Khóa luận tốt nghiệp: Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Quang Trung

LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài Trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoặc cho vay thế

chấp bằng bất động sản là dịch vụ tài chính phổ biến của ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản được huy động từ các nguồn tài chính là các

quỹ như quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí, các quỹ của Nhà nước và các quỹ của các công ty

tài chính nói chung chứ không phải là ngành ngân hàng.

Ở Việt Nam, tuy thị trường bất động sản chỉ mới bắt đầu khởi sắc từ năm 2003 trở lại đây, nhưng do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị trường

bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay,

với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển

thiếu tính bền vững, môi trường pháp lý chưa chặt chẽ, thông tin về thị trường còn

thiếu… Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói

chung và tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nói riêng. Mặt khác, tín

dụng bất động sản thường có quy mô lớn và kỳ hạn dài nên rủi ro về tính thanh khoản

trong suốt quá trình cho vay là rất lớn. Thị trường bất động sản từ đầu năm 2011 đến

nay đang đối mặt với nhiều thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ chính sách vĩ mô,

đặc biệt là chính sách tiền tệ. Việc dòng tiền bị giảm mạnh khiến thị trường bị "sốc" và

nhanh chóng đóng băng đang gây rủi ro lớn thị trường tài chính. Theo thống kê, 6

tháng đầu năm 2011 dư nợ tín dụng bất động sản là 245 nghìn tỷ đồng, tương đương

10% tổng dư nợ. Tỷ lệ khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan 6%. Trong đó, nợ xấu bất động sản đang ở mức khoảng 3%. Đến cuối năm 2012, tổng dư

nợ cho vay bất động sản hiện chiếm 8,6%, nợ xấu nằm trong lĩnh vực này hiện ở mức

12.300 tỷ đồng, tương đương 5,4%, thấp hơn tỷ lệ nợ xấu bình quân của các lĩnh vực

khác.

Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một

trong những ngân hàng thương mại Nhà nước hàng đầu hiện nay. BIDV ngày càng khẳng định được uy tín và chất lượng trong các hoạt động tín dụng của mình. Ngân hàng hiện nay có giá trị dư nợ tín dụng cho vay vốn đứng hàng đầu trong hệ thống ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Có thể nói đây là một trong những ngân hàng có nhiều khoản vay có tài sản đảm bảo được thế chấp bằng bất động sản nhất tại Việt Nam hiện nay. Chính vì vậy em đã quyết định chọn đề tài: “Giải pháp hạn chế nợ xấu trong

cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần thƣơng mại Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Quang Trung”. Đề tài hệ thống hoá cơ

sở lý luận khoa học liên quan đến thị trường bất động sản, nghiệp vụ cho vay kinh

doanh bất động sản. Thông qua đó đề tài tập trung nghiên cứu và phân tích thực trạng

nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại Chi nhánh Quang Trung và đưa ra một số giải pháp nhằm hạn chế và quản lí một cách hiệu quả nhất.

2. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá khái quát thực trạng và một số biện pháp hạn chế và quản lý nợ xấu

trong cho vay kinh doanh bất động sản tại BIDV Quang Trung. Từ việc phân tích đó, đề tài đề xuất một số kiến nghị, phương hướng và giải pháp nhằm hạn chế đến mức tối

thiểu nợ xấu phát sinh và quản lý tốt hơn các khoản nợ xấu còn tồn tại tại Chi nhánh.

3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài đi sâu nghiên cứu vào thực trạng và các giải pháp nhằm hạn chế nợ xấu

trong cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và

Phát triển Việt Nam mà trọng tâm là các giải pháp hạn chế nợ xấu đang được áp dụng

tại BIDV Quang Trung. Bên cạnh đó, đề tài cũng tìm hiểu về các quy định, các văn

bản pháp luật, tình hình hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản trong khoảng từ

năm 2011 đến 2013.

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài bao gồm ba 4. Kết cấu đề tài

chương:

Chƣơng 1: Cơ sở lí luận chung về nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động

sản.

Chƣơng 2: Thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại

ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam - chi nhánh Quang

Trung.

Chƣơng 3: Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam - chi nhánh

Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, khoá luận còn nhiều thiếu sót, em Quang Trung.

rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô.

Em xin chân thành cảm ơn.

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ NỢ XẤU TRONG CHO VAY

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Một số vấn đề cơ bản về bất động sản

1.1.1 Khái niệm

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La

Mã, tức là phân loại tài sản thành “BĐS” và “Động sản”. Như vậy BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động

của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây

trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không

gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định. Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy,

nên Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công

trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây

dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

(Điều 174).

1.1.2 Phân loại bất động sản

BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác

nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khả

năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế. Từ kinh nghiệm của

nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có

đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.

+ Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công

trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ

sở làm việc v.v...Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao

gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất

lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới. + Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng, BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất

nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,

đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng ...

1

+ Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di

sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Việc phân chia BĐS theo ba nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc

xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường

BĐS. Tuy nhiên không phải là BĐS nào đưa vào sản xuất kinh doanh. Theo Điều 2,

Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS thì các loại BĐS được đưa vào kinh doanh

gồm:

+ Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa

vào kinh doanh.

+ Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật

về đất đai.

+ BĐS là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định tại hai điều

khoản trên đồng thời còn phải đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh

doanh BĐS thì mới được đưa vào kinh doanh.

Căn cứ vào tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường BĐS, Thủ

tướng Chính phủ sẽ điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được đưa vào kinh doanh phù hợp với tình hình thực tế và đúng quy định pháp luật.

1.1.3 Thị trường bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế

thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát

triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình

thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát

triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số

sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển. Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê,

chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dựa trên cơ sở nghiên cứu lí luận, các nhà

nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị

2

trường BĐS dưới nhiều góc độ nhìn nhận khác nhau. Theo báo Vnexpress, thị trường

BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định, có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ

thể hơn là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về BĐS được thực hiện.

Tác giả Trần Thị Hồng Đào, giảng viên đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh lại

cho rằng thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các

dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên

thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy

phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. Trong một vài tài

liệu khác cũng định nghĩa thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai

tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì, là đầu mối

thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.

Như vậy có thể khái quát về thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua

bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có môi giới liên quan như môi

giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối

với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm

hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.

1.1.3.2 Phân loại thị trường bất động sản

Có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS:

+ Dựa vào hàng hoá trên thị trường: thị trường đất đai, nhà ở; thị trường BĐS

dịch vụ; thị trường BĐS văn phòng, cho thuê; thị trường BĐS công nghiệp; thị trường

BĐS du lịch.

+ Theo trình tự tham gia thị trường: thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp.

+ Theo mức độ đầu tư: BĐS có đầu tư xây dựng; BĐS không có đầu tư xây

dựng; BĐS đặc biệt.

+ Theo mục đích sử dụng:BĐS xây dựng cơ sở hạ tầng,BĐS dự án nhà ở¸ BĐS

dự án nhà ở, BĐS du lịch. Việc phân chia BĐS theo các hình thức trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội.

1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành

và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập

được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên

3

một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ

đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.

Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không

phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án

BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc

này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán

BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra

được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong

việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân

hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị

trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường

BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với

các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế

chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn

vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS

đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp

độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất

thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển

sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp

độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng

khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu

là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn

Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị

của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS. - trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-

1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm. Thị trường

4

BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm.

Thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị

trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã

có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng

trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994. - Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải

rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu

ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị

hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị

trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng

miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể

đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương

với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các

miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau

dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS

ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi...

Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. -

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS

tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về

BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp

luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và

nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp 1 (thị trường sơ

cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước.

Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều

Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ,

chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. - thiếu một số tổ chức của thị trường). Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối

của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu

thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong

5

các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào

cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức

thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà

nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị

trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.Thị

trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát

triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư.

Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành

BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường

BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh

doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi

nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng

của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được

nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống

kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm

80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua

đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động

v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của

nền kinh tế quốc dân.

1.2 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản

1.2.1 Đặc điểm của cho vay kinh doanh bất động sản

Kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh đặc thù với BĐS là loại hàng hoá giá trị

lớn. Do dân số ngày một tăng cao, nhu cầu về nhà ở ngày càng nhiều nhưng quỹ đất lại

có hạn đặc biệt là ở các đô thị nên thị trường BĐS luôn ở trong trạng thái cầu lớn hơn cung. Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây

dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê v.v... Đặc điểm của nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là thời gian thu hồi vốn

rất dài do vòng quay vốn chậm, có loại từ 3 năm đến 5 năm nhưng có loại kéo dài tận

6

10 năm hay 20 năm. Do nhu cầu vốn đầu tư rất lớn nên trong cùng 1 dự án sẽ có nhiều

TCTD cùng tham gia cho vay. Vấn đề đặt ra ở đây là khi nào ngân hàng cho vay có thể thu hồi được vốn? Các tổ chức, cá nhân vay vốn kinh doanh BĐS thường phải chịu rất

nhiều áp lực từ phía thị trường như giá vật liệu, nhân công tăng cao, thị trường hàng

hoá đặc biệt này rất nhạy cảm nên dễ xảy ra bất ổn khó có thể kiểm soát, sản phẩm sau

đầu tư như căn hộ, nhà ở thấp tầng hay các văn phòng khó tìm kiếm, tiếp cận được khách hàng có nhu cầu thuê hoặc mua bán. Tất cả các yếu tố trên là những nguyên

nhân trực tiếp dẫn tới việc khó trả nợ ngân hàng đúng hạn. Đối với những ngân hàng

lâu đời, việc cho vay kinh doanh BĐS rất dè dặt, thận trọng do những ngân hàng này

đã có bề dày kinh nghiệm trong hoạt động tín dụng nhiều năm. Bên cạnh đó, các ngân

hàng cổ phần mới chuyển đổi mô hình hoạt động hay mới thành lập thường mở rộng

cho vay do chịu nhiều sức ép từ ban lãnh đạo hay hội đồng quản trị chấp nhận rất

nhiều rủi ro xuất hiện trong quá trình vay vốn kinh doanh BĐS của khách hàng.

- Đối tượng cho vay kinh doanh BĐS rất đa dạng nhưng khách hàng chủ yếu vẫn

là các doanh nghiệp xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đây là những nhà

đầu tư lớn đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc tạo dựng hình thái hữu hình của

hàng hoá BĐS. Ngoài ra, các khách hàng cá nhân cũng chiếm một tỉ lệ nhất định, được

các ngân hàng xem xét, tạo điều kiện và dành rất nhiều ưu đãi cho vay vốn.

1.2.2 Phương thức cho vay

Các ngân hàng và TCTD sở hữu một khối lượng vốn dồi dào, mang lại điều kiện

hiệu quả cho việc chuyển số tiền nhàn rỗi từ người dân đến các nhà đầu tư. Do tính

chất của hoạt động kinh doanh trong các tổ chức ngân hàng và tín dụng, nên việc huy

động vốn từ kênh này khá dễ dàng, và dễ tiếp cận, nhất là đối với các doanh nghiệp

vừa và nhỏ. Trên thực tế, số vốn đầu tư vào BĐS của nước ta chiếm tới hơn 60% là

vốn vay ngân hàng. Ngân hàng có thể cho vay trực tiếp các chủ đầu tư có đăng ký kinh

doanh về đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp tại Việt Nam có nhu cầu vay vốn để đầu tư

kinh doanh BĐS, có khả năng tài chính bảo đảm trả nợ vay trong thời hạn cam kết, có

dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả hoặc có phương án phục vụ đời sống phù hợp với quy định của pháp luật, khi dự án đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định cho vay bởi ngân hàng. Nguồn vốn vay này chủ yếu phục vụ cho các loại chi phí liên quan tới giải phóng mặt bằng chuẩn bị thi công, chi phí vật liệu xây dựng như xi măng, sắt thép… Ngoài ra ngân hàng cũng có thể xem xét cho vay đối với khách hàng là cá nhân với mục đích mua căn hộ, mua đất nền dự án…trong thời gian ngắn khoảng 1 - 2 năm. Khách hàng là công dân Việt Nam cư trú tại Việt nam, người nước ngoài cư trú tại Việt Nam có đầy đủ năng lực tài chính và nguồn trả nợ rõ ràng. Khách hàng sẽ được hỗ trợ tối đa nhu

cầu vay vốn tùy thuộc vào nhu cầu và khả năng trả nợ, thủ tục vay tùy theo quy định

7

cụ thể của từng ngân hàng. Ngoài ra, một số ngân hàng cũng có hình thức dành cho

các khách hàng có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa đủ điều kiện tài chính là vay mua nhà trả góp. Với hình thức này, khách hàng có nhu cầu sở hữu nơi ở hoàn toàn có khả năng

lựa chọn sản phẩm phù hợp với túi tiền, mục đích với đa dạng mặt hàng trên thị

trường.

1.2.3 Các hình thức phát triển của thi trường tín dụng bất động sản

Thị trường tín dụng BĐS trải qua hai hình thức phát triển thị trường cầm cố sơ

cấp (thị trường trực tiếp) và thị trường cầm cố thứ cấp. Ở các nước phát triển, thị

trường cầm cố sơ cấp và thứ cấp đều rất phát triển nên các khoản cho vay dành cho

mua nhà với lãi suất thấp và được kéo dài đến 20 - 30 năm, nhờ đó giải quyết được khá

tốt nhu cầu nhà ở của người dân.

Thị trường cầm cố sơ cấp (thị trường trực tiếp) là hình thức cho vay trực tiếp của

TCTD đến ngưởi mua hoặc doanh nghiệp đi vay. Nghiệp vụ tín dụng này được đảm

bảo bởi chính các tài sản là nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong

tương lai nhằm tạo ra nguồn tài chính phục vụ cho mục đích tiêu dùng, mua sắm, sửa

chữa hoặc xây dựng, mua nhà ở (đối với cá nhân); hoặc cho các doanh nghiệp vay sản

xuất kinh doanh, đầu tư tài sản cố định, bổ sung vốn lưu động; hoặc cho vay để thực

hiên các dự án kinh doanh đầu tư kinh doanh BĐS. Trong quá trình trả nợ, nếu ngưởi

vay mất khả năng thanh toán, TCTD sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và lãi vay. Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các TCTD khi

người vay trả nợ không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích

kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, khi đó TCTD sẽ bị

thiếu tiền mặt. Ở Việt Nam mới chỉ có thị trường cầm cố sơ cấp thô sơ và rất nhiều rủi

ro do thiếu tính thanh khoản, sự hỗ trợ của luật pháp không đủ mạnh…nên thị trường

BĐS phát triển rất yếu, sức mua kém, sản phẩm quá ít và thường xảy ra biến động giá

cả và nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng, nhà đầu tư cũng không huy

động được vốn nhàn rỗi của người dân vào thị trường nhà đất.

Thị trường cầm cố thứ cấp là thị trường mà tại đó các TCTD có thể mua bán những khoản cho vay cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này theo hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào. Tham gia vào thi trường cầm cố thứ cấp gồm các tổ chức tài

chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm…Như vậy, thị

trường tín dụng cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận

8

được, sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển

nhà ở và Nhà nước mới đủ sức giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.

1.2.4 Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản

Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là một trong những dịch vụ tài

chính phổ biến nhất của ngân hàng. Những ngân hàng có khả năng cho vay BĐS

thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn và một đội ngũ nhân viên thông thạo trong quá trình đánh giá giá trị tài sản và am hiểu luật pháp về BĐS.

Ở Việt Nam, tổng số tiêu chuẩn thẩm định giá hiện nay là 12 tiêu chuẩn áp dụng

cho thẩm định giá các tài sản trong đó có BĐS. Khi thẩm định đối với các khoản cho

vay kinh doanh BĐS, ngân hàng thường dựa trên các tiêu chí sau:

+ Đối tượng khách hàng: cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân, Công

ty…có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, có uy tín trong kinh doanh và có

lịch sử tín dụng (chưa từng phát sinh nợ quá hạn).

+ Mục đích vay vốn: nhằm bổ sung vốn kinh doanh, đầu tư dự án, cho vay tiêu

dùng hay cho các mục đích khác không trái với các quy định của pháp luật. Đối với

các dự án đầu tư BĐS, ngoài việc đáp ứng các quy định tín dụng của ngân hàng, dự án

còn phải đáp ứng các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng.

+ Hiệu quả của phương án/dự án vay vốn: đây là nguồn trả nợ quan trọng của dự

án, ngân hàng chỉ xem xét cho vay đối với những kế hoạch kinh doanh khả thi, các rủi ro ở mức có thể kiểm soát.

+ Khả năng tài chính hiện tại và trong tương lai của khách hàng, mức độ ổn định

nguồn thu nhập.

+ Thời hạn cho vay được ngân hàng xác định phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh

doanh, đặc điểm kinh doanh, khả năng tài trợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay

của ngân hàng.

+ Tài sản thế chấp là BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của người vay hoặc được bảo

lãnh của bên thứ ba và tài sản hình thành từ vốn vay. Tài sản đảm bảo có thể là nhà ở,

nhà xưởng, nhà văn phòng, quyền sử dụng đất…Giá trị tài sản đảm bảo do ngân hàng định giá hoặc thông qua cơ quan định giá độc lập. Tuỳ theo chính sách khách hàng, ngân hàng sẽ quyết định tỉ lệ cho vay so với giá trị tài sản đảm bảo.

1.2.5 Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản

Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng BĐS của các ngân

hàng hiện nay, nhưng cơ bản có thể có một số loại hình sản phẩm tín dụng BĐS cụ thể

như sau:

9

+ Cho vay đầu tư các dự án BĐS nhà ở: đây là lĩnh vực cho vay các doanh

nghiệp để đầu tư kinh doanh các dự án BĐS tạo lập nhà ở như: khu đô thị, khu trung cư, dự án dân cư…

+ Cho vay đầu tư BĐS sản xuất thương mại gồm: cho vay để đầu tư nhà xưởng,

khu công nghiệp,trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…

+ Cho vay BĐS du lịch gồm: cho vay để đầu tư nhà hàng, khách sạn, khu nghỉ

dưỡng, resort…

+ Cho vay mua bán kinh doanh BĐS (đầu cơ BĐS ): mục đích của khách hàng

vay vốn để mua BĐS và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng

tăng giá của BĐS, thời hạn vay ngắn chỉ từ khoảng 1 - 2 năm. Nguồn trả nợ chủ yếu từ

nguồn bán BĐS.

+ Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng BĐS: doanh nghiệp thế chấp

BĐS để vay vốn bổ sung nguồn vốn kinh doanh hoặc cho mục đích đầu tư khác.

1.3 Nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

1.3.1 Khái niệm

Định nghĩa nợ xấu của Việt Nam tại Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN ngày

22/4/2005 của NHNN như sau: “Nợ xấu là những khoản nợ được phân loại vào nhóm

3 (dưới chuẩn), nhóm 4 (nghi ngờ) và nhóm 5 (có khả năng mất vốn)”. Cụ thể nhóm 3

trở xuống gồm các khoản nợ quá hạn trả lãi và/hoặc gốc trên 90 ngày, đồng thời tại Điều 7 của Quyết định nói trên cũng quy định các NHTM căn cứ vào khả năng trả nợ

của khách hàng để hạch toán các khoản vay vào các nhóm thích hợp. Như vậy nợ xấu

được xác định theo 2 yếu tố: đã quá hạn trên 90 ngày và khả năng trả nợ đáng lo ngại.

Còn theo định nghĩa nợ xấu của phòng Thống kê – Liên hợp quốc, “về cơ bản một

khoản nợ được coi là nợ xấu khi quá hạn trả lãi và/hoặc gốc trên 90 ngày; hoặc các

khoản lãi chưa trả từ 90 ngày trở lên đã được nhập gốc, tái cấp vốn hoặc chậm trả theo

thoả thuận; hoặc các khoản phải thanh toán đã quá hạn dưới 90 ngày nhưng có lý do

chắc chắn để nghi ngờ về khả năng khoản vay sẽ được thanh toán đầy đủ”. Như vậy,

nợ xấu về cơ bản cũng được xác định dựa trên 2 yếu tố: quá hạn trên 90 ngày và khả năng trả nợ nghi ngờ, và khi khách hàng bị nợ xấu từ nhóm 3 trở lên sẽ rất khó được ngân hàng duyệt vay lại ít nhất là 5 năm. Sau khi phân loại nợ, các TCTD phải trích lập dự phòng rủi ro theo tỷ lệ: + Nhóm 1: 0% + Nhóm 2: 5%

+ Nhóm 3: 20% + Nhóm 4: 50%

+ Nhóm 5: 100%

10

Số tiền phải trích lập = tỷ lệ trích lập x (số dư nợ gốc – giá trị tài sản đảm bảo của

Tỷ lệ nợ xấu /Tổng dư nợ tín dụng = tổng giá trị các khoản nợ xấu / tổng dư nợ khoản nợ đó)

tín dụng tại thời điểm tính (chính bằng tỷ lệ nợ xấu so với tổng nợ từ nhóm 1 đến

nhóm 5).

Khoản 1 điều 4 luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định “Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS”. Từ đó có thế định nghĩa

nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS là các khoản nợ nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5 cho

vay có mục đích chính là phục vụ các dự án đầu tư kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch

vụ BĐS.

1.3.2 Nguyên nhân phát sinh nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

Về lý luận, nợ xấu xảy ra khi khả năng khách hàng vay vốn không thực hiện hoặc

thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đối với ngân hàng, gây tổn thất cho ngân hàng. Hay

nói cách khác đó là khả năng khách hàng không trả được hoặc trả không đầy đủ, đúng

hạn cả gốc và lãi cho ngân hàng. Nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS xảy ra từ

nhiều yếu tố khác nhau như do môi trường kinh tế, pháp luật không ổn định khiến

năng lực trả nợ của khách hàng giảm xuống hay do sự yếu kém trong năng lực quản lí,

kiểm soát nợ xấu của bản thân ngân hàng. Nợ xấu xảy ra có thể do rất nhiều nguyên

nhân: - Nguyên nhân khách quan

+ Do môi trường kinh tế không ổn định

Quá trình tự do hoá toàn cầu và hội nhập quốc tế có thể làm cho nợ xấu gia tăng

nhanh khi tạo ra một môi trường cạnh tranh vô cùng gay gắt, làm cho doanh nghiệp –

khách hàng của ngân hàng phải đối mặt với quy luật cạnh tranh và có nguy cơ thua lỗ.

Nợ xấu cao và ngày càng lớn gần đây tác động tới mô hình tăng trưởng không hợp lý

và kém hiệu quả của Việt Nam, đặc biệt khi môi trường kinh tế đang khó khăn hơn.

Việc tăng trưởng kinh tế (GDP) cao và dựa vào vốn là chính, trong khi công nghệ, mà

cụ thể là quản lý không theo kịp, thì vấn đề doanh nghiệp càng vay nhiều càng khó có khả năng quản lý hiệu quả các đồng vốn vay đó (hay doanh nghiệp trở nên bất cẩn hơn với đồng vốn dễ dãi). Môi trường kinh tế vĩ mô khó khăn cũng chắc chắn phản ánh vào nợ xấu ở ngân hàng. Do đó khi kinh tế suy giảm thì sự khó khăn đó cũng phản ánh vào tài sản của doanh nghiệp, và các khoản doanh nghiệp vay ngân hàng cũng khó có khả năng trả nợ là điều tất yếu và nợ xấu gia tăng.

Mặt khác, sự yếu kém trong quy hoạch kinh tế vĩ mô, phân bổ đầu tư không hợp

lý đã dẫn đến khủng hoảng thừa về đầu tư trong một số ngành dẫn tới hậu quả thừa cung gây ra lãng phí. Điều đó không những gây thất thoát tiền bạc cho Nhà nước mà

còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của nhà đầu tư cùng với lượng vốn ồ ạt đổ

11

vào thị trường. Tình trạng cấp phép dự án tràn lan đã tạo nên những khu đô thị bỏ

hoang, lãng phí tiền của người dân, xã hội, đồng thời gây hỗn loạn thông tin trên thị trường vì nguồn cung ảo tăng cao, trong khi thông tin trên thị trường vẫn chưa được

minh bạch tại nhiều dự án. mô hình tăng trưởng không hợp lý và kém hiệu quả, đặc

biệt khi môi trường kinh tế đang khó khăn hơn. Việc tăng trưởng kinh tế (GDP) cao và

dựa vào vốn là chính, trong khi công nghệ, mà cụ thể là quản lý không theo kịp, thì vấn đề doanh nghiệp càng vay nhiều càng khó có khả năng quản lý hiệu quả các đồng

vốn vay đó (hay doanh nghiệp trở nên bất cẩn hơn với đồng vốn dễ dãi).

Thêm vào đó, Việt Nam là nước có mức thu nhập còn rất khiêm tốn nhưng

nghịch lí là ở các đô thị liên tiếp mọc lên những khu trung cư với những căn hộ cao

cấp, giá cả hoàn toàn không phù hợp với mặt bằng thu nhập chung của xã hội. Điều

này vô tình làm cung – cầu của loại hàng hóa đặc biệt này thay đổi, xuất hiện lượng

hàng tồn kho lớn. Mặc dù nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất nhiều đặc biệt là ở các thành

phố lớn nhưng những người có thu nhập thấp như công nhân viên chức, người lao

động được sở hữu nhà ở do mức giá quá cao.

+ Do môi trường pháp lý chưa hiệu quả

Liên quan đến vấn đề cho vay kinh doanh BĐS của NHTM có rất nhiều các bộ

luật điều chỉnh, rất nhiều các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành luật. Điều đó cho

thấy sự chồng chéo trong công tác quản lý tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS. Thêm vào đó, việc triển khai luật vào hoạt động ngân hàng rất chậm

chạp, khó khăn và còn gặp phải rất nhiều bất cập, chính sách tín dụng không ổn định

và cũng chưa có một cơ chế nào có thể cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến

doanh nghiệp, chưa có một cơ quan nào chịu trách nhiệm định mức tín nhiệm doanh

nghiệp một cách độc lập, hiệu quả và chính xác gây khó khăn trong việc xác định

nguồn thông tin chính xác của khách hàng cần cho vay. Do đó, gây khó khăn cho toàn

bộ hệ thống ngân hàng trong việc kiểm soát rủi ro tín dụng cho nền kinh tế còn non trẻ

như nước ta hiện nay.

- Nguyên nhân chủ quan

+ Từ phía khách hàng vay nợ Nợ xấu xảy ra khi khách hàng sử dụng vốn sai mục đích, không có thiện chí trong việc trả nợ hoặc do khả năng quản lý kinh doanh kém hiệu quả, thiếu năng lực cạnh tranh trên thị trường dẫn đến nguy cơ phá sản cao. Mặc dù đa số các doanh nghiệp khi vay vốn ngân hàng đều có các phương án kinh doanh cụ thể, khả thi nhưng

khi đi vào thực hiện gặp khó khăn từ nhiều phía như giá cả thị trường, nhu cầu khách hàng, chính sách của Nhà nước làm doanh nghiệp vay vốn khó chống đỡ nổi. + Từ phía ngân hàng cho vay

12

Tuy khách hàng là đối tượng có lỗi trước tiên khi nợ xấu xảy ra nhưng cũng phải

nhận định rằng, do ngân hàng quá dễ dãi trong quá trình thẩm định dự án, và trong việc cấp tín dụng. “Sức khỏe” của doanh nghiệp chính là “tính mạng” của ngân hàng.

Nhưng thực tế việc xem xét kĩ càng và cẩn trọng năng lực quản lí tài chính của khách

hàng chưa thực sự hiệu quả nên khi doanh nghiệp xảy ra biến cố, rủi ro mà ngân hàng

gặp phải là rất lớn. Khi kinh tế suy giảm (như trường hợp ở Việt Nam gần đây là hàng tồn kho gia tăng, thất nghiệp gia tăng, số doanh nghiệp đóng cửa ngừng hoạt động

cũng tăng) thì sự khó khăn đó cũng phản ánh vào tài sản của doanh nghiệp, và các

khoản doanh nghiệp vay ngân hàng cũng khó có khả năng trả nợ là điều tất yếu và nợ

xấu gia tăng. Tình huống nợ xấu gia tăng phản ánh một điều rằng, NHNN đã và đang

chủ trương minh bạch hóa quan hệ tín dụng, thông tin tài chính. Theo quan điểm quản

lý ngân hàng cẩn trọng, rõ ràng không nên che giấu nợ xấu. Rõ ràng việc công khai

doanh nghiệp nào có nợ xấu, nợ tốt sẽ giúp ngân hàng và rộng hơn là cả xã hội phân

biệt được rõ “trắng đen” và qua đó “chọn mặt gửi tiền” (cho vay). Nợ xấu gia tăng

trong thời gian dài, mặc nhiên về phía NHTM cũng phản ánh các ngân hàng yếu kém

về quản trị rủi ro nói chung. Tình trạng che giấu nợ xấu có thể là nguyên nhân của

động cơ để được lương - thưởng cao, chia cổ tức, giữ giá cổ phiếu ngân hàng (đối với

ngân hàng niêm yết); tình trạng sở hữu chéo cũng đã tồn tại và đang được kiểm soát chặt chẽ hơn cũng có thể làm lộ rõ những khoản tín dụng có vấn đề từ quan hệ này... Nợ xấu tăng nhanh cũng phản ánh chính sách minh bạch hóa quan hệ tín dụng giữa

ngân hàng và doanh nghiệp: tình huống nợ xấu gia tăng phản ánh một điều rằng,

NHNN đã và đang chủ trương minh bạch hóa quan hệ tín dụng, thông tin tài chính.

Theo quan điểm quản lý ngân hàng cẩn trọng rõ ràng không nên che giấu nợ xấu. Nợ

xấu gia tăng trong thời gian dài, mặc nhiên về phía NHTM cũng phản ánh các ngân

hàng yếu kém về quản trị rủi ro nói chung: tình trạng, che giấu nợ xấu có thể là nguyên

nhân của động cơ để được lương - thưởng cao, chia cổ tức, giữ giá cổ phiếu ngân hàng

(đối với ngân hàng niêm yết); tình trạng sở hữu chéo cũng đã tồn tại và đang được

kiểm soát chặt chẽ hơn cũng có thể làm lộ rõ những khoản tín dụng có vấn đề từ quan

hệ này... Bên cạnh đó, bản thân các ngân hàng trong nước với hệ thống quản lý yếu kém gặp phải nguy cơ rủi ro nợ xấu tăng lên bởi hầu hết các khách hàng có tiềm lực tài chính lớn sẽ bị các ngân hàng nước ngoài thu hút. Rủi ro tín dụng có thể phát sinh do rất nhiều nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan. Các biện pháp phòng chống rủi ro có thể nằm trong tầm tay của các NHTM

nhưng cũng có những biện pháp vượt ngoài khả năng của riêng từng ngân hàng, liên quan đến vấn đề đang tồn tại của nền kinh tế. Do vai trò đặc biệt của lĩnh vực kinh doanh BĐS đối với nền kinh tế và có tác

động sâu sắc đến các lĩnh vực kinh doanh khác. Do vậy các ngân hàng cần nhận diện

13

và xây dựng các biện pháp hữu hiệu nhằm hạn chế rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực

BĐS.

1.3.3 Tác động của nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐS trong nước đang chứng

kiến những bước phát triển vượt bậc. Chỉ trong 10 năm trở lại đây, BĐS đã trở thành

loại hình đầu tư quen thuộc với cả các tổ chức, cá nhân và ngày càng đóng góp ý nghĩa to lớn trong sự hình thành và phát triển của nền kinh tế. Nhiều người cho rằng, nguyên

nhân gây ra tỷ lệ nợ xấu cao là do lỗi từ phía ngân hàng, và phải chăng đó là một phần

nguyên nhân tại sao nợ xấu có khuynh hướng bị che đậy hay ít được công khai. Tuy

nhiên, thực tế cho thấy, nợ xấu không phải mới phát sinh mà nó được tích lũy trong

một khoảng thời gian dài, và mới đây khi tình hình kinh doanh xấu đi thì nguyên nhân

gây ra tình trạng nợ xấu ngày càng rõ nét. Đặc biệt với riêng nợ xấu trong cho vay

kinh doanh BĐS khi xảy ra sẽ để lại rất nhiều hệ lụy. Đây là loại hàng hóa vô cùng đặc

biệt, giá trị tài sản rất lớn, dễ gây ảnh hưởng tới nền kinh tế khi xảy ra rủi ro. Chúng ta

có thể nhận thấy một số tác động khi có nợ xấu xảy ra đối với ngân hàng, thị trường

BĐS và toàn bộ nền kinh tế như sau:

Đối với nền kinh tế quốc dân -

+ Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị

trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát

triển phù hợp, xã hội ổn định. Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định

tới tăng, giảm tích luỹ của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo

điều kiện cho họ an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công

nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Khi thị trường này xảy ra biến động sẽ ảnh hưởng

tới đời sống dân cư, đặc biệt là những người có nhu cầu về nhà ở và rất nhiều lĩnh vực

khác trong xã hội như tài chính – tiền tệ, thị trường máy móc thiết bị, vật liệu xây

dựng, các ngành công nghiệp năng lượng, cấp nước viễn thông và sản xuất đồ nội thất,

đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền… + BĐS tồn kho kéo theo nguyên vật liệu đầu vào (nhân công, sắt thép, xi măng và các nguyên vật liệu xây dựng) cũng tồn kho tương đối nhiều gây khó khăn lớn cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, do chi phí đầu vào tăng cao như điện, nước, vận tải... Hàng hóa không bán được, doanh thu giảm sút dẫn đến nợ lương công nhân thường xuyên, thậm chí công nhân nghỉ việc hàng loạt. Hiện đang xảy ra tình

trạng mất cân đối giữa cung và cung do năng lực sản xuất của ngành vật liệu so với

nhu cầu tiêu thụ của thị trường vượt từ 20 – 30%. Lý do là qua một thời gian dài thị trường BĐS đóng băng khiến cho ngành vật liệu xây dựng không thể tiêu thụ được.

14

Lượng tồn kho đang tập trung nhiều nhất ở sắt thép, xi măng, gốm sứ, gạch xây dựng,

thiết bị vệ sinh… Đây là những sản phẩm có liên quan mật thiết với lĩnh vực BĐS. + Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng

thực hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà

ở được chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng từ người này sang người khác. Việc

mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị

trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định

tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh

nghiệp kinh doanh BĐS. Do vậy, khi xảy ra hiện tượng “ứ đọng” hàng hóa BĐS tức là

tốc độ trao đổi hàng hóa chậm lại thậm chí ngưng trệ, số lượt trao đổi giảm sút, tốc độ

chu chuyển vốn ít đi thì lượng tiền sinh ra từ lãi tăng thêm sau mỗi lần trao đổi BĐS

cũng bị hạn chế.

+ Tình trạng kinh tế vĩ mô còn nhiều thách thức đã làm cho người mua nhà thực

phải đắn đo nhiều trong quyết định mua, đặc biệt khi họ phải dựa vào lãi suất vay của

ngân hàng thường được thả nổi và cực kỳ khó dự đoán trong tương lai.

+ Thị trường BĐS biến động thường làm ảnh hưởng tới giá vàng. Giá BĐS

không ổn định hay có chiều hướng đi xuống dễ khiến các nhà đầu tư có xu thế chuyển

qua đầu tư vàng. Mặt khác, lâu nay chúng ta có thói quen giao dịch nhà đất bằng vàng. Việc giá vàng liên tục tăng sẽ làm cho thị trường chung hoảng loạn, nhiễu thông tin và

không thể định hướng được, người ta phải chờ đợi và tạm thời dừng lại các giao dịch

BĐS. Đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS ách tắc, lắng đọng là

do hai bên mua bán nhà tiến hành giao dịch thanh toán bằng vàng. Một số giao dịch đã

đặt cọc vàng mua nhà nhưng do giá vàng tăng cao nên những giao dịch này rơi vào

tình trạng đổ vỡ. Do đó, người mua rất ngại tìm hiểu những căn nhà rao bán bằng vàng

do sợ giá vàng tiếp tục tăng. Dù rằng người bán nhà muốn chọn phương tiện thanh

toán bằng vàng để có thể hưởng chênh lệch khi vàng tăng nhưng tính thanh khoản của

căn nhà đó sẽ rất thấp. Bởi vậy, doanh nghiệp kinh doanh BĐS bị giảm sút doanh thu,

ảnh hưởng tới năng lực tài chính của bản thân doanh nghiệp. + Không chỉ có ảnh hưởng tới giá vàng, quan hệ tương quan giữa BĐS và chứng khoán rất rõ ràng. Các tác động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố tâm lý. Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu, cả lượng giao dịch và mức giá trên thị trường BĐS đều suy giảm mạnh dễ làm cho

doanh nghiệp kinh doanh BĐS rơi vào khủng hoảng tài chính nghiêm trọng cũng là lí do dẫn tới khả năng trả nợ ngân hàng bị hạn chế. - Đối với thị trường BĐS

15

+ Thiếu vắng các nhà đầu tư làm thanh khoản thị trường bị giảm sút. Cung tăng

lên nhanh chóng dẫn đến cạnh tranh gay gắt làm giảm giá của nhiều BĐS. + Các doanh nghiệp BĐS có lượng hàng tồn ngày càng lớn, và cạnh tranh trong

tương lai sẽ càng mạnh mẽ khi lượng hàng tồn kho này bung ra thị trường. Trong báo

cáo của CBRE, Knight Frank hay Savills, tới quý 2/2012, thì lượng hàng tồn BĐS trên

thị trường là rất lớn và hơn 60 công ty niêm yết có liên quan tới BĐS chỉ góp phần rất nhỏ trong số đó. Thực tế, những công ty của nhà nước hoặc các công ty tư nhân khác

cũng đã tham gia góp vào lượng hàng tồn một lượng lớn. Cạnh tranh lớn đòi hỏi doanh

nghiệp phải chi nhiều khoản hơn cho việc quảng cáo, bán bớt hàng tồn kho.

+ Lãi suất từ đầu năm đến nay với các khoản vay cho BĐS, đặc biệt là đầu tư

BĐS, khá cao (không dưới 17%/năm). Thậm chí phần nhiều các công ty BĐS vẫn chịu

lãi suất trên 20%. Điều này cắt giảm lợi nhuận của công ty đáng kể, đặc biệt khi dự án

đã xong mà công ty không thể bán nổi hàng và trả nợ vay thì mức độ chi phí tiền lãi

tăng lên. Ngân hàng khó thu hồi nợ đúng hạn, ép các công ty phải bán phá giá để thu

hồi nợ tạo ra áp lực xoáy tiêu cực giữa Ngân hàng – công ty BĐS - nhà đầu tư: khó

bán hàng - khó trả nợ - bán giá thấp - tạo mặt bằng định giá mới - ép bán hàng rẻ hoặc

bỏ thêm tài sản đảm bảo - cạnh tranh tăng - tiếp tục hạ.

+ Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐS trong nước đang chứng

kiến những bước phát triển vượt bậc. Chỉ trong 10 năm trở lại đây, BĐS đã trở thành loại hình đầu tư quen thuộc với cả các tổ chức, cá nhân và ngày càng đóng góp ý nghĩa

to lớn trong sự hình thành và phát triển của nền kinh tế. Cũng giống như một số ngành

kinh tế khác, chịu ảnh hưởng rất lớn từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn thế giới bắt

đầu từ năm 2007, 2008, thị trường BĐS cả nước đã chịu sự suy giảm nặng nề. Theo số

liệu mới nhất về cơ cấu nợ xấu do NHNN công bố quý 1 năm 2013, lĩnh vực công

nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực (với 21,67%); tiếp

đến là bán buôn và bán lẻ (17,34%), đứng thứ ba là BĐS và hoạt động dịch vụ

(11,65%)... Tuy nhiên, việc giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực BĐS lại đang là vấn đề

được quan tâm nhiều nhất, do dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS chiếm tỷ trọng lớn

trong tổng dư nợ. Hơn nữa, nợ xấu BĐS kéo theo sự trì trệ của 2 ngành quan trọng liên quan tới việc làm và an sinh xã hội là xây dựng (tạo việc làm cho khoảng 3,3 triệu lao động – tương đương với 6,4% tổng lao động của nền kinh tế) và sản xuất vật liệu xây dựng (khoảng hơn 500.000 lao động, tương đương hơn 1% tổng lao động của nền kinh tế). Theo thống kê, số lượng căn hộ đã xây xong bị tồn là không nhiều (cả nước tồn

kho 26.444 căn hộ chung cư và 15.786 căn nhà thấp tầng). Nhưng số lượng căn hộ còn đang nằm trên giấy, những dự án mới chỉ bồi thường giải phóng mặt bằng, có thể đã có quy hoạch chi tiết, thiết kế dự án… thì rất nhiều. Số lượng căn hộ chung cư và nhà

ở thấp tầng tại các dự án lớn gấp hàng chục lần so với số căn hộ đã xây xong bị tồn và

16

đây mới là mối lo thực sự của thị trường BĐS. Bản tin Kinh tế vĩ mô của Quốc hội thì

cho rằng, quy mô nợ xấu của lĩnh vực BĐS là đáng kể, song còn lớn hơn, khi phân tích biến động của khối nợ này. Với một nền kinh tế đang ở trong quá trình điều chỉnh theo

hướng thoái nợ sau một giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên tăng trưởng tín dụng cao,

thì những lĩnh vực nóng nhất, sử dụng vay nợ nhiều nhất, trong đó đặc biệt là BĐS sẽ

phải điều chỉnh mạnh nhất để có thể đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo cân bằng và bền vững. Cả đánh giá của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng đều thống nhất

về khả năng nợ xấu trong lĩnh vực BĐS sẽ tiếp tục gia tăng trong trung hạn.

Hình 1.1. Cơ cấu nợ xấu quý 1 năm 2013

(Nguồn: NHNN)

Theo thống kê gần đây, trong quý 1/2013 thị trường nhà ở tại Hà Nội chứng kiến

mức điều chỉnh giá giảm lớn nhất kể từ năm 2008. Thống kê cho thấy 53% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 1.000 USD/m2, một hiện tượng ít gặp kể từ “cơn sốt” nhà đất năm 2007. Sang quý 2, giá bán tiếp tục ở mức thấp với 100% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 30 triệu đ/m2 và một nửa trong số này có giá dưới 20 triệu đ/m2. Các vị trí hấp dẫn như Mỹ Đình, Định Công và Cầu Giấy có giá chào bán khá hợp lý ở quanh mức 1.000 USD/m2. Nhiều chủ đầu tư đang nghiêm túc cân nhắc việc giảm kích thước và mức độ hoàn thiện căn hộ nhằm giảm giá tổng thể của cả căn. Thị trường văn phòng cho thuê trước áp lực nguồn cung tăng cũng giảm mạnh vào quý 2/2012, đặc biệt ở khu vực phía Tây Thủ đô. Giá thuê của văn phòng hạng A trung bình chỉ còn khoảng 34 USD/m2, văn phòng hạng B còn khoảng trên 20 USD/m2. Do nguồn cung phía Tây tăng mạnh vào quý 2 do Keangnam hoàn thành nên tỷ lệ trống toàn thị

trường là 22,5%. Nhu cầu tại thị trường khách sạn cũng tương đối khiêm tốn do tác động tổng hợp của nhiều yếu tố. Kể từ năm 2009, ngân sách thuê phòng của khách du

lịch có xu hướng giảm, trong khi giá thuê phòng bình quân cũng chứng kiến xu hướng

17

tương tự. Nguồn cung khách sạn 3 - 5 sao tiếp tục tăng lên ở cả khu trung tâm và khu

vực phía Tây. Tất cả những yếu tố này đang góp phần làm giảm giá trị các khách sạn tại thời điểm hiện tại và trong thời gian tới. Quyết định trì hoãn hoặc tạm ngừng xây

dựng tại một số trung tâm thương mại có thể là một chiến lược sai lầm khi lần đầu tiên

kể từ năm 2008, năm Việt Nam được xếp thứ nhất trong bảng xếp hạng của

A.T.Kearney về chỉ số Phát triển Bán lẻ Toàn cầu (GRDI), Việt Nam đã rời khỏi Top 30 của bảng xếp hạng này. Một số hãng bán lẻ phải thu hẹp hoạt động. Trong khi 41

gian hàng quy mô vừa (diện tích 21-100 m²) đóng cửa, số lượng các gian hàng quy mô

nhỏ (1-20 m²) và lớn (251-500 m²) lại tăng lên. Điều này cho thấy phần nào sự sụt

giảm tính hấp dẫn của thị trường bán lẻ Việt Nam.

Đối với các NHTM -

Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và giá nhà đất là tương đối chặt chẽ và

mang tính hai chiều. Một mặt, giá nhà đất gia tăng liên tục trong thời gian đủ lâu sẽ

hình thành trạng thái neo tư tâm lý ở mức giá cao trong những người dân, tâm lý này

được hỗ trợ bởi một vài nhân tố kích thích nào đó có thể kích hoạt một đợt đầu cơ nhà

đất tràn lan khiến cầu tín dụng nhà đất tăng cao. Mặt khác, dòng vốn tín dụng đổ vào

thị trường ngày càng lớn sẽ góp phần hỗ trợ cầu nhà đất và qua đó góp phần thúc đẩy

giá nhà đất tiếp tục tăng. Khi thị trường nhà đất suy giảm, tính thanh khoản của sản

phẩm đóng băng, các doanh nghiệp BĐS và người vay tiền mua nhà đất gặp khó khăn, hệ quả là để lại các khoản nợ xấu khổng lồ trong các NHTM.

Bản chất của nợ xấu ngân hàng là do khách hàng vay vốn sử dụng vốn vay không

hiệu quả. Nợ xấu thường phát sinh sau một chu kỳ vay vốn, thậm chí sau một thời gian

dài. Hiện nợ xấu trên thực tế rơi vào một số lĩnh vực về sản xuất, công nghiệp, xây

dựng. Đây là những lĩnh vực chịu tác động lớn bởi thị trường BĐS đóng băng. Cụ thể,

dư nợ cho vay BĐS đến cuối tháng 5 - 2012 vào khoảng 197.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ

13% trong tổng số 2,6 triệu nghìn tỷ dư nợ các lĩnh vực của toàn hệ thống. Trong đó,

nợ xấu của lĩnh vực BĐS được xác định là 12.000 tỷ đồng, chiếm 6,5% dư nợ cho vay

BĐS. Trong bối cảnh khó khăn chung hiện nay, sức ép về vốn cho BĐS vẫn là vấn đề

được cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp kêu ca nhiều nhất. Một lượng tín dụng lớn của ngân hàng nằm trong BĐS, và cho vay BĐS cũng chiến tỷ lệ lớn trong nợ xấu. NHNN mở cửa với BĐS cũng là một cách để gỡ khó cho các ngân hàng, tháo vốn cho BĐS. Trong thời gian vừa qua khi NHNN liên tục điều chỉnh giảm lãi suất cho vay về mức sàn là 15%, tưởng rằng thị trường BĐS sẽ "hồi sinh" nhưng xem ra không được

như mong muốn khi các nhà đầu tư BĐS vẫn chưa thể "nhập cuộc". Với nhà đầu tư BĐS, tin giảm lãi suất hiện nay đối với họ chưa đủ hấp dẫn kéo nhà đầu tư quay lại thị trường. Hiệu quả từ việc hạ lãi suất đó thực chất chưa kích thích được khả năng phục

hồi, bởi thị trường đang ảm đạm.

18

1.3.4 Hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

1.3.4.1 Sự cần thiết của các giải pháp để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

Thị trường BĐS và tín dụng ngân hàng có mối quan hệ mật thiết với nhau, nhưng

không thể trông chờ vào sự “tài trợ” của NHTM để cứu thị trường BĐS hiện nay được.

Tín dụng ngân hàng trong xu thế hội nhập cần được rút ra bài học kinh nghiệm trong thời gian qua, cần có sự điều chỉnh phù hợp để góp phần đảm bảo sự phát triển lành

mạnh của thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu an toàn, hiệu quả của chủ đầu tư, nhà kinh

doanh, nhu cầu chính đáng của người tiêu dùng và sự phát triển bền vững của hệ thống

các TCTD ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Bản thân chủ đầu tư BĐS cần có chiến

lược và giải pháp cho chính bản thân mình trong hoạt động kinh doanh.

Lời giải hữu hiệu cho “bài toán” nợ xấu là vấn đề đặt ra không chỉ với nền kinh

tế Việt Nam hiện nay mà còn là thách thức của toàn bộ hệ thống tài chính – tiền tệ. Để

xử lý hiệu quả nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS nói riêng và nợ xấu của các

NHTM nói chung, việc đưa ra biện pháp kiên quyết, phù hợp từ Nhà nước và chính

bản thân các ngân hàng là rất quan trọng và cần thiết. Làm thế nào để huy động được

vốn từ các TCTD lẫn vốn nhàn rỗi trong dân, qua đó tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến

độ dự án đang là bài toán cần được hóa giải đối với các chủ đầu tư BĐS hiện nay. Câu

chuyện tưởng chừng như bất khả thi này xem ra cũng không phải là quá khó nếu như các chủ đầu tư kịp nhìn lại mình trước khi chưa quá muộn.

Thị trường BĐS Việt Nam đã rơi vào bế tắc trong vài năm gần đây, đặc biệt là

trong năm 2012. Vấn đề của thị trường BĐS hiện nay là rất nhiều người đang bi quan

vào thị trường, mất lòng tin vào kênh đầu tư này, dẫn đến khả năng vốn đầu tư vào đây

sẽ suy giảm. Trong khi đó, thị trường BĐS cần rất nhiều nguồn vốn nhưng nguồn vốn

này lại phụ thuộc rất lớn vào lòng tin. Nếu hoàn cảnh thuận lợi thì người dân, nhà đầu

tư có thể sẵn sàng bỏ tiền ra mua nhà. Bên cạnh đó, giá BĐS hiện nay bị coi là nghịch

lý bởi do khu vực giá cao còn tồn hàng nhiều – cung của thị trường vẫn rất mạnh,

trong khi đó, cầu thì vẫn có rất nhiều người muốn mua nhà nhưng vẫn chưa mua được, hoặc vẫn đang đắn đo. Cung và cầu đều lớn nhưng lại không gặp nhau. Đây là điểm cần tháo gỡ. Riêng đối với BĐS, vấn đề chính ở đây là xử lý nợ xấu. Một tỷ lệ lớn nợ xấu hiện nay nằm trong thị trường BĐS cùng với khu vực doanh nghiệp nhà nước. Đồng thời, phải tiếp tục duy trì được ổn định kinh tế vĩ mô, xử lý những tồn tại trong hệ thống ngân hàng. Khi tiến hành cơ cấu một số ngân hàng yếu kém, cải thiện thanh

khoản, thì lãi suất sẽ hạ. Lãi suất hạ và xử lý nợ xấu chính là hai điều kiện tốt cho thị

trường BĐS phục hồi và cho cả nền kinh tế nói chung.

19

1.3.4.2. Các giải pháp thường được áp dụng để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh

doanh bất động sản

Nợ xấu đang là gánh nặng không chỉ cho hệ thống ngân hàng, mà còn cho cả nền

kinh tế. Cần có những biện pháp “mạnh tay” hơn đối với các nguyên nhân gây ra rủi ro

chéo trong hệ thống ngân hàng. Chỉ có vậy, nợ xấu mới được giải quyết nhanh chóng.

Nợ xấu trong hệ thống ngân hàng gia tăng không chỉ được coi là thách thức cho cơ quan quản lý mà còn là thách thức cho cả nền kinh tế. Nợ xấu trong hệ thống ngân

hàng đang là cản trở rất lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Nhận thức được vấn

đề đó, những giải pháp xử lý kịp thời nhằm hạn chế tỉ lệ nợ xấu gia tăng đã và đang

được thực hiện. Thị trường BĐS đã bắt đầu sụt giảm từ năm 2011. Theo nhiều chuyên

gia, năm 2013 thị trường sẽ tiếp tục khó khăn. Do đó, các giải pháp hỗ trợ để thị

trường bớt khó khăn và cải thiện tính thanh khoản cần sự vào cuộc đồng bộ của các bộ,

ngành, cơ quan chức năng và đặc biệt của các chủ đầu tư.

- Thị trường BĐS là thị trường rất nhạy cảm, khi có biến động lớn cần có sự can

thiệp ngay của Chính phủ. Như vậy, sự can thiệp của Chính phủ càng sớm thì khôi

phục thị trường sớm. Một số giải pháp đang được áp dụng để hạn chế nợ xấu trong cho

vay kinh doanh BĐS thường được Chính phủ sử dụng:

+ Chính sách tiền tệ

Chính sách tiền tệ là những biện pháp can thiệp của Chính phủ hoặc NHNN lên cung tiền tệ nhằm thực hiện các mục tiêu của mình bằng các công cụ của chính sách

tiên tệ như lãi suất cơ bản, lãi suất tái chiết khấu, tái cấp vốn, nghiệp vụ thị trường mở,

quy định mức dự trữ bắt buộc…

Một trong số các đặc điểm của thị trường BĐS là chịu sự chi phối của yếu tố

pháp luật. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về

BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề

về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm

pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất

đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp 1 (thị

trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Bởi vậy, khi Chính phủ hoặc NHNN ban hành một số văn bản có ảnh hưởng tới lãi suất cho vay kinh

doanh BĐS hay lãi suất hỗ trợ người mua nhà… sẽ có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường

BĐS , tác động tới tính thanh khoản của hàng tồn kho trên thị trường. Cụ thể, với mức lãi suất thấp, cả nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà đều có xu hướng cần nguồn

vốn cho đầu tư hoặc mua nhà nhanh hơn nhờ đó có thể sẽ tăng tính thanh khoản của

20

thị trường BĐS. Ngược lại, khi lãi suất cao, cả nhà đầu tư và người có nhu cầu mua

nhà bị thu hẹp cơ hội vay vốn hay thái độ thờ ơ chờ lãi suất giảm sẽ có tác động tiêu cực tới tính thanh khoản của thị trường v.v…

+ Chính sách tài khóa

Chính phủ các nước trên thế giới thường sử dụng chính sách tài khoá như một

biện pháp thường xuyên, hiệu quả và đơn giản nhất để tác động tới thị trường BĐS như giảm chi phí tài chính phát sinh từ thuế/phí cho chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh

doanh trong lĩnh vực BĐS thông qua biện pháp: giảm thuế/giãn thuế, hoãn nộp thuế.

Về mặt nguyên lý, có nhiều công cụ tài khóa (thuế chuyển nhượng, thuế BĐS…)

có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư vào BĐS của người dân. Một số công cụ

có thể điều chỉnh ngược chu kỳ thị trường nhằm tác động đến giá BĐS trong khi vẫn

đảm bảo xu thế đầu tư vào thị trường. Tuy nhiên, thực tế lại diễn ra hoàn toàn khác.

Đơn cử như, nếu giá trị ròng hiện tại của các khoản thuế trong tương lai đã được tính

bao hàm trong giá BĐS, việc điều chỉnh tỷ lệ thuế trong khung biên độ lợi tức bình

quân dự tính hàng năm của thị trường sẽ không tác động nhiều đến giá nhà đất. Người

mua nhà sẽ không phản ứng gì nhiều trước việc điều chỉnh này nếu họ thấy rằng đó là

những khoản chi phí chấp nhận được, tính trên lợi ích đầu tư và lợi ích để ở, trừ phi cơ

quan thuế tiến hành nâng tỷ lệ áp thuế vượt khung nói trên. Do vậy, có thể nói thuế

không phải là công cụ chính quyết định giá BĐS trong thời kỳ thị trường bùng nổ. + Chính sách giám sát an toàn vĩ mô

Cơ quan chức năng có thể ban hành các quy định giám sát an toàn vĩ mô với các

mục tiêu cụ thể nhằm ngặn chặn rủi ro đi kèm với bong bóng BĐS. Chúng có thể có

tác động trực tiếp và với chi phí thấp hơn nhiều so với áp dụng chính sách tiền tệ và tài

khóa. Tuy thế, những quy định này cũng có 2 nhược điểm: thứ nhất, người ta có thể

tìm ra kẽ hở để lách bởi chúng chỉ tập trung vào một nhóm đối tượng hay một loại hợp

đồng cụ thể nào đó và khi điều này xảy ra thì chúng trở nên vô hiệu; thứ hai là trong

một nền kinh tế thị trường, việc áp dụng chúng sẽ phần nào xâm phạm đến chức năng

của thị trường.

+ Thành lập các công ty quản lý tài sản Không chỉ các nước trong khu vực châu Á thành lập các công ty quản lý tài sản mà ngay cả nước phát triển như Mỹ và các nước Mỹ La tinh cũng có các công ty chuyên về xử lý nợ xấu của ngân hàng. Tại các quốc gia trên thế giới, có nhiều loại mô hình công ty mua bán nợ: công ty do nhà nước góp vốn hoặc công ty do tư nhân góp

vốn. Đối với các công ty mua bán nợ tư nhân, một số thì hoạt động độc lập, một số khác là công ty con của các ngân hàng hoặc đơn vị hoạt động trực thuộc ngân hàng. Đối với các công ty xử lý nợ của Nhà nước thường hoạt động khá hiệu quả khi vấn đề

nợ xấu mang tính hệ thống và khung pháp lý đối với việc xử lý nợ vẫn còn yếu. Có

21

những lúc trên thị trường, các khoản nợ xấu không có người mua thì công ty xử lý nợ

của Nhà nước có thể là nơi tiêu thụ các khoản nợ xấu nói trên, và khi khung pháp lý cho việc xử lý nợ xấu chưa được “khỏe” thì công ty xử lý nợ của Nhà nước có thể giúp

rút ngắn được quy trình xử lý nợ. Hơn nữa, việc Chính phủ mua lại các khoản nợ xấu

của ngân hàng thông qua các công ty xử lý nợ của Nhà nước có thể tạo ra cơ hội cho

Chính phủ áp đặt các điều kiện giúp các ngân hàng tái cấu trúc lại vấn đề tài chính và cơ cấu hoạt động của mình.

