Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị - Nghiên cứu điển hình tại Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:153

Thêm vào BST

Báo xấu

108
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn nhằm phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị và lượng hóa mức độ tác động của các yếu tố đó đến giá đất ở đô thị trên địa bàn Quận 9, Tp HCM. Đề xuất các kiến nghị nhằm giúp phát triển thị trường BĐS lành mạnh, góp phần quan trọng trong việc ban hành các chính sách của nhà nước về đất ở. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị - Nghiên cứu điển hình tại Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THUÝ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THUÝ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI QUẬN 9, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC VINH Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2017
LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu “Phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị - Nghiên cứu điển hình tại Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả quá trình nghiên cứu của học viên. Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích tại đề tài là hoàn toàn trung thực và chưa công bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu nào. Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên. Tp. HCM, ngày tháng năm 2017 Người cam đoan Nguyễn Thị Phương Thuý
MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI ................................. 1 1.1 Vấn đề nghiên cứu ................................................................................... 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................ 3 1.3 Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................. 3 1.4 Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 3 1.5 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ......................................... 4 1.6 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu ............................................................ 4 1.7 Cấu trúc bài luận văn. .............................................................................. 5 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ............. 6 2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT ............................................................................. 6 2.1.1 Tổng quan về đất đai ......................................................................... 6 2.1.1.1 Khái niệm và phân loại đất đai .......................................................... 6 Khái niệm đất đai ..................................................................................... 6 Phân loại đất đai ....................................................................................... 7 2.1.1.2 Khái niệm và vai trò của giá đất........................................................ 8 2.1.1.3 Các quan điểm về giá trị của đất đai ................................................. 8 2.1.1.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất. .................................................... 10 Địa tô: ..................................................................................................... 10 Lãi suất ngân hàng ................................................................................. 11 Quan hệ cung cầu ................................................................................... 12 2.1.2 Các yếu tố tác động đến giá trị lô đất .............................................. 13 2.1.3 Các lý thuyết có liên quan ............................................................... 19 2.2 KHẢO LƯỢC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ............................. 26 2.2.1 Các nghiên cứu trên thế giới ........................................................... 26 2.2.2 Các nghiên cứu tại Việt Nam .......................................................... 31 2.3 KHUNG PHÂN TÍCH ......................................................................... 36 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU .................... 38
3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ..............................................................38 3.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..............................................39 3.2.1 Phương pháp phân tích tổng hợp .....................................................39 3.2.2 Phương pháp chuyên gia ..................................................................39 3.2.3 Phương pháp thống kê mô tả ...........................................................40 3.2.4 Phương pháp phân tích định lượng ..................................................40 3.3 MÔ HÌNH ĐỀ XUẤT ...........................................................................41 3.3.1 Khảo lược các mô hình nghiên cứu trong các nghiên cứu liên quan: ..........................................................................................................41 3.3.2 Dạng mô hình hồi quy vận dụng: .....................................................41 3.3.3 Các giả định hồi quy ........................................................................42 3.3.4 Mô hình nghiên cứu của bài luận văn ..............................................42 3.4 CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU ..................................................52 3.4.1 Các giả định của mô hình:................................................................53 3.4.2 Các giả thiết khác: ............................................................................53 3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ....................................................................54 CHƯƠNG 4: THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................57 4.1 TỔNG QUAN VỀ KHU VỰC NGHIÊN CỨU ..................................57 4.2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................58 4.2.1 Thống kê mô tả dữ liệu khảo sát: .....................................................58 4.2.2 Kết quả hồi quy ................................................................................62 4.2.3 Thảo luận kết quả .............................................................................70 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .................................72 5.1 KẾT LUẬN ............................................................................................72 5.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN .......................................................................72 5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.................................73 5.3.1 Hạn chế về mô hình .........................................................................73 5.3.2 Hạn chế về dữ liệu............................................................................74 5.3.3 Định hướng nghiên cứu tiếp theo .....................................................75 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Diễn giải ANN Artificial Neural Network - Mô hình mạng thần kinh nhân tạo BĐS Bất động sản DA Dự án DT Diện tích GD Giá đất HC Hướng chính HD Hình dáng HPM Hedonic Pricing Model – Mô hình định giá thụ hưởng HT Hạ tầng KCMT Khoảng cách mặt tiền KCTT Khoảng cách trung tâm KDC Khu dân cư LG Lộ giới MRA Multiple Regression Analysis - Phân tích hồi quy đa biến NĐ Nghị định ODA Official Development Assistance - Hỗ trợ phát triển chính thức. OLS Ordinary Least Square - Phương pháp bình phương nhỏ nhất SLMT Số lượng mặt tiền TC Trục chính Tp HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Uỷ ban nhân dân VT Vị trí
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Diễn giải Bảng 3.4 Kiểm định phân phối chuẩn biến DG Bảng 3.5 Kiểm định phân phối chuẩn biến LnDG Bảng 3.6 Bảng mô tả biến Bảng 4.1 Kết quả bảng thống kê đất ở tại Quận 9 Bảng 4.2 Kết quả thống kê mô tả biến (1) Bảng 4.3 Kết quả thống kê mô tả biến (2) Bảng 4.4 Mô hình hồi quy mô hình log-lin lần đầu Bảng 4.5 Mô hình sau khi loại các biến DA, SLMT, HC Bảng 4.6 Mô hình sau khi loại các biến không có ý nghĩa thống kê Bảng 4.7 Kiểm định đa cộng tuyến Bảng 4.8 Kiểm định phương sai thay đổi Bảng 4.9 Kiểm định dạng mô hình Bảng 4.10 Kiểm định sự cần thiết của biến trong mô hình Bảng 4.11 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư Bảng 4.12 Vị trí quan trọng của các yếu tố
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH Sơ đồ Diễn giải Sơ đồ 2.1 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình Sơ đồ 2.2 Sơ đồ mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế Sơ đồ 2.3 Khung phân tích Sơ đồ 3.1 Quy trình nghiên cứu
1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1 Vấn đề nghiên cứu Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường đặc biệt quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về mức độ quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, chiếm tỷ trọng khoảng 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước và các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá thì tổng giá trị vốn chưa được khai thác đối với BĐS ở các nước đang phát triển là rất lớn, lên tới hàng nghìn tỷ Đô la Mỹ, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước này trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản có giá trị lớn của mỗi tổ chức, mỗi hộ gia đình và cá nhân, đặc biệt là BĐS nhà đất. Trong nền kinh tế thị trường, BĐS nhà đất ngoài chức năng là nơi để ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế còn là nguồn vốn để phát triển kinh tế thông qua hoạt động thế chấp (Nguyễn Mạnh Hùng, 2016). Trong đó thị trường đất ở là thị trường có giá trị nhất, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển. Thị trường BĐS Việt Nam nói chung và Tp HCM nói riêng đã phải chống chọi với những khó khăn do sự sụt giảm của giá nhà đất từ cuối năm 2008, các doanh nghiệp BĐS thì phá sản dần vì nợ ngân hàng quá cao, trong khi hàng tồn kho quá lớn không thể thanh khoản. Tuy nhiên tình hình đã thay đổi nhiều, giá đất vùng ven Tp HCM tăng trưởng tốt trong 3 năm qua, đặc biệt là giá đất tại Quận 9. Điều này tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế tại Tp HCM hiện nay. Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa của Tp HCM diễn ra rất nhanh, bộ mặt đô thị thành phố ngày càng thay đổi theo hướng văn minh hiện đại. Từ sức hút mạnh mẽ của chức năng đô thị, dân số gia tăng nhanh chóng, dẫn đến sự thay đổi về quy mô của các hộ gia đình, kéo theo sự gia tăng các nhu cầu trong cuộc sống, trong đó có nhu cầu nhà ở, đây là yếu tố căn bản trong quan hệ cung - cầu của thị trường BĐS nhà ở. Việc mở rộng và thu hút đầu tư phát triển kinh tế làm cho thu
2 nhập dân cư, người lao động tại thành phố luôn gia tăng. Hiện nay dân số Tp HCM ước tính khoảng 13 triệu người (theo báo cáo Sở Nội vụ Tp HCM). Nhu cầu về nhà ở sẽ tăng lên tương ứng với mức tăng của thu nhập, qua đó cũng tác động đến loại hình BĐS. Bên cạnh đó, kế hoạch phát triển đô thị của thành phố theo hướng đô thị hóa nhanh dẫn đến sự phát triển của hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các khu dân cư là tất yếu và đây cũng là một yếu tố quan trọng tác động đến cung cầu, đặc biệt là giá cả BĐS trên thị trường. Các cơ chế quản lý và phát triển nhà ở của thành phố như phát triển nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư cũng như các hộ gia đình, đối tượng thuộc diện giải quyết nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi để tạo lập nhà ở cũng tác động đến nguồn cung và sức cầu của thị trường nhà ở. Thị trường BĐS có tính chất khu vực, việc nghiên cứu nắm rõ xu hướng tác động lên giá đất ở theo đặc thù của của địa phương nhằm phát triển thị trường lành mạnh là điều cần thiết, góp phần quan trọng trong việc ban hành các chính sách của nhà nước về BĐS và sự ổn định của các thị trường BĐS có liên quan đến sự ổn định của thị trường tín dụng, thị trường lao động, thị trường nhà ở, thị trường tiêu dùng hàng hóa… Thị trường BĐS khu vực Quận 9 trong năm 2016 và 2017 vừa qua có sự tăng trưởng rất mạnh, đặc biệt về phân khúc đất nền. Nguyên nhân là do chính sách phát triển hạ tầng của thành phố hướng mạnh vào khu vực phía Đông với loạt dự án đầu tư trọng điểm như cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm, đại lộ Võ Văn Kiệt, cầu Sài Gòn 2… Hàng loạt các tuyến đường giao thông mang tính quyết định như cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 2, Cầu Phú Mỹ, đường Song Hành, Xa Lộ Hà Nội, Metro, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh… được khai thông, mở rộng. Khi giao thông, cơ sở hạ tầng phát triển, Quận 9 dần trở thành cửa ngõ giao thông của thành phố, là con đường dẫn về các tỉnh miền Trung, miền Bắc Việt Nam. Quận 9 cũng là cửa ngõ du lịch với các địa điểm du lịch nổi tiếng như Vũng Tàu, Nha Trang, Đà Lạt, Phan Thiết… Ngoài sự phát trển cơ sở hạ tầng, bất động sản quận 9 cũng nóng từng ngày nhờ sự hỗ trợ tích cực của các cơ quan quản lý về vấn đề pháp lý. Do đó sức mua của các dự án bất động sản tại đây cũng tăng theo. Sự tăng
3 trưởng quá nhanh của giá đất tại Quận 9 sẽ kéo theo dòng tiền trong nền kinh tế tập trung vào thị trường BĐS, dễ dẫn đến tình trạng “bong bóng BĐS” gây ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế. Đó là lý do học viên chọn chủ đề nghiên cứu là: “Phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị - Nghiên cứu điển hình tại Quận 9, Tp HCM” với việc sử dụng mô hình Hedonic nhằm đưa ra nhận định tổng quan về các yếu tố tác động lên giá đất ở đô thị và yếu tố có tác động mạnh nhất tới giá trị lô đất trên địa bàn Quận 9 nói riêng và địa bàn Tp HCM nói chung. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị và lượng hóa mức độ tác động của các yếu tố đó đến giá đất ở đô thị trên địa bàn Quận 9, Tp HCM. Đề xuất các kiến nghị nhằm giúp phát triển thị trường BĐS lành mạnh, góp phần quan trọng trong việc ban hành các chính sách của nhà nước về đất ở. 1.3 Câu hỏi nghiên cứu - Những yếu tố nào tác động đến giá trị đất ở trên địa bàn Quận 9, Tp HCM? - Mức độ tác động của các yếu tố đến giá đất ở đô thị ra sao? - Hàm ý chính sách nào nhằm khai thác sử dụng hiệu quả hơn tài nguyên đất ở trên địa bàn quận 9 Tp HCM? 1.4 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp phân tích tổng hợp trong việc thu thập các dữ liệu thứ cấp từ các tài liệu là báo cáo, số liệu thống kê, các nghiên cứu khoa học đã được công bố trong và ngoài nước từ đó làm sáng tỏ mục tiêu nghiên cứu, lựa chọn các phương pháp nghiên cứu, khung phân tích phù hợp với chủ đề nghiên cứu và đảm bảo được mục tiêu nghiên cứu đã đề ra.
4 - Phương pháp chuyên gia trong việc thu thập các ý kiến của chuyên gia về vấn đề cần nghiên cứu hay khẳng định tính đúng đắn của mô hình: Các yếu tố được sử dụng trong mô hình nghiên cứu đều được nhận định bằng ý kiến chuyên gia. - Phương pháp thống kê mô tả được dùng trong việc mô tả các kết quả thống kê sơ bộ từ các mẫu khảo sát, nhằm làm rõ nội dung nghiên cứu. - Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị, tiến hành xác định các biến, xây dựng hàm và tiến hành hồi quy sau đó kiểm định mô hình. Nhằm lượng hóa mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất ở. 1.5 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng: • Đối tượng khảo sát: Luận văn chỉ khảo sát đất ở đô thị tại khu vực Quận 9, Tp HCM. • Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố và mức độ tác động đến giá đất ở đô thị tại khu vực Quận 9, Tp HCM: Vị trí, an ninh, môi trường, hình dáng, diện tích đất, đầu tư hạ tầng, … - Phạm vi nghiên cứu: • Phạm vi không gian: Nghiên cứu này chỉ phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị tại khu vực Quận 9, Tp HCM. • Phạm vi thời gian: Đánh giá các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị tại khu vực Quận 9, Tp HCM vào giai đoạn từ tháng 02/2017 đến tháng 04/2017. 1.6 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu Kết quả nghiên cứu có thể là tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo liên quan đến đánh giá tác động lên giá đất ở đô thị.
5 Kết quả phân tích là tài liệu tham khảo cho cơ quan quản lý trong việc ban hành các chính sách về giá đất ở trên địa bàn Quận 9 nói riêng và các quận ngoại thành khác của thành phố như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh. 1.7 Cấu trúc bài luận văn. Bài nghiên cứu gồm có 05 chương, trong đó chương 1 nêu rõ lý do chọn đề tài, xác định mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu và ý nghĩa thựa tiễn của đề tài. Chương 2 bài nghiên cứu cung cấp cơ sở lý thuyết về thị trường đất đai và các nghiên cứu thực nghiệm có liên quan. Chương 3 sẽ trình bày phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu, chương 4 trình bày kết quả nghiên cứu và cuối cùng chương 5 là những kết luận và hàm ý chính sách rút ra từ mô hình. TÓM TẮT CHƯƠNG 1 Nội dung của chương này học viên làm rõ lý do chọn đề tài, tóm lược các phương pháp nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị. Từ đó xác định mục tiêu nghiên cứu và được cụ thể bằng ba câu hỏi nghiên cứu. Số liệu được sử dụng để phục vụ nghiên cứu là nguồn số liệu sơ cấp. Học viên cũng nêu rõ ý nghĩa thực tiễn của đề tài và kết cấu chính của bài nghiên cứu.
6 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1.1 Tổng quan về đất đai 2.1.1.1 Khái niệm và phân loại đất đai  Khái niệm đất đai Theo bách khoa toàn thư mở Wikipedia: Trong kinh tế học, đất bao gồm tất cả các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên, chẳng hạn như vị trí địa lý của khu vực đất đai, các tài nguyên khoáng sản dưới lòng đất, và thậm chí các thành phần của phổ điện từ. Trong kinh tế học cổ điển nó được coi là một trong các yếu tố sản xuất, các yếu tố khác là tư bản và sức lao động. Theo Lê Quang Trí (1998): Đất đai là một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian, địa hình và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì đất đai cũng bao gồm cả tài nguyên sinh vật và kinh tế - xã hội của một thực thể tự nhiên. Theo Brikman và Smyth (1976): Đất đai về mặt địa lý là vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai. (Lê Quang Trí, 1998) Trong nghiên cứu này đất đai được hiểu là bao gồm các vật thể được gắn liền trực tiếp với bề mặt đất, kể cả những vùng bị nước bao phủ. Nó bao gồm vô số các tính chất tự nhiên là các đặc điểm về không gian, địa mạo, địa hình, địa chất và địa chấn, cũng như các đặc điểm lí hóa sinh của môi trường đất, từ các quyền lợi đối với sự phát triển hay xây dựng trên đất và các quyền lợi liên quan đến việc sử dụng và khai thác chúng.
7  Phân loại đất đai Theo Điều 10 Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: - “Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm mục đích sử dụng để xây nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; chăn nuôi gia súc gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép…” - “Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ”. - “Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng” Trong nghiên cứu này đất ở hay đất thổ cư được hiểu là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một lô đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.
8 2.1.1.2 Khái niệm và vai trò của giá đất Giá đất – giá trị quyền sử dụng đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định (Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất – Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009). Giá đất được hiểu là biểu hiện tiền mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sử dụng đất ở tại hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, giá trị của đất đai khác với mọi loại hàng hoá khác vì nó không phải là giá trị của vật chất, của tài sản, mà giá trị của đất đai là do những thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội cấu thành. Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất và hai loại giá đất này có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất trên thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu quyền sử dụng đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước ban hành trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Ở nước ta, giá đất được quy định là giá trị quyền sử dụng đất. Theo khoản 20, điều 3 Luật đất đai 2013 nêu: “Giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá quyền sử dụng đất trên thị trường (giá đất thị trường) là giá quyền sử dụng đất được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường. 2.1.1.3 Các quan điểm về giá trị của đất đai Trong thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung được hình thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hóa. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu, giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác là không thay đổi. Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị.
9 Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng và được trao đổi trên thị trường thì có giá trị trao đổi. Có thể thấy rằng, quan điểm về giá trị đất đai này là khá đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại. Quan điểm giá trị trong các lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai: (1) Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên (diện tích, độ phì,...), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất đai; (2) Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội. Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung. Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay đổi của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai. Nếu vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai. Như vậy, có thể khẳng định: Giá trị trao đổi BĐS = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra)}. (Hoàng Hữu Phê và cộng sự, 2009). Tỷ lệ kết hợp giữa chất lượng và vị thế trong một đơn vị BĐS cụ thể bị chi phối bởi quy luật hữu ích biên giảm dần, tương tự như tỷ lệ kết hợp giữa hai nhân tố sản xuất đầu vào tư bản (K) và lao động (L) trong một quy trình sản xuất xác định. Quỹ tích các điểm kết hợp tối ưu giữa chất lượng và vị thế tạo thành đường ngưỡng
