Quy trình định giá bất động sản
Nhiệm vụ của việc định giá bất động sản trong bất cứ một xã hội nào trước
hết là nhằm phục vụ cho các lợi ích của nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và
các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao
động trong xã hội thông qua các chính sách tài chính, sau đó là nhằm đáp ứng
các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản, những người có quyền và lợi
ích liên quan cần biết giá trị thực của bất động sản trong việc thực hiện các
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp về
giá trị bất động sản…
1. XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để ở ( nhà ở, đất ở ), có loại dùng vào
việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận ( khách sạn, nhà hàng ), có loại dùng
vào công sở, trường học.Nhiệm vụ định giá bất động sản có thể phân thành rất
nhiều loại, ở đây chỉ đưa ra một số loại sau đây: nhiệm vụ bảo toàn tài sản, mua
sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản…
1.1. Bảo toàn bất động sản
- Bảo hiểm bất động sản, bồi thường và đánh giá bất động sản
1.2. Mua bán bất động sản đơn hạng mục
1.3. Biến động chủ quyền bất động sản của doanh nghiệp
Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh
Hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp
Bán doanh nghiệp
Cho thuê
1.4. Chuyển nhượng bất động sản
1.5. Bồi thường
1.6. Thế chấp
Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là bất động sản là
vật thế chấp. Giá trị vật thế chấp phải thích ứng với giá trị thị trường của tài sản tại
thời điểm thế chấp và thích ứng với tài khoản. Mục đích là để đảm bảo sự an toàn
cho ngân hàng. Thực tế an toàn không thể quyết định bởi tính chuẩn xác của việc
định giá bất động sản thế chấp. Vì thế cần phải có chuyên gia chuyên nghiệp định
giá .
1.7. Xác định giá trị bất động sản để cổ phần hóa
Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một loại quy trình tập trung thị trường tư
bản, cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành.
Người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn thấy năng
lực chi tiêu đều và hiệu suất thu lợi của cổ phiếu.
Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi hiện
trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu. Bản thân điều đó đã có
nhiều nhân tố cần tới định giá .
1.8. Hạch toán kế toán
Thuế khóa quốc gia đối với tài sản va tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà,
thuế di sản, thuế tặng phẩm… là lấy bản thân làm đối tượng (ở đây không bao gồm
tài sản chuyển nhượng, cho thuê làm đối tượng của thuế) các loại thuế đó được vận
dụng đúng theo trình độ nhất định của các quốc gia. Một số quốc gia lấy giá cả thị
trường hiện hành làm cơ sở để tính thuế. Do đó cần phải tiến hành Thẩm định giá
nộp thuế. Vì vậy cần có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.
1.9. Nghiệp vụ thanh toán
Doanh nghiệp tiến hành thanh toán quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc
nhập; những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên đối với
tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc hóa giá hoặc biến đổi. Như thế cần các nhà
chuyên môn định giá đưa ra những kết luận định giá để thanh toán hiện hành của
doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có.
1.10. Phục vụ tư vấn
Việc trình bày các đặc tính định giá ở trên đều có thể coi như các lĩnh vực đặc
thù của phục vụ tư vấn. Ở đây nói phục vụ tư vấn không có nghĩa là trực tiếp phục
vụ tiến hành các nghiệp vụ tài sản như nêu ở trên mà là tiến hành nghiệp vụ định
giá bất động sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư vấn cho chủ doanh
nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh.
Có rất nhiều loại tư vấn, chủ yếu là:
- Kiện tụng
- Giúp cho việc hạch toán kế toán.
2. KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG, THU THẬP THÔNG TIN BẤT ĐỘNG
SẢN
2.1. Khảo sát hiện trường
Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: Đối với bất động sản, định
giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các
mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản.
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo
sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá
viên cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác
nhau.
2.2 -Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên
phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động
sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua - người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản.
- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội và mội trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá
- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập
từ các nguồn khác nhau. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo
định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.
3. PHÂN TÍCH THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản
cần định giá.
1- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản.
2- Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá.
a. Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
b. Xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản.
3- Phân tích về khách hàng:
4- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của bất động sản.
4. LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
- Với phương pháp so sánh trực tiếp, khi tiến hành định giá phải lựa chọn từ 3
đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng thành công
trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để
làm cơ sở. Việc thu thập các thông tin về những thửa đất lựa chọn nói trên phải tiến
hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát. Giá sẽ được tính
bằng cách lấy mức bình quân của các mức giá 3-5 thửa đất, khu đất đó.
- Với phương pháp thu nhập, giá đất được xác định bằng cách tính tổng thu
nhập hằng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Riêng với các thửa đất
trống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất
cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất
và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản
tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm
định giá đất. Đối với đất nông nghiệp, người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất
hàng năm. Mức giá đất cần định giá theo công thức, giá đất sẽ bằng thu nhập thuần
túy hàng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng.
- Với phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập
thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất)
đã chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định
giá. Sau đó căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh
để điều chỉnh (Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên
đất được tính trên cơ sở giá trị xây mới trừ đi phần giá trị hao mòn).
- Phương pháp thặng dư, khi thực hiện phải xác định mục đích sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên
quan... Theo phương pháp này giá trị thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển
của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người sử dụng bỏ ra để
xây dựng kết cấu hạ tầng).
- Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng
cả bốn phương pháp trên, thì phương pháp so sánh trực tiếp được ưu tiên lựa chọn.
Một số trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số