M CỤ L CỤ
Ấ Ầ Ề Ặ PH N I. Đ T V N Đ
ả ổ ứ Thu là kho n ti n mà các t ch c và cá nhân ph i đóng góp theo nghĩa v
ế ậ ị
ướ ệ ồ ữ Nhà n phí, ….
ế ở ư ề
ủ ả ế ậ
ế
ộ ộ c và th c hi n các chính sách kinh t ả ượ ề ế ấ ầ ỉ ụ ề ớ ộ ướ c, theo lu t đ nh. Thu là m t trong nh ng ngu n thu l n cướ ư ạ ồ c bên c nh các ngu n thu khác nh phí, l ế ề ề ự nhi u lĩnh v c, ngành ngh khác nhau nh : thu đi u ế ự ấ ậ t tr c ti p trong lĩnh v c thu nh p, đ t đai, thu đánh vào hàng hóa, …. Thông ộ ượ ướ ậ c m t b ph n c a c i xã h i c t p trung đ ệ ự xã ạ ộ c h u h t các ho t đ ng s n xu t, kinh doanh, các
ồ ộ ả ế vào ngân sách Nhà n ấ ủ nh t c a Nhà n ư ề ắ đ a ra nhi u s c thu ế ự ế ti ạ ộ qua ho t đ ng thu thu Nhà n ướ ỹ hình thành nên qu ngân sách Nhà n ế ộ h i. Thu đã đi u ch nh đ ọ ậ ngu n thu nh p, m i tiêu dùng xã h i.
ặ ả ượ ự ấ
ự c coi là tài s n đ c bi ộ
ấ ờ ỳ ướ ở c
ị ộ ư ế ượ
ổ ở ụ
ấ ệ ế ồ
ề ấ ử ụ ồ ế ở
ế n
ầ ỹ ấ ố ượ ữ
, k c kinh t ả ự ắ ả
ả ả
ế ậ ả ấ ả
ừ ự ế ử ụ ư ề ử ụ ề ệ ấ ấ
ướ ạ ệ ệ ệ ấ ặ t, hi n đ t đai đ t, trong lĩnh v c đ t đai, Đ c bi ấ ủ ạ ộ ế ả ầ ư ế ệ ở ầ và s n xu t c a xã h i dù tr c ti p hay h u h t các ho t đ ng đ u t di n ặ ọ ế đâu, th i k nào cũng xem tr ng và đ t chính sách đ t đai gián ti p. Nhà n ể ị ế và n đ nh xã h i. Trong đó, c phát tri n kinh t vào v trí u tiên trong chi n l ế ệ ả ượ c hoàn thi n, tr thành công c khuy n chính sách tài chính v đ t đai ph i đ ả ệ ộ khích vi c khai thác, s d ng đ t đai m t cách có hi u qu , bi n ngu n tài chính ầ ư ố ể ọ ề xã ti m năng tr thành ngu n v n quan tr ng trong đ u t phát tri n kinh t ế ầ ư ướ ố ế ể ả ọ ộ ủ c ngoài. Vì th , có v n đ u t h i c a m i thành ph n kinh t ử ụ ằ ả ố ả ể ng s d ng đ qu n lý t t qu đ t và đ m b o s công b ng gi a các đ i t ề ụ ướ ấ c đã ban hành nhi u s c thu , đó là các kho n nghĩa v tài chính đ t, Nhà n ề ợ ậ ể ượ ườ ử ụ ấ ủ c pháp lu t th a nh n và đ m b o quy n l c a ng i i s d ng đ t. Đ đ ụ ệ ườ ử ụ ủ ợ i s d ng đ t ph i th c hi n các kho n nghĩa v tài h p pháp c a mình, ng ệ ấ phí chính nh : ti n s d ng đ t, ti n thuê đ t, thu s d ng đ t nông nghi p, l tr c b , ….
ấ
ể ủ ấ ướ ổ ể ể ế
ỏ ị
ậ ậ ề ế ạ ậ ớ ộ
ự ề ự ế
ộ ắ ệ ố ượ i nay, liên quan đ n nhi u đ i t ả ầ ỉ ng, lĩnh v c. Bên c nh đó, m t s ị tr ả ạ ể ư ế ậ ầ ề ờ ỳ Chính sách tài chính đ t đai qua các th i k cũng có nhi u thay đ i đ phù ớ ự ề ệ ệ ặ ợ t hi n nay, Lu t thu chuy n quy n h p v i s phát tri n c a đ t n c. Đ c bi ế ậ ấ ử ụ s d ng đ t đã b bãi b thay vào đó là Lu t thu thu nh p cá nhân. Lu t thu ấ ậ thu nh p cá nhân là m t s c l nh tr c thu có ph m vi đi u ch nh r ng l n nh t ộ ố ừ ướ ớ t c t ả kho n thu nh p cá nhân l n đ u tiên ph i ch u thu nh : chuy n giao tài s n
1
ồ ượ ề ấ ộ ứ ặ ả ng, nh n th a k , quà t ng) v b t đ ng s n, ch ng khoán,
ể ượ ậ ạ ừ ế ả ươ (g m chuy n nh ể chuy n nh ng th ng m i, tài s n khác có đăng ký ….
ế ủ
ề ớ ự
ệ ủ ươ ế ứ ế ứ ổ ng th c can ng, v i s thay đ i ph ọ , thu đóng vai trò h t s c quan tr ng
ế ể Vai trò c a thu ế ị ườ ệ ề Trong đi u ki n n n kinh t th tr ế ạ ộ ướ c vào ho t đ ng kinh t thi p c a Nhà n ộ ố ớ đ i v i quá trình phát tri n kinh t xã h i.
ố Đ i v i t
ế ự ự ở ế ồ ủ t vĩ mô c a Nhà n
ế ụ ề c và là công c đi u ti ế ể ả ự ẳ . Nhà n
ằ ộ ớ
ế ế ộ ủ ộ ố ồ ờ ủ ế ủ ố ớ ấ ả t c các qu c gia, thu th c s tr thành ngu n thu ch y u c a ố ớ ề ướ ướ c đ i v i n n ủ ể ữ ả ự c còn d a vào thu đ đ m b o s bình đ ng gi a các ch th ộ Qua đó cho th y, thu có tác đ ng l n đ n toàn ế ấ ộ ế xã h i c a m t qu c gia. Đ ng th i, thu là m t
ậ ấ ể ọ ấ ố ngân sách Nhà n ướ kinh t kinh doanh và công b ng xã h i. ộ b quá trình phát tri n kinh t ộ b ph n r t quan tr ng c u thành chính sách tài chính qu c gia.
ặ ế ế tr c ti p cho đ i t M t khác, thu không mang tính hoàn tr
ấ ả ự ế ủ ả ự ế ể ệ ở ố ượ ch Nhà n
ộ ư
ườ ộ ườ ộ ế ỗ ị i n p thu suy cho cùng s
ợ ụ ộ ả ạ ậ i ích v t ch t t
i cho ng ấ ừ ệ ử ụ ủ
ể ự ị ụ ồ
ả ả ộ ớ ướ ề ế ả ồ ộ ộ ng n p ướ ế c thu thu . Tính ch t không hoàn tr tr c ti p c a thu th hi n ở ộ ế ừ các cá nhân và pháp nhân trong xã h i nh ng không b ràng bu c b i thu t ẽ ệ ả i n p. Ng trách nhi m ph i hoàn tr l ượ ậ vi c s d ng các d ch v công c ng do Nhà nh n đ c các l ế ướ ử ụ c s d ng các kho n chi c a ngân sách đ th c hi n các chính sách kinh t n ấ ộ xã h i chung cho c c ng đ ng. Tuy nhiên, giá tr ph n d ch v đó không nh t ế ươ t t thi ị c.
ị ệ ầ ng đ ng v i kho n ti n thu đã n p cho Nhà n ụ ứ
ớ ấ ộ ệ ể ệ ả ộ
ườ ừ ữ ị
ạ ị ỳ ấ ươ ệ ể I.M c tiêu nghiên c u Th c tr ng vi c tri n khai vi c n p thu liên quan t ỉ i đ a ph ữ ng.
ự ị đ a bàn ph ằ ữ đi m, nh ng đ xu t nh m hoàn thi n công tác này t ạ ạ ế i b t đ ng s n trên ế ư ng K Long. T nh ng quy đ nh đó đã ch ra nh ng u khuy t ề ố ượ ứ ng Ph m vi nghiên c u
ụ ừ ấ ộ ả ng nghiên c u ch y u là nghĩa v tài chính t b t đ ng s n theo
II. Đ i t ố ượ Đ i t ủ ậ ị ứ ế ấ ộ ủ ế ả quy đ nh c a Lu t thu b t đ ng s n.
ạ ị ườ ừ ứ ủ ề Ph m vi nghiên c u c a đ tài trên đ a bàn ph ỳ ng K Long t năm 2015
ế đ n nay.
ơ ở ậ
III C s Lý lu n ơ ượ ề ự ể ủ ấ 3.1 S l c v s phát tri n c a chính sách tài chính đ t đai qua các
th i kờ ỳ
2
ệ ố ấ ơ
ế ấ ủ ề ả ệ Nói m t cách đ n gi n, chính sách tài chính đ t đai là h th ng các bi n i quy t v n đ thu chi trong quá trình
ệ ấ ồ ộ ợ ả ộ ằ ướ ế ị pháp, quy t đ nh c a Nhà n c nh m gi ả ử ụ khai thác, s d ng ngu n tài nguyên đ t đai m t cách h p lý, hi u qu .
ữ ề ấ ọ
ề ấ ự ố ữ ị ộ Chính sách tài chính v đ t đai là m t trong nh ng v n đ quan tr ng và ở ướ n c ta. gi
v trí then ch t trong lĩnh v c tài chính ạ ừ
ế ủ năm 1980 1992 3.1.1.Giai đo n t Hi nế Pháp 1980 là Hi n pháp c a t
ề c.
ấ ờ ỳ ứ ở ữ ộ ổ ớ ậ ể
ế
ộ ở ữ ữ ướ ấ ả ậ
ấ ượ c ti p t c s d ng và h
ề c th ng nh t qu n lý đ t đai theo quy ho ch chung, ưở ề ấ
ủ ẽ ừ ế ủ h i k quá đ lên ch nghĩa xã h i ộ ờ ỳ ả ướ Đây là th i k có nh ng thay đ i l n v quan h ru ng ệ ộ ữ ạ trong ph m vi c n ế ư ướ ấ nhân (Hi n c, t p th và t đ t, đ t đai không còn 3 hình th c s h u: Nhà n ấ ị đ t đai thu c s h u toàn pháp 1959). Đi u 19, 20 Hi n pháp 1980 quy đ nh: ể ố ạ dân, Nhà n nh ng t p th ả ế ế ụ ử ụ ử ụ ng k t qu lao và cá nhân đang s d ng đ t đai đ ọ ậ ề ở ữ ủ ộ đ ng c a mình theo quy đ nh c a pháp lu t. M i tranh ch p v quy n s h u ả ượ ấ c gi đ t đai t ấ ị ở sau 18/12/1980 tr đi s không đ i quy t.
ế ẫ
ế ượ ố
ướ ệ
phí tr ờ ấ ẻ ữ
ị ệ ỏ ể
ị ươ ệ ị ờ ỳ ạ ề ấ Trong th i k này, chính sách tài chính v đ t đai v n còn h n ch . Ngày ệ ệ ộ ề c Qu c h i thông qua áp 25/02/1983, Pháp l nh v thu nông nghi p đã đ ế ủ ế ủ ả ướ ướ ồ ụ c là thu nông c. Ngu n thu ch y u c a ngân sách Nhà n d ng trong c n ộ ố ệ ả ạ ế ổ ạ ế c b và m t s kho n phí nghi p, thu th tr ch (thu nhà, đ t), l ư ượ ấ ị ườ ồ khác. Nh ng quy đ nh này còn l ng l o, đ ng th i th tr c ng đ t đai ch a đ ề ấ ả ế hình thành nên vi c đ nh giá đ thu thu và các kho n phí v đ t đai còn tùy ừ ti n theo t ng đ a ph ng.
ầ ậ ấ ố ộ ủ ướ Ngày 29/12/1987 Qu c h i đã thông qua Lu t đ t đai đ u tiên c a n
ớ ử ổ
ầ duy kinh t
c đã t o c s pháp lý đ u tiên, ề ấ ướ
ọ ề ư ướ ệ
ử ụ ệ ộ ổ ị
ự ế ả
ử ụ ề ổ
ấ ề ệ ấ ứ c ta. ủ ươ ng ạ ơ ở quy ả ố c th ng nh t qu n lý (Đi u 1). ấ ấ ả c đ u u tiên cho s n xu t nông nghi p, giao đ t ậ Theo lu t, Nhà ườ ng, ng, lâm tr ướ c cũng ọ i m i hình ệ t các quan h đ t đai b ng bi n pháp
ư ậ ế ộ ấ ơ ở ờ ế ậ ấ Lu t đ t đai 1987 ra đ i trên c s Hi n pháp s a đ i 1980 cùng v i ch tr ướ ả ế ủ ớ ư ổ đ i m i t c a Đ ng và Nhà n ộ ở ữ ấ ị đ nh: đ t đai thu c s h u toàn dân, do Nhà n ủ M i chính sách c a Nhà n nông nghi p cho h gia đình, cá nhân s d ng n đ nh, lâu dài. ườ ấ ướ c không qu n lý tr c ti p đ t đai mà giao cho các nông tr n ị ợ h p tác xã, … s d ng n đ nh, lâu dài (Đi u 1). Tuy nhiên, Nhà n ướ ấ ệ nghiêm c m vi c mua, bán, l n chi m đ t đai, phát canh thu tô d ằ ướ th c (Đi u 5). Nh v y, Nhà n hành chính, theo ch đ c p phát ấ ế ế ề c đi u ti ủ ế là ch y u.
ạ ừ năm 1992 – 2003 ữ ế ể ả ế 3.1.2 Giai đo n t Đ gi
ủ i quy t nh ng kh ng ho ng kinh t ờ ộ ủ xã h i c a đ t n ẳ ấ ướ ị ẫ ả ế pháp 1992 ra đ i (ngày 15/04/1992). Hi n pháp 1992 v n kh ng đ nh ch đ s ế c, Hi n ế ộ ở
3
ớ ế ề ư
ị
ấ ề ề
ưở ườ ử ụ ố ớ ấ ữ h u toàn dân đ i v i đ t đai (Đi u 17), nh ng so v i Hi n pháp 1980 đã có hai ọ ử ổ s a đ i quan tr ng: (cid:0) Nhà n ướ (cid:0) T ch c và cá nhân đ ừ ả ể c QSDĐ, h ử ụ ổ ổ ứ ch c và cá nhân s d ng n đ nh lâu dài. c giao đ t có quy n chuy n QSDĐ (Đi u 18). ng các thành qu
ộ ấ c giao đ t cho t ượ ấ i s d ng đ t không ch đ ề
ấ ỉ ượ lao đ ng trên đ t mà còn có quy n chuy n QSDĐ. ế
ế ướ ướ ấ ứ
ượ ề ộ
ấ ề ế ế ể
ể ụ ủ ổ ừ ườ Ủ ụ ố ộ
ứ ử ụ ổ ớ ị ườ ấ ắ ụ ẽ ấ ạ
ở ộ c đây.
ụ ộ
ườ ử ụ ử ụ ế ử ụ ạ ướ ề ấ
ấ ề ử ụ ế ả
phí tr ề ầ ướ ớ
ổ ứ T đây, ng ể ấ ậ ể ụ ể ờ Đ c th hóa Hi n pháp 1992, Lu t Đ t đai 1993 ra đ i (ngày 14/07/1993) ứ ử ụ ấ ậ ấ ế c giao đ t trong thay th Lu t đ t đai 1987. Hình th c s d ng đ t do Nhà n ấ ằ ượ ụ ể c c th hóa b ng hai hình th c là Nhà n c giao đ t và cho Hi n pháp 1992 đ ấ ị ậ ấ c giao đ t thuê đ t (Đi u 1). Lu t đ t đai còn quy đ nh: h gia đình, cá nhân đ ề ổ ấ ượ ng, cho thuê, th a k , th ch p; còn quy n có quy n chuy n đ i, chuy n nh ị ấ ng v Qu c h i quy đ nh ch c s d ng đ t do y ban th và nghĩa v c a t ướ ủ ả ề (Đi u 3). Đây là thay đ i l n trong công tác qu n lý đ t đai c a Nhà n c, ượ c m r ng, th tr QSDĐ đ ng đ t đai công khai s kh c ph c tình tr ng mua ướ ầ bán ng m tr ấ ậ ấ i s d ng đ t có nghĩa v n p thu s d ng đ t, Theo Lu t đ t đai 1993, ng ấ ệ ể thu chuy n QSDĐ, ti n s d ng đ t, ti n thuê đ t, l c b và các ậ ấ ề ấ kho n phí khác phát sinh trong quá trình s d ng đ t (Đi u 4, Đi u 79). Lu t đ t ự ồ đai 1993 đã làm tăng ngu n thu cho ngân sách Nhà n c, góp ph n to l n vào s phát tri n c a đ t n
ế năm 2003 đ n 2013
ể ủ ấ ướ c. ạ ừ 3.1.3 Giai đo n t ượ ộ ậ ấ
ị ậ ấ ề
ệ ướ
ườ ư ở ướ n
ậ ấ ệ i Vi ứ ề ử ụ ọ
ủ ấ
ổ ệ ấ ử ụ i cho t
ộ ỹ ấ ệ ề
ệ ố Lu t đ t đai 2003 đ c Qu c h i thông qua (ngày 26/11/2003), Lu t đ t đai ố ớ ấ ụ ể ề ở ữ ộ 2003 đã quy đ nh n i dung c th v s h u toàn dân đ i v i đ t đai (Đi u 5). ủ ở ữ ề ệ ườ ạ ủ ớ i đ i di n ch s h u toàn dân v c là ng V i vi c làm rõ vai trò c a Nhà n ế ộ ứ ổ ị ấ ch c kinh t , h gia đình, cá đ t đai, Lu t đ t đai năm 2003 còn quy đ nh: t ượ ự ệ ầ ư ị t Nam đ nh c c l a t Nam đ vào Vi nhân, ng c ngoài đ u t ề ổ ấ b sung quy n ặ ấ ch n hình th c giao đ t có thu ti n s d ng đ t ho c thuê đ t, ộ ả ấ ặ t ng cho QSDĐ c a h gia đình, cá nhân s d ng đ t không ph i là đ t thuê. ứ ề ạ ằ ị ch c, h gia đình, cá nhân Quy đ nh này nh m t o đi u ki n thu n l ấ ủ ộ ậ ạ ừ ử ụ qu đ t và t o thu n ch đ ng trong s d ng đ t, tăng ngu n thu ngân sách t ữ ợ t v QSDĐ gi a ng b t đ ng s n, xoá d n s khác bi i cho phát tri n th tr l ư ở ướ ệ ướ ườ n c ngoài. ng ầ ự ị t Nam đ nh c
ị ườ ở trong n ạ ừ
ể t Nam i Vi 3.1.4 Giai đo n t Lu t đ t đai 2013 đ
ượ ư ạ ấ
ướ ệ ộ
ậ ợ ồ ả ấ ộ ườ c và ng i Vi ế năm 2013 đ n nay ệ ự c có hi u l c ngày 1/7/2014: ả , đ a ra các kho n tài chính mà ng ố ớ ơ ẽ ả ố ớ ấ ị ấ ả ị ậ ấ Theo quy đ nh t ườ ử ụ ậ ấ 107 – Lu t đ t đai 2013 ụ ự có nghĩa v th c hi n đ i v i c quan nhà n c. Đ i v i m i m t hình th c s ụ d ng đ t khác nhau thì s có 1 kho n tài chính nh t đ nh. Kho n tài chính nh ề i đi u ả i s d ng đ t ph i ứ ử ỗ ư
4
ệ ử ụ ụ ả ả ủ ệ ả ấ ộ ườ ử ụ i s d ng
ộ m t công c đ m b o vi c s d ng đ t m t cách hi u qu c a ng đ t:ấ
ấ ấ ướ ề ử ụ Ti n s d ng đ t khi đ
ậ ề ử ụ ượ ử ụ c Nhà n ấ ấ
ượ ướ c Nhà n c cho thuê;
ấ
ể ừ ệ ử ạ
ấ ậ ừ ề ử ụ chuy n quy n s d ng đ t; ạ vi c x ph t vi ph m pháp lu t v đ t đai; ướ ườ ậ ề ấ ệ ạ ả t h i trong qu n lý và s ng cho Nhà n c khi gây thi ử
ử ụ ệ ấ ấ ề ử ụ c giao đ t có thu ti n s d ng đ t, ả ụ ể cho phép chuy n m c đích s d ng đ t, công nh n quy n s d ng đ t mà ph i ấ ề ử ụ ộ n p ti n s d ng đ t; ấ ề Ti n thuê đ t khi đ ế ử ụ Thu s d ng đ t; ế Thu thu nh p t ề Ti n thu t ồ ề Ti n b i th ấ ụ d ng đ t đai; Phí và l
phí trong qu n lý, s d ng đ t đai. ả ệ ả ấ ộ
ề ộ ậ ủ ả ả
ự ắ
ớ ấ ả ể ả ề ớ ấ ắ
3.2 Khái ni m b t đ ng s n Theo Đi u 174 c a B lu t dân s 2005: ấ ề ề ớ ả ự ị ậ ấ ộ ự b t đ ng s n là các tài s n bao ả ồ g m: đ t đai; nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n ắ g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; các tài s n khác g n li n v i đ t đai; các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh.
ề ắ ấ ả
ấ ộ ớ ẽ ấ ấ ị ứ ứ ộ
ờ ấ ớ ấ ị Đ nh nghĩa khác, b t đ ng s n là đ t đai và các công trình g n li n v i đ t ấ ồ ạ đai, t n t i trên đ t đai v i m t ch c năng nh t đ nh, ch c năng này s m t đi khi tách r i đ t đai.
ấ ộ ư ậ ứ ả ị ặ ấ Nh v y, theo quy đ nh trên cho th y b t đ ng s n hàm ch a hai đ c
ể đi m sau:
ộ ả ấ
ặ ấ ộ ấ
(cid:0) Th nh t, b t đ ng s n là tài s n không di đ ng đ ả
ở
ứ ể ị ự ấ ả ở c nên v trí b t đ ng s n ở
nông thôn, ọ ư ở ự ệ ị ơ ệ ả ộ
ượ ả ấ c. Trong đó, b t ặ ộ ể ở . M t khác do đ c đi m không di d ng ở ố thành ph hay khu v c trung tâm ấ ấ khu v c xa trung tâm, … đóng vai trò r t quan tr ng trong vi c đ nh giá b t ả ư hai n i khác nhau thì ả ấ ộ ủ ấ ộ ả
ộ đ ng s n đi n hình nh t là đ t đai, nhà ấ ộ ượ đ hay ấ ộ đ ng s n. Cùng m t m nh đ t di n tích nh nhau, nh ng giá b t đ ng s n cũng khác nhau. Đây là tính hàng hóa c a b t đ ng s n. ự ư ế ề
ấ ộ ắ ể
ấ ộ ế ấ ượ
(cid:0) Th hai, công trình xây d ng, tài s n khác n u nh không g n li n v i ớ ắ ứ ả ớ ấ ả ở thì không th xem là b t đ ng s n, nh ng khi g n v i đ t đai, nhà ấ ộ b n thân nó là b t đ ng
ư c xem là b t đ ng s n. Vì th , đ t đai, nhà
ả ờ ở ả ủ ấ ỳ ấ ộ
ấ ấ đ t đai, nhà ở ả thì đ ế ố ầ ồ ả s n đ ng th i nó cũng là y u t ề ặ ự
đ u tiên c a b t k b t đ ng s n nào khác. ế ố ậ ấ ộ ể ệ ề ả Xét v m t tích c c, b t đ ng s n là y u t ố i, là tài nguyên c a qu c gia có tính lâu b n th hi n rõ trong quá trình s v t ch t có ích cho con ử
ấ ở ị ủ ườ ng ấ ụ d ng đ t đai, b i vì đ t đai không b hao mòn.
5
ố ớ ể
ế ề ạ ng và mang l ả ữ i giá tr tăng thêm cho n n kinh t
ị ệ ị ặ M t khác, đ i v i nh ng b t đ ng s n là hàng hóa còn có th giao d ch ệ ị ườ trên th tr thông qua vi c ể ừ chuy n t .
ả
ấ ộ ụ ụ ụ
ả ị ị
ấ ộ ị ề ệ ậ giá tr hi n v t sang ti n t ả ụ ư ậ ớ ị ể ấ ộ ạ ướ ề ặ i ch u tác đ ng l n v m t chính sách c a Nhà n
ữ ư ng, nh ng l ả
ể ở ả ấ ữ Ngoài ra, cũng có b t đ ng s n không ph i là hàng hóa, vì đó là nh ng b t ụ ộ ả ộ ộ đ ng s n dùng đ ph c v các m c đích chính tr xã h i hay ph c v c ng ị ố ủ ồ ộ đ ng. Nh ng b t đ ng s n nh v y tuy không ch u tác đ ng chi ph i c a th ữ ủ ộ ườ c. Nh ng tr ể ở ộ ố ể ượ ấ ộ b t đ ng s n này có th m r ng hay thu h p, có th đ c bán cho các đ i ấ ộ ượ t
ẹ ng khác đ tr thành b t đ ng s n hàng hóa. ả ế ố ấ ộ ế ủ Tuy nhiên, m t h n ch c a b t đ ng s n chính là y u t
ấ ộ ế ượ ộ
ươ ả ặ ạ b t đ ng s n ố c và có tính khan hi m, không th tăng thêm dù dân s tăng. ấ ng lai luôn th p
ế ổ ấ ộ ấ ộ ề ớ ổ ẫ ầ ả ạ ể không di đ ng đ ả Đây là nguyên nhân d n đ n t ng cung b t đ ng s n trong t ơ h n so v i t ng nhu c u b t đ ng s n xét v dài h n.
ơ ở
ậ ấ 3.3 C s pháp lý Lu t đ t đai 20 13 ngày 29/11/2013.
ự ề ề ề ậ ề Lu t dân s 2005, Đi u 174, Đi u 450, Đi u 697, Đi u 698, ….
ậ ế ề ử ụ ể ấ
Lu t thu chuy n quy n s d ng đ t 1994. ậ ộ ố ề ủ ế ể ổ ề ử ụ Lu t s a đ i, b sung m t s đi u c a Lu t thu chuy n quy n s d ng
ậ ử ổ ề
ậ ấ đ t 1999, Đi u 1. ế ậ Lu t thu thu nh p cá nhân 2007 ngày 21/11/2007.
ị ủ ề ệ ủ ị Ngh đ nh 140/2016/NĐCP ngày 10/10/2016 c a Chính ph v l phí tr ướ c
b .ạ
ủ ộ ư 301/2016/TTBTC ngày 15/11/2016 c a B Tài chính v ề h ngướ
ệ ệ Thông t ự ẫ d n th c hi n l phí tr ướ ạ c b .
ộ Thông t ư 156/2013/TTBTC ngày 06/11/2013 c a B Tài chính
ậ ả ủ ộ ố ề ủ ướ ế h ng d n thi hành
ẫ ủ ủ ị
ậ ử ổ ậ ả ổ
ế
ẫ ướ ng d n ị ị Ngh đ nh thi hành m t s đi u c a Lu t Qu n lý thu và h ế số 83/2013/NĐCP ngày 22 tháng 7 năm 2013 c a Chính ph quy đ nh chi ti t thi ộ ố ề ủ ộ ố ề ế hành m t s đi u c a Lu t Qu n lý thu và Lu t s a đ i, b sung m t s đi u ả ậ ủ c a Lu t Qu n lý thu ị ề ế ị ị t thi hành
Ngh đ nh 76/2015/ NĐCP ngày 10/9/2015 v quy đ nh chi ti ấ ộ ộ ố ề ủ ậ ả m t s đi u c a lu t kinh doanh b t đ ng s n.
ử ụ ả ị
ệ ố Ngh đ nh 117/2015/NĐCP v xây d ng, qu n lý và s d ng h th ng ả ị ườ ị ề ở ề ự ấ ộ ng b t đ ng s n. và th tr thông tin v nhà
ư Thông t
ề ử ổ ề ệ ổ ị ứ ế ị ố s 59/2006/QĐBTC ngày 25 tháng 10 năm 2006 v vi c quy đ nh m c thu, ch 94/2016/TTBTC ngày 27/6/2016 v s a đ i, b sung quy t đ nh ế
6
ả ệ ẩ ị
ộ ử ụ ử ụ ướ
i đ t; Thông t ệ ẫ ấ ướ ấ ề c và hành ngh khai khoán d ề ng d n v phí và l
ướ ỉ ộ ồ ố ự ế ị ủ ề ộ
ộ phí c p phép thăm dò, khai đ thu, n p, qu n lý và s d ng phí th m đ nh, l ư ố s thác, s d ng tài nguyên n ộ 02/20214/TTBTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 h phí thu c ẩ th m quy n quy t đ nh c a h i đ ng nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung ươ ng.
ề ệ ế ị ủ ỉ
Quy t đ nh 94/2014 ngày 27/12/2014 c a UBND t nh Hà Tĩnh v vi c ban ả ấ hành b ng giá đ t năm 2015.
c:ướ ế ấ ộ ố ớ ự ệ ả ướ 3.4 Tình hình trong n Tình hình th c hi n thu b t đ ng s n đ i v i ngân sách nhà n c:
ố ả ỉ
ỷ ệ ự ủ ộ ướ ế ấ ộ ệ ế ấ ộ ả ấ c; T l ổ Theo th ng kê c a b tài chính thu b t đ ng s n ch đóng góp 0,15% t ng ỉ th c hi n thu b t đ ng s n là quá th p ch
ế
ư Hi n ch a có liên thông trong c quan qu n lý nhà n
ướ ề ấ ộ ố ượ ả ả ủ
c thông tin b t đ ng s n c a các đ i t ư ơ ấ ộ ế ượ ạ ạ
ẫ ế ẫ ắ ế ễ thu Ngân sách nhà n chi m 0,03% GDP. ả ệ c v b t đ ng s n, ủ ử ụ ng ch s d ng nên không n m rõ đ ố ạ ấ đ t. D n đ n tình tr ng kê khai thu ch a minh b ch, rõ ràng. Tình tr ng tr n thu v n di n ra.
Ộ Ứ Ầ PH N II. N I DUNG NGHIÊN C U
nhiên
ề ị
ổ ỳ ỳ ệ ị ng n m trong trung tâm th xã K Anh có t ng di n
ự tích t
ằ ướ ng giáp ranh nh sau: ị
ỉ ườ
ị
ố
ậ ợ ể ậ ể ư ế
ườ i đ v n chuy n hàng hóa, giao l u kinh t ỉ
ế ệ ạ
ẽ ạ ể ị ầ ư ố ớ ấ ị ố ộ ổ ườ ng s t o đi m nh n thu hút đ u t do ẩ 1A ch y qua. Phía Nam giáp t nh Qu ng Bình, thúc đ y Vũng Áng trên đ i v i các doanh
ệ ự I. Đi u ki n t ị 1.1 V trí đ a lý ườ ộ K Long là m t ph ư ớ nhiên 2136.53 ha v i các h ỳ ợ ỳ ườ ắ ng K Th nh và xã K L i Phía B c giáp ph ả ạ ả ệ Phía Nam giáp: huy n Qu ng Tr ch t nh Qu ng Bình ỳ ườ ỳ ng K Liên, ph Phía Đông giáp ph ng K Long ỳ ườ ng K Th nh Phía Tây giáp: ph ệ 1.2. M i liên h vùng ỳ K Long có v trí thu n l ả ạ ế ng Qu c l có tuy n đ ư giao l u văn hóa, trao đ i hàng hóa. Vi c quy ho ch Khu Kinh t ầ ộ m t ph n đ a bàn ph nghi p.ệ
ỳ ủ ị
ạ ầ
ở ủ ế ỏ ớ ầ ươ ị ứ ạ ng đ i ph c t p, v i đ y đ các d ng đ a ồ ằ ỳ ể ng K Long n m trong ph n đ ng ớ c b i đ p b i phù sa các song l n, nh , ch y u là vùng phù
ề ị 1.3 Đ a hình ố ị Th xã K Anh có đ a hình t ườ ằ ồ ề hình: Mi n núi, đ ng b ng và ven bi n. Ph ượ ồ ắ ị ủ ằ b ng c a th xã, đ ệ ố sa do h th ng sông Quy n.
7
ấ Là vùng đ t th p, n m
ị ổ ề ắ
ườ ấ ị ẫ ươ ướ ng có xu h ẳ ự ệ
ằ ở ườ ố ằ ườ ấ ủ ơ ỳ ị phía nam th xã K Anh, b dãy Hoành S n dâm ố ừ ị ậ nam đ v b c. Tuy v y, đ a ng d c t ạ ầ ậ ợ ng đ i b ng ph ng, thu n l i cho vi c xây d ng h t ng i dân.
ộ ớ ề ắ ậ ỳ
ề ị ư ậ ệ ớ t d i ự
ngang qua nên đ a hình ph ng v n t hình ph ạ ả và sinh ho t, s n xu t c a ng 1.4 Khí h uậ ằ K Long n m trong vùng khí h u B c Trung B v i n n khí h u nhi ẩ gió mùa, nóng và m, nh ng do ki n t o v đ a hình đã làm cho khí h u có s ệ ớ phân hóa kh c nghi t v i mùa hè n ng nóng và mua đông l nh có m a phùn.
ậ ế ạ ắ ệ ộ ệ ộ ộ ẩ ư ộ ẩ ạ 0C, đ m không khí t đ trung bình năm là 24.1 ắ t đ , đ m: Nhi Nhi
trung bình năm cao 85%. ượ ư ư ượ ng m a trung bình năm cao 2943mm, nh ng không đ c phân b ố
ư M a: l ề đ u trong năm.
ườ ừ ế ắ ắ
Mùa khô: Thông th
ng t tháng 4 đ n tháng 8, đây là mùa n ng g t, có
gió tây nam nóng và khô.
ả ặ ệ kho ng tháng 10 đ n tháng 3 năm sau, đ c bi t mùa
ư ắ ầ ừ Mùa m a: B t đ u t ừ ả ườ ư ng x y ra t m a bão th ế ế tháng 10 đ n tháng 12.
ắ
Gió: Có gió mùa Đông b c vào mùa đông, mùa hè có gió đông nam và gió
ấ ừ ớ tây. T c đ gió l n nh t trung bình t 15 – 20m/s.
ừ ị
ả ị ườ ầ ồ ủ ơ phía núi hoành s n qua đ a bàn ấ ườ ng không qu co
ố ộ ủ 1.5 Th y văn ườ ề Ph ng có con Sông Quy n ch y t ớ ng v i chi u dài 4.5km, do ph n đ a hình đ i núi c a ph ố ộ ả
ầ ở ồ ề ph nên t c đ dòng ch y không l n. Nhìn chung ngu n n
ướ ầ ứ ấ i ch y u là các đá phi n sét nên kh năng ch a và gi ướ c ng m đã cung c p m t l ấ ị đây khá phong phú vì n n đ a ch t bên ự ả t. S phong n ế ướ ầ ộ ượ t c c n thi ề ữ ướ ố c t ng n ớ ướ c ng m ế ặ c m t và n
ườ ấ ồ
ầ ấ ng là đ t phù sa. ẹ ế ộ
ồ c s d ng đ tr ng lúa và tr ng màu. Đ t phù sa ngoài su i
ộ ố ớ ằ ị ấ ườ ẫ ỏ ơ Ở ượ th ng ngu n, nhóm đ t này ấ ầ cát pha nh đ n th t trung bình, đ dày t ng đ t là 1m, ị ự ố ở khu v c có đ a ẩ ả ng có l n s i đá và các s n ph m
ủ ế ướ d ồ ề phú v ngu n n ự ậ cho th c v t vào mùa khô. ồ 1.6 Ngu n tài nguyên * Tài nguyên đ tấ ủ ế ủ ạ ấ Lo i đ t ch y u c a ph ơ ớ ừ có thành ph n c gi i t ể ồ ượ ử ụ đ ẳ hình không b ng ph ng, đ d c l n h n th ữ ơ h u c khác.
ườ * Tài nguyên r ngừ ủ ấ ừ ệ Di n tích đ t r ng c a ph
ấ ự ệ ế ừ ế ừ ả di n tích đ t t ổ ng h t năm 2016 có 602.8 ha, chi m 28.21% t ng ộ ấ nhiên. Trong đó r ng s n xu t là 260.5 ha, r ng phòng h là
8
ự ậ ừ ủ ế ừ ạ ồ ở ầ ị phía nam, ph n đ a
ả 342.3 ha. th m th c v t r ng đa d ng, ch y u r ng tr ng hình cao núi Hoành S n.ơ
cướ
ướ ườ c chính trong ph ng đ
ố ồ ượ ấ ừ ệ ố c l y t ướ ấ ặ ử ụ ề ổ ng đ i d i dào, ngoài cung c p n ư h th ng sông Quy n, l u c m t s d ng, còn b sung
ượ ng n l ồ ướ ngu n n
ộ ố ỏ ượ ng có m t s m đá đang đ
ữ ượ ấ ả ươ ượ ng kho ng 60.000 t n đang đ ớ ỏ c khai thá: M đá Khe rò v i ơ c công ty S n D ng khai
* Tài nguyên n ồ Ngu n n ướ ươ c t ầ c ng m. * Tài nguyên khác ườ ị Trên đ a bàn ph ệ di n tích 50 ha, tr l thác.
ự ễ ệ ẳ ằ ị *) L i thợ ế Đ a hình b ng ph ng d dàng cho vi c xây d ng các công trình, đ ườ ng
giao thông.
ớ ỉ ạ ả
ế ố ộ ng qu c l ệ ư ể ậ ế Có 2 tuy n đ ườ i th cho ph ườ ế ch y qua và ti p giáp v i t nh Qu ng Bình ng trong vi c buôn bán, v n chuy n hang hóa, giao l u kinh
ạ ợ t o l ế t văn hóa.
ậ ợ ể ồ ấ ồ i cho phát tri n các cây c d i dào khá thu n l
ướ ứ ạ ướ Đ t phù sa, có ngu n n rau màu, chăn nuôi gia súc, gia c m.ầ ạ ế *) H n ch : ụ t vào mùa mua ngày càng cao có chi u h ề ng ph c t p, gây nhi u
ả ấ ủ thi ề i dân.
ạ ấ ệ Lũ l ườ ệ ạ t h i cho đ i s ng và s n xu t c a ng ệ Di n tích đ t nông nghi p nói riêng và các lo i đ t khác nói chung còn ít do
ể ự ế Vũng Áng.
ề
ế:
ể ế ạ ờ ố ấ ấ chuy n thành đ t xây d ng Khu kinh t ộ ế ệ xã h i II. Đi u ki n kinh t ỉ 2.1. Các ch tiêu chính ưở ng kinh t a. Tăng tr Theo Báo cáo tình hình th c hi n k ho ch phát tri n kinh t
ế ỷ ồ ổ ệ ệ năm 2016 đ t 1ạ 41.367 t đ ng, tăng 12, ngườ thì t ng giá tr s n xu t th c hi n
ệ ủ ự ự ấ ự ể ộ ủ xã h i c a 5 ươ ng
ạ
ị ả ph ệ % trong đó: Công nghi p – ti u th công nghi p, xây d ng tăng 15.4%; Th ụ m i – d ch v tăng 11.4%. ế ơ ấ
ỷ ọ ệ , Xây d ngự : 12.8 % t tr ng GDP
ị ỷ ọ tr ng GDP ủ ng m i D ch v : ụ 63.7% t tr ng GDP
ườ ẩ ớ
ộ ụ ể ng có 4124 nhân kh u v i 1205 h , c th : ố ộ ệ ố ộ ườ ế ộ ổ ị b. C c u kinh t Nông nghi p: ệ 23.5% t ệ ể Công nghi p Ti u th công nghi p ỷ ọ ạ ươ Th * Dân cư Năm 2017 ph +S h nông nghi p là 123 h chi m 10.21% t ng s h toàn ph ng.
9
ị ộ ạ ế ụ ươ ố ộ ng m i d ch v là 540 h , chi m 44.81%
ng.
ộ ổ ế ố ộ ố ộ
ườ ph
ộ ộ i/ h .
ườ ườ i/km2.
ơ ọ ố ự nhiên: 0.235, Tăng c h c là 0.87%.
ớ
ủ ế ườ ả ổ ộ ố
+S h làm trong ngành th ố ộ ườ ổ t ng s h toàn ph +S h làm CN – TTCN – XD là 542 h , chi m 32.86 %t ng s h toàn ng. +Quy mô bình quân h : 3.42 ng ậ ộ ố +M t đ dân s 193.02 ng ỷ ệ tăng dân s t +T l ộ ỷ ệ ộ +T l h nghèo: 23.90% v i 288 h . *Lao đ ngộ Ph ộ ệ ế ộ
ự ể ế
ế ổ ế ng có kho ng 2.060 lao đ ng chi m 49.95% t ng dân s , ch y u là ộ ẻ lao đ ng tr . Trong đó lao đ ng ngành nông nghi p chi n 10.73%, lao đ ng ạ ệ ệ ngành công nghi p ti u th công nghi p, xây d ng chi m 33.01%, th ng m i, ộ ượ ị d ch v chi m 44.90%. lao đ ng đ ươ c đào t o chi m 50% t ng lao đ ng.
ự
ệ ạ ấ
ổ ạ ế ấ ộ ộ ế ổ ử ụ ạ ệ nhiên không thay đ i. Ranh
ị ớ ổ gi
i n đ nh không có bi n đ ng. ạ ị ự
ấ ủ ế ộ ụ ả ệ III. Tình hình th c hi n thu b t đ ng s n ấ Hi n tr ng s d ng đ t và bi n đ ng đ t đai: ự Trong giai đo n 2015 – 2017 t ng di n tích t ế ộ ệ ự 3.1 Th c tr ng th c hi n giao d ch v đ t đai ẩ Trong giai đo n 2015 2017 UBND ph
ấ ậ ứ ề ử ụ ậ gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhà
ườ ớ ấ cho các tr
ề ử ụ
ợ ng h p th a k , cho t ng và chuy n nh ệ ấ ắ ạ ề ở ữ ặ ậ ề ể ở và tài s n khác g n li n v i đ t có nhi u bi n chuy n; Do s
ệ
ệ ế ề ộ
ỗ ở ổ ứ ề ượ ườ ị ề ấ ấ ườ ng đ y m nh công tác c p gi y ả ở ấ và tài s n ượ ể ừ ế ng ấ ứ ấ t năm 2015 và 2016 vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, ề ớ ấ ự ế ệ ơ ề ượ ng công nhân các n i v làm vi c ể khi n tình hình chuy n tái ư ng cũng t
ướ ự ệ ạ ạ ứ ch ng nh n ắ ề khác g n li n v i đ t ệ ặ ấ đ t. Đ c bi ề ử ữ ả quy n s h u nhà ể ừ khu công nghi p Formosa l phát tri n t ầ nhi u, nhu c u v lao đ ng, vi c làm cũng nh ch nh ng, giao d ch đ t đai tang nhanh; Ph ư ự ị đ nh c d phòng t ấ i khu v c Tân Long 2,3 tăng vi c thu ngân sách nhà n ấ ở ấ ch c bán đ u giá đ t c.
ể
ấ ớ ộ ệ ể
ộ
ề ử ụ ồ ồ ướ c 900.052.000 đ ng; Th a k 4 h ấ ớ ụ ừ ế ệ ề ử ụ ệ ấ ộ
ộ ồ ộ Năm 2015: Có 176 h chuy n quy n s d ng đ t v i di n tích là 5.08 ha ớ ướ ộ c 1.204.510.000 đ ng; có 10 h chuy n m c đích v i n p vào ngân sách nhà n ộ ệ di n tích 0.18 ha n p vào ngân sách nhà n ớ v i di n tích 0.16ha; có 21 h trúng đ u giá quy n s d ng đ t v i di n tích 0.52 ớ ố ề ha n p vào ngân sách v i s ti n 5.712.500.000 đ ng.
ệ ể
ề ử ụ ồ ụ ể c 987.532.000 đ ng; Có 11 h chuy n m c đích s
ướ ệ ộ
ấ ớ ộ ượ ấ ệ ồ ổ ớ ộ ướ ộ n p vào ngân sách nhà n ụ d ng đ t v i di n tích 2,7 ha n p vào ngân sách nhà n ề ọ 64 h đ ấ ớ Năm 2016: Có 100 h chuy n quy n s d ng đ t v i di n tích là 2.04 ha ử ộ ồ c là 1.625.129.000 đ ng; ướ c là c c p TĐC t n đ ng v i di n tích t ng ti n vào ngân sách nhà n
10
ấ ớ ử ụ ề ệ ồ ộ
ộ ồ ấ 2.490.541.000 đ ng; Có 29 h trúng đ u giá quy n s d ng đ t v i di n tích 0.76 ha n p vào ngân sách là 8.793.320.000 đ ng.
ộ ể
ố ề ử ụ ồ ộ
ệ
ư ớ ộ ị ệ ấ ộ
ộ ề ử ụ ấ ớ ệ Năm 2017 có 41 h chuy n quy n s d ng đ t v i di n tích 0.99 ha n p ấ ụ ể vào ngân sách s ti n 265.927.000 đ ng; có 8 h chuy n m c đích s d ng đ t ướ ố ề ớ ổ v i t ng di n tích là 0.05 ha n p vào ngân sách nhà n c s ti n 432.500.000 ộ ấ ồ đ ng; Có 01 h c p đ t tái đ nh c v i di n tích 0,05 ha n p vào ngân sách ồ 250.000.000 đ ng.
