Bất động sản đóng băng: “Muốn lợi nhuận cao thì
dễ lắm!”
Đưa cổ phiếu doanh nghiệp mình lên sàn chứng khoán từ năm 2007, vị chủ
tịch hội đồng quản trị nọ có đủ thời gian để “nhìn ngó” các đồng nghiệp. Bất
động sản Việt Nam, chỉ tính những doanh nghiệp ra niêm yết, có ba trường
phái: một là nói dóc hoàn toàn, một là nửa thật nửa giả và một trường phái là
ăn thật làm thật, ông đúc kết lại.
Để khẳng định cho quan điểm của mình trước báo chí, người đối thoại nêu
một ví dụ từ dự án khá nổi tiếng ở phía Tây Hà Nội. Khu đất được cho là
“nằm mơ không thấy” và “siêu lợi nhuận” này bán được giá 30 triệu
đồng/m2, nhưng cũng chỉ đạt lợi nhuận sau thuế khoảng 30%.
“Thế thôi chứ bao nhiêu”, ông khẳng định. “Bây giờ đền bù cho dân cả tỷ
bạc, lời nhiều làm sao được”.
Một ví dụ khác, ông lấy từ dự án mình triển khai thành công nhất để minh
chứng thêm: “Ai mua được đất trên đại lộ Đông Tây, xuyên suốt từ đầu đến
cuối, mặt tiền 3 triệu đồng một m2”. Và ông khẳng định luôn: “Không thể
mua được. Tôi làm lâu rồi mới có giá ấy”.
Ông tính toán thế này: xây dựng chung cư ngày trước, riêng phần thô mất 7
triệu/m2 giá thành xây dựng, nay thì phải tăng thêm 35% nữa. Bán giá từ 12
triệu lên dần đến hiện nay là 18-22 triệu đồng/m2.
“Dự án của tôi chỉ lãi được 250 tỷ đồng sau thuế. Mà chúng tôi không có
văn hóa với nhà thầu là 5%, 3%... Tổng mức đầu tư của tôi khoảng 1 nghìn
tỳ đồng, như vậy tỷ suất chỉ có thế thôi”, ông cho hay.
Với những doanh nghiệp công bố lợi nhuận sau thuế so với tổng doanh thu
tới 60-70%, ông cho là có vấn đề về cách hạch toán hơn là thực tế kinh
doanh hiệu quả. “Kể cả thời buổi thóc cao gạo kém này, mà muốn doanh
thu, lợi nhuận cao thì dễ lắm”, ông khẳng định vậy.
Trong lúc thị trường bất động sản đóng băng, để có lợi nhuận mà hạch toán
hòng giữ giá cổ phiếu, các doanh nghiệp phải “chơi với nhau”. Theo vị này,
muốn có lợi nhuận đưa vào sổ sách, nhiều doanh nghiệp bất động sản
thường bán dự án vòng quanh.
Giả sử có 4 doanh nghiệp tham gia, công ty A có dự án thì bán cho đối tác B
một nửa, tính luôn được lợi nhuận 1.000 tỷ đồng so với giá vốn chẳng hạn.
Đối tác B lại cũng có dự án, bán cho C như vậy, lời 1 nghìn tỷ đồng. C bán
cho D và doanh nghiệp cuối cùng này lại bán ngược lại doanh nghiệp A ban
đầu.
“Hợp đồng hợp tác đầu tư ký với nhau dễ quá chứ có gì đâu. Thế là mỗi anh
có nghìn tỷ đồng lợi nhuận, nhưng không anh nào có một xu hết”, ông này
nói.
Thế thì, phải có vốn ngân hàng cho vay 1 nghìn tỷ đồng, chuyển đi một vòng
như thế rồi lại trở về ngân hàng, mấy ít ngày. “Nhưng đau cái là anh nào
cũng mất 250 tỷ đồng đóng thuế thu nhập cho nhà nước”, ông chủ tịch nọ
bộc bạch góc đáng buồn của “chiêu thức” bần cùng bất đắc dĩ này.
Chiêu thứ hai, cũng theo vị nọ, là ghi khống doanh thu từ bán căn hộ. Hiện
tất cả các công ty bất động sản trên sàn đều tính doanh thu theo tiến độ cam
kết nộp tiền. Tức là, khi khách hàng ký hợp đồng thì thu tiền, cuối năm lên
doanh thu.
Giả sử giá trị phải nộp là 1 tỷ đồng/căn hộ chẳng hạn, trong tình thế người
mua mà chủ yếu là nhà đầu cơ quá kẹt tiền như hiện nay, nhiều khi khách
hàng chỉ góp 300 triệu đồng/căn vẫn phải cho nộp. Kế toán công ty vẫn lên
hạch toán một bên doanh thu 1 tỷ đồng nhưng bên nợ phải thu là 700 triệu
đồng/căn.
“Đau một cái mình thu có 300 triệu đồng/căn thôi. Với kinh doanh bất động
sản thì phải nộp ngay 10% thuế VAT, thế thì hạch toán 1 tỷ đồng doanh thu
đã phải nộp 100 triệu đồng cho nhà nước. Nhiều công ty trên sàn đều có tình
trạng như thế”, ông khẳng định là vậy.
Một chiêu thức đỡ “đau đớn” hơn là mượn vốn của nhà đầu cơ. Chắc hẳn,
thị trường bất động sản trong 3 năm nữa phải có lúc lên. Nếu tin như vậy thì
việc mở hầu bao đầu tư ít nhiều vào thời điểm này, với nhiều người vẫn có.
“Bây giờ khởi động một dự án, bỏ ra ít tiền đầu tư lằng nhằng thôi, xong kêu
một loạt nhà đầu tư vào, mỗi anh nộp cho 100 triệu đồng/căn, hồi nào bán
thì nộp tiền tiếp. Thế thì hết năm 2011, tôi bán 1.000 căn hộ lập tức doanh
thu cũng có 1 nghìn tỷ đồng”, ông nêu thêm ví dụ nữa