K CH B N NÀO CHO TH TR
NG B T Đ NG S N NĂM 2012
Ị ƯỜ
Ả
Ị
Ấ Ộ
Ả
GS.TSKH Đ ng Hùng Võ ặ
L trình phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n n c ta ể ủ ị ườ ộ ấ ộ ả ướ
c ta quy t đ nh áp d ng c ch th tr ụ ừ ộ ệ ướ c đ nh h ị ế ị ủ ế ụ ậ ạ ữ ể ể ớ ự ậ ề ạ ộ ư ậ ấ ộ ố ắ ề ư ổ ấ ộ ậ ề ồ ậ ủ ấ ệ ớ ả ự ề ử ụ ầ ủ i s d ng đ t và ng ấ ượ ự ng đ i v i quy n s d ng đ t. ng có s qu n lý T năm 1991 Nhà n ơ ế ị ườ ự ả ướ ng xã h i ch nghĩa (Văn ki n Đ i h i Đ i bi u Đ ng toàn c a Nhà n ạ ả ạ ộ ướ ủ ng b t đ ng s n" m i chính th c qu c khóa VII), đ n năm 1996 thu t ng "th tr ứ ị ườ ả ố đ ọ c áp d ng (Văn ki n Đ i h i Đ i bi u Đ ng toàn qu c khóa VIII). S th n tr ng ả ượ ắ trong quá trình đ i m i nh v y cũng do nh ng cân nh c v lý lu n. V nguyên t c, ữ th tr ng b t đ ng s n luôn bao g m c đ t đai. Nh ng cũng v nguyên t c, Nhà ắ ả ấ ị ườ t Nam c c m buôn bán tr c ti p đ t đai. T năm 2003, khung pháp lu t c a Vi n ế ướ ấ ệ ừ ề ng b t đ ng s n, quy n th a nh n quy n s d ng đ t là m t thành ph n c a th tr ả ấ ậ ừ s d ng đ t là tài s n c a ng ệ c th c hi n ấ ử ụ các giao d ch trên th tr ị ấ ộ ị ườ i s d ng đ t đ ườ ử ụ ấ ộ ườ ử ụ ố ớ ấ ề ử ụ ả ủ ị ườ
ứ ả ẫ ồ ạ ư ơ ế ư ậ ụ ườ ượ
ả ị ồ ủ i dân nh m đ n v n là đ t. Nh n th c trong quá trình đ i m i ph c t p nh v y, nh ng th tr ấ ng b t ị ườ ớ ứ ạ ổ ậ ấ bao c p, c áp d ng c ch kinh t i ngay trong th i kỳ Nhà n đ ng s n v n t n t ế ướ ờ ộ c mua bán các lo i tài s n đã c cho phép ng i dân đ ch huy t p trung. Nhà n ả ạ ướ ậ ỉ ả ng nhiên kéo theo tài s n đ c xem xét nh m t y u t trên đ t và đ t đ đ u t ư ộ ế ố ươ ấ ượ ấ ầ ư ấ c coi giá đ t b ng "0", ch xác đ nh giá tr tài s n trên đ t g n li n v i đ t. Nhà n ỉ ấ ằ ị ướ ớ ấ ề ắ i dân v n làm h p đ ng mua đ tính thu và làm các th t c sang tên đ i ch . Ng ườ ổ ủ ụ ế ể bán tài s n không có giá tr đ t, nh ng cái ng ắ ị ấ ẫ ế ẫ ợ ấ ườ ư ả
Đ u t ộ ả ầ ư ờ ấ ộ ấ năm 1991. Ng ứ ừ ượ c gi ữ ả ơ ả ạ ở ầ ư ề ữ ề 5 - 10 l n, tùy theo đ a đi m, đ a ph kinh doanh b t đ ng s n là m t hình th c đ ứ ượ ư ầ ủ ầ ấ t ơ "s t đ t" l n th nh t ầ t ki m h p lý nên đ u đ ề ợ ệ ố ấ ươ ừ ể ơ ị ầ ậ ấ có tác đ ng làm cho nh ng ng ư ữ ấ ộ c u chu ng vì đ t t khi ộ ấ ừ r t r trong th i kỳ bao c p đã d n tăng lên theo nhu c u c a cu c s ng th c t . Giá ự ế ộ ố ấ ẻ đ t đã tăng lên m nh và đã t o c n i dân ườ ạ ạ ấ ố ấ ấ ộ không có nh ng kênh đ u t trong b t đ ng ti n ti ệ ế ữ là an toàn và hi u qu h n c . Giá đ t đã s n, t o nên tâm lý tích tr ti n trong nhà ấ ả ng. C n "s t đ t" này b c t khi Qu c tăng lên t ố ị ắ ị ư t n i dung ra sao, nh ng h i thông qua Lu t Đ t đai năm 1993. Tâm lý chung ch a bi ế ộ ộ m t lu t m i v đ t đai bao gi i "kinh doanh" đ t đai ậ ộ ườ ờ ớ ề ấ i xem xét, nghe ngóng đ ng tĩnh. ph i ng ng l ừ ả ạ ộ
ứ ổ c đòi h i c a th c t ự ế ỏ ủ ệ ấ ướ ề ấ ổ Năm 1996, đ ng tr ế ị c đ ượ ở ộ ử c Nhà n ng m r ng đ u t ầ ư ắ ệ ả ng b t đ ng s n nhà ố ộ ự ở ị ườ ệ ớ ộ ậ ị ấ ở ị ườ ả ấ ộ ệ
1
ụ ứ ề ị ự ổ ấ ấ c áp d ng hình th c thuê đ t c a Nhà n ướ ả ề ấ ả ữ ả ượ khu v c doanh nghi p vào th tr phát tri n, y ban Th ố ng v Qu c ể Ủ ụ ườ ướ ứ ch c h i đã quy t đ nh s a đ i, b sung Pháp l nh v quy n và nghĩa v c a t ụ ủ ổ ề ổ ộ c giao đ t, cho thuê đ t. Vi c s a đ i, b sung đi theo trong n ổ ệ ử ướ các d án xây d ng kinh doanh nhà và h t ng khu công h ạ ầ ở ự ướ ấ ộ ng b t đ ng nghi p, trên nguyên t c m th tr và th tr ị ườ ở ấ ộ s n h t ng khu công nghi p. Năm 1998, Qu c h i thông qua Lu t S a đ i, b sung ả ậ ử ổ ổ ạ ầ đ m t s đi u c a Lu t Đ t đai v i n i dung ch y u: quy đ nh đ t ấ ở ượ ử ụ c s d ng ủ ế ộ ố ề ủ xây d ng kinh ng b t đ ng s n cho các d án đ u t không có th i h n; m th tr ự ầ ư ờ ạ ầ , h t ng khu công nghi p và các d án đ i đ t l y h t ng; các nhà đ u doanh nhà ở ạ ầ ạ ầ ự c tr ti n m t l n và c đ t trong n ộ ầ ấ ủ ượ ướ ư ở ng b t đ ng s n. T t c nh ng c i m quy n thuê đ t đó đ ở ấ ấ ng b t v chính sách nh v y đã kêu g i đ u t ệ ư ậ ề c giao d ch trên th tr ị ườ t ọ ầ ư ừ ấ ộ ự ị ườ
d ơ ở cũng đ đ ng s n nhà ả ộ án nhà ở . Quá trình đ u t ầ ư c s d ng đ t ấ ở ượ ử ụ ầ ư ự này tr nên ngày càng "nóng" h n vì nhà đ u t . vô th i h n, kích thích quá trình đ u c đ t ầ ơ ấ ở ở ờ ạ
ạ ơ "s t đ t" l n th hai ừ ầ i m i l n tùy t ng khu v c, t ng đ a ph năm t t ứ ự ừ ố ấ ừ ươ ị ng này đã t o c n ườ ầ ớ ừ ị ự ệ năm 2001, cũng làm cho giá ố ấ ng. C n "s t đ t" ơ ấ ộ ng b t đ ng ị ườ ấ ắ ậ Xu h ướ đ t tăng lên t ấ này cũng b s ki n ban hành Lu t Đ t đai năm 2003 c t ngang, th tr s n ch m giao d ch. ả ậ ị
T năm 2004 tr đi, s v n hành th tr ừ ự ậ ị ườ ầ ng này. T đó, nh ng ng ệ ở ướ ch y u vào th tr ứ c đã tăng đ "nóng" cho th tr ị ườ ể ị ườ ố ự doanh nghi p nhà n đ u t ầ ư ủ ế khoán. S nóng lên quá nhanh c a đ u t ch ng khoán vào đ u năm 2007, t o lu ng đ u t ng b t đ ng s n. i th tr ng ch ng khoán g n v i c ph n hóa ớ ổ ắ i ườ ữ ừ ứ ng b t đ ng s n đã chuy n "s t" sang th tr ng ch ng ị ườ ả vào ch ng khoán đã làm v "bong bóng" ỡ ứ tr l ấ ộ ầ ư ở ạ ộ ấ ộ ủ ạ ầ ư ồ ị ườ ứ ả ầ
ng b t đ ng s n l i "nóng" lên và t o nên c n " ị ườ ả ạ ơ s t đ t" l n th ba ba t ấ ộ ữ ố ấ ừ ấ ạ i gi a năm 2008, giá đ t trên th tr ị ườ ớ ố ấ ầ ừ c, đ ng th i có nguyên nhân t từ ầ ứ ng tăng lên t i b n l n tùy ớ ố ầ ớ ng. C n "s t đ t" l n này ng n h n và th p h n so v i ơ ấ ơ ắ ươ s tác đ ng mang tính quy ừ ự ồ ơ ờ ộ Th tr đ u năm 2007 t ầ t ng đ a đi m, t ng đ a ph ị ể ị ừ 2 c n "s t đ t" l n tr ầ ướ ố ấ ng v n. lu t c a th tr ố ơ ậ ủ ị ườ
Nh v y, th tr ng b t đ ng s n n ả ư ậ ấ ộ ị ườ ả ướ ố ấ ạ ơ ố vào th tr ế ể ổ ơ ả ự ệ ấ ớ ộ
ng b t đ ng s n n bao c p sang m t b ng giá đ t ngang v i các n ơ ố ấ ng. Đó là s t ự ươ ấ c ta đã tr i qua 3 c n "s t đ t" trong các ơ giai đo n: 1991 - 1993, 2001 - 2003, 2007 - 2008. Hai "c n s t" đ u có nguyên nhân ầ ị ườ ng quá trình chuy n đ i c ch kinh t t , t o nên s kích thích đ u t ầ ư ế ạ ừ ơ ế b t đ ng s n. Đó là quá trình tăng giá đ t t khái ni m giá đ t b ng "0" trong c ch ấ ằ ấ ộ ấ ừ c thu c khu v c ASEAN kinh t ộ ự ế ướ i có nguyên . C n "s t đ t" l n th ba l trong chính sách h i nh p kinh t ứ ạ ầ ứ ng ch ng ng tác gi a th tr nhân hoàn toàn khác, t ị ườ ữ khoán và th tr ướ c ả ấ ộ ị ườ ị ườ ta ngày m t "th tr ấ ặ ằ qu c t ế ố ế ậ i th tr n i t ị ườ ừ ộ ạ ng b t đ ng s n. Đi u này cho th y th tr ấ ộ ề ả ng" h n. ơ ị ườ ộ
Th tr ng b t đ ng s n n c ta trong cu c chi n v i l m phát ị ườ ấ ộ ả ướ ế ớ ạ ộ
Nh ng b t c p trong đ u t ầ ư ể ắ ớ phát tri n g n v i nh ng c n s t c a th tr ữ ị ườ ả ơ ố ủ ỹ
ứ ả ủ ự ủ ế ạ ừ ầ ồ ự ư ế ị ủ ụ ắ ồ ự i ngu n l c con ng ẽ d tr b t bu c c a các ngân hàng th ỷ ệ ự ữ ắ ươ ướ ề ị i. ố ng v n ấ ậ ữ ạ ng ch ng khoán, b t đ ng s n, vàng, Đô la M , v.v.) đã gây ra l m (trong đó có th tr ấ ộ ị ườ phát. Đây cũng là h qu c a tính thi u h p lý trong mô hình phát tri n c a n c ta ể ủ ướ ợ ế ệ trong giai đo n v a qua: d a ch y u vào ngu n l c tài chính, sau đó là ngu n l c tài ồ ự i. Vào cu i năm nguyên và h u nh không quan tâm nhi u t ườ ố ề ớ v i vi c 2008, Chính ph đã quy t đ nh áp d ng ch t ch chính sách th t ch t ti n t ệ ặ ề ệ ớ ặ ụ ng m i và nâng lãi su t tín d ng. nâng t l ộ ủ ấ ạ c ta cũng s m d u đi do s n l c ki m ch trong n c và L n l m phát này ế ự ỗ ự ầ ạ cũng nh do tác đ ng c a kh ng ho ng tài chính th gi ế ớ ộ ư n ở ướ ủ ớ ả ủ
2