10 chất lượng BĐS ứng với một vị thế đất đai xác định, đường ngưỡng này chính là đường giá trị trao đổi. (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000). Hình 2.1. Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình (Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000) 2.1.1.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất. Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) thì giá đất có những cơ sở xác định sau:  Địa tô: Đất đai tự nó không tạo ra giá trị, chính dòng thu nhập từ đất mang lại giá trị cho đất đai. Do vậy, về bản chất giá trị đất đai là giá trị địa tô tư bản hóa. Nói đơn giản địa tô thực chất là sự chi trả cho việc sử dụng bản thân đất đai, thể hiện khả năng sinh lợi của đất. Khả năng sinh lợi càng cao thì giá đất càng cao. Căn cứ vào nguyên nhân và điều kiện sản sinh ra địa tô, Mác chia địa tô ra thành 2 loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Đây là 02 hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa. Địa tô chênh lệch có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt của nông phẩm trên ruộng đất trung bình và tốt, có 02 loại địa tô chênh lệch:
11 - Địa tô chênh lệch I tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu và sự khác nhau về vị trí giữa các lô đất nên hình thành giá đất khác nhau. Giá trị đất đai ở những vị trí và điều kiện thuận lợi cao hơn là do địa tô chênh lệch I của đất đai tại vị trí đó cao hơn. Sự thay đổi các yếu tố làm thay đổi giá trị địa tô chênh lệch I thường do xã hội mang lại như: cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, cải thiện các điều kiện môi trường, phát triển các hoạt động kinh tế xã hội. Ví dụ như ở vùng đồng bằng giá đất thường cao hơn so với khu vực miền núi. - Địa tô chênh lệch II tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu nhân tạo mà người sử dụng đầu tư trên việc kinh doanh sử dụng đất. Cùng một vị trí và điều kiện tương đồng, những chủ đầu tư có kinh nghiệm, uy tín và trình độ sẽ tạo ra luồng thu nhập từ đất đai cao hơn, làm cho giá trị đất đai cao hơn. Địa tô tuyệt đố tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các sản phẩm có liên quan đến đất với giá cả thị trường. Địa tô tuyệt đối được hình thành do quan hệ cung - cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng khác nhau trong quá trình sản xuất xã hội. Địa tô tuyệt đối không phụ thuộc vào điều kiện vị trí đất đai, không phụ thuộc vào trình độ của người sử dụng, mà tùy thuộc vào vai trò của đất đai trong mỗi hoạt động kinh tế xã hội. Trong các loại địa tô trên thì sự tồn tại của hình thức địa tô chênh lệch chính là yếu tố quyết định giá cả đất đai cao hay thấp.  Lãi suất ngân hàng Quan điểm của Mác về giá đất thì lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà tăng lên thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không việc mua đất để có địa tô sẽ không thể có lợi bằng gửi ngân hàng. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên
12 do nếu bán đất với giá thấp thì người bán sẽ không có lợi bằng việc có địa tô từ việc sở hữu thửa đất. Vì vậy nếu việc xác định đúng giá cả của đất thì nhà tư bản kinh doanh đất đai sẽ luôn có lãi. Bởi vì cùng với đà đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng (là lãi suất phổ biến và bình quân trong một khoảng thời gian để loại bỏ cá biệt) để xác định giá đất. Hầu hết hiện nay các ngân hàng đều ban hành lãi suất như nhau tại nông thôn và thành thị, nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp mà chỉ quyết định giá đất đai nói chung. Trong thực tế giá cả đất đai bị chi phối bởi nhiều yếu tố và mức độ chi phối giữa các yếu tố là khác nhau nên việc xác định giá đất phức tạp hơn nhiều.  Quan hệ cung cầu Trong thị trường cạnh tranh tự do thì giá cả hàng hoá được xác định tại điểm cân bằng của cung và cầu. Khi cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, và ngược lại khi cung vượt cầu thì giá cả phải giảm xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Trong thị trường đất đai thì giữa cung và cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Tuy nhiên mối quan hệ cung cầu của thị trường đất đai có phần khác với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường, bởi đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và Nhà nước chỉ cấp cho người dân quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định do đó ảnh hưởng đến giá cả đất đai. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất mà lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một loại hình sử dụng đất có thể thay đổi. Để điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia vào thị trường, thông qua quy hoạch sử dụng đất Nhà nước cho chuyển mục đích từ loại đất