Luận văn: Một số vấn đề về Quản lý Nhà nước đối với đất đai của Thành phố Hà Nội

Chia sẻ: Buiduong_1 Buiduong_1 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:91

Thêm vào BST

Báo xấu

176
lượt xem 59
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Thiếu đất đai thì không thể có một sinh vật nào tồn tại được. Cac Mac viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất…”. Với đặc tính như vậy của đất đai thì việc tìm hiểu, sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Một số vấn đề về Quản lý Nhà nước đối với đất đai của Thành phố Hà Nội

Luận văn Một số vấn đề về Quản lý Nhà nước đối với đất đai của Thành phố Hà Nội 1
lời mở đầu Đất đai là tiền đề ban đầu, là cái nôi của lo ài người và là cơ sở quan trọng nhất của sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Trong lời nói đầu của Luật đất đai năm 1993 đã nêu: “Đất đai là tài nguyên vô cùng qúy giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành ph ần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là đ ịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội và quốc phòng”. Hà Nội là thủ đô của nước CNXHCN Việt Nam, là một trong những trung tâm văn hoá, chính trí, kinh tế, xã hội lớn nhất của cả nước. Trong nền kinh tế thị trường, vấn đề về quản lý và sử dụng đất đai luôn nhạy cảm và nó tác động trực tiếp vào quá trình phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô. Đất đai ngày càng trở nên có giá khi Hà Nội ngày một phát triển và dân số ở Hà Nội ngày một tăng (chủ yếu là tăng dân số cơ học), kéo theo nó sẽ phát sinh những phức tạp trong quản lý và sử dụng đất đai. Vì thế, tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai là vô cùng cần thiết và cấp bách. Với sự cần thiết đó trong thời gian thực tập tốt nghiệp em đã chọn nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề về Quản lý Nhà nước đối với đất đai của Thành phố Hà Nội”. Đề tài nghiên cứu với mục đích nhằm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước về đất đai và sử dụng đất đai hợp lý hơn trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Ngoài lời mở đầu, kết luận và mục tài liệu tham khảo bài bài luận văn tốt nghiệp của em gồm có 3 chương: Chương I: Lý luận chung về đất đai. Chương II: Nội dung quản lý Nhà nước về tình hình sử dụng đất ở Thành phố H à Nội. Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm tăng cường công tác quản lý tình hình sử dụng đất ở Thành phố Hà Nội. 2
Chương I Lý luận chung về đất đai I. Đất đai và vai trò của nó đối với sự phát triển kinh tế _ xã hội. 1. Khái niệm. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước con người không tự sản sinh thêm và đặc tinh sử dụng của nó là vô hạn. Đất đai mang trong mình đặc tính mà không gì có thể thay thế được, là cái nôi, cái cơ bản ban đầu cho sự tồn tại và phát triển của muôn loài. Thiếu đất đai thì không thể có một sinh vật nào tồn tại được. Cac Mac viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất…”. Với đặc tính như vậy của đất đai thì việc tìm hiểu, sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có ý nghĩa về bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên vô cùng qúy giá này, để nó mãi mãi là không khan hiếm, không mất đi cái giá trị vốn có của nó, vẫn mãi mãi là môi trường sống của muôn loài. 2 . Vai trò và vị trí của đất đai. Đất đai nó tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Nhưng tuỳ theo mỗi ngành nghề khác nhau mà đất đai có những vị trí và vai trò khác nhau. Trong ngành công nghiệp đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong ngành xây dựng nó là nền tảng, là cơ sở, tư liệu sản xuất, làm đ ịa địa điểm để xây dựng các công trình kiến trúc, nhà ở….. Còn trong ngành nông nghiệp đất đai đóng một vai trò, một vị trí đặc biệt quan trọng, nó là yếu tố cơ bản hàng đ ầu của ngành sản xuất này. Nó không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao 3
