồi từ các tổ chức và cá nhân MGBĐS,

bộc lộ rõ những xung đột lợi ích giữa những đối tượng tham gia t.tr. Nếu môi trường pháp lý không đủ chặt chẽ sẽ dẫn đến những đổ vỡ tất yếu.

nhà nước kịp thời điều chỉnh khung pháp lý để t.tr BĐS phát triển tốt hơn.

7/Khai thác nguồn thu cho ngân sách

nhà nước

 Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản

được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng ký kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước. Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước .

 Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công

nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế.

3. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG CỦA MGBĐS

1.

Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và 3 điều 8 của luật KDBĐS được KD dịch vụ môi giới BĐS (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân MGBĐS), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng MGBĐS

2. Hoạt động MGBĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ

pháp luật.

2. Tổ chức, cá nhân MGBĐS không được đồng thời vừa là nhà MG vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch KDBĐS.

4. ĐIỀU KIỆN KD DVMGBĐS & YÊU CẦU CHUYÊN MÔN CỦA NHÀ MGBĐS 4.1 Điều kiện KD DVMGBĐS : (Điều 8-Luật KD BĐS số 63/2006/QH11. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản)

1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá bất động sản:

 a2- Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động

a. Về điều kiện pháp lý:  a1- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật;

sản đã có tư cách pháp nhân khi bổ sung đăng ký kinh doanh hoạt động dịch vụ môi giới thì chỉ cần đảm bảo điều kiện quy định tại Điểm b như sau:

 Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới bất động sản.

b. Về nhân sự:  b1- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động sản;

 b2- Người quản trị, điều hành của bộ phận hoặc công ty trực thuộc thực hiện môi giới bất động sản (Trưởng, phó Phòng, hoặc Trưởng, phó Ban, hoặc Giám đốc, Phó Giám đốc) có trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính, ngân hàng phù hợp với hoạt động môi giới bất động sản, có kiến thức và kinh nghiệm về kinh doanh trên thị trường bất động sản;

c.Về vốn:  Có vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng; d. Về trụ sở hoạt động:  d1- Có địa chỉ giao dịch ổn định.  d2- Có cơ sở vật chất, hệ thống kỹ thuật tin học và

phương tiện thông tin liên lạc (điện thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính và các thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu của hoạt động môi giới bất động sản.

2. Với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản:

Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.

 Theo Nghị định 153, hướng dẫn thi hành Luật Bất động sản, Điều kiện để Cấp chứng chỉ hành nghề Môi giới bất động sản: a) Không phải cán bộ, công chức nhà nước; b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản d) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định.

4.2 Yêu cầu chuyên môn của nhà MGBĐS

 + Trình độ học vấn tối thiểu từ tốt nghiệp PTTH trở lên.  + Có chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan có thẩm

-Yêu cầu chung:  + Không phải là cán bộ, công chức nhà nước.  + Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;

quyền công nhận và cấp.

-Ngoài ra còn có một số yêu cầu sau đối với nhà môi

 + Để trở thành nhà Môi giới chuyên nghiệp đầu tiên phải có khả năng chịu đựng: sự ức chế, bức xúc… những việc này luôn luôn xảy ra khi tiếp xúc khách hàng -> phải biết chịu đựng, nhẫn nại. -> phải tìm được lối thoát khi xảy ra các tình trạng trên.

 + Phải biết cách đối xử, ứng xử với nhiều loại người khác

giới bất động sản chuyên nghiệp:

nhau.

-Yêu cầu cụ thể:  + Nắm chắc pháp luật kinh doanh bất động sản, môi

 + Hiểu biết cơ bản về thị trường bất động sản và các

giới bất động sản.

 + Nắm rõ nội dung trình tự quy trình của dịch vụ môi

vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản.

 + Có kiến thức cơ bản về tiếp thị kinh doanh bất động

giới bất động sản.

