Nghiên cứu biến động giá đất ở: Khóa luận Quản lý đất đai về tác động của dự án khu đô thị mới tại xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

lOMoARcPSD|16911414

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN KHOA ĐỊA LÝ

Nguyễn Huy Hoàng

NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở

DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG

KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Khóa luận tốt nghiệp đại học hệ chính quy

Ngành: Quản lý đất đai

(Chương trình đào tạo chuẩn)

Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS Trần Văn Tuấn

ThS. Vũ Khắc Hùng

Hà Nội - 2021

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

MỤC LỤC

MỤC LỤC ......................................................................................................... 2

DANH MỤC BẢNG ......................................................................................... 4

DANH MỤC HÌNH ẢNH ................................................................................ 4

MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 5

1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 5

2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................. 7

3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 7

4. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 7

5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 7

6. Cấu trúc Khóa luận .................................................................................... 8

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................. 9

1.1. Cơ sở khoa học về giá đất ...................................................................... 9

1.1.1. Khái niệm về giá đất. ...................................................................... 9

1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất. ................................................. 9

1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. ........................................... 10

1.2. Cơ sở pháp lý về giá đất ở theo pháp luật hiện hành ........................... 13

1.2.1. Các văn bản Luật. .......................................................................... 13

1.2.2. Các văn bản dưới luật. ................................................................... 18

1.3. Khu đô thị mới và tác động của nó đến giá đất ở khu vực lân cận ...... 20

1.3.1. Khái niệm quy hoạch đô thị và xây dựng khu đô thị mới. ............ 20

1.3.2. Tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới đến giá đất. ........... 22

CHƯƠNG 2: SỰ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở .......................................... 24

TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM, HÀ NỘI .................... 24

DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN VINHOMES OCEAN PARK ................. 24

2.1. Giới thiệu địa bàn nghiên cứu .............................................................. 24

2.1.1. Giới thiệu địa bàn huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội. ............... 24

2.1.2. Giới thiệu địa bàn xã Đa Tốn. ....................................................... 29

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

2.1.3. Giới thiệu dự án Vinhomes Ocean Park. ...................................... 32

2.2. Sự biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn ............................... 35

2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định. .................................................. 35

2.2.2. Thực trạng giá đất ở thị trường trên địa bàn xã Đa Tốn. .............. 40

2.3. Tác động của dự án Vinhomes Ocean Park đến giá đất ...................... 48

2.3.1. Kinh tế. .......................................................................................... 48

2.3.2. Xã hội. ........................................................................................... 49

2.3.3. Cơ sở hạ tầng. ................................................................................ 50

CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ SỰ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở ...................... 52

TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM .................................... 52

3.1. Đánh giá biến động giá đất ở theo giá thị trường ................................ 52

3.2. Đánh giá biến động giá đất ở theo Bảng giá nhà nước ........................ 54

3.3. Nhận xét, đánh giá chung ..................................................................... 55

KẾT LUẬN ..................................................................................................... 57

KIẾN NGHỊ .................................................................................................... 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 59

PHỤ LỤC ........................................................................................................ 60

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1. Khung giá đất ở nông thôn ............................................................. 18

Bảng 1.2. Khung giá đất ở đô thị .................................................................... 18

Bảng 2.1. Giá đất ở Nhà nước trên một số tuyến đường thuộc xã Đa Tốn .... 37

Bảng 2.2. Giá đất khu dân cư nông thôn thuộc huyện Gia Lâm ..................... 39

Bảng 2.3. Giá đất ở điều tra ngoài thị trường trên các tuyến đường chính ..... 43

Bảng 2.4. Giá đất ở thị trường trên địa bàn xã Đa Tốn ................................... 45

Bảng 2.5. So sánh giá đất ở Nhà nước và giá đất ở thị trường ....................... 46

DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm ............................................................ 25

Hình 2.2. Khu vực xã Đa Tốn ........................................................................ 30

Hình 2.3. Khu vực cầu Đào Xuyên, xã Đa Tốn ............................................. 32

Hình 2.4. Tổng mặt bằng tiện ích dự án Vinhomes Ocean Park .................... 33

Hình 2.5. Khu đô thị Vinhomes Ocean Park ................................................. 34

Hình 2.6. Khu đô thị Vinhomes Ocean Park ................................................. 34

Hình 2.7. Đường Đào Xuyên, xã Đa Tốn ...................................................... 44

Hình 2.8. Đường ven quốc lộ 5B, xã Đa Tốn ................................................ 51

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, dân số ngày càng nhiều, kéo theo đó là sự phát triển nhà ở, phát triển đô thị để phù hợp hiện tại. Đô thị phát triển mạnh mẽ là một yêu cầu tất yếu của một xã hội phát triển, nhiều trung tâm hành chính, kinh tế, văn hóa, xã hội được hình thành. Cùng với đó là các dự án đầu tư phát triển về nhà ở cũng xuất hiện, các dự án nhà ở phục vụ cho người thu nhập cao và người thu nhập thấp, mang lại nhiều lợi ích cho người dân nói riêng và cho từng địa phương nói chung, vừa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở lại tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế ở khu vực có dự án đầu tư. Trong đó, việc tạo ra sự thay đổi lớn về giá đất là một trong những tác động mạnh mẽ của các dự án đầu tư, một dự án phát triển nhà ở sẽ làm thay đổi giá đất thị trường của khu vực đó, giá đất sau khi có dự án thường cao hoặc có thể rất cao so với giá đất ban đầu khi chưa có dự án.

Thủ đô Hà Nội là Trung tâm Chính trị của cả nước, là một trong những trung tâm kinh tế - văn hóa – xã hội lớn của đất nước. Số lượng dân cư của thành phố ngày càng tăng và tăng nhanh, tăng đáng kể trong những năm trở lại đây, kèm theo đó là sự phát triển đô thị để đáp ứng nhu cầu của người dân ở mọi phương diện. Năm 2010, Hà Nội đã xây dựng quy hoạch chung cho toàn thành phố đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó hằng năm, Hà Nội lập kế hoạch sử dụng đất để thực hiện phương án quy hoạch cũng như xem xét, đánh giá tình hình thực tế quy hoạch để điều chỉnh sao cho phù hợp với mục đích, phù hợp với sự phát triển thực tế của thành phố. Hà Nội tập trung xây dựng các trung tâm về khu vực ngoại thành, mạng lưới giao thông đều kết nối đến trung tâm của Thành phố. Việc xây dựng như vậy đã góp phần giảm tải áp lực cho thành phố, mật độ dân số được cải thiện, hoạt động sống cũng được cải thiện. Các trung tâm được đầu tư xây dựng với chất lượng tốt mà giá cả lại phù hợp nên được sự ủng hộ rất lớn từ người dân. Từ đó thấy được tốc độ phát triển đô thị hiện nay tại Hà Nội là rất lớn, và nó sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Cùng với sự phát triển của thành phố Hà Nội nói chung, huyện Gia Lâm đã và đang bước vào thời kỳ đô thị hóa một cách mạnh mẽ. Huyện Gia Lâm được tập trung đầu tư xây dựng về mọi mặt, dù là huyện ngoại thành nhưng với tốc độ phát triển như hiện nay, huyện Gia Lâm đang phấn đấu trở thành một quận nội thành vào năm 2022. Huyện Gia Lâm có một vị trí vô cùng quan trọng, là cửa ngõ của thành phố Hà Nội, là nơi giao nhau của các tuyến đường huyết mạch, do vậy việc đầu tư phát triển cho huyện Gia Lâm là điều tất yếu. Nhiều dự án được đầu tư phát triển, từ kinh tế, y tế, giáo dục, văn hóa đến giao thông..., đặc biệt là sự đầu tư phát triển về cơ sở hạ tầng, nhà ở, các khu đô thị mới, các khu chung cư mới đáp ứng nhu cầu về nhà ở không chỉ cho người dân trong huyện mà còn giải quyết vấn đề nhà ở trong thành phố.

Nổi bật trong việc đầu tư phát triển các dự án về nhà ở là dự án Vinhomes Ocean Park của Tập đoàn Vingroup, được xây dựng một phần trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm. Dự án Vinhomes Ocean Park là một dự án lớn, có tiềm năng cao được Thành phố cấp phép xây dựng, dự án đến giờ đã cơ bản được hoàn thành và đưa vào sử dụng. Việc dự án Vinhomes Ocean Park được hình thành đã mang lại những tác động vô cùng to lớn cho khu vực xã nói riêng và cho toàn Huyện nói chung, làm thay đổi cuộc sống của người dân trên địa bàn, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, dự án mang lại cho huyện một bộ mặt mới, một tầm cao mới. Trong những tác động mà dự án mang lại thì sự thay đổi về giá đất ở là một trong những tác động rõ rệt nhất, giá đất ở trên đại bàn xã Đa Tốn ở hai thời điểm khi chưa có dự án và khi có dự án thay đổi rất lớn. Nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi như vậy còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, từ chủ quan đến khách quan.

Do vậy, em đã chọn đề tài khóa luận: Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

2. Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu sự phát triển đô thị trên địa bàn huyện Gia Lâm, Thành phố Hà

Nội, cụ thể tại khu vực xã Đa Tốn trong giai đoạn 2015-2020.

- Làm rõ thực trạng giá đất ở (giá thị trường) và đánh giá sự biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm dưới tác động của dự án khu đô thị mới, dự án “Vinhomes Ocean Park”.

3. Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ sở khoa học và pháp lý về giá đất, những yếu tố ảnh hưởng

đến giá đất;

- Nghiên cứu sự phát triển đô thị trên địa bàn huyện Gia Lâm nói chung và xã Đa Tốn nói riêng trong Quy hoạch chung của Thành phố Hà Nội cho huyện Gia Lâm;

- Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn dưới tác động của dự án Vinhomes Ocean Park, cụ thể nghiên cứu sự biến động giá Nhà nước (theo bảng giá do UBND Thành phố Hà Nội ban hành) và giá đất ở thị trường tại khu vực nghiên cứu. Từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá và một số kiến nghị.

4. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, trong đó tập trung nghiên cứu khu vực lân cận dự án Vinhomes Ocean Park bao gồm 3 thôn: Đào Xuyên, Lê Xá, Ngọc Động.

- Phạm vi thời gian: Số liệu giá đất ở được thu thập để đánh giá biến động

tại hai thời điểm năm 2015 và 2020.

5. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu thứ cấp: thu thập các tài liệu quy định pháp lý về giá đất như Luật đất đai năm 2013 và một số văn bản dưới luật, quy định của UBND thành phố Hà Nội về giá đất đối với địa bàn huyện Gia Lâm; thu thập các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, phát triển đô thị tại khu vực nghiên cứu; tổng hợp tài

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

liệu và kế thừa kết quả nghiên cứu của các đề tài nghiên cứu khoa học có liên quan về khu vực nghiên cứu;

- Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: tiến hành điều tra dữ liệu giá

đất ở thị trường tại khu vực xã Đa Tốn bằng phiếu điều tra;

- Phương pháp so sánh, phân tích: dùng để so sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở nhà nước theo bảng giá của UBND thành phố Hà Nội nhằm làm rõ sự chênh lệch, biến động, từ đó phân tích và rút ra một số nhận xét, đánh giá.

6. Cấu trúc Khóa luận

Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, nội dung của Khóa luận được cấu

trúc làm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan vần đề nghiên cứu.

Chương 2: Sự biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội dưới tác động của dự án Vinhomes Ocean Park.

Chương 3: Đánh giá về sự biến động giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học về giá đất

1.1.1. Khái niệm về giá đất.

Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các hệ thống chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất. Giá của đất tùy theo giá trị thửa đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích của kinh tế - xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành. Như vậy, giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số luật lệ nhất định.

Theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Giá đất là giá

trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” [10]

1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất.

1.1.2.1. Địa tô.

Địa tô được hình thành là do một phần giá trị thặng dư chuyển hóa, và điều kiện cần có sự tách rời giữa sở hữu và sử dụng. Lý luận địa tô – một bộ phận lý luận liên quan đến sở hữu đất đai, đến giá hàng hóa tạo ra trên đất đai và đến sự hình thành giá trị đất đai, vì vậy khi nghiên cứu thị trường đất đai và việc hình thành giá đất thì chúng ta không thể bỏ qua phạm trù “địa tô tư bản hóa” của C.Mac. Nếu xét đất đai theo góc độ là sản phẩm của tự nhiên, có từ trước khi loài người xuất hiện thì chúng không có giá trị, đó là tài sản đất đai trong tự nhiên không gắn với lao động xã hội. Nhưng con người đã tác động, sử dụng lao động xã hội khai thác, chuyển đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, khiến đất đai từ không có giá trị trở nên mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản được gọi là “Giá đất”. Như vậy, bản chất của giá đất là sự kết tinh lao động của con người dưới những hình thức cụ thể khác nhau.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng.

Lãi suất tiền gửi ngân hàng trong năm là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá cả đất đai. Nếu lãi suất ngân hàng tăng thì số lượng người mua đất sẽ giảm đi do khi đó gửi tiền vào ngân hàng sẽ lợi hơn, điều này dẫn đến giá đất giảm. Nếu lãi suất ngân hàng giảm thì giá đất tăng lên do người có đất chỉ bán đất với giá cao vì khi đó nếu họ để đất thu được địa tô thì cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi ngân hàng mang lại. Do đó người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất.

1.1.2.3. Quan hệ cung cầu.

Ngoài những yếu tố trên, giá đất còn phụ thuộc vào các quy luật kinh tế, đặc biệt là quy luật cung cầu. Do đất đai có tính cố định về vị trí, giới hạn về diện tích và không thể di dời nên tổng cung đất là không đổi. Vì vậy khi có sự tăng lên trong lượng cầu sẽ làm tăng giá đất. Giá đất tại một khu vự phụ thuộc vào quan hệ cung cầu tại khu vực đó. Khi đó cung cầu bằng nhau thì giá đất phụ thuộc vào hai yếu tố địa tô và lãi suất ngân hàng. Khi cung cầu không bằng nhau thì tùy từng loại đất có giá đất khác nhau. [1]

1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

1.1.3.1. Yếu tố pháp lý.

Pháp lý đất đai là yếu tố đặc biệt quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất và giao dịch mua bán đất. Pháp lý minh bạch rõ ràng, tình trạng pháp lý của đất đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, sổ hồng); Giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế (nếu trên khu đất có công trình xây dựng)… của mảnh đất sẽ giúp thửa đất dễ dàng giao dịch, có tính thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán. Quy định về công trình xây dựng gắn với đất đai: các hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất đai: tình trạng cho thuê, thế chấp đất đai, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

1.1.3.2. Yếu tố tự nhiên.

- Vị trí của khu đất: là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của khu đất. Vị trí thuận lợi, đẹp, gần nhiều các tiện ích, dịch vụ xã hội thì giá trị càng cao và ngược lại.

- Vị trí đẹp thuận lợi: là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị hoặc khu vực, nơi tập trung đông dân cư, gần nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trung tâm thương mại sẽ có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại nhưng nằm ở các vùng ven trung tâm.

- Vị trí đẹp tuyệt đối: Những bất động sản có vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục giao thông lớn có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác như trong ngõ nhỏ, môi trường kinh doanh kém, dân cư thưa thớt.

- Kích thước, diện tích mảnh đất: là những yếu tố tối ưu trong mục đích sử dụng, thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua. Những mảnh đất có kích thước vuông vức, diện tích phù hợp với nhu cầu người mua, mặt tiền lớn thì được định giá cao. Trong hoạt động giao dịch đất đai ở các đô thị lớn, khu vực đông dân cư những diện tích nhỏ dễ thanh khoản hơn sẽ có thường có giá bán tốt hơn đối với những diện tích lớn.

- Địa hình của khu đất: Vị trí đất nằm ở khu vực cao hay thấp so với những khu vực đất lân cận cũng sẽ ảnh hưởng tới giá bất động sản. Ở những khu vực thấp, vùng trũng thì sẽ bị ngập nước vào mùa mưa, hay bị hiện tượng thủy triều đối với khu vực ven biển thì giá trị sẽ thấp. Nhưng về bất động sản du lịch hay nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang lại giá trị cao chính là một nơi ở thật cao và một nơi cực thấp-khu vực ven biển. - Hình thức của bất động sản: (đối với bất động sản nhà hay là các công trình xây dựng) nếu cả 2 có giá trị như nhau thì khu nào có hình thức - kiến trúc hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì sẽ có giá trị cao hơn. Vì ở mỗi nơi, mỗi địa phương sẽ có hình thức bất động sản khác nhau. - Đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, vật lý,…): với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hưởng đến mức giá khác nhau (Trong nông nghiệp,...).

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ ảnh hướng lớn đến giá trị bất động sản. Dễ nhận thấy nhất là các khu nghỉ dưỡng, khách sạn nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo thì sẽ thay đổi giá trị bất động sản rất lớn, nên môi trường quyết định rất nhiều vào giá đất.

- Những tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: các vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, lũ lụt, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp hơn những vùng an toàn về thiên nhiên.

- Giá trị đất đai còn phụ thuộc vào điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật: hệ

thống giao thông, trường học, bệnh viện, công viên, ...

1.1.3.3. Yếu tố kinh tế.

- Bất động sản có khả năng mang lại thu nhập cao: mức thu nhập hay giá trị của bất động sản mang lại có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó. Nếu thu nhập từ bất động sản cao thì giá trị chuyển nhượng bất động sản đó sẽ tăng cao theo.

- Các sự kiện kinh tế: Hiện nay với việc tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do như: hiệp định thương mại tự do EVFTA, CPTPP … Cùng đó là sự thu hút các doanh nghiệp FDI vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ khiến cho giá đất tại Việt Nam tăng lên cao.

- Thị trường kinh tế: sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của thị trường nhà đất. Nếu đầu tư về bất động sản thì phải quan tâm đến những tin tức thị trường, nhu cầu của thị trường để có thể đoán được sự tăng giảm nhịp độ của thị trường.

1.1.3.4. Yếu tố thị trường.

- Tính hữu dụng của nhà đất: là các giá trị khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm, nó cho biết sự thỏa mãn của người sử dụng bất động sản ở mức nào.

- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: giá trị cung cầu cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá được bất động sản đó tăng hay giảm theo nhu cầu của thị trường. Nếu nhu cầu sử dụng căn hộ tăng cao thì giá đất nền sẽ giảm xuống và ngược lại.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

1.1.3.5. Yếu tố xã hội.

- Đặc điểm khu dân cư; - Mật độ dân số: tác động đến mọi mặt của xã hội và tác động trực tiếp đến

quan hệ cung – cầu về đất đai do sự gia tăng dân số;

- Tình trạng nhận thức, tâm lý và tập quán, truyền thống của người dân trong vùng: tác động đến giá đất theo từng thời gian và địa điểm; - Yếu tố về an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội và trật tự công cộng.

[11]

1.2. Cơ sở pháp lý về giá đất ở theo pháp luật hiện hành

Khái niệm về đất ở theo quy định tại 2.1 “đất ở” tại Mục I Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT như sau: “Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.” Như vậy, Giá đất ở là Giá trị quyền sử dụng đất ở tại đô thị hoặc nông thôn.

1.2.1. Các văn bản Luật.

Trong Luật Đất đai 2013 [6], nguyên tắc định giá đất được quy định

tại Điều 112 như sau:

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.

Quy định về Khung giá đất được quy định tại Điều 113:

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Tại Điều 114 quy định về Bảng giá đất và giá đất cụ thể:

1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau

đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và

sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không

thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Tại Điều 115 quy định về Tư vấn xác định giá đất:

1. Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;

b) Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền, các bên có liên quan;

c) Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên

có yêu cầu.

2. Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn

xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật này.

4. Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà

nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

được quy định tại Điều 116:

1. Quyền của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất:

a) Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật

giá và quy định khác của pháp luật có liên quan;

b) Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;

d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

2. Nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất:

a) Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách

quan của kết quả tư vấn giá đất;

b) Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên

thuê tư vấn;

c) Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất;

d) Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan

theo quy định của pháp luật;

đ) Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính;

e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất;

g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

1.2.2. Các văn bản dưới luật.

Tại ý a, Khoản 3, Điều 11, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất trong Bảng giá đất: “Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó và phải phù hợp với khung giá đất.”

* Theo nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về Khung giá đất:

Bảng 1.1. Khung giá đất ở tại nông thôn

(Nguồn: Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ)

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Xã trung du

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã miền núi

Giá

Vùng kinh tế

Giá tối thiểu

tối đa

50,0

8.500,0

40,0

7.000,0

25,0

9.500,0

1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc

100,0

29.000,0

80,0

15.000,0

70,0

9.000,0

2. Vùng đồng bằng sông Hồng

3. Vùng

35,0

12.000,0

30,0

7.000,0

20,0

5.000,0

Bắc Trung Bộ

40,0

12.000,0

30,0

8.000,0

25,0

6.000,0

4. Vùng duyên hải Nam Trung Bộ

5. Vùng Tây Nguyên

15,0

7.500,0

6. Vùng

60,0

18.000,0

50,0

12.000,0

40,0

9.000,0

Đông Nam Bộ

40,0

15.000,0

7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Bảng 1.2. Khung giá đất ở đô thị

(Nguồn: Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ)

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Vùng kinh tế

Loại đô thị I

Giá tối thiểu 220,0

Giá tối đa 65.000,0

1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc

150,0

52.000,0

III

100,0

40.000,0

75,0

25.000,0

50,0

15.000,0

1.500,0

162.000,0

2. Vùng đồng bằng sông Hồng

ĐB I

1.000,0

76.000,0

800,0

50.000,0

III

400,0

40.000,0

300,0

30.000,0

120,0

25.000,0

300,0

65.000,0

3. Vùng Bắc Trung bộ

200,0

45.000,0

III

160,0

32.000,0

80,0

25.000,0

40,0

15.000,0

400,0

76.000,0

4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ

250,0

45.000,0

III

180,0

25.000,0

100,0

12.000,0

50,0

10.000,0

5. Vùng Tây Nguyên

400,0

48.000,0

300,0

35.000,0

III

150,0

26.000,0

100,0

20.000,0

50,0

15.000,0

1.500,0

162.000,0

6. Vùng Đông Nam bộ

ĐB I

700,0

65.000,0

500,0

45.000,0

III

400,0

35.000,0

300,0

22.000,0

120,0

15.000,0

400,0

65.000,0

7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long

300,0

45.000,0

III

150,0

32.000,0

100,0

25.000,0

50,0

15.000,0

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

1.3. Khu đô thị mới và tác động của nó đến giá đất ở khu vực lân cận

1.3.1. Khái niệm quy hoạch đô thị và xây dựng khu đô thị mới.

1.3.1.1. Quy hoạch đô thị.

Quy hoạch đô thị là một khái niệm hay được dùng để chỉ các hoạt động kiểm soát hay tổ chức môi trường sống đô thị. Các hoạt động này có thể bao gồm: ban hành luật, quy định kiểm soát phát triển; xây dựng và vận hành các bộ máy quản lý đô thị; đề ra các tiêu chí, lập và phê duyệt quy hoạch; thực hiện các chương trình đầu tư phát triển đô thị; nghiên cứu đô thị; đào tạo bộ máy nhân lực; trao đổi tranh luận về các vấn đề đô thị ...

Điều cần chú ý là trong các bối cảnh khác nhau, các hoạt động này thường không có mục đích, nội dung hay phương pháp thực hiện giống nhau. Nguyên nhân là đô thị thường có các vấn đề khác nhau trong mỗi giai đoạn phát triển. Việc nhìn nhận, đánh giá, giải quyết các vấn đề của đô thị không chỉ phụ thuộc vào năng lực các bộ máy chuyên môn mà còn lệ thuộc nhiều vào chủ trương, chính sách của Nhà nước và khả năng đáp ứng của nền kinh tế. Trong mỗi giai đoạn phát triển, nhà nước thường chú trọng kiểm soát hay thúc đẩy một số hoạt động quy hoạch đô thị. Trong khi đó, việc nghiên cứu và đào tạo nhân lực trong các ngành liên quan đến quy hoạch đô thị thường được coi là lĩnh vực tách biệt với thực tế cách thức thực hiện. Kết quả là luôn có nhiều quan điểm về nội dung và cách thức thực hiện quy hoạch đô thị. [7]

1.3.1.2. Xây dựng khu đô thị mới.

Khu đô thị (tiếng Anh: urban area) là khu vực xây dựng một hoặc nhiều khu chức năng của đô thị, giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. Các kiến trúc sư đều phải tính toán kỹ về yếu tố quy hoạch, quy định về mật độ xây dựng khu đô thị, tiện ích cảnh quan và các kết nối giao thông, ... đáp ứng được nhu cầu sống cao và thu hút mật độ dân cư khá cao.

Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, xây dựng hoàn toàn mới và

đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Dự án khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên

khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị.

Các loại dự án khu đô thị bao gồm:

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới; - Dự án tái thiết khu đô thị; - Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị; - Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị; - Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp. [3]

Bộ Xây dựng có Công văn số 17/BXD-PTĐT ngày 10/4/2017:

1. Về các quy định hiện hành liên quan đến khái niệm Khu đô thị mới, dự án Khu đô thị mới Theo quy định tại Khoản 3, Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị, “Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở”.

Theo quy định tại Khoản 9, Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị, “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị”.

Theo QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng Việt Nam Điều 1.2 Chương I quy định: “Khu đô thị là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng”; trong đó đơn vị ở là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở,...

2. Dự án khu đô thị mới trên thực tế có nhiều quy mô khác nhau từ vài hécta đến hàng trăm hécta (thậm chí hàng nghìn hécta) và là một loại hình của dự án đầu tư phát triển đô thị, có tính chất đa dạng thuộc phạm vi điều chỉnh của nhiều lĩnh vực quản lý nhà nước.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

1.3.2. Tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới đến giá đất.

Việc xây dựng khu đô thị mới để lại nhiều tác động về mọi mặt, từ khi có chính sách phát triển dự án đến khi hoàn thành dự án thì những tác động mà nó mang lại đều đáng chú ý. Từ những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có thể nhìn nhận rõ những tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới đến giá đất. Khi có chính sách đầu tư phát triển đô thị, đồng nghĩa với việc cải thiện cơ sở hạ tầng, giao thông, chính sách phát triển dân cư tốt hơn. Đất ở trong những khu vực có dự án luôn có giá cao gấp vài chục phần trăm so với các vùng lân cận, thậm chí gấp đôi so với giá bán cách đây không lâu. Tương tự như với dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án nằm trong quy hoạch của Thành phố thì các điều kiện đi kèm đều tăng đáng kể, có thể rút ra nhận xét luôn rằng giá đất sẽ cao hơn khi chưa có dự án.

Khi có dự án xây dựng khu đô thị mới đồng nghĩa số lượng dân cư sẽ tăng trong khu vực đó, kéo theo các dịch vụ phát triển đáp ứng nhu cầu của lượng lớn dân cư. Khu đô thị mới không chỉ đơn giản là đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân mà còn là bộ mặt của địa phương đó nếu được quan tâm phát triển.

Tác động đầu tiên của dự án xây dựng khu đô thị mới là hệ thống giao thông được cải thiện, được mở rộng hoặc xây mới, thuận lợi cho việc đi lại. Giao thông thuận tiện là yếu tố quyết định, là sự tác động rõ rệt nhất đến giá đất, làm cho giá đất tăng cao. Việc cải thiện giao thông như vậy giúp cho kinh tế của khu vực đó phát triển, thuận lợi cho kinh doanh, do đó việc thuê bất động sản phục vụ cho kinh doanh cũng làm cho giá đất tăng.

Dự án xây dựng khu đô thị mới làm thay đổi cảnh quan của khu vực, hầu như làm thay đổi tích cực hơn diện mạo của khu vực đó. Người dân muốn sinh sống trong những môi trường có cảnh quan tốt, do vậy cảnh quan đóng vai trò quan trọng trong đời sống. Dù người dân có không sinh sống trong khu đô thị đó vẫn muốn ở gần để tận hưởng những cảnh quan mà khu đô thị mang lại. Như vậy ai cũng muốn được sống trong môi trường như vậy thì nhu cầu tăng và điều tất yếu là giá đất sẽ tăng.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Các tiện ích, dịch vụ mà các dự án khu đô thị mới đem lại có tầm ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống sinh hoạt của người dân và giá đất. Các dự án sẽ mang lại các tiện ích, dịch vụ như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, trung tâm giải trí, công viên, ..., tất cả những điều đó thu hút người dân cả trong dự án và ngoài dự án, họ không chỉ muốn sinh sống trong dự án mà ngoài dự án cũng vậy, vì họ cũng sẽ một phần nào được hưởng những tiện ích, dịch vụ mà dự án mang lại. Do vậy nhiều người không đủ điều kiện để mua nhà trong dự án hoặc không thích sống trong sự quản lý, đảm bảo an ninh chặt chẽ của dự án thì những khu vực lân cận dự án là lựa chọn phù nhất đối với họ, vừa được hưởng những tiện ích, dịch vụ của dự án lại có thể mua được nhà, mua được đất với giá cả có thể không thấp nhưng rất phù hợp.

Dự án xây dựng khu đô thị mới có tầm ảnh hưởng lớn đến bộ mặt của khu vực có dự án, nâng cao vị thế của khu vực. Các khu vực có nhiều dự án nổi tiếng, nhiều dự án chất lượng đồng nghĩa với giá đất sẽ cao. Bộ mặt của khu vực là rất quan trọng trong việc thu hút người dân, thu hút thêm những nhà đầu tư để phát triển kinh tế, phát triển về mọi mặt. Người dân quan tâm đầu tiên khi lựa chọn nơi để sinh sống là bộ mặt của khu vực đó có xứng đáng để sinh sống hay không, có xứng đáng để đầu tư. Để có một bộ mặt tốt thì khu vực đó phải trải qua một thời gian dài, thời gian để các dự án được triển khai và thấy được lợi ích mà dự án mang lại, giá đất tăng là điều đương nhiên. Trái lại nếu như có quá nhiều dự án ma, dự án bỏ dở xuất hiện tại khu vực sẽ kéo theo nhiều hệ lụy mà hệ lụy đầu tiên sẽ làm giá đất khu vực đó cũng như khu vực lân cận sẽ giảm đáng kể, tác động xấu hơn là sẽ không có sự mua bán, trao đổi, đầu tư tại khi vực đó.

Những tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới đến giá đất là rất lớn, qua đó ta thấy được mối quan hệ bắc cầu song song của những tác động đó. Mọi sự phát triển về khu đô thị đều sẽ làm tăng giá đất, dân số đông mà đất lại hạn chế, không đáp ứng đủ cho người dân, nhu cầu tăng thì giá đất cũng phải. Ngoại trừ những dự án ma, dự án bỏ dở gây tác động xấu đến khu vực thì những dự án khu đô thị mới có tác động tích cực đến đời sống nhân dân và bộ mặt của khu vực.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

CHƯƠNG 2: SỰ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở

TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM, HÀ NỘI

DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN VINHOMES OCEAN PARK

2.1. Giới thiệu địa bàn nghiên cứu

2.1.1. Giới thiệu địa bàn huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội.

2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên.

- Huyện Gia Lâm: cách Thủ đô Hà Nội 8km về phía Đông. - Diện tích: 108,44 km2. - Địa giới hành chính:

 Phía Đông, Đông Bắc giáp tỉnh Bắc Ninh.  Phía Nam, Đông Nam giáp tỉnh Hưng Yên.  Phía Tây giáp quận Long Biên, quận Hoàng Mai.  Phía Bắc, Tây Bắc giáp huyện Đông Anh, Hà Nội. - Quy mô dân số toàn huyện đến năm 2020 khoảng 323.000 người, gồm:

 Dân số khu vực đô thị khoảng 130.000 người.  Dân số khu vực ngoài đô thị khoảng 193.000 người.

- Quy mô đất đai:

 Khu vực đô thị: có tổng diện tích khoảng 4876,58 ha.  Khu vực ngoài đô thị: có diện tích 6596,41ha.

Huyện Gia Lâm có 22 đơn vị hành chính trực thuộc, bao gồm 2 thị trấn: Trâu Quỳ (huyện lỵ), Yên Viên và 20 xã. Phần lớn diện tích của huyện Gia Lâm không phức tạp và vùng phụ cận là đồng bằng, thấp dần từ tây xuống đông nam theo hướng chung của địa hình thành phố và cũng theo hướng dòng chảy của sông Hồng. Vùng đồng bằng có điều kiện bằng phẳng được bồi tụ của phù sa sông Hồng, thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp cũng như cho phát triển hạ tầng, dân dụng và công nghiệp.

Huyện Gia Lâm có mạng lưới sông ngòi khá dày đặc thuận lợi cho tưới

tiêu phát triển sản xuất nông nghiệp.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm (Nguồn: Google map)

2.1.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.

* Kinh tế:

Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, tỷ trọng Công nghiệp, Thương mại - dịch vụ tăng, tỷ trọng nông nghiệp giảm. Sản xuất nông - lâm nghiệp - thủy sản được chú trọng: Lĩnh vực nông nghiệp từng bước phát triển theo hướng nông nghiệp sinh thái; một số đề án phát triển nông nghiệp đem lại hiệu quả thiết thực, bước đầu hình thành một số vùng sản xuất tập trung, chuyên canh; kinh tế trang trại phát triển đem lại hiệu quả kinh tế cao. Giá trị sản xuất ngành công nghiệp - xây dựng hàng năm tăng, các ngành nghề truyền thống được mở rộng và phát triển, chiếm tỷ trọng cao trong ngành kinh tế.

Huyện có 5 làng nghề truyền thống với các sản phẩm, thương hiệu đã khẳng định được trên thị trường như sản xuất gốm sứ, sản phẩm từ da, chế biến gỗ, dược liệu, ..., các ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp của huyện được duy trì và phát triển.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Ngành thương mại - dịch vụ tiếp tục phát triển mạnh, các siêu thị được đầu tư hàng trăm tỷ đồng bằng vốn của các doanh nghiệp, đi vào hoạt động khá hiệu quả như Siêu thị Hapro Trâu Qùy, Yên Viên; siêu thị Ladoda… Công tác xây dựng, quảng bá thương hiệu các làng nghề truyền thống như: gốm sứ Bát Tràng, gốm sứ Kim Lan, may da và quỳ vàng Kiêu Kỵ được tăng cường…

* Xã hội:

Đến nay, huyện không còn hộ nghèo; tất cả 20/20 xã của huyện đạt chuẩn nông thôn mới; huyện Gia Lâm vinh dự được Thủ tướng Chính phủ công nhận đạt chuẩn nông thôn mới năm 2018. Phong trào “Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa” triển khai chất lượng và hiệu quả; các hoạt động văn hóa, văn nghệ, thể dục thể thao diễn ra sâu rộng và sôi nổi; công tác quản lý lễ hội triển khai đúng quy định, an toàn, văn minh. Giáo dục và đào tạo tiếp tục được quan tâm chỉ đạo, chất lượng được nâng cao. Công tác y tế, dân số, gia đình và trẻ em được quan tâm; dịch bệnh được kiểm soát... [10]

2.1.1.3. Quy hoạch chung của TP Hà Nội cho huyện Gia Lâm

a) Tính chất:

Huyện Gia Lâm là khu vực phát triển đô thị ở phía Đông của Thủ đô Hà Nội; nơi tập trung các công trình đầu mối giao thông và hạ tầng kỹ thuật của quốc gia và thành phố; khu vực phát triển các cơ sở công nghiệp quy mô, các trung tâm dịch vụ, thương mại... của thành phố và địa phương; Là khu vực nông nghiệp, nông thôn ngoại thành Hà Nội, có vai trò là vành đai xanh, thực phẩm và nguồn đất dự trữ của thành phố.

b) Mục tiêu:

Cụ thể hoá định hướng phát triển đô thị của quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020, đồng thời đề xuất điều chỉnh bổ sung quy hoạch một số khu chức năng trên địa bàn huyện, nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, phù hợp với yêu cầu thực tế của của huyện Gia Lâm sau khi điều chỉnh địa giới hành chính. Định hướng quy hoạch phát triển các khu đô thị, các điểm dân cư nông thôn, làm rõ các cơ sở kinh tế kỹ thuật đầu mối quốc gia và Thành phố

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

trên địa bàn huyện, nhằm chuyển đổi cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động theo hướng phát triển bền vững, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân.

Định hướng tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan chung cho các khu vực trung tâm, cửa ngõ đô thị, các tuyến phố chính, các trục không gian chính, hệ thống di tích lịch sử văn hóa, cảnh quan môi trường sinh thái, không gian cây xanh, mặt nước và các điểm nhấn chính trong khu vực phát triển đô thị.

Quy hoạch định hướng phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị trên địa bàn huyện: Dự báo khả năng và hình thành các tuyến đường bộ, đường sắt, mạng lưới giao thông đối ngoại, giao thông đô thị có liên quan trên địa bàn, vị trí và quy mô các công trình đầu mối giao thông quốc gia và thành phố, xác định chỉ giới đường đỏ các trục chính đô thị. Hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối, mạng lưới truyền tải và phân phối chính của các hệ thống cấp nước, cấp điện, mạng lưới đường cống thoát nước, các công trình xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và các công trình khác.

c) Quy hoạch tổng thể của Thành phố Hà Nội định hướng phát triển không gian cho huyện Gia Lâm:

- Về cơ bản, huyện Gia Lâm được phân thành hai khu vực Bắc Đuống và

Nam Đuống;

- Các trục không gian phát triển đô thị của huyện Gia Lâm gắn liền với 2 trục giao thông chính cũng đồng thời là các hướng phát triển mở rộng của Thủ đô ra các vùng phụ cận. Từ hai trục không gian phát triển đô thị chính sẽ hình thành các trục không gian phát triển của huyện, kết nối khu vực đô thị - nông thôn;

- Hình thành các trung tâm dịch vụ nông thôn: Tạo điều kiện thúc đẩy các hoạt động kinh tế, du lịch và giải trí tại nông thôn, đồng thời cũng là không gian hạt nhân cho quá trình đô thị hoá trong những năm sau này của huyện. Các trung tâm dịch vụ nông thôn có bán kính phục vụ cho từ 2 - 3 xã;

- Theo chiều cao, không gian của huyện Gia Lâm phân thành các khu vực; - Bảo tồn và gắn kết mạng lưới sông - hồ - kênh mương là tiền đề cho việc

hình thành nên các hành lang cây xanh;

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

- Củng cố hệ thống đê bao sông Hồng và sông Đuống phòng chống lụt, phù hợp Quy hoạch chi tiết phòng chống lũ có thể kết hợp giao thông liên xã và phục vụ du lịch dọc theo sông.

d) Quy hoạch sử dụng đất khu vực phát triển đô thị:

- Khu vực phát triển đô thị có tổng diện tích 3107,07ha, gồm các khu đô thị (Yên Viên, Tây Bắc Yên Viên, Đông Nam Yên Viên, Trâu Quỳ), công viên đô thị, các cụm công nghiệp nằm ngoài các khu đô thị.

- Cấu trúc phát triển đô thị: các khu đô thị được phân thành khu dân dụng và khu ngoài dân dụng. Hệ thống công trình công cộng được phân thành hai cấp: cấp đô thị và cấp đơn vị ở Khu dân cư được phân thành các đơn vị ở với hệ thống các công trình công cộng đồng bộ kèm theo.

- Các khu vực nhà ở hiện có được cải tạo chỉnh trang phù hợp với quá trình phát triển đô thị. Các khu vực xây dựng nhà ở mới, chủ yếu là nhà chung cư cao tầng, mật độ xây dựng khoảng 40-45% cao 7-15 tầng.

- Các xí nghiệp công nghiệp hiện có nằm xen kẽ với khu dân cư, trước mắt chỉ khai thác sử dụng trên nguyên trạng với điều kiện đảm bảo các yêu cầu về vệ sinh môi trường, về lâu dài sẽ phải di dời, chuyển đổi chức năng sử dụng đất (đặc biệt là với các cơ sở gây ô nhiễm môi trường).

e) Khu vực dự kiến phát triển đô thị:

Khu vực dự kiến phát triển đô thị có tổng diện tích 1769,5 1ha, gồm: - Khu vực dự kiến phát triển phía Nam cụm công nghiệp Ninh Hiệp, diện

tích khoảng 194,49 ha.

- Khu vực dự kiến phát triển phía Bắc công viên Phù Đổng, diện tích

khoảng 561,85 ha.

- Khu vực dự kiến phát triển đô thị Lệ Chi - Kim Sơn (cụm công nghiệp

Hapro), diện tích khoảng 183,98ha.

- Khu vực dự kiến phát triển dọc đường Hà Nội - Hưng Yên, đường 5,

diện tích 829,19ha.

- Các khu vực dự kiến phát triển đô thị sẽ được thực hiện theo dự án riêng

với cấu trúc đô thị bao gồm cả các khu dân cư nông thôn lân cận.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

f) Quy hoạch sử dụng đất khu vực ngoài đô thị:

Khu vực ngoài đô thị có diện tích 6596,41ha, là phần diện tích xây dựng các trung tâm dịch vụ nông thôn và diện tích các điểm dân cư nông thôn và đất nông nghiệp trên địa bàn huyện. Đến năm 2020 số dân cư tại khu vực ngoài đô thị huyện Gia Lâm đạt khoảng 193.260 người.

g) Quy hoạch sử dụng đất đai xây dựng đợt đầu:

Quy hoạch sử dụng đất đai xây dựng đợt đầu tập trung thực hiện các dự án đã và đang triển khai xây dựng. Triển khai theo chương trình các dự án đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính: Hệ thống các trục đường giao thông chính, trạm cấp nước sạch, trạm xử lý nước thải, các trạm bơm tiêu đầu mối và ưu tiên các dự án phát triển đô thị có quy mô đầu tư lớn, tạo động lực phát triển nhanh và bền vững. [7]

2.1.2. Giới thiệu địa bàn xã Đa Tốn.

2.1.2.1. Điều kiện tự nhiên.

- Diện tích: 7.41 km². Nằm ở phía Đông Nam huyện Gia Lâm

 Phía bắc giáp Thị trấn Trâu Quỳ và Học viện Nông nghiệp Việt

Nam.

 Phía đông giáp với xã Kiêu Kỵ.  Phía tây giáp với xã Đông Dư và Bát Tràng.  Phía nam giáp 2 xã Cửu Cao và Phụng Công (tỉnh Hưng Yên).

- Tổng số dân: 16.500 người (2015) - Xã Đa Tốn có 5 thôn: Thôn Khoan Tế, Thuận Tốn, Đào Xuyên, Lê Xá

và Ngọc Động.

- Hai tuyến giao thông huyết mạch là tuyến đường cao tốc Hà Nội – Hải

Phòng và tuyến đường Hà Nội – Hưng Yên.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Hình 1.2. Khu vực xã Đa Tốn (Nguồn: Google Map)

2.1.2.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.

Cơ cấu kinh tế chuyển dịch rõ nét theo hướng tích cực, tỷ trọng ngành nông lâm nghiệp, thủy sản giảm; tỷ trọng ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng tăng; tỷ trọng ngành dịch vụ, thương mại tăng, phát triển kinh tế hộ gia đình với nhiều ngành nghề phù hợp, kinh tế xã phát triển ổn định.

Nông nghiệp phát triển theo đúng quy hoạch vùng sản xuất nông nghiệp đến năm 2020. Hiện nay diện tích đất nông nghiệp còn 231,5 ha, trong đó diện tích trồng lúa 40 ha; năng suất lúa mùa đạt 45 tạ/ha, rau mầu các loại 57,45 ha; cây ăn quả 123 ha; hoa, cây cảnh 3 ha; các loại cây trồng khác trên 8 ha, đều cho thu nhập ổn định.

Trên địa bàn xã có gần 500 hộ sản xuất, kinh doanh các loại. Các ngành, đoàn thể lập hồ sơ vay vốn cho 163 hội viên vay để phát triển kinh tế với tổng số tiền vay hơn 4 tỷ đồng. Quỹ tín dụng nhân dân đã huy động nguồn vốn trong nhân dân và cho các hộ vay để phát triển kinh tế số tiền trên 50 tỷ đồng.

Thu ngân sách trên địa bàn trong năm 2018 đạt trên 32 tỷ đồng, bằng 292% kế hoạch; thu ngân sách xã đạt hơn 41 tỷ đồng, bằng 333% kế hoạch. Chi ngân sách xã hoàn thành 100% kế hoạch, bảo đảm chi đúng, chi đủ, tiết kiệm. Về xây dựng nông thôn mới, xã giữ vững 19/19 tiêu chí, trong đó tiêu chí thu nhập tăng.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Công tác quản lý đất đai, môi trường, xây dựng cơ bản, quản lý đô thị ngày càng đi vào nền nếp đã làm thay đổi cơ bản diện mạo nông nghiệp, nông thôn của xã Đa Tốn.

Lĩnh vực văn hóa - xã hội có nhiều chuyển biến tích cực. Chính quyền, các ban, ngành và nhân dân luôn dành sự quan tâm chăm lo chu đáo cho công tác giáo dục. Chất lượng giáo dục bậc mầm non, tiểu học và trung học cơ sở được nâng cao. Cơ sở vật chất của các nhà trường đáp ứng yêu cầu dạy - học, vui chơi giải trí của học sinh.

Trạm y tế xã thực hiện tốt công tác phòng chống dịch bệnh, vệ sinh môi trường, vệ sinh, an toàn thực phẩm, quan tâm chăm sóc sức khỏe người cao tuổi và trẻ em, nâng cao tỷ lệ người dân tham gia BHYT. Người dân ngày càng nâng cao ý thức trong việc xây dựng gia đình văn hóa, thực hiện nếp sống văn minh.

Các đối tượng chính sách, người có công được hưởng đầy đủ các chế độ theo quy định của Nhà nước. Đến cuối năm 2018 xã còn 22 hộ nghèo (0,59%) giảm 10 hộ so với đầu năm; hộ cận nghèo còn 57 hộ, giảm 6 hộ.

Công tác cải cách hành chính cũng có nhiều chuyển biến, kỷ luật, kỷ cương hành chính được duy trì; nền nếp, ý thức của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động được nâng cao. Việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ hành chính và trả kết quả đúng hẹn đạt 100%. Tỷ lệ giải quyết đơn thư của công dân là 13/14, đạt 92,8%.

Về công tác an ninh - quốc phòng, Ban Công an - Ban chỉ huy quân sự xã đã chủ động nắm bắt tình hình, đề phòng ngăn chặn và giải quyết kịp thời các vụ việc vi phạm pháp luật xảy ra trên địa bàn xã. Thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về an ninh trật tự, nhất là công tác quản lý hành chính, quản lý tạm trú và lưu trú, quản lý ngành nghề kinh doanh có điều kiện, quản lý đối tượng; duy trì tuần tra, canh gác tại các khu vực trọng điểm, các tuyến đường và các khu dân cư... Nhờ đó, tình hình an ninh trật tự trên địa bàn xã luôn ổn định và giữ vững.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

2.1.2.3. Khu vực nghiên cứu giá đất.

Khu vực nghiên cứu giá đất nằm trên 2 tuyến đường chính của xã Đa Tốn: Tuyến đường Đào Xuyên (đoạn từ cầu Đào Xuyên đến ngã ba Đa Tốn) và tuyến đường Đa Tốn (đoạn từ đường Đào Xuyên đến đình thôn Ngọc Động). Các khu vực này là khu vực lân cận với dự án Vinhomes Ocean Park để nghiên cứu rõ hơn những tác động của dự án đến giá đất trên địa bàn xã.

Hình 2.3. Khu vực cầu Đào Xuyên, xã Đa Tốn (Nguồn: Khảo sát thực địa)

2.1.3. Giới thiệu dự án Vinhomes Ocean Park.

2.1.3.1. Tổng quan dự án.

- Chủ đầu tư: Tập đoàn Vingroup; Nhà thầu chính: Hòa Bình; - Năm khởi công xây dựng: 10/2018, khánh thành từng phần, vẫn đang

tiếp túc được triển khai xây dựng;

- Tổng diện tích xây dựng: 420 ha, mật độ xây dựng khoảng 19%; - Vị trí: Giữa Quốc lộ 5A và 5B. Được xây dựng trên địa bàn xã Đa Tốn, xã Kiêu Kỵ, xã Dương Xá và một phần Thị trấn Trâu Quỳ thuộc Huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội;

- Dạng xây dựng: Căn hộ chung cư, biệt thự, nhà phố, Shophouse. Gồm 3 phân khu cao tầng: Sapphire, Ruby, Diamond và 4 phân khu thấp tầng: Ngọc Trai, Hải Âu, Sao Biển, San Hô;

- Đạt giải thưởng “Dự án Phức hợp tốt nhất Việt Nam” năm 2019.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Hình 2.4. Tổng mặt bằng tiện ích dự án Vinhomes Ocean Park

(Nguồn: Internet)

2.1.3.2. Đặc điểm dự án.

* Hệ thống tiện ích:

- Trung tâm Thương mại Vincom Mega Mall; - Bệnh viện Đa khoa quốc tế Vinmec; - Đại học VinUni: Được xây dựng trên diện tích rộng 23 hecta. Là trường đại học tư thục phi lợi nhuận của Việt Nam được xây dựng theo các chuẩn mực quốc tế;

- Hồ lớn trung tâm có diện tích 24,5 ha, biển hồ nhân tạo có diện tích 6,1

ha;

- Các con sông đào quanh dự án với diện tích gần 25ha và độ sâu gần 4m; - Có 6 công viên BBQ với hàng trăm máy tập và điểm nướng; - Hệ thống đường nội khu rộng từ 30-50m;

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

- Vườn Nhật Bản với hàng loạt cảnh quan đặc trưng như vườn hoa 4 mùa,

hồ cá Koi, cầu Nhật, cổng Torii, ...;

- Bể bơi mái kính 4 mùa phong cách Olympic trên tầng mái nhà để xe với

thiết kế mô đun trượt mở cùng cảnh quan sân vườn xanh mát;

- Vinhomes Ocean Park Gia Lâm theo thiết kế sẽ có hơn 60 tòa chung cư cao tầng, hơn 2000 căn biệt thự cùng hệ thống các tòa văn phòng, shopoffice, trung tâm thương mại, khu vui chơi ...

Hình 2.5. Khu đô thị Vinhomes Ocean Park (Nguồn: Khảo sát thực địa)

Hình 2.6. Khu đô thị Vinhomes Ocean Park (Nguồn: Khảo sát thực địa)

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

2.2. Sự biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn

2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định.

Dựa theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND TP Hà Nội về việc ban hành Quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024.

2.2.1.1. Giá các loại đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp.

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tính thuế sử dụng đất; - Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; - Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử

dụng đất đai;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

2.2.1.2. Nguyên tắc xây dựng Bảng giá đất.

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

2.2.1.3. Trình tự, thủ tục xây dựng Bảng giá đất.

 Bước 1: Lập dự án xây dựng Bảng giá đất và thành lập ban chỉ đạo xây

dựng Bảng giá đất;

 Bước 2: Xác định các loại đất trong Bảng giá đất khi triển khai xây dựng

Bảng giá đất;

 Bước 3: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất khi xây dựng Bảng giá đất;

 Bước 4: Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện Bảng giá đất hiện hành;  Bước 5: Xây dựng Bảng giá đất và Tờ trình về việc ban hành Bảng giá đất; xử lý giá đất trong Bảng giá đất tại khu vực giáp ranh theo quy định tại Điều 13 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ;

 Bước 6: Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo Bảng giá đất khi triển khai xây

dựng Bảng giá đất;

 Bước 7: Thẩm định dự thảo Bảng giá đất trong xây dựng Bảng giá đất;  Bước 8: Hoàn thiện dự thảo Bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;  Bước 9: Trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua Bảng giá đất;  Bước 10: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành Bảng giá đất.

