Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ÐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

ĐẶNG THỊ DUNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG YÊN,

TỈNH QUẢNG NINH

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜİ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS: NGUYỄN MİNH THANH

Hà Nội - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết

quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và

chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Người cam đoan

Đặng Thị Dung

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã

nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ,

động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính

trọng và biết ơn sâu sắc tới. PGS.TS : Nguyễn Minh Thanh đã tận tình

hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt

quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai

& Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch & Quản lý đất đai, đã tận tình giúp

đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thị xã Quảng Yên, các

phòng ban trong thị xã, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của

các xã, phường điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá

trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã trực

tiếp và gián tiếp tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên

khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày 3 tháng 11 năm 2020

Tác giả Luận văn

Đặng Thị Dung

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii

MỤC LỤC ....................................................................................................... iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... vi

DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii

DANH MỤC HÌNH ...................................................................................... viii

Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1

Phần 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 4

2.1. Cơ sở lý luận về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ........ 4

2.1.1. Quyền sở hữu ................................................................................... 4

2.1.2. Các hình thức sở hữu ....................................................................... 9

2.1.3. Quyền sử dụng đất ......................................................................... 10

2.1.4. Người sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ..... 11

2.1.5. Thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất ........ 16

2.1.6. Những yếu tố tác động đến việc thực hiện các quyền của chủ sử

dụng đất ................................................................................................... 16

2.2. Quy định về quyền đối với đất đai tại một số nước trên thế giới ........ 20

2.2.1. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Thụy Điển .......... 20

2.2.2. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Cộng hòa Liên

bang Đức .................................................................................................. 21

2.2.3. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Trung Quốc ....... 22

2.3. Thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh

Quảng Ninh ........................................................................................ 25

2.3.1. Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam ........... 25

2.3.2. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh. ... 35

Phần 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...................... 37

3.1. Địa điểm nghiên cứu ..................................................................... 37

3.2. Thời gian nghiên cứu..................................................................... 37

3.3. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 37

3.4. Nội dung nghiên cứu ..................................................................... 37

3.4.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị và quản lý đất đai

tại thị xã Quảng Yên ................................................................................ 37

3.4.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng

Yên giai đoạn 2017 - 2019 ....................................................................... 37

3.4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã

Quảng Yên ............................................................................................... 37

3.4.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện

quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên .................................. 37

3.5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................... 37

3.5.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ........................................... 37

3.5.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ............................................. 38

3.5.3. Phương pháp thống kê xử lý số liệu .............................................. 38

3.5.4. Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu ........................................ 39

3.5.5. Phương pháp phân tích ................................................................. 39

Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 40

4.1. Khái quát điêu kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu ....... 40

4.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 40

4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................ 45

4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên năm 2019 ............... 50

4.1.4. Một số hoạt động trong công tác quản lý và sử dụng đất ở khu vực ... 51

4.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên

giai đoạn 2017 - 2019 .......................................................................... 65

4.2.1. Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ................. 65

4.2.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........ 68

4.2.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ................... 69

4.2.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ..................... 71

4.2.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................... 74

4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị

xã Quảng Yên ..................................................................................... 76

4.3.1. Về việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa

bàn Thị xã Quảng Yên ............................................................................. 76

4.3.2. Về thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã

Quảng Yên ............................................................................................... 80

4.3.3. Về thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã

Quảng Yên ............................................................................................... 82

4.3.4. Về thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã

Quảng Yên ............................................................................................... 84

4.3.5. Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa

bàn thị xã Quảng Yên .............................................................................. 86

4.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền

sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên ............................................ 88

4.4.1. Tăng cường khả năng tiếp cận đối với quy định của người sử dụng

đất khi thực hiện quyền ............................................................................ 88

4.4.2. Về thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất .... 89

4.4.3. Nâng cao năng lực của cán bộ tiếp nhận và thụ lý hồ sơ ............. 89

4.4.4. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai .... 90

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 94

PHỤ LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

Bất động sản BĐS

Đơn vị hành chính ĐVHC

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hộ gia đình HGĐ

Hồ sơ địa chính HSĐC

Nghị định của Chính phủ NĐ-CP

Quyết định QĐ

Quyền sử dụng đất QSDĐ

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

TN&TKQ Tiếp nhận và trả kết quả

Thông tư TT

Thủ tục hành chính TTHC

Ủy ban nhân dân UBND

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2019 .............................. 50

Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2019 ....................... 50

Bảng 4.3. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị

xã Quảng Yên giai đoạn 2017-2019 ............................................................... 66

Bảng 4.4. Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất giai đoạn

2017-2109 (theo đơn vị hành chính) ............................................................... 67

Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại thị xã Quảng

Yên giai đoạn 2017 - 2019 .............................................................................. 68

Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai

đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 70

Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai

đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 72

Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai

đoạn 2017 – 2019 ............................................................................................ 74

Bảng 4.9. Kết quả điều tra về việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa

bàn Thị xã Quảng Yên .................................................................................... 76

Bảng 4.10. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa

bàn thị xã Quảng Yên ...................................................................................... 80

Bảng 4.11. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa

bàn thị xã Quảng Yên ...................................................................................... 82

Bảng 4.12. Kết quả điều tra về việc thực hiện thế chấp QSDĐ trên địa bàn thị

xã Quảng Yên .................................................................................................. 84

viii

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thị xã Quảng Yên ............................................... 40

Hình 4.2. Cơ cấu thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị

xã Quảng Yên giai đoạn 2017-2019 ............................................................... 65

Phần 1.

MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Thị xã Quảng Yên nằm ở phía Tây Nam tỉnh Quảng Ninh với nhiều di tích

có giá trị lịch sử lớn lao. Ngày 25 tháng 11 năm 2011, thị xã Quảng Yên được tái

thành lập trên cơ sở toàn bộ diện tích và nhân khẩu của huyện Yên Hưng thuộc

tỉnh Quảng Ninh, Quảng Yên đang vươn mình phát triển cùng với các huyện, thị

xã khác trong cùng tỉnh. Quảng Yên có điều kiện phát triển kinh tế đặc biệt là có

tiềm năng lớn về cửa mở giao lưu thương mại trong nước cũng như Quốc tế bằng

đường biển và liên kết không gian kinh tế với các thành phố Hạ Long, Hải Phòng

để tạo thành trục kinh tế động lực ven biển Hải Phòng – Quảng Yên - Hạ Long

của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ với dự án đường cao tốc Hạ Long - Hải

Phòng chính thức đi vào hoạt động ngày 01/9/2018

Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH-HĐH kéo

theo nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng nên các hoạt động thực hiện

các quyền của người sử dụng đất ở đây có xu hướng ngày càng tăng lên, trong

khi đó việc thực hiện đăng ký các quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất

cập. Do đó, nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng

ngày càng gia tăng, đặc biệt là chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử

dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc đăng ký tại các cơ

quan Nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của

người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy định, những quy định pháp luật của

cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc

thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Do đó đề tài luận văn “Đánh giá

việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng

Yên, tỉnh Quảng Ninh ” đã được đề xuất thực hiện. Nghiên cứu sẽ tập

trung đánh giá những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước

về đất đai nói chung và việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của người sử

dụng đất đai nói riêng, làm cơ sở đề xuất các biện pháp quản lý và sử dụng đất

đai một cách hiệu quả.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu tổng quát

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất giai đoạn

2017 – 2019 làm cơ sở đề xuất một số giải pháp về việc thực hiện quyền sử

dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được khái quát một số đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội khu

vực nghiên cứu.

- Đánh giá được kết quả thực hiện quyền (chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất) của người sử dụng đất tại thị xã

Quảng Yên giai đoạn 2017 - 2019.

- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền

sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên.

1.3. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử

dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn

từ năm 2017 - 2019.

- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung đánh giá việc thực

hiện 04 quyền được hộ gia đình, cá nhân thực hiện chủ yếu trên địa bàn thị xã

Quảng Yên trong giai đoạn nghiên cứu là: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

và thế chấp quyền sử dụng đất .

1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

1.4.1. Những đóng góp mới

Đánh giá được các tồn tại, hạn chế trong việc thực thi một số quyền

của người sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 tại thị xã Quảng Yên, tỉnh

Quảng Ninh

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện một số quyền của

người sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu

1.4.2. Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về các quyền của

người sử dụng đất theo Luật đất đai, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã

hội nông thôn Việt Nam.

1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn

Đưa ra được các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, cải cách thủ tục

hành chính trong tổ chức thực hiện các các quyền của người sử dụng đất ở thị

xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh đảm bảo vừa quản lý tốt tài nguyên đất đai

vừa tạo điều kiện cho người dân thực hiện tốt nghĩa vụ, quyền lợi của người

sử dụng đất.

Phần 2.

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

2.1.1. Quyền sở hữu

Theo điều 158 Bộ luật dân sự (2015) quy định: “Quyền sở hữu bao

gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở

hữu theo quy định của luật...”(Bộ luật dân sự, 2015). Sở hữu là việc tài sản, tư

liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện

quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành

quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là

cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản

thuộc sở hữu của mình. Trong đó một số trường hợp theo quy định của pháp

luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản .

Việc chiếm hữu của chủ sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ

trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc

pháp luật có quy định khác (Nguyễn Văn Khánh, 2013).

Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng

hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác công dụng, hưởng

hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không gây thiệt hại hoặc

làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng, quyền, lợi ích hợp

pháp của người khác. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng

tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy

rõ trong việc nhà nước giao QSĐD cho tổ chức, hộ gia đình (HGĐ), cá nhân

(Nguyễn Văn Khánh, 2013).

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu

tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó và phải do người có năng lực hành vi dân

sự thực hiện theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi,

tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt

khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản. Người không phải là

chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở

hữu hoặc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Văn Khánh, 2013).

Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước- sở hữu

toàn dân; sở hữu tư nhân, sở hữu của tổ chức, sở hữu tập thể - sở hữu

riêng; sở hữu của tổ chức, sở hữu tập thể, sở hữu chung – sở hữu chung (

Bộ luật dân sự 2015).

Sở hữu toàn dân là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được

quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003:”Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng

định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

theo quy định”. Như vậy, Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn

dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được giao cho

các chủ thể sử dụng hợp pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp

luật quy định đã thể hiện rõ bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi

quyền lực trong đó có quyền sở hữu đất đai thuộc về nhân dân, phù hợp với

điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc, 2014).

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát

triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối

của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.

Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai

ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ

khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành

theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định ở Hiến pháp 1980 và sau đó được

tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp

1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong

lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy

định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản

lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất

đai 1993 (Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013) cũng đã thể chế hóa chính

sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp.

Luật Đất đai (1993, 2003, 2013) quy định các nguyên tắc quản lý đất đai theo

quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải

tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.

Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở

hữu đất đai”. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà

nước việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo

cho đất đai thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi

ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ

các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền

định đoạt.

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai

thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới

hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được phép chiếm hữu trên những khu

đất, thửa đất cụ thể với thời gian cụ thể, có thể là lâu dài nhưng không phải là

vĩnh viễn, việc chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các

hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong

những trường hợp cụ thể này, QSĐD của Nhà nước được trao cho người sử

dụng ( tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSĐD của

Nhà nước và QSĐD cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về

cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức

độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo

quy định của pháp luật để phục vụ việc ổn định và phát triển kinh tế, xã hội,

đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người

trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi từ đất do chính mình đầu tư mang lại

(Nguyễn Đình Bồng, 2006).

Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo

Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó

được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến

pháp (1992) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên

trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật

quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất

quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật

Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá

các quy định về đất đai của Hiến pháp.

Luật Đất đai (2013) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất

đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý;

Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử

dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm

tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền

chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự

mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định

“đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai

nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn

bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày

nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho

Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai.

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại

diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở

hữu về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều

22). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực

hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo

đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,

đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực

hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử

dụng và quyền định đoạt.

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai

thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới

hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những

khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng

không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục

đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho

thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được

trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất

cụ thể. QSD đất đai của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy

có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về

mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết

các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ

ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng

đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi

ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà

nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn

nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất

đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước -

sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về

cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể;

quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện

trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu

tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản

và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao

đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

(GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên

quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục

đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ

thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

2.1.2. Các hình thức sở hữu

Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể,

sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân.

Sở hữu nhà nước là hình thức sở hữu đối với các tài sản bao gồm đất

đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, núi, sông

hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi tự nhiên ở vùng biển,

thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh

nghiệp, công trình thuộc các ngành và các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội,

khoa học, kĩ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh...(Quốc hội nước Cộng

hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1992).

- Sở hữu tập thể là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập

thể ổn định khác do ác nhân, HGĐ cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất,

kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo

nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi

(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).

- Sở hữu tư nhân là sở hữu cá nhân đối với tài sản hợp pháp của

mình. Thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư li ệu

sản xuất, vốn, hoa lợi, lợi tức và các tài sản hợp pháp khác của cá nhân là

tài sản thuộc hình thức sở hữu tư nhân (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội

chủ nghĩa Việt Nam, 2005).

- Sở hữu toàn dân là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được quy

định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu”. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất

quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định”

(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).

2.1.3. Quyền sử dụng đất

Khái niệm về Quyền sử dụng đất (QSDĐ) chưa được quy định cụ thể

trong Luật Đất đai, tuy nhiên có thể căn cứ trên cơ sở khái niệm quyền sử dụng

tài sản được quy định tại Điều 189 Luật dân sự 2015 quy định “Quyền sử dụng

là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” để xác định

khái niệm QSDĐ. Từ thực tế cho thấy quyền sử dụng đất là quyền khai thác

các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển KT-XH

của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm

thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong

quá trình sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là

đại diện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và

không bị hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất xuất hiện khi

Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền hoặc công nhận

quyền sử dụng đất…và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, bị hạn chế bởi diện

tích, thời hạn và mục đích sử dụng. Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do

đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có

nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử

dụng đất. Theo khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013: “Trong trường hợp Nhà

nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác có cùng mục đích sử dụng với

loại đất thu hồi cho người sử dụng đất hoặc bồi thường bằng tiền theo giá đất

cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quyết định tại thời

điểm quyết định thu hồi đất”.

Như vậy, Quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận

quyền sử dụng đất. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và

không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của

mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng

được nhu cầu sản xuất và đời sống mà không làm mất đi ý nghĩa tối cao của

tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu

của Nhà nước? Khái niệm “Quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất”

chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài

hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng

Sỹ, 2003).

2.1.4. Người sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

2.1.4.1. Người sử dụng đất

Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ theo quy định của Luật này bao gồm: tổ

chức trong nước (cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính

trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề

nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công

lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự); hộ gia đình, cá

nhân trong nước; cộng đồng dân cư (cộng đồng người Việt Nam sinh sống

trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm

dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ); cơ sở

tôn giáo (chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật

đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo

và cơ sở khác của tôn giáo); tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (cơ

quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước

ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan

đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính

phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ); người Việt Nam định cư ở

nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp

liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần,

sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư).

Theo Chương XI Luật Đất đai 2013, quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng. Điều 166 quy định quyền chung của người sử dụng đất. Điều 167 quy

định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Điều 168 quy định thời điểm thực hiện các

quyền của người sử dụng đất. Điều 169 quy định về nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh các quyền Luật cũng quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng

đất tại Điều 170 như: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất,

đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo

vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của

pháp luật có liên quan; thực hiện kê khai đăng ký đất đai, làm đầy đủ thủ tục

khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp

luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thực hiện các

biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không

làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; tuân

theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại

đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà

không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng (Quốc hội

nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).

2.1.4.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

a. Quyền chung của người sử dụng đất

Theo Điều 166 Luật Đất đai 2013, quyền chung của người sử dụng đất

bao gồm: được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích

do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông

nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp

pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy

định của Luật này; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm

quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp

luật về đất đai(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).

b. Quyền riêng của người sử dụng đất

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,

thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”. Cụ thể như sau:

- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường

hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông

nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để

tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả

xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng

theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một

địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.

Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng,

2006), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi

chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác,

chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy

hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận

đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí

họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai.

Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn

dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất;

Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế

chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định

một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng

QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi

phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường

hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử

dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng

đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận

giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong

trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư

xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ

chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh

doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất

định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và

bên thuê lại QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi

người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế

theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển

QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền

nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế,

phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong

quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ;

giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao

dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển

QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ,

lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho

vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế

chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi

người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền

đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là

cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất

động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp

người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo

lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng

QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn

Đình Bồng, 2010).

- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ

có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí

nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai

trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải

chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí

nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho

nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và

công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

- Theo Điều 97 Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai cũng quy định về

quyền được quyền được cấp GCN QSDĐ; theo Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai

2013, quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

2.1.5. Thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất

Theo Điều 195, Luật Đất đai 2013 quy định các thủ tục hành chính về

đất đai bao gồm:

- Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;

- Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

- Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng

chế thi hành quyết định thu hồi đất;

- Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất

đai tại cơ quan hành chính;

- Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (Quốc hội

nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).

2.1.6. Những yếu tố tác động đến việc thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất

2.1.6.1. Yếu tố pháp lý

Thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng về đất đai, quản lý, sử dụng

đất đai, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật đất đai

như: Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai

năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, tạo

thành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đất đai khá đồ sộ. Luật Đất đai

năm 2013 là đạo luật lớn với 14 chương, 212 điều, quy định tương đối đầy đủ,

toàn diện về quản lý và sử dụng đất đai, đã cụ thể thành công các quy định về

đất đai trong Hiến pháp năm 2013. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai

năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong

quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác

động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan

tâm rộng rãi của nhân dân. Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, Luật Đất

đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bộc lộ một số hạn chế, đặc

biệt tác động đến việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất như sau:

Hạn chế thứ nhất là khi thực hiện bất cứ một quyền nào liên quan đến

quyền sử dụng đất, trong Luật đất đai 2013 bắt buộc phải có giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất. Do vậy trong trường hợp chủ sử dụng đất đã có giấy

chứng nhận nhưng bị mất muốn tham gia vào việc thực hiện quyền sử dụng

đất thì tại khoản 2 Điều 77 Nghị định số 43/NĐ-CP quy định sau 30 ngày kể

từ ngày niêm yết thông báo về việc mất giấy chứng nhận mới nộp hồ sơ đề

nghị cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số

24/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định

về hồ sơ địa chính lại quy định thời gian niêm yết là 15 ngày, khó khăn cho

địa phương trong thực hiện các thủ tục. Qua đó, có thể thấy sự không thống

nhất trong quy định của Nghị định và Thông tư. Vì vậy, để đảm bảo tính

thống nhất của pháp luật, cần sửa đổi Thông tư trên theo hướng thống nhất

thời gian niêm yết thông báo việc mất giấy chứng nhận là 30 ngày; sau 30

ngày mới được thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Hạn chế thứ 2 là về giá đất vừa là sản phẩm tất yếu của cơ chế thị

trường, vừa là công cụ để nhà nước quản lý đất đai và thị trường bất động sản,

đồng thời giá đất là phương tiện để Nhà nước thực hiện các chính sách xã hội

về đất đai, giá đất còn góp phần đảm bảo cho cơ chế sử dụng đất có hiệu quả

và tiết kiệm, nhưng giá đất ở hầu hết các tỉnh, thành phố hiện nay đều thấp

hơn nhiều so với giá thực tế. Vì vậy, Nhà nước cần phải quy định chi tiết, cụ

thể hơn về giá đất, để giá đất sát với giá thị trường nhất. Khi đó việc thực hiện

quyền sử dụng đất sẽ phát huy được hết lợi ích cho nhà nước và người dân.

Như vậy cần phải chú trọng cải cách thủ tục hành chính về đất đai theo

hướng: Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc ban hành mới các thủ tục hành chính,

sửa đổi, bổ sung các thủ tục hành chính về đất đai; thường xuyên rà soát, cập

nhật và công bố công khai bộ thủ tục hành chính về đất đai; tiếp tục rà soát,

hoàn thiện thể chế, chính sách trong lĩnh vực đất đai, trong đó tập trung vào

các nội dung như: liên thông trong việc luân chuyển thông tin đất đai cho các

cơ quan tài chính, thuế, kho bạc trong việc xác định và thực hiện nghĩa vụ tài

chính liên quan đến đất đai; tiếp tục rút ngắn hơn thời gian thực hiện thủ tục

đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; quy định cụ thể việc xây dựng, quản lý và

khai thác hệ thống thông tin đất đai; lộ trình phù hợp để thực hiện các giao

dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai; các loại hình cung cấp dịch vụ trong lĩnh

vực đất đai của văn phòng đăng ký đất đai một cấp nhằm đáp ứng các nhu cầu

khác nhau của người dân, doanh nghiệp; cơ chế thu phí, lệ phí tương ứng.

2.1.6.2. Yếu tố quản lý đất đai

Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta còn nhiều yếu kém và

thiếu chặt chẽ, nhiều vướng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng và không giải

quyết được đã gây cản trở lớn cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất. Không ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận

quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng thư pháp lý, vi phạm

pháp luật về đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân

do không có giấy tờ hợp pháp hay hợp lệ hoặc vì một quyết định sai chính

sách trong thời gian qua không giảm. Vì vậy, việc tăng cường công tác quản

lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế, ổn định pháp chế trong xã

hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết tốt các mối

quan hệ đất đai. Đồng thời, nó có tác động rất lớn đối với việc thực hiện các

quyền của người sử dụng đất.

Lập và quản lý tốt hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) là nhiệm vụ hàng

đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình phát triển thị trường bất động

sản, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trong đó giấy chứng nhận là

chứng thư pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của cấp sử dụng trên thửa đất cụ

thể, nó mang tính pháp lý cao nhất. Nếu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất thì người sử dụng đất chưa được thực hiện các quyền của mình.

2.1.6.3. Yếu tố con người

Đối với yếu tố con người có thể nói đến 2 đối tượng là nhà quản lý,

thực thi pháp luật và người sử dụng đất. Vấn đề cần nói nhất ở đây khi nói về

con người đó là trình độ. Một nhà quản lý, thực thi pháp luật có trình độ, sẽ

hướng dẫn, giúp đỡ người dân lắm bắt được kiến thức pháp luật tốt hơn, từ đó

đề ra những phương hướng, những giải pháp tốt nhất. Đối với người sử dụng

đất, có trình độ sẽ tiếp thu được kiến thức pháp luật tốt hơn, từ đó sẽ hiểu

được quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc thực hiện quyền sử dụng đất.

2.1.6.4. Yếu tố cơ sở vật chất

Nói đến yếu tố vật chất ở đây là nói đến các tiến bộ khoa học công nghệ,

là phần mềm điện tử, mạng in-tơ-nét, máy vi tính,... là công cụ hỗ trợ đắc lực

hiện nay, đặc biệt là ngành quản lý đất đai nói riêng. Tất cả các bản đồ, hồ sơ

địa chính được thiết lập thành dữ liệu mềm sẽ là công cụ hỗ trợ đắc lực cho

việc phục vụ giải quyết hồ sơ về thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2.1.6.5. Yếu tố kinh tế - xã hội

Tình hình kinh tế - xã hội có tác động mạnh mẽ đến việc thực hiện

quyền của người sử dụng đất. Ở những nơi có điều kiện kinh tế - xã hội phát

triển sẽ diễn ra các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất rất nhộn nhịp và

ngược lại, đối với những nơi có điều kiện kinh tế - xã hội kém phát triển,

người dân không mấy quan tâm đến quyền lợi của mình trong việc thực hiện

quyền sử dụng đất do vậy các giao dịch về thực hiện quyền sử dụng đất cũng

vì thế mà ít đi. Như ở các vùng đô thị như Hà Nội, lượng giao dịch về quyền

sử dụng đất không ngừng tăng lên trong khi đó ở các vùng sâu vùng xa, ngay

cả việc cấp giấy chứng nhận, phát tận tay đến người dân nhưng phải vận động

người dân đến lấy giấy chứng nhận.

2.1.6.6. Yếu tố vị trí

Đối với đất đai gắn liền với yếu tố vị trí, đất đai không thể di chuyển từ

nơi này sang nơi khác. Chính vì vậy ở những nơi có vị trí thuận lợi, gần trung

tâm, môi trường trong lành,... là yếu tố cần thiết cho con người sinh sống, sẽ

đáp ứng được nhu cầu của con người, chính vì vậy người ta muốn đến những

nơi có vị trí đẹp như vậy để sinh sống, ngược lại những nơi có vị trí không

thuận lợi, xa trung tâm, môi trường không trong lành thì không ai muốn đến

ở, những nơi đấy đương nhiên lượng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

cũng ít hơn.

2.2. Quy định về quyền đối với đất đai tại một số nước trên thế giới

2.2.1. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Thụy Điển

Pháp luật đất đai tại Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư

nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Quyền sở hữu đất đai ở Thụy Điển

được quy định tại Bộ luật Đất đai năm 1970. Theo đó tất cả đất đai tại Thụy

Điển được chia thành các đơn vị BĐS và được xác định trong sổ đăng kí

BĐS. Quyền sở hữu đất là các quyền (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) đối với

thửa đất với không gian ba chiều trên mặt đất và trên không. Các hình thức sở

hữu gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị, sở hữu cá nhân.

QSDĐ bao gồm: quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm); thuê không gian tòa

nhà; quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền sở hữu sử dụng lô đất khác cho

những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu; quyền thế chấp;

quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả

năng thanh toán (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).

Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo

luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý

đất đai. Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất

đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau

khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toàn án sẽ

xem xét, đối chiếu với sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành

đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp

đồng chuyển nhượng sẽ lưu lại tòa án, bản gốc được trao lại cho người mua.

Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán như cấm bán

(Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).

Hệ thống đăng ký đất đai là hệ thống bằng khoán, điều này có nghĩa là

cơ quan cấp phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô đất. Việc

đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ

sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó

và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.Tại

Thụy Điển quyền thế chấp được thực hiện thông qua Hệ thống thế chấp bao

gồm việc đăng kí thế chấp tài sản. Hệ thống thế chấp rất quan trọng đối với

các hoạt động kinh tế, ví dụ như đầu tư vào đất đai, nhà ở. Thông qua hệ

thông thế chấp, những giá trị này có thể chuyển sang vốn sinh lợi góp phần

thúc đẩy phát triển kinh tế. Hệ thống thế chấp đóng vai trò rất quan trọng

trong việc bảo đảm cho đầu tư. Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được

bảo đảm bằng thế chấp.

Bên cạnh đó, hệ thống thế chấp kết hợp chặt chẽ với hệ thống ngân

hàng trong việc đăng ký trên cơ sở vi tính hóa. Những văn bản thế chấp sẽ

được đưa ra dưới dạng dữ liệu điện tử và được lưu trữ trong hệ thống. Hệ

thống ngân hàng kết nối sẽ thu thập thông tin về người đi vay, tình trạng kinh

tế, thu nhập… Tất cả điều đó đều rất quan trọng trước khi ngân hàng ra quyết

định cho vay. Đây chính là ví dụ điển hình của “Chính phủ điện tử” (Nguyễn

Đình Bồng và cs., 2014).

2.2.2. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Cộng hòa Liên

bang Đức

Đối với Cộng hòa Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường

đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện

sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành

khuôn khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Cộng hòa Liên bang

Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang. Theo đó,

đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua bán theo nguyên tắc thị trường.

Hiến pháp Cộng hòa Liên bang Đức (Điều 14) quy định quyền sở hữu

đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước đảm bảo, tuy nhiên chủ sở hữu

có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược lại với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm

về sở hữu đất và nhà ở là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế

xây dựng- với quyền này người được hưởng thừa kế xây dựng có thể xây dựng

và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác. Bên giao quyền thừa kế xây

dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người

mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 – 7%

giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp

đồng thì chủ đất mua lại nhà. Hai là, sở hữu từng phần – áp dụng trong trường

hợp một người mua căn hộ trong một toàn nhà thì được quyền sở hữu căn hộ

và một phần đất trong khuôn viên toàn nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ

lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào.

Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong tòa nhà

(Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).

2.2.3. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Trung Quốc

Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung

Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với

đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản

lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn

bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc.

Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp

được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc.

Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.

QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ

được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho

các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà

nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với

trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở

Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp,

người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định

nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ

40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được

thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ

người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ: có ba điều kiện cơ bản để được chuyển

nhượng là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận

QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông

thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án (Lưu

Quốc Thái, 2006). Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng

QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong

15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải

đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí

chuyển nhượng tương ứng. Về giá cả, thông thường, Nhà nước không can

thiệp vào giá cả chuyển nhượng mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận

chuyển nhượng thoả thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển

nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có

quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh

những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.

- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận

tiền cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên

trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc

cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính

của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà

bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).

- Thế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua

GCN QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế

chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ

thể cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ,

bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng

đất mới. Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay

vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường

được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là

người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).

Như vậy, có thể thấy, trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hữu

đất đai. Mô hình phổ biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất

đai. Bên cạnh đó là mô hình chỉ thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất

đai là hình thức sở hữu duy nhất. Mô hình đầu được áp dụng ở hầu hết các

quốc gia còn mô hình thứ hai mang tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.

Trung Quốc thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà

nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu

nhà nước. Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai

nhưng đã có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất

đai theo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiến pháp và

Luật pháp nước này đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị

trường, đất đai được coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử

dụng đất được ghi nhận và được bảo vệ như một loại tài sản. Tuy nhiên việc

phân loại mô hình sở hữu đất đai căn cứ vào hình thức sở hữu nói trên cũng

chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố quan trọng như tính chất, cơ

cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và đặc biệt là cấu trú Xét

qua các mô hình sở hữu đất đai trên thế giới. Như vậy, cho dù Hiến pháp hay

pháp luật có nêu quyền sở hữu nào trên văn bản “giấy trắng mực đen” thì

người làm luật cũng cần cân nhắc xóa bớt hoặc bổ sung những điều khoản để

cân bằng mọi yếu tố giữa các bên, đặc biệt là nhân dân và chính quyền để tạo

nên một sự hòa hợp bền vững về lợi ích kinh tế, xã hội và cả lịch sử.

2.3. Thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh Quảng Ninh

2.3.1. Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam

2.3.1.1. Giai đoạn trước khi Luật Đất đai 1987 có hiệu lực

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng

hoà được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Năm 1980,

Chính phủ ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về thống nhất quản

lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Thủ

tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác

đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Tổng cục Quản lý ruộng

đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy định về thủ

tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước việc đăng ký đất đai mới

được bắt đầu thực hiện trở lại ở Việt Nam. Theo quy định này, việc đăng

ký đất đai được thực hiện thống nhất cả nước theo một trình tự chặt chẽ, hệ

thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết, trong đó bản

đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê là tài liệu cơ bản của hồ sơ

thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đường ranh giới thửa

(trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa

đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tam giao, loại

đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tình hình thủy lợi; các tài liệu này được lập

thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai;

sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất phải được Ủy ban nhân dân xã và

huyện phê duyệt mới chính thức có giá trị pháp lý.

Điều 11 Hiến pháp năm 1959 đã ghi nhận nước Việt Nam dân chủ

cộng hòa trong thời kỳ quá độ bao gồm các hình thức sở hữu về tư liệu sản

xuất sau: SHNN tức là SHTD; sở hữu HTX tức là sở hữu của tập thể nhân

dân lao động; sở hữu của người lao động riêng lẻ; sở hữu của nhà tư sản

dân tộc. Nhà nước đã bảo hộ QSH về đất đai. Cụ thể, Điều 12 Hiến pháp

1959 đã quy định “những rừng cây, những đất hoang... mà pháp luật quy

định là của Nhà nước thì đều thuộc SHTD”. Do không được quy định trong

hiến pháp và các văn bản mang tính pháp lý nên việc thực hiện mua bán,

tặng cho, cầm cố đất đai không được thực hiện chỉ khi Nhà nước cần lấy

ruộng đất thì sẽ thu xếp công ăn việc làm cho người bị lấy ruộng đất hoặc

bù cho một số ruộng đất ở nơi khác để họ làm ăn sinh sống và sẽ bồi

thường thích đáng cho họ về những ruộng đất đã bị lấy.

2.3.1.2. Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực

Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993 là giai đoạn nghiêm cấm mua,

bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được

giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất

nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hại đất đai.

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy

sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối

với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ

được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra

hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập

đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức

lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà

thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho

phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi

nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở

hữu đối với nhà ở.

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu

cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện

tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để

bán, nhưng thực chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng

thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa

thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai. Trong quá

trình triển khai theo Luật đất đai 1987, Nhà nước đã ban hành chính sách

khoán 100 và khoán 10 theo Chỉ thị số 100/CT-TW làm cho hiện trạng sử

dụng đất có nhiều thay đổi do đó công tác đăng ký đất đai gặp nhiều khó khăn

cùng với việc chưa có một hệ thống văn bản hoàn chỉnh chặt chẽ làm cho

công tác quản lý đất đai giai đoạn này kém hiệu quả.

Chính vì những lý do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việc

lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này

chưa đạt kết quả cao. Đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng

1.600.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ nông dân ở gần

1.500 xã, tập trung chủ yếu tại các vùng đồng bằng sông Cửu Long (40%).

Đặc biệt do chính sách đất đai chưa ổn định nên giấy chứng nhận giai đoạn

này chủ yếu là giấy chứng nhận tạm thời chủ yếu cho các xã tự kê khai.

2.3.1.3. Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc hội đã

đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993.

Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu

lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số

nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép

người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu

hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn

chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội

dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.

Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1998 là giai đoạn Luật cho phép người

sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 1993.

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác

động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức

tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy

sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Năm 1998 Luật Đất đai được

sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như

quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử

dụng đất. Vì vậy giai đoạn 1998 đến trước Luật Đất đai 2003 có hiệu lực

người sử dụng đất có 7 quyền riêng là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật lần này

đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng

đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang

mục đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển

sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng đất

nông nghiệp trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn cứ

vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền xét duyệt. Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp

giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật và cũng được bảo lãnh bằng giá trị

QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín

dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng

được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn

đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam,

tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài. Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh

công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm

thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót,

yếu kém.

Mặc dù giai đoạn này đã quy định 7 quyền của người sử dụng đất tuy

nhiên các quy định trong lĩnh vực pháp luật đất đai và các lĩnh vực khác có

liên quan như trong lĩnh vực dân sự... chưa thực sự đồng bộ và thống; giá trị

đất đai chưa tuân theo thị trường; thị trường BĐS chưa thực sự bùng nổ; nhận

thức của người dân về pháp luật đất đai còn thấp dẫn đến số lượng trường hợp

thực hiện quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế, thế chấp... còn ít và hạn chế đặc biệt là ở vùng nông thôn.

2.3.1.4. Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực

Luật Đất đai 2003 quy định QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh,

góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”

(Điều 106 Luật Đất đai 2003). Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì

những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao

đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất

cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao

đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “bồi thường thiệt hại” (Điều 73 Luật Đất

đai 1993), “bồi thường” (Điều 106 Luật Đất đai 2003). Như vậy, trên thực tế

người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm

hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong

một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên

góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt

(Phùng Văn Nghệ, 2010).

2.3.1.5. Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu

lực thi hành từ ngày 01/7/2014, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật

thay thế các văn bản cũ:

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử

dụng đất, thu hồi đất.

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định về giá đất.

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định về thu tiền sử dụng đất.

Trong năm 2014 và 6 tháng đầu năm 2015, đặc biệt là sau khi Luật Đất

đai có hiệu lực thi hành, Bộ TN&MT đã tích cực, chủ động chỉ đạo, hướng

dẫn các địa phương thực hiện công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bảo

đảm theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai. Bộ đã có Công văn số

1622/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 06/5/2014 và Công văn số 3398/BTNMT-

TCQLĐĐ ngày 14/8/2014 gửi UBND các tỉnh, thành phố về việc chuyển mục

đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện

các công trình, dự án của các địa phương. Các quy định về giao đất, cho thuê

đất được quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2013 đã thúc đẩy sự phát triển

của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các

lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát

triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn

có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho

sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao

đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu

tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng

quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm,

ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực

hiện các QSDĐ cũng như việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Một thị trường QSDĐ thông thường bao gồm ba bộ phận: thị trường

mua bán chuyển nhượng, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Thị

trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Ba thị

trường này có mối quan hệ hữu cơ với nhau và chịu tác động của các quy luật

thị trường. Có thể nói, sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thị trường quyền

sử dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính

thức. Trong thời gian đầu hình thành và phát triển, thị trường quyền sử dụng

đất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần

nghiên cứu để giải quyết. Luật Đất đai 2013 ra đời đã quy định cụ thể các

quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và

các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn.

Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Thực tế cho thấy việc chuyển đổi

QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là

việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh

mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ

gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện

giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó,

dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc

việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những

thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Tại một số địa phương

đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua

chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số

thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và

đầu tư của nông dân (Lê Thanh Khuyến, 2015).

Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Những quy định của pháp luật đất

đai ngày một chặt chẽ hơn đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số

người dân khi có nhu cầu thực hiện chuyển QSDĐ nông nghiệp, đất ở và đất

sản xuất kinh doanh. Các trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSDĐ đều đã

đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện kê khai đăng ký theo đúng

quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi về QSDĐ của mình. Bên

cạnh đó cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, bất động sản đã hoạt

động ở một số địa phương như sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ định giá

đất, thẩm định giá đất đã góp phần không nhỏ trong việc phát triển và tạo nên

một thị trường chuyển nhượng QSDĐ trong sạch và lành mạnh trên cả nước.

Song hiện nay, cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao

dịch về QSDĐ thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp. Tình trạng giao dịch ngầm vẫn

diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế (Lê Thanh

Khuyến, 2015).

Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại QSD đất: Thực hiện việc giao

đất, cho thuê đất đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu

hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất

nước. Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc

đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và

người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh

trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất

tập trung có cùng chế độ sử dụng đất khác. Mặc dù bị ảnh hưởng không nhỏ

bởi khó khăn về kinh tế toàn cầu hiện nay như khách sạn, nhà hàng, siêu thị,

trung tâm thương mại vẫn tiếp tục phát triển, đặc biệt là giao dịch nhà đất có

văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế,

đầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi

cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu

tư do chi phí tăng (Lê Thanh Khuyến, 2015).

Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy

nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số

kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là

công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia

thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng,

không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh

chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2012).

Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Các hoạt động thế chấp, góp vốn

bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp

phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế đất nước. Người sử dụng đất sử dụng

quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế

chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi

vay và người cho vay. Tuy nhiên, quy định chỉ có quyền thế chấp bằng giá trị

QSDĐ tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và quy định tổ chức, cá

nhân nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện

các dự án đầu tư cũng làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu cho thị

trường bất động sản. Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền cơ đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử

dụng đất” quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế

QSDĐ để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Tuy nhiên, đối với trường hợp đất thuê trả tiền thuê hàng năm thì người sử

dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với

đất cho thuê theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm

2013 về “Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”.

Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Hiện nay, sự gia tăng của đầu tư

nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất,

kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ đang phát triển

nhanh cả về số lượng và quy mô. Song việc thực hiện quy định về quyền góp

vốn bằng giá trị QSDĐ và quy định về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ

thể nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại một số địa phương còn vướng mắc,

lúng túng và không thống nhất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai sau này.

Luật Đất đai 2013 đã quy định về quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ đầy đủ,

cụ thể hơn và thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật về dân sự, pháp

luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, thuận lợi cho các địa phương và

người sử dụng đất trong quá trình áp dụng.

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực

hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn

chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện

chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ

quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá

đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc

xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại

hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển

QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất

động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai,

gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.

Việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật

quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương

xứng với giá trị thực của QSDĐ; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai.

Việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng

thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối

nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất

thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ,

sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp

giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch

bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng

mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao

đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá quyền

sử dụng đất hiện ới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn

giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó

tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên

thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh

tế - xã hội.

Chế tài xử phạt việc không chấp hành quy định về đăng ký giao dịch

thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh. Nhận thức và việc

chấp hành quy định của pháp luật đất đai về việc đăng ký giao dịch thực hiện

các quyền của người sử dụng đất còn chưa nghiêm gây khó khăn cho cơ quan

quản lý. Công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật trong việc thực

hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của các cấp, các ngành và

địa phương chưa tốt (Lê Thanh Khuyến, 2015).

2.3.2. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh.

Về cơ sở pháp lý: tỉnh Quảng Ninh căn cứ các quy định của pháp luật

tại các bản Hiến pháp, Bộ luật, Luật, Nghị định và Thông tư qua các thời kỳ.

Hiện nay tỉnh Quảng Ninh thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai năm

2013, bao gồm: Hiến pháp năm 2013, Bộ Luật Dân sự 2015, Luật đất đai

2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ,

Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của

Bộ Tài nguyên và Môi trường, các văn bản quy phạm pháp luật khác và các

bộ thủ tục hành chính do tỉnh Quảng Ninh ban hành có liên quan đến việc

thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.

- Thẩm quyền quản lý và thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến

quyền của người sử dụng đất:

Căn cứ Luật đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.

UBND xã, phường, thị trấn (nơi có đất) có thẩm quyền xác minh nội

dung biến động điều tra thực địa trong trường hợp có thay đổi về ranh giới sử

dụng đất, loại tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu.

Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định hồ sơ, nếu đủ điều kiện,

trình UBND cấp huyện cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất.

- Tính đến hết năm 2019, trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh đã cấp được

khoảng 1180.000 giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất chiếm 90% các trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên thực tế trên địa bàn toàn tỉnh còn nhiều trường hợp không đủ điều

kiện cấp giấy chứng nhận và những khó khăn vướng mắc trong công tác cấp

giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong giai đoạn 2017 – 2019 với 09 quyền riêng của người sử dụng đất

theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và 08 quyền riêng của người sử dụng

đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện

khoảng 420.000 giao dịch của người sử dụng đất,quyền chuyển nhượng, tặng

cho và thế chấp diễn ra sôi động hơn so với các quyền thừa kế, cho thuê, cho

thuê lại và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền thế chấp diễn ra nhiều nhất

so với các quyền khác (với khoảng 78.000 giao dịch chiếm khoảng 18,58%)

Trong 19 đơn vị hành chính cấp huyện thì thị xã Quảng Yên diễn ra sôi

động ở mức trung bình với gần 32.000 giao dịch chiếm 7,61% giao dịch trên địa

bàn toàn tỉnh.

Phần 3.

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. Địa điểm nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng

Ninh. Thị xã Quảng Yên có 19 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm 11 phường

và 8 xã.

3.2. Thời gian nghiên cứu

- Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 4/2019 đến 10/2020; tất cả các số

liệu thứ cấp được thu thập trong giai đoạn 2017 - 2019.

- Các số liệu sơ cấp được điều tra từ năm tháng 6/2020 đến tháng

10/2020.

3.3. Đối tượng nghiên cứu

Việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp

bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Quảng

Yên từ 2017 - 2019.

3.4. Nội dung nghiên cứu

3.4.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị và quản lý đất đai tại

thị xã Quảng Yên

3.4.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên

giai đoạn 2017 - 2019

3.4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã

Quảng Yên

3.4.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện

quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên

3.5. Phương pháp nghiên cứu

3.5.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Phòng kinh

tế UBND Thị xã Quảng Yên

- Thu thập các số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất tại phòng Tài

nguyên và Môi trường Thị xã Quảng Yên; kết quả thực hiện các quyền của

người sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ thị xã Quảng Yên.

3.5.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp

thông qua bộ câu hỏi có sẵn trong thời gian thực hiện đề tài. Thực hiện phỏng

vấn người thực hiện đăng ký và nhận kết quả thực hiện quyền tại Bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả thuộc Trung tâm hành chính công thị xã Quảng Yên. Số

lượng phiếu điều tra là 30 phiếu/quyền, chọn ngẫu nhiên 30/120 người chiếm

25% số người đến thực hiện quyền thông qua hàm randbetween trong bảng

tính excel để đủ tính khách quan trong việc đánh giá thực hiện quyền của

người sử dụng đất, tổng số phiếu điều tra là 120 phiếu.

Nội dung điều tra phỏng vấn bao gồm nội dung: Về người sử dụng đất

(họ và tên chủ hộ, địa chỉ, ngành nghề chính); về thông tin thửa đất (năm

được cấp GCNQSD đất, diện tích thửa đất); về việc thực hiện quyền (quyền

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền tặng cho quyền sử dụng đất, quyền

thừa kế quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất) và về thủ tục

khi thực hiện quyền của người sử dụng đất (thủ tục thực hiện tại Văn phòng

ĐKQSD đất, giấy tờ khi đến thực hiện chuyển quyền, thời gian hoàn thành

các thủ tục tại cơ quan nhà nước, thái độ của cán bộ khi thực hiện quyền).

