Cung cấp thông tin các phương pháp thẩm định giá về : khái niệm, nguyên tắc và trường hợp áp dụng , các bước tiến hành, kỹ thuật tiến hành, ưu và nhược điểm...
AMBIENT/
Chủ đề:
Nội dung Text: Thẩm định giá căn bản - Gv Lê Minh Phương Mai
- THẨM ĐỊNH GIÁ CĂN BẢN
GV: LÊ MINH PHƯƠNG MAI
KHOA: THẨM ĐỊNH GIÁ- KDBĐS
1
- CHƯƠNG 5:
CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ
PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
2
- MỤC TIÊU MÔN HỌC
Sau khi học xong chương 5:
- Có cái nhìn tổng quan về các cách tiếp cận
thẩm định giá.
- Cung cấp thông tin các phương pháp thẩm định
giá về: khái niệm, nguyên tắc và trường hợp áp
dụng, các bước tiến hành, kỹ thuật tiến hành,
ưu và nhược điểm
- Áp dụng thẩm định giá tài sản cụ thể
3
- NỘI DUNG CHƯƠNG 5
1. Các cách tiếp cận thẩm định giá
2. Lựa chọn phương pháp thẩm
định giá
3. Phương pháp so sánh
4. Phương pháp chi phí
5. Phương pháp thu nhập
4
- Hồ sơ 2:
Tài sản thẩm định giá: Số 9D/A Nguyễn Ảnh Thủ,
khu phố 1, phường Trung Mỹ Tây, quận 12,
TPHCM.
• Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền
sử dụng đất ở số CH00531 ngày 11/11/2010
• Khách hàng yêu cầu: Phạm Thành Vương.
• Mục đích thẩm định giá: mục đích mua bán.
• Thời gian xây dựng: 2006
• Vị trí: Mặt tiền đường Nguyễn Ảnh Thủ
• Loại nhà: Nhà phố; 1 trệt + 1 lầu đúc
• Tuổi thọ nhà theo cấp nhà là 50 năm
• Nhà mặt tiền đang cho thuê nguyên căn với giá 16 triệu
đồng/ tháng
5
- Đất Nhà
Dài (m) 24.6 24.6
Rộng (m) 3.5 3.5
Diện tích xây dựng (m2) 86.1 86.1
Diện tích sàn xây dựng (m2) 133.2
6
- PHÂN TÍCH HỒ SƠ
7
- 4. NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP
CHI PHÍ
Khái niệm phương pháp chi phí
Nguyên tắc và các trường hợp áp dụng
Các bước tiến hành
Kỹ thuật ước tính chi phí và xác định hao mòn
Ưu và nhược điểm của pp chi phí
Áp dụng thẩm định giá hồ sơ với pp chi phí
8
- 4.1.KHÁI NIỆM PP CHI PHÍ
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ
sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài
sản thẩm định giá để xác định giá trị thị
trường của tài sản thẩm định giá.
9
- 4.2. CÁC NGUYÊN TẮC SỬ
DỤNG TRONG PPCP
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc đóng góp
10
- 4.3. CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG
PPCP
Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử
dụng đặc biệt, những tài sản chuyên dùng,
những tài sản không có chứng cứ so sánh trên
thị trường
Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo
hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi
Nhà nước giải tỏa, đền bù.
PPCP cũng thường được sử dụng như là pp
kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định
giá khác.
11
- 4.4. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH
PPCP ĐỐI VỚI BĐS
Ước tính giá trị lô đất
Ước tính xây dựng của CTXD
Xác định hao mòn lũy kế
Ước tính giá trị công trình
Ước tính giá trị BĐS
12
- BƯỚC 1: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT
SO SÁNH GIÁ TRỊ VỐN HÓA
CHIẾT TRỪ PHÂN CHIA
TRỰC TIẾP CÒN LẠI THU NHẬP
• Tìm kiếm • Tìm kiếm • Tìm kiếm • Giá trị lô đất • Chuyển thu
thông tin giá thông tin về thông tin về = giá trị phát nhập thuần
bán các lô giá bán BĐS tỷ lệ “giá trị triển – chi túy hằng
đất trông lân cận. TSTĐ” và phí tạo ra sự năm của lô
tương tự • ĐGĐ = Giá “tổng GTTT phát triển đó đất thành giá
• Điều chỉnh bán trừ tổng của BĐS” (+thuế và lợi đất
để tìm ra giá giá trị CTTĐ • Xác định giá nhuận nhà
đất của TS • Điều chỉnh đất đầu tư)
cần TĐ để tìm ra giá
đất của TS
cần TĐ
13
- BƯỚC 2: ƯỚC TÍNH CPXD
CỦA CTXD
14
- BIỆT THỰ
15
- Nhà hát TPHCM
16
- Nhà thờ Đức Bà
17
- CÁC TIẾP CẬN TRONG XÁC
ĐỊNH CHI PHÍ
Chi phí tái tạo
Chi phí thay thế
18
- CHI PHÍ TÁI TẠO
Là chi phí hiện hành của việc xây dựng
một công trình xây dựng thay thế giống
hệt với nguyên bản công trình đang
được thẩm định giá
Chi phí xây dựng tái tạo là bản sao
chính xác của công trình nguyên bản về
nguyên vật liệu, cách trang trí và chất
lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng
các sai lầm của thiết kế và tính không
hiệu quả hoặc lỗi thời của nó.
19
- CHI PHÍ THAY THẾ
Là chi phí hiện hành của việc xây dựng
một công trình có giá trị sử dụng tương
đương với công trình đang được thẩm
định giá nhưng có loại bỏ các bộ phận
có chức năng lỗi thời.
Thông thường phương pháp chi phí thay
thế cho số lượng tính toán thấp hơn
phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó
không tính đến các bộ phận lỗi thời và
không cần thiết, và tính toán trên việc sử
dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. 20
Thêm vào BST
Báo xấu
Download
Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ
