1
BÀI TẬP TÌNH HUỐNG LUẬT ĐẤT ĐAI 2024
BÀI TẬP 1
Trong các giao dịch QSDĐ sau đây, giao dịch nào là hợp pháp? Tại sao? (giả sử điều
kiện tại Điều 45 để thực hiện giao dịch đã được đảm bảo)
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện X yêu cầu bà D (là giáo viên của trường
THPT) phải bổ sung giấy xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được chấp
nhận hồ sơ nhận chuyển nhượng 3 ha đất trồng lúa tại Long An.
Yêu cầu của CNVPĐĐ huyện X đối với bà D là sai, vì:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 NĐ 102 quy định “Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là
cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp mà có thu nhập từ sản xuất nông
nghiệp trên đất đó, trừ các trường hợp sau đây:
Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan tại ngũ, quân nhân chuyên nghiệp, công chức quốc
phòng, công nhân và viên chức quốc phòng, sĩ quan, hạ sĩ quan, công nhân công an, người
làm công tác cơ yếu và người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ
ngân sách nhà nước; “
Vậy bà D là giáo viên trường THPT không thuộc trường hợp là cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp.
Tuy nhiên, căn cứ tại khoản 7 Điều 45 Luật ĐĐ 2024 “ Cá nhân không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn
mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương
án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và
được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người
thuộc hàng thừa kế.”
Dẫn chiếu đến Điều 176 LĐĐ quy định tại điểm a khoản 1 “Hạn mức giao đất trồng cây
hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp được quy định như sau:
Không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc
khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long “
Theo đề bài bà D nhận chuyển nhượng 3ha đất trồng lúa tại Long An ( Long An là khu
vực đồng bằng sông CL ), vậy bà D nhận chuyển nhượng 3ha nằm trong hạn mức được
phép nhận chuyển nhượng phù hợp với quy định tại khoản 7 Điều 45 LĐĐ năm 2024. Vì
vậy Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện X yêu cầu bà D phải bổ sung giấy xác
nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được chấp nhận hồ sơ nhận chuyển nhượng 3ha
đất trồng lúa tại Long An là sai với quy định.
2
Công ty TNHH X (tổ chức kinh tế) thế chấp quyền sử dụng đất cho Công ty cổ phần
H (kinh doanh bất động sản) để vay tiền.
Trường hợp 1 : Căn cứ tại khoản 2 Điều 32 LĐĐ năm 2024 thì nếu Cty X được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất thì thì công ty X không có quyền thế chấp quyền sử
dụng đất này, vì vậy đây là giao dịch không hợp pháp
Trường hợp 2: Căn cứ tại điểm đ khoản 1 Điều 33 LĐĐ năm 2024 thì nếu Cty X được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê thì công ty X được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy
định của pháp luật. Công ty H (kinh doanh bất động sản) là tổ chức kinh tế khác, vì vậy
trường hợp này công ty X thế chấp quyền sử dụng đất cho Công ty H là hợp pháp
Trường hợp 3: Căn cứ tại điểm b khoản 1 Điều 34 LĐĐ năm 2024 thì nếu công ty X
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm thì công ty X chỉ được thế chấp tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất chứ không được thế chấp quyền sử dụng đất , vì
vậy đây là giao dịch không hợp pháp.
Ngoài ra, nếu CTy cổ phần H ( cty kinh doanh bất động sản ), là tổ chức kinh tế thì được
nhận thế chấp quyền sử dụng đất, còn nếu Cty cổ phần H là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
nước ngoài thì không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất căn cứ theo điểm đ khoản 1
điều 33 LĐĐ năm 2024
BÀI TẬP 2
Công ty TNHH K chuyển nhượng 3 ha đất (được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất 1 lần) và nhà xưởng trên đất tại Quận 5, TP. HCM cho Công ty H.
Trường hợp 1 : Nếu CTy K là tổ chức kinh tế được NN cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần,
thì căn cứ điểm b khoản 1 Điều 33 LĐĐ năm 2024 Cty K được chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, vậy CTy K chuyển nhượng 3
ha đất và nhà xưởng trên đất tại Quận 5 TP HCM cho cty H là hợp pháp.
Trường hợp 2 : Nếu Cty K là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định tại điểm b khoản
3 Điều 41 LĐĐ năm 2024 thì Cty K được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất., Vậy Cty K chuyển
nhượng 3 ha đất và nhà xưởng trên đất quận 5 TP HCM cho CTy H là hợp pháp.
Ngoài ra, xét trường hợp Công ty H là cty nhận chuyển nhượng 3 ha đất của Cty K có hợp
pháp hay không,
Trường hợp 1 : Nếu Cty H là tổ chức kinh tế thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 28 LĐĐ năm 2024, thì giao dịch giữa Cty K và
Cty H là hợp pháp.
Trường hợp 2 : Nếu Cty H là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công
3
nghệ cao quy định tại điểm c khoản 1 Điều 28 Luật ĐĐ năm 2024 thì giao dịch giữa Cty
K và CTy H là không hợp pháp.
BÀI TẬP 3
Công ty A có 30% vốn góp của ông Gin (là cá nhân người nước ngoài), công ty A
được nhà nước cho phép sử dụng 2 hecta đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở
thương mại để bán. Hỏi:
1. Xác định hình thức sử dụng đất của công ty A.
Công ty A có 30% vốn góp của ông Gin ( là cá nhân người nước ngoài ) , căn cứ quy định
tại khoản 46 Điều 3 LĐĐ năm 2024 tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế
phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài
theo quy định của Luật Đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất. Dẫn chiếu đến khoản 1
Điều 23 Luật đầu tư năm 2020 thì ông Gin phải có vốn góp trên 50% thì Cty A mới là
tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Vậy Công ty A là tổ chức trong nước sử dụng
đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 LĐĐ năm 2024.