ầ ầ ỹ ể ả ỷ ế ị ả Đ u năm 2009, Chính ph đ a ra gói kích c u kho ng 1 t ủ ư ưở ộ b nh h c s d ng đ phát tri n các d án nhà ỗ ợ ự ể ở . Gói kích c u c a Chính ph đã t o đ ự ấ ấ ộ ơ ấ Hà N i) đã tô v thêm vi n c nh đ g i đ ể ọ ượ ố ễ ả ả ẽ ộ i tiêu dùng thông qua hình th c "mua bán nhà trên gi y". Th tr và ng thích các ngành kinh t này đ ượ ử ụ ể ng i có thu nh p th p mua nhà ườ m" cho th tr ấ (ch y u ở ủ ế ở nh l t ư ỏ ẻ Đô la M đ kích ầ ng. M t ph n kinh phí đáng k c a gói kích c u ể ủ ầ xã h i và h tr lãi su t tín d ng cho ụ ấ ộ ở c "h i ơ ậ ượ ạ ủ ầ ủ d án nhà ng b t đ ng s n. D a vào "h i m" này, nhi u nhà đ u t ầ ư ự ị ườ các nhà đ u ầ ừ ị ườ ng ề c v n góp t ấ ườ ứ
Hà N i và thành ph H Chí Minh có bi u hi n khác nhau, nh ng xu ả ở ố ồ ư ệ ộ ng chung là có tăng giá nh ng không đáng k , giao d ch r i vào tr m l ng. b t đ ng s n ấ ộ h ướ ư ể ầ ắ ơ ể ị
Đ n Quý IV năm 2010, l m phát l ạ ạ ế ủ ộ ố ể i ở ạ ở ứ ế ị i pháp ki m ch l m phát ch y u cũng là gi m cung ti n ra th tr ả ả ớ ề ề ấ ụ ồ ị ườ ự ắ ố ỹ ệ ố ầ ư c áp d ng. Trên th c t ạ ự ế ầ ư
ụ ạ ẫ ươ ể ệ ướ ự ự ể ấ ố i quay tr l m c 16% và cho đ n cu i ế năm 2010 m i có m t s bi u hi n tích c c. Ngh quy t 11 c a Chính ph v i các ệ ủ ớ ự ng thông qua gi ế ạ ủ ế ấ t Nam, gi m lu ng tín d ng vào khu v c phi s n xu t tăng lãi su t tín d ng đ ng Vi ụ ả ả ồ giá Đô la M trên nguyên t c ch ng Đô la trong đó có b t đ ng s n, kh ng ch t ấ ộ ế ỷ ả hóa n n kinh t công. Đ n tháng 2/2011, chính sách h n ch đ u và c t gi m đ u t ế ầ ắ ế ả ế ề ấ ng b t đ ng s n chính th c đ , tr n lãi su t vào th tr t ứ ượ ả ấ ộ ị ườ ư ụ ươ m c 14%/năm nh ng h u h t các ngân hàng th tín d ng đã đ ng c kh ng ch ế ầ ế ở ứ ố m c 19%. Cho đ n tháng 9/2011, các ngân hàng m i v n tìm m i cách đ huy đ ng ế ở ứ ộ ử i áp l c ki m tra và x lý ng m i m i th c hi n nghiêm tr n lãi su t 14% d th ầ c. nghiêm ng t c a Ngân hàng Nhà n ượ ọ ớ ạ ặ ủ ướ
ụ ế ạ ố ả B i c nh áp d ng các chính sách ki m ch l m phát đã tác đ ng m nh t ề ạ ớ ng không th ả ị ườ ấ ộ ụ i pháp kh c ph c tình tr ng tr m l ng, thi u v n và gi m giá. Nhi u ng ắ ộ ng b t đ ng s n năm 2011. Trong năm 2011, th tr ị ườ ắ ế ề ầ ạ
ả ườ ả ạ ề ề ả i di n ệ ể ườ i ng phái bi quan còn lo ng i bong bóng b t đ ng s n s v và gây nên ẽ ỡ , các nhà qu n lý, ứ c ph i ra tay c u ả ố ả ấ ộ phía các nhà đ u t ầ ư i pháp v n, th m chí cho r ng Nhà n ướ ằ ấ ừ ậ ả ố ng b t đ ng s n. m o c a th tr ạ ủ tìm ra gi thu c tr ộ kh ng ho ng tài chính. R t nhi u đ xu t t ấ ủ các nhà nghiên c u v gi ề ả l y th tr ả ấ ứ ấ ộ ị ườ
Theo s li u c a T ng c c Th ng kê v ch s giá tiêu dùng nói chung và ch s ụ ề ỉ ố ượ ồ ị ỉ ố ớ ố ể ự i nay (xem Hình 1 d ị ườ ủ ộ ỉ ố c đ th ch s tăng gi m giá trong giai ng b t đ ng ấ ộ ạ ướ ủ ng v n và chính sách ki m ch l m phát c a ề ả i đây). Đó là giai đo n th tr ị ườ ế ạ ố ố ệ ủ ổ giá nhà - v t li u xây d ng, có th d ng đ ự ậ ệ ở 2007 cho t đo n t ạ ừ s n g n v i s tác đ ng c a th tr ớ ự ắ ả Chính ph . ủ
ướ ủ ề ị c c n "s t giá" l n th 3 cho t ị ườ ng i nay (tháng 11/2011), c t Có th đ a ra các nh n đ nh chung v xu h ậ tr ầ ả ướ ừ ướ ơ ng giá trung bình c a th tr ứ ể ư ả ố ớ b t đ ng s n c n ấ ộ c th là: ụ ể
b t đ u "s t cao" t ố ừ ế ừ đó giá gi m d n cho t i tháng 12/2008 thì d ng l i (gi m kho ng 10%). - Giá nhà ả ầ ở ắ ầ ớ tháng 9/2007 và h t "s t" vào tháng 8/2008, t ố ả ừ ạ ả
ả ớ ở có lúc gi m chút ít, có lúc ủ ng chung là tăng nh trong giai đo n này, đây là do tác đ ng c a ướ ẹ ộ - T tháng 12/2008 cho t ừ tăng nh nh ng xu h ẹ ư gói kích c u c a Chính ph t o "h i m" cho th tr ng b t đ ng s n. i tháng 10/2010, giá nhà ạ ấ ộ ầ ủ ị ườ ủ ạ ơ ấ ả
- T tháng 10/2010 t i tháng 7/2011, giá nhà ừ ớ ở ươ ng ộ ươ th y thi u v n cho ế ng đ ố giá và ch đ i. nh giá tiêu dùng chung, có tháng tăng cao h n; các nhà đ u t ti p t c tri n khai các d án nh ng v n ti p t c gi ư ự ư ế ụ ơ ế ụ ữ ể ẫ tăng v i t c đ t ớ ố ầ ư ấ ờ ợ
3
đi, giá nhà - T tháng 7/2011 tr ừ g n nh ch ng l ư ở ầ ữ ạ các d án xây d ng kinh doanh nhà ự ự ề ượ ế ự ụ ơ ượ ẩ ả i và không tăng vào ở ị i các đô th t tháng 10 và tháng 11; nhà đ u t ở ạ ầ ư ả i ng v n tín d ng đã vay ngân hàng, đã ph i đ a ra các gi l n ch u áp l c cao v l ị ả ư ố ớ pháp c th cho mình (ti p th m nh h n, gi m giá s n ph m, chuy n nh ng d án, ự ể ị ạ ụ ể , sáp nh p vào các doanh nghi p l n, v.v.). h p tác đ u t ợ ả ệ ớ ầ ư ậ
ng b t đ ng s n năm 2011 Di n m o th tr ạ ị ườ ệ ấ ộ ả
ấ ủ ấ ộ ả B n ch t c a khung c nh th tr ị ườ ả ạ ầ ả c quá l c quan và cũng không đ ượ ị ườ ủ ể ị c và cái m t. ng b t đ ng s n năm 2011 nh th nào là ư ế c quá bi quan. Trong đi u c n làm rõ. Không đ ượ ề b i c nh này, c n xác đ nh rõ m c tiêu chính c a phát tri n th tr ả ng b t đ ng s n ấ ộ ụ ố ả đ làm rõ cái đ ể ầ ượ ấ
ề ệ T nh ng s li u d ng nên đ th này, có th đ a ra m t s nh n xét v di n ộ ố ể ư ồ ị ậ m o th tr ng b t đ ng s n n c ta trong năm 2011, c th là: ữ ừ ị ườ ố ệ ấ ộ ự ả ướ ạ ụ ể
Đ th ch s giá tiêu dùng chung (đ ng nét đôi) và giá b t đ ng s n nhà ấ ộ ỉ ố ả ở (đ ườ ng nét đ m) khá kh p v i nhau, m c đ l ch nhau g n nh không đáng k . ể ứ ộ ệ ồ ị ậ ư ầ ớ ớ ườ
tháng 1/2011 t Trong toàn b th i gian t i tháng 10/2011, giá nhà ừ ộ ờ ớ ả ướ tăng ở tháng 3 t m c 2%/tháng; t c luôn tăng: Tháng 1 và tháng 2/2011, giá nhà ừ ở ứ ở tăng tăng ừ ở ứ ở trung ở m c 1% ở ứ i tháng ớ ở ứ m c m c 3% - 4%/tháng, trong khi giá tiêu dùng chung tăng ở ứ m c 0,5%/tháng, tháng 6 t m c 1%/tháng; vào tháng 10 và tháng 11/2011, giá i tháng 9/2011, giá nhà ở ứ bình c a c n ủ /tháng, trong khi giá tiêu dùng chung tăng 5/2011, giá nhà 2,2% - 3,3%/tháng; t ớ trong khi giá tiêu dùng chung tăng nhà không tăng và giá tiêu dùng chung ch tăng 0,36%/ tháng. ở ỉ
4
khá đ ng b v i giá tiêu dùng chung ch ng t ở ả ệ ộ ớ Vi c tăng giá b t đ ng s n nhà ấ ộ ở ệ ị ườ ạ ồ ng chung c a toàn th tr ướ ủ ể ế ị ư , không ph i là xu h ả ầ ư ồ ị ố ạ ầ ư ế ẽ ố ạ ề ộ ố ữ ủ ể ạ ệ tín d ng. Tr ụ ồ gi m giá ch a x y ra vì v n còn có th gi ỏ ứ ự ng. Trên th c chuy n gi m giá nhà ả , ít giao d ch nh ng không th k t lu n là có tình t , có tình tr ng thi u v n đ u t ậ ế ế ị (có b tr ng xu ng giá đ ng lo t. Đ th giá còn đi lên có nghĩa là các nhà đ u t ầ ư ạ ồ ố ờ thi u v n đ u t , nhìn th y tình tr ng thi u v n s có các tác đ ng x u vào th i ấ ế ấ ố đi m cu i năm) đã t o d lu n v nh ng khó khăn đ mong mu n Chính ph có ư ậ ố ể ầ c Quý IV năm 2011, vi c các nhà đ u chính sách tháo g ngu n v n t ướ ố ừ ầ ư ế c giá. Có m t s nhà đ u t t y u đ ộ ố ể ữ ượ ẫ ư ả ỡ ư ẩ
ự ể ậ năng l c đã th c hi n chuy n nh nh m t bài tính tr ượ c, khi không nhìn th y gi ng lai. ệ ớ ng d án ho c sáp nh p vào các doanh nghi p l n ặ i pháp nào kh thi trong t ả ự ư ộ ệ ướ ự ấ ươ ả
T i tháng 10 và tháng 11/2011 m i có nhi u d án nhà tuyên b gi m giá t ố ả ự ề ớ ể ớ ệ ổ ế ở ệ ượ ự ế ố ề ằ ỉ ả ẩ ạ ớ i ơ ng d án và sáp nh p doanh nghi p cũng ph bi n h n. 30%, vi c chuy n nh ậ i quy t v n. Cũng có nh ng ý ki n cho Nhi u ý ki n cho r ng đó ch là chiêu th c gi ữ ế ả ứ ế r ng đang x y ra tình tr ng "tháo giá" b t đ ng s n, nguy c "v " th tr ng là hi n ể ị ườ ấ ộ ằ ng. nhiên. Nh ng ý ki n đ a ra đ u ch a ph n nh đúng tình tr ng c a th tr ị ườ ả ả ư ơ ỡ ủ ạ ế ư ữ ề
ch y u huy đ ng t d án nhà ố và ng ề ỉ ườ Ở ầ ư ỏ ẻ Hà N i và nhi u t nh phía B c, v n đ u t ầ ư ự ứ ươ ộ nh l ề ố ắ i tiêu dùng theo ph ể ầ ư ự ả ủ ự ề ệ ả ố ị ng th c này là tình tr ng "v tín d ng đen" c a nh ng nhà đ u t ừ ộ ở ủ ế ng th c "mua bán nhà trên gi y" nên ấ d án và . Nhà đ u t ầ ư ự i góp v n đ u ph i cùng ch u đ ng. H qu c a huy đ ng v n theo ố ộ th c p góp ầ ư ứ ấ ụ ủ ữ ạ ỡ nhà đ u t khó khăn v v n không gây áp l c đáng k cho nhà đ u t nh ng ng ữ ph ươ v n vào d án. ố ườ ứ ự
thành ph H Chí Minh và nhi u t nh phía Nam, v n đ u t ố d án nhà ngu n tín d ng nên t o ra áp l c v n khá l n lên nhà đ u t ề ỉ ạ ồ ầ ư ự ớ ươ
2
ở ạ l i ầ ư ự d ự ố thành ph H Chí Minh ố ồ ắ ầ ừ ị d án m nhi u h i ngh ti p th , ộ ở ị ế ề d án cũng b t đ u t ầ ư ự ở ự i đây. Các nhà đ u t i tiêu dùng, gi m giá khá m nh tay. ố ồ Ở huy đ ng ch y u t ủ ế ừ ộ ụ ng th c gi m giá nhà án. Các ph ả ứ và tr nên ph bi n h n t ơ ạ ổ ế ở ti p xúc tr c ti p v i ng ườ ự ế ế ớ ả ạ
Phân tích trong m t vài d án c th , m c gi m giá 30% t ồ ộ ừ ứ ự ồ ằ ề ệ ả ế ệ ả ụ ể ự ả ớ ạ ấ ấ ề ề ự ầ ư ơ ấ ộ ả ả ạ ế ệ ờ ự ế ạ c vào th tr ố d án. Trong m t th i gian dài (t ộ t ở ớ ự ị ườ ng b t đ ng s n là nhìn th y siêu l ả ộ ấ ộ ướ ề luôn coi mình là "th ị ườ ớ ầ ả ầ ư ậ ữ ả ơ t t ế ớ ầ ủ ườ ươ ớ i tiêu dùng và không c n tính t ệ ẩ i nhu c u c a ng ả ầ ậ ệ ấ ợ ầ ể ả ế ộ ố ự ầ ư ơ ề ả ả ấ ả ồ ệ ấ ấ ộ ứ ữ ề ọ ợ ồ ợ ng ph ọ ị ng án s n xu t đ tránh m i lãng phí có th . Bi k ch này d n t ả ư ả khó gi m giá h n n a vì gi m n a s l ữ i tiêu dùng. 26 tri u đ ng/1m 2 là có th c. Nhi u ý ki n cho r ng giá đã gi m là ngang i 16 tri u đ ng/1m xu ng t ớ ố không còn lãi. v i giá c s n xu t (giá t o l p nên b t đ ng s n), t c là nhà đ u t ứ ạ ậ ả ả ấ ớ i cho r ng giá c s n xu t th c còn th p h n nhi u so v i giá Nhi u ý ki n khác l ằ ế 2. Trên th c t , c hai lo i ý ki n này đ u đúng. Đây chính là "bi 16 tri u đ ng/1m ề ự ế ả ồ năm 1996 khi k ch" hi n nay c a các ch đ u t ừ ủ ầ ư ự ệ ủ ị i cu i năm 2008 pháp lu t cho phép th c hi n các d án xây d ng kinh doanh nhà ố ự ệ ậ ả ng b t đ ng s n nh m ki m ch l m phát tác đ ng làm th tr khi chính sách ti n t ấ ộ ề ệ ằ ề i ợ khi b thi u v n), các nhà đ u t ấ ế ầ ư ắ giá cao g n nhu n. Cung th t luôn thi u nhi u so v i c u " o" trong phân khúc nhà ở ế ậ ng đ ", không v i đ u c . Ng c nh này làm cho nhà đ u t ế ượ ớ ầ ả c n bi ng án s n i các ph ầ xu t h p lý đ gi m giá s n ph m. Công ngh và v t li u xây d ng không c n tính t ki m, chi phí huy đ ng v n cao cũng không c n l u tâm, chi phí toán sao cho ti ượ c qu n lý cao cũng ch p nh n, ngoài ra còn nhi u chi phí "bôi tr n" khác cũng đ ậ 2 cũng m c 16 tri u đ ng/1m ch t vào giá thành b t đ ng s n. Vì v y, giá s n xu t ậ ệ ấ ở ứ c tính vào giá s n ph m. Nh ng ý ki n cho là h p lý khi m i th lãng phí đ u đ ượ ế ẩ ả 2 cũng là h p lý khi nhà đ u t m c 8 tri u đ ng/1m tính r ng giá c s n xu t ph i ệ ả ở ứ ầ ư ấ ả ả ằ i toán k l ẫ ớ ấ ể ả ươ ỹ ưỡ ể tình tr ng nhà đ u t ả , nh ng giá đã gi m ầ ư ữ ẽ ỗ ơ ạ v n không phù h p v i tính toán c a ng ợ ớ ẫ ườ ủ
5
ặ ố ệ ủ ườ ư ợ ủ ổ ụ ư ợ ả và d n tín d ng cho b t đ ng s n d M t khác, theo s li u c a Ngân hàng Nhà n ng b t đ ng s n nhà ế ướ ư ợ ụ ẫ ủ v n đ ấ ộ ở ẫ ượ gi m giá v n ch a t ư ớ ầ ư ả ữ ệ ự ả c kh ng ch d tr ố i m c l Nhà đ u t ứ ỗ 10% là 2 d ki n quan tr ng cho phép tin ch c r ng, s suy gi m c a th tr ị ườ ắ ằ ọ đ ng s n không th gây tác đ ng x u đ n th tr ắ ấ ộ ị c thì d n tín d ng c a th ướ i 10% c a t ng d n tín d ng. ụ ả ướ i ấ ộ ng b t ấ ủ ả ng tài chính. M i lo l ng v kh ề ọ ị ườ ể ế ả ộ
ng b t đ ng s n ch là "lo xa", ho c là nh ng ti ng kêu c u v i hy ặ ứ ớ ữ ế ả ỉ năng "v " th tr ỡ ị ườ v ng Chính ph s ra tay c u giúp. ủ ẽ ọ ấ ộ ứ
ả ả ữ ố ậ ấ ủ ầ ư ặ ờ ộ ấ ộ ơ ế ạ Nhìn vào b n ch t c a th tr g t hái t ệ t y u. Th tr
i nhu n mà nhà đ u t ạ t cũng là m t quy lu t t ộ ệ ị ườ ướ ề ỉ ỏ i không hoàn toàn đúng là ng ng nhiên c a th tr i thua thi ủ t ngày hôm nay l ệ ườ ủ ơ ằ ỗ ng b t đ ng s n trong th i gian qua, nh ng siêu các c n "s t giá" đã là m t trong nh ng nguyên ữ ng b t đ ng ấ ộ ị ườ ậ ng đóng băng hôm nay là h u ị ườ , có c đây. Ch có đi u trên th c t ự ế i đã g t hái ặ ườ i ng mà m i ng ể ợ ng là c a s đông, không th h p ị ườ ậ ủ ề ả ị ườ l ừ ợ nhân gây ra l m phát. Nay vi c ki m ch l m phát có làm cho th tr ề s n thua thi ậ ấ ế ả ng nóng b ng tr qu đ ả ươ th ng ạ ườ ể nhi u ngày hôm qua. Đó là s b t công b ng c a c ch th tr ế ị ườ ự ấ ề tham gia đ u ph i ch p nh n. Quy lu t c a th tr ủ ố lý cho t ấ t c m i tr ấ ả ọ ườ ậ ng h p c th . ợ ụ ể
T m t góc nhìn khác, th tr ả ầ ừ ộ ạ ộ ả ở ậ t gi ườ ộ
ể ợ ướ ch không ph i vì quy n l ả ầ ư ứ t xác" tr thành th ơ ộ ng b t đ ng s n phát tri n nóng đã t o c h i ấ ộ ị ườ ể ạ i h n, t o nên tình c nh t gi a giá nhà và thu l ạ ớ ạ ỷ ệ ữ c ta là 25 l n, l n g p 5 đ n 10 l n i lao đ ng ầ n ế ấ ớ ầ ở ướ c ch m c phát tri n, t ậ l các n này là 4 - 5 l n; ướ ầ ở ỷ ệ ể ng b t ấ c năm 2008, th tr ị ườ ờ ề ợ i ị ể ộ ộ ở cho ho t đ ng đ u c v ơ ượ nh p trung bình năm c a ng ủ so v i các n c khác ( các n ướ ướ ở ớ l phát tri n, t ầ ỷ ệ ể c ta phát tri n vì l đ ng s n n ướ ả ộ c a đ i đa s ng ố ủ ạ ng c a m i ng tr ọ ủ ườ này là 2 - 3 l n). Trong th i gian tr i ích c a nhà đ u t ủ ng tr m l ng đi đ "l i lao đ ng. Th tr ắ ị ườ i dân. Đây là m t thay đ i tích c c. ự ộ ườ ườ ầ ổ
ả ề ắ ầ ố ử ầ ả ầ ư ấ ộ ả ả ồ ề ề ế ả ấ ộ ớ ỏ ế ả ệ ư ấ ộ ầ ư ề ị ả ấ ể ề ề ệ ả ả ấ ớ ụ ế ạ ụ ả ự ệ này luôn c n m t kh i l ầ ả ạ ệ b t đ ng s n b t đ u kêu ca v chuy n Vào n a đ u năm 2011, các nhà đ u t ng có nguy c đ v …Nhi u nhà thi u v n, ph i gi m giá b t đ ng s n, th tr ị ườ ơ ổ ỡ , lên ti ng đ xu t qu n lý cũng đã đ ng tình v i "oan khiên" này c a các nhà đ u t ấ ủ ệ vi c đ a b t đ ng s n ra kh i khu v c phi s n xu t v i nhi u lý do khác nhau. Vi c ự là m t phân đ nh khu v c phi s n xu t và s n xu t đ áp d ng chính sách ti n t ộ ả ự ấ ề i pháp ki m ch l m phát là ph i gi m cung ti n cách nói cho d hi u. Th c ch t, gi ả ễ ể ấ ng thông qua vi c gi m m c đ tăng tín d ng. V y thì gi m cung ti n cho ra th tr ả ề ậ ứ ộ ị ườ ả ng v n r t l n b t đ ng s n là đúng nh t vì đ u t đ u t ố ấ ớ ộ ố ượ ầ ư ầ ư ấ ộ ấ c ngoài đ u cho r ng d ằ i d ng vay trung và dài h n. H u h t các chuyên gia n ề ế ướ ạ ướ ầ ng. th tr tranh lu n v i nhau v phi s n xu t hay s n xu t là vô nghĩa trong kinh t ế ị ườ ả ậ ề ấ ả ấ ớ
ấ ể ệ ỉ ố ả ố ượ ồ cho công nhân làm vi c t ụ i đô th , d án nhà ị ự ở
ươ ữ ớ ứ ớ ỏ ả ữ ộ ự ư ậ ợ nh ng l ợ ườ ứ ớ ỏ ộ ạ i tiêu dùng vào s phát tri n c a th tr và ng ng ti n t ề ệ ư ườ ể ủ ị ườ ự Vào tháng 11/2011, ch s tăng giá đã có d u hi u gi m đáng k . Ngân hàng Nhà ng g m d án nhà n c đã quy t đ nh n i l ng tín d ng cho 4 nhóm đ i t cho ự ướ ớ ỏ ế ị ở i các khu i có thu nh p th p t ng ệ ạ ườ ấ ạ ậ c hoàn thành vào ngày đ u năm 2012 và nh ng ng công nghi p, d án đ i mua ườ ữ ầ ượ ự ệ ườ tr b ng l nhà ng. Đây là m c n i l ng tín d ng h p lý, n i cho nh ng tr ng ợ ụ ở ả ằ ng h p thu c khu v c an sinh h p vay ng n h n, thu h i v n là kh thi và nh ng tr ồ ố ạ ắ ợ c ph i có chính sách tr giúp. M c n i l ng tín d ng nh v y có xã h i, mà Nhà n ộ ụ ả ướ i có tác đ ng khá l n vào vi c l y i th tr tác đ ng không l n t ệ ấ ộ ớ ị ườ ớ ớ i ni m tin c a nhà đ u t l ấ ng b t ề ầ ư ủ ạ đ ng s n. ả ộ
6
ng Chính ph đã ban hành Ch th s ờ ố ủ ướ ủ ườ ả ả ả ộ đ ỉ ng qu n lý th tr ấ ỉ ắ ẳ ả Cũng vào th i đi m cu i năm này, Th t ị ố ể ị ườ i pháp tăng c 2196/CT-TTg, ngày 06/12/2011 v m t s gi ng ề ộ ố ả b t đ ng s n, trong đó các b có liên quan và y ban nhân dân c p t nh ph i nâng cao ủ ấ ộ ặ ề ệ ể hi u qu qu n lý, kh ng đ nh ph i th c hi n nghiêm chính sách th t ch t ti n t ệ ệ ự ki m ch l m phát, ch n i l ng tín d ng cho b t đ ng s n thu c 4 nhóm mà Ngân ụ ề ị ỉ ớ ỏ ả ả ế ạ ấ ộ ả ộ
