1
CHƯƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản
1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng
đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những
vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân
loại và tiêu chí phân loại.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của
đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng
hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh
đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai
nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi
cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật
Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều
100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân
sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với
đất.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm
khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật
này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
2
chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê
những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện
vũ trụ…” cũng là các bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 107 có quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây
dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất
động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa,
các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà
cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.2. Phân loại bất động sản
Bất động sản được phân loại dựa vào nhiều cách phân loại khác nhau. Cụ
thể:
* Phân loại dựa vào yếu tố đầu tư xây dựng
Căn cứ vào yếu tố đầu tư xây dựng thì bất động sản được chia thành 3 loại
gồm bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không có đầu tư xây dựng
và bất động sản đặc biệt. Trong đó:
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản làm nhà ở, bất động
sản nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v.. Trong bất động
sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các
tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,
tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách
quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững đồng thời là nhóm bất động sản
chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu
là đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
- Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang
v.v.. Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất
thấp.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
3
* Phân loại theo các yếu tố cấu thành nên bất động sản
Nếu dựa vào các yếu tố cấu thành thì bất động sản được phân thành 3
nhóm gồm: đất đai, các công trình xây dựng gắn liền với đất và các bất động sản
đặc thù. Trong đó:
- Đất đai: bao gồm tất cả các loại đất theo quy định của Luật Đất đai.
- Các công trình xây dựng gắn liền với đất như công trình làm nhà ở, công
trình thương mại dịch vụ, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt…
- Các bất động sản đặc thù: pháp luật một số nước quy định các tài sản
như máy bay, tàu thủy, tàu hỏa… cũng là bất động sản.
* Phân loại dựa vào mục đích sử dụng của bất động sản
Nếu dựa vào mục đích sử dụng thì bất động sản được chia thành các loại
gồm: bất động sản sử dụng vào mục đích ở, bất động sản thương mại và văn
phòng, bất động sản công nghiệp, bất động sản chuyên biệt.
* Phân loại theo hình thức sở hữu đối với bất động sản
Theo cách phân loại này, bất động sản được chia thành bất động sản toàn
quyền sở hữu và bất động sản thuê theo hợp đồng. Trong đó:
- Bất động sản toàn quyền sở hữu là bất động sản của một chủ sở hữu nhất
định, đây là người có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản.
- Bất động sản thuê theo hợp đồng là bất động sản được chủ sở hữu bất
động sản cho một chủ thể khác thuê với thời gian được xác định trong hợp đồng
cho thuê. Theo đó, chủ sở hữu bất động sản đã tạm thời chuyển một số quyền
năng về bất động sản gồm quyền chiếm giữ và sử dụng bất động sản cho bên
thuê.
1.2. Các quyền liên quan đến bất động sản
1.2.1. Quyền sở hữu bất động sản
Theo nội dung của quyền sở hữu tài sản được quy định trong Luật dân sự
năm 2015, có thể hiểu quyền sở hữu bất động sản là quyền được ghi nhận và bảo
vệ của pháp luật đối với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt bất động sản. Trong đó:
Quyền chiếm hữu bất động sản là quyền của chủ sở hữu bất động sản
được pháp luật bảo vệ trong việc được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của
mình để nắm giữ, quản lý bất động sản theo quy định của pháp luật. Người được
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
![Đề thi Đầu tư quốc tế học kì 1 năm 2024-2025 có đáp án (Đề 2) - [kèm đáp án chi tiết]](https://cdn.tailieu.vn/images/document/thumbnail/2025/20250822/kimphuong1001/135x160/84781755852396.jpg)
