Đề cương Hệ thống đăng ký đất đai

Chia sẻ: Hà Thanh Tâm | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:22

Thêm vào BST

Báo xấu

434
lượt xem 57
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề cương hỗ trợ tổng hợp kiến thức môn học hệ thống đăng ký đất đai dành cho sinh viên chuyên ngành quản lý đất đai và trắc địa bản đồ. Hi vọng tài liệu sẽ giúp ích cho các bạn trong quá trình ôn thi của mình. Để nắm vững nội dung chi tiết mời các bạn cùng tham khảo tài liệu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề cương Hệ thống đăng ký đất đai

ĐỀ CƯƠNG HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Câu 1: Khái niệm, đối tượng và vai trò của đăng ký đất đai?  Khái niệm: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý hoạt động và sự phát triển thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Theo Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.  Đối tượng của đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai được thực hiện với một đối tượng đặc biệt đó là đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sử hữu toàn dân, Nhà nước làm đại diện chủ sử hữu và thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước => người đăng ký đất đai chỉ có quyền sử dụng đất và đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao. Do đó đăng ký đất đai chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất. Như vậy đối tượng của đăng ký đất đai là quyền sử dụng đất bao gồm các quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng với một mục đích cụ thể Đất đai thường có liên quan, gắn bó không thể tách rời với các loại tài sản cố định khác trên đất, hình thành nên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các loại tài sản này không thuộc sử hữu Nhà nước mà thuộc sử hữu của tổ chức hay cá nhân. Do vậy, việc đăng ký đất đai không thể không quan tâm đến đối tượng đặc biệt là đất đai để đảm bảo các quyền lợi của người sử hữu tài sản trên đất cũng như quyền đại diện chủ sử hữu toàn dân của Nhà nước về đất đai.  Vai trò của đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai làm cơ sở để bảo vệ chế độ sử hữu toàn dân đối với đất đai 1
+ Hiến pháp năm 1982 lần đầu tiên quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. + Bảo vệ chế độ sử hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung toàn xã hội trong sử dụng đất. Đăng ký đất đai là điều kiện là điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất: Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành Tài nguyên và Môi trường, yêu cầu thông tin đất đai phục vụ cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm: + Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần nắm bao gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể (góc, cạnh), kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những rang buộc vê quyền sử dụng, những tháy đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. + Đối với đất chưa giao quyền sử dụng (do địa phương quản lý) các thông tin cần nắm gồm: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất). 2
Câu 2: Nguyên tắc, quy trình thực hiện đăng ký đất đai?  Nguyên tắc đăng ký đất đai: Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: một biến động về quyền đối với các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai. Nguyên tắc đồng thuận: người đăng ký đất đai với tư cách là chủ thể đối với việc đăng ký phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký. Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ. Nguyên tắc chuyên biệt hóa: + Trong đăng ký đất đai, chủ thể là người có quyền đăng ký và đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác định một cách rõ rang, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. + Việc chuyên biệt hóa các đối tượng đăng ký có vai trò quan trọng đói với việc xác định chủ quyền về pháp lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể. Việc chuyên biệt hóa tài sản đăng ký đạt được trên cơ sở định nghĩa rõ ràng và mô tản chính xác đơn vị đăng ký. Các hệ thông đăng ký đất đai hiện đại lấy thửa dất làm đơn vị đăng ký.  Quy trình thục hiện đăng ký đất đai: Theo điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai 3
thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Đăng ký lần đầu tiên được thực hiện trong các trường hợp sau: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng ký. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau: + Người sử dụng đất, chủ sử hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm sang thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức giao đất không thu tiền sang hình thức thuê đất, từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; + Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc chồng sang tài sản chung của vợ chồng; + Chia tách quyền của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm sử hữu tài sản chung gắ liền với đất; + Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp xử lý nợ; quyết định 4
giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án, quyết định thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; + Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế của thửa đất liền kề; + Thay đổi về hạn chế quyền sử dụng của thửa đất. Sau khi nhận hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra xác minh nội dung jee khai, xác định điều kiện để dược đăng ký, lấy ý kiến của UBND cấp xã (cho trường hợp sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân về hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng chanh chấp, …) và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều 70 NĐ 43/2014/NĐCP. Sau đó, ghi ý kiến về việc đủ hay không đủ điều kiện để hồ sơ được đăng ký và cấp giấy chứng nhận, rồi gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường để tường trình cấp Giấy chứng nhận. Câu 3: Hệ thống đăng ký đất đai của Anh và Úc?  Hệ thống đăng ký đất đai của Anh: Trong hệ thống đăng ký đất đai ở Anh có ba hình thức đăng ký: Đăng ký nghĩa vụ; Đăng ký văn tự giao dịch; Đăng ký đất đã có chủ quyền. Đăng ký nghĩa vụ: + Mục đích: bổ sung thông tin cần thiết cho đăng ký văn tự giao dịch. Theo Luật Anh quốc, các nghĩa vụ liên quan đến quyền sở hữu đất nếu không được nêu ra và ghi nhận trong hồ sơ mua bán thì người mua không phải thực hiện một cách đương nhiên. Như vậy, sự không chặt chẽ trong giao dịch có thể mang lại thiệt hại cho bên thứ ba. Việc đăng ký nghĩa vụ chính là để ngăn chặn tình trạng trên. Bên thứ ba được hưởng quyền lợi hay lợi ích nào đó đối với mảnh đất 5
không do mình sử hữu có thể đăng ký quyền đó để bảo vệ quyền của mình, bất luận là trong mua bán người mua có biết thông tin về điều đó hay không. + Đăng ký nghĩa vụ được đưa vào cuộc sống từ năm 1839. Lúc đầu các nghiwx vụ được đăng ký không theo thửa đất mà là theo tên người được huởng quyền, điều này có thể gây khó khăn cho người mua vì phải kiểm tra rất nhiều tài liệu đăng ký để biết xem mảnh đất mình đang mua có ngững nghĩa vụ gì. Đăng ký văn tự giao dịch: + Chỉ được triển khai tại một số địa phương như Cambridge Shire (1663), Yoshire (1703), Ireland (1707), … với mục đích bảo đảm an toàn cho các giao dịch về đất đai. + Trong các tranh chấp về giao dịch, việc xác định quyền ưu tiên là vấn đề quan trọng nhưng rất kho khăn, khó lý giải trong những trường hợp cụ thể. + Khi triển khai đăng ký văn tự giao dịch, quyền ưu tiên được xác định theo ngày đăng ký chứ không theo ngày thực hiện giao dịch hoặc theo các mốc thời gian khác. Đăng ký đất đã có chủ quyền: Do lịch sử sử dụng đất lâu dài nên hầu như không thể tìm lại được chứng cứ về chủ quyền gốc – được hiểu là chứng cứ hợp pháp về việc mảnh đất cự thể được cắt từ đất công để giao cho một đối tượng cụ thể. Các tài liệu mô tả, sơ đồ thử đất, các dấu mốc hoặc là địa vật dùng để xác định ranh giới trên thực địa cũng không đầy đủ, hoặc nếu có cũng không phải bao giờ cũng đảm bảo độ chịn xác. Khi xem xét một hồ sơ đã có chủ quyền xin đăng ký lần đầu tiên vào hệ thống đăng ký đất đai phải xem xét cả hai khía cạnh: chủ quyền (nội dung pháp lý) và ranh giới thửa đất (nội dung kỹ thuật).  Hệ thống Torrens ở Úc: Đăng ký đất đai bắt buộc trong hệ thống Torrens: + Chủ trương đưa việc đăng ký quyền đối với đất đai thàng quy định bắt buộc. Chủ quyền đối với đất đai có hiệu lực pháp lý ngay từ khi được giao (thuê đất của Hoàng gia), việc đăng ký không phải pháp lý xác lập quyền nhưng việc đăng ký giúp cho việc bảo vệ quyền một cách dễ dàng hơn. + Theo Luật Bất động sản Nam Úc 1858, đất công khi được gioa có thời hạn sau ngày 01/07/1858 phải đăng ký theo hệ thông Torrens. 6
+ Việc đăng ký vào hệ thống Torrens đối với những trường hợp đất đã được giao từ trước và đã thực hiện đăng ký vào hệ thống đăng ký văn tự giao dịch cũng không thuận lợi. Giả sử một người mua đất đã bỏ ra một số tiền lớn để tra cứu nguồn gốc pháp lý của thửa đất định mua theo hệ thống văn tự giao dịch, nếu nguồn gốc đó hợp pháp thì người mua đó không muốn bỏ thêm tiền để đăng ký vào hệ thống đăng ký quyền (ở Anh) hay hệ thống Torrens (ở Úc). Dù người đó có đăng ký quyền thì cũng chỉ được lợi khi bán mảnh đất đó cho người khác, còn nếu người đó có ý định sử dụng mảnh đất đó lâu dài thì việc đăng ký vào hệ thông đăng ký quyền không phải là một việc cấp thiết phải làm ngay. + Mặc dù hệ thống Torrens có nhiều ưu điểm nhưng cũng không thể thay thế hoàn toàn chó hệ thống cũ một cách nhanh chóng; kết quả hơn 100 năm sau vẫn tồn tại song hành hai hệ thống đăng ký ở các bang khác nhau của Liên bang Úc. Chủ trương đơn giản hóa pháp luật đất đai trong hệ thông Torrens: + Ở Úc, tất cả các trường hợp giao đất công đều phải đăng ký. + Mục tiêu: đơn giản hóa tất cả các quy định của pháp luật cũng như quy trình, thủ tục phức tạp nhằm đảm bảo cho việc sử hữu đấ đai một cách an toàn, giao dịch đơn giản và ít tốn kém. Một trong những việc làm để đơn giản hóa pháp luật đất đai là bác bỏ mọi quy định pháp luật đã ban hành truớc đây trái với Luật Bất động sản mới ban hành. Câu 4: Những quy định chung về đăng ký đất đai (Người chịu trác nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất; Thẩm quyền cấp GCN, nguyên tắc cấp GCN)?  Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất: 7
Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật (chính là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất, đối với đất được giao để quản lý). Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất (Điều 7 Luật Đất đai 2013): + Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình. + Chủ tich UBNN xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang nghĩa địa và công trình công cộng của địa phương. + Người đại diện của cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư. + Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình. + Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình. + Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. Người chịu trách nhiêm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý (Điều 8 Luật Đất đai 2013): 1. Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường hợp sau: + Tổ chức được giao để quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập: quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm; + Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư; 8
+ Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các song và đất có mặt nước chuyên dùng; + Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 2. Chủ tịch UBNN cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương. 3. Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở tại địa phương. 4. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cưa quản lý.  Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Theo Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định: 1. UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp. 2. UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền hoặc cấp đổi, cấp đổi thì do cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. Theo điều 37 Nghị định 43/2014/NĐCP quy định: 1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã 9
được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau: a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận; b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. 2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau: a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; b) UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.  Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận: Theo Điều 98 Luật Đất đai 2013 Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất. Người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó. Thửa đất có nhiều người sử dụng, nhiều người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền xuống đất. Trường hợp có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. 10
Giấy chứng nhận được cấp sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. Cấp Giấy chứng nhận chung cho cả vợ chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận ghi tên một người (hoặc Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên một người thì được cấp đổi ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu). Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc lại nhiều hơn thì phần diện tích này được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 99 của Luật này. Câu 5: Trường hợp được cấp giấy chứng nhận (Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận; Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở)? Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 99 Luật Đất đai 2013) + Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này; + Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; + Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; + Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; + Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; 11
+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; + Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; + Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; + Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; + Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở (Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐCP): 1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong các loại giấy tờ sau: a) Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp công trình đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; b) Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng; c) Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định; d) Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật; đ) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01/7/2004 có chữ ký của các bên có liên quan và được UBND từ cấp xã trở lên xác nhận; Trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký 12
của các bên có liên quan thì phải được UBND cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó. Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, và d Khoản này mà hiện trạng công trình không phù hợp với giấy tờ đó thì phần công trình không phù hợp với giấy tờ phải được UBND cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm e Khoản này; e) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này thì phải được UBND cấp xã xác nhận công trình đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/7/2004 và công trình được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Trường hợp công trình hoàn thành xây dựng từ ngày 01/7/2004 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về công trình xây dựng không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp xây dựng trước ngày 01/7/2004; trường hợp công trình thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại công trình đó. 2. Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau: a) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng công trình; b) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật; c) Trường hợp không có một trong những giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này thì phải được cơ quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh xác nhận công trình xây dựng tồn tại trước 13
khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; d) Trường hợp công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì phần diện tích công trình không phù hợp với giấy tờ phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng kiểm tra, xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 3. Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này, phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Câu 6: Trình tự thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất?  Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng: Theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐCP 14
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất. 2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. 3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định. Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được UBND cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý. 4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định. 15
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật. 5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau: a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự; b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản; d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp; đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này.  Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất Theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐCP 1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa. 2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; 16
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa; c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. 3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau: a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. 4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau: a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. 17
Câu 7: Khái niệm, nguyên tắc và trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính?  Khái niệm: hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, sổ sách, bản đồ, … chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của thửa đất được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai lần đầu, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động về sử dụng đất. Các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội được thể hiện chi tiết đến từng thứ đất theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Mỗi thửa đất có số hiệu riêng và không trùng với số hiệu của các thửa đất khác trong cả nước. Các thông tin về cơ sở pháp lý gồm: tên văn bản, số hiệu văn bản, ký hiệu loại văn bản và cơ quan ký văn bản, ngày tháng năm ký theo yêu cầu của từng loại tài liệu hồ sơ địa chính. Các thông tin pháp lý là cơ sở để xác định giá trị pháp lý của thửa đất.  Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính: Theo Điều 5 Thông tư số 24/2014/TTBTNMT 1. Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. 2. Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai. 3. Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.  Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính: Theo Điều 6 Thông tư số 24/2014/TTBTNMT 1. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: a) Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai; b) Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên sổ địa chính và các tài liệu khác của hồ sơ địa chính ở địa phương. 18
2. Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau: a) Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai; b) Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính ngoài các tài liệu quy định tại Điểm a Khoản này; c) Cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai (dạng số hoặc dạng giấy) cho UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là UBND cấp xã) sử dụng. 3. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại Khoản 2 Điều này đối với các đối tượng sử dụng đất, được Nhà nước giao quản lý đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký. 4. Địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp thực hiện các công việc theo quy định như sau: a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) chủ trì tổ chức việc lập sổ địa chính; cung cấp tài liệu đo đạc địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện); thực hiện cập nhật, chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này đối với các thửa đất của các tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện cập nhật, chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này đối với các thửa đất của các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam; cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cho UBND cấp xã sử dụng. 5. UBND cấp xã cập nhật, chỉnh lý bản sao tài liệu đo đạc địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đang quản lý theo quy định tại Thông tư này để sử dụng phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai ở địa phương. 19
Câu 8: Phân cấp quản lý hồ sơ địa chính; Bảo quản hồ sơ địa chính?  Phân cấp quản lý hồ sơ địa chính: Theo Điều 29 Thông tư số 24/2014/TTBTNMT 1. Quản lý hồ sơ địa chính dạng số: a) Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính dạng số của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; b) Đối với huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà chưa kết nối với cơ sở dữ liệu địa chính của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính dạng số của địa phương. 2. Phân cấp quản lý hồ sơ địa chính dạng giấy: a) Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh quản lý các tài liệu gồm: Bản lưu Giấy chứng nhận; sổ cấp Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; Hệ thống hồ sơ thủ tục đăng ký của các đối tượng thuộc thẩm quyền tiếp nhận, thực hiện đăng ký đất đai; Bản đồ địa chính và các loại bản đồ, tài liệu đo đạc khác đang sử dụng để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; 20