Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
LỜI NÓI ĐẦU
Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính sách phát triển
kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân - vật chất và tinh
thần luôn được đảng và nhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết
vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư , các
cấp các nghành trong cả nước. Hiện nay ở HÀ NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi
quỹ đất lại có hạn nên chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp. Bên cạnh nhà ở do
nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triển nhiều nhà chung cư
cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở các đô thị. Vấn đề
đặt ra là phát triển chung cưcần phai đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô
thi và đảm bảo chất lượng cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết
định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Nguyên nhân cơ bản
khiến trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cư không có sự
quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công trình. Các chung cư
cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát
điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy , …Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch
vụ và duy tu công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện
Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư cao tầng ở HÀ NỘI
hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai
đoạn hiên nay “ là hết sức cần thiết .
Víi dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến một số vấn đề chủ yếu
sau:
Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư
Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay
Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở HÀ NỘI
Trong quá trình thực hiện đề tài này, với sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô giáo
trong trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản đặc biệt là cô giáo Th.s VŨ
THỊ THẢO, nhưng do trình độ và thời gian có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu
- 1 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
sót nhất định. Vì vậy, chúng tôi nhận được sự đóng góp ý kiến của các bạn đÓ đề tài được
hoàn thiện hơn.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!
Nhóm sinh viên thưc hiên:
Trân Thị Hương
Kiêu Ngọc Lan
. Vũ Thùy Linh
NỘI DUNG
Chương I: Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư
1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng:
Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều căn hộ riêng biệt), có
cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi chung.
Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung cư cao tầng được xây
dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở chung cư có số tầng từ 9 đến 12 tầng. Tại
điều 2 Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 của Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây
dựng để bán và cho thuê” đã đưa ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng: “nhà cao tầng
(từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối
với thành phố khác);có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung”. Từ đó
khái niệm nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiẻu như sau:
Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối
đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên
1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội:
- 2 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà
nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới
a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước xây dựng
chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu
cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.
b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc cho thuê.
1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:
“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của
tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia”
“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong
việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung “
“Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung
cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật “
1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại:
Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung
sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh
trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc
làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở
đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở
cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở
…điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định chính
sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp.
Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát
triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện
nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng
- 3 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
tăng lên về chất lượng của nhân dân .Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng
đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự
đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà
chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ
trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến
bộ khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.
2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư:
Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao cấp, công tác quản lý
buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như: người sử dụng tự ý sửa chữa,
đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn
đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa
có quy định rõ ràng và đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá
trình sủ dụng các hạng mục kĩ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy
tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước, xả rác …
đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75
-> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải
phá bỏ. Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận hành như”một nhà
máy đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu,
bảo dưỡng nghiêm ngặt. Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất
và tinh thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao
tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý,xây dựng một
cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai
đoạn hiện nay.
3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư:
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định số 10/
2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bưn Xây dựng.
3.1/ Các quy định chung:
3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản lý sử dụng vốn, huy
động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
- 4 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhμ chung c− ë Hμ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong
căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó), phần diện tích
khác như: cửa hang, ki-ốt, siêu thị, văn phòng và những phần khác được công nhận là
sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.
3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích còn lại (trừ
phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần không gian và hệ thống kết cấu chịu lực,
trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư (khung cột, sàn, mái, sân
thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy, đường thoát hiếm, lồng sả rác, hộp kỹ
thuật,nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas, thong tin liên lạc, phát thanh, truyền
hình, thoát nước, bể phốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà
gắn với nhà chung cư đó.
3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp được thành lập và
hoạt động theo quy định của pháp luật để thực hiện việc quản lý và cung cấp các dịch
vụ nhà chung cư.
3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn đề sau:
a/ Về sở hữu nhà chung cư
Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà chung cư hiện nay
được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở hữu sau:
Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với cơ quan
quản lý nhà.
Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế, trong đó
các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó
Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ sở hữu , nhà ở chung
thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu
Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba hình thức nói trên
b/ Đăng ký nhà chung cư:
- 5 -
