Luận văn Thạc sĩ Luật học: Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất

Chia sẻ: Cẩn Ngữ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:100

Thêm vào BST

Báo xấu

30
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn bớc đầu làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của khái niệm QSD đất, thị trường QSD đất ở Việt Nam; phác họa các nét cơ bản của thực trạng thị trường QSD đất và thực trạng pháp luật đất đai điều chỉnh thị trường QSD đất, trên cơ sở có dẫn chứng, phân tích các vụ việc trên thực tế... Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất

§¹i häc quèc gia hµ néi khoa LuËt NGUYỄN THỊ VÂN ANH HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 50 LuËn V¨n Th¹c SÜ LuËt Häc NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. PHẠM DUY NGHĨA HÀ NỘI - 2008
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................ 3 CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT............................................................................................. 9 1.1.QSD đất một đặc trƣng pháp lý của Việt Nam ............................. 9 1.2.Thị trƣờng QSD đất – Một khái niệm kinh tế, khái niệm pháp lý ................................................................................................................. 13 1.3.Các yếu tố cơ bản và các loại thị trƣờng QSD đất. ..................... 17 1.4. Khái quát vai trò của thị trƣờng QSD đất đối với phát triển kinh tế ..................................................................................................... 26 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐIỀU CHỈNH VỀ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................... 30 2.1. Khái lƣợc lịch sử hình thành và phát triển hệ thống pháp luật đất đai điều chỉnh về thị trƣờng QSD đất. ................................. 30 2.2. Thực trạng hệ thống pháp luật về thị trƣờng QSD đất ở Việt nam ......................................................................................................... 35 2.3. So sánh pháp luật đất đai của Việt nam điều chỉnh thị trƣờng QSD đất và pháp luật một số quốc gia trên thế giới ......................... 60 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM ................................................................... 69 3.1. Nguyên tắc, định hƣớng ................................................................ 69 3.2. Đề xuất một số giải pháp cụ thể .................................................. 70 KẾT LUẬN .................................................................................................. 92 HỆ THỐNG TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................... 93 2
PHẦN MỞ ĐẦU 1 . CƠ SỞ KHOA HOC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 1. 1. Cơ sở thực tiễn Ở Việt nam hiện nay đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý. Trong nền kinh tế của Việt Nam đất đai là một tƣ liệu sản xuất thiết yếu, một loại hàng hóa rất có giá trị và là nguồn nội lực cơ bản quan trọng. Để khai thác đƣợc triệt để các tiềm năng từ đất, Nhà nƣớc trao QSD đất cho các tổ chức cá nhân quản lý, sử dụng ổn định theo những thời hạn nhất định. QSD đất là một loại tài sản rất quan trọng và hiện nay đƣợc coi là một loại hàng hóa rất có giá trị đƣợc đem vào giao dịch trên thị trƣờng, chịu sự quản lý của Nhà nƣớc và các qui luật khách quan, tất yếu của thị trƣờng. Trong xu thế hội nhập kinh tế Thế giới, theo tổng kết của các nhà nghiên cứu thị trƣờng có ba loại thị trƣờng đóng vai trò cốt tử của nền kinh tế đó là thị trƣờng lao động, thị trƣờng vốn và thị trƣờng bất động sản, trong đó sự “nóng – lạnh” của thị trƣờng bất động sản sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến nhiệt độ và sức sống của hai thị trƣờng quan trọng còn lại, ảnh hƣởng đến sự tồn tại và phát triển của cả một nền kinh tế một quốc gia và thậm chí nền kinh tế tòan cầu. Trong thị trƣờng Bất động sản, thị trƣờng QSD đất đóng vai trò nền tảng, mang tính quyết định. Ở Việt nam, thị trƣờng QSD đất chính thức tồn tại với tƣ cách là một thị trƣờng hợp pháp kể từ khi đất nƣớc bƣớc vào giai đoạn “Đổi mới” và đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1988. Kể từ đó đến nay, Nhà nƣớc đã ban hành Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 và nhiều chính sách pháp luật đất đai với những quan điểm tiến bộ mà cốt lõi là mở rộng các quyền của ngƣời sử dụng đất, khẳng định QSD đất là một loại hàng 3
hóa có giá trị, một loại quyền tài sản quan trọng nhằm tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi cho sự phát triển của thị trƣờng QSD đất, tạo nội lực mạnh mẽ cho thị trƣờng kinh tế Việt nam. Mặc dù có nhiều điểm tích cực, tiến bộ, các ý tƣởng lập pháp trên cơ sở tiếp cận, kế thừa ý tƣởng lập pháp hiện đại của một số quốc gia có hệ thống pháp luật đất đai hiệu quả, nhƣng nhìn chung hệ thống pháp luật đất đai điều chỉnh về thị trƣờng QSD đất vẫn bộc lộ nhiều điểm yếu khi điều chỉnh các quan hệ trong thị trƣờng QSD đất. Các yếu tố khách quan, các qui luật kinh tế tất yếu của thị trƣờng chƣa đƣợc coi trọng, bên cạnh các yếu tố quản lý hành chính quan liêu, thiếu minh bạch, duy ý chí vẫn tồn tại và chiếm ƣu thế. Hiệu quả điều chỉnh của pháp luật vào các quan hệ trên thị trƣờng QSD đất chƣa cao. Thị trƣờng QSD đất, mặc dù là một thị trƣờng đầy tiềm năng, một nguồn nội lực quan trọng lại không phát huy đƣợc hết hiệu quả trong thúc đẩy kinh tế phát triển. Tình trạng đất đai sử dụng kém hiệu quả, lãng phí, các hiện tƣợng lách luật, quan hệ ngầm vẫn phổ biến, quyền của ngƣời sử dụng đất bị vi phạm, thiếu công bằng, tranh chấp khiếu kiện bất bình của nhân dân về đất đai, vẫn chiếm vị trí hàng đầu trong bảng tổng kết các tranh chấp xung đột lợi ích trong xã hội. Xuất phát từ vai trò rất quan trọng của QSD đất và thị trƣờng QSD đất trong nền kinh tế, từ thực trạng điều chỉnh của pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng còn chƣa thực sự hiệu quả, các nghiên cứu của các nhà khoa học về thị trƣờng QSD đất chƣa đƣợc tổng kết, đánh giá một cách có hệ thống làm nảy sinh nhu cầu cần nghiên cứu, đƣa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng QSD đất ở Việt nam hiện nay. 4
1. 2. Cơ sở khoa học Hiện nay, vấn đề hòan thiện pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng QSD đất là một chủ trƣơng mà Đảng, nhà nƣớc hết sức quan tâm. Điều này đƣợc thể hiện ở rất nhiều văn kiện, báo cáo chính trị của Đảng và là chủ trƣơng chung của Chính phủ và nhiều Bộ ngành ví dụ Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Bộ Xây dựng, Bộ Tƣ pháp, Bộ tài chính … Bộ tài nguyên môi trƣờng, Bộ xây dựng, Bộ Tƣ pháp với tƣ cách là các bộ đƣợc giao chủ trì xây dựng các đề án luật có liên quan đến thị trƣờng QSD đất ví dụ nhƣ Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản… cũng đã tiến hành nhiều hội thảo, và một vài Đề tài khoa học nghiên cứu về thị trƣờng QSD đất trong đó cũng đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm hòan thiện pháp luật về thị trƣờng QSD đất. Tuy nhiên, các nghiên cứu này chủ yếu xuất phát từ nhu cầu và quyền quản lý của nhà nƣớc, và đôi khi còn bị ảnh hƣởng bởi lợi ích của nhà quản lý do đó các nhu cầu nội tại, khách quan, bản chất của thị trƣờng ít đƣợc chú trọng, quyền tự do, tự chủ của các chủ thể tham gia thị trƣờng QSD đất còn chƣa đƣợc coi nhƣ yếu tố quan trọng hàng đầu trong phát triển thị trƣờng. Đã có một số luận án khoa học Luật và khoa học kinh tế có nghiên cứu về hòan thiện pháp luật đất đai, tuy nhiên các luận án này tùy góc độ khác nhau thƣờng nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản hoặc một vài quyền cụ thể của ngƣời sử dụng đất và một số nghiên cứu đƣợc tiến hành từ trƣớc khi có Luật đất đai 2003, khi mà các yếu tố “thị trƣờng” của QSD đất còn bộc lộ rất hạn chế các yếu tố nhƣ gía đất, quyền tự do kinh doanh, tự định đoạt QSD đất của các chủ thể còn bị chi phối và thậm chí đƣợc quyết định bởi ý chí Nhà nƣớc là chủ yếu. 5
Trên các diễn đàn khoa học, cũng đã có nhiều nghiên cứu có chất lƣợng, có trí tuệ thể hiện ở các sách, bài báo, bài giảng của các nhà khoa học, nhà nghiên cứu luật, kinh tế, xã hội hàng đầu nƣớc ta. Các giá trị khoa học của các nghiên cứu là rất lớn, tuy nhiên còn rất lãng phí khi chƣa đƣợc tổng kết trong một chuyên đề và đáng tiếc hơn nữa là các tƣ duy khoa học, thực tiễn có giá trị chƣa phải lúc nào cũng gặp đƣợc tƣ duy của nhà quản lý và đƣợc nhà quản lý sử dụng khi tiến hành xây dựng các dự án luật. Luận văn sẽ đƣợc nghiên cứu trên cơ sở tiếp thu có chọn lọc các giá trị khoa học của những công trình nghiên cứu của các nhà nghiên cứu đi trƣớc đồng thời cố gắng phản ánh trung thực “hơi thở” của một thị trƣờng QSD đất đang ngày càng đòi hỏi đƣợc bộc lộ mình một cách rõ nét nhất, trọn vẹn nhất bởi các yếu tố của một “thị trƣờng kinh tế hoàn hảo”, đầy biến động, trên cơ sở có lựa chọn và phân tích các vụ việc cụ thể và so sánh pháp luật của một số quốc gia có ảnh hƣởng lớn đến pháp luật Việt nam ví dụ nhƣ Trung Quốc, Mỹ, Anh, Thụy Điển… 2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Trên cơ sở nghiên cứu khoa học và thực tiễn, luận văn sẽ cố gắng đạt đƣợc một số mục đích cụ thể sau: - Bƣớc đầu làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của khái niệm QSD đất, thị trƣờng QSD đất ở Việt nam. - Phác họa các nét cơ bản của thực trạng thị trƣờng QSD đất và thực trạng pháp luật đất đai điều chỉnh thị trƣờng QSD đất, trên cơ sở có dẫn chứng, phân tích các vụ việc trên thực tế. - Cố gắng so sánh pháp luật đất đai điều chỉnh thị trƣờng QSD đất với pháp luật của một số nƣớc có nét văn hóa, quản trị nhà nƣớc gần gũi với 6
Việt nam (Trung Quốc) và một số nƣớc có thị trƣờng bất động sản rất phát triển (Mỹ, Anh, Thuỵ Điển, Úc ... ) - Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng QSD đất ở Việt Nam theo nguyên tắc tôn trọng tối đa quyền tự chủ, tự định đoạt của ngƣời có QSD đất và các qui luật khách quan của thị trƣờng, hạn chế tối thiểu sự can thiệp hành chính của công quyền vào thị trƣờng QSD đất, các giải pháp pháp luật phải dựa trên cơ sở gắn kết các giải pháp kinh tế- kỹ thuật. 3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3.1. Về Thị trường QSD đất: Thị trƣờng QSD đất là một bộ phận quan trọng, nền tảng của thị trƣờng bất động sản, tuy nhiên, trong giới hạn đề tài đối tƣợng tập trung nghiên cứu chỉ giới hạn trong : - Thị trƣờng QSD đất với tƣ cách là thị trƣờng diễn ra các giao dịch mà trong đó Quyền sử đất đƣợc coi là hàng hóa và mục đích chủ yếu của các chủ thể là kiếm tìm lợi nhuận. - Thị trƣờng của các dịch vụ gắn liền với thị trƣờng QSD đất ( định giá, tƣ vấn, môi giới, quản trị bất động sản …) . Thị trƣờng QSD đất là một hiện tƣợng vừa mang tính kinh tế vừa mang tính pháp lý, trong đề tài sẽ tập trung chủ yếu vào phân tích khía cạnh pháp lý của đối tƣợng. 3. 2. Về pháp luật đất đai điều chỉnh thị trường QSD đất Hiện nay, theo tiêu chí phân loại ngành luật truyền thống ở Việt nam, các văn bản pháp luật điều chỉnh về thị trƣờng QSD đất rất nhiều và đan xen nhiều ngành luật ví dụ Hiến pháp, Dân sự, Đất đai, Xây dựng, Kinh 7
doanh - thƣơng mại, Hành chính, Hình sự, Tố tụng … Trong phạm vi nghiên cứu đề tài của luận văn chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu chủ yếu các văn bản pháp luật đất đai, tuy nhiên để đảm bảo tính khoa học, chặt chẽ tác giả sẽ cố gắng nghiên cứu pháp luật đất đai trong mối quan hệ biện chứng với các qui phạm có liên quan của các ngành luật khác. 3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai đƣợc đề xuất trong mối quan hệ chặt chẽ với các giải pháp kinh tế- kỹ thuật. Tuy nhiên, vì đây là đề tài Luật học nên phạm vi nghiên cứu sẽ tập trung vào các giải pháp pháp luật. 4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: Nghiên cứu, phân tích, tiếp thu có chọn lọc các nghiên cứu khoa học có giá trị của các nhà nghiên cứu đi trƣớc. - Phƣơng pháp phỏng vấn chuyên gia: Tiếp thu, học hỏi các ý kiến, phƣơng pháp, kinh nghiệm nghiên cứu, khảo sát của các nhà khoa hoc, các thầy cô, các cán bộ công tác thực tiễn. - Phƣơng pháp so sánh: Nghiên cứu, phân tích, so sánh có đánh giá, tổng kết pháp luật các nƣớc có nét văn hóa, quản trị nhà nƣớc gần gũi với Việt nam ( Trung Quốc) và một số nƣớc có thị trƣờng bất động sản rất phát triển ( Mỹ, Anh) - Phƣơng pháp Khảo sát thực tiễn - xã hội học kiểm chứng: Tìm hiểu, phân tích đánh giá thực trạng pháp luật và thực trạng phát triển của thị trƣờng QSD đất trên cơ sở phân tích nhu cầu, nguyện vọng của các chủ thể tham gia thị trƣờng, các điều kiện kinh tế, xã hội của thị trƣờng và phân tích một số vụ việc cụ thể để đƣa ra kết luận, đánh giá. 8
CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.QSD đất một đặc trƣng pháp lý của Việt Nam Dưới góc độ kinh tế, QSD đất đƣợc hiểu là việc khai thác các lợi ích có đƣợc từ đất, khai thác giá trị và giá trị sử dụng từ đất. Đất đai là một trong những tƣ liệu sản xuất trọng yếu của bất kỳ một nền kinh tế nào, một trong những loại tài sản cố định rất có giá trị của mọi quốc gia. Quá trình khai thác, sử dụng đất đai trong đó có cả quá trình luân chuyển đất đai trên thị trƣờng nhƣ một loại hàng hóa đã tạo ra giá trị đất đai và giá trị này có thể gia tăng nhiều lần trong quá trình sử dụng đất ví dụ sử dụng đất đai để trồng trọt thì có thể thu đƣợc hoa lợi, cho thuê thì thu đƣợc lợi tức, sang nhƣợng thì thu đƣợc lợi nhuận … Dưới góc độ chính trị, QSD đất đƣợc hiểu là việc sử dụng, khai thác đất đai để làm nơi bố trí dân cƣ, nơi diễn ra mọi hoạt động sống của con ngƣời và quan trọng nhất là xác định phạm vi lãnh thổ quốc gia, khẳng định chủ quyền quốc gia trong việc tự quyết định các vấn đề đối nội và đối ngoại. Lịch sử đã chứng minh hầu hết các cuộc chiến tranh nổ ra trên Thế giới là để tranh giành các lợi ích trong đó quan trọng nhất là tranh giành QSD đất, tranh giành quyền chiếm giữ lãnh thổ quốc gia để từ đó giành quyền khai thác tài nguyên, lao động trên đất và gây ảnh hƣởng đến chính trị văn hóa. Ở Việt nam, khi mà nền sản xuất nông nghiệp đƣợc coi là truyền thống, đất đai gắn bó máu thịt với ngƣời dân, đối với ngƣời Việt đất đai không chỉ có giá trị vật chất mà còn có giá trị tinh thần thiêng liêng nhiều thế hệ ngƣời Việt đã giành giữ từng tấc đất bằng lao động cần cù và cả máu xƣơng. Đối với ngƣời Việt nam, đất đai gần gũi, gắn bó và thiêng liêng gắn liền với Tổ quốc, quê hƣơng dân tộc. 9
Dưới góc độ xã hội, QSD đất đƣợc coi là một quyền tự nhiên của con ngƣời, quyền đƣợc khai thác các nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng để tồn tại và phát triển. Con ngƣời sử dụng đất để sống, tồn tại và khẳng định mình khi tham gia các quan hệ xã hội. Dƣới bất kỳ chế độ chính trị nào, cho dù luật pháp có qui định đất đai thuộc sở hữu công hay tƣ thì con ngƣời cũng cố gắng đấu tranh để giành đƣợc QSD đất nhƣ một quyền tự nhiên. Xã hội càng văn minh phạm vi quyền tự nhiên của con ngƣời càng cần đƣợc mở rộng, khẳng định và tôn trọng. Trong xã hội hiện đại, con ngƣời cố gắng tạo lập cho mình thật nhiều điều kiện để có thể có đƣợc QSD đất. Ngƣời Việt nam thƣờng quan niệm “ an cƣ thì mới lạc nghiệp” do vậy có đƣợc một chỗ ở, một mảnh đất thƣờng là mục tiêu phấn đấu, làm việc, học tập và là tiêu chuẩn của hạnh phúc gia đình, khẳng định địa vị xã hội của không ít ngƣời. Dưới góc độ pháp lý, QSD đất đƣợc hiểu là một loại quyền tài sản đƣợc nhà nƣớc giao hoặc công nhận cho các tổ chức hoặc cá nhân. Theo qui định tại Hiến pháp, Luật đất đai và Bộ luật Dân sự, Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu duy nhất có đủ ba quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tuyệt đối đối với đất đai. Nhà nƣớc trao quyền cho các tổ chức cá nhân đƣợc chiếm hữu, sử dụng đất đai theo các điều kiện và thời hạn do Nhà nƣớc qui định bằng pháp luật. Việc tách biệt giữa quyền sở hữu đất đai tuyệt đối của Nhà nƣớc và QSD đất của các cá nhân, tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê hoặc công nhận QSD đất là một đặc trƣng pháp lý của Việt nam. Nhà nƣớc với tƣ cách là chủ sở hữu có thể thực hiện quyền sở hữu một cách trực tiếp thông qua hoạt động của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ( Chính phủ, UBND…) hoặc gián tiếp thông qua việc trao QSD đất cho cá nhân, tổ chức. Cá nhân, tổ chức có QSD đất hợp pháp có quyền chiếm hữu, sử dụng đất đai, QSD đất của họ so với Nhà nƣớc bị hạn chế, kiểm sóat bởi ý chí nhà nƣớc, họ chỉ có quyền trên một diện tích đất cụ thể đã đƣợc Nhà nƣớc 10
giao, cho thuê, hoặc công nhận, họ phải tuân thủ hạn mức, thời hạn, mục đích sử dụng đất theo ý chí của Nhà nƣớc, vi phạm ý chí Nhà nƣớc họ có thể bị Nhà nƣớc thu hồi đất hoặc áp dụng các chế tài pháp luật nghiêm khắc. Việc sở hữu QSD đất ở ngƣời sử dụng đất không đồng nghĩa với sở hữu đất đai. Việc tách bạch giữa QSD đất và quyền sở hữu đất đai có ý nghĩa pháp lý trong thực tiễn là luôn khẳng định đƣợc quyền tuyệt đối của Nhà nƣớc đối với đất đai, cho dù QSD đất và mảnh đất có thể đang đƣợc chiếm giữ của bất kỳ chủ thể nào hoặc đƣợc chuyển giao giữa nhiều chủ thể thì đất đai vẫn chỉ thuộc sở hữu duy nhất của Nhà nƣớc, Nhà nƣớc có quyền công nhận hoặc không công nhận QSD đất của các tổ chức cá nhân, có quyền trong việc quyết định mục đích, thời hạn, kế hoạch, qui hoạch sử dụng đất, đầu tƣ công trình, tài sản trên đất và khi cần Nhà nƣớc có quyền thu hồi đất. Ngƣời có QSD đất hợp pháp có quyền sở hữu QSD đất nhƣ sở hữu một loại tài sản, họ có đủ ba quyền: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Theo qui định của pháp luật, hiện nay ngƣời có QSD đất có các quyền cụ thể sau: quyền chiếm hữu, sử dụng đất, quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng giá trị QSD đất, bảo lãnh, quyền đƣợc bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất và các tố quyền; đồng thời họ có các nghĩa vụ : bảo vệ đất, sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, các nghĩa vụ tài chính, thực hiện các thủ tục hành chính nhƣ đăng ký, trƣớc bạ… QSD đất đƣợc xác lập ở ngƣời sử dụng đất từ các căn cứ sau: đƣợc Nhà nƣớc giao đất, Nhà nƣớc cho thuê đất, Nhà nƣớc công nhận và cấp giấy chứng nhận QSD đất; hoặc do nhận QSD đất từ giao dịch dân sự hợp pháp ( Điều 688 BLDS ) Theo qui định của Điều 163, Điều 181 BLDS, QSD đất là quyền tài sản - một loại tài sản với đặc trƣng là có thể chiếm hữu, có giá trị và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự ( đƣợc mua bán, trao đổi, tặng cho, để 11
lại thừa kế …). QSD đất là một loại quyền tài sản quan trọng đƣợc pháp luật đƣợc ghi nhận cho cá nhân, cơ quan, tổ chức. Các chủ thể tham gia vào quan hệ sử dụng đất phải có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo qui định của pháp luật. Với tƣ cách là một loại tài sản rất quan trọng trong đời sống và trong mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, chính trị đƣợc ghi nhận ở rất nhiều văn bản pháp luật nhƣng điển hình và quan trọng nhất là đƣợc ghi nhận trong Hiến pháp, Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật đầu tƣ … Theo cách phân loại truyền thống của Dân luật, căn cứ qui định tại Điều 174.1.c.đ BLDS và Điều 6.1.b Luật KD BĐS, QSD đất đƣợc coi là một loại Bất động sản vì đây là một loại tài sản gắn liền với đất. Với tƣ cách là một loại vật quyền QSD đất chỉ có giá trị trên thực tế khi chủ thể của quyền xác lập, thực hiện quyền cuả mình trên một diện tích đất nhất định. QSD đất là một loại bất động sản nên cơ chế pháp lý để điều chỉnh các quan hệ chiếm hữu, sử dụng, định đoạt QSD đất cũng đƣợc pháp luật qui định khá chặt chẽ ví dụ hình thức các giao dịch phải bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, khi chuyển dịch, xác lập sở hữu phải đăng ký, phải có các nghĩa vụ tài chính nhƣ nộp thuế, lệ phí khi sử dụng hoặc chuyển giao… Nhà nƣớc có quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền công nhận hoặc không công nhận QSD đất của tổ chức, cá nhân, quyền thu hồi đất … Theo qui định của Luật Đất đai và Luật KDBĐS, QSD đất còn đƣợc coi nhƣ một loại hàng hóa đặc biệt đƣợc tham gia thị trƣờng QSD đất ( Mục 7 Luật đất đai, Điều 61.b và chƣơng III Luật KD BĐS). Xuất phát từ đặc tính kinh tế của QSD đất, đây là một tài sản có thể định giá bằng tiền và khi khai thác, sử dụng, luân chuyển QSD đất sẽ tạo ra nhiều lần giá trị của đất do đó luật thừa nhận tính hàng hóa của QSD đất. Với tƣ cách là một loại hàng hóa đƣợc đem vào kinh doanh trên thị trƣờng, QSD đất phải thỏa mãn một số 12
điều kiện luật định nhƣ đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận QSD đất hợp pháp, không có tranh chấp, đƣợc phép chuyển giao trong các giao dịch ( Điều 62, Điều 106.1 Luật Đất đai; Điều 7.2 Luật KDBĐS). Xuất phát từ đặc trƣng pháp lý có sự phân biệt quyền sở hữu đất và QSD đất nên các qui phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai cũng có sự phân tách làm hai nhóm chính : nhóm qui phạm hành chính chủ yếu điều chỉnh quan hệ giữa một bên là nhà nƣớc và một bên là ngƣời sử dụng đất - trong quan hệ này Nhà nƣớc thể hiện vai trò chủ sở hữu có quyền giao đất, công nhận QSD đất, áp dụng việc kiểm tra, giám sát và qui định quyền, nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, thu thuế, lệ phí , thu hồi đất, xử lý vi phạm đất đai và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai…; nhóm qui phạm dân sự chủ yếu điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể có QSD đất với nhau trong các giao dịch dân sự có liên quan đến QSD đất nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê … trong các quan hệ này các chủ thể hòan tòan bình đẳng và có quyền tự định đoạt. 1.2.Thị trƣờng QSD đất – Một khái niệm kinh tế, khái niệm pháp lý Thị trƣờng QSD đất là một khái niệm mới đƣợc thừa nhận chính thức tại Việt Nam từ sau đổi mới, khi nền kinh tế chuyển từ bao cấp sang kinh tế thị trƣờng. Trên thực tế, thị trƣờng QSD đất tồn tại khách quan gắn liền với nhu cầu sử dụng, khai thác các giá trị đất đai của con ngƣời. 