2.2.1.4. Nguyên tắc xác định vị trí đất.

- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một

cạnh (mặt) giáp với đường (phố) có tên trong bảng giá;

- Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (phố) có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ) từ 3,5 m trở lên. - Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (phố) có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ) từ 2 m đến dưới 3,5 m.

- Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

đường (phố) có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ) dưới 2 m.

Bảng 2.1. Giá đất ở trên một số tuyến đường thuộc xã Đa Tốn

năm 2015 và năm 2020

Đơn vị tính: 1000đ/m2 Giá đất ở năm 2020

Giá đất ở năm 2015

Tên đường phố

T T

VT1 VT2 VT3 VT4

Ngoài phạm vi 200m

8 000 5 520 4 720 4 320

10 400 7 176 6 136 5 316

Đường Hà Nội Hưng Yên (Đoạn qua xã Đa Tốn)

16 000 10 720 9 120 8 320

Tuyến đường Đông Dư – Dương Xá (Đường Lý Thánh Tông)

5 800 4 176 3 596 3 306

7 540 5 429 4 675 4 298

Tính từ chỉ giới hè đường, theo giá đất khu dân cư nông thôn

Đường từ hết địa phận thị trấn Trâu Quỳ đi ngã ba Đa Tốn (Đường Đào Xuyên)

(2 244)

(1 870)

5 800 4 176 3 596 3 306

7 540 5 429 4 675 4 298

Đường Đa Tốn

4 899

4 374

10 800 7 236 6 432 5 616

12 096 8 104 7 204 6 290

Đường đê sông Hồng (Đoạn đường trong đê) (Nguồn: Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND và Quyết định số 30/2019/QĐ- UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội) Từ Bảng giá đất ở ven trục một số đầu mối giao thông chính thuộc huyện Gia Lâm của năm 2020 và năm 2015 ta thấy được đã có sự thay đổi lớn về giá đất ở theo Bảng giá nhà nước các khu vực thuộc xã Đa Tốn. Nhìn qua Bảng giá ta thấy được Giá đất ở Nhà nước năm 2020 có phần cao hơn năm 2015 từ 1,5 – 2,5 triệu đồng/m2. Nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi này là do sự đầu tư cơ sở hạ tầng như giao thông, trường học, các dịch vụ xã hội, các khu đô thị góp phần tạo cảnh quan, bộ mặt của xã Đa Tốn nói riêng và huyện Gia Lâm nói chung. Những giao dịch về đất đai trên thị trường xã Đa Tốn trong giai đoạn 2015 - 2020 là tương đối nhiều, góp phần lớn trong việc xây dựng Bảng giá đất cho phù hợp.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Qua Bảng giá đất năm 2020 của UBND Tp Hà Nội ta thấy giá đất tương đối thấp, chưa đáng kể, chưa sát với giá thực tế làm giảm hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trong việc thu thuế, tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng cho người dân, ... Tuyến đường Dương Xá – Đông Dư năm 2015 chưa được xây dựng nên Bảng giá nhà nước về đất ở chưa được thể hiện. Đến năm 2020 thì con đường đã được hoàn thành đi và đi vào sử dụng, từ đó giá đất ven trục tuyến đường này được thể hiện tren bảng giá đất, hơn nữa tuyến đường này đã trở thành tuyến đường huyết mạch, tuyến đường chính không chỉ của xã Đa Tốn mà còn của huyện Gia Lâm. Hiện trạng sử dụng đất của các thửa đất dọc theo tuyến đường Dương Xá – Đông Dư đi qua xã Đa Tốn hầu hết là đất nông nghiệp, chưa được chuyển đổi nên không có giá trị mua bán, đất phục vụ cho việc trồng và bán cây giống của người dân xã Đa Tốn và một vài địa phương lân cận. Tuyến đường quan trọng đi qua xã Đa Tốn nhưng không được thể hiện trên bảng giá đất là quốc lộ 5B (Cao tốc Hà Nội – Hải Phòng). Tuyến đường được đầu tư xây dựng hiện đại, được coi là đường cao tốc hiện đại nhất Việt Nam. Các thửa đất trên tuyến đường này không được thể hiện là vì đường cao tốc không cho xe máy di chuyển trên đường cũng như cấm tất cả các lối đi lên đường cao tốc trừ những vị trí cho phép nên việc kinh doanh buôn bán là không thực hiện được, do đó dù giáp ranh nhưng các thửa đất vẫn được coi là thửa đất dân cư nông thôn, do vậy quốc lộ 5B không được thể hiện trên Bảng giá đất. Mặc dù địa bàn xã Đa Tốn hiện tại cũng có thể coi như là một đô thị vì sự có mặt đầy đủ của các cơ sở hạ tầng, các tiện ích nhưng về bản chất nó vẫn là một khu vực nông thôn, ngoại thành Hà Nội, do đó các thửa đất trên địa bàn xã Đa Tốn vẫn được coi là đất ở nông thôn. Trong việc nghiên cứu giá đất ở tại Khu vực xã Đa Tốn, vì chỉ nghiên cứu các khu vực lân cận với dự án Vinhomes Ocean Park nên các thửa đất có vị trí nằm sâu trong xã, không tiếp giáp với các trục đường có trong Bảng giá đất thì được xem là “Giá đất khu dân cư nông thôn”.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Bảng 2.2. Giá đất khu dân cư nông thôn thuộc huyện Gia Lâm

năm 2015 và năm 2020

Đơn vị tính: 1000đ/m2

Mức giá đất ở

STT

Tên địa phương

Năm 2020

Năm 2015 2 500

2 750

Bát Tràng

1 870

2 244

Đa Tốn

1 870

2 057

Đặng Xá

1 870

2 057

Đình Xuyên

1 870

2 057

Dương Hà

1 125

1 238

Dương Quang

2 500

2 750

Dương Xá

1 870

2 057

Kiêu Kỵ

1 539

1 693

Kim Lam

1 870

2 057

Kim Sơn

1 125

1 238

Lệ Chi

2 500

3 250

Ninh Hiệp

1 539

1 693

Phù Đổng

2 500

2 750

Phú Thị

1 125

1 238

Trung Mầu

1 125

1 238

Văn Đức

2 500

2 750

Yên Thường

2 500

2 750

Yên Viên

18 (Nguồn: Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND và Quyết định số 30/2019/QĐ- UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội)

Từ Bảng giá đất ở khu dân cư nông thôn, giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn nói riêng và các xã trên địa bàn huyện Gia Lâm nói chung đều tăng nhưng không đáng kể, hầu hết những thửa đất này nằm sâu trong ngõ, giao thông khó khăn, cơ sở hạ tầng còn thấp. Hiện nay nếu tính theo giá thị trường thì người ta hầu hết tính giá đất theo những trục đường chính, khu dân cư nông thôn xã Đa Tốn đã được cải thiện, giá đất được tính dựa theo từng vị trí trong Bảng giá đất trên các tuyến đường thuộc huyện.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

2.2.2. Thực trạng giá đất ở thị trường trên địa bàn xã Đa Tốn.

2.2.2.1. Điều tra thị trường.

Để xác định giá thị trường của thuộc các tuyến đường trong địa bàn xã Đa Tốn cần tiến hành điều tra các bất động sản đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà trên thị trường tại địa bàn xã. Vì khu vực điều tra hầu hết là khu vực nông thôn nên việc xác định giá đất thị trường cũng khá dễ dàng vì các thửa đất ngoài vị trí 1 thì đều có giá tương đương nhau.

Căn cứ vào Bảng giá đất ở Nhà nước theo quyết định số 30/2019/QĐ- UBND ngày 31/12/2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, tiến hành điều tra xác định vị trí và điều tra giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong vòng một năm kể từ khi tiến hành công tác điều tra, sắp xếp số liệu điều tra theo từng tuyến đường, từng vị trí đất sau đó tổng hợp thành Bảng giá đất chung cho các tuyến đường.

Do thời gian gần đây số lượng giao dịch về đất đai rất ít nên lượng phiếu điều tra thu thập được tương đối thấp. Một phần là do thời gian ngắn, cùng với đó là diễn biến phức tạp của dịch COVID-19 gây khó khăn trong điều tra khảo sát thị trường, dịch bệnh làm kinh tế chững lại kéo theo là sự chững lại các giao dịch về đất đai. Lý do của sự xuất hiện ít giao dịch một phần do tâm lý người dân nông thôn thường ít khi trao đổi, mua bán đất trừ khi có những việc quan trọng cần phải dùng đến nhiều kinh phí. Hơn thế, việc dự án Vinhomes Ocean Park xuất hiện với nhiều tiện ích, dịch vụ đã thu hút nhiều nhà đầu tư Bất động sản đầu tư vào dự án nên Bất động sản bên ngoài cũng giảm.

Trong thời gian từ 16/03/2021 đến 20/03/2021, tiến hành điều tra khảo sát giá đất ở bằng phiếu khảo tại 2 tuyến đường chính trong xã, là những tuyến đường huyết mạch. Điều tra thu được 27 phiếu trên cả 2 tuyến đường điều tra, dù số lượng phiếu là không nhiều nhưng giá của các thửa đất ở điều tra trên 2 tuyến đường này cũng sẽ đại diện cho giá đất ở trên các trục đường chính xã Đa Tốn, các tuyến đường này đều được đầu tư cải thiện, nâng cấp, bao gồm nhiều tụ điểm quan trọng của xã: trường học, trụ sở UBND, sân vận động, ...

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

* Các tuyến đường bao gồm:

- Tuyến đường Đào Xuyên điều tra trên đoạn đường từ cầu Đào Xuyên đến Ngã ba Đa Tốn ở 3 vị trí. Trong đó tại mỗi vị trí trên đoạn đường điều tra 3 điểm.

- Tuyến đường Đa Tốn điều tra trên 2 đoạn đường gồm đoạn từ đường Đào Xuyên đến chùa Lê Xá và đoạn từ chùa Lê Xá đến đình thôn Ngọc Động ở 3 vị trí. Trong đó tại mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm. Các tuyến đường điều tra đều nằm trong khu vực lân cận dự án Vinhomes Ocean Park, từ đó để thấy được những tác động của dự án đến khu vực điều tra nói riêng và toàn xã Đa Tốn nói chung mà cụ thể là tác động đến giá đất. Để thấy được rõ rệt nhất những tác động của dự án khu đô thị mới Vinhomes Ocean Park đến giá đất, sinh viên đã chọn hai mốc thời gian để điều tra sự thay đổi về giá đất tại khu vực điều tra là năm 2015 (Thời điểm dự án chưa được triển khai) và năm 2020 (Thời điểm dự án đang cơ bản hoàn thành).

Khoảng thời gian từ năm 2015 đến năm 2020 là khoảng thời gian đặc biệt quan trọng để có những sự thay đổi về giá đất, bên cạnh tác động chủ quan là tác động của dự án Vinhomes Ocean park thì tác động khách quan là 2 năm này là 2 năm thực hiện hai sự thay đổi về Bảng giá nhà nước về đất đai, giai đoạn 2015 -2020 là giai đoạn thực hiện Quy hoạch sử dụng đất của UBND Thành phố và quy hoạch riêng cho từng xã của huyện Gia Lâm, qua đó thấy được kết quả thực hiện quy hoạch của huyện Gia Lâm nói chung và xã Đa Tốn nói riêng.

2.2.2.2. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường tại các tuyến đường.

Các tuyến đường được chọn điều tra giá đất ở thị trường:

* Tuyến đường Đào Xuyên đoạn từ cầu Đào Xuyên đến ngã ba Đa Tốn. Là một trong những đoạn đường chính và huyết mạch của xã Đa Tốn, từ khi chưa có tuyến đường Lý Thành Tông (đường Dương Xá – Đông Dư) thì đường Đào Xuyên là đường nối giữa Thị trấn Trâu Quỳ và xã Bát Tràng, nhiều phương tiện di chuyển. Sau khi có Quy hoạch của Huyện cũng như có dự án Vinhomes Ocean Park đầu tư trên địa bàn xã thì đường Đào Xuyên đã được mở

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

rộng, trải nhựa, dễ dàng di chuyển song song với đường Lý Thành Tông. Đường Đào Xuyên có tụ điểm quan trọng là Sân vận động Đa Tốn cũng như đường đến Trụ sở UBND xã Đa Tốn, Trường THCS Đa Tốn. Đường Đào Xuyên còn có một số tụ điểm quan trọng của thôn như Đình, Chùa, Nhà văn hóa thôn Đào Xuyên. Việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông đã mang lại nhiều lợi ích cho xã Đa Tốn, hơn hết là giá đất trên đường Đào Xuyên đã tăng lên đáng kể và rất cao so với trước. * Tuyến đường Đa Tốn đoạn từ đường Đào Xuyên đến chùa Lê Xá. Là một tuyến đường quan trọng và huyết mạch nhất của xã Đa Tốn, có tụ điểm quan trọng nằm trên đường Đa Tốn là Trụ sở UBND xã và Trường THCS Đa Tốn, là đường dẫn đi Đường Hà Nội – Hưng Yên (Đường Giáp Hải), đi Bát Tràng, đi Trường Tiểu học Đa Tốn và Khu tái định cư thôn Ngọc Động. Cũng như đường Đào Xuyên, đường Đa Tốn được đầu tư xây dựng và cải tạo, từ đó cũng kéo theo sự tăng đáng kể của giá đất. * Tuyến đường Đa Tốn đoạn từ chùa Lê Xá đến đình thôn Ngọc Động. Là đoạn đường trong dân cư, cũng được coi là đoạn dường chính của xã, đường dẫn đi khu tái định cư thôn Ngọc Động, hiện nay khu tái định cư thôn Ngọc Động đang là khu vực có cơn sốt về giá đất đai, giá đất ở đây cao vượt hẳn so với 5 năm trở lại đây, một trong những khu vực có giá đất cao nhất của xã Đa Tốn. Khu vực thôn Ngọc Động là khu vực tiếp giáp với dự án chuẩn bị triển khai của Vin Group là dự án Vinpearl, do đó dễ hiểu vì sao có cơn sốt đất như vậy.

Dựa theo Bảng giá Nhà nước về đất ở năm 2015 và năm 2020 của UBND TP Hà Nội, thấy rằng giá đất ở nhà nước thuộc 2 tuyến đường Đào Xuyên và Đa Tốn là hoàn toàn giống nhau do hạ tầng của 2 tuyến đường giống nhau, đều có các tụ điểm quan trọng và là 2 tuyến đường chính, huyết mạch của xã. Từ đó cũng có thể suy luận giá thị trường trên 2 tuyến đường này cũng sẽ tương tự nhau, có chênh lệch thì cũng chênh lệch không đáng kể. Giá đất ở điều tra thị trường dưới đây sẽ làm rõ sự thực trạng và sự thay đổi của giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Bảng 2.3. Giá đất ở điều tra ngoài thị trường trên các tuyến đường

thuộc xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm

Đơn vị tính: 1000đ/m2

Giá bán

TT

Vị trí

Hệ số chênh lệch

Tỷ lệ tăng (%)

Điểm điều tra

2015

2020

Đường Đào Xuyên đoạn từ cầu Đào Xuyên đến ngã ba Đa Tốn

13 200

D11

44 500

3,3

237,1

VT1

14 000

D22

43 000

3,1

207,1

11 000

D21

36 500

3,3

231,8

VT2

10 500

D22

35 000

3,3

233,3

10 200

D31

32 000

3,1

213,7

VT3

8 000

D32

27 500

3,4

243,7

Đường Đa Tốn đoạn từ đường Đào Xuyên đến chùa Lê Xá

15 000

T11

45 000

3,0

200

VT1

13 100

T12

43 500

3,3

232,1

12 200

T21

36 200

3,0

196,7

VT2

12 000

T22

35 500

2,9

195,8

10 000

T31

31 000

3,1

210

VT3

11 000

T32

33 500

3,0

204,5

Đường Đa Tốn đoạn từ chùa Lê Xá đến đình thôn Ngọc Động

15 000

N11

46 000

3,1

206,6

VT1

16 200

N12

48 800

3,0

201,2

14 000

N21

45 000

3,2

221,4

VT2

14 500

N22

42 500

2,9

193,1

13 200

N31

33 000

2,5

150

VT3

12 600

N32

31 000

2,5

146

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Từ bảng điều tra về giá đất ở trên các tuyến đường chọn để điều tra có thể thấy giá đất trong 5 năm trở lại đây tăng rất lớn, dù số lượng điều tra là chưa nhiều những cũng đã thể hiện một cách tương đối giá đất tại khu vực xã Đa Tốn. Trong Bảng điều tra giá đất thị trường, thửa đất có giá tăng mạnh nhất từ năm 2015 tới nay là thửa đất với điểm điều tra D32 với tỷ lệ tăng là 243,7%, tương đương tăng gấp 3,3 lần so với năm 2015, điều đặc biệt ở đây là thửa đất nằm ở VT3, dù không tiếp cận đường lớn nhưng giá trị thị trường thực tế vẫn rất cao.

Nhìn chung, năm 2020 các thửa đất ở 3 tuyến đường điều tra tăng từ 2,5 - 3,5 lần so với giá đất năm 2015. Giai đoạn năm 2015-2020 là một khoảng thời gian dài để có những sự thay đổi, việc tăng giá đất như vậy cũng là điều tất yếu trong quá trình đô thị hóa của huyện Gia Lâm nói riêng và TP Hà Nội nói chung.

Một trong những nhân tố làm tác động đên sự tăng giá đất phải kể đến sự đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông của Huyện, giao thông chính là nhân tố quyết định. Các hệ thống giao thông không chỉ được cải thiện, mở rộng mà còn được giải phóng mặt bằng để mở tuyến đường mới. Mặc dù xã Đa Tốn không có làng nghề phát triển như xã Bát Tràng nhưng xã lại là cửa ngõ từ Quốc lộ 5A đến xã Bát Tràng, việc mở tuyến đường Dương Xá – Đông Dư tạo điều kiện để các phương tiện rút ngắn thời gian di chuyển. Hơn thế, dọc 2 bên đường thuộc địa phận xã Đa Tốn hầu như là đất nông nghiệp, tạo điều kiện cho người dân trồng và bán cây giống, tạo kinh tế cho người dân. Ảnh hưởng của việc xây dựng các tuyến đường đó đã tác động rất lớn giá đất trong các thôn của xã Đa Tốn.

Hình 2.7. Đường Đào Xuyên, xã Đa Tốn (Nguồn: Khảo sát thực địa)

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Bảng 2.4. Giá đất ở thị trường trên một số tuyến đường chính

thuộc xã Đa Tốn năm 2020

Đơn vị tính: 1000đ/m2

Giá thị trường trung bình

TT

Tuyến đường

VT1

VT2

VT3

Đường Đào Xuyên đoạn từ

43 750

35 750

29 750

cầu Đào Xuyên đến ngã ba Đa Tốn

Đường Đa Tốn đoạn từ

44 250

35 850

32 250

đường Đào Xuyên đến chùa Lê Xá

Đường Đa Tốn đoạn từ

44 740

43 750

32 000

chùa Lê Xá đến đình thôn Ngọc Động

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Từ Bảng giá đất ở thị trường trên một số tuyến đường thuộc xã Đa Tốn có thể nhận thấy giá đất ở trên các tuyến đường này tương đối giống nhau, có sự chênh lệch nhưng rất ít. Nhưng nhận thấy giá đất trên tuyến đường Đa Tốn đoạn từ chùa Lê Xá đến đình thôn Ngọc Động lại có giá cao và cao hơn hẳn hai tuyến đường kia, lý do vì đây là khu vực tái định cư, người dân đang có xu hướng chọn những vị trí rộng rãi, không gian trong lành, có khoảng cách ngoài những khu sầm uất như ngã ba Đa Tốn với nhiều lượt phương tiện di chuyển. Đất đai tại thôn Ngọc động được cho là đang sốt giá trong 1-2 năm trở lại đây.

Kết quả điều tra giá đất ở thị trường trên các tuyến đường thuộc xã Đa Tốn cho thấy thực trạng giá đất ở tại xã Đa Tốn nói riêng và huyện Gia Lâm nói chung là tương đối cao của khu vực ngoại ô thành phố Hà Nội. Cụ thể hơn trong khu vực huyện Gia Lâm cùng với Trâu Quỳ, Cổ Bi, ... thì xã Đa Tốn là một trong những khu vực có giá đất cao của huyện.

Qua việc điều tra giá đất ở thị trường, ta so sánh được giữa giá đất ở thị trường với giá đất ở do Nhà nước ban hành, từ đó thấy được sự chênh lệch lớn giữa hai mức giá để có những sự giải pháp phù hợp, tạo hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Bảng 2.5. So sánh giá đất ở nhà nước và giá đất ở thị trường trên một số tuyến đường chính thuộc xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm năm 2020

Đơn vị tính: 1000đ/m2

TT

Giá

Vị trí

Đường Đào Xuyên đoạn từ cầu Đào Xuyên đến ngã ba Đa Tốn 7 540

Tuyến đường Đường Đa Tốn đoạn từ đường Đào Xuyên đến chùa Lê Xá 7 540

Đường Đa Tốn đoạn từ chùa Lê Xá đến đình thôn Ngọc Động 7 540

1 VT1

43 750

44 250

44 740

Nhà nước Thị trường

5,80

5,87

5,93

Hệ số chênh lệch

5 429

2 VT2

35 750

35 850

43 750

Nhà nước Thị trường

6,58

6,60

8,06

Hệ số chênh lệch

4 298

3 VT3

29 750

32 250

32 000

Nhà nước Thị trường

6,92

7,50

7,44

Hệ số chênh lệch

(Nguồn: Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND và Số liệu điều tra)

Qua Bảng so sánh giá đất ở giữa giá nhà nước với giá thị trường ta nhận thấy ngay sự chênh lệch quá lớn giũa 2 mức giá, giá đất ở điều tra ngoài thị trường gấp từ 6 đến 7 lần giá nhà nước, đỉnh điểm gấp đến 8 lần. Để có được Bảng giá nhà nước người ta dựa vào giá giao dịch hiện tại trên thị trường cùng với nhiều yếu tố khác. Sự chênh lệch này ảnh hưởng rất lớn trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai như công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tính thuế đất, thu tiền sử dụng đất, ... Từ đó cần đưa ra những giải pháp phù hợp để cân bằng được hai mức giá này, tạo hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai.

Việc giá đất ở trên đại bàn xã Đa Tốn trong những năm gần đây cao do những yếu tố chủ quan đến yếu tố khách quan tác động lên, tác động rõ rệt nhất làm giá đất ở tăng là dự án xây dựng khu đô thị mới Vinhomes Ocean Park của tập đoàn Vingrop. Dự án đã, đang vè sẽ tác động mạnh hơn nữa không chỉ đến giá đất mà còn nhiều những vấn đề khác trên địa bàn xã Đa Tốn nói riêng và huyện Gia Lâm nói chung.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Nguyên nhân chính của sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường ở mức cao là do quy định về điều chỉnh giá đất chưa bao hàm nguyên tắc minh bạch thị trường, nguyên tắc công khai và công bằng. Hơn nữa, việc điều chỉnh và định lại giá theo chu kỳ 5 năm/lần là quá dài. Ở các quốc gia khác như Thụy Điển, Chính phủ điều chỉnh giá hàng loạt 6 năm/lần, nhưng có điều chỉnh nhỏ khoảng 6 tháng/lần; Singapore có thời gian điều chỉnh 1 năm/1 lần. Trong khi đó, giá đất lên xuống tính theo từng ngày và nếu không có giao dịch trên thị trường thì khó có thể xác định giá đất thị trường tại thời điểm đó. Do đó, việc điều chỉnh giá phù hợp với giá hiện hành, cơ quan thẩm định giá phải thẩm định thường xuyên, đồng thời tham khảo các cơ quan quản lý hành chính.

Ngoài ra, các tỉnh hình thành hội đồng thẩm định không có chuyên môn nên thẩm định mang tính hình thức là chủ yếu. Nhà nước cũng chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp, hệ thống theo dõi cập nhật giá đất thị trường.

Giữa khung giá đất, bảng giá đất với giá thực tế có sự khập khiễng rất lớn, không phản ánh đúng diễn biến của thị trường. Khung giá thấp thì bảng giá cũng thấp, kể cả bảng giá và khung giá cũng có sự chênh lệch rất đáng kể. Khung giá đất quá thấp so với giá thị trường gây thất thu cho ngân sách nhà nước trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp được áp dụng theo bảng giá đất. Không những vậy, người dân, doanh nghiệp cũng thiệt hại khi được đền bù theo bảng giá đất đối với các dự án do nhà nước thực hiện. Đồng thời chính quyền cũng khó tháo gỡ vì giá này đã được xác định trong bảng giá đất của địa phương, nên dễ dẫn tới tình trạng khiếu kiện tập thể kéo dài.

Phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế. Hiện tại, việc định giá đất áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp là so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng. Và đây cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

2.3. Tác động của dự án Vinhomes Ocean Park đến giá đất

Một trong những nhân tố có tác động lớn nhất đến giá đất trên địa bàn xã Đa Tốn chính là dự án Vinhomes Ocean Park, việc dự án Vinhomes Ocean Park được triển khai có tác động trực tiếp đến giá đất của xã Đa Tốn nói riêng và của huyện Gia Lâm nói chung. Dự án đã tác động đến các yếu tố về kinh tế, xã hội, cảnh quan, cơ sở hạ tầng, ... và những yếu tố đó tác động lên giá đất.

2.3.1. Kinh tế.

Từ khi có dự án Vinhomes Ocean Park được triển khai, kinh tế của xã Đa Tốn mà cụ thể tại khu vực điều tra có chuyển biến tích cực. Trong quá trình thi công xây dựng từ năm 2018 đến nay, một lượng lớn công nhân xây dựng từ các tỉnh khác đã có mặt trên địa bàn xã, đáp ứng nhu cầu ở cho công nhân, nhiều hộ gia đình đã xây dựng những phòng trọ cho công nhân có nơi sinh hoạt trong thời gian xây dựng dự án. Việc có nhiều người đến xã kéo theo nhiều nhu cầu mà họ cần như nhu cầu về lương thực, thực phẩm, vật dụng sinh hoạt, ... từ đó các cơ sở kinh doanh buôn bán những mặt hàng đó lại mọc lên, tạo kinh tế ổn định cho người dân.

Xã Đa Tốn được biết đến là địa phương chuyên buôn bán cây giống, cây cảnh bên cạnh Thị trấn Trâu Quỳ, huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên), ... Từ khi tuyến đường Dương Xá – Đông Dư được mở rộng, kéo dài hơn thì việc kinh doanh buôn bán của bà con lại thuận lợi hơn nhiều, dễ dàng cho việc vận chuyển hàng hóa. Hầu hết người dân trong xã sinh sống bằng nghề trồng cây giống, đất nông nghiệp của xã thường là đất có mục đích sử dụng để trồng cây lâu năm, mặc dù việc giải phóng mặt bằng, lấy đất nông nghiệp để xây dựng dự án Vinhomes Ocean Park tuy nhiên người dân vẫn giữ được nghề trồng cây giống do diện tích đất nông nghiệp trong xã vẫn còn đủ để duy trì. Hơn thế, việc thi công dự án cần đến rất nhiều cây xanh để tạo cảnh quan cho dự án, do đó nhà thầu cũng một phần nào sử dụng cây giống của người dân trong xã để phục vụ cho việc tạo cảnh quan dự án. Từ đó lại tăng thêm thu nhập cho người dân.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Ngoài việc trồng cây giống, cây cảnh, các loại rau mầu cũng được trồng nhiều đáp ứng cho người dân trong xã và nay đáp ứng thêm cho hàng ngàn người dân sống trong khu đô thị. Mặc dù các trung tâm mua sắm, các siêu thị phát triển nhưng một lượng lớn người dân vẫn sử dụng hàng hóa tại chợ truyền thống nên Chợ Bún của xã những năm gần đây khi dự án khu đô thị cơ bản hoàn thành thì số lượng hàng hóa bán ra tăng lên nhiều so với trước đây chỉ phục vụ cho người dân trong xã và các xã lân cận. Việc kinh tế phát triển kéo theo giá đất tất yếu sẽ tăng, kinh tế chính là sợi dây kéo các vấn đề, kinh tế tăng thì đời sống nhân dân tăng, kinh tế tăng thì cơ sở vật chất chất tăng, kinh tế tăng chất lượng cuộc sống tăng và giá đất cũng như vậy.

2.3.2. Xã hội.

Dự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park đem đến một lượng lớn dân cư, ở mọi địa vị xã hội, người dân trong xã được tiếp cận với nhiều người, một phần nào đó có thể mở mang kiến thức, có nhiều hiểu biết, nâng cao trình độ dân trí, có những nhận thức đúng đắn hơn. Như đã nói ở trên, việc kinh tế phát triển đồng nghĩa với xã hội phát triển, đời sồng nhân dân được nâng cao.

Dự án mang lại nhiều tiện ích như bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi, trường học, ... nên những người dân sống xung quanh khu vực dự án cũng sẽ được hưởng lợi theo. Hơn thế, khu vực xã Đa Tốn lại nằm trên nhiều tuyến đường lớn đi qua, dễ dàng cho di chuyển, kinh doanh buôn bán do đó khu vực xã Đa Tốn được coi là vị trí đẹp nên giá đất chắc chắn sẽ tăng cao. Nhiều người dân chưa có đủ tài chính hoặc không thích sống trong khu đô thị, không thích sống trong những tòa chung cư cao tầng, muốn sở hữu riêng cho mình một mảnh đất, một ngôi nhà, họ thường tìm mua những mảnh đất ở gần kề với khu đô thị để được sử dụng những tiện ích mà khu đô thị mang lại. Do có nhiều người muốn mua thì cầu tăng mà đất ở xã Đa Tốn có hạn, hầu hết là đất nông nghiệp và đất người dân đang sinh sống, nguồn cung không nhiều, do đó việc giá đất tăng là điều không thể tránh khỏi và việc giá đất tăng rất cao là điều đương nhiên.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Việc có nhiều người đến sinh sống trong khu đô thị Vinhomes Ocean Park thuộc địa phận xã Đa Tốn nên số lượng dân cư trong xã gia tăng, do vậy việc đảm bảo an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội được chú trọng không chỉ trong dự án mà trong toàn xã. Một khu vực đảm bảo được an ninh, an toàn là điều mà người đi mua đất luôn muốn dù cho thửa đất đó có giá cao hoặc vị trí không được thuận lợi. Dựa vào đó, giá đất của xã Đa Tốn cũng đã tăng theo.

2.3.3. Cơ sở hạ tầng.

Tác động rõ nét nhất của dự án Vinhomes Ocean Park là tác động đến cơ sở hạ tầng xung quanh khu vực dự án trong đó có xã Đa Tốn. Việc cơ sở hạ tầng được cải thiện đã giúp cho giá đất trong xã tăng cao. Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông là một trong những yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất đến giá đất. Từ khi có dự án, Huyện Gia Lâm đã phê duyệt kế hoạch đầu tư xây dựng, cải thiện đường Dương Xá Đông Dư, đường ven Quốc lộ 5B, cải thiện đường Đào Xuyên và đường Đa Tốn xã Đa Tốn. Các tuyến đường chính được mở rộng khang trang, dễ dàng cho việc di chuyển, đảm bảo cảnh quan của xã.

Vệc dự án khu đô thị được xây dựng đòi hỏi một hạ tầng giao thông đủ khang trang, đủ thuận tiện để từ ngoài có thể di chuyển dễ dàng vào trong khu đô thị, do đó, một tuyến đường mới được giải phóng mặt bằng, mở rộng từ quốc lộ 5A vào đến Khu đô thị (tuyến Dương Xá – Đông Dư). Tuyến đường trở thành tuyến đường huyết mạch di chuyển không chỉ cho người dân sống trong khu đô thị mà cho toàn huyện. Giá đất hai bên của tuyến đường tăng đáng kể từ đoạn TT Trâu Quỳ, dù tuyến đường đi qua xã Đa Tốn nhưng đoạn khu vực điều tra thì đất hai bên đường vẫn là đất nông nghiệp, xong dự đoán trong tương lai gần chúng sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng để phục vụ cho việc phát triển kinh tế toàn xã.

Trên tuyến đường Đào Xuyên từ khi chưa có dự án Vinhomes Ocean Park, việc giao thông đi lại rất khó khăn, đường nhựa, đường hẹp nên giá đất năm 2015 dao động từ 15-20 triệu/m2, từ khi đường Đào Xuyên được mở rộng, trải nhựa thì đến năm 2020, con số đã lên tới 35-45 triệu/m2.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Những điều đó đủ để cho thấy tác động mạnh mẽ của giao thông đến giá đất như thế nào và cụ thể hơn là tác động của dự án Vinhomes Ocean Park đến giao thông và đến giá đất như thế nào.

Hiện tại, việc thi công đoạn đường ven Quốc lộ 5B – Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng đang được tiến hành triển khai. Dự án Vinpearl của tập đoàn Vingroup sẽ được xây dựng trên địa bàn xã Đa Tốn, cụ thể thuộc thôn Ngọc Động. Ngay từ bây giờ, dù dự án chưa được xây dựng nhưng giá đất thôn Ngọc Động đang tăng lên chóng mặt, có khi cao hơn cả những thửa đất giáp những con đường lớn.

Hình 2.8. Đường ven quốc lộ 5B, xã Đa Tốn (Nguồn: Khảo sát thực địa)

Từ tất cả những tác động của dự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park đến các vấn đề về kinh tế, xã hội, cơ sở hạ tầng có thể thấy được việc dự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park được triển khai có tác động mạnh mẽ đến huyện Gia Lâm nói chung và xã Đa Tốn nói riêng. Dự án góp phần thúc đẩy quá trình đô thị hóa của huyện Gia Lâm, đưa huyện Gia Lâm có một vị trí nào đó trong khu vực nói riêng và trong Thành phố nói chung. Dự án đã đem lại nhiều nguồn lợi, nhiều tác động tích cực cho việc phát triển của xã, cụ thể là Dự án đã tác động vô cùng mạnh mẽ đến giá đất trên địa bàn xã Đa Tốn, làm cho giá đất trên địa bàn nghiên cứu nói riêng và địa bàn xã nói chung tăng lên đáng kể.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ SỰ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở

TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM

3.1. Đánh giá biến động giá đất ở theo giá thị trường

Qua việc tiến hành điều tra khảo sát giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn, nhận thấy giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn là tương đối cao và sẽ còn cao hơn nữa trong tương lai gần. Giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn trong 2 giai đoạn năm 2015 và năm 2020 tăng nhanh chóng, giá đất ở từ năm 2015 đến năm 2020 đã tăng từ 3 đến 4 lần. Giá đất tăng cao là tất yếu trong thời điểm hiện tại với sự phát triển mạnh mẽ của xã về kinh tế, về có sở hạ tầng, về đời sống nhân dân, ..., thu hút nhiều nhà đầu tư, nhiều nhà kinh doanh bất động sản, nhiều người dân tham gia vào thị trường bất động sản trên địa bàn xã Đa Tốn.

Việc Nhà nước triển khai xây dựng nông thôn mới trong cả nước mang lại nhiều hiệu quả lớn lao, huyện Gia Lâm đã hoàn thành chỉ tiêu xây dựng nông thôn mới với 100% các xã đạt chuẩn nông thôn mới. Xã Đa Tốn là một trong những xã đi đầu trong việc hoàn thành chỉ tiêu xây dựng nông thôn mới, đạt chuẩn nông thôn mới, điều kiện của người dân từ đó mà được nâng cao, kinh tế phát triển nhanh chóng, thu hút nhiều nhà đầu tư khiến cho giá đất tăng cao.

So sánh giữa giá đất ở của xã Đa Tốn với các xã trong huyện thì xã Đa Tốn là một trong những xã có giá đất ở tầm cao trong huyện. Hiện nay, việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị hóa trong toàn huyện đang diễn ra rất mạnh mẽ, có sự chuyển biến tích cực, huyện Gia Lâm phấn đấu đạt mục tiêu lên quận chậm nhất đến năm 2022. Huyện Gia Lâm tương lai sẽ là một đô thị vệ tinh của Thành phố Hà Nội, là một trung tâm ứng dụng của Thành phố, quỹ đất của huyện còn nhiều để triển khai các dự án, xây dựng hạ tầng, cơ sở vật chất hiện đại đáp ứng nhu cầu của người dân. Do vậy, các xã sẽ được hưởng lợi từ những kết quả mà huyện đã và sẽ đạt được trong tương lai gần, đời sống nhân dân được ổn định, kinh tế phát triển kéo theo giá đất tăng từng ngày, từ đó câu nói “Tấc đất tấc vàng” sẽ càng ngày được thể hiện rõ trên thị trường.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn một phần cao do sự ảnh hưởng, sự tác động mạnh mẽ đến từ dự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park, các nguồn lợi, các tiện ích và những dịch vụ mà dự án mang lại là điều kiện để giá đất tăng nhanh chóng trong những năm gần đây. Mặt khác, việc dự án được triển khai trên địa bàn xã cũng góp phần giúp Huyện có sự quan tâm dành cho khu vực xã về mọi mặt, từ kinh tế, xã hội và quan trọng nhất là cơ sở hạ tầng. Huyện Gia Lâm đang vươn lên mạnh mẽ nhờ những dự án lớn được đầu tư trên địa bàn huyện, đến thời điểm hiện tại không chỉ có dự án Vinhomes Ocean Park mà còn rất nhiều những dự án đang được triển khai, thu hút nhiều người dân đến sinh sống trên địa bàn huyện. Nhu cầu sử dụng đất còn cao hơn nữa, giá đất ở do đó sẽ còn cao hơn nhiều so với giá đất ở thời điểm điều tra, giá đất không ngừng tăng theo thời gian.

Một phần quan trọng khác trong việc giá đất ở của xã Đa Tốn tăng trong một đến hai năm trở lại đây, nguyên nhân sâu xa trong sự tăng giá đất ở đó là sự thổi giá của các công ty kinh doanh bất động sản trên địa bàn, các công ty đẩy giá đất lên cao gây nhiễu loạn thị trường về giá đất. Các công ty kinh doanh bất động sản hiện nay đang xuất hiện tràn lan, ngày càng nhiều, với đội ngũ nhân viên môi giới bất động sản có mặt tại khắp các địa điểm trên địa bàn huyện nói chung và xã nói riêng, gây tâm lý khó chọn lựa và khó tin tưởng cho người mua. Hình thức lướt sóng trong bất động sản đang xuất hiện nhiều tại thị trường bất động sản xã Đa Tốn, hiện tượng “mua đi bán lại” khiến cho giá đất tăng cao. Các công ty bất động sản sẽ được lợi rất nhiều từ việc thổi giá cùng với tạo thị trường lướt sóng, người đầu tư cần phải để ý và tỉnh táo trong việc lựa chọn đầu tư trong thị trường bất động sản xã Đa Tốn nói riêng và huyện Gia Lâm nói chung.

Giá đất ở giao dịch trên thị trường rất quan trọng trong việc đánh giá các yếu tố tác động đến giá đất, việc nghiên cứu sự biến động về giá thị trường qua các năm giúp các nhà quản lý thành lập nên Bảng giá Nhà nước về đất đai mà cụ thể là Bảng giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn. Việc giá đất ở có sự biến động lớn cũng là vấn đề đáng chú ý đòi hỏi các nhà quản lý tìm ra nguyên nhân và các giải pháp phù hợp, tạo hiệu quả nhất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

3.2. Đánh giá biến động giá đất ở theo Bảng giá nhà nước

Từ bảng giá nhà nước về đất ở trên một số tuyến đường thuộc địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm có thể thấy giá đất năm 2020 theo quyết định số 30/2019/QĐ-UBND và giá đất năm 2015 theo quyết định số 96/2014/QĐ- UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã có sự chuyển biến nhưng chưa đáng kể so với giá đất ở giao dịch trên thị trường. Để có được Bảng giá nhà nước một phần nào đã dựa trên giá thực tế ngoài thị trường xong để so sánh giữa giá nhà nước và giá thị trường thì đang có sự chênh lệch quá lớn.

So sánh giữa Bảng giá nhà nước về đất ở tại một số tuyến đường chính trên địa bàn xã Đa Tốn dựa theo Quyết định số 96 và quyết định số 30 của UBND Thành phố Hà Nội cho thấy giá đất tăng từ 1-2 triệu đồng/m2. Sự thay đổi này là chưa đáng kể so với hiện tại kinh tế đang rất phát triển, việc tính thuế đất, thu tiền sử dụng đất hay công tác bồi thường thì vừa không đem lại hiệu quả quản lý nhà nước lại vừa gây ra nhiều mâu thuẫn cho người dân, bồi thường không thỏa đáng cho nhân dân là những nguyên nhân xảy ra những tranh chấp và khiếu kiện.

Sự biến động về giá đất ở theo Bảng giá nhà nước cho thấy cũng cho thấy sự thay đổi của khu vực dẫn đến sự thay đổi về giá đất, giá đất ở nhà nước được điều chỉnh tùy theo sự thay đổi về các điều kiện kinh tế, điều kiện xã hội, các cơ sở hạ tầng, các dịch vụ, ... Việc đầu tư cơ sở hạ tầng là yếu tố chính khiến giá đất ở nhà nước có sự biến động.

Giá đất ở theo bảng giá nhà nước trên địa bàn xã Đa Tốn có sự chênh lệch lớn so với giá đất ở giao dịch trên thị trường hiện tại, giá đất thị trường gấp từ 6 đến 7 lần, có nơi gấp 8 lần so với giá nhà nước. Việc giá thị trường và giá nhà nước chênh lệch như vậy gây hiệu quả không cao trong công tác quản lý đấy đai. Bảng giá đất ở nhà nước có tác dụng tính thuế đất trong khi đó giá thị trường cao gây thất thu cho ngân sách nhà nước, ..., ngược lại trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất nhà nước thấp như vậy khi bồi thường sẽ không xứng đáng cho những thửa đất có lợi thế, dễ xảy ra tranh chấp và khiếu kiện của người dân với nhà nước. Do đó việc điều chỉnh hai loại giá này là rất cần thiết.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

3.3. Nhận xét, đánh giá chung

Qua việc nghiên cứu, đánh giá sự biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội, phần nào đã thấy được những tác động của các dự án xây dựng khu đô thị mới nói chung và tác động của dự án Vinhomes Ocean Park nói riêng đối với giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn. Những dự án xây dựng khu đô thị mới ngoài những tác động tiêu cực không được đề cập thì các dự án mang lại nhiều lợi ích lớn cho khu vực dự án xây dựng và tác động tích cực đến quá trình đô thị hóa của từng địa phương.

Huyện Gia Lâm đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, là một trong những khu vực được đầu tư trọng điểm của thành phố. Huyện Gia Lâm phấn đấu lên quận chậm nhất đến năm 2022 do đó huyện đang tập trung mọi nguồn lực để triển khai xây dựng các cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng, phát triển các dịch vụ đáp ứng cho người dân trong huyện. Các dự án khu đô thị mới trong huyện đang xuất hiện ngày càng nhiều đáp ứng các nguyên tắc quy hoạch, xây dựng phù hợp, không xuất hiện tình trạng xây dựng tràn lan như nhiều quận nội thành. Việc các dự án khu đô thị mới được xây dựng không chỉ đáp ứng nhu cầu cho người dân trong huyện mà còn làm giảm sức ép của dân cư trong nội thành, phân bổ dân cư trong thành phố, giảm mật độ dân cư, từ đó thu hút được nhiều nhà đầu tư đến đầu tư trên địa bàn huyện cùng với nhiều người dân chuyển đến sinh sống. Các huyện ngoại thành như huyện Gia Lâm là một môi trường sống phù hợp, với không gian thoáng đãng, không tấp nập như trong nội thành nên được nhiều người dân lựa chọn để sinh sống. Việc gia tăng lượng dân cư yêu cầu huyện Gia Lâm phải có những chính sách phù hợp đáp ứng cho lượng lớn dân cư về mọi mặt.

Việc có lượng lớn dân cư chuyển đến sinh sống trên địa bàn huyện Gia Lâm khiến cho nhu cầu nhà ở tăng, nhu cầu sử dụng các dịch vụ, các tiện ích tăng khiến giá đất huyện Gia Lâm trong vài năm gần đây tăng lên đáng kể. Giá đất ở trên địa bàn huyện Gia Lâm đang sốt giá từng ngày, có sự biến động lớn trong 5 năm trở lại đây từ năm 2015. Việc nghiên cứu về giá đất ở trên địa bàn huyện mà cụ thể trên địa bàn xã Đa Tốn sẽ đưa ra những đánh giá tốt và đề xuất phù hợp.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

Sự biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn từ bài nghiên cứu đã thấy đước sự biến động lớn, có sự biến động như vậy chủ yếu là do tác động của dự án Vinhomes Ocean Park được triển khai xây dựng trên địa bàn xã. Dự án đã mang lại nhiều lợi ích cho xã và cho huyện, những lợi ích mà dự án mang lại đã tác động trực tiếp đến giá đất ở trên địa bàn xã, giá đất ở tăng mạnh khiến cho giá trị của xã phần nào được nâng cao. Tác động của dự án Vinhomes Ocean Park là rất lớn, nó tác động qua lại khiến cho giá đất tăng cao. Bên cạnh đó, việc đầu tư của huyện cho xã khiến cho các cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng được cải thiện góp phần làm tăng giá trị của đất đai.

Những giá trị mà dự án Vinhomes Ocean Park mang lại giúp cho hình ảnh của huyện Gia Lâm được nâng lên đáng kể, giúp huyện Gia Lâm có một vị thế lớn trong khu vực nói riêng và trên bản đồ Thành phố Hà Nội nói chung. Xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm sẽ phát triển hơn nữa, giá đất sẽ còn cao hơn nữa trong quá trình phát triển của dự án Vinhomes Ocean Park, và mong muốn sẽ có nhiều nhà đầu tư chọn xã là địa điểm phù hợp để đầu tư.

Sự phát triển của huyện khiến cho kinh tế phát triển, đời sống nhân dân tăng cao, cơ sở hạ tầng được xây dựng đồng bộ, ..., tất cả những điều đó làm giá đất tăng. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản trên địa bàn huyện nói chung và địa bàn xã Đa Tốn nói riêng đang được nhiều người quan tâm, nhưng sự xuất hiện nhiều cũng có thể xảy ra những rủi ro, đòi hỏi những nhà đầu tư phải chú ý.

Nhận thấy rằng ngay ở thời điểm hiện tại dù hạ tầng cơ sở vẫn đang thi công, đang được triển khai xây dựng nhưng đời sống nhân dân đã cải thiện rõ rệt, chất lượng sống ngày càng được đi lên, kinh tế - xã hội phát triển mạnh mẽ. So với năm năm trở về trước thì bộ mặt xã Đa Tốn đã thay đổi hoàn toàn, điều đó khẳng định lại một lần nữa sự quan tâm của các cấp chính quyền, của các ban ngành đoàn thể dành cho xã Đa Tốn. Tất cả những điều đó là bàn đạp để đất đai trên địa bàn xã Đa Tốn nâng tầm giá trị vốn có trước kia của nó.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

KẾT LUẬN

Theo quy định của pháp luật về đất đai thì giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp… Nhưng giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành vẫn thấp hơn nhiều giá đất chuyển nhượng trên thị trường dẫn đến việc gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Việc sửa đổi, bổ sung trong bảng giá nhà nước về đất đai cần được thực hiện.

Từ việc nghiên cứu biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm có thể thấy rằng tác động lớn nhất đến sự biến động về giá đất trên địa bàn nghiên cứu chính là tác động của Dự án xây dựng khu đô thị Vinhomes Oean Park. Dự án không chỉ tác động đến giá đất trên địa bàn xã mà trước hết nó tác động đến mọi mặt từ kinh tế, xã hội đến cơ sở hạ tầng, các điều kiện đó đã tạo nên sự biến động về giá đất lớn đến như vậy. Dự án Vinhomes Ocean Park là dự án mang tầm cỡ quốc gia, được xếp hạng là Dự án phức hợp tốt nhất Việt Nam, đủ để cho thấy sức ảnh hưởng của dự án lớn đến mức nào, đó đồng nghĩa với việc giá trị đất đai của những địa phương có đất trong dự án cũng phải tăng theo.

Trong quá trình nghiên cứu sự biến động về giá đất, chủ yếu nghiên cứu giá đất trong hai thời điểm trước và sau khi có dự án Vinhomes Ocean Park được triển khai, cụ thể tại hai thời điểm năm 2015 và năm 2020. Năm năm là khoảng thời gian dài để có nhiều sự chuyển biến, nhiều dự thay đổi về giá đất đai, từ những thửa đất ở thời điểm năm 2015 có giá từ 10 đến 15 triệu/m2 mà đến năm 2020 con số đó dẫn lên tới từ 30 đến 45 triệu/m2.

Qua việc nghiên cứu sự biến động về giá đất, ta cũng sẽ nhận thấy quá trình đô thị hóa hiện nay tại nông thôn đang diễn ra mạnh mẽ đến mức nào. Một lần nữa ta có thể kết luận một điều rằng đất nước ta đang có sự chuyển mình rõ rệt ngay từ dưới địa phương, ngay từ những thửa đất được mua bán trên thị trường, bên cạnh việc giá của nó cao thì ta cũng phải hiểu rằng lợi ích mà nó mang lại là rất xứng đáng.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

KIẾN NGHỊ 1. Cần điều chỉnh giá đất ở theo Bảng giá nhà nước cho phù hợp với giá thị trường hiện tại, tạo hiệu quả cao trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đồng nghĩa với việc tránh gây ra nhiều khiếu kiện trong công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

2. Có sự quan tâm hơn của nhà nước đối với sự biến động lớn của giá thị trường, nhất là đối với các công ty kinh doanh, môi giới bất động sản, tránh tình trạng thổi giá khiến giá đất cao bất thường.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414

TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Lê Thị Hồng Hạnh (2006), Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Togi, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Kinh tế quốc dân.

2. Hoàng Nguyệt Ánh (2011), Nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn, Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý đất đai, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, ĐHQGHN.

3. Chính phủ (2013), Nghị định 11/2013/NĐ-CP Về Quản lý đầu tư phát

triển đô thị.

4. Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất. 5. Chính phủ (2019), Nghị định 96/2019/NĐ-CP Quy định về Khung giá

đất.

6. Quốc hội (2013), Luật đất đai. 7. Quốc Hội (2015), Luật Quy hoạch đô thị. 8. UBND TP Hà Nội (2009), Quyết định 47/2009/QĐ-UBND Về việc phê duyệt quy hoạch chung xây dựng huyện Gia Lâm, Hà Nội (tỷ lệ 1/5000). 9. UBND TP Hà Nội (2014), Quyết định 96/2014/QĐ-UBND Về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2014 đến ngày 31/12/2019, Hà Nội.

10. UBND TP Hà Nội (2019), Quyết định 30/2019/QĐ-UBND Về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024, Hà Nội.

11. https://thamdinhgiathanhdo.com/yeu-to-anh-huong-den-gia-dat. 12. https://luatsu-vn.com/nhung-diem-can-luu-y-ve-khung-gia-dat/. 13. https://vi.wikipedia.org/wiki/Vinhomes_Ocean_Park. 14. http://www.thiduakhenthuongvn.org.vn/ha-noi-thi-dua-ai-quoc/nhan- dan-va-can-bo-xa-da-ton-huyen-gia-lam-ha-noi-doan-ket-dong-thuan- xay.

Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)

lOMoARcPSD|16911414