TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
----* * *----
VŨ THỊ HẢO
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN
HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN
NÔNG THÔN CHI NHÁNH LÁNG HẠ
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI - 2012
LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Trong thời gian vừa qua thị trường tài chính Việt Nam gặp nhiều khó khăn do chịu
ảnh hưởng không nhỏ từ môi trường kinh tế thế giới. Hoạt động tín dụng của Ngân hàng
bị ngừng trệ tạm thời trong một khoảng thời gian ngắn. Đứng trước tình hình đó, các
Ngân hàng trong nước phải tăng cường kiểm tra chất lượng tín dụng để rà soát và phòng
ngừa rủi ro một cách hiệu quả nhất. Vì vậy hoạt động thẩm định dự án đầu tư trở nên
quan trọng hơn bao giờ hết, qua công tác thẩm định ngân hàng sẽ có những quyết định tài
trợ đúng đắn, lựa chọn được những dự án đầu tư thực sự có hiệu quả, vừa mang lại lợi ích
cho nền kinh tế, vừa đảm bảo được lợi nhuận của Ngân hàng, đồng thời hạn chế thấp nhất
rủi ro và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Hiện nay có một sự gia tăng đáng kể các dự án
đầu tư bất động sản tại đô thị lớn như Hà Nội và một số đô thị lân cận, và số dự án này
xin vay vốn NHNNo&PTNT là rất nhiều. Để nghiên cứu rõ hơn về vai trò quan trọng của
công tác thẩm định dự án đầu tư, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm
định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nông thôn – Chi nhánh Láng Hạ – Hà Nôi”.
2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu cơ sở khoa học của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong
hoạt động cho vay của ngân hàng
Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt
động cho vay tại NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ.Từ đó đưa ra các kiến nghị và giải
pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho
vay của Ngân hàng NNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu các vấn đề có liên quan đến công tác thẩm định
dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư tại NHNo&PTNT
Chi nhánh Láng Hạ.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
4.1. Câu hỏi nghiên cứu
Quy trình và nội dung thẩm định của Ngân hàng đã đáp ứng được yêu cầu của
công tác thẩm định dự án chưa?
Chất lượng hoạt động thẩm định dự án đầu tư BĐS trong Ngân hàng Nông nghiệp
và Phát triển Nông thôn như thế nào?
Thông tin cho hoạt động thẩm định có đầy đủ, chi tiết không?
Hoạt động thẩm định dự án tại Ngân hàng đã đạt được những thành tưu gì? còn
những hạn chế gì cần phải khắc phục?.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
- Khung phân tích
- Phương pháp thu thập thông tin
- Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích thông tin
5. Bố cục luận văn
Ngoài phần mở đầu, danh mục bảo biểu, tóm tắt, và kết luận, Luận văn gồm 3
chương:
Chương 1: Cở sở khoa học về thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt
động cho vay của Ngân hàng.
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt
động cho vay tại NH NNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ.
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động
sản trong hoạt động cho vay tại NH No&PTNT Chi nhánh Láng Hạ
CHƢƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU
TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN
HÀNG
Trong chương này có 4 nội dung sau:
1.1. Tổng quan hoạt động cho vay
Phần này tác giả nêu được tổng quan nhất về hoạt động cho vay của Ngân hàng từ
khái niện, vài trò, phân loại đến nguyên tắc trong cho vay.
1.2. Dự án đầu tƣ bất động sản
Phần này nêu được khái niệm của một dự án BĐS và phân loại các loại hình dự án
đầu tư hiện có từ đó đưa ra vai trò và đặc điểm của dự án đầu tư có ảnh hưởng tới công
tác thẩm định dự án bất động sản của Ngân hàng như thế nào?
1.3. Thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản: Nêu được khái quát về thẩm định
cũng như vai trò của thẩm định dự án, căn cứ để thẩm định một dự án cần phải: dựa trên
những cơ sở pháp lý, tiêu chuẩn, quy phạm và định mức gì?
Quy trình thẩm định dự án bất động sản gồm những bước gì? Xử lý dữ liệu, hướng
dẫn và yêu cầu đặt ra với tờ trình thẩm định để có thể đưa ra quyết định cho vay hay
không và có thông báo kịp thời tới khách hàng.
Khi thẩm định cụ thể nội dung của một dự án BĐS ta còn phải sử dụng những
phương pháp gì? Ở đây tác giả đã nêu được: phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu,
phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo, triệt tiêu rủi ro, thẩm định theo
trình tự trong phần cơ sở khoa học của mình.
Nội dung thẩm định dự án đầu tư là phần quan trọng nhất của hoạt động thẩm định
dự án đầu tư của Ngân hàng. Nội dung thẩm định gồm hai nội dụng chính là thẩm định về
khách hàng vay vốn và thẩm định về dự án đầu tư. Trong đó:
- Thẩm định khách hàng vay vốn: trước tiền cần thẩm định về năng lực pháp lí, tư
cách và uy tín của khách hàng để xem khách hàng có đủ tư cách để quan hệ với Ngân
hàng không? Tiếp đó là thẩm định năng lực tài chính của khách hàng để đánh giá chính
xác sức mạnh tài chính, khả năng tự chủ tài chính, khả năng trả nợ của khách hàng từ đó
loại được những khách hàng yếu không có khả năng trả nợ sau này. Để phần tích tài
chính của khách hàng phải dựa vào các chỉ tiêu tài chính: tỷ lệ thanh toán nhanh, khả
năng trả nợ, khả năng sinh lời, các hệ số an toàn vốn chủ sở hữu.
- Thẩm định dự án đầu tư: Thứ nhất, Phải thẩm định sự cần thiết của dự án đầu tư vì
vai trò của đầu tư là rất to lớn trong phát triển kinh tế nhưng khi xét riêng từng dự án thì
có dự án đạt được mục tiêu nà nhưng không đạt được mục tiêu khác. Do đo khi xem xét
thẩm định dự án phải xem xét mục tiêu của dự án có phù hợp và đáp ứng những nhu cầu
đặt ra của ngành, địa phương và của cả nước không? Thứ hai thẩm định về mặt kỹ thuật
của dự án đầu tư để đảm bảo được tính khả thi của dự án. Thứ ba là thẩm định về mặt tài
chính của dự án đầu tư, đây là nội dung quan trọng nhất trong phần thẩm định định dự án
vì nó đánh giá được dự án này có hiệu quả và tổng vốn đầu tư, chi phí có hợp lý không?
Đầu tiên phải đánh giá về tổng vốn đầu tư vì tổng vốn đầu tư là toàn bộ chi phí cần thiết
để xây dựng công trình dự án, nên việc đánh giá chính xác tổng vốn đầu tư là rất cần
thiết, đây là điều kiện quyết định tính hiệu quả của dự án. Tổng vốn đầu tư là chi phí
hoàn thiện xây dựng công trình thường gồm: Chi phí xây dựng, chi phí trước khi đưa dự
án vào hoạt động, chi phí tài sản cố định, chi phí đầu tư cho tài sản lưu động. Tiếp sau khi
thẩm định tổng nguồn vốn thì ta thẩm định về nguồn vốn đầu tư từ những nguồn nào: vốn
tự có chiếm bao nhiêu? Nguồn vốn tài trợ chiếm bao nhiêu. Để đánh giá hiệu quả sử
dụng vốn ta sử dụng các chỉ tiêu sau: Giá trị hiện tại ròng, tỷ suất nội hoàn, phân tích độ
nhạy, thời gian thu hồi vốn, điểm hòa vốn. Tác giả đã đưa ra được đầy đủ công thức, tiêu
thức đánh giá chỉ tiêu trên và còn được minh họa bằng cả đồ thị. Sau khi phân tích hiệu
quả sử dụng vốn phải phân tích những rủi ro có thể xảy ra với dự án có thể gặp phải và
đưa ra các biện pháp giảm thiểu rủi ro. Thứ tư là thẩm định về kinh tế xã hội. Thứ năm
thẩm định về môi trường sinh thái. Cuối cùng thẩm định về khả năng trả nợ và tài sản
đảm bảo: Khả năng trả nợ căn cứ vào kế hoạch sản xuất – kinh doanh, tài chính của
khách hàng, từ đó lập bảng cân đối thu và chi để đánh giá khả năng trả nợ của khách
hàng. Về tài sản đảm bảo tiền vay: phải thẩm định xem tài sản có dễ bán, giá trị thu hồi
thực tế có đủ để bù đắp được nợ gốc, lãi và các loại thuế hay không? Tài sản đảm bảo có
đầy đủ giấy tờ theo quy định không?
1.4. Kinh nghiệm hoạt động thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản của một số
ngân hàng trong nƣớc
Tác giả đã nêu được kinh nghiệm thẩm định của hai ngân hàng đó là Ngân hàng
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam một Ngân hàng lớn và có kinh nghiệm trọng lĩnh
vực đầu tư dự án, thứ hai là Ngân hàng TMCP Quân đội một Ngân hàng cổ phần nhưng
cũng cá mạnh trong việc tài trợ các dự án lớn để từ đó rút ra được bài học kinh nghiệm và
khả năng vận dụng cho NHNNo & PTNT VN chi nhánh Láng Hạ trong quá trình thẩm
định nên chú ý tới những điều gì. Từ đó giúp cho Ngân hàng nâng cao được chất lượng
thẩm định dự án của mình.
