Bài giảng Giao dịch bất động sản

CHƯƠNG 1 NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Giao dịch dân sự: 1.1.1 Khái niệm:

Phát sinh

Hành vi pháp lý đơn phương

GDDS =

Thay đổi hoặc chấm dứt

Quyền nghĩa vụ dân sự

Hợp đồng dân sự

ý chí của chủ thể mục đích - động cơ

Đáp ứng điều kiện có hiệu lực

Chủ thể giao dịch: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác…. Nhà nước chủ thể đặc biệt

Hợp đồng dân sự:

Hành vi PL đơn phương: • Là giao dịch • Thể hiện ý chí của một

bên

Giao dịch dân sự là hành vi pháp lý đơn phương hoặc hợp đồng của cá nhân, pháp nhân và của các chủ thể khác nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (BLDS).

• Làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự

• Là giao dịch • Thể hiện ý chí của 2 hay nhiều bên • Làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự

Quyền dân sự: Là cách xử sự được phép của người có quyền

• Quyền nhân thân • Quyền sở hữu,

quyền đối với tài sản

Nghĩa vụ dân sự: Là việc mà theo đó bên có nghĩa vụ phải chuyển giao tài sản, quyền, trả tiền, thực hiện hoặc không thực hiện một công việc nhất định vì lợi ích của bên có quyền.

• Quyền thừa kế • Quyền tham gia vào quan hệ dân sự…

1.1.2 Mục đích, động cơ:

a) Mục đích của giao dịch dân sự: Là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch (BLDS).

Mục đích không đạt

Giao dịch vô hiệu

Động cơ không đạt

Không ảnh hưởng (Ngoại trừ trở thành điều khoản của giao dịch)

b) Động cơ xác lập giao dịch dân sự: Là nguyên nhân thúc đẩy các bên tham gia giao dịch.

1.1.3 Hình thức của giao dịch dân sự:

Hình thức của GDDS là cách thể hiện ý chí ra bên ngoài dưới một hình

thức nhất định của các bên tham gia giao dịch, là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, từ đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra.

Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng

hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông

điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.

Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện

Lời nói

Hành vi cụ thể

Thường

Hình thức của giao dịch dân sự

Văn bản

Thông điệp dữ liệu : phương tiện điện tử

Công chứng, chứng thực, đăng ký

bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

1.1.4 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; - Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của

pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong

trường hợp pháp luật có quy định.

Tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu

1.1.5 Giao dịch dân sự vô hiệu:

 Thẩm quyền thuộc về

Tòa án

thừa nhận.

• Không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên bên kể từ thời điểm giao kết. • Không hợp pháp. • Không được Nhà nước

 Thông qua một bản án hoặc một quyết định tuyên bố một giao dịch dân sự là vô hiệu cùng với những hậu quả pháp lý của giao dịch

Do không tuân thủ một trong 4 ĐK có hiệu lực

1. Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

2. Vô hiệu do vi phạm hình thức

3. Vô hiệu do không có sự tự nguyện của người tham gia giao dịch

4. Vô hiệu do người xác lập, thực hiện không đủ năng lực hành vi dân sự

Các loại giao dịch dân sự vô hiệu

5. Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập

Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự: 1.2.1 Khái niệm về hợp đồng dân sự:

Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi

hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:

- Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức

xã hội;

- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.

1.2.2 Hình thức của Hợp đồng:

Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức,

trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

1.2.3 Nội dung của hợp đồng:

Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội

dung sau đây:

• Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc

không được làm;

• Số lượng, chất lượng;

• Giá, phương thức thanh toán;

• Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

• Quyền, nghĩa vụ của các bên;

• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

• Phạt vi phạm hợp đồng;

• Các nội dung khác.

1.2.4 Địa điểm, thời điểm giao kết:

Địa điểm giao kết hợp đồng dân sự do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì địa điểm giao kết hợp đồng dân sự là nơi cư trú của cá nhân hoặc trụ sở của pháp nhân đã đưa ra đề nghị giao kết hợp đồng.

Hợp đồng dân sự được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được trả

lời chấp nhận giao kết.

Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết.

Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa

thuận về nội dung của hợp đồng.

Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký

vào văn bản.

1.2.5 Hiệu lực của hợp đồng:

Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ

trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Hợp đồng dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự vô hiệu

Hợp đồng dân sự vô hiệu

Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được

1.2.6 Hợp đồng dân sự vô hiệu:

1.2.7 Chầm dứt hợp đồng dân sự:

Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

• Hợp đồng đã được hoàn thành;

• Theo thoả thuận của các bên;

• Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện;

• Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

• Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại;

• Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản: 1.3.1 Khái niệm:

Giao dịch về BĐS bản chất là một giao dịch dân sự, tuy nhiên do đối tượng của giao dịch là đối tượng đặc thù do đó pháp luật có một số quy định riêng về loại giao dịch này.

Về đối tượng:

Bản quyền Sáng chế …

Đối tượng

Hành vi dịch vụ …

Giao dịch dân sự

Tài sản (nói chung)

Quyền sử dụng đất

Giao dịch BĐS

Nhà ở

Bất động sản

Đối tương

Công trình trên đất …

Đối tượng đặc thù:

Đất đai

Bất động sản

Nhà ở, công trình XD

Tài sản khác gắn liền với đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

CT xây dựng …

Nhà ở

Quyền sử dụng đất

Chủ thể quyền sở hữu là Nhà nước

Giao dịch

Giao quyền sử dụng

Người sử dụng đất

Chủ sở hữu nhà ở

Người tham gia giao dịch BĐS

Văn bản thýờng

Giao dịch dân sự

Văn bản công chứng, chứng thực, đăng ký...

Hình thức

Lời nói, hành vi

Về hình thức:

Công chứng, chứng thực

Giao dịch BĐS

Hình thức

Văn bản

Đăng ký, xin phép

Nếu một bên là tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

Văn bản không cần công chứng, chứng thực

1.3.2 Điều kiện giao dịch hợp pháp:

• Các điều kiện theo quy định của BLDS

• Giấy tờ hợp pháp:

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

1.3.3 Các loại giao dịch dân sự về bất động sản:

a) Giao dịch về quyền sử dụng đất

• Chuyeån ñoåi, chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát

• Thueâ, thueâ laïi quyeàn söû duïng ñaát

• Theá chaáp, baûo laõnh, goùp voán baèng quyeàn söû duïng ñaát

• Taëng cho, thöøa keá quyeàn söû duïng ñaát

b) Giao dịch về nhà ở

• Mua baùn nhaø, coâng trình xaây döïng

• Thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

• Taëng cho nhaø ôû

• Ñoåi nhaø ôû

• Thöøa keá nhaø ôû

• Theá chaáp nhaø ôû

• Cho möôïn, cho ôû nhôø nhaø ôû

c) Giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản:

Mục đích sinh lợi

Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

 Mua bán, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa:

 Mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa:

Lợi nhuận

Tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

CHƯƠNG 2 GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyển quyền sử dụng đất

2.1 Khái niệm và đặc điểm: 2.1.1 Khái niệm: Giao dịch về quyền sử dụng đất

=

làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên

Chuyển quyền sử dụng đất

Là sự chuyển dịch QSD đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của pháp luật

Chuyển nhượng QDS đất

Chuyển đổi QDS đất

Thuê, thuê lại QSD đất phương thức

Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất

Tặng cho QSD đất

Thừa kế QSD đất

2.1.2 Đặc điểm:

QSD đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó người có QSD đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp theo quy định của pháp luật;

QSD đất là một loại quyền dân sự đặc thù vì:

- Đó là quyền tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt đó là đất đai;

Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế; -

-

Hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ

2.1.3 Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản:

Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

- Đất mà Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị

trường bất động sản.

Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản:

Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có

đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật Đất đai:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất:

2.2.1 Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản

lý.

Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

2.2.2 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ

trường hợp thừa kế.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có

công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Bộ luật

dân sự.

2.2.3 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất :

Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.

2.2.4 Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất :

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký

quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2.2.5 Giá chuyển quyền sử dụng đất:

Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật

quy định.

Đất mà Luật đất đai cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản

QQuuyyềềnn ssửử ddụụnngg đđấấtt đđưượợcc tthhaamm ggiiaa ggiiaaoo ddịịcchh tthheeoo qquuyy đđịịnnhh ccủủaa pphháápp lluuậậtt vvềề đđấấtt đđaaii

2.2.6 Điều kiện quyền sử đất được tham gia giao dịch:

2.2.7 Điều kiện chủ thể tham gia giao dịch:

(xem trong môn pháp luật bất động sản)

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

2.3.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất:

a) Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất :

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

b) Nội dung của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

- Thời điểm chuyển giao đất;

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển đổi; thời hạn sử dụng đất còn lại

của bên được chuyển đổi;

- Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất, nếu có;

- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi;

- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

c) Nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất :

Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Chuyển giao đất cho nhau đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí,

số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn;

- Chịu lệ phí về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình được chuyển đổi và thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai;

- Thanh toán tiền chênh lệch, nếu giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi

của một bên cao hơn, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

d) Quyền của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất

Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Yêu cầu bên kia giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí,

số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Yêu cầu bên kia giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử

dụng đất;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã chuyển

đổi;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

2.3.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

b) Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình

trạng đất;

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử

dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

- Giá chuyển nhượng;

- Phương thức, thời hạn thanh toán;

- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;

- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

đây:

c) Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng

đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển

nhượng.

d) Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật dân sự.

e) Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên

chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

f) Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ

có liên quan đến quyền sử dụng đất;

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được

chuyển nhượng;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

2.3 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất:

a) Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

b) Nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng

đất;

- Thời hạn thuê;

- Giá thuê;

- Phương thức, thời hạn thanh toán;

- Quyền của người thứ ba đối với đất thuê;

- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;

- Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn.

c) Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất

Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất;

- Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu,

hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê;

- Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất

đúng mục đích;

- Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

- Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê.

d) Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất

Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê;

- Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;

- Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết.

e) Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất

Bên thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho

thuê;

- Không được huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;

- Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;

- Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê,

trừ trường hợp có thoả thuận khác.

f) Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất

Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số

hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thoả thuận;

- Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;

- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều

426 của Bộ luật Dân sự;

- Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất

khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút.

g) Chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất

Khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thoả thuận thì bên cho thuê có thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cả lãi đối với khoản tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.

h) Bồi thường thiệt hại do đất bị thu hồi

Khi bên cho thuê hoặc bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang có hiệu lực nhưng do nhu cầu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn.

Trong trường hợp bên thuê đã trả tiền trước thì bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khoản tiền còn lại tương ứng với thời gian chưa sử dụng đất; nếu bên thuê chưa trả tiền thì chỉ phải trả tiền tương ứng với thời gian đã sử dụng đất.

Bên cho thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại do thu hồi đất theo quy định của pháp luật, còn bên thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại về hoa lợi có trên đất.

i) Quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất khi một bên chết

Trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì bên

thuê vẫn được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê.

Trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì thành viên trong hộ gia đình của người đó được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê nhưng phải báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

k) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất

Khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất đang còn, bên cho thuê vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, nhưng phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực hiện nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng

đất theo hợp đồng.

l) Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau

đây:

- Hết thời hạn thuê và không được gia hạn thuê;

- Theo thoả thuận của các bên;

- Nhà nước thu hồi đất;

- Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc huỷ bỏ hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;

- Bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia đình của người đó không còn thành viên nào khác hoặc có nhưng không có nhu cầu tiếp tục thuê;

- Diện tích đất thuê không còn do thiên tai;

- Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thoả thuận của các bên.

CHƯƠNG 3

GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở

3.1 Quy định chung về giao dịch nhà ở:

3.1.1 Các hình thức giao dịch về nhà ở

Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở.

3.1.2 Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của

pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành

chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định

tại Mục 4 Chương III của Luật nhà ở.