động mà không có một vật chất nào có được và thay thế được như con người chỉ có một mẹ mà thôi. Điều đó đã được Cac Mac khẳng định rằng: “Lao động là cha, đất đai là mẹ của mọi của cải vật chất” diều đó nó nói lên đ ược rằng thiếu đất đai thì không thể có cái gì tồn tại. Vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống thật to lớn và đa dạng. Đùng như vậy hội nghị các bộ trưởng châu Âu năm 1973 (họp tại Luân Đôn _ Anh) nhận định: “Đất đai là một trong những cái qúy nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất”. Dưới góc độ chính trị - pháp lý, đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia. Không thể có quan niệm về quốc gia không có đất đai. Sự tôn trọng chủ quyền quốc gia trước hết phải đ ược thể hiện ở việc tôn trọng lãnh thổ quốc gia. Vì vậy, việc xâm phạm đất đai là xâm phạm lãnh thổ và chủ quyền quốc gia mà Nhà nước là người đại diện. Đ ể bảo vệ chủ quyền đó Nhà nước phải sử dụng công quyền thực hiện quản lý, bảo vệ đất đai, để chống mọi sự xâm phạm đất đai, xâm phạm lãnh thổ quốc gia. Tôn trọng chủ quyền quốc gia, an ninh lãnh thổ cũng là một nguyên tắc hàng đầu của luật pháp quốc tế. Lịch sử dựng nước và giữ nước của nhân dân Việt Nam, dân tộc Việt Nam chính là lịch sử hào hùng của công cuộc mở đất, giữ đất của ông cha ta, lịch sử chiến thắng mọi thế lực thù địch xâm phạm bờ cỏi đất Việt. Đất đai trở thành giá trị thiêng liêng, là xương máu của bao thế hệ con người Việt Nam. Đất đai và giải quyết vấn đề đất đai - từ vai trò quan trọng trên đã trở thành tâm điểm của các cuộc các mạng trong lịch sử. Nhà nứoc XHCN ngay khi mới ra đời cũng đã đ ặc biệt quan tâm giải quyết vấn đề đất đai. Ngay từ khi cách mạng tháng mười thành công, V.L Lênin đã ký Sắc lệnh về ruộng đất, xác định quyền sở hữu duy nhất của Nhà nước Xô Viết đối với đất đai. ở nước ta trong qúa trình lãnh đạo Cách mạng Đảng đã coi đất đai, giải quyết vấn đề đất đai là một trong những vấn đề cốt tử. Nhà nước ta, ngay khi ra đời sau thắng lợi của cách mạng tháng tám lịch sử đã ban hành nhiều Sắc lệnh, đạo luật để quản lý đất đai. Trong cuộc kháng chiến chống Pháp, bên cạnh việc ban hành các chính sách khuyến khích phát triển sản xuất, Nhà nước đã ban 4
hành sắc lệnh giảm tô, giảm tức, đến ngày 4/12/1953 Quốc hội đ ã ban hành Luật cải cách ruộng đất nhằm xóa bỏ sở hữu đất đai của phong kiến và đế quốc. Trong cách mạng XHCN, Đảng và Nhà nước luôn kiện toàn pháp luật về đất đai, cốt để quản lý tốt về đất đai, từ đó phát huy được vai trò vô cùng to lớn về nhiều mặt của đất đai. Việc ban hành Luật Đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung, Bộ luật Dân sự và một loạt các văn bản pháp luật khác cho thấy rõ điều này. Vai trò quan trọng của đất đai chỉ có thể được phát huy suy cho cùng là phụ thuộc vào con người, vào sự tác động tích cực của con người một cách thường xuyên. Ngược lại, đất đai sẽ không được phát huy được vai trò của mình nếu con người sử dụng đất một cách tuỳ tiện, chỉ khai thác, không thực hiện việc cải tạo bồi bổ đất. Dưới chế độ tư bản, do chay theo lợi nhuận tối đa giai cấp tư sản đ ã làm cho đất đai ngày càng bị kiệt quệ. Các Mác đã vạch rõ: “Mỗi bước tiến của nông nghiệp tư bản chủ nghĩa là một bước tiến không những trong nghệ thuật bóc lột người lao động mà còn là bước tiến về mặt làm cho đất đai bị kiệt quệ”. Ngược lại, dưới chủ nghĩa xã hội, và chỉ có chủ nghĩa xã hội mới có khả năng bảo đảm được các điều kiện làm cho đ ất đai ngày càng phát huy được vai trò to lớn của nó; việc khai thác và sử dụng các tài nguyên thiên nhiên, trong đó có đất đai đều phải tuân theo nguyên tắc phục vụ lợi ích xã hội; việc quản lý và sử dụng tốt đất đai trở thành nhiệm vụ của to àn xã hội; Nhà nước là người thay mặt xã hội thực hiện quản lý thống nhất đất đai. 3 . Đặc điểm đất đai và ý nghĩa kinh tế đối với việc sử dụng tài nguyên đất. a. Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai. Đất đai có vị trí cố định không di chuyển được, với số lượng có hạn trên phạm vi toàn cầu và p hạm vi của từng quốc gia. Tính cố định không thể di chuyển từ vị trí này sang vị trí khác của đất đai đồng thời quy định tính giới hạn về quy mô theo không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối (nguồn gốc hình thành, khí hậu, sinh thái với những tác động khác của thiên nhiên). Vị trí của đất đai có ý nghĩa lớn về kinh tế trong qúa trình khai thác sử dụng đất. Những đất đai ở gần các đô thị, các 5
đường giao thông, các khu dân cư được khai thác sử dụng triệt để hơn những đất đai ở vùng xa xôi hẻo lánh, và do đó có giá trị sử dụng và giá trị lớn hơn. Đất đai không thể sản sinh thông qua sản xuất. Độ phì là một thuộc tính tự nhiên của đất đai và là yếu tố Quyết định đến chất lượng của đất đai và cũng là một mặt biểu hiện tính kinh tế của đất đai trong qúa trình sử dụng nó. Tính không thể sản sinh thêm nói lên được rằng phải sử dụng đất đai một cách hợp lý và đêm lại hiệu quả cao nhất, còn tính có khả năng tái tạo đo chính là tái tạo lại độ phì của đất đai và được sử dụng lại cho các lần canh tác tiếp theo. Đất đai dùng để canh tác có khả năng tạo ra một khối lượng lương thực lớn hơn khối lượng đủ để duy trì sự sống của người lao động. Adam Smith đã d ẫn: “ đất, trong hầu hết các tình huống, sản sinh ra một lượng lương thực nhiều hơn so với số lượng đủ để duy trì sự sống của người lao động”. b. Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người và nó tham gia vào tất cả các ngành sản xuất trong cuộc sống của con ng ười. Trong qúa trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được. Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động sản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình. Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ đất đai hoang sơ thành đ ất đai canh tác được, hoặc đất đai từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Hoặc những tác động để cải tạo chất đất, làm tăng độ m àu mỡ của đất đai. Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai vốn dĩ là sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản phẩm của lao động. Như Mac - Anghen đã dẫn: “tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang”. Con người không tạo ra được đất đai, nhưng bằng những lao động của mình (lao động sống và lao động vật hóa) mà cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lượng ruộng đất. 6
c. Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai. Từ xa xưa, khi loài người còn sống thành bầy đàn, con người chuyển từ săn bắt sang trồng cây trên những đất đai chiếm được và trở thành sở hữu chung của cộng đồng. Cùng với tiến trình phát triển của xã hội loài người chế độ sở hữu và chiếm hữu đất đai cũng phát triển theo nhiều kiểu khác nhau. Tuy nhiên “S ở hữu ruộng đất khác với các h ình thái sở hữu khác ở chổ là, đến một trình độ phát triển kinh tế nhất định, nó trở nên thừa và có hại, ngay cả khi xét trên quan điểm của phương thức tư b ản chủ nghĩa” ( trích Mac - Anghen toàn tập, tập 25 phần II, trang 252. NXB Chính trị quốc gia, năm 1994). d. Tính đa dạng phong phú của đất đai. Tính đa dạng phong phú của đất đai trước hết do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định, mặt khác nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau. Một loại đất có thể sử dụng theo nhiều mục đích khác nhau. Đặc điểm này của đất đai đòi hỏi con người khi sử dụng đất đai phải biết khai thác triệt để lợi thế của mối loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả nhất của mỗi vùng lãnh thổ. Để làm được điều đó phải xây dựng được một quy hoạch tổng thể và chi tiết sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng vùng lãnh thổ. Những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. II. 1. Quản lý về số lượng và chất lượng đất đai. a. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất đai. Điều tra , khảo sát, đo đạc đánh giá và phân hạng đất đai là những công việc hết sức quan trọng. Trên cơ sở đó Nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai cả về số lượng lẫn chất lượng, mới có khả năng phát hiện được năng lực đất đai mỗi loại ở từng vùng, từng địa phương nhằm tiêu chuẩn hóa các loại đất phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế_xã hội của đất nước. Đồng thời qua đó Nhà nước mới có những 7
phương hướng và các chính sách sử dụng, bảo vệ và cải tạo đất đai, có hệ thống có căn cứ khoa học trên phạm vi từng vùng từng địa phương và toàn quốc gia. Để nắm được số lượng đất đai, Nhà nước phải tiến hành điều tra, khảo sát đo đạc. Nước ta có 7 vùng kinh tế-sinh thái tổng hợp , ở mỗi vùng tổng hợp lại có các tiểu vùng. Các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan thuộc hệ thống Nhà nước thực hiện qúa trình khoả sát, đo đạc và nghiên cứu thực địa để nắm được toàn bộ số lượng đất đai (như tổng hợp diện tích tự nhiên) và từng loại đất đai (như diện tích đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất xen khu dân cư, đất còn hoang hóa) của cả nước cũng như của các vùng, tiểu vùng, từng địa phương. Đồng thời qua việc thực hiện qúa trình trên mà cho phép đánh giá về mặt kinh tế đất đai, có ý nghĩa là đánh giá chất lượng của đất đai: các tính chất sẵn có của đất đai về lý, hóa, sinh vật học....tạo nên độ phì nhiêu của đất; kết cấu và độ bền vững của đất; mức độ thoái hóa của đất; mức độ chua mặn của đất... Việc đánh giá và phân hạng đất đai là một công tác khoa học rất phức tạp, nhằm xác định tác dụng sử dụng đất cụ thể cho từng vùng, từng diện tích đất. Đây là việc làm hết sức cần thiết trong điều kiện nền kinh tế thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, sản xuất phát triển và ổn định đời sống của nhân dân. Việc xác định giá cả của các loại đất đòi hỏi phải phân hạng đất, đồng thời phải xem xét cụ thể vị trí, địa hình, mục đích sử dung của từng đơn vị diện tích đất, cũng như xem xét quan hệ cung - cầu được hình thành trên thị trường bất động sản và xu hướng biến động của chúng. Đó là cơ sở rất quan trọng cho việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, tính quyền sử dụng đất khi góp vốn liên doanh... Điều 12, Luật đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất đai khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”. 8
Để đánh giá đất đai, Luật đất đai quy định việc chỉ đạo và tổ chức, lập bản đồ Địa chính như sau:  Chính phủ chỉ đạo và tổ chức viêc lập bản đồ địa chính thống nhất trên phạm vi cả nước. Cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương ban hành quy trình kỹ thuật, quy phạm xây dựng bản đồ địa chính.  U ỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố thực thuộc Trung ương chỉ đạo, tổ chức thực hiện việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình.  Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.  Bản đồ địa chính gốc được giữ tại cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương. Các bản sao được lưu giữ tại cơ quan quản lý đất đai tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, Thành phố thuộc tỉnh và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn; bản sao có giá trị như bản gốc. Để quản lý chặt chẽ đất đai, trên cơ sở bản đồ địa chính và hiện trạng sử dụng đất đai nhất thiết phải lập hồ sơ địa chính. Mẫu để lập hồ sơ địa chính và nội dung của sổ địa chính được quy định ở điều 34, Luật đất đai: “Sổ địa chính được lập theo mẫu do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương quy định. Nội dung của sổ địa chính phù hợp với bản đồ địa chính và hiện trạng sử dụng đất”. b. Thống kê đất đai. Thống kê đất đai là công tác hết sức quan trọng nhằm nắm chính xác kịp thời những biến động về đất đai hàng năm, từng thời kỳ, cung cấp thông tin cần thiết cho công tác quy hoạch và kế hoạch hóa đất đai cũng như cho các công tác quản lý khác. Do vậy, cần kiện toàn hệ thống đăng ký thống kê từ Trung ương xuống địa phương, trong đó khâu thống kê ở cơ sở phải được đặc biệt coi trọng. Điều 35, Luật đất đai quy định: “ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai ở địa phương mình. Các cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm báo cáo kết quả thống kê, kiểm kê đất đai lên cơ quan quản lý đất đai cấp trên trực tiếp. Viêc 9
thống kê đất đai được thực hiện một năm một lần, việc kiểm kê đất đai được tiến hành 5 năm một lần. Đơn vị thống kê, kiểm kê đất đai là đơn vị lập sổ địa chính: ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn ”. 10
c. Đăng ký đất đai. Việc sử dụng đất đai là do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cụ thể thực hiện. Nhà nước cho dân để sử dụng và trong qúa trình sử dụng luôn có sự biến đổi về chủ sử dụng, về diện tích cũng như các lo ại đất. Thông qua việc đăng ký đất dai, cơ quan quản lý Nhà nước có thể nắm được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế và các ngành kinh tế, phát hiện đ ược những việc sử dụng trái phép, kịp thời sửa chữa và phân phối đất đai cho phù hợp với yêu cầu phát triển của nền kinh tế quốc dân. Đăng ký sử dụng đất là nghĩa vụ và trách nhiệm của các chủ sử dụng đất và của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. Các trường hợp sau đây đòi hỏi các chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký sử dụng đất đai taị các cơ quan có thẩm quyền:  Khi Nhà nước giao quyền sử dụng đất.  Khi chuyển mục đích sử dụng đất  Khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê quyền sử dụng đất.  Khi thực hiện các hợp đồng về sử dụng đất. Sau khi đăng ký đất đai thì quyền sử dụng đất đai mới có cơ sở pháp lý và cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều 33, Luật đất đai quy định các trường hợp trên đây có trách nhiệm đăng ký sử dụng đất tại ủy ban nhân dân xã, phường. ủy ban nhân dân xã, phường có trách nhiệm lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất. d. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai là giấy chứng nhận pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đai. Cần phân biệt Quyết định giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử 11
dụng đất, còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở của mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong qúa trình quản lý và sử dụng đất đai. Điều 36, Luật đất đai quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương phát hành.  Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Quyết định giao đất thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Chính phủ giao đất thì ủy ban nhân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.  Trong trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đ ình, từng cá nhân. Người sử dụng đất (các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân) được ủy ban nhân dân xã, phường xác nhận thì được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Diện tích đất đang sử dụng được ghi rõ trên bản đồ địa chính (hình dáng, kích thước của thửa đất, vị trí, ranh giới, loại, hạng đất...) và diện tích đang sử dụng được ghi vào sổ địa chính nếu đến nay chưa có sự biến đổi. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức mà mình giao đất; ủy ban nhân dân huyện, thị xã, Thành phố trực thuộc tỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đ ình và cá nhân thuộc quyền sử dụng đất 2. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai. a. Những quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. 12
Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bố đất đai một cách cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian ... trên cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các mục đích kinh tế- xã hội. Kế hoạch hoá đất đai là sự xác đình các chỉ tiêu về sử dụng đất đai, các biện pháp và thời hạn thực hiện theo quy ho ạch đất đai. Trong công tác quản lý đất đai, quy hoạch và kế hoạch hoá sử dụng đất đai có ý nghĩa to lớn. Nó giúp việc sử dụng đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp Nhà nước quản lý chắt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất của Nhà nước có các biện pháp hữu hiệu và đạt kết quả cac trong qúa trình sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1993 quy định cơ chế lập, nội dung và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Về lập quy hoạch đất, kế hoạch sử dụng đất, Điều 16 luật Đất đai quy đ ịnh: + Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong cả nước. + U ỷ ban nhân dân các cấp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong địa phương mình trình Hội đồng nhân dân thông qua trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. + Các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ căn cứ vào nhiệm vụ, quyền hạn của mình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai do ngành, lĩnh vực mình phụ trách để Chính phủ xét duyệt. + Cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương và địa phương phối hợp với các cơ quan hữu quan giúp Chính phủ và Uỷ ban nhân dân các cấp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. Như vậy, Luật Đất đai đ ã quy định trách nhiệm của các cấp, các ngành trong việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Khoản 1 Điều 17, Luật Đất đai quy định nội dung quy hoạch đất đai như sau: 13
+ Khoanh định các loại đất: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng của từng địa phương và cả nước. + Điêu chỉnh việc khoanh định cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế- xã hội trong phạm vi cả nước cũng như từng địa phương. Kho ản 2 Điều 17, Luật Đất đai quy định nội dung kế hoạch sử dụng đất đai là khoanh đ ịnh việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch và điều chỉnh việc sử dụng đất đai cho phủ hợp với quy hoạch đất đai. - Xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là thực hiện quyền quản lý về đất đai của các cơ quan có thẩm quyền nhằm đảm bảo quy hoach, kế hoạch sử dụng đất đai của cấp dưới hợp lý, phù hợp với quy hoạch,kế hoạch chung, đồng thời đảm bảo quy hoạch, kế hoạch đó có hiệu lực pháp lý. Điều 18, Luật Đất đai quy định về thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai như sau: - Quốc hội Quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong cả nước. - Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ của Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương. - Uỷ ban nhân dân cấp trên xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của Uỷ ban nhân dân cấp dưới trực tiếp. - Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai nào thì có quyền cho phép bổ sung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch đó. 14
b. Những quy định về giao đất. Đất đai là một tài nguyên vô cùng qúy giá. Quỹ đất đai có hạn, trong khi đó nhu cầu đất đai để phát triển sản xuất, phục vụ xây dựng và đời sống ngày càng tăng. Vì vậy, việc phân phối và phân phối lại đất đai đảm bảo công bằng và hợp lý là một trong những nội dung quan trọng của chế độ quản lý đất đai Nhà nước. Hoạt động của Nhà nước về phân phối và phân phối lại đất đai vì lợi ích quốc gia và lợi ích của người sử dụng đất. - Giao đất giao rừng: Căn cứ pháp lý giao đất được quy định Điều 19, Luật Đất đai. Đó là: + Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. + Căn cứ vào yêu cầu sử dụng đất được ghi trong luận chứng kinh tế-kỷ thuật và thiết kế đã đ ược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc đ ơn xin giao đất. - Thẩm quyền giao đất. Điều 23, Điều 24, Luật Đất đai quy định thẩm quyền giao đất các cấp: Chính phủ, Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trức thuộc Trung ương và Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, Thành phố thuộc tỉnh. Để quản lý thống nhất đất đai, ở nước ta đã tạo thành một hệ thống, trong đó Chính phủ là cơ quan có thẩm quyền cao nhất Quyết định những vấn đề quan trọng, Quyết định giao đất để sử dụng vào mọi mục địch trong những trường hợp cần thiết. Cụ thể là: + Chính phủ xét duyệt kế hoạch hàng năm của Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương về việc giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác. + Chính quyền Quyết định việc cho các tổ chức quốc tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ở nước ngoài thuê đất. 15
+ Chính phủ giao đất trên mức diện tích quy định cho Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định ở Khoản 3, Điều 23. Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương được giao thẩm quyền quyệt định giao đất để sử dụng vào mục địch không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Cụ thể là:  Từ một ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân cư nông thôn, đ ất đô thị và từ 2 ha trở xuống đối với đất trồng, đồi núi trọc cho mỗi công trình chuyên dùng.  Từ 3 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 5 ha trở xuống đối với đất trồng, đồi núi trọc cho mỗi công trình đường bộ, đường sắt, đường điện, đê điều và từ 10 ha trở xuống đối với đất trồng, đồi núi trọc cho mỗi công trình xây dựng hồ chứa nước.  Giao đ ất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở; đất chuyên dùng đ ể sử dụng vào mục đích chuyên dùng khác hoặc để làm nhà ở; đất đô thị định mức do Chính phủ quy đ ịnh.  Kế hoạch giao đất khu dân cư nông thôn để Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, Thành phố thuộc tỉnh giao đất cho hộ gia đình cá nhân làm nhà ở.  Giao đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp cho các tổ chức.  Quyết định mức giao đất cho mỗi hộ nông dân được sử dụng làm nhà ở theo Quyết định của Chính phủ đối với từng vùng như khung giá 400m2/hộ.  Quyết định diện tích giao đất cho nhà chùa, nhà thờ, thánh thất đang sử dụng. 16
 Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, Thành phố trực thuộc tỉnh có các thẩm quyền sau:  Giao đ ất cho các hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp.  Giao đất khu dân cư nông thôn cho hộ gia đình và cá nhân làm nhà trên cơ sở quy hoạch đã được xét duyệt của Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương.  Giao đất chưa sử dụng cho các tổ chức và cá nhân theo hình thức có thời hạn hoặc tạm thời. Các quy định về thẩm quyền giao đất như trên thể hiện tính chặt chẽ, rõ ràng và nghiêm túc nhằm quản lý tốt đất đai - nguồn tài nguyên vô giá. c. Những quy định về cho thuê đất. Điều 29, Luật đất đai quy định: “Chính phủ, Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất, kinh doanh theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật”. Các điều 80 - 84 trong chương V của Luật đất đai quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngo ài, tổ chức quốc tế thuê đất. Như vậy, nhìn chung Luật đất đai mới quy định mang tính nguyên tắc về vấn đề thuê đất, còn những vấn đề như đối tượng được thuê đất, thời hạn cho thuê đất, quyền lợi và nghĩa vụ của người thuê đất được quy định trong Bộ Luật Dân sự năm 1995, pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam... Trên cơ sở đó, Chính phủ ra các Nghị định và các Bộ, Tổng cục có liên quan ra các thông tư hướng dẫn về việc lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giáo đất, cho thuê, hướng dẫn việc thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư nước ngo ài tại Việt Nam... d. Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất về thực chất là công nhận chuyển từ chủ sử dụng đất cũ sang chủ sử dụng đất mới là hợp pháp. Thủ tục 17
chuyển quyền sử dụng đất đai cần phải được làm tại các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Từ điều 30 đến điều 32, điều 36, điêu 77, Luật đất đai quy định có tính nguyên tắc về chuyển quyền sử dụng đất đai, về quyền thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất đai. Trên cơ sở đó, từ điều 690 đến điều 744 của Luật Dân sự quy định cụ thể việc chuyển quyền sử dụng đất đai. Các trình tự, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ cụ thể của các chủ thể được phép chuyển quyền và nhận quyền sử dụng đất đai đã được quy định rõ trong luật. Các trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất:  Đ ất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.  Đ ất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng đất.  Đ ất đang có tranh chấp. Các trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất đai sau đây được Nhà nước cho phép thực hiện: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở do nhu cầu giá cả sản xuất và đời sống được chuyển đổi quyền sử dụng đất đai. Thủ tục chuyển đổi được quy định như sau: ở nông thôn thì làm tại Uỷ ban nhân dân xã, ở đ ô thị thì làm tại Uỷ ban nhân dân quận, thị xã, Thành phố trực thuộc tỉnh. + Hộ gia đình, cá nhân sử dung đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được chuyển quyền sử dụng đất khi:  Chuyển đi nơi khác.  Chuyển làm nghề khác.  Không có khả năng sản xuất. +Đối với đất ở, các hộ gia đình cá nhân được quyền chuyển nhượng ở các trường hợp sau: 18
 Chuyển đi nơi khác.  Không còn nhu cầu ở. + Hộ gia đình cá nhân được thừa kế quyền sử dụng đất dai thoe điều 76, Luật đất đai. + Hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất đai được thực hiện theo điều 77, Luật đất đai. + H ộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản trong những trường hợp khó khăn và được chính quyền địa phương xác nhận, thì được quyền cho thuê đất theo thời hạn và mục đ ích quy đ ịnh. 19
Thu hồi đất. Để đảm bảo quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai, Nhà nước thực hiện biện pháp thu hồi đất trong những trường hợp cần thiết. Điều 26, điều 27 và điều 28, Luật đất đai quy định các trường hợp bị thu hồi đất, thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước trong việc thu hồi đất và các nguyên tắc khi thu hồi đất. 3. Các quy định về kiểm tra, giám sát việc quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước. Kiểm tra, giám sát việc quản lý và sử dụng đất đai là một trong những nội dung của chế độ quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua việc kiểm tra, giám sát, phát hiện những vi phạm, những bất hợp lý trong việc thực hiện pháp luật về đất đai của Nhà nước, trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Điều 37, Luật đất đai quy định thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước trong tổ chức việc thanh tra đất đai:  Chính phủ tổ chức việc thanh tra đất đai trong cả nước, Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức việc thanh tra đất đai trong địa phương mình.  Cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương giúp Chính phủ; cơ quan quản lý địa phương giúp Uỷ ban nhân dân cùng cấp trong việc thực hiện thành tra đất. Nội dung thanh tra đất đai được quy định như sau:  Thanh tra việc quản lý Nhà nước về đất đai của Uỷ ban nhân dân các cấp.  Thanh tra việc chấp hành Luật đất đai của người sử dụng đất.  Giải quyết các khiếu nại, tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp Luật đất đai. 20