CHƯƠNG 1
NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Giao dịch dân sự:
1.1.1 Khái niệm:
Giao dịch dân sự là hành vi pháp lý đơn phương hoặc hợp đồng của cá
nhân, pháp nhân và của các chủ thể khác nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (BLDS).
Hành vi pháp lý
đơn phương
Hợp đồng dân
sự
Quyền
nghĩa
vụ
dân
sự
Phát sinh
Thay đổi hoặc chấm
dứt
ý chí của chủ thể mục đích - động cơ Đáp ứng điều
kiện có hiệu lực
Chủ thể giao dịch: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác….
Nhà nước chủ thể đặc biệt
GDDS =
Hành vi PL đơn phương:
• Là giao dịch
• Thể hiện ý chí của một
bên
• Làm phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền,
ngh
ĩ
a v
ụ
d
â
n s
Hợp đồng dân sự:
• Là giao dịch
• Thể hiện ý chí của 2
hay nhiều bên
• Làm phát sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền,
ngh
ĩ
a v
ụ
d
â
n s
1.1.2 Mục đích, động cơ:
a) Mục đích của giao dịch dân sự: Là lợi ích hợp pháp mà các bên mong
muốn đạt được khi xác lập giao dịch (BLDS).
b) Động cơ xác lập giao dịch dân sự: Là nguyên nhân thúc đẩy các bên
tham gia giao dịch.
1.1.3 Hình thức của giao dịch dân sự:
Hình thức của GDDS là cách thể hiện ý chí ra bên ngoài dưới một hình
thức nhất định của các bên tham gia giao dịch, là chứng cứ xác nhận các
quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, từ đó xác định trách nhiệm dân sự khi
có hành vi vi phạm xảy ra.
Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng
hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông
điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.
Quyền dân sự:
Là cách xử sự được
phép của người có
quyền
• Quyền nhân thân
• Quyền sở hữu,
quyền đối với tài sản
• Quyền thừa kế
•
Quyền tham gia vào
quan h
ệ
d
â
n s
ự
…
Nghĩa vụ dân sự:
Là việc mà theo đó
bên có nghĩa vụ phải
chuyển giao tài sản,
quyền, trả tiền, thực
hiện hoặc không thự
c
hiện một công việc
nhất định vì lợi ích
của bên có quyền.
Không ảnh hưởng
(Ngoại trừ trở thành điều
khoản của giao dịch)
Động cơ không đạt
Mục đích không đạt Giao dịch vô hiệu
Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện
bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin
phép thì phải tuân theo các quy định đó.
1.1.4 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của
pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong
trường hợp pháp luật có quy định.
1.1.5 Giao dịch dân sự vô hiệu:
Lời nói
Văn bản
Công chứng,
chứng thực,
đăng ký
Thường
Hình thức của
giao dịch dân sự
Thông điệp dữ liệu :
phương tiện điện tử
Hành vi cụ thể
• Không làm phát sinh
quyền, nghĩa vụ của
các bên bên kể từ thời
điểm giao kết.
• Không hợp pháp.
• Không được Nhà nước
thừa nhận.
Tuyên bố một giao dịch
dân sự vô hiệu
Thẩm quyền thuộc về
Tòa án
Thông qua một bản án
hoặc một quyết định
tuyên bố một giao dịch
dân sự là vô hiệu cùng
với những hậu quả
ph
á
p l
ý
c
ủ
a giao d
ị
ch
Do không tuân thủ một
trong 4 ĐK có hiệu lực
1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự:
1.2.1 Khái niệm về hợp đồng dân sự:
Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:
- Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức
xã hội;
- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
1.2.2 Hình thức của Hợp đồng:
Các
loại
giao
dịch
dân
sự
vô
hiệu
2. Vô hiệu do vi phạm hình thức
1. Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật,
trái đạo đức xã hội
3. Vô hiệu do không có sự tự nguyện của
người tham gia giao dịch
4. Vô hiệu do người xác lập, thực hiện không
đủ năng lực hành vi dân sự
5. Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật,
trái đạo đức xã hội
Hậu
quả
pháp
lý
của
giao
dịch
dân
sự
vô
hiệu
Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ
thời điểm xác lập
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường
Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc
bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải
được giao kết bằng một hình thức nhất định.
Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện
bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép
thì phải tuân theo các quy định đó.
Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
1.2.3 Nội dung của hợp đồng:
Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội
dung sau đây:
• Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc
không được làm;
• Số lượng, chất lượng;
• Giá, phương thức thanh toán;
• Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
• Quyền, nghĩa vụ của các bên;
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
• Phạt vi phạm hợp đồng;
• Các nội dung khác.
1.2.4 Địa điểm, thời điểm giao kết:
Địa điểm giao kết hợp đồng dân sự do các bên thoả thuận; nếu không có
thoả thuận thì địa điểm giao kết hợp đồng dân sự là nơi cư trú của cá nhân
hoặc trụ sở của pháp nhân đã đưa ra đề nghị giao kết hợp đồng.
Hợp đồng dân sự được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được trả
lời chấp nhận giao kết.
Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà
bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời
chấp nhận giao kết.
Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa
thuận về nội dung của hợp đồng.