Tiểu luận môn Quản trị dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu cao ốc văn phòng Ngân hàng TMCP Á Châu – TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC



TIỂU LUẬN

MÔN QUẢN TRỊ DỰ ÁN

Đề tài:

DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU CAO Ố C VĂN PHÒ NG

NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – TP.HCM

GVHD: Phan Thị Thu Hương Lớp: QTKD – K23 NC – Đêm Nhóm học viên thực hiện: Phan Thị Ngọc Ánh Nguyễn Thị Mỹ Duyên Lê Thị Linh Thảo Nguyễn Hoàng Phúc Trương Ngọc Tiến

Tp. Hồ Chí Minh 04/2015

MỤC LỤC

1. BẢN TUYÊN BỐ DỰ ÁN ..................................................................... 1

1.1. Mục tiêu dự án: ................................................................................. 1

1.2. Mô tả chi tiết dự án: .......................................................................... 1

1.3. Các yêu cầu phải hoàn thành: ............................................................ 1

1.4. Thông tin của giám đốc dự án............................................................ 2

1.5. Các ràng buộc.................................................................................... 2

1.6. Phạm vi dự án ................................................................................... 2 1.6.1 Phạm vi xây dựng: ...................................................................... 2

1.6.2 Phạm vi hoạt động: ..................................................................... 2

1.7. Mối quan hê ̣ và trách nhiê ̣m củ a các bên có liên quan ....................... 3 1.7.1 Giai đoạn lập dự án khả thi và thiết kế: ....................................... 3

1.7.2 Giai đoạn thi công và bàn giao công trình: .................................. 4

2. MÔ TẢ CÔNG VIỆC. ............................................................................ 6

2.1. Xác định công việc cần thực hiện : .................................................... 7

3. LẬP KẾ HOẠCH TỔ CHỨC DỰ ÁN .................................................. 19

4. LẬP TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN .................................................. 22

5. HOẠCH ĐỊNH NGUỒN LỰC ............................................................. 27

6. HOẠCH ĐỊNH CHI PHÍ ...................................................................... 30

6.1. Cơ sở lập kế hoạch .......................................................................... 30

6.2. Nội dung chi phí dự án kế hoạch : ................................................... 30

6.3. Kiểm soát chi phí............................................................................. 30

7. KẾ HOẠCH KIỂM SOÁT DỰ ÁN ...................................................... 32

7.1. Kiểm soát thời gian (tiến độ) ........................................................... 32

7.2. Kiểm soát chi phí (Ngân sách) ......................................................... 32

7.3. Kiểm soát chất lượng. ...................................................................... 33

7.4. Kiểm soát các vấn đề phát sinh/rủi ro: ............................................. 33

8. KẾT LUẬN .......................................................................................... 34

1. BẢN TUYÊN BỐ DỰ ÁN 1.1. Mục tiêu dự án:

Xây dựng tru ̣ sở mớ i thay thế cơ sở hiê ̣n có , là nơi đặt văn phòng củ a các phòng hoàn trả trong

ban củ a hô ̣i sở do mă ̣t bằng hiê ̣n ta ̣i đang bi ̣ tranh chấp và có thể sẽ bi ̣ thờ i gian tớ i.

1.2. Mô tả chi tiết dự án:

- Dự án :Dự án đầu tư xây dựng khu cao ốc văn phòng 480 Nguyễn Thi ̣ Minh Khai để đảm bảo nơi làm việc cho mục tiêu quy hoạch biên chế của nhân viên hô ̣i sở , và Sở giao dịch bán lẻ của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu. Là trụ sở mới thay thế cho trụ sở hiện tại 442 Nguyễn Thi ̣ Minh Khai , hiê ̣n đang bị tranh chấp . Đáp ứng yêu cầu về diện tích làm việc cho cán bộ, theo quy định hiện hành về định mức tiêu chuẩn diện tích trụ sở cơ quan và một điểm giao dịch ngân hàng bán lẻ thân thiện. Tạo được một không gian kiến trúc đẹp, hài hoà phù hợp về quy hoạch và phát triển củ a thành phố . - Địa điểm xây dựng : 480 Nguyễn Thi ̣ Minh Khai , Quận 3, Tp.Hồ Chí Minh

Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

- Chiều cao: 57 mét; - Tổng diện tích sàn xây dựng: 5557 m², trong đó bao gồm: 3 tầng hầm + 16

tầng lầu.

- Tổng mức đầu tư: Dự toán 80 tỷ đồng - Thời gian triển khai :

 Ngày khởi công : 26/6/2013  Ngày hoàn thành: 26/6/2016  Thời gian thưc hiện : 36 tháng

1.3. Các yêu cầu phải hoàn thành:

- Đối tượng thi công đã hoàn thành. - Tất cả các công việc xây dựng, bộ phận công trình xây dựng, giai đoạn thi công xây dựng của đối tượng nghiệm thu đều đã được kiểm tra/ nghiệm thu theo quy định;

- Các kết quả thí nghiệm, hiệu chỉnh, vận hành liên động có tải hệ thống thiết

-

1

bị công nghệ; Các văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà Nước có thẩm quyền về phòng chống cháy nổ; an toàn môi trường; an toàn vận hành theo quy định; - Có đầy đủ các hồ sơ, tài liệu hoàn thành xây dựng (Bản vẽ hoàn công Nhật ký thi công và các tài liệu văn bản khác đã xác lập trong khi xây lắp) có liên

quan đến đối tượng nghiệm thu do nhà thầu lập và cung cấp cho chủ đầu tư cùng với phiếu yêu cầu nghiệm thu;

