Bài giảng Tổng quan về định giá bất động sản

Chia sẻ: Sdgvfcxg Sdgvfcxg | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:28

Thêm vào BST

Báo xấu

206
lượt xem 45
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung chính của bài giảng Tổng quan về định giá bất động sản trình bày về khái niêm và sự cần thiết định giá bất động sản, bản chất giá trị của bất động sản nhằm phân biệt giá cả, giá trị và chi phí của bất động sản. Bản chất của giá trị thị trường.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Tổng quan về định giá bất động sản

TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.Khái niêm và sự cần thiết định giá BĐS 1.1 Khái niệm về định giá BĐS. Có nhiều khái niệm (1) Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. (2) Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
1.2 Sự cần thiết định giá Nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc chuyển đổi chủ sở hữu, BC tài chính. -Định giá cho việc mua BĐS -Định giá cho việc bán BĐS -Định giá thế chấp -Định giá cho thuê -Định giá bảo hiểm -Định giá đánh thuế -Định giá cho hạch toán -định giá cho thừa kế -Định giá đầu tư - Định giá phục vụ cho giải quyết tranh chấp,tòa án
2. Bản chất giá trị 2.1 Phân biệt giá cả , giá trị, chi phí. cả, trị, phí. -Giá cả ẩn ý sự trao đổi. Giá cả thể hiện số lượng mà một người cụ thể đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnh xung quanh giao dịch của họ. -Chi phí liên quan đến việc sản xuất BĐS, chưa không dùng trao đổi. Có 2 loại chi phí: chi phí xây dựng và chi phí phát triển. + Chi phí xây dựng hoặc giá đấu thầu xây dựng + Chi phí phát triển là chi phí để tạo ra BĐS
2.1 Phân biệt giá cả, giá trị, chi phí. cả, trị, phí. -Giá trị có thể có nhiều nghĩa . Giá trị thường được thừa nhận như sự dự báo cáo lợi ích có thể nhận được trong tương lai. +Giá trị thay đổi theo thời gian. +Trong định giá giá trị phản ánh tại thời điểm cụ thể, thể hiện số lượng về mặt tiền bạc của tài sản đối với người mua hoặc người bán. +Để tránh nhầm lẫn người ta thường dùng thuật ngữ giá tri với những mục đích cụ thể như giá trị thị trường, giá trị sử dụng, giá trị đầu tư…
2.2 Bản chất của giá trị thị trường Thế nào là giá trị thị trường? - “Số tiền có thể nhận được từ một người hoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua một hàng hóa nào đó khi nó được một người sẵn sàng đưa ra bán”. Các tổ chức quản lý tài chính Mỹ và 1 số nước sử dụng như sau: “Giá cả có thể nhất ở đó BĐS được đưa vào thị trường cạnh tranh và mở dưới tất cả các điều kiện đòi hỏi để việc bán công bằng, ngươi bán và người mua mỗi bên hành động cụ thể và hiểu biết, và giả định giá cả không bị ảnh hưởng bởi sự kích thích quá mức”.
2.2 Bản chất của giá trị thị trường Theo tiêu chuẩn định giá 01 của Việt Nam: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
2.2 Bản chất của giá trị thị trường Các điều kiện để giá cả 1 giao dịch cụ thể phán ánh giá trị thị trường của BĐS: -Người mua và người bán có động cơ điển hình. -Cả 2 bên có thông tin tốt hoặc được tư vấn tốt và hành động theo cách họ cho là tốt nhất vì những lợi ích của mỗi bên. -Thời gian quảng cáo phù hợp trong thị trường mở. -Việc thanh toán được thực hiện bằng tiền mặt hoặc thanh toán bằng phương tiện tương đương có thể so sánh được - Giá cả thể hiện việc xem xét bình thường đối với tài sản được bán, không bị ảnh hưởng bởi việc thanh toán đặc biệt hoặc những nhượng bộ trong giao dịch
2.3 C¸c lo¹i gi¸ trong ®Þnh gi¸ b®s gi¸ gi¸ 1. Gía mua – Bán:  Là giá được hình trên cơ sở thoả thuận giữa người Mua và người Bán về BĐS cụ thể  Các yếu tố cấu thành:  Giá trị thị trường của BĐS  +/- Do mất cân đối cung cầu  +/- Tâm lý người Mua/Bán  +/- Các yếu phi thị trường (8 yếu tố)  Yêu cầu khi định giá mua/bán: Phải đánh giá được các yếu tố tác động chung và tách rời/loại bỏ các yếu tố cá biệt
2.3 C¸c lo¹i gi¸ trong ®Þnh gi¸ b®s gi¸ gi¸ 2. Gía cho thuê:  Là giá trị mà người chủ sở hữu nhận được tương đương với lợi ích khi đưa BĐS vào khai thác sử dụng mang lại  Các yếu tố cấu thành:  Giá trị hiện thời của BĐS * Tỷ suất sinh lợi đầu tư  Chi phí vận hành  Tần suất giãn đoạn  +/- Do mất cân đối cung cầu  Lưu ý: Giá trị cho thuê không tính đến giá trị kỳ vọng trong tương lai của BĐS, những giá bán/mua lại quyền cho thuê lại có tính đến yếu tố này
2.3 C¸c lo¹i gi¸ trong ®Þnh gi¸ b®s gi¸ gi¸ 3. Gía trị thế chấp:  Là gía trị mà người cung cấp tín dụng có thể thu hồi tương đương với khoản tín dụng đã cho vay  Các yếu tố cấu thành:  Giá trị thị trường của BĐS * Tỷ lệ thu hồi  Tỷ lệ thu hồi phụ thuộc vào:  Tỷ lệ giảm giá  Chi phí phát mại
2.3 C¸c lo¹i gi¸ trÞ trong ®Þnh gi¸ b®s gi¸ gi¸ 4. Gía trị bảo hiểm:  Là gía trị cần thiết bỏ ra để đầu tư tái tạo BĐS  Các yếu tố cấu thành:  Giá trị thị trường của BĐS – Giá trị Thu hồi (Giá trị phát triển BĐS)  Phí bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm * Tần suất rủi ro 5. Gía trị hạch toán:  Là gía trị đo lường tiền vốn dưới hình thái BĐS  Các yếu tố cấu thành:  Giá trị thị trường công trình BĐS * Tỷ lệ giảm giá công trình  Hoặc Giá trị ban đầu - Khấu hao  Hoặc Giá trị đánh giá lại (khi thay đổi các chủ sở hữu)
2.3 C¸c lo¹i gi¸ trÞ trong ®Þnh gi¸ b®s gi¸ gi¸ 6. Gía trị đầu tư:  Là gía trị mà nhà đầu tư kỳ vọng nhận được từ tổng luồng thu nhập tương lai của BĐS  Các yếu tố cấu thành:  Tổng giá trị hiện tại của luồng thu nhập tương lai của BĐS  Tû suÊt lîi nhuËn trªn vèn ®Çu t ph¸t triÓn (chi phí cơ hội sử dụng vốn)  Sù gia tăng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n  Các lợi ích trực tiếp từ BĐS: Công dụng, Danh tiếng và uy tín, Tự hào và thoả mãn ham muốn …..
2.3 C¸c lo¹i gi¸ trÞ trong ®Þnh gi¸ b®s gi¸ gi¸ 7.Giá trị sử dụng: Là giá trị mà 1 BĐS cụ thể có được đối với một sử dụng cụ thể, thể hiện giá trị của BĐS sự đóng góp vào doanh nghiệp. Các yếu tố cấu thành. -Giá trị phát triển của BĐS -Tỷ lệ khấu hao
2.3 C¸c lo¹i gi¸ trÞ trong ®Þnh gi¸ b®s gi¸ gi¸ 8.Giá trị đang hoạt động là giá trị đang trong quá trình khai thác hoạt động. Nó là tổng giá trị tài sản, bao gồm giá trị BĐS và giá trị động sản hữu hình và vô hình đóng góp vào giá trị kinh doanh. Các yếu tố cấu thành: -Giá trị thị trường hiện tại của BĐS -- Giá trị thị trường hiện tại hoặc giá trị còn lại của động sản hữu hình. -- Giá trị thị trường hiện tại của tài sản vô hình 9. Giá trị các lợi ích công cộng phục vụ cho mục đích bảo tồn.
2.4 Các yếu tố hình thành giá trị Có 4 nhóm nhân tố kinh tế phụ thuộc lẫn nhau tạo nên giá trị. Sự thỏa dụng Sự khan hiếm Sự mong muốn Sức mua hiệu quả Sự tác động qua lại của 4 nhóm yếu tố trên tạo nên giá trị được phản ánh trong nguyên lý kinh tế về cung và cầu.
2.5. Các quyền và các lơị ích trong BĐS 2.5.1 Các quyền lợi trong BĐS - Quyền sở hữu bao gồm: Quyền sử dụng Quyền chiếm hữu Quyền định đoạt. -Toàn quyền sở hữu là quyền lợi tuyệt đối của 1 người sở hữu cụ thể, không một quyền lợi nào khác có thể can thiệp vào. -Các quyền lợi trong BĐS có thể xuất hiện các mối quan hệ theo chiều dọc và chiều ngang:
2.5.1 Các quyền lợi trong BĐS +Theo chiều dọc các quyền lợi riêng biệt được tạo ra ở các cấp: cao nhất là chủ sở hữu, thấp hơn là người thuê và thấp hơn nữa là người đi thuê lại. +Quan hệ chiều ngang theo cấp tương đương: người mua BĐS- người cho vay thế chấp. - Các quyền lợi bộ phận gồm quyền cho thuê theo hợp đồng và quyền cho thuê lại
2.5.1 Các quyền lợi trong BĐS - Các yếu tố hạn chế quyền lợi trong BĐS. + Thuế +Quyền tối thượng của Chính Phủ + Chính trị + Quyền chuyển giao tài sản cho Nhà nước khi không có người thừa kế
2.5.2 Phân biệt giữa BĐS, tài sản cá nhân - BĐS là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà cửa, các công trình gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. -Tài sản thực: bao gồm các lợi ích, quyền lợi và quyền cố hữu trong quyền sở hữu BĐS vật chất. - Tài sản cá nhân bao gồm những thứ di dời được, không được gắn cố định, thường xuyên hoặc gắn cố định thường xuyên và là 1 phần của BĐS. - Tài sản cố định có thể là BĐS, nhưng tài sản cố định thương mại thì không coi là BĐS