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 119 LĐĐ năm 2024 thì Tổ chức kinh tế được giao
đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thuộc hình thức được nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, vậy công ty A được nhà nước cho phép sử dụng
2 hecta đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại để bán thuộc hình thức được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Giả sử công ty A muốn nhận chuyển nhượng thêm 1000m2 đất của hộ gia đình
ông H để thực hiện dự án xây dựng nhà ở trên. Công ty A có thể thực hiện
không? Vì sao?
Căn cứ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 28 LĐĐ năm 2024 thì Cty A được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xét tới trường hợp 1000m2 đất của hộ gia đình
ông H :
Trường hợp 1 : Nếu 1000m2 đất của hộ gia đình ông H là đất ở . Đối với trường hợp sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận
về nhận quyền sử dụng đất ở quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 LĐĐ năm 2024,
vậy Cty A muốn nhận chuyển nhượng đất hộ gia đình ông H để thực hiện dự án xây dựng
nhà ở có thể thực hiện được.
Trường hợp 2 : Nếu 1000m2 đất của hộ gia đình ông H không phải là đất ở thì không
thực hiện được theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 LĐĐ năm 2024
Lưu ý : Các trường hợp thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất
không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 LĐĐ năm 2024
Bà T mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở của công ty A. Xác định thời hạn
sử dụng đất của bà T.
4
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 171 LĐĐ năm 2024 thì đất ở là đất sử dụng ổn
định lâu dài. Vì vậy Bà T mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở của Cty A có thời
hạn sử dụng đất là lâu dài.
Lưu ý : Nếu đề bài hỏi thời hạn sử dụng đất của Cty A thì xem điểm c khoản 1 Điều 172
LĐĐ. Lưu ý nữa là nếu đề bài cho dữ liệu cụ thể về thời hạn sử dụng đất, thì khi xác định
thời hạn ghi chính xác thời hạn theo dữ liệu đề bài, không ghi chung chung trên 50
năm….
Xác định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho bà T.
Vì Bà T mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở của Cty A, tức là trước đó CTy đã
xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu
để trở thành người sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 LĐĐ năm 2024. Vì vậy khi bà T
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở của CTy A thì căn cứ quy định tại điểm b
khoản 2 Điều 136 LĐĐ năm 2024 thì Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi đối với trường hợp đăng ký
biến động đối với trường hợp bà T là Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc tổ chức
đăng ký đất đai.
BÀI TẬP 4
I. Xác định hình thức sử dụng đất của các chủ thể trong các trường hợp sau:
1. Cá nhân sử dụng đất trồng lúa.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 118 LĐĐ về giao đất không thu tiền sử dụng đất:
“Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức
quy định tại Điều 176 của Luật này.”
Do đó, người sử dụng đất trồng lúa được xem là cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp thì được Nhà nước ưu đãi giao đất không thu tiền sử dụng đất.
2. Công ty X sử dụng đất xây dựng nhà máy.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 120 LĐĐ thì Công ty X là tổ chức kinh tế được Nhà
nước cho thuê đất thu tiền thuê đất.
Theo đó, Công ty X được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê nếu thuộc các trường hợp được quy định tại điểm a, điểm b khoản 2 Điều
120 LĐĐ:
- Nếu Công ty X sử dụng đất để xây dựng nhà máy thực hiện dự án đầu tư sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Nếu Công ty X sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ
cao để xây dựng nhà máy.
Còn nếu không thuộc các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 120
LĐĐ thì Công ty X được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
3. Trường đại học X sử dụng đất xây dựng trường học.
5
Căn cứ theo khoản 4 Điều 118 LĐĐ quy định về các trường hợp được giao đất
không thu tiền sử dụng đất: “Đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng công
trình sự nghiệp.”
Theo đó, Trường đại học X là đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng
trường học được xem là “ sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp” nên được Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 30 LĐĐ cũng quy định về quyền được lựa chọn hình
thức trả tiền thuê đất: “Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để
sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà
nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó.”
Do đó, Trường đại học X có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích
được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang
hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó.
4. Công ty A sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 120 LĐĐ thì Công ty A là tổ chức kinh tế được Nhà
nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 205 LĐĐ cũng quy định: “Đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản bao gồm đất để thăm dò, khai thác khoáng sản và khu vực các
công trình phụ trợ cho hoạt động khoáng sản”. Và việc sử dụng đất cho hoạt động
khoáng sản cần tuân thủ các điều kiện khác tại Điều 205 LĐĐ. Trong đó, có một trường
nếu “khai thác khoáng sản mà không sử dụng lớp đất mặt, không ảnh hưởng đến việc sử
dụng mặt đất” thì Công ty A không phải thuê đất.
5. Công ty H sử dụng đất thực hiện dự án biệt thự du lịch.
Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 120 LĐĐ quy định về việc Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê bao gồm: “...sử dụng đất
thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch ...”
Do đó, Công ty H là tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện biệt thự du lịch được
xem là sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch thì được Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
BÀI TẬP 5
Xác định hành vi của các chủ thể là đúng hay sai, giải thích:
(Biết rằng, quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện chung để được thực hiện
giao dịch về quyền sử dụng đất)
1. Ủy ban nhân dân huyện X ra quyết định thu hồi đất của hộ ông H vì đất
nằm trong khu vực đã có kết luận có nguy cơ sạt lở, đe dọa tính mạng
con người của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 82 LĐĐ quy định các trường hợp thu hồi đất
do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng tiếp tục sử
dụng: “Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe
dọa tính mạng con người; đất khác bị sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên