Thực trạng và giải pháp Quản lý và sử dụng đất đô thị ở TP. Hồ Chí Minh: Phần 1

Chia sẻ: Hoa La Hoa | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:145

Thêm vào BST

Báo xấu

228
lượt xem 54
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tài liệu Quản lý và sử dụng đất đô thị ở TP. Hồ Chí Minh - thực trạng và giải pháp của tác giả Trần Thị Thu Lương được biên soạn lại dựa trên đề tài nghiên cứu “Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh” nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đô thị ở TP. HCM. Tài liệu gồm lời nói đầu, 4 chương và phần kết luận. Phần 1 sau đây gồm nội dung lời nói đầu và chương 1 chương 2. Chương 1 trình bày tổng quan về đô thị hóa, đô thị hóa ở Thành phố Hồ Chí Minh và sự phát triển đô thị tại các quận mới. Chương 2 trình bày thực trạng sử dụng và quản lý đất đô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh 2000 - 2005, những tồn tại và thách thức.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Thực trạng và giải pháp Quản lý và sử dụng đất đô thị ở TP. Hồ Chí Minh: Phần 1

TRAÀN THÒ THU LÖÔNG QUAÛN LYÙ VAØ SÖÛ DUÏNG ÑAÁT ÑOÂ THÒ ÔÛ TP HOÀ CHÍ MINH NHAØ XUAÁT BAÛN ÑAÏI HOÏC QUOÁC GIA TP HOÀ CHÍ MINH - 2008 -
MUÏC LUÏC LÔØI NOÙI ÑAÀU ........................................................................................... 7 Chöông I: TOÅNG QUAN VEÀ ÑOÂ THÒ HOÙA, ÑOÂ THÒ HOÙA ÔÛ THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH VAØ SÖÏ PHAÙT TRIEÅN ÑOÂ THÒ TAÏI CAÙC QUAÄN MÔÙI ................................ 11 I. Moät vaøi neùt veà ñoâ thò hoaù treân theá giôùi vaø khu vöïc...................... 11 II. Ñoâ thò hoaù ôû Thaønh phoá Hoà Chí Minh vaø söï phaùt trieån ñoâ thò taïi caùc quaän môùi thaønh laäp................................................. 15 Chöông II: THÖÏC TRAÏNG SÖÛ DUÏNG VAØ QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑOÂ THÒ ÔÛ THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH 2000 - 2005. NHÖÕNG TOÀN TAÏI VAØ THAÙCH THÖÙC ................... 53 A. THÖÏC TRAÏNG SÖÛ DUÏNG ÑAÁT ÔÛ TP. HOÀ CHÍ MINH VAØ CAÙC QUAÄN MÔÙI 2000 – 2005 .......................................................... 53 I. Dieän tích vaø cô caáu ñaát ................................................................ 53 II. Bieán ñoäng söû duïng ñaát ................................................................ 56 III. Thöïc traïng söû duïng ñaát noâng nghieäp cuûa Thaønh phoá vaø caùc quaän môùi .............................................................................. 61 IV. Thöïc traïng söû duïng ñaát phi noâng nghieäp cuûa Thaønh phoá vaø caùc quaän môùi .......................................................................... 77 V. Thò tröôøng ñaát ñai hoaït ñoäng chöa hieäu quaû vaø keùm beàn vöõng ................................................................................................... 108 B. THÖÏC TRAÏNG COÂNG TAÙC QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑOÂ THÒ ÔÛ TP. HOÀ CHÍ MINH GIAI ÑOAÏN 2000 – 2005 ............................ 115 I. Cô quan quaûn lyù......................................................................... 116 II. Coâng taùc quaûn lyù ñaát ñoâ thò ôû TP. HCM .................................... 120 III. Cô cheá quaûn lyù ñaát ñoâ thò........................................................... 135 IV. Thöïc traïng nguoàn nhaân löïc quaûn lyù ñaát ñoâ thò TP. Hoà Chí Minh ....................................................................... 138 3
Chöông III: NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC TÖØ THÖÏC TRAÏNG SÖÛ DUÏNG VAØ QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑOÂ THÒ ÔÛ TP. HOÀ CHÍ MINH.................... 145 A - NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI TRONG SÖÛ DUÏNG VAØ QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑOÂ THÒ ............................................................... 145 I. Nhoùm nguyeân nhaân veà cô cheá quaûn lyù laøm aûnh höôûng ñeán söï vaän haønh cuûa coâng cuï quy hoaïch ñoâ thò ......................... 146 II. Nhoùm nguyeân nhaân caùc ñieàu kieän hoã trôï quaûn lyù ñaát chöa ñöôïc ñaùp öùng toát ................................................................ 159 III. Nhoùm nguyeân nhaân lieân quan ñeán nhaân löïc quaûn lyù ................. 170 B- NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC TÖØ THÖÏC TRAÏNG SÖÛ DUÏNG VAØ QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑOÂ THÒ ÔÛ THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH .............. 174 I. Nhöõng thaùch thöùc veà kinh teá: toàn taïi cuûa söû duïng vaø quaûn lyù ñaát ñoâ thò laøm giaûm khaû naêng caïnh tranh cuûa Thaønh phoá .................. 178 II. Nhöõng thaùch thöùc veà quaûn lyù xaõ hoäi cuûa vieäc chuyeån dòch ñaát trong quaù trình ñoâ thò hoaù ............................................. 184 III. Nhöõng thaùch thöùc veà moâi tröôøng töø vieäc söû duïng ñaát laøm taêng oâ nhieãm ñaát ñoâ thò trong thôøi gian ñoâ thò hoaù vöøa qua....................................................................................... 188 IV. Söï phaùt trieån töï phaùt cuûa söû duïng ñaát ñoâ thò taïo nguy cô phaù vôõ muïc tieâu xaây döïng Thaønh phoá Hoà Chí Minh trôû thaønh moät thaønh phoá lôùn, hieän ñaïi, giaøu baûn saéc cuûa Vieät Nam vaø cuûa khu vöïc .......................................................... 195 Chöông IV: NAÂNG CAO HIEÄU QUAÛ SÖÛ DUÏNG ÑAÁT ÑOÂ THÒ TAÏI TP. HOÀ CHÍ MINH ............................................. 200 A- MOÄT SOÁ KINH NGHIEÄM VAØ BAØI HOÏC VEÀ QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑOÂ THÒ CUÛA MOÄT SOÁ QUOÁC GIA CHAÂU AÙ, ÑOÂNG NAM AÙ TRONG QUAÙ TRÌNH ÑOÂ THÒ HOÙA ................... 201 I. Caùc kinh nghieäm vaø baøi hoïc veà quy hoaïch ñaát ñoâ thò ................ 202 II. Caùc kinh nghieäm vaø baøi hoïc veà phaùt trieån cô sôû haï taàng ñoâ thò ñeå naâng cao hieäu quaû söû duïng ñaát trong thôøi kyø ñoâ thò hoùa ........................................................................................................... 206 4
III. Caùc kinh nghieäm veà vieäc choáng ñaàu cô ñaát vaø thuùc ñaåy thò tröôøng baát ñoäng saûn .............................................................. 212 B. CAÙC GIAÛI PHAÙP ÑEÀ XUAÁT NAÂNG CAO HIEÄU QUAÛ SÖÛ DUÏNG ÑAÁT ÑOÂ THÒ ÔÛ THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH ................. 217 I. Nhoùm giaûi phaùp lieân quan ñeán vieäc ñoåi môùi cô cheá quaûn lyù khaéc phuïc toàn taïi, taêng hieäu quaû cho caùc coâng cuï quaûn lyù vó moâ (quy hoaïch, luaät, giaù ñaát) ............................... 217 II. Nhoùm giaûi phaùp lieân quan ñeán vieäc giaûi quyeát caùc toàn taïi cuûa thöïc teá söû duïng ñaát ñoâ thò hoã trôï cho quaûn lyù ñaát .......... 230 III. Nhoùm giaûi phaùp caûi tieán ñieàu kieän hoã trôï quaûn lyù ñaát ñoâ thò ................................................................................................... 240 IV. Giaûi phaùp phaùt trieån nguoàn nhaân löïc thöïc hieän coâng taùc quaûn lyù nhaø nöôùc veà ñaát ñai ôû Thaønh phoá Hoà Chí Minh ........... 246 KEÁT LUAÄN ........................................................................................... 250 I. Nhöõng toàn taïi chính ................................................................... 250 II. Nhöõng thuaän lôïi vaø cô hoäi môùi ñeå vöôït qua thaùch thöùc ............. 251 III. Caùc vaán ñeà caáp thieát ñaët ra vôùi coâng taùc quaûn lyù ñaát ñoâ thò hieän nay cuûa Thaønh phoá....................................................... 251 IV. Toång keát caùc giaûi phaùp ñaõ ñeà xuaát thaønh moät soá caùc kieán nghò chính .......................................................................... 252 PHUÏ LUÏC .............................................................................................. 261 TAØI LIEÄU THAM KHAÛO ..................................................................... 295 5
MUÏC LUÏC LÔØI NOÙI ÑAÀU ........................................................................................... 7 Chöông I: TOÅNG QUAN VEÀ ÑOÂ THÒ HOÙA, ÑOÂ THÒ HOÙA ÔÛ THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH VAØ SÖÏ PHAÙT TRIEÅN ÑOÂ THÒ TAÏI CAÙC QUAÄN MÔÙI ................................ 11 I. Moät vaøi neùt veà ñoâ thò hoaù treân theá giôùi vaø khu vöïc...................... 11 II. Ñoâ thò hoaù ôû Thaønh phoá Hoà Chí Minh vaø söï phaùt trieån ñoâ thò taïi caùc quaän môùi thaønh laäp................................................. 15 Chöông II: THÖÏC TRAÏNG SÖÛ DUÏNG VAØ QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑOÂ THÒ ÔÛ THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH 2000 - 2005. NHÖÕNG TOÀN TAÏI VAØ THAÙCH THÖÙC ................... 53 A. THÖÏC TRAÏNG SÖÛ DUÏNG ÑAÁT ÔÛ TP. HOÀ CHÍ MINH VAØ CAÙC QUAÄN MÔÙI 2000 – 2005 .......................................................... 53 I. Dieän tích vaø cô caáu ñaát ................................................................ 53 II. Bieán ñoäng söû duïng ñaát ................................................................ 56 III. Thöïc traïng söû duïng ñaát noâng nghieäp cuûa Thaønh phoá vaø caùc quaän môùi .............................................................................. 61 IV. Thöïc traïng söû duïng ñaát phi noâng nghieäp cuûa Thaønh phoá vaø caùc quaän môùi .......................................................................... 77 V. Thò tröôøng ñaát ñai hoaït ñoäng chöa hieäu quaû vaø keùm beàn vöõng ................................................................................................... 108 B. THÖÏC TRAÏNG COÂNG TAÙC QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑOÂ THÒ ÔÛ TP. HOÀ CHÍ MINH GIAI ÑOAÏN 2000 – 2005 ............................ 115 I. Cô quan quaûn lyù......................................................................... 116 II. Coâng taùc quaûn lyù ñaát ñoâ thò ôû TP. HCM .................................... 120 III. Cô cheá quaûn lyù ñaát ñoâ thò........................................................... 135 IV. Thöïc traïng nguoàn nhaân löïc quaûn lyù ñaát ñoâ thò TP. Hoà Chí Minh ....................................................................... 138 3
Chöông III: NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC TÖØ THÖÏC TRAÏNG SÖÛ DUÏNG VAØ QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑOÂ THÒ ÔÛ TP. HOÀ CHÍ MINH.................... 145 A - NGUYEÂN NHAÂN CUÛA TOÀN TAÏI TRONG SÖÛ DUÏNG VAØ QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑOÂ THÒ ............................................................... 145 I. Nhoùm nguyeân nhaân veà cô cheá quaûn lyù laøm aûnh höôûng ñeán söï vaän haønh cuûa coâng cuï quy hoaïch ñoâ thò ......................... 146 II. Nhoùm nguyeân nhaân caùc ñieàu kieän hoã trôï quaûn lyù ñaát chöa ñöôïc ñaùp öùng toát ................................................................ 159 III. Nhoùm nguyeân nhaân lieân quan ñeán nhaân löïc quaûn lyù ................. 170 B- NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC TÖØ THÖÏC TRAÏNG SÖÛ DUÏNG VAØ QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑOÂ THÒ ÔÛ THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH .............. 174 I. Nhöõng thaùch thöùc veà kinh teá: toàn taïi cuûa söû duïng vaø quaûn lyù ñaát ñoâ thò laøm giaûm khaû naêng caïnh tranh cuûa Thaønh phoá .................. 178 II. Nhöõng thaùch thöùc veà quaûn lyù xaõ hoäi cuûa vieäc chuyeån dòch ñaát trong quaù trình ñoâ thò hoaù ............................................. 184 III. Nhöõng thaùch thöùc veà moâi tröôøng töø vieäc söû duïng ñaát laøm taêng oâ nhieãm ñaát ñoâ thò trong thôøi gian ñoâ thò hoaù vöøa qua....................................................................................... 188 IV. Söï phaùt trieån töï phaùt cuûa söû duïng ñaát ñoâ thò taïo nguy cô phaù vôõ muïc tieâu xaây döïng Thaønh phoá Hoà Chí Minh trôû thaønh moät thaønh phoá lôùn, hieän ñaïi, giaøu baûn saéc cuûa Vieät Nam vaø cuûa khu vöïc .......................................................... 195 Chöông IV: NAÂNG CAO HIEÄU QUAÛ SÖÛ DUÏNG ÑAÁT ÑOÂ THÒ TAÏI TP. HOÀ CHÍ MINH ............................................. 200 A- MOÄT SOÁ KINH NGHIEÄM VAØ BAØI HOÏC VEÀ QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑOÂ THÒ CUÛA MOÄT SOÁ QUOÁC GIA CHAÂU AÙ, ÑOÂNG NAM AÙ TRONG QUAÙ TRÌNH ÑOÂ THÒ HOÙA ................... 201 I. Caùc kinh nghieäm vaø baøi hoïc veà quy hoaïch ñaát ñoâ thò ................ 202 II. Caùc kinh nghieäm vaø baøi hoïc veà phaùt trieån cô sôû haï taàng ñoâ thò ñeå naâng cao hieäu quaû söû duïng ñaát trong thôøi kyø ñoâ thò hoùa ........................................................................................................... 206 4
III. Caùc kinh nghieäm veà vieäc choáng ñaàu cô ñaát vaø thuùc ñaåy thò tröôøng baát ñoäng saûn .............................................................. 212 B. CAÙC GIAÛI PHAÙP ÑEÀ XUAÁT NAÂNG CAO HIEÄU QUAÛ SÖÛ DUÏNG ÑAÁT ÑOÂ THÒ ÔÛ THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH ................. 217 I. Nhoùm giaûi phaùp lieân quan ñeán vieäc ñoåi môùi cô cheá quaûn lyù khaéc phuïc toàn taïi, taêng hieäu quaû cho caùc coâng cuï quaûn lyù vó moâ (quy hoaïch, luaät, giaù ñaát) ............................... 217 II. Nhoùm giaûi phaùp lieân quan ñeán vieäc giaûi quyeát caùc toàn taïi cuûa thöïc teá söû duïng ñaát ñoâ thò hoã trôï cho quaûn lyù ñaát .......... 230 III. Nhoùm giaûi phaùp caûi tieán ñieàu kieän hoã trôï quaûn lyù ñaát ñoâ thò ................................................................................................... 240 IV. Giaûi phaùp phaùt trieån nguoàn nhaân löïc thöïc hieän coâng taùc quaûn lyù nhaø nöôùc veà ñaát ñai ôû Thaønh phoá Hoà Chí Minh ........... 246 KEÁT LUAÄN ........................................................................................... 250 I. Nhöõng toàn taïi chính ................................................................... 250 II. Nhöõng thuaän lôïi vaø cô hoäi môùi ñeå vöôït qua thaùch thöùc ............. 251 III. Caùc vaán ñeà caáp thieát ñaët ra vôùi coâng taùc quaûn lyù ñaát ñoâ thò hieän nay cuûa Thaønh phoá....................................................... 251 IV. Toång keát caùc giaûi phaùp ñaõ ñeà xuaát thaønh moät soá caùc kieán nghò chính .......................................................................... 252 PHUÏ LUÏC .............................................................................................. 261 TAØI LIEÄU THAM KHAÛO ..................................................................... 295 5
LÔØI NOÙI ÑAÀU Bước vào thế kỷ XXI, cánh cửa của lịch sử mở ra trước mắt chúng ta, buộc chúng ta phải lựa chọn: hoặc tham gia vào cuộc ñua của hội nhập, của phát triển một cách quyết liệt ñể trở thành một cường quốc, thay ñổi toàn diện về chất lượng cuộc sống, về vị trí, tiềm lực quốc gia hoặc sẽ sa vào vòng xoáy của tụt hậu, của kém cỏi theo chiều hướng ñi xuống. Cơ hội và thách thức dường như gắn chặt với nhau và ñều không dung nạp sự trì trệ. Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn vào loại nhất Việt Nam, cũng là nơi có tốc ñộ và quy mô ñô thị hoá nhanh nhất nước. Những thành tựu về phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của Thành phố trong 10 năm qua ñóng góp một gam màu ấn tượng vào bức tranh thành tựu của một Việt Nam ñổi mới, một Việt Nam ñang trỗi dậy ñể vươn tới tương lai. Tuy vậy, những ngổn ngang của nhiều sự bất cập, mất trật tự, tự phát ñặc biệt trong lĩnh vực quản lý và sử dụng ñất ñô thị ñang khiến cho Thành phố phải ñối mặt với nhiều vấn ñề nan giải và những cảnh báo nghiêm khắc về sự phát triển bền vững của Thành phố trong bối cảnh cạnh tranh quyết liệt của hội nhập trong hiện tại và tương lai. Do ñó việc phải nghiên cứu ñánh giá hiện trạng, chỉ ra những bất cập, những lực cản, cảnh báo các nguy cơ, tìm tòi học hỏi kinh nghiệm ñể ñề xuất các giải pháp chấn chỉnh quản lý, tháo gỡ khó khăn nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng ñất ñô thị của Thành phố là yêu cầu bức xúc của thực tiễn. Trên cơ sở kết quả của ñề tài “Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng ñất trong khu vực ñô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh”, chúng tôi biên soạn lại ñể xuất bản thành sách với tựa ñề “Quản lý và sử dụng ñất ñô thị ở TP. Hồ Chí Minh - thực trạng và giải pháp”. Trong cuốn sách này chúng tôi khảo sát thực trạng sử dụng và quản lý ñất ñô thị tại các quận mới nói riêng, Thành phố nói chung giai ñoạn 7
2000 - 2005 ñánh giá các tồn tại và phân tích các thách thức từ các tồn tại ñó với yêu cầu phát triển ñô thị bền vững, ñồng thời phân tích chỉ ra các nguyên nhân, giới thiệu các kinh nghiệm và bài học quản lý ñất ñô thị ở một số quốc gia ðông Á, ðông Nam Á. Sau cùng ñề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý ñất ñô thị ở TP. HCM. Cuốn sách này liên quan ñến khoa học quản lý ñô thị, một lĩnh vực ñang rất cần thiết nhưng còn mới mẻ ở Việt Nam. Do vậy nó sẽ có ích cho việc nghiên cứu và giảng dạy ở các trường, các khoa có liên quan như: trường ñại học khoa học xã hội và nhân văn (khoa xã hội học, ngành xã hội học ñô thị, khoa văn hóa học, ngành văn hóa ñô thị). trường ñại học kiến trúc (khoa kiến trúc, khoa quy hoạch ñô thị), trường ñại học nông lâm (khoa quản lý ñất ñai và bất ñộng sản), v.v.. Những kết quả nghiên cứu trong cuốn sách liên quan trực tiếp tới phân tích thực trạng quản lý và sử dụng ñất ñô thị do ñó nó cung cấp các cơ sở khoa học cho các cơ quan quản lý ñô thị liên quan hoạch ñịnh những biện pháp, chính sách nhằm ñưa tiến trình sử dụng ñất ñô thị của TP. HCM vào ñúng quy luật phát triển bền vững. Ngoài ra những kết quả nghiên cứu này còn có thể làm tài liệu tập huấn cho cán bộ quản lý ñất ñô thị các cấp quận, huyện, phường, xã của TP. HCM. Trong thời gian thực hiện công trình này chúng tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ quý báu của TS. Trần Thế Ngọc - Giám ñốc Sở Tài nguyên Môi trường TP. HCM, PGS-TS. Nguyễn Trọng Hòa - Giám ñốc Sở Quy hoạch Xây dựng TP. HCM, các trưởng phòng kế hoạch tổng hợp, phòng ñăng ký và kinh tế ñất, phòng tổ chức cán bộ, phòng quản lý ño ñạc bản ñồ, Trung tâm Thông tin Tài nguyên môi trường và ðăng ký Bất ñộng sản thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố. Sự giúp ñỡ này ñã tạo nhiều thuận lợi ñể chúng tôi có thể tập hợp ñược các tư liệu liên quan ñảm bảo ñộ tin cậy trong thực hiện công trình. 8
Chúng tôi cũng nhận ñược sự tư vấn, chỉ giúp tư liệu và sự ñộng viên chân tình của TS. Nguyễn ðăng Sơn, TS-KTS. Võ Kim Cương, KS. Lê Quang Trung, các bạn bè ñồng nghiệp ở Trường ðại học Khoa học Xã hội Nhân văn - ðại học Quốc gia TP. HCM. Chúng tôi xin cám ơn các nhà khoa học ñã cộng tác nhiệt tình trong quá trình nghiên cứu: TS. Lê Thanh Sang, GS-TSKH. Bùi Huy Bá, TS. Trần Du Lịch. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn tất cả các nhà quản lý, các nhà khoa học nói trên. Nếu không có những sự giúp ñỡ ñó chúng tôi ñã không thể vượt qua những khó khăn to lớn ñể hoàn thành ñược ñề tài. Chúng tôi cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám ñốc, Phòng Quản lý khoa học, Phòng Tài chính Sở Khoa học - Công nghệ TP. HCM, Ban Khoa học - Công nghệ và Văn phòng ðại học Quốc gia TP. HCM ñã tạo nhiều ñiều kiện về tổ chức và quản lý ñể chúng tôi thực hiện công trình. Cám ơn Nhà xuất bản ðại học Quốc gia TP. HCM ñã hỗ trợ kỹ thuật ñể cuốn sách nhanh chóng ñến tay bạn ñọc Sau cùng chúng tôi muốn nói rằng ñất ñai là tài nguyên ñặc biệt và quý giá. Cùng với sự phát triển các yêu cầu về việc nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên quý này càng nên trở nên bức xúc. Thành phố Hồ Chí Minh ñã và ñang có những bước chuyển biến mạnh mẽ và nhanh chóng trong công tác quản lý ñô thị nói chung, quản lý ñất ñai nói riêng ñể ñáp ứng nhu cầu phát triển mạnh mẽ của Thành phố. Từ những kết quả nghiên cứu của mình, chúng tôi mạnh dạn ñề xuất các giải pháp hướng tới mục tiêu nâng cao hiệu quả quản lý ñất ñai ñô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh. Những giải pháp này có thể là chưa ñầy ñủ và chưa toàn diện. Tuy nhiên chúng tôi hy vọng rằng kết quả nghiên cứu ñược thông tin ñến các nhà quản lý, ñến các cơ quan quản lý ñể tham khảo, ứng dụng, góp phần vào việc khắc phục những tồn tại, cải tiến và nâng cao chất lượng quản lý ñất ñai, ñưa Thành phố vượt qua thách thức, phát triển bền vững. 9
Do thực tiễn quản lý sử dụng ñất ñô thị là rất phức tạp, liên quan tới nhiều lĩnh vực quản lý từ vi mô ñến vĩ mô, nên mặc dù tác giả ñã cố gắng, nhưng sơ suất và tồn tại trong công trình là ñiều không tránh khỏi và vì vậy tác giả luôn mong mỏi nhận ñược sự chỉ giáo của người ñọc gần xa. Tác giả 10
TOÅNG QUAN VEÀ ÑOÂ THÒ HOÙA, ÑOÂ THÒ HOÙA ÔÛ TP HOÀ CHÍ MINH ... Chöông I TOÅNG QUAN VEÀ ÑOÂ THÒ HOÙA, ÑOÂ THÒ HOÙA ÔÛ THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH VAØ SÖÏ PHAÙT TRIEÅN ÑOÂ THÒ TAÏI CAÙC QUAÄN MÔÙI I. MOÄT VAØI NEÙT VEÀ ÑOÂ THÒ HOAÙ TREÂN THEÁ GIÔÙI VAØ KHU VÖÏC ðể có một cái nhìn tổng thể chúng tôi bắt ñầu từ một tổng quan ngắn về lịch sử ñô thị hóa của thế giới. ðầu tiên là khái niệm ñô thị (urban area). Theo Lowry, cho ñến nay “ñô thị” ñược ñịnh nghĩa như là một nơi cư trú thường xuyên của ít nhất 2.000 người mà họ không tham gia sản xuất nông nghiệp và sống trong một phạm vi mà người này có thể ñi bộ ñến chỗ người kia ñược, và thành phố là một nơi cư trú có mật ñộ ñông ñúc với qui mô dân số ít nhất là 100.000 người. Tuy nhiên, các ñịnh nghĩa và tiêu chuẩn cho việc xác ñịnh thế nào là ñô thị cũng khác nhau ñối với các quốc gia khác nhau. Ở Việt Nam, một ñơn vị ñô thị ở cấp thấp nhất phải có dân số tập trung ít nhất là 4.000 người (ở miền núi là 2.000 người), trong ñó ít nhất 60% lao ñộng làm việc trong các khu vực phi nông nghiệp. Xét trên những tiêu chuẩn tương ñối này, có thể nói rằng cho ñến cuộc Cách mạng công nghiệp, phần lớn xã hội loài người là xã hội nông thôn. Các thành phố tiền công nghiệp mà nền kinh tế của nó chủ yếu dựa vào việc trao ñổi hàng hóa, nghề thủ công, và nông nghiệp không ñủ sức tạo ra những thành phố có qui mô lớn. Chỉ trong vòng một thế kỷ rưỡi gần ñây, quá trình ñô thị hóa mới có bước phát triển thần kỳ và tạo ra hàng loạt siêu ñô thị ở cả các nước phát triển và ñang phát triển. Quá trình ñô thị hóa do thúc ñẩy của công nghiệp hóa bắt ñầu từ nước Anh cùng với cuộc cách mạng công nghiệp ở Châu Âu vào giữa thế 11
CHÖÔNG I kỷ XVIII. Việc phát minh máy hơi nước và sự xuất hiện của nền kinh tế thị trường ñẩy nhanh tốc ñộ ñô thị hóa. Trong nửa thế kỷ từ 1801-1851, tại nước Anh, những ñô thị có trên 5000 người ñã tăng từ 106 lên 265 ñô thị, dân cư ñô thị tăng từ 26% lên 45% và ñến 1900 tỷ lệ này là 75%. Qua thế kỷ XX mức ñộ ñô thị hóa của các nước công nghiệp không ngừng tăng lên tại các nước Châu Âu khác như Pháp, ðức, Mỹ, các thành phố mới không ngừng xuất hiện. Sau Chiến tranh thế giới thứ hai, Tây Âu, Bắc Âu, Bắc Mỹ là những khu vực ñô thị hóa cao. “Báo cáo về khu vực tập trung dân cư trên toàn cầu” của Liên hiệp quốc cho biết vào năm 1990 mức ñộ ñô thị hóa trên thế giới là 42,6%, trong ñó các nước phát triển là 72,5% và các nước ñang phát triển là 33,6%. Vào cuối thế kỷ XX, ñô thị hóa lan rộng và sôi ñộng tại nhiều khu vực khác của thế giới. Năm 1990 mức ñộ ñô thị hóa ở Mỹ Latinh là 72%, ñây là một tỷ lệ cao bất thường qua nghiên cứu của Gilbert (1996). So với Mỹ Latinh, mức ñộ ñô thị hóa ở Châu Á và Châu Phi thấp hơn rất nhiều (Rokodi, 1996). Châu Phi ñã ñạt tốc ñộ tăng trưởng ñô thị hàng năm trên 4,5% trong thời gian 1950-1995 trong ñó Nam và Bắc Phi có mức ñộ ñô thị hóa cao hơn mức trung bình, còn ðông Phi có mức ñộ ñô thị hóa thấp nhất. Vào năm 1980, mức ñộ ñô thị hóa ở hầu hết các nước ðông Nam Á thấp hơn mức bình quân chung 31% ñược ước lượng cho các nước thế giới thứ ba ở cùng thời ñiểm nhưng tốc ñộ tăng trưởng thì cao hơn chút ít so với mức 4% cho các khu vực ñang phát triển trong thập niên 1970 (Ogawa, 1985). Nhưng vào những năm cuối thế kỷ XX, ở hầu hết các nước ðông Nam Á, trong ñó có Việt Nam, quá trình công nghiệp hóa ñẩy mạnh tốc ñộ ñô thị hóa. Bảng thống kê sau ñây cho thấy sự tăng trưởng ñô thị hóa của các nước ðông Nam Á so với một số nước trên thế giới. 12
TOÅNG QUAN VEÀ ÑOÂ THÒ HOÙA, ÑOÂ THÒ HOÙA ÔÛ TP HOÀ CHÍ MINH ... Bảng 1. Sự tăng trưởng ñô thị hóa của các nước ðông Nam Á Khu vực 1950 1960 1970 1980 1990 1995 2000 2025 Thế giới 29.3 34.2 36.66 39.4 43.1 45.2 47.6 61.2 Châu Phi 5.3 18.3 22.9 27.3 32.0 34.7 37.6 54.1 Châu Âu 56.2 60.9 66.6 70.4 73.4 75.0 76.6 84.5 Châu Á 16.4 21.6 22.9 26.2 31.2 34.0 37.1 54.4 ðông Nam Á 14.5 14.7 20.2 24.0 28.8 31.7 34.8 52.9 Singapore 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 Brunei 26.8 34.4 61.7 59.9 57.7 57.8 59.0 72.5 Malaysia 20.4 25.2 27.0 34.6 43.0 47.2 51.2 67.7 Philippines 27.1 30.3 33.0 37.4 42.7 45.7 48.9 65.5 Indonesia 12.4 14.6 17.1 22.3 28.8 32.5 36.5 55.9 Thái Lan 10.5 12.5 13.3 17.1 22.2 25.4 28.9 48.6 Myanmar 16.3 19.2 22.8 24.0 24.8 26.2 28.4 47.3 Lào 7.2 7.9 9.66 13.4 18.6 21.7 25.1 34.5 Việt Nam 11.6 17.6 18.3 19.2 19.9 20.8 22.3 39.0 ðông Timor 9.9 10.1 10.3 10.9 13.1 15.1 17.9 35.6 Campuchia 10.2 10.3 11.7 10.3 11.6 12.9 14.5 30.2 Nguồn: World urbanization prospects (The 1992 Revision)(1) (1) Theo Phan Huy Xu, Nguyễn Kim Hồng, “Một số vấn ñề về ñô thị hóa ở Việt Nam và ðông Nam Á, trong ðô thị hóa tại Việt Nam và ðông Nam Á”, TP.HCM, 1996, tr.65 13
CHÖÔNG I Theo thống kê trên ta có thể thấy có một sự chuyển biến trong các khu vực của thế giới về mức ñộ ñô thị hóa. Châu Âu bắt ñầu sớm nên 1980 ñã có mức ñộ ñô thị 70,4%. Nhưng 30 năm sau tốc ñộ ở Châu Âu ñã chậm lại, ñến 2000 ñạt 76,6% chỉ tăng 6,2%. Trong khi ñó, năm 2000 Châu Phi ñạt 37,6%, tăng 10,3% và ðông Nam Á ñạt 34,8%, tăng 10,8%. Việt Nam nằm trong xu hướng chung của ðông Nam Á nhưng mức ñộ ñô thị hóa thấp hơn mức trung bình của khu vực (19,2% năm 1980 và 22,3% năm 2000). Chúng ta cũng có thể nhìn nhận lịch sử ñô thị hóa qua phát triển dân số ñô thị. Theo Davis (1955) thì năm 1850, chỉ có 6,5% dân số thế giới ñược xác ñịnh là dân số ñô thị. Tỷ trọng này ñã tăng lên 29% năm 1950 và khoảng 45% năm 2000. Dân số ñô thị ñược dự báo là sẽ ñạt 4,9 tỷ người, hay 60% dân số thế giới vào năm 2025. Số lượng các thành phố cũng gia tăng nhanh chóng từ năm 1850 và ñặc biệt là từ năm 1950 cho ñến nay. Năm 1850, trên toàn thế giới chỉ một vài thành phố như Luânñôn, Bắc Kinh, Tokyo, và Paris có qui mô dân số trên 1.000.000 người. Tuy nhiên, số thành phố lớn từ 100.000 dân trở lên ñã tăng từ 110 năm 1850 lên 946 năm 1950 và 1.773 năm 1975. Ở phương Tây, tỷ lệ tăng trưởng dân số ñô thị bình quân hàng năm cao nhất là trong giai ñoạn nửa cuối thế kỷ 19, với tỷ lệ 2,1%/năm. Tuy nhiên, tỷ lệ tăng trưởng này ở các nước ñang phát triển là xấp xỉ 4% trong khoảng thập niên 1970, phần lớn là do tỷ lệ tăng dân số tự nhiên cao. Về mặt lịch sử, tỷ trọng dân số ñô thị tăng gấp ñôi sau 50 năm kể từ năm 1800 ñến nay. Mức ñộ ñô thị hóa rất khác nhau giữa các quốc gia, từ rất cao, vượt quá 85%, ở Tây Âu, Bắc Mỹ, Nam Hàn, Úc và New Zealand, ñến rất thấp như ở Châu Phi, Trung Quốc, và hầu hết phần còn lại của Châu Á (Lowry). Năm 1990, mức ñộ ñô thị hóa ở Mỹ Latinh là 72% và ña số dân ñô thị sống ở các thành phố cực lớn. Trong hai thập niên 1950-1970, tỷ trọng dân số Mỹ Latinh sống ở các thành phố cực lớn ñã gia tăng nhanh chóng. Tại Châu Phi từ 1950 ñến 1995 tỷ trọng dân số ñô thị tăng từ 15% lên 32%. 14