c đã công b , khuy n khích phân khúc th tr cho ng ố ế ướ ở ậ ng nhà ể ự ấ ộ ề ị cho thuê, rà soát các d án nhà ng Chính ph đã đ nh h ủ ộ ng b t đ ng s n. hàng nhà n nh p th p và nhà ở ấ cho phù h p. Th t ủ ướ ợ cho ng phân khúc nhà m t đ nh h ằ ướ ộ ị i có thu ườ ị ườ đang tri n khai đ đi u ch nh ể ề ỉ ở ng th tr ng b t đ ng s n v phía ả ị ườ ướ i. Đây là hi n t i các d án đ u t i lao đ ng và rà soát l ầ ư ệ ạ ự ạ ở ng nh m m c tiêu tái c u trúc th tr ả ấ ộ ị ườ ấ ườ ụ
Trên th c t trong th i gian 2009 - 2011, các nhà đ u t ự ế ể ư
t giá r (ph c v cho c u th t c a đa s ng ườ ụ ụ ố phân khúc nhà ẻ ề t ạ ơ ả ố ấ ớ ế i gây khó cho l ứ ớ ạ ấ ư ớ ề
ị ườ ị ườ ậ
vào th tr ớ ợ ướ ấ ộ ơ ấ m c 5 - 6 tri u đ ng/1m ệ ở ứ ợ ụ ụ ả ng b t đ ng s n đ ti p c n t ả ị ấ ậ ả ừ ỏ ầ ầ ư ể ế ậ ớ ố ượ ộ i nhu n đ n v th p. S l ả ế ơ ệ ấ ạ ượ ồ i nhu n khi đ u t ầ ư ầ ớ ự ệ ớ ấ ặ ị ườ i áp l c c a các quy lu t c a th tr th c hi n d duy cũng đã chuy n t ờ ầ ư ự cao c p (ph c v cho c u o c a đ u c ) sang khu v c đ u t ở ấ ơ ầ ả ủ ầ ầ ư ừ ư i lao đ ng). D ng nhà chung c nhà ộ ậ ủ ạ ầ ụ ụ ở nhân) v i giá căn h khá r đã xu t hi n nhi u và mini (còn hay g i là chung c t ệ ẻ ấ ộ ư ư ọ c l i ra, thì tìm đ ng giao d ch khá m nh. Đi u đáng ti c là các nhà đ u t l ượ ố ầ ư ự ề ị ượ i ra này, h không c p "s đ " v i ổ ỏ ớ các c quan qu n lý nhà n c l ấ ọ ướ ạ duy “qu n lý đ n lý do r t vô trách nhi m khi nói đây là hình th c m i quá. Ki u t ế ả ể ư ẩ đâu – m đ n đ y” r t l c h u. Nh ng lo i chung c v i căn h nh d i chu n, ộ ỏ ướ ữ ở ế ậ đã đ a ra chào quan tâm. Nhi u nhà đ u t c các nhà đ u t giá th p cũng đang đ ư ầ ư ầ ư 2. Đây là xu h duy đang xóa d n t giá ng các nhà đ u t ầ ư ng đ u siêu l i th tr ầ ầ ư ấ b t ng các nhà đ u t t ph c v nhóm c u l n v i l ư b "cu c ch i" ho c sáp nh p đ ng s n thi u năng l c đang gi m d n do ph i t ậ ộ vào các doanh nghi p l n h n. Đây cũng chính là quá trình tái c u trúc th tr ng b t ấ ng. đ ng s n do các nhà đ u t ộ ơ t ầ ư ự ự ệ ướ ự ủ ị ườ ậ ủ ả
Tình tr ng thi u v n v n đang là tr ng tâm c a th tr ọ ố ạ ế ị ườ ấ ộ ả ả ủ ư ế ố ả ư ơ ả ị ườ ấ i các gi ẫ ứ ượ cũng nh các c quan qu n lý nhà n ướ ng b t đ ng s n. T thân các nhà đ u t ầ ư ự ướ ả ng b t đ ng s n năm c tính đ n, nh ng ch a có cách th c nào kh thi. Đ n ế ả ớ c đ u h i ng t ướ ề th c đang t ự ự ả i ng t ớ ư ấ ộ ơ ệ ng. i pháp v n v n đ 2011. Gi ẫ ố cu i năm 2011, nhà đ u t ầ ư quá trình tái c u trúc th tr hi n quá trình tái c u trúc này và các c quan qu n lý cũng đang h ấ pháp tái c u trúc th tr ị ườ ấ
K ch b n nào cho th tr ng b t đ ng s n năm 2012 ị ườ ả ị ấ ộ ả
ng b t đ ng s n Vi ư ờ ố ị ườ ấ ộ ả ệ t c m t b i c nh nh sau: Nh trên đã nói, vào th i đi m cu i năm 2011, th tr Nam đ ng tr ứ ộ ố ả ể ư ướ
Giá c tiêu dùng chung có xu h ả ướ ạ ng gi m m nh vào Quý IV, tình tr ng l m ả ạ ạ phát có bi u hi n đ ể ệ ượ c kh ng ch ; ế ố
ng đ ồ ị ườ ượ ớ ỏ ự ố ặ c n i l ng cho b n nhóm d án, m t m t ng và m t khác đang làm tăng ni m tin ấ ị ộ ề ị ườ ặ ng; Lu ng tín d ng cho th tr ụ có tác d ng tăng v n nh t đ nh cho th tr ụ ố cho th tr ị ườ
ng Chính ph đã h ng t cho ng i lao ủ ướ ướ ớ i khu v c nhà ự ở ườ đ ng nh m t tác đ ng tái c u trúc th tr ộ ộ ủ ấ ng th tr ị ườ ng; ị ườ Th t ư ộ
C n ả ướ ấ ậ ả ậ ớ c đang th o lu n vi c ban hành Lu t Đ t đai m i vào th i đi m ể ờ ị i cho th ề ậ ợ ệ ắ ớ ạ ẽ ổ tr tr c năm 2013, trong đó ch c ch n s có nhi u đ i m i t o thu n l ắ ng b t đ ng s n phát tri n; ả ấ ộ ể ướ ườ
7
ả ả ệ thi u năng l c và h ầ ư ấ ộ ả ự ế ướ Các nhà đ u t trúc th tr ng theo h vào các d án ph c v cho đông đ o ng ụ ụ b t đ ng s n đang ch đ ng th c hi n các gi ủ ộ ng gi m đi các nhà đ u t ầ ư ộ i pháp tái c u ấ ầ ư ng đ u t ự ướ ự i lao đ ng, các d án nhà giá r , các d án ẻ ị ườ ự ườ ự ả
cho thuê; các nhà đ u t s tr thành ng i tiêu dùng s ở i "ph c v " và ng ụ ụ ườ ẽ ng; nhà tr thành "th ở ườ ầ ư ẽ ở ng đ ", đúng v i quy lu t c a th tr ị ườ ớ ậ ủ ượ ế
ng gi m giá m nh h n c , t o c h i có nhà ướ ơ ả ạ ơ ộ ả ạ Căn h nhà ch ng c có xu h ư ộ ư i có thu nh p th p. cho nh ng ng ậ ữ ườ ấ ở
Chính ph s u tiên th c hi n ch đ ng vi c tái c u trúc th tr ng ti n t ủ ẽ ư ị ườ ệ ự ủ ộ ng m i, s t o gi ạ ẽ ạ ươ ệ i pháp v n h p lý cho th tr ợ ề ệ ị ườ ng ấ ố ả ệ ố và h th ng các ngân hàng th ng lai. b t đ ng s n trong t ấ ộ ươ ả
ị ườ ự ầ ắ ng đang "l ố ả ắ t xác" đ tr thành m t th c th i c a đ i đa s nh ng ng ủ ộ ể ở ề ợ ủ ạ ơ ố
ng b t đ ng s n v Trong b i c nh này, hãy nhìn vào s tr m l ng lúc này c a th tr i con m t tích c c h n. Th tr s n d ị ườ ự ơ ả ướ lành m nh h n, kh e h n, h u ích h n và vì quy n l ơ ữ ơ ỏ ạ . Quá trình "l dân ch a có nhà ở ư t th c hi n đ đ a th tr các nhà đ u t ầ ư ự ự ng b t đ ng ấ ộ ể ộ ự ườ i ữ ng do t xác" này chính là quá trình tái c u trúc th tr ấ ị ườ t qua khó khăn. ả ượ ộ ể ư ị ườ ấ ộ ệ
ng b t đ ng s n t ể ấ ấ ộ ả ự ẽ ệ ấ ộ Nh v y, có th th y vi c th tr ị ườ ả ị ườ ố ở ướ ể ả ẽ ẽ ụ ồ ấ ộ ơ ạ ộ ộ ư ẽ ả ự ầ ư ự ệ tái c u trúc s là di n ấ ư ậ t, phân khúc ng b t đ ng s n năm 2012. Trong hoàn c nh t m o chính c a th tr ủ ả ạ nhà c ta s có th ph c h i vào gi a năm giá r c a th tr ụ ồ ữ ẻ ủ ặ 2012; trong hoàn c nh x u h n, phân khúc này s ph c h i vào cu i năm 2012 ho c ố mu n h n chút ít. Khu v c căn h chung c s gi m giá m nh, nh t là căn h chung ơ ấ c cao c p. Giá nhà ở . ấ ư i l n. Ho t đ ng đ u c nhà cũng gi m d n vì đ u c không còn kh năng sinh l ng b t đ ng s n n ị ườ ấ ả ộ ự gi m d n t ầ ạ ở ả ả ở xây d ng kinh doanh nhà ợ ớ i các d án đ u t ầ ầ ơ ầ ơ ạ ộ ả
ộ ế ạ ứ ạ ẫ ặ ề i đang bi n đ ng theo xu h ộ ự ế ướ t Nam mà c n t p trung đ d báo nh m gi m nh ệ ả ộ ng b t đ ng s n s đ Công cu c ki m ch l m phát v n còn g p nhi u khó khăn và ph c t p trong ng tiêu c c. Đây là nh ng ữ ẹ ằ ể ự c tái c u trúc m i là ấ ả ẽ ượ ầ ậ ấ ộ ng Vi ộ ị ườ ớ i. ề th gi khung c nh kinh t ế ế ớ ả i th tr tác đ ng x u t ị ườ ấ ớ khó khăn. S ph c h i c a m t th tr ự ụ ồ ủ m c tiêu c n đ t t ầ ạ ớ ụ
ể ạ ậ ợ ầ ụ Đ t o thu n l ệ ớ ố ả ầ ơ ấ ứ ạ ủ ộ ầ duy cho r ng tích tr ti n ti ể ữ ề ả ầ ệ ể ấ ợ ả ấ c nhi u kênh huy đ ng v n an toàn và hi u qu cao cho th tr ị ườ ề ả ề ệ i cho quá trình này, các c quan qu n lý c n nâng cao tính ả ơ chuyên nghi p, hoàn thi n các công c qu n lý, ti p t c đ i m i chính sách, n l c ỗ ự ế ụ ổ ả ệ ầ ư ấ ộ ch ng tham nhũng trong qu n lý đ t đai và ngăn ch n đ u c trong đ u t b t đ ng ặ cũng c n tăng tính ch đ ng và s c c nh tranh đ tăng tính s n. Các nhà đ u t ả ầ ư ế t i dân cũng c n ph i thay đ i t chuyên nghi p. Ng ệ ằ ổ ư ườ i nhi u nh t, cũng đ tăng tính chuyên ki m vào b t đ ng s n là an toàn và sinh l ề ả ấ ộ ng b t đ ng s n. Đi u c n quan tâm nh t là ph i nghi p khi tham gia vào th tr ả ị ườ ầ ấ ộ ệ ấ ộ ng b t đ ng t o đ ố ộ ạ ượ s n. ả
Chú ý Box
, nhìn (có b thi u v n đ u t ế ầ ư ị ầ ư ấ ố ố ế ể ờ ủ ố ỡ ồ Box: Đ th giá còn đi lên có nghĩa là các nhà đ u t ồ ị ạ ư th y tình tr ng thi u v n s có các tác đ ng x u vào th i đi m cu i năm) đã t o d ố ẽ ấ ạ ộ lu n v nh ng khó khăn đ mong mu n Chính ph có chính sách tháo g ngu n v n ố ậ ề ữ ể tín d ng. t ụ ừ
8
ng b t đ ng s n t ả ự ẽ ấ tái c u trúc s là di n m o chính c a th tr ủ ệ giá r c a th tr ẻ ủ ạ t, phân khúc nhà ở ố ướ ữ ể ẽ ị ườ ng Box: Th tr ấ ộ ị ườ ị ườ ng b t đ ng s n năm 2012. Trong hoàn c nh t ả ấ ộ c ta s có th ph c h i vào gi a năm 2012; trong hoàn c nh x u b t đ ng s n n ấ ả ả ấ ộ ự h n, phân khúc này s ph c h i vào cu i năm 2012 ho c mu n h n chút ít. Khu v c ơ ả ụ ồ ố ẽ ụ ồ ặ ộ ơ
9
ạ ộ ư ạ ộ ầ ơ ầ ư ự ả ở ở căn h chung c s gi m giá m nh, nh t là căn h chung c cao c p. Giá nhà ấ ấ ộ gi m d n t . Ho t đ ng đ u c nhà cũng gi m d n vì đ u c không còn kh năng sinh l ư ẽ ả i các d án đ u t ầ ạ ự ầ ơ ầ ả xây d ng kinh doanh nhà ở i l n. ợ ớ ả
10