 + Tuân thủ nghiêm túc trách nhiệm và đạo đức hành

sản.

nghề môi giới bất động sản phù hợp với đạo đức xã hội nói chung và đạo đức kinh doanh nói riêng.

 + Phải rèn luyện tính kiên nhẫn, phải hoà đồng, đọc chính xác những tín hiệu của khách hàng, phải học cách chai lỳ trước những cái dễ làm tổn thương, phải học cách nhanh chóng đứng lên sau thất bại.

 + Phải có kỹ năng tạo bầu không khí thân thiện.  + Liên tục rèn luyện thực hành tinh thần, khả năng nắm

bắt tâm lý và rèn luyện thân thể.

-Nguyên tắc: để cho các bên dễ đi đến thoả

 + Xác định thiện cảm ngay lần gặp đầu tiên.  + Cố gắng thực hiện những lời đã hứa với khách

thuận.

 + Giải quyết các công việc giữa các bên mua và bán

hàng, thậm chí thực hiện nhiều hơn những lời đã hứa một cách tỉ mỉ và cẩn thận. Đồng thời thông báo thường xuyên tiến trình sự việc với khách hàng.

theo hướng bạn là người Môi giới của hai bên, cần xử công bằng với hai bên theo nguyên tắc “ fairplay”.

-Hình ảnh lý tưởng của nhà Môi giới

chyên nghiệp

1. Đi sâu vào nghiệp vụ chuyên môn: bắt buộc sự dấn

thân của mình vào vòng quay của bất động sản là sự nghiệp chứ không phải là công việc để kiếm sống. Tính chuyên môn sâu và động lực nghề nghiệp sẽ liên hiệp các nhà Môi giới lại….

2. Sự kiên nhẫn: chân thành với khách hàng, biết lắng

nghe kể cả không liên quan trực tiếp.

1. Trong quá trình giao tiếp quan hệ với khách hàng

cần gây niềm hứng khởi cho khách hàng.

2. Tinh thần trách nhiệm:  Nhận trách nhiệm về mình và có ý thức tỉnh táo thực

 Nghề Môi giới không thích hợp với người thiếu năng

hiện trách nhiệm đó.

lực, láu cá, không tôn trọng luật chơi

 + Có khả năng soạn thảo hợp đồng khác nhau trên thị

-Tính chuyên nghiệp:  + Chuyên môn nghề nghiệp cao; cần hiểu biết những ngõ ngách, vùng tối trong nghề nghiệp,biết cách xử lý những tình huống nhạy cảm.

trường quốc gia và quốc tế

- Đạo đức nghề nghiệp:  + Người Môi giới làm việc dưới sức ép của dư luận xã

 + Phải tuyệt đối tuân theo đạo đức chung:

hội, báo chí ->cần xác định. . Không nên nghĩ rằng khách hàng biết tự bảo vệ mìh và pháp luật bảo vệ họ. . Không nên nghĩ khách hàng phụ thuộc hoàn toàn vào Môi giới.

- Độ tin cậy: - Thông tin: việc trao đổi thông tin giữa các nhà Môi giới là vấn đề cơ bản nhất. ở Việt Nam vẫn là vùng trắng, cần hỗ trợ các cơ quan điều tra cơ bản cung cấp thông tin cơ bản về thị trường bất động sản.

- Năng lực: Có thông tin đầy đủ lĩnh vực liên quan, khả

năng vận dụng vào thực tế, biết cách tư vấn…

- Phong cách: nhanh nhẹn, phong cách riêng.  + Sự nhanh nhẹn: công việc luôn yêu cầu sự nhanh

 + Luôn sẵn sàng phục vụ: hoạt động trong mọi hoàn

nhẹn. di chuyển tranh thủ thời gian. Nhanh nhẹn cả về vật lý và tâm lý.

cảnh, thời gian không phải của chính họ mà phụ thuộc và khách hàng.-> bản thân và gia đình phải chấp nhận.

- Óc quan sát: Kết nối sự việc, có trí nhớ tốt, cần nhớ

mặt họ tên sở thích của khách hàng.

- Văn hoá cá nhân: Cần chứng tỏ là người có văn hoá cá nhân cao, thể hiện trong quan hệ với khách hàng, văn hoá ứng xử trong công việc

- Diện mạo bên ngoài:  + Ấn tượng đầu tiên: Khách hàng ngay đầu tiên đã

để ý đến nhà Môi giới , khoảng 30 đến 60 giây đầu tiên có thể nhận diện mức độ trung thực , trình độ văn hoá, tính cách, công việc của họ có thuận lợi hay không.  + Hình thức quan trọng hơn nội dung: ấn tượng đầu tiên tạo nên bởi hình thức 50 %, 38 % ngôn ngữ cơ thể, nội dung câu chuyện 7 %. => đầu tư cho hình thức bên ngoài có thể làm tăng thu nhập cho nhà Môi giới

 + Con người của thành đạt: hình thức cũng thể hiện con người thành đạt -> phải chứng tỏ thành công đối với khách hàng ngay cả khi thực tế ngựơc lại.

 + Vệ sinh cá nhân: thường xuyên phải tiếp xúc khách hàng phải giữ gìn vệ sinh tốt và vệ sinh văn phòng Môi giới.

 + Tôn trọng thời gian của

khách hàng.

- Ý nghĩa của kỹ thuật mới: người già không thích hợp, người trẻ năng động tiếp cận kỹ thuật mới: vi tính…

- Điện thoại di động: sử dụng đúng

- Tránh thể hiện ra ý nghĩa tiêu cực: tránh gây tâm lý

thất bại trong môi trường..

- Quyết đoán và trung thực: cần quyết đoán và hành

động theo nhóm.

-

- Sự hài lòng về tiền bạc: cảm giác tự hào tiền thù lao

xứng đáng

- Tính hiểu biết về chu kỳ: Kinh doanh bất động sản có tính chu kỳ, có những lúc đóng băng, lúc “nóng”, nhà Môi giới cần nghỉ ngơi làm việc đúng lúc, không nên làm việc liên tục dẫn đến căng thẳng kiệt sức.

5. NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯởNG ĐếN Sự PHÁT TRIểN NGHề MGBĐS

1. Những yếu tố trực tiếp: 2. Những yếu tố gián tiếp: 3. Những yếu tố khác:

1.Những yếu tố trực tiếp

 Hệ thống pháp lý  Các văn bản quy định cụ thể của nhà nước từng giai đoạn

và văn bản riêng của ngành  Lợi nhuận trong nghề MGBĐS

Hệ thống pháp lý

 Bất kể sự hoạt động của 1 ngành nghề nào cũng không thể nằm ngoài khuôn khổ của pháp luật nói chung, đặc biệt là luật & các văn bản pháp lý liên quan đến ngành nghề đó  Bên cạnh đó là các tiêu chuẩn dành riêng cho nghề do nhà

 Ví dụ : yêu cầu chuyên môn của nhà MGBĐS, tiêu chuẩn

nước hoặc các hiệp hội ngành nghề ban hành.

đạo đức nghề nghiệp với nghề MGBĐS, …

 - Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản;

 - Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;  - Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;

 - Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư

 - Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản

kinh doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản;

chuyên nghiệp.

2.Những yếu tố gián tiếp:

a) Những tác động đến nhu cầu về bất động sản

làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản:  + Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát

triển: Tăng trưởng dân số làm làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS.

 + Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu

cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.

 + Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.

 + Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng.

 Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh

hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v..

b) Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế:  + Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước: Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất có kỹ thuật cao hơn, dịch vụ và lưu thông phân phối.

 Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục

 Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động

những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ.

trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất động sản có liên quan.  Chẳng hạn như khi lao động trong các ngành dịch vụ

được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng làm việc, khách sạn và nhà nghỉ v.v..

 Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan

 Việc theo dõi những diễn biến này cộng với quá trình

đến cơ cấu phân bố dân số theo vùng, do sự dịch chuyển dân số từ khu vực nông thôn vào khu vực đô thị và sự phát triển quá trình đô thị hoá.

phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới những kinh nghiệm tốt trong việc dự đoán mức độ và xu hướng thay đổi của cầu BĐS.

 + Chuyển đổi cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh nước ngoài: Sự chuyển đổi này có liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hoá cũng như các hiệp định thương mại của Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới. Sẽ có một vài loại hình BĐS tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng, resort v.v..).

 Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trường BĐS thế giới như: quay vòng BĐS (cho thuê), quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay), các dịch vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị).

 + Thị trường xây dựng phát triển.  + Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính  + Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng  + Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa

c) Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị trường bất động sản:

phương

3. Những yếu tố khác:

a) Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động

 Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ

sản:

 Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kỳ dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so với chu kỳ kinh tế chung.

 Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn.

dao động mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế.

b) Môi giới bất động sản và công nghệ thông

 Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới. Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế.

tin:

 Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới BĐS đã đưa dịch

vụ của mình lên mạng Internet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu của tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược quảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới bất động sản trong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay.

c) Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động

 Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môi giới BĐS tại nước ta hiện nay đang tồn tại một lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp và đủ điều kiện.

 Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống

sản:

đội ngũ các nhà môi giới BĐS là một trong những yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề môi giới BĐS trong nền kinh tế thị trường.

6.ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG MGBĐS

 Hiện tại Việt Nam chưa đưa ra các điều kiện đạo đức đối

với người làm công việc môi giới bất động sản. Nhưng vấn đề tiêu chuẩn đạo đức của người làm môi giới là vấn đề hết sức quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch bất động sản, do vậy chắn chắn sẽ được nhà nước đặt ra trong tương lai gần.

 Nghiên cứu về tiêu chuẩn và đạo đức nhà môi giới bất

động sản, chúng ta có thể tham khảo quy định của Hoa kỳ về vấn đề này. Tại Hoa Kỳ có riêng Bộ Luật Đạo đức của Hoa Kỳ được ra đời năm 1913 và nó được tu chính tại các kỳ đại hội thường niên từ đó cho đến nay. Nội dung cơ bản của Bộ luật này như sau :  a. Nhiệm vụ đối với khách và khách hàng  b. Nhiệm vụ đối với dân chúng  c. Nhiệm vụ đối với người REALTORS

a. Nhiệm vụ đối với khách và khách hàng

 Đây là nhiệm vụ rất quan trọng được quy định rất rõ ràng

 Quan điểm chung của những quy phạm này thể hiện một yêu cầu bắt buộc người REALTORS phải thành thật, đồng thời khi đại diện cho người mua, người bán, chủ nhà đất người REALTORS tự mình phải cam kết là sẽ bảo vệ và đề cao quyền lợi của người khách lên trên hết.

 Đặc biệt khi phục vụ người mua, người bán, chủ nhà đất,

trong tiêu chuẩn hành nghề của người REALTORS ( Chuyên viên bất động sản nói chung).

người mướn hoặc các bên khác với tư cách không phải đại diện thì người REALTORS bắt buộc phải đối đãi thành thật với tất cả các bên.

 Cũng trong quan hệ với khách hàng, Bộ luật cũng quy định rõ ràng đối với người REALTORS trong việc nhận hoa hồng, theo đó người REALTORS sẽ không được phép nhận hoa hồng của một bên cao hơn, mặc dù được luật pháp cho phép, đồng thời không được phép tiết lộ điều đó cho tất cả các bên.

 Bên cạnh đó người REALTORS cũng không được phép

 Đặc biệt, khi có sự tranh chấp giữa người mua và người bán, kể cả thương vụ đó đã hoàn thành, thì trách nhiệm của người REALTORS vẫn còn nguyên giá trị.

nhận bất cứ một loại hoa hồng giảm giá, hoặc quyền lợi về các chi phí tính cho khách của họ mà không có sự hiểu biết và đồng ý của khách.

b. Nhiệm vụ đối với dân chúng

 REALTORS trong quá trình tác nghiệp, họ không chỉ có nhiệm vụ đối với khách hàng mà họ còn phải thể hiện nhiệm vụ đó với tất cả dân chúng, không được phép từ chối bất cứ một người nào vì bất kỳ lý do gì như sắc tộc, tôn giáo, tình trạng tàn tật, gia đình hay nguồn gốc quốc gia...  Đồng thời tất cả những thông tin liên quan đến khách hàng cũng không được phép tiết lộ cho bất kỳ bên nào và bất cứ những thông tin, hành động nào mà làm cho người bán phải bán đổ, bán tháo đều là vi phạm quy tắc hành nghề.

 Khi người REALTORS thực hiện việc cung cấp dịch vụ cho khách mà có liên quan đến cố vấn hoặc là tham vấn theo một lệ phí (không phải là hoa hồng), việc cố vấn đó sẽ được thực hiện một cách khách quan và lệ phí sẽ không phụ thuộc vào bản chất của sự cố vấn hoặc tham vấn. Tất cả những dịch vụ đó, tiền thù lao sẽ được thỏa thuận trước giữa khách và người REALTORS.

c. Nhiệm vụ đối với người REALTORS

 Phần này quy định rõ ràng trong mối quan hệ giữa những

 Theo đó người REALTORS không được cố ý hoặc cẩu thả xác nhận những điều gian trá hay sai lầm về người cạnh tranh, về việc kinh doanh hoặc cách hành nghề kinh doanh của họ. Bộ luật chỉ cho phép những người REALTORS được phép cạnh tranh khi mà một trong 2 người chưa đi đến một hợp đồng cụ thể với khách hàng.

 Bên cạnh đó người REALTORS không được phép mời mọc đăng bản tin gì hiện đang được liệt kê riêng với một người môi giới khác, đồng thời người REALTORS không được mời ký hợp đồng với khách hàng đã ký hợp đồng với một người REALTORS khác...

người REALTORS với nhau và giữa những người REALTORS với khách hàng.

 Nhìn từ góc độ đạo đức, Bộ luật về tiêu chuẩn hành

 Thị trường BĐS ở Việt Nam hiện đang trong quá trình

nghề của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ thể hiện rất rõ những quy phạm về đạo đức mà một người môi giới cần phải thực hiện trong khi hành nghề.  Trong một thị trường phát triển, môi giới đóng một vai trò khá quan trọng, tạo đà cho các giao dịch đến thành công.

hình thành, Luật Kinh doanh BĐS tới đây sẽ đi vào thực tiễn, trong đó cũng thừa nhận môi giới là một nghề như bao ngành nghề khác, chính vì thế cũng cần phải có những quy định chung mang tính bắt buộc tạo cho ngành nghề này một con đường phát triển đáp ứng kịp thời cho nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản.

6. KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC VỀ DỊCH VỤ MGBĐS



1.

2.

3.







Sự phát triển của TTBĐS tại các nước công nghiệp phát triển đã thúc đẩy sự hình thành 3 nghề nghiệp chuyên môn, đó là : Nhà định giá tài sản Nhà MGBĐS Nhà Quản trị BĐS Tuy là 3 chuyên môn khác nhau, nhưng một nhà muốn giỏi thì phải có kiến thức của 2 nhà chuyên môn còn lại Mỹ đã có MGBĐS từ hơn 60 năm, vừa qua (năm 2007) bị khủng hoảng & suy trầm t.trường BĐS Cộng đồng Châu Âu năm 2000 ước tính có 350 triệu dân thì có khoảng 150 ngàn nhà MGBĐS