Luận văn Thạc sĩ: Đánh giá thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Thạch Thất, Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN TRỌNG BAN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA

NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

)

MÃ SỐ: 8850103

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

Hà Nội, 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả

nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ

công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ đã được cảm ơn và các thông tin trích

dẫn đã được nêu rõ nguồn gốc.

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên

cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận

đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.

Hà Nội, ngày tháng năm 2019

Học viên

Nguyễn Trọng Ban

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai

trường Đại học Lâm Nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình

giảng dậy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại

trường.

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lời biết ơn sâu sắc tới cô

giáo – PGS.TS.Hồ Thị Lam Trà là người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận

tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thạch Thất, Văn

phòng đăng ký đất đai Hà Nội, Chi nhánh huyện Thạch Thất, Phòng Tài

nguyên và Môi trường huyện Thạch Thất, Uỷ ban nhân dân các xã và cán bộ

địa chính các xã trên địa bàn huyện Thạch Thất đã giúp đỡ tận tình, tạo điều

kiện để tôi hoàn thành khóa học.

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã

tạo điều kiện giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu

để hoàn thành luận văn này.

Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên đề tài luận

văn không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của

các thầy cô và các bạn để đề tài luận văn của tôi được hoàn thiện hơn.

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn !

Hà Nội, ngày tháng năm 2019

Học viên

Nguyễn Trọng Ban

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................... ii

MỤC LỤC ................................................................................................... iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................... vi

DANH MỤC BẢNG ................................................................................... vii

DANH MỤC HÌNH ................................................................................... viii

MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1

Chƣơng 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................ 5

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ..................................................... 5

1.1.1. Quyền sở hữu ........................................................................................ 5

1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ....................................................................... 7

1.1.3. Quyền sử dụng đất đai .......................................................................... 9

1.2. Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ......... 13

1.2.1. Thực hiện quyền sở hữu và sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 13

1.2.2. Thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ......................................... 19

Chƣơng 2 NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 38

2.1. Địa điểm nghiên cứu.......................................................................... 38

2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................... 38

2.3. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 38

2.4. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 38

2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất........................ 38

2.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất ...... 38

2.4.3. Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại

huyện Thạch Thất ................................................................................................. 38

2.4.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

tại huyện Thạch Thất ............................................................................................ 39

2.4.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền

của người sử dụng đất tại huyện Thạch Thất ........................................................ 39

2.5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................. 39

2.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................... 39

2.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................... 39

2.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ............................................ 39

2.5.4. Phương pháp phân tích và so sánh ..................................................... 40

Chƣơng 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................... 41

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất ....................... 41

3.1.1 Điều kiện tự nhiên................................................................................ 41

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 45

3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Thạch Thất ......................... 51

3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai ................................................ 51

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................ 58

3.2.3. Nhận xét chung về tình hình quản lý và sử dụng đất .......................... 62

3.3. Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa

bàn huyện Thạch Thất .................................................................................. 64

3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Thạch Thất .......................................................................................... 64

3.3.2. Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................... 68

3.3.3. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ................. 72

3.3.4. Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................. 76

3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện

Thạch Thất ................................................................................................... 79

3.4.1. Về thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của người sử dụng đất ..... 79

3.4.2. Về thời gian thực hiện thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của

người sử dụng đất ................................................................................................. 81

3.3.3. Về các văn bản hướng dẫn thực hiện quyền của người sử dụng đất... 82

3.4.4. Về các loại phí, lệ phí, thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện quyền của

người sử dụng đất ................................................................................................. 84

3.4.5. Về thái độ của cán bộ khi thực hiện quyền của người sử dụng đất ..... 84

3.4.6. Mức độ hài lòng khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ...... 86

3.5. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn

huyện Thạch Thất ......................................................................................... 87

3.5.1. Những điểm tích cực ........................................................................... 87

3.5.2. Những mặt tồn tại ............................................................................... 88

3.5.3. Nguyên nhân của tồn tại ..................................................................... 88

3.6. Đề xuất một số giải pháp về việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Thạch Thất .................................................................................. 89

3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ..................................................... 89

3.6.2. Giải pháp về đội ngũ cán bộ công chức, viên chức và cơ sở vật chất. 90

3.6.3. Giải pháp tăng cường công tác lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính, đẩy

nhanh công tác cấp giấy chứng nhận. .................................................................. 91

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 95

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Cụm từ đƣợc viết tắt

CNTT Công nghệ thông tin

CN-TTCN Công nghiệp- Tiểu thủ công nghiệp

ĐKĐĐ Đăng ký đất đai

GPMB Giải phóng mặt bằng

GCN Giấy chứng nhận

HĐND Hội đồng nhân dân

KHKT Khoa học kỹ thuật

KT Kinh tế

NTM Nông thôn mới

QSDĐ Quyền sử dụng đất

QSDĐĐ Quyền sử dụng đất đai

TDTT Thể dục thể thao

TM- DV Thương mại- Dịch vụ

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

TƯ Trung ương

UBND Ủy ban nhân dân

vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá của người dân khi thực hiện

quyền của người SDĐ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thạch

Thất ………………………………………………………………………….40

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Thất năm 2018 …………....58

Bảng 3.2: Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2016 –

2018 ………………………………………………………………………....64

Bảng 3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Thạch Thất…………………………………………………...…. 65

Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2016

- 2018 trên địa bàn huyện Thạch Thất ………………………………………69

Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2016

– 2018 trên địa bàn huyện Thạch Thất ……………………………………...73

Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất …………….76

Bảng 3.7. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thủ tục hành chính khi

thực hiện quyền của người sử dụng đất ……………………………………..79

Bảng 3.8. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thời gian thực hiện

quyền của người sử dụng đất ………………………………………………..82

Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về các văn bản hướng

dẫn thực hiện quyền của người sử dụng đất ………………………………...83

Bảng 3.10. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về các loại phí, lệ phí

khi thực hiện quyền của người sử dụng đất …………………………………84

Bảng 3.11. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thái độ của cán bộ

khi thực hiện quyền của người sử dụng đất ………………………………....85

Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về mức độ hài lòng khi

thực hiện quyền của người sử dụng đất ……………………………………..86

viii

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại

huyện Thạch Thất giai đoạn 2016 - 2018 ……………………………….…..66

Hình 3.2 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Thạch

Thất giai đoạn 2016 – 2018 …………………………………………………71

Hình 3.3 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện

Thạch Thất giai đoạn 2016 – 2018 ………………………………………….75

Hình 3.4: Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện

Thạch Thất giai đoạn 2016 - 2018 …………………………………………..78

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam đang trong thời kì đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa -

hiện đại hóa (CNH-HĐH), hội nhập kinh tế quốc tế, sự gia tăng dân số và tốc

độ công nghiệp hóa, đô thị hóa nhanh đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày

càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày

càng phức tạp vì vậy đất đai luôn được quan tâm và chú trọng hàng đầu.

Tại kỳ họp thứ 6, ngày 28 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã

thông qua Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đây là sự

kiện chính trị - pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong

lịch sử lập hiến của nước ta. Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII

thông qua tạo cơ sở chính trị - pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn

diện đất nước trong thời kỳ mới. Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các

giá trị to lớn của các bản Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm

1992, vừa thể chế hóa các quan điểm, phương hướng, nội dung phát triển đã

được khẳng định trong trong Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá

độ lên chủ nghĩa xã hội. Về quản lý và sử dụng đất đai, Hiến pháp năm 2013

quy định: Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ

yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán

của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là

đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất

quản lý.

Cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp, hệ thống pháp luật đất đai ở nước

ta không ngừng hoàn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà

nước đã giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

với 3 hình thức: giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất;

Quyền của người sử dụng đã từng bước mở rộng từ 5 quyền: Chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm

1993) đến 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật đất đai

năm 2003) và 8 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm

2013). Quyền sử dụng đất được xác định đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất

an tâm đầu tư vào đất đai, đẩy mạnh sản xuất, góp phần đẩy mạnh thực hiện

CNH-HĐH đất nước.

Tuy nhiên, các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến

thực hiện các quyền sử dụng đất, trình độ cán bộ, công chức, cơ sở vất chất kỹ

thuật của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến việc thực hiện các quyền

sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập: Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho

hoạt động của thị trường QSDĐ, nhưng việc cấp giấy chứng nhận còn phức

tạp, khiến người dân khôngthực hiện; Công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở

cơ quan, trường học, bệnh viện,... còn nhiều bất cập, giải phóng mặt bằng

chậm chễ, cản trở tiến độ đầu tư của các công trình,... mà nguyên nhân chủ

yếu là giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường.

Về phía người sử dụng đất trình độ nhận thức, ý thức chấp hành pháp

luật đất đai cũng có những hạn chế nhất định như: Chuyển nhượng QSDĐ và

chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, không thông qua các cơ quan quản lý

Nhà nước về đất đai dẫn đến thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn tiếp

diễn; mặt khác tâm lý của nông dân, mặc dù không trực tiếp sản xuất nông

nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất, không muốn thực hiện các quyền chuyển

nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Huyện Thạch Thất nằm ở phía Tây Bắc thành phố Hà Nội, là vùng bán

sơn địa với lợi thế về địa lý, điều kiện tự nhiên đã và đang có nhiều thuận lợi

phát triển kinh tế - xã hội. Huyện có mạng lưới giao thông đường bộ thuận

lợi. Hiện nay, trên địa bàn huyện Thạch Thất đã và đang hình thành một số

khu đô thị, khu nhà ở cao cấp như: Khu công nghệ cao Hòa Lạc, khu đô thị

sinh thái Xanh Villas... Có quốc lộ 21, một phần quốc lộ 32 và đại lộ Thăng

Long đi qua..

Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển

các khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa

bàn huyện. Nhu cầu về đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng

tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng

khai báo không đầy đủ, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại huyện

Thạch Thất vẫn còn diễn ra. Xuất phát từ tình hình trên, chúng tôi tiến hành

thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”.

2. Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên

địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội nhằm tìm ra những tồn tại trong

quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các

quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.

3. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử

dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ

năm 2016 – 2018.

- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình

thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn

huyện Thạch Thất cụ thể là:

+ Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất;

+ Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất;

+ Tình hình thế chấp bằng quyền sử dụng đất;

4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn

4.1. Những đóng góp mới

Đánh giá được các tồn tại, hạn chế việc thực thi một số quyền của

người sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà

Nội và đề xuất một số giải pháp nâng cao ý thức của người dân về thực thi các

quyền của người sử dụng đất theo đúng pháp luật. Đánh giá được quyền của

người sử dụng đất là hộ gia đình, các nhân trên địa bàn huyện Thạch Thất,

đồng thời xác định được những vấn đề tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện

các quyền của người sử dụng đất. Trên cơ sở đó, đề xuất được các giải pháp

khắc phục những mặt hạn chế, tồn tại và nâng cao hiệu quả thực hiện các

quyền này trong thời gian tới.

4.2. Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về các quyền của

người sử dụng đất theo Luật đất đai, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã

hội nông thôn Việt Nam.

4.3. Ý nghĩa thực tiễn

Đưa ra được các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, cải cách thủ tục

hành chính trong tổ chức thực hiện các các quyền của người sử dụng đất ở

huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội đảm bảo vừa quản lý tốt tài nguyên đất

đai vừa tạo điều kiện cho người dân thực hiện tốt nghĩa vụ, quyền lợi của

người sử dụng đất.

Chƣơng 1

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất

1.1.1. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất

đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử

sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành

vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của

mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong

những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản

(bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất

động sản liền kề, quyền và lợi ích cá nhân…).

Điều 158 Bộ Luật dân sự (2015) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu

theo quy định của luật”.

Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh

tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật

chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp

luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và

định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của

họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất,

kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm

sự phát triển của nền kinh tế.

Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật,

Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và

quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ

pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho

tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành

vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền

sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở

hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của

chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ

thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt

tài sản”.

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật

thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng

vắng chủ).[6]

hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý

chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu

cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền

sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu

gia đình, cá nhân. [6]

tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu

thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,

đổi, tặng cho, để thừa kế;

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không

còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu. [6]

Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp

luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định

đoạt trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền

năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ

sở nội dung quy định của quy phạm pháp luật khách quan.

1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai

Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở

chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định

đoạt. Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) [16] quy định: “Đất đai thuộc sở hữu

toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến

pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp

tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992)

khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,

nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của

Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo

quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).[17] Luật Đất đai 2013 cũng

đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai

của Hiến pháp.

Luật Đất đai (2013) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:

đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất

quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng

mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi

trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất

xung quanh.

Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền

chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự

mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định

“đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai

nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn

bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày

nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho

Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai.

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện

chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất

đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách

là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất

quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử

dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà

nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của

chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai

thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới

hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những

khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng

không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục

đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho

thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao

cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể.

QSDĐĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa

khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử

dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu

từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát

triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời

đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính

mình đầu tư mang lại.[6]

Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài

nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện

quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,

Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ

chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào

mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử

dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của

Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất,

trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.[6]

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và

tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất,

cho thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN).

Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ,

thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp

vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương

thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật.[6]

1.1.3. Quyền sử dụng đất đai

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không

thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thế là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người

người sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó,

không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất

(các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan

đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê

đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi

nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “QSDĐ"

và “người sử dụng đất", hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Theo

Điều 1 Luật Đất đai 1993 : “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị

vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ

chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà

nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”.

QSDĐ: Là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cac nhà luật pháp

Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể

phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để

người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu

cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính

toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của

Nhà nước? Khái niệm “QSDĐ" của “người sử dụng đất’ chính là sự sáng tạo

pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích

của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.[10]

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật

định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN, quyền được pháp

luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền

khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư

trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng

loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể

hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và

được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.[10]

Theo điều 167 Luật đất đai năm (2013) quy định người sử dụng đất là cá

nhân hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ”. Đây không

phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở

hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất.

Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi

ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước

thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp

Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ

“đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003, 2013). Như vậy,

trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền

chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế

trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét

trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Các

quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 gồm:

- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường

hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất

(nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản)

cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh

tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối

đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có

đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng

nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích

thương mại.

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi

chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác,

chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện

quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này,

người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng

với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm

tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai

vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn

của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch

thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;

Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ;

mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu

không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.

- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường

hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử

dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng

đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận

giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ.

- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong

trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây

dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá

nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản

xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn

và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ.

- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi

người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế

theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật.

- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển

QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền

nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế,

phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong

quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ;

giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các

giao dịch trên thị trường bất động sản.

- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển

QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy

đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất

đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp

chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế

chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai

phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế

chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần

lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không

có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,

đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu

trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.

- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ

có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí

nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai

trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải

chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí

nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho

nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và

công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.[17]

1.2. Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất

1.2.1. Thực hiện quyền sở hữu và sử dụng đất tại một số nước trên thế giới

1.2.1.1. Mỹ

Pháp luật của Mỹ theo hệ thống Luật Chung. Phần lớn đất đai ở Mỹ

thuộc sở hữu tư nhân, chiếm khoảng 60%. Người dân có quyền sở hữu đất

đai và tài sản trên đất, kể cả không gian phía trên và phía dưới, khoáng sản

nếu có và quyền sở hữu này là vĩnh cửu. Đất công thường là đất phục vụ

mục đích công cộng, hay những vùng đất rộng lớn như vùng mỏ, rừng, bãi

chăn thả, đất đai bờ biển.... [7]

Các quyền của chủ sở hữu đất đai ở Mỹ được pháp luật bảo hộ rất chặt

chẽ và được coi như là một quyền cơ bản của công dân. Người sở hữu có thể

đem đất đai, nhà cửa tặng hoàn toàn cho người khác hoặc tặng cho đất đai kèm

theo điều kiện. Quyền chuyển nhượng đất đai của chủ sở hữu được pháp luật

bảo hộ bằng hợp đồng mua bán. Mọi giao dịch đều phải được thể hiện trong

hợp đồng với những nội dung cụ thể như: vị trí, ranh giới xung quanh, địa chỉ,

các bên giao dịch, phương thức thanh toán, các điều khoản phụ. Quyền cho

thuê mướn đất ở Mỹ cũng được quy định tương đối chi tiết. Theo đó, người

thuê đất chỉ có một số quyền lợi nhất định đồng thời phải đem lại quyền lợi cho

chủ đất. Thuê mướn đất có kỳ hạn cố định, nếu thời gian thuê kéo dài hơn một

năm thì phải thỏa thuận bằng hợp đồng. Ngoài ra, pháp luật đất đai Mỹ còn quy

định về quyền thế chấp, quyền đăng ký đất đai và các quyền lợi khác của chủ

sở hữu đất đai. [7]

1.2.1.2. Thụy Điển

Hệ thống quản lý đất đai ở Thuỵ điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu

vực và địa phương. Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất

đai Quốc gia (National Land Survey- NLS ) trực thuộc Bộ Môi trường và Phát

triển bền vững. Cục Điều tra Đất đai Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ

Địa chính, Dịch vụ Thông tin (GIS và LIS ); Dịch vụ Đo đạc bản đồ. Các chi

nhánh tại địa phương gồm 21 Cơ quan địa chính nông thôn; 39 Cơ quan địa

chính đô thị; 91 Cơ quan đăng ký đất đai địa phương. Nhiệm vụ của Cục Điều

tra Đất đai Quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch vụ thông tin địa lý và thông tin

đất đai; dịch vụ thương mại Metria [7].

Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ

năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những

đơn vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở

hữu đất bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với

không gian ba chiều (3D) trên mặt đất và trên không. Các hình thức sở hữu

gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân.[7]

QSDĐ tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền cho thuê; (2)

thuê không gian của tòa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu

hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền

sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị

thu hồi nếu không có khả năng thanh toán. Đối tượng của những quyền hạn

trên thửa đất có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật

định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền đối với bất động sản có thể

được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác

(địa dịch, thế chấp). QSDĐ có thể bị thu hồi cho những mục đích công.[7]

1.2.1.3. Malayxia

Hình thức sở hữu đất đai ở Malayxia chủ yếu gồm hai dạng thức là sở

hữu tư nhân và sở hữu nhà nước, trong đó quyền sở hữu tư nhân được Hiến

pháp, pháp luật Malaixia tôn trọng, bảo vệ và coi đó như là một quyền thiêng

liêng bất khả xâm phạm của công dân. Chính vì vậy, nhân tố xuyên suốt trong

các đạo luật về đất đai của Malaixia đều đảm bảo tính không thể hủy bỏ về

quyền sở hữu tư nhân đất đai. [9]

Về cơ bản, chế định pháp luật về các quyền của chủ sở hữu đất đai của

Malaixia được quy định bởi Hiến pháp Liên bang và các Luật về đất đai của

Liên bang, cũng như của riêng từng bang như Luật Đất đai Quốc gia 1965 (có

hiệu lực đối với các bang ở bán đảo Malaixia), Luật Đất đai Sabah (Chương

68), Luật Đất đai Sarawk (Chương 81), Luật Đất đai Quốc gia (giành cho

Penang và Malacca) năm 1963. [9].

Luật Đất đai Quốc gia năm 1965 đã đưa ra quy định về quyền sở hữu đất

đai ở bán đảo Malaixia dựa trên hệ thống Torrens (mọi thứ đều phải đăng ký).

Quyền sở hữu đất đai có thể có được thông qua ba phương thức: thông qua

giao dịch như mua bán, chuyển nhượng; thông qua thừa kế từ cha mẹ, tổ tiên

và thông qua chuyển giao từ cơ quan quyền lực nhà nước. Trong số các bang

ở Bán đảo Malaixia, bang Penang và Malacca lại có nét đặc thù riêng trong

quản lý và sử dụng đất đai. Một trong số đó là việc giới hạn sở hữu đối với

người không phải gốc Mã Lai (người bản địa). Chính sách này được đưa ra để

đảm bảo rằng, đất đai vẫn nằm trong tay của người Mã Lai. [9]

Việc quản lý và sử dụng đất đai ở Malayxia gắn liền với tính chất đặc

thù của thể chế nhà nước liên bang. Đất đai hầu hết nằm dưới sự kiểm soát

của chính quyền Trung ương nhưng việc trao QSDĐ và khai thác sử dụng đất

chi tiết lại nằm trong phạm vi kiểm soát của chính quyền địa phương. Chính

phủ can thiệp vào việc phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch

và đất đai, kiểm soát toàn bộ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân chia

đất, không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu

không được sự cho phép của chính quyền địa phương [9].

1.2.1.4 Hàn Quốc

Hàn Quốc thực hiện chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai. Điều 23,

Hiến pháp 1987 của Hàn Quốc quy định: “Quyền sở hữu của mọi công dân

được bảo đảm và phải phù hợp với lợi ích công cộng. Việc sung công, trưng

dụng hoặc hạn chế sở hữu tư nhân và nhu cầu công cộng, việc bồi thường do

các hành vi này được thực hiện theo luật định, tuy nhiên phải có sự bồi thường

thỏa đáng” .

Đối với đất nông nghiệp, để đảm bảo vấn đề an ninh lương thực quốc

gia, Hàn Quốc đã đưa ra biện pháp quy hoạch “diện tích đất trồng trọt tuyệt

đối” và “diện tích đất trồng trọt tương đối”, chính phủ Hàn Quốc ngăn cấm

việc biến đất trồng trọt thành đất phi nông nghiệp hay được sử dụng xây dựng

các khu đô thị. Nghiêm cấm sử dụng những cánh đồng lúa thuộc phạm vi diện

tích đất trồng trọt tuyệt đối cho mục đích phi nông nghiệp. Còn đối với diện

tích đất trồng trọt tương đối có thể được dùng cho các mục đích khác tùy

thuộc vào chính quyền địa phương song được quy định rất chặt.

Đối với QSDĐ của người nước ngoài, từ năm 2009, pháp luật Hàn

Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở

các điều ước quốc tế tương hỗ. Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở

hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối

với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc.

Người nước ngoài có thể mua bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá…

(đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương

tự). Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo

tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật về: bảo vệ cơ sở quân

sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn môi trường… [1].

1.2.1.5. Ôxtrâylia

Tuy nhiên không giống như các nước trong Khối thịnh vượng chung

Anh và chính Vương quốc Anh, Chính phủ Liên bang và từng Bang kiểm soát

72% đất đai ở Ốtxtrâylia, thổ dân nắm giữ 13% và chỉ có 15% thuộc sở hữu

tư nhân đầy đủ. Nhiều vùng đất được đưa vào sử dụng theo thỏa thuận thuê

đất với Chính phủ Liên bang hoặc Chính phủ Bang và thời hạn thỏa thuận cho

thuê đất có thể lên tới 999 năm, cho phép chủ sử dụng đất được hưởng các

quyền tương tự như quyền sở hữu tư nhân đầy đủ [7].

Đối với hình thức sở hữu nhà nước (hay còn gọi là đất vương quyền),

đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp

đất và cho thuê. Thông thường, những loại đất nhạy cảm thường được cấp

theo phương thức cho thuê. Tại bang New South Wales, thủ phủ của Sydney,

đất được cấp theo chế độ sử dụng tự do (đất tư) gồm 3,6 triệu thửa. Đất vương

quyền dành cho mục đích công khoảng 1 triệu thửa (tuy nhiên diện tích thửa

đất này lớn hơn nhiều so với thửa đất tư). Để đáp ứng các nhu cầu phát triển,

Chính phủ lấy đất từ quỹ đất vương quyền rồi bán cho người sử dụng. Đối với

những khu vực nhạy cảm về môi trường thì áp dụng chế độ cho thuê có điều

kiện tăng cường sự quản lý. Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất đai ở đây

cũng tuân thủ nguyên tắc bền vững: Nhà nước ban hành văn bản “Hướng dẫn

chung” về sử dụng đất; việc hướng dẫn khai thác, phát triển cụ thể do chính

quyền địa phương ban hành. Sở hữu đất đai tư nhân được thiết lập tương ứng

với khái niệm tài sản mà học thuyết về tài sản xác định là một khái niệm trừu

tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất. Như vậy, nhiều người có thể

có lợi ích trên cùng một mảnh đất. Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời

gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập sản.[7]

1.2.1.6. Trung Quốc

Tại Trung Quốc, nhà nước thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa

về đất đai - đó là chế độ sở hữu nhà nước (đối với đất đô thị) và chế độ sở hữu

tập thể của quần chúng lao động (đối với đất nông thôn). Trong khi các cuộc

cải cách từ những năm 80 của thế kỷ trước đã chứng kiến các giao dịch đất đô

thị trên thị trường bất động sản bùng nổ, thì ở khu vực nông thôn, người nông

dân chủ yếu chỉ có QSDĐ chứ không thể trao đổi, mua bán đất của mình trên

thị trường bất động sản. Luật Quản lý đất đai sửa đổi năm 2004 của nước này

cũng quy định về việc khống chế chuyển đổi đất nông nghiệp. Theo đó, một

diện tích đất canh tác dùng vào mục đích khác buộc phải bồi hoàn bằng một

diện tích có phạm vi và chất lượng tương đương.

Theo qui định tại Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở

hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân theo các hình thức cấp đất

(tương ứng với QSDĐ được cấp), giao đất (tương ứng với QSDĐ được giao)

và cho thuê đất.

- QSDĐ được cấp: là hình thức QSDĐ phổ biến nhất và ban đầu

thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp

lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử

dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải

trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học,

công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. QSDĐ được cấp nhìn

chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có

thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất

đai và Nhà nước có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải

được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp.[1]

- QSDĐ được được giao:

Là hình thức QSDĐ được nhà nước giao không thu tiền cho một giai

đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng

cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng.

Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao QSDĐ.Tuy

nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức

nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc

công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, QSDĐ được giao trước tiên

nên được chuyển thành QSDĐ được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng,

nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn. [1]

- Thuê công trình và QSDĐ: Các công ty nước ngoài thông thường hay

thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các QSDĐ tương ứng) hơn là

mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được

gia hạn khi hết hạn. Thuê QSDĐ không có công trình thường rất hiếm vì ít giá

trị sử dụng.[1]

1.2.2. Thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.2.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền của người

sử dụng đất

- Luật Đất đai 2003 số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003, có hiệu lực thi

a. Các văn bản Luật do Quốc hội ban hành

- Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, có hiệu lực kể

hành kể từ ngày 01/07/2004.

- Hiến pháp năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/01/2015.

- Luật Công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20/6/2014, có hiệu lực thi

từ ngày 01/7/2014.

- Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, có hiệu lực từ ngày

hành kể từ ngày 01/01/2015.

01/01/2017.

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi

b. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử

hành Luật Đất đai.

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi

phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của

tiền sử dụng đất.

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định

của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký

thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa

đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy

công ty cổ phần.

định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, thu hồi đất, thực hiện

QSD đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp

đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và

GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

môi trường quy định về cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy

với đất.

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 cuả Bộ Tài nguyên

định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

và Môi trường quy định về GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 cuả Bộ Tài nguyên

với đất.

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ sửa đổi, bổ

và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

c. Các văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban nhân dân thành phố Hà

- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND TP

Nội ban hành

Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản

gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với

- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND TP Hà

quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Nội ban hành Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển

mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân

- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND TP Hà

cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Nội ban hành Quy định về cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất

cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước

- Quyết định số 24/2014/QĐ- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành

ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.

phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND

thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về

đăng ký cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng

ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký

biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia

đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá

nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn,

ao xen kẹt trong khu dân cư (Không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn

- Quyết định số 22/2014/QĐ- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành

thành phố Hà Nội

phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND

thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về

hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện

tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn

Thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 94/2014/QĐ- UBND ngày 24/12/2014 của UBND thành

phố Hà Nội về việc sửa dổi, bổ sung một số điều, khoản của quy định ban hành

kèm theo Quyết định số 24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND

- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội về

thành phố Hà Nội.

việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp

- Quyết định số 37/2015/QĐ- UBND ngày 18/12/2015 của UBND thành

dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019

phố Hà Nội ban hành Quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất, công nhận quyền sử dụng đất; cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử

dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang

- Quyết định số 12/2017/QĐ- UBND ngày 31/03/2017 của UBND thành

đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

phố Hà Nội về ban hành Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp GCN,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước

ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen

- Quyết định số 13/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội ngày

kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

31/3/2017 về việc ban hành một số quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ

- Quyết định số 24/2018/QĐ - UBND của UBND Thành phố Hà Nội

chức trên địa bàn thành phố Hà Nội

ngày 15/10/2018 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy định một số nội

dung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích

sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư

sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

1.2.2.2. Một số quy định liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử

dụng đất

a. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa

được đánh dấu bằng Luật Cải cách ruộng đất năm 1953. Luật Đất đai đầu tiên

được Quốc hội khóa VIII của Việt Nam thông qua ngày 29/12/1987 đã cụ thể

hóa thêm một bước chính sách đất đai đã được quy định tại Điều 19 và Điều 20

Hiến pháp năm 1980. Luật Đất đai năm 1987 tiếp tục quy định “Đất đai thuộc sở

hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội

chủ nghĩa Việt Nam, 1987) . Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để sử

dụng ổn định, lâu dài, có thời hạn; QSDĐ của người sử dụng đất chỉ có giới hạn:

“Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp

pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động,

kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao

cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định” (Quốc hội

nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987). Luật đất đai năm 1987 cũng

“Nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô dưới mọi hình thức” (Quốc hội

nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987) . Trên cơ sở đó, mọi hành vi

mua bán, chuyển dịch, nhượng đổi, tặng cho đất đai đều bị nghiêm cấm. Luật

này không thừa nhận giá trị đất cũng như giá trị QSDĐ, người sử dụng đất

không được tự do chuyển QSDĐ theo nhu cầu của thị trường. Việc chuyển

QSDĐ chỉ được thực hiện trong trường hợp: (i) hộ gia đình tham gia hoặc rút

khỏi hợp tác xã nông nghiệp; (ii) chuyển đổi đất đai để tổ chức lại sản xuất; (iii)

người sử dụng đất chuyển đi nơi khác hoặc bị chết và phải được phép của Ủy

ban nhân dân cấp xã tại nông thôn và Ủy ban nhân dân cấp huyện tại đô thị

(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987). Do đó, tất cả các

giao dịch dân sự về đất đai trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật. Người

sử dụng đất chỉ có quyền sở hữu các tài sản trên đất, còn đối với đất người sử

dụng đất chỉ có quyền chiếm hữu thực tế mà không được chuyển nhượng QSDĐ

đã kìm hãm sự vận động bình thường của các quan hệ đất đai, nhất là khi Nhà

nước không đáp ứng hết nhu cầu sử dụng đất. Qua đó phản ánh cơ chế tập trung

quan liêu bao cấp, chỉ xác định chủ thể giao đất và chủ thể sử dụng đất, không

phản ánh bước phát triển và vận động của quan hệ đất đai theo hướng phát triển

kinh tế hàng hóa nhiều thành phần.

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian

này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư

không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt,

Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-

NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp

tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người

sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thừa kế, thế chấp QSDĐ theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định.

b. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003

Hiến pháp năm 1992 ra đời tiếp tục khẳng định: “Đất đai là của Nhà

nước thuộc sở hữu toàn dân” với các quy định mang tính nền tảng là đất đai

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất

cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, được để lại thừa

kế và chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Đến Hiến pháp 1992, phạm

vi QSDĐ đã có sự thay đổi căn bản, cụ thể: “Nhà nước giao đất cho tổ chức

và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo

vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển QSDĐ được

Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” [14].

Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và

có hiệu lực ngày 15/10/1993 đã thể chế hóa quy định của Hiến pháp 1992 và

Nghị quyết Hội nghị Trung ương Đảng khóa VII. Luật đã có những đổi mới

quan trọng về QSDĐ theo hướng phù hợp hơn với cơ chế thị trường, cụ thể

tại Khoản 2, Điều 3 Luật Đất đai năm 1993 qui định người sử dụng đất có 5

quyền đi theo QSDĐ, đó là: “Hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất có

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp”. Như vậy,

Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của

người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển

QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và

pháp luật về đất đai quy định [15].

Tuy nhiên, Luật Đất đai 1993 cũng sớm bộc lộ những hạn chế do sự

phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội, qua thực tế cuộc sống

với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở

nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại

nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất

đai đã được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử

dụng đất như quyền góp vốn bằng QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất

cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế

chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được

Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển

nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành

chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua như Luật

khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì

Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương

trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội năm

2000, Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày

29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ

sung một số điều của Luật Đất đai (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

Việt Nam, 2001) . Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ

như sau:

- Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử

dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng

sang mục đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước

chuyển sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng

đất nông nghiệp trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn

cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền xét duyệt. Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp

bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật, được bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản

thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt

động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng

QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng

nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.

c. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi

hành từ ngày 01/07/2004, đặt nền tảng pháp lý cho một thời kỳ phát triển mới

về chính sách đất đai. Luật Đất đai năm 2003 có một kết cấu khá đồ sộ gồm

VII chương, 146 điều, quy định tương đối chi tiết về các mặt của quan hệ sở

hữu, sử dụng và quản lý đất đai.

Trong Luật này, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được củng cố, vấn

đề chủ sở hữu đã được xác định, nội dung và phương thức thực hiện quyền sở

hữu toàn dân đã được đổi mới. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối

với đất đai, tư cách đại diện do Quốc hội, Chính phủ, Hội đồng nhân dân, Ủy

ban nhân dân thực hiện trong phạm vi và thẩm quyền do Luật Đất đai quy

định. Vai trò Nhà nước “đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai” được xác

lập rõ ràng hơn về các quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng đất thông qua

quyền quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, về giao đất, thu hồi

đất, về công nhận QSDĐ; quy định về các lợi ích kinh tế cho ngân sách nhà

nước thông qua các nguồn thu từ đất đai để phát triển đất nước. Đồng thời,

các quy định về quyền của người sử dụng đất được cụ thể, chi tiết hơn thành 9

quyền. Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm

1993 đồng thời bổ sung quyền tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử

dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi

thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ nông

nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các

quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và

tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ

như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được

bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” [16].

Bên cạnh đó, đây là lần đầu tiên Luật Đất đai chú trọng đến quyền

hưởng lợi của chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Với việc làm rõ vai trò

của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Luật Đất đai 2003

đã phân định rõ ranh giới giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền của

người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa vụ của

họ đối với đất đai.

d. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 là sự

kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng

yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa,

hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ

nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất

nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số người dân.

Luật đã mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá

nhân sản suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển QSDĐ của hộ gia

đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp

theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn.

Cụ thể: Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia

đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp

(đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép

hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần

hạn mức giao đất nông nghiệp) [17].

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: ngoài các quyền chung của người

sử dụng đất quy định tại Điều 166 thì tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có

quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền sau đây: “Quyền

chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,

góp vốn QSDĐ” [17]. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013

không quy định quyền bảo lãnh bằng QSDĐ đối với người sử dụng đất. Sở dĩ

như vậy là vì khái niệm bảo lãnh bằng QSDĐ trong Luật Đất đai năm 2003 đã

bị “vô hiệu hoá”. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, chỉ còn thế chấp, chứ không

còn bảo lãnh bằng QSDĐ. Dùng QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ dân sự cho

mình hay cho người khác thì cũng đều được gọi chung là thế chấp.

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật

đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận

những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng

đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

1.2.2.3. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

Thực hiện Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12 tháng 3 năm 2003 của

Ban Chấp hành Trung ương Khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật

đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Luật

Đất đai năm 2003 được xây dựng nhằm thể chế hóa những quan điểm và nội

dung đã nêu trong Nghị quyết số 26-NQ/TW theo hướng đẩy mạnh chuyển

dịch cơ cấu sử dụng đất, phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất

nước; hoàn thiện cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và phát triển

bền vững. Đến nay, trên 90,25% diện tích tự nhiên của cả nước được khai

thác đưa vào sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội,

bảo đảm quốc phòng, an ninh. Việc thực hiện chính sách, pháp luật đất đai

đã góp phần thực hiện thắng lợi Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10

năm ở nước ta (2001 - 2010), với tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt bình quân

7,26%; thị trường QSDĐ từng bước đi vào hoạt động nề nếp; tăng trưởng

kinh tế kết hợp hài hòa với phát triển văn hóa, thực hiện tiến bộ và công

bằng xã hội.

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã kịp

thời trình Quốc hội ban hành 04 Luật có sửa đổi, bổ sung một số nội dung của

Luật Đất đai và trên 20 Luật có nội dung điều chỉnh liên quan đến đất đai. Chính

phủ đã ban hành 22 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất; về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; về giá đất, tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất; về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; xử phạt

vi phạm hành chính;… Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành 28 Thông tư,

17 Thông tư liên tịch và 15 Quyết định nhằm hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Ngoài ra, việc phân cấp cho địa phương quy định cụ thể một số nội dung

nhằm thực hiện Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật do các cơ

quan Trung ương ban hành đã làm cho chính sách đất đai được ban hành phù

hợp hơn với thực tiễn, góp phần đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp, làm

giảm đáng kể các khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.

Nhìn chung, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 đã

được ban hành kịp thời tạo hành lang pháp lý khá hoàn chỉnh, cơ bản phù hợp

với thực tế, đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo

điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, được đông đảo nhân dân

đồng tình.

Thực hiện Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09 tháng 02 năm 2004

của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003,

toàn ngành đã tăng cường triển khai công tác phổ biến, giáo dục pháp luật,

nâng cao nhận thức chính sách, pháp luật về đất đai;phổ biến về những nội

dung đổi mới của Luật Đất đai và các Nghị định quy định chi tiết thi hành để

sử dụng thống nhất trên cả nước; giới thiệu và trao đổi nhu cầu hợp tác trong

triển khai thi hành Luật với các cơ quan ngoại giao, các nhà tài trợ quốc tế.

Nhìn chung, việc phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai đã được các cấp,

các ngành ở Trung ương và địa phương tổ chức với nhiều hình thức phù hợp

cho từng đối tượng, góp phần nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp

luật đất đai của các tổ chức và công dân.

Tất cả các tỉnh, thành phố trên địa bàn cả nước đều cơ bản hoàn thành

mục tiêu cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của

Quốc hội. Cụ thể: cả nước đã cấp được 41,6 triệu giấy chứng nhận với tổng

diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp

giấy chứng nhận (diện tích cần cấp); trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã

cấp được 40,7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt

94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất

đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia

về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại

447/7.907 xã, phường, thị trấn; hoàn thành và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất

đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,7%; trong đó một số tỉnh,

huyện đã cơ bản hoàn thành và đã đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu

quả tích cực cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh

Long (70 xã), Long An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã).

Trong khuôn khổ dự án VLAP đã hoàn thành xây dựng mô hình quản lý đất

đai hiện đại ở một số tỉnh, thành phố để tiến tới xây dựng mô hình quản lý đất

đai hiện đại, thống nhất từ Trung ương đến địa phương [2].

Pháp luật đất đai đã quy định cụ thể các quyền cho từng đối tượng sử

dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền này ngày càng hoàn

thiện hơn. Các quyền của người sử dụng đất đã được bảo đảm thực hiện và phát

huy hiệu quả trong đời sống, sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển thị trường

bất động sản, tăng cường cơ chế giao dịch dân sự, hạn chế các biện pháp can

thiệp hành chính trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư.

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch

về QSDĐ chính thức đã tăng lên rõ rệt, nhất là ở những địa phương có điều

kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thuận lợi cho các hoạt động sinh sống, sản xuất

và đầu tư. Mặt khác, việc cải cách thủ tục hành chính có tiến bộ cũng là một

nguyên nhân làm tăng lên các giao dịch chính thức. Ở nhiều địa phương, cuộc

vận động “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân thông qua việc thực hiện

quyền “chuyển đổi QSDĐ” tạo điều kiện cho việc áp dụng tiến bộ khoa học

và kỹ thuật vào sản xuất, thu hoạch, chi phí sản giảm, năng suất tăng.

Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số

người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh

doanh tạo điều kiện để người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn

trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

Theo Bộ Tài chính (2012), trong giai đoạn 2009 - 2011, trên địa bàn cả nước

có gần 3 triệu lượt chuyển nhượng, thừa kế bất động sản. Trong đó, năm 2009

có gần 850.000 lượt chuyển nhượng, thừa kế; năm 2010 có trên 999.000 lượt;

năm 2011 có trên 1 triệu lượt.

Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc

đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và

người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh

trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất

tập trung có cùng chế độ sử dụng đất khác. Các giao dịch nhà đất có văn

phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu

tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho

nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư

do chi phí tăng [6];[1].

Số lượng các trường hợp thế chấp bằng QSDĐ trên cả nước ngày càng

tăng. Chỉ tính riêng hai thành phố lớn trong cả nước, trong năm 2007 tại Hà Nội

đã tiếp nhận và giải quyết 20.603 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp và tại Thành

phố Hồ Chí Minh là 114.830 hồ sơ; năm 2008 tại Hà Nội đã tiếp nhận và giải

quyết 20.187 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp, tại Thành phố Hồ Chí Minh là

86.737 hồ sơ; chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2009 tại Hà Nội đã tiếp nhận và

giải quyết 24.426 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp và tại Thành phố Hồ Chí Minh

là 35.913 hồ sơ.

Hoạt động góp vốn bằng QSDĐ có xu thế ngày càng mở rộng và được

coi là một hoạt động khá an toàn hiệu quả kể cả về kinh tế và xã hội. Thông

qua đó, chủ doanh nghiệp, chủ trang trại được sử dụng quỹ đất lớn hơn để tập

trung mở rộng sản xuất, người có đất góp cổ phần bằng đất, tham gia lao động

trực tiếp tại đó, được hưởng tiền công lao động và lợi nhuận từ việc góp vốn cổ

phần bằng đất. Hình thức góp vốn bằng đất nông nghiệp với mô hình công ty

cổ phần trong đó cổ đông là nông dân góp vốn bằng QSDĐ là sự kỳ vọng cao

tạo ra sự đột phá trong sản xuất nông nghiệp theo hướng sản xuất lớn.

Bên cạnh những mặt đạt được, việc chuyển QSDĐ cũng còn tồn tại một

số hạn chế sau [1]:

- Việc thực hiện quy định về quyền góp vốn bằng QSDĐ và quy định

về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng QSDĐ tại một

số địa phương còn vướng mắc, lúng túng và không thống nhất, tiềm ẩn nguy

cơ tranh chấp đất đai khó giải quyết sau này.

- Quy định chỉ có quyền thế chấp bằng QSDĐ tại tổ chức tín dụng hoạt

động tại Việt Nam và quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không có quyền nhận

chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện các dự án đầu tư cũng làm hạn chế việc huy

động nguồn vốn đầu cho thị trường bất động sản.

- Cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của

người sử dụng đất vẫn còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện

cho việc phát triển thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản.

- Cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về

QSDĐ thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp. Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra

khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế.

Nguyên nhân của tình trạng trên là:

- Mặc dù pháp luật đất đai quy định cho người sử dụng đất có nhiều

quyền nhưng lại không quy định các điều kiện thực hiện nên xảy ra tình trạng

nhà nước không kiểm soát được.

- Quy định về quyền góp vốn bằng QSDĐ của Luật Đất đai năm 2003

chưa đầy đủ, cụ thể và chưa thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật

về dân sự, pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, gây khó khăn cho

các địa phương và người sử dụng đất trong quá trình áp dụng.

- Luật Đất đai năm 2003 chưa có các quy định về quyền thế chấp bằng

QSDĐ tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại nước nước ngoài để vay vốn;

quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực

hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

- Chế tài xử phạt việc không chấp hành quy định về đăng ký giao dịch

thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh.

- Nhận thức và việc chấp hành quy định của pháp luật đất đai về việc đăng

ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn chưa nghiêm gây khó

khăn cho cơ quan quản lý;

- Công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật trong việc thực

hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của các cấp, các ngành và

địa phương chưa tốt.

Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết

các mối quan hệ về đất đai. Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã

phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng

đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn

nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an

toàn xã hội. Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất

đai năm 2003, đó là Luật Đất đai năm 2013. Hơn bốn năm đi vào cuộc sống,

Luật Đất đai năm 2013 đã được nhân dân đón nhận với những đánh giá khác

nhau song tựu chung các ý kiến đều đồng nhất một quan điểm, đó là: Luật đã thể

chế hóa đầy đủ quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19 Hội nghị Ban

Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ VI “về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp

luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng

để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện

đại”. Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn

phù hợp của Luật Đất đai năm 2003 đã và đang đi vào cuộc sống, nhưng đồng

thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất

cập của Luật Đất đai năm 2003.

1.2.2.4. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của thành phố Hà Nội

- Về cơ sở pháp lý: Thành phố Hà Nội căn cứ các quy định của pháp luật

tại các bản Hiến pháp, Bộ luật, Luật, Nghị định và Thông tư qua các thời kỳ. Hiện

nay tỉnh Hưng Yên thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013, bao

gồm: Hiến pháp năm 2013, Bộ Luật Dân sự 2005, Luật đất đai 2013, Nghị định

43/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư số

23/2014/TT – BTNMT, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và

Môi trường, các văn bản quy phạm pháp luật khác và các bộ thủ tục hành chính do

thành phố Hà Nội ban hành có liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử

dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Hiện nay trên toàn địa bàn thành phố việc chuyển quyền sử dụng đất đô

thị diễn ra hết sức phức tạp nhưng nó vẫn đang được UBND thành phố phối

hợp với các cơ quan dần đi vào nề nếp.

Trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất và các quyền của người sử dụng

đất theo Luật Đất đai quy định. UBND thành phố Hà Nội đã ban hành quyết

định số 12/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội ngày 31/3/2017

ban hành Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia

đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá

nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông

nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền

kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất

ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định ban hành đã tháo gỡ vướng mắc

khó khăn cho các chủ sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất

cũng như trong việc cấp GCN lần đầu góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách

nhà nước. Năm 2018 UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định số

24/2018/QĐ - UBND ngày 15/10/2018 về việc sửa đổi bổ sung một số điều

của quy định một số nội dung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân

nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp

xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Thành phố Hà Nội đã giải phóng mặt bằng thực hiện một số dự án đầu

tư xây dựng các công trình trọng điểm phục vụ dân sinh, các công trình công

cộng. Tập trung giải quyết các vấn đề khó khăn phức tạp tái định cư, hậu giải

phóng mặt bằng. Tập trung triển khai và xây dựng các khu tái định cư tập

trung của thành phố với khả năng bố trí tái định cư phục vụ công tác tái định

cư cho cac dự án. Bổ sung quỹ nhà đất thành phố để phục vụ công tác giải

phóng mặt bằng một số quận.

Tính đến nay, trên địa bàn Thành phố đã thực hiện cấp Giấy chứng

nhận và đăng ký kê khai đất đai lần đầu đạt 98,9% (1.535.543 thửa/1.551.951

thửa); cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại dự án phát triển nhà ở đạt

90,32% (161.028 căn/178.278 căn); cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà

tái định cư đạt 92,11% (12.920 căn/14.027 căn); cấp Giấy chứng nhận cho hộ

gia đình, cá nhân sau dồn điền đổi thửa đạt 99,01% (616.704/622.861 GCN),

cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức đạt 89,54% (17.233/19.247 thửa đất).

Chƣơng 2

NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Địa điểm nghiên cứu

- Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn 23 xã, thị trấn

của huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.

2.2. Thời gian nghiên cứu

- Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 5/2019 đến tháng 11/2019; tất cả

các số liệu thứ cấp được thu thập trong giai đoạn 2016 – 2018.

2.3. Đối tượng nghiên cứu

- Việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp bằng

quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thạch Thất,

thành phố Hà Nội.

- Hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và các bên có liên quan.

2.4. Nội dung nghiên cứu

2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

2.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất

- Tình hình quản lý đất đai của huyện Thạch Thất giai đoạn 2016 - 2018

- Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thạch Thất năm 2018

2.4.3. Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại

huyện Thạch Thất

- Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ;

- Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất;

- Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất;

2.4.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

tại huyện Thạch Thất

2.4.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền

của người sử dụng đất tại huyện Thạch Thất

2.5. Phương pháp nghiên cứu

2.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp

- Điều tra, thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình

hình quản lý và sử dụng đất, tình hình thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá

nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại Chi cục Thống kê, Phòng Tài

nguyên môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Chi cục thuế

huyện Thạch Thất.

- Điều tra kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và

thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại Chi nhánh Văn

phòng đăng ký đất đai; Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạch Thất.

2.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

Điều tra trực tiếp bằng phiếu in sẵn các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện

các quyền sử dụng đất. Các tiêu chí điều tra bao gồm: thông tin về chủ sử

dụng đất, thông tin về thửa đất, ý kiến của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện

quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, chi nhánh huyện

Thạch Thất.

Số phiếu điều tra là 120 phiếu đối với hộ gia đình, cá nhân đã đến thực

hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn tại Văn phòng đăng ký

đất đai Hà Nội, chi nhánh huyện Thạch Thất. Mỗi quyền lựa chọn 30 hộ gia

đình, cá nhân trong danh sách được Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, chi

nhánh huyện Thạch Thất cung cấp.

2.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu

- Tổng hợp tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho và

thế chấp quyền sử dụng đất ở cho từng hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn

huyện theo từng năm và theo từng đơn vị hành chính của huyện Thạch Thất.

Sử dụng phần mềm Excel để thống kê, phân tích, xử lý các số liệu điều

tra, phỏng vấn đã thu thập được, làm cơ sở đánh giá việc thực hiện các quyền

của người sử dụng đất.

Thang đo Likert (Likert, 1932) được sử dụng để đánh giá việc thực hiện

các quyền của người SDĐ ở theo 5 mức độ, và chỉ số đánh giá chung là số

bình quân gia quyền của số lượng người trả lời theo từng mức độ. Trường hợp

bậc thang đo là 5, thì phân cấp mức độ việc thực hiện các quyền của người sử

dụng đất ở được xác định: Rất dễ hiểu/ Rất đơn giản/ Rất cao/ Rất nhiệt tình/

Rất hài lòng: >= 4,20; Rất khó hiểu/ Rất khó hiểu/ Rất thấp/ Rất không nhiệt

tình/ Rất không hài lòng < 1,8 (bảng 2.1).

Bảng 2.1. Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá của ngƣời dân khi thực hiện

quyền của ngƣời SDĐ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

huyện Thạch Thất

TT

Thang đo

Hệ số

1 Rất dễ hiểu/Rất đơn giản/Rất cao/Rất nhiệt tình/

Chỉ số đánh giá ≥ 4,20

Rất hài lòng

2 Dễ hiểu/Đơn giản/Cao/Nhiệt tình/Hài lòng/tạm

3,40 - 4,19

hài lòng 3 Trung bình 4 Khó hiểu/Thấp/Không nhiệt tình/Không hài

2,60 - 3,39 1,80 - 2,59

lòng

5 Rất khó hiểu/Rất thấp/Rất không nhiệt tình/Rất

< 1,80

không hài lòng

2.5.4. Phương pháp phân tích và so sánh

Từ số liệu tổng hợp tình hình chuyển quyền sử dụng ở của các hộ gia

đình, cá nhân trên địa bàn huyện tiến hành so sánh số lượng các giao dịch về

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp, cho thuê bằng quyền sử dụng

đất theo các đơn vị hành chính, các năm nhằm đánh giá hoạt động chuyển

quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất.

Chƣơng 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thạch Thất là huyện thuộc vùng bán sơn địa nằm ở phía Tây Bắc thành

phố Hà Nội, cách trung tâm thành phố Hà Nội khoảng 35 km.

Phía Bắc và phía Đông Bắc giáp huyện Phúc Thọ.

Phía Nam và phía Đông Nam giáp huyện Quốc Oai.

Phía Tây giáp thị xã Sơn Tây và huyện Ba Vì.

Phía Tây Nam giáp huyện Lương Sơn của tỉnh Hòa Bình.

Đây là vùng bán sơn địa, núi đá vôi xen lẫn đồng bằng. Nổi tiếng nhất có

chùaTây Phương ở xã Thạch Xá và cũng là vùng đất có nhiều làng nghề nhất

Hà Nội hiện nay như xã Chàng Sơn nổi tiếng về nghề làm quạt và đồ mộc, dệt

Hữu Bằng, đan lát Bình Phú, sắt Phùng Xá…Huyện cũng còn lưu giữ bộ môn

nghệ thuật truyền thống múa rối nước. Thạch Thất còn là quê hương của

nhiều danh nhân như Trạng Bùng Phùng Khắc Khoan, nhà viết kịch Tào Mạt,

nhà thơ BằngViệt, võ sư Nguyễn Lộc...

Từ ngày 01/8/2008, toàn bộ tỉnh Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội theo Nghị

quyết của kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XII ngày 29/5/2008. Theo đó, Thạch

Thất là một huyện thuộc thành phố Hà Nội. Ngày 01/8/2008, Chủ tịch UBND

thành phố Hà Nội đã ký quyết định số 19/QĐ-UBND về việc tạm giao toàn

bộ diện tích tự nhiên và dân số ba xã Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung (trước

đây thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình) về huyện Thạch Thất quản lý.

Sau khi xác lập địa giới hành chính huyện Thạch Thất có 23 đơn vị hành

chính trực thuộc gồm 01 thị trấn và 22 xã.

Vậy tổng diện tích của huyện là 202,5 km2.

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Huyện Thạch Thất là khu vực chuyển tiếp giữa vùng núi và trung du

phía Bắc với vùng đồng bằng. Nhìn chung địa hình thấp dần từ Tây sang

- Dạng địa hình đồng bằng: phân bố trên địa bàn 11 xã, tập trung bên bờ

Đông và có các dạng địa hình chính:

trái sông Tích, địa hình khá bằng phẳng, độ cao trung bình khoảng từ 3 đến 10

m so với mặt biển. Nền địa chất khá đồng nhất, tầng đất hầu hết dày trên 1 m,

thỉnh thoảng có nơi xuất hiện đá ong ở tầng sâu. Trong khu vực cũng có nhiều

- Dạng địa hình bán sơn địa, đồi gò: có trên địa bàn 9 xã, độ cao trung

điểm trũng tạo thành các hồ đầm nhỏ.

bình so với mặt biển từ 10 m đến hơn 15 m. Có nhiều đồi độc lập, thấp, thoải, độ dốc trung bình 3-8o, đã hình thành nhiều hồ thuỷ lợi nhỏ và vừa, tiêu biểu

là hồ Tân Xã. Đất phát triển trên nền đá đã phong hoá nhiều nơi có lớp đá ong

ở tầng sâu 20 - 50 cm.

3.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Huyện Thạch Thất nằm trong vùng khí hậu đồng bằng Bắc Bộ mang đặc thù

- Nhiệt độ: nhiệt trung bình trong năm khoảng 23,40 C, trong đó cao nhất

của khí hậu nhiệt đới gió mùa, mùa Đông lạnh, mùa Hè nóng ẩm mưa nhiều.

lên tới trên 37,50 C và thấp nhất là 50 C. Số giờ nắng: trong năm trung bình là

- Lượng mưa: bình quân năm là 1.628 mm, cao nhất là 2.163 mm và thấp

1.680 giờ, năm cao nhất là 1.700 giờ, năm thấp nhất 1.460 giờ.

nhất là 1.519 mm. Lượng mưa phân bố trong năm không đồng đều, mưa tập

trung từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm 85% tổng lượng mưa cả năm, lượng

mưa ngày lớn nhất có thể lên tới 336 mm.[23]

- Nước mặt: Nguồn nước mặt chủ yếu trong khu vực được cung cấp bởi

4.1.1.4 Thủy văn

sông Tích, kênh dẫn nước Đồng Mô - Ngài Sơn, Phù Sa. Nước mưa được lưu

giữ trong các ao hồ, chủ yếu là các hồ thủy lợi vừa và nhỏ.

- Nước ngầm: Được chia làm hai khu vực. Vùng gò đồi phía phải sông Tích

có mực nước ngầm khá sâu, kết quả khoan thăm dò ở Hòa Lạc thấy nước ngầm

ở độ sâu 70 - 80m, lượng nước này không lớn nhưng có chất lượng tốt. Vùng

đồng bằng phía trái sông Tích có mực nước ngầm nông và khá dồi dào, hầu hết

các giếng khơi sâu trên 8m đều có nước, nhiều giếng có nước ở độ sâu 5m.

3.1.1.5. Tài nguyên thiên nhiên

a) Tài nguyên đất

Huyện Thạch Thất là khu vực khan hiếm tài nguyên thiên nhiên. Các

khoáng sản chính chỉ có: sét để sản xuất gạch ngói, đá ong. Sét có nhiều ở Đại

Đồng; đất để sản xuất vật liệu xây dựng phân bố ở nhiều nơi những tập trung

nhiều ở Cẩm Yên, Đồng Trúc, Đại Đồng; đất, đá, đá bazan tại các xã Tiến

Xuân, Yên Trung, Yên Bình. Đá ong phân bố dọc tỉnh lộ 420, chủ yếu tập

trung ở xã Bình Yên, Thạch Hoà. Diện tích rừng lớn với 2607,24 ha đất rừng,

chiếm 11% tổng diện tích tự nhiên nhưng tính đa dạng sinh học không cao.

Phần lớn là rừng trồng tập trung tại các xã mới sáp nhập về Thạch thất (72%)

là Tiến Xuân, Yên Trung, Yên Bình, một phần là rừng phòng hộ và rừng đặc

dụng thuộc Vườn quốc gia Ba Vì. Tài nguyên nước trước đây dồi dào nhưng

những năm gần đây do tốc độ đô thị hóa và công nghiệp hóa diễn ra nhanh

chóng dẫn đến nguồn nước bị ô nhiễm và suy giảm, đặc biệt là các nguồn

nước ngầm có nguy cơ cạn kiện.

- Nước mặt: nguồn nước mặt được cung cấp chủ yếu bởi sông Tích,

b) Tài nguyên nước

kênh dẫn nước Đồng Mô - Ngải Sơn, Phù Sa. Nước mưa được lưu giữ trong

các ao hồ (trong đó có các hồ thuỷ lợi nhỏ và vừa) để rồi cung cấp nước tưới

cho đồng ruộng. Nước sinh hoạt của nhân dân được lấy từ nước mưa, giếng

- Các xã vùng núi (Tiến Xuân, Yên Trung và Yên Bình) nguồn nước mặt

khơi, giếng khoan, hệ thống cấp nước tập trung.

là từ các suối nhỏ, nhìn chung độ dốc lớn, dòng chảy khá mạnh, đặc biệt là

vào mùa mưa. Sản xuất và sinh hoạt của nhân dân chủ yếu lấy từ nguồn nước

này. Khu vực thung lũng bằng có một số công trình thủy lợi nhỏ (hồ xóm

Nhòn, hồ suối Ngọc ở xã Tiến Xuân), các hồ ao nhỏ nằm rải rác. Nhiều suối

nhỏ bắt nguồn từ hợp thủy, khe suối trên núi chảy qua các cánh đồng là nguồn

cung cấp nước cho cánh đồng.

c) Tài nguyên nhân văn

Thạch Thất là vùng đất cổ, được khai phá từ thời xa xưa, tên huyện có

từ thời thuộc Hán. Từ xưa, trong huyện có nhiều người thi cử và đỗ đạt cao,

giữ những trọng trách lớn trong các triều đại phong kiến. Trong đó nhiều

người được lưu danh trong sử sách, tiêu biểu là Trạng Bùng Phùng Khắc

Khoan (thế kỷ XVI).

Thạch Thất là huyện có nhiều di tích lịch sử - tôn giáo, với 98 di tích

đình, chùa, đền, miếu, trong đó có 30 di tích đã được xếp hạng. Chùa Tây

Phương là công trình di tích lịch sử được xếp hạng đặc biệt quan trọng của

quốc gia. Trong huyện có nhiều làng nghề truyền thống, đồng thời cũng là

một trong những cái nôi của: múa rối nước, hát chèo, vật cổ điển... Hàng năm

nhiều lễ hội truyền thống được tổ chức làm phong phú thêm đời sống văn hoá,

tinh thần của nhân dân.

Gắn liền với các di tích là lịch sử dân tộc, lịch sử đấu tranh dựng nước và

giữ nước, Thạch Thất là nơi sản xuất ra nhiều sản phẩm truyền thống đa dạng,

phong phú, đồng thời là nơi có tiềm năng to lớn để phát triển du lịch. Quy

hoạch sử dụng đất cần khai thác triệt để các thế mạnh về tài nguyên nhân văn

vào mục tiêu phát triển kinh tế của huyện và khu vực.

d) Tài nguyên khoáng sản

Thạch Thất nghèo tài nguyên khoáng sản. Các khoáng sản chính chỉ có:

sét để sản xuất gạch ngói, đá ong. Sét có nhiều ở xã Đại Đồng, đất để sản xuất

vật liệu xây dựng phân bố ở nhiều nơi nhưng tập trung nhiều ở các xã: Cẩm

Yên, Đồng Trúc, Đại Đồng. Đá ong phân bố dọc tỉnh lộ 420, chủ yếu tập

trung ở xã Bình Yên.

Việc khai thác các nguồn tài nguyên trên cần có kế hoạch, quy hoạch cụ

thể, tránh hiện tuợng khai thác tự phát có thể làm giảm diện tích đất sản xuất

nông nghiệp và ảnh hưởng đến môi trường

đ) Tài nguyên rừng

Diện tích rừng trên địa bàn huyện Thạch Thất là 2.753,94 ha, trong đó

tập trung chủ yếu ở 3 xã Tiến Xuân, Yên Trung, Yên Bình với 2.471,09 ha

(bằng 89,7%). Tại đây diện tích rừng nhiều, tập trung bao gồm cả rừng sản

xuất, rừng phòng hộ và rừng đặc dụng. Diện tích rừng phòng hộ có 346,03 ha

tập trung chủ yếu ở xã Tiến Xuân với 301,03 ha. Diện tích rừng đặc dụng với

611,30 ha có ở Yên Trung và Yên Bình. Diện tích rừng sản xuất chiếm tới

gần 70% tổng diện tích rừng. Cây rừng bao gồm tre, nứa, các loại gỗ tạp là

chính, các loại gỗ quý còn rất ít. Động vật tự nhiên còn ít, là các thú nhỏ, các

loài chim.

Những năm gần đây diện tích rừng trên địa bàn huyện bị thu hẹp khá

nhanh do việc thực hiện các công trình, dự án lớn.

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Những thành tựu kinh tế đạt được

Tính đến năm 2018, cơ cấu kinh tế của huyện có những bước chuyển

biến rõ rệt. Cơ cấu kinh tế các ngành: Công nghiệp - TTCN - XDCB đạt 67%,

thương mại dịch vụ đạt 19,6%, nông nghiệp là 13,4%. Ngành công nghiệp

xây dựng có tốc độ tăng trưởng nhanh và ngày càng chiếm vị trí quan trọng

trong cơ cấu kinh tế xã hội của huyện.

3.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành, các lĩnh vực chủ yếu

Tổng giá trị sản xuất Công nghiệp - TTCN - XDCB năm 2018 đạt 2.145.434

triệu đồng, bằng 100,7% kế hoạch năm và tăng 11,2% so với năm 2017.

a) Sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và xây dựng

Một số sản phẩm truyền thống vẫn phát triển ổn định và đạt mức tăng

trưởng khá như: Cơ kim khí tăng 14,9%, chế biến lâm sản đồ mộc tăng 15%,

chế biến lương thực thực phẩm tăng 14,4%, đệt may tăng 18,1%.

b) Sản xuất Nông - Lâm - Ngư nghiệp

Tiếp tục thực hiện có hiệu quả chương trình số 02 - CTr/TU ngày

29/8/2011 của Thành ủy về phát triển Nông nghiệp, xây dựng NTM, từng

bước nâng cao đời sống nông dân giai đoạn 2015 - 2020; chương trình số 10 -

CTr/HU ngày 18/9/2011 của Huyện ủy Thạch Thất đẩy mạnh phát triển kinh

tế toàn diện, hiệu quả, bền vững, xây dựng NTM, từng bước nâng cao đời

sống nhân dân huyện Thạch Thất giai đoạn 2015 - 2020.

Tổng giá trị sản xuất Nông - lâm - ngư nghiệp năm 2018 đạt 426.928

- Ngành trồng trọt: Toàn huyện gieo cấy được 9.605/9.450ha đạt 101,6%

triệu đồng bằng 99,4% KH năm, tăng 4,5% so với năm 2017.

KH năm trong đó vụ xuân đạt 4.854/4.750ha, vụ mùa đạt 4.751/4.700ha. Năng

suất lúa bình quân vụ xuân đạt 50,1 tạ/ha, vụ mùa đạt 51,3 tạ/ha. Đến nay trên

địa bàn huyện các giống lúa mới ngắn ngày, có năng suất, chất lượng, giá trị

kinh tế cao chiếm trên 70% diện tích gieo cấy trong toàn huyện. Mặc dù năng

suất lúa và diện tích gieo trồng cây vụ đông không đạt kế hoạch đề ra nhưng

với việc gieo trồng các giống lúa thơm ngon, có chất lượng và giá trị kinh tế

cao cùng với nhiều loại cây ăn quả, rau màu cho thu nhập cao nên giá trị sản

xuất ngành trồng trọt đạt 190.546 triệu đồng, bằng 97,9% KH năm và tăng

- Chăn nuôi, thú y: Năm 2018 tình hình dịch bệnh trên cả nước và các khu

2,4% so với năm 2017.

vực lân cận có nhiều diễn biến phức tạp; Các mô hình trang trại chăn nuôi với

các giống vật nuôi có năng suất, chất lượng ngày càng phát triển, có những

trang trại chăn nuôi lớn như ở Yên Bình luôn duy trì trên mười ngàn con lợn

rừng, trang trại ở xã Kim Quan luôn duy trì chăn nuôi trên 2000 con lợn ngoại

…Sản lượng thịt hơi trâu bò ước đạt 360 tấn tăng 11 tấn, lợn trên 2 tháng tuổi

đạt 13.900 tấn tăng 2.214 tấn so với năm 2012. Tổng giá trị sản xuất ngành

chăn nuôi năm 2018 đạt 195.958 triệu đồng, bằng 98,7% KH năm và tăng 3,2%

- Thủy sản: Tổng giá trị sản xuất đạt 17.420 triệu đồng, bằng 105,6% KH

so với năm 2017.

năm và tăng 12,2% so với năm 2017. Tiếp tục nuôi thả các giống thuỷ sản có

năng suất, chất lượng trên diện tích 620 ha mặt nước; nên sản lượng thủy sản

- Lâm nghiệp: Toàn huyện trồng được 52.405 cây phân tán đạt 105% KH

đạt 1.910 tấn, bằng 102,7 % KH năm và tăng 3% so với năm 2017.

thành phố giao, tiếp tục làm tốt công tác chăm sóc 2.580 ha rừng hiện có và

trồng mới trên 113,6 ha rừng trên địa bàn huyện góp phần vào việc thực hiện tốt

phong trào trồng cây, gây rừng và đẩy mạnh phát triển kinh tế, tăng thu nhập cho

nhân dân đồng thời có tác dụng trong việc gìn giữ, bảo vệ môi trường sinh thái.

c) Thương mại - du lịch

Giá trị Thương mại dịch vụ năm 2018 đạt 613.610 triệu đồng, bằng

100,1% KH năm và tăng 12,5 % so với năm 2017. Đã phối hợp với các công

ty thương mại tổ chức nhiều đợt bán hàng bình ổn giá ở các xã: Bình Phú, Đại

Đồng, Chàng Sơn, Hữu Bằng, Hương Ngải, Canh Nậu, Dị Nậu và Trung tâm

TDTT huyện… phục vụ nhu cầu mua sắm hàng hóa của nhân dân trong huyện

được thuận tiện, chất lượng hàng hóa đảm bảo.

3.1.2.3 Dân số và lao động

a) Dân số

Dân số toàn huyện năm 2018 là 188.697 người, với hai dân tộc chính là

Kinh và Mường. Dân tộc Mường khoảng gần 17.900 người chiếm 9,05% tổng

dân số tập trung tại ba xã Yên Bình, Yên Trung và Tiến Xuân. Dân số thành

thị là 5.902 người. Dân số nông thôn là 182.795 người. Tỷ lệ giữa dân thành

thị và nông thôn khá chênh lệch, gấp gần 30 lần song tỷ lệ nam và nữ lại khá

đều, đảm bảo cân bằng giới trong toàn huyện.

b) Lao động và việc làm

Trong cơ cấu lao động của Thạch Thất, lao động trong ngành nông

nghiệp còn chiếm tỷ trọng cao, chiếm trên 60% tổng số lao động. Đây là vấn

đề đặt ra cần giải quyết trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, chuyển đổi

một phần đất nông nghiệp sang phát triển đô thị, công nghiệp, dịch vụ. Lực

lượng này cần đào tạo nghề để đáp ứng được yêu cầu của thị trường.

c) Y tế

Đến nay toàn huyện có 1 bệnh viện Huyện với 140 giường và 22/23 xã

có trạm y tế, và 02 phòng khám bệnh tư nhân. Cán bộ y tế tăng cường về số

lượng và chất lượng. 100% trạm y tế có bác sỹ, 117/169 thôn tại huyện Thạch

Thất có cán bộ y tế thôn. Công tác dân số kế hoạch hóa gia đình, giáo dục và

chăm sóc trẻ em ngày càng được quan tâm. Các chỉ tiêu biện pháp thực hiện

kế hoạch hóa gia đình đều đạt và vượt kế hoạch. Tỷ lệ trẻ em dưới 5 tuổi suy

dinh dưỡng hàng năm đều giảm.

d) Giáo dục và đào tạo

Các điều kiện về cơ sở vật chất được quan tâm đầu tư, bổ sung trang

thiết bị dạy và học ở các trường, công tác xã hội hóa trong ngành Giáo dục

tiếp tục được quan tâm chỉ đạo, đã huy động xã hội hóa được 780 triệu đồng

để mua sắm bổ sung trang thiết bị CNTT, trên 5 tỷ đồng đầu tư xây dựng

trường Mầm non xã Hương Ngải đạt chuẩn quốc gia.

UBND huyện tiếp tục chỉ đạo các ngành, các xã và các trường học rà

soát và đầu tư theo hướng trường học đạt chuẩn; ưu tiên bố trí vốn đầu tư cơ sở

vật chất cho các trường học còn khó khăn về cơ sở vật chất phòng học, công trình

phụ trợ cần thiết. UBND huyện chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ thi công các hạng mục

đầu tư xây dựng để đề nghị Thành phố thẩm định và công nhận 5 trường đạt

chuẩn quốc gia vào cuối năm 2017.

3.1.2.4 Kết cấu cơ sở hạ tầng

a) Hệ thống giao thông

Trên địa bàn huyện có 3 quốc lộ lớn chạy qua là: đường cao tốc Láng -

Hòa Lạc, quốc lộ 21 và quốc lộ 32. Ngoài ra còn có tỉnh lộ 419, tỉnh lộ 420 và

các tuyến đường liên xã, liên thôn. Mạng lưới đường bộ phát triển đồng đều

tới các xã, các thôn trong toàn huyện, với tổng chiều dài là 224km, ngoài ra

còn có khoảng 900km đường giao thông nội đồng.

Nhìn chung hệ thống đường giao thông với các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ,

huyện lộ nối liền có nhiều thuận lợi trong lưu thông, phát triển kinh tế. Hiện

nay nhiều tuyến đang được nâng cấp, mở rộng sẽ tạo ra nhiều lợi thế để huyện

phát triển và giao lưu kinh tế, văn hóa. Tuy nhiên các tuyến đường liên xã,

liên thôn còn nhỏ hẹp, vào mùa mưa khó đi lại. Đặc biệt đường giao thông từ

trung tâm huyện lên ba xã miền núi mới sáp nhập còn nhiều đoạn là đường

đất, mùa mưa lầy lội, mùa hè bụi bẩn cần được đầu tư làm mới.

b) Hệ thống thủy lợi

Toàn huyện có 82 trạm bơm tưới, trong đó có 11 trạm do công ty công trình thủy lợi Phù Sa - Đồng Mô quản lý với tổng công suất 10.390m3/h, 5 trạm do các xã quản lý với công suất 3420m3/h, 66 trạm bơm nhỏ so với các

hợp tác xã quản lý và khai thác. Đồng thời huyện cũng có 8 trạm bơm tiêu với công suất 29.000m3/h. Ngoài ra còn có 2 trạm bơm tưới tiêu kết hợp với công suất 3500m3/h.

Tổng diện tích được chủ động tưới là 4550ha, trong đó có 1465ha tưới

bằng hồ chứa, 2745 ha tưới bằng trạm bơm và 340ha tưới bằng các công trình

nhỏ nhờ lợi dụng địa hình.

4.1.2.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

a) Thuận lợi

Thạch Thất là huyện thuộc vùng bán sơn địa nằm ở phía Tây Bắc thành

phố Hà Nội có vị trí thụân lợi. Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm, lại nằm

liền kề với thị trường tiêu thụ hàng hóa rộng lớn của cả nước. Thạch Thất có

nhiều thuận lợi trong việc liên kết trao đổi, giao lưu hàng hóa, phát triển công

nghệ, lao động kỹ thuật, thu hút đầu tư. Vị trí thuận lợi là một lợi thế quan

trọng của huyện Thạch Thất nên cần khai thác tốt lợi thế này.

Hệ thống giao thông đối ngoại đang dần hoàn thiện là nhân tố thúc đẩy

phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện.

Trên địa bàn huyện đã và đang phát triển công nghiệp, các khu đô thị,

thương mại, dịch vụ văn minh, hiện đại tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội

trên địa bàn huyện, nguồn nhân lực khá dồi dào, được giáo dục và đào tạo

tương đối cơ bản; người dân khá năng động, ham học hỏi, cần cù, nhạy bén

trong chuyển đổi sản xuất và làm kinh tế.

Đặc biệt là tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh, mạnh rất thuận lợi do việc

đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, các khu đô thị... sẽ được tập trung vào

khu vực năng động này.

b) Khó khăn

Nền kinh tế phát triển chưa toàn diện, điểm xuất phát nền kinh tế thấp.

Kết quả chưa xứng với lợi thế so sánh của thành phố; cơ cấu kinh tế còn có bộ

phận chuyển dịch chậm. Một số hoạt động thuộc lĩnh vực thương mại, du lịch

- dịch vụ, khoa học công nghệ môi trường, văn hoá văn nghệ còn hạn chế.

Công nghệ sản xuất còn ít, chưa hình thành được nền kinh tế mũi nhọn, sản

phẩm chiếm ưu thế tiêu thụ trên thị trường trong nước và xuất khẩu chưa nhiều.

Quá trình hội nhập vào nền kinh tế khu vực và thế giới mở ra những

thuận lợi mới để thành phố phát triển nhưng đồng thời cũng tạo sức ép cạnh

tranh quyết liệt. Nhiều doanh nghiệp chưa chủ động trong tiến trình hội nhập

kinh tế quốc tế, sức cạnh tranh nhiều sản phẩm chưa cao.

Việc xây dựng mới, nâng cấp và hoàn thiện cơ sở hạ tầng trên địa bàn

huyện đang được xúc tiến mạnh mẽ. Sự phát triển này cùng với việc xây dựng

các cơ sở hạ tầng, các công trình phúc lợi công cộng không tránh khỏi làm

mất đi một phần diện tích đất nông nghiệp. Đây là một trong những vấn đề

tạo ra sức ép cho địa phương đặc biệt là công tác GPMB.

Việc bố trí giãn dân ở khu vực nông thôn cũng là một vấn đề đáng chú

ý trong chiến lược sử dụng đất đai của địa phương. Bố trí một phần quỹ đất để

đấu giá QSD đất lấy kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng và các công trình phúc

lợi. Phần diện tích này được lấy chủ yếu vào các khu thuận tiện sản xuất và

gần trục đường giao thông. Vì vậy, trong quy hoạch cần thiết phải xây dựng

các khu dân cư tập trung bằng việc xen ghép, phát triển mô hình cụm, xã, làng

bản để tiết kiệm đất, hạn chế việc giao đất ở phân tán.

Thực trạng cơ sở hạ tầng của huyện còn nhiều hạn chế, chưa đồng bộ,

chất lượng chưa cao, đặc biệt hệ thống giao thông, cấp thoát nước cho sản xuất và

sinh hoạt các công trình phúc lợi xã hội. Nhu cầu đẩy mạnh xây dựng cơ sở hạ

tầng, nhất là cơ sở hạ tầng ở khu vực nông thôn của huyện sẽ tiếp tục được gia

tăng trong những năm tới.

3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Thạch Thất

3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai

3.2.1.1. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử

dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Từ năm 2014 đến nay, Ủy ban nhân dân huyện Thạch Thất đã ban hành

nhiều văn bản để chỉ đạo, hướng dẫn cho các địa phương trong huyện thực hiện

việc quản lý, sử dụng đất phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương nên đã

góp phần quan trọng trong việc đưa Luật Đất đai đi vào cuộc sống cũng như

tạo hành lang pháp lý cho việc giải quyết các vấn đề có liên quan đến việc sử

dụng đất trên địa bàn.

Bên cạnh đó, UBND huyện cũng tổ chức nhiều hội nghị tập huấn cho cán

bộ làm công tác quản lý nhà nước về địa chính - xây dựng. Ngoài ra, huyện còn

tổ chức các hội thi, hội thảo; hỏi đáp (kèm theo tài liệu); tuyên truyền qua hệ

thống phát thanh, truyền hình của huyện, xã, thị trấn; tổ chức tuyên truyền, lồng

ghép, học tập các văn bản pháp luật đất đai thông qua các buổi sinh hoạt của

cụm dân cư, tổ dân phố.

3.2.1.2. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng

đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất, điêu tra, đánh giá tài nguyên đất

Hiện nay trên địa bàn huyện Thạch Thất việc đo bản đồ địa chính mới

thực hiện trên đất thổ cư. Công tác lập bản đồ địa chính đất thổ cư thực hiện

từ năm 2000 và 2001. Khi giao đất ở mới (giãn dân hay đấu giá) đều thực

hiện đo đạc bản đồ và lập hồ sơ quản lý.

Khu vực đất canh tác nông nghiệp đã thực hiện đo bản đồ giải thửa tỷ lệ

1/2000 theo chỉ thị 299/TTg của chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính

phủ). Chất lượng bản đồ đảm bảo theo qui trình qui phạm mà Tổng cục Quản

lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã ban hành, đã được cơ

quan cấp trên nghiệm thu. Bản đồ giải thửa đất thổ canh đã có tác dụng rất lớn

trong công tác quản lý và thống kê các loại đất, giao đất nông nghiệp đến hộ

nông dân, phục vụ cho công tác thu thuế nông nghiệp, thuế nhà đất trong giai

đoạn vừa qua. Hiện nay tại nhiều vị trí, các địa phương vẫn sử dụng bản đồ

giải thửa đất thổ canh để bổ sung trong công tác quản lý đất đai.

Tổng cộng diện tích đã đo bản đồ địa chính là 5.787,75 ha.

Thực hiện chỉ thị số 364 CP ngày 6/11/1991 của chủ tịch Hội đồng bộ

trưởng về việc lập bản đồ địa giới hành chính các cấp tỉnh, huyện, xã, UBND

huyện Thạch Thất cùng UBND các xã, thị trấn đã cùng cơ quan tư vấn về kỹ

thuật tiến hành xác định địa giới hành chính các xã và đã cùng các địa phương

giáp ranh xác định địa giới hành chính của huyện. Tuy nhiên, đến nay ranh

giới giữa xã Thạch Hoà và các xã Tiến Xuân, Yên Bình (mới chuyển về từ

huyện Lương Sơn) vẫn chưa được thống nhất.

3.2.1.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm

kì đầu của huyện được lập theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009

của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư và Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày

22/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều

chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đối với cấp xã công tác lập quy hoạch sử dụng đất được gắn với quy

hoạch xây dựng nông thôn mới theo Thông tư liên tịch số 13/2011/TTLT-

BXD-BNNPTNT-BTN&MT ngày 28/10/2011 giữa Bộ Xây dựng – Bộ Nông

nghiệp và Phát triển nông thôn – Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc

lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới. Đây là nguồn

tài liệu quan trọng làm cơ sở pháp lý cho công tác quản lý, sử dụng đất đai trên

địa bàn huyện, tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất theo

chiều sâu nhằm sử dụng có hiệu quả theo quy hoạch và pháp luật.

Kế hoạch sử dụng đất của huyện năm 2018 được xây dựng dựa trên

phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2018 và nhu cầu thực

tế trong năm của huyện.

Ngày 13/4/2017, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số

1729/QĐ-UBND phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2017 huyện Thạch

Thất với tổng số 83 dự án thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tổng diện

- Công trình, dự án đã thực hiện trong kế hoạch sử dụng đất năm 2018 là

tích 514,06 ha. Kết quả thực hiện được như sau:

60 dự án (đạt tỷ lệ 72,29%), diện tích 420,72 ha (đạt tỷ lệ 81,84%), trong đó:

+ Dự án đã có quyết định thu hồi đất hoặc giao đất là: 11 dự án, 14,81 ha.

+ Dự án đã cắm mốc GPMB (theo hướng dẫn của Sở) là: 49 dự án, diện

- Các công trình, dự án chưa tổ chức thực hiện là: 23 dự án (tỷ lệ

tích 405,91 ha.

27,71%), diện tích 93,34 ha (tỷ lệ 18,16%).

3.2.1.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử

dụng đất

Công tác giao đất ổn định lâu dài cho các đối tượng sử dụng đã góp phần

khắc phục tình trạng đất vô chủ, sử dụng kém hiệu quả, đồng thời tạo điều

kiện cho các đối tượng yên tâm đầu tư để phát triển sản xuất, kinh doanh

nhằm sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả hơn.

Nhìn chung tình hình sử dụng đất theo quyết định được giao đất, được

thuê đất, được chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện trong năm

qua đã đạt được những thành tựu nhất định. Về cơ bản trong năm 2018 đã

thực hiện đúng theo quyết định được giao đất, được thuê đất, được chuyển

mục đích sử dụng đất và các công trình được xây dựng đã phát huy tốt vai trò,

đóng góp vào sự thay đổi bộ mặt nông thôn và phù hợp với yêu cầu, nguyện

vọng của người dân.

Tính đến tháng 12/2018, toàn huyện đã giao đất cho 408 hộ của 6 xã trên

địa bàn huyện Thạch Thất. Trong đó, giao đất cho hộ gia đình, cá nhân nhiều

nhất là xã Hạ Bằng (116 hộ) và ít nhất là xã Thạch Hòa (23 hộ). Cho thuê

47,22 ha đất theo quy định pháp luật. Trong đó, xã Hạ Bằng đã tiến hành cho

thuê nhiều nhất là 7,37 ha đất do trên địa bàn xã đang thực hiện dự án Làng

nghề Hạ Bằng; ít nhất là xã Tiến Xuân trong năm 2018 mới chỉ cho thuê 0,42

ha đất. Thu hồi 211,55 ha đất nhằm phục vụ cho công tác xây dựng và phát

triển hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Tính đến hết năm

2018, trên địa bàn huyện Thạch Thất đã chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích là 385.986 m2. Xã Thạch Xá có diện tích chuyển mục đích sử dụng đất nhiều nhất là 44.182 m2. Xã Kim Quan có diện tích chuyển mục đích sử

dụng đất ít nhất là 1.672 m2.

3.2.1.5. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN QSDĐ,

- Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

với đất cho hộ gia đình, cá nhân đạt 93,6%. Trong đó, số lượng giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cấp cho các hộ gia đình, cá nhân theo

- Đối với các đơn vị cơ quan nhà nước đã cấp giấy chứng nhận cho 110 khu đất/161 khu đất với tổng diện tích cấp là 584.426,07m2; đạt 29,5% diện

Nghị định 64/CP của Chính phủ được 22.686 hộ; đạt tỷ lệ 99,48%.

- Đối với tổ chức kinh tế đã cấp giấy chứng nhận cho 63/169 khu đất đang sử dụng với tổng diện tích cấp là 722.287,9m2; đạt 31,43% diện tích

tích đang quản lý, sử dụng.

quản lý sử dụng.

Nhìn chung công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn

huyện trong thời gian qua có nhiều chuyển biến tích cực, đã tạo điều kiện cho

các chủ sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ địa chính hiện nay được hoàn thiện đúng mẫu mới theo quy định

của Thông tư 24/2014/TT - BTNMT cho 23/23 xã, thị trấn trên địa bàn huyện

Thạch Thất. Hồ sơ địa chính của huyện Thạch Thất bao gồm 42 quyển sổ mục

kê, 177 quyển sổ địa chính, 75 quyển sổ cấp giấy chứng nhận, 37 quyển sổ

theo dõi biến động. Hồ sơ địa chính của huyện Thạch Thất thường xuyên

được cập nhật thông tin biến động đầy đủ, các loại hồ sơ địa chính hiện đang

được lưu trữ, quản lý và khai thác đồng thời tại VPĐKĐĐ của huyện Thạch

Thất và ở các xã.

3.2.1.6. Thống kê, kiểm kê đất đai

Công tác thống kê đất đai được thực hiện thường xuyên hàng năm và

kiểm kê đất đai được thực hiện 5 năm một lần theo quy định; nhằm phản ánh

kịp thời những biến động đất đai trong quá trình sử dụng, từ đó có những định

hướng và sự điều chỉnh cho phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã

hội của huyện và của Thành phố.

Được sự quan tâm giúp đỡ của Sở Tài nguyên và Môi trường, sự chỉ đạo,

lãnh đạo sát sao của UBND thành phố, Ban chỉ đạo kiểm kê đất đai thành

phố, sự phối hợp có hiệu quả giữa các phòng ban liên quan của thành phố, sự

tham gia tích cực, nghiêm túc của các xã, thị trấn và sự cố gắng của tập thể

lãnh đạo, UBND huyện đã tiến hành công tác kiểm kê đất đai định kỳ và đạt

được kết quả cao, hạn chế được tình trạng sai lệch về số liệu, bản đồ phản ánh

sát thực tế. Hồ sơ kiểm kê đất đai đã lưu trữ và giao nộp theo quy định.

3.2.1.7. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

UBND huyện đã thực hiện và chỉ đạo kịp thời việc thu, chi liên quan đến

đất đai như thu thuế sử dụng đất, thuế nhà đất, thuế trước bạ, thuế chuyển

quyền sử dụng đất… Các nguồn thu từ đất được thực hiện trên cơ sở các văn

bản pháp luật. Đây là nguồn thu quan trọng để đầu tư phát triển cho các mục

tiêu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện trong những năm qua.

Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, UBND

huyện đã tổ chức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai; vì vậy

không chỉ tạo nguồn thu cho ngân sách mà còn thúc đẩy việc phát triển và làm

lành mạnh thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản.

3.2.1.8. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong

quản lý và sử dụng đất đai

Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật

về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đã được thực hiện thường

xuyên dưới nhiều hình thức như thanh, kiểm tra theo kế hoạch hoặc đột

xuất… Công tác này đã góp phần nâng cao ý thức chấp hành phấp luật đất

đai cho người sử dụng đất, đưa đất đai vào sử dụng đúng mục đích, bền vững,

có hiệu quả.

Trên địa bàn huyện Thạch Thất đã phát hiện và xử phạt 131 trường hợp

vi phạm về đất đai với tổng diện tích là 344,428 ha. Việc thanh tra, kiểm tra

được huyện Thạch Thất quan tâm và xử lý kịp thời nên đã phát hiện, phòng

ngừa được nhiều hành vi vi phạm pháp luật, góp phần nâng cao hiệu quả của

công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo được xử lý kịp thời, dứt

điểm các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai như sử dụng đất không đúng

mục đích, tranh chấp, lấn chiếm,… góp phần ổn định tình hình chính trị và

quản lý đất đai trên địa bàn huyện.

3.2.1.9. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Thời kì trước Luật đất đai 2003, việc quản lý các hoạt động dịch vụ công

về đất đai gặp rất nhiều khó khăn do chưa có cán bộ chuyên trách trong tổ

chức bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai. Đến nay, Luật đất đai 2013 ra đời,

công tác này đã có những chuyển biến tích cực khi huyện triển khai thực hiện

cơ chế “một cửa”, thành lập Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất nên đã

công khai các thủ tục hồ sơ về giao dịch đất đai.

Hoạt động theo cơ chế “một cửa” và Văn phòng đăng kí quyền sử dụng

đất đi vào hoạt động cũng chính là một trong những nhiệm vụ quan trọng để

thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tính đến hết năm 2018, VPĐKĐĐ chi nhánh huyện Thạch Thất đã tiếp

nhận và thực hiện tổng số 46.257 hồ sơ hành chính liên quan đến lĩnh vực đất

đai. Trong đó, số lượng hồ sơ giao dịch thực hiện thủ tục hành chính nhiều

nhất là thông tin xác định nghĩa vụ tài chính với 15.609 hồ sơ, ít nhất là ra

thông báo mất GCN QSDĐ với 57 hồ sơ. Trong những năm tiếp theo,

VPĐKĐĐ cần tiếp tục phát huy hoạt động hiệu quả bộ phận tiếp nhận và

hoàn trả hồ sơ hành chính cơ chế một cửa nhằm phục vụ nhân dân tốt hơn.

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất

Theo kết quả thống kê đất đai năm 2018, tổng diện tích tự nhiên của toàn

huyện là 18.460,06 ha, gồm 9.297,31 ha đất nông nghiệp (chiếm 50,36% diện

tích tự nhiên); 6.230,56 ha đất phi nông nghiệp (chiếm 33,75% diện tích tự

nhiên); 684,13 ha đất chưa sử dụng (chiếm 3,71% diện tích tự nhiên).

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Thất năm 2018

STT

Loại đât

Mã

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN

18.460,06

100,00

1 ĐẤT NÔNG NGHIỆP

NNP

9.297,31

50,36

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp

SXN

6.261,70

33,92

1.1.1

Đất trồng cây hàng năm

CHN

5.585,84

30,26

Đất trồng lúa

LUA

5.142,50

27,86

Đất cỏ dùng vào chăn nuôi

COC

Đất trồng cây hàng năm khác

HNK

443,34

2,40

1.1.2

Đất trồng cây lâu năm

CLN

675,86

3,66

1.2 Đất lâm nghiệp

LNP

2.753,94

14,92

1.2.1

Đất rừng sản xuất

RSX

1.796,61

9,73

1.2.2

Đất rừng phòng hộ

RPH

346,03

1,87

1.2.3

Đất rừng đặc dụng

RDD

611,30

3,31

1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản

NTS

199,95

1,08

1.4 Đất làm muối

LMU

-

1.5 Đất nông nghiệp khác

NKH

81,72

0,44

2 ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

CDG

8.478,62

45,93

2.1 Đất ở

8,45

OCT

1.560,60

2.1.1

Đất ở tại nông thôn

8,27

ONT

1.526,61

2.1.2

Đất ở tại đô thị

0,18

ODT

33,99

2.2 0,26

CTS

48,80

Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

Loại đât

Mã

STT

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

2.2.1

TSC

43,15

0,23

Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp nhà nước

2.2.2

Đất trụ sở khác

TSK

5,65

0,03

2.3 Đất quốc phòng

CQP

1.498,67

8,12

2.4 Đất an ninh

CAN

6,18

0,03

2.5 CSK

2.242,72

12,15

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

2.5.1

Đất khu công nghiệp

1.901,69

10,30

SKK

SKC

306,55

1,66

2.5.2

Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh

SKS

0,30

0,00

2.5.3

Đất cho hoạt động khoáng sản

SKX

34,18

0,19

2.5.4

CCC

2.434,19

13,19

2.6 Đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ Đất có mục đích công cộng

DGT

961,35

5,21

2.6.1

Đất giao thông

DTL

455,67

2,47

2.6.2

Đất thuỷ lợi

DNL

6,63

0,04

2.6.3

Đất công trình năng lượng

DBV

0,62

0,00

2.6.4

Đất công trình bưu chính viễn thông

DVH

11,27

0,06

2.6.5

Đất cơ sở văn hoá

DYT

8,91

0,05

2.6.6

Đất cơ sở y tế

DGD

948,54

5,14

2.6.7

Đất cơ sở giáo dục - đào tạo

DTT

21,46

0,12

2.6.8

Đất cơ sở thể dục - thể thao

DCH

7,20

0,04

2.6.9

Đất chợ

DDT

11,03

0,06

Đất có di tích, danh thắng

DRA

1,51

0,00

Đất bãi thải, xử lý chất thải

TON

9,56

0,05

2.6.1 0 2.6.1 1 2.7

Đất cơ sở tôn giáo

TIN

6,72

0,04

2.8 Đất cơ sở tín ngƣỡng

2.9 NTD

111,19

0,60

Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng

1,19

2.10 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

SON

218,62

1,66

2.11 Đất có mặt nƣớc chuyên dùng

MNC

305,88

0,19

2.12 Đất phi nông nghiệp khác

PNK

35,49

STT

Loại đât

Mã

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

3 Đất chƣa sử dụng

CSD

684,13

3,71

3.1

Đất bằng chưa sử dụng

BCS

195,85

1,06

3.2

Đất đồi núi chưa sử dụng

DCS

488,28

2,65

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạch Thất)

- Đất sản xuất nông nghiệp

3.2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp

Đất sản xuất nông nghiệp có 6.261,70 ha, chiếm 67,35% tổng diện tích

đất nông nghiệp; trong đó:

+ Đất trồng cây hàng năm: 5.585,84 ha, bằng 60,08% tổng diện tích

đất nông nghiệp.

Đất trồng lúa: 5.142,50 ha; bằng 55,31% tổng diện tích đất nông nghiệp.

Đất trồng cây hàng năm khác: 443,34 ha; bằng 4,77% tổng diện tích đất

nông nghiệp.

+ Đất trồng cây lâu năm: 675,86 ha, chiếm 7,27% tổng diện tích đất

- Đất sản xuất lâm nghiệp

nông nghiệp.

Đất lâm nghiệp có rừng toàn huyện 2.753,94 ha, chiếm 29,62% tổng

diện tích đất nông nghiệp. Trong đó hầu hết là rừng trồng với cây trồng chính

là keo, bạch đàn. Toàn huyện chỉ có 177,3 ha đất khoanh nuôi phục hồi rừng

- Đất nuôi trồng thuỷ sản

đặc dụng trong tổng số 611,30 ha rừng đặc dụng.

Đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản có 199,95 ha, chiếm 2,15% tổng

diện tích đất nông nghiệp.

3.2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp

a) Đất ở

Tổng diện tích đất ở hiện trạng 1.560,60 ha, chiếm 8,45% tổng diện

tích tự nhiên. Trong đó, đất ở nông thôn 1.526,61 ha, chiếm 97,82% tổng diện

tích đất ở. Dân cư sống quần cư theo kiểu làng xóm, dọc theo sông và các trục

giao thông. Thực tế nhiều thôn các gia đình có vườn khá rộng nhưng đã được

điều chỉnh sang đất vườn trồng cây lâu năm thuộc đất nông nghiệp.

Thạch Thất có 1 thị trấn (Liên Quan), diện tích đất ở đô thị 33,99 ha

nhưng thực tế dân cư trong khu vực đô thị này phần lớn vẫn bố trí theo kiểu

làng xóm. Chỉ có các khu dân cư mới ở dọc các trục giao thông theo kiểu hình

nhà ống, diện tích nhỏ hẹp.

b) Đất chuyên dùng

Đất chuyên dùng của Thạch Thất hiện có 6.230,56 ha; chiếm 33,75%

tổng diện tích tự nhiên.

Đất quốc phòng hiện trạng 1.498,67 ha, bằng 24,05% diện tích đất

chuyên dùng và đất an ninh là 6,18 ha.

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có 2.242,72 ha, trong đó chủ yếu

là đất khu công nghiệp (1.901,69 ha) bao gồm cả khu công nghệ cao Hoà Lạc.

Đất giao thông có 961,35 ha, bằng 5,21% tổng diện tích tự nhiên và

bằng 15,43% diện tích đất chuyên dùng, tỷ lệ tương đối lớn nhưng chưa phù

hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện.

Đất cơ sở giáo dục đào tạo có 948,54 ha, trong đó bao gồm cả diện tích

đại học Quốc gia tại xã Thạch Hoà.

Toàn huyện chỉ mới có 1,51 ha đất bãi thải, xử lý chất thải, diện tích

này là ít đối với 1 huyện đang phát triển, có nhiều làng nghề, điểm công

nghiệp như Thạch Thất.

- Đất tôn giáo, tín ngưỡng: có 16,28 ha, bằng 0,09% tổng diện tích tự nhiên,

c) Các loại đất phi nông nghiệp còn lại

- Đất nghĩa trang, nghĩa địa: có 111,19 ha, bằng 0,60% diện tích tự

đây là đất xây dựng đình, chùa, miếu... phân bố ở các khu dân cư trong huyện.

nhiên. Hiện nay các xã, thôn đều có các khu nghĩa địa tập trung, nhưng nhiều

khu đã chật cần mở rộng thêm để tránh hiện tượng nhân dân tự phát chôn cất

- Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng: có 524,50 ha, bằng 2,84%

rải rác ngoài cánh đồng.

- Đất phi nông nghiệp khác: có 35,49 ha, bằng 0,19% tổng diện tích

diện tích tự nhiên, trong đó chủ yếu là diện tích mặt hồ Tân Xã (181,83 ha).

tự nhiên.

3.2.2.3 Hiện trạng đất chưa sử dụng

Đất chưa sử dụng toàn huyện có 684,13 ha, chiếm tỷ trọng 3,71% trong

tổng diện tích tự nhiên, gồm 2 loại:

Đất đồi chưa sử dụng còn 488,28 ha nằm rải rác ở các xứ đồng, có thể

khai thác trồng màu và các loại cây trồng lâu năm khác.

Đất bằng chưa sử dụng còn tới 195,85 ha là các bãi đất bằng thiếu

nước, đất sình lầy, các dải đất ven sông...

3.2.3. Nhận xét chung về tình hình quản lý và sử dụng đất

- Có sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp uỷ Đảng, chính quyền và

4.2.3.1. Thuận lợi

- Có bộ phận chuyên môn ở huyện là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

các ngành chuyên môn.

đất với đội ngũ cán bộ được đào tạo chính quy, trong đó có những người có

kinh nghiệm, biết ứng dụng phần mềm máy tính và các công nghệ mới trong

- Bộ phận địa chính ở cấp xã được bổ sung thêm nhân lực, được tập huấn

quản lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

và hướng dẫn kịp thời để cập nhật được phương pháp và các quy định, chính

- Công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai được quan tâm, thực hiện

sách có liên quan.

sâu, rộng ở các địa phương trong huyện, nhận thức của người dân có nhiều

chuyển biến tích cực, tạo thuận lợi cho công tác lập hồ sơ và cấp giấy chứng

- Có phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt làm cơ

nhận quyền sử dụng đất.

sở cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và thuận lợi trong công tác và

- UBND các xã chủ động trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, lấn

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

chiếm, tự chuyển đổi mục đích...

- Bản đồ địa chính lập năm 2001 có nhiều sai sót như: sai loại đất, diện

3.2.3.2. Khó khăn

- Sổ mục kê, sổ địa chính không đầy đủ, chỉnh lý biến động chưa thực

tích thửa đất, đối tượng sử dụng, đo bao sai hình thể...

- Đất đấu giá, đất giãn dân còn một số lô không giao được đến cho chủ

hiện thường xuyên, liên tục.

sử dụng do không giải phóng được mặt bằng (như ở Phú Kim, Canh Nậu), do

các hộ chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, do các hộ được giao đất giãn dân

nhưng lại không nhận nữa... Những trường hợp trên chưa thể cấp giấy chứng

- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất nông nghiệp không làm thủ tục,

nhận quyền sử dụng đất.

chủ yếu là mua bán trao tay gây khó khăn cho việc quản lý đất đai nói chung

- Nhận thức của một bộ phận nhân dân còn chưa thông, chưa hiểu biết

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng.

nhiều về pháp luật đất đai.

Ở một số dự án lớn đang tiến hành thu hồi đất với diện tích lớn nên không

làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận, điển hình như khu công nghệ cao Hòa Lạc,

đại học Quốc gia,...

3.3. Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên

địa bàn huyện Thạch Thất

Tổng hợp số liệu tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội Chi nhánh

huyện Thạch Thất cho thấy, trong những năm gần đây việc thực hiện quyền

của người sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở trên địa bàn

huyện Thạch Thất diễn ra khá sôi động với 8587 hồ sơ. Số liệu cụ thể được

thể hiện ở bảng 3.2 dưới đây.

Bảng 3.2: Kết quả thực hiện quyền của

ngƣời sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2018

STT Quyền sử dụng đất Tổng Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018

1 Chuyển đổi 0 0 0 0

2 Chuyển nhượng 2.133 305 812 1.016

3 Thừa kế 430 124 144 162

4 Thế chấp 3.075 467 1.108 1.500

5 Tặng cho 2.374 352 917 1.105

6 Góp vốn 98 20 37 41

7 Cho thuê 320 90 87 143

8 Cho thuê lại 157 29 45 83

Tổng cộng 8.587 1.387 3.150 4.050

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Thạch Thất)

3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Thạch Thất

3.3.1.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Thạch Thất.

Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vai trò đặc biệt quan.

Trong giai đoạn 2016 - 2018, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Thạch Thất diễn ra thường xuyên với 2133 hồ sơ.

Hoạt động chuyển nhượng diễn ra tập trung chủ yếu ở thị trấn và các xã

trung tâm với dân số đông, mật độ dân số cao, nền kinh tế phát triển, hoạt động

làng nghề diễn ra nhộn nhịp, nhu cầu về đất tăng nhiều như thị trấn thị trấn

Liên Quan cao nhất với 225 hồ sơ, xã Bình Yên với 172 hồ sơ, xã Bình Phú với

146 hồ sơ, ... Các xã có lượng hồ sơ ít như xã Hạ Bằng với 51 hồ sơ, xã Yên

Trung với 29 hồ sơ, xã Thạch Hòa với 57 hồ sơ, ... Đây là những xã thuần

nông, mức sống thấp, nhu cầu đất, vốn sản xuất không cao nên hoạt động giao

dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trầm lắng hơn. (bảng 3.3)

Bảng 3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền

Đơn vị: Hồ sơ

sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất

Năm

STT

Tổng

Đơn vị hành chính

2016

2017

2018

Đã giải quyết

Tỷ lệ (%)

Bình Phú

146

134

91,78

Bình Yên

172

169

98,26

Canh Nậu

104

101

97,12

Cần Kiệm

95,38

Cẩm Yên

97,22

Chàng Sơn

97,14

Dị Nậu

95,71

Đại Đồng

126

118

93,65

Đồng Trúc

111

105

94,59

Hạ Bằng

96,08

Hương Ngải

92,10

Hữu Bằng

95,83

Lại Thượng

92,06

Phùng Xá

92,75

Phú Kim

101

95,05

Kim Quan

95,59

Tân Xã

124

118

95,16

Thạch Hòa

91,23

Thạch Xá

95,77

Tiến Xuân

96,00

TT Liên Quan

225

112

221

98,22

Yên Trung

89,66

Yên Bình

94,57

Toàn huyện

94,82

2.133

309

808

1.016

2.032

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Thạch Thất)

Kết quả nghiên cứu cho thấy, có sự chênh lệch về số lượng hồ sơ đăng

1016

1200

808

1000

800

600

309

400

200

2016

2017

2018

ký thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ qua các năm gần đây (Hình 3.1).

Hình 3.1: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền

sử dụng đất tại huyện Thạch Thất giai đoạn 2016 - 2018

Trong giai đoạn 2016 - 2018, mức thuế TNCN đối với việc chuyển

nhượng QSDĐ áp dụng là 2% so với giá trị của đất đã tạo điều kiện cho người

sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ làm tăng lượng giao dịch

chuyển nhượng trong những năm gần đây.

Kết quả hình 4.1 cho thấy, tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng

QSDĐ trên địa bàn huyện Thạch Thất từ năm 2016 đến năm 2018 có tăng cao.

Năm 2018 thì số vụ chuyển nhượng có xu hướng tăng cao với 1016 vụ chiếm

47,63% tổng số vụ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cả giai

đoạn. Nguyên nhân của sự gia tăng này là do việc thực hiện các dự án phát triển

các khu công nghiệp Thạch Thất – Quốc Oai, các tuyến đường mở rộng, chế xuất

phát triển thu hút sự quan tâm của các cơ quan ban ngành và người dân. Điều này

cũng chứng tỏ rằng, đa số người dân ở đây đã nhận thức và chấp hành thực hiện

chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà

nước. Người nhận chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ

sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ

được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy

nhiên, do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người

dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá

đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước.

3.3.1.2. Đánh giá về việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Thạch Thất

a. Thuận lợi:

Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành của Trung ương, của

UBND thành phố Hà Nội đã quy định cụ thể về trình tự thủ tục, … giúp

người dân thực hiện được quyền chuyển nhượng được dễ dàng hơn.

Văn bản, quy định hướng dẫn về trình tự, thủ tục thực huyện quyền

chuyển nhượng đã được công khai.

b. Khó khăn:

Địa phương vẫn còn giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ nhưng

không đến cơ quan nhà nước đăng ký mà chỉ thực hiện gia dịch bằng giấy tờ

viết tay (có hoặc không có người làm chứng), vì những nguyên nhân chính

như sau:

- Do đất ở chưa được cấp GCN, vì không có đủ giấy tờ chứng minh về

quyền SDĐ (bị thất lạc hay hư hỏng).

- Tâm lý của nhiều người là sau khi chuyển nhượng quyền SDĐ, thì

việc thực hiện các thủ tục sang tên được phó mặc cho người nhận chuyển

nhượng quyền SDĐ. Các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển quyền

SDĐ (thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, phí và lệ phí...) thường là do

người nhận chuyển nhượng phải chịu. Tuy nhiên theo Luật thuế chuyển quyền

SDĐ thì đến trước ngày 31/12/1999, người có đất chuyển nhượng phải chịu

các nghĩa vụ tài chính này, dẫn đến nhiều người có đất chuyển nhượng đăng

ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kể từ ngày 01/01/2000, Luật sửa

đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền SDĐ đã cho phép người

nhận chuyển nhượng được đứng ra làm các thủ tục sang tên, thực hiện nghĩa

vụ tài chính nhưng do công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa tốt nên

nhiều người nhận chuyển nhượng quyền SDĐ vẫn chưa biết tới quy định đã

sửa đổi này.

- Tâm lý ngại khai báo, ngại làm thủ tục chuyển quyền, sang tên vì quy

định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ còn rườm rà, phức tạp,

thời gian giải quyết một vụ việc còn kéo dài.

3.3.2. Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

3.3.2.1. Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Thạch Thất

Trong tất cả các loại tài sản để lại thừa kế thì tài sản là bất động sản

được đặc biệt quan tâm, nhất là nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Theo Điều 609

Bộ Luật Dân sự năm 2015, thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền

sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật

Dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai. Người thừa kế quyền sử dụng đất

có thể là cá nhân (thừa kế theo pháp luật) nhưng cũng có thể là cá nhân hoặc

tổ chức (thừa kế theo di chúc). Nếu là cá nhân phải còn sống vào thời điểm

mở thừa kế. Nếu là tổ chức thì phải còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: thừa kế theo di

chúc và thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu

tiên trước bởi nó là thể hiện ý chí của người để lại di sản.

Từ năm 2016 đến năm 2018 đã có 430 trường hợp thực hiện quyền

thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện tại chị nhánh Văn phòng Đăng ký

đất đai Hà Nội chi nhánh Thạch Thất. Số liệu cụ thể được thể hiện ở bảng 3.4

dưới đây.

Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn huyện Thạch Thất

Đơn vị: Hồ sơ

Năm

TT

Tổng

Đơn vị hành chính

2016

2017

2018

Tỷ lệ (%)

Bình Phú

Đã giải quyết 15

100,00

2 3

Bình Yên Canh Nậu

23 20

8 7

9 9

6 4

19 18

82,61 90,00

Cần Kiệm

100,00

5 6

Cẩm Yên Chàng Sơn

18 16

5 4

7 7

6 5

18 14

100,00 87,50

Dị Nậu

94,44

Đại Đồng

100,00

Đồng Trúc

87,50

Hạ Bằng

94,74

Hương Ngải

88,24

Hữu Bằng

95,00

Lại Thượng

100,00

Phùng Xá

89,47

Phú Kim

100,00

Kim Quan

89,47

Tân Xã

100,00

18 19

Thạch Hòa Thạch Xá

26 18

9 6

11 2

6 10

21 18

80,77 100,00

Tiến Xuân

85,71

Liên

96,00

TT Quan

Yên Bình

88,24

Yên Trung

86,67

92,88

Toàn huyện

430

124

144

162

398

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Thạch Thất)

Tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định: “…trường hợp nhận

thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có

Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Kết quả bảng 3.4 cho thấy thực trạng thực hiện quyền thừa kế trên địa

bàn huyện Thạch Thất là không lớn, chứng tỏ người dân ở huyện coi quyền

thừa kế là vấn đề nội bộ của gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của

chính quyền hay cơ quan quản lý đất đai. Trong cả thời kỳ số trường hợp thực

hiện quyền thừa kế QSDĐ nhiều nhất cũng chỉ có 25, 26 trường hợp (xã

Thạch Hoà, TT Liên Quan), các xã còn lại là rất ít.

Việc thực hiện quyền thừa kế tại huyện Thạch Thất tuy ít những đang

có xu hướng tăng lên theo thời gian. Nếu như năm 2016 cả huyện chỉ có 124

trường hợp, năm 2017 có 144 trường hợp, thì năm 2018 đã tăng lên là 162

trường hợp. Điều này cho thấy công tác tuyên truyền, phổ biến Luật của

ngành được quan tâm, đẩy mạnh và đã và đang phát huy hiệu quả cũng như

nhận thức của người dân ngày càng được nâng cao trong vấn đề khai báo khi

thực hiện quyền thừa kế QSDĐ (Hình 3.2).

162

180

144

160

124

140

120

100

2016

2017

2018

Hình 3.2 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất giai đoạn 2016 – 2018 3.3.2.2. Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại

huyện Thạch Thất

Qua kết quả điều tra về tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại

huyện Thạch Thất cho thấy tình trạng thừa kế QSDĐ chưa thực hiện đầy đủ

thủ tục và không khai báo vẫn còn xảy ra ở tất cả các xã, thị trấn điều tra.

Tình trạng này là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai

giữa các thành viên trong gia đình, gây khó khăn không chỉ đối với cơ quan

chức năng trong việc giải quyết tranh chấp QSDĐ mà còn làm ảnh hưởng đến

tiến độ cấp GCN cho bản thân những người được hưởng thừa kế. Tuy nhiên,

tình trạng này có xu hướng giảm dần theo thời gian. Điều này cho thấy nhận

thức của người dân ngày càng được nâng cao trong vấn đề khai báo khi thực

hiện quyền thừa kế QSDĐ.

Qua điều tra, tìm hiểu cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu của tình

trạng thừa kế QSDĐ không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và

làm các thủ tục để cấp GCN như sau:

- Nhận thức của người dân về quyền thừa kế còn chưa đầy đủ, phần lớn

người dân cho rằng thừa kế QSDĐ là việc nội bộ gia đình theo truyền thống

cha truyền con nối, khi cần phân chia thừa kế thì các thành viên trong gia đình

(cha mẹ, vợ chồng, anh em, con cái) tự thoả thuận với nhau có sự chứng kiến

của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước. Các trường hợp

khai báo đa số là các trường hợp cần thực hiện các QSDĐ hoặc có sự tranh

chấp về quyền thừa kế, những người hưởng thừa kế không tự thoả thuận phân

chia thừa kế được mà cần được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoà giải,

giải quyết.

- Phần lớn các trường hợp thừa kế QSDĐ là thừa kế theo pháp luật, do

vậy người nhận thừa kế ngại đến cơ quan công chứng để làm thủ tục do việc

phân chia thừa kế QSDĐ liên quan đến nhiều người (những người cùng hàng

thừa kế) và phải nộp các khoản phí, lệ phí.

- Đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế vẫn tiếp tục sử

dụng đất ổn định, không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao

dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp QSDĐ thì chưa có ý thức về

trách nhiệm phải khai báo, các hộ chỉ khai báo khi có nhu cầu thực hiện các

quyền nêu trên.

- Một bộ phận người dân đang sử dụng đất ổn định nhưng không có

giấy tờ chứng minh về QSDĐ hoặc đất thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi

đăng ký cấp GCN nên không thực hiện khai báo và làm các thủ tục để được

cấp GCN theo quy định.

3.3.3. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

3.3.3.1. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định tại Điều 459

việc tặng cho QSDĐ trong gia đình từ bố mẹ cho các con, anh chị em ruột cho

nhau một phần diện tích đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận người sử

dụng đất đã có đủ điều kiện để thực hiện quyền QSDĐ được pháp luật cho

phép. Từ năm 2016 đến năm 2018 trên địa bàn huyện đã có 2.374 trường hợp

tặng cho quyền sử dụng đất cụ thể tại bảng 3.5.

Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng

đất giai đoạn 2016 – 2018 trên địa bàn huyện Thạch Thất

Đơn vị: Hồ sơ

Năm

Tỷ lệ (%)

STT

Tổng

Đơn vị hành chính

2016

2017

2018

Đã giải quyết

104

94,55

Bình Phú

110

94,59

Bình Yên

97,75

Canh Nậu

82,20

Cần Kiệm

90,00

Cẩm Yên

93,00

Chàng Sơn

100

145

97,97

Dị Nậu

148

94,94

Đại Đồng

198

98,51

Đồng Trúc

201

154

96,25

Hạ Bằng

160

89,66

Hương Ngải

93,15

Hữu Bằng

100,00

Lại Thượng

94,44

Phùng Xá

90,28

Phú Kim

105

196

98,00

Kim Quan

200

142

85,02

Tân Xã

138

97,18

Thạch Hòa

142

Năm

Tỷ lệ (%)

STT

Tổng

Đơn vị hành chính

2016

2017

2018

Đã giải quyết

Thạch Xá

105

100

95,24

Tiến Xuân

120

118

98,33

TT Liên Quan

95,56

Yên Bình

106

101

95,28

Yên Trung

124

100,00

352 Toàn huyện

2.374

917 1.105 2.347

94,43

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Thạch Thất)

Qua kết quả nghiên cứu cho thấy, tính cả giai đoạn từ năm 2016 - 2018

tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ diễn ra với số lượng hồ sơ lớn, có

xu hướng ngày càng tăng. Cũng giống như việc thực hiện các quyền khác,

lượng hồ sơ giữa 3 khu vực trong huyện cũng có sự chênh lệch. Nhóm các xã

nhiều hồ sơ nhất là xã Đồng Trúc với 201 hồ sơ, xã Kim Quan 200 hồ sơ, xã

Hạ Bằng với 160 hồ sơ. Một số xã nằm trong diện giao dịch tương đối ít như

xã Cẩm Yên, xã Cần Kiệm, xã Hương Ngải....

Phần lớn là các trường hợp tặng cho QSDĐ ở là các trường hợp bố mẹ,

ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng và những người chuyển sang làm nghề

khác, chuyển đi làm xa hoặc con gái khi đi lấy chồng ở ngoài xã để lại đất

nông nghiệp cho các thành viên khác trong gia đình sử dụng. Những người

tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình,

cùng huyết thống vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo

rườm rà, phức tạp, đây là nguyên nhân chính của tình trạng không khai báo

khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ. Ngoài ra, cũng như quyền thừa kế đối

với các hộ gia đình, các nhân được tặng cho mà không có nhu cầu sử dụng

QSDĐ để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp

hay góp vốn bằng QSDĐ thì họ không khai báo để chuyển quyền, họ chỉ khai

báo khi họ cần GCN hoặc khi huyện tổ chức rà soát để cấp GCN đồng loạt.

1105

1200

917

1000

800

600

352

400

200

Năm 2016

Năm 2017

Năm 2018

Thể hiện qua hình 3.3 số lượng hồ sơ tăng theo từng năm.

Hình 3.3 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất giai đoạn 2016 – 2018 3.3.2.2. Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại

huyện Thạch Thất

*Thuận lợi

Số trường hợp tặng cho QSDĐ có xu hướng tăng là do trước kia người

dân được tặng cho quyền sử dụng đất ít thực hiện các biến động về chuyển

quyền sử dụng đất nên không đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước. Nhưng

hiện nay, do công tác tuyên truyền Luật Đất đai của các phương tiện thông

tin đại chúng rất sâu rộng, người dân đã hiểu được quyền và nghĩa vụ của

mình khi được nhận quyền SDĐ nên đã chủ động đến cơ quan nhà nước

thực hiện đăng ký biến động. Tặng cho quyền SDĐ theo đó cũng đã thực

hiện đầy đủ các thủ tục theo đúng quy định.

*Khó khăn

Khi người SDĐ cần GCN để thế chấp, chuyển nhượng quyền SDĐ thì

người dân mới đi thực hiện đăng ký và các thủ tục cần thiết tại cơ quan quản

lý. Bên cạnh đó vẫn còn hiện tượng người sử dụng đất không đăng ký tại cơ

quan quản lý là do các nguyên nhân: Những người tặng cho và người nhận

tặng cho là những người trong cùng một gia đình, vì vậy họ ít quan tâm tới

việc đăng ký với chính quyền. Họ chỉ đăng ký theo quy định của pháp luật khi

họ cần GCN, hoặc khi huyện tổ chức rà soát để cấp GCN đồng loạt; Nhiều

trường hợp ranh giới các thửa đất được tặng cho không được xác định rõ ràng

nên xảy ra tình trạng tranh chấp đất đai.

3.3.4. Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

3.3.4.1. Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Từ năm 2016 đến hết năm 2018 đã có 3.075 trường hợp thực hiện quyền

thế chấp QSDĐ được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi

nhánh huyện Thạch Thất. Số liệu cụ thể được thể hiện ở bảng 3.6 dưới đây.

Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Đơn vị: Hồ sơ

Năm

STT

Tổng

Đơn vị hành chính

Đã giải quyết

Tỷ lệ (%)

2016

2017

2018

Bình Phú

205

112

202

98,54

Bình Yên

180

176

97,78

Canh Nậu

195

189

96,92

Cần Kiệm

95,60

Cẩm Yên

110

107

97,27

Chàng Sơn

113

106

93,81

Dị Nậu

137

133

97,08

Đại Đồng

180

120

175

97,22

Đồng Trúc

144

136

94,44

Hạ Bằng

100,00

Hương Ngải

97,96

125

95,42

Hữu Bằng

131

93,81

Lại Thượng

96,67

Phùng Xá

169

96,57

Phú Kim

175

115

97,46

Kim Quan

118

176

97,78

Tân Xã

180

93,88

Thạch Hòa

96,00

Thạch Xá

100

118

96,72

Tiến Xuân

122

276

97,87

109

142

TT Liên Quan

282

132

95,65

Yên Bình

138

88,24

Yên Trung

3.075

467

1.108

1.500

2.970

96,20

Toàn huyện

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Thạch Thất)

Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền năng của người sử dụng đất

ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993. Quyền năng này tiếp

tục được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013.

Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là một phương thức giúp người sử dụng đất tiếp

cận dễ dàng với nguồn vốn vay, đồng thời là một kênh giúp ngân hàng và các

tổ chức tín dụng mở rộng phạm vi và đối tượng cho vay vốn góp phần thúc

đẩy thị trường vốn và thị trường bất động sản phát triển.

Tại huyện Thạch Thất, việc thế chấp bằng giá trị QSDĐ được thực

hiện theo đúng quy định hiện hành của Nhà nước và Ủy ban nhân dân

thành phố Hà Nội. Để thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ, người sử

dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng

ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Thạch Thất. Việc làm này đã có tác dụng

tích cực và giúp cơ quan chức năng có thể quản lý được việc thế chấp

QSDĐ giữa người sử dụng đất với ngân hàng. Lượng hồ sơ đăng ký thế

chấp tương đối lớn và có xu hướng tăng qua các năm do nhu cầu về vốn

cho kinh doanh, sản xuất của người dân. Tính cả giai đoạn từ năm 2016

đến hết năm 2018, lượng đăng ký nhiều, thường xuyên hơn đến từ các xã

có làng nghề cần vốn cho nhu cầu sản xuất: xã Bình Phú với 205 hồ sơ, xã

Canh Nậu 195 hồ sơ; nơi có nhu cầu vốn cho buôn bán, xây dựng cao như

Thị trấn Liên Quan 282 hồ sơ.... Mặc dù lãi suất vay của tư nhân cao hơn

so với các tổ chức tín dụng nhưng thủ tục đơn giản, nhanh chóng hơn và

không nhất thiết phải có GCN nên người dân vẫn thế chấp để vay vốn, đặc

biệt là trong các trường hợp “vay nóng” (vay trong một thời gian ngắn).

Bên cạnh đó có những xã lại ít hồ sơ đăng ký thế chấp QSDĐ tập trung

vào những xã thuần nông như xã Yên Trung với 51 hồ sơ, xã Hạ Bằng với 70

hồ sơ…

Sự biến động về số lượng hồ sơ đăng ký thực hiện quyền thế chấp QSDĐ

1500

1600

1400

1108

1200

1000

800

467

600

400

200

Năm 2016

Năm 2017

Năm 2018

trong giai đoạn điều tra từ 2016 - 2018 được thể hiện rõ hơn qua hình 4.3 sau:

Hình 3.4: Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

tại huyện Thạch Thất giai đoạn 2016 - 2018

3.3.4.2. Đánh giá chung về quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Người dân thế chấp quyền sử dụng đất để có vốn phát triển sản xuất,

việc thế chấp quyền sử dụng đất ở tạo nguồn vốn là một cách làm đơn giản,

hiệu quả, tuy nhiên lượng giao dịch có xu thế giảm do nguồn tiền ngoại tệ

được chuyển về cho người dân có người thân đi lao động ở nước ngoài.

Nhờ quy định phải đăng ký thế chấp khi thực hiện quyền thế chấp quyền

SDĐ, đã quản lý được việc thế chấp quyền SDĐ giữa người SDĐ với Ngân hàng,

cơ quan nhà nước là người đứng giữa đảm bảo phần pháp lý cho các bên. Do đó

100% số trường hợp thực hiện quyền thế chấp đã hoàn tất các thủ tục theo

quy định pháp luật.

Kết quả điều tra cho thấy tất cả các trường hợp thế chấp đều được thực

hiện đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thạch Thất.

Những hộ sử dụng quyền thế chấp hầu hết là những hộ sản xuất ngành nghề,

kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn, hoặc cần tiền để thế chấp khi đi lao động

ở nước ngoài và được thực hiện nhiều lần trên một thửa đất. Vì vậy, việc thế

chấp đất ở diễn ra chủ yếu tại những nơi có ngành nghề, kinh doanh phát triển

mạnh, và nhiều người đi lao động ở nước ngoài. Như vậy, nhờ thực hiện

quyền thế chấp mà đất ở không chỉ là nơi cư trú mà trở thành nguồn vốn để

đầu tư sản xuất.

3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện

Thạch Thất

3.4.1. Về thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của người sử dụng đất

Kết quả điều tra lấy ý kiến của các hộ gia đình đã thực hiện quyền QSD

đất trên địa bàn huyện về thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của người sử

dụng đất được thể hiện trong bảng 3.7 dưới đây:

Bảng 3.7. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thủ tục

hành chính khi thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất

Thừa kế quyền SDĐ Tổng hợp Đánh giá Thế chấp quyền SDĐ Tặng cho quyền SDĐ Chuyển nhƣợng quyền SDĐ

Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu Tỷ lệ (%) Tỷ lệ (%) Tỷ lệ (%) Tỷ lệ (%)

0.0 10 33,3 6,7 14 11,7 6,7 0 2 2 Rất đơn giản

13,3 9 30,0 30,0 30 25,0 26,7 4 9 8 Đơn giản

4 15 50,00 13,3 11 36,7 13 43,3 43 35,8 Bình thường

16,6 18 60,1 16,7 28 23,3 0 0,0 5 5 Khó hiểu

0,0 4 13,3 3,3 5 4,2 0 0.0 1 0 Rất khó hiểu

30 100 30 100 30 100 30 100 120 100 Tổng

số

3,23 2,26 3,97 3.20 3.16

Chỉ đánh giá

Qua bảng 3.7: chỉ số đánh giá về Thủ tục hành chính khi thực hiện quyền

của người SDĐ tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện

Thạch Thất giai đoạn 2016-2018 được người dân đánh giá ở mức trung bình

(chỉ số đánh giá tổng hợp của 4 quyền là 3.16). Chỉ số đánh giá cho rằng

quyền thế chấp khi thực hiện quyền của người sử dụng đất là chỉ số cao nhất (

chỉ số 3,97) là do thủ tục được thực hiện trong ngày. Chỉ số đánh giá quyền thế

chấp thủ tục hành chính khi thực hiện quyền thừa kế QSD đất của người sử

dụng đất là thấp nhất (chỉ số đánh giá là 2,26) là do trên địa bàn huyện vẫn còn

nhiều hộ gia đình chưa được cấp đổi Giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận cho hộ gia đình nên khi chuyển

nhượng cần tất cả các thành viên trong hộ thực hiện.

Qua điều tra được biết, hầu hết các ý kiến cho rằng thủ tục còn phức tạp

hoặc rất phức tạp là khi các hộ thực hiện hồ sơ tại các xã, đa số các hộ đều phải

đi lại nhiều lần mới xong được hồ sơ tại cấp xã. Điều này phần nào thể hiện

mức độ hiểu biết của người dân còn rất hạn chế, nhất là những hộ sinh sống tại

các xã xa trung tâm, nơi có điều kiện kinh tế còn khó khăn. Khi đã xong thủ tục

ở cấp xã, người dân nộp hồ sơ tại bộ phận Một cửa của UBND huyện và được

chuyển đến cơ quan chuyên môn. Tuy nhiên, vẫn có không ít hồ sơ bị trả lại vì

các nguyên nhân như: Giấy tờ không khống nhất, nội dung văn bản chưa rõ

ràng, thiếu thành phần hồ sơ vv... Điều này thể hiện năng lực của công chức

cấp xã còn hạn chế, việc hướng dẫn công dân chưa đầy đủ, chưa rõ ràng.

3.4.2. Về thời gian thực hiện thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của

người sử dụng đất

Kết quả điều tra lấy ý kiến của các hộ gia đình đã thực hiện quyền QSD

đất trên địa bàn huyện về thời gian thực hiện thủ tục hành chính khi thực hiện

quyền của người sử dụng đất được thể hiện trong bảng 3.8 dưới đây:

Bảng 3.8. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất

về thời gian thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất

Thừa kế quyền SDĐ Thế chấp quyền SDĐ Tặng cho quyền SDĐ Chuyển nhƣợng quyền SDĐ Đánh giá

Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Tỷ lệ (%)

29 96,7 25 83,3 30 100 28 93,3

1 3,3 5 16,7 0 0 2 6,7

Đúng thời gian Không đúng thời gian

Tổng 30 100 30 100 30 100 30 100

Qua bảng tổng hợp: Đa số người sử dụng đất đều đánh giá là thời gian

thực hiện là đúng hạn. Nhưng vẫn còn một số trường hợp đánh giá là không

đúng hạn do một số nguyên nhân sau: Đối với các hộ thực hiện quyền chuyển

nhượng và quyền tặng cho thì thời gian để lập hồ sơ ở cấp xã là lâu, nhất là

với những trường hợp thửa đất có nguồn gốc không rõ ràng, giấy tờ không

thống nhất về tên, địa chỉ... Còn thời gian thực hiện theo quy định của Bộ thủ

tục hành chính là nhanh chóng (chỉ có 15 ngày từ khi nộp hồ sơ đến lúc nhận

kết quả); đối với trường hợp đăng ký thế chấp số ý kiến cho là đúng thời hạn

là 30/30 phiếu, khi tìm hiểu cho thấy thời gian thực hiện theo quy định tại bộ

phận một cửa của UBND huyện là rất nhanh chóng (nhận và trả trong ngày).

3.3.3. Về các văn bản hướng dẫn thực hiện quyền của người sử dụng đất

Kết quả điều tra lấy ý kiến của các hộ gia đình đã thực hiện QSD đất trên

địa bàn huyện về các văn bản hướng dẫn thực hiện quyền của người sử dụng

đất được thể hiện trong bảng 3.9 dưới đây:

Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về

các văn bản hƣớng dẫn thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất

Tổng hợp

Thừa kế quyền SDĐ

Thế chấp quyền SDĐ

Chuyển nhượng quyền SDĐ

Tặng cho quyền SDĐ

Đánh giá

Số phiếu

Tỷ lệ (%)

Số phiếu

Tỷ lệ (%)

Số phiế u

Tỷ lệ (%)

0.0

20,0

Rất dễ hiểu

13,3 3

20.0

Dễ hiểu

13,3

63,3

16,7

29.3

50,0

83,3

13,3

40,0

Bình thường

20.0

Khó hiểu

3,4

26.7

16.7

10,0

0.0

3,3

Rất khó hiểu

Tổng

100

120

100

3,00

3.10

4,00

3.48

3,25

Chỉ số đánh giá

Theo tổng hợp của bảng 3.9: Chỉ số đánh giá về văn bản hướng dẫn khi

thực hiện thủ tục hành chính và Thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của

người SDĐ tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Thạch

Thất giai đoạn 2016-2018 được người dân đánh giá ở mức trung bình (chỉ số

đánh giá tổng hợp là 3,25) ở cả 4 quyền. Tuy nhiên, các hộ được điều tra cho

rằng các văn bản hướng dẫn thực hiện hiện nay là khó hiểu và rất khó hiểu

cũng khá cao, cao nhất là ở quyền chuyển nhượng (chỉ số đánh giá là 3,0). Từ

thực tế trên có thể thấy hệ thống các văn bản pháp luật của nước ta là quá

nhiều, để tìm hiểu một bộ luật chúng ta cần phải xem xét đến rất nhiều các

Nghị định của Chính phủ và dưới nó là Thông tư của các Bộ, ngành, Quyết

định của UBND tỉnh đối với những việc đặc thù của địa phương được pháp

luật cho phép.

3.4.4. Về các loại phí, lệ phí, thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện quyền

của người sử dụng đất

Kết quả điều tra lấy ý kiến của các hộ gia đình đã thực hiện quyền sử dụng

đất trên địa bàn huyện về các loại phí, lệ phí, thuế thu nhập cá nhân khi thực

hiện quyền của người sử dụng đất được thể hiện trong bảng 3.10 dưới đây:

Bảng 3.10. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về

các loại phí, lệ phí khi thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất

Tổng hợp

Thừa kế quyền SDĐ

Thế chấp quyền SDĐ

Tặng cho quyền SDĐ

Chuyển nhƣợng quyền SDĐ

Đánh giá

Số phiếu

Tỷ lệ (%)

13,3

0.0

10,0

3,3

6,7

Rất Cao

53,3

83,3

60,0

66,7

65,8

Cao

30,0

16,7

26,7

26.7

25,0

Bình thường

3,4

0.0

3,3

2,5

Thấp

0.0

Rất thấp

100

120

100

Tổng

3,77

3,83

3,77

3,67

3,77

Chỉ số đánh giá

Chỉ số đánh giá về phí và lệ phí và mức độ hài lòng khi thực hiện các

quyền của người SDĐ khi thực hiện các quyền của người SDĐ tại Văn phòng

Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Thạch Thất giai đoạn 2016-2018

được người dân đánh giá ở mức cao (chỉ số đánh giá tổng hợp là 3,77) ở cả 4

quyền. Chỉ số đánh giá cao nhất là quyền thừa kế (chỉ số đánh giá là 3,83), chỉ

số đánh giá thấp nhất là quyền tặng cho QSDĐ (chỉ số đánh giá là 3,67).

3.4.5. Về thái độ của cán bộ khi thực hiện quyền của người sử dụng đất

Kết quả điều tra lấy ý kiến của các hộ gia đình đã thực hiện QSD đất

trên địa bàn huyện về thái độ của cán bộ khi thực hiện quyền của người sử

dụng đất được thể hiện trong bảng 3.11 dưới đây:

Chỉ số đánh giá về thái độ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ khi thực hiện các

quyền của người SDĐ tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh

huyện Thạch Thất giai đoạn 2016-2018 được người dân đánh giá ở mức cao

(Chỉ số đánh giá tổng hợp là 3,33) ở cả 4 quyền. Trong 4 quyền: quyền thế

chấp QSDĐ là quyền có chỉ số đánh giá cao nhất (chỉ số đánh giá là 4,23),

quyền chuyển nhượng là quyền có chỉ số đánh giá thấp nhất (chỉ số đánh giá

là 2,73). Đây là một dấu hiệu tích cực trong công tác quản lý và đào tạo cán

bộ của huyện Thạch Thất, bên cạnh đó cũng còn một số hộ khi điều tra cho

rằng cán bộ thực hiện còn ít nhiệt tình đối với người sử dụng đất. Tìm hiểu cụ

thể thì được biết, có những xã công chức tư pháp, địa chính hướng dẫn công

dân không rõ ràng, để họ phải đi lại nhiều lần, cộng với thái độ tiếp dân không

được nhiệt tình nên các hộ mới có đánh giá là ít nhiệt tình.

Bảng 3.11. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất

về thái độ của cán bộ khi thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất

Tổng hợp

Thừa kế quyền SDĐ

Thế chấp quyền SDĐ

Tặng cho quyền SDĐ

Chuyển nhượng quyền SDĐ

Đánh giá

Số phiếu

Tỷ lệ (%)

0.0

37.5

3,3

13,3

Rất nhiệt tình

16,7

36,7

30.3

43,4

30,8

Nhiệt tình

50,0

36,7

21.5

33,3

Bình thường

23,3

26,6

10.7

16,7

17,5

Ít nhiệt tình

10,0

0.0

3,3

Rất ít nhiệt tình

100

120

100,0

Tổng

2,73

3.10

4,23

3.27

3,33

Chỉ số đánh giá

3.4.6. Mức độ hài lòng khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Kết quả điều tra lấy ý kiến của các hộ gia đình đã thực hiện quyền QSD

đất trên địa bàn huyện về mức độ hài lòng khi thực hiện các quyền của người

sử dụng đất được thể hiện trong bảng 3.12 dưới đây:

Chỉ số đánh về mức độ hài lòng khi thực hiện các quyền của người SDĐ

khi thực hiện các quyền của người SDĐ tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà

Nội chi nhánh huyện Thạch Thất giai đoạn 2016-2018 được người dân đánh

giá ở mức cao (chỉ số đánh giá tổng hợp là 3,42) ở cả 4 quyền.Trong 4 quyền

sử dụng đất: quyền thừa kế có chỉ số đánh giá là thấp nhất (chỉ số đánh gái là

3,07), quyền thế chấp là quyền có chỉ số đánh giá cao nhất (chỉ số đánh giá là

3,80). Tìm hiểu cụ thể thì được biết nhờ được tuyên truyền và phổ biến pháp luật

thường xuyên nên khi thực hiện các quyền người dân cũng đã hài lòng khi thực

hiện quyền sử dụng đất.

Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về

mức độ hài lòng khi thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất

Tổng hợp

Thừa kế quyền SDĐ

Thế chấp quyền SDĐ

Tặng cho quyền SDĐ

Chuyển nhượng quyền SDĐ

Đánh giá

Số phiếu

Tỷ lệ (%)

Số phiếu

Tỷ lệ (%)

Số phiếu

Tỷ lệ (%)

16,7

0.0

13,3

10,0

Rất hài lòng

40,0

30,0

56,7

37,5

23,3

Hài lòng

36,7

46,7

26,7

43,4 46

38,4

Tạm hài lòng

6,6

23,3

3,3

20,0

13,3

Không hài lòng

0.0

3,3

0,8

Rất không hài lòng

Tổng

100

100 30

100

120

100

3,67

3,07

3.80

3.17

3,42

Chỉ số đánh giá

3.5. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn

huyện Thạch Thất

3.5.1. Những điểm tích cực

Luật đất đai 2013 có hiệu lực và đi vào đời sống đã tạo điều kiện để việc

thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thuận tiện và dễ dàng hơn.

Cụ thể trong giai đoạn 2016 – 2018 việc thực hiện các quyền của người sử

dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất đã đạt được những điểm tích cực sau:

- Hệ thống các văn bản pháp luật của Trung ương, các quyết định của

UBND TP Hà Nội đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thành phần và số

lượng hồ sơ, thời gian thực hiện,... khi người sử dụng đất thực hiện các quyền

sử dụng đất. Điều này góp phần rất lớn để người dân có thể dễ dàng thực hiện

các quyền của người sử dụng đất; hạn chế tối đa việc cán bộ gây phiền hà,

nhũng nhiễu khi giải quyết thủ tục hành chính. Do đó, tỷ lệ thực hiện các

QSDĐ của người sử dụng đất đối với quyền chuyển nhượng, thế chấp làm

đầy đủ các thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn huyện có

xu hướng tăng qua các năm.

- Các văn bản quy định, hướng dẫn về trình tự, thủ tục thực hiện các

quyền của người sử dụng đất đều được công khai. 100% các thủ tục đăng ký

biến động thực hiện các quyền của người sử dụng đất đều được tiếp nhận và

trả kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính

của UBND huyện Thạch Thất. Tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất

tra cứu, tìm kiếm thông tin, nộp hồ sơ và nhận kết quả khi thực hiện các

quyền của người sử dụng đất.

- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đã có những tác động tích

cực đối với tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn huyện Thạch Thất.

Quyền sử dụng đất được coi là một hàng hóa đặc biệt, có giá trị và trở thành một

nguồn lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.

3.5.2. Những mặt tồn tại

Bên cạnh những mặt đạt được, việc thực hiện QSDĐ trên địa bàn huyện

Thạch Thất cũng gặp không ít khó khăn, tồn tại, kể như:

- Có sự chênh lệch khá lớn về tình hình thực hiện QSDĐ diễn ra ở các

xã, thị trấn của huyện Thạch Thất. Ở thị trấn Liên Quan, xã Hữu Bằng,... có tốc

độ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công

nghiệp, thương mại dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp thì tình hình thực hiện QSDĐ

của người sử dụng đất diễn ra sôi động. Đối với các xã thuần nông như Yên

Trung,.. các giao dịch về đất đai ít xảy ra. Điều đó cũng phần nào phản ánh sự

chênh lệch, không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và trong

phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các xã, thị trấn.

- Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo với cơ

quan nhà nước thì các quyền còn lại vẫn còn tình trạng không khai báo với cơ

quan nhà nước. Qua đó cho thấy tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử

dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai, người dân chưa thực sự

hiểu rõ các bước thực hiện thủ tục hành chính, chưa chủ động trong khi đi làm

các thủ tục hành chính.

3.5.3. Nguyên nhân của tồn tại

- Sự phát triển kinh tế, trình độ dân trí không đồng đều giữa các xã, thị

trấn trong huyện dẫn đến tình hình thực hiện QSDĐ của người sử dụng đất

diễn ra ở các xã, thị trấn của huyện Thạch Thất có sự khác biệt.

- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của một số xã trong huyện còn

lỏng lẻo, chưa thực sự sâu sát với nhân dân, việc phổ biến các quy định của

pháp luật về đất đai còn chậm, địa phương thiếu tài liệu hướng dẫn, cán bộ

không thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật.

- Sự không ổn định của đội ngũ công chức địa chính cấp xã (do luân

chuyển) đã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá

trình sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất, thất lạc hồ sơ quản lý.

- Kinh phí hàng năm dành cho công tác quản lý đất đai của huyện còn

chưa được quan tâm đúng mức dẫn đến việc đo đạc bản đồ địa chính, chỉnh lý

hồ sơ địa chính còn hạn chế.

3.6. Đề xuất một số giải pháp về việc thực hiện quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Thạch Thất

Qua nghiên cứu và điều tra việc thực hiện các quyền của người sử dụng

đất còn rất nhiều bất cập. Trước hết vẫn là hệ thống pháp luật cũng như đối

với từng văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, tuy có nhiều đổi mới tích cực

nhưng để áp dụng vào từng trường hợp cụ thể thì cần phải có hướng dẫn cụ

thể và chi tiết hơn. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật đất đai được cấu tạo bởi

các thành tố khác nhau nên có nhiều mâu thuẫn và chồng chéo với nhau giữa

các ngành, lĩnh vực có liên quan. Vậy để nâng cao hiệu quả việc thực hiện các

quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện theo Luật đất đai và các văn

bản dưới Luật và giúp người sử dụng đất có thêm cơ sở pháp lý thực hiện các

quyền của người sử dụng đất tôi đề xuất một số giải pháp sau:

- Huyện cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính để người sử

3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật

dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất được thuận tiện, nhanh chóng. Thủ

tục hành chính đặt ra cho cơ quan nhà nước và người sử dụng đất khi người

sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất đúng quy định pháp luật và thực hiện

một các thống nhất. Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng biến đổi

không ngừng và đòi hỏi sự đáp ứng của bộ máy nhà nước ngày càng tiến bộ,

phát triển. Do đó, nếu không cải cách thủ tục hành chính thì không thể đáp

ứng và phù hợp với yêu cầu thực tế được. Huyện Thạch Thất với nhu cầu thực

hiện các quyền sử dụng đất rất cao, đặc biệt là chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Vì vậy, trong thời gian

tới, chúng ta cần tiếp tục có biện pháp cải cách các thủ tục hành chính hơn

nữa như giảm các loại giấy tờ, thời gian thụ lý hồ sơ tại Văn phòng đăng ký

- Cần tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai, thủ tục hành chính đất đai

quyền sử dụng đất đối với việc thực hiện các quyền sử dụng đất.

tới người sử dụng đất còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí

cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật

hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền

của người sử dụng đất nói riêng. Do đó, ngoài việc tăng cường tuyên truyền,

phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật

về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước về đất đai

để cung cấp cho các địa phương.

3.6.2. Giải pháp về đội ngũ cán bộ công chức, viên chức và cơ sở vật chất.

Trên địa bàn huyện Thạch Thất số lượng đội ngũ trong biên chế nhà

nước, đúng chuyên môn nghiệp vụ về lĩnh vực đất đai còn ít. Đối với đội ngũ

địa chính xã thì các phương tiện, trang thiết bị làm việc lại càng thiếu thốn.

- Hoàn thiện tổ chức bộ máy, nâng cao năng lực cán bộ, công chức có

Do vậy cần có một số giải pháp sau:

chuyên môn nghiệp vụ trong lĩnh vực đất đai; chú trọng đào tạo, bồi dưỡng,

nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ đáp ứng với yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà

- Tăng cường về số lượng, chất lượng đội ngũ cán bộ công chức, viên

nước về đất đai.

chức cho nhu cầu quản lý nhà nước về đất đai, một số địa phương có nhu cầu

- Đảm bảo chính sách tiền lương, quyền lợi theo quy định, chính sách

thực hiện chức năng nhiều, phức tạp.

chế độ khen thưởng bồi dưỡng được nâng cao tạo động lực làm việc cho

- Tăng cường giám sát đội ngũ cán bộ, công chức thực thi nhiệm vụ

người lao động.

trong quản lý đất đai; xử lý nghiêm các trường hợp nhũng nhiễu, gây phiền hà

- Tăng cường đầu tư xây dựng trụ sở, cơ sở vật chất trang thiết bị, điều

cho người dân và doanh nghiệp.

kiện phương tiện làm việc .

3.6.3. Giải pháp tăng cường công tác lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính, đẩy

nhanh công tác cấp giấy chứng nhận.

Để giải quyết hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất được nhanh

chóng, chính xác, hạn chế những tranh chấp có thể xảy ra, cần đầu tư kinh

phí, nhân lực, thời gian hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai của Huyện. Cụ thể,

cần rà soát lại bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến

động và các tài liệu khác để chỉnh lý và cập nhật thường xuyên. Có như vậy

mới phát huy được vai trò của hồ sơ địa chính.

Đối với những trường hợp không đủ dữ liệu đất đai để giải quyết công

việc, cần có văn bản đề nghị các sở ban ngành chuyên môn của tỉnh giải quyết

những trường hợp đặc biệt, phức tạp và giúp người dân thực hiện quyền của

mình theo quy định của pháp luật.

Đẩy nhanh công tác cấp GCN cho người dân, giải quyết các trường hợp

tồn đọng chưa được cấp GCN cho người dân tại địa phương.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

1. Huyện Thạch Thất với vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên khá thuận lợi

cho việc phát triển kinh tế xã hội, có tốc độ phát triển kinh tế khá nhanh, dân

số cơ học tăng nhanh. Nhu cầu sử dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, phát

triển các khu dân cư và các giao dịch về đất đai ngày càng tăng, thị trường đất

đai đã trở lên rất sôi động, người sử dụng đất cũng đã nhìn nhận rõ hơn về các

quyền của mình. Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất diễn ra

tương đối đúng theo quy định pháp luật, tuy nhiên vẫn còn rất nhiều bất cập.

2. Huyện có tổng diện tích tự nhiên là 18.460,06 ha, gồm 9.297,31 ha đất

nông nghiệp (chiếm 50,36% diện tích tự nhiên); 6.230,56 ha đất phi nông

nghiệp (chiếm 33,75% diện tích tự nhiên); 684,13 ha đất chưa sử dụng (chiếm

3,71% diện tích tự nhiên). Công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện

đã dạt được những thành tựu đáng kể tuy nhiên vẫn tồn tại một số khó khăn

như bản đồ địa chính được lập từ năm 2001, có nhiều sai sót; hệ thống sổ địa

chính, sổ mục kê chưa được cập thường xuyên... ảnh hưởng đến việc thực

hiện quyền sử người sử dụng đất

3. Kết quả nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

trên địa bàn huyện Thạch Thất như sau:

Qua nghiên cứu tại huyện Thạch Thất, trong giai đoạn từ năm 2016 đến

năm 2018 các hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền sử dụng đất là 8.587 hồ

sơ. Các quyền sử dụng đất được thực hiện trên địa bàn huyện chủ yếu được diễn

ra trên những xã có điều kiện kinh tế phát triển, thị trường quyền sử dụng đất

luôn diễn ra sôi động và liên tục.

Cụ thể: Quyền chuyển nhượng QSD đất 2.133 hồ sơ chiếm 24,84%; quyền

thừa kế QSD đất 430 hồ sơ, chiếm 5,00%; quyền thế chấp QSD đất là 3.075 hồ

sơ, chiếm 35,8%; quyền tặng cho QSD đất là 2.374 hồ sơ, chiếm 27,65%.

Kết quả đánh giá của người dân về việc thực hiện quyền của người sử

dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Thạch Thất

cho thấy: chỉ số đánh giá về Văn bản hướng dẫn khi thực hiện thủ tục hành

chính và Thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của người SDĐ tại Văn

phòng đăng ký đất đai Hà Nội Chi nhánh huyện Thạch Thất giai đoạn 2016-

2018 được người dân đánh giá ở mức trung bình là 3,25; chỉ số đánh về phí và

lệ phí là 3,77; thái độ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ là 3,33; và mức độ hài lòng

khi thực hiện các quyền của người SDĐ ở khi thực hiện các quyền của người

SDĐ ở tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội Chi nhánh huyện Thạch Thất

giai đoạn 2016-2018 được người dân đánh giá ở mức cao trung bình là 3,42.

Điều đó chứng tỏ trong thời gian vừa qua công chức, viên chức của Văn

phòng đăng ký đất đai Hà Nội Chi nhánh huyện Thạch Thất thực hiện nghiêm

túc cải cách hành chính, thái độ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ đã được cải thiện

và làm hài lòng của người dân đến thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp

và tặng cho quyền SDĐ ở.

- Việc thực hiện các quyền sử dụng đất còn nhiều hạn chế, bật cập trong

4. Từ những kết quả đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp sau:

- Thực hiện cải cách thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện

các chính sách đối với người sử dụng đất.

các quyền sử dụng đất được thuận tiện, nhanh chóng. Cần tiếp tục có biện

pháp cải cách các thủ tục hành chính hơn nữa như giảm các loại giấy tờ, thời

gian thụ lý hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với việc thực

- Hoàn thiện tổ chức bộ máy, nâng cao năng lực cán bộ, công chức có

hiện các quyền sử dụng đất.

chuyên môn nghiệp vụ trong lĩnh vực đất đai. Tăng cường đầu tư xây dựng

trụ sở, cơ sở vật chất trang thiết bị, điều kiện phương tiện làm việc phục vụ

- Cần tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai, thủ tục hành chính đất đai

việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

tới người sử dụng đất còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí

cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật

hiện hành trong lĩnh vực đất đai.

2. Kiến nghị

1. Đảng và Nhà nước cần hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử

dụng đất dựa trên việc quán triệt quan điểm chỉ đạo về tiếp tục đổi mới chính

sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa

đất nước theo hướng khẳng định sở hữu toàn dân về đất đai. Thực hiện mạnh

mẽ công tác cải cách hành chính mà trọng tâm là cải cách thủ tục hành chính

nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng.

2. UBND thành phố Hà Nội, UBND huyện Thạch Thất cần có những

hướng giải quyết cụ thể đối với những hạn chế, tồn tại trong công tác thực

hiện các quyền của người sử dụng đất như công tác bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất, công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất...

Từng bước kiện toàn mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp, thể hiện

tính chuyên nghiệp trong việc tổ chức thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai,

cấp giấy chứng nhận QSD đất phục vụ cho việc thực hiện các quyền của

người sử dụng đất được tốt hơn.

3. UBND huyện Thạch Thất cần hoàn thiện tổ chức bộ máy, nâng cao

năng lực cán bộ, công chức có chuyên môn nghiệp vụ trong lĩnh vực đất đai

và tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai rộng rãi, cập nhật tới người dân.

Tăng cường đầu tư xây dựng trụ sở, cơ sở vật chất trang thiết bị, điều kiện

phương tiện làm việc phục vụ việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

ở địa phương. Nghiêm túc thực hiện nhiệm vụ cải cách hành chính theo chỉ

đạo của Chính phủ, của thành phố, mà trọng tâm là cải cách thủ tục hành

chính. Thực hiện theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông tại các cơ quan

hành chính nhà nước ở địa phương trong lĩnh vực đất đai, liên quan đến việc

thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Tổng kết tình hình thi hành Luật

Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật đất đai.

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014). Báo cáo tổng kết tình hình thực

hiện nhiệm vụ công tác năm 2014 và kế hoạch năm 2015 của ngành Tài

nguyên và Môi trường.

3. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường(2005). Thông tư liên tịch số

05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài

nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng

QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.

4. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường (2006). Thông tư liên tịch số

03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 03 năm 2010 của Bộ Tư pháp và

Bộ Tài nguyên &Môi trường hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng

QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.

5. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường(2011). Thông tư liên tịch số

20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài

nguyên &Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn

liền với đất.

6. Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Đức Minh, Lê Kim Sơn, Nguyễn Dũng

Tiến, Nguyễn Khải, Phùng Văn Nghệ, Đỗ Đức Dôi, Lê Tiến Vương, Lê

Thanh Khuyễn, Lê Anh Dũng, Chu An Trường (2006). Một số vấn đề về thị

trường QSDĐ ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Hội thảo khoa học Thị

trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng

3/2006, Hà Nội.

7. Nguyễn Đình Bồng, Trần Thị Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng (2014).

Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam.

8. Đào Trung Chính (2005). Một số vấn đề QSDĐ trong thị trường bất

động sản. Tạp chí Tài nguyên và Môi trường.

9. Trần Tú Cường, Trần Quang Lâm, Nguyễn Thị Túy, Đoàn Xuân Thủy,

Ngô Tuấn Nghĩa, Nguyễn Văn Hà, Nguyễn Thị Lý, Lưu Đức Dũng, Trần Thị

Minh Huyền, Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Nguyễn Sỹ Linh, Đinh Thu Trang

(2012). Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng

của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam. Đề

tài cấp Bộ, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

10. Đinh Sỹ Dũng (2003). Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và

QSDĐ của người sử dụng đất: thực trạng và kiến nghị. Tạp chí Nhà nước và

Pháp luật, (10/2003). Hà Nội.

11. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000). Chính sách và tình hình sử dụng đất đai

của vương quốc Thụy Điển. Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và

tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới. Vụ

Khoa học và Hợp tác Quốc tế

12. Trần Minh Hà (2000). Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

Australia. Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất

đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới. Vụ Khoa học và Hợp tác

Quốc tế.

13. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạch Thất, Số liệu thống kê đất

đai năm 2018 và các số liệu khác liên quan đến quản lý và sử dụng đất các năm.

14. Quốc hội nước CHXHCNVN (1992). Hiến Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia.

15. Quốc hội nước CHXHCNVN (1993). Luật Đất đai, Nxb Chính trị

Quốc gia.

16. Quốc hội nước CHXHCNVN (2003). Luật Đất đai, Nxb Chính trị

Quốc gia.

17. Quốc hội nước CHXHCNVN (2013). Luật Đất đai, Nxb Chính trị

Quốc gia.

18. Quốc hội nước CHXHCNVN (2015). Bộ Luật Dân sự, Nxb Chính trị

Quốc gia.

19. Quốc hội nước CHXHCNVN (2013). Hiến Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia.

20. Hồ Thị Lam Trà , Đoàn Ngọc Phương, Phan Văn Thọ, Phan Thị Thanh

Huyền, Bùi Nguyên Hạnh và Đỗ Tiến Thuấn (2016). Giá đất, tài chính về đất

đai cơ sở lý luận và thực tiễn. NXB Nông nghiệp Hà Nội.

21. Hồ Thị Lam Trà / Phạm Anh Tuấn và Đỗ Thành Công (2017). Nghiên

cứu việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú

Xuyên, thành phố Hà Nội, Tạp chí Nông nghiệp và phát triển nông thôn kỳ 1

tháng 5/2017.

22. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006. Giáo trình Định giá đất,

Nxb Nông nghiệp

23. UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát

triển kinh tế, xã hội năm 2018 và mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu

thực hiện năm 2019.

24. UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ chuyên

môn năm 2018 và phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2019

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

Chủ đề:

Luận văn thạc sĩ quản lý

Luận văn thạc sĩ quản lý dự án

NGUYỄN TRỌNG BAN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA

NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Hà Nội, 2019

TT

Thang đo

Hệ số

Chỉ số đánh giá ≥ 4,20

STT

Loại đât

Mã

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN

18.460,06

100,00

1

ĐẤT NÔNG NGHIỆP

NNP

9.297,31

50,36

1.1

Đất sản xuất nông nghiệp

SXN

6.261,70

33,92

1.2

Đất lâm nghiệp

LNP

2.753,94

14,92

1.3

Đất nuôi trồng thuỷ sản

NTS

199,95

1,08

1.4

Đất làm muối

LMU

-

-

1.5

Đất nông nghiệp khác

NKH

81,72

0,44

2

ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

CDG

8.478,62

45,93

2.1

Đất ở

8,45

OCT

1.560,60

2.2

0,26

CTS

48,80

Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

Loại đât

Mã

STT

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

2.3

Đất quốc phòng

CQP

1.498,67

8,12

2.4

Đất an ninh

CAN