Chân dung trùm bất động
sản Trung Quốc
Châu Tấn, nhà môi giới bất động sản giàu bậc nhất Trung Quốc, không tin
vào nguy cơ đổ vỡ bong bóng nhà đất ở nước này.
Tình hình ngành bất động sản Trung Quốc từ tháng tư trở lại đây vẫn hết sức ảm
đạm. Chính quyền trung ương cố gắng hạn chế giá nhà ở leo thang bằng cách kết
hợp hạn chế cả cho vay và đi vay thông qua hệ thống ngân hàng do nhà nước kiểm
soát.
Một thống kê cho biết, trên toàn nước này, 64 triệu nhà ở đã được sở hữu nhưng
vẫn bị bỏ trống, hay không có các dịch vụ dân sinh (dù không có thông tin chính
thức xác nhận điều đó). Giá cổ phiếu của các công ty phát triển nhà đất giảm do
quan ngại về bong bóng và sự sụp đổ của thị trường. Bắc Kinh cũng vừa yêu cầu
kiểm tra tính ổn định của các ngân hàng theo kịch bản giá nhà đất đổ bể.
Thế mà vẫn có người tỏ ra không hề lo lắng. Đó chính là Châu Tấn, nhà môi giới
bất động sản giàu có bậc nhất Trung Quốc. Châu Tấn “quan sát” thị trường bất
động sản từ văn phòng tại quận Tĩnh An trù phú của Thượng Hải, nơi giá căn hộ
vẫn cao hơn mức bình thường, tuy nhiên anh cũng biết tổng doanh số nhà ở mới tại
thành phố đã giảm một nửa trong bảy tháng đầu năm nay. Nhiều người sẽ nghĩ
công ty mười năm tuổi của anh, E-House (China) Holdings, đang bên bờ vực nguy
hiểm, nhưng anh vẫn khẳng định “không”.
Ngay từ đầu, Châu Tấn đã làm một điều quan trọng để đảm bảo sự an toàn của
mình và giờ anh đang tiến thêm một bước nữa. Trước tiên, anh giữ E-House ở
khoảng cách an toàn với sự nhộn nhạo của hoạt động môi giới kiểu đường phố,
thành lập công ty như một đại lý bán hàng cho các hãng phát triển nhà ở – căn hộ
lớn đang ngày càng mọc lên nhiều. Sau đó, mùa hè này anh lại quay sang mở một
công ty bất động sản thương mại để E-House được bảo vệ tốt hơn nữa từ sự “do
dự” của các hộ gia đình Trung Quốc.
Nhân viên của Châu Tấn xuất hiện tại phòng trưng bày của các nhà phát triển nhà
đất, đảm nhận công việc bán hàng. Hoạt động mua bán của Châu được hỗ trợ bởi
đơn vị nghiên cứu và cơ sở dữ liệu khổng lồ được gọi là Trung tâm Thông tin Bất
động sản Trung Quốc, hay CRIC, nơi giúp anh giới thiệu với khách hàng – đặc biệt
là vô số các nhà phát triển mới – ý tưởng về loại căn hộ nên xây, cách tiếp thị, và
cách định giá. Những khách hàng như vậy trả cho E-House một khoản phí trả trước
và sau đó là hoa hồng với mỗi đơn vị bán được (E-House và CRIC đều được niêm
yết riêng biệt tại Mỹ, và cả hai đều có giá trị vốn hóa thị trường trên 1 tỷ USD).
Cách vận hành “dưới trướng” các nhà phát triển nhà đất giúp công ty hoạt động hết
sức “thanh thoát”. Doanh thu của E-House năm ngoái tăng gần gấp đôi lên 300
triệu USD, lợi nhuận đạt hơn 100 triệu USD từ mức 40 triệu USD năm trước. Tỷ
suất lợi nhuận cao giúp lần đầu tiên công ty lọt vào danh sách Công ty có doanh
thu dưới một tỷ đôla tốt nhất của Forbe. (Giá cổ phiếu tăng liên tục trong những
năm qua cũng đưa Châu Tấn vào danh sách những người giàu nhất Trung Quốc,
với tài sản 620 triệu USD năm ngoái).
Anh coi sự sụt giảm mới đây của thị trường bất động sản ở Trung Quốc chỉ là một
chút đi xuống trong chu kỳ kinh doanh của nước này. Anh nói: “Nếu bạn tin Trung
Quốc có một tương lai tốt đẹp, bạn phải tin bất động sản cũng vậy”. Với ước tính
hơn 300 triệu người Trung Quốc di cư mới từ các vùng nông thôn ra thành phố
trong vài thập kỷ nữa, E-House sẽ có rất nhiều việc để làm.
Còn với những căn hộ bị bỏ trống đang khiến không ít người quan ngại thì sao?
“Tôi không tin con số đó”, anh nói trong cuộc phỏng vấn với Forbe. Anh cho rằng,
những người Trung Quốc ngày càng giàu lên sẽ giữ các căn hộ tại một hay vài
thành phố họ chưa sử dụng đến thường xuyên, vì thế nếu nói là thị trường ảm đạm
tức là đang phóng đại quá vấn đề. Anh cũng thừa nhận, “cung đang có phần vượt
quá cầu”, và giá nhà ở vẫn sẽ giảm trong năm nay ngay cả khi chính phủ không
can thiệp vào.
Tuy nhiên, ngay cả khi giữ trọn niềm tin vào thị trường nhà đất, nơi tạo ra tới 90%
doanh thu của công ty năm ngoái, Châu Tấn vẫn đang tiến hành nhiều thay đổi lớn.
Tháng tám vừa qua, anh tuyên bố tiếp tục đẩy mạnh bất động sản thương mại,
thành lập công ty E-Commercial với 60% vốn do anh sở hữu, để giúp quản lý và
bán nhà, đất trống.
Đây là lĩnh vực từ lâu bị các công ty nước ngoài như Jones Lang LaSalle và CB
Richard Ellis độc chiếm, nhưng với một cuộc “đột kích” anh đã giải quyết nhanh
gọn vấn đề nhân lực bằng cách thuê hẳn một nhóm các cựu giám đốc của CB
Richard Ellis, trong đó có cả cựu giám đốc điều hành Andrew Zhu (giữ vai trò chủ
tịch) để vận hành công ty.
Châu Tấn cho biết: “Điểm mạnh của chúng tôi là chúng tôi chơi trên sân nhà, và
chúng tôi biết chính phủ muốn gì”. Thập niên thứ nhất và thứ hai sau khi Trung
Quốc mở cửa đã tạo thuận lợi cho các nhà phát triển bất động sản thương mại quốc
tế, như giờ đây “nó lại trở thành thị trường của các nhà phát triển địa phương” và
các công ty môi giới trong nước như E-Commercial sẽ sẵn sàng đảm nhận công
việc kinh doanh của họ, anh nói.
Khẳng định điểm này trong buổi lễ khánh thành khách sạn năm sao gần bến
Thượng Hải, các ông lớn trong giới nhà đất Trung Quốc như Shanghai Forte và
Evergrande Real Estate tỏ ra khá hào hứng về cách Trung Quốc, với một thị trường
bất động sản thương mại rộng lớn, lần đầu tiên có nhà môi giới nội đia quy mô lớn
phục vụ họ. Các ông lớn này cam kết hợp tác với E-Commercial.
Châu Tấn muốn E-House bán được thêm nhiều biệt thự nghỉ mát trên khắp Trung
Quốc. Hiện tại, công ty đang tập trung tại Hải Nam và một số địa điểm tại tỉnh
miền núi Vân Nam. Anh đánh giá thị trường này sẽ còn phát triển hơn nữa khi lớp
trung lưu của Trung Quốc tăng lên. Tổng cộng, anh đặt mục tiêu E-House sẽ có
mặt tại 500 địa điểm, so với mức 100 hiện nay.
Tuy nhiên, chắc chắn nhiều nhà đầu tư sẽ không hoàn toàn chia sẻ sự lạc quan này
với anh khi nhận định, giá cổ phiếu của E-House sẽ giảm 12% mỗi năm. Tuy vậy,
nhiều đối tác kinh doanh vẫn tỏ ra rất tin tưởng khả năng của Châu Tấn. “Một số
người sinh ra đã thông minh bẩm sinh, và anh ấy cũng thế”, Benjamin Zhu, phó
chủ tịch Hines Trung Quốc, chi nhánh công ty đầu tư bất động sản Texas, với
nhiều dự án nhà ở tại Trung Quốc được bán thông qua E-House, nói. “Với bất kỳ