1
Tiểu luận
Tác động của thuế thu nhập cá nhân
đối với bất động sản
2
Phần 1 TỔNG QUAN VỀ THUẾ TNCN & THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát về thuế thu nhập cá nhân
1.1.1. Khái niệm
Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập của mỗi cá nhân trong xã hội, t rong
khoảng thời gian nhất định (thường là một năm).
1.1.2. Đặc điểm thuế TNCN
Bất kỳ một quốc gia nào có nền kinh tế vận động theo cơ chế thị trường đều coi thuế TNCN là một
sắc t huế có tầm quan trọng lớn trong việc huy động nguồn thu cho ngân sách và thực hiện công bằng xã
hội.
Thuế TNCN trên thế giới thông thường đánh vào cả cá nhân kinh doanh và cá nhân không kinh
doanh. Thuế này thường được coi là loại thuế đặc biệt vì có lưu ý đến hoàn cảnh của các cá nhân có thu
nhập phải nộp thuế thông qua việc xác định miễn, giảm thuế hoặc khoản miễn trừ đặc biệt.
Thuế T NCN là một loại thuế trực thu (đánh trên thu nhập) bao giờ cũng công bằng hơn thuế gián thu
(đánh trên tiêu dùng).
Người nộp thuế cũng là người chịu thuế.
- Thuế gián thu: là loại thuế mà người tiêu dùng cuối cùng phải chịu qua giá mua hàng, giá đã có
thuế như: thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; những tổ chức, cá
nhân kinh doanh mặt hàng đó là đối tượng nộp thuế. Mục đích động viên thu nhập xã hội thông qua tiêu
dùng của các tổ chức và cá nhân, không căn cứ vào thu nhập và gia cảnh của người nộp thuế.
- Thuế trực thu: là loại thuế t hu trực tiếp một phần vào phần thu nhập của doanh nghiệp, của cá
nhân sản xuất kinh doanh, của những người hành nghề tự do. Những doanh nghiệp, những cá nhân sản
xuất kinh doanh, những người hành nghề tự do có thu nhập nếu không thuộc diện miễn thuế thu nhập thì
họ phải trực tiếp khai nộp thuế cho Nhà nước. Thu trực tiếp vào thu nhập của đối tượng nộp thuế, người
nộp thuế vừa là người chịu thuế, gồm các loại thuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân.
Thuế thu nhập doanh nghiệp điều tiết thu nhập của doanh nghiệp, thuế t hu nhập cá nhân điều tiết thu
nhập của cá nhân, thể hiện rõ nghĩa vụ của công dân đối với đất nước và được căn cứ t rên các nguyên tắc
"lợi ích", "công bằng" và "khả năng nộp thuế". T heo nguyên tắc lợi ích thì mọi người t rong xã hội đều
được hưởng những thành quả phát triển của đất nước về luật pháp thể chế, cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội,
an ninh trật tự ... đồng thời cũng có nghĩa vụ đóng góp một phần thu nhập của mình cho xã hội thông qua
việc nộp thuế. Nguyên tắc "công bằng" và “khả năng nộp thuế” thể hiện ở chỗ: người có thu nhập cao
hơn thì nộp thuế nhiều hơn, người có thu nhập như nhau nhưng có hoàn cảnh khó khăn hơn thì nộp thuế
ít hơn, mỗi cá nhân dù có thu nhập từ các nguồn khác nhau đều được điều chỉnh thống nhất trong một
chính sách thuế; người có thu nhập thấp chưa phải nộp thuế.
3
Đối tượng nộp thuế TNCN bao gồm nhiều loại thu nhập, trong khuôn khổ bài luận này, nhóm trình
bày tập trung vào thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
1.2. Thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các
hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi
giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở
đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.2.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
- Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu
hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”).
- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển
qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa
Cấp độ sơ khởi: là giai đoạn tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình, chỉ cần có
một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS.
Cấp độ tập trung hóa: do hạn chế về đất đai và hạn chế về năng lực xây dựng, không phải
ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS.
Cấp độ tiền tệ hóa: sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các
điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán
ra được trên thị trường.
Cấp độ tài chính hóa: khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh,
do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp
tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro.
- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các
vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở
vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác
nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển
kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.
Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị
trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v..
- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai và nhà ở. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường
4
BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục
vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.
- Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ
chức của thị trường). Nguyên nhân là do xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử
dụng BĐS. Sự tác động của Nhà nước cũng là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị
trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác
nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung.
- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Khi BĐS tham gia lưu
thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh
doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao
dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường
BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế
chấp và giải ngân.
1.2.3. Các thành phần tham gia trên thị trường bất động sản
Tổ chức phát triển quỹ đất: thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất
sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển
đi nơi khác trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá
quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất được giao
quản lý.
Các tổ chức thông tin BĐS: cung cấp thông tin đầy đủ về luật pháp, cơ chế, chính sách, quy hoạch,
kế hoạch v.v.. một cách công khai minh bạch và tạo điều kiện cho mọi chủ thể có nhu cầu giao dịch về
BĐS dễ dàng tiếp cận với các thông tin đó thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như sách, báo,
tạp chí, truyền hình, truyền thanh, thương mại điện tử v.v... các dịch vụ tư vấn công về thông tin cho các
đối tượng có nhu cầu.
Các tổ chức môi giới BĐS: tư vấn giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết để người mua và người
bán đi đến quyết định cuối cùng.
Các tổ chức tư vấn pháp lí về BĐS: cung cấp các vấn đề pháp lý có liên quan đến BĐS, thể thức
giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một quá trình mua-bán BĐS v.v..
Các tổ chức định giá BĐS:
- Cung cấp thông tin về giá các loại BĐS và các thông tin có liên quan đến giá BĐS trong việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS, các thông tin có liên quan đến sự hình thành giá
BĐS theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân.
- Phân tích, dự báo giá cả BĐS (ngắn, trung và dài hạn)
5
Người quản lí thị trường BĐS (Nhà nước): Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là
người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo
khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện
pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ
thống thông tin về BĐS.
Cá nhân: gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bán lại BĐS để
kiếm lời đến những người muốn tham gia kinh doanh đến những người muốn cung cấp các dịch vụ hỗ trợ
hoạt động giao dịch trên thị trường. Trong 3 loại hình hoạt động trên, thì ở loại hình cung cấp dịch vụ hỗ
trợ thì lực lượng các cá nhân tham gia là đông đảo nhất, có thể tóm tắt như sau:
Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: xuất phát từ những đặc điểm của mình, các hàng hóa BĐS đều
đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây dựng nhà máy
cũng phải tuân thủ quy hoạch đã xác định... Để đáp ứng đòi hỏi tiên quyết này, chỉ những ai có kỹ thuật,
chuyên môn, vốn liếng... mới đảm nhận được việc t ạo lập hàng hoá BĐS và tổ chức việc cung ứng các
hàng hoá này cho các nhu cầu trong xã hội. Những người này trước sau đều phải tổ chức hoạt động kinh
doanh của mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản
xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng để bán, cho thuê ... nhằm mục đích mua đi bán lại
kiếm lời. Nhu cầu thứ 3 này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ BĐS .
1.2.4. Cung và cầu bất động sản
Cung bất động sản
- Tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh, theo nhận định của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam
(CBRE Việt Nam) tổng kết tình hình hoạt động thị trường bất động sản T p.HCM so với 3 quý trước của
năm, quý 4/2009 thị trường bất động sản đã khởi sắc và tăng trưởng. Tiếp nối sự cải thiện của thị trường
cuối năm 2009, bất động sản năm 2010 sẽ có nhiều thay đổi theo chiều hướng tốt hơn.
- Trong năm 2010, thị trường văn phòng TP.HCM sẽ tăng thêm 350.000m2 sàn văn phòng nếu các
dự án hoàn thành đúng tiến độ. Nguồn cung tăng nên dự báo giá thuê sẽ tiếp giảm t ừ 10-15%. Diện tích
thuê trung bình của các hợp đồng sẽ xoay quanh mặt bằng từ 150 - 300m2.
- Trong quý 4/2009, sôi động nhất của thị trường bất động sản có thể nói đến là các căn hộ bán. Chỉ
trong 3 tháng cuối năm nguồn cung đã tăng gấp đôi so với quý 3 trước đó. Đã có 11 dự án được chào bán
với 4.800 căn hộ; 11 dự án đã hoàn thành cung cấp cho thị trường 3.500 căn hộ. Dù nguồn cung tăng
đáng kể nhưng giá chào bán căn hộ vẫn giữ được nhịp ổn định trong hầu hết tất cả các phân khúc trong
suốt quý 4. Mặc dù phân khúc căn hộ cao cấp vẫn được người mua chú ý nhưng căn hộ phân khúc trung
bình và bình dân vẫn giữ vị trí chủ đạo trong các giao dịch thành công trên thị trường. Nhu cầu phân căn
hộ bình dân có giá bán dưới 800 USD/m2 sẽ t iếp tục chiếm ưu thế trong giao dịch trên thị trường.
Theo dự đoán từ 2010 đến 2012, Tp.HCM sẽ có khoảng 60.000 căn hộ tung ra thị trường. Nếu so
với lượng cầu về nhà ở của TP.HCM t heo như dự báo của các cơ quan quản lí là hơn 110.000 căn thì