TOÅNG QUAN VEÀ ÑOÂ THÒ HOÙA, ÑOÂ THÒ HOÙA ÔÛ TP HOÀ CHÍ MINH ... Theo những ñánh giá gần ñây nhất của Liên hiệp quốc, dân số sống trong ñô thị ở Châu Á vào khoảng 590 triệu dân vào năm 1975 ñã tăng lên 1,2 tỷ năm 1995. Số dân ñược dự ñoán sẽ tăng lên 2,2 tỷ người năm 2015. Cùng với mức ñộ ñô thị hoá, tỷ lệ dân sống khu vực ñô thị ở Châu Á có khả năng sẽ tăng từ 24,62% trong năm 1995 lên 47,80% năm 2015 (Ngân hàng Thế giới 1996). ðồng thời, có xu hướng dân số tập trung ở những thành phố lớn. Số lượng các thành phố trên 10 triệu ñược dự ñoán sẽ tăng thêm từ 9 vào năm 1995 lên 18 năm 2015. Ở Trung Quốc từ 1979 ñến nay tốc ñộ ñô thị hoá tăng lên rất nhanh. Năm 2000 dân số ñô thị của Trung Quốc chiếm khoảng 36% dân số toàn quốc (Niên giám Thống kê Trung Quốc, 2001). Nhiều thành phố khổng lồ của Trung Quốc như Bắc Kinh, Thượng Hải ñã vượt ngưỡng 10 triệu người. Ở ðông Nam Á, dân số ñô thị cũng tăng rất nhanh kể từ năm 1945 và các thành phố cực lớn như Băng Cốc của Thái Lan, Manila của Philippin ñã lớn hơn một cách mất cân ñối so với các ñô thị còn lại. Việc gia tăng dân số ñô thị là kết quả của ba thành tố: tăng tự nhiên, di dân thuần và mở rộng ñịa giới ñô thị. ðối với nhiều thành phố của các nước ñang phát triển, tăng tự nhiên có mức ñóng góp 50% mức tăng dân số ñô thị trong các giai ñoạn ñầu do mức sinh cao. Tuy nhiên, khi mức sinh dần dần ñược kiểm soát thông qua các chương trình kế hoạch hóa gia ñình thì di dân thuần và mở rộng ñịa giới ngày càng có vai trò lớn hơn. II. ÑOÂ THÒ HOAÙ ÔÛ THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH VAØ SÖÏ PHAÙT TRIEÅN ÑOÂ THÒ TAÏI CAÙC QUAÄN MÔÙI THAØNH LAÄP 1. ðô thị hoá từ Sài Gòn ñến TP. Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay là một trong những thành phố lớn nhất nước, một trung tâm lớn về kinh tế, văn hoá, khoa học, công nghệ, ñầu mối giao lưu quốc tế quan trọng của Việt Nam. Về lịch sử ñô thị, TP. HCM có bề dày hơn 300 năm bắt ñầu từ sự phát triển của Sài Gòn 15
CHÖÔNG I xưa. Sài Gòn là một trong những ñô thị hiếm hoi ở nước ta xuất hiện một cách tự nhiên, tự phát do nguyên nhân kinh tế chứ không phải từ một trung tâm hành chính – chính trị như hầu hết các ñô thị cổ của Việt Nam. Trước khi chúa Nguyễn phái thống suất Nguyễn Hữu Cảnh tới lập dinh trấn biên của Phủ Gia ðịnh vào năm 1698 thì nơi ñây nhờ vào vị trí ñầu mối giao thông thuận tiện ñã là một vùng ñất kinh doanh khá trù mật. ðô thị Sài Gòn hình thành và phát triển trong một không gian văn hóa xuất hiện sau cùng trên bản ñồ văn hóa Việt Nam. ðó là một vùng ñất mới với nhiều ñiều kiện tự nhiên khác hẳn vùng ñất ñồng bằng sông Hồng và sông Mã. Những yếu tố ñịa hình, thổ nhưỡng, khí hậu, sông rạch,… mới lạ ñã tác ñộng mạnh mẽ, buộc những con người khai khẩn phải “khuôn nắn” lại các tập quán, phải thích ứng ñể tồn tại bằng những phương thức hoạt ñộng kinh tế khác với ñồng bằng Bắc Bộ. ðồng thời với ñó là quá trình hội tụ văn hóa tộc người giữa người Việt, người Khmer, người Hoa, người Chăm tạo nên một không gian văn hóa sinh tồn ña dân tộc mang màu sắc phức hợp ðông Nam Á. Sống trong những ñiều kiện ñó của vùng ñất mới, những sợi dây vô hình trói buộc người nông dân với làng quê ngàn ñời như ở ñồng bằng Bắc Bộ ñã ñược nới lỏng ra rất nhiều. ðó là linh hồn tạo nên tính chất mở của làng Nam Bộ khác với tính chất ñóng của làng Bắc Bộ. ðặc ñiểm này khiến cho mối quan hệ giữa ñô thị Sài Gòn với nông thôn Nam Bộ không giống như mối quan hệ của Thăng Long với những làng quê bao quanh nó. Nếu Hà Nội bị trì kéo bởi quan hệ cộng sinh với nông thôn ñóng kín ở Bắc Bộ và bị xu hướng nông thôn hóa lấn lướt trong lịch sử phát triển ñô thị của mình, thì Sài Gòn hình thành và phát triển trong một không gian văn hóa phóng khoáng hơn. Chủ nhân của Sài Gòn là “dân tứ chiếng quen nghề thương mại, nhiều người ở chợ búa, có thuyền ñi ở”(1) . Trong ñiều kiện chính (1) Trịnh Hoài ðức. Gia ðịnh thành thông chí (Bản dịch của Tu Trai Nguyễn Tạo), Vụ quốc vụ khanh ñặc trách văn hóa xuất bản, Sài Gòn, 1972, tập Hạ. 16
TOÅNG QUAN VEÀ ÑOÂ THÒ HOÙA, ÑOÂ THÒ HOÙA ÔÛ TP HOÀ CHÍ MINH ... quyền phong kiến chưa ñủ sức ñể quản lý một cách chặt chẽ vùng ñất mới thì sự tự do di chuyển và cư trú của người dân ñã tạo ñiều kiện cho dân cư tập trung vào ñô thị một cách nhanh chóng. Nếu như vào thế kỷ XVII, dân cư ở vùng ðồng Nai – Gia ðịnh chỉ mới có khoảng 150.000 ñến 200.000 người thì ñến giữa thế kỷ XIX con số này ñã lên ñến nửa triệu, trong ñó riêng cụm quần cư Bến Nghé – Sài Gòn ñã có 50 – 60 nghìn người (1). Dân cư tập trung nhanh chóng cũng ñã tạo ñiều kiện cho Sài Gòn ñô thị hóa nhanh chóng hơn. Sài Gòn ngay từ khi mới hình thành ñã tỏ ra là một ñô thị tràn ñầy sức sống. Nó có vai trò cả nội thương lẫn ngoại thương, nó là một ñô thị cảng với những hoạt ñộng xuất nhập khẩu nhộn nhịp của cả miền Nam, ñồng thời vươn hoạt ñộng các thương thuyền ra khắp vùng ðông Nam Á. Theo biên niên sử Trung Hoa và Việt Nam từ ñầu công nguyên cho tới thế kỷ XVII – XVIII, các cảng thị của miền Trung và Sài Gòn luôn tiếp nhận thuyền tàu của các nước Chà Và (Java), Srivijaya, Palembang, Xiêm La (Thái Lan), v.v… Bến Nghé – Sài Gòn trở thành trung tâm chính trị - kinh tế cho toàn vùng với một cảnh quan ñô thị khá sầm uất “Dân ñông ñúc, chợ phố san sát, nhà tường nhà ngói liên tiếp chùng nhau (…) tàu ghe hải dương ñến buôn bán qua lại, cột buồm liền lạc, xứng là một xứ ñô hội cả nước không ñâu sánh bằng”(2). Với thực tiễn giao lưu kinh tế, hoạt ñộng thương nghiệp khá phát triển ñương thời, lối sống ñô thị ở Sài Gòn ñã sớm hình thành. ðại Nam nhất thống chí nhận ñịnh “dân thôn dã thì chất phác, dân thành thị thì du dãng”. Có thể tính cách “du dãng” ở ñây ñã ñược nhận xét bằng lăng kính của các sử gia phong kiến vốn có quan niệm trọng nông ức thương nên có ác cảm với cách sống phóng khoáng, tự do của người thành thị, (1) Dẫn theo: Lê Bá Thảo. Việt Nam lãnh thổ và các vùng ñịa lý. NXB. Thế giới, Hà Nội, 1998, tr. 479. (2) Trịnh Hoài ðức. Gia ðịnh thành thông chí. sñd. Tập Hạ, tr. 19. 17
CHÖÔNG I nhưng cũng không thể phủ nhận ñược rằng, sự tập trung dân cư phức tạp ở ñô thị ñã làm nảy sinh ở ñây một lối sống thị dân. Trong không gian ñô thị, các dân cư có xu hướng mở rộng các quan hệ thị trường thay cho các quan hệ họ hàng làng xóm vốn ñược coi là “chất phác” của xã hội nông dân. Và trên cơ sở một sự phân hóa xã hội phát triển với nhiều giai tầng xã hội khác nhau, lối sống ở ñô thị còn biểu hiện thông qua hàng loạt những nhu cầu tiêu dùng mới và ñi kèm theo ñó là những hoạt ñộng dịch vụ mới. Theo bài Phú cổ Gia ðịnh phong cảnh vịnh thì ñầu thế kỷ XIX, ở Sài Gòn ñã có “xóm hoa nương” (ñĩ ñiếm), có “thương khách qua lại”, có “khách làng chơi”, có “xóm lò rèn, lò gốm, lò vôi”, có người chuyên nghề làm hàng xáo (xay gạo ñể bán), có xóm chuyên làm bột mì, bột lọc, có “khách già rao kẹo trên ñường”, có “chốn quang phong ca xướng”, v.v..(1). Rõ ràng là ñô thị Sài Gòn thời phong kiến cũng ñã có ñược một phong hóa thị thành khác biệt với nếp sống cũ của làng quê. Sài Gòn thời Pháp thuộc trên cơ sở những chuyển dịch trong cơ cấu kinh tế công – thương – nghiệp ở xứ thuộc ñịa với sự xâm nhập của tư bản tài chính Pháp ñã ñược phát triển và mở rộng thêm một bước về quy mô và chất lượng ñô thị. Trước hết, người Pháp ñã ban hành các văn kiện ñể bổ sung và hoàn chỉnh cách thức quản lý, ñiều hành Sài Gòn theo những nguyên tắc của ñô thị phương Tây. Theo ñó, cấu trúc ñường phố, nhà ở ñược chỉnh trang và phát triển hơn. Hàng loạt những công trình xây dựng mang ñậm phong cách kiến trúc Pháp ñã ñược xây cất ở Sài Gòn vào cuối thế kỷ XIX ñầu thế kỷ XX như: Thảo cầm viên (1869), Phủ Toàn quyền ðông Dương(1869), Tòa Thị chính Thành phố (UBND Thành phố) (1908), Nhà Hát Lớn (1900), nhà Bưu ñiện Thành phố (1891), chợ Bến Thành (1914), v.v.. (1) Sài Gòn d’autre fois (Trương Vĩnh Ký dịch ra chữ quốc ngữ và dẫn giải – bản in nhà hàng Gia ðịnh Guilland et Maritnon), Sài Gòn, 1882. 18
TOÅNG QUAN VEÀ ÑOÂ THÒ HOÙA, ÑOÂ THÒ HOÙA ÔÛ TP HOÀ CHÍ MINH ... Sau nhiều lần mở rộng, ñến năm 1872 thành phố Sài Gòn có diện tích là 447 ha. Năm 1894, vùng ða Kao – Tân ðịnh gồm các làng Hòa Mỹ, Phú Hòa, Nam Chơn, Tân ðịnh, Xuân Hòa với diện tích khoảng 344 ha nhập vào thành phố, làm cho diện tích tăng lên 791 ha. Năm 1895, các làng Khánh Hội và Tam Hội (Quận 4 ngày nay) rộng 182 ha gia nhập thêm vào, ñưa diện tích Sài Gòn tăng lên 973 ha. Năm 1906, Sài Gòn thu nhận thêm hai làng Tân Hòa, Phú Thạnh (vùng Chợ Quán) rộng 344 ha làm cho diện tích Sài Gòn tăng lên 1.317 ha và ñịa giới sát với thành phố Chợ Lớn. Năm 1907, hai làng Vĩnh Hội, Chánh Hưng rộng 447 ha nhập vào Sài Gòn làm cho diện tích tiếp tục tăng lên thành 1.764 ha. Tới Thế chiến thứ I (1914 - 1918), Sài Gòn ñã xây dựng thêm nhiều công trình khang trang, ñường phố sạch sẽ với nhiều hàng cây, công viên, vườn thú xen kẽ các khu dân cư, hành chính, thương mại và công nghiệp, nên Sài Gòn ñược mệnh danh là Hòn Ngọc Viễn ðông. Dù vậy, nhìn tổng mặt bằng thì Sài Gòn và vùng ven dân cư vẫn còn thưa thớt, chưa có nhiều phương tiện giao thông cơ giới, cảng Sài Gòn có nhiều tàu buồm hơn tàu chạy hơi nước. Sài Gòn tuy nhỏ nhưng ñược thiết kế khá hợp lý cùng với các cơ sở hạ tầng như ñiện, hệ thống cấp thoát nước. Ngày 27-4-1931, hai thành phố Sài Gòn, Chợ Lớn ñược hợp nhất gọi là vùng Sài Gòn – Chợ Lớn (Region de Sai Gon – Cho Lon), rộng 5.100 ha, tức gấp ñôi diện tích quy hoạch của Coffyn mà 70 năm trước bị coi là ảo tưởng. Toàn vùng chia ra làm 5 quận (3 thuộc Sài Gòn và 2 thuộc Chợ Lớn)(1). Dân cư tiếp tục tập trung ñông hơn. Năm 1923, số dân Sài Gòn ñã lên ñến 95.432 người, và trong những năm 30, dân số Sài Gòn khoảng 100.000 người, nếu tính cả Chợ Lớn thì dân số lên tới 200.000 người (2). (1) Trần Văn Giàu (chủ biên). ðịa chí văn hóa Tp. Hồ Chí Minh, NXB TP. Hồ Chí Minh, 1987, tr 219 và 227. (2) Xem: 19