Bài giảng Công cụ thu nhập cố định - Chương 6: Chứng khoán bất động sản

Chia sẻ: Phạm Hoàng Nhi | Ngày: | Loại File: PPT | Số trang:69

Thêm vào BST

Báo xấu

77
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài giảng Công cụ thu nhập cố định - Chương 6: Chứng khoán bất động sản trình bày các kiến thức về khoản vay bất động sản, quy trình tạo khoản vay gốc, tiêu chuẩn đảm bảo khoản vay, các tiêu chí phân loại khoản vay,... Để hiểu hơn về thị trường chứng khoán.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Công cụ thu nhập cố định - Chương 6: Chứng khoán bất động sản

Chương 6 CHỨNG KHOÁN BẤT ĐỘNG SẢN
• Khoản vay bất động sản • MBS • CMO
Khoản vay bất động sản KHÁI NIệM CƠ BảN
Khoản vay bất động sản • Khái niệm khoản vay bất động sản (mortgages): – Thế chấp bằng BĐS, quy định nghĩa vụ thanh toán và quyền được tịch biên tài sản thế chấp. – Khoản vay thông thường và khoản vay có bảo hiểm. • Người khởi tạo khoản vay: NHTM; quỹ tiết kiệm; Cty BHNT; quỹ hưu trí. – Phí khởi tạo khoản vay – Bán lại khoản vay hưởng chênh lệch
Ba lựa chọn • Tổ chức khởi tạo khoản vay có thể: – Giữ lại trong danh mục tài sản – Bán cho một nhà đầu tư (giữ trong danh mục hoặc đặt vào một tổ hợp tài sản thế chấp để phát hành chứng khoán) – Dùng chính nó làm tài sản thế chấp để phát hành một chứng khoán (CKH)
Người mua (nhà đầu tư) • Hai tổ chức có chính phủ bảo trợ (GSEs) và các công ty tư nhân • Các tổ chức này (conduits) tích tụ các khoản vay đã mua thành những tập hợp (pools) và bán cho các nhà đầu tư. • Khi một khoản vay được dùng làm tài sản thế chấp để phát hành chứng khoán → chứng khoán hóa.
Quy trình tạo khoản vay gốc
Tiêu chuẩn đảm bảo khoản vay THẨM ĐỊNH ĐƠN XIN VAY Hệ số khoản vay trên Hệ số thanh toán giá trị thị trường trên thu nhập (PTI) (LTV)
Các quyền mà người cho vay dành cho người xin vay khi có thư cam kết
Các dịch vụ KVBĐS • Các dịch vụ: thu tiền; chuyển tiền; gửi thông báo tới người vay; nhắc nhở thanh toán; duy trì sổ sách; thuế và bảo hiểm; thủ tục tịch biên.. • Cung cấp dịch vụ: các tổ chức liên quan tới NH, quỹ tín dụng, NH BĐS • Nguồn thu: – Phí dịch vụ (giảm theo thời gian) – Lãi từ số dư tạm thời – Phí phạt…
Khoản vay bất động sản CÁC TIÊU CHÍ PHÂN LOạI KHOảN VAY
Mức độ ưu tiên • Cho biết mức độ ưu tiên được thanh toán trong trường hợp buộc phải thanh lý tài sản để trả nợ. • Ưu tiên hạng một và ưu tiên hạng hai.
Phân loại tín dụng • Khoản vay chuẩn, khoản vay alt-A và khoản vay dưới chuẩn. • Thước đo đánh giá chất lượng tín dụng: – Điểm tín dụng – LTV (dự báo vỡ nợ) – PTI: “front ratio” và “back ratio” (hệ số được tính trước và sau thuế tài sản và bảo hiểm).
Các dạng thiết kế lãi suất • Lãi suất cố định, thanh toán đều • Lãi suất điều chỉnh (ARM) – Lãi suất tham chiếu – Các kiểu điều chỉnh • Các kiểu kết hợp lãi suất cố định – điều chỉnh.
Lãi suất cố định, thanh toán đều • Ví dụ: Một KV 30 năm, 100000$, ls 8%. • Tính khoản thanh toán hàng tháng: P P P 100000$ .... 1 i (1 i ) 2 (1 i ) 360 • Tính cho 30 kỳ (năm) thay cho 360 kỳ (tháng); tính P/12 : P P P 100000 ... 1 i (1 i ) 2 (1 i ) 30
– P (tháng) = 733,76$ – Ls tháng = 0,08/12 = 0,66667%  Tiền lãi tháng thứ 1 là 666,67$. – Thanh toán gốc tháng thứ 1 = 733,76 – 666,67 = 67,1$ – Số dư khoản vay vào tháng thứ 2 = 100000$ - 67,1$ = 99865,36$ – Thanh toán lãi tháng thứ 2 = 99865,36 X 0, 66667% = 666,22$ – Thanh toán gốc tháng thứ 2 = ? –…
Tổng quát Với i = lãi suất chia cho 12 (số thập phân); n = số lượng tháng của khoản vay; MB0 = số dư ban đầu của khoản vay n i (1 i ) Khoản thanh toán hàng MP MB0 n tháng MP (1 i ) 1 n t (1 i ) (1 i ) Số dư còn lại tại một MBt MB0 n tháng bất kỳ, MBt (1 i ) 1 t 1 i (1 i ) Khoản thanh toán gốc theo lịch biểu, tại tháng t, SPt SPt MB0 n (1 i ) 1
THIẾT KẾ TRUYỀN THỐNG: KHOẢN VAY BĐS CÓ LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH, CÁC KHOẢN THANH TOÁN HÀNG THÁNG BẰNG NHAU Tăng dần Giảm dần
Khoản vay có lãi suất điều chỉnh • Lãi suất được điều chỉnh định kỳ, theo một lãi suất tham chiếu được chọn. • Lãi suất tham chiếu: – Do thị trường xác định (trái phiếu Kho bạc) – Được tính trên cơ sở chi phí huy động của các tổ chức tín dụng, có độ trễ và trở thành lợi thế hay bất lợi thế của các bên, tùy theo xu hướng tăng hay giảm của lãi suất.
Các kiểu điều chỉnh lãi suất • Điều chỉnh định kỳ, có thể gắn với trần hoặc sàn trong một giai đoạn hoặc trong toàn bộ thời hạn của khoản vay. • Khoản vay “balloon”: điều chỉnh làm nhiều lần, mỗi lần như là thiết lập một khoản vay mới. → trên thực tế thời hạn được rút ngắn. • Khoản vay hai bước: giai đoạn đầu là ls cố định; sau đó điều chỉnh một lần, thời hạn giữ nguyên.