- Các NHTM là những yếu tố chủ đạo hỗ trợ Chính phủ hay NHNN thực hiện các

biện pháp liên quan đến thị trường BĐS nhưng khi NHTM cũng rơi vào vòng xoáy

biến động tiêu cực của thị trường BĐS, các NHTM không thể chờ đợi sự cứu nguy của

Chính phủ mà thường sớm đưa ra các biện pháp nhằm hạn chế tác động xấu của thị

trường BĐS, cụ thể:

+ Quy định yêu cầu vốn cao hơn

Các quy định về vốn thường có tác động trực tiếp đến nguồn cung tín dụng.

Trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng, các điều kiện kinh tế tốt sẽ làm giảm rủi ro của danh

mục tín dụng, cải thiện chỉ số an toàn vốn và năng lực mở rộng tài sản. Trong thời kỳ

kinh tế suy thoái thì ngược lại. Chính vì thế, việc buộc các NHTM tăng vốn lên một

mức tối thiểu trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng sẽ giúp dự phòng cho các khoản thua lỗ

có thể phát sinh trong tương lai; đồng thời làm tăng đáng kể chi phí tín dụng, khiến giới đầu tư xem xét kỹ lưỡng đến giá BĐS và dẫn đến làm giảm nhu cầu đầu tư.

+ Dự phòng linh hoạt

Cơ chế và lợi ích của quy định này tương tự như quy định nêu trên, tức là yêu

cầu các NHTM thực hiện trích lập dự phòng bổ sung trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng,

điều này có thể giúp bù lỗ cho các khoản tín dụng thất thoát khi chu kỳ kinh tế thay

đổi. Tuy vậy, quy định này không làm tăng chi phí tín dụng và do đó, không chặn

đứng được bong bóng BĐS. Nhưng lợi thế của nó là không phụ thuộc vào một khung

biên độ cố định (mức tối thiểu) mà vẫn có thể áp dụng bất cứ lúc nào ngay cả khi chỉ

số vốn của NHTM đã khá cao.

Quy định này chủ yếu nhằm bảo vệ hệ thống ngân hàng trước những hậu quả có thể xảy ra khi thị trường BĐS đổ vỡ, hơn là tác động đến hoạt động tín dụng và kiểm soát những tổn thương đến nền kinh tế. Nhược điểm của nó là nếu chỉ áp dụng đối với các NHTM trong nước thì sẽ ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của những ngân hàng này, khiến hoạt động tín dụng rơi vào tay của các ngân hàng nước ngoài, làm nảy

sinh các vấn đề về giám sát với các tổ chức đó. Tóm lại, việc hoạch định một chính sách đúng đắn để phòng ngừa bong bóng BĐS đòi hỏi phải nghiên cứu kỹ lưỡng. Chính sách giám sát an toàn vĩ mô xem ra là

lựa chọn tối ưu nhất bởi nó tập trung vào nguồn gốc của vấn đề, thích hợp với từng

22

trường hợp cụ thể tại từng quốc gia và từng thời điểm khác nhau, và quan trọng hơn cả

là củng cố năng lực của hệ thống ngân hàng.

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1

Những nội dung trong chương 1 đã trình bày sơ lược những cơ sở lí luận chung

liên quan tới BĐS, thị trường BĐS và cho vay kinh doanh BĐS. Trong đó chủ yếu tập

trung những nội dung chính liên quan đến khái niệm về BĐS, phân loại BĐS, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS và các loại BĐS được đưa vào kinh doanh. Bên cạnh đó,

trong chương này còn đề cập đến các khái niệm, phân loại và đặc điểm về thị trường

BĐS; tác động của nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS và sự cần thiết của các giải

pháp và một số giải pháp thường được sử dụng để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS. Thông qua những vấn đề lí luận vừa trình bày, tác giả sẽ phân tích cụ thể

thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS của Chi nhánh BIDV Quang Trung ở

nội dung chương 2.

23

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG NỢ XẤU TRONG CHO VAY KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

BIDV CHI NHÁNH QUANG TRUNG

2.1 Tổng quan về ngân hàng Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam và chi nhánh Quang

Trung

2.1.1 Giới thiệu chung Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV

Lịch sử 50 năm xây dựng, trưởng thành của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt

Nam là một chặng đường đầy gian nan thử thách nhưng cũng rất đỗi hào hùng và gắn

với từng thời kỳ lịch sử đấu tranh chống kẻ thù xâm lược và xây dựng đất nước của

dân tộc Việt Nam...

Ngày 26/4/1957, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam (trực thuộc Bộ Tài chính) - tiền

thân của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - được thành lập theo quyết định

177/TT ngày 26/04/1957 của Thủ tướng Chính phủ. Quy mô ban đầu gồm 8 chi nhánh,

200 cán bộ. Nhiệm vụ chủ yếu của Ngân hàng Kiến thiết là thực hiện cấp phát, quản lý

vốn kiến thiết cơ bản từ nguồn vốn ngân sách cho tất các các lĩnh vực kinh tế, xã hội.

Ngày 24/6/1981, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam được đổi tên thành Ngân hàng

Đầu tư và Xây dựng Việt Nam trực thuộc NHNN Việt Nam theo Quyết định số 259-

CP của Hội đồng Chính phủ. Nhiệm vụ chủ yếu của Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng là

cấp phát, cho vay và quản lý vốn đầu tư xây dựng cơ bản tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thuộc kế hoạch Nhà nước.

Ngày 14/11/1990, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam được đổi tên thành

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam theo Quyết định số 401-CT của Chủ tịch

Hội đồng Bộ trưởng. Đây là thời kỳ thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà

nước, chuyển đổi từ cơ chế tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường có sự quản lý của

Nhà nước. Do vậy, nhiệm vụ của BIDV được thay đổi cơ bản: tiếp tục nhận vốn ngân

sách để cho vay các dự án thuộc chỉ tiêu kế hoạch nhà nước; huy động các nguồn vốn

trung dài hạn để cho vay đầu tư phát triển; kinh doanh tiền tệ tín dụng và dịch vụ ngân

hàng chủ yếu trong lĩnh vực xây lắp phục vụ đầu tư phát triển.

Từ 1/1/1995 đến nay BIDV được phép kinh doanh đa năng tổng hợp như một NHTM, phục vụ chủ yếu cho đầu tư phát triển của đất nước. Đây được ghi nhận là thời kỳ “chuyển mình, đổi mới, lớn lên cùng đất nước”; chuẩn bị nền móng vững chắc và tạo đà cho sự “cất cánh” của BIDV.

Qua 50 năm xây dựng và trưởng thành, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt

Nam đã đạt được những thành tựu rất quan trọng, góp phần đắc lực cùng toàn ngành Ngân hàng thực hiện chính sách tiền tệ quốc gia và phát triển kinh tế xã hội của đất

24

nước, tự tin hướng tới những mục tiêu và ước vọng to lớn hơn trở thành một Tập đoàn

Tài chính Ngân hàng có uy tín trong nước, trong khu vực và vươn ra thế giới.

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Tên giao dịch quốc tế: Joint

Stock Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam Tên gọi tắt:

BIDV

-

Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh chính: + Ngân hàng: là một ngân hàng có kinh nghiệm hàng đầu cung cấp đầy đủ các

sản phẩm, dịch vụ ngân hàng hiện đại và tiện ích.

+ Bảo hiểm: cung cấp các sản phẩm bảo hiểm phi nhân thọ được thiết kế phù hợp

trong tổng thể các sản phẩm trọn gói của BIDV tới khách hàng.

+ Chứng khoán: cung cấp đa dạng các dịch vụ môi giới, đầu tư và tư vấn đầu tư

cùng khả năng phát triển nhanh chóng hệ thống các đại lý nhận lệnh trên toàn quốc.

+ Đầu tư tài chính: góp vốn thành lập doanh nghiệp để đầu tư các dự án, trong đó

nổi bật là vai trò chủ trì điều phối các dự án trọng điểm của đất nước như: Công ty Cổ

phần cho thuê Hàng không (VALC) Công ty phát triển đường cao tốc (BEDC), Đầu tư

sân bay Quốc tế Long Thành…

- BIDV có nguồn nhân lực dồi dào, năng động và có chuyên môn cao với hơn

18.000 cán bộ, nhân viên là các chuyên gia tư vấn tài chính được đào tạo bài bản, có

kinh nghiệm được tích luỹ và chuyển giao trong hơn nửa thế kỷ BIDV luôn đem đến cho khách hàng lợi ích và sự tin cậy.

- Mạng lưới ngân hàng: BIDV có 117 chi nhánh và trên 551 điểm mạng lưới,

1.300 ATM/POS tại 63 tỉnh/thành phố trên toàn quốc và một số chi nhánh tại nước

ngoài: Lào, Campuchia, Myanmar, Nga, Séc... Các liên doanh với nước ngoài: Ngân

hàng Liên doanh VID-Public (đối tác Malaysia), Ngân hàng Liên doanh Lào -Việt (với

đối tác Lào) Ngân hàng Liên doanh Việt Nga - VRB (với đối tác Nga), Công ty Liên

doanh Tháp BIDV (đối tác Singapore), Liên doanh quản lý đầu tư BIDV - Việt Nam

Partners (đối tác Mỹ)…Ngoài ra, BIDV có một mạng lưới phi ngân hàng gồm các

Công ty Chứng khoán Đầu tư (BSC), Công ty Cho thuê tài chính, Công ty Bảo hiểm

Đầu tư (BIC) với 20 chi nhánh trong cả nước. BIDV thường xuyên đổi mới, cập nhật và ứng dụng công nghệ phục vụ đắc lực - cho công tác quản trị điều hành và phát triển dịch vụ ngân hàng tiên tiến. Liên tục từ năm 2007 đến nay, BIDV giữ vị trí hàng đầu Vietnam ICT Index (chỉ số sẵn sàng cho phát triển và ứng dụng cộng nghệ thông tin) và nằm trong TOP 10 CIO (lãnh đạo

Công nghệ Thông tin) tiêu biểu của Khu vực Đông Dương năm 2009 và Khu vực Đông Nam Á năm 2010. - BIDV cung cấp những sản phẩm, dịch vụ ngân hàng có chất lượng cao, tiện ích

nhất và chịu trách nhiệm cuối cùng về sản phẩm dịch vụ đã cung cấp cho khách hàng.

25

Đối với các đối tác chiến lược, BIDV sẵn sàng “Chia sẻ cơ hội, hợp tác thành công”.

BIDV luôn coi con người là nhân tố quyết định mọi thành công theo phương châm “mỗi cán bộ BIDV là một lợi thế trong cạnh tranh” về cả năng lực chuyên môn và

phẩm chất đạo đức.

- BIDV có nền khách hàng doanh nghiệp lớn nhất trong hệ thống các TCTD tại

Việt Nam bao gồm các tập đoàn, tổng công ty lớn; các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Hàng triệu lượt khách hàng cá nhân đã và đang sử dụng dịch vụ của BIDV.

Định chế tài chính: BIDV là sự lựa chọn tin cậy của các định chế lớn như World -

Bank, ADB, JBIC, NIB…

Thương hiệu BIDV: là sự lựa chọn, tín nhiệm của các tổ chức kinh tế, các doanh -

nghiệp và cá nhân trong việc tiếp cận các dịch vụ tài chính ngân hàng, được cộng đồng

trong nước và quốc tế biết đến và ghi nhận như là một trong những thương hiệu ngân

hàng lớn nhất Việt Nam, là niềm tự hào của các thế hệ CBNV và của ngành tài chính

ngân hàng trong 55 năm qua với nghề nghiệp truyền thống phục vụ đầu tư phát triển

đất nước.

2.1.2 Giới thiệu về chi nhánh BIDV Quang Trung

2.1.2.1 Quá trinh hình thành và phát triển của BIDV Quang Trung

Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV - chi nhánh Quang Trung trước

kia có tên là Sở Giao dịch 1 – Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam thành lập theo thông báo số 57/TCCB/ĐT ngày 26/12/1990 của vụ Tổ chức cán bộ Nhà nước về tổ

chức bộ máy của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam và quyết định số 76

QĐ/TCCB ngày 28/03/1991 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt

Nam.

Chi nhánh Quang Trung được thành lập trên cơ sở tách Phòng giao dịch Quang

Trung theo quyết định thành lập số 52/2005/QĐ-HĐQT ngày 21/03/2005 của Hội

đồng quản Trị Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, giấy phép kinh doanh số

0116000466 của sở Kế Hoạch Đầu Tư Hà Nội, chi nhánh đi vào hoạt động từ

1/04/2005. Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Quang Trung có trụ sở tại toà nhà Chingfong, 53 Quang Trung, Hà Nội là chi nhánh cấp I thứ 76 thuộc của BIDV, được thành lập ngày 25 tháng 8 năm 2005. Mục đích thành lập chi nhánh là nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng dịch vụ ngân hàng của khách hàng trên địa bàn ngày một tăng. Trong thời gian qua, BIDV đã tích cực triển khai công tác phát triển mạng lưới, đặc biệt tại những địa bàn kinh tế trọng điểm như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng,

Đà Nẵng... Việc thành lập chi nhánh BIDV Quang Trung cũng chính là một trong những nội dung quan trọng của đề án cơ cấu lại hoạt động ngân hàng của BIDV. Thời

gian này, số cán bộ ban đầu của BIDV Quang Trung là 66 người, bộ máy tổ chức gồm

26

Hội sở chi nhánh, 01 phòng giao dịch và 02 quỹ tiết kiệm trực thuộc. BIDV Quang

Trung trở thành chi nhánh hoạt động theo mô hình ngân hàng bán lẻ, cung cấp sản phẩm dịch vụ ngân hàng đa năng trên nền công nghệ hiện đại để thoả mãn nhu cầu về

các sản phẩm dịch vụ ngân hàng tiện tích cao của khách hàng trong hệ thống các chi

nhánh của BIDV Việt Nam. Nhiệm vụ chính của BIDV Quang Trung là cung ứng vốn

dịch vụ cho khu vực kinh tế dân doanh, doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trong tương lai, BIDV Quang Trung sẽ tiến tới trở thành một trong những chi nhánh đầu tiên đưa các

sản phẩm – dịch vụ mới của BIDV đến với khách hàng. Sau hơn 5 năm đi vào hoạt

động kể từ ngày thành lập, đến cuối năm 2011, chi nhánh Quang Trung đã đạt được số

dư huy động vốn đạt 9015 tỷ tăng gần gấp 5,5 lần. Dư nợ cho vay đạt 3.438 tỷ đồng.

Thu dịch vụ trong năm 2011 đạt gần 25,37 tỷ đồng. Chi nhánh hiện có 150 nhân viên

có độ tuổi trung bình là 27 tuổi, với mô hình tổ chức ngày càng được hoàn thiện: gồm

14 phòng và 1 tổ nghiệp vụ. Đặc biệt, chi nhánh Quang Trung là chi nhánh đầu tiên

trong hệ thống ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam có mô hình tổ Marketing

chuyên trách, Tổ chứng khoán và Ban phát triển mạng lưới bán chuyên trách phục vụ

cho những nhiệm vụ đặc thù của đơn vị. Với những nỗ lực của tập thể cán bộ chi

nhánh, trong nhũng năm qua chi nhánh Quang Trung liên tục đạt danh hiệu đơn vị

hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, các cán bộ của chi nhánh đạt các danh hiệu cá nhân do

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam trao tặng.

Cùng với những thành công ban đầu trong hoạt động kinh doanh, các công tác

chính trị, đoàn thể thường xuyên được coi trọng và hoạt động có hiệu quả. Chi bộ

Đảng được kiện toàn về tổ chức, hoạt động theo đúng điều lệ, phát triển được 7 đảng

viên mới, số đảng viên của chi bộ đã lên tới con số 24. Cùng với 8 cảm tình đảng đang

tiếp tục theo dõi, bồi dưỡng và chuẩn bị kết nạp. Tổ chức công đoàn thực hiện tốt các

nhiệm vụ theo điều lệ, đảm bảo tốt quyền lợi và sự phát triển của đoàn viên. Chi đoàn

thanh niên tích cực hoạt động phong trào, nâng cao đời sống văn hóa tinh thần của cán

bộ trẻ, tăng cường hiểu biết và góp phần vào thành tích chung trong hoạt động của

BIDV khu vực và toàn hệ thống.

Nhìn chung, trong thời gian hoạt động chưa lâu, nhưng bộ máy chi nhánh và các tổ chức đoàn thể đã dần được phát triển, bổ sung và hoàn thiện, hoạt động có sự phối hợp và mang lại hiệu quả tốt. Tập thể cán bộ người lao động trong chi nhánh có tinh thần đoàn kết, thẳng thắn đấu tranh và phê bình trong nội bộ nhằm đạt được tinh thần đoàn kết địch thực, cùng rút kinh nghiệm và xác định tư tưởng phấn đấu chung. Trên

tinh thần đó, với những nền tảng ban đầu đã đạt được, tính đến 31/12/2011 thì chi nhánh Quang Trung đã đạt được tổng tài sản trên 7.235 tỷ đồng, huy động vốn cuối kì đạt 9.015 tỷ đồng, tăng 1.015 lần so với thời điểm 31/12/2010. Dư nợ tín dụng cuối kì

đạt 3.438 tỷ đồng, tuân thủ giới hạn tín dụng, lợi nhuận bình quân đầu người sau thuế

27

đạt trên 200 triệu đồng/năm, hoàn thành vượt mức theo lộ trình từng quý của kế hoạch

2011.

Lãnh đạo BIDV cho biết, sự ra đời, đi vào hoạt động của chi nhánh Quang Trung

cùng một số chi nhánh đã và sẽ được thành lập trong thời gian tới sẽ là bước đi cụ thể

trong chiến lược phát triển đến 2015 của BIDV nhằm thực hiện chuyển dịch cơ cấu

khách hàng, cơ cấu sản phẩm dịch vụ ngân hàng, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của BIDV trong hội nhập kinh tế quốc tế.

2.1.2.2 Cơ cấu tổ chức, bộ máy quản lý của chi nhánh BIDV Quang Trung

Chi nhánh BIDV Quang Trung là một pháp nhân có tính độc lập cao trong hệ

thống BIDV, có quyền tổ chức, ra các quyết định quản lý, kinh doanh trong khuôn khổ

pháp luật và điều lệ hoạt động của BIDV, là chi nhánh cấp 1 thuộc hệ thống ngân hàng

Đầu tư và phát triển Việt Nam. Hiện nay, chi nhánh có 3 chi nhánh cấp 2 trực thuộc và

5 phòng giao dịch trên địa bàn Hà Nội.

- Chi nhánh 1: số 37B đường Thành, quận Hoàn Kiếm, TP.Hà Nội. - Chi nhánh 2: số 20 Cát Linh, quận Đống Đa, TP.Hà Nội. - Chi nhánh 3: số 118 Nguyễn An Ninh, Q.Hoàng Mai, TP.Hà Nội.

Về cơ cấu tổ chức, ban lãnh đạo chi nhánh BIDV Quang Trung bao gồm 1 giám

đốc, 3 phó giám đốc và các trưởng phòng các phòng ban trưc thuộc.

- Giám đốc: Lê Quang Thanh. - Phó giám đốc 1: Bà Nguyễn Thị Minh Hương. - Phó giám đốc 2: Bà Lê Thị Thanh Huyền.

Các phòng ban bao gồm : phòng tín dụng, phòng thẩm định, phòng quan hệ

khách hàng, phòng điện toán, phòng tài chính kế toán, phòng kế hoạch tổng hợp,

phòng quản lý rủi ro, phòng tổ chức hành chính, phòng kiểm tra nội bộ, phòng thanh

toán quốc tế, các phòng ban thực hiện nhiệm vụ dưới sự quản lý điều hành của ban

giám đốc.

Chi nhánh có đội ngũ cán bộ trẻ, độ tuổi trung bình vào khoảng 27, được đào tạo

cơ bản về tài chính ngân hàng, có tinh thần học hỏi nâng cao trình độ. Cán bộ chủ chốt của chi nhánh có nhiều kinh nghiệm và trình độ công tác tốt. Các phòng ban trực thuộc của chi nhánh với các nhiệm vụ khác nhau, cụ thể:

28

P.quan hệ khách hàng 1

Khối QHKH P.quan hệ khách hàng 2

P.quan hệ khách hàng 3

Khối QL rủi ro P.quản lý rủi ro

P.quản trị tín dụng

P.DV KH doanh nghiệp

P.Dịch vụ KH cá nhân Khối tác nghiệp

P.thanh toán quốc tế

Ban giám đốc P.tiền tệ kho quỹ

P.tài chính kế toán

P.kế hoạch tổng hợp Khối QL nội bộ

P.tổ chức hành chính

P.điện toán

P. giao dịch 2

P. giao dịch 3 Khối Đơn vị trực thuộc

P. giao dịch 4

Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức, bộ máy quản lý của chi nhánh BIDV Quang Trung

(Nguồn: P. Tổ chức hành chính)

2.1.2.3 Mối quan hệ của BIDV Quang Trung

-

Đối với các TCTD khác: + Quan hệ hợp tác theo nguyên tắc bình đẳng cùng có lợi. + Quan hệ tín dụng khi được Giám Đốc uỷ quyền: Cùng phối hợp cho vay, đồng

tài trợ và cung cấp dịch vụ ngân hàng đối với khách hàng.

-

Đối với khách hàng: + Chịu trách nhiệm về kinh tế, dân sự trong các cam kết của chi nhánh với khách

hàng.

+ Giữ bí mật về tài liệu, số liệu, về tình hình hoạt động của khách hàng theo các

quy định của pháp luật.

29

+ Quan hệ bình đẳng hợp tác cùng có lợi trong các giao dịch tín dụng và dịch vụ

ngân hàng đối với khách hàng.

2.1.2.4 Các hoạt động chính của BIDV Quang Trung

- Chi nhánh được huy động vốn dài hạn, trung hạn, ngắn hạn bằng VNĐ và ngoại

tệ từ mọi nguồn vốn trong nước dưới các hình thức chủ yếu sau:

+ Nhận tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi không kỳ hạn, có kỳ hạn, tiền gửi thanh toán

của tất cả các tổ chức dân cư.

+ Phát hành các chứng chỉ tiền gửi, tín phiếu, kỳ phiếu, trái phiếu dưới tên BIDV

và các giấy tờ có giá khác.

+ Vay vốn của các tổ chức tài chính trên các loại thị trường

- Chi nhánh thực hiện các nghiệp vụ tín dụng và các dịch vụ ngân hàng chủ yếu là:

+ Cho vay dài hạn, trung hạn, ngắn hạn theo cơ chế hiện hành bằng VND và

ngoại tệ đối với các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, hộ gia đình và cá

nhân.

+ Chiết khấu chứng từ có giá

+ Các nghiệp vụ bảo lãnh và tái bảo lãnh

+ Trực tiếp thực hiện và làm đại lý cho thuê tài chính theo sự uỷ quyền của Giám

Đốc hoặc công ty cho thuê tài chính NHĐT& PTVN

+ Mua bán, chuyển đổi ngoại tệ và các dịch vụ ngoại hối + Dịch vụ thanh toán trong nước và ngoại nước giữa các khách hàng

+ Tham gia đấu thầu mua trái phiếu, tín phiếu Chính phủ, trái phiếu NHNN, kho

bạc nhà nước trên thị trường do NHNN tổ chức khi được Giám Đốc cho phép.

+ Dịch vụ ngân hàng đại lý, quản lý vốn dự án đầu tư theo yêu cầu.

+ Dịch vụ tư vấn tài chính cho khách hàng.

2.2 Tổng quan về nợ xấu bất động sản của cả nƣớc

BĐS - một lĩnh vực lớn chi phối nền kinh tế quốc dân, đang diễn ra tình trạng

mông lung hết sức khó hiểu, ít nhất trên bình diện những con số. Tính đến thời điểm

cuối năm 2011, tổng dư nợ cho vay BĐS là 348.000 tỷ đồng (Nguồn: Tạp chí Ngân hàng, số 3, T2/2012). Theo nhận định của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, con số này vượt hơn 1,8 lần so với con số đã được các ngân hàng công bố trước đây, tức khoảng xấp xỉ 200.000 tỷ đồng. Cũng theo Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, số nợ xấu BĐS tại các ngân hàng cao gấp 8 lần so với số liệu do chính các ngân hàng này

thông tin. Điều đó cũng có nghĩa là trong một thời gian khá dài, từ tháng 6/2011 - thời

điểm lần đầu tiên diễn ra "biến động" trong hệ thống ngân hàng về tình trạng nợ xấu, khi khối ngân hàng buộc phải kéo giảm tỷ lệ cho vay phi sản xuất về mức 22% theo

yêu cầu của NHNN, cho đến gần đây hầu hết các ngân hàng vẫn cố giữ kín con số dư

30

nợ cho vay thực tế và kéo theo đó là tỷ lệ nợ xấu mà đã trở nên nguy hiểm đối với họ.

Không quá trái ngược với những đồn đoán của dư luận giới đầu tư, BIDV đã trở thành "quán quân" về dư nợ cho vay xây dựng - hơn 42.000 tỷ đồng. Tiếp theo đó là Ngân

hàng Vietinbank - 41.000 tỷ đồng. Cả hai ngân hàng này đều có tỷ lệ cho vay BĐS và

xây dựng chiếm 14% trong tổng dư nợ. ACB và Sacombank cũng nằm trong danh sách

"top 10". Nhưng chiếm tỷ lệ cao hơn hẳn trong tổng dư nợ lại là những ngân hàng nhỏ như Phương Nam, Phương Tây, Đông Á - 26%. Còn ngân hàng SHB cũng có tỷ lệ cho

vay xây dựng và BĐS chiếm đến 18% tổng dư nợ cho vay.

Cũng trong báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tổng giá trị các

khoản cho vay vào hai lĩnh vực BĐS và xây dựng của 10 ngân hàng có số dư nợ lớn

nhất được thống kê là 147 nghìn tỷ, bằng khoảng 73% dư nợ BĐS được các ngân hàng

báo cáo cuối năm 2011. Nếu so với con số điều chỉnh của Ủy ban Giám sát tài chính

quốc gia, tỷ lệ này chiếm 42%.

Hình 2.1 Tổng dư nợ tín dụng cho vay BĐS

(Nguồn: Ủy ban giám sát tài chính Quốc gia)

31

Vào cuối tháng 5/2012, NHNN thông báo tỷ lệ nợ xấu đã lên đến 10%, so với con

số chỉ 3,4% cũng công bố trước Quốc hội vào 11/2011. Như vậy, chỉ trong thời gian 6 tháng, tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng đã tăng gấp ba lần mà không có một lần

thông tin về sự tăng bất thường này. Nếu có thể, cũng nên tham khảo đánh giá của một

tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập có uy tín của quốc tế là Fitch Ratings. Từ tháng

6/2011, khi NHNN chỉ thừa nhận tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng vào khoảng 3,2%, Fitch đã công bố tỷ lệ này lên đến 13%, tức gấp 4 lần con số của các cơ quan

hữu trách Việt Nam. Còn giờ đây, với tỷ lệ nợ xấu 10% mà NHNN Việt Nam công bố,

chẳng lẽ tỷ lệ nợ xấu thực tế còn cao hơn nhiều? 50%, tức khoảng 125.000 tỷ đồng, có

khả năng "biến mất" từ con số dư nợ cho vay BĐS, có thể chiếm đến 36% con số dư

nợ 348.000 tỷ đồng do Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia công bố điều chỉnh.

Tại cuộc họp Ban chỉ đạo chính sách và thị trường BĐS Trung ương mới đây, đại

diện NHNN cho biết, đến ngày 30/6/2013, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh

doanh BĐS đạt 242.804 tỷ đồng, tăng 6,3% so với tháng 12/2012 (trong khi dư nợ

toàn nền kinh tế tăng 4,5%).

Các lĩnh vực cho vay chiếm tỷ lệ cao là xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở kết

hợp với cho thuê mà khách hàng trả nợ bằng thu nhập ngoài lương (57.113 tỷ đồng),

xây khu đô thị (49.258 tỷ đồng); xây văn phòng cao ốc cho thuê (35.495 tỷ đồng), mua

nhà để bán, cho thuê, khu công nghiệp, chế xuất, quyền sử dụng đất… Đáng lưu ý, tỉ lệ nợ xấu trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS tính đến 30/6/2013 được xác định là

6,4%, tương đương với hơn 15,5 nghìn tỷ đồng.

Về giải ngân cho vay gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở, đến nay 5 NHTM được chỉ

định đã cam kết cho vay 130 khách hàng cá nhân, trong đó đã giải ngân cho 119 khách

hàng với dư nợ 28,46 tỷ đồng; xác nhận cho 2 doanh nghiệp vay với số tiền 658 tỷ

đồng.

Con số trên tương đương 10 tỷ USD là thực sự đáng lo ngại và gây ảnh hưởng tới

hoạt động của các ngân hàng cũng như nền kinh tế. Việc một khoản tiền lớn lên tới

trên 200 nghìn tỷ đồng không thể đưa vào lưu thông, bị chôn ở các tài sản đảm bảo sẽ

gây lãng phí lớn cho xã hội, nhất là trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay. Với “cục máu đông trong mạch máu” lớn như thế này, nên có bơm đến mấy, “máu tín dụng” vẫn không thể chảy được. Nợ xấu chính là lý do khiến các ngân hàng thời gian qua không dám tiếp tục cho vay, dù nguồn vốn không thiếu. Ngân hàng phải thận trọng hơn với các khoản vay để tránh các khoản nợ xấu tiếp theo, dẫn tới hậu quả là

các ngân hàng có tiền mà không cho vay được, còn nền kinh tế thì vẫn tiếp tục khát vốn.

Nợ xấu của Việt Nam hiện chủ yếu rơi vào các lĩnh vực sản xuất công nghiệp,

xây dựng, là những lĩnh vực thời gian qua chịu sự tác động từ sự đóng băng kéo dài

32

của thị trường BĐS. Theo số liệu của NHNN, tính đến cuối tháng 5/2012, dư nợ cho

vay đầu tư kinh doanh BĐS khoảng 197.000 tỷ đồng. Nó chỉ chiếm một tỷ lệ không phải là lớn trong tổng dư nợ 2,6 triệu tỷ đồng. Nợ xấu cho vay đầu tư kinh doanh BĐS

khoảng 12.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 6,5% dư nợ, chiếm khoảng 10,3% trong tổng

nợ xấu ngân hàng theo báo cáo của các TCTD. Đối với cho vay đầu tư kinh doanh

chứng khoán, do thị trường sụt giảm và khó khăn kéo dài nên xu hướng cho vay có chiều hướng giảm. Đến cuối tháng 5/2012 chỉ còn khoảng gần 12.000 tỷ đồng, nợ xấu

của nó cũng ở mức tương đối thấp với khoảng 485 tỷ đồng.

Mặc dù vậy, phía NHNN Việt Nam vẫn có cái nhìn lạc quan. Dự phòng rủi ro và

tài sản bảo đảm sẽ giúp cho nợ xấu không gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động của các

TCTD. Cũng theo NHNN, tỷ lệ nợ xấu 8,6% của Việt Nam tuy có cao và đang có

chiều hướng tăng, nhưng nếu so với một số nước trong khu vực vào thời điểm chính

phủ cũng phải đứng ra xử lý nợ xấu thì vẫn thấp hơn nhiều. Chẳng hạn, Thái Lan vào

thời điểm khủng hoảng tài chính năm 1999, nợ xấu lên tới 47,7%; Indonnexia trên

50%; Hàn Quốc năm 1998 là 17% và Malaysia trên 11,4%...

Những vấn đề trên cho thấy đây chỉ là phần nổi của tảng băng chìm, số liệu nào

là chính xác nhất thì chỉ có bản thân các ngân hàng mới xác định được. Tuy nhiên, có

một điều chắc chắn là nợ xấu trên tổng dư nợ trong lĩnh vực BĐS đang ở mức báo

động, cần có những biện pháp kiểm soát và hạn chế nợ xấu trong lĩnh vực này.

2.3 Xu hƣớng của thị trƣờng bất động sản Việt Nam

Nợ xấu khủng hoảng hiện nay của thị trường BĐS xuất phát từ 2 nguyên nhân.

Thứ nhất là sai lệch lớn trong quan hệ cung - cầu về nhà ở. Nguồn cung các sản phẩm

nhà ở hạng trung cấp và cao cấp, với giá trị cao chiếm tỷ trọng lớn và hoàn toàn sai

lệch với cơ cấu của cầu, được chi phối bởi nhu cầu nhà ở bình dân của đông đảo người

dân. Nguyên nhân thứ hai là sai lệch trong kỳ vọng của doanh nghiệp kinh doanh

BĐS. Chính vì thế, cho dù thị trường đã “đóng băng” một thời gian dài, song không ít

doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn cho rằng, khó khăn của thị trường địa ốc chỉ là tạm

thời và giá cả đã chạm đáy, nên sẽ chóng hồi phục. Hơn nữa, không ít doanh nghiệp BĐS vẫn cố tình giữ hàng, “găm giá” để mong chờ sự giải cứu từ phía Nhà nước. Kỳ vọng này cũng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô nợ xấu hiện nay trên thị trường BĐS, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn.

Theo số liệu mới nhất về cơ cấu nợ xấu do NHNN công bố, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực (với 22,5%); tiếp đến là

BĐS và hoạt động dịch vụ (19,25%)... Tuy nhiên, việc giải quyết nợ xấu trong lĩnh

vực BĐS lại đang là vấn đề được quan tâm nhiều nhất, do dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ. Hơn nữa, nợ xấu BĐS kéo theo sự trì

trệ của 2 ngành quan trọng liên quan tới việc làm và an sinh xã hội là xây dựng (tạo

33

việc làm cho khoảng 3,3 triệu lao động – tương đương với 6,4% tổng lao động của nền

kinh tế) và sản xuất vật liệu xây dựng (khoảng hơn 500.000 lao động, tương đương hơn 1% tổng lao động của nền kinh tế). Theo thống kê, số lượng căn hộ đã xây xong bị

tồn là không nhiều (cả nước tồn kho 26.444 căn hộ chung cư và 15.786 căn nhà thấp

tầng). Nhưng số lượng căn hộ còn đang nằm trên giấy, những dự án mới chỉ bồi

thường giải phóng mặt bằng, có thể đã có quy hoạch chi tiết, thiết kế dự án… thì rất nhiều. Số lượng căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng tại các dự án lớn gấp hàng chục

lần so với số căn hộ đã xây xong bị tồn và đây mới là mối lo thực sự của thị trường

BĐS. Quy mô nợ xấu của lĩnh vực BĐS là đáng kể, song còn lớn hơn, khi phân tích

biến động của khối nợ này. Với một nền kinh tế đang ở trong quá trình điều chỉnh theo

hướng thoái nợ sau một giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên tăng trưởng tín dụng cao,

thì những lĩnh vực nóng nhất, sử dụng vay nợ nhiều nhất, trong đó đặc biệt là BĐS sẽ

phải điều chỉnh mạnh nhất để có thể đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo cân bằng và bền

vững. Khả năng nợ xấu trong lĩnh vực BĐS sẽ tiếp tục gia tăng trong trung hạn.

Sau thời gian dài phát triển nóng, quy mô các tài sản “độc hại” (các tài sản không

có khả năng thanh khoản, ít nhất là trong ngắn hạn) trong lĩnh vực BĐS đã ở mức khá

lớn, nên các giải pháp cần thực hiện nhanh chóng mới mong có thể hãm phanh quá

trình “nợ nở ra, tài sản co lại”. Tuy nhiên, có nhiều thách thức liên quan đến việc thực

hiện các giải pháp xử lý nợ xấu trong lĩnh vực BĐS. Theo nhiều nhà nghiên cứu, một “sự hủy diệt tích cực” là cách tốt nhất để loại bỏ các doanh nghiệp kém hiệu quả và

chuyển nguồn lực sang các doanh nghiệp có hiệu quả, qua đó giải quyết nợ xấu một

cách bền vững.

Điều kiện để giải quyết “nợ xấu” theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ là

phải loại bỏ hầu hết các dự án căn hộ hạng trung và cao cấp mà chủ đầu tư những năm

qua hướng đến. Những dự án đã định hướng sai phân khúc khách hàng buộc phải trả

giá mà không ai có khả năng “cứu”. Chủ đầu tư bắt buộc phải giảm giá để cắt lỗ, hoặc phải giảm xuống dưới mức 15 triệu đồng/m2 để được nhận hỗ trợ, thậm chí bán dưới giá thành để kết thúc một chu kỳ đầu tư sai lầm cũng là chuyện bình thường.

Hiện có ba loại ý kiến đánh giá về trạng thái và xu hướng thị trường BĐS: Loại ý kiến thứ nhất cho rằng, thị trường BĐS vẫn đang trên đà xuống dốc, tức là chưa chạm đáy. Chung cư cao cấp, biệt thự, đất nền ở xa trung tâm, mặc dù giá đã giảm xuống khá nhiều, nhưng tồn kho còn lớn, gần như không bán được, vì giá vẫn còn cao, không phù hợp với túi tiền và khả năng chi trả của đa số khách hàng có nhu

cầu ở thực. Đối với đất nền, chung cư ở gần trung tâm hơn thì giá cao, hoặc có diện tích quá rộng, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp, cũng như người có nhu cầu thực có tâm lý chờ giá xuống nữa mới mua. Một số dự án, chung cư có giá cả thấp hơn, nhưng

34

người mua còn e ngại về mặt pháp lý, về thuế giá trị gia tăng, tiền chênh lệch, chất

lượng công trình…

Loại ý kiến thứ hai cho rằng, thị trường BĐS đã ở đáy (có nghĩa là không còn xu

hướng xuống dốc, nhưng cũng chưa đến đoạn thoát đáy vượt dốc đi lên). Căn cứ của

loại ý kiến này là giá BĐS đã giảm sâu, có loại đã giảm tới 30 - 40% (nếu tính cả lãi

suất vay ngân hàng để đầu tư trong 2 năm khoảng 35 - 40%, thì còn giảm sâu hơn nữa). Hầu hết những nhà đầu tư vào lúc giá đã cao, đều đã bị lỗ. Theo đó, chỉ trừ một

vài loại sản phẩm như biệt thự, chung cư cao cấp, đất nền ở xa trung tâm là có thể

giảm tiếp, còn phân khúc khác sẽ khó có khả năng giảm tiếp nữa. Theo loại ý kiến này,

thời gian nằm ở đáy sẽ không lâu, có thể hết năm nay, hoặc đến giữa năm sau, thị

trường BĐS sẽ thoát đáy vượt dốc đi lên, khi kinh tế trong nước và thế giới hồi phục,

khi gói tín dụng BĐS 30.000 tỷ đồng được giải ngân…Theo đó, loại ý kiến này

khuyến cáo, đã đến lúc đầu tư vào BĐS để đón đầu cơ hội, nhất là đối với BĐS thời

gian phải qua thi công mất vài ba năm.

Loại ý kiến thứ ba cho rằng, thị trường BĐS đã bắt đầu thoát đáy vượt dốc đi lên,

bởi đã xuất hiện một số tín hiệu. Số lượng giao dịch ở một số phân khúc đã tăng trở

lại, tuy chưa sôi động như trước kia, nhưng cũng không thưa thớt như vài năm trước

đây. Giao dịch tăng là tiền đề báo hiệu thị trường sẽ ấm dần trở lại. Với nhà đầu tư, để

xây dựng các công trình mà thời gian thi công phải mất vài ba năm mới hoàn thành, thì có thể đón đầu được “đỉnh” mới. Các nhà đầu tư đã có sản phẩm thô, cần hoàn thiện

nhanh, để tranh thủ bán vào lúc giá còn cao và cũng có thể hạ giá bán nữa, để thu hồi

vốn nhanh, nhằm có vốn đầu tư mới đón đầu. Nếu cách đây một vài năm, nhà đầu tư

thứ cấp bán với giá gốc cộng với tiền chênh khá lớn; sau đó thị trường giảm xuống,

không những không có tiền chênh, mà còn bán dưới cả giá gốc. Gần đây, đã xuất hiện

trở lại tiền chênh (đối với các công trình bắt đầu khởi công), dù không còn lớn như

trước. Giá một số phân khúc khác, ở một số địa bàn có thể còn giảm, nhưng tốc độ

giảm đã chậm lại. Giá vật liệu xây dựng sau một thời gian dài giảm, nay đã bắt đầu

tăng nhẹ, trong khi sản lượng sản xuất 8 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm trước

đã tăng khá hơn… Đối tượng mua trên thị trường hiện nay đã có những chuyển dịch theo xu hướng tỷ trọng những người có nhu cầu thực - mua để dùng tăng lên.

Ngoài ra, điều kiện vĩ mô cũng đang hỗ trợ thị trường, như Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi, Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi, nhiều cơ chế ưu đãi như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho nhà ở xã hội… sẽ đưa vào thực

hiện. Cùng với đó, gói hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ. Nhiều doanh

nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như chia nhỏ căn hộ, sử dụng

35

vật liệu hoàn thiện trong nước sản xuất..., để giảm giá thành; hạ giá bán để cắt lỗ; hỗ

trợ cho người mua nhà bằng hỗ trợ vay ngân hàng, khuyến mãi, trả tiền nhiều lần... Cùng với các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, lòng tin vào thị trường cũng bước đầu có

dấu hiệu được hồi phục và củng cố. Với lòng tin đó, một bộ phận người có nhu cầu

thực đã bắt đầu “ra tiền” để mua.

Bước vào năm 2013, thị trường BĐS tiếp tục đứng trước những khó khăn về vốn do chính sách tài khóa, tiền tệ ưu tiên kiềm chế lạm phát đã được Chính phủ áp dụng

trong 2 năm trước. Dù nguồn vay tín dụng đã từng bước cởi mở hơn cho thị trường

nhưng vẫn không đủ để làm ấm lại thị trường này do điều kiện vay tương đối khắt khe.

Nguồn tín dụng vẫn chỉ đáp ứng được những khoản vay ngắn hạn dưới 12 tháng, chưa

có các nguồn tín dụng trung hạn và dài hạn cho BĐS. Hơn nữa, nhiều doanh nghiệp

cần vốn nhưng vẫn rất khó tiếp cận vốn tín dụng ngắn hạn. Thiếu vốn chắc chắn sẽ dẫn

đến dự án chậm triển khai theo tiến độ, người mua không đủ tiềm lực tài chính khiến

giao dịch kém. Đây là nguyên nhân khiến người tiêu dùng thiếu niềm tin khi đầu tư

vào thị trường này, dẫn tới tồn kho hàng hóa BĐS được tạo lập. Xu hướng giảm giá

BĐS bắt đầu xuất hiện trên thị trường, trước nhất là ở TP. Hồ Chí Minh từ năm 2010

và sau đó là Hà Nội từ năm 2011.

Các mức giảm giá BĐS ban đầu chỉ trên dưới 20% mặt bằng giá được thiết lập từ

năm 2010, sau có những dự án giảm tới mức 50%. Nhiều doanh nghiệp nói rằng mức giảm đã là cực đại, giá đã tới sàn của giá cả sản xuất, không thể giảm thêm nữa. Các

nhà đầu tư dự án bắt đầu cảm nhận thấy những khó khăn về khả năng ngừng giao dịch

đối với các BĐS giá cao đã hình thành. Người dân có nhu cầu mua nhà kinh doanh

cũng như mua nhà để ở luôn ở trong trạng thái chờ đợi giá còn tiếp tục giảm, không

muốn mua ngay. Đây cũng là tâm lý thông thường của người tiêu dùng và trở thành

khó khăn lớn của nhà đầu tư dự án nhà ở. BĐS tồn đọng lại được hình thành trong thời

kỳ sốt giá, chủ yếu là các BĐS giá cao đáp ứng cho nhu cầu đầu cơ không đáp ứng nhu

cầu ở của người lao động. Đến nay, cầu do đầu cơ không còn nữa, cầu nhà ở thực thì

không có khả năng thanh toán. Cung thừa, cầu sụt giảm mạnh, đường cung và đường

cầu không gặp nhau, tạo nên “bi kịch” cho thị trường BĐS trong năm 2012.

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, tức là mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. Nếu mức giá trung bình là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia

cho rằng để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất tới 7 năm.

Theo số liệu thống kê của hơn 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của các DN này. Cá biệt,

một số DN có tỷ lệ hàng BĐS tồn kho chiếm từ 70 đến 90% trên tổng giá trị tài sản.

36

Phần lớn các DN không còn tiền mặt đểhoạt động, để trả các khoản nợ. Điều này buộc

các doanh nghiệp BĐS phải tìm mọi cách đẩy nhanh việc giải quyết lượng hàng tồn kho.

BĐS tồn kho mà không bán được thì chính là nợ xấu của ngân hàng nếu vốn đầu

tư là vốn tín dụng vay của các ngân hàng. Vì vậy, bài toán giải quyết BĐS tồn đọng

cũng là bài toán giải quyết nợ xấu của các ngân hàng thương mại. Trước đây, chúng ta vẫn chưa coi đây là vấn đề nghiêm trọng mà chỉ coi đơn giản là điểm nghẽn của thị

trường BĐS. Trong vài tháng gần đây, vấn đề giải quyết BĐS tồn đọng được coi như

vấn đề nghiêm trọng, đã làm “nóng” nghị trường tại kỳ họp Quốc hội vừa qua. Đây

không phải chỉ là chuyện riêng của thị trường BĐS mà là tác động tiêu cực của thị

trường BĐS vào thị trường tiền tệ, tài chính. Vấn đề được đặt ra là giải pháp nào để

giải quyết kho BĐS tồn đọng này. Vấn đề này được coi là nhiệm vụ trọng tâm của

Chính phủ trong tháng cuối cùng của năm 2012.

Để giải quyết kho BĐS tồn đọng, các cơ quan nhà nước cấp bộ đã kiến nghị

nhiều giải pháp giải cứu thị trường BĐS. Trong thời gian vừa qua, Bộ Tài chính, Bộ

Xây dựng đã đưa ra thảo luận khá nhiều biện pháp tháo gỡ hàng tồn kho BĐS. Có

những giải pháp được ủng hộ mạnh và cũng có những giải pháp gây tranh luận nhiều.

Các giải pháp chủ yếu đã đề xuất bao gồm:

 Ưu đãi tín dụng cho bên cầu để tăng khả năng thanh toán.

 Ngân sách trung ương và địa phương đã đưa vào kế hoạch chi có thể được sử dụng để mua BĐS tồn đọng làm nhà ở công vụ, nhà ở xã hội hay nhà ở tái định cư.

Chia nhỏ các căn hộ lớn để giảm tổng giá trị căn hộ cho phù hợp với khả năng

 thanh toán của cầu.

Chuyển công năng của một số dự án nhà ở cao cấp sang công năng thương mại,

 dịch vụ.

 Rà soát lại các dự án đang triển khai để điều chỉnh nguồn cung.

 Giảm hoặc hoãn thuế cho các doanh nghiệp BĐS đang rơi vào khó khăn...

Dư luận bên ngoài về cơ chế giải quyết BĐS tồn đọng cũng có nhiều điểm đáng

chú ý. Nhiều ý kiến cho rằng cần ưu tiên cứu các nhà đầu tư BĐS dưới dạng trợ giúp trực tiếp, nếu không thì thị trường BĐS đổ vỡ sẽ kéo theo khủng hoảng tài chính. Thực chất là cứu nền kinh tế chứ không phải chỉ là vấn đề cứu các nhà đầu tư dự án BĐS. Một luồng ý kiến khác mạnh hơn cho rằng không được lấy vốn ngân sách do dân đóng góp cho không các nhà đầu tư BĐS, nếu cho không là thiếu công bằng. Cơ chế cần xác lập là chỉ cho vay, có thể ở mức ưu đãi cao và nhà đầu tư được trợ giúp phải trả lại Nhà nước sau khi thị trường BĐS ấm trở lại. Cả hai luồng ý kiến này đều có lý, vấn đề là phải có công ty mua bán nợ xấu có quy mô lớn đủ xử lý được số nợ trên thị trường

này và điều quan trọng nữa là vận hành công ty mua bán nợ xấu như thế nào để tạo ra

37

cái lợi chung cho cả nền kinh tế, cả thị trường BĐS và mọi người dân. Đây chính và

chuyện quan trọng nhất mà người thiết kế chính sách phải tư duy và chứng minh bằng số liệu.

Nếu ai nói rằng, thị trường BĐS hiện nay “đóng băng” vì không có giao dịch là

không đúng. Trên thực tế, nhà ở giá rẻ vẫn có sức giao dịch khá mạnh. Tại Hà Nội, dự án Xa La ở với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và dự án Đại Thanh (Hà Đông) có giá chỉ 10 triệu đồng/m2 đều đã bán hết hàng ngay trong một thời gian rất ngắn. Theo thông tin của hệ thống sàn BĐS TP. Hồ Chí Minh, lượng giao dịch thành công đối với những

sản phẩm BĐS giá trung bình và giá thấp tăng lên khá cao, biểu hiện xu hướng thị trường ấm lại trong phân khúc này. Dự án Đại Thanh chào giá 10 triệu đồng/m2 đã gây ra nhiều ý kiến trái chiều. Một phía khẳng định đây là cách làm phù hợp, một chiến

lược kinh doanh đúng hướng, thậm chí có thể đưa giá xuống mức thấp hơn. Phía khác

lại khẳng định đây là một hành vi phá giá thị trường. Cuộc tranh luận này đã thu hút

rất mạnh sự tham gia của các phương tiện thông tin đại chúng. Đến nay, cuộc tranh

luận về giảm giá nhà ở thương mại đã kết thúc. Rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng

kinh doanh như dự án Đại Thanh đã làm và có khả năng đưa giá xuống thấp hơn. Đây

là biểu hiện tốt của thị trường BĐS. Tất nhiên, việc đưa giá BĐS giá rẻ xuống mức

thấp hơn được coi như một quy luật tất yếu của thị trường nhưng lại gây khó khăn

đáng kể cho giá nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước xét duyệt giá. Giá nhà ở xã hội của Nhà nước, được hình thành với nhiều ưu đãi hiện tại một số dự án có giá cao hơn giá

các nhà ở thương mại giá rẻ. Sự thực, để giải quyết tình trạng này không khó vì giá

nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi

phí huy động vốn... Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về

xây dựng, quản lý và huy động vốn.

Về khả năng tạo nên giá nhà thấp, nhiều chuyên gia công nghệ mới về xây dựng

đã khẳng định, có nhiều giải pháp có thể giảm chi phí xây dựng, vật liệu đến mức

50%. Các công nghệ mới như công nghệ sàn rỗng C-Deck, phương pháp Top-base gia

cố nền đất yếu, công nghệ tường bê tông nhẹ, công nghệ panel 3D, công nghệ khung

thép so le, sử dụng bê tông bọt chống nóng... Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng khẳng định, chi phí xây dựng đối với chung cư 14 tầng là 7 triệu đồng/m2, khu chung cư 8 tầng là 5,4 triệu đồng/m2. Áp dụng công nghệ mới tại dự án nhà ở xã hội tại Bình Dương làm cho chi phí xây dựng chỉ khoảng 3 triệu đồng/m2. Điều quan trọng là các dự án nhà ở cao cấp trước đây không cần tư duy tới thay đổi công nghệ vì giá cao vẫn

được giới đầu cơ đón nhận.

Ngoài các yếu tố về công nghệ xây dựng và vật liệu xây dựng thì các yếu tố như chi phí quản lý, cơ chế phân phối, chi phí huy động vốn cũng là nhưng yếu tố làm tăng

giá BĐS đáng kể. So với các nước, công nghệ quản lý của các doanh nghiệp BĐS

38

nước ta rất lạc hậu, thiếu chuyên nghiệp, năng lực nghiệp vụ của các cán bộ quản lý

còn thấp, bộ máy quản lý cồng kềnh, không hiệu quả. Cơ chế bán hàng cũng tạo ra những chi phí gián tiếp khá cao. Các dự án nhà ở trước đây đều sử dụng cơ chế phân

phối hàng với nhiều tầng nấc trung gian. Hiện nay, pháp luật Việt Nam vẫn yêu cầu

phải phân phối hàng thông qua các sàn giao dịch. Đến nay, nếu muốn giảm giá BĐS

thì cần phải tạo cơ chế nhà đầu tư dự án được bán hàng trực tiếp cho người tiêu dùng với độ minh bạch tuyệt đối về thông tin. Các sàn giao dịch BĐS vẫn tiếp tục hoạt động

hướng tới khả năng mang lại lợi ích cho cả nhà đầu tư dự án và cho người tiêu dùng,

không nên buộc nhà đầu tư phải bán hàng trên các sàn giao dịch BĐS. Chi phí huy

động vốn cũng là một yếu tố quan trọng làm tăng giá BĐS. Gần đây, Bộ Xây dựng đã

bắt đầu vận hành nhiều loại quỹ BĐS như quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở...

hướng tới khả năng tạo nguồn vay trung hạn và dài hạn cho đầu tư BĐS. Mặt khác,

cần tạo cơ chế giảm rủi ro trong huy động vốn góp từ người có nhu cầu mua nhà ở

trong tương lai. Chứng khoán hóa BĐS là một cơ chế huy động vốn cần xem xét để

phát triển.

Có thể hình dung bức tranh của thị trường BĐS năm 2013 khó khăn vẫn còn hiện

hữu, cần phải thực hiện tốt 2 vấn đề đặt ra là “giải quyết lượng BĐS tồn kho gắn với

giải quyết nợ xấu” và “cơ hội phát triển phân khúc nhà ở giá thấp làm ấm lại thị

trường. Phân khúc BĐS giá thấp đã bắt đầu ấm lên và sẽ được người tiêu dùng hưởng ứng mạnh. Nhiều nhà đầu tư đã bắt tay tập trung vào khu vực này. Có thể thấy, đây là

cách duy nhất để làm nóng lại thị trường BĐS, tăng cung các căn hộ phù hợp với

lượng cầu lớn có khả năng thanh toán thấp. Khi thị trường ấm lại thì niềm tin sẽ tăng

lên đây sẽ là cơ hội để giải quyết lượng lớn các sản phẩm BĐS còn tồn kho.

Tình hình kinh tế năm 2013 được dự báo còn đối mặt với nhiều thách thức khi nợ

xấu tăng cao, tổng cầu suy giảm... Chính vì vậy ít nhất đến giữa năm 2013, các chính

sách ổn định kinh tế của Chính phủ mới bắt đầu cho thấy hiệu quả. Một khi nền kinh tế

có dấu hiệu khả quan, thu nhập người dân tăng trở lại thì niêm tin tiêu dùng và đầu tư

mới được củng cố, dòng tiền sẽ bắt đầu quay lại mặc dù vậy thị trường BĐS chưa thể

tăng tốc trở lại.

Những diễn biến của thị trường BĐS năm 2012 cho thấy, bước sang năm 2013, thị trường vẫn còn không ít những tồn tại cần phải được xử lý. Hai trong số đó là “giải quyết lượng BĐS tồn kho gắn với giải quyết nợ xấu” và “cơ hội phát triển phân khúc nhà ở giá thấp làm ấm lại thị trường”. Bức tranh này đã được phác họa ngày càng rõ

hơn, nhất là vào quý 1/2013. Thực tế, để giải quyết hai vấn đề trên, thời gian gần đây các cấp, các ngành đã có sự phối hợp, vào cuộc một cách mạnh mẽ với quyết tâm cao. Tuy nhiên, đến thời điểm này, các chính sách cụ thể và thực tế vẫn chưa nhiều, chủ

yếu mới chỉ là đề xuất giải pháp và những biểu hiện mới của thị trường. Có thể hình

39

dung bức tranh của thị trường BĐS năm 2013 khó khăn vẫn còn hiện hữu, cần phải

thực hiện tốt 2 vấn đề đặt ra là “giải quyết lượng BĐS tồn kho gắn với giải quyết nợ xấu” và “cơ hội phát triển phân khúc nhà ở giá thấp làm ấm lại thị trường”. Nếu quyết

tâm và thống nhất thì cả 2 vấn đề trọng tâm này được giải quyết cơ bản trong năm

2013 trên nền tảng của một nhiệm vụ tổng thể là tái cơ cấu thị trường BĐS. Vì vậy, cơ

hội phát triển thị trường BĐS vẫn đang ở phía trước.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS vẫn đang phải đối mặt với một số bất cập tại Luật

Đất đai cũ, như thời hạn sử dụng ngắn và chính sách đất đai hay thay đổi khiến nhà

đầu tư khó có kế hoạch dài hạn. Chính sách về đất đai còn nhiều kẽ hở, khiến tham

nhũng trong lĩnh vực đất đai rất “nóng”. Những bất cập này sẽ được sửa đổi, bổ sung

theo hướng ổn định ít nhất trong vòng 20 năm sẽ là động lực quan trọng giúp thị

trường phục hồi trở lại và phát triển bền vững hơn.

2.4 Thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại NHTM cổ phần

Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam và tại chi nhánh BIDV Quang Trung

2.4.1 Kết quả hoạt động kinh doanh tại NHTM cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt

Nam BIDV - chi nhánh Quang Trung

Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2012 của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát

triển Việt Nam (BIDV) thì tổng tài sản tăng 19,3%, huy động vốn tăng 26,1% so với

năm 2011 trong khi tỷ lệ nợ xấu tại thời điểm cuối năm 2012 ở mức 2,9%, riêng nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS chiếm 1,3%. Theo đó, năm 2012 ngân hàng đạt

mức tăng tổng tài sản 19,3% so với năm 2011, lên 492.201 tỷ đồng và ở vị trí lớn thứ 2

trong toàn ngành, chỉ sau Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank).

Huy động vốn của ngân hàng cũng tăng mạnh trong năm qua, với mức tăng lên tới

26,1% so với năm 2011 và vượt 30% so với kế hoạch đề ra, đạt hơn 360.000 tỷ. Mức

tăng huy động này cũng vượt xa so với mức tăng huy động của toàn ngành (xấp xỉ

16%).

