ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------
PHẠM THỊ PHƯƠNG HOA
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN
NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH,
TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2016 – 2019
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên, năm 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------
PHẠM THỊ PHƯƠNG HOA
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN
NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH,
TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2016 – 2019
Nghành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Đặng Văn Minh
Thái Nguyên, năm 2020
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự
của cá nhân tôi. Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất
kỳ tài liệu nào và chưa công bố nội dung này ở bất kỳ đâu. Các số liệu trong luận
văn được sử dụng trung thực, nguồn trích dẫn có chú thích rõ ràng, minh bạch, có
tính kế thừa, phát triển từ các tài liệu, tạp chí, các công trình nghiên cứu đã được
công bố, các website.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi.
Tác giả luận văn
Phạm Thị Phương Hoa
ii
LỜI CẢM ƠN
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực và cố gắng của bản thân,
tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ các đơn vị và cá nhân. Tôi xin ghi nhận và
bày tỏ lòng biết ơn tới tập thể, cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó.
Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý
Tài nguyên và tất cả các thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã dạy
bảo, cung cấp cho tôi những kiến thức quý báu, đóng góp những ý kiến trong suốt
quá trình học tập và làm đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt tình
của PGS.TS.Đặng Văn Minh, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định,
UBND thành phố Nam Định, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Nam
Định, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định, UBND các
phương, xã tại khu vực nghiên cứu đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu
giúp tôi thực hiện đề tài này.
Cảm ơn sự cổ vũ, động viên và giúp đỡ của gia đình, các anh, chị đồng
nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng hoàn thiện khóa luận bằng tất cả sự nhiệt tình và
năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong
nhận được những đóng góp quý báu của quý thầy cô và các bạn để luận văn được
hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, ngày …. tháng…. năm 2020
Tác giả luận văn
Phạm Thị Phương Hoa
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... 2
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................... v
DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ...................................................................................... vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................. 2
CHƯƠNG 1................................................................................................................ 3
TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................................... 3
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................... 3 1.1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ................... 3 1.1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................ 6
1.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam . 9 1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới ............................. 9 1.2.2. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................. 16 CHƯƠNG 2.............................................................................................................. 28
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................. 28
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ................................................................... 28 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 28 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 28
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 28 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định ............................................................... 28 2.2.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định ...................... 28 2.2.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nam Định ................................................... 28 2.2.4. Đánh giá tồn tại, khó khăn và đề xuất giải pháp việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Nam Định ..................................................................... 28
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 28
iv
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ..................................................... 28 2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ....................................................... 29 2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ....................................................... 29 Chương 3 .................................................................................................................. 32
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................................... 32
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Nam Định ................ 32 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 32 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................ 34 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường .. 38
3.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định ...................... 39 3.2.1. Thực trạng quản lý đất đai tại thành phố Nam Định ............................... 39 3.2.2. Thực trạng sử dụng đất tại thành phố Nam Định .................................... 42
3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nam Định. ................................................ 46 3.3.1. Đánh giá thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ............ 49 3.3.2. Đánh giá thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở ......................... 56 3.3.3. Đánh giá thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở ....................... 62 3.3.4. Đánh giá tồn tại, khó khăn và đề xuất giải pháp việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Nam Định. .................................................................... 69
3.4. Đánh giá tồn tại, khó khăn và đề xuất giải pháp việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Nam Định ..................................................................... 74 3.4.1. Những thuận lợi ...................................................................................... 74 3.4.2. Những tồn tại, bất cập và nguyên nhân ................................................... 75 3.4.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thành phố Nam Định .................................................................. 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 80
1. Kết luận ............................................................................................................ 80
2. Kiến nghị .......................................................................................................... 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 82
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt Ý nghĩa chữ viết tắt
1 CNH Công nghiệp hóa
2 GCN Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3
4 HĐH Hiện đại hóa
5 HTX Hợp tác xã
6 QL Quốc lộ
7 QSDĐ Quyền sử dụng đất
8 SDĐ Sử dụng đất
9 TP Thành phố
10 TTHC Thủ tục hành chính
11 XHCN Xã hội chủ nghĩa
12 UBND Ủy ban nhân dân
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.................................. 34
Bảng 3.2. Hiện trạng dân số và đô thị hoá ................................................................ 36
Bảng 3.3. Dân số, lao động thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019 .................. 37
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Nam Định năm 2019 .......................... 43
Bảng 3.5. Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2019 các phường, xã điều tra.............. 44
Bảng 3.6. Tình hình đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của người
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định giai đoạn 2016 – 2019 ............................. 46
Bảng 3.7. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa
kế của người sử dụng đất theo khu vực của thành phố Nam Định. .......................... 48
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở theo đơn vị
xã/phường của thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019 ...................................... 50
Bảng 3.9. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 xã, phường điều tra ...... 53
Bảng 3.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở theo đơn vị xã/phường
của thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019 ........................................................ 57
Bảng 3.11. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất ở tại 3 xã, phường điều tra ................... 59
Bảng 3.12. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở theo đơn vị xã/phường
của thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019 ........................................................ 63
Bảng 3.13. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại 3 xã, phường điều tra ........... 66
Bảng 3.14. Bảng tổng hợp đánh giá việc giải quyết các thủ tục hành chính trong
việc thực hiện quyền sử dụng đất .............................................................................. 70
Bảng 3.15. Bảng tổng hợp các ý kiến góp ý của người sử dụng đất đối với ............ 72
cơ quan chức năng ..................................................................................................... 72
Bảng 3.16. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục
hành chính về quyền sử dụng đất .............................................................................. 73
vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định .................................... 32
Hình 3.2: Cơ cấu các loại đất thành phố Nam Định năm 2019 ................................ 44
Hình 3.3. So sánh tình hình đăng ký thực hiện quyền của sử dụng đất giữa khu vực
các phường và khu vực các xã của thành phố Nam Định ......................................... 49
Hình 3.4. So sánh tình hình biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo
đơn vị xã/phường của thành phố Nam Định từ năm 2016-2019 .............................. 52
Hình 3.5. So sánh tình hình biến động do thừa kế quyền sử dụng đất ở theo đơn vị
xã/phường của thành phố Nam Định từ năm 2016-2019 .......................................... 58
Hình 3.6. So sánh tình hình biến động do tặng cho quyền sử dụng đất ở theo đơn vị
xã/phường của thành phố Nam Định từ năm 2016-2019 .......................................... 64
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu
sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của
xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên
việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các
quốc gia đặc biệt quan tâm và được quản lý chặt chẽ bằng luật pháp.
Trong quá trình phát triển xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được
chuyển từ chủ này qua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng
khác. Để quản lý tốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá
trình quản lý và sử dụng đất, tất cả thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đất cần
phải được quản lý bằng công tác đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước.
Ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các quyền chung của người
sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền”. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội
thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định chi tiết về 7 quyền chung và 8
quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một nét mới sáng tạo của pháp luật đất đai Việt Nam trong
thời kỳ đổi mới. Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, các quyền sử dụng đất mở, tạo
điều kiện cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, đầu tư vốn và lao động khai
thác sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, phát huy nội lực xây dựng nước mạnh, dân
giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh.
Thực tiễn trong thực hiện các quyền sử dụng đất tại mỗi địa phương có sự
khác nhau do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của
người dân ở mỗi vùng. Thành phố Nam Định là trung tâm kinh tế, chính trị, văn
hóa, xã hội của tỉnh Nam Định, có vị trí thuận lợi cho việc giao lưu và phát triển
kinh tế. Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện công nghiệp hóa –
hiện đại hóa kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai có xu hướng ngày càng tăng lên và
các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố
diễn ra khá mạnh mẽ, trong khi đó việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
2
còn nhiều bất cập đặc biệt đối với đất ở. Do vậy, thực hiện đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho của người sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định giai đoạn 2016 - 2019” là thực sự
cần thiết.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của
người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
- Đánh giá tồn tại, hạn chế và đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện
quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của người sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Nam Định, tỉnh Nam Định.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Giúp củng cố thêm những kiến thức đã học trong nhà trường và áp dụng
vào thực tế công việc, tìm hiểu và nắm vững những kiến thức thực tế của công tác
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.
- Nhận ra mặt tích cực và tiêu cực của công tác quản lý Nhà nước về đất đai
và công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất từ đó đề xuất các
giải pháp khắc phục những tồn tại khó khăn để công tác chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả hơn.
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
1.1.1.1 Quyền sở hữu về đất đai
a/ Khái niệm
Quyền sở hữu được quy định trong Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất,
thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình.
Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ
sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản của chủ sở hữu. Chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng
đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người
khác. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường
hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước
giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ
quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế,
từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp
luật đối với tài sản.
b/ Phân loại sở hữu
Căn cứ vào chủ thể sở hữu, quyền sở hữu được phân thành sở hữu nhà nước,
sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân.
- Sở hữu nhà nước: Tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm đất
đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ,
4
nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi từ tự nhiên ở vùng biển, thềm lục
địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công
trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại
giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do pháp luật quy định.
- Sở hữu tập thể: Là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể
ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh
doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc
tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi.
- Sở hữu tư nhân: Là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình.
Sở hữu tư nhân bao gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân.
- Sở hữu toàn dân: Là hình thức sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam, được
quy định tại Điều 4, Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy, Luật Đất đai đã xác
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi
ích được pháp luật quy định và bảo vệ đã thể hiện rõ bản chất Nhà nước của dân, do
dân và vì dân, mọi quyền lực, trong đó có quyền sở hữu về đất đai thuộc về nhân
dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc, 2014).
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7). Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo
đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của
người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Đến nay Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Với tư cách là đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về
đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng
5
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của
người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
1.1.1.2. Quyền sử dụng đất
- Tại Điều 189, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sử dụng là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; Quyền sử dụng có thể được
chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”.
- Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử dụng
đất thông qua hình thức sau đây: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; công nhận quyền
sử dụng đất”.
- Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Luật
Đất đai 2013 bao gồm:
i) Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp;
iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp;
v) Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích
hợp pháp về đất đai của mình;
vi) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định;
vii) Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử dụng
đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho
thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp, quyền góp vốn bằng quyền
sử dụng đất.
6
- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền
của người sử dụng đất:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ
ngày 01/01/1999;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ
ngày 01/10/2001;
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;
- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;
- Luật Nhà ở năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/07/2006.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2006, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2007.
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126
của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày
01/9/2009;
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
- Luật dân sự năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017.
1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất;
7
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao
dịch đảm bảo;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ
sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về Đăng ký
biện pháp bảo đảm;
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ
Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015
của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội Vụ, Bộ Tài Chính hướng dẫn chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký
đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của
liên Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ và trình tự, thủ
tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử
dụng đất
- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 về
Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất;
8
- Thông tư số 02//2015/TT-BTNMT ngày 13/3/2015 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị
định 44/2014/NĐ-CP;
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 05/12/2017 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số
Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều
của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ tư pháp hướng dẫn
một số nội dung về Đăng ký thếp chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 10/10/2014 ban hành quy định
diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Nam Định.
- Quyết định số 14/2018/QĐ-UBND ngày 20/6/2018 của UBND tỉnh Nam
Định ban hành quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa các loại đất trên
địa bàn tỉnh Nam Định.
- Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức
năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Quyết định số 1272/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Nam Định
về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường thẩm
quyền giải quyết của UBND cấp huyện.
- Quyết định số 1273/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Nam Định
về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường thẩm
quyền giải quyết của UBND cấp xã.
- Quyết định 24/2016/QĐ-UBND ngày 31/8/2016 của UBND tỉnh Nam Định
về việc ban hành quy chế phối hợp giữa Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký đất đai với UBND các huyện, thành phố và các cơ quan khác có liên quan.
- Quyết định số 356/QĐ-UBND ngày 06/2/2018 của UBND tỉnh Nam Định
về việc công bố danh mục thủ tục hành chính ban hành mới, bãi bỏ thuộc thẩm
quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện, UBND cấp xã.
9
1.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam
1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới
1.2.1.1 Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt
động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai … đều được luật hóa. Dưới
đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển
(Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án
thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải
đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp
đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký
đất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là
chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản
gốc được trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng
của bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại
xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển nhượng là
một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký. Tuy nhiên
ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký. Do vậy,
việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được
10
ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở
hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp
lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3
thủ tục để thực hiện thế chấp, đó là:
Bước (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay
một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và
Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực
tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường
như chỉ có ở Thụy Điển.
Bước (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế
chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản
để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên
đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho
người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ
văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như
không hợp pháp. Đây là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật, nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng
thực hiện. Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ
số tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi Tòa án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp
đến Tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp được chuyển lại Ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt
của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi khoản nợ thế chấp được thanh
toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi bên vay
không thanh toán theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ có đơn tịch thu tài sản để
11
thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó
là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được
chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ được thanh toán
khoản tiền đã cho vay thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị
Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị
trường. Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó
phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng
lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường
hợp chuyển nhượng đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên
cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích chung
của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi
bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau
01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và
tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà
và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn
bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá,
dầu mỏ, phốt phát,… đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu
12
Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và
phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ
sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia –
DOLA) (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.1.3. Trung Quốc
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất
đai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài
sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc
hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949.
Quá trình này được tiến hành song song với các “phong trào”: “Bước nhảy vĩ đại”
(1957 – 1962); “Tập thể hóa đất đai ở nông thôn” (1963 – 1965); “Cách mạng văn
hóa” (1966 – 1978). Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất nông thôn của nước
này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất nông thôn
thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc – người chịu trách
nhiệm trước toàn xã hội. Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức
gọi là sở hữu toàn dân XHCN (Socialist People’s Ownership). Là người đại diện
cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở
hữu. Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy giờ đã bị loại khỏi các
giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị. Thay vào
đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện phân phối đất đai theo các
kênh hành chính (Administration Channels) mà theo đó người sử dụng đất (SDĐ)
không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDĐ của mình. Tuy nhiên, họ
13
cũng không được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng. Đất đai lúc
bấy giờ được coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân phối miễn phí.
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân
nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất
kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở
Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để
họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một
cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với
quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được
hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi
đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức”
– còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở
Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của
mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình
thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này (Lưu Quốc Thái, 2007).
Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên giá đất
ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng
đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước
với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 – 70 năm tuỳ thuộc
vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả
thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực
hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ
bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ;
14
có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ
nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định
của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại
Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,
chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này.
Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ
Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch
này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ
quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày
sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử
dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có
được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được
thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến
hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng
ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
15
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ
chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp
vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc
(Lưu Quốc Thái, 2006).
1.2.1.4. Hàn Quốc
Thị trường nhà đất nông thôn Hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà đất liên tiếp
tăng là một trong những thách thức lớn nhất đối với chính phủ Hàn Quốc. Quá trình
công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng đã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nông thôn
đổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà đất. Lĩnh vực này đã làm cho những người
giàu nay lại càng giàu hơn. Hàn Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp để giảm giá nhà
đất như cứ 3 tháng một lần, Chính phủ tăng thuế, thắt chặt các quy định về dự án tái
xây dựng chung cư và cho xây thêm các thị trấn vệ tinh. Đồng thời, một đạo luật
mới được ban hành yêu cầu những người kinh doanh nhà đất phải báo cáo giá trị
thật của các giao dịch liên quan đến nhà đất với nhà chức trách.
Hàn Quốc luôn chú ý tới những nhu cầu chuyên biệt của người già và người
khuyết tật trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống tại các khu dân cư. Theo yêu
cầu của Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc, 10 loại thiết bị thuận tiện sẽ được
lắp đặt miễn phí cho những cư dân có tuổi và người khuyết tật sống tại các căn nhà
chung cư mới thuê. Đối tượng sử dụng những căn nhà này sẽ là người già ở độ tuổi từ 65
trở lên, những người khuyết tật độ 3 trở lên và những người khiếm thị, khiếm thính.
Các trang thiết bị miễn phí này bao gồm việc giảm thiểu số lượng cửa ra vào,
đá lát chống trơn trượt cho phòng tắm, thay đổi hướng mở và đóng cửa, ghế ngồi
trong phòng tắm, thay đổi thiết bị điều khiển bình ga, thay đổi vị trí của video phone
trong phòng, lắp đặt hệ thống báo động, tín hiệu hướng dẫn bằng âm thanh tại lối
vào các khu chung cư, bồn rửa bát có lắp đặt thêm ghế ngồi sẽ được bán ra với giá
phải chăng nhất.
Một lối đi ra vào dành cho xe lăn tay tại các tòa nhà chung cư và một số cơ
sở khác sẽ phải bắt buộc được xây dựng theo luật hiện hành. Song có rất nhiều nhà
xây dựng chung cư tư nhân không xây dựng những cơ sở này cho người già và
người khuyết tật (Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường, 2008).
16
1.2.2. Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.2.2.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
a. Trước khi có Luật đất đai năm 1993
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc hội
đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử
dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI
của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ
đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có
nhiều chính sách mở cửa. Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993 là giai đoạn nghiêm
cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất
được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất
nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hại đất đai.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ
trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể
thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển
đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng
đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được
QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử
dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán
đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là
bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về
mặt kinh tế đối với đất đai.
17
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ
đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua
Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày
10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát
triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ theo
những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định.
b. Từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến Luật đất đai 2003
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 1992). Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương
trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông
qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất
đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất.
Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, Luật đưa ra những
quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định
đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội
dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1998 là giai đoạn Luật cho phép người sử
dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 1993.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác
động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp,
nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà
Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung.
Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. Vì vậy giai đoạn
1998 đến trước Luật Đất đai 2003 có hiệu lực người sử dụng đất có 7 quyền riêng
18
là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
c. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang mục đích
khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang nuôi trồng
thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu
năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ
theo quy định của pháp luật và cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài. Tuy
nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử
dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ
những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa
đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng
mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng
thời thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong
thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi
hành từ ngày 01/07/2004.
Luật Đất đai 2003 quy định QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai
2003). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so
19
với quyền sở hữu thì không khác nhau nhiều nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi
ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi
đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu
hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “bồi thường thiệt
hại” (Điều 73 Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Điều 106 Luật Đất đai 2003). Như
vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các
quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn
chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét
trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt (Phùng
Văn Nghệ, 2010).
Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
i) Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục
đích thương mại.
ii) Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị
đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu
20
toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất;
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp.
iii) Quyền cho thuê QSDĐ
Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ không sử
dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất đó theo quy định của pháp
luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và
giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ.
iv) Quyền cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ là người
được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương
mại, văn phòng... cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ
sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một
khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho
thuê và bên thuê lại QSDĐ.
v) Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người có QSDĐ đã chết để lại
QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc hoăc theo quy định của
pháp luật.
vi) Quyền cho, tặng QSDĐ
Cho, tặng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người
nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc
chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không
chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại,
dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao
dịch trên thị trường bất động sản.
vii) Quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ
21
Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan
hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành
trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được
chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một
giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế
chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp
đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất
động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người
vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy
động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để
chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
viii) Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ
cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.
ix) Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Khi nhà nước thu hồi đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh
tế, thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục
đích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất.
d. Từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay
Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi
hành từ ngày 01/7/2014 có mốt số điểm mới sau đây:
* Quy định người sử dụng đất có 7 quyền chung và 8 quyền riêng, trong đó
cụ thể như sau:
Về quyền chung của người sử dụng đất:
22
i) Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp;
iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp;
v) Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình;
vi) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất
đai 2013;
vii) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Về quyền của người sử dụng đất:
i) Chuyển đổi quyền sử dụng đất;
ii) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
iii) Cho thuê quyền sử dụng đất;
iv) Cho thuê lại quyền sử dụng đất;
v) Thừa kế quyền sử dụng đất;
vi) Tặng cho quyền sử dụng đất;
vii) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
viii) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
* Về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định
tại Điều 179. Nội dung Điều này kế thừa quy định Điều 113 của Luật đất đai năm
2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dụng sau đây:
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được
Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Trường hợp đất
23
thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng
kinh doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật và “cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê theo quy định của pháp luật dân sự” (Điều 179); Bổ sung quy định
về quyền của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất (Khoản 3 Điều 179)
* Về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử
dụng đất, nội dung mục này có bổ sung các nội dung sau đây:
- Quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam; Người nước ngoài hoặc người Việt
Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật
số 34/2009/QH12 và luật hóa Điều 13 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP (Điều 186)
- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để xây dựng công
trình ngầm (Điều 187)
* Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đây là một mục
mới quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền
nêu trên khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử đụng đất không
bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; Khi thực
hiện các quyền thì phải đăng ký tại văn phòng đăng ký và giao dịch thực hiện có
hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa chính.
24
- Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà
nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Tài sản gắn liền với đất thuê phải được
tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo
đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và sự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự
án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các
quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được
Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được
tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác và chỉ được thực hiện chuyển
đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã,
phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu
nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ.
- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân không
trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng
hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Điều 192 quy định về trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất có điều kiện. Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân đang
sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ
được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong
phân khu đó.
25
Qua các quy định của Luật đất đai qua từng thời kỳ cho thấy Luật đang dần
dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế
của cuộc sống đòi hỏi mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm
bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
1.2.2.2 Thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
Sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch chính
thức tăng lên rõ rệt, đặc biệt tại những địa phương có nền kinh tế phát triển, có giá
đất cao. Mặt khác, việc cải cách thủ tục hành chính có tiến bộ cũng là một nguyên
nhân làm tăng lên rõ rệt các giao dịch chính thức. Nhiều địa phương đã tổ chức cho
hộ gia đình, cá nhân thực hiện “dồn điền, đổi thửa” đất nông nghiệp giữa các hộ
nông dân thông qua việc thực hiện quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất” đã giảm
số thửa đất của mỗi hộ xuống đáng kể làm tăng năng suất, tiết kiệm lao động và chi
phí đầu tư. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu của
đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh
doanh. Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư
trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản
xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế
độ sử dụng đất khác. Các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư,
phát triển kinh tế đất nước. Các giao dịch về quyền sử dụng đất gắn với cơ sở sản
xuất dịch vụ phi nông nghiệp ít bị ảnh hưởng bởi khó khăn về kinh tế toàn cầu hiện
nay như: khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại vẫn tiếp tục phát triển,
đặc biệt là giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu
vực có hoạt động kinh tế, đầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu dẫn tới
giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến
môi trường đầu tư do chi phí tăng. Cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, bất
động sản đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ
định giá đất, thẩm định giá đất.
26
Tuy nhiên, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất còn tồn tại một số
hạn chế sau:
- Việc thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và quy định
về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất tại một số địa phương còn vướng mắc, lùng túng và không thống nhất,
tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai khó giải quyết sau này.
- Cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người
sử dụng đất vẫn còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện cho việc phát
triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản.
- Cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về quyền
sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp. Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá
phổ biến Nhà nước vẫn chưa quản lý hết được và còn để thất thu thuế.
1.2.2.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Nam Định
- Về cơ sở pháp lý: Tỉnh Nam Định căn cứ các quy định của pháp luật tại các
bản Hiến pháp, Bộ luật, Luật, Nghị định và Thông tư qua các thời kỳ. Hiện nay tỉnh
Nam Định thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013, bao gồm: Hiến
pháp năm 2013, Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, các Nghị định
43/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày
06/01/2017 của Chính phủ, các Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư số
24/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, các văn bản quy phạm pháp luật khác và các bộ thủ tục hành chính do tỉnh
Nam Định ban hành có liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Nam Định.
- Thẩm quyền quản lý và thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền
của người sử dụng đất:
Tiếp nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thuộc
UBND huyện, thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường.
Thụ lý hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định hoặc Văn phòng
Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
27
UBND xã, phường, thị trấn (nơi có đất) có thẩm quyền xác minh nội dung
biến động điều tra thực địa trong trường hợp có thay đổi về ranh giới sử dụng đất,
loại tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu.
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Nam Định thẩm định hồ sơ, nếu đủ điều
kiện, trình lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định cấp GCN QSDĐ,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định chỉnh lý và cập
nhật biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Thực trạng công tác thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của
người sử dụng đất tại tỉnh Nam Định:
Tính đến hết năm 2019, trên địa bàn toàn tỉnh Nam Định đã cấp được khoảng
600.000 giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chiếm
khoảng 90% các trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên thực tế
trên địa bàn toàn tỉnh còn nhiều trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận và những khó khăn vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong giai đoạn 2016 – 2019 với 9 quyền riêng của ngưởi sử dụng đất theo
quy định của Luật Đất đai năm 2003 và 8 quyền riêng của người sử dụng đất theo
quy định của Luật Đất đai 2013 thì trên địa bàn tỉnh Nam Định thực hiện khoảng
172.000 giao dịch của ngưởi sử dụng đất quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
và thế chấp diễn ra sôi động hơn so với các quyền chuyển đổi, quyền cho thuê, cho
thuê lại và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền thế chấp diễn ra nhiều nhất so
với các quyền khác.
Trong 10 đơn vị hành chính cấp huyện thì thành phố Nam Định diễn ra sôi
động nhất với gần 32.000 giao dịch chiếm 18,60% giao dịch trên địa bàn toàn tỉnh.
Do đặc thù của từng địa phương do đó tại thành phố người sử dụng đất thực hiện
quyền chuyển nhượng và thế chấp chiếm số lượng nhiều nhất, còn đối với các huyện
thì việc thực hiện quyền thừa kế và chuyển nhượng lại chiếm số lượng lớn nhất.
28
CHƯƠNG 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất như: Quyền chuyển
nhượng, tặng cho và thừa kế của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở tại thành phố
Nam Định, tỉnh Nam Định.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Các quyền: Chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân tại các phường, xã trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam
Định từ năm 2016 đến năm 2019.
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng quản lý, sử dụng đất tại
thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định
2.2.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định
2.2.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn thành phố Nam Định
+ Đánh giá thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
+ Đánh giá thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất ở
+ Đánh giá thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở
2.2.4. Đánh giá tồn tại, khó khăn và đề xuất giải pháp việc thực hiện quyền sử
dụng đất tại thành phố Nam Định
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thu thập tại Chi cục thống kê
thành phố Nam Định.
- Số liệu các trường hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất do
thực hiện các quyền sử dụng đất được thu thập tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai thành phố Nam Định.
29
- Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Nam Định, Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Nam Định,
UBND thành phố Nam Định, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố
Nam Định, UBND các xã phường.
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
- Nghiên cứu tình hình chung về các quyền trên toàn thành phố (sử dụng số
liệu thứ cấp)
- Nghiên cứu đánh giá sâu, sử dụng số liệu sơ cấp (số liệu điều tra) sẽ thực
hiện lựa chọn 1 số xã, phường điển hình để điều tra:
Trong 3 xã và 22 phường, chọn phường Bà Triệu, phường Lộc Hạ đại diện
cho các phường trong trung tâm thành phố có điều kiện phát triển kinh tế, trung tâm
chính trị, văn hóa của thành phố và 1 xã Nam Vân đại diện cho các xã thuần nông
có điều kiện thuận lợi phát triển các ngành nghề sản xuất nông nghiệp.
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Điều tra ngẫu nhiên ý kiến người dân thực hiện quyền đối với đất thông qua
phiếu điều tra.
Tiêu chí điều tra:
- Điều tra 3 phường là Bà Triệu, phường Lộc Hạ và 1 xã là xã Nam Vân với
mỗi phường xã là 30 phiếu, tổng số phiếu điều tra là 90 phiếu: Phường Bà Triệu đại
diện cho các phường thuộc thành phố Nam Định có mật độ dân số cao và có điều
kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế và có các cơ quan, công trình sự nghiệp đặt trên
địa bàn phường, phường Lộc Hạ đại diện cho phường có điều kiện thuận lợi phát
triển kinh tế có khu đô thị mới Thống Nhất có một phần diện tích trên địa bàn
phường, xã Nam Vân đại diện cho xã có điều kiện phát triển các ngành nghề nông
nghiệp với các làng nghề trồng hoa, cây cảnh trên địa bàn và được quy hoạch là địa
bàn cung cấp các sản phẩm nông nghiệp cho thành phố trong những năm tiếp theo.
Đối với người thực hiện quyền của người sử dụng đất gồm: Các thông tin chung về
hộ (họ tên chủ hộ, địa chỉ, ngành nghề chính của hộ, diện tích đất ở của hộ đang sử
dụng, các quyền của người sử dụng đất mà hộ đã tham gia); tình hình thực hiện
30
quyền của người sử dụng đất đã tham gia với các nội dung về dạng thực hiện quyền,
tình hình thực hiện thủ tục hành chính và thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện
quyền; đánh giá về việc giải quyết các thủ tục hành chính của cơ quan chức năng
trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất về việc đón tiếp công dân, thời
gian giải quyết công việc và thái độ phục vụ của cán bộ, công chức tại Bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả giải quyết trung tâm hành chính; Ý kiến góp ý để nâng cao chất
lượng phục vụ người dân.
- Đối với cán bộ thực hiện công việc liên quan quyền của người sử dụng đất
gồm: Các thông tin chung về cán bộ thực hiện (họ tên, địa chỉ, chức vụ công tác, độ
tuổi, trình độ chuyên môn); ý kiến của cán bộ thực hiện trong quá trình giải quyết
thủ tục hành chính về điều kiện cơ sở vật chất, số lượng cán bộ thực hiện, chuyên
môn của cán bộ thực hiện, mức độ hiểu biết về pháp luật của người dân thực hiện
quyền của người sử dụng đất và mức độ phối hợp của các cơ quan có liên quan.
Điều tra, phỏng vấn 16 cán bộ trong đó có 6 cán bộ địa chính xã, phường thuộc địa
bàn điều tra, 4 cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Nam Định, 4 cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam
Định, 2 cán bộ Chi cục thuế thành phố Nam Định.
2.3.4. Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu
Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel 2007 để
tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý đất đai
và tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho QSDĐ và thế
chấp bằng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định.
Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa
bàn là phường, xã từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng.
Phân tích, so sánh so sánh số liệu điều tra thực hiện quyền của người sử dụng đất
giữa các điểm điều tra từ về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất, đánh
giá của người sử dụng đất, cán bộ thực hiện trong việc giải quyết các thủ tục hành
chính liên quan đến thực hiện quyền của người sử dụng đất và ý kiến góp ý của
31
người dân để từ đó đưa ra được giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc giải quyết
thủ tục hành chính.
32
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Nam Định
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Nam Định nằm ở phía Bắc của tỉnh Nam Định, thuộc trung tâm
khu vực phía Nam đồng bằng sông Hồng. Vị trí cụ thể như sau: (Hình 3.1.).
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định
Đơn vị hành chính tiếp giáp thành phố Nam Định như sau:
- Phía Bắc giáp huyện Mỹ Lộc;
- Phía Nam giáp huyện Vụ Bản và huyện Nam Trực;
- Phía Đông giáp huyện Nam Trực và tỉnh Thái Bình;
- Phía Tây giáp huyện Mỹ Lộc và huyện Vụ Bản.
Thành phố Nam Định nằm tại vị trí trung tâm của tiểu vùng phía Nam đồng
bằng sông Hồng, có diện tích tự nhiên là 4.641,42 ha; dân số 380.069 người, trong
33
đó dân số nội thành là 200.006 người, Thành phố có QL10, QL21A, đường cao tốc
Nam Định – Phủ Lý (QL21B) đi qua và kết nối thuận lợi với hành lang phát triển
kinh tế theo khu vực Đông Bắc Bộ và khu vực Duyên Hải Bắc Bộ. Thành phố Nam
Định có vị trí trung tâm của chùm đô thị gồm các thành phố là trung tâm tỉnh lỵ của
các tỉnh Hà Nam, Ninh Bình và Thái Bình, có truyền thống là trung tâm văn hóa
giáo dục chuyên nghiệp và dịch vụ phục vụ chung cho cả tiểu vùng. Sự hình thành
của QL10, QL21B đã tạo ra sự tăng trưởng nhanh chóng, đặc biệt là về công nghiệp
và dịch vụ cho thành phố trong giai đoạn từ năm 2005 đến nay. Các định hướng về
phát triển hạ tầng kỹ thuật quốc gia, đặc biệt là giao thông có liên quan đến thành
phố Nam Định cũng góp phần khẳng định vị thế và vai trò của thành phố đối với
chùm đô thị động lực phía Nam đồng bằng sông Hồng.
3.1.1.2. Địa hình
Thành phố Nam Định có địa hình tương đối bằng phẳng cao độ từ 0,3 ÷
5,7m, hướng dốc địa hình từ Tây sang Đông. Thềm phía Nam sông Đào thuộc một
địa hình bãi bồi cao, trong khi phần phía Bắc sông thuộc địa hình bãi bồi thấp có
niên đại cổ hơn.
Tuy cùng là gốc phù sa, nhưng đất đai khu vực phía Nam màu mỡ, thuận lợi
cho việc canh tác hơn hẳn khu vực phía Bắc, Phía Nam là khu vực những làng hoa,
cây cảnh nổi tiếng trên địa bàn xã Nam Phong, Nam Vân xen lẫn với ruộng lúa. Đất
ở đây thuộc lọai phù sa ít chua, ít glây tốt nhất của tỉnh Nam Định. Trong khi đó
phía Bắc ở những khu vực không làm nhà cửa thì chỉ trồng lúa, vùng này có năng
suất lúa thấp nhất tỉnh.
3.1.1.3. Khí hậu
Thành phố Nam Định mang đầy đủ những đặc điểm của tiểu khí hậu vùng
đồng bằng Sông Hồng, là khu vực nhiệt đới ẩm gió mùa, nóng ẩm, mưa nhiều, có 4
mùa rõ rệt (xuân, hạ, thu, đông).
Nhiệt độ trung bình năm từ 23 ÷ 24oC; độ ẩm không khí tương đối cao, trung
bình từ 84%; lượng mưa hàng năm trung bình từ 1.470 mm, trong nămlượng mưa
phân bố không đều, mùa nóng mưa nhiều từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm khoảng
34
70% ÷ 75% lượng mưa cả năm, đặc biệt là vào tháng 7, 8 ,9; hàng năm trung bình
có tới 250 ngày nắng, tổng số giờ nắng từ 1.650 ÷ 1.700 giờ.
Nhìn chung khí hậu rất thuận lợi cho môi trường sống của con người, sự phát
triển của hệ sinh thái động thực vật.
3.1.1.4. Thủy văn
Thành phố Nam Định có hệ thống sông ngòi khá dày đặc với mật độ sông
vào khoảng 0,5 ÷ 0,7 km/km2. Do đặc điểm địa hình các dòng chảy đều theo hướng
Tây bắc - Đông nam, Chế độ thuỷ văn chịu ảnh hưởng chính của sông Hồng, nhánh
sông Đào và chế độ thuỷ chiều.
