B T PHÁPỘ Ư
V PH BI N, GIÁO D CỤ Ổ Ế Ụ
PHÁP LU TẬ
B XÂY D NGỘ Ự
C C QU N LÝ NHÀ VÀ THỤ Ả Ị
TR NG B T ĐNG S NƯỜ Ấ Ộ Ả
Đ C NG Ề ƯƠ
GI I THI U LU T KINH DOANH B T ĐNG S NỚ Ệ Ậ Ấ Ộ Ả
Ngày 25 tháng 11 năm 2014, tai ky hop th 8, Qu c h i n c Công ư ố ộ ươ
hoa xa hôi chu nghia Viêt Nam khoa XIII đã thông qua Lu t kinh doanh b t ậ ấ
đng s n s 66/2014/QH13. Chu tich n c đã ky Lênh công bô ngay 08 ộ ả ố ươ
thang 12 năm 2014 và Lu t có hi u l c thi hành k t ngày 01 tháng 7 nămậ ệ ự ể ừ
2015.
Ph nầ I. S c n thi t ph i ban hành Lu t ự ầ ế ả ậ
Th tr ng b t đng s n là m t trong nh ng th tr ng có v trí và vaiị ườ ấ ộ ả ộ ữ ị ườ ị
trò quan tr ng đi v i n n kinh t qu c dân, quan h tr c ti p v i các thọ ố ớ ề ế ố ệ ự ế ớ ị
tr ng tài chính ti n t , th tr ng xây d ng, th tr ng v t li u xây d ng,ườ ề ệ ị ườ ự ị ườ ậ ệ ự
th tr ng lao đng... Phát tri n n đnh, lành m nh, hi u qu th tr ng b tị ườ ộ ể ổ ị ạ ệ ả ị ườ ấ
đng s n s t o ra m t kh i l ng l n c s v t ch t cho xã h i, giúp cácộ ả ẽ ạ ộ ố ượ ớ ơ ở ậ ấ ộ
ngành s n xu t, kinh doanh, d ch v phát tri n và nâng cao đi u ki n s ngả ấ ị ụ ể ề ệ ố
cho các t ng l p nhân dân, góp ph n quan tr ng vào phát tri n kinh t - xãầ ớ ầ ọ ể ế
h i c a đt n c.ộ ủ ấ ướ
Đ có c s pháp lý đi u ch nh các v n đ liên quan đn ho t đngể ơ ở ề ỉ ấ ề ế ạ ộ
kinh doanh b t đng s n, cùng v i pháp lu t v đu t xây d ng, đt đai,ấ ộ ả ớ ậ ề ầ ư ự ấ
nhà , Qu c h i đã thông qua Lu t kinh doanh b t đng s n ở ố ộ ậ ấ ộ ả năm 2006 ngày
29/6/2006 (có hi u l c thi hành k t ngày 01/01/2007). Sau khi Quôc hôiệ ự ể ừ
thông qua Lu t kinh doanh b t đng s n, Chính ph đã ban hành Ngh đnhậ ấ ộ ả ủ ị ị
sô 153/2007/NĐ-CP ngay 15/10/2007 quy đnh chi ti t và h ng dân thi hanh ị ế ươ
Luât Kinh doanh bât đông san. Các B , ngành, đa ph ng theo ch c năng, ộ ị ươ ứ
nhi m v đã ban hành nhi u văn b n h ng d n thi hành Luât Kinh doanhệ ụ ề ả ướ ẫ
bât đông san.
Lu t kinh doanh b t đng s n và các văn b n h ng d n đã quy đnhậ ấ ộ ả ả ướ ẫ ị
và đi u ch nh nhi u n i dung quan tr ng liên quan t i ho t đng kinh doanhề ỉ ề ộ ọ ớ ạ ộ
b t đng s n nh : ph m vi ho t đng kinh doanh b t đng s n c a tấ ộ ả ư ạ ạ ộ ấ ộ ả ủ ổ
ch c, cá nhân trong và ngoài n c; các lo i b t đng s n đc đa vào kinhứ ướ ạ ấ ộ ả ượ ư
doanh; đi u ki n đi v i t ch c, cá nhân kinh doanh b t đng s n, kinhề ệ ố ớ ổ ứ ấ ộ ả
doanh d ch v b t đng s n; vi c mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, côngị ụ ấ ộ ả ệ
trình xây d ng có s n và tr ng h p mua bán nhà, công trình xây d ng hìnhự ẵ ườ ợ ự
thành trong t ng lai; đi u ki n năng l c tài chính, quy n và nghĩa v c aươ ề ệ ự ề ụ ủ
ch đu t các d án kinh doanh b t đng s n; kinh doanh các lo i d ch vủ ầ ư ự ấ ộ ả ạ ị ụ
b t đng s n (môi gi i, đnh giá, sàn giao d ch, t v n, đu giá, qu ng cáo,ấ ộ ả ớ ị ị ư ấ ấ ả
qu n lý b t đng s n); các lo i h p đng trong ho t đng kinh doanh b tả ấ ộ ả ạ ợ ồ ạ ộ ấ
đng s n và trách nhi m qu n lý nhà n c v ho t đng kinh doanh b tộ ả ệ ả ướ ề ạ ộ ấ
đng s n.ộ ả
Lu t kinh doanh b t đng s n ậ ấ ộ ả năm 2006 cùng v i các lu t có liênớ ậ
quan nh Lu t nhà , Lu t đt đai, Lu t đu t , Lu t xây d ng, Lu t quyư ậ ở ậ ấ ậ ầ ư ậ ự ậ
ho ch đô th , B lu t dân s , v.v.. đã t o ra m t h th ng c s pháp lýạ ị ộ ậ ự ạ ộ ệ ố ơ ở
t ng đi đy đ, đng b giúp th tr ng b t đng s n phát tri n n đnh,ươ ố ầ ủ ồ ộ ị ườ ấ ộ ả ể ổ ị
lành m nh, t ng b c h i nh p v i thông l qu c t , thu hút nhi u ngu nạ ừ ướ ộ ậ ớ ệ ố ế ề ồ
l c trong và ngoài n c vào lĩnh v c b t đng s n, thúc đy nhi u ngànhự ướ ự ấ ộ ả ẩ ề
s n xu t, kinh doanh, d ch v khác cùng phát tri n nh ngành xây d ng,ả ấ ị ụ ể ư ự
công nghi p khai thác, s n xu t v t li u xây d ng, trang trí n i ngo i th tệ ả ấ ậ ệ ự ộ ạ ấ
công trình, đ gia d ng ... Thu ngân sách t ho t đng kinh doanh b t đngồ ụ ừ ạ ộ ấ ộ
s n ngày càng tăng, góp ph n không nh vào tăng tr ng GDP c a qu c giaả ầ ỏ ưở ủ ố
và phát tri n kinh t đt n c …ể ế ấ ướ
2
Tuy nhiên, sau h n 7 năm tri n khai thi hành, bên c nh nh ng k t quơ ể ạ ữ ế ả
đã đt đc nh nêu trên, Lu t kinh doanh b t đng s n năm 2006 cũng đãạ ượ ư ậ ấ ộ ả
b c l nh ng t n t i, h n ch , ch a đáp ng đc yêu c u phát tri n kinhộ ộ ữ ồ ạ ạ ế ư ứ ượ ầ ể
t -xã h i trong giai đo n m iế ộ ạ ớ , c th nh sau: ụ ể ư
1. Lu t kinh doanh b t đng s n năm 2006 ch a quy đnh đ các chậ ấ ộ ả ư ị ủ ế
tài đ t o l p m t th tr ng b t đng s n phát tri n đng b và lànhể ạ ậ ộ ị ườ ấ ộ ả ể ồ ộ
m nh; ch a có quy đnh đ b o đm th tr ng b t đng s n phát tri n cóạ ư ị ể ả ả ị ườ ấ ộ ả ể
k ho ch, đ Nhà n c có th ki m soát, đi u ti t đc cung - c u c a thế ạ ể ướ ể ể ề ế ượ ầ ủ ị
tr ng, d n đn th tr ng b t đng s n th i gian qua phat triên thi u nườ ẫ ế ị ườ ấ ộ ả ờ ế ổ
đnh, nh t là đi v i th tr ng b t đng s n nhà , tình tr ng đu t tị ấ ố ớ ị ườ ấ ộ ả ở ạ ầ ư ự
phát, theo “phong trào”, theo “đám đông” di n ra ph bi n. Giá c b t đngễ ổ ế ả ấ ộ
s n tăng cao, c ng v i tình tr ng đu c , kích giá, t o giá o v t quá khả ộ ớ ạ ầ ơ ạ ả ượ ả
năng chi tr c a đi b ph n t ng l p dân c trong xã h i. Khi th tr ng bả ủ ạ ộ ậ ầ ớ ư ộ ị ườ ị
nh h ng b i suy thoái kinh t , c ng thêm vi c các Ngân hàng th t ch tả ưở ở ế ộ ệ ắ ặ
cho vay tín d ng b t đng s n thì th tr ng l i r i vào tình tr ng tr m l ngụ ấ ộ ả ị ườ ạ ơ ạ ầ ắ
kéo dài, giao d ch ít, th m chí không có giao d ch, giá c s t gi m; t n kho,ị ậ ị ả ụ ả ồ
d th a nhi u các lo i b t đng s n cao c p, trong khi l i thi u các lo iư ừ ề ạ ấ ộ ả ấ ạ ế ạ
nhà phù h p đ đáp ng kh năng, nhu c u c a đi đa s ng i dân. ở ợ ể ứ ả ầ ủ ạ ố ườ
M t khác, m c dù pháp lu t v kinh doanh b t đng s n đã có quyặ ặ ậ ề ấ ộ ả
đnh v thu h i d án n u không tri n khai ho c tri n khai ch m ti n đ,ị ề ồ ự ế ể ặ ể ậ ế ộ
quy đnh ch đu t ph i có v n t 15%-20% đ b o đm năng l c tàiị ủ ầ ư ả ố ừ ể ả ả ự
chính th c hi n d án. Tuy nhiên, th c t cho th y nh ng quy đnh này làự ệ ự ự ế ấ ữ ị
ch a đ, ch a kh c ph c đc tình tr ng nhi u d án ch m ti n đ, thiư ủ ư ắ ụ ượ ạ ề ự ậ ế ộ
công c m ch ng, không tri n khai, đ đt hoang hóa, lãng phí, làm m t mầ ừ ể ể ấ ấ ỹ
quan đô th , gây ra nhi u tranh ch p khi u ki n c a khách hàng khi ch đuị ề ấ ế ệ ủ ủ ầ
t vi ph m h p đng, không th bàn giao nhà nh đã cam k t, gây b c xúcư ạ ợ ồ ể ư ế ứ
trong xã h i. ộ
2. Ph m vi đi u ch nh c a Lu t kinh doanh b t đng s n năm 2006ạ ề ỉ ủ ậ ấ ộ ả
ch a có quy đnh đ phân bi t rõ đi t ng kinh doanh b t đng s n ph iư ị ể ệ ố ượ ấ ộ ả ả
3
đăng ký kinh doanh theo quy đnh và đi t ng không thu c di n kinh doanhị ố ượ ộ ệ
b t đng s n, d n đn tình tr ng nhi u t ch c, doanh nghi p, h p tác xãấ ộ ả ẫ ế ạ ề ổ ứ ệ ợ
có đu t xây d ng, mua b t đng s n nh ng ch đ s d ng (s n xu t,ầ ư ự ấ ộ ả ư ỉ ể ử ụ ả ấ
kinh doanh, văn phòng làm vi c, …) và trong quá trình s d ng có nhu c uệ ử ụ ầ
bán, cho thuê do d th a ho c không còn nhu c u s d ng, nh t là đi v iư ừ ặ ầ ử ụ ấ ố ớ
các h gia đình, cá nhân có nhu c u bán, cho thuê nhà , b t đng s n c aộ ầ ở ấ ộ ả ủ
mình do nhu c u cu c s ng mà cũng ph i đăng ký kinh doanh, ph i thànhầ ộ ố ả ả
l p pháp nhân, ph i có v n pháp đnh theo quy đnh thì m i đc bán, choậ ả ố ị ị ớ ượ
thuê nhà , b t đng s n là không phù h p th c t , không có tính kh thi.ở ấ ộ ả ợ ự ế ả
3. Lu t kinh doanh b t đng s n năm 2006 đã cho phép t ch c, cáậ ấ ộ ả ổ ứ
nhân n c ngoài, ng i Vi t Nam đnh c n c ngoài đc kinh doanhướ ườ ệ ị ư ở ướ ượ
b t đng s n đ thu hút ngu n l c đu t n c ngoài vào lĩnh v c b t đngấ ộ ả ể ồ ự ầ ư ướ ự ấ ộ
s n. Tuy nhiên, Lu t l i h n ch v ph m vi ho t đng, m i ch cho phépả ậ ạ ạ ế ề ạ ạ ộ ớ ỉ
t ch c, cá nhân n c ngoài, ng i Vi t Nam đnh c n c ngoài đcổ ứ ướ ườ ệ ị ư ở ướ ượ
kinh doanh d i 2 hình th c: (1) Đu t t o l p nhà, công trình xây d ng đướ ứ ầ ư ạ ậ ự ể
bán, cho thuê, cho thuê mua; (2) Đu t c i t o đt và đu t các công trìnhầ ư ả ạ ấ ầ ư
h t ng trên đt thuê đ cho thuê đt đã có h t ng; mà ch a cho phép muaạ ầ ấ ể ấ ạ ầ ư
bán và thuê b t đng s n đ cho thuê l i. Nh ng h n ch này đã t o ra sấ ộ ả ể ạ ữ ạ ế ạ ự
không bình đng gi a các thành ph n kinh t khi tham gia th tr ng b tẳ ữ ầ ế ị ườ ấ
đng s n, ch a phù h p v i thông l qu c t trong b i c nh n c ta ngàyộ ả ư ợ ớ ệ ố ế ố ả ướ
càng m r ng quan h h p tác kinh t v i các n c, t đó h n ch r tở ộ ệ ợ ế ớ ướ ừ ạ ế ấ
nhi u vi c thu hút các ngu n l c đu t t n c ngoài vào lĩnh v c b tề ệ ồ ự ầ ư ừ ướ ự ấ
đng s n. V nh ng quy đnh còn h n ch này, th i gian v a qua, nhi u tộ ả ề ữ ị ạ ế ờ ừ ề ổ
ch c, cá nhân n c ngoài, ng i Vi t Nam đnh c n c ngoài mu n vàoứ ướ ườ ệ ị ư ở ướ ố
Vi t Nam đ đu t kinh doanh b t đng s n nh ng không th th c hi nệ ể ầ ư ấ ộ ả ư ể ự ệ
đc, hi n nay các t ch c, cá nhân này đang r t quan tâm và đ ngh phápượ ệ ổ ứ ấ ề ị
lu t Vi t Nam c n m r ng h n n a đ h có đi u ki n đc tham giaậ ệ ầ ở ộ ơ ữ ể ọ ề ệ ượ
nhi u h n trong lĩnh v c kinh doanh b t đng s n, góp ph n phát tri n kinhề ơ ự ấ ộ ả ầ ể
t c a Vi t Nam.ế ủ ệ
4
4. V các lo i b t đng s n đc đa vào kinh doanh, Lu t kinhề ạ ấ ộ ả ượ ư ậ
doanh b t đng s n năm 2006 cho phép mua bán nhà, công trình xây d ng cóấ ộ ả ự
s n ho c hình thành trong t ng lai nh ng đi v i vi c cho thuê, cho thuêẵ ặ ươ ư ố ớ ệ
mua nhà, công trình thì ph i là nhà, công trình xây d ng đã có s n, không choả ự ẵ
phép cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây d ng hình thành trong t ngự ươ
lai. Nh ng quy đnh này đã h n ch kh năng huy đng v n, khai thác t ngữ ị ạ ế ả ộ ố ừ
ph n công trình c a ch đu t d án, cũng nh ch a t o đi u ki n thu nầ ủ ủ ầ ư ự ư ư ạ ề ệ ậ
l i cho các t ch c, cá nhân có nhu c u thuê, thuê mua b t đng s n hìnhợ ổ ứ ầ ấ ộ ả
thành trong t ng lai đ có th đt hàng, ký k t h p đng tr c khi côngươ ể ể ặ ế ợ ồ ướ
trình đc hoàn thành, đ có đi u ki n tham gia cùng v i ch đu t d ánượ ể ề ệ ớ ủ ầ ư ự
trong vi c hoàn thi n thi t k , giám sát quá trình thi công xây d ng, hoànệ ệ ế ế ự
thi n b t đng s n đ b t đng s n sau khi hoàn thành s đáp ng đúng nhuệ ấ ộ ả ể ấ ộ ả ẽ ứ
c u s d ng c a bên thuê, thuê mua b t đng s n, t đó s không ph i t nầ ử ụ ủ ấ ộ ả ừ ẽ ả ố
kém, lãng phí đ c i t o, s a ch a l i cho phù h p v i công năng, m c đích,ể ả ạ ử ữ ạ ợ ớ ụ
yêu c u s d ng.ầ ử ụ
5. Lu t kinh doanh b t đng s n năm 2006 quy đnh t ch c, cá nhânậ ấ ộ ả ị ổ ứ
kinh doanh b t đng s n khi bán, cho thuê, cho thuê mua b t đng s n b tấ ộ ả ấ ộ ả ắ
bu c ph i thông qua Sàn giao d ch b t đng s n. Quy đnh này đã làm tăngộ ả ị ấ ộ ả ị
thêm t ch c kinh doanh d ch v trung gian, tăng thêm th t c, tăng thêm chiổ ứ ị ụ ủ ụ
phí và góp ph n đy giá, t o giao d ch o, không đt đc m c đích là n iầ ẩ ạ ị ả ạ ượ ụ ơ
giao d ch đ đm b o tính công khai, minh b ch cho th tr ng b t đngị ể ả ả ạ ị ườ ấ ộ
s n, đng th i quy đnh này đã làm h n ch quy n t ch trong kinh doanhả ồ ờ ị ạ ế ề ự ủ
c a các doanh nghi p. H n n a vi c quy đnh b t bu c giao d ch b t đngủ ệ ơ ữ ệ ị ắ ộ ị ấ ộ
s n ph i thông qua Sàn là không phù h p, không hi u qu đi v i th tr ngả ả ợ ệ ả ố ớ ị ườ
b t đng s n “tr m l ng”, khi mà ch đu t đã gi m giá, khuy n m i,ấ ộ ả ầ ắ ủ ầ ư ả ế ạ
chào bán r m r , công khai trên các ph ng ti n thông tin đi chúng mà v nầ ộ ươ ệ ạ ẫ
không bán đc hàng, các Sàn g n nh không có giao d ch, nhi u Sàn ph iượ ầ ư ị ề ả
đóng c a … Do v y, vi c b t bu c giao d ch b t đng s n ph i thông quaử ậ ệ ắ ộ ị ấ ộ ả ả
Sàn là ch a phù h p v i tình hình th c t c a n c ta. M t khác, theo kinhư ợ ớ ự ế ủ ướ ặ
5