Bài giảng Thị trường bất động sản - Phương pháp so sánh nhằm trình bày về các nguyên tắc cơ bản của phương pháp như: nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc ngoại ứng, một số lưu ý khi tiến hành so sánh giá bất động sản.
AMBIENT/
Chủ đề:
Nội dung Text: Bài giảng Thị trường bất động sản - Phương pháp so sánh
- PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
- Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp
C¬ së lý luËn
Là phương pháp định giá
bằng cách so sánh trực
tiếp BĐS mục tiêu với
các BĐS tương tự đã
được bán trên thị trường
Dựa trên giả định:
giá trị thị trường của
một BĐS có mối liên hệ
mật thiết với giá trị của
các BĐS tương tự có thể
? so sánh đã được mua,
bán hoặc cho thuê trên
thị trường
Gi¸: 5 tû ®ång
2
- Các nguyên tắc cơ bản của phương pháp
Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc ngoại ứng
- Yêu cầu
Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong cùng
một thị trường hoặc khu vực thị trường, có tính
chất đồng nhất
So sánh với những giao dịch được thực hiện trong
thời gian gần đây
Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh
được
Thị trường cần ổn định
Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến
thức thị trường
- Áp dụng
§Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S
cã tÝnh ®ång nhÊt nh: c¸c
c¨n hé, c¸c chung c, c¸c
d·y nhµ ®îc x©y dùng
cïng mét kiÓu; ®Þnh gi¸
c¸c m¶nh ®Êt trèng;
Lµ ph¬ng ph¸p chung
®îc ¸p dông cho môc
®Ých mua b¸n, ®Þnh gi¸
cầm cè, thÕ chÊp, ®Ó
®¸nh thuÕ B§S...
5
- C¸c bíc tiÕn hµnh
Bíc 1. X¸c ®Þnh bÊt ®éng s¶n môc tiªu
Bíc 2. Thu thËp t×m kiÕm c¸c th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n so
s¸nh
Bíc 3. KiÓm tra c¸c th«ng tin vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó
x¸c ®Þnh lùa chän nhãm bÊt ®éng s¶n so s¸nh phï hîp nhÊt.
Bíc 4. Ph©n tÝch gi¸ b¸n vµ ®iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n so
s¸nh ®Ó t×m ra c¬ së ®iÒu chØnh
Bíc 5. So s¸nh ®iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi c¸c
bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó tiÕn hµnh ®iÒu chØnh gi¸
Bíc 6. ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu dùa trªn c¬
së hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ cña B§S so s¸nh ®· ®iÒu chØnh
- Một số lưu ý khi điều chỉnh
Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh
đối với BĐS so sánh. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố
được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh
giảm giá của BĐS so sánh xuống và ngược lại
Các điều chỉnh không nên quá vụn vặt và chi tiết
Mỗi điều chỉnh cần phải được chứng minh từ bằng
chứng thị trường
Luôn đặt câu hỏi: Những khác nhau nào là lý do chủ
yếu dẫn đến sự khác nhau về giá trị của hai BĐS
Từ đó tính mức tăng hoặc giảm của từng bất động sản
so sánh với BĐS mục tiêu
- Các yếu tố so sánh
yếu tố pháp lý, quyền năng
Yếu tố thuộc thị trường
điều kiện mua bán,
Điều kiện thanh tóan
Thời gian bán
Những chi phí phải bỏ ra để sửa chữa BĐS sau khi mua
Vị trí, địa điểm
Đặc điểm kinh tế (hợp đồng thuê, bảo dưỡng …)
Đặc điểm kỹ thuật, kết cấu của BĐS
Tài sản cá nhân bán kèm với BĐS
- Trình tự và Nội dung điều chỉnh
Trình tự điều chỉnh:
Những yếu tố ảnh hưởng chung đến toàn bộ giá trị
BĐS điều chỉnh trước. Những yếu tố riêng biệt
điều chỉnh sau
Nội dung điều chỉnh một số nhóm yếu tố
- H×nh d¸ng, mÆt b»ng
- VÞ trÝ vµ ®Þa ®iÓm
- YÕu tè ph¸p lý
- C¸c yÕu tè kÕt cÊu c«ng tr×nh B§S
- §iÒu kiÖn thÞ trêng
- Bài tập
Ước lượng giá bán cho BĐS mục tiêu, biết
Các yếu tốthông tin
các so sánh BĐS mục SS1 SS2 SS3 SS4
tiêu
Giá bán 560 600 620 630
Thời gian bán 2/2008 2/2008 2/2008 2/2008 2/2008
Diện tích xây dựng 170 160 180 180 180
Mặt tường Bả matít Vôi Vôi Bả matít Bả matit
Phòng bếp 1 1 1 1 1
Số phòng vệ sinh 3 3 3 3 3
Tuổi công trình (năm) 19 20 20 21 20
- Bài giải
Tính mức điều chỉnh về diện tích xây dựng
SS2 – SS1 = 180 m2– 160 m2 = 600 -560 => 1 m2= 2 trđ
SS2 –SS4 Tính mức điều chỉnh cho việc bả ma tít là 30trđ
Tính mức điều chỉnh cho tuổi công trình là 10 trđ/năm
(SS 3: bả matit + 21 năm = 620
SS4 : bả ma tít + 20 năm = 630)
Giá bán của BĐS mục tiêu = 620 triệu
- Phương pháp xác định hệ số điều
chỉnh (tiếp)
Phương pháp định tính
Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân
nhóm các yếu tố điều chỉnh và tìm ra xem
những yếu tố nào là tốt hơn, những yếu tố nào
là tương đương và những yếu tố nào là kém hơn
- Phương pháp xác định hệ số điều
chỉnh (tiếp)
Việc phân nhóm theo phương pháp định
tính có thể thực hiện theo 2 cách:
Cách 1: ước lượng công dụng, giá trị của
từng yếu tố đóng góp để chỉ ra rằng các
yếu tố đó là tốt hơn, hay xấu hơn
Cách 2: cho điểm từng yếu tố, sau đó tính
tổng điểm để tìm ra BĐS này là tốt hơn,
tương đương hay là kém hơn
- Ví dụ
MT SS1 (500 tr®) SS2 (550tr®)
G¹ch Th¹ch Bµn 8 §ång T©m 5 TBN 10
CÇu thang §¸ 10 Gç 12 Gç tèt 15
S¬n S¬n 4 V«i 2 S¬n cao cÊp 5
Tæng 22 19 30
SÏ t×m ra bÊt ®éng s¶n nµy n»m trong kho¶ng nµo.
VD: 19 < 22 < 30 -> 500 < B§SMT < 550
- Bài tập
C¸c yÕu tè so s¸nh BDS môc tiªu SS 1 SS 2 SS 3 SS 4 SS 5
Gi¸ b¸n (tr.®) 550 800 515 490 530
DiÖn tÝch sµn (m2) 90 80 105 75 65 79
Gi¸ b¸n /m2 sµn 6,875 7,62 6,86 7,54 6,71
(tr.®/m2)
C¸c quyÒn vÒ BĐS Toµn quyÒn së hữu
ChÊt lîng x©y dùng Trung bình Tèt h¬n T¬ng tù T¬ng tù Tèt h¬n KÐm h¬n
DÞa ®iÓm Tèt T¬ng tù Tèt h¬n KÐm T¬ng tù KÐm h¬n
h¬n
C¸c dÞch vô Tèt Tèt h¬n T¬ng tù T¬ng tù T¬ng tù T¬ng tù
N¬i göi xe Tèt KÐm h¬n Tèt h¬n T¬ng tù Tèt h¬n T¬ng tù
So s¸nh chung - Tèt h¬n Tèt h¬n KÐm Tèt h¬n KÐm h¬n
h¬n
- Bài giải
Sắp xếp đồng hạng các so sánh
Giá của Bđs Mục tiêu 6,86 < MT < 6,875
C¸c so s¸nh Gi¸/ m2 sµn So s¸nh chung
So s¸nh 2 7,62 Tèt h¬n
So s¸nh 4 7,54 Tèt h¬n
So s¸nh 1 6,875 Tèt h¬n
B§S môc tiªu
So s¸nh 3 6,86 KÐm h¬n
So s¸nh 5 6,71 KÐm h¬n
- Bµi tËp
CÇn ®Þnh gi¸ mét nhµ ë 3 tÇng cã tæng diÖn tÝch x©y dùng lµ 150 m2 víi
4 phßng ngñ, 1 phßng bÕp vµ 1 phßng kh¸ch, 3 nhµ vÖ sinh ë 3 tÇng
trªn diÖn tÝch ®Êt sö dông lµ 45 m 2. ChÊt lîng x©y dùng cña ng«i nhµ
ë møc trung b×nh so víi c¸c ng«i nhµ kh¸c trong khu vùc.
Ngêi ®Þnh gi¸ cã 5 ng«i nhµ t¬ng tù cã thÓ so s¸nh ®îc víi ng«i nhµ
cÇn ®Þnh gi¸ vµ cã c¸c th«ng tin cña c¸c so s¸nh nh bảng sau:
Lu ý: Møc ®iÒu chØnh ®îc tÝnh cho mçi nhµ vÖ sinh lµ 7 triÖu ®ång, mçi
phßng ngñ lµ 10 triÖu ®ång vµ ®¬n gi¸ x©y dùng mçi m2 cho lo¹i B§S
nµy lµ 2 tr.®/ m2. Møc ®iÒu chØnh do b¸n cho ngêi th©n ®îc ghi chÐp
trong hÖ thèng lu gi÷ th«ng tin lµ gi¶m 80 tr. ®ång. Møc ®iÒu chØnh
thanh to¸n chËm ®îc tÝnh theo l·i xuÊt tiÒn göi ng©n hµng vµ møc
®iÒu chØnh theo thêi gian b¸n ®îc tÝnh theo tû lÖ l¹m ph¸t cña nÒn
kinh tÕ.
- Sè liÖu cña c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®îc víi B§S môc tiªu
TT C¸c yÕu tè so s¸nh SS 1 SS 2 SS 3 SS 4 SS 5
1 Gi¸ b¸n (tr. ®) 1300 1450 1280 1600 1500
2 DiÖn tÝch x©y dùng 120 150 120 155 150
3 DiÖn tÝch ®Êt sö dông 40 43 40 45 45
4 Sè lîng nhµ vÖ sinh 2 2 3 4 3
5 Sè lîng phßng kh¸ch vµ 1 bÕp, 1 phßng kh¸ch
bÕp
6 Sè lîng phßng ngñ 3 4 3 4 4
7 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 3 th¸ng 10th¸ng 2 th¸ng 1 th¸ng
tríc tríc tríc tríc tríc
8 §iÒu kiÖn b¸n B¸n B¸n B¸n B¸n Ngêi
trªn TT trªn TT trªn TT trªn TT th©n
9 C¸c quyÒn lîi Toµn quyÒn së h÷u
10 §iÒu kiÖn thanh to¸n TT ChËm ChËm TT ChËm
ngay 1 th¸ng 3 th¸ng ngay 6 th¸ng
11 VÞ trÝ T¬ng tù nhau
- Bµi gi¶i
TT C¸c ®iÒu chØnh BDS MT SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
Gi¸ b¸n - 1300 1450 1280 1600 1500
C¸c ®iÒu chØnh
1 C¸c quyÒn lîi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH
Gi¸ ®iÒu chØnh - 1300 1450 1280 1600 1500
2 DiÒu kiÖn b¸n B¸n trªn thÞ trêng B¸n trªn thÞ B¸n trªn thÞ B¸n trªn thÞ B¸n trªn thÞ B¸n cho
trêng trêng trêng trêng ngêi th©n
Møc ®iÒu chØnh - 0 0 0 0 +80
Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1580
3 DiÒu kiÖn thanh to¸n TT ngay TT ngay -1th¸ng -3 th¸ng TT ngay -6 th¸ng
Møc ®iÒu chØnh (l·i xuÊt 0 *0,2% +2,9 *0,4% 0 * 0,54%
tiÒn göi %/ th¸ng) tr.® +15,36 +51,192
Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452,9 1295,36 1600 1631,192
4 VÞ trÝ - T¬ng tù, kh«ng ph¶i ®iÒu chØnh
Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452,9 1295,36 1600 1631,192
- 5 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 3 th¸ng 10 th¸ng 2 1 th¸ng
tríc tríc tríc th¸ng tríc
tríc
Møc ®iÒu chØnh *3% *1% *5% *0.5% 0
(theo tû lÖ l¹m +39 tr.® +14,529 +64,768 +8 tr.® + 0 tr.®
ph¸t trong n¨m)
Gi¸ ®iÒu chØnh 1339 1467,42 1360,12 1608 1631,192
9 8
6 DT x©y dùng 150 m2 120 150 120 155 150
Møc ®iÒu chØnh +60 0 +60 -10 0
Gi¸ ®iÒu chØnh 1399 1467,42 1420,12 1598 1631,192
9 8
7 Sè lîng bÕp, T¬ng tù, nªn kh«ng ph¶i ®iÒu chØnh
phßng kh¸ch
Thêm vào BST
Báo xấu
Download
Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ