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
3.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế
Các cấp, các ngành, các thành phần kinh tế đã có nhiều cố gắng đồng thời
với các chính sách hỗ trợ đầu tư của Nhà nước, của tỉnh nên tốc độ tăng trưởng kinh
tế thành phố đã duy trì mức khá cao, đạt bình quân 13,11%/năm. Giá trị tăng thêm
bình quân đầu người (theo giá hiện hành) từ 15,38 triệu đồng năm 2016 tăng lên
22,09 triệu đồng năm 2018 và đạt 27,3 triệu đồng năm 2019.
Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng, tăng tỷ trọng công nghiệp và dịch
vụ, giảm tỷ trọng nông nghiệp. Tỷ trọng công nghiệp - xây dựng từ 55,86% năm
2016 tăng lên 56,47% năm 2019, dịch vụ từ 42,9% năm 2016 đạt 42,22% năm
2019, nông nghiệp 2,05% năm 2016 giảm xuống 1,31% năm 2019.
Bảng 3.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Năm Năm Năm Năm Chỉ tiêu 2016 2017 2018 2019
1.Tốc độ tăng trưởng kinh tế (%) 13,05 13,81 10,13 13,84
2. Tổng sản phẩm (Giá cố định) 3.819,09 5.114,93 5.658,77 7.137,65
2.1. Nông. lâm nghiệp và thủy sản 78,29 90,53 87,71 93,51
2.2. Công nghiệp. xây dựng 2.133,36 2.869,98 3.165,52 4.030,60
2.3. Dịch vụ 1.607,45 2.154,41 2.405,54 3.013,54
3. Tổng giá trị tăng (Giá cố định) 2.052,18 2.335,59 2.572,17 2.928,16
35
Năm Năm Năm Năm Chỉ tiêu 2016 2017 2018 2019
3.1. Nông. lâm nghiệp và thủy sản 39,24 38,59 38,92 40,52
3.2. Công nghiệp. xây dựng 1.225,91 1.414,31 1.549,07 1.771,80
3.3. Dịch vụ 787,03 882,68 984,18 1.115,74
4. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 100,00 100,00 100,00 100,00
- NL nghiệp và thủy sản 2,05 1,77 1,55 1,31
- Công nghiệp. xây dựng 55,86 56,11 55,94 56,47
- Dịch vụ 42,9 42,12 42.51 42,42
5. Tổng thu ngân sách 305,61 690,70 807,83 1.063,52
6. Tổng chi ngân sách 260,11 327,31 360,74 608,94
7. Thu nhập bình quân đầu người 15,38 20,36 22,09 27,3
(Nguồn: Ủy ban nhân dân thành phố Nam Định, 2019)
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
a. Khu vực kinh tế công nghiệp
Trên địa bàn năm năm 2016 chiếm tỷ trọng 55,86% và năm 2019 chiếm tỷ
trọng 56,47% giá trị sản xuất công nghiệp toàn tỉnh, tốc độ tăng trưởng bình quân
18,7% năm. Giá trị sản xuất công nghiệp do thành phố quản lý tăng trưởng bình
quân giai đoạn 2016÷2019 đạt 26,32%/năm (tăng hơn 8,06%/năm so với nhiệm kỳ
2010÷2015). Khu công nghiệp Hoà Xá của tỉnh và cụm công nghiệp An Xá của
thành phố đã thu hút nhiều doanh nghiệp đầu tư. Đó là những động lực quan trọng
thúc đẩy công nghiệp của thành phố phát triển. Cùng với các doanh nghiệp, các hộ
sản xuất cá thể đã thu hút trên 50.000 lao động ở các loại hình sản xuất. Trong đó có
4 ngành sản xuất chính chiếm tỷ trọng khá trong tổng giá trị sản xuất công nghiệp
như: dệt-may 47,06%; cơ khí-điện 10,03%; hoá chất-nhựa 9,54%; chế biến nông
sản-thực phẩm-đồ uống 8,77%. Các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh phát triển
nhanh (chiếm 99,14% số lượng doanh nghiệp và 46,9% giá trị sản xuất, 47,65% lao
động toàn ngành công nghiệp).
36
b. Khu vực kinh tế dịch vụ
Thương mại - Dịch vụ và xuất khẩu phát triển nhanh, đa dạng, được quan tâm
trong chiến lược phát triển kinh tế của thành phố: Trên địa bàn thành phố hiện có 5
khách sạn trong đó có 2 khách sạn đạt tiêu chuẩn 3 sao, nhiều cơ sở kinh doanh lưu trú
đáp ứng cơ bản nhu cầu du lịch, dịch vụ. Khách du lịch tăng đều qua các năm. Tổng
mức hàng hoá bán lẻ và doanh thu dịch vụ năm 2016, tăng bình quân 23,5%/năm. Đã
hình thành một số siêu thị, trung tâm thương mại vừa và nhỏ. Các loại hình dịch vụ
như: Bưu chính viễn thông, bảo hiểm, tài chính-ngân hàng, vận tải… bước đầu đáp ứng
nhu cầu của sản xuất, đời sống và phù hợp với xu thế phát triển.
3.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
a. Dân số
Bảng 3.2. Hiện trạng dân số và đô thị hoá
Dân số Tỷ lệ (%) (1000 người) Hạng mục
2016 2019 2016 2019
Tổng dân số 230 244 100 100
Dân số thành thị 169 195 73,47 79,91
Dân số nông thôn 61 49 26,53 20,09
Tỷ lệ đô thị hóa 73 80 - -
- 1,46 - - Tốc độ tăng trưởng dân số đô thị TB (%/năm)
(Nguồn: Ủy ban nhân dân thành phố Nam Định, 2019)
Theo số liệu thống kê đến năm 2019, dân số toàn thành phố là 253.154 người
(trong đó nữ giới có 128.476 người và nam giới có 124.678 người), dân số khu vực
thành thị 206.432 người. dân số khu vực nông thôn 46.722 người. Mật độ dân số
bình quân của thành phố là 5.450 người/km2.
b. Lao động, việc làm
Tính đến 31/12/2019 dân số trong độ tuổi lao động là 136.402 người (chiếm
52,17% dân số toàn thành phố). Trong đó tỷ lệ lao động phi nông nghiệp là 118.486
người. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp nội thị là 95,87%.
37
Trong những năm qua, thành phố Nam định đã chứng tỏ thế mạnh và sức hút
của mình ở các lĩnh vực nông nghiệp nhẹ, giáo dục, dậy nghề. Thành phố hiện có: 4
trường đại học, 5 trường cao đẳng, 6 trường trung học chuyên nghiệp và dạy nghề, 9
trường trung học phổ thông, 18 trường trung học cơ sở, với hơn 57.032 sinh viên và
149.640 học sinh. Đây là tiềm năng lớn cung cấp lực lượng lao động cho thành phố.
tỉnh và liên vùng.
Bảng 3.3. Dân số, lao động thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019
Chỉ tiêu ĐVT 2016 2017 2018 2019
1. Dân số khu vực ngoại thị Người 45.103 47.016 48.474 48.711
2.Lao động đang làm việc trong Người 126.412 129.516 132.494 136.402 ngành kinh tế khu đô thị
Trong đó: Lao động phi nông nghiệp Người 106.065 109.070 112.302 118.486
3.Tỷ lệ phi nông nghiệp toàn đô thị % 83,90 84,22 84,76 86,87
4. Dân số khu vực nội thành Người 201.382 204.163 207.701 212.746
5. Lao động đang làm việc trong Người 107.519 109.145 111.868 114.819 ngành kinh tế khu đô thị
Trong đó lao động phi nông nghiệp Người 101.098 103.928 106.957 110.088
6. Tỷ lệ phi nông nghiêp khu vực nội Người 94,03 95,27 95,61 95,87 thị
(Nguồn: Ủy ban nhân dân thành phố Nam Định, 2019)
c. Thu nhập
Thành phố Nam Định đã thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội. tăng cường
vốn và cơ sở vật chất kỹ thuật đưa nền kinh tế vào ổn định. Bình quân thu nhập đầu
người qua các năm:
- Năm 2016: 18,268 triệu đồng (tương đương 870 USD);
- Năm 2017: 20,360 triệu đồng (tương đương 969 USD);
- Năm 2018: 22,909 triệu đồng (tương đương 1.051 USD);
- Năm 2019: 29,450 triệu đồng (tương đương 1.370 USD).
38
d. Tỷ lệ hộ nghèo
Tỷ lệ người thất nghiệp và thiếu việc làm năm 2016 là 5%, năm 2019 còn 4,3%.
Chính sách cứu trợ xã hội, xoá đói giảm nghèo thực hiện có hiệu quả, tỷ lệ hộ nghèo từ
5,42% năm 2016 giảm xuống còn 3,9% năm 2019. Chính sách bảo hiểm xã hội đối với
người lao động, người hưởng chế độ hưu trí, mất sức được thực hiện đầy đủ, kịp thời
góp phần đảm bảo an sinh xã hội trên địa bàn thành phố.
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường
Thành phố Nam Định là trung tâm kinh tế, chính trị xã hội của tỉnh Nam Định.
Là đầu mối giao thông giao lưu hàng hoá giữa các tỉnh và huyện lân cận, có hệ thống
giao thông đối nội, đối ngoại thuận tiện bao gồm cả đường sắt, đường thuỷ và đường
bộ là những động lực cơ bản thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
- Về kinh tế - xã hội việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã đóng góp tích cực
vào quá trình tăng trưởng kinh tế liên tục của Thành phố, nhưng vẫn chưa tạo được
bước đột phá mạnh.
- Về quy mô:
+ Nhiều hạng mục công trình, đặc biệt là hệ thống các cơ sở sản xuất công
nghiệp dọc Quốc lộ 10, các công trình dịch vụ công cộng cấp vùng như: Trung tâm
Thể dục thể thao; Hệ thống các trường đại học, cao đẳng và dạy nghề… Tuy nhiên
để thực sự khẳng định vị thế của đô thị trung tâm vùng Nam đồng bằng sông Hồng
là vùng nông nghiệp chính của cả vùng đồng bằng sông Hồng. Nam Định cần có
những định hướng đầu tư rõ nét hơn có những hạng mục công trình mang ý nghĩa
vùng nhiều hơn. Các hạng mục xây dựng nằm phía Bắc và phía Tây đường Quốc lộ
10 là những hạng mục khác với đồ án quy hoạch chung đã được phê duyệt, nhưng
đây cũng là những động thái hợp lý, khai thác tiềm năng của Quốc lộ 10 trong phát
triển kinh tế - xã hội và đô thị của thành phố;
+ Về hạ tầng đô thị thành phố Nam Định là một trong những thành phố có hệ
thống hạ tầng khá hoàn chỉnh, mật độ đường giao thông cao, hệ thống cây xanh,
chiếu sáng đô thị được quan tâm đầu tư, tạo hình ảnh đô thị khang trang;
+ Về không gian kiến trúc và bộ mặt đô thị: Cùng với sự phát triển kinh tế -
xã hội, mức sống người dân được nâng cao, người dân và các thành phần kinh tế
39
trong xã hội đã đầu tư xây dựng và cải tạo nâng cấp các công trình nhà ở, cơ sở dịch
vụ, văn phòng, cải thiện rõ rệt bộ mặt kiến trúc cảnh quan đô thị, đặc biệt là dọc
theo các tuyến đường chính đô thị.
- Tuy nhiên việc phát triển các khu đô thị mới còn một số vấn đề bất cập:
+ Không gian trong các khu đô thị mới chưa tạo được những hình ảnh riêng
của Nam định góp phần tăng khả năng cạnh tranh cho thành phố;
+ Hệ thống các công trình hạ tầng xã hội chưa được đầu tư đầy đủ theo quy
hoạch và chưa kịp thời với tiến độ phát triển nhà ở;
+ Mô hình nhà ở chưa quan tâm thỏa đáng đến các thành phần khác nhau
trong xã hội;
+ Tiến độ thực hiện nhiều khu còn chậm;
+ Quy mô giao đất cho nhiều dự án quá lớn (>100 ha) khiến thời gian xây dựng
kéo dài, ảnh hưởng đến quá trình đô thị hóa và môi trường đô thị chung của cả thành
phố. Diện tích đất đang triển khai dự án chiếm tỷ lệ lớn trong đất xây dựng đô thị.
- Những tồn tại cần khắc phục:
+ Kinh tế có bước tăng trưởng khá nhưng chưa tương xứng với vị trí tiềm năng
và chưa tạo được bước đột phá;
+ Chưa có cơ chế, chính sách đủ mạnh thu hút các nguồn lực, vốn đầu tư bên
ngoài để đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội;
+ Quy hoạch chi tiết đã lập nhưng vẫn còn thiếu và chậm điều chỉnh so với
yêu cầu thực tiễn; Tiếp tục thực hiện các biện pháp xử lý đủ mạnh với tình trạng
xây dựng trái phép vi phạm quy hoạch.
- Còn tiềm ẩn những bất ổn trong xã hội như khiếu kiện đất đai, gây mất trật
tự xã hội... ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh.
3.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định
3.2.1. Thực trạng quản lý đất đai tại thành phố Nam Định
Trong những năm qua, đặc biệt là sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực,
công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Nam Định đã đi vào nề
nếp. Từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014,
40
UBND tỉnh Nam Định chỉ đạo UBND các huyện, thành phố việc tuyên truyền, phổ
biến pháp luật về đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định.
Theo Kế hoạch của UBND tỉnh Nam Định, thành phố Nam Định đã triển
khai tuyên truyền, phổ biến Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
đất đai đến các đảng viên và nhân dân trên địa bàn từ đó các quy định pháp luật về
đất đai dần đi vào thực tiễn.
Thành phố Nam Định đã hoàn thành xác định địa giới hành chính, lập và
quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính theo Chỉ thị 364-CT ngày
06 tháng 11 năm 1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về giải quyết những tranh
chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính tỉnh, huyện, xã. Hiện nay đang sử
dụng địa giới hành chính đã phân định trên địa bàn các xã, phường trên địa bàn
thành phố Nam Định.
Việc đo đạc thành lập bản đồ địa chính đã hoàn thành ở tất cả các xã,
phường, trong đó có 22 phường, xã đã nghiệm thu sản phẩm đo đạc bản đồ địa
chính theo hệ tọa độ VN 2000, 2 phường trên địa bàn thành phố là phường Trần Tế
Xương và phường Vỵ Xuyên hiện nay vẫn đang sử dụng bản đồ đo đạc cũ sử dụng
hệ tọa độ HN 72 và xã Nam Vân đang trong quá trình nghiệm thu sản phẩm đo đạc
bản đồ địa chính theo hệ tọa độ VN 2000. Về cơ bản các việc nâng cấp cơ sở dữ
liệu về đất đai trên địa bàn thành phố Nam Định được quan tâm và đạt được những
kết quả ban đầu.
Sản phẩm đo đạc thành lập bản đồ địa chính từ năm 2004 đến nay trên địa
bàn thành phố Nam Định là căn cứ để UBND thành phố cấp GCN QSD đất cho các
hộ dân trên địa bàn. Việc cấp GCN QSD đất trên địa bàn thành phố được thực hiện
theo quy trình cấp GCN QSD được UBND thành phố phê duyệt tại Quyết định số
6878/QĐ-UBND ngày 30/11/2011 về việc ban hành quy trình cấp GCN QSD đất
cho hộ gia đình, cộng đồng dân cư trên địa bàn thành phố Nam Định. Theo đó các
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố được cấp GCN QSD đất mới theo quy
định của Luật Đất đai 2003, từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 theo quy định của Luật
Đất đai 2013, tính đến tháng 12 năm 2019 thành phố Nam Định đã cấp được 60.427
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 95% (tổng số 63.601 hộ đủ điều kiện cấp GCN).
41
Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Thành phố Nam Định được UBND tỉnh
Nam Định phê duyệt định hướng phát triển không gian thành phố Nam Định đến
năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, quy hoạch sử dụng đất thành phố Nam Định
giai đoạn 2010-2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2015-2020, quy hoạch sử dụng
đất cấp xã cho toàn bộ 25 phường, xã thành phố Nam Định, quy hoạch phân khu chi
tiết cho 18 phường trên địa bàn thành phố Nam Định, hàng năm UBND tỉnh Nam
Định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm trên địa bàn thành phố Nam Định,
từ đó làm căn cứ để thành phố Nam Định thực hiện công tác cấp GCN QSD đất,
giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và đấu giá quyền
sử dụng đất.
Thành phố thực hiện việc thống kê đất đai hàng năm và kiểm kê đất đai theo
kỳ kiểm kê từ đó đánh giá được việc sử dụng đất trên địa bàn thành phố, việc thực
hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố để làm cơ sở xây dựng quy hoạch sử đất kỳ
tiếp theo và kế hoạch sử dụng đất năm tiếp theo.
Từ năm 2009 thành phố Nam Định thực hiện dự án nâng cấp cơ sở dự liệu,
từ đó các trường hợp đã được cấp GCN QSD đất và có biến động đất đai bao gồm
(chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế, thuộc diện thu hồi đất) được cập nhật hồ sơ địa
chính lưu tại 3 cấp xã, huyện và tỉnh. Do vậy công tác quản lý đất đai trên địa bàn
thành phố tương đối chặt chẽ và có sự liên thông giữa cấp xã, cấp huyện và cấp tỉnh.
Hàng năm thành phố Nam Định thường xuyên thực hiện công tác thanh tra,
kiểm tra việc quản lý đất đai trên địa bàn thành phố, giải quyết các trường hợp tranh
chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai, tiếp công
dân định kỳ theo quy định từ đó nắm được các nội dung để giải quyết dứt điểm các
vụ việc kéo dài.
Thành phố Nam Định đang trong quá trình đổi mới, đất đai biến động hàng ngày,
thực hiện các dự án, công trình có thu hồi đất trên địa bàn thành phố tương đối
nhiều, các dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng thành phố được thực hiện hàng năm, hiện
nay thành phố Nam Định có 3 khu đô thị là khu đô thị Hòa Vượng, khu đô thị mới
Thống Nhất, khu đô thị Bãi Viên đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng đi vào sử dụng với
mật độ dân số đông đúc và 1 khu đô thị Mỹ Trung đang trong quá trình hoàn thiện
42
cơ sở hạ tầng làm thay đổi bộ mặt đô thị thành phố Nam Định rõ rệt trong 15 năm
(từ năm 2004 đến nay).
Tuy nhiên công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố gặp nhiều khó
khăn, phức tạp và bộc lộ một số tồn tại, hạn chế là:
- Việc xử lý các vi phạm về lấn chiếm đất đai của một số phường, xã chưa
kiên quyết, chưa triệt để gây nhiều bức xúc trong nhân dân.
- Việc xử lý còn hạn chế đối với tình trạng giao đất không đúng thẩm quyền,
thu tiền sử dụng đất trái với quy định của Nhà nước trong giai đoạn trước Luật Đất
đai 2003 có hiệu lực, việc lấn chiếm đất đai; tình trạng chuyển nhượng, tự ý chuyển
mục đích sử dụng đất nông nghiệp, nhất là ở một số phường, xã đang triển khai quy
hoạch có nhiều quỹ đất nhỏ lẻ xen kẹp khu dân cư.
- Hồ sơ quản lý đất đai qua các thời kỳ không được cập nhật và lưu trữ đầy
đủ, tính đồng bộ của hồ sơ không cao. Chính sách pháp luật đất đai còn chồng chéo
lại thường xuyên sửa đổi bổ sung gặp nhiều khó khăn. Bên cạnh đó việc ngăn chặn
vi phạm lấn chiếm đất đai chưa thực sự vào cuộc quyết liệt ngay từ đầu dẫn đến
việc các hộ vi phạm đã xây dựng nhà do đó gây khó khăn trong việc cưỡng chế tháo
và lãng phí cho chính quyền và người vi phạm.
3.2.2. Thực trạng sử dụng đất tại thành phố Nam Định
Năm 2019 thành phố có tổng diện tích tự nhiên là 4.641,42 ha, bình quân
diện tích đất tự nhiên trên đầu người là 883,6 m2/người. Trong 4.641,42 ha đất tự
nhiên có 4.633,83 ha đất đang được sử dụng cho các mục đích, còn lại 7,59 ha là
đất chưa sử dụng.
Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Nam Định được thể hiện cụ thể qua
bảng 3.4 như sau:
43
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Nam Định năm 2019
Ký Diện tích Cơ cấu STT Loại đất hiệu (ha) (%)
Tổng diện tích đất 4.641,42 100,00
1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 1.580,81 34,06
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 1.309,68 28,22
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 1.138,41 24,53
1.1.1.1 Đất trồng lúa 956,60 20,61 LUA
1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 181,80 3,92 HNK
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm 171,28 3,69 CLN
Đất nuôi trồng thuỷ sản 1.2 257,38 5,54 NTS
Đất nông nghiệp khác 1.3 0,30 NKH 13,75
Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 3.053,02 65,78 2
2.1 Đất ở 929,01 20,02 OCT
2.1.1 Đất ở tại nông thôn 325,75 7,02 ONT
2.1.2 Đất ở tại đô thị 603,26 13,00 ODT
2.2 Đất chuyên dùng CDG 1.824,58 39,31
2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan 24,66 0,53 TSC
2.2.2 Đất quốc phòng 23,57 0,51 CQP
2.2.3 Đất an ninh 18,38 0,40 CAN
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp 179,99 3,88 DSN
2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 629,43 13,56 CSK
2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng 948,55 20,44 CCC
2.3 Đất cơ sở tôn giáo 19,60 0,42 TON
2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng 8,75 0,19 TIN
2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ 55,48 1,20 NTD
2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối 183,82 3,96 SON
2.7 0,49 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 22,83
2.8 Đất phi nông nghiệp khác 8,95 0,19 PNK
3 Nhóm đất chưa sử dụng 7,59 0,16 CSD
3.1 Đất bằng chưa sử dụng 7,59 0,16 BCS
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Nam Định, 2019)
44
Hình 3.2: Cơ cấu các loại đất thành phố Nam Định năm 2019
Từ bảng 3.4 và hình 3.2 cho thấy: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Nam
Định chủ yếu là đất phi nông nghiệp với 3.053,02 ha, chiếm 65,78% diện tích đất tự
nhiên toàn thành phố, đất nông nghiệp với 1.580,81 ha, chiếm 34,06%, còn lại là đất
chưa sử dụng là 7,59 ha, chiếm 0,16%.
Việc sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố cơ bản
được quản lý chặt chẽ. Trên địa bàn thành phố có 3 xã và 4 phường vẫn còn diện
tích đất nông nghiệp trong đó đất nông nghiệp trên địa bàn 2 phường nằm trong quy
hoạch phát triển hạ tầng vì vậy chủ sử dụng đất của hiện nay không sản xuất nông nghiệp.
Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn 3 điểm điều tra được thể hiện tại bảng 3.5.
Bảng 3.5. Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2019 các phường, xã điều tra
Phường Phường Xã Nam Ký Bà STT Tên loại đất Lộc Hạ Vân hiệu Triệu (ha) (ha) (ha)
Tổng diện tích đất của đơn vị 26,83 339,86 562,03
1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 0,00 15,73 384,09
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 0,00 10,99 340,89
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 0,00 9,86 323,02
1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 0,00 7,49 314,00
45
Phường Phường Xã Nam Ký Bà STT Tên loại đất Lộc Hạ Vân hiệu Triệu (ha) (ha) (ha)
1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 0,00 2,37 9,02
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 0,00 1,13 17,87
1.2 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 0,00 4,74 43,19
1.3 Đất nông nghiệp khác NKH 0,00 0,00 0,00
2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 26,83 324.13 177,94
2.1 Đất ở OCT 11,27 111,52 62,8
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 0,00 0,00 62,8
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 11,27 111,52 0,00
2.2 Đất chuyên dùng CDG 15,28 196,49 99,88
2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 1,25 0,43 0,43
2.2.2 Đất quốc phòng CQP 0,22 0,00 3,27
2.2.3 Đất an ninh CAN 0,02 0,35 0,00
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 3,48 25,59 2,43
2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 0,75 47,26 9,61
2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng CCC 9,57 122,86 84,13
2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 0,09 1,71 0,52
2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 0,20 0,37 1,71
2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ NTD 0,00 3,55 5,86
2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 0,00 9,68 4,6
2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 0,00 0,04 0,51
2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,00 0,77 2,06
3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 0,00 0,00 0,00
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, 2019)
46
3 điểm điều tra bao gồm:
- Phường Bà Triệu đại diện cho các phường thuộc thành phố Nam Định có
mật độ dân số cao và có điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế và có các cơ quan,
công trình sự nghiệp đặt trên địa bàn phường.
- Phường Lộc Hạ đại diện cho phường có điều kiện thuận lợi phát triển kinh
tế có khu đô thị mới Thống Nhất có một phần diện tích trên địa bàn phường.
- Xã Nam Vân đại diện cho xã có điều kiện phát triển các ngành nghề nông
nghiệp với các làng nghề trồng hoa, cây cảnh trên địa bàn và được quy hoạch là địa
bàn cung cấp các sản phẩm nông nghiệp cho thành phố trong những năm tiếp theo.
3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn thành phố Nam Định.
Trong giai đoạn 2016 - 2019 thành phố Nam Định đã hoàn thành các thủ tục
hành chính cho tổng số 18.016 trường hợp đăng ký thực hiện các quyền chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế của người sử dụng đất trong số 19.024 trường hợp thực
hiện đăng ký đạt 94.7%. So với số lượng GCN đã cấp là 60.427 GCN thì giai đoạn
này thành phố Nam Định có tỷ lệ thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa
kế của người sử dụng đất cao đạt 29.8%. Kết quả đăng ký thực hiện quyền của
người sử dụng đất qua từng năm và theo từng loại được thể hiện qua bảng 3.6 và
bảng 3.7.
Bảng 3.6. Tình hình đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của
người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định giai đoạn 2016 – 2019
Chuyển Tặng cho Thừa kế Diện tích STT Phường/ Xã nhượng (trường (trường (m2) (trường hợp) hợp) hợp)
1 Phường Thống Nhất 46.014 198 247 561
2 Phường Vị Hoàng 23.696 153 174 285
3 Phường Trần Tế Xương 31.092 188 154 393
4 Phường Phan Đình Phùng 29.615 168 179 284
5 Phường Trần Hưng Đạo 25.450 99 159 390
6 Phường Ngô Quyền 27.268 97 125 294
47
Chuyển Tặng cho Thừa kế Diện tích STT Phường/ Xã nhượng (trường (trường (m2) (trường hợp) hợp) hợp)
7 Phuờng Năng Tĩnh 116 135 26.429 298
8 Phường Bà Triệu 157 136 26.036 397
9 Phường Cửa Bắc 141 195 29.988 360
10 Phường Hạ Long 182 173 55.361 598
11 Phường Lộc Hạ 196 238 50.516 558
12 Phường Lộc Vượng 194 256 69.504 697
13 Phường Nguyễn Du 128 173 23.443 307
14 Phường Quang Trung 167 186 28.253 359
15 Phường Trường Thi 122 164 33.081 369
16 Phường Văn Miếu 95 157 21.923 237
17 Phường Vị Xuyên 152 149 27.027 310
18 Phường Trần Quang Khải 170 191 33.574 356
19 Phường Cửa Nam 189 99 39.590 293
20 Phường Trần Đăng Ninh 198 168 29.440 265
21 Phường Lộc Hòa 201 232 50.184 398
22 Phường Mỹ Xá 181 238 63.789 596
23 Xã Nam Vân 145 187 57.396 395
24 Xã Lộc An 166 192 45.373 265
25 Xã Nam Phong 160 198 45.543 283
Tổng cộng 9.548 3.963 4.505 939.585
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định)
Kết quả cho thấy trên địa bàn thành phố Nam Định, người sử dụng đất thực
hiện quyền chuyển nhượng chiếm tỷ lệ cao nhất đạt 53% với 9.548 trường hợp và
quyền tặng, cho chiếm tỷ lệ thấp nhất 22% với 3.963 trường hợp.
48
Bảng 3.7. Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế của người sử dụng đất theo khu vực của thành phố Nam Định.
Khu vực đô thị
Năm Toàn thành phố Số trường hợp Số trường hợp
2016 3247 Khu vực nông thôn Tỷ lệ (%) 11,06 404 Tỷ lệ (%) 88,94 3651
2017 4001 467 10,45 89,55 4468
2018 4271 519 10,84 89,16 4790
2019 Tổng số 4506 16.025 601 1.991 11,77 11,05 88,23 88,95 5107 18.016
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định)
Trong giai đoạn 2016 – 2019, thành phố Nam Định có số trường hợp đã
được đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của người sử dụng
đất tăng dần qua các năm tăng từ 3.651 trường hợp lên 5.107 trường hợp. Năm thực
hiện quyền của người sử dụng đất nhiều nhất là năm 2019 với 5.107 trường hợp,
năm ít nhất là năm 2016 với 3.651 trường hợp.
Trong tổng số 18.016 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định trong cả giai đoạn
thì có 88.95% với 16.025 trường hợp đăng ký thuộc các phường của thành phố; Đối
với các xã của thành phố thì có 11.05% với 1.991 trường hợp đăng ký thực hiện
hiện quyền của người sử dụng đất. Qua đó cho thấy khu vực các phường của thành
phố Nam Định có tỷ lệ đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất cao hơn so
với khu vực các xã trong giai đoạn 2016 – 2019.
Trong tổng số 1.008 trường hợp chưa đủ điều kiện đăng ký thực hiện quyền
của người sử dụng đất là hầu hết rơi vào các trường hợp sau đây:
- Đất đang có tranh chấp về ranh giới sử dụng đất sau khi đã cấp GCN.
- Chưa thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất (người sử dụng đất đã nhận
được thông báo thuế mà chưa đi nộp tiền vào ngân sách nhà nước hoặc chưa nhận
được thông báo thuế từ cơ quan thuế, một số trường hợp còn chưa nộp thuế đất phi
nông nghiệp hàng năm).
-Vướng mắc trong các thủ tục dân sự khi người đứng tên trên GCN đã chết,
hoặc các thủ tục dân sự khi thực hiện quyền thừa kế không có di chúc.
49
Hình 3.3. So sánh tình hình đăng ký thực hiện quyền của sử dụng đất giữa khu
vực các phường và khu vực các xã của thành phố Nam Định
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định)
Qua hình 3.3 cho thấy tình hình đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế của người sử dụng đất của khu vực các phường có số lượng lớn
hơn nhiều so với khu vực các xã, và quyền chuyển nhượng ở cả khu vực các xã và
khu vực các phường đều vượt trội hơn so với các quyền khác.
Đặc thù của thành phố Nam Định là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa xã
hội của tỉnh Nam Định và nằm ở phía bắc tỉnh giáp với tỉnh Thái Bình và gần tỉnh
Hà Nam do đó thành phố Nam Định còn là nơi thu hút người dân ở tỉnh Thái Bình
và Hà Nam giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội cùng với xu hướng phát triển kinh tế
của đất nước, thành phố Nam Định đang trên đà phát triển kinh tế vậy nên người sử
dụng đất có nhu cầu thực hiện các quyền rất lớn và đặc biệt là quyền chuyển. Vì vậy
công tác giải quyết các thủ tục hành chính đăng ký các quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Nam Định cần phải được chú trọng và quan tâm hơn nữa.
3.3.1. Đánh giá thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
3.3.1.1. Kết quả thực hiện đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định.
Người sử dụng đất ở được chuyển nhượng nhưng phải thực hiện theo quy
định của pháp luật. Hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện việc chuyển nhượng thì làm
thủ tục đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định.
50
Theo số liệu tổng hợp từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố
Nam Định, từ năm 2016 đến năm 2019 đã có 9.548 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ
thực hiện đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố
Nam Định được thể hiện ở bảng 3.8 dưới đây.
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở theo đơn vị
xã/phường của thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019
Đơn vị tính: Trường hợp
STT Phường/ Xã Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2016
Phường Thống Nhất Phường Vị Hoàng Phường Trần Tế Xương Phường Phan Đình Phùng Phường Trần Hưng Đạo Phường Ngô Quyền Phuờng Năng Tĩnh Phường Bà Triệu Phường Cửa Bắc Phường Hạ Long Phường Lộc Hạ Phường Lộc Vượng Phường Nguyễn Du Phường Quang Trung Phường Trường Thi Phường Văn Miếu Phường Vị Xuyên Phường Trần Quang Khải Phường Cửa Nam Phường Trần Đăng Ninh Phường Lộc Hòa Phường Mỹ Xá
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 Xã Nam Vân 24 Xã Lộc An 25 Xã Nam Phong
Diện tích (m2) 22.689 10.175 15.688 13.765 13.612 13.256 12.986 13.995 14.620 34.886 25.116 39.820 9.826 12.996 18.783 8.582 12.191 16.020 19.145 10.776 22.968 36.950 31.006 18.965 18.795 467.611 Tổng cộng 115 48 82 62 84 56 62 86 64 125 115 182 80 80 60 39 68 52 56 50 66 165 62 62 64 1.985 165 72 118 73 119 72 76 119 110 198 175 198 72 98 95 85 87 126 62 85 119 180 112 60 79 2.755 183 102 125 102 122 99 103 126 136 171 180 205 93 104 116 61 98 114 105 92 125 152 135 95 98 3.042 98 63 68 47 65 67 57 66 50 104 88 112 62 77 98 52 57 64 70 38 88 99 86 48 42 1.766 (Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định)
51
Qua bảng 3.8 cho thấy tình hình các trường hợp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đã được đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam
Định theo các năm có xu hướng tăng từ 1.766 trường hợp (năm 2016) lên 3.042
trường hợp (năm 2019). Vì vậy theo thời gian trên địa bàn thành phố Nam Định,
tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ dân ngày càng có xu hướng
nhiều sẽ tạo nên áp lực cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trong việc quản lý
tình hình biến động đất đai.
Việc đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất tại các
phường của thành phố là 8.605 trường hợp, trung bình 391,1 trường hợp trên 1
phường có số lượng nhiều hơn so với các xã của thành phố với 943 trường hợp,
trung bình 314,3 trường hợp trên 1 xã trong 4 năm từ 2016 - 2019. Từ đó cho thấy
việc thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất cũng phân theo địa bàn
khác nhau thì số lượng biến động cũng như tính chất của biến động cũng khác nhau
và sẽ tạo lên áp lực cho chính quyền địa phương tại các phường, xã cũng khác nhau
trong việc quản lý nhà nước về đất đai.
Tuy nhiên kết quả trên bảng 3.8 là tổng hợp các trường hợp đã được đăng ký
tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật, chỉnh lý còn số lượng thực hiện
quyền chuyển nhượng thực tế sẽ có số lượng nhiều hơn do việc mua bán, chuyển
nhượng của một số hộ gia đình, cá nhân không qua cơ quan quản lý nhà nước mà
chỉ mua bán qua tay hoặc chỉ qua văn phòng công chứng làm hợp đồng giao dịch
dân sự, qua UBND xã, phường xác nhận việc mua bán chuyển nhượng giữa 2 bên
bán và bên mua là người dân dừng không tiếp tục hoàn thiện hồ sơ nữa.
So sánh tình hình biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo đơn
vị xã phường của thành phố Nam Định được thể hiện tại hình 3.4:
52
Hình 3.4. So sánh tình hình biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo đơn vị xã/phường của thành phố Nam Định từ năm 2016-2019
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định)
Qua hình 3.4 cho thấy tình hình biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tăng qua các năm. Năm 2016 số vụ chuyển nhượng là 1.766 vụ đến năm 2019 đã tăng lên 3.042 vụ chuyển nhượng (tăng 1.276 vụ) cho thấy nhu cầu về sử dụng đất của người dân ngày càng có xu hướng tăng lên.
Nguyên nhân của người dân đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
cơ quan quản lý nhà nước có xu hướng tăng là do thị trường chuyển nhượng sôi
động đặc biệt là năm 2019 là năm nhiều công trình giao thông, nâng cấp cơ sở hạ
tầng của thành phố hoàn thành, Khu Đô thị Thống Nhất, Khu đô thị Dệt May hạ
tầng hoàn thiện, Khu công nghiệp, Khu Đô thị Mỹ Trung bắt đầu cây dựng cơ sở hạ
tầng, các khu tái định cư, các khu đất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ công
tác đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thành và đưa vào đấu giá, do đó thị trường
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố có xu hướng sôi động tăng lên.
Năm 2019 là năm đỉnh điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
thành phố Nam Định là do cuối năm 2018 nhà đầu tư xây dựng khu đô thị mới Dệt
May, năm 2019 một phần của khu đô thị Mỹ Trung hoàn thiện cơ sở hạ tầng và mở
bán các khu đất do đó người dân tham gia mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất sôi động hơn. Người dân có nhiều thông tin về định hướng phát triển không gian
của thành phố, và các thông tin về đất đai do đó người dân tham gia chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nhiều hơn.
53
3.3.1.2. Kết quả điều tra tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
của các hộ gia đình, cá nhân tại 3 điểm đại diện nghiên cứu.
Khảo sát điều tra thực tế khoảng 90 hộ gia đình, cá nhân trong giai đoạn
2016-2019 tại 3 điểm điều tra (phường Bà Triệu, phường Lộc Hạ, xã Nam Vân) cho
thấy có 58 hộ tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đó có 9 hộ chuyển
nhượng 2 lần, đưa tổng số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ được
điều tra là 67 vụ chuyển nhượng.
Tình hình chuyển nhượng của các hộ gia đình, cá nhân được thể hiện ở bảng 3.9
Bảng 3.9. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 xã, phường điều tra
STT Chỉ tiêu Tổng (trường hợp)
Phường Bà Triệu (trường hợp) 17 20 Phường Lộc Hạ (trường hợp) 20 24 Xã Nam Vân (trường hợp) 21 23 1. 2. Tổng số hộ Tổng số vụ chuyển nhượng 58 67
3. Dạng chuyển nhượng
3.1. Toàn thửa 18 48 20 10
3.2. Một phần 2 19 4 13
4. Tình hình thực hiện TTHC
4.1. Hoàn tất các TTHC 18 20 16 54
4.2. 1 6 2 3
4.3. 0 2 1 1
4.4. 1 4 1 2 Có qua văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã xác nhận Giấy tờ viết tay có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Giấy tờ viết tay không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
4.5. Không có giấy tờ 0 1 0 1
5. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng
5.1. Giấy chứng nhận QSDĐ 20 61 22 19
5.2. Giấy tờ hợp pháp khác 0 5 2 3
5.3. Không có giấy tờ 0 1 0 1
Theo số liệu điều tra thực tế tại các địa bàn phường xã của thành phố thì hầu
hết các hộ gia đình khi có nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ ở thì đều đã có ý thức đến
đăng ký và thực hiện việc chuyển nhượng này tại văn phòng đăng ký QSDĐ của
thành phố. Trước đây, khi có giao dịch mua bán chuyển nhượng thì chủ yếu người
54
dân thường mua bán với nhau theo hình thức “Mua bán trao tay” giữa hai bên bằng
giấy tờ viết tay ghi lại những thỏa thuận của người bán và người mua. Hình thức
này diễn ra trong một thời gian rất dài mà không cần có sự cho phép hay chứng
nhận của cơ quan chức năng. Tuy nhiên hiện nay khi các quy định về đất đai được
phổ biến rộng rãi đến người dân và các quy định được thể hiện chi tiết do đó tình
trạng chuyển nhượng trao tay cũng hạn chế hơn so với nhưng năm trước 2016.
Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại các xã, phường có điều kiện phát triển
khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 3.9:
- Đối với phường Bà Triệu với 30 phiếu điều tra có 17 hộ (chiếm 56.67% số
phiếu điều tra) tham gia mua bán, chuyển nhượng (trong đó có 3 hộ mua bán,
chuyển nhượng 2 lần) thành 20 vụ chuyển nhượng so với phường Lộc Hạ là 24 vụ,
xã Nam Vân là 23 vụ tuy nhiên diện tích tự nhiên của phường Bà Triệu nhỏ hơn so
với các phường Lộc Hạ và xã Nam Vân, vì vậy mật độ mua bán chuyển nhượng tại
phường Bà Triệu của thành phố có mật độ thấp so với phường Lộc Hạ và xã Nam Vân.
+ Trong 20 vụ chuyển nhượng thì có 18 vụ chuyển nhượng đã hoàn tất các
thủ tục hành chính chiếm 90% các vụ chuyển nhượng, 1 trường hợp qua văn phòng
công chứng hoặc UBND cấp xác nhận chiếm 5%, 1 trường hợp chuyển nhượng có
giấy tờ mua bán viết tay không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
chiếm 5%.
+ Trong 20 vụ chuyển nhượng thì có 20 vụ chuyển nhượng đã có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất 100%. Số vụ chuyển nhượng toàn thửa là 18 vụ chiếm
90%, số vụ chuyển nhượng một phần thửa đất là 2 vụ chiếm 10 % cho thấy tại các
phường của thành phố chuyển nhượng toàn thửa chiếm tỷ lệ lớn do quỹ đất hạn chế
do đó việc tách thửa đất hạn chế hơn so với các khu vực các xã.
- Đối với phường Lộc Hạ có một phần của khu đô thị mới Thống Nhất đã mở
bán nên số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều hơn so với phường khác, số
lượng chuyển nhượng là 24 vụ mua bán chuyển nhượng tương đương so với xã
Nam Vân đại diện cho xã thuần nông của thành phố (23 vụ chuyển nhượng).
+ Trong 30 phiếu điều tra tại phường Lộc Hạ thì có 20 hộ dân tham gia
chuyển nhượng chiếm tỷ lệ 66.67 %, do có 4 hộ dân tham gia mua bán chuyển
nhượng 2 lần vì vậy số lượng vụ chuyển nhượng là 24 vụ. Trong đó có 20 vụ
55
chuyển nhượng đã hoàn tất các thủ tục chiếm 83.33%, số vụ chuyển nhượng có qua
văn phòng công chứng hoặc UBND xã xác nhận là 2 chiếm 8.33%, số vụ chuyển
nhượng có giấy tờ mua bán viết tay có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền chiếm 4.17%, số vụ chuyển nhượng có giấy tờ mua bán viết tay không có xác
nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là 1 chiếm 4.17%.
+ Trong 24 vụ chuyển nhượng có 22 vụ chuyển nhượng đã có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất chiếm 91.67%. Số vụ chuyển nhượng toàn thửa là 20 vụ
chiếm 83.33%, số vụ chuyển nhượng một phần thửa đất là 4 vụ chiếm 16.67 % cho
thấy tại phường Lộc Hạ chuyển nhượng toàn thửa chiếm tỷ lệ vẫn lớn hơn so với
chuyển nhượng một phần thửa đất. Nguyên nhân là do nhà đầu tư đã mở bán tại khu
đô thị Thống Nhất đã mở bán với số lượng lớn, chuyển nhượng toàn thửa chủ yếu là
khu vực đô thị Hòa Thống Nhất, khu tái định cư và chuyển nhượng chủ yếu ở các
khu vực dân cư cũ, các thôn xóm của phường với diện tích không rộng.
- Đối với xã Nam Vân đại diện cho xã thuần nông của thành phố có số vụ
chuyển nhượng là 23 vụ tương đương với phường Lộc Hạ và phường Bà Triệu
+ Trong 30 phiếu điều tra tại xã Nam Vân thì có 21 hộ dân tham gia chuyển
nhượng chiếm tỷ lệ 70 %, do có 2 hộ dân tham gia mua bán chuyển nhượng 2 lần vì
vậy số lượng vụ chuyển nhượng là 23 vụ. Trong đó có 16 vụ chuyển nhượng đã
hoàn tất các thủ tục chiếm 69.56%, số vụ chuyển nhượng có qua văn phòng công
chứng hoặc UBND xã xác nhận là 3 chiếm 13.04%, số vụ chuyển nhượng có giấy
tờ mua bán viết tay có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là 1 chiếm
4.35%, số vụ chuyển nhượng có giấy tờ mua bán viết tay không có xác nhận của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền là 2 chiếm 8.7%, số vụ chuyển nhượng mà không có
giấy tờ cam kết là 1 chiếm 4.35%.
+ Trong 23 vụ chuyển nhượng có 19 vụ chuyển nhượng đã có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất chiếm 82.6%. Số vụ chuyển nhượng toàn thửa là 10 vụ
chiếm 43.48%, số vụ chuyển nhượng một phần thửa đất là 13 vụ chiếm 56.52% cho
thấy tại xã thuần nông của thành phố chuyển nhượng toàn thửa chiếm tỷ lệ thấp so
với chuyển nhượng một phần thửa đất do quỹ đất của người dân nhiều, diện tích lớn
do đó việc tách thửa đất ra chuyển nhượng có số lượng nhiều hơn so với các
phường và xã có mật độ đô thị cao.
56
Điều tra thực tế, việc thực hiện quyền chuyển nhượng của các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố có 67 vụ chuyển nhượng, trong đó có 48 vụ chuyển
nhượng toàn thửa (chiếm 71.64%), 19 vụ chuyển nhượng một phần thửa đất (chiếm
28.36%) sẽ tạo ra những áp lực trong việc quản lý và cập nhật biến động cả về ranh
giới thửa đất cũng như chủ sử dụng đất cho cơ quan quản lý nhà nước.
Trong số 67 vụ chuyển nhượng có 54 vụ chuyển nhượng đã thực hiện hiện
thủ tục hành chính chiếm 80.6%, do từ khi có Luật đất đai năm 2013 quy định chặt
chẽ, rõ ràng hơn cộng với trình độ hiểu biết của người dân thành phố ngày càng cao
nên việc việc mua bán chuyển nhượng của người dân đã thực hiện thủ tục hành
chính chiếm tỷ lệ lớn; 13 vụ chuyển nhượng chưa thực hiện tại cơ quan quản lý nhà
nước theo quy định chiếm 19.4%. Việc không thực hiện tại cơ quan quản lý nhà
nước sẽ tạo ra những khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Đặc biệt sẽ khó khăn trong việc giải quyết khi hai bên bán và mua chỉ mua
bán qua viết tay vào trường hợp chuyển nhượng một phần, nhưng theo quy định về
diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bản tỉnh Nam Định thì việc chuyển
nhượng của hai bên là không đủ điều kiện để thực hiện và sẽ không giải quyết được
nhưng hai bên vẫn nhất trí tự mua bán viết tay và sử dụng ổn định, việc hậu quả sẽ
khó giải quyết khi tiếp tục thực hiện các quyền khác và đăng ký cấp GCN QSDĐ sẽ
không thực hiện được. Vì vậy sẽ tồn tại việc người sử dụng đất vẫn sử dụng những
không thực hiện được các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa
kế, thế chấp, tặng cho...
3.3.2. Đánh giá thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở
3.3.2.1. Kết quả thực hiện đăng ký biến động thừa kế quyền sử dụng đất ở tại Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định.
Người sử dụng đất ở được thừa kế và nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhưng
phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện
quyền thừa kế thì làm thủ tục đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai thành phố Nam Định.
Theo số liệu tổng hợp từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố
Nam Định, từ năm 2016 đến năm 2019 đã có 4.505 hồ sơ thừa kế QSDĐ ở thực
57
hiện đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam
Định được thể hiện ở bảng 3.10 dưới đây.
Bảng 3.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở theo đơn vị
xã/phường của thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019
STT Phường/ Xã Năm 2019 Năm 2018 Năm 2017 Năm 2016
Phường Thống Nhất Phường Vị Hoàng Phường Trần Tế Xương Phường Phan Đình Phùng Phường Trần Hưng Đạo Phường Ngô Quyền Phuờng Năng Tĩnh Phường Bà Triệu Phường Cửa Bắc Phường Hạ Long Phường Lộc Hạ Phường Lộc Vượng Phường Nguyễn Du Phường Quang Trung Phường Trường Thi Phường Văn Miếu Phường Vị Xuyên Phường Trần Quang Khải Phường Cửa Nam Phường Trần Đăng Ninh Phường Lộc Hòa Phường Mỹ Xá
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 Xã Nam Vân 24 Xã Lộc An 25 Xã Nam Phong
Tổng cộng Đơn vị: Trường hợp Diện tích (m2) 14.715 6.998 8.324 8.155 6.826 7.761 6.580 5.676 8.972 10.263 14.025 16.259 7.875 8.664 8.729 8.691 7.526 9.559 7.720 6.972 13.988 14.252 14.690 14.958 14.652 252.830 39 23 25 50 32 39 27 28 50 41 47 60 50 47 24 32 54 42 19 22 39 38 36 28 68 960 85 45 42 39 39 26 36 36 41 39 73 65 31 43 58 39 35 53 32 32 61 67 37 44 29 1.127 71 60 39 63 42 24 33 43 66 45 66 83 42 62 46 41 30 69 22 69 89 85 74 81 78 1.423 52 46 48 27 46 36 39 29 38 48 52 48 50 34 36 45 30 27 26 45 43 48 40 39 23 995
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định)
Quyền thừa kế được thực hiện khi chủ sử dụng đất đã chết và có để lại di
chúc hoặc không có di chúc để lại thì thực hiện theo hàng thừa kế theo quy định của
pháp luật về thừa kế tài sản do đó quyền thừa kế là quyền đặc thù tồn tại không phụ
thuộc vào các yếu tố của thị trường về đất đai. Việc hộ gia đình cá nhân thực hiện
58
quyền thừa kế quyền sử dụng đất không chịu ảnh hưởng nhiều của thị trường bất
động sản, thị trường đất đai tuy nhiên trên thực tế việc thực hiện quyền thừa kế cũng
là một bước đi trước của thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc đăng ký thực hiện quyền thừa kế của người sử dụng đất tại các phường
của thành phố là 3.928 trường hợp, trung bình 178,5 trường hợp trên 1 phường có
số lượng nhiều hơn so với các xã của thành phố với 577 trường hợp, trung bình
192,3 trường hợp trên 1 xã trong 4 năm từ 2016 - 2019. Từ đó cho thấy việc thực
hiện quyền thừa kế của người sử dụng đất cũng phân theo địa bàn khác nhau thì số
lượng biến động cũng như tính chất của biến động cũng khác nhau và sẽ tạo lên áp
lực cho chính quyền địa phương tại các phường, xã cũng khác nhau trong việc quản
lý nhà nước về đất đai.
Tuy nhiên kết quả trên bảng 3.10 là tổng hợp các trường hợp đã được đăng
ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật, chỉnh lý còn số lượng thực hiện
quyền thừa kế thực tế sẽ có số lượng nhiều hơn do việc thừa kế của một số hộ gia
đình, cá nhân không qua cơ quan quản lý nhà nước mà chỉ có di chúc, biên bản
thuận phân chia tài sản thừa kế của các hàng thừa kế theo pháp luật hoặc chỉ qua
văn phòng công chứng làm hợp đồng giao dịch dân sự, qua UBND xã, phường xác
nhận việc thừa kế là người dân dừng không tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.
Hình 3.5. So sánh tình hình biến động do thừa kế quyền sử dụng đất ở theo đơn
vị xã/phường của thành phố Nam Định từ năm 2016-2019
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định)
Qua hình 3.5 cho thấy tình hình biến động do thừa kế quyền sử dụng đất của
năm 2018 là nhiều nhất với 1.423 trường hợp thừa kế, năm 2016 ít nhất là 995
59
trường hợp thừa kế. Đặc thù thành phố Nam Định là thành phố có lịch sử lâu năm,
do đó dân cư hiện tại của thành phố chủ yếu là người dân bản địa ở lâu năm, do đó
đất có nguồn gốc sử dụng đất do ông, cha để lại (thừa kế) cho thế hệ sau rất nhiều
và các thế hệ sau để thực hiện được các quyền của người sử dụng đất (tặng cho,
chuyển nhượng, thế chấp ..) thì cần phải thực hiện đăng ký thừa kế tại cơ quan quản
lý nhà nước có thẩm quyền. Do đó thị trường bất động sản, thị trường đất đai sôi
động thì việc người dân quan tâm đến người chủ sử dụng đất của các thửa đất hơn
do đó thúc đẩy người dân thực hiện đăng ký quyền thừa kế tại cơ quan quản lý nhà
nước nhiều hơn. Vì vậy việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất cũng theo
xu hướng chung của thành phố, từ năm 2016 đến năm 2017 tăng từ 995 trường hợp
lên 1423 trường hợp, trong giai đoạn năm 2017 đến năm 2019 có xu hướng giảm từ
1423 trường hợp xuống còn 960 trường hợp.
3.3.2.2. Kết quả điều tra tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất ở của các hộ
gia đình, cá nhân tại 3 điểm đại diện nghiên cứu.
Bảng 3.11. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất ở tại 3 xã, phường điều tra
STT Chỉ tiêu Tổng số (trường hợp)
Phường Bà Triệu (trường hợp) 10 10 Phường Lộc Hạ (trường hợp) 13 13 Xã Nam Vân (trường hợp) 19 19 42 42
2 8 9 1 0 10 32 39 3 0 5 8 12 1 0 3 16 17 2 0
1. 2. 3. 3.1. 3.2. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 5. 5.1. 5.2. 5.3. Tổng số hộ Tổng số vụ thừa kế Dạng thừa kế Có di chúc Không có di chúc Tình hình thực hiện TTHC Hoàn tất các TTHC Chưa thực hiện đầy đủ Không khai báo Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thừa kế 10 Giấy chứng nhận QSDĐ 0 Giấy tờ hợp pháp khác 0 Không có giấy tờ 41 0 1 13 0 0 18 0 1
Khảo sát điều tra thực tế khoảng 90 hộ gia đình, cá nhân trong giai đoạn
2016-2019 tại 3 điểm điều tra (phường Bà Triệu, phường Lộc, xã Nam Vân) cho
60
thấy có 42 hộ có thừa kế quyền sử dụng đất với tổng số vụ thừa kế quyền sử dụng
đất của các hộ được điều tra là 42 vụ. Tình hình thừa kế của các hộ gia đình được
thể hiện ở bảng 3.11.
Theo số liệu điều tra thực tế tại các địa bàn phường xã của thành phố thì hầu
hết các hộ gia đình khi có nhu cầu thừa kế QSDĐ ở thì đều đã có ý thức đến đăng
ký và thực hiện việc thừa kế này tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành
phố Nam Định. Việc thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ dân trên địa bàn thành
phố với số lượng không nhiều, người dân không đến đăng ký biến động tại cơ quan
quản lý nhà nước là có 2 lý do: Thứ nhất là chủ sử dụng đất chưa có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
không đủ điều kiện thực hiện đăng ký quyền thừa kế do đó không đến đăng ký, thứ
hai là đối với các hộ dân không có nhu cầu về các quyền của người sử dụng đất như
(thế chấp, tặng cho, chuyển nhượng) và chỉ cần thống nhất trong gia đình và người
được thừa kế sử dụng đất ổn định do đó không có nhu cầu đến đăng ký tại cơ quan
nhà nước.
Tình hình thừa kế QSDĐ tại các xã, phường có điều kiện phát triển khác
nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 3.11.
- Đối với phường Bà Triệu thì số lượng thừa kế 10 trường hợp. Trong 30
phiếu điều tra, tại phường Bà Triệu thì có 10 hộ (chiếm 33,33% số phiếu điều tra)
tham gia thừa kế.
+ Trong 10 vụ thừa kế thì có 9 vụ đã hoàn tất các thủ tục chiếm 90% các vụ
thừa kế, 1 trường hợp chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục chiếm 10%.
+ Trong 10 vụ thừa kế thì có 10 vụ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
chiếm 100%. Trong đó có 2 vụ thừa kế có di chúc chiếm 20% và 8 vụ thừa kế
không có di chúc chiếm 80%.
- Đối với phường Lộc Hạ là phường có mức độ đô thị hóa cao khi trên địa
bàn có khu đô thị mới Thống thì số lượng trường hợp thừa kế cũng tương đương với
phường Bà Triệu của thành phố. Trong 30 phiếu điều tra, tại phường Lộc Hạ thì có
13 hộ (chiếm 43,33% số phiếu điều tra) tham gia thừa kế.
61
+ Trong 13 vụ thừa kế thì có 12 vụ đã hoàn tất các thủ tục chiếm 92,3% các
vụ thừa kế, 1 trường hợp chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục chiếm 7,7%.
+ Trong 13 vụ thừa kế thì có 13 vụ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
chiếm 100%. Trong đó có 5 vụ thừa kế có di chúc chiếm 38,46% và 8 vụ thừa kế
không có di chúc chiếm 61,54%.
- Đối với xã Nam Vân đại diện cho xã thuần nông của thành phố thì số lượng
trường hợp thừa kế nhiều hơn so với phường Bà Triệu và phường Lộc Hạ của
thành phố. Trong 30 phiếu điều tra tại xã Nam Vân thì có 19 hộ (chiếm 63,33% số
phiếu điều tra) tham gia thừa kế.
+ Trong 19 vụ thừa kế thì có 17 vụ đã hoàn tất các thủ tục chiếm 89,47% các
vụ thừa kế, 2 trường hợp chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục chiếm 10,53%.
+ Trong 19 vụ thừa kế thì có 18 vụ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
94,74%, 1 trường hợp không có giấy tờ chiếm 5,26%. Trong 19 vụ thừa kế có 3 vụ
thừa kế có di chúc chiếm 15,79% và 16 vụ thừa kế không có di chúc chiếm 84,21%.
Việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất là do
nguyên nhân khách quan không chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố thị trường bất động
sản, tuy nhiên việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động
quyền sử dụng đất lại chịu ảnh hưởng của yếu tố thị trường bất động sản. Do đó khi
thị trường bất động sản sôi động thì việc đăng ký thực hiện quyền thừa kế quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất càng nhiều, cơ quan quản lý nhà nước quản lý việc
sử dụng đất của người dân càng sát với thực tế và cũng tạo áp lực về công việc cho
cơ quan đăng ký và chỉnh lý biến động.
Qua điều tra thực tế việc thực hiện quyền thừa kế của người dân với 42 vụ
thừa kế thì có 32 vụ thừa kế không có di chúc theo quy định, do đó sẽ tồn tại những
tranh chấp quyền thừa kế quyền sử dụng đất trong cùng hàng thừa kế. Khi những
người cùng hàng thừa kế mà chưa thống nhất được việc phân chia di sản thừa kế thì
việc xảy ra tranh chấp là sẽ tồn tại. Tuy nhiên đây là yếu tố gây khó khăn cho cơ
quan quản lý nhà nước khi việc thừa kế trên mảnh đất chưa có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, tạo ra tranh chấp kéo dài.
62
Trong 42 vụ thừa kế vẫn có 3 vụ thừa kế chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục
hành chính chiếm 7,14% từ đây sẽ tạo ra sự khó khăn cho những người nhận quyền
thừa kế khi giá trị tài sản thay đổi, những người cùng hàng thừa kế có vướng mắc
hoặc sau một thời gian không nhất trí với việc phân chia di sản thừa kế (cả có di
chúc và không có di chúc) sẽ gây ra những khó khăn nhất định cho những người
được nhận thừa kế tài sản trong việc thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất.
Đặc biệt khi thành phố Nam Định là thành phố lâu đời, người dân khu vực
các phường ở lâu đời và diện tích sử dụng đất của các hộ thường nhỏ, hẹp vì vậy khi
phân chia di sản thừa kế mà các hàng thừa kế không đồng ý, nhất trí và không đến
thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định, khi thực hiện việc chuyển nhượng,
tặng cho mà không thực hiện theo quy định sẽ tạo ra những vướng mắc khó giải
quyết cả về thủ tục và cả về việc phân chia, đặc biệt càng khó khăn khi thửa đất
chưa được cấp GCN QSDĐ.
3.3.3. Đánh giá thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở
3.3.3.1. Kết quả thực hiện đăng ký biến động tặng cho quyền sử dụng đất ở tại Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định.
Người sử dụng đất ở được tặng cho quyền sử dụng đất nhưng phải thực hiện
theo quy định của pháp luật. Hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện việc tặng cho thì
làm thủ tục đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố
Nam Định.
Theo số liệu tổng hợp từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố
Nam Định, từ năm 2016 đến năm 2019 đã có 3.963 hồ sơ tặng cho QSDĐ ở thực
hiện đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam
Định được thể hiện ở bảng 3.12 và hình 3.6 dưới đây.
63
Bảng 3.12. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở theo đơn vị
xã/phường của thành phố Nam Định giai đoạn 2016-2019
Đơn vị tính: Vụ
Năm Năm Năm Năm STT Phường/ Xã 2016 2017 2018 2019 Diện tích (m2)
1 Phường Thống Nhất 57 40 59 8.610 42
2 Phường Vị Hoàng 24 58 35 6.523 36
3 Phường Trần Tế Xương 47 43 64 7.080 34
4 Phường Phan Đình Phùng 41 39 40 7.695 48
5 Phường Trần Hưng Đạo 21 20 31 5.012 27
6 Phường Ngô Quyền 20 24 22 6.251 31
7 Phuờng Năng Tĩnh 29 24 29 6.863 34
8 Phường Bà Triệu 32 39 40 6.365 46
9 Phường Cửa Bắc 36 41 37 6.396 27
10 Phường Hạ Long 39 48 56 10.212 39
11 Phường Lộc Hạ 50 47 60 11.375 39
12 Phường Lộc Vượng 35 57 61 13.425 41
13 Phường Nguyễn Du 28 24 31 5.742 45
14 Phường Quang Trung 41 39 40 6.593 47
15 Phường Trường Thi 24 23 39 5.569 36
16 Phường Văn Miếu 16 24 27 4.650 28
17 Phường Vị Xuyên 51 23 52 7.310 26
18 Phường Trần Quang Khải 50 30 63 7.995 27
19 Phường Cửa Nam 50 35 66 12.725 38
20 Phường Trần Đăng Ninh 64 37 56 11.692 41
21 Phường Lộc Hòa 86 35 38 13.228 42
22 Phường Mỹ Xá 67 32 52 12.587 30
23 Xã Nam Vân 45 43 35 11.700 22
24 Xã Lộc An 58 33 40 11.450 35
25 Xã Nam Phong 49 50 32 12.096 29
1.105 890 908
Tổng cộng 219.144 1060 (Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định)
64
Hình 3.6. So sánh tình hình biến động do tặng cho quyền sử dụng đất ở theo đơn
vị xã/phường của thành phố Nam Định từ năm 2016-2019
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Đinh)
Qua bảng 3.12 và hình 3.6 cho thấy tình hình biến động do tặng cho quyền
sử dụng đất đã được đăng ký tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố
Nam Định theo đơn vị xã/phường của thành phố Nam Định từ năm 2016 đến 2017
tăng từ 890 trường hợp lên 1060 trường hợp, từ năm 2017 đến 2018 giảm 1.060
trường hợp xuống 908 trường hợp, từ năm 2018 đến năm 2019 tăng từ 908 trường
hợp lên 1.105 trường hợp.
Do đặc thù của tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận tặng cho nếu không
phải là người được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định thì người sử dụng đất
không đăng ký theo hình thức tặng cho mà theo hình thức chuyển nhượng quyền sử
dụng đất để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân nộp vào ngân sách nhà nước. Số lượng trường
hợp đăng ký từ tặng cho sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhiều.
Cũng tương tự các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc
diện được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định về tặng cho tài
sản thì người chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký tại cơ quan nhà
nước theo hình thức chuyển nhượng mà theo hình thức tặng cho, như vậy hai bên
không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Hai sự chuyển đổi hình thức tặng cho sang chuyển nhượng và chuyển
nhượng sang tặng cho theo từng trường hợp cụ thể vẫn đang tồn tại mà chưa có
phương án tách bạch ra để chống thất thu ngân sách nhà nước.
65
Do vậy các trường hợp tổng hợp trên bảng 3.12 đều là các trường hợp tặng
cho thuộc diện được miễn thuế như: anh chị em ruột tặng cho quyền sử dụng đất, bố
mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con, ông bà tặng cho quyền sử dụng đất cho
cháu ruột, .... và các trường hợp anh em ruột chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
nhau đăng ký tại cơ quan quản lý nhà nước là tặng cho quyền sử dụng đất.
Việc đăng ký thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất tại các phường
của thành phố là 3.492 trường hợp, trung bình 158,7 trường hợp trên 1 phường, các
xã của thành phố với 471 trường hợp, trung bình 157 trường hợp trên 1 xã. Từ đó
cho thấy việc thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất cũng phân theo địa
bàn khác nhau thì số lượng biến động cũng như tính chất của biến động cũng khác
nhau và sẽ tạo lên áp lực cho chính quyền địa phương tại các phường, xã cũng khác
nhau trong việc quản lý nhà nước về đất đai.
Tuy nhiên kết quả trên bảng 3.12 là tổng hợp các trường hợp đã được đăng
ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật, chỉnh lý còn số lượng thực hiện
quyền tặng cho thực tế sẽ có số lượng nhiều hơn do việc tặng cho của một số hộ gia
đình, cá nhân không qua cơ quan quản lý nhà nước mà chỉ tặng cho qua viết tay
hoặc chỉ qua văn phòng công chứng làm hợp đồng giao dịch dân sự, qua UBND xã,
phường xác nhận tặng cho giữa 2 bên là người dân dừng không tiếp tục hoàn thiện
hồ sơ nữa.
3.3.3.2. Kết quả điều tra tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất ở của các hộ
gia đình, cá nhân tại 3 điểm đại diện nghiên cứu.
Khảo sát điều tra thực tế khoảng 90 hộ gia đình, cá nhân trong giai đoạn
2016-2019 tại 3 điểm điều tra (phường Bà Triệu, phường Lộc Hạ, xã Nam Vân) cho
thấy có 34 hộ có tặng cho quyền sử dụng đất với tổng số vụ tặng cho quyền sử dụng
đất của các hộ được điều tra là 34 vụ tặng cho.
Tình hình tặng cho của các hộ gia đình được thể hiện ở bảng 3.13
66
Bảng 3.13. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại 3 xã, phường điều tra
STT Chỉ tiêu Tổng (vụ)
Phường Bà Triệu (vụ) 10 10 Phường Lộc Hạ (vụ) 11 11 Xã Nam Vân (vụ) 13 13 34 34
6 4 7 4 3 10 16 18
1. 2. 3. 3.1. 3.2. 4. 4.1. 9 10 11 30
4.2. 1 1 0 2
4.3. 0 0 0 0
4.4. 0 0 1 1
0 0 1 1
4.5. 5. 5.1. 5.2. 5.3. Tổng số hộ Tổng số vụ tặng cho Dạng tặng cho Toàn thửa Một phần Tình hình thực hiện TTHC Hoàn tất các TTHC Có qua văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã xác nhận Giấy tờ viết tay có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Giấy tờ viết tay không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Không có giấy tờ Thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng cho Giấy chứng nhận QSDĐ Giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ 10 0 0 11 0 0 13 0 0 34 0 0
Theo số liệu điều tra thực tế tại các địa bàn phường xã của thành phố thì hầu
hết các hộ gia đình khi có nhu cầu tặng cho QSDĐ ở thì đều đã có ý thức đến đăng
ký và thực hiện việc tặng cho này tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành
phố Nam Định với 30 vụ hoàn tất thủ tục hành chính trên 34 vụ đạt 88.23%.
Tình hình tặng cho QSDĐ tại các xã, phường có điều kiện phát triển khác
nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 3.13.
- Đối với phường Bà Triệu với 30 phiếu điều tra thì có 10 hộ (chiếm 33.33%
số phiếu điều tra) có tặng cho quyền sử dụng đất với 10 vụ tặng cho ít hơn so với
phường Lộc Hạ là 11 vụ tặng cho, xã Nam Vân là 13 vụ tặng cho từ đó cho thấy
tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại phường của thành phố có số lượng ít hơn
so với xã.
+ Trong 10 vụ tặng cho thì có 9 vụ tặng cho đã hoàn tất các thủ tục chiếm
90% các vụ tặng cho, 1 trường hợp có qua Văn phòng công chứng hoặc UBND xã
xác nhận chiếm 10%.
67
+ Trong 10 vụ tặng cho thì có 10 vụ tặng cho đã có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đạt 100%, số vụ tặng cho toàn thửa là 6 vụ chiếm 60%, số vụ tặng cho
một phần thửa đất là 4 vụ chiếm 40 % cho thấy tại các phường của thành phố tặng
cho toàn thửa chiếm tỷ lệ lớn do quỹ đất hạn chế do đó việc tách thửa đất hạn chế
hơn so với các khu vực các xã.
- Đối với phường Lộc Hạ, trên địa bàn có một phần của khu đô thị mới
Thống Nhất có số lượng tặng cho quyền sử dụng là 11 vụ tặng cho ít hơn so với xã
Nam Vân đại diện cho xã thuần nông của thành phố với 13 vụ tặng cho.
+ Trong 30 phiếu điều tra tại phường Lộc Hạ thì có 11 hộ dân tham gia tặng
cho chiếm tỷ lệ 36,67 %. Trong đó có 10 vụ tặng cho đã hoàn tất các thủ tục chiếm
90,9%, số vụ tặng cho có qua văn phòng công chứng hoặc UBND xã xác nhận là 1
vụ chiếm 9,1%.
+Trong 11 vụ tặng cho thì cả 11 vụ tặng cho đã có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất chiếm 100%. Số vụ tặng cho toàn thửa là 7 vụ chiếm 63.64%, số vụ
tặng cho một phần thửa đất là 4 vụ chiếm 36.36% cho thấy tại phường Lộc Hạ số vụ
tặng cho toàn thửa đất chiếm tỷ lệ lớn. Nguyên nhân là do quỹ đất tại phường hạn
chế cộng với việc tặng cho tại khu đô thị và khu tái định cư.
- Đối với xã Nam Vân đại diện cho xã thuần nông của thành phố có số lượng
tặng cho (13 vụ tặng cho) cao hơn so với phường Lộc Hạ (với 11 vụ tặng cho), cao
hơn so với phường Bà Triệu (với 10 vụ tặng cho).
+Trong 30 phiếu điều tra tại xã Nam Vân thì có 13 hộ dân tham gia tặng cho
chiếm tỷ lệ 43.33%. Trong đó có 11 vụ tặng cho đã hoàn tất các thủ tục chiếm
84,62%, số vụ có giấy tờ viết tay không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền là 1 vụ chiếm 7.69%, sô vụ tặng cho không có giấy tờ là 1 chiếm 7,69%.
+Trong 11 vụ tặng cho có 13 vụ tặng cho đã có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất chiếm 100%. Số vụ tặng cho toàn thửa là 3 vụ chiếm 23.08%, số vụ tặng
cho một phần thửa đất là 10 vụ chiếm 76.92 % cho thấy tại xã thuần nông của thành
phố tặng cho toàn thửa chiếm tỷ lệ thấp do quỹ đất của người dân nhiều, diện tích
lớn do đó việc tách thửa đất ra tặng cho có số lượng nhiều hơn so với các phường.
Đặc thù của tặng cho quyền sử dụng đất là tặng cho người khác một khối tài
sản lớn do đó người tặng cho không nhận được lợi ích kinh tế từ việc tặng cho
68
quyền sử dụng đất, không giống như chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thường
là người thân, anh em ruột trong nhà, bố mẹ và các con, ông bà và các cháu tặng
cho quyền sử dụng đất cho nhau.
Do đó quyền tặng cho vừa có tính chất như quyền thừa kế, vừa có tính chất
như quyền chuyển nhượng vì vậy việc thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng
đất chủ yếu mang tính chất khách quan không ảnh hưởng trực tiếp từ các yếu tố thị
trường bất động sản nhưng bị ảnh hưởng một phần bởi tính chất sôi động hay chìm
lắng của thị trường bất động sản giống như quyền thừa kế. Ngoài ra tặng cho quyền
sử dụng đất là một hình thức đổi từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tặng
cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp 2 bên chuyển nhượng thuộc diện đối
tượng miễn thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho tài sản vì vậy cũng chịu ảnh hưởng
trực tiếp một phần của thị trường bất động sản.
Qua điều tra cho thấy việc thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất
tạo ra sự biến động về đất đai bao gồm biến động về chủ sử dụng đất và biến động
về ranh giới thửa đất với 34 vụ tặng cho thì có 18 vụ tặng cho một phần thửa đất do
đó sẽ thay đổi diện tích thửa và ranh giới thửa đất, đòi hỏi cơ quan quản lý về công
tác chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính cần quan tâm và quản lý chặt chẽ qua ba cấp
quản lý.
Qua 90 phiếu điều tra có 34 vụ tặng cho quyền sử dụng đất mà 30 vụ đã đăng
ký thực hiện tại cơ quan quản lý nhà nước chiếm 88,24% và còn 4 vụ chưa thực
hiện tại cơ quan quản lý nhà nước chiếm 11,76%. Từ đó cho thấy việc cơ quan quản
lý nhà nước không quản lý được 4 vụ tặng cho này, trên hồ sơ địa chính cũng không
chỉnh lý được 4 trường hợp tặng cho này sẽ tạo ra những khó khăn cho công tác
quản lý đất đai.
Kết quả của việc người dân không đến đăng ký thực hiện quyền tặng cho là:
- Đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận do có vướng mắc nhất
định nào đó thì việc giải trình nguồn gốc sử dụng đất của người sử dụng đất cuối
cùng kê khai cấp giấy chứng nhận sẽ khó khăn hơn và việc người kê khai cấp giấy
chứng nhận phải nộp những khoản thuế thu nhập cá nhân hơn 1 lần và nghĩa vụ tài
chính phải nộp sẽ cao hơn từ đó tạo ra những bức xúc nhất định, người dân kiến
69
nghị kéo dài và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất càng khó khăn hơn.
- Đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận thì việc không đến kê
khai và hoàn thành thủ tục theo quy định sẽ gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà
nước, khi không nắm bắt được tình hình sử dụng đất thực tế của các hộ gia đình, cá
nhân. Khi xảy ra những khó khăn vướng mắc liên quan đến chủ sử dụng đất đứng
tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất thì việc người chủ sử dụng đất sau làm các thủ tục hoặc thực hiện các
quyền khác của người sử dụng đất gặp khó khăn, vướng mắc, gây ra khó khăn cho
cơ quan quản lý cũng như việc người dân mất nhiều thời gian, và việc đi lại nhiều
lần mà chưa giải quyết được sẽ xảy ra.
3.3.4. Đánh giá tồn tại, khó khăn và đề xuất giải pháp việc thực hiện quyền sử
dụng đất tại thành phố Nam Định.
3.3.4.1. Đánh giá các vấn đề ưu nhược điểm của công tác thực hiện quyền sử dụng đất
Khảo sát điều tra thực tế khoảng 90 hộ gia đình, cá nhân trong giai đoạn
2016-2019 tại 3 điểm điều tra (phường Bà Triệu, phường Lộc Hạ, xã Nam Vân) để
đánh giá sự hài lòng của người dân về việc đón tiếp công dân, thời gian giải quyết
công việc, thái độ phục vụ của cán bộ, viên chức tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
giải quyết thủ tục hành chính khi thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất.
Tổng hợp đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên 90 hộ
với 8 chỉ tiêu đánh giá việc giải quyết thủ tục hành chính trong việc thực hiện quyền
sử dụng đất của cơ quan chức năng tại bảng 3.14:
70
Bảng 3.14. Bảng tổng hợp đánh giá việc giải quyết các thủ tục hành chính trong việc thực hiện quyền sử dụng đất
Rất không hài lòng Không hài lòng Bình thường Hài lòng Rất hài lòng
STT Chỉ tiêu đánh giá Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ Số hộ Số hộ Số hộ Số hộ Số hộ (%) (%) (%) (%) (%)
1. Đón tiếp công dân tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC
1.1. Nơi đón tiếp 1,11 23 25,55 50 55,56 14 15,56 1 2 2,22
1.2. Niêm yết công khai các TTHC 8,89 62 68,89 20 22,22 0 0 0,00 0,00 8
1.3. Hướng dẫn thực hiện các TTHC 3,33 64 71,11 23 25,56 0 0 0,00 0,00 3
2. Thời gian giải quyết các công việc tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC
2.1. Thời gian thực hiện TTHC 6,67 63 70,00 20 22,22 0 1 1,11 0,00 6
Thời hạn giải quyết TTHC khi thực 2.2. 7,78 60 66,67 23 25,55 0 0 0,00 0,00 7 hiện việc chuyển quyền
3. Thái độ phục vụ của cán bộ, viên chức tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC
Về tinh thần trách nhiệm, sự chính 3.1. 1,11 42 46,67 46 51,11 0 1 1,11 0,00 1 xác, sự tận tình trong công việc
3.2. Thái độ giao tiếp 1,11 36 40,00 53 58,89 0 0 0,00 0,00 1
71
Theo số liệu điều tra trên địa bàn 3 phường,xã tại bảng 3.14 thì tỷ lệ hộ dân
rất không hài lòng về nơi đón tiếp công dân tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải
quyết thủ tục hành chính chiếm 1,11%, không hài lòng chiếm 25,55%, bình thường
chiếm 55,56%, hài lòng chiếm 15,56% và rất hài lòng chiếm 2,22%; Nơi niêm yết
công khai các thủ tục hành chính có 8 hộ không hài lòng chiếm 8,89 %, 62 hộ bình
thường chiếm 68,89%, 20 hộ hài lòng chiếm 22,22%; về việc hướng dẫn các thủ tục
hành chính có 3 hộ không hài lòng chiếm 3,33%, 64 hộ thấy bình thường chiếm
71,11%, 23 hộ hài lòng chiếm 25,56%. Do số lượng hồ sơ nhận trong 1 ngày khá
lớn nên việc đón tiếp công dân tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả với tỷ lệ hài lòng
chưa cao, đa số người dân cảm thấy bình thường, bên cạnh đó vẫn còn một số hộ
dân cảm thấy không hài lòng.
Thời gian giải quyết các công việc tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải
quyết TTHC: Về thời gian thực hiện đa số hộ đân cảm thấy bình thường chiếm
70%, 20 hộ dân hài lòng chiếm 22,22%, 1 hộ cảm thấy rất hài lòng chiếm 1,11%,
tuy nhiên vẫn có 6 hộ dân chiếm 6,67% không hải lòng; thời hạn giải quyết thủ tục
hành chính có 25,5% hộ dân hài lòng, chỉ có 7,78% hộ dân không hài lòng. Về cơ
bản thời gian giải quyết các thủ tục hành chính về độ hài lòng chưa cao, do hồ sơ
của hộ dân còn tồn tại một số vướng mắc trong quá trình giải quyết như thông tin
người sử dụng đất tại hợp đồng giao dịch chưa được chuẩn do lỗi đánh máy tại các
Văn phòng công chứng hoặc do một số Giấy chứng nhận cấp có sai sót hộ dân phải
đính chính trước khi thực hiện việc chuyển quyền, cộng thêm số lượng hồ sơ lớn
gây áp lực cho cơ quan quản lý nhà nước.
Thái độ phục vụ của cán bộ, viên chức tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
giải quyết TTHC: Về tinh thần trách nhiệm, sự chính xác và tận tình trong công việc
chỉ có 1 hộ dân không hài lòng chiếm 1,11%, 42 hộ bình thường chiếm 46,67%, 46
hộ hài lòng chiếm 51,11%, 1 hộ rất hài lòng chiếm 1,11%; về thái độ giao tiếp 1 hộ
không hài lòng chiếm 1,11%, 36 hộ bình thường chiếm 40%, 53 hộ hài lòng chiếm
58,89%. Người dân hài lòng về thái độ phục vụ của cán bộ, viên chức tại bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC chiếm tỷ lệ lớn do hầu hết các cán bộ
được giao nhiệm vụ tiếp nhận đều là những người có kinh nghiêm, có chuyên môn,
72
nghiệp vụ tốt, việc giải quyết những thắc mắc của người dân rất đơn giản, dễ hiểu.
Tuy nhiên, vẫn có tỷ lệ nhỏ người dân không hài lòng về thái độ phục vụ của cán
bộ, hầu hết hồ sơ của những hộ dân này đều có vướng mắc nhất định, người dân
phải đi lại 1 vài lần để hoàn thiện TTHC nên gây bức xúc cho người dân.
Qua bảng tổng hợp đánh giá việc giải quyết các TTHC trong việc thực hiện
quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho của người sử dụng đất, nhằm nâng cao
chất lượng phục vụ của người dân trong thời gian tới với 9 ý kiến được tổng hợp tại
bảng 3.15.
Bảng 3.15. Bảng tổng hợp các ý kiến góp ý của người sử dụng đất đối với
cơ quan chức năng
STT Số hộ Tỷ lệ (%)
9,66 23 1
17,65 42 2 Ý kiến góp ý Mở rộng các hình thức thông tin để người dân dễ dàng tiếp cận về QSDĐ Cải thiện cơ sở vật chất, trang thiết bị tại nơi làm thủ tục về QSDĐ
15,13 36 3 Tiếp tục đơn giản hóa các TTHC về QSDĐ
16,81 40 4
7,56 18 5
6,30 15 6
3,36 8 7 Tăng tính công khai, minh bạch trong thực hiện QSDĐ Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong giải quyết TTHC Cải thiện thái độ giao tiếp, tinh thần phục vụ của viên chức đối với người dân Nâng cao năng lực giải quyết công việc của cán bộ viên chức
18,49 44 8
5,04 12 9
Rút ngắn thời gian làm TTHC Tiếp nhận, giải quyết tốt các phản ánh, kiến nghị của người dân Qua bảng 3.15 cho thấy người sử dụng đất trong 9 ý kiến góp ý thì người sử
dụng đất quan tâm đến việc cải thiện cơ sở vật chất, trang thiết bị tại nơi làm thủ tục
về QSDĐ, tiếp tục đơn giản hóa các TTHC về QSDĐ, tăng tính công khai, minh
bạch trong thực hiện QSDĐ và rút ngắn thời gian làm TTHC được quan tâm nhiều
nhất với tỷ lệ trên 18,49%, ý kiến ít quan tâm nhất là nâng cao năng lực giải quyết
công việc của cán bộ viên chức với tỷ lệ 3,36%.
Qua đánh giá việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực
hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho của người sử dụng đất và ý kiến góp
ý của người dân nhằm nâng cao chất lượng phục vụ của bộ phận tiếp nhận và trả kết
73
quả giải quyết thủ tục hành chính cho thấy cần phải tiếp tục nâng cao hiệu quả hoạt
động hơn nữa.
3.3.4.2. Đánh giá của cán bộ, viên chức
Kết quả tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục hành
chính về quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định với số lượng điều tra
16 cán bộ trong đó có 6 cán bộ địa chính xã, phường thuộc địa bàn điều tra, 4 cán
bộ Văn phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định, 4
cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định, 2 cán bộ Chi
cục thuế thành phố Nam Định. Kết quả được tổng hợp tại bảng 3.16.
Bảng 3.16. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục
hành chính về quyền sử dụng đất
STT Chỉ tiêu đánh giá Số cán bộ Tỷ lệ (%)
1. Nhận xét gì về điều kiện cơ sở vật chất phục vụ cho công việc
1.1. Đáp ứng được yêu cầu của công việc 8 50,0
1.2. Chưa đáp ứng được yêu cầu công việc 8 50,0
2. Số lượng cán bộ, viên chức thực hiện các TTHC về quyền sử dụng đất
2.1. Thừa CB, VC 0 0,0
2.2. Đủ CB, VC 9 56,3
2.3. Thiếu CB, VC 7 43,8
3. Chuyên môn của cán bộ, viên chức thực hiện các TTHC về quyền sử dụng
đất
3.1. Đáp ứng được yêu cầu công việc 16 100,0
3.2. Chưa đáp ứng được yêu cầu công việc 0 0,0
4. Mức độ hiểu biết về pháp luật và các TTHC của những người đến thực hiện
4.1. Hiểu rõ 2 12,5
4.2. Chưa hiểu rõ 14 87,5
5. Mức độ phối hợp với Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục
hành chính và các phòng, ban khác
5.1. Chặt chẽ 10 62,5
5.2. Bình thường 6 37,5
5.3. Không có sự phối hợp 0 0,0
74
Qua bảng 3.16 cho thấy cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục hành chính
về quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định đánh giá cơ sở vật chất
phục vụ công việc cần phải được tăng cường thêm, đặc biệt đối với các xã của thành
phố Nam Định và tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính
với đánh giá 8 cán bộ chiếm 50%, cần được tăng cường cán bộ, viên chức thực hiện
các thủ tục hành chính với đánh giá của 7 cán bộ (đặc biệt đối với Chi nhánh Văn
phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định, Văn phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định) chiếm 43,8%, Về mức độ hiểu biết về pháp
luật và các thủ tục hành chính của những người đến thực hiện quyền của người sử
dụng đất với đánh giá của 12 cán bộ là người sử dụng đất chưa hiểu rõ về pháp luật
và các thủ tục hành chính chiếm 87,5% do các quy định về pháp luật và các thủ tục
hành chính có nhiều trường hợp khác nhau và có những quy định về hồ sơ cũng
khác nhau trong khi người sử dụng đất chưa nắm rõ nên hồ sơ khi nộp tại bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính còn thiếu và cần phải bổ sung
nhiều lần tạo ra tâm lý bức xúc của người dân.
3.4. Đánh giá tồn tại, khó khăn và đề xuất giải pháp việc thực hiện quyền sử
dụng đất tại thành phố Nam Định
3.4.1. Những thuận lợi
Thành phố Nam Định trong những năm gần đây tốc độ đô thị hóa nhanh,
kinh tế xã hội phát triển trên tất cả các mặt, nhiều tuyến đường được mở rộng và
chỉnh trang lại, bộ mặt thành phố có nhiều biến chuyển rõ rệt. Công tác quản lý đất
đai của thành phố đã đạt được những kết quả nhất định:
Về hệ thống bản đồ địa chính thành phố đã hoàn thành 24/25 đơn vị phường
xã, bản đồ quy hoạch sử dụng đất và định hướng phát triển không gian của thành
phố đã được tỉnh Nam Định phê duyệt năm 2013, cơ sở dữ liệu về đất đai của thành
phố Nam Định cơ bản được đầu tư và đưa vào sử dụng phù hợp với yêu cầu của
thực tiễn trong việc quản lý nhà nước về đất đai tạo nền tảng quan trọng trong việc
quản lý chặt chẽ và thống nhất qua các cấp của địa phương.
Về các quyền mà pháp luật cho phép các chủ sử dụng đất được thực hiện ở
thành phố Nam Định các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện quyền: chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và quyền thế chấp bằng quyền QSDĐ. Qua
75
điều tra, trong số 143 vụ thực hiện quyền thì có 123 vụ đã hoàn thành tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chiếm 86,01% cho thấy người dân đã có ý thức cao trong
việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Qua tổng hợp ý kiến đánh giá của người sử dụng đất trong việc thực hiện thủ
tục hành chính liên quan đến thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Nam Định với tỷ lệ người dân cảm thấy hài lòng và rất hài lòng khá cao,
tỷ lệ bình thường cao nhất và tỷ lệ người không hài lòng vẫn còn tồn tại chiếm tỷ lệ
nhỏ trong việc giải quyết thủ tục hành chính của cơ quan chức năng cho thấy việc
giải quyết thủ tục hành chính nói riêng và công tác quản lý đất đai trên địa bàn
thành phố nói chung đã được đạt được kết quả cao, tạo được sự tin tưởng, đồng
thuận trong nhân dân.
Với sự nỗ lực trong tuyên truyền pháp luật về đất đai của thành phố đến từng
khu dân cư, tổ dân phố trên 25 phường, xã đã tạo ra kết quả tích cực và người dân
đã ý thức được trách nhiệm và quyền lợi của mình trong các giao dịch dân sự, giao
dịch về đất đai.
3.4.2. Những tồn tại, bất cập và nguyên nhân
Thành phố Nam Định là thành phố lâu đời và đang trên đà phát triển, đổi mới
nên mọi hoạt động kinh tế - xã hội, cơ cấu tổ chức đã, đang dần được chỉnh trang,
hoàn thiện. Chính vì vậy, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện quyền
SDĐ tại thành phố cũng gặp không ít những khó khăn, tồn tại:
Tình hình thực hiện QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở các xã, phường
của thành phố Nam Định có sự khác biệt. Có địa phương diễn ra sôi động nhưng
cũng có địa phương diễn ra trầm lắng (trong giai đoạn 2016-2019 phường Thống
Nhất đã thực hiện 1.006 giao dịch, phường Lộc Vượng đã thực hiện 1.147 giao dịch
trong khi đó phường Văn Miếu 489 giao dịch xã Nam Vân thực hiện 727 giao dịch,
xã Nam Phong thực hiện 641 giao dịch). Sự biến động không đồng đều tạo nên sự
quản lý theo từng địa bàn cũng có sự khác nhau tạo ra sự khó khăn cho công tác tổ
chức quản lý.
Trong số các hộ đánh giá không hài lòng hoặc rất không hài lòng trong công
tác giải quyết thủ tục hành chính tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ
tục hành chính thì nơi đón tiếp có số lượng nhiều nhất với 1 hộ rất không hài lòng
76
và 23 hộ không hài lòng từ đó cho thấy cơ sở vật chất của thành phố còn nhiều hạn
chế chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân.
Qua số liệu điều tra phân tích tại 3 điểm điều tra, tỷ lệ số trường hợp chưa
thực hiện đầy đủ các thủ tục hành chính là 13.98% (với 20/143 vụ giao dịch chưa
hoàn thành các thủ tục hành chính), qua đó phản ánh tình trạng một bộ phận không
nhỏ người sử dụng đất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai hoặc vì
những khó khăn, cản trở mà không được tạo điều kiện để thực hiện các quy định
của pháp luật về kê khai, đăng thực hiện quyền của người sử dụng đất do phải nộp
nghĩa vụ tài chính.
Qua ý kiến góp ý của người dân, trong 9 ý kiến thì 2 ý kiến được người dân
ưu tiên góp ý nhất là cải thiện cơ sở vật chất, trang thiết bị tại nơi làm thủ tục về
QSDĐ chiếm 17,65%, rút ngắn thời gian làm TTHC chiếm 18,49% cho thấy việc
cơ sở vật chất cũng như thời gian hoàn thành các TTHC cần phải tiếp tục hoàn thiện
và đầu tư, nâng cao hiệu quả công việc.
Trong ý kiến của 16 cán bộ, viên chức có 7/16 cán bộ đánh giá hiện nay đội
ngũ cán bộ, viên chức còn thiếu để đáp ứng yêu cầu công việc, 8/16 ý kiến đánh giá
điều kiện cơ sở vật chất phục vụ cho công việc chưa đáp ứng được yêu cầu, đặc biệt
đối với cấp phường, xã (với 6/6 ý kiến của cán bộ địa chính phường, xã đánh giá
điều kiện cơ sở vật chất chưa đáp ứng được yêu cầu của công việc). Do đó về nhân
lực thành phố cũng như điều kiện cơ sở vật chất còn hạn chế và chưa đáp ứng được
lượng giao dịch lớn trên địa bàn thành phố.
Với 14/16 ý kiến của cán bộ thực hiện đánh giá việc người dân đến thực hiện
quyền của người sử dụng đất chưa hiểu rõ về pháp luật, người dân đến thực hiện chỉ
hiểu biết một phần pháp luật, chưa nắm được toàn bộ các quy định để thực hiện các
thủ tục hành chính, do vậy việc giải quyết thủ tục hành chính mất nhiều thời gian để
người dân bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Nguyên nhân của những tồn tại
Trình tự thủ tục khai báo để thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất còn
rườm rà, phức tạp, người dân còn phải qua nhiều công đoạn. Các cơ quan chuyên
môn chưa có sự phối hợp nhịp nhàng như Văn phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành
77
phố Nam Định, Chi cục Thuế thành phố trong việc luân chuyển hồ sơ và ra thông
báo nghĩa vụ tài chính đề người sử dụng đất nộp nghĩa vụ tài chính tạo ra việc kéo
dài thời gian thực hiện.
Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung trong nhân dân là ngại phải đến gặp cơ
quan Nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chính, họ điều chỉnh các quan hệ
đất đai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Do
đó tâm lý người dân là cầm GCN QSDĐ và giấy tờ mua bán viết tay hoặc có hợp
đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, được UBND phường, xã xác nhận
là yên tâm không cần thiết phải đến cơ quan quản lý nhà nước đăng ký thực hiện.
Số lượng cán bộ của Văn phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Nam Định, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Nam Định
thực hiện trong việc giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện quyền
của người sử dụng đất quá mỏng, chưa chuyên sâu tập trung trong khi hồ sơ giao
dịch của công dân lại quá nhiều do đó dẫn đến chậm trễ.
Việc người sử dụng đất chưa nắm rõ được các quy định về thủ tục hành
chính của các giao dịch dân sự, đặc biệt là việc thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng.
Các giao dịch này ngoài quy định của pháp luật đất đai còn theo quy định của pháp
luật dân sự về tài sản, giao dịch dân sự. Do đó để thực hiện các quyền của người sử
dụng đất cần phải nắm rõ các quy định trong các văn bản quy phạm khác nhau, tạo
ra sự khó hiểu và thủ tục hành chính phức tạp.
Có những trường hợp đầu cơ, mua bán đất đai chỉ mua bán qua viết tay và là
người trung gian để thực hiện việc chuyển nhượng nhằm thu lại lợi nhuận nhưng
khi mua đất rồi nhưng chưa bán được do đó phát sinh việc mua bán qua viết tay và
làm thất thu ngân sách nhà nước.
3.4.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử dụng
đất ở tại thành phố Nam Định
3.4.3.1. Tiếp tục hoàn thiện công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Nam Định
Tiếp tục thực hiện và hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ để
người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ vì GCN là yêu cầu pháp lý không
78
thể thiếu để người sử dụng thực hiện các quyền được pháp luật quy định. Cung cấp
GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để hạn chế tình trạng
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu thật sự thực hiện
những thay đổi về quyền nhưng lại không được đăng ký với cơ quan nhà nước do
quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa đầy đủ.
Tính đến tháng 12 năm 2019 trên địa bàn thành phố đã cấp GCN QSDĐ cho
60.427 hộ gia đình cá nhân trên tổng số 63.601 hộ, còn lại 3.174 chiếm 5% hộ gia
đình chưa được cấp GCN. Do đó phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Nam
Định cần tham mưu, chỉ đạo, đôn đốc các xã, phường, các phòng ban giải quyết tồn
đọng cho nhân dân, các địa phương cần nhanh chóng tổ chức kê khai đăng ký cho
những trường hợp đang sử dụng đất mà chưa đăng ký.
Cần giải quyết dứt điểm các trường hợp còn tồn tại do lịch sử để lại đưa công
tác quản lý đất đai vào nề nếp, nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho
công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định.
3.4.3.2. Kiện toàn bộ máy thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định
Cơ sở dữ liệu địa chính của thành phố Nam Định hiện nay chưa được hoàn
thiện, chưa có sự liên thông giữa ngành quản lý đất đai với các ngành khác như tư
pháp, thuế,… nên người dân còn thiếu thông tin, muốn khai thác thông tin địa chính
để thực hiện quyền của người sử dụng đất còn nhiều khó khăn. Nên việc kiện toàn
bộ máy thực hiện quyền của người người sử dụng đất cần nhanh chóng thực hiện.
Đảm bảo sự kết nối và liên thông về thông tin giữa các cấp, các ngành để
nắm chắc các biến động diễn ra trên địa bàn và có sự phối hợp chặt chẽ, hiệu quả
giữa các phòng, ban đơn vị đặc biệt đối với các phường xã.
Tiếp tục hoàn thiện đội ngũ cán bộ và nâng cao trình độ chuyên môn cho đội
ngũ cán bộ quản lý đất đai nói chung và cán bộ thực hiện công tác thực hiện quyền
của người sử dụng đất để nâng cao hiệu quả công việc, đặc biệt là cán bộ địa chính
xã, phường.
3.4.3.3. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai
79
Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa các thủ tục liên quan đến
việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, tăng cường chỉ đạo, giám sát việc cụ
thể hóa trình tự thủ tục và cải cách hành chính trong công tác thực hiện quyền của
người sử dụng đất. Đặc biệt các thủ tục hành chính về dân sự (thừa kế, tặng cho,
giao dịch dân sự) cần được tiếp tục hoàn thiện và đơn giản hóa các thủ tục, nâng cao
sự phối hợp giữa các ngành chức năng tạo điều kiện thuận lợi để người dân thực
hiện việc kê khai, đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất tại cơ quan chức năng.
Các văn bản hướng dẫn cho người dân cần được trình bày rõ ràng, đơn giản,
dễ hiểu và công bố, công khai rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng, tại
các điểm sinh hoạt chung khu dân cư, các điểm giao dịch dân sự và tại nơi tiếp nhận
và trả kết giải quyết quả thủ tục hành chính tại phường, xã để người sử dụng đất
được biết.
Kiên quyết xử lý tình trạng cán bộ hạch sách, gây nhiễu cho người dân khi
làm thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất. Có chế độ khen thưởng rõ ràng
cho các đơn vị hoàn thành tốt nhiệm vụ và cần nhắc nhở đối với những đơn vị có
kết quả công việc kém, không hoàn thành nhiệm vụ.
3.4.3.4. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai cho người
dân.
UBND Thành phố, phường, xã tiếp tục tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất
đai đến người dân đặc biệt qua kênh thông tin đại chúng, tại các điểm sinh hoạt khu
dân cư, sinh hoạt chung của phường, xã. Đặc biệt phổ biến kiến thức pháp luật về
đất đai, các quy định hiện hành, các quy định mới của Nhà nước, các cấp, các ngành
để cán bộ tổ trưởng, thôn trưởng, các ban ngành đoàn thể tại tổ dân phố, thôn, xóm
nắm chắc các quy định từ đó phổ biến, tuyên truyền cũng như giải thích cho người
dân hiểu biết và nâng cao kiến thức về pháp luật đất đai.
80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
1. Trong giai đoạn 2016-2019 thành phố Nam Định đã hoàn thành công tác
giải quyết thủ tục hành chính cho 18.016 trường hợp thực hiện quyền chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho của người sử dụng đất trên tổng số 19.024 trường hợp
đến đăng ký thực hiện chiếm 94.7%. Trong giai đoạn 2016 – 2019, tại các địa
phương có điều kiện phát triển kinh tế, đô thị hóa nhanh thì số lượng các trường hợp
giao dịch về đất đai diễn ra sôi động hơn (Phường Lộc Hạ có 992 giao dịch, phường
Lộc Vượng có 1.147 giao dịch, phường Thống Nhất có 1.006 giao dịch, xã Nam
Vân có 793 giao dịch). Việc giải quyết TTHC liên quan đến quyền của người sử
dụng đất còn gặp khó khăn do tính chất phức tạp và biến động lớn của thành phố và
số lượng tăng dần theo từng năm.
2. Về cơ bản các trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đã được thực
hiện theo quy định với 123/143 vụ hoàn thành thủ tục hành chính đạt 86.01%, với
đánh giá của người sử dụng đất liên quan đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải
quyết thủ tục hành chính chiếm tỷ lệ cao là chấp nhận được (đánh giá mức bình
thường, hài lòng và rất hài lòng), đội ngũ cán bộ, viên chức thực hiện việc giải
quyết TTHC liên quan đến quyền của người sử dụng đất cơ bản đáp ứng yêu cầu
của công việc (100% ý kiến đánh giá của cán bộ, viên chức). Tuy nhiên, việc quản
lý các trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất chưa toàn diện (với
20/143 vụ chưa thực hiện đầy đủ thủ tục hành chính), đội ngũ cán bộ chưa đủ để
đáp ứng yêu cầu công việc (theo đánh giá của 7/16 cán bộ, viên chức chiếm 43,8%).
Điều kiện cơ sở vật chất vẫn còn khó khăn chưa đáp ứng được yêu cầu công việc,
đặc biệt đối với các phường, xã (với 24/90 hộ chưa hài lòng, chiếm 26,67% và 8/16
cán bộ, viên chức đánh giá chưa đáp ứng yêu cầu).
3. Để khắc phục những tồn tại, khó khăn của thành phố Nam Định trong
công tác giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền của người
sử dụng đất cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp như:
Tiếp tục hoàn thiện công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất; kiện toàn bộ máy thực hiện quyền của người sử dụng đất; tiếp
81
tục cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả hoạt động của cơ quan quản lý
nhà nước về đất đai và đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất
đai cho người dân.
2. Kiến nghị
1. Để đánh giá một cách hệ thống và toàn diện về việc thực hiện các quyền
của ngưởi sử dụng đất cần tiếp tục điều tra mở rộng trên phạm vi toàn thành phố
Nam Định (điều tra bổ sung 22/25 phường, xã) và đối tượng mở rộng ra tất cả các
quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (8 quyền theo Điều 167,
Luật Đất đai 2013), với độ chính xác cao hơn (90-95%).
2. Kết quả nghiên cứu được sử dụng làm tài liệu tham khảo, tài liệu nghiên
cứu trong việc cải cách thủ tục hành chính trên địa bàn thành phố Nam Định nhằm
hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước về đất
đai cũng như nâng cao chất lượng phục vụ của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải
quyết thủ tục hành chính.
82
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012). Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và
pháp luật đất đai, tháng 9/2012.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014). Báo cáo tổng kết tình hình thực hiện
nhiệm vụ công tác năm 2014 và kế hoạch công tác năm 2015 của ngành tài
nguyên và môi trường, tháng 12/2014.
3. Nguyễn Đình Bồng và cộng sự (2005). Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật để
tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành
và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy
hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.
4. Nguyễn Đình Bồng (2006). Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở
nước ta trong giai đoạn hiện nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản:
Thực trạng, nguyên nhân và giải pháp, tháng 6/2006, Hà Nội.
5. Nguyễn Đình Bồng, Trần Thị Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng (2014). Mô hình
quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam, NXB
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
6. Đào Trung Chính (2005). Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.
7. Cục Thống kê tỉnh Nam Định (2015). Niên giám thống kê thành phố Nam Định
năm 2014, tháng 7/2015.
8. Trần Thị Minh Hà (2000). Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Ôxtrâylia,
Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của
một số nước trong khu vực và trên thế giới,Vụ Hợp tác Quốc tế và Khoa học
Công nghệ, Hà Nội.
9. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000). Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của
Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình
hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Hợp
tác Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội.
83
10. Trần Quang Huy (2009). Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ
bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí Luật học số 8.
11. Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2007). Quản lý đất đai và thị trường bất
động sản, NXB Bản đồ, Hà Nội.
12. Nguyễn Văn Khánh (2013). Nghiên cứu về quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam,
Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa học Xã hội và Nhân văn,
tập 29, số 1/2013.
13. Phạm Phương Nam, Hoàng Khánh Duy (2013). Đánh giá công tác chuyển đổi,
chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất tại tỉnh Yên Bái, Tạp chí Khoa
học Đất, số 42, tr. 28-33.
14. Phùng Văn Nghệ (2010). Lịch sử hình thành và phát triển ngành quản lý đất đai
Việt Nam, Tổng cục Quản lý Đất đai, Hà Nội.
15. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1987). Luật Đất đai năm
1987, NXB Chính trị Quốc Gia.
16. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992). Hiến pháp năm
1992, NXB Chính trị Quốc Gia.
17. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993). Luật Đất đai năm
1993, NXB Chính trị Quốc Gia.
18. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003). Luật Đất đai năm
2003, NXB Chính trị Quốc Gia.
19. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005). Bộ luật Dân sự
năm 2005, NXB Chính trị Quốc Gia.
20. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015). Bộ luật Dân sự.
21. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013). Hiến pháp năm
2013, NXB Chính trị Quốc Gia.
22. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013). Luật Đất đai năm
2013, NXB Chính trị Quốc Gia.
23. Lưu Quốc Thái (2006). Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào thị
trường bất động sản ở Trung Quốc, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường,
(8/2006), tr. 43 – 44, Hà Nội.
84
24. Lưu Quốc Thái (2007). Quá trình Thị trường hóa đất đai ở Trung Quốc - một số
đánh giá và bài học kinh nghiệm, Tạp chí Khoa học pháp luật số 2(29),
Thành phố Hồ Chí Minh.
25. Nguyễn Khánh Thắng (2006). Một số bất cập và kiến nghị liên quan đến việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất,
Tạp chí Ngân hàng, số 5, tr. 40-45.
26. Chu Tuấn Tú (2000). Chính sách và tình hình_ sử dụng đất đai của liên bang
malaixia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng
đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp
tác Quốc tế.
27. UBND thành phố Nam Định (2020). Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ kinh
tế - xã hội nhiệm kỳ 2015 – 2020, phương hướng, nhiệm vụ nhiệm kỳ 2021-
2025, tháng 6/2020, Nam Định.
28. UBND thành phố Nam Định (2020). Báo cáo thống kê diện tích đất đai trên địa
bàn thành phố Nam Định năm 2019, tháng 6/2020, Nam Định.
