Hoàn thiện phương pháp so sánh trong thẩm định giá tài sản ở Việt Nam
- Đơn v ch tr: Cục Quản lý giá
- Ch nhim nhim vụ: CN. Lê Minh Toán
- Năm giao nhim vụ: 2022 M& s(: BTC/ĐT/2022-62
1. Tnh cp thi t c!a vn đ# nghiên c%u
Những năm qua, phương pháp so sánh được dùng phổ biến để thẩm đnh giá tài sản phục vụ
công tác mua sắm tài sản công và dùng để thẩm đnh giá bất động sản, xác đnh giá tr quyền sử
dụng đất, xác đnh nghĩa vụ tài chính đ(i với nhà nước hay bán tài sản có liên quan đến nhà
nước. Về nội dung này, một s( cơ quan chức năng như Kiểm toán Nhà nước, Thanh tra Chính
ph đ& phát hin một s( bất cập, sai sót khi sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm đnh giá
tài sản. Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) đ& có những thông báo về sai sót khi sử dụng phương
pháp so sánh để thẩm đnh giá. Bên cạnh đó cũng có nhiều khiếu nại và t( cáo về kết quả thẩm
đnh giá tài sản bằng phương pháp so sánh. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến hạn chế và bất cập
trong vic sử dụng phương pháp so sánh để thẩm đnh giá tài sản, xác đnh giá tr quyền sử dụng
đất. Hin nay, chưa có công trnh nào tổng hợp và đánh giá ưu nhược điểm ca phương pháp
này trên thực tiễn.
Thực hin nhim vụ Bộ Tài chính giao về hoàn thin h th(ng tiêu chuẩn thẩm đnh giá Vit Nam
để nâng cao hơn nữa hiu quả quản lý nhà nước về thẩm đnh giá; trong đó, vic hoàn thin,
th(ng nhất và hướng dẫn đầy đ về phương pháp so sánh là nhu cầu cấp thiết trong giai đoạn
hin nay. Trên cơ sở thực trạng các quy đnh ca pháp luật hin hành về phương pháp so sánh
trong thẩm đnh giá tài sản, đnh giá đất vic thực hin các quy đnh này trên thực tiễn những năm
qua, nhận din những ưu điểm, nhược điểm, những khó khăn ch quan, khách quan để tm kiếm,
đề xuất giải pháp nhằm hoàn thin những hướng dẫn về phương pháp so sánh trong cách tiếp
cận từ th trường để thẩm đnh giá tài sản. Do đó, vic nghiên cứu đề tài “Hoàn thin phương
pháp so sánh trong thẩm đnh giá tài sản ở Vit Nam” là rất cần thiết, có tính lý luận và ứng dụng
thực tiễn cao.
2. M)c tiêu nghiên c%u
Đề tài khuyến ngh giải pháp để khắc phục khó khăn, giảm thiểu sai sót trong thẩm đnh giá tài
sản ở Vit Nam.
3. Đ,i tư-ng và ph.m vi nghiên c%u
- Đ(i tượng nghiên cứu: Phương pháp so sánh trong thẩm đnh giá tài sản từ giác độ các quy
đnh ca pháp luật về giá, pháp luật về đất đai.
- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu phương pháp so sánh trong thẩm đnh giá bất
động sản, động sản và giá tr quyền sử dụng đất ở Vit Nam, nghiên cứu kể từ khi Pháp lnh giá
có hiu lực từ năm 2003 - 2023, kiến ngh giải pháp hoàn thin đến năm 2030.
4. K t quả nghiên c%u
(1) Đề tài đ& khái quát được một s( vấn đề về phương pháp so sánh trong thẩm đnh giá tài
sản, qua đó đ& làm rõ khái nim, đặc điểm, nguyên tắc, mục đích và yêu cầu ca phương pháp
so sánh trong thẩm đnh giá tài sản. Phương pháp so sánh trong thẩm đnh giá tài sản được
hiểu là phương pháp thẩm đnh giá dựa trên cơ sở so sánh các điểm khác bit giữa tài sản
1
thẩm đnh giá với tài sản gi(ng ht hoặc tương tự; phân tích, điều chỉnh các mức giá ca các tài
sản gi(ng ht hoặc tương tự đ& giao dch thành công hoặc đang được mua, bán trên th trường
vào thời điểm cần thẩm đnh giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm đnh giá để ước tính và xác
đnh giá tr th trường ca tài sản. Một s( đặc điểm ca phương pháp so sánh trong thẩm đnh
giá tài sản: (i) Xác đnh tiêu chuẩn để so sánh là vic lựa chọn chính tài sản thẩm đnh giá làm
chuẩn để tiến hành so sánh; (ii) Có điều kin so sánh là các tài sản xem xét phải là cùng loại,
có cùng th trường, trong một thời điểm, đa điểm nhất đnh; đảm bảo các mức giá th trường
ca các tài sản xem xét phải có m(i quan h mật thiết với mức giá ca tài sản thẩm đnh giá;
(iii) Có kỹ thuật so sánh có hay không có, hơn hoặc kém để từ đó xác đnh các mức độ đóng
góp ca các yếu t( so sánh vào mức giá thtrường ca các tài sản xem xét; (iv) Phương pháp
so sánh trong thẩm đnh giá có kỹ thuật điều chỉnh theo trnh tự điều chỉnh mức tuyt đ(i trước,
điều chỉnh mức tương đ(i sau; (v) Luôn sử dụng các kỹ thuật th(ng kê s( liu th trường, bằng
phương pháp thực chứng để chứng minh các tỷ lđiều chỉnh sự khác bit giữa tài sản so sánh
và tài sản thẩm đnh giá; (vi) Dựa trên ý chí ch quan đánh giá ca thẩm đnh viên về các thông
tin th trường, mức độ tin cậy, khả năng giao dch thành công, động thái cung cầu ca th
trường... để lựa chọn kết luận cu(i cùng trên cơ sở bnh quân s( liu hay tính theo trọng s( ca
các mức giá sau điều chỉnh. Đồng thời, phương pháp so sánh trong thẩm đnh giá tài sản có
các ưu điểm sau: (i) Có sự đánh giá về giá tr th trường giao dch thực tế nên dễ áp dụng, có
cơ sở vững chắc để được công nhận v nó dựa vào chứng cứ giá tr thtrường; (ii) Ít khó khăn
về mặt kỹ thuật v nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hnh toán phức tạp
mà nó dựa vào điều kin thực tế ca th trường. Phương pháp so sánh trong thẩm đnh giá tính
toán đơn giản v không có công thức và mô hnh c( đnh, mà chỉ dựa vào sự hin din ca các
giao dch th trường để cung cấp các dấu hiu về giá tr; (iii) Cơ sở về giá tr sử dụng là giá tr th
trường v vậy thường được các ch thể tham gia vào th trường dễ dàng chấp nhận; (iv) Dữ liu
sử dụng trong phương pháp được thu thập trực tiếp từ th trường, nếu chất lượng thông tin thu
thập được t(t th sẽ giúp cho thẩm đnh viên có thể ước lượng một cách dễ dàng và hợp lý giá
tr ca tài sản cần thẩm đnh. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có một s( hạn chế như: (i) Bắt
buộc phải có đ lớn s( lượng thông tin th trường (thông tin phổ biến); các dữ liu mang tính
lch sử; do tính chất đặc bit về kỹ thuật ca tài sản thẩm đnh nên khó có thể tm được một tài
sản đang được mua bán trên th trường hoàn toàn gi(ng với tài sản thẩm đnh giá; (ii) Phải có
giao dch về các tài sản tương tự ở trong cùng một khu vực th mới có thể sử dụng để so sánh
được; (iii) Nếu chất lượng thông tin thu thập được trên th trường không t(t, không đảm bảo
tính chính xác sẽ làm cho kết quả thẩm đnh sai lch; (iv) Các thông tin sử dụng trong quá trnh
tính toán thường xảy ra trong quá khứ là những giao dch đ& hoàn thành trên thtrường v vậy
thông tin thường mang tính lch sử, đòi hỏi thẩm đnh viên phải lựa chọn nguồn dữ liu thông tin
phản ánh th trường mang tính chất tương đồng và đảm bảo tính chất có thể so sánh được.
(2) Đề tài đ& phân tích kinh nghim về phương pháp so sánh trong thẩm đnh giá tại một s(
qu(c gia châu Âu, châu Á, Anh, Malaysia, Trung Qu(c, từ đó rút ra bài học cho Vit Nam. Cụ
thể là : (i) Rõ ràng phương pháp so sánh trong thẩm đnh giá tài sản được ưa chuộng và ưu
tiên sử dụng v thế không thể tránh khỏi tnh trạng lạm dụng sử dụng hoặc c( tnh sử dụng
phương pháp so sánh khi không đảm bảo đ điều kin cần và đ. V vậy, cần thiết phải có
những quy đnh rõ ràng về điều kin cần và đ để có thể sử dụng phương pháp so sánh trong
2
thẩm đnh giá tài sản; (ii) Phạm vi th trường, phạm vi khảo sát thực tế tài sản thẩm đnh giá, tài
sản so sánh (đ(i với bất động sản) và các yêu cầu về nội dung cần thu thập thông tin cần được
chuẩn hóa và cập nhật thêm những yêu cầu mới theo những đặc điểm mới ca nhiều loại tài
sản mới xuất hin cũng như những yêu cầu mới ca thời đại kinh tế s( hướng tới cuộc s(ng
xanh và kinh tế xanh. Rõ ràng đây chính là một trong những cơ sở để nhận din các yếu t(
khác bit liên quan đến thực tế sử dụng giữa tài sản thẩm đnh giá với các tài sản so sánh, đơn
cử như: Cảnh quan, môi trường hay các tin ích hữu dụng khác; (iii) Các yếu t( so sánh sử
dụng trong phương pháp so sánh cần được nghiên cứu sâu hơn, đánh giá được các mức độ
hay thứ tự tác động đến giá giao dch tài sản so sánh cho từng loại tài sản như bất động sản,
quyền sử dụng đất, máy, thiết b, giá tr doanh nghip hay tài sản vô hnh; (iv) Vic lượng hóa
các tỷ l điều chỉnh trong phương pháp so sánh còn nhiều khó khăn, bất cập và không đồng
nhất giữa các th trường tài sản khác nhau, các phân khúc tài sản khác nhau như nhà đầu tư,
nhà cung cấp, h&ng sản xuất, thời gian sản xuất, ngày giao dch, điều kin giao dch hay như
các yếu t( có liên quan đến nh&n hiu, thương hiu hay công ngh; (v) Cần phải có những
hướng dẫn cụ thể hơn khi sử dụng phương pháp so sánh để thẩm đnh giá quyền tài sản, tài
sản hnh thành trong tương lai, tài sản vô hnh, tài sản tài chính, giá tr doanh nghip để hạn
chế sự tùy tin thực hin trên thực tiễn.
(3) Đề tài tập trung phân tích và đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về phương pháp so sánh
trong thẩm đnh giá ở Vit Nam, cho thấy: (i) Các nội dung tại phương pháp so sánh thuộc cách
tiếp cận từ th trường tại Tiêu chuẩn thẩm đnh giá Vit Nam s( 08 được xây dựng trên cơ sở
đánh giá thực tiễn và khắc phục những vướng mắc, hạn chế về phương pháp so sánh trước đây;
(ii) Đ& đưa ra hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn đ(i với các bước thực hin áp dụng riêng cho cách
tiếp cận từ th trường; (iii) Thực tiễn áp dụng các phương pháp thẩm đnh giá cho thấy phương
pháp so sánh được các doanh nghip thẩm đnh giá và các thẩm đnh viên sử dụng nhiều nhất và
phổ biến nhất hin nay, đặc bit đ(i với các tài sản là bất động sản (như đất, quyền sử dụng đất)
và động sản (phương tin vận tải, máy, thiết b…) mà có giao dch phổ biến trên th trường. Bên
cạnh đó còn nhiều hạn chế như: (i) Còn nhiều khó khăn, tồn tại trong các văn bản hướng dẫn và
thực hin trên thực tế; (ii) Thẩm đnh viên khảo sát th trường giao dch loại tài sản thẩm đnh giá
chưa đầy đ, chưa được thẩm đnh viên thực hin với quy trnh tổng hợp, th(ng kê, sàng lọc một
cách cẩn thận. Thường chưa xác đnh được đầy đ những yếu t( ảnh hưởng đến giá tr tài sản
thẩm đnh giá. Vic phân tích những thông tin về th trường ca tài sản thẩm đnh giá còn nhiều
hạn chế, chưa phân tích sử dụng t(t nhất và hiu quả nhất; (iii) Ở Vit Nam hin nay còn tồn tại
một s( hạn chế, sai sót ở khâu thu thập, kiểm tra và phân tích thông tin trong hoạt động thẩm đnh
giá; (iv) Còn tnh trạng một s( thẩm đnh viên không lập bảng so sánh theo quy đnh hoặc lập
bảng so sánh sơ sài, thiếu nhiều yếu t( so sánh hay một s( nội dung cần thiết đ& được hướng
dẫn như biên độ điều chỉnh, s( lần điều chỉnh….; (v) Các yếu t( so sánh được thẩm đnh viên sử
dụng còn tùy tin, không th(ng nhất dẫn đến kết quả thẩm đnh giá bằng phương pháp so sánh
không sát với giá th trường, hiu quả thực hin pháp luật về thẩm đnh giá không cao; (vi) Xác
đnh các tỷ l điều chỉnh: Thẩm đnh viên chưa có lập luận về các tỷ l điều chỉnh hoặc đ& có lập
luận về các tỷ l điều chỉnh, tuy nhiên các tỷ l này chưa đi kèm với các bin luận và chứng cứ về
thông tin giao dch th trường làm cơ sở để đưa ra các tỷ l điều chỉnh; (vii) Thẩm đnh viên còn
chưa thực hin đúng hướng dẫn về nguyên tắc kh(ng chế được quy đnh tại Tiêu chuẩn thẩm
3
đnh giá s( 08 - Cách tiếp cận từ th trường. Nguyên nhân ca những hạn chế, tồn tại trên là do:
(i) Thông tin th trường cùng với các mức giá giao dch chưa được công khai, minh bạch theo
đúng nghĩa; (ii) Chưa có hướng dẫn cụ thể về các yếu t( so sánh bắt buộc phải đưa vào xem xét,
đánh giá và điều chỉnh đ(i với từng loại tài sản; (iii) Thực tiễn triển khai áp dụng cho thấy, đ(i với
điều chỉnh theo s( tiền tuyt đ(i, thường khó áp dụng trong thực tế do rất khó xác đnh các yếu t(
đnh lượng được để từ đó tính toán ra các khoản tiền cụ thể; (iv) Chưa có hướng dẫn cụ thể về
phân tích chất lượng thông tin gồm những nội dung nào (như các tiêu chí đánh giá mức độ tin cậy
ca các thông tin, nguồn thông tin, thời điểm thu thập…); (v) Nghip vụ thẩm đnh giá vẫn đang
trong quá trnh xây dựng, do đó vic tiếp cận thông tin về giá ca các tài sản còn khó khăn; (vi)
Còn chưa th(ng nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật ca một s( bộ, ngành hướng dẫn về
phương pháp so sánh để xác đnh giá tr tài sản thuộc thẩm quyền quản lý ca mnh.
(4) Trên cơ sở phân tích kinh nghim ca một s( nước, thực trạng sử dụng phương pháp so
sánh trong thẩm đnh giá tài sản ở Vit Nam trong những năm vừa qua, đề tài đ& đề xuất các
giải pháp gồm: (i) Xây dựng mục tiêu và đnh hướng hoàn thin phương pháp so sánh trong
thẩm đnh giá tài sản ở Vit Nam trên cơ sở phân tích b(i cảnh kinh tế - x& hội, ch trương,
đường l(i ca Đảng và Nhà nước ta hin nay, đnh hướng, mục tiêu tổng quát và mục tiêu cụ
thể được đề xuất đảm bảo phù hợp với đnh hướng chung ca đất nước và phù hợp với xu thế
phát triển ca thế giới; (ii) Kiến ngh một s( giải pháp chung về chính sách pháp luật nhằm hoàn
thin pháp luật về thẩm đnh giá tài sản, quyền tài sản, tài sản hnh thành trong tương lai và
đnh giá đất: Trong đó, phương pháp so sánh cần được hướng dẫn th(ng nhất trong các văn
bản quy phạm pháp luật có nội dung về xác đnh giá tr tài sản ở Vit Nam; (iii) Phân tích và
kiến ngh các giải pháp cụ thể theo từng nội dung nghip vụ để hoàn thin phương pháp so
sánh trong thẩm đnh giá tài sản tại Vit Nam: Đó là các giải pháp quy đnh về các điều kin cần
và đ để sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm đnh giá; quy đnh về phạm vi th trường,
thu thập và phân tích thông tin; 9 bước thực hin phương pháp so sánh; 6 nhóm đ(i với bất
động sản, 3 nhóm đ(i với động sản về các yếu t( so sánh và điều chỉnh; phương pháp xác đnh
tỷ l điều chỉnh; đánh giá ri ro đ(i với kết luận giá tr tài sản thẩm đnh giá bằng phương pháp
so sánh và ứng dụng dữ liu lớn (Big data) và công ngh nhân tạo (AI) để sử dụng phương
pháp so sánh trong thẩm đnh giá.
5. Thông tin nghiệm thu và lưu trữ
- Nghim thu: Đề tài đ& được Hội đồng Tư vấn đánh giá, nghim thu thông qua (Quyết đnh s(
2695/QĐ-BTC ngày 07/12/2023 ca Bộ Tài chính về vic thành lập Hội đồng Tư vấn đánh giá,
nghim thu nhim vụ KHCN cấp Bộ năm 2022).
- Lưu trữ: Đề tài được đóng quyển, lưu trữ tại thư vin Vin Chiến lược và Chính sách tài chính./.
4