Đầu tư BĐS: Để không có
những rủi ro đáng tiếc
Trước mê cung thông tin về dự án, giá cả, nhà đầu tư cần phải làm
gì để lựa chọn và giảm thiểu rủi ro khi tiến hành giao dịch?
Tìm hiểu về dự án và lai lịch của chủ đầu tư là
cách làm tốt nhất để giảm thiểu rủi ro trong đầu tư trên thị trường BĐS
Những lùm xùm xung quanh việc mua bán tại dự án Thanh Hà - Cienco
5 mới đây thêm một lần nữa cảnh tỉnh những nhà đầu tư bất động sản
nhẹ dạ cả tin, hoặc chỉ quan tâm đến lợi nhuận “nóng” mà quên đi những
cân nhắc cần thiết.
Hiện nay, tại hầu hết các dự án bất động sản (BĐS), khách hàng chỉ có
thể mua thông qua các công ty thứ cấp (góp vốn với chủ đầu tư). Trong
hoàn cảnh này, do tâm lý nóng vội cộng với sự thiếu hiểu biết nên nhiều
nhà đầu tư đã bị “sập bẫy”, rơi vào cảnh tiền mất mà đất cũng không có.
Nên đầu tư vào đất thổ cư
Một trong những nguyên tắc hàng đầu mà các nhà đầu tư bất động sản
cần phải lưu ý, đó chính là sự cẩn trọng. Khi mua cần phải tìm hiểu thấu
đáo vị trí dự án, lô đất, thủ tục pháp lý, giá cả trong tương quan so sánh
với các bất động sản tương đương. Mọi thủ tục, quy trình phải làm theo
đúng pháp luật, không vội vàng nôn nóng mua bán trên giấy tờ bởi đây
là hình thức ít có giá trị thực, gây nhiều rủi ro và thiệt thòi cho khách
hàng nhiều nhất. Nếu là đất dự án thì cần phải đợi chủ đầu tư xây xong
móng đàng hoàng, hoạt động ổn định thì lúc đó mới tiến hành giao dịch.
Từ kinh nghiệm thực tế cho thấy, đầu tư vào đất thổ cư là an toàn nhất
bởi đây là loại đất ít có rủi ro. Đặc biệt, hiện nay nhu cầu về chỗ ở của
người dân ở các quận nội thành vẫn đang rất lớn do nhu cầu được ở
trung tâm Thủ đô để thuận tiện cho công việc và giải trí. Đối với loại đất
này, người mua cần chú ý đất phải có giấy tờ thật, lô đất đàng hoàng,
không nằm trong quy hoạch, nguồn cung không tràn lan (ví dụ như bên
cạnh không phải là ruộng đồng mà là một ngôi nhà nào đó chẳng hạn).
Trong trường hợp nhà đầu tư cần bán ngay sau khi tiến hành giao dịch
mà chưa cần phải giao đủ tiền thì có thể ký hợp đồng ủy quyền với chủ
nhà để có được lợi nhuận hợp pháp từ vụ mua bán này.
Nhà đầu tư cũng cần phải cảnh giác với những thông tin mang tính chất
dự báo. Ví dụ hiện nay có nhiều thông tin nói rằng thị trường bất động
sản phía Tây của Thủ đô đang sốt, đặc biệt là khu vực Láng Hòa Lạc.
Tuy nhiên, theo tìm hiểu của nhiều nhà đầu tư cũng như các tư vấn viên,
nguồn cung tại các khu vực này lớn nhưng cầu chưa nhiều, chủ yếu do
“cò” nắm giữ hoặc một số nguồn tiền nhàn rỗi trong dân đổ vào, vì vậy
giá được đẩy lên để tạo cơn sốt ảo. Sẽ đến một lúc nào đó, “bong bóng”
xì hơi và giá sẽ về với giá trị thật của nó. Do vậy, khi đầu tư vào những
khu vực này, khách hàng cần phải hết sức cẩn trọng. Trong tương lai xa,
trung tâm kinh tế và thương mại của Hà Nội có thể sẽ mở rộng ra khu
vực đường Phạm Hùng và thị trường nhà ở khu vực này sẽ thực sự sôi
động. Nhưng hiện tại thì thị trường bất động sản có giá trị thực vẫn tập
trung nhiều ở khu vực phố cổ, đường Nguyễn Chí Thanh...
Nếu trong trường hợp không đủ tiền để thực hiện một giao dịch, nhà đầu
tư hoàn toàn có thể tìm đến những người có nhu cầu thực và thật sự tin
cậy khác để gọi vốn góp. Hiện nay, hình thức sinh hoạt câu lạc bộ bất
động sản đang thu hút được nhiều nhà đầu tư và tỏ ra khá hiệu quả.
Thông qua câu lạc bộ, nhà đầu tư có thể tìm được những “bạn hàng”
hoặc thông tin rất hữu ích. Chính hình thức sinh hoạt mở như vậy sẽ
giúp nhà đầu tư chia sẻ kinh nghiệm, nắm bắt cơ hội để giảm thiểu được
nhiều nhất những rủi ro có thể xảy ra.
Marketing bằng niềm tin
Trong giao dịch bất động sản, nhà môi giới cũng có vai trò quan trọng
trong việc giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Tại Việt Nam, giao dịch qua
“cò” vẫn chiếm tỷ lệ rất lớn và đây chính là đối tượng làm cho giá BĐS
có những biến động liên tục trong thời gian qua.
Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS Việt Nam cũng giống như nhiều nước
khác trên thế giới, đều có quá trình hình thành và sự phát triển khá giống
nhau. Trên thực tế, thị trường BĐS của Việt Nam đang đi sau rất xa so
với nhiều nước khác như Anh, Úc, Mỹ... Mặc dù đi sau thị trường bất
động sản của New Zealand 20 năm nhưng các nhà hoạt động môi giới
bất động sản của Việt Nam cũng đã có nhiều tiến bộ với việc dần đi lên
chuyên nghiệp khi hình thành các công ty có tư cách pháp nhân, làm
marketing chi tiết, cụ thể...
Phí môi giới cho thuê, bán nhà ở Newzeland có thể từ 3 - 5% nhưng hiệu
quả giao dịch khá cao, người mua rất tin tưởng vào những nhà môi giới
do phương cách bán hàng của họ đa dạng, có sức thuyết phục và được
đảm bảo bằng giá trị của niềm tin. Cái mà các khách hàng cần chính là
được tư vấn tỉ mỉ, chính xác về những gì liên quan tới mảnh đất, căn nhà
định mua như phong thủy, giá cả, nguồn gốc… Và để tư vấn được điều
đó, nhà môi giới cần phải có một kiến thức nhất định, chứ không thể
“phán bừa” để thu phí giao dịch. Sau khi có giá của một dự án, nhà môi
giới nên ghi chép lại, lập một biểu đồ thông tin để đối chiếu theo thời
gian xem sự biến động của thị trường ra sao, phân tích nguyên nhân vì
sao tăng giá... Nguồn thông tin này phải liên tục được cập nhật và lưu
giữ cẩn thận để đối chiếu khi cần thiết.
Phương pháp bán hàng ở từng nơi cũng cần có sự khác biệt do bị chi
phối bởi văn hóa vùng miền và đặc trưng tính cách của người dân từng
địa phương. Người dân miền Bắc có tính ăn chắc, mặc bền nên việc xây
dựng niềm tin của nhà đầu tư là rất cần thiết. Khi có được niềm tin của
nhà đầu tư thì họ đồng thời cũng sẽ là khách hàng trung thành của nhà
môi giới. Đối với nhà đầu tư khu vực phía Nam, họ ưa mạo hiểm và
thích thử nghiệm với các hình thức mới nên cần đa dạng hóa các loại
hình bán hàng và dịch vụ. Nhưng dù bán hàng theo phương thức nào thì
yêu cầu cần có đối với bất kỳ nhà môi giới nào cũng đều phải là sự trung
thực.
