Khóa luận tốt nghiệp: Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG ---o0o---

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ

DÀI HẠN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM

SINH VIÊN THỰC HIỆN MÃ SINH VIÊN CHUYÊN NGÀNH

: NGHIÊM ÁNH NGUYỆT : A19287 : TÀI CHÍNH

HÀ NỘI – 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG ---o0o---

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI

HẠN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM

Giáo viên hƣớng dẫn : PGS.TS Nguyễn Thị Bất Sinh viên thực hiện : Nghiêm Ánh Nguyệt Mã sinh viên : A19287 Chuyên ngành : Tài chính

HÀ NỘI – 2014

LỜI CAM ĐOAN

Sinh viên xin cam đoan Luận văn “Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho

các dự án bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam” là công

trình nghiên cứu độc lập được thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS.Nguyễn Thị

Bất. Luận văn được nghiên cứu và hoàn thành tại Đại học Thăng Long

Các tài liệu tham khảo, các số liệu thống kê phục vụ mục đích nghiên cứu luận văn

này được sử dụng đúng quy định, không vi phạm quy chế bảo mật của Nhà nước.

Kết quả nghiên cứu Luận văn này chưa từng được công bố trong bất kỳ công

trình nghiên cứu nào khác ngoài công trình nghiên cứu của sinh viên.

Sinh viên xin cam đoan những vấn đề nêu trên là hoàn toàn đúng sự thật. Nếu sai,

sinh viên xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Sinh viên

Nghiêm Ánh Nguyệt

LỜI CẢM ƠN Được sự hướng dẫn, giúp đỡ tận tình của các thầy cô giáo Trường đại học Thăng Long, đặc biệt là PGS-TS. Nguyễn Thị Bất đã truyền đạt kiến thức, hướng dẫn về nội dung và phương pháp nghiên cứu khoa học, sinh viên đã hoàn thành Luận văn đề tài “Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam”. Nhân dịp này, cho phép em được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất tới cô giáo – PGS.TS. Nguyễn Thị Bất và các thầy cô giáo Trường đại học Thăng Long.

Sinh viên cũng xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới Ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam và lãnh đạo các phòng chuyên môn khác trực thuộc ngân hàng: Phòng Khách hàng doanh nghiệp, Phòng Quản lý rủi ro thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi nhất cho sinh viên trong quá trình làm việc, học tập và nghiên cứu. Mặc dù có rất nhiều cố gắng, song do những hạn chế nhất định về thời gian nghiên cứu cũng như khả năng tiếp cận, cập nhật số liệu nên luận văn chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Sinh viên rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để luận văn có thể hoàn thiện tốt hơn.

Xin trân trọng cảm ơn.

Sinh viên

Nghiêm Ánh Nguyệt

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHTM ..1 1.1. Tổng quan về tín dụng trung và dài hạn trong NHTM ...................................... 1

1.1.1. Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại ............................................. 1

1.1.2. Tín dụng trung và dài hạn của ngân hàng thương mại ..................................... 3

1.2. Cho vay trung và dài hạn trong các dự án bất động sản của NHTM ............... 5

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của dự án bất động sản ................................................. 5

1.2.2. Phân loại dự án BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM .............................. 5

1.2.3. Đặc điểm cho vay trung và dài hạn các dự án BĐS của NHTM ....................... 6

1.2.3.1. Đặc điểm về lãi suất áp dụng đối với cho vay trung và dài hạn ...................... 6

1.2.3.2. Thời hạn tín dụng và kỳ hạn trả nợ .................................................................. 7

1.2.3.3. Tài sản đảm bảo cho khoản vay ........................................................................ 8

1.2.3.4. Nguồn trả nợ cho các khoản vay trung và dài hạn .......................................... 8

1.2.3.5. Xử lý nợ quá hạn ............................................................................................... 8

1.3. Chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản ............... 9

1.3.1. Khái niệm chất lượng tín dụng trung và dài hạn ............................................... 9

1.3.2. Sự cần thiết phải nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản ............................................................................................................. 10

1.3.2.1. Đối với ngân hàng ........................................................................................... 10

1.3.2.2.Đối với chủ thể vay vốn .................................................................................... 11

1.3.2.3. Đối với nền kinh tế .......................................................................................... 11

1.3.3. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng trung và dài hạn đối với các dự án bất động sản…… .......................................................................................................... 11

1.3.3.1. Chỉ tiêu định lượng ......................................................................................... 11

1.3.3.2. Chỉ tiêu định tính ............................................................................................. 14

1.4. Những nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản....................................................................................................... 15

1.4.1. Các nhân tố về phía khách hàng ....................................................................... 15

1.4.2. Các nhân tố về phía ngân hàng ......................................................................... 16

1.4.2.1. Chính sách tín dụng ........................................................................................ 16

1.4.2.2. Năng lực của ngân hàng trong thẩm định cho vay ....................................... 17

1.4.2.3. Năng lực giám sát, quản trị rủi ro sau cho vay .............................................. 18

1.4.2.4. Chất lượng nhân sự ......................................................................................... 18

1.4.2.5. Công tác thẩm định dự án ............................................................................... 18

1.4.2.6. Công tác tổ chức của ngân hàng .................................................................... 19

1.4.2.7. Thông tin tín dụng ........................................................................................... 19

1.4.3. Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô ................................................................. 19

1.4.3.1. Môi trường kinh tế ........................................................................................... 19

1.4.3.2. Môi trường chính trị - xã hội .......................................................................... 20

1.4.3.3. Môi trường pháp lý .......................................................................................... 20

CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETCOMBANK ..................... 21

2.1. Giới thiệu khái quát về Vietcombank ................................................................. 21

2.1.1. Giới thiệu chung về Vietcombank ...................................................................... 21

2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank giai đoạn 2011-2013 .......... 22

2.1.2.1. Qui mô tín dụng trung dài hạn cho các dự án bất động sản của Vietcombank ................................................................................................................. 22

2.1.2.2. Hoạt động tín dụng .......................................................................................... 24

2.1.2.3. Hoạt động thanh toán xuất – nhập khẩu và kinh doanh ngoại tệ ................ 25

2.1.2.4. Các chỉ số tài chính đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank ................................................................................................................. 26

2.2. Thực trạng chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank ........................................................................................................... 27

2.2.1. Quy trình tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank………………………………………………………………………… 27

2.2.2. Thực trạng chất lượng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank ............................................................................................................ 34

2.2.2.1. Cơ cấu tín dụng trung dài hạn chocác dự án bất động sản tại Vietcombank giai đoạn 2011-2013 ..................................................................................................... 35

2.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu sinh lời ..................................................................................... 35

2.2.2.3. Nhóm chỉ tiêu an toàn vốn .............................................................................. 37

2.3. Đánh giá chung về chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank ........................................................................................... 41

2.3.1. Những kết quả đạt được ..................................................................................... 41

2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân ................................................................................... 43

2.3.2.1. Hạn chế ............................................................................................................ 43

2.3.2.2. Nguyên nhân .................................................................................................... 44

CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG DÀI HẠN TRONG CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETCOMBANK ....... 48

3.1. Định hƣớng phát triển hoạt động của Vietcombank trong thời gian tới ........ 48

3.1.1. Định hướng hoạt động chung của Vietcombank .............................................. 48

3.1.2. Định hướng hoạt động cho vay tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản………….. ...................................................................................................... 49

3.2. Giải pháp nâng cao chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank ........................................................................................... 50

3.2.1. Tăng cường huy động vốn đặc biệt là vốn trung dài hạn cho vay bất động sản…………. ............................................................................................................... 51

3.2.2. Hoàn thiện nội dung thẩm định trong hoạt động cho vay dự án bất động sản………… .............................................................................................................. .52

3.2.3. Tăng cường công tác quản trị rủi ro trong cho vay bất động sản .................... 53

3.2.4. Thành lập nhóm chuyên trách thẩm định cho vay đối với các dự án BĐS, nâng cao đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng .................................................. 54

3.2.5. Hoàn thiện phần mềm chấm điểm tín dụng để đánh giá khách hàng trong lĩnh vực bất động sản ................................................................................................... 55

3.2.6. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát các khoản vay, hợp tác chặt chẽ với khách hàng để giải quyết nợ quá hạn ......................................................................... 56

3.2.7. Tăng trưởng hoạt động tín dụng trung dài hạn và lợi nhuận trong các dự án bất động sản…… .......................................................................................................... 57

3.2.8. Bảo hiểm cho các khoản vay trung và dài hạn đối với dự án bất động sản .... 57

3.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực BĐS…… .............................................................................................................

3.3.1. Kiến nghị với Chính Phủ và các Bộ, Ngành có liên quan ............................... 58

3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước ................................................................. 59

3.3.3. Kiến nghị đối với Chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản ........................... 60

DANH MỤC VIẾT TẮT

Tên đầy đủ Ký hiệu viết tắt

BĐS : Bất động sản

HĐTDTW : Hội đồng tín dụng trung ương

: Hội đồng quản trị HĐQT

: Ngân hàng thương mại NHTM

PTGĐ KHDN : Phó tổng giám đốc phụ trách khách hàng doanh nghiệp

PTGĐ RR : Phó tổng giám đốc phụ trách rủi ro

QLRRTD : Quản lý rủi ro tín dụng

ROA : Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản

ROE : Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu

TCTD : Tổ chức tín dụng

TD : Tín dụng

TDH : Trung và dài hạn

TMCP : Thương mại cổ phần

TTS : Tổng tài sản

USD : Đô la Mỹ

Vietcombank : Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam

VND : Việt Nam đồng

XNK : Xuất nhập khẩu

DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ BẢNG

Trang Bảng 2.1. Tình hình huy động vốn của Vietcombank giai đoạn 2011-2013 ................. 23

Bảng 2.2: Cơ cấu tín dụng theo kì hạn và theo loại tiền của Vietcombank .................. 24

Bảng 2.3: Kết quả hoạt động của Vietcombank giai đoạn 2011-2013 .......................... 26

Bảng 2.4: Cơ cấu tín dụng trung và dài hạn đối với bất động sản ................................ 35

Bảng 2.5: Cơ cấu lợi nhuận cho vay trung dài hạn từ các ngành .................................. 36

Bảng 2.6: Tỷ suất sinh lời trên doanh số cho vay giai đoạn 2011-2013 ....................... 36

Bảng 2.7: Tỷ lệ giá trị TSĐB đối khoản vay bất động sản khi xét cấp tín dụng tại Vietcombank ............................................................................................................... 39

BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Tình hình huy động vốn trung dài hạn tại Vietcombank giai đoạn 2011- 2013………... ............................................................................................................... 34

Biểu đồ 2.2: Phân loại nợ trong ngành bất động sản tại Vietcombank ......................... 38

LỜI MỞ ĐẦU

Sau hơn hai mươi năm đổi mới, đất nước ta đã đạt được nhiều thành tựu nổi bật trong tất cả các lĩnh vực: chính trị, kinh tế - xã hội, văn hoá - giáo dục, y tế, thể dục thể thao, quốc phòng - an ninh, ngoại giao,… Đặc biệt tốc độ tăng trưởng kinh tế của chúng ta trong suốt những năm qua luôn ở mức tương đối cao và ổn định so với khu vực và trên thế giới. Để có được những thành công này là sự kết hợp của nhiều yếu tố và các thành phần trong nền kinh tế, trong đó phải kể đến vai trò của hệ thống ngân hàng thương mại đối với nền kinh tế quốc dân.

Ngân hàng thương mại là một trong những trung gian tài chính có vai trò quan trọng trong việc cung ứng vốn cho nền kinh tế, chu chuyển luồng tiền phục vụ cho mọi hoạt động kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế. Hệ thống ngân hàng có hoạt động tốt thì mới điều hoà được nguồn vốn cho nền kinh tế. Do đó, sự thành công hay thất bại trong hoạt động của hệ thống ngân hàng có thể kéo theo sự biến động cùng chiều của nền kinh tế.

Hoạt động cho vay là một trong những hoạt động chủ yếu mang lại lợi nhuận cho ngân hàng. Trong đó, hoạt động tín dụng trung và dài hạn tài trợ cho các dự án nói chung và các dự án bất động sản nói riêng là hoạt động có quy mô lớn, dư nợ chiếm tỷ trọng cao trong các nghiệp vụ cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại. Trong khoảng 10 năm trở lại đây thì hoạt động tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực bất động sản được các ngân hàng hết sức chú trọng và chiếm tỷ trọng không nhỏ trong tổng hạn mức tín dụng trung và dài hạn của các ngân hàng. Vì vậy, chất lượng cho vay dự án bất động sản sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng hoạt động tín dụng trung và dài hạn nói riêng và hoạt động tín dụng nói chung và từ đó góp phần quyết định kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng.

Tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), hoạt động tín dụng trung và dài hạn trong các dự án trong đó có các dự án bất động sản cũng là hoạt động chính của ngân hàng. Tuy nhiên, do biến động của thị trường bất động sản, đặc biệt là 2-3 năm trở lại đây thì chất lượng cho vay trong các dự án bất động sản này của Vietcombank nói riêng hay ngành ngân hàng nói chung đang có chiều hướng giảm sút, nhiều vấn đề khó khăn, vướng mắc cần được tháo gỡ để hoạt động này trở lên thông suốt, hiệu quảhơn. Việc nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản đã trở thành nhiệm vụ cấp thiết đối với Vietcombank nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng cho vay trong bối cảnh nền kinh tế đang ở giai đoạn suy thoái và cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các ngân hàng thương mại như hiện nay. Chính vì vậy, sinh viên đã chọn đề tài “Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam” cho Luận văn tốt nghiệp của mình.

1. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài nhằm giải quyết các vấn đề sau:

- Làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản về chất lượng tín dụng trung và dài

hạn, dự án bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại.

- Giới thiệu quy trình tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại

Vietcombank.

- Đánh giá thực trạng chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất

động sản tại Vietcombank.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn

trong các dự án bất động sản tại Vietcombank.

2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại

Vietcombank.

-

Phạm vi nghiên cứu: Do hoạt động tín dụng trung và dài hạn có phạm vi rất rộng. Xét trên góc độ ngân hàng thì chất lượng tín dụng trung và dài hạn là nội dung được quan tâm và bao trùm nhất trong hoạt động tín dụng trung và dài hạn vì xét cho đến cùng thì chất lượng tín dụng luôn là mục tiêu hướng tới của Vietcombank cũng như của các ngân hàng, nó bao hàm gần như toàn bộ quá trình hoạt động của lĩnh vực tín dụng trung và dài hạn, quản trị rủi ro, giám sát tín dụng trung và dài hạn,… Nên trong phạm vi đề tài này, sinh viên xin được đề cập đến vấn đề “Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản của toàn bộ hệ thống Vietcombank giai đoạn 2011-2013” và khách hàng của Vietcombank trong các dự án bất động sản là các doanh nghiệp để có những nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng và sát thực nhất đối với hoạt động tín dụng trung dài hạn của Vietcombank.

3. Phƣơng pháp nghiên cứu Do tính chất của đề tài, sinh viên chủ yếu dựa vào dữ liệu đã có ở quá khứ của một ngân hàng thương mại, kết hợp với sự quan sát những yếu tố, nguyên nhân ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực bất động sản tại Vietcombank để từ đó, tác giả tiến hành phân tích và đưa ra các giải pháp cụ thể để nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản cho Vietcombank.

Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài sẽ được sinh viên sử dụng các phương pháp sau: phương pháp tổng hợp, chọn lọc nguồn thông tin từ các tạp chí, sách và tài liệu chuyên ngành, phương pháp thu thập số liệu từ các báo cáo tổng kết hoạt động của ngân hàng, phương pháp thống kê, phân tích và phương pháp so sánh sự biến động của dãy số qua các năm để từ đó làm sáng tỏ mục tiêu đặt ra đối với đề tài.

4. Kết cấu luận văn Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu

thành 3 chương như sau:

Chƣơng 1: Những vấn đề cơ bản về chất lượng tín dụng trung và dài hạn đối

với các dự án bất động sản của ngân hàng thương mại.

Chƣơng 2: Thực trạng chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất

động sản tại Vietcombank.

Chƣơng 3: Giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự

án bất động sản tại Vietcombank.

CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHTM

1.1. Tổng quan về tín dụng trung và dài hạn trong NHTM 1.1.1. Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thƣơng mại

Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng gắn liền với lịch sử phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Quá trình phát triển kinh tế là điều kiện và đòi hỏi sự phát triển của ngân hàng và cũng chính sự phát triển của hệ thống ngân hàng trở thành động lực thúc đẩy phát triển kinh tế.

Ngân hàng là một loại hình tổ chức quan trọng đối với nền kinh tế. Các ngân hàng có thể được định nghĩa qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò mà chúng thực hiện trong nền kinh tế. Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền gửi của khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và cung ứng dịch vụ thanh toán.

Ngân hàng thương mại cũng là một loại hình doanh nghiệp đặc biệt kinh doanh

trên lĩnh vực tín dụng với mục đích thu lợi nhuận với những đặc trưng như sau:

- Ngân hàng thương mại là một tổ chức được phép nhận ký thác của công chúng

với trách nhiệm hoàn trả.

- Ngân hàng thương mại là một tổ chức được phép sử dụng ký thác của công

chúng để cho vay, chiết khấu và thực hiện các dịch vụ tài chính khác.

Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thƣơng mại:

- Hoạt động huy động vốn

Ngân hàng thương mại được huy động vốn dưới các hình thức sau:

+ Nhận tiền gửi của tổ chức, cá nhân và các tổ chức tín dụng khác dưới hình thức

tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn và các loại tiền gửi khác.

+ Phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác để huy động

vốn của tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước.

+ Vay vốn của các tổ chức tín dụng khác hoạt động tại Việt Nam và các tổ chức

nước ngoài.

+ Vay vốn ngắn hạn của ngân hàng nhà nước.

Các hình thức huy động vốn khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.

- Hoạt động tín dụng:

Ngân hàng thương mại được cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dưới các hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính và các hình thức khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Trong các hoạt động cấp tín dụng, cho vay là hoạt động quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn nhất

1

+ Cho vay: Ngân hàng thương mại được cho các tổ chức, cá nhân vay vốn dưới hai hình thức là cho vay ngắn hạn và cho vay trung, dài hạn. Cho vay ngắn hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống, cho vay trung hạn và dài hạn để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống.

+ Bảo lãnh: Ngân hàng thương mại được bảo lãnh vay, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh đấu thầu và các hình thức bảo lãnh ngân hàng khác bằng uy tín và bằng khả năng tài chính của mình đối với người nhận bảo lãnh. Mức bảo lãnh đối với một khách hàng và tổng mức bảo lãnh của một ngân hàng thương mại không được vượt quá tỷ lệ so với vốn tự có của ngân hàng thương mại

+ Chiết khấu: Ngân hàng thương mại được chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá ngắn hạn đối với tổ chức, cá nhân và có thể tái chiết khấu các thương phiếu và các giấy tờ có giá ngắn hạn khác đối với các tổ chức tín dụng khác.

+ Cho thuê tài chính: Ngân hàng thương mại được hoạt động cho thuê tài chính nhưng phải thành lập công ty cho thuê tài chính riêng. Việc thành lập, tổ chức và hoạt động của công ty cho thuê tài chính thực hiện theo Nghị định của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của công ty cho thuê tài chính.

- Hoạt động dịch vụ thanh toán và ngân quỹ :

Để thực hiện được các dịch vụ thanh toán giữa các doanh nghiệp thông qua ngân hàng, ngân hàng thương mại được mở tài khoản cho khách hàng trong và ngoài nước. Để thực hiện thanh toán giữa các ngân hàng với nhau thông qua Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại phải mở tài khoản tiền gửi tại Ngân hàng Nhà nước nơi ngân hàng thương mại đặt trụ sở chính và duy trì tại đó số dư tiền gửi dự trữ bắt buộc theo quy định. Ngoài ra, chi nhánh của ngân hàng thương mại được mở tài khoản tiền gửi tại chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tỉnh, thành phố nơi đặt trụ sở của chi nhánh. Hoạt động dịch vụ thanh toán và ngân quỹ của ngân hàng thương mại bao gồm các hoạt động sau:

+ Cung cấp các phương tiện thanh toán. + Thực hiện các dịch vụ thanh toán trong nước cho khách hàng. + Thực hiện dịch vụ thu hộ và chi hộ. + Thực hiện các dịch vụ thanh toán khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. + Thực hiện dịch vụ thanh toán quốc tế khi được Ngân hàng Nhà nước cho phép. + Thực hiện dịch vụ thu và phát tiền mặt cho khách hàng. + Tổ chức hệ thống thanh toán nội bộ và tham gia hệ thống thanh toán liên ngân

hàng trong nước.

+ Tham gia hệ thống thanh toán quốc tế khi được Ngân hàng Nhà nước cho phép. - Các hoạt động khác:

2

Ngoài các hoạt động chính bao gồm huy động tiền gửi, cấp tín dụng và cung cấp dịch vụ thanh toán và ngân quỹ, ngân hàng thương mại còn có thể thực hiện một số hoạt động khác bao gồm:

+ Góp vốn và mua cổ phần: Ngân hàng thương mại được sử dụng vốn điều lệ và quỹ dự trữ để góp vốn, mua cổ phần của các doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng khác trong nước theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, ngân hàng thương mại còn được góp vốn, mua cổ phần và liên doanh với ngân hàng nước ngoài để thành lập ngân hàng liên doanh.

+ Tham gia thị trƣờng tiền tệ: Ngân hàng thương mại được tham gia thị trường tiền tệ theo quy định của Ngân hàng Nhà nước thông qua các hình thức mua bán các công cụ của thị trường tiền tệ.

+ Kinh doanh ngoại hối: Ngân hàng thương mại được phép kinh doanh hoặc thành lập công ty trực thuộc để kinh doanh ngoại hối và vàng trên thị trường trong nước và thị trường quốc tế.

+ Ủy thác và nhận ủy thác: Ngân hàng thương mại được ủy thác, nhận ủy thác làm đại lý trong các lĩnh vực liên quan đến hoạt động ngân hàng, kể cả việc quản lý tài sản, vốn đầu tư của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước theo hợp đồng ủy thác, đại lý.

+ Cung ứng dịch vụ bảo hiểm: Ngân hàng thương mại được cung ứng dịch vụ bảo hiểm, được thành lập công ty trực thuộc hoặc liên doanh để kinh doanh bảo hiểm theo quy định của pháp luật.

+ Tƣ vấn tài chính: Ngân hàng thương mại được cung ứng các dịch vụ tư vấn tài chính, tiền tệ cho khách hàng dưới hình thức tư vấn trực tiếp hoặc thành lập

công ty tư vấn trực thuộc ngân hàng.

+ Bảo quản vật có giá: Ngân hàng thương mại được thực hiện các dịch vụ bảo quản vật quý, giấy tờ có giá, cho thuê tủ két, cầm đồ và các dịch vụ khác có liên quan theo quy định của pháp luật.

1.1.2. Tín dụng trung và dài hạn của ngân hàng thƣơng mại

Tín dụng trung và dài hạn là các khoản vay của ngân hàng có thời hạn trên một năm nhưng không dài hơn thời gian khấu hao cần thiết của tài sản hình thành từ vốn vay. Theo quy chế cho vay của NHNN số 1627/2001/QĐ NHNN có hiệu lực từ ngày 01/02/2002 định nghĩa “Cho vay trung hạn là các khoản vay có thời hạn từ trên 12 tháng đến 60 tháng, cho vay dài hạn là các khoản vay có thời hạn từ trên 60 tháng trở lên”. Tín dụng trung hạn chủ yếu được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi vốn nhanh

Quy trình tín dụng trung và dài hạn tại các NHTM:

3

Bảng 1.1: Quy trình tín dụng trung và dài hạn tại các NHTM

Các giai đoạn của quy trình

Nguồn và nơi cung cấp thông tin

Nhiệm vụ của ngân hàng ở mỗi giai đoạn

Kết quả sau khi kết thúc mỗi giai đoạn

Khách hàng đi vay cung cấp

1. Lập hồ sơ đề nghị cấp tín dụng

Tiếp xúc, phổ biến và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ tín dụng phù hợp với quy định.

Ngân hàng kiểm tra việc hoàn thiện bộ hồ sơ để chuyển sang phân tích tín dụng.

2. Phân tích tín dụng

Thực hiện thẩm định các mặt tài chính và phi tài chính của dự án.

Lập báo cáo thẩm định để chuyển cho các cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Hồ sơ đề nghị vay từ giai đoạn 1 chuyển sang - Các thông tin bổ sung từ phỏng vấn, hồ sơ lưu trữ, các nguồn thông tin khác qua điều tra, tìm hiểu….

Ra quyết định tín dụng

3. Quyết định tín dụng

- Các tài liệu và thông tin từ giai đoạn 2 chuyển sang và báo cáo kết quả thẩm định - Các thông tin bổ sung

- Quyết định cho vay hoặc từ chối, nếu từ chối ra thông báo từ chối, nếu cho vay tiến hành các thủ tục tiếp theo về đăng ký thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo, ký hơp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ, ký các hợp đồng khác nếu có.

4. Giải ngân khoản vay

Thẩm định các chứng từ theo các điều kiện của hợp đồng tín dụng.

- Quyết định cho vay và các hợp đồng có liên quan - Các chứng từ làm cơ sở giải ngân

Giải ngân vào tài khoản tiền gửi của khách hàng, giải ngân tiền mặt hoặc giải ngân chuyển khoản thẳng cho nhà cung cấp của Bên Vay.

5. Giám sát, thu nợ và thanh lý tín dụng

- Báo cáo kết quả giám sát và đưa ra các giải pháp xử lý - Lập các thủ tục để thanh lý tín dụng

- Các thông tin từ nội bộ ngân hàng. - Các báo cáo tài chính theo định kỳ - Các thông tin khác

- Phân tích hoạt động tài khoản, báo cáo tài chính, hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng - Thu nợ - Tái xét và xếp hạng - Thanh lý tín dụng

(Nguồn: Nguyễn Minh Kiều 2008, trang 27)

4

Ngày nay hình thức cho vay trung hạn được các ngân hàng thương mại thiết kế thành sản phẩm cho vay dự án nhưng phải tùy vào đặc thù của từng dự án và nguồn trả nợ của dự án. Cho vay dài hạn là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm và thời hạn tối đa có thể lên đến 20 - 30 năm, một số trường hợp cá biệt có thể lên đến 40 năm. Tín dụng dài hạn là loại tín dụng được cung cấp để đáp ứng các nhu cầu dài hạn như xây dựng nhà ở, các thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn, xây dựng các xí nghiệp mới.

1.2. Cho vay trung và dài hạn trong các dự án bất động sản của NHTM 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của dự án bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Dự án bất động sản có những đặc điểm sau (Savills Việt Nam 2010):

- Cố định về địa điểm, vị trí địa lí, không có khả năng di dời. - Là loại hàng hóa có tính lâu bền, gắn liền với sự trường tồn của đất đai. + Mang tính khan hiếm do giới hạn diện tích của từng vùng, từng địa phương. + Mang tính riêng biệt do mỗi loại BĐS có sự khác nhau về vị trí lô đất, kết cấu,

kiến trúc, hướng , cảnh quan…

+ Mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. + Là tài sản có giá trị cao do giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả

năng sinh lời cao, đồng thời có khả năng tạo vốn.

+ Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của Nhà nước.

1.2.2. Phân loại dự án BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM

Hiện tại, các công ty chuyên về lĩnh vực tư vấn bất động sản tại Việt Nam các ngân hàng chia dự án bất động sản thành 04 tiểu ngành nhỏ (Savills Việt Nam 2011) để phục vụ việc quản lý, phân loại từng đối tượng:

- Bất động sản để bán

Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng chung cư, căn hộ cao cấp, biệt thự. Hình thức này khá phổ biến khi các chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản do tỷ suất sinh lời cao, nhu cầu lớn và đặc biệt hấp dẫn với người mua.

- Bất động sản cho thuê

Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng những tòa nhà văn phòng hoặc căn hộ cho thuê ở những vị trí đẹp, trung tâm ở các thành phố lớn để cho các doanh nghiệp hoặc cá nhân khác thuê lại với mục đích làm văn phòng hoặc để ở. Còn phía chủ đầu tư sẽ tiến hành thu phí dịch vụ văn phòng cho thuê hoặc nhà ở và thu các loại phí phụ trợ khác (phí quản lý, điện, nước…). Hình thức kinh doanh này

5

hiện nay khá phổ biến cả ở Việt Nam và các nước trên thế giới (đặc biệt là ở những nước phát triển).

- Dịch vụ khu công nghiệp, khu chế xuất

Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng các dự án hạ tầng, khu công nghiệp, khu chế xuất để cho các nhà máy, xí nghiệp thuê hoặc bán đứt cho các nhà máy, xí nghiệp. Hình thức này cũng khá phổ biến ở Việt Nam khi mà nền kinh tế ngày một phát triển, các khu công nghiệp mọc lên để chào đón các công ty có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), hoặc các công ty liên doanh (Việt Nam – nước ngoài) hoặc các công ty của Việt Nam.

- Dịch vụ lƣu trú, ăn uống, giải trí

Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng nhà hàng, khách sạn, khu tổ hợp khách sạn, nghỉ dưỡng (còn gọi là resort), khu vui chơi giải trí, công viên…để kinh doanh thu lợi. Hình thức này phổ biến và xuất hiện trên thế giới cách đây cả 1 thế kỷ, nó xuất phát từ nhu cầu vui chơi, du lịch của con người. Ở Việt Nam thì trong khoảng 10 năm trở lại đây, các dự án dạng này được triển khai khá phổ biến và đóng góp rất nhiều cho sự phát triển của ngành du lịch, tạo nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là hình thức mà ngân hàng rất ưa thích khi tài trợ vốn vay.

1.2.3. Đặc điểm cho vay trung và dài hạn các dự án BĐS của NHTM 1.2.3.1. Đặc điểm về lãi suất áp dụng đối với cho vay trung và dài hạn

Lãi suất cho vay phụ thuộc vào bốn yếu tố sau:

- Mức lãi suất chung trên thị trường - Số tiền vay: Đối với các khoản cho vay trung và dài hạn có quy mô lớn, lãi suất cho vay thường thấp hơn đối với các khoản cho vay cùng kỳ hạn nhưng có quy mô nhỏ hơn. Lý do là các chi phí thu xếp thẩm định và quản lý các khoản cho vay có quy mô lớn rẻ hơn một cách tương đối so với các khoản vay nhỏ. Ngoài ra, do các khoản cho vay có quy mô lớn thường được cấp ra cho những khách hàng lớn, có chỉ số xếp hạng tín nhiệm cao và thường có ít rủi ro tín dụng.

- Thời hạn vay: Về nguyên tắc, đối với cùng một loại người vay như nhau, lãi suất cho vay trung và dài hạn cao hơn lãi suất cho vay ngắn hạn vì tính thanh khoản thấp, chi phí nguồn vốn cho vay cao và chứa đựng nhiều khả năng xuất hiện rủi ro hơn so với các khoản cho vay ngắn hạn. Tương tự như vậy, các khoản cho vay trung và dài hạn có thời hạn càng dài thì lãi suất cũng có xu hướng càng cao.

- Loại khách hàng: Khách hàng có mức độ rủi ro cao sẽ phải chịu mức lãi suất

cao hơn khách hàng có mức độ rủi ro thấp hơn.

Lãi suất cho vay trung và dài hạn được áp dụng là lãi suất cố định (chỉ áp dụng một mức lãi suất cho cả thời hạn vay) hoặc lãi suất thả nổi (lãi suất được áp dụng sẽ

6

được điều chỉnh theo từng kỳ hạn nhất định trong suốt thời hạn vay, có thể là điều chỉnh 03 hoặc 06 tháng/lần tùy vào thỏa thuận giữa các bên). Khi áp dụng lãi suất cho vay thả nổi thường trong hợp đồng cho vay có kèm thêm điều khoản lãi suất sàn và lãi suất trần để hạn chế bớt tính biến động của lãi suất, giảm rủi ro cho cả người cho vay lẫn người đi vay. 1.2.3.2. Thời hạn tín dụng và kỳ hạn trả nợ

- Thời hạn cho vay: Đối với các khoản cho vay trung và dài hạn, trừ trường hợp

loại tín dụng tuần hoàn, có hai trường hợp về thời hạn cho vay như sau:

+ Trường hợp khoản vay phát huy ngay hiệu quả sau khi số tiền vay được phát ra,

thời hạn cho vay chính là thời hạn thu hồi nợ.

+ Trường hợp khoản vay sau khi số tiền vay được phát ra, phải trải qua một thời gian mới phát huy hiệu quả, có khả năng trả nợ thì thời hạn cho vay ngoài thời hạn thu hồi nợ (bắt đầu lúc dự án phát huy hiệu quả) còn phải tính cả khoản thời gian này, thường được gọi là thời hạn ân hạn.

Công thức thường được dùng để ước lượng thời hạn thu hồi nợ của khoản cho

vay TDH được tính như sau (Cẩm nang tín dụng Vietcombank, 2008):

Số tiền vay ban đầu Thời hạn thu hồi nợ = Số tiền trả nợ gốc hàng năm Đây là công thức thường được các ngân hàng áp dụng phổ biến để tính ra thời

gian thu hồi nợ khi lịch trả nợ đều (số tiền bằng nhau của mỗi năm thu nợ) - Kỳ hạn nợ: Các phương án lựa chọn đối với kỳ hạn trả nợ bao gồm: + Các kỳ hạn trả nợ đều nhau theo tháng, quý hoặc năm + Các kỳ hạn trả nợ có tính thời vụ + Kỳ hạn trả nợ chỉ có một lần vào lúc kết thúc thời hạn vay

Thời hạn cho vay và kỳ hạn trả nợ có quan hệ mật thiết với nhau, tuỳ theo loại khách hàng khác nhau, thời hạn cho vay khác nhau mà ngân hàng xác định kỳ hạn trả nợ khác nhau. Ngược lại, tuỳ theo khách hàng khác nhau, với khả năng thanh toán ở cá kỳ hạn khác nhau mà ngân hàng chấp nhận cho vay với thời hạn khác nhau. Để thực hiện được các vấn đề có tính nguyên lý vừa nêu, ngân hàng thường tính toán thời lượng của các phương án cho vay khác nhau để so sánh và lựa chọn phương án cho vay thích hợp nhất. Nếu khách hàng vay có mức độ rủi ro thấp ngân hàng có thể chấp nhận cho vay với thời lượng dài. Ngược lại, khách hàng có mức độ rủi ro cao thì ngân hàng chỉ chấp nhận cho vay với thời lượng ngắn. Ứng với mỗi khách hàng có độ rủi ro nhất định, tương ứng với một thời hạn cho vay nhất định, muốn thay đổi thời lượng, ngân hàng có thể thay đổi kỳ hạn trả nợ. Ngược lại, có kỳ hạn trả nợ (theo tháng, theo

7

quý hoặc bán niên…) ngân hàng có thể thay đổi thời lượng bằng cách thay đổi thời hạn cho vay.

1.2.3.3. Tài sản đảm bảo cho khoản vay

Đối với các nước, tài sản bảo đảm thường dùng cho các khoản tín dụng tuần hoàn là các khoản phải thu hoặc hàng tồn kho của người đi vay. Trong hai loại vừa nêu, các khoản phải thu thường được ngân hàng ưa thích hơn.

Đối với khoản cho vay tài trợ cho tài sản cố định thì tài sản bảo đảm có thể là bản thân tài sản hình thành từ tiền vay hoặc cũng có thể là tài sản khác thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người đi vay như động sản (máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, giấy tờ có giá…), bất động sản (nhà, đất, tài sản gắn liền với đất…)

Dù cho tài sản đảm bảo cho các khoản vay có là gì đi nữa thì tài sản bảo đảm vẫn luôn được ngân hàng xác định là nguồn thu nợ thứ cấp (chỉ áp dụng trong trường hợp phát sinh nợ xấu), chính dòng tiền từ hoạt động của doanh nghiệp và dòng tiền từ dự án mới là nguồn trả nợ cho ngân hàng trong hoạt động vay vốn. 1.2.3.4. Nguồn trả nợ cho các khoản vay trung và dài hạn

Nguồn trả nợ đối với các khoản cho vay trung và dài hạn, trừ loại tín dụng tuần hoàn (hạn mức) ra, hoàn toàn khác với nguồn trả nợ của các khoản cho vay ngắn hạn. Mục đích sử dụng của các khoản vay ngắn hạn của doanh nghiệp là để tài trợ cho nhu cầu tài sản lưu động thời vụ, chủ yếu là các loại hàng tồn kho và các khoản phải thu. Sau khi các khoản này được chuyển đổi thành tiền thì khoản vay cũng được hoàn trả. Ngược lại, các khoản vay trung và dài hạn được dùng chủ yếu cho nhu cầu tài sản cố định và tài sản lưu động thường xuyên. Cho nên, nguồn trả nợ chính đối với các khoản vay này thường là phần tăng thêm trong vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được tạo ra từ lợi nhuận sau thuế.

Ngoài ra, còn một nguồn trả nợ cho các khoản vay trung và dài hạn khác, cũng rất quan trọng đó là nguồn khấu hao. Nếu khoản vay trung và dài hạn được hoàn trả không phải từ nguồn khấu hao, trong khi vốn sở hữu của doanh nghiệp không tăng, thì thực chất khoản vay đã được chuyển hoá thành khoản nợ nào khác trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp mà thật sự khoản nợ của doanh nghiệp không giảm.

Tuy nhiên, cũng cần phải chú ý, khả năng trả nợ của doanh nghiệp nhiều khi không phải là toàn bộ lợi nhuận và khấu hao có được. Điều này có thể thấy rõ khi doanh nghiệp đang trong giai đoạn tăng trưởng, cho nên có một bộ phận lợi nhuận và/hoặc khấu hao được đầu tư thêm vào cho tài sản cố định và tài sản lưu động. Vì thế, vấn đề tăng trưởng trong tương lai của doanh nghiệp cũng là một yếu tố cần phân tích rõ khi đánh giá khả năng trả nợ của người vay.

1.2.3.5. Xử lý nợ quá hạn

Khoản tín dụng có rủi ro là khoản nợ mang đặc trưng:

8

- Khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng khi các cam kết này

đã đến hạn.

- Tình hình tài chính của khách hàng đang và có chiều hướng xấu dẫn tới có khả

năng ngân hàng không thu hồi được cả vốn lẫn lãi.

- Giá trị tài sản bảo đảm (thế chấp, cầm cố, bảo lãnh) không đủ trang trải nợ gốc

và lãi.

- Thông thường về thời gian là các khoản nợ quá hạn từ 90 ngày trở lên được coi

là nợ có vấn đề (QĐ 493/2005/QĐ-NHNN, 2005).

Hành động ngăn ngừa được tiến hành theo trật tự, kỹ lưỡng mới mong có kết quả, đó là: Lập kế hoạch gặp gỡ khách hàng (với các nội dung: cách tổ chức, bàn giao hồ sơ cho cán bộ quản lý rủi ro cao, chuẩn bị gặp gỡ khách hàng); gặp gỡ khách hàng; lập phương án ngăn ngừa (trong phương án quan trọng nhất là những giải pháp cụ thể) và cuối cùng là quá trình kiểm tra phương án khắc phục.

Khi quá trình ngăn ngừa tỏ ra không thành công hoặc gặp nợ vay có vấn đề mà ý chí hợp tác cùng ngăn ngừa từ phía khách hàng kém hay lừa đảo, ngân hàng phải thực hiện các biện pháp xử lý thông qua bộ phận truy hồi tài sản với một phương án xử lý cụ thể được lập cho các giải pháp cụ thể trong 2 nhóm biện pháp: Khai thác sử dụng tài sản đó hoặc thanh lý tài sản để thu hồi nợ vay.

1.3. Chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản 1.3.1. Khái niệm chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn

Tín dụng ngân hàng là một sản phẩm của ngân hàng cung ứng phục vụ các khách hàng của mình. Cũng như các sản phẩm khác nó cũng đòi hỏi những tiêu chuẩn chất lượng khắt khe, tuy nhiên vì ngành ngân hàng là một ngành kinh tế đặc biệt, liên quan chặt chẽ đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế nên chất lượng tín dụng ngân hàng vì thế cũng có những đặc trưng riêng.

Chất lượng tín dụng là sự đáp ứng yêu cầu hợp lý của khách hàng có lựa chọn, đảm bảo sự tồn tại và phát triển của ngân hàng đồng thời góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế xã hội.

Chất lượng tín dụng trung dài hạn là chất lượng của các khoản vay có thời hạn trên một năm, được đánh giá là có chất lượng tốt khi vốn vay được sử dụng đúng mục đích phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh đem lại hiệu quả, đảm bảo trả nợ cho ngân hàng đúng hạn vừa bù đặp được chi phí vừa có lợi nhuận vừa đem lại hiệu quả kinh tế xã hội.

Từ khái niệm trên ta thấy rằng khách hàng, NHTM, và bối cảnh kinh tế là ba nhân tố được đề cập đến khi xem xét chất lượng hoạt động tín dụng trung dài hạn. Việc xem xét chất lượng tín dụng trung dài hạn mà thiếu đi một trong ba nhân tố đó là

9

phiến diện vì ba nhân tố này tác động qua lại, vừa thúc đẩy vừa kiềm chế lẫn nhau. Do đó, chúng ta xem xét chất lượng tín dụng trung dài hạn trên ba giác độ đó là:

- Đối với ngân ngân hàng: Chất lượng tín dụng trung dài hạn thể hiện ở phạm vi, mức độ giới hạn tín dụng phải phù hợp với thực lực theo hướng tích cực của ngân hàng và phải bảo đảm được khả năng cạnh tranh trên thị trường, làm lành mạnh hoá các quan hệ kinh tế, phục vụ tăng trưởng và phát triển. Chất lượng tín dụng trung dài hạn thể hiện ở chỉ tiêu lợi nhuận hợp lý, dư nợ tăng trưởng, tỷ lệ nợ quá hạn hợp lý, đảm bảo cơ cấu giữa nguồn vốn ngắn hạn, trung dài hạn trong nền kinh tế.

- Đối với khách hàng: Chất lượng tín dụng trung dài hạn là sự thoả mãn yêu cầu hợp lý của khách hàng với lãi suất hợp lý, thủ tục đơn giản đảm bảo thu hút khách hàng nhưng vẫn tuân thủ đúng những quy định của tín dụng, góp phần làm lành mạnh hoá tình hình tài chính của doanh nghiệp, cải thiện hoạt động sản xuất kinh doanh và duy trì sự tồn tại, phát triển của ngân hàng.

- Đối với nền kinh tế: Khoản tín dụng trung dài hạn có chất lượng phải hỗ trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, giải quyết công ăn việc làm, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, vừa thúc đẩy tiêu dùng, thu hút tối đa nguồn vốn trong nước, đồng thời tranh thủ vốn đầu tư nước ngoài phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế.

1.3.2. Sự cần thiết phải nâng cao chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản 1.3.2.1. Đối với ngân hàng

Nâng cao chất lượng tín dụng là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu mang tính sống còn của hoạt động Ngân hàng vì hoạt động tín dụng là hoạt động lớn nhất. Thông thường ở các nước nghiệp vụ này chiếm khoảng 40%-50%, còn ở Việt Nam hiện nay nghiệp vụ này chiếm khoảng 60%-70% tổng thu nhập của ngân hàng. Lợi nhuận mang lại cao nhưng rủi ro phải đánh đổi cũng là rất lớn, nhiều khi rủi ro có thể dẫn tới khả năng phá sản của ngân hàng, song nếu ngân hàng có những giải pháp đồng bộ, hữu hiệu thì có thể ngăn ngừa rủi ro, hạn chế tối đa thiệt hại có thể xảy ra bảo đảm an toàn về vốn. Để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra trong lĩnh vực tín dụng, ngân hàng thường tập trung vào những vấn đề chính sau:

- Chỉ đạo kịp thời và nghiêm túc các văn bản, quy định của ngành cũng như những định hướng tín dụng, những hướng dẫn quy trình nghiệp vụ tác nghiệp của tổ chức tín dụng.

- Thực hiện nghiêm túc đồng bộ các khâu thẩm định, xử lý hồ sơ theo đúng quy

trình, đảm bảo khách quan và trung thực.

- Tăng cường công tác kiểm tra kiểm soát kịp thời trước và sau giải ngân, tập trung chỉ đạo khắc phục những sai phạm trong hoạt động tín dụng. Ngân hàng phải

10

luôn rà soát những văn bản hướng dẫn, quy trình tín dụng, bảo lãnh, kiểm tra việc chấp hành những thể lệ tín dụng đó và sửa đổi những điểm chưa phù hợp.

1.3.2.2. Đối với chủ thể vay vốn

Ngân hàng cần có chính sách khách hàng phù hợp, đánh giá phân loại khách hàng theo những tiêu thức nhất định để từ đó có những chính sách tín dụng tương ứng với từng đối tượng vay vốn. Việc thẩm định, đánh giá và phân loại khách hàng chính xác cũng như việc thẩm định nhu cầu vay vốn của khách hàng một cách bài bản sẽ giúp cho ngân hàng đưa ra quyết định cho vay đúng đắn, đảm bảo đồng vốn bỏ ra sau một thời gian sẽ mang lại hiệu quả cao nhất cho ngân hàng. Mặt khác, thông qua việc thẩm định, phân tích, đánh giá các dự án vay vốn của khách hàng, ngân hàng sẽ tư vấn cho khách hàng tránh việc sử dụng vốn không hiệu quả và thất thoát vốn vay. Qua đó, cũng tạo uy tín cho ngân hàng vì luôn song hành cùng doanh nghiệp, gắn kết lợi ích của ngân hàng và khách hàng.

1.3.2.3. Đối với nền kinh tế

Với chức năng là người cho vay, ngân hàng đáp ứng nhu cầu vốn cho các đơn vị, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng. Với chức năng này, ngân hàng thực hiện chức năng phân phối lại vốn tiền tệ từ nơi thừa vốn tới nơi thiếu vốn để đáp ứng nhu cầu tái sản xuất xã hội. Tín dụng trung và dài hạn đã và đang là nhân tố thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển, điều tiết và di chuyển vốn, cung ứng vốn cho nền kinh tế, tăng hiệu quả sử dụng vốn và gia tăng giá trị cho cả người cho vay và người đi vay. Tín dụng ngân hàng tác động có hiệu quả tới sản xuất, thúc đẩy cạnh tranh trong nền kinh tế. Tín dụng ngân hàng còn góp phần chuyển dịch cơ cấu ngành, thực hiện đầu tư chiều rộng và chiều sâu hình thành nên các ngành sản xuất mũi nhọn, góp phần xây dựng cơ cấu kinh tế hợp lý. Hệ thống ngân hàng nếu làm tốt công tác tín dụng sẽ phát huy tác dụng, tính năng vốn có của nó và sẽ là động lực cho nền kinh tế phát triển một cách tốt nhất, lành mạnh nhất, ngược lại, sẽ dẫn tới hậu quả khôn lường cho nền kinh tế nói chung cũng như hoạt động ngân hàng nói riêng và trực tiếp tác động tiêu cực tới nền kinh tế, đời sống xã hội, dân sinh.

1.3.3. Các chỉ tiêu đánh giá chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn đối với các dự án bất động sản 1.3.3.1. Chỉ tiêu định lượng

- Nhóm chỉ tiêu sinh lời

Tất cả các doanh nghiệp khi tiến hành tham gia vào hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế đều hướng tới mục tiêu lợi nhuận và ngân hàng cũng không nằm ngoài mục tiêu đó. Ngân hàng với tư cách là trung gian tài chính trong nền kinh tế, giữ vai trò là đòn bẩy thúc đẩy nền kinh tế phát triển, các ngân hàng trong quá trình kinh doanh không chỉ hướng tới mục tiêu tối ưu hóa hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội mà

11

còn quan tâm tới chỉ tiêu lợi nhuận. Không thể đánh giá chất lượng tín dụng ngân hàng là cao trong khi hiệu quả kinh tế mang lại là thấp nghĩa là lợi nhuận thấp. Để đánh giá chất lượng tín dụng trung và dài hạn xét về mặt lợi nhuận các ngân hàng thường sử dụng chỉ tiêu sau:

- Chỉ tiêu lợi nhuận từ hoạt động cho vay

= - Doanh thu từ hoạt động cho vay TDH Chi phí hoạt động cho vay TDH Lợi nhuận từ hoạt động cho vay TDH

(Cẩm nang tín dụng Vietcombank, 2008) Chỉ tiêu này phản ánh lợi nhuận tuyệt đối từ hoạt động cho vay trung dài hạn. Chỉ tiêu này càng lớn thì phản ánh hiệu quả của hoạt động cho vay trung dài hạn càng cao, độ sinh lời cao và ngược lại. Để có được lợi nhuận cao thì ngân hàng có thể thực hiện bằng hai phương thức:

Thứ nhất: tăng doanh thu từ hoạt động cho vay trung dài hạn thông qua việc

tăng trưởng dư nợ.

Thứ hai: tiết kiệm chi phí hoạt động cho vay trung dài hạn thông qua tiết kiệm các chi phí liên quan đến huy động vốn và các chi phí khác liên quan đến hoạt động cho vay….

- Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời trên doanh số cho vay

Lợi nhuận từ hoạt động cho vay TDH =

Tỷ suất sinh lời TDH = Dư nợ cho nay TDH

(Cẩm nang tín dụng Vietcombank, 2008) Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời phản ánh hiệu quả của hoạt động cho vay trung dài hạn so với quy mô cho vay trung dài hạn của ngân hàng. Chỉ tiêu này xem xét dưới góc độ hiệu quả của hoạt động cho vay trung dài hạn so với chính nó. Theo chỉ tiêu này, sẽ cho biết một đồng dư nợ cho vay trung dài hạn phát ra sẽ mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận mang về. Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ lợi nhuận mang lại từ hoạt động cho vay trung dài hạn càng lớn và ngược lại. Chỉ tiêu này ở các ngân hàng thông thường duy trì mức ≥ 3,5%/năm.

- Nhóm chỉ tiêu an toàn vốn + Chỉ tiêu định lƣợng: là những chỉ tiêu được lượng hóa cụ thể như:

Chỉ tiêu về nợ quá hạn (NQH): Nợ quá hạn là những khoản nợ khi đến kỳ hạn trả nợ hoặc hết thời hạn trả nợ cộng thêm thời gian gia hạn nợ nhưng khách hàng vẫn chưa trả được nợ. Khi khách hàng bị NQH, lãi suất áp dụng cho những khoản vay quá hạn với mức lãi suất rất cao và theo thông lệ khách hàng sẽ phải chịu lãi suất bằng 150% lãi suất trong hạn. Về lý thuyết, nếu sau thời gian quá hạn mà khách hàng có khả năng trả được toàn bộ gốc, lãi

12

và lãi phạt thì toàn bộ lãi phạt và phần chênh giữa (lãi - giá vốn về huy động) sẽ được ghi nhận vào thu thuần cho ngân hàng. Tuy nhiên, không có ngân hàng nào muốn nhận lãi suất cao này khi cho vay. NQH là chỉ tiêu quan trọng phản ánh chất lượng tín dụng của một ngân hàng, những rủi ro tiềm ẩn mà ngân hàng đó đang phải đối mặt. Để có thể phân tích một cách chính xác hơn tình trạng nợ tại một ngân hàng người ta thường phân chia nợ quá hạn thành: nợ quá hạn có khả năng thu hồi, nợ quá hạn khó đòi, nợ quá hạn không có khả năng thu hồi. Căn cứ để phân loại dựa vào thời gian quá hạn, nguyên nhân gây ra nợ quá hạn, uy tín của chủ doanh nghiệp. Các chỉ tiêu thường dùng để đánh giá nợ quá hạn trên tổng dư nợ (TDN), xác định theo công thức (Cẩm nang tín dụng Vietcombank, 2008) thì:

Dư NQH tín dụng TDH Tỷ lệ NQH trên TDH = Dư nợ tín dụng TDH

Dư NQH khó đòi = Tỷ lệ NQH khó đòi trên TDH Dư nợ tín dụng TDH

Dư NQH không có khả năng thu hồi = Tỷ lệ NQH không có khả năng thu hồi trên TDH Dư nợ tín dụng TDH

Chỉ tiêu Tỷ lệ NQH trên TDN phản ánh một cách khái quát tình hình nợ quá hạn của hoạt động tín dụng trung dài hạn trong tổng dư nợ của toàn hàng. Về lý thuyết, chỉ tiêu này càng thấp thì hệ số an toàn của ngân hàng càng cao, rủi ro tín dụng phải đối mặt sẽ giảm xuống. Tuy nhiên, trong thực tế rủi ro trong kinh doanh là không thể tránh khỏi nhất là trong lĩnh vực tín dụng - kinh doanh về tiền tệ. Do vậy, ngân hàng thường chấp nhận một tỷ lệ cho phép, nằm trong giới hạn này coi như vẫn đang trong giới hạn an toàn được kiểm soát. Hiện tại, các ngân hàng đang để tỷ lệ giới hạn an toàn đó là nhỏ hơn hoặc bằng 3%, còn đạt ở mức 1%-2% có thể coi là lý tưởng. Chỉ tiêu Tỷ lệ NQH trên TDN cho người xem một cái nhìn tổng quan về tình hình nợ quá hạn của ngân hàng, tuy nhiên, để đánh giá một cách chính xác tình trạng các khoản nợ hiện tại để từ đó có những đánh giá về những rủi ro mà ngân hàng đang phải đối phó thì chỉ tiêu này sẽ phản ánh không thực sự chính xác. Bởi lẽ, có những khách hàng hoạt động kinh doanh vẫn tốt, nhưng do xác định sai dòng tiền vào của doanh nghiệp nên xác định kỳ hạn trả nợ không phù hợp hoặc do một số nguyên nhân khách quan khác dẫn đến việc trả nợ không thực hiện đúng tiến độ dẫn đến nợ quá hạn. Rõ ràng những khoản quá hạn này không phản ánh đúng chất lượng tín dụng của ngân hàng. Chính vì vậy, để có những nhìn nhận đánh giá chính xác hơn về thực trạng nợ quá hạn tại ngân hàng, các ngân hàng đã phải dùng thêm hai chỉ tiêu Tỷ lệ NQH khó đòi trên TDN và Tỷ lệ NQH không có khả năng thu hồi trên TDN. Nợ khó đòi là nợ ít có cơ hội đòi được nhưng vẫn còn có khả năng đòi mặc dù xác suất đó là rất thấp. Nợ không có khả

13

năng thu hồi là những khoản nợ có nguy cơ mất vốn. Nếu hai chỉ tiêu này thấp mà chỉ tiêu Tỷ lệ NQH trên TDN có cao hơn ngưỡng cho phép một chút thì hoạt động ngân hàng vẫn được đánh giá là lành mạnh. Ngược lại, hai chỉ tiêu này cao và đặc biệt chỉ tiêu Tỷ lệ NQH không có khả năng thu hồi trên TDN thì rõ ràng hoạt động ngân hàng đang gặp nhiều rủi ro, tuy có thể chưa đến mức đe dọa đến sự tồn tại và phát triển của ngân hàng song chất lượng tín dụng trung dài hạn của ngân hàng đang có vấn đề.

- Giá trị tài sản bảo đảm cho khoản vay

Các ngân hàng thường coi giá trị tài sản đảm bảo càng lớn thì rủi ro trong hoạt động cho vay càng thấp và ngược lại. Tùy từng quy định của mỗi ngân hàng mà quy định thành chính sách tài sản bảo đảm riêng. Giá trị tài sản bảo đảm sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như khấu hao dẫn theo quy định dẫn đến giá trị giảm dần, giá trị giảm do hao mòn hữu hình và vô hình, do yếu tố thị trường...Vì vậy, ngân hàng thường phải xem xét lại giá trị tài sản bảo đảm định kỳ để yêu cầu khách hàng thực hiện bổ sung tài sản bảo đảm nếu thấy cần thiết. 1.3.3.2. Chỉ tiêu định tính

Các chỉ tiêu định tính bao gồm:

- Sự đáp ứng nhu cầu của khách hàng

Khách hàng là điều kiện tiên quyết để ngân hàng tồn tại và phát triển. Chìa khoá của sự thành công trong cạnh tranh là duy trì và không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ thông qua việc đáp ứng nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất.

Chất lượng dịch vụ ngân hàng phản ánh khả năng đáp ứng, thậm chí cao hơn kỳ vọng của khách hàng và cần được duy trì một cách thường xuyên, nhất quán. Chất lượng dịch vụ là vô hình, chịu ảnh hưởng của cả quá trình ngân hàng cung cấp dịch vụ, kể từ khâu nghiên cứu nhu cầu, thiết kế sản phẩm đến khâu cung cấp sản phẩm và chăm sóc khách hàng. Do là vô hình và diễn ra trong một khoảng không gian, thời gian rộng, nên đánh giá chất lượng dịch vụ khó hơn, phức tạp hơn so với đánh giá chất lượng hàng hoá, chất lượng dịch vụ được xác định bằng hiệu số giữa dịch vụ cảm nhận với dịch vụ kỳ vọng. Hiệu số càng cao, chất lượng càng đảm bảo. Vì vậy, đánh giá chất lượng dịch vụ ngân hàng cần phải dựa trên sự cảm nhận và mong muốn của khách hàng.

Có 5 khía cạnh cơ bản để ngân hàng xây dựng cơ sở đánh giá chất lượng dịch

vụ thông qua mức độ cảm nhận của khách hàng:

+ Mức độ tin tưởng (Reliability): Các tính năng liên quan đến quá trình cung cấp dịch vụ đòi hỏi độ chính xác, ổn định, đáng tin cậy. Khi ngân hàng hứa làm điều gì đó trong thời gian cụ thể thì có thực hiện đúng như vậy không? Khi khách hàng gặp trở ngại, ngân hàng có thực sự quan tâm giải quyết vấn đề đó? Ngân hàng có cung cấp

14

dịch vụ đúng thời gian đã cam kết và có chú trọng vào việc không để tạo ra lỗi trong cả quá trình làm việc không?

+ Mức độ bảo đảm (Assurance): Thể hiện ở kiến thức và tác phong của người cung cấp dịch vụ, cũng như khả năng gây lòng tin và sự tín nhiệm của họ. Một số câu hỏi đặt ra để khảo sát mức độ bảo đảm khi ngân hàng cung cấp dịch vụ như: Hành vi của nhân viên ngân hàng có khiến khách hàng tin tưởng không? Khách hàng có cảm thấy an toàn khi giao dịch với ngân hàng không? Nhân viên ngân hàng có lịch sự, niềm nở với khách hàng? Và một điều rất quan trọng đó là nhân viên ngân hàng có đủ kiến thức chuyên môn để trả lời các câu hỏi của khách hàng hay không?

+ Yếu tố hữu hình (Tangibles): Thể hiện ở điều kiện vật chất, trang thiết bị hỗ trợ và hình thức bên ngoài của người cung cấp dịch vụ. Ngân hàng có được trang bị hiện đại, được bố trí bắt mắt không? Trang phục của nhân viên ngân hàng trông có gọn gàng, trang nhã? Các tài liệu liên quan đến sản phẩm, chẳng hạn như tờ rơi và các bài giới thiệu có được thiết kế đẹp, dễ đọc, dễ hiểu và hấp dẫn không?

+ Sự thấu hiểu (Empathy): Thể hiện sự quan tâm, lưu ý của ngân hàng đến khách hàng. Ngân hàng có thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến cá nhân khách hàng không? Thời gian, địa điểm hoạt động của ngân hàng có thực sự thuận tiện cho khách hàng giao dịch không? Đối với những khách hàng quan trọng, đem lại nhiều lợi ích, ngân hàng có dành sự ưu tiên đặc biệt nào hay sự ứng xử và tiếp đãi giống mọi khách hàng khác? Ngân hàng có thực sự quan tâm đến lợi ích, tìm hiểu nhu cầu cụ thể của khách hàng không?

+ Khả năng đáp ứng (Responsiveness): Phản ánh sự sẵn lòng giúp đỡ khách hàng và cung cấp dịch vụ mau chóng. Khách hàng có được biết chính xác khi nào dịch vụ được thực hiện không? Ngân hàng có thực hiện dịch vụ một cách nhanh chóng không?

- Đảm bảo tính thanh khoản cho ngân hàng

1.4. Những nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản 1.4.1. Các nhân tố về phía khách hàng

- Tiềm lực tài chính của khách hàng: Thể hiện qua các chỉ tiêu như vốn tự có, hệ số nợ, khả năng thanh toán, khả năng sinh lợi hàng năm... Khi có tiềm lực tài chính mạnh, doanh nghiệp vay vốn sẽ dễ dàng hơn trong việc thoả thuận với ngân hàng về các khoản vay và dịch vụ tài chính khác cũng như uy tín của doanh nghiệp trong việc trả nợ ngân hàng.

- Triển vọng kinh doanh: Thông thường khi doanh nghiệp vay vốn của ngân hàng để phục vụ việc kinh doanh, và nếu doanh nghiệp đó đang trong tình trạng thị phần của mình bị thu hẹp, nhà cung cấp không ổn định, hoạt động kinh doanh gặp nhiều khó khăn thì tất nhiên khả năng hoàn trả vốn tín dụng cho ngân hàng sẽ không được đảm

15

bảo, ngược lại, triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp đó tốt sẽ đồng nghĩa với việc ngân hàng mạnh dạn trong việc tài trợ vốn cho doanh nghiệp.

- Mức độ bảo đảm tín dụng: Nguyên tắc cho vay của ngân hàng thương mại luôn đề cập đến vấn đề tài sản đảm bảo cho khoản vay đặc biệt là đối với các khoản tín dụng trung dài hạn.

+ Xét về cầm cố thế chấp: ngân hàng sẽ cho vay theo một tỷ lệ phần trăm nhất định trên số tài sản cầm cố thế chấp. Loại trừ sự vi phạm đạo đức kinh doanh, nếu doanh nghiệp có đủ tài sản để thế đảm bảo cho các khoản vay thì khoản cho vay này có thể được xem là ít rủi ro, từ đó chất lượng khoản cho vay này cũng được cải thiện.

+ Xét về bảo lãnh: Một doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả, có uy tín, có mối quan hệ làm ăn lâu dài với các đối tác của mình có thể nhận được sự bảo lãnh của một bên thứ ba (Công ty mẹ, bảo lãnh của chính phủ…) để vay vốn ngân hàng. Nếu bên bảo lãnh đủ uy tín thì khả năng trả nợ là cao và vì thế chất lượng cho vay có thể được đảm bảo.

- Đạo đức kinh doanh: nếu khách hàng trung thực, sử dụng vốn vay đúng mục đích thì rủi ro xảy ra đối với ngân hàng sẽ được giảm thiểu. Thời gian qua, tại các một số các NHTM ở Việt Nam xuất hiện một tỷ lệ rủi ro tín dụng tương đối cao mà nguyên nhân xuất phát từ sử dụng vốn sai mục đích. Đặc biệt, nhiều khách hàng vay vốn với mục đích rút tiền và lừa đảo đã khiến cho các ngân hàng bị thiệt hại rất lớn về mặt uy tín lẫn kinh tế.

- Năng lực quản lý và trình độ của doanh nghiệp vay vốn: Xem xét triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp cần xuất phát từ yếu tố con người và bản thân doanh nghiệp đó thiếu năng động trong kinh doanh, không kịp thay đổi chiến lược khi môi trường kinh doanh thay đổi, đội ngũ nhân viên không có trình độ, thiếu kỷ luật... sẽ làm giảm khả năng trả nợ cho ngân hàng, chất lượng khoản vay không được đảm bảo.

1.4.2. Các nhân tố về phía ngân hàng 1.4.2.1. Chính sách tín dụng

Với chính sách tín dụng do ngân hàng nhà nước ban hành và các ngân hàng thương mại dựa vào đó để đề ra các chính sách cho phù hợp với ngân hàng của mình. Đây là kim chỉ nam cho hoạt động tín dụng là văn bản thể hiện chiến lược và đường lối của ngân hàng thương mại trong việc thực thi các giao dịch cho vay đơn lẻ cũng như chiến lược cho vay trong từng thời kỳ. Trong đó có quy trình về một nghiệp vụ cho vay chuẩn để quy định trình tự các bước tiến hành trong quá trình xét duyệt cho vay, thu nợ nhằm đảm bảo các khoản vay để tạo ra các khoản vay chất lượng tốt. Chính sách tín dụng của ngân hàng là các quy định mang tính chất tổng thể quy định về định hướng phát triển tín dụng của một ngân hàng tại từng thời kỳ phù hợp với tình hình chung của nền kinh tế cũng như đặc thù của mỗi ngân hàng. Chính sách tín dụng

16

là kim chỉ nam cho khối tín dụng có cơ sở thực hiện trên cơ sở đó cụ thể hóa định hướng đó trong thực tế. Về cơ bản, chính sách tín dụng sẽ quy định những vấn đề cụ thể như sau:

- Quy định cụ thể về hạn mức tín dụng trong đó bao gồm hạn mức tăng trưởng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, hạn mức tín dụng theo từng khối kinh doanh, hạn mức tín dụng theo kỳ hạn vay, hạn mức tín dụng theo đồng tiền nhận nợ, hạn mức tín dụng theo ngành hàng và sản phẩm, hạn mức tín dụng theo khách hàng - nhóm khách hàng

- Quy định những ngành, sản phẩm ngừng cấp tín dụng. - Quy định những ngành, sản phẩm không khuyến khích cấp tín dụng. - Quy định chính sách tín dụng theo đối tượng khách hàng. - Quy định chính sách tín dụng theo kỳ hạn vay vốn. - Quy định chính sách theo loại tiền tệ cho vay. - Quy định chính sách tín dụng theo từng đơn vị kinh doanh. - Định hướng tối ưu hóa tín dụng. - Quy định về tài sản bảo đảm.

Nếu những quy định và định hướng nêu trên được xây dựng và thực hiện một cách khoa học, chặt chẽ trên cơ sở kết hợp hài hòa lợi ích của ngân hàng, khách hàng và toàn bộ nền kinh tế thì sẽ sẽ đem lại hiệu quả thực sự cho cả ngân hàng, khách hàng và xã hội.

1.4.2.2. Năng lực của ngân hàng trong thẩm định cho vay

Việc khách hàng thực hiện trả gốc và lãi đúng thời hạn là một trong những tiêu chí để đánh giá chất lượng tín dụng. Tuy nhiên, điều đó sẽ khó có thể thực hiện được nếu như dự án kinh doanh của khách hàng không có hiệu quả, khách hàng không có uy tín, không có thiện chí trả nợ và thậm chí cố tình lừa đảo ngân hàng. Chính vì vậy, để hạn chế những rủi ro nêu trên việc thẩm định dự án, thẩm định của khách hàng là hết sức quan trọng, đó là tiền đề quyết định khả năng trả nợ của ngân hàng.

Vấn đề đặt ra ở đây là các thủ tục, điều kiện và tiêu chuẩn được sử dụng làm căn cứ để đánh giá khách hàng, dự án có hợp lý không. Nếu thủ tục rườm rà, tiêu chuẩn quá khắt khe sẽ khiến các doanh nghiệp khó tiếp cận được nguồn vốn vay vì rất ít doanh nghiệp có thể đáp ứng được các điều kiện mà ngân hàng đưa ra và cũng chính điều này sẽ ảnh hưởng tới quy mô phát triển khách hàng nói chung, phát triển tín dụng của ngân hàng nói riêng. Ngược lại, nếu tiêu chuẩn, quy trình đặt ra không chặt chẽ dẫn đến sàng lọc thẩm định khách hàng không chuẩn, ra quyết định cho vay sai lầm sẽ dẫn tới rủi ro về chất lượng tín dụng của ngân hàng. Chính vì vậy, xuất phát từ thực tiễn trong hoạt động ngân hàng, công tác cải tiến quy trình, hoàn thiện công tác thẩm định sao cho khoa học, đảm bảo tính chặt chẽ, chính xác, nhanh chóng luôn là vấn đề

17

được đặt lên hàng đầu. Làm được như vậy, ngân hàng sẽ sàng lọc được những khách hàng tốt, dự án khả thi để từ đó nâng cao chất lượng tín dụng của mình.

1.4.2.3. Năng lực giám sát, quản trị rủi ro sau cho vay

Công tác thẩm định là khâu đầu tiên để có thể chọn lọc danh mục những khách hàng có chất lượng. Tuy nhiên, công tác thẩm định mới chỉ là điều kiện cần chứ chưa phải là điều kiện đủ để tạo nên chất lượng khoản vay. Nếu như công tác thẩm định khách hàng tốt nhưng khâu kiểm tra, giám sát sau khi cho vay không được thực hiện tốt thì nguy cơ rủi ro do việc sử dụng vốn sai mục đích, tiến độ không thực hiện đúng theo như phương án, những rủi ro tiềm ẩn khác trong quá trình triển khai thực hiện dự án sẽ có thể dẫn tới rủi ro cho khách hàng từ đó dẫn tới rủi ro cho bản thân ngân hàng. Chính vì vậy, các ngân hàng luôn chú trọng khâu kiểm tra, giám sát sau khi cho vay để xem xét việc sử dụng vốn của khách hàng. Việc kiểm tra, giám sát là để nắm bắt được tiến trình thực hiện dự án, tiến độ trả nợ, quá trình sử dụng bảo quản và biến động tài sản của doanh nghiệp, những vấn đề nảy sinh mới trong đó có những thuận lợi, khó khăn để từ đó có những biện pháp hỗ trợ, xử lý kịp thời để ngăn ngừa rủi ro có thể phát sinh là hết sức quan trọng. Việc giám sát khách hàng cũng góp phần giúp doanh nghiệp có ý thức hơn trong việc thực hiện dự án của mình để từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, trả nợ đúng hạn và nâng cao chất lượng tín dụng.

1.4.2.4. Chất lượng nhân sự

Con người luôn là yếu tố quyết định đến sự thành bại của doanh nghiệp, nghiệp vụ hoạt động ngân hàng càng phát triển thì đòi hỏi chất lượng nhân sự ngày càng cao hơn. Để thực hiện tốt hoạt động tín dụng trung dài hạn thì cán bộ tín dụng phải tiến hành tốt vai trò của mình như thẩm định dự án, quản lý hồ sơ và các giải pháp sau cho vay. Trường hợp trình độ của cán bộ tín dụng hạn chế do không được đào tạo chính quy, chuyên sâu hoặc thiếu kinh nghiệm dẫn đến không đánh giá được tính khả thi của dự án, không phân tích chính xác báo cáo tài chính, khả năng quản lý của khách hàng... Bên cạnh đó, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ rất cần phải được đề cao trong lĩnh vực tín dụng vì như vậy mới có thể tránh khỏi những tiêu cực nảy sinh trong quá trình cho vay. Trên thực tế đã có không ít những khoản vay không đảm bảo an toàn cho ngân hàng nhưng vẫn được cán bộ tín dụng chấp thuận cho vay, tất nhiên sau đó họ sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật nhưng những tổn thất do họ gây ra đối với ngân hàng và nền kinh tế tùy theo mức độ sẽ không thể tránh khỏi.

1.4.2.5. Công tác thẩm định dự án

Thẩm định dự án đầu tư là việc xem xét một cách khách quan, toàn diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp tới tính khả thi của dự án trước khi ra quyết định đầu tư và cho phép đầu tư. Mục đích của việc thẩm định dự án là giúp cho ngân hàng rút ra

18

các kết luận chính xác về tính khả thi của dự án, bao gồm hiệu quả kinh tế và khả năng trả nợ ngân hàng từ đó ngân hàng có thể ra các quyết định cho vay hoặc từ chối. Cũng từ quá trình thẩm định, ngân hàng có thể tham gia tư vấn, góp ý cho chủ đầu tư đồng thời căn cứ vào đó để xác định số tiền cho vay, thời hạn cho vay cũng như hình thức trả gốc và lãi tạo điều kiện cho khách hàng hoạt động có hiệu quả. Nếu việc thẩm định không được thực hiện đúng với trình tự, nội dung không đầy đủ, chính xác thì khả năng xảy ra rủi ro đối với ngân hàng là rất lớn. Vì vậy, đây được xem là một trong những khâu quan trọng nhất của hoạt động tín dụng trung dài hạn.

1.4.2.6. Công tác tổ chức của ngân hàng

Công tác tổ chức không chỉ tác động đến chất lượng tín dụng mà còn tác động đến mọi hoạt động của ngân hàng. Nếu chỉ xét riêng ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng, thì việc tổ chức thiếu khoa học sẽ tạo sự chồng chéo trong việc phối hợp công việc giữa các bộ phận trong ngân hàng, ảnh hưởng tới thời gian ra quyết định đối với một món vay. Tổ chức thiếu khoa học cũng có thể tạo ra sự thiếu chặt chẽ giữa các khâu, tính ỷ lại, thiếu trách nhiệm của các cán bộ tín dụng đối với công việc. Vì vậy, công tác tổ chức trong ngân hàng cần được coi trọng. Tổ chức phải đảm bảo đúng người, đúng việc, phát huy được khả năng của cán bộ, tạo ra sự nhịp nhàng giữa các khâu. nếu được tổ chức một cách hợp lý, ngân hàng sẽ rút ngắn thời gian thẩm định nhưng vẫn hạn chế tối đa sự thiếu chính xác trong quá trình thẩm định, vừa đảm bảo an toàn cho ngân hàng vừa phục vụ khách hàng tốt hơn, từ đó nâng cao chất lượng tín dụng.

1.4.2.7. Thông tin tín dụng

Thông tin tín dụng là yếu tố cơ bản trong quản lý tín dụng, những thông tin chính xác về khách hàng sẽ giúp cho ngân hàng dễ dàng hơn trong việc ra quyết định cho vay hay không đồng thời cũng thuận tiện cho ngân hàng trong quá trình kiểm tra, giám sát khoản vay... Thông tin tín dụng chính xác sẽ giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro ở mức thấp nhất. Hiện nay, tại Việt Nam, NHNN đã xây dựng được cơ sở dữ liệu về các khách hàng trên lãnh thổ Việt Nam dư nợ tại các NHTM, phân hạng nhóm nợ để các ngân hàng có thể tham khảo.

1.4.3. Các nhân tố thuộc môi trƣờng vĩ mô 1.4.3.1. Môi trường kinh tế

Các điều kiện kinh tế trong từng thời kỳ có ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng trong đó có tín dụng trung dài hạn. Chẳng hạn trong một nền kinh tế phát triển quá nóng, để đảm bảo mục tiêu tăng trưởng bền vững, chính phủ sẽ đề ra một số biện pháp nhằm hạn chế đầu tư. Định hướng này của chính phủ sẽ tác động đến hệ thông ngân hàng thông qua chính sách tiền tệ. Các ngân hàng sẽ phải thắt chặt chính sách tín dụng, các khoản tài trợ cho nền kinh tế sẽ được xem xét một cách kỹ lưỡng hơn trước khi

19

quyết định đầu tư thay cho các quyết định nhanh chóng trước kia, từ đó khả năng xảy ra rủi ro cho ngân hàng sẽ ít hơn. Hơn nữa để đáp ứng nhu cầu tín dụng cho một nền kinh tế đang phát triển, đòi hỏi bản thân ngân hàng cũng phải đổi mới cho phù hợp với tình hình mới. Sự đổi mới này diễn ra ở tất cả các khâu bao gồm công tác tổ chức, trang thiết bị, trình độ nhân sự... chất lượng tín dụng do đó cũng được nâng lên. 1.4.3.2. Môi trường chính trị - xã hội

Môi trường chính trị xã hội ổn định là một điều kiện quan trọng trong việc tạo lòng tin đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư dài hạn cho hoạt đông sản xuất, kinh doanh. Một môi trường chính trị - xã hội ổn định sẽ là cơ sở rất tốt cho hoạt động tín dụng trung dài hạn của ngân hàng, khi môi trường chính trị - xã hội ổn định sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp yên tâm làm ăn và đầu tư dài hạn trong nền kinh tế, kéo theo đó là nhu cầu tín dụng trung dài hạn để phục vụ việc đầu tư. Ngược lại, sự mất ổn định về chính trị - xã hội sẽ ảnh hưởng không tốt đến hoạt động của các doanh nghiệp và nếu doanh nghiệp này đang vay vốn ngân hàng thì việc thu hồi nợ của ngân hàng sẽ gặp nhiều khó khăn. Chất lượng tín dụng trung dài hạn của ngân hàng cũng bị giảm sút.

1.4.3.3. Môi trường pháp lý

Môi trường pháp lý không chặt chẽ hoặc thiếu chặt chẽ hoặc có những thay đổi liên tục cũng gây ra ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của ngân hàng, đặc biệt là tín dụng trung dài hạn với thời gian cho vay dài. Môi trường pháp lý ở Việt Nam luôn là một vấn đề cần được cải thiện. Trong lĩnh vực ngân hàng, ví dụ hiện nay thế chấp đất của thành phần kinh tế quốc doanh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng phần lớn là đi thuê của nhà nước, các chính sách thay đổi trong quá trình chuyển đổi cơ chế như việc sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nước không đồng bộ với việc giải quyết các khoản nợ ngân hàng cũng như làm cho hoạt động thu hồi vốn kinh doanh của các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng; các chính sách thường hay thay đổi là một bất lợi lớn vì các doanh nghiệp không dự đoán được cơ hội kinh doanh nên không thực hiện được các dự án, hoặc việc thực hiện các dự án không diễn ra theo đúng kế hoạch ảnh hưởng đến quá trình thu hồi nợ của ngân hàng.

Bên cạnh các yếu tố trên còn một số yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của ngân hàng chẳng hạn môi trường tự nhiên: thiên tai làm cho hoạt động của doanh nghiệp bị đình trệ thậm chí phá sản dẫn tới không trả nợ được cho ngân hàng. Tuy nhiên, đây là một yếu tố bất khả kháng, trong trường hợp này các ngân hàng vẫn có thể tiếp tục xem xét tài trợ cho khách hàng nếu thấy dự án còn hiệu quả để khách hàng tiếp tục kinh doanh và từ đó có thể thu hồi được cả nợ cũ lẫn nợ mới.

20

CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN TRONG CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETCOMBANK

2.1. Giới thiệu khái quát về Vietcombank 2.1.1. Giới thiệu chung về Vietcombank

Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam trước đây, nay là Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), được thành lập và chính thức đi vào hoạt động ngày 01/4/1963, với tổ chức tiền thân là Cục Ngoại hối (trực thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam). Là ngân hàng thương mại nhà nước đầu tiên được Chính phủ lựa chọn thực hiện thí điểm cổ phần hoá, Vietcombank chính thức hoạt động với tư cách là một ngân hàng TMCP vào ngày 02/6/2008 sau khi thực hiện thành công kế hoạch cổ phần hóa thông qua việc phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng. Ngày 30/6/2009, cổ phiếu Vietcombank (mã chứng khoán VCB) chính thức được niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán TPHCM.

Trải qua hơn 50 năm xây dựng và phát triển, Vietcombank đã có những đóng góp quan trọng cho sự ổn định và phát triển của kinh tế đất nước, phát huy tốt vai trò của một ngân hàng đối ngoại chủ lực, phục vụ hiệu quả cho phát triển kinh tế trong nước, đồng thời tạo những ảnh hưởng quan trọng đối với cộng đồng tài chính khu vực và toàn cầu.

Sau hơn nửa thế kỷ hoạt động trên thị trường, Vietcombank hiện có gần 14.000 cán bộ nhân viên, với hơn 400 Chi nhánh/Phòng Giao dịch/Văn phòng đại diện/Đơn vị thành viên trong và ngoài nước, gồm 1 Hội sở chính tại Hà Nội, 1 Sở Giao dịch, 1 Trung tâm Đào tạo, 79 chi nhánh và hơn 330 phòng giao dịch trên toàn quốc, 2 công ty con tại Việt Nam, 2 công ty con và 1 văn phòng đại diện tại nước ngoài, 6 công ty liên doanh, liên kết. Bên cạnh đó, Vietcombank còn phát triển một hệ thống Autobank với gần 2.000 máy ATM và trên 43.500 điểm chấp nhận thanh toán thẻ (POS) trên toàn quốc. Hoạt động ngân hàng còn được hỗ trợ bởi mạng lưới hơn 1.700 ngân hàng đại lý tại trên 120 quốc gia và vùng lãnh thổ.

Với bề dày hoạt động và đội ngũ cán bộ có năng lực, nhạy bén với môi trường kinh doanh hiện đại, mang tính hội nhập cao…Vietcombank luôn là sự lựa chọn hàng đầu của các tập đoàn, các doanh nghiệp lớn và của đông đảo khách hàng cá nhân.

Trong hơn một thập kỷ trở lại đây, trên nhiều lĩnh vực hoạt động quan trọng, Vietcombank liên tục được các tổ chức uy tín trên thế giới bình chọn và đánh giá là “Ngân hàng tốt nhất Việt Nam” với nhiều thành tựu nổi bật như: - NHTM phục vụ đối ngoại lâu đời nhất tại Việt Nam. - Trung tâm thanh toán ngoại tệ liên ngân hàng của trên 100 ngân hàng trong

nước và các chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

21

- NHTM đầu tiên ở Việt Nam hoạt động kinh doanh ngoại tệ, luôn chiếm tỷ trọng

lớn nhất trên thị trường ngoại tệ liên ngân hàng.

- Là thành viên của Hiệp hội ngân hàng Việt Nam; Hiệp hội ngân hàng châu Á; Tổ chức thanh toán toàn cầu Swift; Tổ chức thẻ quốc tế Visa, Master, Amex Card. Vietcombank là NHTM đầu tiên phát hành và thanh toán thẻ quốc tế Visa, MasterCard và là đại lý thanh toán thẻ lớn nhất tại Việt Nam: Visa, American Express, MasterCard, JCB...Hiện, Vietcombank là ngân hàng độc quyền phát hành thẻ American Express tại Việt Nam.

- Đại lý thanh toán chuyển tiền toàn cầu Money Gram lớn nhất tại Việt Nam. - Ngân hàng chiếm tỷ trọng thanh toán xuất nhập khẩu lớn nhất Việt Nam. - Ngân hàng duy nhất tại Việt Nam đạt tỷ lệ trên 95% điện Swift được xử lý hoàn

toàn tự động theo tiêu chuẩn của Mỹ.

- NHTM hàng đầu trong lĩnh vực tài trợ thương mại, thanh toán quốc tế, kinh

doanh ngoại hối, ứng dụng công nghệ vào hoạt động ngân hàng. 2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank giai đoạn 2011-2013

Trong ba năm trở lại đây, mặc dù tình hình thị trường tài chính tiền tệ có nhiều biến động tiêu cực nhưng với năng lực tài chính vững mạnh và bề dày kinh nghiệm hoạt động lâu năm, Vietcombank vẫn giữ vững được vị trí là một trong những NHTM tốt nhất Việt Nam. Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank trong giai đoạn 03 năm vừa qua được thể hiện qua các nghiệp vụ chính sau:

2.1.2.1. Qui mô tín dụng trung dài hạn cho các dự án bất động sản của Vietcombank

Vốn huy động là cơ sở để ngân hàng chủ động trong kinh doanh, các ngân hàng có lượng vốn dồi dào sẽ có ưu thế trong việc tài trợ cho các hợp đồng lớn và dài hạn không chỉ trong lĩnh vực cho vay và đầu tư mà còn trong các lĩnh vực khác như bảo lãnh, đồng tài trợ, thuê mua tài chính, kinh doanh ngoại tệ,… Tương tự như vậy, trong hoạt động thanh toán các ngân hàng có nhiều vốn sẽ dễ dàng thực hiện việc thanh toán, chi trả của mình, vốn huy động đảm bảo uy tín, tăng năng lực cạnh tranh của ngân hàng. Một ngân hàng có nguồn vốn lớn, linh hoạt sẽ đảm bảo cho ngân hàng khả năng thanh toán, chi trả cho khách hàng, sẵn sàng cung ứng các dịch vụ khách hàng yêu cầu vốn huy động ảnh hưởng đến quy mô, chất lượng tín dụng. Vốn của ngân hàng quyết định đến việc mở rộng hay thu hẹp khối lượng tín dụng. Các ngân hàng nhỏ có khoản mục đầu tư và cho vay kém đa dạng hơn, phạm vi và khối lượng cho vay nhỏ hơn. Trong khi đó, các ngân hàng lớn sẽ có thuận lợi hơn trong việc tài trợ cho hoạt động tín dụng, đầu tư và có nhiều cơ hội mở rộng hoạt động. Hơn nữa, các khách hàng lớn thường có xu hướng tìm đến các ngân hàng có nguồn vốn lớn với nhiều dịch vụ. Trong những năm gần đây, những ngân hàng tư nhân mọc lên hàng loạt làm cho sự cạnh

22

tranh của các ngân hàng thương mại trong việc thu hút nguồn vốn nhàn rỗi từ nền kinh tế diễn ra ngày càng quyết liệt . Vietcombank cũng không nằm ngoài sự cạnh tranh đó.

Bảng 2.1. Tình hình huy động vốn của Vietcombank giai đoạn 2011-2013

Đơn vị: Tỷ VND, %

2011 2012 2013

TT Giá trị Giá trị Giá trị

Tỷ trọng Tỉ trọng Tỷ trọng

334.658 100 376.921 100 425.985 100 1 Tổng vốn huy động

88.230 26,36 91.468 24,27 97.253 22,83 2 Vốn huy động liên ngân hàng

246.428 73,64 285.453 75,73 328.732 77,17 3 Vốn huy động từ nền kinh tế

Theo đối tượng 3

1

126.317 51,26 126.047 44,16 187.590 57,06 -TCKT

120.111 48,74 159.404 55,84 141.142 42,94 -Dân cư

Theo thời gian 3

2

- Không kì hạn 48.519 63.761 22,34 78.401 23,85 19,69

- Ngắn hạn 113.380 121.920 42,71 144.126 43,84 46,01

84.529 34,30 99.772 34,95 106.205 32,31 - Trung – dài hạn

(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank các năm 2011-2013) Thông qua bảng tình hình huy động vốn của Vietcombank trong 3 năm gần đây có thể thấy tổng nguồn vốn ngân hàng huy động được vẫn tăng trưởng khá tốt qua từng năm. Trong đó lượng vốn huy động từ nền kinh tế chiếm tỉ trọng lớn, cụ thể là chiếm 73,64% năm 2011, 75,73% vào năm 2012 và bước sang năm 2013 thì tăng lên tới 77,17%, còn lại là nguồn vốn ngân hàng huy động được từ các tổ chức liên ngân hàng, qua đó ta thấy mặc dù hiện nay sự cạnh tranh trong hoạt động huy động vốn ngày càng trở nên gay gắt thì với uy tín và phong cách làm việc chuyên nghiệp, Vietcombank vẫn duy trì hoạt động huy động vốn ở mức tốt so với các tổ chức kinh tế khác. Năm 2013 ngân hàng đặc biệt chú trọng việc huy động vốn từ các tổ chức kinh tế có lượng tiền gửi lớn, làm tăng tỉ lệ của đối tượng này từ 44,16% vào năm 2012 đến 57,06% vào năm 2013 trong cơ cấu tổng vốn huy động từ nền kinh tế.

23

2.1.2.2. Hoạt động tín dụng

Hoạt động tín dụng là hoạt động cơ bản nhất trong hoạt động ngân hàng.

Bảng 2.2: Cơ cấu tín dụng theo kì hạn và theo loại tiền của Vietcombank

Năm 2011-2013

Đơn vị: Tỷ VND, %

2011

2012

2013

TT

Chỉ tiêu

Giá trị Tỷ trọng Giá trị

Tỷ trọng Giá trị

Tỷ trọng

245.628

100

301.753

100

349.437

100

Tổng dư nợ cho 1 vay

1 Theo kì hạn

1

- Ngắn hạn

126.449

51,5

178.940

59,3

225.038

64,4

- Trung - dài hạn

119.129

48,5

122.813

40,7

124.339

35,6

1 Theo loại tiền

2

- Tỷ VND

164.816

67,1

197.044

65,3

226.085

64,7

- Ngoại tệ

80.812

32,9

104.709

34,7

123.252

35,3

2 Tỷ lệ nợ xấu

2,5

2,6

2,1

(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank các năm 2011-2013) Năm 2013, dư nợ tín dụng tăng 15,8% so với năm 2012, Vietcombank hoàn

thành chỉ tiêu kế hoạch đề ra và duy trì được thị phần gần 8% toàn ngành ngân hàng.

Cơ cấu tín dụng của Vietcombank theo thời hạn chủ yếu là tín dụng ngắn hạn, chiếm hơn 50% và có xu hướng tăng mạnh qua các năm, chiếm 64,4% trong cơ cấu cho vay năm 2013. Vietcombank đã phải nỗ lực kiểm soát tốc độ tăng trưởng ngoại tệ và tốc độ tăng trưởng tín dụng trung dài hạn nhằm đảm bảo thanh khoản và các tỷ lệ an toàn.

Cơ cấu dư nợ cho vay theo loại tiền: Dư nợ cho vay VND tăng qua các năm, đặc biệt năm 2012 dư nợ cho vay VND tăng mạnh với tốc độ tăng trưởng là 19,55% so với cuối năm 2011. Dư nợ cho vay VND tăng nhanh do tỷ giá biến động mạnh nên khách hàng chuyển sang nhận nợ bằng VND để hạn chế rủi ro tỷ giá, đồng thời khách hàng rút vốn bằng VND để được hưởng hỗ trợ lãi suất theo chương trình kích cầu của Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

Về chất lượng tín dụng: Vietcombank thường xuyên chú trọng quản lý chất lượng tín dụng. Thông qua việc thực hiện phân loại nợ theo Điều 7 – Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN, chất lượng tín dụng của Vietcombank đã được cải thiện. Tỉ lệ nợ xấu của Vietcombank qua 3 năm vẫn duy trì ở mức dưới 3% (mức an toàn đối với các ngân hàng) và thấp hơn tỉ lệ nợ xấu của toàn ngành. Năm 2012 là một năm biến

24

động lớn với tình hình nợ xấu của toàn ngành ngân hàng khi tỉ lệ nợ xấu từ 3,3% vào năm 2011 tăng vọt lên tới 6% vào cuối năm 2012. Tuy nhiên, nhờ có phương pháp xử lý nợ linh hoạt, Vietcombank vẫn duy trì được tỉ lệ nợ xấu ở mức 2,26% năm 2012. Tỉ lệ nợ xấu của Vietcombank năm 2013 tăng so với 2011 và 2012 do ngân hàng thay đổi phương pháp phân loại nợ, thể hiện quan điểm thận trọng hơn của Vietcombank trong nền kinh tế nhiều biến động như hiện nay.

2.1.2.3. Hoạt động thanh toán xuất – nhập khẩu và kinh doanh ngoại tệ

Do bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế thế giới và trong nước, doanh số thanh toán XNK và thị phần của VCB đều sụt giảm trong năm 2012. Cụ thể, doanh số thanh toán XNK của VCB năm 2012 chỉ tăng nhẹ 0,09% so với cùng kì năm trước, chiếm thị phần 17,0% trong tổng kim ngạch XNK cả nước. Sự tăng trưởng thấp trong doanh số XNK và sự sụt giảm trong thị phần của VCB do các nguyên nhân sau: Thứ nhất, cạnh tranh khốc liệt từ các ngân hàng nước ngoài mạnh về tiềm lực ngoại tệ, chính sách linh hoạt mềm dẻo, lãi suất và phí thấp, thứ hai, xuất nhập khẩu tăng mạnh năm 2012 chủ yếu ở khu vực FDI – đây không phải là nhóm khách hàng chủ lực của VCB, thứ ba, chính sách chăm sóc khách hàng, chính sách giá, sự phối hợp bán chéo sản phẩm của VCB chưa linh hoạt theo diễn biến thị trường. Đối với hoạt động kinh doanh ngoại tệ. Để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, ngay từ đầu năm 2012 NHNN đã đưa ra mục tiêu tỉ giá dao động tối đa không quá 3%. Sự cam kết trong điều hành chính sách tỷ giá đã giúp các ngân hàng có giải pháp phù hợp trong hoạt động kinh doanh ngoại tệ. Với lợi thế nhất định về mảng hoạt động kinh doanh ngoại tệ, Vietcombank đã tư vấn cho khách hàng các gói tín dụng - thanh toán XNK - kinh doanh ngoại tệ. Nhờ vậy, dù hoạt động kinh doanh ngoại tệ bị cạnh tranh gay gắt bởi các ngân hàng, doanh số mua bán ngoại tệ đạt 24,1 tỷ USD, giảm 32,56% so với năm 2011.

Mặc dù gặp nhiều khó khó khăn, thách thức từ bối cảnh kinh tế và sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt từ các đối thủ, song kết quả hoạt động thanh toán XNK và kinh doanh ngoại tệ năm 2013 của Vietcombank đạt được là rất khả quan. Doanh số thanh toán XNK năm 2013 đạt 41,6 tỷ USD, tăng 7,2 % so với năm 2012, chiếm gần 15,8% thị phần xuất nhập khẩu cả nước, tiếp tục duy trì vị trí là ngân hàng có doanh số và thị phần TTXNK lớn nhất cả nước. Vietcombank luôn bám sát diễn biến tình hình biến động tỷ giá các loại ngoại tệ cơ bản trong danh mục ngoại hối của ngân hàng, tiếp tục đẩy mạnh công tác nghiên cứu và tìm hiểu thị trường để lựa chọn các đối tác tốt, tìm hiểu và mở rộng cơ hội kinh doanh nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Nâng cao tính phối hợp trong toàn hệ thống để tăng cường bán chéo sản phẩm, thu hẹp biên độ chào giá nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh, mở rộng mạng lưới khách hàng và tăng

25

cường doanh số giao dịch. Kết thúc năm 2013, doanh số mua bán ngoại tệ đạt 45,2 tỷ USD, tăng 7,1% so với năm 2012.

2.1.2.4. Các chỉ số tài chính đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank

Bảng 2.3: Kết quả hoạt động của Vietcombank giai đoạn 2011-2013

Đơn vị: tỷ VNĐ

Năm Chỉ tiêu 2012 2013 2011

Tổng tài sản 366.122 414.488 468.994

Vốn chủ sở hữu 41.547 42.386 28.639

Tổng dư nợ TD/TTS (%) 58,19 58,49 57,11

Tổng thu nhập hoạt động kinh doanh 15.081 15.507 14.871

9.171 9.068 9.263 Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trước chi phí dự phòng rủi ro tín dụng

Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng 3.474 3.303 3.520

Lợi nhuận trước thuế 5.697 5.764 5.743

17,08 12,61 10,33 Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu ROE (%)

Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản ROA (%) 1,25 1,13 0,99

Tỷ lệ dư nợ cho vay/huy động vốn (%) 86,68 79,34 80,62

Tỷ lệ nợ xấu (%) 2,03 2,40 2,73

(Nguồn: Báo cáo thường niên của Vietcombank giai đoạn 2011-2013) Tổng tài sản và vốn chủ sở hữu của Vietcombank đều có xu hướng tăng qua các năm. Cụ thể là tổng tài sản năm 2013 tăng 54.506 tỷ (tương ứng 13,15%) so với năm 2012 và tăng 102.872 tỷ (tương ứng 28,01%) so với năm 2011.

Tổng lợi nhuận trước thuế của Vietcombank tăng nhẹ trong 3 năm gần đây. Điều này cho thấy mặc dù thị trường đang không ngừng thay đổi, nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản tuy nhiên là một trong những danh nghiệp dẫn đầu trong hoạt động ngân hàng, Vietcombank vẫn hoàn thành tốt các chỉ tiêu đề ra đồng thời duy trì được mức lợi nhuận đảm bảo cho hoạt động kinh doanh được diễn ra liên tục.

Lợi nhuận ròng = 100% * Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) Vốn chủ sở hữu

Tỉ số này ở Vietcombank khá cao ở thời điểm năm 2011 (17,08%) tuy nhiên giảm dần qua các năm và cho đến năm 2013, con số này chỉ dừng ở mức 10,33%, có nghĩa là năm 2013, cứ 1 đồng vốn bỏ ra thu về được 0,1033 đồng lợi nhuận. Trong bối cảnh kinh tế như hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang phải cố gắng duy trì nhưng Vietcombank vẫn sử dụng hiệu quả nguồn vốn của mình.

26

Tỷ lệ dư nợ cho vay trên tổng nguồn vốn huy động được tại Vietcombank duy trì ở mức xấp xỉ 80% trở lên. Năm 2013 là 80,62% cho thấy ngân hàng đã sử dụng tối đa nguồn vốn huy động được để cho vay nhằm mục đích sinh lời, chỉ số này cũng một lần nữa khẳng định vị trí của thương hiệu Vietcombank khi khách hàng ngày càng tin tưởng vào doanh nghiệp. 2.2. Thực trạng chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank 2.2.1. Quy trình tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank

Một điểm mới của gia đoạn này so với dự án cho vay ở những năm trước đó là các chi nhánh của Vietcombank nếu muốn tiếp cận cho vay cần phải làm tờ trình Tổng giám đốc Vietcombank để xin chấp thuận về mặt chủ trương trước khi bắt tay vào thẩm định chính thức.

Bƣớc 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng Khi khách hàng đến các chi nhánh của Vietcombank để tiếp cận vốn vay trung dài hạn đối lĩnh vực bất động sản. Cán bộ tại mỗi chi nhánh của Vietcombank có trách nhiệm hướng dẫn khách hàng cung cấp các hồ sơ có liên quan bao gồm:

- Hồ sơ vay vốn: + Đơn đề nghị vay vốn và phương án trả nợ. + Nghị quyết của cấp có thẩm quyền bên vay đối với việc vay vốn và ủy quyền

người đại diện làm việc với ngân hàng.

+ Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi, dự án đầu tư,

quyết định phê duyệt của các cấp có thẩm quyền.

+ Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán; quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và

tổng dự toán của cấp có thẩm quyền.

+ Các quyết định, văn bản chỉ đạo, tham gia ý kiến, các văn bản liên quan về chế

độ ưu đãi, hỗ trợ của các cấp, nghành, địa phương có liên quan.

+ Phê chuẩn báo cáo đánh giá các tác động môi trường, phòng cháy cháy nổ, đối

với những dự án có yêu cầu.

+ Quyết định giao đất, cho thuê đất; hợp đồng thuê đất, thuê nhà xưởng để thực

hiện dự án.

+ Các văn bản liên quan đến việc đền bù, giải phóng, chuẩn bị mặt bằng xây

dựng.

+ Thông báo kế hoạch đầu tư hàng năm của cấp có thẩm quyền, đối với những dự

án vay vốn theo kế hoạch của nhà nước.

+ Thông báo chỉ tiêu kế hoạch đầu tư, đối với doanh nghiệp là thành viên của

tổng công ty.

27

+ Báo cáo khối lượng đầu tư hoàn thành, tiến độ triển khai thực hiện dự án, đối

với dự án đang được tiến hành đầu tư.

+ Tài liệu chứng minh về vốn đầu tư hoặc các nguồn vốn tham gia đầu tư dự án,

đối với dự án đã đầu tư hoặc có nhiều nguồn vốn đầu tư.

+ Tài liệu đánh giá, chứng minh nguồn cung cấp nguyên liệu, thị trường của dự

án.

+ Giấy phép xây dựng, đối với công trình yêu cầu phải có giấy phép xây dựng + Các văn bản đã có hoặc bổ sung sau liên quan đến quá trình đấu thầu thực hiện

dự án như: phê duyệt kế hoạch đấu thầu, kết quả đấu thầu, hợp đồng giao nhận thầu.

+ Hợp đồng thi công xây lắp, cung cấp thiết bị, văn bản phê duyệt hợp đồng nhập

khẩu thiết bị, hợp đồng tư vấn.

+ Các giấy tờ khác liên quan đến dự án đầu tư, mục đích sử dụng tiền vay và bảo

đảm dự án được triển khai hợp pháp.

- Hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp: + Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. + Điều lệ doanh nghiệp, đối với doanh nghiệp pháp luật quy định phải có điều lệ. + Giấy chứng nhận đăng ký mã số thuế, đăng ký mã số xuất nhập khẩu đối với

doanh nghiệp kinh doanh xuất nhập khẩu.

+ Quyết định bổ nhiệm Tổng giám đốc (giám đốc) và kế toán trưởng (nếu có) + Bản sao chứng minh nhân dân của Tổng giám đốc (hoặc giám đốc) và kế toán

trưởng (nếu có)

+ Giấy đăng ký số hiệu tài khoản tại Vietcombank (thực hiện việc mở tài khoản

tiền gửi và thanh toán tại Vietcombank)

+ Các văn bản, giáy tờ pháp lý khác đối với từng loại hình doanh nghiệp và các

giấy tờ khác có liên quan.

+ Báo cáo tài chính định kỳ, lập theo mẫu của Bộ Tài chính, gồm có:Bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ, thuyết minh báo cáo tài chính

+ Thời hiệu của báo cáo tài chính: Báo cáo tài chính quý gần nhất và 3 năm liên

tục gần nhất hoặc từ khi thành lập nếu hoạt động chưa tới 3 năm.

+ Kế hoạch sản xuất, kinh doanh trong kỳ. + Báo cáo tổng kết, sơ kết năm, quý, tháng. - Hồ sơ bảo đảm tiền vay: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất và các giấy tờ có liên quan đến tài sản thế chấp khác như hợp đồng mua bán thiết bị, giấy tờ sở hữu phương tiện vận tải…

Bƣớc 2: Thẩm định và lập báo cáo thẩm định.

28

Sau khi nhận hồ sơ đầy đủ, tiến hành đi thẩm định thực tế hoạt động sản xuất doanh của khách hàng, thu thập, tìm hiểu thêm thông tin về khách hàng. Nội dung tiến hành thẩm định về mặt hồ sơ, lập báo cáo thẩm định trong cho vay TDH cũng tập trung vào:

- Thẩm định năng lực của chủ đầu tư: + Thẩm định thông tin phi tài chính của doanh nghiệp: Bao gồm thông tin pháp lý, thông tin về nhóm công ty/cá nhân có mối quan hệ liên quan với khách hàng vay vốn, thông tin về sản phẩm/dịch vụ, tỷ lệ doanh thu /sản phẩm, tính năng của sản phẩm, những sản phẩm mục tiêu mà doanh nghiệp muốn hướng tới…thông tin về thị trường trong đó có 2 nội dung chính là thị trường đầu vào và thị trường đầu ra trong mỗi loại trong đó cần làm rõ mối quan hệ và thời gian quan hệ, doanh số mua bán giữa hai bên, những chính sách ưu đãi (nếu có )… để từ đó đánh giá được thị trường đầu vào và đầu ra hiện tại của doanh nghiệp, hình thức phân phối, sản xuất, công nghệ (nếu có), nguồn lực nhân sự và cơ cấu phòng ban.

+ Thẩm định thông tin tài chính của doanh nghiệp: Thông qua các báo cáo tài chính đã thu thập được nêu ở bước 1, cán bộ tín dụng thực hiện phân tích bảng cân đối kế toán trong đó tập trung vào một số chỉ tiêu cơ bản như khoản phải thu, hàng tồn kho, tài sản cố định, khoản phải trả, nợ vay và vốn chủ sở hữu...Phân tích báo cáo kết quả kinh doanh để đánh giá doanh thu, chi phí, lợi nhuận và tình hình tài chính của doanh nghiệp. Thực hiện chấm điểm khách hàng để trên cơ sở đó đánh giá số điểm đạt được của doanh nghiệp, xếp loại tương ứng và tính toán bộ chỉ tiêu về các chỉ số của doanh nghiệp, phân tích các chỉ số xếp hạng của doanh nghiệp.

+ Dựa trên kết quả thẩm định phi tài chính, tài chính, cán bộ tín dụng sẽ thực hiện

đánh giá về hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

+ Việc thẩm định thông tin tài chính và phi tài chính cũng là bước quan trọng để Vietcombank thực hiện chấm điểm xếp hạng tín dụng khách hàng. Với mỗi một loại hình kinh doanh của doanh nghiệp sẽ được gắn với một bộ chỉ tiêu chấm điểm riêng phù hợp với loại hình đó, trong đó mỗi một chỉ tiêu nhỏ sẽ được gán cho một trọng số thể hiện mức độ quan trọng của nó đối với việc đánh giá khách hàng. Tổng số điểm của khách hàng sẽ bao gồm tổng điểm phi tài chính và tài chính, tổng điểm này được xác định trên cơ sở lấy mỗi chỉ tiêu nhỏ nhân với trọng số tương ứng. Trên cơ sở so sánh tổng điểm với những tiêu chuẩn cụ thể, doanh nghiệp sẽ được xếp loại tương ứng với các mức nhóm 1 (AAA, AA+, AA, A+, A) , nhóm 2 (BBB, BB+, BB, B+) , nhóm 3 (B,CCC, CC+,CC, C+) , nhóm 4 (C), nhóm 5 (D). Quan điểm của ban lãnh đạo Vietcombank là chỉ tiếp cận xem xét cho vay mới các dự án trong lĩnh vực bất động sản có xếp hạng tín dụng nhóm 1.

29

Thông qua việc chấm điểm này, hệ thống cũng cho phép đánh giá bộ chỉ tiêu về

các nhóm chỉ số:

Nhóm chỉ tiêu về khả năng sinh lời 2 -3 năm gần nhất bao gồm: Chỉ tiêu tốc độ tăng trưởng doanh thu, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận, ROE, ROA, giá vốn hàng bán/doanh thu, tỷ lệ lợi nhuận gộp/doanh thu, chi phí bán hàng và quản lý/doanh thu.

Nhóm chỉ tiêu thanh toán 2 -3 năm gần nhất: Chỉ tiêu khả năng thanh toán ngắn

hạn, khả năng thanh toán nhanh, khả năng thanh toán tức thời.

Nhóm chỉ tiêu cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn: Mức độ độc lập tài chính (hệ số đòn bẩy tài chính, hệ số nợ phải trả), mức độ đảm bảo vốn cố định, mức độ đảm bảo vốn lưu động.

Vòng quay vốn lưu động trên cơ sở xác định: Vòng quay các khoản phải thu, số ngày phải thu bình quân, vòng quay hàng tồn kho, số ngày dự trữ hàng tồn kho bình quân, vòng quay các khoản phải trả, số ngày phải trả bình quân, vòng quay vốn lưu động, số ngày hoàn thành chu kỳ sản xuất kinh doanh.

- Thẩm định cụ thể dự án xin vay

Ngoài việc thẩm định năng lực của chủ đầu tư như phân tích ở trên thì khi quyết định cho vay, Vietcombank cần thực hiện đánh giá toàn bộ dự án bất động sản mà khách hàng đóng vai trò là chủ đầu tư bởi có nhiều trường hợp năng lực tài chính và phi tài chính của khách hàng tốt nhưng bản thân dự án lại không có hiệu quả hoặc ngược lại, khi đó bản thân các cán bộ thẩm định của Vietcombank cần phải xem xét lại trước quyết định đầu tư của mình.

Nội dung thẩm định cụ thể từng dự án đóng vai trò rất quan trọng, giúp ngân hàng ra quyết định cho vay một cách chính xác trên cơ sở đó đảm bảo khả năng chi trả gốc lãi của doanh nghiệp, đảm bảo chất lượng tín dụng của ngân hàng cũng như an toàn cho doanh nghiệp, ổn định kinh tế. Kết quả thẩm định chính xác của Vietcombank trong nhiều trường hợp cũng sẽ góp phần giúp doanh nghiệp có những thông tin ra quyết định đầu tư vào những dự án có hiệu quả.

Nội dung thẩm định bao gồm:

+ Thẩm định tổng vốn đầu tư: Thẩm định tổng vốn đầu tư là yếu tố rất quan trọng, việc thẩm định đúng tổng vốn đầu tư sẽ giúp dự án triển khai khả thi trong thực tế, đứng trên góc độ ngân hàng việc thẩm định tổng vốn đầu tư chính xác sẽ xác định được nhu cầu cần thiết phải tài trợ của ngân hàng. Nhiệm vụ của cán bộ tín dụng là xem xét xem tổng vốn đầu tư đó đã hợp lý hay chưa, chủ đầu tư đã tính đủ các hạng mục cần thiết để triển khai dự án hay chưa, đã tính đến những thay đổi về giá cả, phát sinh thêm khối lượng hay chưa…Việc xem xét này cần dựa trên cơ sở điều tra thị trường, những dự án tương tự, kết quả phê duyệt của các cấp có thẩm quyền….

30

+ Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ: Cán bộ tín dụng xem xét tiến độ thi công từng giai đoạn để xác định nhu cầu vốn tương ứng cho mỗi giai đoạn đó. Các nguồn vốn tham gia đáp ứng nhu cầu vốn từng giai đoạn, để từ đó có cơ sở dự báo tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay, thời gian vay trả để đảm bảo khả năng cân đối nguồn.

+ Xác định nguồn vốn đầu tư: Trên cơ sở tổng vốn đầu tư cần thiết cho dự án, phải thẩm định lại cơ sở của các nguồn đầu tư, trên cơ sở đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp để xem xét nguồn vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án. Việc xác định các nguồn vốn đầu tư vào dự án nhằm đánh giá tính khả thi trong việc triển khai dự án

+ Thẩm định doanh thu, chi phí và dòng tiền ròng của dự án:

Dựa vào các phân tích đánh giá trên phương diện kỹ thuật, phương diện thị trường và các yếu tố khác có liên quan để kiểm tra lại các thông số đầu vào của dự án làm cơ sở tính toán hiệu quả tài chính dự án.

Đánh giá tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu của các nguồn vốn để đưa vào chi phí vốn đầu tư ban đầu, trên cơ sở đó xác định tổng mức khấu hao hàng năm, gốc, lãi vay vốn cố định.

Đánh giá về khả năng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào, tìm hiểu thị trường về giá cả, đặc tính kỹ thuật, tham khảo hợp đồng ký quy định giá …để xác định chi phí dự án.

Trên cơ sở đánh giá thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, sản lượng của dự án để đưa vào tính hiệu suất sử dụng của dự án để từ đó tính toán doanh thu của dự án.

Nghiên cứu chế độ thuế hiện hành để xác định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án

đối với ngân sách nhà nước.

Trên cơ sở những nội dung nêu trên, cán bộ thẩm định sẽ lập bảng tính báo cáo kết quả kinh doanh, bảng cân đối trả nợ hàng năm, bảng chỉ tiêu hiệu quả tài chính, bảng khấu hao cơ bản, bảng kế hoạch trả nợ vốn vay trung hạn, bảng tính kế hoạch vay vốn ngắn hạn, bảng phân tích độ nhạy của dự án. Trong trường hợp khi tính toán khả năng cân đối nguồn trả nợ từ bản thân dự án không đủ, các nguồn bổ sung khác từ hoạt động sản xuất kinh doanh, từ những nguồn tiền khác ngoài dự án được xem là nguồn trả bổ sung không ảnh hưởng tới các chỉ số của dự án. Nguồn tiền bổ sung này sẽ được đưa vào bảng cân đối trả nợ để đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng.

+ Phân tích rủi ro của dự án: Rủi ro cơ chế chính sách của nhà nước, rủi ro tiến độ thực hiện dự án, rủi ro thị trường đầu ra của dự án, rủi ro về nhà cung cấp cung cấp đầu vào của dự án, rủi ro kỹ thuật và vận hành, bảo trì dự án, rủi ro về môi trường và xã hội, rủi ro kinh tế vĩ mô của Việt Nam và Thế giới. Mỗi loại rủi ro trên đều có biện pháp giảm thiểu, những biện pháp này có thể do chủ đầu tư phải thực hiện - trường

31

hợp đó là những vấn đề thuộc phạm vi điều chỉnh, trách nhiệm của chủ đầu tư, hoặc do ngân hàng phối hợp với chủ đầu tư cùng thực hiện

Bƣớc 3: Trình cấp thẩm quyền phê duyệt Quy trình phê duyệt khoản vay có sự kết hợp giữa phân quyền độc lập và phụ

thuộc. Cụ thể:

- Phân quyền độc lập: Để có thể phân quyền phê duyệt độc lập cho mỗi một

trưởng đơn vị thì Tổng giám đốc căn cứ trên 2 yếu tố:

+ Thời gian và kinh nghiệm làm việc của từng chi nhánh của Vietcombank + Khả năng phát triển kinh doanh tại mỗi đơn vị kinh doanh mà trưởng đơn vị phụ trách, trong đó tập trung vào khả năng tăng trưởng dư nợ cũng như các dịch vụ phi tín dụng khác, chất lượng tín dụng tại đơn vị để từ đó quyết định thẩm quyền phê duyệt độc lập cho từng cá nhân. Chính vì vậy, thẩm quyền phê duyệt của mỗi cá nhân là khác nhau tùy vào năng lực thực tế của cá nhân đó.

Tại Vietcombank, phòng Quản lý rủi ro tín dụng (Phòng QLRRTD) có chức năng tái thẩm định các dự án toàn hệ thống – Trực tiếp phụ trách và chỉ đạo là Phó tổng giám đốc phụ trách rủi ro (PTGĐ RR), Phòng QLRRTD có nhiệm vụ tái thẩm định toàn bộ hồ sơ của toàn hàng có dự án bất động sản vay vốn vượt thẩm quyền của chi nhánh (mức phán quyết của chi nhánh đối với 1 đề nghị cấp tín dụng dự án bất động sản là <35 tỷ VND). Sau khi tiếp nhận thực hiện tái thẩm định, Phòng QLRRTD tìm hiểu thêm thông tin từ chi nhánh của Vietcombank, lập báo cáo thẩm định, nêu ý kiến của cán bộ tái thẩm định và trình lên các cấp có thẩm quyền (căn cứ vào tổng hạn mức rủi ro đề xuất, căn cứ vào thẩm quyền của từng cấp mà tái thẩm định trình lên tương ứng). Thẩm quyền phê duyệt của 1 dự án bất động sản của PTGĐ RR là <100 tỷ VND, trường hợp mức vay vượt trên mức phê duyệt của PTGĐ RR thì cần phải có thêm ý kiến của Phó tổng giám đốc phụ trách khối khách hàng doanh nghiệp (PTGĐ KHDN). Khi đó, thẩm quyền chung cho cả 2 PTGĐ RR và PTGĐ KHDN sẽ là từ 100 tỷ VND đến dưới 200 tỷ VND. Trên mức 200 tỷ VND sẽ thuộc thẩm quyền phán quyết của Hội đồng tín dụng trung ương.

+ Hội đồng tín dụng Trung ương của Vietcombank (HĐTDTW): là một hội đồng được lập ra trên cơ sở quyết định của hội đồng quản trị Vietcombank với chức năng và nhiệm vụ phê duyệt các khoản cấp tín dụng trong đó có tín dụng trung và dài hạn vượt quá 200 tỷ VND và mức phán quyết dưới 3.000 tỷ VND. Hội đồng tín dụng sẽ bao gồm 01 PTGĐ RR, 01 PTGĐ KHDN, 01 trưởng phòng tài trợ dự án, 01 trưởng phòng khách hàng doanh nghiệp, 01 trưởng phòng pháp chế, 01 trưởng phòng chính sách tín dụng, 01 trưởng phòng quản lý rủi ro tín dụng. HĐTDTW sẽ họp định kỳ hàng tuần do PTGĐ RR làm chủ tịch và hoạt động theo nguyên tắc độc lập, sau khi đánh giá sẽ tiến hành lấy phiếu. Trường hợp quá 50% ý kiến đồng ý thì dự án sẽ được thông qua.

32

+ Trên mức phán quyết của HĐTDTW sẽ là Hội đồng quản trị Vietcombank, mức phán quyết của Hội đồng quản trị Vietcombank (HĐQT) sẽ là các khoản phê duyệt tín dụng trên 3.000 tỷ VND, HĐQT cũng thực hiện theo nguyên tắc họp và lấy ý kiến các thành viên trong hội đồng, nguyên tắc quá 50% ý kiến đồng ý thì dự án vay vốn cũng sẽ được thông qua.

Do vậy, có thể thấy, Vietcombank đã phân cấp cụ thể cho các quyền phán quyết tín dụng để nhằm mục đích đẩy mạnh tăng trưởng hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng trung dài hạn trong lĩnh vực bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, việc quản trị rủi ro vì thế cũng được thực hiện hết sức nghiêm túc và triệt để nhằm hạn chế tối đa các quyết định sai lầm trong hoạt động cho vay.

Bƣớc 4: Ra quyết định xét duyệt và làm các thủ tục về tài sản, thủ tục giải

ngân

Sau khi khoản vay được chấp thuận ở bước 3 thì cấp có thẩm quyền của ngân hàng sẽ ra quyết định xét duyệt, phê duyệt đối với khoản vay và thông báo cho khách hàng để khách hàng biết được các điều khoản và điều kiện phê duyệt đối với khoản vay đó. Sau đó, Vietcombank và khách hàng sẽ cũng thực hiện các bước đàm phán, ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và các văn kiện tín dụng khác theo quy định của pháp luật và quy định của ngân hàng. Việc đăng ký thế chấp và nhận cầm cố tài sản bảo đảm là điều kiện tiên quyết khi giải ngân vốn vay. Khi giải ngân vốn vay, Vietcombank sẽ tuân thủ các quy định trong hoạt động cho vay, giám sát việc giải ngân vốn vay đúng mục đích và việc giải ngân này chỉ nhằm thanh toán cho các chi phí hợp lý, hợp lệ đã nằm trong dự toán tổng mức đầu tư của dự án bất động sản đó.

Bƣớc 5: Định kỳ kiểm tra hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng

sau khi giải ngân, thu nợ, thanh lý hợp đồng

Theo quy định của Vietcombank, định kỳ 06 tháng/lần, cán bộ phụ trách khoản vay sẽ phải đi kiểm tra thực tế dự án và tình hình khách hàng, đồng thời kiểm soát hoạt động sau cho vay nhằm mục đích thu hồi nợ đúng hạn theo lịch trả nợ đã ký giữa Vietcombank và khách hàng.

Trường hợp khách hàng đã thực hiện xong toàn bộ các nghĩa vụ nợ đối với Vietcombank thì Vietcombank sẽ tiến hành giải chấp tài sản bảo đảm và thanh lý hợp đồng tín dụng

Những nội dung khác cũng tương tự như quy trình trong Chương 1. Nhận xét: Như vậy, có thể thấy quy trình tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank là hết sức chặt chẽ và mỗi khâu của quy trình có quy định rất cụ thể các công việc phải làm để thực hiện tốt việc cấp tín dụng. Quy trình tín dụng này là nền tảng để tạo nên chất lượng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank.

33

2.2.2. Thực trạng chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank

Để đánh giá chất lượng công tác tín dụng của Ngân hàng, người ta thường so sánh kết quả hoạt động năm nay với năm trước, của Ngân hàng với tình hình của toàn hệ thống Ngân hàng và chủ yếu sử dụng các chỉ số tương đối.

Việc huy động nguồn vốn trung dài hạn là rất cần thiết đối với hoạt động tín dụng trung và dài hạn. Bởi lẽ, toàn bộ các NHTM trong đó có Vietcombank luôn phải tuân thủ nguyên tắc vốn ngắn hạn ( nhỏ hơn hoặc bằng 12 tháng) là cho vay ngắn hạn; còn vốn trung dài hạn (lớn hơn 12 tháng) là cho vay trung và dài hạn. Trong trường hợp cần thiết, ngân hàng có thể linh hoạt sử dụng hỗ trợ lẫn nhau giữa 02 nguồn vốn này để đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng. Tuy nhiên, xét về lâu dài nếu quá lạm dụng nguồn vốn ngắn hạn mà cho vay trung dài hạn thì sẽ dẫn đến việc mất thanh khoản (không có khả năng chi trả khi khách hàng đến rút tiền), ngược lại nếu huy động vốn trung dài hạn tốt mà không đẩy mạnh được cho vay trung dài hạn mà chỉ cho vay ngắn hạn thì đồng vốn đó sẽ không hiệu quả, lợi nhuận mà ngân hàng thu về sẽ thấp do chi phí huy động vốn trung dài hạn thường cao hơn ngắn hạn. Xác định nguồn huy động trung dài hạn là hết sức quan trọng để đẩy mạnh hoạt động tín dụng trung dài hạn.

Biểu đồ 2.1: Tình hình huy động vốn trung dài hạn tại Vietcombank

giai đoạn 2011-2013

Đơn vị: Tỷ VND

(Nguồn: Báo cáo hoạt động Vietcombank các năm 2011-2013) Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy tổng lượng vốn ngân hàng huy động được ngày càng tăng qua các năm. Năm 2012 tăng 12.799 tỷ (22,96%) so với năm 2011. Năm 2013 tăng 16.433 tỷ (23,98%) so với năm 2012. Tốc độ tăng này khá đều qua các năm cho thấy hoạt động huy động vốn được duy trì khá ổn định. Nguồn huy động vốn này

34

tăng góp phần đảm bảo cho khả năng tăng trưởng tín dụng trung dài hạn được an toàn và bền vững.

2.2.2.1. Cơ cấu tín dụng trung dài hạn chocác dự án bất động sản

Bảng 2.4: Cơ cấu tín dụng trung và dài hạn đối với bất động sản tại Vietcombank giai đoạn 2011-2013

Đơn vị: Tỷ VND, %

Danh mục Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013

13.326 15.901 18.797 Tín dụng trung dài hạn đối với dự án bất động sản

Tín dụng trung dài hạn 88.843 97.432 101.608

Tỷ lệ phần trăm 15 16,32 18,5

(Nguồn: Báo cáo tín dụng định kỳ của Vietcombank năm 2011 – 2013) Từ năm 2012 trở về trước, Ngân hàng nhà nước ra chỉ đạo hạn chế cho vay, đầu tư vào bất động sản do giá thị trường bất động sản liên tục sụt giảm, triển vọng kém, tiền ẩn nhiều rủi ro nên các ngân hàng nói chung và Vietcombank nói riêng vẫn khá dè dặt trong việc cho vay đối với các dự án bất động sản, tỉ lệ cho vay các dự án bất động sản tại Vietcombank năm 2011 là 15%. Bắt đầu từ nửa cuối năm 2012, cho vay bất động sản không còn bị hạn chế cấp tín dụng theo chính sách vĩ mô chung và ngành ngân hàng cùng với toàn hệ thống nền kinh tế đã có nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ cho thị trường này, điều này đã làm cho con số này tăng nhẹ đến 16,32% vào năm 2012 và lên 18,5% trong năm 2013.

Bất động sản là ngành đem lại nguồn lợi nhuận tương đối lớn cho ngân hàng nhờ cho vay với lãi suất tốt. Đặc biệt là trong thời điểm các ngân hàng còn đang hạn chế hoặc khá dè dặt cho vay đối với lĩnh vực bất động sản thì Vietcombank lại tiếp cận có hiệu quả các dự án tiềm năng được vận hành bởi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, có khả năng vận hành dự án. Điều này cho thấy, Vietcombank đã có chính sách phù hợp về tín dụng trong lĩnh vực Bất động sản

2.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu sinh lời

- Lợi nhuận từ hoạt động cho vay

Lợi nhuận từ hoạt động cho vay là nguồn thu chủ yếu của ngân hàng, lợi nhuận thu được giúp ngân hàng duy trì sự tồn tại và phát triển đồng thời giúp gia tăng năng lực cạnh tranh của ngân hàng. Bên cạnh đó, chỉ tiêu lợi nhuận còn là khía cạnh biểu hiện khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động của ngân hàng. Lợi nhuận cao và tăng trưởng tốt chứng tỏ ngân hàng hoạt động hiệu quả, kinh doanh có lãi, có khả năng cạnh tranh tốt trong bối cảnh khó khăn của nền kinh tế và ngược lại, lợi nhuận giảm qua các năm cho thấy ngân hàng hoạt động chưa hiệu quả đồng thời rất dễ rơi vào nguy cơ phá sản.

35

Bảng 2.5: Cơ cấu lợi nhuận cho vay trung dài hạn từ các ngành

tại Vietcombank giai đoạn 2011-2013

Đơn vi tính: tỷ VND, %

Điện Dầu khí Bất động sản Các ngành khác

Số tiền Số tiền Số tiền Số tiền Tỷ trọng Tỷ trọng Tỷ trọng Tỷ trọng

414.61 20,36 420.81 20,67 466.41 22,91 734.08 36,06 Năm 2011

581.98 22,77 501.06 19,60 561.31 21,96 911.92 35,67 Năm 2012

572.1 20,61 525.93 18,94 695.78 25,06 982.48 35,39 Năm 2013

(Nguồn: Báo cáo tín dụng định kỳ của Vietcombank năm 2011– 2013) Nhìn vào bảng trên ta thấy, kể từ sau khi chính phủ, ngân hàng nhà nước không còn ra chính sách hạn chế các ngân hàng cho vay lĩnh vực bất động sản thì Viecombank bắt đầu tăng giải ngân cho các dự án, thực tế thị trường bất động sản cũng đang có xu hướng ấm dần lên. Cụ thể là lợi nhuận từ đầu tư lĩnh vực này ngày càng tăng, là ngành cho lợi nhuận lớn nhất vào năm 2013 (695,78 tỷ). Sở dĩ lợi nhuận trong ngành này cao là vì biên lãi suất áp dụng là khá cao, trong khi ngành Điện và Dầu khí thì lãi suất thông thường sẽ thấp hơn khoảng từ 1% - 2%.

- Tỷ suất sinh lời trên doanh số cho vay

Tỷ suất sinh lời trung dài hạn = Lợi nhuận cho vay trung dài hạn Dư nợ cho vay trung dài hạn

Bảng 2.6: Tỷ suất sinh lời trên doanh số cho vay giai đoạn 2011-2013

Đơn vị: Tỷ VND, %

Chỉ tiêu Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013

466,41 561,31 695,78 Lợi nhuận cho vay TDH

13.326 15.901 19.797 Dư nợ cho vay TDH

3,50 3,53 3,52 Tỷ suất sinh lời TDH

(Nguồn: Báo cáo tín dụng định kỳ của Vietcombank năm 2011 – 2013) Tỷ suất sinh lời tên doanh số cho vay năm 2013 là 3,52% có nghĩa là cứ 1 đồng vốn cho vay bất động sản thu về được 0,0352 đồng lợi nhuận, tỉ lệ này được duy trì ở mức an toàn trong cả 3 năm. Điều này chứng tỏ công tác thẩm định dự án của Viecombank đạt hiệu quả tốt khi có thể nhìn thấy được một dự án có thể mang lại lợi

36

nhuận hay không. Mặc dù thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn và bị hạn chế trong năm 2011 và nửa đầu 2012 nhưng Vietcombank vẫn duy trì mức sinh lời trên tổng dư nợ cho vay ở mức >=3,5%, đảm bảo nguồn vốn đầu tư ra mang lại hiệu quả. So với lợi nhuận của các ngành khác của Vietcombank như xi măng, tàu biển, điện… thì ngành bất động sản vẫn cao hơn khoảng từ 1%-2%. 2.2.2.3. Nhóm chỉ tiêu an toàn vốn - Chỉ tiêu về nợ quá hạn

Chỉ tiêu này là thước đo quan trọng để đánh giá hoạt động và chất lượng tín dụng trung dài hạn có hiệu quả hay không để từ đó có chính sách và định hướng phù hợp cho các năm tiếp theo.

Khoản 1 điều 4 của quyết định 15/2010/TT-NHNN ban hành ngày 16/06/2010

phận loại nợ khi đánh giá xếp hạng tín dụng như sau:

+ Nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn) bao gồm: Các khoản nợ trong hạn, các khoản nợ

quá hạn dưới 10 ngày.

+ Nhóm 2 (Nợ cần chú ý) bao gồm: Các khoản nợ quá hạn từ 10 ngày đến dưới

30 ngày, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu.

+ Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm: Các khoản nợ quá hạn từ 30 ngày đến dưới 90 ngày, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn dưới 30 ngày theo thời hạn trả nợ đã được cơ cấu lại lần đầu, các khoản nợ được miễn hoặc giảm lãi do khách hàng không đủ khả năng trả lãi đầy đủ theo hợp đồng tín dụng.

+ Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ mất vốn) bao gồm: Các khoản nợ quá hạn từ 90 ngày đến dưới 180 ngày, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 30 ngày đến dưới 90 ngày theo thời hạn trả nợ đã được cơ cấu lại lần đầu, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai.

+ Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm: Các khoản nợ quá hạn từ 180 ngày trở lên, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai quá hạn theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần thứ hai, Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ ba trở lên, kể cả chưa bị quá hạn hoặc đã quá hạn

37

Biểu đồ 2.2: Phân loại nợ trong ngành bất động sản tại Vietcombank

2011-2013

Bất động sản để bán

Bất động sản cho thuê

Dịch vụ KCN, KCX

Dịch vụ lƣu trú, ăn uống, giải trí

(Nguồn: Hệ thống báo cáo lợi nhuận Vietcombank giai đoạn 2011-2013) Như vậy, qua đánh giá thì tỷ lệ nợ xấu tại thời điểm 31/12/2013 (từ nhóm 3 đến nhóm 5 của ngành bất động sản ở mức nhỏ hơn (<3%). Qua tổng hợp, đánh giá thì tỷ lệ nợ xấu của Vietcombank trong ngành bất động sản so với các nhóm ngành khác là Dầu khí (0%), ngành điện (1,2%) , còn lại vẫn xếp trên ngành thép (3,6%), ngành vận tải biển (3,9%) (Báo cáo tín dụng Vietcombank, 2013).

- Giá trị tài sản đảm bảo khoản vay

Quy định tài sản bảo đảm cho khoản vay trung và dài hạn là một quy định bắt buộc trong hoạt động cho này tại các tổ chức tín dụng và được Vietcombank áp dụng triệt để. Quy định về xác định giá trị tài sản bảo đảm và tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản bảo đảm là nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Vietcombank khi phát sinh trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ, khi đó tài sản bảo đảm sẽ được thanh lý để nhằm thu hồi nợ.

38

Bảng 2.7: Tỷ lệ giá trị TSĐB đối khoản vay bất động sản khi xét cấp tín

dụng tại Vietcombank

Điều kiện về bảo đảm tín dụng

Trƣờng hợp Quan điểm cấp tín dụng Điều kiện khác Tỷ lệ tài sản bảo đảm

Khách hàng đƣợc xếp hạng tín dụng theo quy định của Vietcombank

AAA

≥ 100%

AA+

≥ 110%

AA Nợ nhóm 1 Thuộc đối tượng ưu tiên cấp tín dụng A+

A

≥ 120%

BBB

≥ 130%

BB+ Nợ nhóm 2 Thuộc đối tượng có thể cấp tín dụng BB

B+

≥ 140%

B

CCC

≥ 170%

CC+ Nợ nhóm 3

≥ 200%

CC Thuộc đối tượng xem xét xử lý nợ xấu, nợ có vấn đề C+

C Nợ nhóm 4

Khách hàng phải cam kết bằng văn bản với Vietcombank: + Bổ sung các biện pháp bảo đảm theo yêu cầu của Vietcombank + Trả nợ trước hạn nếu không thực hiện được yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm

Nợ nhóm 5 D

đối tượng không xem xét cấp tín dụng mới hoặc bổ sung, trường hợp đang có dư nợ thì phải xem xétt về tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.

(Nguồn: Quy trình Định giá TSBĐ của Vietcombank) Tuy nhiên thì việc định giá trị tài sản bảo đảm không hề đơn giản bởi tính chất của tài sản bảo đảm và phương pháp xác định giá trị phần lớn là do cán bộ thẩm định tự xác định hoặc thuê định giá tại một công ty chuyên về định giá. Xác định đây là một vấn đề hết sức quan trọng đối với hoạt động tín dụng nói chung, hoạt động tín dụng trung dài hạn nói riêng, Vietcombank đã cho ra đời bộ Quy trình Định giá Tài sản bảo đảm ngày 20/01/2011 liên quan đến tài sản bảo đảm, trong đó quy định một cách chi tiết việc xác định giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản vay.

39

- Năng lực của ngân hàng trong thẩm định cho vay

Đối với các khoản vay trung dài hạn trong lĩnh vực bất động sản hay bất cứ một lĩnh vực nào khác thì thời gian cho vay khá dài (thường là 5- 10 năm/ khoản vay hoặc có thể lâu hơn nữa tùy vào mục đích tài trợ), một chu kỳ cho vay dài như thế nhưng lại được quyết định trong một thời gian rất ngắn (chỉ tối đa là 3 tháng kể từ khi nhận được bộ hồ sơ đầy đủ từ khách hàng để cán bộ thẩm định của Vietcombank ra được quyết định cho vay hoặc từ chối cho vay), chính vì vậy, đòi hỏi năng lực của cán bộ ngân hàng Vietcombank trong việc thẩm định dự án là rất cao và khá khắt khe bởi việc thẩm định đúng và chính xác hiệu quả của dự án từ hiệu quả kinh tế, xã hội và những tác động của thị trường, thay đổi tổng mức đầu tư, yếu tố đầu vào, đầu ra và độ nhạy của dự án có chịu đựng được những rủi ro về lãi suất hoặc sản lượng không…Trên cơ sở đó, cán bộ thẩm định mới đưa ra được quyết định cho vay chính xác mà không bị các yếu tố khách quan chi phối. Hoạt động tín dụng vốn là một hoạt động chứa nhiều rủi ro vì thế năng lực của cán bộ làm công tác chuyên môn rất được coi trọng. Ở Vietcombank, để chính thức được thẩm định 01 dự án bất động sản, cán bộ phải có trình độ đại học hoặc trên đại học chuyên ngành kinh tế hoặc ngành kinh tế của các trường khối xây dựng, được sàng lọc kỹ càng từ khâu tuyển dụng đầu vào và có thời gian được đào tạo từ đơn giản đến phức tạp khi gia nhập vào Vietcombank, trải qua trên 01 năm làm các tác nghiệp, đọc và nghiên cứu hồ sơ, văn bản chuyên ngành, cộng với việc được đào tạo thường xuyên ở tất cả các lĩnh vực (đạo đức nghề nghiệp, luật tín dụng, phân tích tài chính, phân tích dự án, quy chế, quy trình…), đồng thời tiếp cận thực tế các dự án bất động sản đang được triển khai cho vay…Trên cơ sở các kết quả thu được, lãnh đạo trực tiếp sẽ tùy vào năng lực của cán bộ đó sẽ ra quyết định xem cán bộ đó có thể tiếp cận hồ sơ và chính thức thẩm định một dự án mới hay không, và thông thường theo cách làm sẽ là một cán bộ lâu năm trong nghề sẽ làm chung với một cán bộ mới vào nghề để đảm bảo công việc được tiến triển tốt và sự học hỏi lẫn nhau giữa các cán bộ. Định kỳ hàng năm, Vietcombank sẽ thi sát hạch trong khối tín dụng (thuê 1 công ty độc lập từ Anh Quốc là Moody’s đào tạo và sát hạch trực tuyến) để từ đó sàng lọc và phân loại cán bộ để bố trí công việc phù hợp. Nếu bất cứ cán bộ tín dụng nào không đảm yêu cầu về chất lượng công việc sẽ được luân chuyển sang bộ phận khác hoặc cho thôi việc để luôn đảm bảo tính cạnh tranh và học hỏi trong công việc. Do vậy, trong suốt thời gian 2011 – 2013, đa phần cán bộ thẩm định được đánh giá có trình độ chuyên môn tốt, có năng lực và đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng tốt về mặt chuyên môn trong công tác thẩm định các dự án nói chung và các dự án bất động sản nói riêng.

- Năng lực giám sát, quản trị rủi ro sau cho vay

Sau khi Vietcombank ra quyết định cho vay thì Vietcombank và khách hàng sẽ

40

cùng hoàn thiện các thủ tục văn kiện tín dụng và hồ sơ bảo đảm đồng thời giải ngân vốn vay và quản lý hồ sơ, quản lý dự án và khách hàng sau cho vay để đảm bảo việc thu hồi nợ. Tại Vietcombank, đây là cả một quá trình lâu dài và làm định kỳ, thường xuyên và là khâu trọng yếu. Vì vậy, việc quản lý sau cho vay được đánh giá chiếm tới 50% thành công của ngân hàng cho vay đối với dự án. Vấn đề mấu chốt là: quyết định cho vay đó phải đảm bảo dự án hiệu quả, thu hồi được nợ vay và mang lại lợi nhuận cho ngân hàng thì đó mới là quyết định chính xác.

Vietcombank đã thành lập 1 Phòng quản lý rủi ro tín dụng đặt tại Hội Sở Chính và có một bộ phận đặt tại Vietcombank chi nhánh TPHCM với mục tiêu kiểm soát các hoạt động cho vay đối với toàn bộ các chi nhánh trên toàn hệ thống Vietcombank. Từng Quý, chi nhánh sẽ thực hiện việc báo cáo và bộ phận quản lý rủi ro sẽ đánh giá, rà soát định kỳ đối với từng khách hàng và khoản vay, phân loại đối tượng khách hàng, rà soát xếp hạng nhóm nợ và cảnh báo những nguy cơ tiềm ẩn có thể xảy ra đối với dự án và khách hàng. Phòng Quản lý rủi ro tín dụng sẽ báo cáo trực tiếp lên Ban lãnh đạo Vietcombank đối với những tồn tại trong hoạt động tín dụng và cảnh báo rủi ro trên toàn hệ thống, ngoài Phòng Quản lý rủi ro tín dụng, Vietcombank còn thiết lập một hệ thống Bộ phận kiểm tra giám sát tuân thủ (trực thuộc Tổng giám đốc) và Kiểm toán nội bộ (trực thuộc Hội đồng quản trị). Các bộ phận này sẽ hoạt động độc lập để phát hiện ra những sai phạm trong hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động tín dụng trung dài hạn đối với các dự án bất động sản nói riêng. Đánh giá một cách khách quan thì Hệ thống kiểm tra, Kiểm toán nội bộ và Quản trị rủi ro của Vietcombank đã hoạt động hết sức tích cực để góp phần kiểm soát tốt đối với hoạt động sau cho vay.

2.3. Đánh giá chung về chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank 2.3.1. Những kết quả đạt đƣợc

Trong giai đoạn 2011-2013, nền kinh tế thế giới đã hồi phục dần nhưng chưa rõ ràng, Vietcombank trong ba năm qua cũng như các chủ thể khác trong nền kinh tế, gặp nhiều khó khăn cũng như thách thức. Tuy nhiên với sự nỗ lực không ngừng nghỉ của ban lãnh đạo cũng toàn thể nhân viên, Vietcombank cũng đạt được những kết quả nhất định trong tất cả các lĩnh vực. Quy mô hoạt động và thị phần ngày càng được mở rộng nhờ phát triển các hoạt động kinh doanh mới, mở rộng mạng lưới, điều chỉnh lại bộ máy hoạt động, nâng cao năng lực tài chính nâng cấp công nghệ ngân hàng,hoàn thiện cơ chế, chính sách về sản phẩm và dịch vụ ngân hàng nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu và mong muốn của khách hàng, khẳng định vị thế trên thị trường trong nước và quốc tế.

Về hoạt động tín dụng trung và dài hạn, ngân hàng ngoại thương đã đạt được

một số thành tựu:

41

- Hoạt động huy động vốn trung dài hạn tăng trưởng tốt trong bối cảnh thị trường

lãi suất nhiều cạnh tranh.

- Việc theo dõi, bảo đảm các tỉ lệ an toàn vốn theo quy định được thực hiện

nghiêm túc.

- Công tác quản trị và định hướng tăng trưởng tín dụng được hoạch định một cách rõ ràng hơn thông qua việc tăng cường sử dụng các công cụ quản trị rủi ro như hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, hệ thống giới hạn kiểm soát rủi ro, quản lí danh mục tín dụng theo ngành hàng trong quy trình cấp tín dụng nhằm đảm bảo chất lượng danh mục đầu tư.Việc áp dụng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ cùng với việc triển khai dự án xây dựng mô hình dự báo doanh nghiệp,báo cáo ngành để chuẩn hóa phân tích rủi ro ngành, tạo nền tảng từng bước ohats triển trong những năm tới.

- Dư nợ cho vay trung dài hạn bất động sản tăng trưởng qua các năm, đặc biệt là từ cuối 2012. Dư nợ cho vay trung dài hạn tăng với tốc độ nhanh phản ánh tiềm năng phát triển của hoạt động cho vay này, đặc biệt là danh mục khách hàng của Vietcombank trong những lĩnh vực này đa phần đều là những khách hàng tốt (80% khách hàng xếp hạng nhóm 1, 10% nhóm 2 và 5% nhóm 3, 5% nhóm 4. Mặc dù thị trường bất động sản còn khá ảm đạm, tuy nhiên vẫn có những dự án tiềm năng được Vietcombank tiếp cận.

- Tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực cho vay bất động sản trong thời kỳ nghiên cứu vẫn

duy trì ở mức kiểm soát

- Lợi nhuận cho vay: Cùng với sự tăng trưởng về dư nợ, lợi nhuận mang lại từ hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản cũng có sự tăng trưởng tương ứng qua các năm và tỷ suất lợi nhuận trên doanh số cho vay được duy trì. Điều này góp phần không nhỏ vào lợi nhuận tổng thể của Vietcombank không ngừng tăng qua các năm.

- Năng lực của ngân hàng trong thẩm định cho vay: Trình độ của đội ngũ cán bộ ngày càng được nâng cao thông qua các khoá đào tạo tại Vietcombank. Liên quan đến mảng cho vay trung và dài hạn, ngân hàng cũng đã có khóa đào tạo về phân tích tài chính doanh nghiệp, cung cấp các tài liệu về thẩm định tài chính dự án cho các cán bộ tín dụng làm về mảng khách hàng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời cán bộ làm công tác thẩm định Vietcombank được kết nối và có các buổi hội thảo thường xuyên với các công ty chuyên về lĩnh vực bất động sản có uy tín tại Việt Nam như: Công ty CBRE, Savills…để tăng cường trao đổi kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn về thị trường. Năng lực giám sát và quản trị sau cho vay cũng đang hoạt động hiệu quả

- Quy trình tín dụng của ngân hàng: Bên cạnh quy trình cho vay hiện hành là quy trình 246/QĐ-NHNT.CSTD được đánh giá là khá hoàn thiện và chặt chẽ nhờ sự nỗ lực của của những cán bộ có nhiều kinh nghiệm trong công tác thẩm định và được xây

42

dựng trên cơ sở các chuẩn mực tín dụng của Việt nam và quốc tế nhờ nguồn tham khảo của các tổ chức như Moody’s, Ngân hàng Mizuho.

- Về giá trị tài sản bảo đảm cho khoản vay tín dụng trung dài hạn: Đảm bảo tuân thủ về việc đăng ký thế chấp và giá trị theo tỷ lệ đúng quy định của Vietcombank và NHNN trong hoạt động cho vay. Thông thường, giá trị này là ≥ 100% giá trị của khoản vay nên đảm bảo việc thu hồi nợ khi có phát sinh nợ xấu.

- Công tác báo cáo ngành (được coi là điểm mới trong hoạt động tín dụng tại Vietcombank): bắt đầu được chú trọng từ giữa năm 2011, báo cáo ngành bất động sản được xây dựng và dần hoàn thiện sẽ là nền tảng trong định hướng tín dụng từng thời kỳ. Làm tốt công tác báo cáo ngành đã, đang và sẽ góp phần tạo nền tảng chắc chắn cho hoạt động tín dụng trung dài hạn trong lĩnh vực bất động sản nhờ những nhận xét, đánh giá chuyên sâu của các chuyên gia trong hội đồng thẩm định Vietcombank.

2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân 2.3.2.1. Hạn chế

Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, hoạt động tín dụng trung dài hạn trong hoạt lĩnh vực bất động sản tại Vietcombank thời gian qua vẫn còn những mặt hạn chế, đó là:

- Một là tỷ lệ nợ bị chuyển nhóm có xu hướng tăng (đa phần là chuyển từ nhóm 1 sáng nhóm 2 và nhóm 2 sang nhóm 3), nguyên nhân do tình hình khách quan của thị trường bất động sản tại Việt nam. Việc kiểm soát nhóm nợ này tương đối khó do công tác xếp hạng tín dụng được thực hiện tự động trên hệ thống và căn cứ tình hình tài chính (dựa trên báo cáo tài chính) và phi tài chính của khách hàng. Cách duy nhất để hạn chế nợ bị chuyển nhóm đó là tăng cường kiểm soát tín dụng, định hướng và tư vấn tài chính cho khách hàng trong hoạt động kinh doanh.

- Hai là thời gian thẩm định cho vay còn khá chậm: Thời gian trung bình cho một bộ hồ sơ thẩm định tại Vietcombank là 2-3 tháng do quy trình thậm chí là lâu hơn do chịu sự chi phối bởi những quy định khá chặt chẽ và thường lâu gấp 2 lần so với các NH TMCP khác. Điều này, đôi lúc làm cho khách hàng quan ngại khi tiếp cận xin vay vốn tại Vietcombank.

- Ba là các nội dung liên quan đến thẩm định còn hạn chế: Đó là trong thẩm định dự án bất động sản thì một yếu tố không thể bỏ qua đó là tổng mức đầu tư và nguồn vốn tài trợ, vốn đầu tư của dự án được tài trợ từ nhiều nguồn, do đó cán bộ thẩm định cần kiểm tra tính khả thi của các nguồn trên. Tuy nhiên, rất ít dự án được giải trình về việc thẩm định tính khả thi của nguồn vốn tự có tham gia vào dự án trên cơ sở phân tích báo cáo tài chính doanh nghiệp. Điều này có thể gây ra những rủi ro cho việc ra quyết định cho vay của Vietcombank khi doanh nghiệp không đủ nguồn vốn tự có để triển khai dự án. Ví dụ, trước đây, theo quy định hiện hành của Vietcombank thì cơ

43

cấu hợp lý có thể chấp nhận được để Vietcombank tài trợ vốn đó là: Vốn tự có (tối thiểu 15% tổng vốn đầu tư), vốn huy động từ nguồn khác (như vốn góp của bên thứ 3 hay còn gọi là vốn ứng trước của người mua chiếm tỷ lệ 30%), còn lại là vốn vay (chiếm khoảng 55%). Tuy nhiên, ở những thời kỳ bất động sản thuận lợi như các năm 2008-tháng khoảng giữa năm 2011, có nghĩa là việc huy động vốn từ nguồn khác là khá đơn giản thì các dự án luôn đảm bảo về cơ cấu nguồn vốn. Nhưng, tại thời điểm khó khăn như cuối năm 2011 và năm 2012 cũng như các năm tiếp theo, việc huy động nguồn vốn này thực sự là một vấn đề lớn. Điều này, dẫn đến cơ cấu vốn bị thay đổi và trường hợp năng lực của chủ đầu tư bị hạn chế, không có khả năng góp vốn để bù đắp phần thiếu hụt thì dự án đương nhiên sẽ bị ảnh hưởng về mặt tiến độ và tính hiệu quả.

Ngoài ra, việc thẩm định các yếu tố khác như đầu ra, đầu vào của Dự án gặp nhiều khó khăn do cơ sở dữ liệu của Vietcombank nói riêng và của Việt Nam nói chung không đầy đủ để hỗ trợ công tác thẩm định và dự báo.

2.3.2.2. Nguyên nhân

Những hạn chế nêu trên của công tác thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay tại Vietcombank xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có cả nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan.

- Nguyên nhân chủ quan + Quy trình thẩm định dự án bất động sản còn nhiều điểm chưa hợp lý

Quy trình thẩm định dự án nói chung và quy trình thẩm định dự án bất động sản

nói riêng tại Vietcombank còn nhiều chỗ chưa được xây dựng bài bản và khoa học.

Quy trình cho vay dự án được bắt đầu từ khâu tiếp xúc khách hàng đến khâu thẩm định và ra quyết định cho vay. Tuy nhiên, việc tiếp xúc khách hàng và thẩm định vẫn chủ yếu là do cán bộ khách hàng của chi nhánh thực hiện, như vậy đễ dẫn đến rủi ro về mặt đạo đức của cán bộ trong quá trình thẩm định.

Dù quy định về chế tài sử phạt và gắn quyền lợi với trách nhiệm của cán bộ thẩm định đã được ban hành từ năm 2010 nhưng chưa được triệt khai triệt để và rõ ràng nên đây sẽ là một kẽ hở không chỉ tại Vietcombank mà trong ngành tài chính tín dụng ngân hàng của Việt Nam vốn đang có nhiều bất cập.

+ Chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định đôi lúc còn hạn chế

Nguyên nhân của vấn đề này là mặc dù đa số cán bộ thẩm định có trình độ đại học và trên đại học cả trong nước và ngoài nước, nhưng cũng vẫn còn tình trạng cán bộ chưa được đào tạo một cách chuyên nghiệp trong lĩnh vực quản lý và thẩm định dự án bất động sản. Hơn nữa, các cán bộ thẩm định đều học khối trường kinh tế nên cũng gặp khó khăn khi thẩm định các nội dung kỹ thuật như kiểm tra khối lượng, công suất thiết kế, định mức nguyên vật liệu, quy định kỹ thuật đối với dự án bất động sản và dù có được đào tạo nhưng phải rất lâu mới đáp ứng được tốt yêu cầu của công việc.

44

+ Trang thiết bị công nghệ thẩm định còn lạc hậu

Cơ sở vật chất, trang thiết bị và công nghệ phục vụ công tác thẩm định tài chính dự án trong lĩnh vực bất động sản tại Vietcombank còn chưa đáp ứng được yêu cầu của công việc. Hiện nay, Vietcombank mới chỉ khai thác, sử dụng chương trình Excel để tính toán các chỉ tiêu, chưa có chương trình, phần mềm riêng biệt phục vụ cho công tác thẩm định tài chính dự án, đây cũng là điểm yếu chung của các NHTM tại Việt Nam. Bên cạnh đó mẫu biểu trình bày tính toán cũng chưa được chuẩn hóa, các cán bộ thẩm định tự tính toán theo bảng tính của mình. Điều này đã làm hạn chế tính chính xác và tốn nhiều thời gian của cán bộ thẩm định dự án trong khâu thẩm định.

+ Phương pháp thu thập và sử dụng thông tin thẩm định còn thiếu

Hiện nay, nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định thường do cán bộ tự tìm kiếm bằng phương pháp thủ công, ngoài sự hỗ trợ của báo cáo ngành và của cơ quan cung cấp thông tin (CIC) của NHNN nên việc đánh giá sâu sắc về tình hình khách hàng cũng như dự án sẽ gặp hạn chế, hạn chế bởi các số liệu cung cấp chỉ phản ánh số liệu trong quá khứ của khách hàng mà không có dự báo cụ thể để có những đánh giá, phân tích sát thực về khách hàng và dự án.

- Nguyên nhân khách quan

Bên cạnh những nguyên nhân chủ quan còn phải kể đến những nguyên nhân khách quan ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank:

+ Năng lực thực hiện dự án của một số chủ đầu tư còn yếu

Khả năng thực hiện và thẩm định dự án của chủ đầu tư còn hạn chế. Nhiều dự án bất động sản được chủ đầu tư lập mà không thuê tư vấn hoặc các đơn vị có chuyên môn trong khi khả năng của chủ đầu tư không cao nên báo cáo khả thi sơ sài, thiếu tính khoa học, không cung cấp đủ thông tin cần thiết của dự án. Khi dự án được chủ đầu tư gửi cho Vietcombank, cán bộ thẩm định phải tiến hành kiểm tra, thu thập và xử lý các thông tin rất mất thời gian. Bên cạnh đó, dự án thường được lập theo hướng có lợi cho khách hàng nhằm mục đích thuyết phục Vietcombank cho vay nên số liệu mà khách hàng cung cấp thường không thực sự chính xác gây ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định tài chính dự án. Số lượng khách hàng dạng này được thống kê trong thời gian nghiên cứu 2011-2013 chiếm đến 20% của phân ngành bất động sản tại Vietcombank.

+ Các tổ chức tư vấn và thẩm định độc lập chưa phát triển

Hiện nay, ở Việt Nam chưa phát triển loại hình dịch vụ tư vấn và thẩm định độc lập, do đó NHTM chưa được hỗ trợ nhiều trong quá trình thẩm định. Hiện ở Việt Nam chỉ có duy nhất Công ty PCB là Công ty thông tin tín dụng tư nhân đầu tiên mới được thành lập ở Việt Nam vào tháng 06/2010 với mục tiêu chuyên thu thập và cung cấp

45

thông tin tín dụng của nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa, nhóm khách hàng cá nhân. Tuy nhiên, do mới thành lập nên công ty chưa có hoạt động đáng kể. Như vậy, thị trường tư vấn và thẩm định hiện nay còn đang bỏ ngỏ ở Việt Nam đã dẫn đến sự chậm phát triển của hệ thống thông tin tín dụng và làm giảm chất lượng thẩm định dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng của các NHTM.

+ Môi trường pháp lý còn nhiều hạn chế và thiếu sót

Một số cơ chế, chính sách chưa được các Bộ ngành có liên quan xử lý kịp thời, các văn bản hướng dẫn triển khai nghiệp vụ còn nhiều bất cập… Mặc dù hệ thống pháp luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động đầu tư đã được ban hành như Luật Đầu tư (2005), Luật Doanh nghiệp (2005), Luật Đấu thầu (2005) cùng các Luật khác, song các Nghị định, Thông tư hướng dẫn còn thiếu chặt chẽ. Các hướng dẫn về thẩm định dự án tuy được quy định trong các Nghị định nhưng nhiều nội dung còn sơ sài, chưa cụ thể, tính đến thời điểm hiện nay, liên quan đến nghiệp vụ cho vay dự án mới có các văn bản pháp lý bao gồm Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về bảo đảm tiền vay, Quyết định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 ban hành quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng, Quyết định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước số 28/2002/QĐ-NHNN ngày 11/01/2002 và Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng. Các văn bản pháp lý chưa đủ mạnh để tác động đến hoạt động cho vay, thường dưới thông tư thì là các chỉ thị hoặc công văn của ngân hàng nhà nước chỉ đạo cho các NHTM nên không đủ tính pháp lý như quy định của Luật.

+ Môi trường kinh tế - xã hội chưa ổn định

Việc từng bước hội nhập với nền kinh tế khu vực và thế giới đã ảnh hưởng rất lớn tới sự ổn định các yếu tố kinh tế vĩ mô và vi mô của nền kinh tế. Biến động thị trường quá lớn, vượt quá khả năng dự báo không chỉ của các doanh nghiệp mà còn của các cơ quan chuyên trách làm công tác dự báo ảnh hưởng tới tính chính xác và tính thực tế của các nghiên cứu thị trường đối với dự án. Những biến động khó lường của giá bán sản phẩm, giá mua nguyên vật liệu đầu vào,… đã làm giảm tính hiệu quả của công tác thẩm định dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng.

Công tác quy hoạch và kế hoạch đầu tư trên phạm vi toàn bộ nền kinh tế, trong từng ngành, từng doanh nghiệp chưa được chú trọng đúng mức, chưa đổi mới hoạt động cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa với quá trình hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng.

Từ thực trạng chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank có thể thấy mặc dù chất lượng tín dụng trong lĩnh vực này đã được Vietcomank không ngừng cải thiện nhưng vẫn còn tồn tại những điểm hạn chế, bất

46

cập. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân cả chủ quan và khách quan, đòi hỏi Vietcombank phải có những giải pháp phù hợp kèm những điều chỉnh kịp thời nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn đối với các dự án bất động sản từ đó nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động của ngân hàng này.

47

CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG DÀI HẠN TRONG CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETCOMBANK

3.1. Định hƣớng phát triển hoạt động của Vietcombank trong thời gian tới 3.1.1. Định hƣớng hoạt động chung của Vietcombank

- Đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, kiên

quyết không hạ chuẩn cho vay

Thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, phù hợp với mục tiêu kinh doanh của năm; cạnh tranh lãi suất trên cơ sở linh hoạt, hiệu quả. Tích cực bán chéo sản phẩm dịch vụ. Tập trung tăng trưởng tín dụng vào khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh, các ngành/lĩnh vực có triển vọng tốt, tiếp tục chú trọng cho vay đối với các lĩnh vực ưu tiên như lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao theo chủ trương của Chính phủ tại Nghị quyết số 01/NQ-CP của Chính Phủ và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước. Phân tích định hướng các ngành hàng cần tăng trưởng cho vay cảnh báo rủi ro ngành hàng, rủi ro về cơ chế chính sách giúp Vietcombank đầu tư an toàn, hiệu quả.

- Vietcombank tiếp tục đẩy mạnh công tác khách hàng, coi công tác phát triển

khách hàng là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, quyết định trong năm 2014

Vietcombank định hướng tiếp tục giữ ổn định và phát triển khách hàng,Hội sở chính sẽ hỗ trợ, phối hợp với các chi nhánh tiếp cận khách hàng. Chú trọng phát triển các doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh, có khả năng chịu rủi ro. Triển khai hệ thống tính lợi nhuận từng khách hàng.

- Tích cực tìm mọi biện pháp thu hồi nợ đã xử lý DPRR.

Tập trung nguồn lực cho công tác thu hồi nợ có vấn đề. Thực hiện các giải pháp xử lý nợ xấu và phòng ngừa, hạn chế nợ xấu gia tăng theo Đề án xử lý nợ xấu của Vietcombank, trong đó: thực hiện phân loại tài sản có, trích lập dự phòng rủi ro theo Thông tư 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 để chủ động có các giải pháp phù hợp, đánh giá thực trạng và khả năng thu hồi nợ Nhóm 2, nợ xấu và nợ đã xử lý dự phòng; Xây dựng kế hoạch xử lý nợ xấu, rà soát, đánh giá các khoản nợ xấu để thực hiện bán nợ xấu cho VAMC, các công ty quản lý tài sản, công ty mua bán nợ…

- Thực hiện đồng bộ và có hiệu quả các giải pháp huy động vốn, chủ động cân đối giữa nguồn vốn và sử dụng vốn trên nguyên tắc đảm bảo thanh khoản, đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng vốn

Chú trọng thay đổi cơ cấu nguồn vốn theo hướng tăng trưởng nguồn vốn ổn định đáp ứng cho nhu cầu sử dụng vốn, và tăng trưởng nguồn vốn giá thấp, tạo lợi thế cạnh tranh.Phát triển mạng lưới khách hàng cá nhân, tạo nguồn vốn ổn định. Tích cực bán chéo sản phẩm nhằm khai thác tối đa nguồn vốn.

48

- Nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ, giữ vững thị phần

Vietcombank tiếp tục định hướng xây dựng chính sách giá linh hoạt, danh mục sản phẩm đa dạng, nâng cao chất lượng công tác chăm sóc khách hàng nhằm đẩy mạnh nguồn thu từ các hoạt động dịch vụ. Kèm theo đó là việc tích cực triển khai các biện pháp củng cố, giữ ổn định và tăng trở lại thị phần trên các mảng tài trợ thương mại, kinh doanh ngoại tệ, dịch vụ thẻ.

- Rà soát, củng cố các hoạt động kinh doanh chính của Ngân hàng và công ty con

để nâng cao hiệu quả đầu tư.

+ Tái cấu trúc danh mục đầu tư, đầu tư vào các ngành phát triển nhanh hoặc ổn

định.

+ Tăng cường quản lý thông qua bộ quy chế chuẩn. + Xúc tiến chuẩn bị các điều kiện để cổ phần hoá một số công ty con. + Tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề sở hữu chéo và đầu tư

góp vốn mua cổ phần

- Công tác nhân sự: Vietcombank tiếp tục đổi mới phát triển nguồn nhân lực nhằm tạo đội ngũ nhân lực có chất lượng cao thông qua công tác luân chuyển cán bộ, quy hoạch cán bộ, đẩy mạnh chất lượng đào tạo và cơ chế tuyển dụng gắn liều với cơ chế tạo động lực đảm bảo tính cạnh tranh cao.

- Tăng cường kiểm tra, giám sát, nâng cao khả năng phát hiện sớm rủi ro

Về công tác kiểm tra kiểm soát: Vietcombank định hướng tiếp tục hoàn thiện chức năng nhiệm vụ của các phòng thuộc khối kiểm tra, kiểm toán, các giải pháp cụ thể:

+ Tăng cường kiểm tra, kiểm soát theo dõi thường xuyên các hoạt động của ngân

hàng, của tất cả các chi nhánh, công ty trực thuộc.

+ Tăng cường giám sát rủi ro đạo đức, tác nghiệp của cán bộ. - Các công tác khác:

Vietcombank sẽ chủ động tham gia các hoạt động an sinh xã hội hỗ trợ cộng đồng. Xúc tiến triển khai các cam kết tài trợ an sinh xã hội đồng thờinghiên cứu, mở rộng các hình thức hỗ trợ mới nhằm đa dạng hóa và nâng cao hiệu quả lâu dài cho hoạt động này.

3.1.2. Định hƣớng hoạt động cho vay tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản

Hoạt động tín dụng trung dài hạn tài trợ cho các dự án nói chung và cho các dự án bất động sản nói riêng tại Vietcombank trong thời gian tới phải phù hợp với mức tăng trưởng tín dụng mà NHNN phê duyệt trong từng thời kỳ (thường là 15%-20% so với năm trước đó). Tuy nhiên, theo định hướng chung của NHNN thì việc tài trợ dự án của các NHTM phải nhằm mục đích thúc đẩy nền kinh tế và khuyến cáo là nên nhằm

49

vào những lĩnh vực được khuyến khích đầu tư như: Nông, lâm, ngư nghiệp, sản xuất, xuất khẩu, ngành công nghiệp phụ trợ… Ban lãnh đạo Vietcombank đã đưa ra những định hướng cụ thể trên toàn hệ thống Vietcombank như sau:

Đối với các dự án bất động sản mà Vietcombank đã hoặc đang tài trợ và giải ngân vốn vay thì các chi nhánh của Vietcombank tiếp tục triển khai, hỗ trợ khách hàng về mọi mặt như áp dụng mức lãi suất hợp lý để khách hàng có điều kiện triển khai hoàn thiện dự án và sớm đưa dự án đi vào hoạt động, có nguồn tiền trả nợ Vietcombank theo đúng kế hoạch.

- Đối với các dự án bất động sản mà chi nhánh của Vietcombank có ý định cho

vay mới:

+ Định hướng chung: Vẫn áp dụng chính sách xem xét cho vay thận trọng, lựa chọn các dự án mang lại lợi ích tổng thể cho Vietcombank, các khoản cho vay kinh doanh bất động sản cần phải được Ban lãnh đạo phê duyệt chủ trương trước khi tiếp cận thẩm định, cho vay.

+ Định hướng thị trường:

Căn hộ để bán: Hạn chế tài trợ phát triển căn hộ cao cấp, chỉ xem xét các trường hợp các dự án có vị trí tốt, “đắc địa” tại trung tâm Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dòng sản phẩm cao cấp. Xem xét cho vay đối với dự án cung cấp các sản phẩm mà thị trường đang có nhu cầu lớn: căn hộ hạng trung, đất nền xây nhà.

Văn phòng cho thuê: hạn chế tài trợ thêm dự án mới. Khu công nghiệp, khu chế xuất: hạn chế tài trợ thêm dự án mới. Bất động sản du lịch: chỉ khuyến khích các dự án các tỉnh/thành phố tại miền Trung, miền Nam (từ Huế trở vào) nơi có tiềm năng phát triển du lịch và có thời tiết thuận lợi có thể khai thác du lịch quanh năm. Ngoài các địa điểm có điều kiện tốt để phát triển du lịch, chỉ khuyến khích xem xét tài trợ các dự án phát triển khách sạn (trung) cao cấp tại các trung tâm kinh tế lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội.

+ Một số định hướng cụ thể khác: Áp dụng lãi suất cho vay bất động sản cao hơn các ngành khác, giảm mức độ cho vay tập trung vào một khách hàng, một dự án. Khuyến khích hoạt động cho vay bán lẻ (cho vay tiêu dùng cá nhân).Rà soát định kỳ 6 tháng chính sách cho vay ngành bất động sản

3.2. Giải pháp nâng cao chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank

Để thực hiện được các mục tiêu trong chiến lược phát triển của Vietcombank đến năm 2020, hướng tới mục tiêu đạt chuẩn quốc tế, nâng cao năng lực cạnh tranh với các ngân hàng nội địa cũng như các ngân hàng nước ngoài, Vietcombank cần thực hiện hàng loạt các giải pháp đồng bộ, trong đó việc nâng cao chất lượng tín dụng trung

50

dài hạn trong lĩnh vực bất động sản là một trong những nhân tố giữ vai trò quan trọng góp phần hiệu quả của tín dụng nói riêng và hiệu quả của Vietcombank nói chung. Từ thực trạng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank và qua nghiên cứu, tìm hiểu, tham khảo hoạt động này tại một số ngân hàng thương mại trong nước, sinh viên đề xuất một số giải pháp sau: 3.2.1. Tăng cƣờng huy động vốn đặc biệt là vốn trung dài hạn cho vay bất động sản

Công tác huy động vốn nói chung và huy động vốn trung dài hạn nói riêng luôn được xác định có tầm quan trọng không nhỏ đối với hoạt động tín dụng trung dài hạn. Vì vậy, Vietcombank cần làm tốt hơn nữa việc huy động nguồn vốn này, một số các giải pháp là:

- Tăng cường huy động nguồn vốn từ dân cư: Đây luôn là nguồn huy động vốn ổn định và lâu dài của Vietcombank cũng như tất cả các TCTD khác ở Việt Nam. Do vậy, Bộ phận Nguồn vốn của Vietcombank cần phối hợp tốt với Bộ phận Bán lẻ thiết kế những sản phẩm huy động vốn theo các kỳ hạn phù hợp, linh hoạt, kèm những chương trình ưu đãi, dự thưởng hấp dẫn để lôi kéo nguồn tiền gửi nhàn rỗi từ người dân, nâng cao hơn nữa chất lượng phục vục khách hàng khi huy động vốn.

- Đối với nguồn vốn huy động từ doanh nghiệp, tổ chức - kinh tế: Hiện nay, danh mục khách hàng là doanh nghiệp có quan hệ tín dụng của Vietcombank là rất lớn (trên 22.000 khách hàng doanh nghiệp tính đến 31/12/2013 theo báo cáo của trên hệ thống của Vietcombank). Do vậy, giải pháp đưa ra để thu hút tiền gửi là Vietcombank cần đặt điều kiện cho khách hàng khi vay vốn tại Vietcombank thì phải mở tài khoản giao dịch, gửi tiền và sử dụng các dịch vụ của Vietcombank, đồng thời với đó Vietcombank cần đưa ra mức lãi suất huy động cạnh tranh, hợp lý, phù hợp với quy định của NHNN và làm tốt công tác chăm sóc khách hàng.

- Tăng cường công tác phát triển sản phẩm thẻ, trả lương qua tài khoản, sản phẩm

thanh toán, gửi tiền điện tử để tăng cường tiện ích cho khách hàng khi sử dụng

- Tăng cường chính sách thu hút nội bộ sử dụng dịch vụ của Vietcombank: Đối với mỗi cán bộ của Vietcombank, Chi nhánh cần thực hiện triệt để giao khoán chỉ tiêu huy động vốn, đặc biệt là vốn trung dài hạn. Mức độ hoàn thành các chỉ tiêu này sẽ được ban lãnh đạo đánh giá hàng tháng để làm căn cứ và động lực xếp lương, thưởng. Đây sẽ là động lực lớn để các cán bộ Vietcombank tăng cường tư vấn cho người thân, bản bè sử dụng dịch vụ của ngân hàng mình và tăng lượng tiền gửi cho ngân hàng.

- Ngoài ra, với vị thế và uy tín của mình Vietcombank có thể xem xét để phát hành trái phiếu quốc tế nhằm huy động vốn trung dài hạn cho hoạt động tín tài trợ cho các dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, việc phát hành này

51

phải được thực hiện khi điều kiện thị trường cho phép và cần phải được tính toán chi tiết trên cơ sở cân đối chi phí huy động và đầu ra cho nguồn vốn.

3.2.2. Hoàn thiện nội dung thẩm định trong hoạt động cho vay dự án bất động sản

Mặc dù hoạt động thẩm định cho vay trung dài hạn đối với các dự án bất động sản của Vietcombank đã thực hiện các bước cơ bản của một quy trình thẩm định và được các tổ chức kiểm toán có uy tín tại Việt nam như YKVN, Enrst & Young...đánh giá là khá chuẩn mực. Tuy nhiên, việc thẩm định dự án bất động sản nhiều khi mới chỉ dừng lại ở mặt hình thức, nhiều nội dung được quy định trong quy trình chưa được thực hiện một cách chi tiết, cụ thể. Để nâng cao chất lượng thẩm định cho vay trung dài hạn đối với các dự án bất động sản, Vietcombank cần thực hiện một số nội dung: Thẩm định tổng vốn đầu tư của các dự án bất động sản: Vốn đầu tư là một chỉ số cơ bản đóng vai trò quan trọng trong một dự án, nó thể hiện quy mô cũng như nhu cầu vốn thiết để có thể thực hiện dự án. Việc xác định tổng vốn đầu tư chính xác để xác định đúng tỷ lệ tài trợ của Vietcombank đảm bảo dự án triển khai được trong thực tế cũng như chủ đầu tư sử dụng vốn vay đúng mục đích. Để có thể xác định tổng vốn đầu tư cần thiết cho từng dự án, trên cơ sở tham khảo những dự án tương tự trong cùng lĩnh vực, cùng cấp hạng đã, đang thực hiện cùng với sự dự đoán, phân tích sự biến động của các nhân tố tác động tới tổng vốn đầu tư như sự biến động của lạm phát, tỷ giá, yếu tố công nghệ, lãi vay trong thời gian xây dựng…Việc thẩm định không nên chỉ căn cứ trên hồ sơ dự án do chủ đầu tư trình lên hay căn cứ hoàn toàn vào kết quả phê duyệt của các cấp có thẩm quyền…Tăng cường lưu trữ các thông tin về các dự án trong quá khứ, hiện tại để từ đó có cơ sở kiểm tra, tham chiếu cũng như tính toán lại các nội dung trong hồ sơ dự án của doanh nghiệp. Trong khoảng 2011-2013, tổng vốn đầu tư của các dự án liên tục bị thay đổi theo chiều hướng tăng nguyên nhân là do giá cả nguyên vật liệu, tiến độ dự án chậm...Tất cả những yếu tố đó cần phải được cán bộ thẩm định của Vietcombank lượng hóa đầy đủ khi tính tổng mức đầu tư của dự án bất động sản.

- Thẩm định cơ cấu nguồn vốn: Cũng nằm trong mục đích của thẩm định tổng nguồn vốn, việc thẩm định cơ cấu nguồn vốn là nhằm xác định trong tổng cơ cấu nguồn vốn của dự án, để có thể thực hiện dự án chủ đầu tư cần huy động từ những nguồn nào, tỷ trọng của những nguồn đó trong cơ cấu tổng nguồn vốn. Khoảng 2 -3 năm trở lại đây, do biến động của thị trường nên cơ cấu nguồn vốn tham gia vào các dự án bất động sản do Vietcombank tài trợ bị ảnh hưởng đáng kể. Vì vậy, giải pháp đặt ra là khi tài trợ mới cho các dự án bất động sản, cán bộ Vietcombank cần xác định rõ nguồn vốn tham gia, giải pháp tối ưu là đặt điều kiện khách hàng phải góp đủ vốn vào dự án thì Vietcombank mới xem xét giải ngân. Vietcombank có thể yêu cầu một đơn vị

52

kiểm toán độc lập để kiểm tra phần vốn góp này, làm được như vậy sẽ đảm bảo tính khách quan và chặt chẽ, đồng thời lành mạnh hóa hoạt động cấp tín dụng.

- Vietcombank cần nghiên cứu xây dựng bảng điều kiện cho vay chuẩn áp dụng đối với ngành bất động sản (còn gọi là Term Sheet), bảng điều kiện này sẽ là những điều kiện tối thiểu mà khách hàng phải đáp ứng khi vay vốn và những quy định mà 2 bên sẽ thực hiện sau khi khoản vay được Vietcombank đồng ý cấp tín dụng kèm theo chính sách lãi suất thống nhất trên toàn hệ thống, được như vậy, Vietcombank sẽ tiến thêm một bước dài trong khâu thẩm định để hướng dần tới các chuẩn mực quốc tế.

- Xây dựng mô hình thẩm định tài chính chuẩn mực dành cho ngành bất động sản và từng tiểu ngành của ngành bất động sản: Hiện nay, mô hình này mới chỉ được các cán bộ làm thủ công bằng file excel (cũng giống như các NH TMCP khác ở Việt nam) mà chưa được xây dựng thành phần mềm. Điều này khiến cho công tác thẩm định gặp nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian và cho ra kết quả không chính xác. Ban lãnh đạo Vietcombank cần tập trung nhân lực để xây dựng phần mềm thẩm định hoặc thuê công ty có uy tín trong và ngoài nước chuyên về thẩm định tài chính nhằm tư vấn, xây dựng mô hình cho Vietcombank. Làm tốt được điều này, Vietcombank sẽ giảm tối đa được thời gian thẩm định và chất lượng thẩm định dự án bất động sản sẽ được nâng cao.

- Đối với công tác định giá tài sản đảm bảo nhằm xác định tỷ lệ cho vay và giá trị tài sản thế chấp: Do công tác định giá luôn là một vấn đề phức tạp trong hoạt động cho vay nên Vietcombank cần có chính sách hợp tác với các công ty chuyên về thẩm định giá bất động sản có uy tín như CBRE, Savills, Công ty thẩm định giá Việt Nam, Vina Control…Cách làm tốt nhất là Phòng Chính sách tín dụng của Vietcombank nên đưa ra một danh sách các Công ty thẩm định giá có uy tín được chấp nhận trên toàn hệ thống, như vậy chính sách về tài sản bảo đảm đối với lĩnh vực bất động sản sẽ trở lên thống nhất và rõ ràng.

3.2.3. Tăng cƣờng công tác quản trị rủi ro trong cho vay bất động sản

Trong giai đoạn khó khăn như hiện nay thì công tác quản trị rủi ro tín dụng của ngân hàng càng được nhận thức là có vai trò hết sức quan trọng bởi công tác quản trị rủi ro không được làm tốt có nghĩa là hoạt động tín dụng của ngân hàng đang bị buông lỏng. Tuy nhiên,Vietcombank cũng giống như các ngân hàng khác, công tác quản trị rủi ro mới chỉ dừng lại ở việc tái thẩm định, kiểm soát sau cho vay mà thực sự chưa đưa ra được các cảnh báo rủi ro xác đáng đối với hoạt động tín dụng tài trợ cho ngành. Muốn vậy, Bộ phận quản trị rủi ro, giám sát của Vietcombank cần:

- Đẩy mạnh, tăng cường chức năng kiểm tra, giám sát của mình, cần được Ban lãnh đạo Vietcombank trao nhiều quyền hơn nữa và chủ động thực hiện quyền hạn của mình để có thể can thiệp sâu vào dự án bất động sản, thay vì can thiệp vòng ngoài như hiện nay do tâm lý e ngại việc can thiệp quá sâu sẽ làm ảnh hưởng đến hoạt động của

53

chi nhánh và cán bộ khách hàng và tình trạng nể nang khi phát hiện sai phạm dù đó là sai phạm nhỏ trong quy trình tín dụng.

- Trong giai đoạn khó khăn như hiện nay, bộ phận quản trị rủi ro của Vietcombank cần rà soát các dự án bất động sản định kỳ hàng tháng (thay vì 3 hoặc 6 tháng như vẫn làm) để nắm bắt sâu sát hơn tình hình thực hiện, triển khai và vận hành dự án.

- Bộ phận quản trị rủi ro cần hoàn thiện, nâng cao hơn nữa báo cáo ngành nói chung và báo cáo ngành bất động sản nói riêng trong hoạt động cho vay để từ đó tham mưu cho Ban lãnh đạo Vietcombank ra được những chính sách phù hợp đối hoạt động tài trợ dự án, báo cáo ngành bất động sản nếu được làm tốt như một số các ngân hàng của nước ngoài như Mizuho, HSBC hoặc ANZ sẽ góp phần cảnh báo và định hướng tốt hoạt động tín dụng.

3.2.4. Thành lập nhóm chuyên trách thẩm định cho vay đối với các dự án BĐS, nâng cao đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng

Hiện nay, tại một số các chi nhánh của Vietcombank, do yêu cầu và tính chất công việc nên một cán bộ khách hàng sẽ kiêm luôn vai trò thẩm định dự án, làm công tác thanh toán quốc tế, bán chéo sản phẩm (thẻ, tiền gửi…) mà chưa có sự đầu tư chuyên sâu. Chính vì vậy, thực trạng chung tại một số chi nhánh của Vietcombank, công tác thẩm định dự án nói chung, dự án bất động sản nói riêng vẫn còn khá mới mẻ đối với nhiều cán bộ. Điều này dẫn đến chất lượng không đồng đều trong công tác thẩm định tại các chi nhánh của Vietcombank. Giải pháp đặt ra là cần phải có một đội ngũ cán bộ chuyên trách về thẩm định cho vay dự án bất động sản, nếu quy mô của chi nhánh quá nhỏ thì có thể làm theo cấp tỉnh hoặc cấp vùng, miền. Như vậy, Vietcombank sẽ có một đội ngũ cán bộ chuyên trách. Đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định này sẽ được sàng lọc và lấy ra từ những bộ phận phòng/ ban hoặc chi nhánh có nhiều kinh nghiệm làm về bất động sản, sau đó được tham gia tập huấn chuyên sâu về lĩnh vực bất động sản, kể cả học hỏi về yếu tố kỹ thuật trong lĩnh vực này (điều mà các cán bộ ngân hàng hay bị thiếu khi đa phần số cán bộ tốt nghiệp những trường đại học chuyên về kinh tế, tài chính – ngân hàng).

Lợi thế của Vietcombank là chính thức hợp tác với Ngân hàng Mizuho (một trong những ngân hàng hàng đầu của Nhật Bản, có nền tảng tốt về vốn, kinh nghiệm và nhân lực). Vì vậy, tận dụng cơ hội này, Vietcombank cần tăng cường trao đổi kinh nghiệm, tổ chức các lớp đào tạo về tài trợ dự án bất động sản dưới sự hướng dẫn, hỗ trợ của Mizuho. Công tác đào tạo cán bộ nếu được làm tốt sẽ là tài sản vô giá, tạo động lực cho sự phát triển của Vietcombank.

Một trong những nguyên nhân sâu xa gây ra chất lượng tín dụng không tốt như một thực trạng cố hữu vẫn tồn tại ở các NHTM tại Việt Nam đó là đạo đức nghề

54

nghiệp của cán bộ tín dụng có vấn đề và chưa được các ngân hàng quan tâm đưa vào chương trình đào tạo của ngân hàng mình một cách đúng mức. Vietcombank cần rút ra bài học kinh nghiệm từ thực trạng đó, bởi lẽ, nếu chỉ chú trọng vào đào tạo chuyên môn thôi thì vẫn là chưa đủ bởi đạo đức nghề nghiệp trong ngành ngân hàng rất quan trọng, mặt trái của nó là những hệ lụy không lường cho chính ngành ngân hàng và hệ lụy đến cả nền kinh tế. Trong bối cảnh thị trường tài chính – tiền tệ - ngân hàng vốn có nhiều vấn đề như hiện nay thì hơn lúc nào hết, Vietcombank cần xây dựng cho mình bảng tiêu chuẩn đạo đức cán bộ tín dụng, phát huy vài trò tố giác sai phạm về đạo đức, chuyên môn, đồng thời có những buổi nói chuyện thẳng thắn của lãnh đạo các cấp của Vietcombank để tiếp thêm sức mạnh văn hóa Vietcombank, niềm tự hào là nhân viên Vietcombank: Yêu nghề - Trung thực – Gắn lợi ích của khách hàng với lợi ích của Vietcombank,… Có như vậy, Chất lượng tín dụng nói chung và chất lượng tín dụng TDH trong lĩnh vực BĐS nói riêng mới thực sự được cải thiện cả theo chiều rộng và chiều sâu. 3.2.5. Hoàn thiện phần mềm chấm điểm tín dụng để đánh giá khách hàng trong lĩnh vực bất động sản

Trước năm 2009, Vietcombank sử dụng phần mềm xếp hạng chấm điểm cũ để thực hiện chấm điểm xếp hạng tín dụng định kỳ, trong đó phân ra 4 bảng chấm điểm khác nhau trên cơ sở phân theo tiêu chí về loại hình kinh doanh khác nhau, đó là: công nghiệp, nông nghiệp, thương mại dịch vụ, xây dựng cơ bản. Ưu điểm của việc phân loại này là nhằm làm rõ ràng phân loại về loại hình kinh doanh là thương mại, lĩnh vực công nghiệp hay xây dựng để từ đó có cơ cấu tỷ trọng của từng tiêu chí và trọng số điểm phù hợp với loại hình kinh doanh đó bởi mỗi loại hình kinh doanh có đặc thù riêng. Ví dụ nếu doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực thương mại thì cơ cấu tài sản cố định trên tổng tài sản sẽ nhỏ hơn là cơ cấu tài sản lưu động/tổng tài sản và ngược lại đối với doanh nghiệp tiến hành sản xuất hay khai thác. Tuy nhiên hạn chế của hệ thống chấm điểm này là mới chỉ dừng lại ở loại hình kinh doanh của doanh nghiệp chứ chưa đi sâu vào ngành hàng kinh doanh của doanh nghiệp vì bản thân mỗi một ngành hàng khác nhau có những tiêu chí khác nhau để xác định bộ chấm điểm với những tiêu chí phù hợp với ngành hàng đó căn cứ vào đặc thù của ngành, lĩnh vực kinh doanh đó cũng như những chính sách, những quy định kèm theo.

Hệ thống chấm điểm mới chuyển đổi của Vietcombank được sử dụng từ năm 2009 đã khắc phục được nhược điểm trên của hệ thống chấm điểm cũ, đơn vị tư vấn cho Vietcombank là đã xây dựng nhiều bộ chấm điểm hơn tương ứng vào những ngành hàng kinh doanh của khách hàng, trong mỗi ngành đó cũng có nhiều lựa chọn, và tương ứng với những lựa chọn đó là bộ chỉ tiêu chấm điểm để Vietcombank có thể đánh giá sát hơn về ngành hàng kinh doanh của khách hàng. Bộ chỉ tiêu chấm điểm tín

55

dụng dành cho khách hàng thông thường gồm 2 nhóm chỉ tiêu chính là tài chính (chiếm 40%) và phi tài chính (60%) tỷ trọng điểm xếp hạng. Về cơ bản, bộ chỉ tiêu này là khá hợp lý và dễ dàng cho cán bộ tín dụng đánh giá, phân loại, sàng lọc khách hàng trong giai đoạn trước, trong hoặc sau khi cho vay. Tuy nhiên, đối với những khách hàng tiềm năng hoặc khách hàng mới thành lập thì báo cáo tài chính thường là không đầy đủ và các thông tin là không đủ để đăng nhập vào Hệ thống xếp hạng tín dụng của Vietcombank. Do đó, bộ chỉ tiêu phi tài chính sẽ thường là 100% (do không có dữ liệu về các chỉ tiêu tài chính) nên yếu tố cảm tính sẽ chi phối cán bộ khi xếp hạng khách hàng. Đề xuất giải pháp đối với vấn đề này như sau:

- Vietcombank cần hoàn thiện hơn nữa bộ chỉ tiêu xếp hạng tín dụng cho khách hàng tiềm năng và khách hàng mới thành lập để xếp hạng chính xác khách hàng. Đối với vấn đề này, Ban lãnh đạo Vietcombank cần lấy ý kiến sâu rộng tại các chi nhánh để tổng hợp, phân tích và chỉnh sửa phù hợp các bộ chỉ tiêu.

- Minh bạch hóa số liệu trên các báo cáo tài chính của khách hàng cho bộ chỉ tiêu đầu vào để việc xếp hạng tín dụng được chính xác đối với nhóm khách hàng thông thường trong lĩnh vực bất động sản tại Vietcombank. Tăng tỷ lệ trọng số vốn tự có tham gia vào dự án, khả năng trả nợ… để phân hạng tín dụng khách hàng và ra được quyết định cho vay hợp lý.

3.2.6. Tăng cƣờng công tác kiểm tra, giám sát các khoản vay, hợp tác chặt chẽ với khách hàng để giải quyết nợ quá hạn

Kiểm tra, giám sát việc sử dụng tiền vay là một việc làm cần thiết để phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro tín dụng. Kiểm tra, giám sát chặt chẽ, thường xuyên sẽ giúp ngân hàng phát hiện kịp thời những biểu hiện sai phạm của doanh nghiệp như sử dụng vốn sai mục đích, bán tài sản bảo đảm, âm mưu lừa đảo ngân hàng, đồng thời giúp ngân hàng luôn bám sát tình hình hoạt động thực tế của dự án, nắm được những vấn đề mới nảy sinh trong quá trình thực hiện dự án của doanh nghiệp để có biện pháp đối phó kịp thời. Chính vì vậy, công tác kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực bất động sản đối với các khoản vay và hoạt động sau cho vay cần được Vietcombank thực hiện tốt, giải pháp đối với vấn đề này là:

- Cán bộ của Vietcombank cần bám sát khách hàng và dự án, kiểm tra định kỳ

theo quy định hoặc đột xuất nếu có những thông tin bất lợi về khách hàng hoặc dự án.

- Cán bộ của Vietcombank cần tư vấn, hướng dẫn cho khách hàng những chuẩn mực của ngân hàng để khách hàng hoàn thiện và có kế hoạch kinh doanh tốt, cảnh báo rủi ro về mặt tài chính hoặc những rủi ro khác có thể xảy ra với khách hàng để phòng ngừa tránh việc bị tụt hạng tín nhiệm tại Vietcombank.

- Trong giai đoạn bất động sản khó khăn, Vietcombank đề nghị khách hàng quản lý chặt chẽ ngân quỹ chi tiêu, tư vấn cho khách hàng một số biện pháp tăng vốn bằng

56

cách giải tỏa bớt số hàng tồn kho, bán bớt một phần tài sản có giá trị và thanh lý những tài sản không sử dụng để cơ cấu lại danh mục đầu tư và hoàn thiện dự án hoặc vận hành dự án được tốt.

- Trường hợp khách hàng phát sinh nợ xấu nếu do nguyên nhân khách quan như yếu tố thị trường, thiên tai…khiến khách hàng trong lĩnh vực bất động sản không trả được nợ thì Vietcombank tổ chức đánh giá lại tổng thể dự án, khách hàng và nếu việc đánh giá đó là có khả quan thì có thể xem xét gia hạn hoặc điều chỉnh kỳ hạn trả nợ phù hợp với dòng tiền của khách hàng để thu hồi nợ. Trường hợp chuyển nhóm nợ xấu thì Vietcombank xem xét xử lý nợ như phong tỏa hoặc bán tài sản đề thu hồi nợ vay theo quy định.

3.2.7. Tăng trƣởng hoạt động tín dụng trung dài hạn và lợi nhuận trong các dự án bất động sản

- Về tăng trưởng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản

Theo định hướng của Ban lãnh đạo Vietcombank trong các năm tới đây, Vietcombank đưa ra định hướng tín dụng cụ thể đối với các phân ngành dự án bất động sản đó là: Hạn chế tài trợ cho các dự án mới lĩnh vực văn phòng cho thuê hoặc khu công nghiệp, đối với bất động sản du lịch và căn hộ để bán thì chỉ xem xét tài trợ cho các dự án ở những vị trí đẹp, dễ triển khai và thu hồi vốn. Như vậy, trong giai đoạn này, các chi nhánh và toàn bộ hệ thống Vietcombank cần thực hiện tốt chủ trương của ban lãnh đạo, không ngừng tăng cường quản lý các khoản vay bất động sản cũ, đồng thời bộ phận khách hàng vẫn tích cực xem xét, tìm hiểu, đánh giá các dự án mới sắp triển khai, xem xét năng lực của chủ đầu tư. Qua nhiều kênh thông tin khác nhau, trường hợp dự án tốt thì Vietcombank nên xem xét tài trợ độc lập hoặc mời một vài ngân hàng khác tham gia đồng tài trợ để chia sẻ cơ hội và rủi ro.

- Về tăng trưởng lợi nhuận từ hoạt động tín dụng trung dài hạn trong các dự án

bất động sản

Lợi nhuận tăng từ hoạt động này thông thường dựa vào các chỉ số: tăng doanh số cho vay, tăng lãi suất và giảm chi phí vốn đầu vào. Trường hợp theo chính sách chung của Vietcombank giảm tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực này thì vấn đề còn lại là làm tốt công tác lãi suất cho vay ra ở mức hợp lý, đảm bảo khả năng lợi nhuận của Vietcombank. Ngoài ra, Vietcombank cần tăng cường quản lý các hoạt động của dự án, dự án có hiệu quả tốt, không bị phát sinh nợ xấu là cũng góp phần tăng cường lợi nhuận cho vay bởi khi phát sinh nợ xấu thì ngân hàng sẽ phải tiến hành trích lập dự phòng rủi ro theo quy định và vì thế lợi nhuận cũng giảm sút.

3.2.8. Bảo hiểm cho các khoản vay trung và dài hạn đối với dự án bất động sản

Hiện tại ở Việt nam mới chỉ phát triển hình thức về bảo hiểm tiền gửi, bảo hiểm tín dụng xuất khẩu hay bảo hiểm cho các khoản tín dụng cá nhân…Trong khi bảo hiểm

57

cho các khoản cấp tín dụng trung dài hạn còn là một vấn đề khá mới ở Việt Nam thì ở các nước khác như Nhật Bản, Mỹ, Anh, Trung Quốc…. việc mua bảo hiểm cho các khoản cấp tín dụng trung dài hạn nói chung và dự án bất động sản nói riêng gần như là một điều kiện bắt buộc khi các ngân hàng cho vay đối với khách hàng. Trong điều kiện tín dụng và thị trường có nhiều biến động như hiện nay thì việc mua bảo hiểm tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản cũng cần phải được Vietcombank xem xét như một giải pháp tốt, việc mua bảo hiểm này nhằm mục đích khi có phát sinh nợ xấu thì bảo hiểm sẽ chi trả một phần hoặc toàn bộ giá trị khoản cấp tín dụng tùy thuộc vào gói sản phẩm mà Vietcombank và khách hàng chọn lựa.

Việc mua bảo hiểm tín dụng có thể được thực hiện qua các công ty bảo hiểm lớn tại Việt Nam hoặc nước ngoài, phí bảo hiểm thường sẽ do khách hàng chi trả hoặc chia sẻ giữa ngân hàng và khách hàng tùy theo thỏa thuận.

3.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực BĐS 3.3.1. Kiến nghị với Chính Phủ và các Bộ, Ngành có liên quan

Chính phủ Việt nam cần duy trì và đảm bảo một môi trường kinh tế - chính trị và xã hội ổn định, phát triển, thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và các NHTM. Không để xảy ra tình trạng lạm phát quá cao dẫn đến hiệu quả kinh tế của dự án bất động sản được đảm bảo.

Chính phủ cần thiết lập một hệ thống pháp luật đồng bộ, nhất quán, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hoạt động lành mạnh, tạo môi trường kinh doanh bình đẳng cho doanh nghiệp. Đồng thời, Chính phủ ban hành những chế tài xử lý mạnh để các doanh nghiệp phải nghiêm túc chấp hành chế độ kế toán kiểm toán hiện hành, có trách nhiệm cao hơn trong việc cung cấp thông tin cho các NHTM. Có như vậy, những thông tin tài chính và số liệu được cung cấp mới đảm bảo tính chân thực, phản ánh đúng tình trạng và khả năng của doanh nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định dự án của các NHTM.

Các Bộ, Ngành liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Văn hóa thể thao và Du lịch, Bộ Tư pháp… cần ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện những văn bản pháp luật nhà nước trong lĩnh vực đầu tư dự án bất động sản một cách chi tiết, rõ ràng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng khi lập dự án và cho NHTM khi tiến hành thẩm định dự án. Các Bộ, Ngành liên quan cần xây dựng đề án xác định hệ thống tiêu chuẩn thẩm định trong lĩnh vực bất động sản để làm cơ sở so sánh, đánh giá dự án, phù hợp với từng thời kỳ, đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.

58

Hiện nay, dịch vụ tư vấn và thẩm định độc lập, thu thập thông tin tín dụng mới bắt đầu nhen nhóm tại Việt Nam và chưa có vai trò đáng kể trong hỗ trợ công tác thẩm định dự án bất động sản của NHTM. Do đó, Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ để tạo điều kiện cho dịch vụ tư vấn và thẩm định độc lập phát triển, nhằm phát triển và minh bạch hóa hệ thống thông tin tại Việt Nam.

Nâng cao chất lượng quy hoạch, định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong các vùng, địa phương và trong lĩnh vực bất động sản của nền kinh tế quốc dân. Đây là căn cứ quan trọng để NHTM thực hiện đầu tư đúng định hướng và các dự án bất động sản khi đi vào vận hành không gặp khó khăn.

Trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn cũng như tồn tại nhiều bất cập đòi hỏi Chính phủ phải tháo gỡ để không bị các dự án treo, quy hoạch treo, ảnh hưởng tới thị trường bất động sản chung của Việt nam. Đây là một bài toán cần lời giải xác đáng bởi theo đánh giá thì thị trường bất động sản là đầu ra của nhiều ngành khác như xi măng, sắt thép, … Có những cứu cánh hay hỗ trợ phù hợp để các dự án bất động sản được triển khai tốt vừa góp phần tạo dựng cơ sở vật chất cho đất nước, vừa góp phần tạo công ăn việc làm cho nhiều ngành khác là bài toán đặt ra đối với Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian tới.

3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc

Hiện tại, Ngân hàng nhà nước Việt Nam là cơ quan quản lý cao nhất đối với NHTM. NHNN cần ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể về toàn bộ các vấn đề có liên quan đến thẩm định dự án bất động sản để từ đó làm cơ sở cho công tác thẩm định được thực hiện khoa học, bài bản.

NHNN cần có các biện pháp nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng hoạt động của trung tâm phòng ngừa rủi ro. Trung tâm này cần đưa ra mức độ rủi ro của từng ngành nghề, lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp nói cung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng, trên cơ sở đó làm căn cứ cho ngân hàng trong việc đánh giá, phân loại, xếp hạng doanh nghiệp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định dự án bất động sản.

Ngoài ra, ngân hàng Nhà nước cần nâng cao vai trò của trung tâm thông tin tín dụng (CIC) trong việc đảm bảo cung cấp các thông tin kịp thời, đầy đủ, chính xác về tình hình của khách hàng… Trung tâm này cũng nên phối hợp với các cơ quan khác như Tổng cục thống kê hay các Bộ, Ban ngành để có nguồn thông tin đa chiều, đáng tin cậy.

NHNN cần hướng dẫn các NHTM tăng cường hợp tác trong việc cung cấp thông tin khách hàng cho nhau nhằm hạn chế rủi ro. Bên cạnh đó, ngân hàng Nhà nước cũng cần có sự phối hợp với các Bộ khác… để xây dựng hệ thống những tiêu thức đánh giá các doanh nghiệp hoạt động trong ngành một cách thống nhất, tránh tình

59

trạng một doanh nghiệp cùng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản nhưng các ngân hàng đánh giá, xếp loại khác nhau gây khó khăn trong việc trao đổi thông tin.

NHNN cần tham mưu cho Chính phủ để có những giải pháp phù hợp hơn đối với lĩnh vực bất động sản, việc hạn chế các dự án mới là cần thiết và phải được xem xét kỹ lưỡng. Tuy nhiên, đối với các dự án cũ đang được triển khai có hoạt động tà i trợ vốn của các NHTM thì đề nghị NHNN đưa ra một cơ chế chính sách (lãi suất cho vay, điều kiện vay…phù hợp hơn nữa) để các NHTM có được chính sách cho vay thống nhất toàn hệ thống.

3.3.3. Kiến nghị đối với Chủ đầu tƣ thực hiện dự án bất động sản

Như đã trình bày và phân tích trong bài luận văn này, phần lớn thông tin mà Vietcombank có được để thẩm định là các thông tin do khách hàng cung cấp. Chất lượng của những thông tin này phụ thuộc rất nhiều vào trình độ lập dự án của chủ đầu tư, khả năng quản lý và đặc biệt phụ thuộc vào đạo đức kinh doanh cũng như việc tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư dự án bất động sản. Các chủ đầu tư dự án bất động sản cần nâng cao năng lực lập và thẩm định dự án, chấp hành nghiêm chỉnh các quy định về xây dựng và thẩm định dự án do Chính phủ và các Bộ ban hành. Các chủ đầu tư phải lập đầy đủ các biể u mẫu theo quy định như Bảng dự toán vốn đầu tư theo khoản mục, Bảng cơ cấu huy động vốn theo chương trình đầu tư và tiến độ thực hiện dự án,… đồng thời phải có sự phối hợp với chặt chẽ với các NHTM trong suốt quá trình thẩm định dự án và cả khi dự án đã đi vào hoạt động.

Khi dự án đi vào hoạt động, các khách hàng cần cung cấp cho Vietcombank đầy đủ các báo cáo hoạt động và báo cáo tài chính định kỳ, thông tin cho ngân hàng kịp thời đối với những thay đổi về mặt nhân sự hoặc những biến động trong hoạt động kinh doanh của mình. Về những vướng mắc trong hoạt động nếu khách hàng không tự giải quyết được có thể nhờ sự tư vấn và hỗ trợ từ phía ngân hàng, Vietcombank luôn sẵn sàng là bạn đồng hành, là đối tác tin cậy của các khách hàng vì mục tiêu hướng đến là cùng chia sẻ thông tin, rủi ro và lợi ích và vì những dự án bất động sản hiệu quả cho bản thân doanh nghiệp và cho xã hội.

60

KẾT LUẬN

Nâng cao chất lượng cho tín dụng là một yếu tố quan trọng để nâng cao hiệu quả kinh doanh cũng như năng lực cạnh tranh của Vietcombank hay của bất cứ một NHTM nào khác. Để đạt được mục tiêu đó, các ngân hàng phải tiến hành kết hợp nhiều công việc khác nhau nhưng nâng cao chất lượng tín dụng nói chung và chất lượng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản nói riêng là việc làm thường xuyên và liên tục bởi đây là ngành chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong hoạt động tín dụng của Vietcombank. Vì vậy, Vietcombank với quy mô và vị thế của một trong bốn NHTM lớn nhất Việt Nam cần xác định những chiến lược cụ thể để nâng cao chất lượng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản và đảm bảo mục tiêu an toàn và sinh lời cho ngân hàng.

Xuất phát từ cơ sở lý luận và những kiến thức thực tiễn, sinh viên đã tập trung nghiên cứu và hoàn thành đề tài luận văn: “Tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam”. Qua đó khái quát, hệ thống hoá các vấn đề cơ bản về tín dụng trung dài hạn, dự án bất động sản, những nội dung, phương pháp thẩm định dự án bất động sản trong hoạt động cho vay của NHTM nói chung và Vietcombank nói riêng. Đồng thời, phân tích, đánh giá, đo lường thực trạng chất lượng tín dụng trung dài hạn cho các dự án bất động sản tại Vietcombank. Từ đó, sinh viên muốn đánh giá kết quả đạt được cũng như chỉ ra những hạn chế cần khắc phục đối với chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Vietcombank.

Trên cơ sở tìm hiểu và nghiên cứu thực tế hoạt động cũng như chất lượng tín dụng trung dài hạn cho các dự án bất động sản tại Vietcombank, hy vọng rằng các giải pháp và kiến nghị được đưa ra ở Luận văn này có thể góp phần giúp Vietcombank nâng cao chất lượng tín dụng trung dài hạn đối với ngành bất động sản để ngày càng phát triển và khẳng định vị thế là “Ngân hàng hàng đầu vì Việt Nam thịnh vượng”

61

TÀI LIỆU THAM KHẢO TS. Phan Thị Thu Hà (2005), Giáo trình ngân hàng phát triển, nhà xuất bản

PGS, TS. Phan Thị Thu Hà (2007), Giáo trình ngân hàng thương mại, nhà

PGS,TS. Lưu Thị Hương (2004), Giáo trình thẩm định tài chính dự án, nhà

PGS, TS. Trần Ngọc Thơ (2003), Giáo trình Tài chính doanh nghiệp hiện đại,

1. Lao động - xã hội 2. xuất bản Đại học Kinh tế quốc dân 3. Ths. Đinh Thế Hiển (2008), Giáo trình lập & thẩm định hiệu quả tài chính dự án đầu tư, nhà xuất bản thống kê 4. xuất bản Tài chính 5. TS. Nguyễn Minh Kiều (2008), Giáo trình Tín dụng và thẩm định tín dụng Ngân hàng, nhà xuất bản Tài chính. 6. Nguyễn Hữu Tài (2002), Giáo trình Lý thuyết Tài Chính – Tiền Tệ, Nhà xuất bản Thống kê Hà Nội 7. TS. Nguyễn Thu Thủy (2011), Giáo trình Quản trị tài chính doanh nghiệp, NXB Lao Động 8. nhà xuất bản Thống kê 9. Học viện tài chính, Giáo trình tài chính doanh nghiệp, nhà xuất bản Tài chính (2008) 10. Trường đại học tài chính kế toán (2007), Giáo trình quản trị tài chính doanh nghiệp, nhà xuất bản Tài chính 11. Công ty Savills Việt Nam (2010), Báo cáo ngành bất động sản 12. Công ty Savills Việt Nam (2011), Báo cáo ngành bất động sản 13. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2011-2013), Báo cáo thường niên 14. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2011-2013) , Báo cáo tín dụng định kỳ 15. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2011-2013), Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh 16. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2011), Báo cáo ngành bất động sản 17. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2008), Cẩm nang tín dụng 18. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2008), Quy chế tổ chức, hoạt động 19. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, Quyết định 118/QĐ-VCB.CSTD ngày 18/3/2010 về việc ban hành chính sách dự phòng rủi ro. 20. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2008), Quyết trình 246/QĐ- NHNT.CSTD 21. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2011), Quyết định 30/

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Quyết định 493/QĐ-NHNN ngày

tiêu chuẩn đo trích dẫn lượng,

thương mại cổ phần ngoại thương Việt Nam

QĐ.VCB.CSTD 22. Mizuho Corporate Bank, Analysis of Cash Management, 2009. 23. Mizuho Corporate Bank, Analysis on Capital Expenditure, 2009. 24. Mizuho Coporate Bank, Banking Handbook, 2009. 25. NHNN, Quyết định số 1627/2001/QĐ NHNN ngày 31/12/2001. 26. NHNN, Quyết định số 28/2002/QĐ-NHNN ngày 11/01/2002. 27. Quốc Hội, Luật Đầu tư, 2005. 28. Quốc Hội, Luật Doanh nghiệp, 2005. 29. Quốc Hội, Luật Đấu thầu, 2005. 30. Quốc Hội, Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005. 31. Quốc hội, Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/06/2010. 32. Thủ tướng chính phủ, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về bảo đảm tiền vay. 33. 22/4/2005 về việc phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng tại các tổ chức tín dụng. 34. Tổng cục từ website: lường chất http://portal.tcvn.vn/default.asp?action=article&ID=1426, 2005; Mục hoạt động quản lý, bài viết chất lượng và đặc điểm của chất lượng 35. Website ngân hàng http://vcb.com.vn/Investors/ 36. Website Vietcombank chứng khoán công ty

http://www.vcbs.com.vn/Research/Report.aspx 37. Website: http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang.chn