Làm sao "xử lý" chủ đầu tư
"nuốt lời"?
Gần như không có cơ quan nào đứng ra bảo vệ quyền lợi của khách
hàng khi xảy ra kiện cáo, tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu
tư vì dự án chậm tiến độ, sai phạm trong hợp đồng góp vốn, thu tiền
không triển khai xây dựng...
Phần thua thiệt đương nhiên vẫn thuộc về khách hàng, còn chủ đầu tư thì
vẫn thoải mái như người "vô can" trước pháp luật, không cơ quan nào
xử lý…
Vậy người mua nhà/góp vốn cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?
Trao đổi với PV báo điện tử Infonet, ông Trần Văn Huynh, nguyên Thứ
trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hội Vật liệu xây dựng cho rằng, trước hết
để xảy ra tình trạng tranh chấp, kiện cáo quá nhiều như hiện nay là hệ
quả của việc cấp đất, cấp giấy phép xây dựng, quy hoạch… tràn lan,
không theo quy định, bài bản nào cả. Ngoài ra, đây cũng là hệ quả của
việc phát triển thị trường bất động sản quá nhanh trong thời gian quan,
trong đó, chính sách, công tác quản lý thị trường này không theo kịp.
Hầu hết các vụ việc kiện cáo xảy ra vừa qua, với cơ chế Luật hiện nay,
chúng ta rất khó có chế tài nào để xử phạt, xử lý chủ đầu tư, vì DN làm
ăn kiểu vậy “lách luật” rất tài. Bên cạnh đó, đây là tranh chấp dân sự,
thỏa thuận hai bên mua bán, chưa đến mức hình sự để cơ quan chức
năng vào cuộc… Tuy nhiên danh giới này cũng rất mong manh. Chính
vì như vậy, các vụ tranh chấp, kiện cáo om xòm hiện nay giữa chủ đầu
tư và khách hàng, thì phần lớn chủ đầu tư vẫn “nhởn nhơ” không ai vào
điều tra, xử phạt gì cả…
Nhiều vụ việc tranh chấp, kiện cáo của người mua nhà đã
diễn ra nhưng chưa đi đến đâu
Vì vậy, để hạn chế tình trạng tranh chấp kiện cáo này, trước hết phải
hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về hợp đồng mua bán, hợp đồng
góp vốn… giữa chủ đầu tư và khách hàng mua nhà. Trong đó, mẫu quy
định trong hợp đồng này phải thống nhất chung cho các chủ đầu tư và
theo một quy định, điều khoản nhất định…, đảm bảo quyền lợi cho cả
đôi bên khách hàng và chủ đầu tư, nếu bên nào vi phạm điều khoản
trong hợp đồng thì có chế tài xử lý riêng…
Cần quy định sử dụng loại hợp đồng do một cơ quan quản lý Nhà nước
nào đó quản lý, soạn thảo, phát hành, chứ không để chủ đầu tư tự soạn,
bởi như vậy, nhiều điều khoản trong hợp đồng sẽ có lợi cho chủ đầu tư,
thua thiệt thuộc về khách hàng… Điều này là điều kiện tiên quyết để
tránh tình trạng xảy ra những vụ tranh chấp, kiện cáo…
Thứ nữa, những trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ, để xảy ra kiện cáo
của khách hàng, cơ quan quản lý phải đứng ra xử lý ngay. Có nhiều
hướng xử lý và nhiều dạng dự án, có dự án xin đất xong bỏ hoang, dự án
xây xong móng, dự án được vài ba tầng, có dự án xây xong thô rồi bỏ
hoang… Đối với các dự án kiểu này, cần có từng biện pháp xử lý
riêng…
Đặc biệt, những dự án chung cư đang xây dở, để xảy ra kiện cáo, lại
không có biện pháp xử lý, hay thu hồi… Cơ quan chức năng cũng cần
phải có chế tài xử lý đối với các dự án này, quy định trong bao lâu phải
triển khai tiếp tục dự án, nếu không tiếp tục thực hiện sẽ có biện pháp
thu hồi, hoặc chuyển nhượng cho đơn vị khác có tiềm lực tài chính,
chuyên ngành… thực hiện.
Luật sư Ngô Văn Hiệp – Văn phòng Luật sư Hiệp và Liên danh cho
rằng, phần lớn các vụ việc kiện cáo giữa khách hàng và chủ đầu tư hiện
nay là tranh chấp dân sự, hai bên tự thỏa thuận mua bán, thỏa thuận giải
quyết vụ việc, sự việc đến cao trào thì mới đưa ra pháp luật giải quyết,
phân giải…
Nhưng lại rất khó có chế tài nào để phạt chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư để
chậm tiến độ dự án, gây thiệt thòi cho khách hàng, nhưng nếu DN lại
nhún nhường chấp nhận một số yêu cầu của khách hàng… thì sự việc lại
êm thấm. "Vì vậy, theo tôi cơ quan chức năng cần ban hành Luật Chung
cư, trong đó quy định các điều khoản sở hữu chung cư, sở hữu chung
riêng, hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn, chế tài xử phạt chủ đầu tư
nếu để xảy ra thiệt hại cho khách hàng…".
Luật sư Hiệp đưa ra một số giải pháp để hạn chế tình trạng xảy ra kiện
cáo, tranh chấp khách hàng nên yêu cầu cơ quan pháp luật can thiệp
bằng biện pháp mạnh. Trong trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo
chiếm đoạt tài sản, khách hàng có quyền làm đơn tố cáo, yêu cầu cơ
quan chức năng vào cuộc.
Với hành vi của chủ đầu tư chậm triển khai dự án, khi gần hết thời hạn
bàn giao nhà mà chủ đầu tư mới làm xong phần móng, có thể họ thu tiền
của dự án này chi cho dự án khác hoặc sử dụng vào mục đích khác cho
thấy có dấu hiệu cấu thành tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”
khách hàng có thể làm đơn tố cáo... Vì vậy, trước khi ký hợp đồng mua
bán hay góp vốn, để tránh những rủi ro sau này, khách hàng cần tìm hiểu
kỹ tiềm năng, năng lực tài chính, quản lý của chủ đầu tư…