- Đủ hồ sơ pháp lý của đối tượng nghiệm thu do chủ đầu tư lập theo danh mục

hồ sơ pháp lý;

- Bảng kê những thay đổi so với thiết kế đã được duyệt, lập theo mẫu; - Bảng kê các hồ sơ tài liệu chuẩn bị cho nghiệm thu, lập theo mẫu; - Biên bản nghiệm thu nội bộ của nhà thầu thi công xây lắp;

1.4. Thông tin của giám đốc dự án

- Họ tên : Nguyễn Hoàng Phúc - Chức danh :Trưởng phòng dự án

1.5. Các ràng buộc

- Ràng buộc về sản phẩm dự án

 Lành mạnh, an toàn tuyệt đối tuân thủ tuyệt đối các tiêu chuẩn xây dựng.  Bản thiết kế cần được giám sát kỹ tránh việc thiết kế sai mục tiêu ban đầu  Không gây ảnh hưởng đến môi trường hay điều kiện sống xung quanh

- Ràng buộc về mặt ngân sách: cân nhắc thận trọng tránh việc bội chi. - Ràng buộc về nguồn lực :

 Đảm bảo an toàn lao động, trả lương và bảo đảm theo đúng luật lao động.  Giám sát đểtránh tình trạng thuê thừa nhân công.

- Các yếu tố đầu vào: Luôn kiểm tra mức độ cung ứng và sự biến động của các yếu tố đầu vào; linh hoạt chuẩn bị trước những phương án dự trù khi có sự thay đổi yếu tố đầu vào.

1.6. Phạm vi dự án 1.6.1 Phạm vi xây dựng:

Khu đất to ̣a la ̣c ta ̣i số 480 Nguyễn Thi ̣ Minh Khai , phườ ng 2, quận 3, Thành phố

Hồ Chí Minh , tổng diê ̣n tích xây dựng 5557 m² là nơi có nhiều ưu điểm vươ ̣t trô ̣i như:

- Đảm bảo môi trườ ng làm việc yên tĩnh , an toàn - Giao thông thuâ ̣n tiê ̣n cho hoa ̣t đô ̣ng củ a ngân hàng và nhân viên - Thuâ ̣n tiê ̣n cho viê ̣c thiết kế kỹ thuâ ̣t công trình như hê ̣ thống điê ̣n nướ c, công

nghê ̣ thông tin…

2

1.6.2 Phạm vi hoạt động:

- Nhà thầu và công ty thiết kế đươ ̣c phép thực hiê ̣n các hoa ̣t đô ̣ng xây dựng thiết kế trong pha ̣m vi xây dựng .

- Các đơn vị thi công thực hiện thi công phần cứng của công trình theo đúng

theo hơ ̣p đồng thỏa thuâ ̣n.

- Công ty tư vấn giám sát công trình theo hồ sơ đươ ̣c thiết kế trong hơ ̣p đồng. - Các khoảng phát sinh ngoài dự toán và thay đổi trong thiết kế đều phải được

thong qua sự đồng ý củ a chủ đầu tư là Ngân Hàng TMCP Á Châu ,

- Sau khi hoàn thành , cao ốc đươ ̣c bàn giao cho Ngân Hàng TMCP Á Châu ngân hàng đươ ̣c toàn quyền khai thác và sử du ̣ng cao ốc theo mu ̣c đích củ a ngân hàng.

1.7. Mố i quan hê ̣ và trá ch nhiê ̣m củ a cá c bên có liên quan Sau khi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt, dự án đầu tư xây dựng khu

Cao ốc văn phòng 480 Nguyễn Thi ̣ Minh Khai có 2 giai đoạn cơ bản là giai đoạn lập

báo cáo nghiên cứu khả thi – thiết kế kỹ thuật thi công từng hạng mục công trình và

giai đoạn thi công xây dựng – lắp đặt thiết bị.

1.7.1 Giai đoạn lập dự án khả thi và thiết kế:

a. Các bên liên quan: - Cơ quan quyết định đầu tư: Ngân Hàng TMCP Á Châu - Chủ đầu tư: Ngân Hàng TMCP Á Châu - Cơ quan tư vấn: Công ty TNHH tư vấn Tân Bách Khoa X.D - Các cơ quan quản lý có liên quan của Bô ̣ Xây Dựng và UBND quâ ̣n 3

b. Trách nhiệm các bên có liên quan :

- Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ thủ tục ban đầu từ phía chủ đầu tư, Công ty TNHH tư vấn Tân Bách Khoa X .D sẽ lập báo cáo nghiên cứu khả thi theo đúng yêu cầu của chủ đầu tư và các quy định về quản lý đầu tư xây dựng hiện hành.

- Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng khu Cao ốc văn phòng 480 Nguyễn Thi ̣ Minh Khai sẽ được Ngân Hàng TMCP Á Châu phê duyệt sau khi đã được các cơ quan chức năng thẩm định.

- Sau khi báo cáo nghiên cứu khả thi được phê duyệt, Ngân Hàng TMCP Á Châu sẽ ký hợp đồng thuê tư vấn lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công và dự toán chi tiết cho từng hạng mục công trình.

3

- Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công và dự toán sẽ do Ngân Hà ng TMCP Á Châu phê duyệt sau khi được các cơ quan chức năng quản lý thẩm định. Sau đó chủ đầu tư sẽ làm các thủ tục xin phép xây dựng công trình.

1.7.2 Giai đoạn thi công và bàn giao công trình:

a. Các bên liên quan:

- Cơ quan quyết định đầu tư: Ngân Hàng TMCP Á Châu - Chủ đầu tư: Ngân Hàng TMCP Á Châu - Cơ quan tư vấn thiết kế: Công ty TNHH tư vấn Tân Bách Khoa X.D - Cơ quan tư vấn giám sát : Công ty TNHH tư vấn thiết kế Phong Châu - Cơ quan xây lắp: Công ty xây dựng GAMMA (Được lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu)

- Các cơ quan quản lý có liên quan của của Bô ̣ Xây Dựng và UBND quâ ̣n 3

b. Trách nhiệm các bên có liên quan.

- Ngân Hàng TMCP Á Châu (ACB):

 Quyết định đến hình thức củ a tòa nhà  ảnh hưởng đến sự chất lượng của dự án thông qua việc đầu tư  Giám sát việc thực hiện dự án đúng thời hạn  Nghiệm thu và đưa ra ý kiến phản hồi để hoàn thiện dự án

- Đơn vi ̣ thiết kế kết cấu: Công ty TNHH tư vấn Tân Bách Khoa X.D  Kiểm tra sự phù hợp của thiết kế kỹ thuật với thiết kế cơ sở.  Kiểm tra sự hợp lý của các giải pháp kết cấu công trình.  Kiểm tra sự tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng.  Đánh giá mức độ an toàn công trình.  Kiểm tra s ự hợp lý của việc lựa chọn dây chuyền và thiết bị công nghệ đối

với công trình có yêu cầu công nghệ.

 Kiểm tra sự tuân thủ các quy định về môi trường, phòng cháy, chữa cháy.

- Đơn vi ̣ tư vấn giám sát : Công ty TNHH tư vấn thiết kế Phong Châu

 Nghiệm thu khối lượng công trình đã thi công đảm bảo chất lượng, theo đúng hồ sơ thiết kế được duyệt và đảm bảo các yêu cầu của tiêu chuẩn kỹ thuật của dự án, các quy trình, quy phạm hiện hành.

 Yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng thực hiện theo đúng hợp đồng.  Bảo lưu ý kiến đối với công việc giám sát do mình đảm nhận.  Đề xuất với chủ đầu tư về những điểm bất hợp lý cần thay đổi hoặc điều chỉnh (nếu có) đối với bản vẽ thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật của hồ sơ thầu và các vấn đề khác theo quy định hiện hành..

- Nhà thầu chính: Công ty xây dựng GAMMA

4

 Ảnh hưởng đến chất lượng qua việc thực hiện dự án

 Chịu trách nhiệm về sự an toàn khi thi công dự án  Đưa ra chi phí và thời gian thực hiện dự án  Sửa chữa và hoàn thiện mẫu quảng cáo theo ý kiến khách hàng

- Bô ̣ Xây Dựng và Uỷ ban nhân dân quâ ̣n 3

5

 Đảm bảo công trình thực hiê ̣n đú ng theo bản vẽ  Giám sát công trình thực hiện theo đúng quy định

2. MÔ TẢ CÔNG VIỆC.

Dự án đầu tư xây dựng khu Cao ốc văn phòng Ngân hàng Á Châu, tại số 480, Nguyễn Thi ̣ Minh Khai có 2 giai đoạn cơ bản là giai đoạn lập báo cáo nghiên cứu

khả thi – thiết kế kỹ thuật thi công từng hạng mục công trình và giai đoạn thi công

xây dựng – lắp đặt thiết bị. Với vai trò chủ đầu tư Ngân hàng Á Châu xác định các

công việc chi tiết trong giai đoạn giai đoạn lập báo cáo nghiên cứu khả thi thiết kế

6

kỹ thuật thi công.

2.1. Xác định công việc cần thực hiện :

CƠ QUAN PHÊ DUYỆT STT NỘI DUNG CÔNG VIỆC CÁC TÀI LIỆU CÓ LIÊN QUAN KÈM THEO MÃ CÔNG VIỆC THỤ LÝ HỒ SƠ

Chủ đầu tư lên phương án dự định đầu tư 1 A

Lập phương án đầu tư khu đất dự định lập dự án đầu tư xây dựng

1 Đơn xin

2 Giấy đăng ký kinh doanh B 2 UBND Thành Phố Hồ Chí Minh 3 Phương án dự định đầu tư Xin chủ trương của cơ quan có thẩm quyền cho phép Công ty lập dự án đầu tư

4 Các giấy tờ về sử dụng đất

1 Đơn xin chuyển mục đích sử dụng

2 Giấy đăng ký kinh doanh 3 C UBND Thành phố, Sở Tài nguyên – Môi trường 3 Chấp nhận chủ trương lập dự án đầu tư cấp có thẩm quyền Chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng

4 Các giấy tờ về sử dụng đất

7

1 Ký hợp đồng thuê đơn vị có đầy đủ pháp lý và có sự kiểm tra, xác nhận của sở tài nguyên và môi trường 4 D Khảo sát đo đạc lập bản đồ hiện trạng Công ty TNHH NN MTV Khảo sát và đo đạc 2 Các giấy tờ về sử dụng đất

1 Đơn xin xác nhận

2 Giấy đăng ký kinh doanh 5 E Viện Quy hoạch – Kiến trúc 3 Hợp đồng thuê đất Xác định phê duyệt chỉ giới đường đỏ, cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật(san nền, cấp thoát nước…)

4 Ký hợp đồng xác định

1 Đơn xin cung cấp thông tin

2 Giấy đăng ký kinh doanh

3 Chấp thuận chủ trương của cấp có thẩm quyền lập dự án đầu tư 6 Sở Quy hoạch - Kiến trúc F Xin thông tin QH kiến trúc tại khu đất lập dự án 4 Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất

5 Các giấy tờ về sử dụng đất

6 Xác nhận chỉ giới đường đỏ và số liệu hạ tầng

1 Đơn xin xác nhận ranh giới đất 7 Xác nhận ranh giới sử dụng đất UBND Phường G 2 Lập biên bản xác nhận ranh giới đất

8

1 Cung cấp thông tin về dự án 8 Công ty khoan khảo sát H Khảo sát địa chất (Phục vụ lập dự án và thiết kế KTTC) 2 Ký hợp đồng

1 Ký hợp đồng với đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư

2 Cung cấp các thông tin cần thiết 9 Đơn vị tư vấn thiết kế I Lập quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc 3 Lập trình dự án đầu tư

4 Đề cương dự án

1 Đơn xin thỏa thuận độ cao công trình

2 Giấy đăng ký kinh doanh

3 Chấp thuận chủ trương của cấp có thẩm quyền lập dự án đầu tư

10 Sở Quy hoạch - Kiến trúc K Xin thỏa thuận cao độ công trình 4 Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất

5 Các giấy tờ về sử dụng đất

6 Giải trình dự án đầu tư và đề cương dự án

7 Bản vẽ QHTMB

1 Đơn xin theo mẫu

2 Giấy đăng ký kinh doanh 11 Sở Quy hoạch – Kiến trúc L Phê duyệt QH tổng mặt bằng và phương án kiến trúc

9

3 Chấp thuận chủ trương của cấp có thẩm quyền lập dự án đầu tư

4 Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất

5 Các giấp tờ về sử dụng đất

6 Giải trình dự án đầu tư và đề cương dự án

7 Văn bản xác định chỉ giới (VQHKT cấp)

8 Cung cấp thông tin tại khu đất định lập dự án đầu tư

9 Thỏa thuận độ cao công trình Bộ quốc phòng

10 Bản vẽ TMB và Phương án kiến trúc

1 Đơn xin thỏa thuận PCCC

2 Giấy đăng ký kinh doanh

3 Chấp thuận chủ trương của cấp có thẩm quyền lập dự án đầu tư Phòng cháy chữa cháy 12 Xin thỏa thuận PCCC M 4 Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất

5 Các giấy tờ về sử dụng đất

6 Giải trình dự án đầu tư và đề cương dự án

10

7 Công văn thỏa thuận QHKT

8 Bản vẽ thiết kế kỹ thuật sơ bộ

1 Đơn xin thỏa thuận cấp điện

2 Giấy đăng ký kinh doanh

3 Các giấy tờ về sử dụng đất

13 Xin thỏa thuận cấp điện Công ty Điện lực TP.HCM N

4 Chấp thuận chủ trương của cấp có thẩm quyền lập dự án đầu tư

5 Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất

6 Công văn thóa thuận QHKT

1 Đơn xin thỏa thuận cấp nước

2 Giấy đăng ký kinh doanh

3 Các giấy tờ về sử dụng đất

14 Xin thỏa thuận cấp nước O Công ty cp cấp nước Bến Thành 4 Chấp thuận chủ trương của cấp có thẩm quyền lập dự án đầu tư

5 Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất

6 Công văn thỏa thuận QHKT

11

15 Xin thỏa thuận thoát nước 1 Đơn xin thỏa thuận thoát nước P Công ty TNHH một thành

2 Giấy đăng ký kinh doanh

viên Thoát nước đô thị Thành phố Hồ Chí Minh. 3 Các giấy tờ về sử dụng đất

4 Chấp thuận chủ trương của cấp có thẩm quyền lập dự án đầu tư

5 Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất

6 Công văn thỏa thuận QHKT

1 Bản cam kết môi trường

2 Lập báo cáo cam kết môi trường

3 Giấy đăng ký kinh doanh Q 4 Các giấy tờ về sử dụng đất

16 Báo cáo cam kết môi trường 5 Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất UBND cấp Quận hoặc phòng Quản lý môi trường

6 Công văn thỏa thuận QHKT

7 Thỏa thuận cấp điện

8 Thỏa thuận cấp nước

12

9 Thỏa thuận PCCC

10 Thỏa thuận thoát nước

11 Giải trình dự án đầu tư và đề cương dự án

1 Tờ trình phê duyệt dự án

2 Quyết định phê duyệt dự án 17 Lập hồ sơ thiết kế cơ sở Đơn vị tư vấn thiết kế R 3 Lập thuyết minh dự án

4 Thuyết minh thiết kế cơ sở

1 Tờ trình thẩm định thiết kế cơ sở

2 Giấy đăng ký kinh doanh

3 Chấp thuận chủ trương của cấp có thẩm quyền lập dự án đầu tư

4 Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất 18 Thẩm đinh hồ sơ thiết kế cơ sở Sở Xây dựng S

5 Các giấy tờ về sử dụng đất

6 Thuyết minh dự án và thuyết minh thiết kế cơ sở

7 Công văn thỏa thuận QHKT

13

8 Thỏa thuận PCCC

9 Thỏa thuận cấp nước

10 Thỏa thuận thoát nước

11 Thỏa thuận cấp điện

12 Bản cam kết môi trường

13 Tờ trình và quyết định phê duyệt dự án

14 Hồ sơ năng lực của đơn vị tư vấn thiết kế R 15 Hồ sơ bản vẽ thiết kế cơ sở

19 Lập báo cáo dự án đầu tư Đơn vị tư vấn thiết kế T Cung cấp các thông tin cần thiết để đơn vị tư vấn lập báo cáo đầu tư

1 Đơn xin cấp giấy chứng nhận đầu tư

2 Giấy đăng ký kinh doanh

3 Chấp thuận chủ trương của cấp có thẩm quyền lập dự án đầu tư 20 Sở kế hoạch đầu tư U

Thẩm định, phê duyệt báo cáo dự án đầu tư, xin cấp giấy chứng nhận đầu tư 4 Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất

5 Các giấy tờ về sử dụng đất

14

6 Công văn thỏa thuận QHKT

7 Kết quả thẩm định Thiết kế cơ sở

8 Báo cáo dự án đầu tư

21 Đơn vị tư vấn thiết kế V Lập – Thẩm tra hồ sơ TKKT+TKKTTC+TDT 1 Đơn vị thiết kế lập thuyết minh thiết kế kỹ thuật thi công và bản vẽ TKKTTC

1 Đơn xin phê duyệt hồ sơ

2 Công văn thỏa thuận QHKT

3 Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở 22 Sở xây dựng W Phê duyệt hồ sơ TKKT+TKKTTC+TDT 4 Giấy chứng nhận đầu tư

5 Báo cáo dự án đầu tư

6 Hồ sơ thiết kế kỹ thuật + TKKTTC

1 Đơn xin hướng dẫn hồ sơ xin sử dụng đất

2 Giấy đăng ký kinh doanh

23 Sở tài nguyên môi trường X Lập hồ sơ xin sử dụng đất, thẩm định nhu cầu sử dụng đất 3 Chấp thuận chủ trương của cấp có thẩm quyền lập dự án đầu tư

4 Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất

15

5 Các giấy tờ về sử dụng đất

6 Công văn thỏa thuận QHKT

7 Kết quả thẩm định hồ sơ TKKT+TKKTTC

8 Giấy chứng nhận đầu tư

9 Thỏa thuận cấp nước

10 Thỏa thuận cấp điện

11 Thỏa thuận thoát nước

12 Thỏa thuận PCCC

13 Bản cam kết môi trường

1 Đơn trình UBND Thành Phố

2 Giấy đăng ký kinh doanh

3 Chấp thuận chủ trương của cấp có thẩm quyền lập dự án đầu tư 24 UBND Thành phố HCM Y

Trình cấp có thẩm quyền quyết định giao đất (chuyển mục đích sử dụng đất) 4 Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất

5 Các giấy tờ về sử dụng đất

16

6 Văn bản chấp thuận xin sử dụng đất

1 Đơn xin thẩm tra hồ sơ PCCC

2 Giấy đăng ký kinh doanh

25 Hồ sơ Thẩm tra PCCC (PC23) 3 Các giấy tờ về sử dụng đất Z Phòng cháy chữa cháy(PC23)

4 Văn bản chấp thuận phê duyệt TKKTTC

5 Hồ sơ TKKTTC

26 Y

Tổ chức họp liên nghành ( Sở Tài chính – Sở Xây dựng – Sở Tài nguyên Môi trường – Cục thuế - UBND quận – UBND Thành phố ) xác định giá tiền nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trình UBND Thành phố phê duyệt giá

Thuê đơn vị đo đạc xác định mốc giới và lập trích lục bản đồ Hợp đòng thuê 27 Z Lập hồ sơ mốc giới, Nhận bàn giao mốc, lập trích lục bản đồ

28 Ký hợp đồng thuê đất Đơn xin thuê đất AA

17

1 Đơn xin cấp giấy phép xây dựng 29 Xin phép xây dựng Sở Xây dựng BB 2 Giấy đăng ký kinh doanh

3 Văn bản thỏa thuận QHKT

4 Kết quả thẩm định TKKT+TKKTTC

5 Giấy chứng nhận đầu tư

6 Quyết định giao đất ( chuyển mục đích sử dụng đất)

7 Các giấy tờ về sử dụng đất

8 Thỏa thuận cấp điện

10 Thỏa thuận thoát nước

11 Thẩm định PCCC

12 Bản cam kết môi trường

13 Các bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công

30 Thi công xây dựng Công ty thi công CC

18

31 Nghiệm thu Chủ đầu tư DD

3. LẬP KẾ HOẠCH TỔ CHỨC DỰ ÁN Sơ đồ trách nhiệm ( RC – Responsibility Chart)

R : Responsiable ( Chịu trách nhiệm chính) GĐDA: Giám đốc dự án

TV 1,…TV khác : Thành viên 1,

S : Support ( Hỗ trợ) 2…Thành viên khác.

C: Consult ( Tư vấn)

Thành viên đội dự án

Thành viên chủ chốt bên ngoài

TV khác TV 1 TV 2 TV 3 TV 4 Chuyên viên tư vấn GD DA TT Tên công việc (35 TV)

Phúc Thảo Duyên Tiến Ánh Duy Thuận

Các thành viên khác

1 R S C

Lập phương án đầu tư khu đất dự định lập dự án đầu tư xây dựng

2 R S C

Xin chủ trương của cơ quan có thẩm quyền cho phép Công ty lập dự án đầu tư

3 R S C

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng

4 S C R Khảo sát đo đạc lập bản đồ hiện trạng

5 R S C

19

Xác định phê duyệt chỉ giới đường đỏ, cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật (san nền, cấp thoát nước…)

6 R S C

Xin thông tin QH kiến trúc tại khu đất lập dự án

7 R S C Xác nhận ranh giới sử dụng đất

8 R S C

Khảo sát địa chất (Phục vụ lập dự án và thiết kế KTTC)

9 R S S C

Lập quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc

10 R S C Xin thỏa thuận cao độ công trình

11 R S C

Phê duyệt QH tổng mặt bằng và phương án kiến trúc

12 R S C

Xin thuận thỏa PCCC, cấp điện, cấp thoát nước

13 C Báo cáo cam kết môi trường

14 R S C Lập hồ sơ thiết kế cơ sở

15 R S C Thẩm đinh hồ sơ thiết kế cơ sở

16 R S C Lập báo cáo dự án đầu tư

17 R S C

Thẩm định, phê duyệt báo cáo dự án đầu tư, xin cấp giấy chứng nhận đầu tư

20

18 Lập – Thẩm tra hồ sơ R S C TKKT+TKKTTC+T

DT

sơ

19 R S C

Phê duyệt hồ TKKT+TKKTTC+T DT

20 R S C

Lập hồ sơ xin sử dụng đất, thẩm định nhu cầu sử dụng đất

21 R S C

thẩm Trình cấp có quyền quyết định giao đất

sơ Thẩm tra 22 R S Hồ PCCC (PC23)

23 R S

Tổ chức họp liên nghành ( Sở Tài chính – Sở Xây dựng – Sở nguyên Môi Tài trường – Cục thuế - UBND quận – UBND Thành phố ) xác định giá tiền nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trình UBND Thành phố phê duyệt giá

24 S C R

Lập hồ sơ mốc giới, Nhận bàn giao mốc, lập trích lục bản đồ

25 Ký hợp đồng thuê đất R S C

26 S C R Lâ ̣p hồ sơ mờ i thầu và tổ chứ c đấu thầu

27 Xin phép xây dựng R S C

28 Thi công xây dựng

21

29 Nghiệm thu R S C

4. LẬP TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN

Bảng ước lượng thời gian thực hiện và các mối liên hệ công việc

Mối liên hệ công việc Thời gian thực hiện Thời gian trễ TT Tên công việc

Mã công việc (Ngày) (Ngày) (Công việc tiền nhiệm)

1 A _ 75 15 Lập phương án đầu tư khu đất dự định lập dự án đầu tư xây dựng

2 B A 22 3 Xin chủ trương của cơ quan có thẩm quyền cho phép Công ty lập dự án đầu tư

3 C B 32 3 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng

4 Khảo sát đo đạc lập bản đồ hiện trạng D _ 12 5

5 E _ 22 8 Xác định phê duyệt chỉ giới đường đỏ, cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật (san nền, cấp thoát nước…)

6 Xin thông tin QH kiến trúc tại khu đất lập dự án F C, E 2 2

7 Xác nhận ranh giới sử dụng đất G _ 10 10

8 H A 3 2 Khảo sát địa chất (Phục vụ lập dự án và thiết kế KTTC)

22

9 Lập quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc I A 22 3

10 Xin thỏa thuận cao độ công trình K C, I 12 3

11 Phê duyệt QH tổng mặt bằng và phương án kiến trúc L F, K,H 3 2

M L 5 5 12 Xin thỏa thuận PCCC, cấp điện, cấp thoát nước

13 Báo cáo cam kết môi trường N M 2 2

14 Lập hồ sơ thiết kế cơ sở 0 N 4 3

15 Thẩm đinh hồ sơ thiết kế cơ sở P O 14 4

16 Lập báo cáo dự án đầu tư Q P 3 2

17 R Q 7 5 Thẩm định, phê duyệt báo cáo dự án đầu tư, xin cấp giấy chứng nhận đầu tư

18 Lập – Thẩm tra hồ sơ TKKT+TKKTTC+TDT S R 25 3

19 Phê duyệt hồ sơ TKKT+TKKTTC+TDT T S 5 3

20 U N 5 5 Lập hồ sơ xin sử dụng đất, thẩm định nhu cầu sử dụng đất

21 Trình cấp có thẩm quyền quyết định giao đất V T, U 10 5

22 Hồ sơ Thẩm tra PCCC (PC23) W L 7 8

23 X V 1 2

23

Tổ chức họp liên nghành ( Sở Tài chính – Sở Xây dựng – Sở Tài nguyên Môi trường – Cục thuế - UBND quận – UBND Thành phố ) xác định giá tiền nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trình UBND Thành phố phê duyệt giá

24 Y V 4 3 Lập hồ sơ mốc giới, Nhận bàn giao mốc, lập trích lục bản đồ

25 Ký hợp đồng thuê đất Z V 5 3

AA Z 14 1 26 Lâ ̣p hồ sơ mờ i thầu và tổ chứ c đấu thầu

27 Xin phép xây dựng BB Z 25 5

28 Thi công xây dựng CC AA, BB 810 30

24

29 Nghiệm thu DD CC 2 0

25

Sơ đồ mạng AOA:

Sơ đồ mạng AON

26

Vậy thời gian ngắn nhất để hoàn thành dự án là 1061 ngày.

5. HOẠCH ĐỊNH NGUỒN LỰC

Dự án xây dựng toà nhà Ngân hàng ACB được coi là dự án chủ chốt của Ngân hàng ACB trong 3 năm, Ngân hàng ACB tập trung cao độ cho dự án. Vì vậy, trong quá trình triển khai dự án không xảy ra tình trạng thiếu nguồn lực con người. Dưới đây là bảng hoạch định nguồn lực cho dự án:

Mối liên hệ công việc Thời gian thực hiện TT Tên công việc Nguồn lực yêu cầu (ngƣời) Mã công việc (Ngày) (Công việc tiền nhiệm)

1 A _ 75 10

Lập phương án đầu tư khu đất dự định lập dự án đầu tư xây dựng

2 B A 22 3

Xin chủ trương của cơ quan có thẩm quyền cho phép Công ty lập dự án đầu tư

3 C B 3 32

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng

4 D _ 8 12 Khảo sát đo đạc lập bản đồ hiện trạng

5 E _ 10 22

Xác định phê duyệt chỉ giới đường đỏ, cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật (san nền, cấp thoát nước…)

6 F C, E 2 2 Xin thông tin QH kiến trúc tại khu đất lập dự án

7 G _ 4 10 Xác nhận ranh giới sử dụng đất

8 H A 10 3

Khảo sát địa chất (Phục vụ thiết kế lập dự án và KTTC)

27

9 I A 15 22 Lập quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến

trúc

10 K C, I 12 3 Xin thỏa thuận cao độ công trình

11 L F, K,H 3 10

Phê duyệt QH tổng mặt bằng và phương án kiến trúc

12 M L 5 5 Xin thỏa thuận PCCC, cấp điện, cấp thoát nước

13 M N 2 5 Báo cáo cam kết môi trường

14 Lập hồ sơ thiết kế cơ sở N 0 4 7

15 O P 14 10 Thẩm đinh hồ sơ thiết kế cơ sở

16 Lập báo cáo dự án đầu tư P Q 3 10

17 Q R 7 8

Thẩm định, phê duyệt báo cáo dự án đầu tư, xin cấp giấy chứng nhận đầu tư

18 R S 25 10 Lập – Thẩm tra hồ sơ TKKT+TKKTTC+TDT

hồ sơ 19 S T 5 3 Phê duyệt TKKT+TKKTTC+TDT

20 N U 5 10

Lập hồ sơ xin sử dụng đất, thẩm định nhu cầu sử dụng đất

21 V T, U 10 2 Trình cấp có thẩm quyền quyết định giao đất

22 W L 7 7 Hồ sơ Thẩm tra PCCC (PC23)

23 X V 1 15

28

Tổ chức họp liên nghành ( Sở Tài chính – Sở Xây dựng – Sở Tài nguyên Môi trường – Cục thuế - UBND quận – UBND Thành phố )

xác định giá tiền nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trình UBND Thành phố phê duyệt giá

24 Y V 4 10

Lập hồ sơ mốc giới, Nhận bàn giao mốc, lập trích lục bản đồ

25 Ký hợp đồng thuê đất Z V 5 2

26 AA Z 14 7 Lâ ̣p hồ sơ mờ i thầu và tổ chứ c đấu thầu

27 Xin phép xây dựng BB Z 25 5

28 Thi công xây dựng CC AA, BB 810 Công ty xây dựng

29

29 Nghiệm thu DD CC 2 10

6. HOẠCH ĐỊNH CHI PHÍ 6.1. Cơ sở lập kế hoạch

- Thông tư 99/2007/N Đ_CP ngày 13/6/2007 của chính phủ về quản lý chi phí

đấu thầu.

- Thông tư 116/2007/TT_BTC hướng dãn quản lý chi phí QLDA. - Chi phí lập quy hoạch xây dựng áp dụng theo quy định tại Quyết định số 06/2005/QĐ-BXD ngày 03/02/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Định mức chi phí quyhoạch xây dựng.

Theo đó, ngân hàng ACB lập dự toán chi phí trên cơ sở nội dung công việc quy hoạch phảithực hiện, các chế độ chính sách có liên quan.

6.2. Nội dung chi phí dự án kế hoạch : STT

Nội dung

1 2 3 Chi phí ( VND) 2,750,000,000 1,260,000,000 300,000,000

4 5 6 7 8 Đội ngũ nhân viên dự án Thuê đội ngũ chuyên gia tư vấn Thuê đội ngũ đo đạc, khảo sát địa hình Chi phí xây dựng Chi phí khác Tổng chi phí Dự phòng (5%) Tổng 9,560,000,000 1,200,000,000 15,070,000,000 753,500,500 15,823,500,000

6.3. Kiểm soát chi phí.

- Quản lý tổng mức đầu tư: Khi lập dự án chúng tôi đã xác định tổng mức đầu tư để tính toán hiệu quả đầu tư, từ đóđưa ra số vốn dự trù yêu cầu chủ đầu tư. Nếu có sự thay đổi chúng tôisẽ có thông báo kịp thời đến nhà thầu để có kế hoạch điều chỉnh phù hợp.

- Quản lý tổng dự toán, dự toán công trình : Tổng dự toán, dự toán công trình trước khi phê duyệt đều phải qua Hội đồng thẩm định.Nội dung thẩm định cụ thể như sau:  Kiểm tra sự phù hợp giữa khối lượng thiết kế và khối lượng dự toán.  Lên kế hoạch lập dự phòng chi phí cho dự án với 5% tổng chi phí: 753,500,500 VND. Khoản dự phòng này sẽ được sử dụng trong trường hợp chi phí có sự thiếu hụt cần bổsung do những yếu tố khách quan, lạm phát…

- Kiểm tra tính đúng đắn của việc áp dụng các định mức kinh tế, kỹ thuật, định

30

mức chiphí, đơn giá và các chế độ chính sách liên quan.

31

- Xác định tổng dự toán, dự toán công trình được thẩm định. Giám đốc dự án phê duyệt tổng dự toán, dự toán công trình và phải chịu trách nhiệmtrước pháp luật về kết quả thẩm định, phê duyệt của mình.

7. KẾ HOẠCH KIỂM SOÁT DỰ ÁN

Kế hoạch kiểm soát cần xem xét đến các khía cạnh như sau:

1. Thời gian ( tiến độ) 2. Chi phí( ngân sách) 3. Thành quả ( chất lượng) 4. Vấn đề phát sinh( Rủi ro)

Với mỗi vấn đề cần xác định các thông tin then chốt cần kiểm soát, thiết lập các tiêu chuẩn cho mỗi nhân tố, thủ tục thu thập thông tin, nhân sự/ bộ phận chịu trách nhiệm

7.1. Kiểm soát thời gian (tiến độ)

- Chỉ số đo lường :

 Khối lượng công việc đã hoàn thành, chất lượng các hạng mục công

việc

 Thời gian và nguồn lực đã sử dụng

- Tiêu chuẩn so sánh: Bảng tiến độ công việc dự kiến - Thuthập thông tin/ tần suất:

 Báo cáo tiến độ từ các thành viên phụ trách các hạng mục công việc

hàng tuần/ tháng

 Tổ chức họp định kỳ hàng tuần/ hàng tháng  Giám sát thực tế tình hình thực hiện đột xuất hoặc định kỳ

- Công việc cụ thể : Cụ thể là hàng tuần/ tháng tiến hành họp định kỳ với các bộ phận phòng ban phụ trách các hạng mục công việc theo tiến độ công việc, xử lý các vấn đề phát sinh ảnh hưởng đến tiến độ bao gồm các nguyên nhân chủ quan và khách quan, đánh giá các nguyên nhân tiềm tang ảnh hưởng đến tiến độ, thực hiện các điều chỉnh (nếu có).

7.2. Kiểm soát chi phí (Ngân sách)

- Chỉ số đo lường

 Chi phí theo tiến độ/ tích lũy  Khối lượng công việc đã thực hiện

- Công cụ kiểm soát:

 Chi phí theo ngân sách của công việc theo lịch trình (BCWS)  Chi phí dự toán của công việc được thực hiện (BCWP)  Chi phí thực của công việc đã làm (ACWP)

- Thu thập thông tin/ tần suất:

32

 Thông tin từ các chương trình quản lý ngân sách

 Tổ chức họp báo cáo ngân sách hàng tuần/ hàng tháng  Kết hợp so sánh với khối lượng công việc đã thực hiện (kiểm soát tiến

độ)

- Công việc cụ thể : Cụ thể là hàng tuần/ tháng tiến hành họp định kỳ với các bộ phận/ phòng ban phụ trách các hạng mục công việc, phòng tài chính – kế toán/ bộ phận phụ trách tài chính dự án, tiến hành so sánh tiến độ - khối lượng công việc thực hiện – chi phí, xử lý các vấn đề phát sinh chi phí ngoài kế hoạch, dự đoán tương lai các rủi ro làm gia tăng chi phí, đánh giá tính chất/ mứcđộ, điều chỉnh ngân sách cho dự án (nếucó).

7.3. Kiểm soát chất lƣợng.

- Chỉ số đo lường:Các thông số kỹ thuật, chất lượng, tính kinh tế, hiệu quả,

độ an toàn của dự án

- Tiêu chuẩn so sánh:Các yêu cầu, tiêu chí do Ngân hàng đặt ra khi lập kế

hoạch/ theo yêu cầu của cơ quan nhà nước,…

- Phương pháp thu thập: Tùy từng chỉ tiêu, yếu tố có cách thu thập khác

nhau: các chỉ số an toàn, hệ số kỹ thuật của công trình do đơn vị thi công, tư vấn giám sát cung cấp - Cách thức kiểm soát:

 Đối với cáctiêuchí do Ngân hàng ACB đặtrathì do cácphòng ban

chuyênmônhoặcthuêbênthứ 3 đểkiểmsoát, chẳnghạnnhưcáchệsốkỹthuật, an toàncủacôngtrìnhcầncócác công tytưvấn, giámsáttheodõi, kiểmsoát;

 Đối với các yêu cầu do pháp luật quy định thì có các cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra, giám sát nhưng trên cơ sở kiểm soát bước đầu và thường xuyên của CĐT.

7.4. Kiểm soát các vấn đề phát sinh/rủi ro:

- Thực hiện các biện pháp dự kiến, xây dựng kế hoạch quản lý rủi ro (cả rủi

ro tích cực, tiêu cực), thực hiện các biện pháp phòng ngừa, xử lý các vấn đề phát sinh.

33

- Kiểm soát rủi ro trong tất cả các bước và lồng ghép vào các nội dung kiểm soát tiến độ, chi phí, chất lượng của dự án: nhận diện rủi ro, các vấn đềp hát sinh có thể có trong từng nội dung, hạng mục công việc, định lượng các rủi ro gặp phải, thực hiện các biện pháp phòng ngừa( thậm chí điều chỉnh dự án)

8. KẾT LUẬN

Ban quản lý dự án “ Xây dựng toà nhà văn phòng Ngân hàng ACB” đãkỳ vọng

nhiều vào thành công của dự án.

Dự án thành côngkhông những mang lại lợi ích cho nhân viên Ngân hàng ACB

mà nó còn là bộ mặt của Ngân hàng ABC, là thành quả của quá trình xây dựng và

phát triển.

Hiểu được ý nghĩa của dự án, toàn bộ thành viên đã cố gắng hết sức để quản trị

34

dự án một cách hiệu quả nhất.