BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
_______._______
BÀI TIỂU LUẬN
MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Đề bài:
Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập
và phương pháp chi phí thông qua các tình huống
thẩm định giá bất động sản.
Họ và tên: Nguyễn Tuấn Đạt Mã Sinh viên: 1973402011817
Khóa/Lớp: (tín chỉ) CQ57/19.01_LT1 (Niên chế): CQ57/19.01
STT: 06 ID phòng thi:530 053 0014 HT thi: 202-ĐT
Ngày thi: 8/6/2021 Ca thi: 7h30
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này là do tôi độc lập nghiên cứu
LỜI MỞ ĐẦU
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay thì định giá tài sản nói chung và thẩm
định giá BĐS nói riêng là môn khoa học mà giúp nghiên cứu, bổ sung các kiến thức
về bất động sản, thị trường bất động sản, giá bất động sản, định giá bất động sản, các
phương pháp định giá cơ bản, nguyên tắc xác định giá bất động sản. Đ là sự ước
tính về giá trị của bất động sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã
được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá bất động sản ngoài các yếu tố về
không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã
hội. Định giá bất động sản chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính
đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Do đ, muốn định giá bất
động sản người ta phải căn cứ vào một số nguyên tắc và phương pháp.
Có rất nhiều phương pháp để xác định giá bất động sản. Trước khi chúng ta
nghiên cứu, để xác định được phương pháp định giá bất động sản phù hợp, có thể áp
dụng thì ta phải nắm vững nội dung cũng như ưu điểm và hạn chế của từng phương
pháp. Trong đ, ta nên chú ý tới những hạn chế để c hướng khắc phục kịp thời tránh
định giá sai làm chênh lệch quá nhiều so với giá trị thực tế của bất động sản. Từ đ
em đã chọn đề tài “Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và
phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản”.
(Trong bài tiểu luận này em sẽ đề cập sâu hơn về mặt hạn chế của các phương pháp.)
Hưng Yên, ngày 8 tháng 6 năm 2021
2
A. MỤC LỤC Trang
Lời mở đầu
Chương I
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Bất động sản
2. Thẩm định giá
2
4
4
4
Chương II
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP
THU NHẬP VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ
1. Cơ sở lý luận và khái niệm
2. Nội dung phương pháp và các bước tiến hành
3. Những mặt hạn chế của phương pháp thu nhập
4. Điều kiện áp dụng
5. Phân tích hạn chế của phương pháp thu nhập thông qua tình huống
thẩm định giá bất dộng sản cụ thể
5
5
6
7
8
8
Chương III
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP
CHI PHÍ VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ
1. Cơ sở lý luận và khái niệm
2. Nội dung phương pháp và các bước tiến hành
3. Những mặt hạn chế của phương pháp chi phí
4. Điều kiện áp dụng
5. Phân tích hạn chế của phương pháp chi phí thông qua tình huống
thẩm định giá bất dộng sản cụ thể
11
11
11
13
13
14
4
B. NỘI DUNG
Chương I
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Bất động sản (BĐS)
1.1. Khái niệm
Bất động sản là các tài sản (TS) bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà, công trình xây dựng đ; các TS
khác gắn liền với đất đai; các TS khác do pháp luật quy định.
1.2. Đặc điểm của BĐS
C 6 đặc điểm nổi bật sau:
- Cố định về vị trí
- Tính bền vững
- Tính khan hiếm
- Tính khác biệt
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau
- Có giá trị lớn
2. Thẩm định giá (TĐG)
2.1. Khái niệm
Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đ tại một thời điểm nhất định.
2.2. Các nguyên tắc trong thẩm định giá
Có 5 nguyên tắc trong TĐG:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
- Nguyên tắc thay thế