ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
SVTH: LÊ THỌ A GIA 1
Đề án tốt nghiệp
Thẩm định giá bất
động sản
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
SVTH: LÊ THỌ A GIA 2
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Các khái niệm
1.1 Thẩm định giá:
Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam:
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị
trường nhất định và những phương pháp phù hợp.”
Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học
Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH
10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị
của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”
Theo Ts. Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing:
“Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích
nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc
quốc gia”
Thẩm định giá bất động sản:
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất
động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong
những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động
thẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện
ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
SVTH: LÊ THỌ A GIA 3
định giá tài sản. Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị
trường tài sản và tài chính toàn cầu .
1.2 Bất động sản:
Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa
là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình
có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Luật ở mỗi
quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.
Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng trên đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền
với đất. Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý. Mặt vật chất bao gồm
những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất. Mặt pháp
lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sỡ
hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế...
1.2.1 Thuộc tính của bất động sản:
Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của bất động sản
Tính bất động : Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi
khác. Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý
nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và
thường mang tính chất địa phương.
Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nau về hình thể, vị trí, quy mô, diện
tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động
sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất
động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó
Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của
dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
SVTH: LÊ THỌ A GIA 4
đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện
tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường
là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tọa sự khan
hiếm trên thị trường bất động sản.
Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất
thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Cuộc sống của con người luôn
gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng
hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên
đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài. Nhìn
chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác :
đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với
đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn.
Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất động sản
hay động sản là tính hữu dụng của nó. Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối
hơn là một điều kiện tuyệt đối.
1.2.2 Đặc trưng của bất động sản:
Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của bất động sản
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động
sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số
và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:
- Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường.
- Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và
tiền bạc.
- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Bất động sản là tài sản quan
trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản
đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và
pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục
chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.
ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH
SVTH: LÊ THỌ A GIA 5
Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời
gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có
nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải
quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu.
Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài
nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân.
Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của
quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử
dụng và chuyển đổi bất động sản.
1.3 Thị trường bất động sản:
1.3.1 Khái niệm:
- Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế, thông qua đó các giao
dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện .
1.3.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản:
Không có thị trường trung tâm:
Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức.
Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản
bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu ( mua hoặc bán ), hoặc người mua
tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí,
phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới ( cò nhà đất ).
Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:
Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi. Sự khan
hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phương
khác. Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa
phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên
thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương.
Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo:
Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị
trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến