CHƯƠNG 5
KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
(INVESTMENT PROPERTY)
1
MỤC TIÊU
Ø Hiểu được đặc điểm và yêu cầu quản lý đối với bất động
Sau khi nghiên cứu chương này người học có thể: Ø Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản đầu tư, phân biệt với bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất động sản và thành phẩm bất động sản
Ø Nắm được nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư Ø Biết cách xác định nguyên giá và gia trị hao mòn của bất
sản đầu tư
Ø Xử lý được kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho thuê bất động sản đầu tư
động sản đầu tư
2
TÀI LIỆU HỌC TẬP
Ø Chuẩn mực 05
Ø Thông tư 200/2014/TT/BTC
Ø Giáo trình Kế toán tài chính (tái bản lần 4) –
Quyển 2
3
NỘI DUNG CHƯƠNG
Kế toán BĐS đầu tư
5.1 Những vấn đề chung
5.2
5.3 Thông tin trình bày trên BCTC
4
5
6
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
KHÁI NIỆM
BĐS đầu tư
(Investment Property)
BĐS chủ sở hữu
(Property)
BĐS
Hàng hóa BĐS
(Inventory)
Thành phẩm BĐS
(Inventory)
7
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
KHÁI NIỆM
BĐS đầu tư
Gồm quyền sử dụng đất; nhà, hoặc một phần của nhà; hoặc cả nhà và đất; cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính
Mục đích
- Thu lợi từ việc cho thuê - Chờ tăng giá
Mục đích - Sử dụng cho sx, cung cấp hàng hóa, dịch
vụ, hoặc sử dụng cho mục đích quản lý
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông
thường
8
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
KHÁI NIỆM
BĐS chủ sở hữu
Là những BĐS do người chủ sở hữu hoặc đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính nắm giữ
Mục đích
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý.
9
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
KHÁI NIỆM
Hàng hóa BĐS
- Bán trong kỳ hoạt động kinh
Gồm quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng mua
Mục đích
doanh bình thường
- BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đính bán
10
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
KHÁI NIỆM
Thành phẩm BĐS
Gồm quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng đầu tư xây dựng
Mục đích
- Bán trong kỳ hoạt động kinh
doanh bình thường
11
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
Phân loại BĐS trong các trường hợp sau:
VD 5.1:
BẤT ĐỘNG SẢN Phân loại
1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá
BDS đầu tư
BĐS CSH
2. Nhận đất do nhà nước cấp để góp vốn kinh doanh
BĐS đầu tư
3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai
BĐS đầu tư
4. Thuê tài chính một tòa nhà để triển khai cho thuê hoạt động
5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh công ty
BĐS CSH
6. Xây nhà để bán trong kỳ hợp động kinh doanh thông thường
Thành phẩm BĐS
12
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
LƯU Ý 1:
BĐS sử dụng cho 2 mục đích
- Bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ:
ü một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động
ü một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ
hoặc chờ tăng giá, và
Cho thuê
hoặc cho quản lý
Văn phòng và cửa hàng
13
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
BĐS sử dụng cho 2 mục đích:
LƯU Ý 1:
+ TH xác định bán riêng rẽ/ cho thuê riêng rẽ
Dùng sản xuất,
Cho thuê Dùng cho thuê/ chờ tăng giá quản lý
BĐS đầu tư
TSCĐ
14
Văn phòng và cửa hàng
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
LƯU Ý 1:
Ước tính giá trị hợp lý từng bộ phận
BĐS sử dụng nhiều mục đích:
Ghi nhận phù hợp với mục đích sử dụng
Cho thuê
15
Văn phòng và cửa hàng
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
LƯU Ý 2:
BĐS có dịch vụ cung cấp kèm theo
- Trường hợp DN cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng BĐS do DN sở hữu là phần tương đối nhỏ trong toàn bộ thỏa thuận –> DN ghi nhận là BĐS đầu tư
16
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
ĐIỀU KIỆN GHI NHẬN:
BĐS được ghi nhận là TS khi thỏa mãn đồng thời 2 điều kiện:
§ Chắc chắn thu được LIKT
trong tương lai.
§ Nguyên giá xác định một cách
đáng tin cậy
17
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:
§Phải ghi sổ ban đầu theo NGUYÊN GIÁ §Nguyên giá là toàn bộ các chi phí bằng tiền và tương đương tiền mà DN bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác để trao đổi nhằm có được BĐS đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành
Ø Mua
Ø Xây dựng cơ bản
18
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:
TH mua sắm:
NGUYÊN GIÁ = GIÁ MUA + CP LIÊN QUAN
- Giá mua: tính theo giá trả ngay
- CP liên quan: lệ phí trước bạ, chi phí giao
dịch ...
19
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:
TH xây dựng cơ bản:
NGUYÊN GIÁ = GIÁ QUYẾT TOÁN ĐƯỢC DUYỆT + CP LIÊN QUAN
Lưu ý:
- Giá quyết toán được duyệt dựa trên cơ sở chi phí xây dựng cơ bản thực tế sau khi loại trừ phần bồi thường, chi phí vượt định mức.
20
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:
§Do đặc điểm BĐS đầu tư sử dụng trong thời gian dài và có hao mòn, do đó kế toán cần phải xác định giá trị còn lại
Ấ
Ế
Ạ Ị GIÁ TR CÒN L I
= NGUYÊN GIÁ KH U HAO LŨY K
Nếu nắm giữ chờ tăng giá:
Ị Ổ
Ấ
= NGUYÊN GIÁ GIÁ TR T N TH T
Ạ Ị GIÁ TR CÒN L I
21
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
CHI PHÍ SAU KHI GHI NHẬN BAN ĐẦU:
Có
Nguyên giá
Có khả năng chắc chắn tạo ra LIKT > Mức hoạt động ban đầu
Không
217
632
Chi phí kinh doanh
22
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
TÀI KHOẢN SỬ DỤNG:
217
BĐS đầu tư
211/213
BĐS chủ sở hữu
BĐS
1567
Hàng hóa BĐS
Thành phẩm BĐS
1557
23
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
N.GIÁ = Giá mua + CP liên quan
MUA SẮM:
217 11*, 331 …
Giá mua
- Giá mua: tính theo giá trả ngay
- TH mua trả góp thì chênh lệch giữa giá trả ngay và giá trả góp ghi nhận vao CP trả trước, sau đó phân bổ vào CP tài chính (trừ TH vốn hóa)
CP liên quan
24
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
VD 5.2:
Mua trả góp 1 căn hộ để cho thuê, giá mua trả ngay chưa thuế 2.200.000.000đ (trong đó quyền sử dụng đất 1.000.000.000đ), thuế GTGT 10%, lãi trả góp trong thời gian 2 năm là 72.000.000đ.
25
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
Mục đích
VD 5.2:
- Thu lợi từ việc cho thuê - Chờ tăng giá
BĐS đầu tư
Nợ 217: 2.200.000.000
Nợ 133: 120.000.000
Nợ 242: 72.000.000
Có 331: 2.392.000.000
26
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
NGUYÊN GIÁ = GIÁ QUYẾT TOÁN ĐƯỢC DUYỆT + CP LIÊN QUAN
XÂY DỰNG CƠ BẢN:
217 2412
Giá quyết toán được duyệt
632
CP không hợp lý
27
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
VD 5.3:
Công trình xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê đã hoàn thành và bàn giao như sau: - Tổng chi phí xây dựng : 1.250.000.000 đ - Chi phí vượt mức DN chịu : 12.000.000 đ Công trình nghiệm thu, kế toán ghi nhận TS vào đối tượng quản lý tương ứng.
28
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
Mục đích
VD 5.3:
- Thu lợi từ việc cho thuê - Chờ tăng giá
BĐS đầu tư
Nợ 217: 1.238.000.000
Nợ 632: 12.000.000
Có 2142: 1.250.000.000
29
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG:
TSCĐ BĐS đầu tư cho thuê
217 211, 213
(1) Chuyển nguyên giá
2147 2141
(2) Chuyển hao mòn
30
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
VD 5.4: Cty đang sở hữu một tòa cao ốc, hiên được sử dụng làm văn phòng làm việc, cty quyết định chuyển sang cho thuê. Nguyên giá quyền sử dụng đất 25 tỷ đồng, nguyên giá tòa nhà trên đất 29 tỷ đồng, hao mòn lũy kế tính đến thời điểm chuyển 5 tỷ đồng.
31
5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
TSCĐ BĐS đầu tư cho thuê
VD 5.4:
a) Chuyển nguyên giá:
b) Chuyển hao mòn:
Nợ 217: 54.000.000.000 Nợ 2141: 5.000.000.000
Có 211: 29.000.000.000 Có 2147: 5.000.000.000
Có 213: 25.000.000.000
32
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG:
TSCĐ BĐS đầu tư chờ tăng giá
(1) Chuyển
217 211, 213 2141
(2) Chuyển hao mòn
nguyên giá
33
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
HTK BĐS đầu tư
CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG:
217 1557, 1567
(1) Chuyển giá trị HTK thành
nguyên giá
34
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG:
BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS
217 2147
1567
GTCL 11*, 331… 154
K/c CP
CP sửa chữa
Lưu ý: BĐS đầu tư hàng hóa BĐS được ghi nhận khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai mục đích bán mà cần phải sửa chữa trước khi bán
35
VD 5.5:
Chấm dứt thời hạn hợp đồng cho thuê hoạt động 1 căn nhà, DN quyết định chuyển sang bán. Căn nhà có nguyên giá 2.200.000.000đ, giá trị hao mòn lũy kế 500.000.000đ. DN quyết định sơn sửa trước khi chuyển nhượng. Sau hai tháng, việc sửa chữa hoàn tất, chi phí phải trả bên nhận thầu sửa chữa 88.000.000đ (trong đó thuế GTGT 8.000.000đ).
36
VD 5.5: BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS
a) Chuyển thành HH BĐS:
b) CP sửa chữa:
Nợ 154: 80.000.000 Nợ 1567: 1.700.000.000
Nợ 133: 8.000.000 Nợ 2147: 500.000.000
Có 331: 88.000.000 Có 217: 2.200.000.000
c) K/c chi phí:
Nợ 1567: 80.000.000
Có 154: 80.000.000
37
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG:
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu
211, 213 217
(1) Chuyển nguyên giá
2147 2141
(2) Chuyển hao mòn
38
VD 5.6:
Hết hạn hợp đồng cho thuê nhà 2 năm, DN nhận lại và chuyển sang sử dụng làm văn phòng chi nhánh mới. Nguyên giá 1.750.000.000đ (trong đó quyền sử dụng đất lâu dài 1.300.000.000đ), hao mòn lũy kế 100.000.000đ. DN chuyển khoản hoàn lại tiền ký cược cho bên thuê 50.000.000đ.
39
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu
VD 5.6:
a) Chuyển nguyên giá:
b) Chuyển hao mòn:
Nợ 211: 450.000.000 Nợ 2147: 100.000.000
Nợ 213: 1.300.000.000 Có 2141: 100.000.000
Có 217: 1.750.000.000
c) Hoàn lại tiền ký cược:
Nợ 344: 50.000.000
Có 112: 50.000.000
40
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
5117
BÁN BĐS ĐẦU TƯ:
Thu nh pậ
632
CP liên quan
5117 2147 217 11*…
632
333 GTCL 11*, …
CP liên quan
41
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
VD 5.7: 1. Bán một lô đất (quyền sử dụng đất vô thời hạn) trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán kiếm lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách (nguyên giá) 1.000 trđ . Chi phí môi giới 10 trđ. 2. DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với giá bán 700 trđ. Quyền sử dụng của cửa hàng có nguyên giá 500 trđ. Cửa hàng có nguyên giá 300 trđ, hao mòn lũy kế 250 trđ. Chi phí môi giới 10 trđ. Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.
42
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
VD 5.7:
a) Nợ 112: 1.700 Có 5117: 1.700 b) Nợ 632: 1.000 Có 217: 1.000
1. Bán một lô đất (quyền sử dụng đất vô thời hạn) trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán kiếm lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách (nguyên giá) 1.000 trđ.
43
5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ
VD 5.7:
2. DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với giá bán 700 tr. Quyền sử dụng của cửa hàng có nguyên giá 500 trđ. Cửa hàng có nguyên giá 300 tr, hao mòn lũy kế 250 trđ. Chi phí môi giới 10 trđ. Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.
c) Nợ 632: 10 Có 112 : 10
a) Nợ 112: 700 Có 5117: 700 b) Nợ 632: 550 Nợ 2147: 250 Có 217: 800
44
5.3. TRÌNH BÀY BCTC
BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN:
BĐS đầu tư được trình bày trên Bảng CĐKT như sau: - Trình bày ở phần Tài sản, loại B – Tài sản dài hạn, nhóm III “Bất động sản đầu tư” theo nguyên giá và giá trị hao mòn lũy kế.
45
5.3. TRÌNH BÀY BCTC
BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN:
TÀI SẢN
MS Số Cuối
năm
Số đầu năm
4
5
1
2
B – TS DÀI HẠN III. Bất động sản đầu tư - Nguyên giá - Giá trị hao mòn lũy kế
46
5.3. TRÌNH BÀY BCTC
THUYẾT MINH BCTC
BĐS đầu tư được trình bày trên Thuyết minh BCTC như sau:
- Mục 12. Tăng, giảm BĐS đầu tư cho thuê (nguyên giá, giá trị hao mòn lũy kế, giá trị còn lại) và BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá (nguyên giá, tổn thất do suy giảm giá trị, giá trị còn lại)
- Giá trị còn lại cuối kỳ của BĐS đầu tư dùng để thế
chấp, cầm cố đảm bảo khoản vay
- Nguyên giá BĐS đầu tư đã khấu hao hết nhưng
vẫn cho thuê hoặc nắm giữ chờ tăng giá
- Thuyết minh số liệu và giải thích khác
47
TÓM TẮT CHƯƠNG 5
- Để quản lý BĐS đầu tư trong doanh nghiệp, kế toán phải xác định nguyên giá BĐS đầu tư làm cơ sở phản ánh vào sổ chi tiết theo dõi
- Trong quá trình sử dụng, khi chuyển đổi mục đích sử dụng kế toán phải chuyển giá trị BĐS đầu tư sang đối tượng quản lý tương ứng
- Việc ghi nhận giảm BĐS đầu tư phải ghi nhận theo nguyên
- Thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê, nhượng bán BĐS đầu tư được ghi nhận vào doanh thu kinh doanh BĐS, chi phí được ghi nhận vào giá vốn hàng bán
giá và giá trị hao mòn lũy kế