1.2.1. Thị trường QSD đất là một khái niệm kinh tế Về bản chất, thị trƣờng QSD đất trƣớc hết là một khái niệm thuộc phạm trù kinh tế, phản ánh các quan hệ khách quan của con ngƣời khi tìm cách khai thác, sử dụng hiệu quả các giá trị của đất đai để phục vụ cuộc sống. Thị trường QSD đất là nơi diễn ra hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch QSD đất theo các qui luật của thị trường. 13
Thị trƣờng QSD đất mang đặc trƣng của một thị trƣờng hàng hóa trong đó hàng hóa đƣợc đem vào giao dịch là QSD đất và các dịch vụ có liên quan đến đất đai, mục đích của các bên tham gia giao dịch trên thị trƣờng chủ yếu là để kiếm tìm lợi nhuận. Hàng hóa đƣợc trao đổi trên thị trƣờng là QSD đất - một loại quyền tài sản, bất động sản đặc biệt luôn gắn liền với đất đai. Cũng nhƣ các loại hàng hóa thông thƣờng khác QSD đất có giá và giá của QSD đất trƣớc tiên đƣợc quyết định khách quan bởi thị trƣờng, ảnh hƣởng và biến động dƣới tác động của qui luật cung cầu, qui luật giá trị … Mặt khác, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt do đó giá cả của đất đai còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhƣ vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, yếu tố tâm linh, phong thủy, truyền thống văn hóa… Thị trƣờng QSD đất trƣớc hết, chịu sự tác động, chi phối bởi các qui luật kinh tế khách quan nhƣ qui luật cung cầu, qui luật giá trị … Các bên tham gia các giao dịch liên quan đến đất đai thƣờng quan tâm đến chất lƣợng, giá cả của hàng hóa, lợi nhuận từ giao dịch. Cũng nhƣ các loại thị trƣờng hàng hóa khác, các chủ thể tham gia thị trƣờng thƣờng ở địa vị bình đẳng họ tham gia các giao dịch chủ yếu trên cở sở hợp đồng, thống nhất ý chí họ tự tạo ra các quyền và nghĩa vụ trên cơ sở thỏa thuận đồng thời tạo ra cơ chế giám sát, thực thi các quyền và nghĩa vụ đó. Trong các giao dich trên thị trƣờng, yếu tố bình đẳng, thỏa thuận và quyền tự định đoạt là các nguyên tắc cơ bản trong xác lập, thực hiện các giao dịch. Ở Việt Nam, có thể thấy đặc trƣng này ở thị trƣờng đất đai thứ cấp là thị trƣờng ngƣời có QSD đất thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai ( chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh … ), còn ở thị trƣờng sơ cấp - thị trƣờng ngƣời sở hữu đất ( Nhà nƣớc) chuyển giao quyền 14
chiếm hữu, sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân thông qua giao đất, cho thuê đất, trong quan hệ này yếu tố bình đẳng không thể hiện đặc trƣng bởi lẽ Nhà nƣớc với tƣ cách là chủ sở hữu thƣờng ở vị trí quyền lực hơn các chủ thể khác có quyền quyết định, xét duyệt, cho phép các chủ thể đƣợc nhận QSD đất. Mục đích của các bên khi xác lập, thực hiện các giao dịch trên thị trƣờng QSD đất thƣờng là vì mục đích lợi nhuận hoặc các để thiết lập các giá trị lợi ích khác nhƣ hạnh phúc, uy tín, gây dựng quan hệ, phát triển thƣơng hiệu…Tính mục đích, tính lợi ích chính là mục tiêu, động lực của các bên trong giao dịch trên thị trƣờng QSD đất. Thị trƣờng QSD đất là một thị trƣờng tồn tại khách quan, trên cơ sở đáp ứng nhu cầu sử dụng, khai thác giá trị từ đất đai tất yếu của con ngƣời. Hầu hết mọi hoạt động của con ngƣời đều gắn liền với đất, đất tạo nên của cải vật chất để nuôi sống con ngƣời, sống trên đất, chết cũng gắn bó với đất do đó nhu cầu trao đổi, sử dụng, khai thác đất là một nhu cầu tất yếu của con ngƣời. Ở bất cứ một chế độ xã hội nào, cho dù thị trƣờng QSD đất có đƣợc pháp luật cho phép, thừa nhận hay không các thị trƣờng liên quan đến đất vẫn tồn tại và ngày một phát triển là xu hƣớng tất yếu. 1.2.2. Thị trường QSD đất một khái niệm pháp lý Thị trƣờng QSD đất là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh, giao dịch QSD đất và các dịch vụ liên quan trên cơ sở qui định pháp luật. Pháp luật qui đinh đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc, thừa nhận tính hàng hóa của QSD đất, thừa nhận QSD đất là một loại tài sản của các tổ chức hoặc cá nhân. Ngƣời có QSD đất hợp pháp có quyền đem tài sản này vào giao dịch trên thị trƣờng QSD đất. Theo qui định của pháp luật, hàng hóa trên thị trƣờng QSD đất bao gồm QSD đất và các dịch vụ có liên quan đến QSD đất, đồng thời pháp luật qui định rõ các điều kiện của QSD đất đƣợc đem vào giao dịch 15
trên thị trƣờng, các loại dịch vụ hỗ trợ, điều kiện về chủ thể tham gia thị trƣờng. Hầu hết các giao dịch trên thị trƣờng QSD đất đều đƣợc xác lập thực hiện thông qua hợp đồng, chủ yếu bằng hình thức văn bản có chứng nhận, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Pháp luật cũng qui định rõ trình tự, thủ tục để tiến hành các giao dịch liên quan đến QSD đất trên thị trƣờng QSD đất, quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia thị trƣờng trong đó luôn luôn khẳng định rõ quyền sở hữu, quản lý đất đai duy nhất thuộc về Nhà nƣớc. Thị trƣờng QSD đất là nơi diễn ra thƣờng xuyên ba lĩnh vực hoạt động chủ yếu là: - Các hoạt động đầu tƣ nhằm làm gia tăng giá trị của QSD đất ( đầu tƣ để xây dựng nhà ở, công trình, trồng trọt, chăn nuôi, khai thác khoáng sản …) - Hoạt động thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến số phận pháp lý của QSD đất ( chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn, cho thuê…) - Các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng QSD đất nhƣ giao dịch bảo đảm; cung cấp thông tin; bảo lãnh thực hiện hợp đồng, môi giới, định giá, luật sƣ, quản trị BĐS… Nhà nƣớc với tƣ cách là chủ sở hữu đất đai thống nhất thực hiện việc quản lý thị trƣờng QSD đất với các công cụ chủ yếu là : - Hệ thống luật pháp ( luật đất đai, luật dân sự, luật đăng ký BĐS, luật kinh doanh BĐS, luật đầu tƣ, luật thuế … ) 16
- Hệ thống các biện pháp kinh tế - kỹ thuật ( quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch không gian, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội hợp lý để tạo giá trị gia tăng cao trong phát triển quỹ đất, lập hồ sơ địa chính, đăng ký, đo vẽ bản đồ, nghiên cứu xác định cấu tạo, thổ nhƣỡng, kết cấu đất… ) - Hệ thống biện pháp tài chính ( thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, điều tiết giá đất, chứng khóan, trái phiếu BĐS …) - Hệ thống biện pháp xã hội ( việc làm, cơ sở hạ tầng, an sinh xã hội, an tòan trật tự, an ninh, ngoại giao …) Thị trƣờng QSD đất vốn là một thị trƣờng hàng hóa tồn tại khách quan và đã đƣợc pháp luật công nhận và điều chỉnh. Hiện nay, thị trƣờng QSD đất đƣợc điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật nhƣ Luật đất đai, Luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật đầu tƣ, Luật thuế … Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong hệ thống pháp luật điều chỉnh về thị trƣờng QSD đất nhƣ có quá nhiều văn bản, các qui định trùng lắp, chồng chéo, phức tạp khó hiểu, khó áp dụng, chƣa đáp ứng đầy đủ đòi hỏi khách quan của thị trƣờng. 1.3.Các yếu tố cơ bản và các loại thị trƣờng QSD đất. 1.3.1. Các yếu tố cơ bản a. Hàng hóa trong giao dịch là QSD đất và các dịch vụ liên quan đến thị trƣờng QSD đất Quyền sử dụng đất là hàng hóa chủ yếu trên thị trƣờng QSD đất. QSD đất với tƣ cách nhƣ là một loại tài sản, một loại bất động sản, một quyền tài sản trị giá đƣợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự. Về nguyên tắc trên thị trƣờng hợp pháp, QSD đất đƣợc đƣa vào kinh doanh 17
trên thị trƣờng QSD đất phải thỏa mãn các điều kiện qui định tại Điều 62 Luật đất đai, Điều 7.2 Luật Kinh doanh BĐS: “+ Thuộc đối tƣợng đƣợc phép kinh doanh; + Có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSD đất theo quy định của pháp luật; + Không có tranh chấp; + Trong thời hạn sử dụng đất; + Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền; + Trƣờng hợp chuyển nhƣợng, cho thuê QSD đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tƣơng ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã đƣợc phê duyệt” Tuy nhiên trên thực tế, lƣợng hàng hóa trên thị trƣờng QSD đất không chỉ bao gồm hàng hóa hợp pháp theo đúng qui định tại Điều 7.2 Luật Kinh doanh BĐS mà còn bao gồm một lƣợng lớn các giao dịch “ngầm” có liên quan đến đất đai không hoặc chƣa có giấy tờ hợp pháp. QSD đất với tƣ cách là một loại quyền tài sản gắn liền với đất nên ngoài đặc tính là có giá trị có thể lƣợng hóa bằng một lƣợng tiền nhất định nó còn thể hiện đặc tính chính trị đặc biệt. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt về nguyên tắc nó còn là một phần lãnh thổ quốc gia do đó pháp luật qui định loại hàng hóa này thƣờng mang đậm yếu tố chính trị thể hiện bản chất của từng nhà nƣớc. Ở Việt nam, đất đai là tài sản thuộc sở hữu duy nhất của Nhà nƣớc, Nhà nƣớc không thừa nhận việc mua bán, trao đổi tặng cho đất đai. Đất đai là một phần lãnh thổ quốc gia của Việt nam và về nguyên tắc bất khả xâm phạm. Các qui định pháp luật có sự phân ly giữa QSD đất và đất đai. Theo đó các bên tham gia giao dịch trên thị trƣờng QSD đất chỉ có quyền trao đổi giao dịch với QSD đất – với tƣ cách là một loại quyền tài sản, một lọai bất động sản đặc biệt chứ không có quyền chuyển nhƣợng đất. Để đảm bảo cho đặc 18