ọ ố ẫ ể
ỳ
ế ể ộ ồ ế ượ ườ ả ỏ ễ ỏ ượ ng ẫ ng trái phép v n di n ra do i t a không th a đáng ng gi
ư ườ i dân.
ư ữ Tuy nhiên nh ng con s trên v n ch a phát h a h t tình hình chuy n nh ụ ề ườ ị ng K Long, nhi u v chuy n nh trên đ a bàn ph ể ộ ố ự m t s d án tri n khai ch a đúng ti n đ , b i th ề ứ gây b c xúc nhi u cho ng ư ậ ượ ẽ ả ặ ấ Nh v y, đ t đai không đ c qu n lý ch t ch gây khó khăn cho ng
ử ụ ệ ấ
ướ ữ ẫ ị ng QSDĐ, nh ng quy đ nh c a Nhà n c v n ch a ki m soát, gi
ướ ặ c. Đ c bi ể ư ủ ộ ị
ượ c các giao d ch ng m. Và ng ể ả ả ủ ườ ng, do đó, nhà n
ỹ ấ ờ ồ ườ i t trong dân trong quá trình s d ng và làm th t thu ngân sách Nhà n ả ể i chuy n nh ầ ế ượ i dân không ch đ ng đi đăng ký, kê quy t đ ố ượ ướ ẽ ượ ấ ộ t đ c s không qu n lý t khai b t đ ng s n chuy n nh c ướ ế ồ c. qu đ t đai, đ ng th i cũng làm gi m ngu n thu thu hay ngân sách nhà n
ả ả ấ 3.2 Công tác qu n lý giá đ t
ệ ả ị ị ỉ T năm 2015 trên đ a bàn t nh Hà Tĩnh th c hi n theo b ng giá quy đ nh t
ự ề ệ ứ ủ ấ ỉ
ừ ế ị ỉ ạ i ị Quy t đ nh 94 năm 2014 c a UBND t nh v vi c ban hành m c giá đ t trên đ a bàn t nh năm 2015.
ề ộ Khi nói v m t hàng hóa nào đó thì ng
ả ấ ạ ệ ườ ườ i mua và ng ấ ấ , giá đ t luôn là v n đ đ ề i bán đ u quan tâm ế ắ ề ượ c nh c đ n
ế đ n giá c , đ t đai cũng không ngo i l ấ r t nhi u.
ỳ ạ ấ ề ế ị ườ ng t
ị ặ ướ ộ i K Long bi n đ ng nhi u, đ c bi ụ i cho kinh doanh – d ch v , khu nhà n ệ t giá ầ ư c đ u t
ả ở
ượ ổ ư ị ấ ấ ệ c đ n bù b thi
ề Năm 2015 giá đ t th tr ậ ợ ự i các khu v c thu n l ấ ơ ở ạ ầ ừ T năm 2015 b ng giá đ t c a t nh đ ế i dân trong vùng d án đ ị ượ ề ế ị ườ i dân khi giao d ch ph i đóng thu cao, các nhà đ u t
ấ ở ự ả ồ ấ ề ấ
ữ ề ờ i ích gi a ng
ứ ừ ấ ấ ạ đ t t ạ thêm c s h t ng, giá đ t tang m nh. ề ấ ủ ỉ ỉ c t ng đi u ch nh. Theo S Tài ệ ả các khu dân c , kéo theo vi c gi m giá đ t chung ế t. Còn n u tăng giá đ t lên thì ầ ư ổ cũng không ch u n i ả ướ ả c ph i làm trung gian gi i ả i dân vùng ph i di d i và các ư đó nên S Tài chính và các ngành ch c năng tham m u
ự ế ợ ớ ả chính: “n u gi m giá bán đ t thì ng ườ ng trong chi phí đ n bù, thu h i đ t, thuê đ t,.... Nhà n ườ ợ ế ấ quy t v n đ này sao cho hài hòa l ầ ư ở nhà đ u t . Xu t phát t ư ỉ cho t nh đ a ra giá cho phù h p v i th c t ”.
11
ỉ ợ ớ Nh v y, giá đ t do UBND t nh ban hành không phù h p v i th tr
ư ậ ệ ớ ấ ộ ố
ấ ế ả ả ơ ở ị ườ ng ị ự ế , có n i giá quy đ nh ng, đó là k t qu kh o sát mà S Tài chính thu
ự ấ đ t đai hi n nay. M t s khu v c giá còn th p so v i th c t ị ườ ỉ ằ ch b ng 45% 50% giá th tr c.ượ đ
ả ề ề
ỳ ủ ườ ng K Long nói riêng, đ c bi ỹ ấ ệ t thi
ự ị ả ỏ ặ ạ
ng ng ả ườ ơ ế ế
ấ ộ ị
ậ ỉ c.ướ
ự ụ ệ ấ ạ i
ườ ị ủ Đi u này đã gây nhi u khó khăn trong công tác qu n lý qu đ t đai c a th ệ ạ ỳ t h i cho xã K Anh nói chung c a ph ớ ạ ấ ộ ườ i t a. V i khung giá th p, t o tâm lý e ng i cho i dân thu c khu v c b gi ng ườ ự ượ ể i dân đã khai không đúng th c i dân; và khi khai giá chuy n nh ng ế ấ ộ ứ ặ ế t . M c khác, theo Lu t thu b t đ ng s n, c quan thu khi tính thu căn c ả ấ ớ ố ấ theo giá đ t do UBND t nh, thành ph quy đ nh, làm th t thu m t kho n r t l n cho ngân sách Nhà n 3.3. Đánh giá tình hình th c hi n nghĩa v tài chính (NVTC) đ t đai t ph ỳ ng K Long
ấ ể ệ ự ố ợ
ị ơ ọ ơ ộ ả ề Quy trình th c hi n NVTC đ t đai v quy trình ph i h p, luân chuy n h ệ
ộ ướ
ị ể ề ế ấ ộ ử ơ
ị ề ề
ế ờ ơ ạ ả ự ề ờ
ộ ố ỉ
ng, 2005). Không ch riêng cán b qu n lý, ng ể ự ụ ệ ớ
ủ ấ ớ ơ ư ệ ả ị
ườ ử ụ ề ấ
ả ề ệ ấ ữ ế i s d ng đ t có s
ơ ể ự ườ ử ụ ả ơ ự ệ
ệ ệ c đây. Tuy nhiên, khó khăn hi n nay là không ít ng
ướ ể ữ ề ế ấ ẫ ị
ồ ớ ơ s xác đ nh và thu, n p NVTC đ t đai hi n nay đ n gi n, nhanh g n h n so v i c đây. Quy trình “m t c a liên thông” giúp cho h gia đình, cá nhân quy trình tr ả ướ ả ế ộ c đ giao d ch, do đó gi m n p thu không ph i đ n nhi u c quan nhà n ữ ế ố ượ i đa nh ng phi n hà không đáng có; c nhi u th i gian giao d ch, h n ch t đ ể ầ ượ ạ c nhi u nhân l c và th i gian đ đ u bên c nh đó c quan thu cũng gi m đ ộ ộ ư ậ t p trung vào công tác chuyên môn (B Tài chính và B Tài nguyên Môi t ấ ườ ử ụ ả ườ i s d ng đ t đa s cũng tr ữ ệ ồ đ ng tình v i nh ng u đi m c a quy trình th c hi n nghĩa v tài chính hi n ệ ự nay. Quy trình th c hi n NVTC đ t đai hi n nay theo quy đ nh m i đ n gi n và ả ế ọ i s d ng đ t không ph i đ n nhi u n i đ th c hi n đóng nhanh g n, ng ự ế ư ậ ả ộ thu . Nh v y, k t qu đi u tra gi a cán b qu n lý và ng ề ậ ọ ồ đ ng thu n cao v quy trình th c hi n NVTC hi n nay đ n gi n và nhanh g n ườ ị ớ ơ i h n so v i quy đ nh tr ấ ử ụ ệ s d ng đ t không hi u rõ nh ng quy đ nh v NVTC đ t đai, d n đ n vi c ễ ộ ậ ch m tr n p NVTC.
ộ ế
ậ ườ ử ụ ế ự K t qu đi u tra, 40% cán b và 30,7% ng ị
ậ ế ượ i s d ng đ t có đ
ể ề ướ ệ ấ ắ c khi chuy n nh ấ c v n đ tr
ớ ấ ồ i s d ng đ t đ ng tình v i ị ậ ủ quy đ nh c a Lu t thu thu nh p cá nhân, vi c tính thu d a vào thu nh p ch u ng QSD thu ( thu nh p th c t ượ ể ấ c đây: Cá đ t, chuy n nh ậ ừ nhân có thu nh p t ủ ế
ượ ể ợ ấ ể chuy n QSD đ t: ự ế ơ ng th p h n giá th c t ể chuy n
ượ nh
ượ ả ấ ả ề ậ ế ượ ự ế ườ ử ụ mà ng ụ ượ ấ ề ng quy n thuê đ t) đã kh c ph c đ ấ ể chuy n QSD đ t. ộ ự ậ ừ Khó khăn c a cán b th c thu thu thu nh p t ấ ồ Giá ghi trên h p đ ng chuy n nh ng 26,67% ể Khó ki m soát đ c tài s n nhà đ t 16.67%
12
ố ể ố ế
ử ụ ả
ạ ề ồ ạ ệ ắ ầ S d ng m i quan h b c c u đ tr n thu 23.33% C 3 khó khăn trên 33,33% ữ Bên c nh nh ng thu n l
ế ệ ụ ự ậ ợ ế
ỏ ả ộ ươ t vì l ậ
ườ ấ
ế ị ự ế ố
ượ ng t
ự
ượ
ấ ố ẫ
ớ ườ ả i nhi u khó khan trong quá trình qu n i, còn t n t ợ ả ụ ể i lý th c hi n nghĩa v thu này, c th : 26,67% cán b kh o sát cho bi ượ ườ ng th a thu n ghi ng l ng th i bán th ích riêng nên c hai bên mua và ng ơ ế ợ ự ế ể ộ ơ ượ ể ồ đ n p thu ít h n ng th p h n th c t giá giao d ch trên h p đ ng chuy n nh ượ ừ ơ ể ể ứ ả ộ c t ng cá s thu ph i n p, c quan ch c năng khó có th ki m soát đ th c t ị ự ể ườ ở ấ ở khai và ch u i chuy n nh , trong khi đó ng nhân bao nhiêu nhà , đ t ườ ủ ề ệ i khi trách nhi m v tính trung th c v kê khai c a mình nên không ít ng ế ễ ở ấ ở ể , đ t chuy n nh c mi n thu . Khó khăn trên đã d n đ n th t thoát ngu n thu ngân sách Nhà n ữ ế ng K Long v i nh ng l ề ng c tình kê khai đó là nhà ồ ế ặ i th , đ c bi
ờ ồ ề ỳ ế ấ ể ượ duy nh t đ đ ướ c. ệ ể ệ t là phát tri n công nghi p ị ầ ư khác nhau, nh đó th
ườ ng b t đ ng s n cũng sôi đ ng h n. Ph trong Khu kinh t tr
ấ ộ ự
ồ
ừ ề ử ụ ấ ồ ệ ấ
ủ ự ế ề ử ụ ỉ ạ ứ ạ
ấ ệ ổ ầ ủ ụ ộ
ườ
ồ ị ể ủ ả ề ắ ả ị
ạ ưở ự ế ừ ề ử ụ ự
ợ Vũng Áng thu hút nhi u ngu n đ u t ả ơ ộ ụ ố ớ ề ử ụ ấ ệ 3.4 Th c hi n nghĩa v đ i v i ti n s d ng đ t ớ ạ ạ ử ụ ừ ề ti n s d ng đ t tăng m nh năm 2015 v i đ t Ngu n thu ngân sách t ả ồ m c thu cao nh t ….tri u đ ng, năm 2016 ngu n thu t ti n s d ng đ t gi m ấ ộ m nh, ch đ t tri u đ ng. Nguyên nhân c a s bi n đ ng do ti n s d ng đ t là ồ ngu n thu không n đ nh ph thu c vào nhu c u c a nhân dân và Năm 2016 do ạ ộ ự ố ng bi n c a công ty Formosa gây ra, kéo theo hàng lo t ho t đ ng s c môi tr ề ệ ế ầ ấ ộ ng tr c ti p đ n vi c v giao d ch b t đ ng s n tr m l ng. Đi u này đã nh h ấ ủ ự ti n s d ng đ t c a th c hi n d toán thu ngân sách năm 2016 và năm 2017 t ườ ph
ề ử ụ ủ ệ ng. Theo đánh giá c a cán b th c hi n thu ti n s d ng đ t, 13,33% cán b
ộ ự ậ ướ ệ ẫ ự ệ ấ
ề ầ
ắ i dân n m b t đ ườ ử ụ ả ổ ổ ụ ộ ố ườ
ể ớ ụ ủ ưở ự ệ
ể ượ ấ ự ự
ộ ấ ứ ạ ề ử ụ ng d n th c hi n ti n s d ng đ t ph c t p, đánh giá các văn b n pháp lu t h ồ ắ ể ườ ch ng chéo, thay đ i b sung nhi u l n, gây khó khan cho ng ệ ự ấ ợ ộ i s d ng đ t ng h p ng th c hi n nghĩa v ; 10% cán b đánh giá m t s tr ấ ả ộ ề ự ự ư ấ ch a th c s am hi u v chính sách đ t đai; 76,67% cán b đánh giá c hai v n ấ ườ ử ụ ệ ế ả ề i s d ng đ t. Vì ng l n đ n vi c th c hi n nghĩa v c a ng đ trên nh h ậ ổ ả ượ ấ c thay đ i v y chính sách đ t đai nói chung và tài chính đ t đai nói riêng ph i đ ồ ộ c nhân dân đ ng m t cách tích c c, đ n gi n. rõ ràng. Có tính th c thi cao đ đ tình h t. ng ng và ng h th c hi n t
ệ ố ụ ố ớ ệ ướ ạ c b :
ị ệ
ấ c b nhà, đ t ị ư c quy đ nh nh sau:
ướ ạ ướ ạ ượ c b đ ệ ưở ử ử ệ phí tr , nhà làm vi c, nhà x ng, nhà kho, c a hàng, c a hi u và
ế
ự ự
ơ ả ủ ưở ứ ộ ự ệ ự 3.5 Th c hi n nghĩa v đ i v i L phí tr ố ượ ng ch u l phí tr *Đ i t ị ệ ấ Nhà, đ t ch u l (cid:0) Nhà: nhà ở các công trình ki n trúc khác. (cid:0) Đ t (không phân bi ấ ấ ồ ệ ệ ấ ấ ả ệ ệ ư ấ t đã xây d ng công trình hay ch a xây d ng công ấ trình), bao g m: đ t nông nghi p (đ t s n xu t nông nghi p, đ t lâm nghi p, đ t
13
ồ ấ ấ ấ
ệ nuôi tr ng thu s n, đ t làm mu i và đ t nông nghi p khác); đ t phi nông ệ nghi p (đ t
ướ ệ ấ
ấ ướ ạ c b ị ạ ướ c b là giá tr nhà, đ t tính l ằ phí tr ấ ệ ệ ị (%) trên giá tr nhà, đ t tính l ứ ạ c b và m c ướ c phí tr ỷ ệ l
ỷ ả ệ ố ấ ở ấ , đ t chuyên dùng, đ t phi nông nghi p khác). ệ ứ *Căn c tính l phí tr ệ ứ phí tr Căn c tính l ị ạ ướ c b quy đ nh b ng t phí tr ứ ụ ể ư thu l ạ b , công th c c th nh sau:
ố ướ ạ ệ phí ấ c b nhà, đ t = x 0,5% ấ Giá tr nhà, đ t tính ướ ạ ệ c b (đ) l ị phí tr ề S ti n l tr (đ)
ạ ả ộ ượ c b cho m t tài s n không v ệ t quá 500 tri u
ướ ộ phí tr ộ ầ
phí tr
ự ế ộ ệ ố ề S ti n n p l ố ớ ồ đ ng đ i v i m t l n n p. ề ị * Quy đ nh v giá tr đ t tính l ị ấ Giá tr đ t tính l ng QSDĐ th c t trên
ị ấ ệ phí tr ệ ề ị ườ ướ ạ c b ể ị c b là giá chuy n nh ườ ượ ượ ư ướ ng trong đi u ki n bình th th tr ệ ạ ng, đ c xác đ nh nh sau:
= x ướ ấ ướ c b ạ ệ phí tr ộ Giá m t mét ấ vuông đ t (đ/m
2)
ị ấ Giá tr đ t tính ệ l phí tr (đ) ị Di n tích đ t ch u ạ ệ l c b (m2)
ạ ạ ừ ệ l Ngu n thu ngân sách t
ạ ướ phí tr ượ ng tăng; Năm 2015 v
ấ ứ ượ ướ t ch tiêu đ t 115,32%; Năm 2016 v ấ t, công tác c p gi y ch ng nh n luôn đ
ườ
ầ ợ ộ ệ i cho ng ị ồ
ồ ả
ủ ộ
ị ng đ nh h ườ ế ị ườ th tr ơ ộ ố ả ề ầ ướ i có nhi u nhu c u và kh năng chi tr
ậ ậ ả ộ
ệ ộ phí theo quy đ nh. Th
ồ ế c b (LPTB), trong giai đo n 2015 đ n ỉ ượ ỉ 2017 có xu h t ch ạ ặ ậ . Đ c bi tiêu đ t 121,64%. c quan tâm ậ ợ ứ ề ạ nên t o nhi u thu n l i dân đi h p th c hóa QSDĐ. Thêm vào đó, tình ượ ể ng trên đ a bàn càng sôi đ ng nên góp ph n làm tăng ngu n thu hình chuy n nh ướ ạ ạ ừ ệ t c b .Tuy nhiên, 6 tháng năm 2017 ngu n thu LPTB gi m m nh l phí tr ớ ự 80,47% so v i d toán; ớ ề V i n n kinh t ệ ử ụ ọ ả ườ ế ả ố ng xã h i ch nghĩa, cu c s ng ngày ả ề ợ ợ i h p ế ả i đi đăng ký, kê khai tài s n thì
ướ ạ ợ ọ ứ ệ phí tr
t và khuy n khích m i ng ả ộ ề ấ ộ c b thích h p. ườ
càng hoàn thi n, sung túc h n, con ng ể ở ữ đ s h u, s d ng m t tài s n nào đó. Và pháp lu t công nh n quy n l ị pháp đó khi h kê khai đăng ký và đóng m t kho ng l ể ư nh ng, đ qu n lý t ướ ầ c c n ph i đi u ch nh m t m c l Nhà n ấ Đ t đai (b t đ ng s n) cũng ngày càng có giá, ng ả ỉ ả ở ữ ộ ấ ộ
ồ ế ệ m c 2% xu ng 1%, r i đ n 0,5% đã làm cho vi c kê khai l i dân càng quan tâm ạ ướ ệ c b nhà, ạ ướ phí tr c b
ề ử ụ ị ế đ n giá tr pháp lý khi s h u, s d ng m t b t đ ng s n. L phí tr ấ ừ ứ ệ ố đ t t ơ ễ d dàng h n nhi u.
ể ế ậ ượ 3.6 Thu thu nh p cá nhân khi chuy n nh ng
14
ế ố ớ ậ ừ ượ ng pháp tính thu TNCN đ i v i thu nh p t ể chuy n nh ấ ng b t
ị
c quy đ nh: ế ấ ế ấ ả ể ượ ấ ộ ng b t đ ng s n. ạ ộ ho t đ ng chuy n nh ượ ng
ươ Ph ả ượ ộ đ ng s n đ ụ ể Áp d ng thu su t 2% tính trên giá chuy n nh ậ ừ ụ Áp d ng thu su t 25% tính trên thu nh p t ấ ộ b t đ ng s n.
ế ế ố ớ Đ t o thu n l
ả ể ạ ượ ườ ộ ượ
ấ ả ậ ợ i cho ng ả ấ ộ ng b t đ ng s n đ ượ
ơ cho c ố
ượ ẩ ế ướ ị ố ề ậ ừ
ầ ấ ộ ộ
ượ ả ố
ị
ậ ế ề ế ấ ậ ừ i n p thu , thu TNCN đ i v i thu nh p t ứ ấ ế ấ c tính theo m c thu su t 2% tính trên giá b t ợ ứ ườ ợ ể ng h p giá này th p h n m c ng ghi trên h p đ ng. Tr ơ ỉ ồ ơ ợ ệ ộ ể ờ ị i th i đi m n p h s h p l ấ c có th m quy n thì căn c giá đ t do UBND t nh, thành ph quy ể chuy n nh ng b t đ ng s n. ượ ể ấ ng h p cá nhân chuy n nh ượ ể ng và ng ế ộ ỉ ả ủ ồ ơ ng b t đ ng s n có đ y đ h s , c giá chuy n nh ng, giá v n, các chi phí khác có ụ ườ ộ ượ ể i n p thu đ ngh áp d ng c n p thu tính theo thu su t 25% trên thu
ể
ể chuy n nh ồ ộ đ ng s n chuy n nh ạ giá do UBND t nh, thành ph quy đ nh t ứ quan Nhà n ể ị đ nh đ xác đ nh thu thu nh p t ợ ườ Tr ị ừ ợ ệ ứ ch ng t xác đ nh đ h p l ạ ộ ế liên quan đ n ho t đ ng chuy n nh ượ thu su t 25% trên thu nh p thì đ ượ ng. nh p t ớ ế ấ ậ ừ ạ ộ ho t đ ng chuy n nh ầ ườ ấ ộ ượ Ng i dân đã quen d n v i thu TNCN t
ạ ế ể chuy n nh ườ ế ậ ợ ề
ượ ừ i cho ng ả ậ
ế ế ể ể chuy n nh
ậ ừ ẽ ở ừ ướ ả ắ
ề ề ự ế ệ ế ả ng b t đ ng s n. ể i dân trong quá trình chuy n ẽ ặ ự ế , ch t ch . ng. Tuy nhiên, lu t ban hành ra không ph i lúc nào cũng th c t ấ ộ ượ ng b t đ ng ề ng m c, nhi u k h . T đó làm phát sinh nhi u ộ i đã tìm cách “lách” thu , làm
ế ả
Chính sách thu này đã t o nhi u thu n l nh Trong quá trình tri n khai thu thu , thu thu nh p t ề ả s n cũng n y sinh nhi u v ườ tiêu c c trong vi c kê khai và n p thu , nhi u ng ướ ấ ợ i riêng cho mình, và th t thu ngân sách Nhà n l c. ấ ộ ậ ừ ả ậ ừ ặ
ể chuy n nh ớ t ng cho b t đ ng s n v i thu su t 10% thu nh p t ệ ừ ế ấ ộ
ể ợ
ồ ổ ợ ể ậ
ế
ượ ề ộ
ế ấ
ạ ấ ế ấ ượ ẳ ặ ấ ế ẫ ề ồ ườ ể i chuy n nh ỷ ồ c bán 1 t ứ ế t v n không làm gì đ
ậ ượ ng b t đ ng s n, Lu t thu TNCN còn Ngoài thu nh p t ậ ừ ế ấ ấ ộ ị ề quy đ nh v thu nh p t ợ ế ồ ậ ả ặ ớ quà t ng, th a k b t đ ng s n (thu nh p trên 10 tri u đ ng m i tính thu ). L i ộ ố ườ ượ ụ ị i d ng quy đ nh này, thay vì làm h p đ ng mua bán chuy n nh ng, m t s ng ị ồ ợ ượ ể ẽ ỏ ng thành h p đ ng giao d ch s th a thu n chuy n đ i h p đ ng chuy n nh ể ưở ẽ ượ ợ ơ ượ ấ ặ ng s đ cho t ng đ h i h n c l ng thu su t 10%. Ng ợ ư ạ đ ng, nh ng bên bán làm h p nhi u. Ch ng h n, m t căn nhà đ ả ố ồ đ ng cho t ng bên mua, h th p giá bán nhà đ n m c th p nh t, thì s thu ph i đóng còn r t ít. Ngành thu , dù bi c vì đi u đó không sai lu t.ậ
ộ ả ự ế ỷ ộ ượ ể , n p thu là 1 t ế
ồ ệ ướ ạ ệ ụ TNCN là 20 tri u đ ng, l
c b là 5 tri u đ ng. ượ ợ ấ ng th c t Ví d : M t m nh đ t có giá chuy n nh ồ ệ phí tr ể ặ N u làm h p đ ng t ng cho không chuy n nh
ế ộ ồ
ệ ệ ồ ấ ủ ế ng, tính theo giá đ t c a ỉ UBND t nh, thành ph là 188,2 tri u đ ng. V y lúc này n p thu TNCN là 17,82 ồ tri u đ ng và l ậ ệ c b là 941.000 đ ng. ồ ố ướ ạ phí tr
15
ả ữ ệ ỏ
ế ệ Kho ng chênh l ch gi a hai cách tính thu là không nh : (20 + 5) – (17,82 + 0,941) = 6,239 tri u đ ng
ụ ể ấ ệ
ồ ấ ớ ọ ệ ấ
ị ườ ấ ộ ể ạ ộ ế ấ Qua ví d trên, có th th y giá đ t có vai trò r t l n trong vi c tính thu . ự ỳ Hay nói cách khác, giá đ t có ý nghĩa c c k quan tr ng trong vi c hình thành và ng b t đ ng s n lành m nh, minh b ch. phát tri n m t th tr
ả Ầ ạ Ế Ậ PH N III. K T LU N
ườ ổ ừ ề ỳ ỉ Ph ng K Long đang thay đ i t ng ngày, đi u đó không ch do quá trình
ị ạ ụ ệ ặ ạ ị ể ạ đô th hóa mà là m c tiêu đã đ t ra, đô th lo i III khang trang, hi n đ i. Đ đ t
ượ ề ượ ườ ả đ ỉ ộ c đi u này, không ch m t hay hai năm là làm đ c, ph ng còn ph i phát
ả ề ọ ể ấ ự ề ề ể ặ ế tri n r t nhi u, c v m i m t, lĩnh v c, ngành ngh . Trong đó không th thi u
ử ụ ể ạ ự ấ ấ ộ ộ ỹ ấ ạ lĩnh v c đ t đai, đ t o ra m t qu đ t s ch, m t chính sách s d ng đ t đai
ỏ ầ ẽ ủ ệ ả ả ả ặ ướ ấ ự hi u qu đòi h i c n ph i có s qu n lý ch t ch c a Nhà n c. Đ t đai ngày
ể ề ấ ượ ấ ộ ả càng có giá, đi u đó ai cũng th y rõ, tình hình chuy n nh ng b t đ ng s n cũng
ứ ạ ễ ộ ượ ủ ể ề ầ đang di n ra sôi đ ng, ph c t p v ị t ngoài t m ki m soát c a chính quy n đ a
ươ ề ấ ấ ướ ệ ph ng, th t thu r t nhi u cho ngân sách nhà n ặ c. Đ c bi ổ ế t công tác ph bi n,
ậ ấ ụ ề ớ ấ tuyên truy n giáo d c pháp lu t đ t đai và các chính sách liên quan t i đ t đai
ượ ứ ủ ề ậ ằ ơ ườ ầ c n đ c quan tâm nhi u h n, nh m nâng cao nh n th c c a ng ự i dân th c
ệ ố ụ ộ ế ủ ề hi n t t các quy n và nghĩa v n p thu c a mình.