3.1.3 Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho

ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật

về dân sự;

b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.

Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.

3.1.4 Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở

Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.

Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung

sau đây:

- Tên và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở;

- Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận

về giá;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn

cho thuê; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Cam kết của các bên;

- Các thỏa thuận khác;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;

- Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ

chức vụ của người ký).

Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

- Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

- Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh

nhà ở;

- Thuê mua nhà ở xã hội;

- Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy

định của pháp luật.

Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.

Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở từ sáu tháng trở lên thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải nộp cho Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp đồng về quy định tại khoản này.

Trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Bên nhận thế chấp được giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

3.1.5 Giao dịch về nhà ở có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia các giao dịch về mua bán, tặng cho, thừa kế nhà ở tại Việt Nam phải thực hiện các quy định sau đây:

a) Thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại

Điều 126 và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 92 của Luật Nhà ở;

b) Thực hiện việc mua bán, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở theo đúng các

quy định tại Chương V của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này;

c) Những người không thuộc diện quy định tại Điều 126 của Luật Nhà ở hoặc những người thuộc diện quy định tại khoản 2 Điều 126 của Luật Nhà ở nhưng đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó theo quy định tại Điều 68 Nghị định này.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam phải thực hiện các quy định sau đây:

a) Phải có đủ điều kiện được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại

Điều 131 của Luật Nhà ở;

b) Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản theo quy định tại

Điều 93 của Luật Nhà ở;

c) Bên thuê nhà ở phải thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người thuê theo quy định của Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự và quy định Nghị định này.

3.2 Mua bán nhà ở:

3.2.1 Giá mua bán nhà ở

Giá mua bán nhà ở do các bên thoả thuận. Trường hợp pháp luật có quy

định về khung giá mua bán nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó.

3.2.2 Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

Việc mua bán nhà ở trả chậm hoặc trả dần do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc các bên có thoả thuận khác.

Sau khi bên mua nhà ở đã trả đủ tiền cho bên bán nhà ở và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Bên mua nhà ở chỉ được bán, tặng cho, đổi nhà ở cho người khác sau khi đã trả đủ tiền cho bên bán nhà ở, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thoả thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở.

3.2.3 Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả

các chủ sở hữu bằng văn bản.

Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vắng mặt mà đã được Toà án tuyên bố mất tích thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.

Trong trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung

khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác. Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.

3.2.4 Mua bán nhà ở đang cho thuê

Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung. Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn.

3.2.5 Mua trước nhà ở

Khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định mua trước nhà ở đó. Giá cả, điều kiện và thể thức thanh toán được thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết. Nhà nước bồi thường thiệt hại cho các bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý.

(Trich nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết luật Nhà ở )

Điều 57. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung nhưng có chủ sở hữu chung vắng mặt

1. Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải tuân thủ các quy định tại Điều 96 của Luật Nhà ở.

2. Trường hợp mua bán nhà ở có chủ sở hữu chung vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của người đó thì các chủ sở hữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu tòa án tuyên bố người đó bị mất tích theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện bán nhà ở đó.

Căn cứ vào giá bán nhà ở ghi trong hoạt động mua bán nhà ở, các chủ sở hữu chung còn lại có trách nhiệm gửi tiền bán nhà tương ứng với phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích vào ngân hàng thương mại nơi có nhà ở được bán; khi người bị tuyên bố mất tích trở về và có yêu cầu thì ngân hàng đã nhận tiền gửi có trách nhiệm thanh toán lại cho họ cả tiền gốc và tiền lãi theo quy định về lãi suất không kỳ hạn tại thời điểm người được tuyên bố mất tích nhận lại tiền.

3. Trường hợp người bị tuyên bố mất tích chết hoặc bị tòa án tuyên bố là đã chết thì phần tiền đã gửi vào ngân hàng nêu tại khoản 2 Điều này được chia cho những người thừa kế hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật về dân sự.

Điều 58. Thuê mua nhà ở xã hội

1. Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thực hiện thông qua hợp đồng được ký giữa chủ đầu tư và người thuê mua.

2. Sau khi trả trước 20% giá trị nhà ở thuê mua, bên thuê mua được quyền trả số tiền còn lại theo thời gian do chủ đầu tư và bên thuê mua thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 10 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

3. Khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và bên thuê mua đã trả hết số tiền còn lại theo quy định tại khoản 2 Điều này, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuê mua.

4. Chủ đầu tư được quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội và thu hồi nhà ở đang cho thuê mua khi phát sinh một trong các trường hợp sau đây:

a) Người thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba tháng mà không có lý do chính đáng;

b) Người thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuê mua;

c) Người thuê mua bán nhà ở thuê mua trái với quy định tại Điều 40 của Nghị định này hoặc chuyển quyền thuê mua cho người khác mà không được sự đồng ý của bên cho thuê mua.

Các trường hợp vi phạm quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì người thuê mua được thanh toán lại 20% tiền thuê mua (không tính lãi); trường hợp vi phạm quy định tại điểm c khoản này thì bên thuê mua không được thanh toán lại số tiền 20% mà mình đã trả trước đây.

5. Các tranh chấp về hợp đồng thuê mua nhà ở được giải quyết thông qua hòa giải. Trong trường hợp hòa giải không thành thì các bên có quyền yêu cầu tòa án giải pháp theo quy định của pháp luật.

Điều 59. Đổi nhà ở

1. Giao dịch đổi nhà ở quy định tại Luật Nhà ở chỉ được áp dụng trong trường hợp các bên đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, không áp dụng đối với trường hợp đổi quyền sử dụng nhà ở.

2. Các bên đổi nhà ở có trách nhiệm thực hiện đúng trình tự, thủ tục đổi nhà ở và nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định.

Điều 60. Giao dịch về nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản

1. Đối với trường hợp được phân chia tối đa không quá 20% sản phẩm nhà ở không phải qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 9 của Nghị định này thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng,

địa chỉ nhà ở và loại nhà ở được phân chia kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia nhà ở để Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xác nhận thay cho giấy xác nhận đã bán qua sàn giao dịch bất động sản.

Sở Xây dựng có trách nhiệm căn cứ vào quy định tại Điều 9 của Nghị định này và đối chiếu với số lượng nhà ở theo thiết kế, quy hoạch của dự án đã được phê duyệt để xác nhận danh sách các đối tượng, loại nhà ở và địa chỉ, diện tích của nhà ở được phân chia trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư; danh sách này chỉ được xác nhận một lần và phải được lưu tại Sở Xây dựng để theo dõi, kiểm tra. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải phân chia đúng số lượng, địa chỉ, loại, diện tích nhà ở và đúng tên các đối tượng đã được Sở Xây dựng xác nhận. Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác.

Đối với số lượng nhà ở còn lại trong mỗi dự án sau khi phân chia, chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định của Nghị định này.

2. Sau khi đã xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 9 của Nghị định này thì chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng đã được phân chia sản phẩm nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này để thay thế cho các hợp đồng, văn bản đã ký trước đó. Hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp này và giấy xác nhận của Sở Xây dựng quy định tại khoản 1 Điều này là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở.

Những trường hợp nhà ở thuộc diện phải bán, cho thuê qua sàn giao dịch bất động sản thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở sau khi đã có đủ các điều kiện quy định tại điểm đ và điểm e khoản 3 Điều 9 của Nghị định này.

3. Tổ chức, cá nhân có nhà ở do được phân chia hoặc đã mua thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà bán lại nhà ở đó cho người khác thì phải thực hiện theo quy định sau đây:

a) Chỉ được bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở sau khi đã có hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư.

b) Trường hợp là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c) Trường hợp là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức khác thì không phải bán qua sàn giao dịch bất động sản mà thực hiện bán theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này. Trong trường hợp chưa nhận bàn giao nhà ở và chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó thì thực hiện bán nhà ở theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

4. Các sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở mà chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy

quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, nếu vi phạm thì bị Nhà nước rút chức năng kinh doanh sàn giao dịch bất động sản và bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản.

5. Các trường hợp mua bán, cho thuê nhà ở không đúng với quy định tại Điều này thì hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó không có giá trị pháp lý và bên mua không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đã mua; bên bán, bên cho thuê có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua, người thuê nhà ở.

Điều 61. Thế chấp nhà ở

1. Việc thế chấp nhà ở phải được lập thành hợp đồng, tuân thủ quy định của Luật Nhà ở và các quy định của pháp luật có liên quan.

2. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước.

Điều 62. Giao dịch về nhà ở có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia các giao dịch về mua bán, tặng cho, thừa kế nhà ở tại Việt Nam phải thực hiện các yêu cầu sau đây:

a) Thuộc diện được sở hữu nhà ở và có đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở;

b) Thực hiện việc mua bán, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở theo đúng các quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này;

c) Những người không thuộc diện quy định tại Điều 1 của Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai hoặc những người thuộc diện được sở hữu một nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở nhưng đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó theo quy định tại Điều 72 của Nghị định này.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thuê nhà ở tại Việt Nam phải thực hiện các quy định sau đây:

a) Phải có đủ điều kiện được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 131 của Luật Nhà ở;

b) Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản theo quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở và quy định của Nghị định này;

c) Bên thuê nhà ở phải thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người thuê theo quy định của Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự và quy định của Nghị định này.

3. Chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền ký hợp đồng cho thuê hoặc ký hợp đồng ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc sở hữu của mình trong thời gian không sử dụng nhà ở đó.

Chủ sở hữu phải xuất trình văn bản điều động, luân chuyển công tác đến địa phương khác hoặc cử đi làm việc ngoài lãnh thổ Việt Nam của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc; trong trường hợp không thuộc diện điều động hoặc cử đi công tác tại nơi khác thì phải làm đơn cam kết tạm thời không sử dụng nhà ở đó khi thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuê hoặc hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.

Điều 63. Các loại hợp đồng về nhà ở

1. Việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thể chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Hợp đồng về nhà ở phải phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở, quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định này. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.

2. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở do được đầu tư xây dựng mới (bao gồm mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) thì ngoài yêu cầu phải tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều này, trong hợp đồng mua bán còn phải nêu rõ các nội dung, thời hạn và trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; giá trị quyền sử dụng đất trong giá bán nhà ở và trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước của bên bán nhà ở; trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư thì còn phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực.

Trường hợp mua bán nhà ở thông qua hình thức đấu giá thì nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này, còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

3. Hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của hai bên và không phải công chứng, chứng thực.

Hợp đồng thuê nhà ở xã hội được ký theo định kỳ nhưng tối đa không vượt quá năm năm. Hết thời hạn, bên thuê được cơ quan có thẩm quyền xem xét gia hạn hợp đồng nếu thực hiện đầy đủ các quy định về thuê nhà trong quá trình thuê nhà và vẫn thuộc đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở xã hội. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội được ký theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người thuê mua trên cơ sở quy định của Nghị định này.

4. Hợp đồng thuê nhà ở công vụ quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên có liên quan và không phải công chứng, chứng thực. Hợp đồng thuê nhà ở công vụ được ký định kỳ theo thời gian người thuê đảm nhận chức vụ theo quyết định điều động hoặc luân chuyển cán bộ nhưng tối đa không vượt quá năm năm.

Trường hợp hết thời hạn cho thuê mà đối tượng đang thuê nhà vẫn đủ tiêu chuẩn về đối tượng, điều kiện và diện tích thuê nhà ở công vụ theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và trả đầy đủ tiền thuê nhà ở thì đơn vị quản lý nhà ở công vụ tiếp tục ký hợp đồng thuê theo thời hạn quy định tại khoản này.

5. Hợp đồng thuê nhà ở thương mại quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của hai bên theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự. Trường hợp cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng hoặc bên cho thuê là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở.

6. Hợp đồng ủy quyền quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở, ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực. Các bên chỉ được ký kết hợp đồng ủy quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng ủy quyền quy định tại khoản này khi nhà ở đã được xây dựng xong (áp dụng đối với nhà ở có sẵn).

7. Các hợp đồng đổi, tặng cho, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở được lập theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự.

8. Thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng về nhà ở quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định hiện hành của pháp luật.

9. Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở (gồm cho thuê nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và thuê nhà ở xã hội), hợp đồng thuê mua nhà ở, hợp đồng về tặng cho và hợp đồng đổi nhà theo quy định tại Điều này.

Điều 64. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở

1. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở được tính từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho.

3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp đổi nhà ở được tính từ ngày hợp đồng đổi nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp hai bên đổi nhà ở là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở nhận đổi là thời điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đổi nhà ở.

4. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuê mua nhà ở được tính từ thời điểm bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua theo quy định tại khoản 3 Điều 58 của Nghị định này.

5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thừa kế nhà ở được tính từ thời điểm mở thừa kế. Việc xác định tổ chức, cá nhân thừa kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

6. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, trả dần được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

(Trích thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thi hành nghi định 71/2010/NĐ- CP)

Mục 3. GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở

Điều 18. Giao dịch nhà ở thương mại qua sàn giao dịch bất động sản

1. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định tại Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và pháp luật về kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp chủ đầu tư thực hiện huy động vốn thông qua các hình thức quy định tại các điểm a, b, c và điểm d khoản 1 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

Đối với nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản (không phân biệt nguồn gốc tạo lập nhà ở) mà không thực hiện mua bán, cho thuê, cho thuê mua qua sàn theo đúng quy định tại Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định tại Điều này này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý; trong trường hợp mua bán hoặc cho thuê mua nhà ở thì người mua, người thuê mua nhà ở không được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho sàn giao dịch bất động sản 01 bộ hồ sơ pháp lý chứng minh nhà ở thương mại đủ điều kiện được giao dịch qua sàn bao gồm bản sao các loại giấy tờ sau đây: văn bản công nhận chủ đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền; quyết định phê duyệt quy hoạch và bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt hoặc bản vẽ tổng mặt bằng của dự án (đối với trường hợp không phải lập quy hoạch tỷ lệ 1/500); quyết định phê duyệt dự án; quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cả dự án; giấy phép xây dựng đối với trường hợp nhà ở phải có giấy phép xây dựng; bản vẽ thiết kế của từng loại nhà ở được bán, cho thuê, cho thuê mua đã được phê duyệt; biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở theo quy định tại khoản 10 Điều 8 của Thông tư này.

Riêng đối với nhà ở xã hội được xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng quy định tại Điều 37 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì không phải làm thủ tục giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản mà thực hiện theo quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.

2. Sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở, không được mua nhà ở của chủ đầu tư để bán lại cho người khác mà chỉ được tổ

chức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở theo uỷ quyền của doanh nghiệp có nhà ở và thực hiện kinh doanh các dịch vụ bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản có thể được chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại ủy quyền tìm kiếm đối tác góp vốn đầu tư theo các hình thức quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

Trường hợp sàn giao dịch bất động sản không phải do chủ đầu tư thành lập (không trực thuộc chủ đầu tư) thì giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện ký hợp đồng uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở qua sàn; nếu sàn giao dịch bất động sản do chủ đầu tư thành lập (trực thuộc chủ đầu tư) thì chủ đầu tư ký văn bản uỷ quyền cho sàn thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở do mình đầu tư xây dựng (văn bản này thay cho hợp đồng uỷ quyền). Hợp đồng, văn bản uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở qua sàn phải nêu rõ các nội dung sau đây: loại nhà ở, số lượng, ví trí nhà ở bán, cho thuê, cho thuê mua; giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua đối với từng loại nhà ở; phương thức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở (bốc thăm hoặc đấu giá); thời hạn đăng ký mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở; phí giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở qua sàn; thời hạn thông báo công khai về việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở tại sàn và trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương nơi có bất động sản; thời điểm tổ chức việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; trách nhiệm của các bên và các thông tin khác liên quan đến nhà ở bán, cho thuê, cho thuê mua theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Các bên phải thực hiện ủy quyền theo mẫu hợp đồng, văn bản uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại qua sàn giao dịch bất động sản quy định tại phụ lục số 11 ban hành kèm theo Thông tư này.

3. Sàn giao dịch bất động sản phải niêm yết công khai tại sàn các giấy tờ sau: hợp đồng hoặc văn bản uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở qua sàn; bảng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở thương mại có đóng dấu xác nhận của chủ đầu tư và biên bản nghiệm thu kỹ thuật đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở do chủ đầu tư cung cấp; sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà ở mua bán, cho thuê, cho thuê mua cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia giao dịch tại sàn.

4. Sàn giao dịch bất động sản chỉ được tổ chức bán nhà ở trên cơ sở hợp đồng, văn bản uỷ quyền đã ký với doanh nghiệp có nhà ở và sau khi chủ đầu tư đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (theo biên bản nghiệm thu kỹ thuật) quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và quy định tại khoản 10 Điều 8 của Thông tư này.

5. Chỉ sau khi đã hoàn tất thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản (bên mua nhà ở đã được sàn giao dịch bất động sản cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) và sau khi đã có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có bất động sản biết theo quy định tại điểm e khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì doanh nghiệp có nhà ở mới được ký hợp đồng mua bán nhà ở với bên mua nhà ở. Đối với trường hợp cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại thì chủ đầu tư chỉ được uỷ quyền giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản và ký hợp đồng cho thuê, cho

thuê mua khi đã có nhà ở được xây dựng xong (chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở hoặc đã có biên bản hoàn công công trình nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng).

Các trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại không đúng các quy định tại Điều 9 và Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, quy định tại Điều này và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý; bên vi phạm bị xử lý theo quy định của pháp luật, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị vi phạm. Sàn giao dịch bất động sản không thực hiện đúng các quy định tại Điều này thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh sàn giao dịch bất động sản và bị xử phạt theo quy định hiện hành của pháp luật.

Sở Xây dựng hoặc cơ quan có thẩm quyền khi phát hiện sàn giao dịch bất động sản có hành vi vi phạm các quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại qua sàn thì có quyền yêu cầu cơ quan cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh sàn giao dịch bất động sản và có văn bản báo cáo Bộ Xây dựng để xoá tên sàn giao dịch bất động sản này khỏi Website của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.

6. Trường hợp tổ chức, cá nhân đã mua nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản hoặc đã được phân chia nhà ở theo quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP mà bán lại nhà ở đó cho người khác thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định);

b) Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

7. Định kỳ ba tháng một lần và vào tháng 12 hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất, sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm tổng hợp và báo cáo Sở Xây dựng nơi mình hoạt động số lượng nhà ở thương mại đã giao dịch qua sàn (mua bán, cho thuê, cho thuê mua), vị trí nhà ở giao dịch, tên chủ đầu tư có nhà ở uỷ quyền giao dịch qua sàn. Sở Xây dựng có trách nhiệm tổng hợp và báo cáo Bộ Xây dựng kết quả giao dịch qua sàn theo định kỳ quy định tại khoản này hoặc theo yêu cầu đột xuất.

Điều 19. Giao dịch về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở trong dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam (đối với trường hợp được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền để hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng theo quy định của pháp luật đất đai) phải có các giấy tờ chứng minh thuộc các đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 66 và Điều 67 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ cần có giấy tờ chứng minh được phép cư trú tại Việt Nam theo quy định tại Điều 67 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP là đủ điều kiện về cư trú để được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không yêu cầu phải có thời gian cư trú thực tế (cư trú liên tục hoặc cư trú cộng dồn) từ đủ ba tháng trở lên tại Việt Nam mới được sở hữu nhà ở.

2. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng, không đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì được quyền tặng cho nhà ở đó cho các đối tượng khác được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc được quyền bán nhà ở đó để hưởng giá trị. Thủ tục bán nhà ở để hưởng giá trị được thực hiện theo quy định tại Điều 72 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

3. Việc xác nhận người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt quy định tại điểm b khoản 2 Điều 66 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

a) Trường hợp chuyên môn, kỹ năng đặc biệt có trong danh mục nghề do Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội Việt Nam quy định thì người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt là người có tay nghề bậc cao nhất theo quy định của nước cấp giấy chứng nhận tay nghề.

Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt phải có đơn đề nghị cấp giấy xác nhận kèm theo bản sao có công chứng giấy chứng nhận có tay nghề bậc cao nhất gửi hiệp hội, hội nghề nghiệp của Việt Nam để được cấp giấy xác nhận; trong trường hợp lĩnh vực đề nghị xác nhận chưa có hiệp hội hoặc hội nghề nghiệp thì gửi đơn đến Bộ phụ trách lĩnh vực chuyên môn, kỹ năng để được xác nhận;

b) Trường hợp chuyên môn, kỹ năng đặc biệt không có trong danh mục nghề do Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội Việt Nam quy định thì sau khi nhận được đơn, hiệp hội hoặc hội nghề nghiệp của Việt Nam (trong trường hợp đã có hiệp hội hoặc hội nghề nghiệp) hoặc Bộ phụ trách lĩnh vực (trong trường hợp chưa có hiệp hội hoặc hội nghề nghiệp) căn cứ vào các tiêu chí và yêu cầu chuyên môn, kỹ năng đặc biệt do hiệp hội hoặc hội nghề nghiệp của Việt Nam hoặc do Bộ phụ trách lĩnh vực đặt ra để cấp giấy xác nhận cho người có đơn hoặc trả lời cho người có đơn biết rõ lý do (nếu không cấp giấy xác nhận);

c) Hiệp hội, hội nghề nghiệp của Việt Nam được cấp giấy xác nhận cho người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt theo quy định điểm b khoản 2 Điều 66 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP là các hiệp hội, hội nghề nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam và đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

4. Uỷ ban nhân dân cấp huyện khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc khi làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu một nhà ở tại Việt Nam phải có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng theo mẫu quy định tại phụ lục số 12 và phụ lục số 13 ban hành kèm theo Thông tư này để Bộ Xây dựng thực hiện quản lý việc sở hữu một nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 68 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

5. Tổ chức, cá nhân nước ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam thì phải thực hiện theo quy định tại Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị quyết này.

Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 20. Xử lý các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo quy định sau đây:

a) Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước;

b) Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định tại điểm a khoản này, một trong hai bên theo thoả thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;

c) Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có

trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.

Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng;

d) Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì kể từ lần chuyển nhượng thứ hai trở đi, các bên đều phải thực hiện thủ tục theo quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản này. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần sau có trách nhiệm tiếp nhận và lưu giữ các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng lần trước;

đ) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối (là tổ chức, cá nhân có đơn đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở) được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở thì ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chủ đầu tư (hoặc tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận) phải nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định sau đây:

- Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa chủ đầu tư với bên mua nhà ở lần đầu;

- Giấy tờ xác nhận đã giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản (đối với nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản) hoặc xác nhận về việc phân chia nhà ở của Sở Xây dựng (đối với trường hợp được phân chia nhà ở) của bên mua nhà lần đầu;

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng, có xác nhận của chủ đầu tư và biên lai nộp thuế thu nhập theo quy định hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định.

Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận lần cuối phải nộp văn bản chuyển nhượng hợp đồng và biên lai thu thuế của các lần chuyển nhượng trước hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo hướng dẫn tại ví dụ dưới đây:

Ví dụ: Ông B ký hợp đồng mua bán nhà ở với Công ty A theo hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong thời gian chưa nhận bàn giao nhà ở mà ông B chuyển nhượng hợp đồng mua bán này cho ông C thì B và C phải đi làm thủ tục công chứng văn bản chuyển nhượng, ông B nộp thuế thu nhập (nếu có), sau đó đề nghị Công ty A xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản này; nếu ông C lại chuyển nhượng hợp đồng này cho ông D và ông D lại chuyển nhượng tiếp cho ông E (E là người

nhận chuyển nhượng cuối cùng) thì mỗi lần chuyển nhượng, các bên phải đi làm thủ tục theo quy định như trên.

Khi Công ty A (hoặc ông E) đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở thì phải nộp các giấy tờ có liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận: hợp đồng mua bán nhà ở ký giữa Công ty A và ông B; 03 văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng và xác nhận của chủ đầu tư kèm theo 03 biên lai thu thuế thu nhập (hoặc giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế của cơ quan thuế) cho 03 lần chuyển nhượng (giữa B và C, giữa C và D, giữa D và E); giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn giữa Công ty A và ông B (đối với nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có sàn giao dịch bất động sản) hoặc xác nhận phân chia nhà ở của Sở Xây dựng đối với trường hợp ông B được Công ty A phân chia sản phẩm là nhà ở.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng của các lần chuyển nhượng phải có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có dự án nhà ở. Trong trường hợp không có xác nhận thì Uỷ ban nhân xã, phường, thị trấn niêm yết công khai trong thời hạn 60 ngày tại trụ sở ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận của người nhận chuyển nhượng cuối cùng; nếu quá thời hạn này mà nhà ở đó không có tranh chấp thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người nhận chuyển nhượng cuối cùng.

Trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã mua nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản hoặc tham gia góp vốn với chủ đầu tư để được phân chia nhà ở mà bán lại nhà ở đó thì phải thực hiện theo quy định sau đây:

a) Nếu doanh nghiệp được phân chia nhà ở theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư thì chỉ được bán lại nhà ở đó sau khi đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;

b) Doanh nghiệp phải thực hiện bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Thông tư này và pháp luật về kinh doanh bất động sản (không phân biệt đã nhận bàn giao nhà ở hoặc chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư). Khi bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải cung cấp cho sàn giao dịch bất động sản bản sao các giấy tờ sau:

- Hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư;

- Xác nhận của Sở Xây dựng nơi có nhà ở (đối với trường hợp được phân chia nhà ở) hoặc giấy xác nhận đã giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp mua bán nhà ở qua sàn);

- Hồ sơ về nhà ở do chủ đầu tư cung cấp;

- Biên lai nộp tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư;

- Biên bản bàn giao nhà ở (nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư).

c) Các đối tượng đã mua nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản này mà bán lại nhà ở đó cho người khác thì phải tuân thủ quy định sau đây:

- Nếu là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản và đã nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì thực hiện thủ tục mua bán nhà ở theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 18 của Thông tư này. Trường hợp chưa nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều này;

- Nếu là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thực hiện thủ tục bán nhà ở theo quy định tại khoản này.

Điều 21. Hợp đồng về nhà ở

1. Các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở, Bộ Luật dân sự, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, tuân thủ các mẫu và nội dung của hợp đồng quy định tại các phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này.

2. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ); khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; dự kiến về mức phí phải đóng góp để phục vụ công tác quản lý vận hành nhà chung cư; nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp trên cơ sở mức đóng góp kinh phí không vượt quá mức giá (giá trần) do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành và danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài căn hộ.

3. Việc công chứng, chứng thực các hợp đồng về nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, Luật Nhà ở, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, pháp luật về dân sự và quy định tại Thông tư này.

Trường hợp uỷ quyền quản lý, sử dụng, trông coi nhà ở và uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho nhà ở (hoặc uỷ quyền định đoạt nhà ở) thì bên uỷ quyền chỉ được lập văn bản uỷ quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được công chứng, chứng thực việc uỷ quyền này khi nhà ở đã được xây dựng xong (bên uỷ quyền đã có một trong các giấy tờ: giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở; biên bản bàn giao nhà ở hoặc biên bản hoàn công công trình nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng).

4. Các mẫu hợp đồng về nhà ở được quy định như sau: hợp đồng mua bán nhà ở được quy định tại phụ lục số 15, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại được quy định tại phụ lục số 16, hợp đồng thuê nhà ở thương mại được quy

định tại phụ lục số 17, hợp đồng thuê nhà ở công vụ được quy định tại phụ lục số 18, hợp đồng thuê nhà ở xã hội áp dụng cho các đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và khoản 4 Điều 37 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được quy định tại phụ lục số 19, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội áp dụng cho các đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và khoản 4 Điều 37 của Nghị định số 71/2010/NĐ- CP được quy định tại phụ lục số 20, hợp đồng tặng cho nhà ở được quy định tại phụ lục số 21 và hợp đồng đổi nhà ở được quy định tại phụ lục số 22 ban hành kèm theo Thông tư này.

Riêng đối với hợp đồng thuê nhà ở sinh viên, hợp đồng thuê nhà ở công nhân khu công nghiệp thì thực hiện theo mẫu hướng dẫn tại Thông tư số 13/2009/TT- BXD ngày 30 tháng 6 năm 2009 của Bộ Xây dựng về việc cho thuê, quản lý vận hành nhà ở sinh viên và nhà ở công nhân khu công nghiệp. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thu nhập thấp, hợp đồng thuê nhà ở căn hộ và hợp đồng thuê mua nhà ở căn hộ thu nhập thấp thì thực hiện theo mẫu hướng dẫn tại Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16 tháng 11 năm 2009 của Bộ Xây dựng về việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Đối với các mẫu và nội dung các hợp đồng khác về nhà ở không quy định tại Thông tư này thì thực hiện lập theo quy định của pháp luật về dân sự và các quy định pháp luật khác có liên quan.

CHƯƠNG 4

HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

4.1 Những vấn đề chung

4.1.1 Khái niệm:

Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản là hợp đồng dân sự ngoài việc tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự các hợp đồng này còn phải tuân thủ các quy định của luật Kinh doanh bất động sản, luật Nhà ở, luật Đất đai về giao kết giao kết hợp đồng; nguyên tắc giao kết hợp đồng; hình thức, nội dung, địa điểm, thời điểm, hiệu lực của hợp đồng; quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.

4.1.2 Các loại hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản:

1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

b) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

c) Hợp đồng thuê bất động sản;

d) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

2. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng môi giới bất động sản;

b) Hợp đồng định giá bất động sản;

c) Hợp đồng tư vấn bất động sản;

d) Hợp đồng đấu giá bất động sản;

đ) Hợp đồng quảng cáo bất động sản;

e) Hợp đồng quản lý bất động sản.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của

Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

4.1.3 Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản và giá kinh doanh dịch vụ bất động sản:

Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản do các bên

thỏa thuận, thông qua đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật.

Các bên trong hợp đồng được thỏa thuận lựa chọn bên thứ ba xác định giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; đối với các bất động sản thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng chính sách thì Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá bất động sản.

Giá kinh doanh dịch vụ bất động sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì việc xác định giá phải căn cứ vào giá thị trường của dịch vụ cùng loại tại thời điểm ký hợp đồng và địa điểm thực hiện dịch vụ.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, trường hợp có thỏa thuận trước về việc điều chỉnh giá trong hợp đồng thì khi có những thay đổi ảnh hưởng đến giá được xác định trong hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận điều chỉnh giá hợp đồng.

4.1.4 Thanh toán trong giao dịch bất động sản:

Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận lựa

chọn theo các phương thức sau đây:

- Thanh toán thông qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam;

- Thanh toán trực tiếp cho bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho

thuê, bên cho thuê mua bất động sản.

Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng theo hình thức trả một lần, trả tiền ứng trước hoặc trả chậm, trả dần.

4.2 Hợp đồng kinh doanh bất động sản:

4.2.1 Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau

đây:

a) Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;

b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng quy định tại khoản 3 Điều

11 của Luật Kinh doanh bất động sản;

c) Giá mua bán;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo;

e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

g) Bảo hành;

h) Giải quyết tranh chấp;

i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Trường hợp mua bán nhà, công trình xây dựng theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần thì hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng phải bảo đảm các nguyên tắc quy định tại Điều 14 của Luật kinh doanh bất động sản.

4.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau

đây:

a) Tên, địa chỉ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;

b) Các thông tin về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 11

của Luật KDBĐS;

c) Giá chuyển nhượng;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Thời hạn giao, nhận đất và hồ sơ kèm theo;

e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

g) Giải quyết tranh chấp;

h) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức trả chậm, trả dần thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc quy định tại Điều 14 của Luật KDBĐS.

4.2.3 Hợp đồng thuê bất động sản

Hợp đồng thuê bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê;

2. Các thông tin về bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của

Luật KDBĐS;

3. Giá thuê bất động sản;

4. Phương thức và thời hạn thanh toán;

5. Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo(nếu có);

8. Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có);

9. Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê;

10. Giải quyết tranh chấp;

11. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

4.2.4 Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau

đây:

a) Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua;

b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng theo quy định tại khoản 3

Điều 11 của Luật KDBDS;

c) Giá thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Thời hạn cho thuê mua;

e) Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng

trước khi hết hạn thuê mua (nếu có);

g) Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng;

h) Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, công trình

xây dựng cho bên thuê mua;

i) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

k) Giải quyết tranh chấp;

l) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được công chứng.

4.3 Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản:

4.3.1 Hợp đồng môi giới bất động sản

Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới;

2. Đối tượng và nội dung môi giới;

3. Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới;

4. Thời hạn thực hiện môi giới;

5. Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới;

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;

7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8. Giải quyết tranh chấp;

9. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

4.3.2 Hợp đồng định giá bất động sản

Hợp đồng định giá bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Tên, địa chỉ của bên định giá và bên yêu cầu định giá;

2. Bất động sản được định giá;

3. Thời hạn và tiến độ thực hiện;

4. Giá dịch vụ định giá;

5. Phương thức, thời hạn thanh toán;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Giải quyết tranh chấp;

8. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

4.3.3 Hợp đồng tư vấn bất động sản

Hợp đồng tư vấn bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Tên, địa chỉ của bên tư vấn và bên yêu cầu tư vấn;

2. Nội dung, phạm vi tư vấn;

3. Thời hạn, tiến độ thực hiện dịch vụ tư vấn;

4. Giá dịch vụ tư vấn;

5. Phương thức, thời hạn thanh toán;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Giải quyết tranh chấp;

8. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

4.3.4 Hợp đồng đấu giá bất động sản

Hợp đồng đấu giá bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Tên, địa chỉ của bên đấu giá và bên yêu cầu đấu giá bất động sản;

2. Bất động sản được đấu giá;

3. Thời gian, địa điểm đấu giá, hình thức đấu giá;

4. Giá khởi điểm của bất động sản được đem đấu giá;

5. Thời hạn, tiến độ thực hiện;

6. Giá dịch vụ đấu giá;

7. Phương thức, thời hạn thanh toán;

8. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

9. Giải quyết tranh chấp;

10. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

4.3.5 Hợp đồng quảng cáo bất động sản

Hợp đồng quảng cáo bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Tên, địa chỉ của bên kinh doanh dịch vụ quảng cáo và bên yêu cầu

quảng cáo bất động sản;

2. Bất động sản được quảng cáo;

3. Hình thức, nội dung, phạm vi, phương tiện quảng cáo bất động sản;

4. Địa điểm, thời gian, thời lượng quảng cáo bất động sản;

5. Giá dịch vụ quảng cáo;

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;

7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8. Giải quyết tranh chấp;

9. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

4.3.6 Hợp đồng quản lý bất động sản

Hợp đồng quản lý bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Tên, địa chỉ của bên quản lý và bên thuê quản lý bất động sản ;

2. Bất động sản được quản lý;

3. Nội dung và phạm vi quản lý bất động sản;

4. Yêu cầu đối với bên quản lý bất động sản;

5. Giá dịch vụ quản lý;

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;

7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8. Thời hạn quản lý bất động sản;

9. Giải quyết tranh chấp;

10. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.