tính chính trị này, pháp luật Việt nam cũng có xu hƣớng hạn chế quyền của cá nhân, tổ chức nƣớc ngoài, Việt kiều trong việc sử dụng đất. Các dịch vụ có liên quan đến thị trường QSD đất là các họat động nhằm mục đích làm gia tăng giá trị QSD đất hoặc hỗ trợ cho các giao dịch trên thị trƣờng QSD đất diễn ra dễ dàng thuận tiện nhƣ : môi giới, tƣ vấn, định giá, luật sƣ, quản trị QSD đất .... Các dịch vụ liên quan đến thị trƣờng QSD đất phải là các hoạt động đƣợc pháp luật cho phép, không trái đạo đức và gây hại cho lợi ích nhà nƣớc, lợi ích công cộng, quyền lợi ích hợp pháp của ngƣời dân. Về nguyên tắc, theo qui định hiện hành của Luật KDBĐS các hoạt động kinh doanh dịch vụ liên quan đến QSD đất đòi hỏi cá nhân, tổ chức hoạt động dịch vụ phải có chứng chỉ hành nghề hợp pháp, hoạt động có tính chuyên nghiệp và có đăng ký kinh doanh. Cơ quan cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản là Sở Xây dựng hoặc Sở Tài nguyên- Môi trƣờng theo sự phân công của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh [4]. Theo công bố ngày 9/4/2008 của Bộ Xây dựng hiện cả nƣớc có 51 cơ sở có chức năng đào tạo dịch vụ bất động sản [64]. b. Chủ thể tham gia thị trƣờng QSD đất Trên thị trường cấp sơ cấp, chủ thể tham gia một bên là Nhà nƣớc thực hiện quyền của chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai trên tòan quốc. Chính phủ thống nhất quản lý đất đai. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện tham gia trực tiếp vào thị trƣờng bất động sản thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận QSD đất; đồng thời các cơ quan đó cũng là ngƣời thực hiện pháp luật và quy hoạch về đất đai. Ở cấp xã có cán bộ địa chính xã. Cơ quan quản lý chuyên ngành về đất đai bao gồm Bộ tài nguyên môi trƣờng, Sở tài nguyên môi trƣờng, Phòng tài nguyên môi trƣờng (Điều 64 Luật đất đai, Điều 8 Nghị 19
định 181/CP ) thực hiện chức năng quản lý nhà nƣớc về đất đai, phối hợp với Ủy ban nhân dân trong công tác quản lý đất đai. Văn phòng đăng ký QSD đất là cơ quan hành chính công đặt tại các địa phƣơng là cơ quan thực hiện đăng ký sử dụng đất, lập và quản lý các hồ sơ địa chính, giúp cơ quan quản lý đất cấp Tỉnh, huyện thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất và là cơ quan duy nhất đƣợc cung cấp thông tin có giá trị pháp lý về thửa đất và ngƣời sử dụng đất ( Điều 9, 67.2 Nghị định 181/CP). Trên thị trường thứ cấp, quan hệ giữa các tổ chức, cá nhân có QSD đất với nhau. Điều kiện các cá nhân, tổ chức phải có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi khi xác lập, thực hiện các giao dịch liên quan đến QSD đất. Đối với cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh QSD đất chuyên nghiệp cần thỏa mãn điều kiện về loại hình tổ chức, vốn, đăng ký kinh doanh và ( hoặc) chứng chỉ hành nghề đƣợc qui định tại Điều 8 Luật KD BĐS. Trên thực tế ở Việt nam hiện nay các chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, có đăng ký kinh doanh chƣa nhiều chủ yếu vẫn là loại hình doanh nghiệp có phần vốn của Nhà nƣớc. Phổ biến vẫn là loại hình cá nhân, tổ chức có QSD đất, có nhu cầu về vốn thực hiện chuyển QSD đất không đăng ký kinh doanh, do đó quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng QSD đất thƣờng gặp nhiều khó khăn, các số liệu, biến động về đất thƣờng không sát với thực tế. Chủ thể tham gia thị trƣờng QSD đất hiện nay có thể là cá nhân, tổ chức trong và ngoài nƣớc. Đây là một thị trƣờng đa dạng về chủ thể với khả năng tài chính, trình độ nhận thức, học vấn, sự hiểu biết và mức độ tôn trọng tuân thủ pháp luật rất khác nhau. Sự lộn xộn và đa dạng của chủ thể tham gia thị trƣờng QSD đất cũng là một trong những khó khăn cho việc xây dựng và thực thi pháp luật và mang lại màu sắc rất đa chiều cho thị trƣờng QSD đất. c.Giá 20