Mặc dù tình hình kinh tế trong nước và quốc tế trong năm 2012 có nhiều biến

động, ảnh hưởng đến tình hình tài chính của khách hàng cũng như hoạt động kinh doanh của ngân hàng, song chất lượng tín dụng của BIDV vẫn được kiểm soát. Năm 2012, dư nợ đủ tiêu chuẩn (nợ nhóm 1) tăng cả về số tuyệt đối lẫn tỷ trọng trong tổng dư nợ của BIDV. Tỷ lệ nợ xấu của BIDV sau khi kiểm toán ở mức 2,9%. Trong giai đoạn 2010 - 2012, tỷ lệ nợ xấu của khối ngân hàng tiếp tục được kiểm soát ở mức dưới 3%. Để có được kết quả khả quan trên là do công tác quản lý chất lượng tín dụng và

công tác xử lý nợ xấu tiếp tục được phát huy và chú trọng. BIDV chú trọng quan hệ tín dụng đối với những khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh, đồng thời nỗ lực vừa

40

kiểm soát không để phát sinh nợ xấu, tìm mọi cách để giảm nợ xấu hiện hữu trong

điều kiện nền kinh tế gặp khó khăn.

Nhằm nâng cao chất lượng tín dụng, BIDV liên tục cải tiến, hoàn thiện các công

cụ quản lý rủi ro theo thông lệ quốc tế. Sau 06 năm thực hiện phân loại nợ theo Điều 7

Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN, BIDV đang tiến hành nghiên cứu chỉnh sửa hoàn

thiện hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ đáp ứng yêu cầu mới, đồng thời xây dựng các công cụ quản lý danh mục tín dụng và bộ các dấu hiệu cảnh báo sớm rủi ro tín dụng.

Trong giai đoạn 2010 - 2012, thực hiện tốt sự chỉ đạo của Hội sở chính, BIDV

Quang Trung đã có kết quả kinh doanh tương đối tốt so với các chi nhánh khác của

BIDV. Về tăng trưởng tín dụng, dù BIDV đạt mức tăng tín dụng năm 2012 lên tới

16,5% nhưng chi nhánh vẫn có mức tăng vượt trội hơn hẳn xấp xỉ 18%. Nếu loại trừ

dư nợ cho vay bằng nguồn ADB và dư nợ đối với các doanh nghiệp, cá nhân đầu tư ở

nước ngoài, người không cư trú thì tăng trưởng thực tế đạt 17,1%.

Về chất lượng nợ, BIDV Quang Trung cho biết đã thực hiện đồng bộ các biện

pháp kiểm soát nợ xấu bao gồm rà soát, phân loại khách hàng; giám sát chặt chẽ nợ cơ

cấu; và quyết liệt xử lý rủ ro chuyển ngoại bảng, góp phần lành mạnh hóa bảng cấn đối

kế toán, bên cạnh việc miễn giảm lãi cho khách hàng có thiện chí trả nợ, nên nợ xấu

của chi nhánh đến thời điểm cuối năm 2012 chỉ ở mức 0,015% . So với tổng nợ xấu

của cả BIDV là 2,9% thì nợ xấu của BIDV Quang Trung chỉ chiếm một phần rất nhỏ chứng tỏ chất lượng tín dụng của chi nhánh và năng lực quản trị rủi ro tín dụng khá tốt.

Tuy nhiên, nếu xét về tổng thế thì nợ nhóm 2 do các khoản nợ này được chuyển

sang nợ nhóm 3, nhóm 4 và nhóm 5 tức là các khoản nợ có rủi ro rất cao. Năm 2011,

so với tổng dư nợ cho vay tính đến thời điểm trên (không tính cho vay bằng vốn ODA

và cho vay ủy thác), các nhóm nợ trên chiếm tỉ lệ 2,84%. Đây là tổng các nhóm nợ

dưới tiêu chuẩn, nghi ngờ và có khả năng mất vốn của BIDV tính đến thời điểm

31/12/2011 theo báo cáo tài chính riêng lẻ đã được công bố. Trong đó nợ dưới tiêu

chuẩn là gần 4.970 tỉ đồng, nợ nghi ngờ là 406 tỉ đồng và nợ có khả năng mất vốn là

2.348,9 tỉ đồng. Trong khi đó, năm 2012 do nền kinh tế vẫn chưa có những dấu hiệu

khởi sắc đáng kể nên tỉ lệ nợ xấu giảm không đáng kể là khoảng 2,9%..

Tín dụng là hoạt động then chốt đem lại phần lớn lợi nhuận trong hoạt động Ngân hàng. Vì vậy, trong định hướng hoạt động của mình, Ngân hàng TMCP BIDV Việt Nam nói chung và chi nhánh Quang Trung nói riêng luôn chú trọng đến công tác tín dụng. Tuy nhiên việc phát triển tín dụng đòi hỏi phải phát triển cả lượng và chất.

Trong điều kiện nền kinh tế vừa trải qua cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính 2008- 2010 thì những năm vừa qua là thời điểm đặc biệt khó khăn với ngành ngân hàng cũng như là BIDV Quang Trung. Nhờ có việc thực hiện hiệu quả chính sách sử dụng vốn,

41

chính sách khách hàng mà BIDV Quang Trung vẫn đạt được những kết quả đáng

khích lệ. Tính đến 30/6/2013 thì dư nợ của chi nhánh đạt 3.590.000 tỷ đồng.

Doanh số cho vay của BIDV Quang Trung trong năm 2012 có sự tăng tương đối

mạnh từ mức 1.810 tỷ năm 2011 lên tới 2.160 tỷ năm 2012 tương đương với mức tăng

19.34% (Nguồn: Báo cáo tổng kết hàng năm BIDV Quang Trung ). Lý do của sự tăng

mạnh này là do gói kích cầu của chính phủ trong thời gian khủng hoảng tài chính tiền tệ với chủ trương hạ lãi suất để các doanh nghiệp vừa và nhỏ có nhiều cơ hội tiếp cận

được với nguồn vốn. Nhưng bước sang tới quý 2 năm 2013 với gói hỗ trợ đã hết, các

ngân hàng lại rơi vào cuộc cạnh tranh lãi suất mạnh mẽ nhằm huy động vốn do đó mà

doanh số cho vay năm 2013 tụt giảm xuống còn 1.250 tỷ đồng tức giảm 72.80% so với

năm 2012 và 44.80% so với năm 2011.

Biểu đồ 2.2 Tình hình tín dụng của BIDV Quang Trung

Đơn vị: tỷ đồng

(Nguồn: Báo cáo tổng kết hàng năm BIDV Quang Trung ) Cùng với sự thay đổi của doanh số cho vay là sự thay đổi của doanh số thu nợ qua các năm với mức thay đổi tương đương. Tuy nhiên, từ cuối năm 2011 đến năm 2012, nền kinh tế thế giới cũng như tại Việt Nam đã dần phục hồi và phát triển vượt

bậc, các doanh nghiệp đã bắt đầu làm ăn hiệu quả và thực hiện các nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng trong năm 2013 cũng như nợ quá hạn năm trước đó. Điều đó giải thích tại

sao năm 2013 với doanh số cho vay khiêm tốn ở mức 1.250 tỷ đồng nhưng doanh số thu nợ lại ở ngưỡng 1.700 tỷ đồng với mức chênh lệch là 450 tỷ đồng.

42

Đầu năm 2011, đối mặt với lạm phát tăng cao, việc thắt chặt tiền tệ đã gây không

ít khó khăn cho nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng. Các ngân hàng phải tăng lãi suất cho vay khiến càng ít doanh nghiệp vay vốn, làm cản trở đến việc

kinh doanh của ngân hàng. Cũng bởi vì lãi suất cao nên khả năng trả nợ của các con nợ

bị giảm sút, việc thu hồi nợ càng trở nên khó khăn hơn, các khoản nợ xấu gia tăng

nhanh chóng, nhất là nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS làm tăng rủi ro của các ngân hàng. Do đó ngân hàng dè dặt trong việc cho vay vốn.

Sang đến năm 2012, NHNN thực hiện điều chỉnh linh hoạt, thận trọng chính sách

tiền tệ, lãi suất và tỷ giá để đảm bảo góp phần thực hiện một cách hài hòa giữa các

mục tiêu đó là: ngăn ngừa suy giảm kinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng kinh

tế hợp lý; kiềm chế lạm phát; ổn định tỷ giá. Có thể nói, năm 2012 là năm đầy thách

thức với việc điều hành chính sách tiền tệ trong bối cảnh tác động của cuộc khủng

hoảng tài chính và suy thoái toàn cầu, kinh tế trong nước có phần suy giảm. Song

NHNN đã điều chỉnh thành công chính sách tiền tệ và góp phần quan trọng trong mục

tiêu kinh tế - xã hội năm 2012 đã được Quốc hội thông qua.

Bước sang năm 2013 với sự khởi sắc của nền kinh tế trong nước và khu vực. Tại

Việt Nam, tăng trưởng kinh tế khả quan trong năm 2013, đáng lưu ý là sản xuất công

nghiệp phục hồi ấn tượng, tăng trưởng gần 14% tuy nhiên với chất lượng tăng trưởng

vẫn còn thấp. Áp lực lạm phát gia tăng gây bất ổn trong nền kinh tế mà nguyên nhân do cộng hưởng các yếu tố như thiên tai, giá cả hàng hóa thế giới tăng, tiền đồng bị mất

giá và cung tiền tăng mạnh

Nhằm nâng cao được chất lượng tín dụng, sang năm 2013 BIDV Quang Trung đã

chú trọng vào chất lượng tín dụng hơn là tăng trưởng dư nợ tín dụng, ngoài ra cũng

nhằm đảm bảo hoạt động an toàn và khả năng thanh toán cho ngân hàng.

2.4.2 Thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại BIDV Quang

Trung

Nợ xấu trong lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS hiện này là một điều không thể

tránh khỏi ở các NHTM khi thị trường trong nước và cả thế giới vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn khủng hoảng kinh tế. Nhưng các NHTM đang nỗ lực cải thiện nhằm hạn chế nợ quá hạn phát sinh. Trong những năm qua, với nhiều cố gắng, BIDV Quang Trung đã có nhiều thành tích nổi bật. Năm 2011 và 2012 là những năm cực kì khó khăn với kinh tế Việt Nam nói chung và toàn hệ thống ngân hàng nói riêng.

BIDV Quang Trung là chi nhánh cấp 1 của Ngân hàng BIDV Việt Nam nên việc

thực hiện cho vay các gói vay lớn khá dễ dàng. BIDV Quang Trung là đơn vị có kết

quả kinh doanh tương đối tốt trong toàn hệ thống BIDV Việt Nam. Nếu xét trong khoảng thời gian năm 2011 đến hết quý 2 năm 2013 thì tỷ trọng nợ xấu trên tổng dư

nợ của chi nhánh chỉ chiếm khoảng 0,02%. Trong giai đoạn 2010 – 2013, tình trạng

43

chung của nền kinh tế Việt Nam là nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS đang trở

thành một bài toán khó cho các ngân hàng. Và con số nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS 0,02% (theo báo cáo hàng năm của Chi nhánh) cũng chiếm đến 40 – 50% tổng

nợ xấu.

Bảng 2.1 Thống kê dư nợ của chi nhánh BIDV Quang Trung và BIDV Việt Nam

ĐVT: triệu đồng

Thời gian

31/12/2011

31/12/2012

30/6/2013

BIDV

BIDV

BIDV

Đối tượng

BIDV Quang

BIDV Quang

BIDV Quang

Việt Nam

Việt Nam

Việt Nam

Trung

Trung

Trung

Tổng dư nợ 2.682.050 274.304.000 3.604.000 337.627.458 3.590.000 362.527.976

Dư nợ BĐS

296.560

114.232.400

367.900

144.007.200

330.000

150.679.000

Tỷ trọng dư nợ BĐS/

11%

40%

10,2%

40%

9,2%

42%

Tổng dư nợ

(Nguồn: P. Tài chính kế toán)

Cụ thể trên bảng có thể thấy tổng dư nợ Chi nhánh tính đến 31/12/2012 tăng 34,4% so với năm 2011 là 922 tỷ đồng. Tổng dư nợ tăng cho thấy mức độ tăng trưởng

tín dụng của Chi nhánh tương đối lớn và dường như thực trạng thị trường BĐS trong

giai đoạn 2011 – 2012 đã khiến cho Chi nhánh thắt chặt “túi tiền” hơn với các nhà đầu

tư BĐS. Điều đó được thể hiện qua số liệu về tỷ trọng dư nợ BĐS/Tổng dư nợ của Chi

nhánh, năm 2011, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chiếm đến 11% tổng dư nợ thì đến

năm 2012, tỷ trọng đó đã giảm nhẹ là 71.340 triệu đồng mặc cho tổng dư nợ toàn Chi

nhánh vẫn tiếp tục tăng lên đến 3.604.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, nguyên nhân của sự

giảm nhẹ trên không phải do giảm dư nợ cho vay BĐS mà do tốc độ tăng của tổng dư nợ lớn hơn tốc độ tăng của dư nợ BĐS là khoảng 10%. Đến hết quý 2 năm 2013, tỷ

trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS/tổng dư nợ đã giảm đáng kể xuống còn 9%, giảm 1,2% so với thời điểm cuối năm 2012 Nhưng khi so sánh với những con số “khủng” 40% dư nợ BĐS/Tổng dư nợ năm 2011, 2012 và 42% của năm 2013 của Hội sở chính thì đây vẫn là con số có thể chấp nhận được trong thời buổi hiện nay. Dư nợ

cho vay kinh doanh B ĐS tính đến 30/6/2013 của BIDV Quang Trung đạt 330.000 tỷ đồng giảm 37.900 tỷ so với năm 2012. Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS trong tổng dư nợ năm 2012 là 10,2% sang đến hết quý 2 năm 2013 giảm xuống còn 9,2% trong khi tỷ lệ này trong năm 2011 là 11,1%.

44

Theo thống kê đến hết năm 2012, BIDV Quang Trung để xảy ra nợ xấu trong cho

vay kinh doanh BĐS chiếm 0,02% tổng dư nợ. Tuy nhiên, do chi nhánh BIDV Quang Trung đã thành lập từ khá lâu nên chi nhánh đã có kinh nghiệm xử lý và phòng ngừa

rủi ro tín dụng tương đối tốt. Trong tổng dư nợ khách hàng của BIDV Quang Trung thì

một nửa là các khoản nợ của doanh nghiệp xin vay vốn tái đầu tư sản xuất kinh doanh,

nửa còn lại được cấp cho các dự án đầu tư xây dựng vừa và nhỏ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Đây chính là điểm yếu tín dụng của BIDV Quang Trung. Trong khi các ngân

hàng 100% vốn nước ngoài tập trung vào thị trường bán lẻ đầy tiềm năng, rủi ro thấp

thì hầu như các ngân hàng Việt Nam và ngay cả chi nhánh BIDV Quang Trung lại tập

trung vào thị trường cho vay vốn các doanh nghiệp kinh doanh, đặc biệt là cho vay

kinh doanh BĐS có rủi ro rất cao. Đây có lẽ chính là nguyên nhân quan trọng nhất gây

nên tình trạng nợ xấu trong toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam hiện nay.

Bảng 2.2 Thống kê nợ xấu và nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS của chi nhánh

BIDV Quang Trung và BIDV Việt Nam

ĐVT: triệu đồng

Thời gian

31/12/2011

31/12/2012

30/6/2013

BIDV

BIDV

BIDV

BIDV

BIDV

BIDV

Đối tượng

Việt Nam

Việt Nam

Việt Nam

Quang Trung

Quang Trung

Quang Trung

Nợ xấu (nhóm

1.341

8.229.120

2.883

5.701.904

2.513

5.968.736

3, 4, 5)

Nợ xấu/Tổng

0,05%

2,96%

0,08%

1,68%

0,07%

1,64%

dư nợ

Nợ xấu cho

537

3.291.648

557

4.389.157

557

4.712.864

vay kinh doanh BĐS

Nợ xấu cho

0,02%

1,2%

0,02%

1,3%

0,02%

1,3%

vay kinh doanh BĐS/ Tổng dư nợ

(Nguồn: P. Tài chính kế toán) Nhìn vào bảng số liệu 2.1 ta thấy tổng dư nợ tăng liên tục qua các năm từ năm 2011 - 2012. Tổng dư nợ năm 2012 đạt 3.604.000 tỷ đồng tăng 34% so với năm 2011 ở mức 2.682.050 tỷ đồng. Tuy nhiên tỷ lệ nợ xấu/tổng dư nợ cũng tăng lên với tỷ lệ nợ quá hạn từ năm 2011 là 0,05%. Bước sang năm 2012 do ảnh hưởng chung của kinh tế thế giới vào thị trường tài chính và hoạt động kinh doanh của các “con nợ” của BIDV Quang Trung nên mặc dù tổng dư nợ tăng 43% so với năm 2012 nhưng đó không phải

dấu hiệu tích cực. Theo đó giá trị nợ xấu chưa có chiều hướng giảm mà vẫn tiếp tục

45

tăng lên đến 0,08%. Điều này cho thấy công tác quản lý nợ quá hạn, nợ xấu của chi

nhánh chưa thực sự được cải thiện.

Bên cạnh đó, biến động tỷ giá cũng là một trong những yếu tố gây nợ xấu. Năm

2012 là năm mà biến động tỷ giá USD/VND rất mạnh cùng với giá vàng liên tục lên

đỉnh mới, điều này gây khó khăn với các doanh nghiệp cung ứng vật tư khi phải nhập

khẩu với giá cao, đồng nghĩa với việc này là nguồn trả nợ của các công trình này bị hạn chế. Tuy nhiên, BIDV Quang Trung có những biện pháp như cơ cấu lại thời gian

trả nợ, ân hạn, gia hạn vì đây là những lý do khách quan không phải của doanh nghiệp

do vậy mức độ ảnh hưởng của các khoản cho vay này không lớn và hạn chế phần nào

phát sinh nợ xấu. Các khoản nợ xấu tuy có tăng (2011 - 2012) nhưng tốc độ còn chậm

hơn rất nhiều so với nợ quá hạn đặc biệt là tỷ lệ nợ xấu luôn ở mức dưới 1%. Đây là

một thành tích đang biểu dương của các cán bộ tín dụng trong thời kỳ hậu khủng

hoảng vừa qua, trong khi các ngân hàng luôn đối mặt với nguy cơ nợ quá hạn, nợ xấu

cao trong cho vay kinh doanh BĐS.

Đến thời điểm 31/12/21011, BIDV Việt Nam sở hữu 1,2% nợ xấu trong cho vay

kinh doanh BĐS/Tổng dư nợ, tức là khoảng 40,5% tổng nợ xấu thì BIDV Quang

Trung cũng không kém khi nợ xấu cho vay BĐS chiếm đến 40% tổng nợ xấu. Tuy

nhiên, đến năm 2012 nợ xấu trong lĩnh vực này chỉ còn chiếm 25%. Có 2 nguyên nhân

dẫn đến mức giảm như vậy, thứ nhất là giá trị nợ xấu tăng mạnh 60% từ 1.341 triệu đồng năm 2011 lên đến 2.883 triệu đồng năm 2012 trong khi nợ xấu trong cho vay

kinh doanh BĐS chỉ tăng rất nhẹ từ 537 triệu đồng lên 557 triệu đồng. Đến 30/6/2013

con số này giảm nhẹ xuống còn 2.513 triệu đồng. Lí do thứ hai giải thích cho vấn đề

trên liên quan đến sự tăng rất nhẹ của nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS. Xu hướng năm

2011 -2012, các TCTD đều thắt chặt tín dụng với các khách hàng xin vay vốn với mục

đích liên quan đến BĐS và tích cực thu hồi các khoản nợ quá hạn, nợ cần chú ý…thì

Chi nhánh cũng không phải ngoại lệ. Con số 30 triệu đồng tăng thêm vào năm 2012

chỉ là phần lãi cho khoản nợ 537 triệu đồng năm 2011. Sang thời điểm năm 2013 giá

trị khoản nợ này chững lại với con số 557 triệu đồng nguyên nhân do “con nợ” hầu

như không có khả năng thanh toán nên được Chi nhánh tạo điều kiện trả nợ bằng cách miễn lãi cho “con nợ” bắt đầu từ thời điểm 1/1/2013.

Thêm vào đó, nguyên nhân của việc này là do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới và khu vực dẫn tới thị trường BĐS trong nước đóng băng, hàng hóa tồn kho với số lượng rất lớn, các doanh nghiệp không có nguồn thu để trả nợ được

ngân hàng. Bước sang năm 2013 với nền kinh tế đã kịp khởi sắc, giá trị nợ xấu trong lĩnh vực này có xu hướng giảm chút ít nhưng thực tế thì khoản nợ xấu của năm 2012 được đấy sang năm 2013, do dư nợ tín dụng tăng nên tỷ trọng nợ xấu trong cho vay

kinh doanh BĐS/ Tổng dư nợ giảm.

46

2.5 Nguyên nhân xảy ra rủi ro nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại

BIDV Quang Trung

Một trong những nút thắt lớn hiện nay của nền kinh tế hiện nay là vấn đề nợ xấu

của hệ thống ngân hàng mà đặc biệt là nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS. Nhiều

chuyên gia kinh tế gọi đó là “cục máu đông trong mạch máu” của nền kinh tế. Giải

quyết được vấn đề này mới có thể khai thông bế tắc cho nền kinh tế, giúp ổn định kinh tế vĩ mô và thúc đẩy sự phục hồi của tăng trưởng kinh tế.

Nợ xấu là vấn đề thường trực trong ngân hàng trong thời gian qua, vì hoạt động

tín dụng luôn có rủi ro. Trong quá trình hoạt động, các TCTD luôn phát sinh những

khoản nợ xấu. Nợ xấu của hệ thống ngân hàng nói chung gia tăng không có nghĩa rằng

chính hệ thống ngân hàng là tác giả của những khoản nợ xấu này, bởi vì việc phát sinh

những khoản nợ xấu này là do khách hàng vay không trả được nợ dẫn đến nợ xấu. Như

vậy, khi phân tích nguyên nhân của nợ xấu chúng ta cần đề cập đến nguyên nhân từ

phía ngân hàng và khách hàng cũng như các nguyên nhân khách quan đến từ nền kinh

tế.

- Nguyên nhân từ phía ngân hàng:

+ BIDV Quang Trung tập trung theo đuổi chiến lược tăng trưởng tín dụng nhanh.

Nguyên nhân nợ xấu là do BIDV Quang Trung đang theo đuổi là chiến lược tăng

trưởng tín dụng nhanh trong khi năng lực quản trị rủi ro còn nhiều hạn chế và chậm được cải thiện. Bên cạnh đó, thời gian qua, một bộ phận không nhỏ vốn tín dụng được

Chi nhánh tập trung vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt là thị trường BĐS

trong giai đoạn 2007 – 2009. Khi đó, thị trường đang phát triển rất nhanh, những cơn

sốt đất liên tục xuất hiện đấy giá nhà đât tăng nhanh chóng mặt. Đến giai đoạn 2011 –

2012, thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng, các doanh nghiệp đầu tư kinh

doanh BĐS lâm vào tình trạng khủng hoảng, năng lực tài chính giảm sút, không trả

được nợ nên kéo theo nợ xấu trong lĩnhvực này tăng lên nhanh chóng.

+ Công tác quản trị tín dụng tại chi nhánh BIDV Quang Trung chưa thực sự hiệu

quả.

Ngoài ra, một nguyên nhân nữa góp phần làm nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS gia tăng là do việc thanh tra, giám sát của nội bộ ngân hàng trong một thời gian dài chưa phát huy hiệu quả cao trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm, rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng, nhất là các vi phạm quy định hạn chế cấp tín dụng và đầu tư quá mức vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao.

Theo Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005, nợ được chia thành 5

nhóm. Đối với các khoản nợ xấu, NHTM phải thực hiện việc phân loại nợ, đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng hàng tháng để phục vụ cho công tác quản lý chất

lượng và rủi ro tín dụng. Tỷ lệ trích lập dự phòng đối với các nhóm nợ cụ thể là: Nhóm

47

3: 20%, Nhóm 4: 50%, Nhóm 5: 100%. Như vậy, với con số hơn 500 triệu có nghĩa là

BIDV Quang Trung sẽ phải trích lập ít nhất 100 triệu nếu là nợ nhóm 3 và 500 triệu nếu là nợ nhóm 5. Đây chưa phải là con số quá lớn so với nợ xấu của toàn hệ thống

ngân hàng Việt Nam hiện nay nhưng cũng phản ánh phần nào tính chưa hiệu quả trong

quản lí rủi ro nợ xấu, nợ quá hạn của chi nhánh.

-

Nguyên nhân đến từ phía khách hàng + Giá trị tài sản đảm bảo “bốc hơi”

Khi nợ xấu xảy ra, có rất nhiều biện pháp để có thể thu hồi nợ xấu đang được áp

dụng trong toàn hệ thống ngân hàng. Hiện nay, những biện pháp được các ngân hàng

thực hiện để thu hồi nợ chủ yếu là thanh lý tài sản đảm bảo nợ hoặc khởi kiện ra tòa

án. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, trên thực tế, việc

thực hiện xử lý nợ xấu, nhất là nợ nhóm 5, thông qua việc xử lý tài sản đảm bảo nợ

gặp không ít khó khăn, tiến trình xử lý mất rất nhiều thời gian và thủ tục, giá trị thu hồi

thấp do nhiều nguyên nhân. Tình trạng phổ biến hiện nay là nhiều giá trị tài sản đảm

bảo nợ đã “bốc hơi” rất mạnh so với thời điểm vay vốn, ví dụ như giá trị các cổ phiếu,

giá trị BĐS giảm mạnh như hiện nay. Đây chính là nguyên nhân đầu tiên còn rất nhiều

vướng mắc trong việc xử lí, thu hồi các khoản nợ xấu. Điều này khiến chi nhánh rất

khó xử lý tài sản đảm bảo nợ, nếu xử lý thì chỉ thu hồi được một phần nợ.

Ngoài ra, một khó khăn khác mà chi nhánh thường gặp phải là khi tài sản đảm bảo được thanh lý thì số tiền thu được lại được ưu tiên chi trả trước cho những khoản

nợ theo phân chia theo thứ tự ưu tiên, ví dụ như khi thanh lý được tài sản đảm bảo phải

ưu tiên thực hiện nghĩa vụ nộp thuế nhập khẩu, vì hầu hết các thiết bị này đều được

miễn thuế nhập khẩu do thường được coi là tài sản cố định khi thành lập công ty...

Không chỉ có vậy, nếu tài sản đảm bảo chính là các dự án đầu tư, hay một số

BĐS khác thì việc phân chia quyền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ trả nợ sẽ rất khó khăn.

Ví dụ như BIDV Quang Trung cho vay một phần tại dự án Khu đô thị mới Ecopark.

Khi chủ đầu tư về hạ tầng của dự án không đủ khả năng trả nợ buộc ngân hàng siết nợ,

nhưng khách hàng là những nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng đã bỏ 70% vào tài sản của từng cá

nhân, chờ đến ngày giao nhà sẽ trả nốt 30% còn lại. Nếu ngân hàng siết nợ trên số tiền vay của chủ đầu tư, chắc chắn toàn bộ giá trị tài sản sẽ bị thu hồi phong tỏa, và rất có thể các khách hàng sẽ mất trắng. Điều này dẫn đến việc thực hiện xử lý nợ xấu thông qua xử lý tài sản đảm bảo nợ thường kéo dài, tốn kém về tài chính.

Trên thực tế nhiều tài sản đảm bảo do thiếu hợp tác từ phía khách nợ khiến ngân

hàng gặp không ít khó khăn trong việc xử lý tài sản đảm bảo nợ khi khách nợ không hợp tác, cố tình kéo dài thời gian trả nợ, thời gian bàn giao tài sản... Nếu không đạt được sự thoả thuận với khách hàng ngân hàng chỉ còn cách chuyển hồ sơ khởi kiện ra

tòa án, thậm chí yêu cầu tòa mở thủ tục phá sản đối với doanh nghiệp. Nhưng với cách

48

làm này thời gian xử lý mất từ 3 - 4 năm cũng là một khó khăn đối với ngân hàng. Cái

khó của ngân hàng đối với xử lý nợ xấu không phải là thanh lý được tài sản đảm bảo mà là phải đưa được số tài sản, dây chuyền, máy móc đó hoạt động, sản xuất trở lại.

Đây mới là cái gốc của xử lý nợ xấu bởi nếu chỉ bán nợ xấu từ chủ nợ này sang một

chủ nợ khác thì cũng chỉ là hình thức. Tuy nhiên, để thực hiện được điều này phụ

thuộc rất nhiều vào sự hồi phục của nền kinh tế. + Chưa cập nhật hết được những thông tin chính xác, tức thời về thị trường BĐS

Việt Nam và ý thức cung cấp những thông tin chưa chính xác cho ngân hàng xin vay

vốn.

Thị trường BĐS Việt Nam có tới 90% là các nhà đầu tư trong nước. Họ có lợi thế

về nguồn đất nhưng bất lợi về nguồn vốn và thiếu tính chuyên nghiệp. Các doanh

nghiệp BĐS đa số có vốn tự có thấp, hoạt động chủ yếu dựa vào các định chế tài chính

tín dụng, vốn huy động ứng trước từ người mua.

Các doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS chỉ chú trọng vào các tính toán

ngắn hạn, kể cả tư duy về đầu tư, về cách tạo vốn phát triển thị trường, trong khi thị

trường BĐS chính quy cần những chiến lược trung và dài hạn. Phần lớn các doanh

nghiệp các doanh nghiệp không có hoặc có rất ít hoạt động marketing chuyên nghiệp,

không giữ đúng cam kết, không đúng tiến độ thi công, sản phẩm không đạt chất lượng,

tiến hành đầu tư các dự án tràn lan mà không có khả năng giám sát, quản lí, không có kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS, nguồn vốn không được sử dụng đúng mục đích.

Khi thực hiện dự án đầu tư, đa số doanh nghiệp không có những nghiên cứu thị

trường để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều doanh nghiệp do không am

hiểu thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến

thị trường. Nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS đang gia tăng gây mối nguy hại lớn

cho nền kinh tế và trực tiếp ảnh hưởng đến các doanh nghiệp, vấn đề hàng đầu được

đặt ra vào lúc này làm sao xử lý giảm bớt tỷ lệ nợ xấu này. Thông điệp của Chính phủ

gần đây cũng cho thấy rằng, giải quyết nợ xấu chủ yếu trong lĩnh vực BĐS là nhiệm

vụ hàng đầu trong kế hoạch cải tổ hệ thống ngân hàng. Nợ xấu ngân hàng đã trở thành

vấn đề của quốc gia, đặc biệt nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS đang gây cản trở rất lớn đến sự phát triển của nền kinh tế quốc dân, do đây là mặt hàng vô cùng nhạy cảm trên thị trường. Chính vì vậy cần Nhà nước bắt tay vào giải quyết chứ không nên để các NHTM tự xoay xở. Trong 20 năm qua, từ kinh nghiệm của các quốc gia từng gặp vấn đề nợ xấu như Hàn Quốc, Mỹ đều chọn cách xử lý thông qua việc mua bán nợ

và đã thành công.

Bên cạnh khó khăn chung của nền kinh tế, nguyên nhân chính làm gia tăng nợ xấu xuất phát từ chính bên trong ngân hàng. Do đó, tìm kiếm giải pháp nhằm chặn đà

tăng của nợ xấu trong lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS, giảm thiểu tác động bất lợi

49

của nợ xấu đối với chi nhánh nói riêng và toàn hệ thống ngân hàng nói chung. Nền

kinh tế phải bắt đầu từ chính các ngân hàng, đồng thời không xem nhẹ nguyên nhân từ chính sách điều hành chung.

Đến thời điểm hiện nay nợ xấu đã tăng lên khá nhanh, do những lý do khác nhau,

đặc biệt là tác động từ môi trường kinh doanh. Theo số liệu mà cơ quan Thanh tra

giám sát của NHNN vừa công bố chính thức mới đây, con số nợ xấu hiện nay của Việt Nam 8,6%, tương đương 202 nghìn tỷ đồng, riêng bản thân BIDV Quang Trung theo

con số mới được công bố gần đây nhất là khoảng hơn 500 triệu. Trong khi đó, khi thị

trường biến động, các doanh nghiệp phải chịu áp lực tài chính rất lớn, có nguy cơ bị

phá sản, không trả được nợ vay ngân hàng.

Một rủi ro khác là việc khách hàng cung cấp thông tin sai sự thật về tình hình tài

chính kinh doanh, tính thanh khoản, quản trị điều hành của doanh nghiệp, về tính khả

thi của dự án, phương án vay vốn. Hoặc khách hàng có hành vi gian lân và tham

nhũng, cố ý làm trái. Ví dụ như tạo hồ sơ giả và công chứng giả để đi thế chấp, dùng

một tài sản để thế chấp và cầm cố ở nhiều ngân hàng, thuê nhà của chủ sở hữu khác để

đưa đi thế chấp, mượn tài sản của người khác để cầm cố, sử dụng con dấu, giấy tờ của

doanh nghiệp đã giải thể để cấu kết với cán bộ tín dụng làm thủ tục vay vốn.

- Nguyên nhân đến từ nền kinh tế

+ Rủi ro thanh khoản trên thị trường BĐS Có một thực tế không thể phủ nhận là thị trường BĐS Việt Nam đang ở giai đoạn

rất khó khăn với sức mua thấp, thanh khoản không cao, tồn kho lớn và nợ xấu đáng kể.

Tuy nhiên, trong tình hình chung đó vẫn le lói đốm sáng của các doanh nghiệp bán

được BĐS với tốc độ tuy có chậm hơn nhưng vẫn duy trì sự phát triển đều đặn. Mỗi

doanh nghiệp có những bí quyết khác nhau, nhưng tất cả đều gặp nhau ở một điểm:

duy trì được thanh khoản bằng chiến lược phát triển và chất lượng sản phẩm của mình.

Năm 2013, yếu tố cần phải quan tâm nhất đó là tính thanh khoản thị trường chứ

không phải là giá bao nhiêu. Thanh khoản có tốt thì các doanh nghiệp kinh doanh BĐS

mới có cơ hội giải quyết hàng tồn kho, tìm kiếm được lợi nhuận và trả nợ được cho

ngân hàng. Để giải quyết vấn đề này, các cơ quan quản lý cũng đã đưa ra nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường trong hai năm qua, nhưng tác động tới thị trường BĐS chưa nhiều. Hàng năm, nguồn cung tính sơ bộ có khoảng 20.000 căn thì đây là thị trường với quy mô lớn. Bài toán hiện nay là nguồn hàng tồn kho nhiều cần có giải pháp để bán hàng. bất động sản tồn kho hầu hết được hình thành trong thời kỳ sốt giá, chủ yếu

là các bất động sản giá cao đáp ứng cho nhu cầu đầu cơ chứ không đáp ứng cho nhu cầu ở của người lao động. Đến nay, cầu do đầu cơ không còn nữa, cầu nhà ở thực thì không có khả năng thanh toán. Cung thừa, cầu cao; nhưng cung – cầu không gặp nhau.

Đây chính là bi kịch của thị trường bất động sản hiện tại.

50

Thị trường BĐS phát triển quá mạnh ở phân khúc trung và cao cấp, nhưng lại

thiếu hụt ở phân khúc dưới trung bình đã dẫn tới thực trạng: BĐS vừa thừa vừa thiếu. Phải chăng chỉ cần giảm giá BĐS là có thể kỳ vọng tăng tính thanh khoản của thị

trường. Quan điểm này đúng, nhưng chưa đủ. Thực tế vẫn có những dự án tuy khoác

cho mình cái “áo” giá rẻ nhưng thanh khoản thấp, vì người dân chưa tin vào khả năng

phát triển của dự án, hoặc chưa tiếp cận được với dự án. Họ mong muốn là ngoài việc thực hiện các yêu cầu của chủ đầu tư thì cũng phải được tiếp cận với dự án thực sự,

bây giờ các dự án nhà ở thường không được tiếp cận với chủ đầu tư mà phải qua trung

gian.

Thực tế, với mức giá như hiện nay khi nhiều chủ đầu tư giảm giá bán nhà giao động 20 triệu đồng/m2 -22 triệu đồng/m2 là có giao dịch và với diện tích khoảng 70m2 đều bán hết. Cho nên các quyết sách cần hướng tới đối tượng là người mua để dùng.

Việc điều chính giả tăng giảm giá bán là yêu cầu tất yếu của thị trường. Các chính sách

hỗ trợ của Nhà nước sẽ góp phần kéo giảm giá bán xuống và thúc đẩy các sản phẩm

BĐS hoàn thiện ra thị trường. Còn điều chỉnh mức độ nào thì là đang là bài toán khó

khăn. Vì giai đoạn hiện nay, chi phí cao, tồn kho vừa qua đã đẩy giá thành xuống.

Nhưng các doanh nghiệp không thể giảm giá hết sức để chấp nhận lỗ.

Rõ ràng, mỗi chủ đầu tư cần tìm hướng đi riêng. Cho dù khó khăn vẫn sẽ là cơ

hội cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư mới. Thực tế, vẫn có nhiều người sẵn sàng mua lại dự án và điều chỉnh để phù hợp hơn với nguồn cầu.

+ Thị trường BĐS thiếu tính chuyên nghiệp

Việc thiếu tính chuyên nghiệp này thể hiện ở sự mất cân đối về hàng hóa và chủ

thể tham gia thị trường. Mặc dù thời gian qua thị trường BĐS phát triển khá mạnh mẽ

song cơ cấu sản phẩm chưa hợp lí so với nhu cầu thị trường. Điển hình như ở mảng thị

trường nhà ở, vì lí do lợi nhuận mà đa số các doanh nghiệp tập trung vào mảng căn hộ,

biệt thự cao cấp, nhà phố… mà chưa tính đến mức thu nhập trung bình của đại đa số

người có nhu cầu về nhà ở hiện tại. Do đó, dẫn tới tình trạng dư thừa các sản phẩm cao

cấp nhưng lại thiếu hụt nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.

Các yếu tố quan trọng hỗ trợ cho thị trường BĐS vận hành như dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn, định giá BĐS, dịch vụ quản lí BĐS… chưa được pháp luật quy định và chưa có các biện pháp quản lí làm ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và thị trường BĐS còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng vai

trò hậu thuẫn về vốn cho thị trường BĐS phát triển.

Tình trạng đóng băng của thị trường BĐS hiện nay có thể thấy là phản ứng tất yếu của thị trường trước những bất cập về giá bán, cơ cấu sản phẩm. Kinh tế khó khăn

chỉ là một nhân tố kích thích người mua phản ứng mạnh mẽ hơn với điều phi lý trong

51

kinh doanh BĐS. Nói cách khác, nếu như nguồn lực của người mua không suy giảm

thì trước sau gì phản ứng này của thị trường cũng sẽ xảy ra. Và cũng không thể phủ nhận, giá bán của bất kỳ hàng hóa nào cũng tăng khi kinh tế phát triển, người dân có

thu nhập cao. Ngược lại, khi kinh tế khó khăn, nguồn thu thấp thì người dân sẽ thu hẹp

nhu cầu tiêu dùng. Trong trường hợp này, doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận giảm giá

bán để có thể bán được hàng, tránh tình trạng hàng tồn kho cao.

Đặt trong bối cảnh chung về nợ xấu, vấn đề nợ xấu và giải quyết nợ xấu trong

lĩnh vực BĐS hiện nay của BIDV đang được sự quan tâm đặc biệt, thực sự là một vấn

đề lớn. Bởi dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS, như vay kinh doanh BĐS, vay đầu tư

sản xuất kinh doanh và thế chấp bằng BĐS… chiếm một tỷ trọng đáng kể trong tổng

dư nợ. Chi nhánh BIDV Quang Trung tuy có tỉ trọng nợ xấu trong cho vay kinh doanh

BĐS/Tổng dư nợ không lớn, nhưng khoản nợ xấu này phần nào đã làm ảnh hưởng đến

tốc độ tăng trưởng tín dung chung của Chi nhánh. Những nguyên nhân nêu trên đã lí

giải cho sự phát sinh của nợ xấu BĐS.

Mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng hiện nay là làm sao giải quyết hiệu quả

nhất được những khoản nợ xấu “khổng lồ”, quản lí chặt chẽ các khoản nợ quá hạn đã

phát sinh liên quan đến BĐS. Dù nguyên nhân có xuất phát từ phía ngân hàng, khách

hàng hay các yếu tố khách quan từ nền kinh tế thì vấn đề quan trọng nhất vẫn từ phía

ngân hàng. Bằng các biện pháp tích cực, đúng đắn, ngân hàng sẽ vừa có thể cải thiện được tình hình tín dụng của bản thân và hỗ trợ tốt cho khách hàng trong thu hồi công

nợ.

2.6 Tác động của nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản đối với NHTM

cổ phần BIDV Việt Nam – chi nhánh Quang Trung

Nợ xấu nói chung và nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS nói riêng đang là

vấn đề rất nóng của toàn xã hội đòi hỏi các ngân hàng phải có những bước đi đúng

đắn, chính xác để có thể đối phó với rào cản tăng trưởng tín dụng kể trên. Thực tế các

NHTM vẫn đang rất nỗ lực để giải quyết trong phạm vi khả năng và quyền hạn của

mình. Nhưng khi nợ xấu đã đến ngưỡng báo động, nếu cứ để các NHTM và doanh nghiệp tự xử lý, thì số lượng doanh nghiệp dừng hoạt động, phá sản sẽ tiếp tục gia tăng do vẫn đang có nợ xấu tại ngân hàng, hàng hóa chậm tiêu thụ. Như vậy, nền kinh tế sẽ mất đi một lượng vốn lớn, do vốn không được quay, dòng tiền trong nền kinh tế không lưu thông được, hệ thống ngân hàng tiếp tục khó khăn về thanh khoản. Điều này sẽ đe dọa đến sự phát triển bền vững của hệ thống tài chính. Khi nợ xấu quá ngưỡng cho

phép (dưới 5% trên tổng dư nợ là bình thường), thì phải có biện pháp xử lý nợ xấu từ

nhiều phía, trong đó có biện pháp từ phía cơ quan quản lý Nhà nước.

Đối với riêng chi nhánh BIDV Quang Trung, khi để xảy ra nợ xấu sẽ gây ảnh

hưởng đến tốc độ tăng trưởng tín dụng của chi nhánh. Mặc dù chi nhánh vẫn có mức

52

độ tăng trưởng tín dụng cao nhưng một số chỉ số về chất lượng hoạt động của chi

nhánh bắt đầu có dấu hiệu xấu. - Tác động đến chất lượng tín dụng chung của chi nhánh.

Sự mất cân đối về cơ cấu thời hạn vốn tín dụng cũng như việc sử dụng quá mức

nguồn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn là tiềm ẩn gây ra những bất ổn cho Chi nhánh.

Mặc dù chi nhánh đã có nhiều biện pháp huy động nhưng khả năng huy động vốn trung và dài hạn vẫn còn thấp so với vốn đầu tư dài hạn cho lĩnh vực tín dụng BĐS.

Quản lí rủi ro thanh khoản được thực hiện trong một kế hoạch tổng thể về quản lí rủi

ro thanh khoản và ứng phó với các sự cố rủi ro thanh khoản.

Trong năm 2013, NHNN sẽ tiếp tục thực hiện chính sách tiền tệ theo hướng thắt

chặt đối với toàn hệ thống. Do vậy, BIDV Quang Trung cần phải có những biện pháp

khắc phục những trở ngại do chính sách này gây ra để cải thiện tình hình tăng trưởng

tín dụng một cách bền vững và hiệu quả nhất. Tốc độ tăng trưởng tín dụng của chi

nhánh năm 2013 dự kiến sẽ ở mức 15 – 17%, đây là tốc độ tương đối cao trong hệ

thống BIDV nhưng cũng không vì thế mà chủ quan về một số khoản nợ quá hạn còn

tồn tại. Bởi khi nợ xấu xảy ra dẫn đến việc chi nhánh phải đẩy mạnh phân loại nợ xấu,

trích dự phòng rủi ro nhiều làm giảm lợi nhuận ngân hàng, tốc độ tăng trưởng tín dụng

vì thế mà cũng chậm lại.

- Tác động đến kết quả kinh doanh của chi nhánh Yếu tố đầu tiên phải nhắc đến là giá trị trích lập dự phòng rủi ro tín dụng. Tuy giá

trị trích lập dự phòng rủi ro tín dụng liên quan đến nợ xấu trong cho vay kinh doanh

BĐS của Chi nhánh chưa lớn nhưng điều này cũng cho thấy: nếu tình trạng khó khăn

về thanh khoản chi nhánh tiếp tục kéo dài thì con số trích lập dự phòng sẽ ngày càng

gia tăng thêm. Theo báo cáo hàng năm của BIDV Quang Trung thì giá trị trích lập cho

các khoản nợ xấu nói chung năm 2011 là 847,8 triệu đồng, năm 2012 tăng lên gấp 1,5

lần là 1.322 triệu đồng và đến thời điểm gần đây nhất là 30/6/2013 giảm nhẹ xuống

mức 1.317,2 triệu đồng. Nếu chỉ tính riêng cho nhóm nợ BĐS thì mức trích lập dự

phòng chiếm trên 30% tổng giá trị trích lập trong các năm 2011 – 2013.

Không chỉ có vậy, nếu tỷ lệ nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tăng cao vượt ngưỡng 0,02% và nợ xấu chung của toàn Chi nhánh ở mức 0,07% tổng dư nợ, cao hơn so với mức 0,05% vào cuối năm 2011 và chỉ giảm nhẹ so với cuối năm 2012 là 0,01%. Trong tình hình cả nền kinh tế tăng trưởng bị chậm lại, rủi ro cho vay tăng, rủi ro đến từ tình hình chung của thị trường BĐS trong cả nước và đặc biệt là bị giới hạn về tăng

trưởng tín dụng thì các NHTM, trong đó có cả BIDV Quang Trung đã có xu hướng gia tăng mức lãi suất cho vay đối với khách hàng để bù đắp các rủi ro. Điều này khiến cho lợi nhuận biên từ hoạt động tín dụng khi cho vay đối với khách hàng có xu hướng tăng

cao. Có thể nhận thấy rằng, “tỷ lệ thu nhập lãi thuần trên giá trị cho vay khách hàng”

53

của năm 2012 đều cao hơn nhiều so với năm 2011. Đây cũng có thể là một trong

những nguyên nhân lý giải cho việc lợi nhuận của hệ thống ngân hàng trong năm 2012 vẫn tiếp tục duy trì được đà tăng trưởng.

Tuy nhiên, các rủi ro về việc nợ xấu trong cho vay kinh doanh gia tăng cũng như

tính thanh khoản của các tài sản BĐS tiếp tục là mối đe doạ lớn với lợi nhuận của các

ngân hàng ngay từ quý đầu tiên của năm 2012. Nợ nhóm 2 đang có xu hướng gia tăng, nếu các khách hàng tiếp tục chậm trả nợ đối với ngân hàng sẽ khiến cho ngân hàng

buộc phải chuyển nhóm nợ. Điều này đồng nghĩa với tỷ lệ trích dự phòng sẽ gia tăng

và lợi nhuận ngân hàng sẽ giảm xuống. Tỷ lệ trích dự phòng đối với nợ nhóm 2 là 5%,

nợ nhóm 3 tăng lên là 20%, nhóm 4 là 50% và nhóm 5 là 100%. Thanh khoản của

nhiều TCTD yếu kém cũng khiến cho các khoản vay liên ngân hàng không thể trả

được cũng làm cho nhiều TCTD tiếp tục tăng các khoản chi phí trích lập dự phòng lên.

Nguyên nhân là do quy mô các khoản cho vay liên ngân hàng thường lớn, nhiều ngân

hàng lớn như BIDV, VCB như có các khoản cho vay liên ngân hàng chiếm từ 10 –

20% tổng tài sản. Tính đến hết quý 4/2012, theo số liệu của NHNN, dự phòng cho các

TCTD vay trong cả nước của BIDV là 26,1 tỉ (năm 2011 là 13,7 tỉ), VCB là 18,9 tỉ

(năm 2011 là 9,8 tỉ)…

- Tác động đến khách hàng của ngân hàng

Năm 2013, thị trường BĐS được dự báo sẽ tiếp tục khó khăn. Nhiều doanh nghiệp BĐS đánh giá thị trường có thể phải “ngủ đông” hết 6 tháng đầu năm và hiện

thị trường BĐS đang tiếp tục xuống dốc mà chưa thấy tín hiệu sáng sủa, dự báo sẽ có

nhiều doanh nghiệp phải bán bớt dự án để thu hồi vốn tiếp tục đầu tư hoặc bán cổ phần

cho ngân hàng, nhà đầu tư nước ngoài…Phần lớn doanh nghiệp BĐS nhận định thị

trường có khả năng sáng sủa hơn từ giữa năm 2012 nếu lãi suất cho vay giảm xuống.

Lãi suất cho vay hiện vẫn trên 20%/năm khiến cả doanh nghiệp, nhà đầu tư lẫn người

dân có nhu cầu mua nhà không dám vay. Chỉ tính riêng BIDV Quang Trung, lãi suất

vào thời điểm hiện tại là 22%, đây vẫn là con số khá cao so với tình hình tài chính

chung của các công ty vay vốn hiện nay và cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ trên thị trường

địa ốc hiện nay.

Thực tế, nhiều dự án dù đã giảm giá, bán tháo…nhưng vẫn ế ẩm. Giá BĐS được đẩy lên cao gấp 4 lần giá trị thực. Thanh khoản kém, các dự án tồn đọng không bán được… khiến chủ đầu tư không có tiền quay vòng trả nợ cho ngân hàng và nợ xấu trên thị trường này sẽ khó thu hồi trong một sớm một chiều. Những yếu tố kể trên thực sự

có tác động tiêu cực đến tình hình chung của toàn hệ thống ngân hàng cũng như của chi nhánh BIDV. Đây là bài toán khó có lời giải trong một sớm một chiều, đòi hỏi các nhà quản trị ngân hàng phải chung sức cùng NHNN tạo lập những chính sách hữu hiệu

nhất nhằm khắc phục tình trạng nêu trên.

54

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng nếu tính đúng, tính đủ theo tiêu chuẩn quốc tế,

nợ xấu của ngành ngân hàng không chỉ là con số hơn 3% mà sẽ vượt 10%. Theo tiêu chuẩn quốc tế, chẳng hạn ngân hàng có 100 đồng, cho vay 10 đồng nhưng không thu

hồi được thì toàn bộ số tiền này được xem là nợ xấu và phải trích lập dự phòng rủi ro

100 đồng. Nhiều NHTM trong nước chỉ xem 10 đồng chưa thu hồi được là nợ xấu và

trích lập dự phòng con số này. Hiện nay, mới có một vài NHTM phân loại nợ xấu theo đúng chuẩn quốc tế như VCB, BIDV…Vì vậy, điều quan trọng nhất là phải xác định

được quy mô, tính chất của nợ xấu để phân loại, khoanh vùng rồi mới có hướng xử lý.

Chẳng hạn, nếu nợ nhóm 5 phải trích lập dự phòng rủi ro 100% hoặc ngay các công

trình đầu tư công cũng cần được phân loại nợ xấu. Nhiều công trình xây dựng cơ sở hạ

tầng cơ bản, đầu tư công… vay vốn của ngân hàng thực hiện nhưng ngân sách chưa

giải ngân hoặc chưa có vốn. Chủ đầu tư lúc này không trả nợ được ngân hàng nên đây

cũng là nợ xấu cần phải tính.

2.7 Một số giải pháp hiện đang đƣợc áp dụng trong công tác hạn chế nợ xấu trong

cho vay kinh doanh bất động sản tại chi nhánh BIDV Quang Trung



Thay đổi cơ cấu danh mục cho vay Hiện nay trong cơ cấu danh mục cho vay của Chi nhánh có tỷ trọng cho vay

trung và dài hạn quá lớn, chủ yếu là cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay đầu tư BĐS

như vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Để phòng ngừa các loại nợ có rủi ro cao, từ quý 3

năm 2012, Chi nhánh đã thực hiện giảm bớt cho vay các khoản trung và dài hạn, mở

rộng cho vay tiêu dùng với các khoản vay ngắn hạn vừa làm cho khả năng thu hồi vốn

nhanh vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các nhân viên tín dụng theo dõi giám sát.

 Đa dạng hóa hoạt động tín dụng

Một trong những biện pháp để phòng ngừa rủi ro chính là đa dạng hóa các sản

phẩm tín dụng để phân tán rủi ro. Cùng với các dịch vụ cho vay truyền thống như cho

vay ngắn hạn, trung và dài hạn, cho vay VNĐ, cho vay ngoại tệ thì ngân hàng nên có

nhiều hình thức cho vay khác nhằm khuyến khích mở rộng tín dụng như:

Cho vay với lãi suất tăng dần có quyền lựa chọn vốn hoá khoản vay trong DN: Sản phẩm cho vay này áp dụng đối với các doanh nghiệp thiếu vốn lưu động và ngân hàng dự đoán tình hình tài chính của doanh nghiệp có xu hướng phát triển. Lãi suất của khoản vay tăng dần trong 3 năm từ khi cho vay và Ngân hàng có quyền chuyển đổi khoản vay thành vốn góp hoặc trái phiếu chuyển đổi của chính doanh nghiệp vay vốn. Cho vay theo mạng lưới: Trên cơ sở cam kết thanh toán ngân hàng sẽ cho một nhóm người hoặc tổng công ty vay và họ sẽ tự giám sát nhau trong quá trình sử dụng vốn và trả nợ. Cho vay có đảm bảo bằng các khoản sẽ thu của doanh nghiệp: Các doanh nghiệp

bán hàng nhưng do người mua chưa kịp thanh toán, dẫn đến làm cho doanh nghiệp bị

55

thiếu vốn lưu động. Trong trường hợp này, ngân hàng có thể giúp doanh nghiệp thiếu

vốn tạm thời bằng cách cho vay theo tỷ lệ nào đó trên khoản sẽ thu. Tỷ lệ này cao hay thấp phụ thuộc vào chất lượng các khoản nợ mà được ngân hàng thẩm định một cách

chặt chẽ.



Thực hiện chính sách lãi suất linh hoạt Chi nhánh đã kết hợp việc mở rộng tín dụng với hạn chế rủi ro tín dụng với việc

linh hoạt lãi suât. Một chính sách lãi suất linh hoạt phải đảm bảo lãi cho vay đủ bù đắp

chi phí biên của vốn, chi phí quản lý khoản vay, phần bù rủi ro và lợi nhuận hợp lý cho

ngân hàng. Bởi vì một trong những điều quan tâm của doanh nghiệp khi đến vay vốn ngân hàng là lãi suất bởi lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận mang lại cho doanh

nghiệp. Do vậy, mức lãi suất phải hợp lý, hình thành trên cơ sở thoả thuận với khách

hàng, hài hoà lợi ích ngân hàng và doanh nghiệp.

Ngân hàng có thể quyết định cho vay với quy mô khoản vay phù hợp với nhu cầu

vay vốn trên cơ sở xem xét kỹ lưỡng về phương án/dự án sử dụng vốn vay cũng như các điều kiện về đảm bảo tiền vay.

2.8 Đánh giá chung về công tác hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất

động sản tại chi nhánh BIDV Quang Trung

2.8.1 Ưu điểm

Ngân hàng BIDV Việt Nam nói chung và Chi nhánh BIDV Quang Trung nói

riêng đã có sự quan tâm đúng mức, nhận thức được tầm quan trọng của công tác phân

loại nợ và trích lập dự phòng trong công tác quản trị rủi ro, đảm bảo an toàn hoạt động

tín dụng trên toàn hệ thống. Nhiều văn bản hướng dẫn, quy trình, quy định đã được

ban hành kịp thời để có sự thấu hiểu và áp dụng thống nhất. Chi nhánh đã vận dụng tốt

quy trình và thực hiện phân loại nợ cho kết quả khá chính xác nhờ sự hỗ trợ từ chương

trình tin học phù hợp với công tác quản lý khách hàng. Ngân hàng đang trong quá trình

ứng dụng mô hình quản trị rủi ro theo hướng hiện đại và hướng đến chuẩn mực quốc tế

với việc phân tách các phòng chức năng theo hướng chuyên môn hóa cao. Đây là mô

hình tổ chức khá phổ biến của các ngân hàng trên thế giới. Đặc biệt, ngân hàng đã và đang rất chú trọng trong việc ứng dụng công nghệ thông tin vào việc hỗ trợ các Chi nhánh trong công tác phân loại nợ đảm bảo kết quả phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro khá chính xác. Hệ thống thông tin tín dụng nội bộ ngày càng được hoàn thiện, thực hiện cung cấp các thông tin, chuyên đề phân tích về ngành thường xuyên cho các Chi nhánh để tăng khả năng nắm bắt thông tin, phục vụ cho công tác quản trị rủi ro và phân loại nợ đối với khách hàng.

Hiện nay BIDV Quang Trung là một trong những chi nhánh hoạt động hiệu quả nhất hệ thống BIDV Việt Nam. Để có được thành công đó BIDV Quang Trung đã luôn

56

chú trọng đến hoạt động mang lại hiệu quả nhất là hoạt động tín dụng. Và việc hạn chế

nợ xấu trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS là vấn đề quan tâm hàng đầu. BIDV Quang Trung luôn tổ chức nhìn nhận những hoạt động vừa qua của mình và các bài

học kinh nghiệm của các ngân hàng bạn để rút kinh nghiệm trong hoạt động của mình.

Phân tích các số liệu cho thấy nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS BIDV

Quang Trung đã được hạn chế tốt. Biểu hiện là tỷ lệ nợ xấu qua các năm hầu như không có sự biến động. Trong giai đoạn từ năm 2011 – quý 2 năm 2013 nợ xấu trong

lĩnh vực này chỉ giao động trong con số 0,02% tổng dư nợ. Đây là một con số thực sự

lý tưởng cho các ngân hàng thương mại hiện nay.

Để việc hạn chế rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh BĐS được thực hiện

một cách hiệu quả thì cũng như các ngân hàng khác, BIDV Quang Trung luôn thận

trọng, cẩn thận và chính xác trong khâu thẩm định các dự án xin vay vốn. Tiếp đó là

lựa chọn đối tượng được vay vốn phù hợp nhất, có năng lực tài chính ổn định, dự án

đầu tư có tính khả thi cao. Với cách thức quản trị rủi ro như vậy thì BIDV Quang

Trung đã phần nào hạn chế được rủi ro của mình nhưng so với các ngân hàng khác thì

các hình thức này chỉ là hình thức truyền thống chưa có nhiều hình thức mới. Hiện nay

ở một số ngân hàng đã thực hiện các dịch vụ đi kèm như tư vấn môi giới hoạt động

kinh doanh BĐS,… đây là vấn đề ngân hàng cần quan tâm khi thực hiện nguyên tắc

quản trị rủi ro tín dụng trong lĩnh vực nhạy cảm này của ngân hàng.

2.8.2 Hạn chế

Rủi ro tín dụng tại BIDV Quang Trung đã được hạn chế ở mức độ nhất định, tuy

nhiên mức độ hạn chế rủi ro tín dụng thực tế vẫn còn nhiều điều đáng bàn. Với con số

nợ xấu vào thời điểm gần đây nhất là 0.02% (30/6/2013) so với tổng dư nợ là một con

số đang mơ ước trong tình hình hoạt động ngân hàng đang khó khăn hiện tại. Mặc dù

năm 2013 hiện tượng thị trường BĐS đóng băng làm ảnh hưởng đến hoạt động của

không ít ngân hàng.

Tuy rất thành công trong việc hạn chế rủi ro tín dụng nhưng trong hoạt động tín

dụng của BIDV Quang Trung vẫn tồn tại một số điểm yếu như:



Cơ cấu cho vay còn mất cân đối Hiện nay tỷ lệ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS của BIDV Quang Trung đang ở mức rất thấp. Dường như là chất lượng tín dụng tăng lên rất nhiều. Nhưng thực sự danh mục cho vay hiện tại đang tiềm ẩn những nguy cơ rủi ro rất cao.

Tuy đã thay đổi cơ cấu nhưng nhìn chung cơ cấu cho vay trung, dài hạn vẫn chiếm tỷ lệ cao trong tổng tài sản, có đến 21% là dư nợ cho vay kinh doanh BĐS trong khi nguồn vốn của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Tốc độ tăng tín dụng cao hơn tốc độ tăng trưởng nguồn vốn. Tập trung vào cho vay trung và dài hạn sẽ tiềm ẩn nhiều rủi

ro như:

57

+ Vốn đầu tư cho trung và dài hạn chủ yếu tập trung vào các dự án hạ tầng, cho

vay tiêu dùng, thời gian thu hồi vốn lâu. Mà đối với các khoản vay thì tài sản đảm bảo là BĐS, với thời hạn lâu như vậy thì rủi ro do thay đổi giá cả BĐS là điều khó tránh

khỏi. Chẳng hạn như năm 2012 hiện tượng thị trường BĐS đóng băng đã làm cho

không ít ngân hàng thương mại gặp khó khăn.

+ Cơ cấu nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, trung và dài hạn chiếm tỷ trọng rất thấp, tuy nhiên cho vay trung và dài hạn lại chiếm tỷ trọng cao

(gần 60%). Như vậy BIDV Quang Trung đã lấy một lượng lớn tiền gửi ngắn hạn để

cho vay dài hạn. Mà các khoản tiền gửi ngắn hạn thì thường rút ra gửi vào thường

xuyên trong khi vốn còn đọng trong các dự án dài hạn có thể gây rủi ro mất khả năng

thanh toán cho ngân hàng. Tuy trường hợp này khó có thể xảy ra nhưng cũng là một

vấn đề đáng lưu ý đối vối BIDV Quang Trung để phòng tránh rủi ro.

+ Thời kỳ kinh tế tăng trưởng, tâm lý tiêu dùng và đầu tư thông thường có phần

mở rộng. Đây là vấn đề mang tính quy luật, phụ thuộc chu kỳ kinh tế. Tuy nhiên khả

năng trả nợ, đặc biệt của các dự án trung, dài hạn sẽ có thể thay đổi rất nhiều khi chu

kỳ kinh tế đến giai đoạn chững lại.

+ Các khoản tín dụng trung, dài hạn tập trung chủ yếu vào các dự án với quy mô

lớn, phức tạp mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chuyên môn cao, theo các tiêu chuẩn

thị trường thực sự, có thể vượt quá năng lực, kinh nghiệm, khả năng giám sát của các cán bộ tín dụng.

 Lạm dụng tài sản thế chấp

Hiện nay để quyết định một khoản vay thì theo quy định BIDV Quang Trung chủ

yếu xét xem nguồn thu nợ của ngân hàng từ phương án kinh doanh và tài sản đảm bảo.

Tuy nhiên thực tế cho thấy ngân hàng chủ yếu xem xét tài sản đảm bảo làm tiêu chí để

cho vay do việc xem xét khả năng trả nợ còn nhiều khó khăn như cán bộ tín dụng phải

có trình độ hơn về tài chính, phải phân tích nhiều yếu tố về thị trường, về tình hình

hoạt động của người vay. Trong khi nguồn thu nợ từ tài sản đảm bảo hầu như là BĐS

chứa nhiều rủi ro như rủi ro giá cả đất đai nhất là đối với nước ta, và thu nợ từ bán tài

sản đảm bảo nói chung cũng rất mất thời gian và chi phí của phía ngân hàng. Do vậy ban lãnh đạo BIDV Quang Trung nên chỉ đạo cán bộ tín dụng xác định nguồn thu và đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng thông qua thứ tự ưu tiên: Thu từ phương án, dự án kinh doanh (nguồn thu thứ nhất) tiếp đến thu từ phát mại tài sản bảo đảm (nguồn thu thứ 2 hay còn gọi là nguồn thu dự phòng) và cuối cùng là thu từ nguồn thu khác như: sản xuất kinh doanh, từ nguồn tài trợ, vốn khác... để giảm thiểu rủi ro tín dụng.

58

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2

Trong chương 2, nội dung chính được đề cập là thực trạng và nguyên nhân của nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại chi nhánh BIDV Quang Trung và trong toàn

hệ thống ngân hàng Việt Nam nói riêng. Bên cạnh đó, nội dung của chương 2 còn đề

cập đến những tác động của nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tới hoạt động của

hệ thống ngân hàng và chi nhánh BIDV Quang Trung. Trên cơ sở những phân tích của chương 2, nội dung của chương 3 sẽ đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế nợ xấu

trong cho vay kinh doanh BĐS tại chi nhánh BIDV Quang Trung.

59

CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HẠN CHẾ NỢ XẤU TRONG CHO VAY KINH

DOANH BĐS TẠI NGÂN HÀNG BIDV - CHI NHÁNH QUANG TRUNG

3.1 Định hƣớng về hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại ngân hàng BIDV Việt Nam – chi nhánh Quang Trung

Tình hình kinh tế - xã hội trong năm 2013 đã có những chuyển biến tích cực,

đúng hướng, các giải pháp kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô đã được phát huy hiệu quả; tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn tiếp tục đối mặt với khủng hoảng, trầm

lắng, diễn ra với hầu hết các phân khúc BĐS, đã ảnh hưởng đến tình hình sản xuất

kinh doanh, vốn bị tồn đọng không quay vòng được, tác động đến các ngành khác như

xi măng, sắt thép, trang trí nội thất...

Thành công lớn nhất, bao trùm trong suốt quá trình đổi mới hoạt động của chi

nhánh BIDV Quang Trung trong những năm qua là đã thay đổi hẳn phương pháp quản

lý, tập quán kinh doanh và tư duy kinh tế. Do đó Ngân hàng đã hoàn thành tốt các chỉ

tiêu kinh doanh của mình, duy trì sự ổn định và tăng trưởng, nâng cao uy tín với khách

hàng, với các đối tác trong và ngoài nước. Kết quả đó có được là nhờ sự kết hợp nỗ lực

của các cấp lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ công nhân viên của BIDV Quang Trung, sự

hỗ trợ của Chính phủ, NHNN, các Bộ ngành, chính quyền địa phương và các tổ chức

quốc tế (hoạt động trong lĩnh vực Ngân hàng - Tài chính).

Tuy nhiên, từ nay đến những thập kỷ tới, hoạt động của các NHTM ở nước ta phải được tiếp tục đổi mới sâu sắc và toàn diện theo đường lối của Đảng để thích nghi

với cơ chế thị trường, phục vụ và thúc đẩy phát triển nền kinh tế đất nước, tăng khả

năng hội nhập với quốc tế. Như vậy, nhiệm vụ của mới NHTM trong những năm tới là

phải tự tìm cách tạo dựng và phát triển thế mạnh của mình. Ngân hàng nào không tự

đổi mới mạnh mẽ sẽ không có thời cơ để tồn tại và phát triển. Đặc biệt trong giai đoạn

hiện nay, khi Việt Nam gia nhập WTO, các ngân hàng nước ngoài với thế mạnh tiềm

lực tài chính, trình độ chuyên môn cùng với kinh nghiệm lâu năm sẽ là sự cạnh tranh

khốc liệt đến các NHTM Việt Nam.

Nhận thức rõ được điều đó, BIDV Quang Trung đã nghiên cứu, xây dựng cho mình chiến lược phát triển lâu dài (cụ thể từ nay đến năm 2020) trên cơ sở đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong bối cảnh kinh tế - xã hội và tình hình quốc tế. Chiến lược này là kim chỉ nam cho mọi hoạt động, thông tin và phối hợp hành động trong chi nhánh.

Phương châm hoạt động của BIDV Quang Trung: an toàn - hiệu quả - tăng

trưởng an toàn trong mọi lĩnh vực kinh doanh, hiệu quả mang ý nghĩa kinh tế xã hội,

tăng trưởng phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế đất nước và chính sách tiền tệ của ngành ngân hàng. Cung cấp các dịch vụ ngân hàng hoàn hảo cho khách hàng, quán

60

triệt sâu sắc phương châm mang lại thành công cho khách hàng là trách nhiệm và

nghĩa vụ của Ngân hàng chính là tôn chỉ của BIDV Quang Trung.

Định hướng cho hoạt động cho vay nói chung và đặc biệt là cho vay kinh doanh

bất động sản nói riêng:

 Duy trì và giữ nhịp độ tăng trưởng tín dụng, tăng cường chất lượng và hiệu quả tín dụng. Trong đó tập trung cho vay vào các khách hàng là các doanh nghiệp vừa và

nhỏ (đối tượng khách hàng đang chiếm tỷ lệ gần 80% tổng dư nợ tại chi nhánh). Bên

cạnh đó vẫn giữ mối quan hệ với các doanh nghiệp lớn và các định chế tài chính khác.

 Đảm bảo nhu cầu vốn tín dụng cho các khách hàng là doanh nghiệp kinh doanh xất nhập khẩu, kinh doanh vật tư nguyên liệu, xây dựng… Đẩy mạnh đầu tư cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, giao thông vận tải… Chú trọng cho vay trung - dài hạn đối với các dự án và lĩnh vực kinh tế được Nhà nước

khuyến khích, ưu tiên như dầu khí, điện lực, bưu chính, hàng không, đường sắt…

Tăng cường đầu tư vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh hàng tiêu dùng mà trước hết

 là đầu tư cho việc mở rộng quy mô và đổi mới công nghệ của các cơ sở hiện có.

 Đẩy mạnh hoạt động vốn tín dụng ủy thác và đẩy mạnh việc giải ngân các dự án có nguồn vốn nước ngoài đã được cam kết.

 Ngừng đầu tư và rút dần dư nợ từ các doanh nghiệp bất động sản làm ăn thua lỗ hoặc không ổn định, tình hình tài chính không lành mạnh. Hạn chế cho vay phục vụ

các dự án bất động sản trong tình hình như hiện nay của thị trường bất động sản.

Tiếp tục chú trọng thực thi công tác quản trị rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất

 động sản, tránh để chi nhánh rơi vào khủng hoảng nợ xấu trong cho vay bất động sản

như toàn hệ thống NHTM đang gặp phải.

Với phương châm hoạt động vì sự thành đạt của khách hàng, BIDV Quang Trung

luôn gắn liền các hoạt động của mình với sự phát triển của các doanh nghiệp. Do vậy

định hướng trong thời gian tới của chi nhánh cần đạt được các mục tiêu sau:

Một là, đảm bảo cân đối và chủ động về nguồn vốn. Sử dụng các hình thức tín

dụng, đầu tư dịch vụ thích hợp nhằm đáp ứng được nhu cầu của khách hàng một cách

tối đa.

Hai là, thực hiện tốt công tác nghiên cứu khả năng, nhu cầu của khách hàng ở hiện tại và tương lai. Cùng với đó là đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện các hoạt động Marketing ở mọi khâu, mọi bộ phận nghiệp vụ, phòng ban nội bộ Ngân hàng.

Thực hiện tốt chính sách khách hàng sẽ là khâu mấu chốt để Ngân hàng tăng được lượng khách hàng, qua đó mở rộng cơ hội đầu tư tín dụng chất lượng cao, nâng cao uy tín của ngân hàng đồng thời tăng hiệu quả kinh doanh cũng như góp phần vào phát triển đất nước.

61

Định hướng công tác hạn chế và quản lí nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất

động sản:

Trong năm 2012, mặc dù Chi nhánh đã có những biện pháp và nỗ lực giảm nợ

quá hạn, song vẫn chưa triệt để. Tiến tới sang năm 2013, Chi nhánh có những kế hoạch

trong công tác này như sau:

Tăng cường công tác kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay. Trong đó thẩm

 định là một trong những khâu quan trọng trong việc quyết định đến hiệu quả và an

toàn của vốn vay.

 Hồ sơ vay vốn nói riêng và hồ sơ tín dụng nói chung: Từng bước sắp xếp, chỉnh sửa đúng theo chế độ và lưu giữ cẩn thận.

Chú trọng việc thu hồi nợ đến hạn, nợ quá hạn, thu lãi vay, thu nợ rủi ro. Công

 tác này cần thật sự được theo dõi thường xuyên đối với mỗi khoản vay.

 Hàng tháng cán bộ tín dụng và các bộ phận liên quan phải phối hợp chặt chẽ với nhau trong việc thông báo nợ đến hạn để cán bộ tín dụng đôn đốc khách hàng trả nợ

đúng hạn hoặc gia hạn nợ nếu cần, tránh chuyển nợ quá hạn nếu không cần thiết.

Để thực hiện kế hoạch trên, cần thiết phải có sự phối hợp của các cơ quan hữu

quan như Ngân hàng Nhà nước, Chính phủ… cùng với Hội sở chính, ngoài ra cũng

cần có sự kết hợp của khách hàng trong việc trả nợ đúng hạn, thực hiện đúng theo hợp

đồng.

3.2 Giải pháp hạn chế và quản lý nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần BIDV Việt Nam – chi nhánh Quang Trung

3.2.1 Về xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả

Chi nhánh đã xây dựng chiến lược quản lý rủi ro phù hợp với chiến lược kinh

doanh của bản thân ngân hàng trong từng thời kỳ và có thể được điều chỉnh một cách

linh hoạt tùy theo diễn biến thị trường tín dụng. Chiến lược quản lý rủi ro của ngân

hàng nói chung nhằm hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản phát sinh

đã bước đầu phù hợp với những điểm mạnh điểm yếu của ngân hàng, các cơ hội cũng

như các mối đe doạ từ môi trường kinh doanh.

Đối với thị trường bất động sản, các khách hàng hoạt động trong lĩnh vực này phần lớn sử dụng bất động sản là tài sản thế chấp. Khi thị trường xuống dốc, các ngân hàng đồng loạt siết nợ thì khách hàng buộc phải đẩy mạnh bán nhà đất khiến thị trường dư thừa nguồn cung. Trong khi đó, nếu cầu tăng chậm, thậm chí còn giảm khiến giá bất động sản liên tục giảm. Giá trị tài sản thế chấp theo đó cũng bị giảm

mạnh, thậm chí xuống dưới mức giá được tính thế chấp khi vay, đồng thời ngân hàng cũng khó có thể bán tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Chính điều này càng khiến các

62

ngân hàng hiện nay hết sức thận trọng trong cho vay các khách hàng có liên quan đến

lĩnh vực BĐS.

Ngoài ra, cho vay kinh doanh bất động sản dù lãi suất cao nhưng không có dịch

vụ cộng thêm, thời gian cho vay dài, tiềm ẩn rủi ro lớn trong khi các ngân hàng bị

khống chế tỷ lệ tín dụng trung, dài hạn. Tuy nhiên, chiến lược quản lý rủi ro của ngân

hàng vẫn còn chưa được cụ thể hóa, chưa được quán triệt nhất quán cho tất cá các bộ phận trong ngân hàng. Mặt khác, chiến lược này chỉ được tiếp cận dưới góc độ quản lý

rủi ro của các khoản cho vay riêng biệt mà vẫn chưa tiếp cận dưới góc độ quản trị danh

mục tín dụng.

Bởi vậy, chi nhánh cần nhận thức rõ được những rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra

trước khi chấp nhận cho khách hàng vay vốn đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay kinh

doanh BĐS để phòng ngừa và hạn chế đến mức tối thiểu các khoản nợ xấu phát sinh

trong lĩnh vực này gây ảnh hưởng xấu tới tình hình tín dụng của chi nhánh.

Bên cạnh đó, xây dựng và thực hiện quy trình quản lý tín dụng cũng là một

nhiệm vụ rất quan trong trong ngân hàng. Chi nhánh đã thực hiện nghiêm ngặt quy

trình quản lý tín dụng trong cho vay kinh doanh BĐS: từ khâu thẩm định, giải ngân

cho vay đến các khâu kiểm tra trước và sau khi cho vay… Việc xây dựng, thực hiện và

quản lý nghiêm ngặt quy trình quản lý tín dụng đã giúp cho chi nhánh tránh được rủi

ro các khoản nợ xấu phát sinh, phát hiện và chấn chỉnh kịp thời các sai phạm và các thiếu sót trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Ngoài ra, chi nhánh cùng cần

thường xuyên tiến hành kiểm tra, giám sát tất cả các loại hình tín dụng theo định kỳ

nhất định, xây dựng kế hoạch, chương trình, nội dung quá trình kiểm tra một cách thận

trọng và chi tiết, kiểm soát và theo dõi thường xuyên những khoản cho vay lớn, quản

lý chặt chẽ và thường xuyên các khoản tín dụng có vấn đề.

Ngoài ra, chi nhánh cần tiếp tục hoàn thiện khâu đánh giá rủi ro, đánh giá khả

năng trả nợ của khách hàng và xếp hạng khách hàng. Khâu đánh gía rủi ro được đánh

giá là khâu quyết định trong việc hạn chế rủi ro tín dụng. Mỗi một ngân hàng có một

quy trình chấm điểm và xếp hạng riêng, tuy nhiên mỗi quy trình đáng giá đề mang tính

chủ quan và nhiều khi chưa bao hàm được nhiều trường hợp xảy ra trong thực tế.

Đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng bao gồm: Xác định đúng nguồn thu, phân tích đánh giá khả năng thu, thời điểm thu nợ và làm cam kết cùng khách hàng thực hiện là việc làm rất quan trọng đảm bảo thực hiện được những cam kết đối với Ban lãnh đạo Chi nhánh đồng thời là cơ sở để thực hiện các cam kết trong hợp đồng

tín dụng. Sau khi cùng tháo gỡ khó khăn, nếu khách hàng vẫn không thực hiện được, thì việc chấm dứt cho vay vừa đảm bảo tính pháp lý vừa đảm bảo văn hoá kinh doanh Chi nhánh.

63

Quy trình chấm điểm tín dụng khách hàng hiện nay chi nhánh đang sử dụng là

quy trình khá chuẩn và được nhiều ngân hàng thương mại sử dụng. Thể hiện sự thành công ở những kết quả hoạt động hạn chế rủi ro tín dụng của ngân hàng. Hệ thống này

cho phép nhân viên tín dụng đánh giá trên các tiêu chí về tài chính, pháp lý, quy mô

hoạt động. Việc xếp hạng dựa trên kết quả đánh giá rủi ro và đánh giá tài sản đảm bảo.

Hệ thống này đã và đang giúp ích rất nhiều cho hoạt động của ngân hàng cho nên tiếp tục duy trì và hoàn thiện quy trình này là điều rất cân thiết.

Hiện nay ở chi nhánh cán bộ quá chú trọng tới nguồn thu nợ thứ hai (từ tài sản

bảo đảm) trong khi nguồn thu nợ thứ nhất (từ phương án, dự án kinh doanh) ít được đề

cập tới. Trong khi đây là nguồn trả nợ chính của khách hàng. Cán bộ tín dụng nên tiến

hành đối chiếu phân tích tình hình sử dụng vốn vay, tính toán xác định nguồn thu,

đánh giá khả năng trả nợ trên cơ sở đó làm cam kết và lộ trình trả nợ cụ thể với khách

hàng. Cán bộ tín dụng phải xác định nguồn thu và đánh giá khả năng trả nợ của khách

hàng thông qua thứ tự ưu tiên: thu từ phương án, dự án kinh doanh (nguồn thu thứ

nhất) tiếp đến thu từ phát mại tài sản bảo đảm (nguồn thu thứ 2 hay còn gọi là nguồn

thu dự phòng) và cuối cùng là thu từ nguồn thu khác như: từ sản xuất kinh doanh, từ

nguồn tài trợ, vốn khác... Trong quá trình xác định nguồn thu, đánh giá khả năng thu,

làm cam kết với khách hàng về tiến độ trả nợ cán bộ cần kết hợp đánh giá, kiểm tra

tính chính xác của các số liệu, xu hướng phát triển (xấu đi hay tốt dần) để có kế hoạch đầu tư đúng đắn đảm bảo an toàn, hiệu quả.

Ngoài ra, doanh nghiệp chỉ có thể lấy một phần lợi nhuận trả nợ còn vốn quay

vòng tái sản xuất đảm bảo hoạt động bình thường. Đối với doanh nghiệp còn quan hệ

tín dụng thì dùng để trả nợ cũ vay mới, đối với doanh nghiệp đã cắt quan hệ tín dụng

với chi nhánh thì bằng mọi cách họ không thể trả nợ. Tuy nhiên, cán bộ vẫn phải tính

toán để biết được doanh nghiệp còn sản xuất hay không và sản xuất có lãi hay lỗ ? Để

đánh giá chính xác doanh nghiệp sản xuất lỗ hay lãi và khẳng định có lợi nhuận để trả

nợ hay không ? Cần lưu ý một số khoản chi phí mà doanh nghiệp hay trốn như khấu

hao tài sản cố định, lãi vay ngân hàng... Đặc biệt chú ý phải hạch toán, phân bổ số phải

trích, phải trả theo quy định chứ không phải hạch toán, phân bổ số đã trích, đã trả như rất nhiều doanh nghiệp hiện đang làm vì mục đích làm sai lệch kết quả kinh doanh. Hình thức tiếp tục cho vay nuôi nợ, phải được thẩm định rất thận trọng cho từng phương án và khi đã cho vay cần phải tăng cường công tác quản lý để đạt mục đích giảm nợ.

Ngoài các khoản thu trên có thể doanh nghiệp còn một số khoản khác có thể thu được như các nguồn kinh phí hỗ trợ từ đơn vị chủ quản, các khoản đầu tư đến hạn, bán các tài sản khác, phát hành cổ phiếu... cần phải được thẩm định, đánh giá cụ thể cho

từng trường hợp.

64

3.2.2 Giải pháp tăng cường quản lý nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

tại BIDV Quang Trung

3.2.2.1 Giải pháp phòng ngừa nợ xấu phát sinh

 Hoàn thiện hệ thống thông tin khách hàng

Ngân hàng càng nắm được nhiều thông tin của khách hàng cả về số lượng và chất lượng thì càng làm giảm rủi ro cho Ngân hàng trong hoạt động tín dụng. Ngoài ra, việc

tìm kiếm thông tin liên quan đến khách hàng như thông tin về ngành nghề kinh doanh

của khách hàng hay ngành nghề có liên quan mật thiết hay yếu tố đầu vào, đầu ra thay

đổi ra sao. Cùng với đó là tình hình diễn biến kinh tế trong nước và thế giới biến động có ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của khách hàng hay không.

Mặc dù hiện nay NHNN đã có trung tâm thông tin tín dụng CIC tại phòng quản

lý rủi ro và hỗ trợ tín dụng song thông tin cập nhật còn chậm hoặc chưa đầy đủ. Bên

cạnh việc khai thác thông tin từ NHNN hay chính tại Ngân hàng, thông tin cần được

khai thác từ nhiều nguồn khác như trên các phương tiện thông tin đại chúng, các đối tác của khách hàng và qua những lần tiếp xúc giao tiếp với khách hàng hoặc những

mối quan hệ liên quan.

 Đào tạo phát triển nguồn lực

Đây là một hạn chế mà không chỉ ở BIDV mà hầu như các Ngân hàng khác tại

Việt Nam. Với phương châm không chỉ cung cấp đáp ứng nhu cầu của khách hàng mà

còn tư vấn nhằm giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, sử dụng vốn hiệu quả giúp

hoạt động kinh doanh tốt hơn. Tuy nhiên, do có nhiều ngành nghề, mặc dù các cán bộ

ngân hàng được đào tạo từ các trường kinh tế chuyên ngành tài chính - ngân hàng song

kiến thức về mỗi ngành nghề còn nhiều hạn chế và không nắm rõ về từng ngành nghề

cụ thể. Do vậy cần chú trọng một số biện pháp sau:

+ Chuẩn hóa cán bộ công tác tín dụng: cán bộ tín dụng là bộ phận rất quan trọng

trong chi nhánh, là người mang lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng song cũng có thể đem

đến rủi ro cho ngân hàng.

+ Phẩm chất đạo đức: đây là tiêu chuẩn quan trọng đối với cán bộ tín dụng, quyết

+ Trình độ chuyên môn phù hợp: ngay từ khâu tuyển dụng, chi nhánh cần có một số tiêu chuẩn cơ bản và phải hết sức chặt chẽ. Các cán bộ phải được đào tạo chính quy tại các trường đại học có uy tín, khả năng ngoại ngữ, tin học là bắt buộc trong công việc sau này. định đến vấn đề rủi ro đạo đức trong kinh doanh. + Hiểu biết xã hội và khả năng giao tiếp: đây là yếu tố giúp cho khách hàng và ngân hàng hiểu nhau hơn, làm cho khách hàng có thiện cảm với ngân hàng. Khả năng giao tiếp của cán bộ tín dụng tốt sẽ dễ dàng tìm hiểu được nhiều thông tin về khách

hàng phục vụ công tác thẩm định, quản lý khoản vay.

65

+ Ngân hàng cần xây dựng chính sách đào tạo để nâng cao chất lượng cán bộ tín dụng hay các bộ phận khác một cách hiệu quả, cụ thể là khuyến khích những cán bộ đang công tác tại Ngân hàng tiếp tục đi học để nâng cao kiến thức nghiệp vụ và kiến

thức thị trường, cử cán bộ tham gia các lớp huấn luyện về phòng chống rủi ro trên Hội

sở hay các lớp do NHNN, Hiệp hội ngân hàng tổ chức. + Khuyến khích lợi ích vật chất đối với cán bộ làm công tác tín dụng: cần xây dựng hệ thống khen thưởng phù hợp với yêu cầu kinh doanh và mục tiêu lợi nhuận của ngân

hàng.

 Đối với hệ thống quản lý

Mặc dù nợ xấu đôi khi là yếu tố khách quan nhưng cùng với đó thì chi nhánh

cũng phải có những biện pháp phòng tránh để hạn chế sự phát sinh của nợ xấu. Đây là

biện pháp thường xuyên và được đặt ra ở tất cả các khâu trong quá trình hoạt động của

chi nhánh. Do vậy, để hạn chế sự phát sinh nợ xấu chi nhánh cần phải thực hiện

nghiêm ngặt quy trình quản lý tín dụng và quản lý rủi ro đó là: + Nghiêm túc thực hiện mô hình quản lý tín dụng theo nhóm khách hàng (hệ

thống xếp hạng nội bộ), thực hiện đúng trong việc phân loại, đồng thời áp dụng các

chính sách khách hàng và có sự phân cấp quản lý chi tiết đến từng cán bộ tín dụng.

+ Hiện đại hóa các quy trình thẩm định, đặc biệt là các dự án vì mức tài trợ cho

các dự án là rất lớn, rủi ro cao. Đồng thời ứng dụng các phần mềm phục vụ công tác

thẩm định, phân tích tài chính, triển khai hệ thống này đến các cấp quản lý tín dụng

cần thiết.

+ Đối với hệ thống quản lý rủi ro tín dụng: Ngân hàng cần tổ chức nghiên cứu

đánh giá tình hình hoạt động của khách hàng đặc biệt là khách hàng lớn, qua đó xây

dựng hạn mức tín dụng phù hợp. Định kỳ hàng năm xem xét lại các chiến lược kinh

doanh phù hợp với tình hình kinh tế, đánh giá các rủi ro liên quan cũng như mức rủi ro

chấp nhận được của mình. Tập trung vào lĩnh vực cho vay kinh doanh bất động sản,

tránh đầu tư dàn trải dẫn tới hiệu quả không cao. Qua đó, cần nghiên cứu kỹ sự phát

triển cũng như xu hướng của từng ngành nghề, khu vực kinh tế rồi có những chính

sách đầu tư thích hợp. + Quy trình tín dụng: thực hiện đúng quy trình tín dụng, đây là giải pháp thường trực trong hoạt động tín dụng, không được coi nhẹ và bỏ qua một bước nào. Cán bộ tín dụng cần thực hiện kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay. + Hoạt động kiểm soát nội bộ: tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội bộ để phát hiện, ngăn ngừa và chấn chỉnh kịp thời sai phạm trong hoạt động kinh doanh. Bên

cạnh đó cũng phát hiện và ngăn chặn những rủi ro đạo đức do các cán bộ có liên quan gây ra.

66

+ Tăng cường kiểm tra giám sát khách hàng vay vốn theo dõi rủi ro có thể xảy ra:

cán bộ tín dụng cần có những cuộc viếng thăm đột xuất khách hàng của mình để kiểm tra tình hình sử dụng tiền vay và tình hình sản xuất kinh doanh của khách hàng để có

những đánh giá sơ bộ về hiệu quả dự án vốn vay. Cùng với đó là việc cán bộ tín dụng

nên khai thác qua các nguồn thông tin khác nhau về khách hàng. Qua đó thường xuyên

bổ sung thông tin vào hồ sơ khách hàng để phản ánh đúng kịp thời về thực trạng của khách hàng và giúp ngân hàng chủ động hơn trong quan hệ với khách hàng. Ngân

hàng cần tìm hiểu kỹ để có biện pháp giúp đỡ khách hàng vượt qua thời kỳ khó khăn

và cũng là hạn chế rủi ro tăng khả năng thu hồi nợ.

+ Khuyến khích khách hàng vay vốn mở tài khoản tại chi nhánh của mình: để

tiện theo dõi tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng, chi nhánh nên

khuyến khích khách hàng mở tài khoản giao dịch tại ngân hàng. Qua đó, chi nhánh có

thể sớm phát hiện ra những vấn đề nghi vấn để có biện pháp marketing giới thiệu về

những tiện ích của các phương tiện thanh toán mà ngân hàng cung cấp. Bên cạnh đó,

chi nhánh cũng nên không ngừng cải tiến nâng cao chất lương dịch vụ phù hợp với

nhu cầu của khách hàng.

Ngoài ra cần trích lập dự phòng rủi ro tạo nguồn tài chính cho ngân hàng để quản

lý nợ quá hạn, nợ xấu hàng năm. Thực tế cho thấy việc giải quyết nợ xấu bằng giải

pháp này chiếm tỷ trọng khá cao trong số các giải pháp quản lý nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản. Qua đó, việc sử dụng hiệu quả giải pháp này sẽ làm giảm

những khoản nợ xấu khó đòi phát sinh của NHTM. BIDV Quang Trung cần chú trọng

hơn nữa trong việc nâng cao hiệu quả trích lập dự phòng rủi ro. Tuy nhiên, việc sử

dụng quỹ dự phòng cũng theo thứ tự ưu tiên như các khoản nợ có không khả năng thu

hồi, những khoản nợ có khả năng thu hồi thấp và những khoản nợ có khả năng thu hồi

cao hơn. Với những khoản nợ có khả năng thu hồi thì hạn chế tối đa việc sử dụng quỹ

dự phòng và ngược lại.

3.2.2.2 Giải pháp đối với những khoản nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

đã phát sinh



Rà soát lại toàn bộ nợ quá hạn, phân tích và phân loại nợ theo định kỳ Đây được xem là công việc tiền đề trong công tác quản lý nợ quá hạn phát sinh. Để quản lý tốt thì trước hết chi nhánh phải nắm được tình hình dư nợ nói chung của cả ngân hàng, từng loại cho vay, từng nhóm khách hàng và từng khách hàng cụ thể. Qua đó đề ra được những biện pháp xử lý thích hợp và hiệu quả. Do vậy cần đảm bảo các vấn đề sau: + Phân tích phải chỉ ra được nguyên nhân của từng món nợ, những khó khăn vướng mắc trong quá trình quản lý (xử lý nợ quá hạn). Tổng hợp được thực trạng nợ

67

tồn đọng của từng khách hàng và từng loại cho vay… Việc phân tích cần thực hiện

nghiêm túc tránh chung chung, hình thức. + Triển khai tới từng phòng ban, từng cán bộ tín dụng đề phải có trách nhiệm đối

với các khoản nợ quá hạn mà mình phụ trách.

+ Tiến hành phân tích thường xuyên, liên tục theo định kỳ hàng tháng, quý và

hàng năm.

Có kế hoạch quản lý các khoản nợ xấu rõ ràng, đặc biệt là nợ xấu trong cho vay

 kinh doanh bất động sản.

Để công tác quản lý nợ xấu được thực hiện nhanh chóng và thuận lợi, BIDV Quang Trung cần phải có kế hoạch quản lý rõ ràng, bởi nếu chỉ đơn thuần là khẩu hiệu

xử lý các khoản nợ phát sinh mà không nêu rõ lộ trình thực hiện, phương pháp thực

hiện và không có được kế hoạch trong thời gian tới thì không có tác dụng gì cả. + Phân loại các khoản nợ

Ngân hàng cần phân tích chi tiết các khoản nợ để có biện pháp xử lý đối với từng loại nợ quá hạn. Công việc này cần diễn ra một cách thường xuyên, liên tục, đôn đốc

thu hồi nợ quá hạn đối với các cán bộ tín dụng. Đối với các doan nghiệp đã dừng hoạt

động và chỉ còn là con nợ quá hạn thì Ngân hàng nên làm thủ tục đưa ra tòa đề nghị

giải thể hay phá sản theo quy định. + Cơ cấu lại các khoản nợ

Theo quy định của NHNN thì việc chuyển nợ quá hạn và cơ cấu lại các khoản nợ

là hai việc hoàn toàn tách biệt. Cơ cấu lại các khoản nợ chỉ đơn thuần là giúp cho các

doanh nghiệp có được phương án trả nợ phù hợp với giai đoạn khó khăn đang phải đối

mặt. Để giúp được các doanh nghiệp thì Ngân hàng cần phân tích thực trạng các món

nợ đó, nợ tiềm ẩn rủi ro và nợ đã được xử lý rủi ro để mà đánh giá được khả năng thu

hồi nợ thông qua phân tích nợ có đảm bảo, không đảm bảo để có biện pháp xử lý thích

hợp. Bên cạnh đó thì việc quan hệ chặt chẽ với các cấp ủy, chỉnh quyền địa phương

cùng các ban ngành chức năng liên quan trong việc cho vay và thu hồi nợ là rất quan

trọng. Hiện nay biện pháp chủ yếu của BIDV Quang Trung là đưa ra tòa xử lý thì việc

quan hệ tốt với các cơ quan đó là cực kỳ quan trọng.

 Đa dạng hóa các biện pháp xử lý nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản.

Ngoài các biện pháp xử lý nợ đã quá hạn được áp dụng tại BIDV Quang Trung thì vẫn còn một số biện pháp mà trong một số trường hợp tỏ ra rất hiệu quả trong việc xử lý nợ quá hạn. + Xử lý nợ xấu trông qua thu hồi trực tiếp và thông qua phát mãi tài sản đảm bảo nợ vay.

Trên cơ sở kết quả phân loại nợ định kỳ, ngân hàng chỉ đạo các chi nhánh thực hiện rà soát, xây dựng phương án xử lý, thu hồi nợ xấu theo từng biện pháp cụ thể.

68

Theo đó, biện pháp thu hồi nợ trực tiếp từ khách hàng, thu hồi nợ thông qua việc phát

mãi tài sản đảm bảo được ưu tiên đặt lên hàng đầu. + Xử lý nợ xấu bằng biện pháp cơ cấu lại nợ

Cơ cấu lại nợ là biện pháp được sử dụng khi một khoản nợ đến kỳ hạn trả nợ

nhưng ngân hàng đánh giá khách hàng khó có khả năng trả nợ cho Ngân hàng theo lịch

trả nợ đã ký trước đó do khách hàng gặp khó khăn trong sản xuất kinh doanh, tuy nhiên nếu ngân hàng thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ (gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ

hạn trả nợ) thì khách hàng hoàn toàn có khả năng trả nợ cho ngân hàng đúng hạn. + Xử lý nợ xấu bằng quỹ dự phòng rủi ro

Thực hiện theo Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN và Quyết định số

18/2007/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng BIDV Việt Nam đã ban

hành Quyết định số 636/QĐ- HĐQT-XLRR quy định về phân loại nợ, trích lập dự

phòng và xử lý rủi ro. Chi nhánh Quang Trung cũng căn cứ vào quy định này và các

chỉ đạo, hướng dẫn của ngân hàng cấp trên trong việc quản trị nợ xấu của chi nhánh. + Xử lý nợ xấu bằng biện pháp giảm, miễn lãi

Biện pháp này được áp dụng nhằm giảm bớt khó khăn về tài chính cho khách

hàng, tạo điều kiện cho khách hàng khôi phục hoạt động sản xuất kinh doanh, ổn định

cuộc sống, khuyến khích khách hàng trả một phần hoặc toàn bộ khoản nợ xấu còn lại

tại ngân hàng. + Xử lí nợ xấu bằng biện pháp thu nợ có chiết khấu

Đây là hình thức giảm giá trị khoản nợ phải trả cho con nợ, giá trị chiết khấu do

ngân hàng và con nợ thỏa thuân nhưng theo hướng có lợi cho con nợ nhằm thúc đẩy

việc thanh toán dứt điểm khoản nợ. Tuy ngân hàng sẽ chịu thiệt hại một phần nhất

định nhưng sớm thu hồi được khoản nợ và loại bỏ được khoản nợ xấu trên Bảng cân

đối tài sản. + Xử lý nợ xấu bằng biện pháp pháp lý

Biện pháp pháp lý thường là biện pháp được Ngân hàng áp dụng cuối cùng, sau

khi các biện pháp khác đã áp dụng nhưng việc xử lý thu hồi nợ không hiệu quả. Do

vậy, cần sự hỗ trợ của các cơ quan pháp luật như Tòa án, Thi hành án nhằm hỗ trợ ngân hàng tận thu hồi nợ vay. + Xử lý nợ xấu bằng các biện pháp khác

Ngoài việc xử lý nợ xấu bằng các biện pháp nêu trên, trong thời gian qua NH còn thực hiện biện pháp xử lý nợ xấu trên cơ sở sự giúp đỡ, hỗ trợ, tạo điều kiện của nhiều

Bộ, ban ngành như Bộ Giao thông vận tải, Bộ Xây dựng, BTC, Kho bạc Nhà nước, UBND tỉnh, ... + Biện pháp đồng tài trợ

69

Trong một số trường hợp các khoản nợ xấu vượt khả năng của một ngân hàng

hoặc đủ hoặc không đủ hiệu quả giải quyết và cần có sự phối hợp giữa các ngân hàng theo dạng đồng tài trợ hay hợp vốn để xử lý nợ quá hạn tạo ra thế mạnh như: Mỗi ngân

hàng có hệ thống khách hàng quen thuộc có lĩnh vực am hiểu tường tận hay nói cách

khác là có thế mạnh riêng. Do đó, việc đồng tài trợ sẽ tập trung và bổ sung cho nhau

thế mạnh, hạn chế mặt yếu, tạo sự kiểm soát đồng bộ về khách hàng, bổ sung vốn, nghiệp vụ và học hỏi lẫn nhau về nghiệp vụ. + Áp dụng hiệu quả biện pháp bán nợ xấu

Với việc tham gia thị trường mua bán nợ, BIDV Quang Trung có thể xem xét bán

các khoản nợ quá hạn khó đòi cho các công ty mua bán nợ, các ngân hàng hay các chủ

thể kinh tế khác…Việc này giúp cho Ngân hàng tập trung công việc kinh doanh mới,

thực hiện các biện pháp phòng ngừa nợ quá hạn hiệu quả mà không chịu ảnh hưởng từ

việc giải quyết nợ tồn đọng với khách hàng. Hơn nữa, các chủ thể tiến hành mua bán

nợ trên thị trường hoạt động chuyên nghiệp và tận dụng lợi thế thông tin, quy mô và

quyền hạn… đặc biệt không chịu áp lực về mối quan hệ với khách hàng như ngân

hàng nên việc xử lý nợ sẽ hiệu quả hơn.

Đối với các tài sản đảm bảo nợ thuộc những vụ án đã được Tòa án phán quyết

nhưng chưa giao tài sản cho Ngân hàng, Ngân hàng chủ động phối hợp với cơ quan thi

hành án chóng thu hồi và nhận tài sản để xử lý. Sau đó, những khoản nợ này mới được bán cho các công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng của doanh nghiệp. Đối với những

khoản nợ không có tài sản bảo đảm nhưng vẫn đủ hồ sơ pháp lý, không có tranh chấp,

khách nợ còn tồn tại và hoạt động: BIDV Quang Trung xác định khả năng tự thu và

bán nợ chỉ định…

3.3 Kiến nghị đối với cơ quan quản lí Nhà nƣớc

3.3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước

Bức tranh ảm đạm của thị trường BĐS 2012 đã phơi bày nhiều bất cập mà hậu

quả của nó sẽ có ảnh hưởng kéo dài "vắt" sang năm 2013, 2014. Thị trường BĐS trầm

lắng, giá cả sụt giảm và mất cân đối cung cầu hàng hóa. Mức dư nợ hiện nay khá cao. Thị trường BĐS đóng băng không những gây khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS mà còn ảnh hưởng tới tính thanh khoản của các tổ chức tín dụng.

Thời điểm thống kê đến hết tháng 10-2012 của NHNN, con số này đã lên đến 207.595 tỷ đồng. Trong khi đó, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài năm 2012 chảy vào thị trường BĐS nhỏ giọt. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính 11 tháng đầu năm

2012 vốn FDI tăng thêm và cấp mới vào BĐS đạt 1,84 tỷ USD trong tổng mức vốn FDI đăng ký là 7,25 tỷ USD.

70

Theo các chuyên gia kinh tế, các phân khúc trong thị trường BĐS vẫn còn nhiều

khó khăn, ít nhất là từ nay đến hết năm 2013 do ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô trong vòng luẩn quẩn như: Tăng trưởng chậm dẫn tới thu nhập giảm, từ đó cầu về

nhà ở giảm và các ngành liên quan đến xây dựng giảm và dẫn tới hệ quả là tăng trưởng

kinh tế chậm... Bên cạnh đó, nợ xấu BĐS từ hệ thống ngân hàng chưa thể giải quyết

trong "một sớm một chiều" sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường BĐS vì ngân hàng khó có thể cho doanh nghiệp hay chủ dự án vay khi chưa giải quyết xong

nợ cũ. Điều này có ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn vốn trong nước. Còn nguồn vốn

FDI hoặc kiều hối cũng khó có khả năng tăng đột biến do sức sinh lời của thị trường

BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn giảm sẽ khiến giảm sức hút của nhà đầu tư nước

ngoài.

Làm sao để tạo "cú hích" cho thị trường BĐS trong năm 2013. Đó là câu hỏi

không chỉ làm đau đầu nhà đầu tư mà của các nhà hoạch định chính sách, nhằm kích

cầu thị trường, tăng trưởng kinh tế. Ngay từ cuối năm 2012, Bộ Tài chính đã đề xuất

trình Chính phủ gói 21 giải pháp hỗ trợ thị trường nói chung trong đó có nhiều giải

pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và thị trường vốn.

 Để từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, trong thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện khung pháp lý về thị trường BĐS, trong đó có Luật Đất

đai sửa đổi, hướng dẫn thực hiện Chiến lược nhà ở... Trong đó, đặc biệt, cần xây dựng

nguồn số liệu về thị trường BĐS chính xác, công khai và minh bạch nhằm quản lý tốt

thị trường BĐS và tạo sự minh bạch cho thị trường.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng phải chủ động cơ cấu lại nguồn

 hàng hóa và chủ động tìm kiếm các nguồn tài chính để hoàn thiện dự án, đồng thời có

nhiều giải pháp khuyến mại, hạ giá thành nhằm kích cầu tiêu dùng. Do tính thanh

khoản của thị trường đang trong tình trạng kém bởi nguồn vốn trong và ngoài nước

khó tăng đột biến, do vậy cần triển khai mô hình các định chế tài chính khác nhằm hỗ

trợ vốn cho thị trường như các quỹ tiết kiệm BĐS, quỹ tín thác BĐS... để cung cấp vốn

trung và dài hạn cho thị trường.

 Ngoài ra, cần tiếp tục định hướng để các chủ đầu tư tập trung triển khai các loại căn hộ thương mại bình dân, nhà ở xã hội, nhà cho thuế trên cơ sở Nhà nước tăng thêm ưu đãi triển khai dự án nếu thấy cần thiết nhằm đảm bảo an sinh xã hội. Tạo môi trường thuận lợi để các chủ đầu tư bên ngoài cùng tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Hiện nay, Việt Nam mới chỉ có chỉ số giá về giá nhà ở và vật liệu xây dựng, vì thế các mảng hoặc phân khúc khác của thị trường BĐS vẫn chưa có chỉ số giá cả tương ứng, nên quá trình theo dõi diễn biến cung cầu, giá cả thị trường các hàng hóa còn lại rất khó khăn, ảnh hưởng đến việc quản lý thị trường BĐS. Do đó, cần khẩn

trương xây dựng chỉ số giá cả thị trường đối với các hàng hóa còn lại của thị trường

71

BĐS để làm cơ sở cho việc giá tính thu các khoản liên quan đến nhà đất vào NSNN

đảm bảo sát giá thị trường, tránh thất thu cho NSNN. Chính phủ phải có thái độ dứt khoát sắp xếp lại các doanh nghiệp Nhà nước, chỉ để tồn tại những doanh nghiệp làm

ăn có hiệu quả, những doanh nghiệp cần thiết cho dân sinh, cổ phần hóa doanh nghiệp

Nhà nước.

 Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ, tăng cường trách nhiệm trong việc cấp giấy phép cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản sao cho phù hợp với năng lực thực

tế của doanh nghiệp đó. Những năm gần đây, những khó khăn cản trở lớn với hoạt

động cho vay của Ngân hàng là sự không phù hợp giữa năng lực, trình độ thực tế của doanh nghiệp và phạm vi kinh doanh được Nhà nước cho phép. Nhiều doanh nghiệp

cả quốc doanh và ngoài quốc doanh được Nhà nước cấp giấy phép thành lập và cho

đăng ký kinh doanh với chức năng, nhiệm vụ vượt quá năng lực tài chính, trình độ kỹ

thuật…

 Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện và sửa đổi, ban hành các bộ luật, văn bản dưới hình thức luật liên quan đến hoạt động của nền kinh tế nói chung và đến hoạt động

ngân hàng và bất động sản nói riêng tạo hành lang pháp lý cho hoạt động doanh

nghiệp và các NHTM đi đúng hướng.

 Nhà nước cần có biện pháp đảm bảo môi trường kinh tế ổn định, góp phần đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn ngân hàng cấp cho nền kinh tế. Nhà nước nên có những

bước đệm hoặc những giải pháp thực hiện gỡ những khó khăn gây ra khi có sự chuyển

đổi, điều chỉnh cơ chế, chính sách liên quan toàn bộ nền kinh tế.

 Chính phủ nên có các quy định khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào hệ thống NHTM. Nếu ngân hàng bán nợ cho các công ty tài chính nước ngoài thì

không những có thêm nguồn vốn hoạt động mà còn có cơ hội tiếp cận với các phương

thức quản trị ngân hàng hiện đại, các công nghệ ngân hàng mới.

 Kiên quyết đặt NHTM vào đúng vị trí, chức năng của nó, các Ngân hàng phải giữ quyền tự chủ về nghiệp vụ, chủ động nâng cao chất lượng các khoản tín dụng và mỗi

khoản tín dụng phải được Ngân hàng thẩm định, tự quyết cho vay và chịu trách nhiệm

về những quyết định của mình chứ không phải chịu sức ép phi kinh tế nào.

3.3.2 Kiến nghị với NHNN và các cơ quan chức năng

 NHNN nên có cơ chế cho NHTM có quyền chủ động trong việc xử lý phát mại tài sản thu hồi nợ. Với nhiều trường hợp, khách hàng vay vốn thế chấp bằng chính dự án bất động sản đang xây dựng, khi khách hàng mất khả năng trả nợ, ngân hàng tiến hành xử lý tài sản đảm bảo thì vấp phải khó khăn. Một trong những khó khăn đó là theo Luật dân sự.

72

 NHNN cần tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động tín dụng của các NHTM. Hoạt động này đóng một vai trò quan trọng trong việc phát hiện các dấu hiệu

nợ quá hạn, nợ xấu để ngăn chặn và xử lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh bất

động sản của hệ thống ngân hàng. Vì sự hoạt động bất ổn của một ngân hàng cũng sẽ

dẫn tới ảnh hưởng đến cả hệ thống ngân hàng. NHNN cần bám sát thực tế hoạt động của từng NHTM để sớm phát hiện và ngăn chặn các sai phạm.

 NHNN cho phép các NHTM được đầu tư hoàn chỉnh thêm vào các tài sản đã được gán nợ còn xây dựng dở dang hoặc bị hư hỏng, xuống cấp; thực hiện các chi phí

bảo hiểm bắt buộc để góp phần bảo quản tốt tài sản, hạn chế thiệt hại và có khả năng xử lý được. Nguồn vốn lấy từ vốn kinh doanh để đầu tư, sau đó hạch toán tăng giá trị tài sản nhận gán nợ. Ngân hàng Nhà nước cần hướng dẫn việc hạch toán tài sản đã nhận gắn nợ phù hợp nguyên tắc trả nợ bằng tài sản.

 NHNN cần tiếp tục nghiên cứu kinh nghiệm thực tế, theo dõi và đánh giá hiệu quả các giải pháp cụ thể ở các nước trong khu vực và thế giới để rút kinh nghiệm chủ

động ban hành hoặc đề xuất với Chính phủ các cơ chế, quy định nhằm hoàn thiện cơ

sở pháp lý thông thoáng và an toàn trong việc giải tỏa, phát mại tài sản thế chấp.

Chính phủ và NHNN cần tạo hành lang pháp lý để các NHTM có quyền tự chủ

 đứng ra tổ chức bán tài sản cầm cố, thế chấp để thu hồi vốn đối với các khoản nợ quá

hạn, đặc biệt có thể có các chính sách ưu tiên đối với những khoản nợ khó thu hồi phát

sinh như miễn thuế, doanh thu, thuế chuyển quyền sử dụng đất, chi thu phí dịch vụ bán đấu giá một lần khi bán được tài sản cầm cố, thế chấp trong trường hợp phát mại tài

sản qua các trung tâm bán đầu giá.

Các cơ quan chức năng cần phát hiện và xử lý kịp thời các trường hợp ra đời của

 một doanh nghiệp ngoài quốc doanh bằng “vốn ảo”. Mạnh dạn cho giải thể, phá sản

doanh nghiệp làm ăn thua lỗ không có khả năng trả nợ ngân hàng quá lâu. Các cơ quan

hữu quan nhất là các cơ quan pháp luật cần giúp đỡ ngân hàng trong việc quản lý nợ

quá hạn thu hồi vốn cho Nhà nước, xử lý cán bộ ngân hàng nghiêm minh, đúng người

đúng tội khi có vi phạm liên quan.

 Đối với các cơ quan thực thi pháp luật như Tòa án, Viện Kiểm sát, Công an, Chính quyền địa phương các cấp cần phối hợp với ngân hàng trong việc xử lý và giải quyết các khoản nợ xấu không có khả năng thu hồi.

 Chính quyền các cấp cùng các cơ quan chủ quan các doanh nghiệp cần nâng cao trách nhiệm của mình trong việc đôn đốc con nợ thực hiện nghĩa vụ thanh toán với ngân hàng.

73

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3

Chương 3 đã trình bày xu hướng của thị trường BĐS Việt Nam trong tương lai và định hướng về hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS của Chi nhánh BIDV

Quang Trung. Bên cạnh đó, ở chương này cũng đã đề xuất và phân tích một số giải

pháp hạn chế và quản lý nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại ngân hàng thương

mại cổ phần BIDV Việt Nam – chi nhánh Quang Trung liên quan đến xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả và tăng cường quản lý nợ xấu tại BIDV Quang

Trung. Thông qua đó, tác giá có một số đánh giá chung về công tác hạn chế nợ xấu

trong cho vay kinh doanh BĐS tại chi nhánh BIDV Quang Trung và một vài kiến nghị

với NHNN và các cơ quan chức năng.

74

KẾT LUẬN

Nền kinh tế Việt Nam đã có rất nhiều thay đổi tích cực từ khi ra nhập WTO. Sự thay đổi này vừa tạo cho nước ta nhiều cơ hội trong mở rộng thị trường, đẩy mạnh tiến

bộ khoa học kĩ thuật… nhưng cũng gây ra không ít những thách thức như mức độ cạnh

tranh trên thị trường ngày càng khốc liệt hơn, sự ràng buộc của luật pháp quốc tế…

cho các doanh nghiệp Việt Nam và các NHTM cũng không phải ngoại lệ. Bên cạnh đó, khi kinh tế thế giới có nhiều biến động sẽ ảnh hưởng rất lớn đến mọi mặt của nền

kinh tế Việt Nam, trong đó có lĩnh vực BĐS. Tuy đây không phải là lĩnh vực quá mới

mẻ với các nhà đầu tư Việt Nam nhưng sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lí, điều

hành thị trường BĐS, hay những “bong bóng BĐS” luôn đẩy thị trường còn non trẻ của nước ta vào khủng hoảng. Điều đó không chỉ ảnh hưởng tới các nhà đầu tư và các

khách hàng trên thị trường mà còn tác động trực tiếp tới những “chủ nợ” là các NHTM

tại Việt Nam. Trong những năm gần đây, hệ thống NHTM Việt Nam đã có những bước chuyển

mình đáng kể. Tuy nhiên, nợ xấu nói chung và nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS

hiện nay đang là vấn đề đáng lo ngại, gây nhiều khó khăn cho các NHTM và gây ra

những bất ổn trong hệ thống tài chính quốc gia. Măc dù, nợ xấu trong cho vay kinh

doanh BĐS phát sinh đa phần do những nguyên nhân khách quan như bất ổn kinh tế,

chính trị… song không thể phủ nhận được một phần không nhỏ xuất phát từ sự chủ quan của các NHTM. Khi nợ xấu trong lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS xảy ra sẽ

gây ra những thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế. Bởi BĐS là loại hàng hóa vô cùng đặc

biệt, đóng vai trò cực kì quan trọng trong nền kinh tế, khi hàng hóa này được lưu thông

tốt tất yếu nền kinh tế sẽ tăng trưởng tốt và ngược lại, khi thị trường này bị ngưng trệ

sẽ ảnh hưởng đến rất nhiều yếu tố khác của nền kinh tế như sản xuất vật liệu xây dựng,

nhân công xây dựng, doanh thu của chủ đầu tư xây dựng, các khoản cho vay BĐS của

NHTM… Bởi vậy, hiện nay hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS đang là

một bài toán khó chưa có lời giải đáp.

Sau quá trình nghiên cứu tại ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) – Chi nhánh Quang Trung, trải qua việc phân tích thực trạng nợ xấu, nguyên nhân cũng như giải pháp quản lí nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại chi nhánh. Em nhận thấy đây là một đề tài lớn, được nhiều ngân hàng và nhà chuyên môn nghiên cứu và phát triển đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế hiện nay. Trong

khuôn khổ khóa luận không thể không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận

được những đóng góp của các thầy cô để khóa luận của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Hệ thống các văn bản pháp luật, nghị định, thông tư liên quan đến tín dụng NHTM và nợ xấu của NHTM như Luật dân sự 2005, Luật kinh doanh bất động

sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN… 2. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Báo cáo thường niên năm 2011, 2012 3. PGS.TS Mai Văn Bạn, Giáo trình nghiệp vụ ngân hàng thương mại, Nhà xuất

bản Tài chính, 2011.

4. PGS.TS Phan Thị Thu Hà, Quản trị ngân hàng thương mại, Nhà xuất bản Giao

thông vận tải, 2009.

5. Một số trang web:

http://dantri.com.vn

http://bidv.com.vn

http://luanvan.com.vn

http://tailieu.vn

http://thoibaonganhang.vn

http://vneconomy.vn

http://vnexpress.net

http://www.tapchitaichinh.vn