Tiêu chí điều tra gồm đối tượng điều tra là hộ gia đình, cá nhân; phạm

vi điều tra là tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và

thế chấp quyền sử dụng đất ở; giai đoạn điều tra là từ năm 2017 – 2019 trên

địa bàn thị xã Quảng Yên.

3.5.3. Phương pháp thống kê xử lý số liệu

Phương pháp này sử dụng để thống kê xử lý toàn bộ số liệu từ các đối

tượng được điều tra theo từng chỉ tiêu. Các số liệu được thống kê, xử lý, tính

toán với sự hỗ trợ của phần mềm excel. Trên cơ sở số liệu đó phân tích đánh

giá các đặc trưng tiêu biểu của từng vị trí, địa bàn và khu vực.

3.5.4. Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu

Sử dụng để so sánh, tổng hợp các nguồn tài liệu, số liệu có liên quan

đến báo cáo, nhằm tìm hiểu các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế

chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã qua từng thời điểm cụ thể, qua đó

đánh giá việc thực hiện các quyền của các chủ sử dụng đất và đề xuất một số

giải pháp cho việc thực hiện các quyền của các chủ sử dụng đất trên địa bàn

thị xã Quảng Yên.

3.5.5. Phương pháp phân tích

Phân tích số liệu tổng hợp làm cơ sở đánh giá việc thực hiện các quyền

của người sử dụng đất theo các tiêu chí:

- Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

- Thời gian hoàn thành các thủ tục hành chính;

- Các văn bản hướng dẫn thực hiện các quyền sử dụng đất;

- Khả năng thực hiện các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất;

- Về các loại phí, lệ phí, thuế;

- Thái độ thực hiện của cán bộ.

Phần 4.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1. Khái quát điêu kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu

4.1.1. Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1. Vị trí địa lý

Quảng Yên là một Thị xã ven biển nằm ở phía Tây Nam của tỉnh

Quảng Ninh, có tọa độ địa lý 20045’06” đến 21002’09” vĩ độ Bắc và từ

106045’30” đến 10600’59” kinh độ Đông.

Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thị xã Quảng Yên

Thị xã Quảng Yên có tiếp giáp:

Phía Bắc giáp huyện Hoành Bồ;

Phía Tây bắc giáp thành phố Uông Bí;

Phía Tây nam giáp huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng;

Phía Đông giáp thành phố Hạ Long;

Phía Nam giáp đảo Cát Bà - thành phố Hải Phòng;

Với những lợi thế tối ưu về vị trí địa lý nằm liền kề giữa 3 thành phố là

Hải Phòng, thành phố Hạ Long và thành phố Uông Bí thông qua hệ thống

giao thông đường bộ, đường thuỷ. Thị xã Quảng Yên có điều kiện phát triển

kinh tế đặc biệt là có tiềm năng lớn về cửa mở giao lưu thương mại trong

nước cũng như Quốc tế bằng đường biển và liên kết không gian kinh tế với

các thành phố Hạ Long, Hải Phòng để tạo thành trục kinh tế động lực ven

biển Hải Phòng - Quảng Yên - Hạ Long của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thị xã Quảng Yên nằm trong khu vực giáp ranh giữa vùng núi cánh

cung Đông Triều - Móng Cái và vùng đồng bằng ven biển có nhiều sông lạch

nên địa hình đa dạng, phức tạp. Sông Chanh là một nhánh của sông Bạch

Đằng đã chia Thị xã Quảng Yên thành 2 vùng rõ rệt.

- Vùng Hà Bắc: Gồm 7 phường và 4 xã nằm bên tả ngạn sông Chanh.

Địa hình chủ yếu là đồi núi thấp, ruộng bậc thang, xen kẽ là những khu đất

rộc, mang dáng dấp của miền trung du thấp dần về phía ven biển, có một số

đồi cao, núi thấp (núi Bàn Cờ 450 m, núi Na 225 m và núi Vũ Tướng 200 m).

- Vùng Hà Nam: Gồm 4 phường và 4 xã nằm ở hữu ngạn sông Chanh

được hình thành từ thế kỷ thứ XV là một hòn đảo được bao bọc bởi 34 km đê

biển với cao trình 5,5 m. Đây là vùng đất tạo nên do quai đê lấn biển, mở rộng

các bãi bồi ven sông và bãi sú vẹt ven biển. Vùng này bằng phẳng nhưng địa

hình thấp so với mặt nước biển, chịu ảnh hưởng trực tiếp của biển nên đất

chua mặn là chủ yếu.

4.1.1.3. Khí hậu

Thị xã Quảng Yên là Thị xã trung du ven biển chịu ảnh hưởng của khí

hậu nhiệt đới gió mùa nên nóng ẩm mưa nhiều. Theo số liệu của trạm dự báo khí

tượng thuỷ văn Quảng Ninh, thị xã Quảng Yên có những đặc trưng khí hậu sau:

- Nhiệt độ trung bình hàng năm 23 - 240C, biên độ nhiệt theo mùa trung

bình 6 - 70C, biên độ nhiệt ngày-đêm khá lớn, trung bình 9 - 110C. Số giờ

nắng khá dồi dào, trung bình 1700 - 1800 giờ/năm, số ngày nắng tập trung

nhiều vào tháng 5 đến tháng 12, tháng có số giờ nắng cao nhất là tháng 2,

tháng 3.

- Lượng mưa trung bình hàng năm đạt 1.537 mm. Mùa mưa kéo dài từ

tháng 5 đến tháng 10 tập trung 88% tổng lượng mưa cả năm, số ngày mưa

trung bình hàng năm 160 - 170 ngày. Độ ẩm không khí hàng năm khá cao,

trung bình 81%, cao nhất vào tháng 3, 4 lên tới 86%, và thấp nhất 70% vào

tháng 10, tháng 11.

Thời tiết ở Quảng Yên phân hoá theo hai mùa rõ rệt, mùa hè nóng ẩm

và mưa nhiều, mùa đông lạnh và khô:

- Mùa hè từ tháng 5 đến tháng 10, thời tiết nắng nóng, nhiệt độ cao nhất

vào tháng 7 trung bình 28 - 290C, cao nhất có thể lên đến 380C, gió Nam và

Đông Nam thổi mạnh tốc độ trung bình 2 - 4 m/s gây mưa nhiều, độ ẩm lớn.

- Mùa đông từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, gió mùa Đông Bắc thổi

nhiều đợt và mạnh, mỗi đợt 4 - 6 ngày, tốc độ gió lên đến cấp 5 - 6, ngoài

khơi có thể lên tới cấp 7 - 8 làm thời tiết lạnh, nhiệt độ thấp nhất vào tháng 1,

tháng 12 có thể xuống tới 50C.

4.1.1.4. Thuỷ văn

Hệ thống sông ngòi thị xã Quảng Yên phần lớn là sông nhỏ, diện tích

lưu vực không quá 300 km2. Con sông lớn nhất là sông Bạch Đằng bắt nguồn

từ sông Thái Bình, đến phà rừng sông Bạch Đằng tách thành 2 nhánh lớn:

Nhánh sông Chanh và sông Rút bao lấy đảo Hà Nam rồi đổ ra biển Cát Bà,

Cát Hải, còn nhánh Bạch Đằng đổ ra cửa Nam Triệu.

Phía Đông thị xã Quảng Yên còn có các con sông nhỏ như: Sông

Khoai, sông Hốt, sông Bến Giang và sông Bình Hương. Độ dài các sông

ngắn, diện tích lưu vực các sông đều nhỏ, độ dốc nghiêng về phía biển.

Bờ biển thị xã Quảng Yên nằm trong vịnh Hạ Long, đáy biển nông và

thoải. Độ sâu trung bình của vịnh từ 4 - 6 m, sâu nhất 25 m. Trong vịnh có

nhiều đảo tạo thành bức bình phong chắn sóng, chắn gió của đại dương, thuận

lợi cho sự lắng đọng phù sa và phát triển bãi bồi ven biển. Thuỷ triều mang

tính chất nhật triều đều, mỗi ngày có một lần nước lên và một lần nước

xuống, biên độ thuỷ triều từ 3 – 4 m.

4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên

a. Tài nguyên đất

Theo báo cáo thuyết minh bản đồ thổ nhưỡng nông hoá tỉnh Quảng

Ninh năm 2005, đất đai trên địa bàn thị xã Quảng Yên được chia thành 7

nhóm đất, 10 đơn vị đất và 24 đơn vị phụ như sau:

- Nhóm đất cát: Diện tích 692,21 ha 2,21% diện tích đất tự nhiên toàn

Thị xã phân bố chủ yếu ở các xã, phường ven biển, ven sông như: Minh

Thành, Đông Mai, Tiền An. Nhóm đất cát được hình thành ven biển, ven các

sông chính do sự bồi đắp chủ yếu từ sản phẩm thô với sự hoạt động trầm tích

phù sa của các hệ thống sông và biển.

- Nhóm đất mặn: Đất mặn được hình thành từ những phù sa sông, biển

lắng đọng trong môi trường nước biển do trầm tích biển hoặc ảnh hưởng của

nước mặn tràn hoặc mạch ngầm ven biển cửa sông. Diện tích 6.956,48 ha

chiếm 22,19% diện tích đất tự nhiên.

- Nhóm đất phèn: Được hình thành do sản phẩm phù sa với vật liệu

sinh phèn, phát triển mạnh ở môi trường yếm khí, khó thoát nước. Diện tích

4.908,65 ha chiếm 15,66% diện tích tự nhiên.

- Nhóm đất phù sa: Diện tích 1.008,73 ha chiếm 3,22% diện tích đất tự

nhiên, được hình thành từ sản phẩm bồi tụ chủ yếu của các con sông suối lớn

trong vùng.

- Nhóm đất có tầng sét loang lổ: Diện tích 1.087,01 ha chiếm 3,47%

diện tích đất tự nhiên, phân bố ở bậc thềm thấp của phù sa cổ ở các xã,

phường: Sông Khoai, Cộng Hoà…Đất có tầng sét loang lổ trung tính ít chua:

Diện tích 1.087,01 ha chiếm 3,47% diện tích nhóm đất. Phân bố ở các xã,

phường: Sông Khoai, Cộng Hoà...

- Nhóm đất xám: Diện tích 103,74 ha chiếm 0,33% diện tích đất tự

nhiên, đất xám được hình thành và phát triển chủ yếu trên phù sa cổ và đá cát,

hầu hết nằm ở địa hình cao, thoát nước tốt. Thành phần khoáng trong đất phổ

biến là thạch anh, kaolinit, halozit, gơtit.

- Nhóm đất vàng đỏ: Diện tích 3.457,46 ha chiếm 11,03% diện tích đất

tự nhiên, phân bố ở các xã, phường: Minh Thành, Đông Mai, Sông Khoai,

Cộng Hoà, Hoàng Tân, Tiền An.

b. Tài nguyên nước

Thị xã Quảng Yên có nguồn tài nguyên nước mặt phong phú đó là

nguồn nước hồ Yên Lập, có khả năng đảm bảo thỏa mãn nhu cầu nước cho

sản xuất và sinh hoạt của nhân dân trong Thị xã. Hồ Yên Lập được thiết kế

với quy mô lớn, có dung tích thường xuyên là 127,5 triệu m3, dung tích hữu

ích là 113,2 triệu m3. Hồ có hệ thống kênh chính dài 28,37 km và 45 tuyến

kênh cấp I dài 107,1 km, nhiều tuyến kênh cấp II đủ đảm bảo tưới cho 10.000

ha đất canh tác.

Nguồn nước ngầm của thị xã Quảng Yên trữ lượng nhỏ, nước ngọt có ở

một số xã vùng Hà Bắc chỉ đủ để khai thác sử dụng phục vụ sinh hoạt của

nhân dân.

Chất lượng nước: Nhìn chung nước trong sạch, ngọt, pH trung tính,

chất lượng nước đạt yêu cầu đảm bảo cho sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp và

công nghiệp. Nước hồ Yên Lập qua xử lý sẽ đảm bảo chất lượng tốt, đáp ứng

nhu cầu nước sinh hoạt cho nhân dân.

c. Tài nguyên rừng

Rừng ở thị xã Quảng Yên chiếm diện tích không lớn, phân bố tập trung

ở khu vực đồi núi cao phía Bắc giáp với huyện Hoành Bồ nhưng có vai trò

quan trọng đến phát triển kinh tế của thị xã, đặc biệt là trong bảo vệ nguồn

nước hồ Yên Lập, chống xói mòn, ngăn sự bồi lắng lòng sông, lòng hồ, hạn

chế lũ lụt, điều tiết nguồn nước cho các dòng chảy, tạo cảnh quan sinh thái đa

dạng phục vụ cho phát triển du lịch. Năm 2014, độ che phủ rừng đạt 16,0%.

d. Tài nguyên biển

Thị xã Quảng Yên có bờ biển dài 30 km, có bãi triều rộng lớn trên

12.000 ha nằm trong vùng cửa sông Bạch Đằng, có các sông lớn chảy qua

như: Sông Chanh, sông Nam, sông Bến Giang, sông Bình Hương v v. Bãi

triều được chắn sóng, chắn gió của hàng ngàn hòn đảo lớn nhỏ của vịnh Hạ

Long tạo sự lắng đọng phù sa, tạo nên các vùng nông sâu, vịnh kín thuộc bờ

biển thị xã Quảng Yên. Là nơi sinh sống, sinh sản của nhiều loài hải sản quý

có giá trị như: tôm, cá song, cua bể, sò huyết, hầu hà v v. Vùng biển bãi triều

thị xã Quảng Yên có địa thế tự nhiên thuận lợi, có nhiều vùng sinh thái khác

nhau, tạo ra một khu hệ sinh vật biển phong phú, đa dạng, một tiềm năng lớn

để phát triển kinh tế biển.

4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

Tốc độ tăng trưởng kinh tế ước đạt 16,6% (giá so sánh 2010). Trong đó:

Giá trị sản xuất ngành công nghiệp - xây dựng tăng 19,4%; Giá trị sản xuất

ngành nông, lâm, ngư nghiệp tăng 2,9%; Giá trị tăng thêm ngành dịch vụ 8,2%.

- Thu Ngân sách Nhà nước dự kiến đạt 388.899 triệu đồng, bằng

156,6% dự toán tỉnh, bằng 145,4% dự toán thị xã và bằng 105,6% thực

hiện thu so với cùng kỳ;

- Sản lượng lương thực đạt 54.500 tấn;

- Sản lượng hải sản đạt 26.800 tấn;

- Tổng vốn đầu tư phát triển trên địa bàn đạt 6.587,6 tỷ đồng.

- Tỷ lệ hộ nghèo giảm còn 1,63%.

- Số lao động tạo việc làm mới 2000 người.

- Tỷ lệ gia đình văn hoá đạt 90%.

- Tỷ lệ sinh con thứ 3 dưới 5%.

- Tỷ lệ hộ nông thôn dùng nước hợp vệ sinh đạt 99%.

- Tỷ lệ hộ đô thị dùng nước sạch đạt 80%.

- Tỷ lệ thu gom rác thải sinh hoạt đạt 92%.

- Đảm bảo quốc phòng - an ninh.

4.1.2.1. Phát triển kinh tế

Năm 2018, Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt cao so với cùng kỳ và những

năm gần đây: Giá trị tổng sản phẩm (giá so sánh 2010) ước 12.936,5 tỷ đồng,

đạt 100% kế hoạch và tăng 16,6% so với năm 2018. Trong đó: Giá trị sản

xuất ngành công nghiệp và xây dựng ước 8.110 tỷ đồng, đạt 95,4% kế

hoạch và tăng 19,4% cùng kỳ, chiếm 62,7% giá trị tổng sản phẩm; giá trị

sản xuất ngành dịch vụ ước 2.858 tỷ đồng, đạt 114,1% kế hoạch, tăng 8,2%

cùng kỳ, chiếm 22,1% giá trị tổng sản phẩm; giá trị sản xuất ngành nông

nghiệp ước 1.968,5 tỷ đồng, đạt 101,8% kế hoạch và tăng 2,9% so với cùng

kỳ, chiếm 16% giá trị tổng sản phẩm.

- Khu vực kinh tế công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp.

Sản xuất công nghiệp phát triển ổn định. Một số ngành sản xuất có thế

mạnh tiếp tục duy trì phát triển và tăng so với năm 2018; sản lượng bia chai

tiêu thụ tăng 29,9%; đóng mới tàu thuyền tăng 8,7%; nước thương phẩm tăng

35%... Tuy nhiên, còn một số ngành sản lượng sản xuất còn đạt thấp do thị

trường tiêu thụ giảm, nguồn nguyên liệu đầu vào khó khăn, như: sản xuất

vàng mã, ngói nung, hải sản chế biến... Giá trị sản xuất ngành công nghiệp,

tiểu thủ công nghiệp ước 4.180 tỷ đồng, bằng 98,7% kế hoạch và tăng 19,8%

cùng kỳ, trong đó, kim ngạch xuất khẩu ước đạt 151,1 triệu USD, bằng

104,2% kế hoạch.

- Khu vực kinh tế nông nghiệp:

Cơ cấu ngành nông - lâm - ngư nghiệp giảm dần theo các năm và có sự

chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng ngành thuỷ sản. Năm 2018, giá trị sản

xuất ngành nông nghiệp ước 1.968,5 tỷ đồng, đạt 101,8% kế hoạch và tăng

2,9% so với cùng kỳ, chiếm 16% giá trị tổng sản phẩm. Cụ thể năm 2016:

+Ngành trồng trọt: Tổng diện tích toàn thị xã gieo trồng 14.262,4 ha, đạt

100,7% kế hoạch, tăng 6% cùng kỳ (tăng 90,3 ha). Diện tích gieo trồng rau đạt

1.554 ha (hệ số quay vòng đất 8 lần/năm), năng suất 17 tấn/ha, sản lượng dự kiến

26.460 tấn rau, củ quả. Giá trị sản xuất ngành trồng trọt ước 600 tỷ đồng, bằng

104,2% cùng kỳ, chiếm 30,5% giá trị ngành nông nghiệp.

+ Ngành chăn nuôi: Hoạt động chăn nuôi duy trì phát triển ổn định.

Công tác phòng chống dịch bệnh gia súc, gia cầm được tăng cường; tổ chức

các đợt tiêm phòng cho đàn gia súc, gia cầm. Giá trị sản xuất ngành chăn nuôi

ước 490 tỷ đồng, tăng 1,2% cùng kỳ, chiếm 25% giá trị ngành nông nghiệp.

+ Thủy sản: Tiếp tục chỉ đạo tăng cường kiểm dịch con giống, thức ăn,

hóa chất trong nuôi trồng thủy sản. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến

chính sách hỗ trợ của Chính phủ, của tỉnh trong đầu tư phương tiện khai thác

thủy sản xa bờ theo Nghị định số 67/2014/NĐ-CP của Chính phủ; đồng thời,

vận động nhân dân chấp hành nghiêm túc việc sử dụng các ngư cụ khai

thác thủy sản theo chủ trương chỉ đạo của tỉnh. Tổng sản lượng thủy sản

ước 26.867 tấn, bằng 100% kế hoạch và tăng 5,4% cùng kỳ. Giá trị sản

xuất ngành thủy sản ước 855 tỷ đồng, bằng 100% kế hoạch, tăng 5,6%

cùng kỳ, chiếm 43,4% giá trị ngành nông nghiệp.

+ Lâm nghiệp: Công tác quản lý, trồng và bảo vệ các loại rừng, đất

rừng được tăng cường; chủ động các phương án phòng cháy, chữa cháy rừng.

Sản lượng nhựa thông khai thác ước 360 tấn, bằng 100% kế hoạch, tăng

14,4% cùng kỳ. Giá trị sản xuất ngành lâm nghiệp ước 23,5 tỷ đồng, bằng

101,7% cùng kỳ.

- Khu vực kinh tế Thương mại, dịch vụ.

Hoạt động thương mại - dịch vụ duy trì phát triển khá. Hàng hóa phục

vụ nhu cầu tiêu dùng phong phú, đa dạng về chủng loại, mẫu mã. Thị xã đã

phối hợp tổ chức các hoạt động xúc tiến thương mại, khuyến khích, hỗ trợ

doanh nghiệp, Hợp tác xã, tổ hợp tác tham gia giới thiệu sản phẩm, hội chợ

thương mại để quảng bá, giới thiệu sản phẩm tiêu biểu của địa phương. Chỉ

đạo đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án đầu tư xây dựng chợ Ba Đại (xã Hiệp

Hòa), chợ Hà An (phường Hà An) và tiến độ thi công chợ Rộc (xã Tiền An).

Công tác quản lý hoạt động sản xuất, kinh doanh, kiểm soát và phòng, chống

buôn lậu, hàng giả, gian lận thương mại, vệ sinh an toàn thực phẩm được tăng

cường. Giá trị sản xuất ngành thương mại ước 2.225 tỷ đồng, bằng 118,8% kế

hoạch và tăng 8,8% cùng kỳ; giá trị sản xuất kinh doanh dịch vụ vận tải ước

475 tỷ đồng, bằng 104% kế hoạch, tăng 8,9% cùng kỳ; giá trị sản xuất kinh

doanh dịch vụ bưu chính- viễn thông ước 158 tỷ đồng, bằng 90% kế hoạch,

tăng 14,4% cùng kỳ.

Hoạt động dịch vụ du lịch được chú trọng; tiếp tục triển khai Chương

trình phát triển du lịch thị xã Quảng Yên giai đoạn 2016-2020. Đẩy mạnh

công tác tuyên truyền, quảng bá và phát triển dịch vụ du lịch trên địa bàn

(Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng Yên, 2019).

4.1.2.2. Về văn hóa - xã hội

- Về văn hóa - thông tin và thể thao:

Công tác quản lý Nhà nước về văn hóa được chú trọng và có sự tiến bộ.

Đã tổ chức tốt các ngày kỷ niệm, các sự kiện văn hóa lớn của đất nước, của

tỉnh và của địa phương. Thị xã đã tổ chức thành công lễ hội Tiên Công năm

2018 và đón bằng di sản văn hóa phi vật thể quốc gia và Lễ kỷ niệm 1080

năm và 730 năm Chiến thắng Bạch Đằng gắn với Năm du lịch Quốc gia 2018

được lãnh đạo trung ương, lãnh đạo tỉnh, nhân dân và khách du lịch đánh giá

cao. Các hoạt động tuyên truyền, tổ chức văn nghệ, thể dục thể thao gắn với

Năm du lịch Quốc gia Hạ Long-Quảng Ninh năm 2018 được thực hiện hiệu

quả và tiết kiệm. Phong trào “Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa”,

các Quy ước, hương ước được triển khai thực hiện tích cực. Tỷ lệ đăng ký Gia

đình văn hóa năm 2018 đạt 94%, Thôn (khu phố) văn hóa đạt 82% cao hơn

bình quân chung của tỉnh.

- Về giáo dục, đào tạo:

Công tác quản lý Nhà nước về giáo dục được tăng cường. Đã chỉ đạo

hoàn thành chương trình, nội dung kế hoạch năm học 2017-2018 và tổ chức tốt

kỳ thi tốt nghiệp THPT Quốc gia năm 2018 đảm bảo an toàn, nghiêm túc; tỷ lệ

đỗ THPT đạt 99,19% (tăng 3,62% so với năm 2018). Hoàn thành công nhận 02

trường đạt chuẩn Quốc gia; 04 trường đang đề nghị công nhận đạt chuẩn lại;

đến nay, có 51/66 trường đạt chuẩn (đạt 77,27%).

- Về công tác y tế:

Các dự án, chương trình mục tiêu Quốc gia về y tế được thực hiện tích

cực; 19/19 xã, phường duy trì giữ vững Bộ tiêu chí quốc gia về y tế. Thường

xuyên chỉ đạo tổ chức tuyên truyền, kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm, phòng

chống dịch bệnh. Việc khám chữa bệnh cho nhân dân được duy trì tốt. Công tác

dân số-kế hoạch hoá gia đình được duy trì, tỷ lệ người sinh con thứ 3 trở lên còn

4,48% (KH <5%). Tỷ lệ người dân tham gia bảo hiểm y tế ước đạt 90,8%.

- Dân số, lao động, việc làm.

+ Dân số: Theo báo cáo của phòng thống kê thị xã dân số Quảng Yên

năm 2018 có 139.433 người, trong đó nam 70.935 người chiếm 50,87% tổng

dân số; nữ 68.498 người chiếm 49,13% tổng dân số. Dân số thành thị có

83.180 người chiếm 59,66%, dân số khu vực nông thôn 56.253 người chiếm

40,34% dân số.

Thị xã Quảng Yên gồm 24 dân tộc đang sinh sống, chủ yếu là dân tộc

Kinh chiếm tuyệt đại đa số các dân tộc trong Thị xã 99,43%;

Số hộ dân trong Thị xã có: 38.785 hộ, bình quân 3,57 người/hộ thấp

hơn mức bình quân chung của toàn tỉnh (Bình quân chung của tỉnh là 3,7

người//hộ).

Mật độ dân số trung bình của thị xã Quảng Yên là 462 người/ km2 cao

hơn mức trung bình của toàn tỉnh (trung bình của tỉnh là 187 người/ km2).

+ Lao động và việc làm:

Tổng số lao động trong độ tuổi năm 2018 hiện có 81.146 người, chiếm

58,2% tổng dân số. Năm 2018 đã giải quyết việc làm mới cho 2.000 lao động,

đạt 100% kế hoạch. Năm 2018 tỷ lệ hộ nghèo còn 1,63%. Tổ chức tốt tháng

hành động vì trẻ em và quản lý giáo dục thanh thiếu nhi hè năm 2018. Tổ

chức 08 lớp học nghề phi nông nghiệp, với 243 học viên. Thực hiện tốt công

tác tuyên truyền, định hướng nghề nghiệp cho thanh niên đến tuổi lao động;

đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu lao động gắn với chuyển dịch cơ cấu kinh tế

ngành (Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng Yên, 2019).

4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên năm 2019

Diện tích đất nông nghiệp của thị xã Quảng Yên năm 2019 là:

19.419,20 ha, chiếm 64,33 % tổng diện tích đất tự nhiên, được thể hiện cụ thể

như sau:

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2019

Stt Chỉ tiêu Mã Cơ cấu (%)

Đất sản xuất nông nghiệp

Diện tích (ha) 30.184,85 SXN 19.419,20 LUA 5.194,23

1.187,31

Tổng diện tích đất tự nhiên 1 1.1 Đất trồng lúa 1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 371,16 1.3 Đất trồng cây lâu năm 1.4 Đất nuôi trồng thuỷ sản 1.5 Đất nông nghiệp khác 1.6 Đất rừng phòng hộ 1.7 Đất rừng đặc dụng 1.8 Đất rừng sản xuất CLN 1.503,53 9.313,45 NTS NKH 31,76 RPH RDD 34,18 RSX 1.783,58 100 64,33 26,75 1,91 7,74 47,96 0,16 6,11 0,18 9,19

Nguồn:Phòng TN & MT thị xã Quảng Yên, năm 2020

Diện tích đất dùng cho mục đích phi nông nghiệp năm 2019 là 5.221,01

ha, chiếm 30.93 % tổng diện tích đất tự nhiên, được thể hiện cụ thể như sau.

Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2019

STT Chỉ tiêu Mã

Diện tích (ha) Cơ cấu (%)

30184.85 100 Tổng diện tích đất tự nhiên

PNN 8.222,01 27.24 1.80 CQP 148.78 0.06 CAN 5,09 1.59 SKK 131.42 2 Nhóm đất phi nông nghiệp 2.1 Đất quốc phòng 2.2 Đất an ninh 2.3 Đất khu công nghiệp

2.4 Đất thương mại, dịch vụ 2.5 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp TMD 13.41 362,57 SKC 0,16 4,40

2.6 DHT 1.762,03 21,43

Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã 2.7 Đất có di tích lịch sử - văn hóa 2.8 Đất bãi thải, xử lý chất thải 2.9 Đất ở tại nông thôn 2.10 Đất ở tại đô thị 2.11 Đất xây dựng trụ sở cơ quan DDT 7,59 DRA 11,33 ONT 507,59 ODT 615,88 TSC 9,93 0,09 0,13 5,07 7,49 0,12

2.12 DTS 6,01 0,07 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp

2.13 Đất cơ sở tôn giáo TON 18,51 0,22

2.14 NTD 233,52 2,84

2.15 SKX 152,79 1,85 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

22,8 0,15 0,27

2.16 Đất sử dụng vào mục đích công cộng 2.18 Đất cơ sở tín ngưỡng 2.19 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối 2.20 Đất có mặt nước chuyên dùng 2.21 Đất phi nông nghiệp khác CCC 12,76 TIN SON 4.046,93 49,22 MNC 152,98 PNK 0,09 1,86 1,09

Nguồn:Phòng TN & MT thị xã Quảng Yên, năm 2020

Theo kế hoạch được phê duyệt năm 2019 diện tích đất chưa sử dụng

của thị xã còn 2.538,42 ha, kết quả thực hiện năm 2019 diện tích đất chưa sử

dụng của thị xã là 2.543,64 ha

4.1.4. Một số hoạt động trong công tác quản lý và sử dụng đất ở khu vực

4.1.4.1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và

tổ chức thực hiện văn bản đó.

Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 2013, các Nghị định của Chính phủ để

tăng cường công tác quản lý đất đai, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành các

văn bản nhằm tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất tại địa phương như

quy định về khung giá đất, giao đất và thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất...

Từ tình hình trên UBND thị xã Quảng Yên đã chỉ đạo phòng Tài nguyên và

Môi trường phối hợp phòng Tư pháp lập kế hoạch triển khai công tác tuyên

truyền, phổ biến sâu rộng pháp luật, tổ chức thực hiện tốt các văn bản pháp

luật của Nhà nước và của tỉnh trong quản lý và sử dụng đất đai (Phòng Tài

nguyên và Môi trường thị xã Quảng Yên, 2019).

4.1.4.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành

chính, lập bản đồ hành chính.

* Vị trí địa lý, đặc điểm địa giới hành chính:

Thực hiện Chỉ thị số 364/CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng

Bộ trưởng, UBND thị xã Quảng Yên đã tiến hành lập và quản lý nghiêm ngặt

đường địa giới hành chính, hồ sơ địa giới hành chính cấp xã và cấp

huyện.Trong quá trình phát triển đến ngày 12/6/2006 Chính phủ đã ban hành

Nghị định số 58/2006/NĐ-CP về việc điều chỉnh địa giới hành chính một số

xã, phường, huyện; thành lập xã; mở rộng thị trấn thuộc các huyện Yên Hưng,

Tiên Yên, Đầm Hà, Hải Hà, thị xã Uông Bí và thành phố Hạ Long, tỉnh

Quảng Ninh. Sau khi chuyển xã Điền Công về cho thành phố Uông Bí quản

lý, thị xã Quảng Yên gồm 19 đơn vị hành chính xã, phường (08 xã, 11

phường) với diện tích tự nhiên 31.419,99 ha, dân số 140.000 người.

* Về hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính:

Hồ sơ địa giới hành chính cấp huyện gồm: 01 tờ bản đồ địa giới hành

chính lập năm 1996 (03 mảnh), 01 tờ bản đồ địa giới hành chính lập năm

2008, 01 quyển hồ sơ địa giới hành chính năm 1993 và 01 quyển hồ sơ bổ

sung địa giới hành chính năm 2006.

Hồ sơ địa giới hành chính cấp xã gồm: 19 tờ bản đồ hành chính cấp xã

lập năm 1996 (được ghép thành 03- 04 mảnh) 19 tờ bản đồ hành chính cấp xã

lập năm 2001, 17 quyển hồ sơ địa giới hành chính lập năm 1993, 05 quyển hồ

sơ địa giới hành chính lập năm 2006, 04 quyển hồ sơ bổ sung địa giới hành

chính lập năm 2006. Số tài liệu, hồ sơ, bản đồ hiện nay đang được quản lý,

bảo quản tốt.

* Mốc địa giới hành chính:

Trên đường địa giới hành chính các cấp của thị xã Quảng Yên có tổng

cộng 43 mốc các cấp, trong đó mốc địa giới hành chính cấp tỉnh là 01 mốc,

cấp huyện có 04 mốc, cấp xã là 38 mốc (tăng 08 mốc so với trước năm 2016).

* Về việc hoàn thiện, hiện đại hóa hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính

Cơ quan Tổ chức – Nội vụ đã phối hợp với Xí nghiệp trắc địa bản đồ,

Cục Bản đồ Quân đội (đơn vị tư vấn) và Ủy ban nhân dân các xã, phường cơ

bản đã thực hiện xong toàn bộ tuyến địa giới hành chính, khôi phục, bổ sung

các mốc địa giới hành chính của thị xã tiếp giáp với các huyện, thị xã, thành

phố thuộc tỉnh; giữa các xã, phường thuộc thị xã Quảng Yên. Đến nay, hồ sơ

đã được hoàn thiện lần cuối, đơn vị tư vấn đang hoàn thiện để trình các Bộ,

ngành thẩm định để ban hành.

Đến nay toàn bộ tuyến địa giới hành chính đối với thành phố Hải

Phòng chưa được phía Hải Phòng thống nhất. Tuy nhiên, đơn vị tư vấn đã căn

cứ tài liệu của tỉnh Quảng Ninh để xây dựng dự thảo các tuyến, mốc địa giới

hành chính giữa tỉnh Quảng Ninh và thành phố Hải Phòng (Phòng Tài nguyên

và Môi trường thị xã Quảng Yên, 2019).

4.1.4.3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, điều tra, đánh giá tài nguyên

đất; điều tra xây dựng giá đất.

* Việc tham gia khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính: Thị xã Quảng

Yên có hệ thống bản đồ địa chính đo đạc từ năm 1993 đến năm 1997, tuy

nhiên, hệ thống bản đồ địa chính đo đạc đã lâu, hiện trạng đã nhiều biến động.

Năm 2013, UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường đã đầu tư kinh phí cho

UBND thị xã Quảng Yên đo đạc 16/19 xã, phường bao gồm: Minh Thành,

Tiền An, Cẩm La, Cộng Hòa, Yên Giang, Hà An, Nam Hòa, Tiền Phong,

Phong Hải, Liên Hòa, Hiệp Hòa, Sông Khoai, Liên Vị, Hoàng Tân, Tân An,

Yên Hải để triển khai đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp

GCNQSD đất, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đăng ký biến động và chỉnh lý

hồ sơ địa chính cho các phường, xã. Trước đó, 03 đơn vị là phường Quảng

Yên, phường Đông Mai, phường Phong Cốc đã hoàn thành việc đo đạc lập

bản đồ địa chính số. UBND thị xã đã chỉ dạo các cơ quan chuyên môn và

UBND các xã, phường phối hợp với đơn vị tư vấn để đảm bảo việc khảo sát,

thực hiện công tác đo đạc trên địa bàn được nhanh chóng, hiệu quả nhất; tham

gia với Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc kiểm tra, nghiệm thu sản

phẩm đo đạc. Đến hết năm 2017, việc đo đạc lập bản đồ địa chính số của các

xã phường trên địa bàn thị xã đã hoàn thành.

* Điều tra, đánh giá tài nguyên đất: Căn cứ Điều 32 Luật Đất đai năm

2013; các Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường. UBND tỉnh đã

ban hành Kế hoạch số 2067/KH-UBND ngày 20/04/2015 về việc thực hiện Dự án

tổng điều tra, đánh giá tài nguyên đất (giai đoạn 2015 - 2020) trên địa bàn tỉnh

Quảng Ninh; UBND thị xã đã tham gia, phối hợp nhằm xác định được diện tích

đất bị thoái hóa theo loại hình thoái hóa và loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;

đánh giá nguyên nhân thoái hóa đất và đề xuất các giải pháp giảm thiểu thoái hóa

đất phục vụ quản lý sử dụng đất bền vững (Phòng Tài nguyên và Môi trường thị

xã Quảng Yên, 2019).

4.1.4.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Việc lập, điều chỉnh Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương

đảm bảo theo đúng quy định của Luật đất đai và trên cơ sở nhu cầu sử dụng

đất của các ngành, lĩnh vực.

- Kết quả lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các chỉ tiêu sử dụng

đất được phân bổ; sự phù hợp của các chỉ tiêu phân bổ: UBND thị xã đã lập và

trình Kế hoạch sử dụng đất năm 2015, 2016, 2017, 2018. Đến nay đã được

UBND tỉnh phê duyệt, cụ thể: Kế hoạch sử dụng đất năm 2015 (tại Quyết định

số 888/QĐ-UBND ngày 03/4/2015); Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 (tại

Quyết định số 1462/QĐ-UBND ngày 16/5/2016); Kế hoạch sử dụng đất năm

2017 (Quyết định số 1237/QĐ-UBND ngày 21/4/2017); Kế hoạch sử dụng đất

năm 2018 (Quyết định số 935/QĐ-UBND ngày 27/3/2018); Kế hoạch sử dụng

đất năm 2018 (Quyết định số 1616/QĐ-UBND ngày 19/4/2019) và tham mưu

giúp UBND thị xã công khai Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất theo quy định.

Thực hiện điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch

sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) tỉnh Quảng Ninh (được Thủ tưởng Chính

phủ phê duyệt Nghị quyết số 15/NQ-CP ngày 13/02/2018) và chỉ đạo của

UBND tỉnh tại Công văn số 1329/UBND-QLĐĐ1 ngày 08/3/2018 về phân bổ

chỉ tiêu sử dụng đất, trên cơ sở tổng hợp, cân đối nhu cầu sử dụng đất của các

phòng, ban, ngành, lĩnh vực, xã, phường, UBND thị xã đã lập phương án điều

chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối

(2016-2020) của thị xã, đã trình thông qua HĐND thị xã và đã được UBDN

tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 4935/QĐ-UBND ngày 30/11/2018.

Công tác quản lý đất đai theo Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngày

càng đi vào nề nếp, góp phần tích cực vào việc sử dụng đất hợp lý và có hiệu

quả. Nhìn chung, việc lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tuân thủ các

nguyên tắc, căn cứ, trình tự, nội dung mà pháp luật đất đai quy định. Việc

giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã bám sát và tuân thủ

các chỉ tiêu Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt.

Nhận thức về vị trí, vai trò của công tác Quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất và ý thức chấp hành Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương,

các tổ chức đã được nâng lên, tình trạng vi phạm Quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ở các địa

phương đến nay đã giảm (Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng

Yên, 2019).

4.1.4.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng

Kết quả thực hiện công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất: Tổng số ô

đất đấu giá từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 là 941 ô đất; Tổng diện tích:

125.688,7 m2; Tổng số tiền thu từ đấu giá: 252.193.724.950 đồng; Loại đất

đấu giá: đất ở đô thị và đất ở nông thôn.

Quy trình thực hiện theo đúng quy định tại Luật đất đai năm 2013 và các

Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành. Sau khi có đầy đủ điều kiện để tổ chức

thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (theo quy định tại Điều 119 Luật Đất đai năm

2013), thị xã thuê đơn vị có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tiến

hành tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất các điểm quy hoạch dân cư, xen cư trên

địa bàn. Sau khi phiên đấu giá kết thúc, UBND thị xã phê duyệt kết quả trúng đấu

giá đối với những trường hợp trúng đấu giá. Đối với các ô đất không có người

tham gia hoặc trường hợp chỉ có 1 người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít

nhất 02 lần nhưng không thành, UBND thị xã tiến hành giao đất có thu tiền sử

dụng đất không thông qua đấu giá theo đúng quy định tại Quyết định số 1714/QĐ-

UBND ngày 17/6/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc áp dụng giá đất để

giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đấu giá không thành.

Công tác thu hồi đất cũng luôn được thị xã Quảng Yên chú trọng

thực hiện trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Thị xã Quảng Yên

đã ban hành nhiều quyết định thu hồi đất phục vụ công tác xây dựng phát

triển cơ sở hạ tầng ở thị xã ..

* Chuyển mục đích sử dụng đất: Thực hiện văn bản chỉ đạo của UBND

tỉnh Quảng Ninh, thị xã Quảng Yên luôn đảm bảo thực hiện đúng đối với quỹ

đất được chuyển đổi theo quy hoạch đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt. Quản lý chặt chẽ quỹ đất sử dụng không hiệu quả và kém

hiệu quả như đất xen kẹt, đất nông nghiệp có khả năng canh tác kém, lập hồ

sơ pháp lý và trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt chuyển mục đích sử

dụng đất cho phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt trên địa bàn thị xã

(Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng Yên, 2019).

4.1.4.6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo Luật Đất đai năm 2013 được

Tỉnh ủy, HĐND, UBND thị xã Quảng Yên đã quan tâm chỉ đạo quyết liệt, với sự

vào cuộc của các ngành của thị xã, các địa phương và các tổ chức đoàn thể chính

trị xã hội trên địa bàn. Việc áp dụng chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

được thực hiện theo các quy định hiện hành, các chính sách được UBND tỉnh

Quảng Ninh phê duyệt.

- Tính từ ngày 01/7/2014 đến hết năm 2018, tổng số dự án thực hiện

thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã

hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh

trang đô thị để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án quy hoạch đất dân

cư, xen cư là 86 dự án; diện tích đất đã thu hồi 2.444,08 ha; Số hộ bị ảnh

hưởng 10.637 hộ; Tổng diện tích đất bố trí tái định cho người bị thu hồi đất là

4,5 ha (số hộ phải đi tái định cư 150 hộ). Trong đó:

+ Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế

- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là 61 dự án, diện tích thu hồi 2.432,50 ha;

Số hộ bị ảnh hưởng 10.090 hộ.

+ Thu hồi vì mục đích xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô

thị để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án quy hoạch đất dân cư, xen cư 25

dự án diện tích đất đã thu hồi 11,58 ha; Số hộ bị ảnh hưởng 547 hộ.

- Tổng số tiền đã chi trả bồi thường, hỗ trợ 1.201,06 tỷ đồng; các nguồn

vốn đã sử dụng để chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ nguồn đầu tư dự án đối

với các dự án và từ ngân sách nhà nước;

- Việc xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được

thuê các đơn vị tư vấn thực hiện (Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã

Quảng Yên, 2019).

4.1.4.7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Lập và quản lý hồ sơ địa chính: Hiện nay cơ sở dữ liệu để phục vụ cho

công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn thị xã gồm có:

- 707 tờ Bản đồ địa chính giấy được đo vẽ từ năm 1993 đến năm 1999 cho

19 xã, phường;

- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2010 có 19 tờ bản đồ cấp

xã, 01 tờ bản đồ điều chỉnh quy hoạch của thị xã giai đoạn 2006 – 2010....

- Các đầu sổ gồm: 125 Sổ địa chính, 60 sổ mục kê đất đai, 19 sổ cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 19 sổ theo dõi đăng ký biến động quyền

sử dụng đất.... lưu giữ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã và tại

các xã, phường.

- Bản đồ địa chính dạng số được đo vẽ từ năm 2008 đến hết 2014 của

19/19 xã, phường.

Cùng với công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, UBND thị xã đã tiến

hành đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính. Thực hiện triển khai dự

án tổng thể hồ sơ địa chính tại các xã, phường, đến nay đã hoàn thành việc

xây dựng hồ sơ địa chính của 19/19 xã, phường.

Công tác cấp lần đầu, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

theo bản đồ địa chính số được UBND các xã, phường, các cơ quan có liên

quan thực hiện. Kết quả như sau: Số hồ sơ cấp GCNQSD đất đã thực hiện

là 31.492 hồ sơ, trong đó: Cấp lần đầu 2.037 hồ sơ; cấp đổi, cấp lại 29.455

hồ sơ. Hiện tại, UBND thị xã đang tiếp tục chỉ đạo UBND xã, phường phối

hợp với các đơn vị tư vấn hoàn thiện các hồ sơ cấp đổi GCNQSD đất của

các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu trên địa bàn.

Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên tính đến hết

ngày 31/12/2018 như sau:

- Đất ở đô thị: đã cấp 20.260/20.914 giấy, đạt 96,87 %.

- Đất ở nông thôn: đã cấp 13.439/13.828 giấy, đạt 97,19 %.

- Đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp 19.540/23.466 giấy, đạt 83,27 %.

- Đất lâm nghiệp: đã cấp 50/122 giấy, đạt 40,98 %.

- Đất nuôi trồng thủy sản: đã cấp 291/680 giấy, đạt 42,79%.

Việc tham gia xây dụng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu

đất đai ở địa phương.

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn thị xã Quảng Yên đến

thời điểm hiện nay chưa triển khai thực hiện do chưa thực hiện xong việc cấp

đổi Giấy chứng nhận theo kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính. Theo kế

hoạch của thị xã Quảng Yên đến hết năm 2019 thực hiện xong việc cấp đổi

Giấy chứng nhận theo kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính, đến hết năm 2020

thực hiện xong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai (Phòng Tài nguyên và Môi

trường thị xã Quảng Yên, 2019).

4.1.4.8. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai

Năm 2015, thực hiện công tác Kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện

trạng sử dụng đất cấp huyện, cấp xã theo Thông tư 28/2014/TT-BTNMT,

ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Thống kê,

kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện, cấp xã. Kiểm

kê đất đai năm 2014 được thực hiện trên cơ sở ưu tiên sử dụng bản đồ địa

chính kết hợp điều tra khoanh vẽ các loại đất, các loại đối tượng sử dụng đất

tính đến thời điểm kiểm kê. Trên cơ sở kết quả điều tra khoanh vẽ các khoanh

đất lên bản đồ sẽ áp dụng công nghệ thông tin để số hóa bản đồ và tổng hợp

số liệu đất đai, thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất các cấp. Do vậy, tính

chính xác được đảm bảo, bên cạnh đó giúp số liệu kiểm kê đất đai được thống

nhất, có tính kết nối với bản đồ hiện trạng và dễ dàng được cập nhật vào cơ sở

dữ liệu đất đai.

Kết quả 19 xã, phường đều có bản đồ hiện trạng sử dụng đất tỷ lệ

1/2.000, 1/5.000 và 1/10.000, bản đồ hiện trạng sử dụng đất thị xã tỷ lệ

1/25.000.

Việc Kiểm kê đất đai theo định kỳ 5 năm một lần và thống kê đất đai

hàng năm luôn được thị xã quan tâm, chỉ đạo, thực hiện đảm bảo số liệu

khách quan và đúng hiện trạng sử dụng đất (Phòng Tài nguyên và Môi trường

thị xã Quảng Yên, 2019).

4.1.3.9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

Công tác xây dựng hệ thống thông tin đất đai theo Luật Đất đai năm

2013 và Thông tư số 34/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường hiện tại đang triển khai công tác chuẩn bị và hiện tại vẫn chưa

thực hiện được do chưa có sự hướng dẫn thống nhất của các cơ quan chuyên

môn (Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng Yên, 2019).

4.1.4.10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

Từ khi có Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý tài chính về đất đai

đã được thực hiện ngày càng tốt hơn.

UBND thị xã đã ban hành Quyết định số 4478/QĐ-UBND ngày 23/9/2015

“Về việc thành lập Tổ công tác xác định giá đất cụ thể, giá khởi điểm để đấu giá

quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả

tiền thuê đất hàng năm trên địa bàn thị xã Quảng Yên”; Triển khai việc hướng dẫn

các phường, xã xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể, giá đất khởi điểm để đấu

giá, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Về xây dựng bảng giá đất: Phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi

trường, các cơ quan, đơn vị có liên quan trong việc xây dựng bảng giá đất 5

năm, mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của 19/19 xã, phường trên địa

bàn thị xã theo Luật Đất đai 2013.

- Về định giá đất cụ thể: Tổ công tác của UBND thị xã đã triển khai điều

tra, thu thập các thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, điều kiện kinh tế - xã

hội tại địa phương có dự án cần giải phóng mặt bằng để xây dựng phương án

hệ số điều chỉnh giá đất, trình Sở Tài nguyên và Môi trường, Hội đồng thẩm

định giá của Tỉnh phê duyệt làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất các công trình, dự án trên địa bàn. Cụ thể:

+ Năm 2015, UBND thị xã trình UBND tỉnh 01 phương án giá đất cụ thể;

xây dựng phương án giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho 03 công

trình, dự án để trình UBND thị xã trình UBND tỉnh quyết định.

+ Năm 2016, UBND thị xã đã trình Sở Tài nguyên và Môi trường 20

phương án giá đất khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất và 04 phương án

giá đất cụ thể bồi thường.

+ Năm 2017, UBND thị xã đã thẩm định, xây dựng 25 phương án giá

đất cụ thể để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và 16

phương án giá đất khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trình Sở Tài

nguyên và Môi trường, Sở tài chính, Hội đồng thẩm định giá đất của Tỉnh

đảm bảo đúng trình tự, thủ tục theo quy định.

+ Năm 2018, UBDN thị xã đã thẩm định, xây dựng 27 phương án giá

đất cụ thể để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, 28

phương án giá đất khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

- Việc thực hiện điều tra giá đất phục vụ cho xác định hệ số điều chỉnh giá

đất hàng năm thuộc thẩm quyền của cấp huyện do Phòng Tài chính - Kế hoạch

tham mưu triển khai thực hiện (Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng

Yên, 2019).

4.1.4.11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất

Thị xã Quảng Yên đảm bảo luôn quản lý và giám sát chặt chẽ việc thực

hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất do thị xã Quảng Yên cấp thông qua các giao dịch như:: xoá nợ nghĩa vụ

tài chính, công tác thu nghĩa vụ tài chính, đăng ký thế chấp-bảo lãnh quyền sử

dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở (Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng Yên, 2019).

4.1.3.12. Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp

hành quy định pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

UBND thị xã phối hợp với Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường,

Thanh tra tỉnh thành lập Đoàn thanh tra và thanh tra 03 cuộc: Thanh tra việc

chấp hành các quy định của Pháp luật về đất đai đối với các đơn vị, tổ chức

trong quá trình thực hiện các Dự án đầu tư trên địa bàn thị xã (Quyết định

377/QĐ-TNMT ngày 13/6/2017 của Sở Tài nguyên và Môi trường); Thanh tra

việc chấp hành chính sách pháp luật trong công tác quản lý Nhà nước trong

việc tham mưu, thẩm định, cấp phép, gia hạn cấp phép hoặc chấp thuận cho các

tổ chức, cá nhân trong việc khai thác, tận thu khoáng sản là cát, đá, sỏi trên địa

bàn tỉnh trong năm từ 2015-2016 (Quyết định số 55/QĐ-TTr ngày 28/2/2017

của Thanh tra tỉnh); Trong năm 2018, Thanh tra tỉnh tiến hành 01 cuộc thanh

tra các dự án sử dụng đất, mặt nước ngoài đê trên địa bàn thị xã Quảng Yên.

Bên cạnh đó, UBND thị xã đã chủ động rà soát toàn bộ các dự án giao đất,

cho thuê đất, mặt nước trên địa bàn (Quyết định số 252/QĐ-TTr ngày

18/9/2018 của Thanh tra tỉnh);

Thành lập Đoàn kiểm tra gồm 05 Đoàn và 05 cuộc kiểm tra, trong đó:

- Thành lập Tổ công tác kiểm tra, rà soát, tổng hợp các trường hợp vi

phạm về sử dụng đất đai trên địa bàn xã Sông Khoai theo Quyết định số

317/QĐ-UBND ngày 10/3/2017 của UBND thị xã Quảng Yên.

- Thành lập Đoàn kiểm tra công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại xã

Sông Khoai và phường Phong Hải, thị xã Quảng Yên theo Quyết định số

6131/QĐ-UBND ngày 02/12/2016 của UBND thị xã.

- Thành lập Tổ công tác kiểm tra, rà soát các hộ gia đình, cá nhân được

giao đất, cho thuê đất nuôi trồng thủy sản, đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp

khác trên địa bàn thị xã Quảng Yên theo Quyết định số 1979/QĐ-UBND ngày

31/8/2017 của UBND thị xã.

- Thành lập Tổ công tác kiểm tra, rà soát các hộ gia đình, cá nhân được giao

đất, cho thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trên địa bàn thị xã Quảng

Yên theo Quyết định số 1816/QĐ-UBND ngày 11/8/2017 của UBND thị xã.

- Thành lập Đoàn kiểm tra các dự án đã được Nhà nước cho thuê đất nhưng

chưa thực hiện hoạt động đầu tư, dự án chậm tiến độ 24 tháng hoặc không thực

hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước năm 2019 tại Quyết định số 459/QĐ-

UBND ngày 26/02/2019.

Số cuộc giám sát: 02 cuộc (Cuộc giám sát của HĐND tỉnh theo Quyết

định số 25/QĐ-UBND ngày 24/7/2018 của Thường trực HĐND tỉnh về công

tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa

bàn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2018). Giám sát của HĐND thị xã (Kế

hoạch số 04/KH-HĐND ngày 20/9/2016 của HĐND thị xã Quảng Yên về

việc giám sát công tác quản lý và sử dụng đất ven đê khu vực Hà Nam (đất

NTTS, đất SXKD, đất trang trại) trên địa bàn thị xã).

Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

được thực hiện theo đúng quy hoạch và đúng quy định của pháp Luật Đất đai.

Tuy nhiên, qua kiểm tra, có một số trường hợp vi phạm (Phòng Tài nguyên và

Môi trường thị xã Quảng Yên, 2019).

4.1.4.13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

Tổ chức cho cán bộ, phòng ban chuyên môn tham gia Hội nghị tập

huấn, tuyên truyền phổ biến Pháp Luật Đất đai 2013 do tỉnh tổ chức cho đội

ngũ cán bộ quản lý, chuyên môn của tỉnh, huyện và các sở, ngành.

Trên cơ sở các văn bản luật và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm

2013, UBND thị xã Quảng Yên đã tổ chức Hội nghị tập huấn về Luật Đất đai

năm 2013 tới UBND các xã, phường, công chức địa chính – xây dựng.

Ngoài ra, thị xã chỉ đạo các xã, phường tuyên truyền giáo dục pháp luật

đến cộng đồng dân cư nhất là các xã, phường có nhiều dự án đầu tư qua hệ

thống thông tin đại chúng.

Quá trình triển khai tập huấn đảm bảo thời gian, chất lượng và nội dung

truyền tải tới đối tượng được tập huấn. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật

đất đai được chú trọng, tăng cường thông qua các phương tiện thông tin đại chúng.

Qua đó, đã giúp cho cán bộ và nhân dân nâng cao nhận thức và chấp hành tốt chủ

trương, chính sách pháp luật đất đai trên địa bàn tỉnh; việc đổi mới các chính sách

pháp luật về đất đai đã phần nào ảnh hưởng đến tăng thu từ đất, nhất là việc bán

đấu giá quyền sử dụng đất. Các tổ chức nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với

đất cũng góp phần tăng thu ngân sách của địa phương.

- Đánh giá việc tuân thủ các quy định của pháp luật trong việc sử dụng

đất của các cá nhân, tổ chức (Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng

Yên, 2019).

4.1.4.14. Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong

quản lý và sử dụng đất đai

UBND thị xã chỉ đạo các cơ quan chuyên môn: Giải quyết các vướng mắc

về bồi thường GPMB dự án đường 18A và Dự án xây dựng đường nối thành

phố Hạ Long với cầu Bạch Đằng tại thị xã Quảng Yên; Dự án khu Công nghiệp

Nam Tiền Phong Dự án Bệnh viện đa khoa thị xã; dự án Trung tâm phòng chống

khủng bố; dự án đường nối từ đường cao tốc Hạ Long - Hải Phòng với Khu công

nghiệp cảng Nam Tiền Phong; Dự án Khu công nghiệp Đông Mai, Dự án Khu

công nghiệp Sông Khoai... Tham gia và ủy quyền cho Phòng Tài nguyên và Môi

trường tham gia các vụ án hành chính tại Tòa án cấp cao tại Hà Nội, Tòa án nhân

dân tỉnh, Tòa án nhân dân thị xã.

Từ 01/7/2014 đến nay, số lượng công dân đến trụ sở tiếp công dân và

số lượng đơn thư đều tăng, chủ yếu tập trung trong lĩnh vực giải phóng mặt

bằng các dự án. Thanh tra thị xã đã thực hiện tốt nhiệm vụ giúp UBND thị xã

quản lý nhà nước về tiếp công dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo theo luật

định; phân công cán bộ tham gia tiếp công dân, phân loại, xử lý, đôn đốc và giải

quyết đơn thư; tích cực tham gia rà soát, tham mưu giải quyết, đôn đốc các đơn

vị giải quyết kiến nghị, khiếu nại, tố cáo của công dân, nên phần lớn các vụ việc

đều đã được đối thoại, xem xét giải quyết.

* Kết quả tiếp công dân: Từ 01/7/2014 đến ngày 31/12/2018: Toàn thị xã

đã tiếp 2.881 lượt người, với 1.513 vụ việc thuộc các lĩnh vực: Đất đai và GPMB

1.226 vụ việc; chính sách 174 vụ; lĩnh vực khác 113 vụ. Trong đó có 18 đoàn

đông người lên Trụ sở Tiếp công dân thị xã kiến nghị, đề nghị liên quan đến vấn

đề đất đai, GPMB; UBND thị xã đã xem xét, giải quyết 1.494 vụ việc; đang trong

thời gian xem xét giải quyết 19 vụ việc (03 khiếu nại; 01 tố cáo; 15 vụ kiến nghị

(GPMB 06 vụ; đất đai 10 vụ; chính sách 01 vụ; lĩnh vực khác 02 vụ).

* Về việc thụ lý và giải quyết khiếu nại tố cáo liên quan đến quản lý, sử

dụng đất đai.

- Số đơn khiếu nại liên quan đến đất đai, GPMB là 148 vụ.

- Số vụ việc đã giải quyết là: 137; số vụ việc đang giải quyết là 11 vụ.

- Số đơn tố cáo liên quan đến đất đai, GPMB: Không có.

4.1.4.15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Năm 2009, thị xã Quảng Yên đã thành lập Văn phòng đăng ký QSDĐ

với chức năng tổ chức thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quvền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng và cập

nhật, chính lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính đối với

người sử dụng đất là các tổ chức trên địa bàn toàn tỉnh và các hộ gia đình, cá

nhân. Văn phòng đăng ký QSDĐ quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai, qua đó

nâng cao vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường quyền sử dụng đất

(Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng Yên, 2019).

4.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên

giai đoạn 2017 - 2019

4.2.1. Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Trong giai đoạn 2017-2019 qua số liệu thống kê từ VPĐKQSDĐ và

phòng tài nguyên và môi trường trên địa bàn thị xã Quảng Yên đã có 10491 lượt

thực hiện quyền và số lượng thực hiện quyền qua các năm được thể hiện cụ thể:

Hình 4.2. Cơ cấu thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên giai đoạn 2017-2019

Năm 2017 số lượt thực hiện quyền là 2500 lượt chiếm 24% đến năm

2019 đã tăng lên 4924 lượt chiếm 47% cả giai đoạn cụ thể việc thực hiện các

quyền được thể hiện qua bảng 4.3.

Bảng 4.3. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất

trên địa bàn thị xã Quảng Yên giai đoạn 2017-2019

ĐVT: Số lượt

TT Quyền sử dụng đất Tổng Năm 2018 Năm 2019 Năm 2017

1 Chuyển nhượng 1289 2115 4229 825

2 Tặng cho 1138 1820 3916 958

3 Thừa kế 119 358 796 319

4 Thế chấp 521 631 1550 398

5 Chuyển đổi quyền sử dụng đất 0 0 0 0

6 Cho thuê 0 0 0 0

7 Cho thuê lại 0 0 0 0

8 Góp vốn QSDĐ 0 0 0 0

Toàn thị xã 2500 3067 4924 10491

Trong giai đoạn từ 2017 – 2019 trên địa bàn thị xã Quảng Yên chỉ có 4

trên 8 quyền của người sử dụng đất đã được thực hiện cụ thể là các quyền:

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp.

Cả giai đoạn có 10491 lượt thực hiện quyền trong đó tập chung nhiều

nhất vào năm 2019 với 4924 lượt thực hiện quyền, thống kê số liệu cho cả

giai đoạn cũng cho thấy việc thực hiện quyền của người sử dụng đất đã gia

tăng về lượng từ năm 2017 đến năm 2019 cụ thể: năm 2017 chỉ có 2500 lượt

thực hiện quyền và năm 2019 gấp gần 2 lần với 4924 lượt quyền thực hiện.

Trên cả địa bàn thì quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, quyền cho

thuê, quyền cho thuê lại, quyền góp vốn quyền sử dụng đất không được đăng

ký thực hiện tại VPDKQSDĐ.

Bảng 4.4. Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất giai đoạn

2017-2109 (theo đơn vị hành chính)

Đơn vị hành chính

STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Phường Đông Mai Phường Minh Thành Phường Cộng Hòa Phường Tân An Phường Hà An Phường Quảng Yên Phường Yên Giang Phường Yên Hải Phường Phong Cốc Phường Nam Hòa Phường Phong Hải Xã Tiền An Xã Sông Khoai Xã Hiệp Hòa Xã Cẩm La Xã Liên Hòa Xã Hoàng Tân Xã Liên Vị Xã Tiền Phong Toàn thị xã Số lượt 630 883 371 978 1028 747 467 318 370 375 375 510 711 428 334 364 1005 313 284 10491 Tỷ lệ % 6,0 8,4 3,5 9,3 9,7 7,1 4,4 3,0 3,5 3,6 3,6 4,8 6,7 4,8 3,1 3,4 9,5 2,9 2,7 100

Nguồn: Văn Phòng đăng ký QSDĐ thị xã Quảng Yên, năm 2020

Trong giai đoạn này số lượt thực hiện các quyền tập chung chủ yếu ở

phường Hà An với 1028 số lượt thực hiện quyền của người sử dụng đất chiếm

9,7% trên toàn bộ giai đoạn nghiên cứu, xã Hoàng Tân với 1005 số lượt thực

hiện quyền của người sử dụng đất chiếm 9,5% trên toàn bộ giai đoạn nghiên

cứu và phường Tân An với 978 số lần thực hiện quyền của người sử dụng đất

chiếm 9,3% trên toàn bộ giai đoạn nghiên cứu. Xã Tiền Phong là xã có số lượt

thực hiện quyền của người sử dụng đất ít nhất là 284 lượt chiếm 2,7% trên

toàn bộ giai đoạn nghiên cứu, chỉ bằng sấp sỉ 1/3 số lượt thực hiện các quyền

của người sử dụng đất so với phường Quảng Yên, phường Hà An và xã

Hoàng Tân.

Số lượt thực hiện các quyền diễn ra nhiều nhất ở khu vực các phường,

nhưng mà ở các xã số lượt thực hiện các quyền cũng nhiều chủ yếu là quyền

chuyển nhượng và tặng cho. Còn số lượt thực hiện các quyền ở các phường

chủ yếu là thực hiện quyền thế chấp.

4.2.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Từ năm 2017 đến năm 2019 đã có 4229 trường hợp chuyển nhượng

quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

thị xã Quảng Yên. Số liệu cụ thể được thể hiện ở bảng 4.5 dưới đây.

Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại thị xã

Quảng Yên giai đoạn 2017 - 2019

ĐVT: Số lượt

STT Đơn vị hành chính Tổng

Phường Đông Mai Phường Minh Thành Phường Cộng Hòa Phường Tân An Phường Hà An Phường Quảng Yên Phường Yên Giang Phường Yên Hải Phường Phong Cốc Phường Nam Hòa Phường Phong Hải

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Xã Tiền An 13 Xã Sông Khoai 14 Xã Hiệp Hòa 15 Xã Cẩm La 16 Xã Liên Hòa 17 Xã Hoàng Tân 18 Xã Liên Vị 19 Xã Tiền Phong Toàn thị xã Năm 2018 41 132 50 128 121 98 62 32 39 54 56 45 80 60 36 50 118 40 47 1289 Năm 2019 82 211 60 322 242 109 69 41 44 78 67 58 90 79 65 55 312 60 71 2115 155 444 139 488 414 289 188 92 118 167 178 136 226 188 127 149 454 135 142 4229 Năm 2017 32 101 29 38 51 82 57 19 35 35 55 33 56 49 26 44 24 35 24 825

Nguồn: Văn Phòng đăng ký QSDĐ thị xã Quảng Yên, năm 2020

Qua bảng 4.5 ta thấy được lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ được

thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền tương đối cao so với các quyền khác, có

xu hướng tăng dần. Với tổng số 4229 lượt quyền được thực hiện trong giai

đoạn từ 2017-2019. Năm 2017 số lượt thực hiện quyền chuyển nhượng trên

địa bàn ít nhất là 825 lượt thực hiện chiếm 19,5% trên tổng giai đoạn nghiên

cứu, năm 2019 số lượt thực hiện quyền chuyển nhượng nhiều nhất là 2115

lượt thực hiện chiếm 50,0% trên tổng giai đoạn nghiên cứu.

Trong những năm thuộc giai đoạn nghiên cứu thì trên địa bàn thị xã

Quảng Yên có dự án như: dự án khu khu công nghiệp, công nghệ cao Đông

Mai; dự án khu công nghiệp- dịch vụ Đầm Nhà Mạc; dự án đầu tư khu du lịch

sinh thái Hoàng Tân, dự án khu đô thị phức hợp Hạ Long xanh tại thị xã

Quảng Yên thì đã có những hiện tượng sốt đất và cũng chính vì thế mà tốc độ

mua bán chuyển nhượng trên địa bàn đã gia tăng với số lượng rất lớn.

Năm 2017 số lượt thực hiện quyền chuyển nhượng nhiều đất tại

phường Minh Thành và phường Quảng Yên với tổng số là 183 lượt thực hiện

chiếm 22,1% trên tổng số lượt thực hiện trên toàn địa bàn. Đến năm 2018 số

lượt thực hiện quyền chủ yếu ở phường Minh Thành, phường Hà An, phường

Tân An và xã Hoàng Tân với 499/1289 lượt thực hiện chiếm 38,7%. Năm

2019 cùng với sự sôi động về đất đai trên địa bàn thị xã Quảng Yên thì số lượt

thực hiện quyền tập chung chủ yếu tại 4 phường là phường Minh Thành,

phường Tân An, phường Hà An và xã Hoàng Tân. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn

còn một số phường, xã có số lượt thực hiện quyền rất ít điển hình như phường

Yên Hải với 41 lượt thực hiện chiến 1,9% trên toàn địa bàn và xã Phong Cốc

với 44 lượt thực hiện quyền chiếm 2,0% trên toàn bộ địa bàn, nguyên nhân do

đây là những địa bàn không thuận tiện đi lại.

4.2.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định việc tặng cho QSDĐ trong gia đình từ bố mẹ cho các

con, anh chị em ruột cho nhau một phần diện tích đất. Sau khi được cấp giấy

chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất đã có đủ điều kiện để thực hiện quyền

QSDĐ được pháp luật cho phép.

Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại thị xã Quảng Yên

giai đoạn 2017 – 2019

ĐVT: Số lượt

STT Đơn vị hành chính Tổng

Năm 2017 109 Năm 2018 72 1 Phường Đông Mai Năm 2019 178 359

2 Phường Minh Thành 143 311 92 76

3 Phường Cộng Hòa 60 109 20 29

4 Phường Tân An 182 290 78 30

5 Phường Hà An 212 367 91 64

6 Phường Quảng Yên 80 192 62 50

7 Phường Yên Giang 79 191 65 47

8 Phường Yên Hải 56 103 32 15

9 Phường Phong Cốc 61 164 48 55

10 Phường Nam Hòa 54 110 24 32

11 Phường Phong Hải 56 143 46 41

12 Xã Tiền An 87 225 75 63

13 368 Xã Sông Khoai 110 118 140

14 Xã Hiệp Hòa 78 166 60 28

15 Xã Cẩm La 45 113 36 32

16 Xã Liên Hòa 43 119 30 46

17 Xã Hoàng Tân 178 401 132 91

18 Xã Liên Vị 45 111 28 38

19 Xã Tiền Phong 43 74 29 2

Toàn thị xã 958 1138 1820 3916

Nguồn: Văn Phòng đăng ký QSDĐ thị xã Quảng Yên, năm 2020

Qua theo dõi tại Văn phòng đăng ký QSD đất thị xã Quảng Yên, từ

năm 2017 đến năm 2019 có 3916 hồ sơ tặng cho QSD đất đã đăng ký biến

động theo quy định, thể hiện trong Bảng 4.6.

Năm 2017, số hồ sơ tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị xã là 958 lượt

thực hiện chiếm 24,4% trên toàn giai đoạn nghiên cứu cho đến năm 2019 là

1820 hồ sơ tặng cho chiếm 46,4% đã tăng 862 hồ sơ tặng cho.

Trong năm 2017 phường Đông Mai và xã Sông Khoai là những địa

bàn có số lượt thực hiền quyền tặng cho nhiều nhất với tổng số 219 lượt thực

hiện quyền tặng cho chiếm 22,8% trên toàn đại bàn nghiên cứu. Đến năm

2019 phường Hà An và phường Tân An là 2 phường có số lượt quyền tặng

cho nhiều nhất với tổng số 394 lượt thực hiện quyền tặng cho chiếm 21,6%

trên toàn địa bàn nghiên cứu, nguyên nhân 2 phường trên có số lượt thực

hiện quyền tăng nhanh như vậy là do trên địa bàn 2 phường Hà An và

phường Tân An từ năm 2017 có xuất hiện dự án khu đô thị phức hợp Hạ

Long xanh tại xã Hoàng Tân tạo ra hiện tượng sốt đất bên cạnh tăng nhanh

số lượt thực hiện quyền chuyển nhượng thì số lượt thực hiện quyền tặng cho

cũng tăng rất nhiều.

Phần lớn là các trường hợp tặng, cho QSDĐ ở là các trường hợp bố mẹ,

ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng hoặc anh chị em trong gia đình do lấy

chồng, lấy vợ xa nhà cho nhau để được sống gần nhau. Những người tặng cho

và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết

thống, vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà,

phức tạp. Đây là nguyên nhân chính của tình trạng không khai báo khi thực

hiện quyền tặng, cho QSDĐ.

Vì vậy một bộ phận người sử dụng đất đã chuyển sang hình thức

chuyển nhượng khiến lượng hồ sơ chuyển nhượng chiếm tỷ lệ nhiều hơn so

với các hình thức giao dịch khác.

4.2.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Qua theo dõi tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng

Yên từ năm 2017 đến năm 2019 đã có 796 hồ sơ thừa kế QSDĐ được thực

hiện đăng ký theo quy định được thể hiện ở bảng 4.7 dưới đây:

Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại thị xã Quảng Yên

giai đoạn 2017 – 2019

ĐVT: Số lượt

STT Đơn vị hành chính Tổng

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Phường Đông Mai Phường Minh Thành Phường Cộng Hòa Phường Tân An Phường Hà An Phường Quảng Yên Phường Yên Giang Phường Yên Hải Phường Phong Cốc Phường Nam Hòa Phường Phong Hải Xã Tiền An Xã Sông Khoai Xã Hiệp Hòa Xã Cẩm La Xã Liên Hòa Xã Hoàng Tân Xã Liên Vị Xã Tiền Phong

Toàn thị xã Năm 2018 6 9 8 5 9 12 8 7 6 4 4 4 8 5 3 5 3 7 6 119 Năm 2019 22 18 21 41 32 42 16 27 12 14 9 13 11 9 13 17 9 11 21 358 43 48 46 76 57 77 28 59 25 30 21 48 37 22 30 41 48 31 29 796 Năm 2017 15 21 17 30 16 23 4 25 7 12 8 31 18 8 14 19 36 13 2 319

Nguồn: Văn Phòng đăng ký QSDĐ thị xã Quảng Yên, năm 2020

Qua bảng 4.7 ta thấy lượng giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất có số

lượng giao dịch lớn nhất vào năm 2019 với 358 số lượt hồ sơ thừa kế chiếm

44,9% trên toàn giai đoạn nghiên cứu, số lượt thực hiện quyền thừa kế thấp

nhất vào năm 2018 với 119 số lượt thực hiện quyền chiếm 14,9% trên toàn

giai đoạn nghiên cứu. Tuy nhiên nếu xét cả giai đoạn so với hình thức biến

động khác hồ sơ thừa kế vẫn chiếm số lượng ít, có sự chênh lệch nhiều nhất

vào năm 2018 có 119 hồ sơ thừa kế đến năm 2019 có 358 hồ sơ thừa kế tăng

239 hồ sơ thừa kế.

Về nguyên nhân theo điều tra thực tế tại các xã, phường trên địa bàn thị

xã cho thấy trước đây vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất thường được người

dân coi đó là vấn đề nội bộ của gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp

của chính quyền hay cơ quan quản lý đất đai, trừ khi xảy ra tranh chấp mới

nhờ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết. Đất đai của bố mẹ để

lại thường là chỉ cho con trai trong gia đình.

Tại thị xã Quảng Yên, người sử dụng đất thực hiện quyền thừa kế đến

làm thủ tục tại cơ quan quản lý không đồng đều ở tất cả các xã xã do yếu tố

nhận thức pháp luật khác nhau, người dân chưa thực sự chủ động vì quyền lợi

của mình, chưa hiểu hết được quyền lợi của người được thừa kế. Nhưng từ

khi việc thừa kế theo di chúc hay thừa kế theo luật định được Luật Dân sự

quy định cụ thể và nhất là giá trị đất đai ngày càng tăng thì vấn đề thừa kế

đất đai lại là vấn đề rất phức tạp trong xã hội hiện nay. Ý thức được mức

độ quan trọng của người được hưởng thừa kế đất đai nên các hộ gia đình

ngày nay khi phát sinh vấn đề phân chia đất đai đa số đã có ý thức tiến

hành làm thủ tục và đến đăng ký tại cơ quan chức năng. Tuy vậy việc phân

chia thừa với những gia đình có người thân ở xa mà chủ sử dụng chết

không để lại di cũng là một khó khăn mà người sử dụng đất gặp phải.

Đối với cơ quan nhà nước, thì việc làm các thủ tục cần thiết khi thực

hiện quyền thừa kế còn rất nhiều bất cập, nhất là việc đo đạc, xác định vị trí,

loại đất cho từng người được hưởng thừa kế theo nguyện vọng của người

phân chia thừa kế gây những phiền phức hay hiểu lầm cho người dân trong

khi đến làm việc tại cơ quan quản lý. Đề nghị cơ quan nhà nước cần tiếp tục

tuyên truyền các quy định pháp luật liên quan đến việc khai nhận thừa kế

quyền sử dụng đất nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị, về thủ tục hành

chính cần nghiên cứu để giảm tải những thủ tục không cần thiết giúp người

dân không còn tâm lý ngại thực hiện các quyền hợp pháp của mình khi phải

thực hiện nhiều thủ tục hành chính.

4.2.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT

ngày 16/6/2005 và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày

13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ

sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-

BTNMT, người sử dụng đất phải đến Phòng Tài nguyên và môi trường

hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (đối với Giấy chứng nhận do

UBND cấp huyện cấp) để làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

tại Ngân hàng. (Hai thông tư trên đã hết hiệu lực và thay thế bằng thông tư

số: 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ Tư

Pháp và Bộ tài nguyên và môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).

Việc quy định phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ

có tác dụng quản lý được việc thế chấp QSDĐ giữa người sử dụng đất với

Ngân hàng, cơ quan nhà nước là người đứng giữa đảm bảo phần pháp lý

cho các bên, nên hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người

sử dụng đất không đăng ký khai báo. Người sử dụng đất được bảo đảm

pháp lý về quyền lợi với thửa đất của mình.

Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại thị xã Quảng Yên

giai đoạn 2017 – 2019

ĐVT: Số lượt

STT Đơn vị hành chính Tổng

1 2 3 4 5 6 Phường Đông Mai Phường Minh Thành Phường Cộng Hòa Phường Tân An Phường Hà An Phường Quảng Yên Năm 2018 23 30 24 41 60 59 Năm 2019 32 21 34 45 78 88 73 80 77 124 190 189 Năm 2017 18 29 19 38 52 42

STT Đơn vị hành chính Tổng

7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Phường Yên Giang Phường Yên Hải Phường Phong Cốc Phường Nam Hòa Phường Phong Hải Xã Tiền An Xã Sông Khoai Xã Hiệp Hòa Xã Cẩm La Xã Liên Hòa Xã Hoàng Tân Xã Liên Vị Xã Tiền Phong

Toàn thị xã Năm 2018 21 27 21 29 8 34 27 19 23 19 33 12 11 521 Năm 2019 31 21 27 19 14 44 34 21 27 23 41 16 15 631 60 64 63 68 33 101 80 52 64 55 102 36 39 1550 Năm 2017 8 16 15 20 11 23 19 12 14 13 28 8 13 389

Nguồn: Văn Phòng đăng ký QSDĐ thị xã Quảng Yên, năm 2020

Qua theo dõi tại Văn phòng đăng ký QSDĐ thị xã Quảng Yên, từ năm

2017 đến năm 2019 đã có 1550 hồ sơ thực hiện đăng ký thế chấp QSD đất tại

Văn phòng đăng ký QSDĐ thị xã Quảng Yên, được thể hiện ở Bảng 4.8 trên.

Năm 2019 là có số lượt thực hiện quyền thế chấp QSDĐ nhiều nhất

với 631 số lượt thực hiện quyền chiếm 40,7% trên toàn giai đoạn nghiên

cứu. Năm 2017 có số lượt thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ít nhất với 389

lượt thực hiện quyền chiếm 25% trên toàn giai đoạn.

Nhu cầu thế chấp QSDĐ diễn ra nhiều nhất tại các phường nơi có

điều kiện kinh tế phát triển năm 2017 các phường Hà An, Tân An, Quảng

Yên có tổng số lượt thực thế chấp QSDĐ là 132 lượt thực hiện quyền

chiếm 33,9% trên toàn khu vực nghiên cứu. Năm 2018 phường Hà An có

số lượt thực hiện thế chấp QSDĐ nhiều nhất với 60 lượt thực hiện quyền

chiếm 11,5% trên toàn khu vực nghiên cứu. Năm 2019 các phường Hà An,

Tân An, Quảng Yên vẫn là những phường có số lượt thực hiện thế chấp

QSDĐ nhiều nhất với tổng số 211 lượt thực hiện quyền chiếm 33,4% trên

toàn khu vực nghiên cứu.

4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn

thị xã Quảng Yên

Để có những đánh giá sâu hơn về tình hình thực hiện các quyền, đề

tài đã tiến hành điều tra người dân thực hiện 04 quyền (i) chuyển nhượng;

(ii) thừa kế; (iii) tặng cho và (iv) thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn

thị xã Quảng Yên như sau

4.3.1. Về việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa

bàn Thị xã Quảng Yên

Kết quả điều tra bảng hỏi cho 30 cá nhân, hộ gia đình có thực hiện

quyền chuyển nhượng trong năm 2018 tại Thị xã Quảng Yên được thể

hiện qua bảng 4.9.

Qua kết quả điều tra 30 hộ gia đình cá nhân thực hiện quyền chuyển

nhượng đối với đất ở cho thấy có lý do của các trường hợp chuyển nhượng

QSDĐ phần lớn là đầu tư sản xuất kinh doanh (36,7%), trả nợ (6,7%), gửi tiết

kiệm (10%), thay đổi chỗ ở (13,3%), sửa nhà (6,7%) và lý do khác (26,6%)

Bảng 4.9. Kết quả điều tra về việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên

địa bàn Thị xã Quảng Yên

Chỉ tiêu Số hộ điều tra (hộ) Tỷ lệ %

100 30

4 2 0 11 3 2 8 13,3 6,7 0 36,7 10 6,7 26,7

1. Tổng số phiếu điểu tra 2. Mục đích chuyển nhượng Thay đổi chỗ ở Trả nợ Đầu tư bất động sản Đầu tư sản xuất kinh doanh Gửi tiết kiệm Sửa nhà Lý do khác 3. Giấy tờ khi thực hiện chuyển quyền chuyển nhượng 30 Hợp đồng chuyển nhương 0 Giấy tờ khác 100 0

Chỉ tiêu Số hộ điều tra (hộ)

10 20 0

23,3 76,7 0 7 23 0

93,3 6,7 28 2

18 12 0 60 40 0

Tỷ lệ % 4. Khả năng thực hiện các quy định pháp luật về quyền chuyển nhượng 33,3 Dễ thực hiện 66,7 Bình thường Khó thực hiện 0 5. Thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Dễ hiểu Bình thường Phức tạp 6. Thời gian hoàn thành các thủ tục tại cơ quan nhà nước Đúng hẹn Sai hẹn 7. Thái độ của cán bộ thực hiện Nhiệt tình Bình thường Gây khó khăn 8. Mức phí, lệ phí, thuế thu nhập cá nhân Cao Trung bình Thấp 63,3 36,7 0 19 11 0

Thủ tục thực hiện tại Văn phòng đăng kí QSDĐ khi điều tra 30 hộ có 7

ý kiến cho rằng việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là dễ hiểu

chiếm 23,3%. Vì vậy việc cử cán bộ hướng dẫn, công khai và đơn giản hóa

các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ là rất quan trọng.

Nhiều nhất là có 23 ý kiến cho biết việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện

các QSDĐ ở mức bình thường (chiếm 76,7 %). Theo họ, có một số thủ tục dễ

hiểu, một số khó hiểu và một số khó thực hiện mặc dù họ hiểu nhưng việc

thực hiện mất nhiều tiền, thời gian nên họ ngại làm.

Các hộ cho rằng việc thực hiện các thủ tục rườm rà là do bản thân các

chính sách, các quy định chứ không phải do người thực thi pháp luật. Từ khi

có bộ phận một cửa, các thủ tục hành chính đã đơn giản hơn rất nhiều. Vì vậy,

việc nghiên cứu quy trình, thủ tục hành chính đơn giản, khép kín là rất quan

trọng để nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.

28/30 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện

các QSDĐ là đúng hẹn, chiếm 93,3%, có 2/30 ý kiến cho rằng thời gian để

hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là sai hẹn, chiếm 6,7%. Một

số hộ cũng thừa nhận rằng, việc chậm thực hiện các thủ tục có nhiều nguyên

nhân, phần lớn là do bản thân mảnh đất còn nhiều vấn đề chưa rõ ví dụ nhiều

lần thực hiện thủ tục chuyển nhượng mà chưa đóng lệ phí, đang trong tình

trạng tranh chấp hoặc quy hoạch.

Thực hiện các thủ tục nhanh hay chậm được đánh giá theo thời gian

trên phiếu hẹn. Trên thực tế việc thực hiện các thủ tục nhanh hay chậm phần

lớn là do các trục trặc liên quan đến cơ sở pháp lý của các giấy tờ. Những

trường hợp giao dịch có GCNQSDĐ và các giấy tờ pháp lý khác đầy đủ được

thực hiện rất nhanh. Những trường hợp phải thẩm định lại cơ sở pháp lý

thường mất nhiều thời gian hơn. Đặc biệt các trường hợp đang có tranh chấp

đất đai thì phải giải quyết khá lâu.

Về khả năng thực hiện các quy định của pháp luật về chuyển QSDĐ

trong 30 hộ điều tra khi được hỏi, kết quả như sau: chỉ có 10 ý kiến cho

rằng các quy định của Luật đất đai dễ thực hiện chiếm 33,3%, có 20 ý kiến

cho rằng khả năng thực hiện các quy định của Luật đất đai là bình thường,

chiếm 66,7.

Về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ phần lớn các hộ được hỏi

trong 30 hộ đều cho rằng các loại phí hiện nay đều ở mức cao, cụ thể: có 19 ý

kiến cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ là cao chiếm 63,3%, có

11 ý kiến cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ là trung bình

chiếm 36,7% và không có ý kiến nào cho là thấp. Theo họ, việc thu phí cao sẽ

dẫn đến việc trốn thuế bằng cách không khai báo hoặc khia báo thấp hơn giá

trị giao dịch thật nhiều lần. Vì vậy việc điều chỉnh lệ phí thu là rất quan trọng,

góp phần giúp người dân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình.

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ là bộ mặt của cơ quan Nhà nước. Người cán bộ

tiếp xúc trực tiếp với dân có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự nhanh

chậm của thủ tục hành chính khi thực hiện quyền. Về thái độ của cán bộ thực

hiện công tác chuyển quyền trong 30 hộ được điều tra: có 18 chiếm 60% ý

kiến cho rằng cán bộ thực hiện công việc chuyển quyền nhiệt tình, có ý thức

trách nhiệm cao với công việc, 12 ý kiến cho rằng thái độ tiếp đón công dân là

vừa phải chiếm 40% và không có ý kiến cho rằng họ bị gây khó khăn khi đến

đăng ký thực hiện quyền.

Một phần nhỏ người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ. Qua nhiều thời

kỳ lịch sử và chịu nhiều tác động của thiên tai nên một bộ phận người dân

không có những giấy tờ chứng minh về QSDĐ do bị thất lạc hay hư hỏng.

Một bộ phận người sử dụng đất khác tuy có các giấy tờ chứng minh QSDĐ

nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp GCNQSDĐ hoặc được cấp nhưng

việc công nhận lại hạn mức đất ở từ trước ngày 18/12/1980 còn gặp khó khăn.

Theo quy định, người sử dụng đất phải có GCNQSDĐ trong hồ sơ thì mới

được đăng ký biến động đất đai để thực hiện quyền sử dụng đất của mình;

trường hợp chưa có GCNQSDĐ thì phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước,

muốn được cấp GCNQSDĐ thì phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, nếu

không có đầy đủ giấy tờ thì việc xét cấp giấy chứng nhận rất nghiêm ngặt,

khắt khe và có nhiều trường hợp để được cấp GCNQSDĐ còn phải nộp tiền

sử dụng đất. Từ đó, vẫn còn tồn tại một vài trường hợp chuyển nhượng, hai

bên tự thoả thuận bằng hợp đồng ủy quyền; giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc

không có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan Nhà nước.

Tâm lý chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực

hiện các thủ tục sang tên được phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và

các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế thu

nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính) thường là do người nhận

chuyển nhượng phải chịu. Theo cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển

nhượng bất động sản được xác định theo Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày

15/06/2015 thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% trên giá chuyển nhượng.

Đây là mức thu cao nên xảy ra hiện tượng khi đến cơ quan nhà nước người

dân khai báo giá trị hợp đồng chuyển nhượng thực tế thấp hơn nhiều so với

giá trị do nhà nước quy định để giảm thiểu tiền thuế phải nộp vào ngân sách

nhà nước.

4.3.2. Về thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã

Quảng Yên

Kết quả điều tra bảng hỏi cho 30 cá nhân, hộ gia đình có thực hiện

quyền thừa kế trong năm 2019 tại thị xã Quảng Yên được thể hiện qua

bảng sau:

Bảng 4.10. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên

địa bàn thị xã Quảng Yên

Chỉ tiêu

Số hộ điều tra (hộ) 30 Tỷ lệ % 100

30 0 0 100 0 0

30 0 100 0

27 3 90 10

1. Tổng số phiếu điểu tra 2. Mục đích thừa kế Phân chia tài sản Theo di chúc Mục đích khác 3. Khai báo với CQNN khi thực hiện quyền thừa kế VPĐKQSDĐ thị xã Quảng Yên Cơ quan nhà nước nước 4. Giấy tờ khi thực hiện quyền thừa kế Văn bản khai nhận di sản thừa kế tại công chứng Loại giấy tờ khác 5. Thủ tục thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất Dễ hiểu Bình thường Phức tạp 5 7 18 16,7 23,3 60

Chỉ tiêu Số hộ điều tra (hộ) Tỷ lệ %

25 5 83,3 16,7

4 8 13 5 13,3 26,7 43,3 16,7

6. Thời gian hoàn thành các thủ tục tại cơ quan nhà nước Đúng hẹn Sai hẹn 7. Khả năng thực hiện các quy định pháp luật về thừa kế Dễ thực hiện Bình thường Khó thực hiện Rất khó thực hiện 8. Thái độ của cán bộ thực hiện Nhiệt tình Bình thường Gây khó khăn 7 22 1 23,3 73,3 3,3

Kết quả bảng trên cho thấy: việc thực hiện quyền thừa kế đối với đất ở

100% số trường hợp thực hiện quyền thừa kế với mục đích phân chia tài sản.

Có 100% số trường hợp thừa kế đến khai báo thực hiện tại Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên;

Tuy nhiên có nhiều trường hợp thiếu hoặc không có văn bản thỏa thận

phân chia khai nhận di sản thừa kế lập tại cơ quan công chứng (27/30 trường

hợp chiếm 90,0% số người được hỏi).

Thủ tục tại Văn phòng đăng ký được đánh giá là bình thường là 23,3%,

dễ hiểu là 16,7%, 60% cho rằng thủ tục thực hiện chuyển quyền thừa kế là

phức tạp . Về thời gian thực hiện thủ tục tại Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất Thị xã Quảng Yên, trong 30 trường hợp điều tra có 25 trường hợp

đạt tỷ lệ 83,3% thực hiện đúng hẹn; còn 16,7% sai hẹn;

Về khả năng thực hiện các quy định của pháp luật về chuyển QSDĐ

trong 30 hộ điều tra khi được hỏi, kết quả như sau: chỉ có 4 ý kiến cho rằng

các quy định của Luật đất đai dễ thực hiện chiếm 13,3%, có 8 ý kiến cho rằng

khả năng thực hiện các quy định của Luật đất đai là bình thường, chiếm

26,7%, có 13 ý kiến cho rằng khó thực hiện, chiếm 43,3% và 5 ý kiến cho

rằng rất khó thực hiện chiếm 16,7%.

Về thái độ của cán bộ thực hiện hướng dẫn giải quyết thủ tục trong 30 hộ

được điều tra: có 7 ý kiến cho rằng cán bộ thực hiện công việc nhiệt tình, có ý

thức trách nhiệm cao với công việc, 22 ý kiến cho rằng thái độ tiếp đón công dân

là vừa phải và chỉ có 1 ý kiến cho rằng họ bị gây khó khăn khi đến đăng ký thực

hiện quyền.

4.3.3. Về thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã

Quảng Yên

Kết quả điều tra bảng hỏi cho 30 cá nhân, hộ gia đình có thực hiện quyền

tặng cho trong năm 2019 tại Thị xã Quảng Yên được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 4.11. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên

địa bàn thị xã Quảng Yên

Chỉ tiêu

1. Tổng số phiếu điểu tra Số hộ điều tra (hộ) 30 Tỷ lệ % 100

2. Mục đích tặng cho Phân chia tài sản 23 76,7

Cho con đất xây nhà 7 23,3

3. Khai báo với CQNN khi thực hiện quyền tặng cho UBND xã 0 0

VPĐKQSDĐ thị xã Quảng Yên 30 100

4. Giấy tờ khi thực hiện chuyển quyền Hợp đồng tặng cho 30 100

Giấy tờ viết tay 0 0

5. Thủ tục thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất Dễ hiểu 8 26,7

Bình thường 22 73,3

Phức tạp 0 0

6. Thời gian hoàn thành các thủ tục tại cơ quan nhà nước Đúng hẹn 30 100

Sai hẹn 0 0

Chỉ tiêu Số hộ điều tra (hộ) Tỷ lệ %

7. Khả năng thực hiện các quy định pháp luật về thực hiện quyền tặng cho Dễ thực hiện 40 12

Bình thường 18 60

Khó thực hiện 0 0

8. Thái độ của cán bộ thực hiện Nhiệt tình 14 46,7

Bình thường 15 50

Gây khó khăn 1 3,3

Kết quả cho thấy: 76,7% số trường hợp thực hiện quyền tặng cho với

mục đích phân chia tài sản của ông bà, bố mẹ cho con cháu, còn lại 23,3%

trường hợp tặng cho với mục đích cho con cháu đất để xây nhà.

Thực trạng giấy tờ khi thực hiện quyền tại thời điểm tặng cho là

100% có hợp đồng tặng cho. 100% số trường hợp tặng cho đến khai báo

thực hiện tại Văn phòng đăng ký QSDĐ thị xã Quảng Yên. Thủ tục tại Văn

phòng đăng ký QSDĐ đất được đánh giá là bình thường là 73,3%, dễ hiểu

là 26,7% và không có trường hợp nào cho rằng thủ tục thực hiện chuyển

quyền tặng cho là phức tạp. Về thời gian thực hiện thủ tục tại Văn phòng

đăng ký QSDĐ khi điều tra 30 hộ thì được đánh giá tốt với 100% các

trường hợp thực hiện đều đúng hẹn.

Về khả năng thực hiện các quy định của pháp luật về tặng cho QSDĐ

trong 30 hộ điều tra khi được hỏi, kết quả như sau: có 12 ý kiến cho rằng các

quy định của Luật đất đai dễ thực hiện chiếm 40%, có 18 ý kiến cho rằng khả

năng thực hiện các quy định của Luật đất đai là bình thường, chiếm 60% và

không có ý kiến cho rằng khó thực hiện.

Về thái độ của cán bộ thực hiện công tác chuyển quyền trong các gia

đình được điều tra: có 14 ý kiến cho rằng cán bộ thực hiện công việc chuyển

quyền nhiệt tình, có ý thức trách nhiệm cao với công việc, 15 ý kiến cho rằng

thái độ tiếp đón công dân là vừa phải và có 1 ý kiến cho rằng họ bị gây khó

khăn khi đến đăng ký thực hiện quyền.

4.3.4. Về thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã

Quảng Yên

Kết quả điều tra bảng hỏi cho 30 cá nhân, hộ gia đình có thực hiện

quyền thế chấp trong năm 2019 tại Thị xã Quảng Yên được thể hiện quan

bảng sau:

Bảng 4.12. Kết quả điều tra về việc thực hiện thế chấp QSDĐ

trên địa bàn thị xã Quảng Yên

Chỉ tiêu

1. Tổng số phiếu điểu tra Số hộ điều tra (hộ) 30 Tỷ lệ % 100

2. Mục đích thế chấp Vay vốn sản xuất 15 50

Trả nợ 10 33,3

Đầu tư bất động sản 5 16,7

3. Khai báo với CQNN khi thực hiện quyền thế chấp VPĐKQSDĐ thị xã Quảng Yên 30 100

Cơ quan nhà nước khác 0 0

4. Giấy tờ khi thực hiện thế chấp Hợp đồng thế chấp 30 100

Giấy tờ khác 0 0

5. Thủ tục thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất Dễ hiểu 25 83,3

Bình thường 5 16,7

Phức tạp 0 0

6. Thời gian hoàn thành các thủ tục tại CQNN Đúng hẹn 30 100

Sai hẹn 0 0

Chỉ tiêu Tỷ lệ %

Số hộ điều tra (hộ) 7. Khả năng thực hiện các quy định pháp luật về thế chấp Dễ thực hiện 25 83,3

Bình thường 5 16,7

Khó thực hiện 0 0

8. Thái độ của cán bộ thực hiện Nhiệt tình 25 83,3

Bình thường 5 16,7

Gây khó khăn 0 0

9. Mức phí, lệ phí khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất Cao 0 0

Trung bình 30 100

Thấp 0 0

Kết quả cho thấy: có 50% số trường hợp thực hiện quyền thế chấp với

mục đích vay vốn với nhu cầu đầu tư hay mở rộng quy mô sản xuất kinh

doanh, 33,3% trường hợp thế chấp với mục đích trả nợ, còn lại 16,7% trường

hợp thế chấp để đầu tư bất động sản.

100% số trường hợp tặng cho đến khai báo thực hiện tại Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên.

Thủ tục tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên

được đánh giá là bình thường là 16,7%, dễ hiểu là 83,3% và không ý kiến nào

cho rằng thủ tục thực hiện chuyển thế chấp là phức tạp. Có kết quả như trên là

do thủ tục đăng ký thực hiện quyền thế chấp đơn giản, nhanh gọn, cần ít giấy

tờ có liên quan hơn các trường hợp chuyển quyền còn lại. Về thời gian thực

hiện thủ tục tại chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất khi điều tra

30 hộ thì được đánh giá tốt với 100% các trường hợp thực hiện đều đúng hẹn.

Về khả năng thực hiện các quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ

trong 30 trường hợp điều tra khi được hỏi, kết quả như sau: có 25 ý kiến cho

rằng các quy định của Luật Đất đai dễ thực hiện chiếm 83,3%, có 5 ý kiến cho

rằng khả năng thực hiện các quy định của Luật Đất đai là bình thường, chiếm

16,7 % và không có ý kiến nào cho rằng khó thực hiện, chiếm 0%.

100 % ý kiến cho rằng mức phí, lệ phí khi thực hiện quyền thế chấp là

trung bình; Về thái độ của cán bộ thực hiện công tác hướng dẫn thực hiện quyền

thế chấp trong 30 trường hợp được điều tra: có 25 ý kiến cho rằng cán bộ thực

hiện công việc nhiệt tình chiếm 83,3%, có ý thức trách nhiệm cao với công việc,

5 ý kiến cho rằng thái độ tiếp đón công dân là vừa phải đạt tỷ lệ 16,7%.

4.3.5. Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn

thị xã Quảng Yên

4.3.5.1. Ưu điểm

Tạo vốn cho người sử dụng đất thông qua thế chấp quyền sử dụng đất

và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người sử dụng đất

trong quá trình phân chia tài sản.

Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành của Trung ương, của

UBND tỉnh Quảng Ninh đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thành phần và

số lượng hồ sơ, thời gian thực hiện,... khi người sử dụng đất thực hiện các

quyền sử dụng đất. Điều này góp phần rất lớn để người dân có thể dễ dàng

thực hiện các quyền của người sử dụng đất; hạn chế tối đa việc cán bộ gây

phiền hà, nhũng nhiễu khi giải quyết thủ tục hành chính. Do đó, tỷ lệ thực

hiện các QSDĐ của người sử dụng đất đối với quyền chuyển nhượng, thế

chấp làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn

thị xã có xu hướng tăng qua các năm.

Các văn bản quy định, hướng dẫn về trình tự, thủ tục thực hiện các

quyền của người sử dụng đất đều được công khai. 100% các thủ tục đăng ký

biến động thực hiện các quyền của người sử dụng đất đều được tiếp nhận và trả

kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của

UBND thị xã Quảng Yên. Tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất tra cứu,

tìm kiếm thông tin, nộp hồ sơ và nhận kết quả khi thực hiện các quyền của người

sử dụng đất.

Trong số các quyền mà Luật Đất đai 2013 cho phép các chủ sử dụng đất

được thực hiện ở thị xã Quảng Yên các chủ sử dụng đất chủ yếu thực hiện

quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp bằng QSDĐ. Việc thực

hiện các quyền của người sử dụng đất đã có những tác động tích cực đối với

tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn thị xã Quảng Yên. Quyền sử

dụng đất được coi là một hàng hóa đặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn

lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh

4.3.5.2. Tồn tại

Bên cạnh những mặt đạt được, việc thực hiện QSDĐ trên địa bàn thị xã

Quảng Yên cũng gặp không ít khó khăn, tồn tại, cụ thể là:

- Hạn chế lớn nhất là rất khó tiếp cận với các thủ tục cụ thể là về thủ tục

về thừa kế quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất, người dân

không biết được các thủ tục, giấy tờ cần có để thực hiện chuyển quyền. Trong

khi người dân thấy khó chịu, cản trở khó khăn về thái độ thực hiện của cán bộ

hướng dẫn thục hiện.

- Trong việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất gặp khó khăn trong

việc thu thập các tài liệu trong phân chia tài sản; chuyển nhượng quyền sử

dụng đất thì mức phí chuyển nhượng cao so với mức thu nhập của người dân;

thừa kế quyền sử dụng đất thủ tục thực hiện phức tạp người dân không tiếp

cận mình cần những giấy tờ gì nên cảm thấy thủ tục rất khó.

- Một bộ phận nhỏ cán bộ địa chính; công chức, viên chức trực tiếp giải

quyết hồ sơ chuyên môn nghiệp vụ còn hạn chế gây ra tình trạng người dân

không hiểu nội dung, thủ tục cần thực hiện theo quy định và phải làm lại gây

mất thòi gian thực hiện.

- Một số địa phương trong thị xã trình độ nhận thức pháp luật, trình độ

dân trí còn hạn chế nên việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn

gặp nhiều khó khăn.

4.3.5.3. Nguyên nhân của tồn tại

- Sự phát triển kinh tế, trình độ dân trí không đồng đều giữa các xã,

phường trong thị xã dẫn đến tình hình thực hiện QSDĐ của người sử dụng đất

diễn ra ở các xã, phường của thị xã Quảng Yên có sự khác biệt.

- Thời gian hoàn tất văn bản lâu, người dân dù đã nộp và nhận hồ sơ

tại bộ phận một cửa nhưng vẫn phải đến nhiều lần, mất thời gian và một số

trường hợp do cán bộ tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn không rõ ràng thủ tục nên

chuẩn bị hồ sơ không đúng quy định và phải làm lại hay bổ sung tài liệu

còn thiếu.

- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của một số xã trong thị xã còn

lỏng lẻo, chưa thực sự sâu sát với nhân dân, việc phổ biến các quy định của

pháp luật về đất đai còn chậm, địa phương thiếu tài liệu hướng dẫn, cán bộ

không thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật.

- Sự không ổn định của đội ngũ công chức địa chính cấp xã (do luân

chuyển) đã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá

trình sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất, thất lạc hồ sơ quản lý.

- Kinh phí hàng năm dành cho công tác quản lý đất đai của thị xã còn

chưa được quan tâm đúng mức dẫn đến việc đo đạc bản đồ địa chính, chỉnh lý

hồ sơ địa chính còn hạn chế.

4.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện

quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên

4.4.1. Tăng cường khả năng tiếp cận đối với quy định của người sử dụng

đất khi thực hiện quyền

Qua điều tra cho thấy hầu hết người dân không tiếp cận được với các

quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất. Người dân

chủ yếu tiếp cận qua con đường công chứng đối với người chuyển nhượng

quyền sử dụng đất còn lại người dân phải lên trực tiếp VPDKQSDĐ mới biết

làm mất thời gian đi lại nhiều.

Vì vậy để tăng cường khả năng tiếp cận đối với quy định của người sử

dụng đất khi thực hiện quyền cần: Tăng cường kênh phố biến tuyên tuyền để

người dân có thể biết được thủ tục thông qua hệ thống phát thanh, thông qua

các buổi nói chuyện giữa người dân và cán bộ tại nhà văn hóa, thông qua

đường link trên trang web…

4.4.2. Về thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất

Thực tế khi thực hiện tìm hiểu thu thập về việc thực hiện các quyền của

người sử dụng đất trên đại bàn thị xã Quảng Yên còn thấy người dân có ý

kiến cho rằng quá trình nhận kết quả còn tương đối phức tạp làm cho người

dân phải đi lại nhiều lần gây mất thời gian, việc nộp tiền vào ngân sách cũng

còn nhiều điểm khó khăn người dân buộc phải dùng tiền mặt trực tiếp nộp tại

ngân hàng và kho bạc thủ tục này cần được cải tiến như: nên có liên kết giữa

kho bạc, thuế, ngân hàng và cơ quan Văn phòng đăng ký đất đai cho phép

người dân được nộp tiền trực tuyến thông qua tài khoản thay vì phải đến tận

nới, nhận kết quả, xếp hàng và nộp tiền.

Để giảm tính phức tạp, tránh gây mất nhiều thời gian đi lại cho người

dân ngoài nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ, nên thực hiện

tiếp nhận và trả kết quả thông qua dịch vụ chuyển phát bảo đảm, hay qua

mạng internet.

4.4.3. Nâng cao năng lực của cán bộ tiếp nhận và thụ lý hồ sơ

Cần thường xuyên tổ chức các buổi tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ

chuyên môn cho công chức địa chính; công chức, viên chức trực tiếp giải

quyết hồ sơ để nâng cao nghiệp vụ chuyên môn nhằm hướng dẫn người dân

dễ hiểu, chính xác, cụ thể thủ tục hành chính tránh tình trạng người dân không

hiểu nội dung, thủ tục cần thực hiện theo quy định và phải làm lại thủ tục gây

mất thời gian, công sức và bức xúc không cần thiết. Bên cạnh đó, người tiếp

nhận và giải quyết hồ sơ cần kiểm tra kỹ những giấy tờ cần thiết liên quan cả

về nội dung và tính pháp lý để thông báo kịp thời cho người dân sau khi nhận

qua đường điện thoại hoặc in-tơ-nét với nội dung yêu cầu hoàn thiện hồ sơ cụ

thể, rõ ràng; không yêu cầu người dân đến nhận nội dung cần chỉnh sửa, bổ

sung hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận như hiện nay.

4.4.4. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai

Đối với người dân, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến

pháp luật đất đai một cách thường xuyên và liên tục nhằm nâng cao hiểu biết

pháp luật đất đai, giải thích các hành vi vi phạm pháp luật đất đai để tránh

mắc phải và chấp hành nghiêm chỉnh các quy định về nghĩa vụ tài chính, kê

khai đúng, đủ các thông tin theo pháp luật đất đai và giúp công tác giải quyết

TTHC đi vào nề nếp, tránh tình trạng vừa được hướng dẫn thủ tục đã tỏ ra

khó chịu, cho rằng phức tạp và làm khó người dân.

Đối với UBND thị xã Quảng Yên cần thường xuyên tổ chức giao ban

theo định kỳ (từng quý) với các bộ phận giải quyết TTHC nhằm nắm bắt kết

quả thực hiện từ đó đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn vướng mắc; đồng

thời tuyên truyền nâng cao ý thức trách nhiệm, đạo đức công vụ cho công

chức, viên chức những người chịu trách nhiệm giải quyết các TTHC cho

người dân. Thực hiện đúng quy định, có thái độ hòa nhã, lịch sự khi tiếp dân,

đối với các trường hợp người dân có thái độ nóng giận phải mềm mỏng thuyết

phục. Đối với trường hợp cố tình vi phạm pháp luật đất đai như trốn tránh

nghĩa vụ tài chính, khai báo tài sản trên đất không trung thực, sử dụng không

đúng ranh giới thửa đất, giả mạo chữ ký trong các giấy tờ kèm theo khi thực

hiện quyền của người sử dụng đất cần xử phạt nghiêm, kịp thời, đúng quy

định pháp luật.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

- Thị xã Quảng Yên với diện tích 30184.85 ha chia ra 19 đơn vị hành

chính cấp xã, là cầu nối phát triển kinh tế với Hải Phòng. Mạng lưới giao

thông thuỷ bộ trải rộng khắp trên địa bàn, là điều kiện thuận lợi để thị xã giao

lưu kinh tế với bên ngoài, tiếp cận nhanh các thông tin thị trường và cơ hội

đầu tư sản xuất kinh doanh. Đây là điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế,

văn hóa, xã hội của thị xã, trong đó có việc thực hiện các quyền của người sử

dụng đất và nhất là đối với đất ở trong 5 năm gần đây.

- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên tất cả các mặt của thị xã

ngày càng tốt hơn theo yêu cầu của Luật Đất đai năm 2013. Đặc biệt là

công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, lập hồ sơ địa chính. Trong giai đoạn

2017 - 2019, tổng số giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình cá nhân là

10.491 giấy chứng nhận. Đây là tiền đề quan trọng giúp người dân thực hiện

được quyền sử dụng đất của mình nhất là quyền chuyển nhượng, thế chấp,

tặng cho quyền sử dụng đất.

- Giai đoạn 2017-2019 trên địa bàn thị xã Quảng Yên đã có 10.491 lượt

thực hiện quyền trong đó tập chung vào các quyền: chuyển nhượng quyền sử

dụng đất (4229 lượt), tặng cho quyền sử dụng đất (3916 lượt), thừa kế quyền

sử dụng đất (796 lượt) và thế chấp quyền sử dụng đất (1550 lượt). Các quyền

chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền

sử dụng đất và góp vốn quyền sử dụng đất không được thực hiện trong giai

đoạn 2017-2019.

- Trong giai đoạn nghiên cứu từ năm 2017 đến năm 2019 tổng số lượt

thế chấp quyền sử dụng đất là 1550 lượt, chiếm 14,8%; tổng số lượt thực hiện

chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 4229 lượt, chiếm 40,3%; tổng số lượt

thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất là 3916 lượt, chiếm 37,3%; tổng số lượt

thực hiền thừa kế quyền sử dụng đất là 796 lượt, chiếm 7,6%. Tình hình thực

hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSD đất ở của

người sử dụng đất diễn ra trên các xã, phường của thị xã Quảng Yên có sự

khác biệt, các giao dịch diễn ra sôi động ở các phường xã như phường Hà An,

phường Tân An và xã Hoàng Tân (chiếm 28,5% trên toàn địa bàn nghiên cứu)

và ít hơn ở các xã xa trung tâm thị xã như Tiền Phong, Liên Vị (chiếm 5,6%

trên toàn địa bàn nghiên cứu) do có điều kiện kinh tế - xã hội kém hơn.

- Chỉ số đánh giá về Khả năng thực hiện các quy định pháp luật khi

thực hiện quyền của người sử dụng đất được đánh giá từ mức dễ (đối với

quyền thế chấp) đến mức khó (đối với quyền thừa kế) và đánh giá ở mức

trung bình đối với quyền tặng cho với 18/30 phiếu chiếm 60%.

- Về thủ tục thực hiện các quyền của người SDĐ tại Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên giai đoạn 2017-2019 việc thực hiện

quyền thừa kế phần lớn ý kiến cho rằng thủ tục thực hiện là phức tạp với

18/30 phiếu chiếm 60%.

- Bước đầu đã đề xuất 4 nhóm giải pháp: Tăng cường khả năng tiếp cận

đối với quy định của người sử dụng đất khi thực hiện quyền; về thủ tục hành

chính thực hiện quyền của người sử dụng đất; nâng cao năng lực của cán bộ

tiếp nhận và thụ lý hồ sơ; tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp

luật đất đai.

2. Kiến nghị

- Để đánh giá một cách hệ thống và toàn diện về việc thực hiện quyền

của người sử dụng đất, đồng thời để có những giải pháp đồng bộ cho vấn đề

này, ngoài đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất là HGĐ, cá

nhân cần tiếp tục nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn

nghiên cứu.

- Đề nghị phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng Yên và các cơ

quan có liên quan xem xét kết quả đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất

và các giải pháp đã đề xuất trong luận văn để tham mưu cho UBND thị xã ban

hành quy định hoàn thiện công tác giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến

việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Lê Huy Bá, Nguyễn Trọng Hùng, Thái Lê Nguyên, Huỳnh Lưu, Trùng

Phùng, Nguyễn Thị Trốn, Lê Đức Tuấn và Nguyễn Đinh Tuấn (2006).

Phương pháp nghiên cứu khoa học. NXB Đại học quốc gia Thành phố Hồ

Chí Minh.

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012). Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06

tháng 9 năm 2012 tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định

hướng sửa đổi Luật Đất đai.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014a). Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT

ngày 19/5/2014.

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014b). Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT

ngày 19/5/2014.

5. Nguyễn Đình Bồng (2006). Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất

ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Hội thảo khoa học Thị trường bất động

sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội.

6. Nguyễn Đình Bồng (2010). Giáo trình Hệ thống pháp luật đất đai và thị

trường BĐS. Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội.

7. Nguyễn Đình Bồng (2012). Quản lý đất đai Việt Nam năm 1945 – 2010.

NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

8. Nguyễn Đình Bồng, Trần Thị Minh Hà và Nguyễn Thị Thu Hồng (2014).

Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt

Nam. NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.

9. Nguyễn Cúc (2014). Làm rõ thêm nội hàm sở hữu toàn dân về đất đai. Tạp

chí Lý luận chính trị số 1-2014.

10. Trần Tú Cường (2012). Báo cáo tổng kết khoa học, đề tài: Nghiên cứu cơ

sở lý luận và quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai của một số

quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam. Viện chiến

lược, chính sách Tài nguyên và môi trường, 300 tr.

11. Chính phủ (2014a). Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.

12. Chính phủ (2014b). Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.

13. Trần Quang Huy (2013). Giáo trình Luật Đất đai. NXB Công an nhân

dân, Hà Nội.

14. Nguyễn Văn Khánh (2013). Nghiên cứu về quyền sở hữu đất đai ở Việt

Nam. Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa học xã hội và

Nhân văn, tập 29, số 1/2013

15. Lê Thanh Khuyến (2015). Tiếp tục hoàn thiện thể chế để từng bước nâng

cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý đất đai trong thời kỳ mới. Tạp chí

Tài nguyên và Môi trường.

16. Diệu Linh (2011). Khái quát về tình hình sử dụng đất của Hàn Quốc.

Truy cập ngày 06/6/2019 tại http://cks.inas.gov.vn/index.php?newsid=137.

17. Phùng Văn Nghệ (2010). Lịch sử hình thành và phát triển ngành quản lý

đất đai Việt Nam. Tổng cục Quản lý Đất đai, Hà Nội.

18. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lục Nam (2019). Kế hoạch sử

dụng đất 2019.

19. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1987). Luật Đất đai năm 1987.

20. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1992). Hiến pháp năm 1992.

21. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1993). Luật Luật Đất đai 1993.

22. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003). Luật Đất đai năm 2003.

23. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005). Bộ Luật Dân sự năm 2005.

24. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013a). Hiến pháp năm 2013.

25. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013b). Luật Đất đai năm 2013.

26. Đinh Dũng Sỹ (2003). Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền

sử dụng đất của người sử dụng đất: Thực trạng và kiến nghị, Nhà nước và

Pháp luật.

27. Lưu Quốc Thái (2006). Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài

vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Tạp chí Tài nguyên và Môi

trường, (8), tr. 43 – 44.

28. Thu Thủy (2011). Hoạt động của hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo

đảm tại Việt Nam và một số giải pháp hoàn thiện. Truy cập ngày 06/6/2019 tại

https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=1470

29. Hồ Thị Lam Trà, Đoàn Ngọc Phương, Phan Văn Thọ, Phan Thị Thanh

Huyền, Bùi Nguyên Hạnh và Đỗ Tiến Thuấn (2016). Giá đất, tài chính về

đất đai cơ sở lý luận và thực tiễn. NXB Nông Nghiệp, Hà Nội.

30. Hồ Thị Lam Trà, Phạm Anh Tuấn và Đỗ Thành Công (2017). Nghiên cứu

việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Xuyên,

thành phố Hà Nội, Tạp chí Nông nghiệp và Phát triển nông thôn kì 1 tháng

5/2017 (Trang 3-10).

31. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình Thị trường

bất động sản. NXB Nông nghiệp, Hà Nội.

32. UBND thị xã Quảng Yên (2018). Báo cáo tổng kết tình hình kinh tế xã hội

năm 2017 và phương hướng nhiệm vụ năm 2018 thị xã Quảng Yên

33. UBND thị xã Quảng Yên (2017). Niên giám thống kê các năm 2012-2017.

34. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên (2017, 2018,

2019), Báo cáo kết quả công tác 2017, 2018, 2019 ; phương hướng nhiệm

vụ 2020.

PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 1

PHIẾU ĐIỀU TRA ĐỐI TƯỢNG THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Phục vụ đề tài (Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh) Mã số phiếu: ……….

I. THÔNG TIN CHUNG VỀ HỘ ĐIỀU TRA

1. Họ và tên chủ hộ: ……………………...………..; Giới tính: ………. 2. Địa chỉ: …………………, xã/phường…………………, thị xã Quảng Yên. 3. Ngành, nghề chính: + Nông nghiệp + Thủy sản + Loại tổng hợp

+ Tiểu thủ công nghiệp + Kinh doanh, dịch vụ + Ngành nghề Khác

II. THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ ĐƯỢC ĐIỀU TRA

1. Ông(bà) đã được cấp giấy CNQSD đất chưa? Có Chưa - Năm được cấp: ................ Diện tích được cấp: ...................m2 Trong đó:

+ Đất ở:……...…....m2 + Đất ao, vườn liền kề:……….m2 + Đất khác:……......m2

2. Ông (bà) thực hiện quyền nào sau đây?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Diện tích:............... Năm thực hiện: 201...

Thừa kế quyền sử dụng đất Diện tích:.............. Năm thực hiện: 201...

Tặng cho quyền sử dụng đất Diện tích:.............. Năm thực hiện: 201...

Thế chấp quyền sử dụng đất Diện tích:............... Năm thực hiện: 201...

3. Ông (bà) cho biết gia đình đã thực hiện quyền sử dụng đất bao nhiêu lần? Một lần Hai lần Ba lần Khác

4. Ông (bà) cho biết mối quan hệ với người nhận quyền sử dụng đất?

Anh, chị, em ruột; bố me, con: Họ hàng: Người quen: Đối tượng khác:

III. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QSD ĐẤT CỦA

HỘ ĐIỀU TRA (Đánh dấu X vào ô lựa chọn)

1.Mục đích của ông(bà) chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Thay đổi chỗ ở

Sửa nhà Trả nợ

Gửi tiết kiệm

Đầu tư sản xuất kinh doanh

Đầu tư bất động sản

Lý do khác…

2. Ông (bà) cần giấy tờ gì khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Hợp đồng chuyển nhượng Giấy tờ khác………………………………

3. Ông (bà) đánh giá thế nào về khả năng thực hiện các quy định pháp luật về

quyền chuyển nhượng?

Dễ thực hiện Bình thường Khó thực hiện

4. Ông (bà) đánh giá thế nào về thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng?

Dễ hiểu

Bình thường

Phức tạp

5. Ông (bà) đánh giá thế nào về thời gian hoàn thành các thủ tục tại cơ quan nhà

nước?

Đúng hẹn Sai hẹn

6. Ông (bà) đánh giá thế nào về thái độ của cán bộ thực hiện?

Nhiệt tình Bình thường Gây khó khăn

7. Ông (bà) đánh giá thế nào về mức phí, lệ phí, thuế chuyển nhượng?

Cao Trung bình Thấp

IV. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN THỪA KẾ QSD ĐẤT CỦA HỘ ĐIỀU

TRA (Đánh dấu X vào ô lựa chọn)

1. Mục đích của ông(bà) khi thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất?

Phân chia tài sản Theo di chúc Mục đích khác……………

2. Ông (bà) cần giấy tờ gì khi thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất?

Văn bản khai nhận di sản thừa kế tại công chứng Giấy tờ khác……………

3.Ông bà cần khai báo với cơ quan nhà nước khi thực hiện quyền thừa kế?

VPĐKQSDĐ thị xã Quảng Yên Cơ quan nhà nước khác

4. Ông (bà) đánh giá thế nào về khả năng thực hiện các quy định pháp luật về

quyền thừa kế?

Dễ thực hiện Bình thường Khó thực hiện Rất khó thực hiện

5. Ông (bà) đánh giá thế nào về thủ tục thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất?

Dễ hiểu

Bình thường

Phức tạp

6. Ông (bà) đánh giá thế nào về thời gian hoàn thành các thủ tục tại cơ quan nhà

nước?

Đúng hẹn Sai hẹn

7.Ông (bà) đánh giá thế nào về thái độ của cán bộ thực hiện?

Nhiệt tình Bình thường Gây khó khăn

V. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN TẶNG CHO QSD ĐẤT CỦA HỘ ĐIỀU

TRA (Đánh dấu X vào ô lựa chọn)

1. Mục đích của ông(bà) tặng cho quyền sử dụng đất?

Phân chia tài sản

Cho con xây nhà

2. Ông (bà) cần giấy tờ gì khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất?

Giấy tờ viết tay Hợp đồng tặng cho Giấy tờ khác…………

3.Ông (bà) cần khai báo với cơ quan nhà nước khi thực hiện quyền tặng cho?

VPĐKQSDĐ thị xã Quảng Yên UBND xã

4. Ông (bà) đánh giá thế nào về khả năng thực hiện các quy định pháp luật về

quyền tặng cho?

Dễ thực hiện Bình thường Khó thực hiện

5. Ông (bà) đánh giá thế nào về thủ tục thực hiện quyền tặng cho?

Dễ hiểu

Bình thường

Phức tạp

6. Ông (bà) đánh giá thế nào về thời gian hoàn thành các thủ tục tại cơ quan nhà

nước?

Đúng hẹn Sai hẹn

7.Ông (bà) đánh giá thế nào về thái độ của cán bộ thực hiện?

Nhiệt tình Bình thường Gây khó khăn

VI. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN THẾ CHẤP QSD ĐẤT CỦA HỘ ĐIỀU

TRA (Đánh dấu X vào ô lựa chọn)

1.Mục đích của ông(bà) thế chấp quyền sử dụng đất?

Vay vốn sản xuất

Trả nợ

Đầu tư bất động sản

Lý do khác…………………….

2. Ông (bà) cần khai báo với cơ quan nhà nước khi thực hiện quyền thế chấp?

VPĐKQSDĐ thị xã Quảng Yên Cơ quan nhà nước khác ………….

3. Ông (bà) cần giấy tờ gì khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất?

Hợp đồng thế chấp Giấy tờ khác…………………

4. Ông (bà) đánh giá thế nào về khả năng thực hiện các quy định pháp luật về quyền thế

chấp?

Dễ thực hiện Bình thường Khó thực hiện

5. Ông (bà) đánh giá thế nào về thủ tục thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất?

Dễ hiểu

Bình thường

Phức tạp

6. Ông (bà) đánh giá thế nào về thời gian hoàn thành các thủ tục tại cơ quan nhà

nước?

Đúng hẹn Sai hẹn

7.Ông (bà) đánh giá thế nào về thái độ của cán bộ thực hiện?

Nhiệt tình Bình thường Gây khó khăn

8. Ông (bà) đánh giá thế nào về mức phí, lệ phí khi thực hiện quyền thế chấp?

Cao Trung bình Thấp

Người trả lời (Ký tên)

Người phỏng vấn (Ký tên)

Đặng Thị Dung

PHỤ LỤC 2 DANH SÁCH NGƯỜI THAM GIA PHỎNG VẤN

STT

Họ và tên chủ hộ

Địa chỉ

Nguyễn Thu Thảo

Khu 2, phường Hà An

Trần Thị Nga

Thôn 2, xã Hoàng Tân

Hoàng Văn Công

Khu Đồng Mát, phường Tân An

Trần Văn Cảnh

Thôn 3, xã Hoàng Tân

Lê Văn Đác

Thôn 2, xã Hoàng Tân

Lê Thị Phẩy

Thôn 1, xã Hoàng Tân

Lê Văn Đức

Khu 5, phường Hà An

Chu Thị Bình

Thôn Thành Giền, xã Tiền An

Trần Thị Hồng

Thôn 2, xã Hoàng Tân

Nguyễn Thị Tuyết

Khu 2, phường Hà An

Trần Văn Quân

Thôn Đanh, xã Tiền An

Lương Thị Liên

Khu 2, phường Hà An

Nguyễn Văn Dương

Khu Bùi Xá, phường Tân An

Đinh Văn Công

Khu Đống Vông, phường Cộng Hòa

Lê Văn Hải

Khu Trại Cau, phường Cộng Hòa

Hoàng Thị Lệ

Khu Bùi Xá, phường Tân An

Nguyễn Thị Hà

Khu Trại Giang, phường Cộng Hòa

Nguyễn Thị Hoa

Thôn 4, xã Hoàng Tân

Lê Văn Vinh

Khu Đình, phường Cộng Hòa

Trần Văn Thái

Khu Thống Nhất 1, phường Tân An

Trần Thị Phượng

Thôn 1, xã Hoàng Tân

Trần Thị Lanh

Thôn 5, xã Hoàng Tân

Lê Thị May

Thôn 1, xã Hiệp Hoad

Hoàng Văn Minh

Thôn 2, xã Hiệp Hòa

Lê Thị Thủy

Khu Thống Nhất 1, phường Tân An

Nguyễn Thị Mai

Khu Đồng Mát, phường Tân An

Trần Thị Lành

Thôn Thành Giền, xã Tiền An

Bùi Văn Mon

Thôn Đanh, xã Tiền An

Đinh Văn Nhắt

Thôn 2, xã Hoàng Tân

Bùi Đức Thịnh

Thôn 4, xã Hoàng Tân

STT

Họ và tên chủ hộ

Địa chỉ

Hoàng Văn Lâm

Khu Đồng Mát, phường Tân An

Lê Văn Viết

Thôn 3, xã Hoàng Tân

Nguyễn Thị Huyền

Khu Thống Nhất 1, phường Tân An

Đinh Văn Hậu

Thôn 1, xã Hiệp Hòa

Lê Hồng Quang

Thôn 5 ,xã Hoàng Tân

Nguyễn Thị Bích

Thôn 4, xã Hoàng Tân

Hoàng Văn Chiến

Khu Đồng Mát, phường Tân An

Trần Thị Hương

Khu Bùi Xá, phường Tân An

Nguyễn Văn Lượng

Thôn Đanh, xã Tiền An

Hoàng Trọng Long

Thôn Thành Giền, xã Tiền An

Lê Văn Gần

Thôn 2, xã Hoàng Tân

Đàm Quang Khải

Khu Thống Nhất 1, phường Tân An

Trần Thị Lưỡng

Khu Bùi Xá, phường Tân An

Nguyễn Văn Vượng

Thôn 3, xã Hoàng Tân

Lê Văn Thuần

Thôn Thành Giền, xã Tiền An

Hoàng Thị Trang

Khu phố 1, phường Yên Hải

Trần Văn Uân

Khu Bùi Xá, phường Tân An

Lê Thị Mây

Thôn Giếng Đá, xã Tiền An

Trần Văn Phiều

Thôn 2, xã Hoàng Tân

Lương Văn Bắc

Thôn Núi Thùa, xã Tiền An

Lương Văn Hải

Thôn Giếng Sen, xã Tiền An

Hoàng Quốc Khải

Thôn Đình, xã Tiền An

Trần Văn Nam

Khu Bùi Xá, phường Tân An

Lê Văn Cương

Thôn 2, xã Hoàng Tân

Nguyễn Thị Hoài

Khu Đồng Mát, phường Tân An

Lê Thị Khuyên

Thôn 4, xã Hoàng Tân

Đàm Minh Nguyệt

Khu Đồng Mát, phường Tân An

Đàm Thị Trang

Khu Đồng Mát, phường Tân An

Trần Văn Đông

Thôn 5 ,xã Hoàng Tân

Lê Văn Viễn

Thôn 4, xã Hoàng Tân

Nguyễn Văn Long

Thôn 1, xã Hoàng Tân

Trần Văn Quốc

Thôn Đình, xã Tiền An

Trương Thế Quyền

Thôn 1, xã Hoàng Tân

STT

Họ và tên chủ hộ

Địa chỉ

Nguyễn Thị Lượng

Khu Bùi Xá, phường Tân An

Lê Văn Quán

Thôn 2, xã Hoàng Tân

Đỗ Thị Hào

Thôn 3, xã Hoàng Tân

Trần Thị Ngọc Anh

Thôn 4, xã Hoàng Tân

Trương Văn Cung

Thôn Giếng Sen, xã Tiền An

Hoàng Văn Tài

Thôn 2, xã Hoàng Tân

Trần Thị Linh

Khu 1, Phường Yên Hỉa

Khu Thống Nhất 1, phường Tân An

Lê Văn Đình

Nguyễn Văn Cường

Thôn Giếng Sen, xã Tiền An

Đàm Văn Hưng

Khu Bùi Xá, phường Tân An

Trần Thị Quyên

Khu 1, phường Hà An

Trần Văn Mến

Thôn 4, xã Hoàng Tân

Đàm Thị Huyền

Thôn Đình, xã Tiền An

Lương Xuân Tién

Khu 2, phường Hà An

Đinh Văn Trọng

Thôn 4, xã Hoàng Tân

Trần Thị Thu

Thôn Giếng Sen, xã Tiền An

Lương Thị Hiền

Thôn Núi Thùa, xã Tiền An

Lê Văn Khôi

Khu 3, phường Hà An

Nguyễn Văn Mạnh

Khu Bùi Xá, phường Tân An

Nguyễn Văn Bảo

Thôn 4, xã Hoàng Tân

Trần Thị My

Thôn Núi Thùa, xã Tiền An

Lương Thị Giang

Khu 4, phường Hà An

Lê Minh Anh

Thôn 2, xã Hoàng Tân

Nguyễn Thị Hải

Khu Đồng Mát, phường Tân An

Nguyễn Văn Hùng

Thôn Núi Thùa, xã Tiền An

Trần Văn Dũng

Thôn 5, xã Hoàng Tân

Lê Văn Sơn

Thôn Thành Giền, xã Tiền An

Đàm Quang Minh

Thôn Núi Thùa, xã Tiền An

Trương Văn Lực

Khu 2, phường Hà An

Nguyễn Xuân Thành

Thôn Đình, xã Tiền An

Trần Thị Ngọc

Thôn 3, xã Hoàng Tân

Nguyễn Thị Quỳnh

Thôn 5, xã Hoàng Tân

Trần Hải Dương

Khu Bùi Xá, phường Tân An

STT

Họ và tên chủ hộ

Địa chỉ

Đinh Văn Huấn

Thôn Giếng Sen, xã Tiền An

Nguyễn Văn Trinh

Thôn 2, xã Hoàng Tân

Trần Thị Ngà

Thôn 4, xã Hoàng Tân

100

Bùi Văn Nam

Khu 1, phường Hà An

101

Lê Văn Nghìn

Thôn 3, xã Hoàng Tân

102

Đặng Văn Đoàn

Khu Bùi Xá, phường Tân An

103

Đặng Thị Lành

Thôn Núi Thùa, xã Tiền An

104

Lương Thị Mai Anh

Khu 2, phường Hà An

105

Nguyễn Văn Nghiêm

Thôn 4, xã Hoàng Tân

106

Trần Thị Loán

Thôn 4, xã Hoàng Tân

107

Lê Thị Ngân

Khu 2, phường Hà An

108

Nguyễn Bích Thảo

Khu Bùi Xá, phường Tân An

109

Lê Văn Trường

Thôn Núi Thùa, xã Tiền An

110

Trương Thị Hân

Thôn 4, xã Hoàng Tân

111

Bùi Đức Anh

Thôn Thành Giền, xã Tiền An

112

Nguyễn Văn Thuyết

Khu 1, phường Hà An

113

Trần Thị Duyên

Thôn 3, xã Hoàng Tân

114

Bùi Huy Hùng

Thôn Thành Giền, xã Tiền An

115

Nguyễn Khánh An

Khu 2, phường Hà An

116

Trương Thị Hạnh

Thôn 4, xã Hoàng Tân

117

Trần Hồng Hà

Khu 3, phường Hà An

118

Nguyễn Thị Ánh

Thôn Núi Thùa, xã Tiền An

119

Trần Thị Ngoán

Thôn 4, xã Hoàng Tân

120

Lương Văn Hoàng

Khu 3, phường Hà An

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG YÊN,

TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

PHIẾU ĐIỀU TRA ĐỐI TƯỢNG THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Phục vụ đề tài (Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh) Mã số phiếu: ……….

I. THÔNG TIN CHUNG VỀ HỘ ĐIỀU TRA

II. THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ ĐƯỢC ĐIỀU TRA

1. Ông(bà) đã được cấp giấy CNQSD đất chưa? Có Chưa - Năm được cấp: ................ Diện tích được cấp: ...................m2 Trong đó:

2. Ông (bà) thực hiện quyền nào sau đây?

3. Ông (bà) cho biết gia đình đã thực hiện quyền sử dụng đất bao nhiêu lần? Một lần Hai lần Ba lần Khác

4. Ông (bà) cho biết mối quan hệ với người nhận quyền sử dụng đất?

III. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QSD ĐẤT CỦA

HỘ ĐIỀU TRA (Đánh dấu X vào ô lựa chọn)

1.Mục đích của ông(bà) chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

2. Ông (bà) cần giấy tờ gì khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

3. Ông (bà) đánh giá thế nào về khả năng thực hiện các quy định pháp luật về

quyền chuyển nhượng?

4. Ông (bà) đánh giá thế nào về thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng?

5. Ông (bà) đánh giá thế nào về thời gian hoàn thành các thủ tục tại cơ quan nhà

nước?

6. Ông (bà) đánh giá thế nào về thái độ của cán bộ thực hiện?

IV. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN THỪA KẾ QSD ĐẤT CỦA HỘ ĐIỀU

TRA (Đánh dấu X vào ô lựa chọn)

1. Mục đích của ông(bà) khi thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất?

2. Ông (bà) cần giấy tờ gì khi thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất?

3.Ông bà cần khai báo với cơ quan nhà nước khi thực hiện quyền thừa kế?

4. Ông (bà) đánh giá thế nào về khả năng thực hiện các quy định pháp luật về

quyền thừa kế?

5. Ông (bà) đánh giá thế nào về thủ tục thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất?

6. Ông (bà) đánh giá thế nào về thời gian hoàn thành các thủ tục tại cơ quan nhà

nước?

7.Ông (bà) đánh giá thế nào về thái độ của cán bộ thực hiện?

V. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN TẶNG CHO QSD ĐẤT CỦA HỘ ĐIỀU

TRA (Đánh dấu X vào ô lựa chọn)

1. Mục đích của ông(bà) tặng cho quyền sử dụng đất?

2. Ông (bà) cần giấy tờ gì khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất?

3.Ông (bà) cần khai báo với cơ quan nhà nước khi thực hiện quyền tặng cho?

4. Ông (bà) đánh giá thế nào về khả năng thực hiện các quy định pháp luật về

quyền tặng cho?

5. Ông (bà) đánh giá thế nào về thủ tục thực hiện quyền tặng cho?

6. Ông (bà) đánh giá thế nào về thời gian hoàn thành các thủ tục tại cơ quan nhà

nước?

7.Ông (bà) đánh giá thế nào về thái độ của cán bộ thực hiện?

VI. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN THẾ CHẤP QSD ĐẤT CỦA HỘ ĐIỀU

TRA (Đánh dấu X vào ô lựa chọn)

1.Mục đích của ông(bà) thế chấp quyền sử dụng đất?

2. Ông (bà) cần khai báo với cơ quan nhà nước khi thực hiện quyền thế chấp?

3. Ông (bà) cần giấy tờ gì khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất?

4. Ông (bà) đánh giá thế nào về khả năng thực hiện các quy định pháp luật về quyền thế

chấp?

5. Ông (bà) đánh giá thế nào về thủ tục thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất?

6. Ông (bà) đánh giá thế nào về thời gian hoàn thành các thủ tục tại cơ quan nhà

nước?

7.Ông (bà) đánh giá thế nào về thái độ của cán bộ thực hiện?

Người trả lời (Ký tên)

Người phỏng vấn (Ký tên)

Đặng Thị Dung

STT

Họ và tên chủ hộ

Địa chỉ

STT

Họ và tên chủ hộ

Địa chỉ

STT

Họ và tên chủ hộ

Địa chỉ

STT

Họ và tên chủ hộ

Địa chỉ

Có thể bạn quan tâm

Tài liêu mới

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu