Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TRẦN THỊ MỸ LINH

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG

SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TRẦN THỊ MỸ LINH

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG

SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LẠI TIẾN DĨNH

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các

thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài

liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực.

Tp.Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 7 năm 2015

Trần Thị Mỹ Linh

MỤC LỤC

Trang

TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

PHẦN MỞ ĐẦU ..........................................................................................................

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN

DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG ................................................................ 1

1.1 Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động

sản ......................................................................................................................... 1

1.1.1 Bất động sản và hàng hóa bất động sản.......................................................... 1

1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản ......................... 1

1.1.1.2 Phân loại ............................................................................................... 3

1.1.2 Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 3

1.1.2.1 Thị trường bất động sản ......................................................................... 3

1.1.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản ................................................... 4

1.1.2.3 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản ................................... 5

1.2 Tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản ...................... 8

1.2.1 Tín dụng bất động sản .................................................................................... 8

1.2.1.1 Khái niệm về tín dụng bất động sản ..................................................... 8

1.2.1.2 Các sản phẩm tín dụng bất động sản .................................................... 9

1.2.1.3 Đặc trưng của tín dụng bất động sản.................................................... 9

1.2.2 Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản ..................... 10

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro trong tín dụng bất động sản ..................... 10

1.2.3.1 Yếu tố chủ quan ................................................................................... 10

1.2.3.2 Yếu tố khách quan ............................................................................... 12

1.3 Những chỉ tiêu thể hiện phát triển tín dụng bất động sản ............................ 13

1.4 Bài học kinh nghiệm về tín dụng BĐS của một số NHTM các nƣớc trên thế

giới .......................................................................................................................... 15

1.4.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ ....................................................................... 15

1.4.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore ............................................................ 16

1.4.3 Bài học kinh nghiệm thực tiễn tại Việt Nam ................................................ 17

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................ 18

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN

HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ....... 20

2.1 Phân tích biến động của thị trƣờng bất động sản trong thời gian qua ........ 20

2.1.1 Biến động thị trường bất động sản thời gian qua trên địa bàn Tp.HCM ...... 20

2.1.2 Những điểm còn tồn tại trong thị trường bất động sản ................................ 24

2.1.3 Nguyên nhân tồn tại những điểm bất ổn ...................................................... 26

2.1.4 Dự báo biến động thị trường bất động sản trong thời gian tới ..................... 27

2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại trên địa

bàn Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................. 28

2.2.1 Sơ lược về mạng lưới các NHTM trên địa bàn Tp.HCM ............................. 28

2.2.2 Những nét chính về huy động vốn và cho vay của các NHTM trên địa bàn

Tp.HCM .................................................................................................................... 29 27

2.2.3 Tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM ..................... 32

2.2.3.1 Dư nợ cho vay bất động sản ................................................................ 32

2.2.3.2 Thực trạng thế chấp bất động sản ....................................................... 40

2.2.3.3 Rủi ro trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trên địa bàn

Tp.HCM .................................................................................................................... 42

2.2.3.4 Nợ xấu tín dụng bất động sản thời gian vừa qua ................................. 44

2.3 Đánh giá về phát triển tín dụng BĐS tại các NHTM trên địa bàn

Tp.HCM ............................................................................................................... 48

2.3.1 Những mặt đạt được ..................................................................................... 48

2.3.2 Những đóng góp của tín dụng BĐS ............................................................. 48

2.3.3 Những hạn chế của tín dụng BĐS ................................................................ 49

2.4 Những thuận lợi và khó khăn tín dụng bất động sản của các NHTM trên

địa bàn Tp.HCM ..................................................................................................... 49 47

2.4.1 Những thuận lợi ............................................................................................ 49

2.4.1.1 Môi trường pháp lý .............................................................................. 49

2.4.1.2 Môi trường kinh tế trên địa bàn Tp.HCM rất thuận lợi ....................... 50

2.4.1.3 Về phía các ngân hàng thương mại ...................................................... 50

2.4.2 Những khó khăn ........................................................................................... 51

2.4.2.1 Môi trường pháp lý .............................................................................. 51

2.4.2.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường BĐS ......................... 51

2.4.2.3 Đối với hoạt động cho vay ................................................................... 53

2.4.2.4 Những khó khăn khác .......................................................................... 54

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................ 54

CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA

CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH55

3.1 Định hƣớng tín dụng BĐS trên địa bàn Tp.HCM đến năm 2020 ................. 55

3.1.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS trên địa bàn Tp.HCM đến năm 202055

3.1.2 Định hướng đối với tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM đến

năm 2020 .................................................................................................................. 56

3.2 Một số giải pháp nhằm phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM

trên địa bàn Tp.HCM ............................................................................................. 57

3.2.1 Về phía các NHTM ...................................................................................... 57

3.2.1.1 Xây dựng lại cơ chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản ...... 57

3.2.1.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản ............ 58

3.2.1.3 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự.................................................. 58

3.2.1.4 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi

ro lãi suất ................................................................................................................... 59

3.2.1.5 Giám sát hoạt động ngân hàng thông qua ứng dụng công nghệ tin học60

3.2.1.6 Giải pháp khác ngoài mục đích kinh doanh BĐS ................................ 60

3.2.2 Về phía các cơ quan Nhà nước ..................................................................... 61

3.2.2.1 Cơ chế, chính sách đối với thị trường bất động sản ........................... 61

3.2.2.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trường bất động sản... 62

3.2.2.3 Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường

bất động sản ............................................................................................................... 64

3.2.2.4 Phát triển thị trường bất động sản đồng bộ với các thị trường khác,

nhất là thị trường tài chính, chứng khoán ................................................................. 65

3.2.2.5 Giải pháp về tổ chức trong quản lý thị trường bất động sản................ 65

3.2.2.6 Giải pháp chính sách để đo lường bất động sản .................................. 66

3.2.2.7 Phát triển nhân lực và nâng cao nhận thức cộng đồng ........................ 67

3.2.3 Về phía Ngân hàng Nhà nước ...................................................................... 67

3.2.3.1 Giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà

nước .......................................................................................................................... 67

3.2.3.2 Giải pháp nguồn vốn cho thị trường bất động sản ............................... 69

3.2.3.3 Giải pháp phát triển tín dụng BĐS ngoài mục đích kinh doanh BĐS 70

3.2.4 Về phía những nhà kinh doanh bất động sản ............................................... 70

3.2.4.1 Tăng cường huy động nguồn vốn ........................................................ 70

3.2.4.2 Chuyên nghiệp hóa trong hoạt động kinh doanh bất động sản ............ 71

3.2.4.3 Tái cơ cấu danh mục đầu tư ................................................................. 71

3.2.4.4 Rút ngắn thời gian thực hiện dự án ...................................................... 71

3.2.4.5 Ứng dụng công nghệ hiện đại để tăng năng suất lao động .................. 72

3.3 Các kiến nghị và giải pháp khác nhằm hỗ trợ cho phát triển tín dụng bất

động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM .................................................. 72

3.3.1 Kiến nghị đối với nhà đầu tư xã hội ............................................................. 72

3.3.2 Giải pháp đối với những người đi vay mua nhà ở thực sự ........................... 72

3.3.3 Về cơ chế định giá tài sản đảm bảo .............................................................. 73

3.3.4 Về quy định nhận và quản lý tài sản đảm bảo .............................................. 73

3.3.5 Về trình tự, thủ tục thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hạn chế

rủi ro phát sinh .......................................................................................................... 74

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ........................................................................................ 75

KẾT LUẬN ..................................................................................................................

TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

- BĐS: Bất động sản

- BIDV: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

- CIC: Trung tâm thông tin tín dụng

- ĐVT: Đơn vị tính

- FDI: Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

- GDP: (Gross Domestric Product) Tổng sản phẩm quốc nội

- NHNN: Ngân hàng Nhà nước

- NHTM: Ngân hàng thương mại

- Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh

- SHB: Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội

- REIT: Quỹ đầu tư tín thác bất động sản

- UBND: Ủy ban nhân dân

- VAMC: Công ty Quản lý tài sản các Tổ chức tín dụng Việt Nam

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Trang

Bảng 2.1: FDI vào lĩnh vực bất động sản qua các năm ......................................... 22

Bảng 2.2: Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản tại các NHTM trên địa bàn

Tp.HCM phân nhóm sản phẩm tín dụng BĐS năm 2014 ......................................... 40

DANH MỤC CÁC BIẾU ĐỒ

Biều đồ 2.1: Số căn hộ chào bán qua các năm .......................................................... 21

Biểu đồ 2.2: Nguồn vốn huy động của các ngân hàng thương NHTM trên địa bàn

Tp.HCM trong các năm qua ...................................................................................... 30

Biểu đồ 2.3: Tỷ trọng dư nợ cho vay qua các năm ................................................... 31

Biểu đồ 2.4: Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay/Vốn huy động của các NHTM trên

địa bàn Tp.HCM ........................................................................................................ 32

Biểu đồ 2.5: Dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM qua các

năm .......................................................................................................................... 33

Biểu đồ 2.6: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản qua các năm ............ 35

Biểu đồ 2.7: Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các NHTM trên địa

bàn Tp.HCM qua các năm ........................................................................................ 39

Biểu đồ 2.8: Tỷ lệ nợ xấu tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM qua

các năm ...................................................................................................................... 44

PHẦN MỞ ĐẦU

Lý do nghiên cứu

Trong những năm vừa qua thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó

khăn kéo dài, nhiều doanh nghiệp gần như kiệt sức và hầu như họ phải tung ra

những chiến lược mới để vượt qua giai đoạn khó khăn này. Thị trường bất động

sản đang xuất hiện tình trạng doanh nghiệp bỏ trốn và bán dự án. Điều này ảnh

hưởng không nhỏ đến tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa

bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Hoạt động cho vay của các ngân hàng chủ yếu là bảo

đảm bằng tài sản là bất động sản, vì thế mà thị trường bất động sản thay đổi và gặp

nhiều khó khăn như hiện nay ảnh hưởng và tác động rất lớn đến tín dụng bất động

sản của các ngân hàng. Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản của các ngân hàng

trong những năm trước đây chiếm tỷ trọng lớn và không ngừng tăng lên kéo theo

hệ lụy đến thời điểm này là hiệu quả tín dụng của các ngân hàng sụt giảm nghiêm

trọng do nợ xấu tăng nhanh. Mặt khác về chính sách của Nhà nước và nguồn vốn

hiện nay có nhiều bất cập càng tạo nên rủi ro tăng thêm trong hoạt động này của

ngân hàng.

Việc nghiên cứu các giải pháp phát triển tín dụng bất động sản nhằm tạo tiền

đề để tăng trưởng tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay, nó trở thành

một yêu cầu cần thiết, cấp bách cho thị trường bất động sản nói chung và tín dụng

BĐS ngân hàng nói riêng nhằm gia tăng lợi ích về mặt kinh tế, xã hội cho nhiều

đối tượng và đặc biệt là ngân hàng. Chính vì lý do đó, tác giả chọn đề tài: “Giải

pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa

bàn Thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thật cụ

thể nhằm phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa

bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Mục tiêu nghiên cứu, mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là dựa trên các đánh giá thực trạng còn tồn

tại, khó khăn của tín dụng bất động sản để tìm ra những nguyên nhân, hạn chế gây

ảnh hưởng đến tín dụng bất động sản chưa phát triển và thậm chí là rủi ro tăng cao.

Từ đó đưa ra các giải pháp để phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Để đạt được các mục tiêu, mục đích nghiên cứu của đề tài, luận văn có các

nhiệm vụ sau:

 Tổng quan về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản ngân hàng.

 Tìm hiểu và phân tích thực trạng cho vay bất động sản của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây. Trên

cơ sở đó rút ra ưu điểm và hạn chế của hoạt động cho vay bất động sản tại các ngân

hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

 Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục những mặt hạn chế, phát

huy những ưu điểm, góp phần phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Tín dụng bất động sản của ngân hàng

thương mại trên địa bàn Tp.HCM.

Phạm vi nghiên cứu: Khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. Số liệu được thu

thập trong khoảng thời gian từ năm 2009 đến năm 2014.

Phƣơng pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, kết hợp với các lý

luận khoa học để làm rõ và xác định được bản chất vấn đề cần nghiên cứu để đưa

ra các đề xuất và giải pháp giải quyết vấn đề.

Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục các chữ viết tắt, danh mục các

bảng biểu, danh mục các biểu đồ và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được

kết cấu thành 3 chương như sau:

 Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản

ngân hàng.

 Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại

trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

 Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN

DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG

1.1 Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản

1.1.1 Bất động sản và hàng hóa bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản

 Bất động sản (BĐS)

Hiện nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành 2 loại:

“Bất động sản” và “Động sản”. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn

năm. Theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả

những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các

công trình xây dựng, cây trồng,...và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn

liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

nhất định.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất

đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi

nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí

phân loại, tạo ra cái gọi là “ khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và

động sản”.

Theo quy định Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan: “Bất động sản là đất đai và

những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất

đai”. Luật dân sự Đức thì đưa ra khái niệm: “Bất động sản bao gồm đất đai và các

tài sản gắn liền với đất”

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự sửa đổi số: 33/2005/QH11 ngày

14/6/2015 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại điều 174 có quy

định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn

liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản

gắn liền với đất đai do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng

pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc

gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp

luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể

danh mục các tài sản này.

Từ những quy định trên cho thấy BĐS có các đặc điểm chính như sau:

- Thứ nhất, BĐS là tài sản không di động được điển hình là đất đai, nhà

ở,…Do đặc điểm không di động được nên vị trí BĐS ở thành phố hay nông thôn, ở

khu vực trung tâm hay khu vực xa trung tâm,… đóng vai trò rất quan trọng trong

việc định giá BĐS. Cùng một mảnh đất diện tích như nhau nhưng ở hai nơi khác

nhau thì giá BĐS cũng khác nhau. Đây chính là tính hàng hóa của BĐS.

- Thứ hai, công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất

đai, nhà ở thì không thể xem là BĐS, nhưng khi gắn liền với đất đai, nhà ở thì được

xem là BĐS.

- Thứ ba, đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một tài nguyên của quốc

gia và là BĐS có tính lâu bền do được xem là tài nguyên không thể bị hủy hoại,

không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào

nhiều mục đích khác nhau và là yếu tố vật chất có ích cho con người.

Ngoài ra, BĐS còn có nhiều đặc điểm khác như hàng hóa BĐS luôn mang

tính cá biệt và khan hiếm, được thể hiện rõ như diện tích bề mặt trái đất có hạn,

được giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa

phương,…Bên cạnh đó, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và

chính sách của Nhà nước, mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội,…

BĐS là hàng hóa có thể giao dịch trên thị trường và mang lại nhiều giá trị

tăng thêm cho nền kinh tế. Tuy nhiên, điểm hạn chế lớn nhất của BĐS là yếu tố

không di động được và khan hiếm. Chính vì thế mà tác động rất lớn đến tổng cung

cầu bất động sản trong tương lai, xét về dài hạn thì tổng cung BĐS luôn thấp hơn so

với cầu BĐS do dân số ngày càng tăng, diện tích BĐS về đất đai của quốc gia thì

không thay đổi.

 Hàng hóa bất động sản

Một BĐS trở thành hàng hóa khi nó được đưa ra giao dich trên thị trường

như: mua, bán, cho thuê,... Phần lớn các BĐS là hàng hóa, cũng có BĐS không phải

là hàng hóa như các BĐS công cộng, những công trình hạ tầng mang tính công

cộng,…

1.1.1.2 Phân loại

Việc phân chia BĐS là cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính

sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội

nước ta. BĐS có thể phân thành ba loại:

- BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và các công

trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, xã hội), BĐS là trụ sở

làm việc,…Đây là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng cao, phức tạp và chịu ảnh

hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Có tác động rất lớn đến quá trình

công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chiếm đại đa số các giao dịch trên cả thị

trường nước ta và các nước trên thế giới.

- BĐS không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư

liệu sản xuất) gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất

hiếm,…

- BĐS đặc biệt là những BĐS như: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản

văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mão, nghĩa trang,…. Các loại BĐS này

tham gia thị trường rất thấp.

1.1.2 Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động

sản

1.1.2.1 Thị trƣờng bất động sản:

Khi hàng hóa BĐS được đưa ra giao dịch mua bán, cầm cố, cho thuê thông

qua tiền tệ thì lúc đó xuất hiện thị trường BĐS. Tuy nhiên, BĐS khác với hàng hóa

ở chỗ nó không chỉ được đem ra mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch

khác như thế chấp, cho thuê. Chính vì vậy, thị trường BĐS hoàn chỉnh không chỉ là

quan hệ giữa người mua và người bán mà còn nơi diễn ra các giao dịch liên quan

đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị

trường BĐS có thể hiểu khái quát như sau: “Thị trường BĐS là tổng thể các giao

dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một thời gian và

không gian nhất định”.

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản

- Thị trường BĐS là thị trường giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong

BĐS: Đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi, người có quyền sử dụng đất không

sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng được đó

là quyền và lợi ích do đất mang lại, chính vì vậy mà thị trường giao dịch BĐS

không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch quyền

và lợi ích chứa đựng trong BĐS đó.

- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung,

trãi rộng trên khắp vùng miền đất nước: BĐS là một loại hàng hóa cố định và không

thể di dời về mặt vị trí. Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu.

Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, miền khác nhau. Chính vì

vậy, hoạt động của thị trường mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường

BĐS mang tính không tập trung mà trãi rộng ở mọi vùng miền trên đất nước. Sản

phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác

được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường có điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển Kinh

tế - Văn hóa – Xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị

trường BĐS cũng khác nhau.

- Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia,

là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt

động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh

chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ

thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.

- Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo: Thông tin không

đầy đủ, sự hiểu biết về các giao dịch BĐS còn hạn chế. Đặc điểm này xuất phát từ

những đặc điểm riêng của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau chịu sự chi phối

của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội

trong quá trình sử dụng BĐS. Trong đó, sự tác động của Nhà nước cũng đang là

một yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS.

- Thị trường BĐS có mối liên hện mật thiết với thị trường vốn và tài chính:

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã đầu tư. Đầu tư

tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng

như thu hồi nguồn vốn dài hạn. Động thái phát triển của thị trường này tác động đến

nhiều loại thị trường trong nền kinh tế: Thị trường vốn, thị trường chứng khoán

(ngành xây dựng), thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao

động,…

- Thị trường BĐS có tính thanh khoản thấp: BĐS có giá trị lớn, qua nhiều thủ

tục công chứng, nộp thuế, làm trước bạ,…nên người mua rất cân nhắc. Do vậy, việc

mua bán BĐS rất chậm, tạo nên tính thanh khoản thấp của BĐS. Ở nước ta có có

tính tâm lý bầy đàn, giao dịch theo phong trào càng tạo tính thanh khoản thấp cho

thị trường BĐS nhất là khi thị trường đi xuống.

- Thị trường BĐS có tính chu kỳ: Do đặc điểm không di dời được và đặc

điểm trễ của cung so với cầu nên thị trường BĐS luôn có tính chu kỳ. Chu kỳ dao

động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có

dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây

sốt). Điển hình như thị trường BĐS nước Mỹ trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân

mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải

qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm.

1.1.2.3 Các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản

 Sự phát triển kinh tế, gia tăng dân số và vấn đề đô thị hóa

Thứ nhất, sự phát triển kinh tế của một đất nước kéo theo việc gia tăng nhu

cầu sử dụng đất đai vào các mục đích khác nhau như: sử dụng đất vào mục đích sản

xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,…làm gia tăng các quan hệ giao

dịch BĐS.

Thứ hai, sự gia tăng dân số là nhân tố chủ yếu làm tăng mọi mặt nhu cầu của

xã hội về việc làm, về ăn ở, mặc, học hành,…theo đó làm gia tăng nhu cầu về BĐS.

Trước hết làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, vì với số lượng lao

động tăng nhanh đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh làm tăng nhu

cầu về sử dụng đất. Bên cạnh đó, gia tăng dân số làm nhu cầu nhiều hơn về BĐS

như: Các trung tâm thương mại, dân cư. Chính vì thế mà BĐS ở các khu vực trung

tâm được xây dựng nhanh chóng hơn ở các vùng khác với giá cả cao hơn và lượng

giao dịch BĐS cũng nhộn nhịp hơn.

 Các yếu tố tác động về phía cung bất động sản

Cung BĐS: là khối lượng BĐS (nhà, đất, vật kiến trúc gắn liền với đất) và

giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường BĐS tại

một thời điểm. Về cơ bản, các yếu tố tác động đến cung BĐS là:

- Tổng cung hàng hóa BĐS: Các dự án đầu tư BĐS, xây dựng căn hộ cao

cấp, phát triển khu đô thị mới,…trong thời gian qua tại Việt Nam đã tác động mạnh

làm tăng nguồn cung BĐS trên thị trường.

- Sự phát triển thị trường vốn: Sự phát triển thị trường vốn kéo theo sự phát

triển của các thị trường khác, đặc biệt là thị trường BĐS. BĐS gần như là mối quan

tâm thường trực của cá nhân mỗi khi tiềm lực tài chính được cải thiện hoặc vào lúc

cần sắp xếp lại cơ cấu tài sản nắm giữ.

- Các yếu tố vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia: Các yếu tố này

cho thấy nền kinh tế đang tăng trưởng, thụt lùi, có lạm phát ra sao, cơ sở hạ tầng

giao thông, hạ tầng kỹ thuật, môi trường sống,…

- Các yếu tố đầu vào tạo ra BĐS và giá cả dịch vụ liên quan đến BĐS: Giá xi

măng, sắt, thép, giá nhân công, giá đấu thầu, giá thi công, thiết kế,…

- Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc: góp phần

làm cho thời gian thi công rút ngắn, chất lượng công trình cao là cơ sở để đẩy nhanh

nguồn cung BĐS là nhà, căn hộ, văn phòng cho thuê,…trên thị trường BĐS.

 Các yếu tố tác động về phía cầu bất động sản

Cầu BĐS: là khối lượng BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có

khả năng thanh toán để nhận được BĐS đó.

Các yếu tố tác động đến cầu BĐS là:

- Nhu cầu người dân về nhà cửa, đất đai đang ngày càng nhiều do dân số ở

khu đô thị tăng nhanh dẫn đến phát sinh nhiều nhu cầu về đất đai, nhà ở.

- Sự gia tăng dân số kéo theo sự gia tăng nhu cầu về đất đai, nhà ở, dịch vụ

công ích, dịch vụ giải trí,…Khi nam nữ kết hôn với nhau, nhu cầu có nhà ở riêng

tăng cao, tạo nên áp lực lớn về nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gia đình mới tăng

nhanh.

- Kinh tế phát triển, làm cho mức sống người dân được cải thiện. Trong đó,

thu nhập của một bộ phận dân cư tăng nhanh, càng làm cho nhu cầu mua sắm nhà

cửa tăng.

- Các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam để đầu tư nhà càng nhiều đã kéo

theo nhu cầu về căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê phát triển mạnh. Mặt khác, xu

hướng Việt kiều về Việt Nam đầu tư và sinh sống cũng ngày một gia tăng, đây cũng

là một yếu tố kích cầu cho thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường nhà ở cũng phát

triển.

- Một số yếu tố khác như giá bán BĐS, giá cả dịch vụ liên quan đến quá trình

sử dụng BĐS, tâm lý và thị hiếu của người dân.

 Các yếu tố về chính sách pháp luật, quản lý, điều tiết của Nhà nƣớc về

bất động sản

Các chính sách quản lý, điều tiết của Nhà nước về BĐS là cực kỳ quan trọng

do nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Các

chính sách như: Luật Đất đai, luật Nhà ở,…đã tạo nên những tác động mạnh đến thị

trường BĐS cả cung lẫn cầu BĐS. Yếu tố pháp luật có sự ảnh hưởng mang tính

quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS.

Các chính sách của Chính phủ và chính quyền địa phương như chính sách lãi

suất, chính sách Thuế, chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của

Chính phủ đều ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS.

Như vậy, việc hình thành giá BĐS trên thị trường chịu sự tác động của nhiều

yếu tố, trong đó có cung, cầu BĐS, sự phát triển kinh tế, gia tăng dân số và chính

sách pháp luật tác động mạnh đến giá giao dịch của BĐS trên thị trường. Đây chính

là sự vận hành theo quy luật cung cầu của thị trường BĐS có sự quản lý của Nhà

nước.

Trên đây là những điểm nổi bật của các yếu tố tác động đến thị trường BĐS.

Tuy nhiên, trên thực tế sẽ có những yếu tố tác động khác như tâm lý của người dân,

của các nhà đầu tư đối với tiềm năng và sự phát triển của thị trường BĐS, sự tin

tưởng hay lo lắng của họ đối với chính sách điều tiết thị trường BĐS của Nhà nước.

Các yếu tố về tính khu vực của BĐS, các yếu tố về tập quán, truyền thống và thị

hiếu của người dân đối với BĐS, các yếu tố như giá vàng, thị trường chứng khoán,

lợi ích trong việc đầu tư vốn vào kênh nào cho có hiệu quả,… cũng góp phần ảnh

hưởng đến sự phát triển hay đóng băng của thị trường BĐS tại Việt Nam.

1.2 Tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản

1.2.1 Tín dụng bất động sản

1.2.1.1 Khái niệm về tín dụng bất động sản.

Tín dụng BĐS được hiểu là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng

liên quan đến lĩnh vực BĐS. Hay nói cách khác, tín dụng BĐS là việc ngân hàng

cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng để thực hiện

các giao dịch và các hoạt động liên quan đến BĐS. Trong quan hệ tín dụng này,

ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán,

sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng dự án, mua nhà trả

góp, xây dựng văn phòng cho thuê,…

Như vậy tín dụng BĐS của hệ thống NHTM vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư

kinh doanh BĐS của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Hoạt

động cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS của các ngân hàng đã góp phần tác động đến

cung cầu BĐS trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động và an toàn

khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc

tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả

gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu

khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tác đánh giá

khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.

1.2.1.2 Các sản phẩm tín dụng bất động sản

Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng BĐS của các

ngân hàng hiện nay, nhưng cơ bản có thể có một số loại hình sản phẩm tín dụng

BĐS, cụ thể như: cho vay mua nhà, đất để ở; cho vay mua đất xây dựng khu đô thị;

cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp; cho vay xây dựng và sửa chữa nhà; cho

vay xây dựng nhà xưởng; cho vay xây dựng văn phòng; cho vay xây dựng văn

phòng cho thuê; cho vay xây dựng khách sạn, resort, cho vay mua đất để ăn chênh

lệch giá; cho vay thế chấp BĐS để kinh doanh.

1.2.1.3 Đặc trƣng của tín dụng bất động sản

BĐS là một loại hàng hóa có tính chất khá đặc biệt như tính thanh khoản

thấp, quá trình giao dịch mua bán diễn ra khá dài,….vì vậy cho vay đối với lĩnh vực

BĐS có những đặc trưng cơ bản sau:

- Là hoạt động có rủi ro cao: Xuất phát từ bản thân thị trường BĐS là một thị

trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu,…Điều

nay làm cho khả năng thanh toán các khoản tín dụng của người đi vay gặp nhiều

khó khăn, gây ảnh hưởng mất khả năng khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi

các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng,

nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.

- Thị trường tín dụng BĐS thường là thị trường tín dụng dài hạn do BĐS là

những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Quá trình hình thành một dự án đòi hỏi

trung bình từ ba năm trở lên. Mặt khác, BĐS là những hàng hóa có giá trị lớn do

vậy tín dụng BĐS thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín

dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.

- Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Việc đầu tư dự án

BĐS cần vốn lớn, vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất,

xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện,…Vì thế nhà đầu tư cần khoản

tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo những giai đoạn khác

nhau, do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu

huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng phải trả lãi

cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.

- Thẩm định tín dụng BĐS: Thẩm định tín dụng BĐS đóng một vai trò vô

cùng quan trọng, là một công cụ kỹ thuật để phân tích nhằm kiểm tra, đánh giá mức

độ tin cậy và rủi ro của một dự án. Đối với cho vay BĐS lại cần nguồn vốn lớn,

chiếm tỷ trọng cao trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Vì vậy, thẩm định tín

dụng BĐS phải xem xét và thẩm định một cách thận trọng, cần có nguồn nhân lực

có trình độ chuyên môn tương đối vững trong việc định giá tài sản. Đối với các dự

án đầu tư BĐS, ngoài việc áp dụng các quy định trong tín dụng ngân hàng còn phải

tuân theo các quy định về Luật Đất đai, Xây dựng và Đầu tư. Ngoài ra còn phải xem

xét đến một số yếu tố khác như: khía cạnh hiệu quả kinh tế - xã hội, khía cạnh quản

lý, tổ chức của dự án BĐS,... Tất cả tạo nên một tổng thể một bản thẩm định dự án

chuẩn mực và tương đối chính xác cho việc ra quyết định cho vay hay không của

ngân hàng.

1.2.2 Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản

Thị trường BĐS có vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế, đối với sự phát

triển xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường BĐS phát

triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng với

các sản phẩm cho vay BĐS được xem là hữu hiệu và là điều kiện cho nền kinh tế

phát triển vững. Cụ thể:

- Khai thác triệt để nguồn vốn nhàn rỗi: Cho vay BĐS góp phần khai thác

triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng nguồn vốn có

hiệu quả.

- Phát triển nền kinh tế: Thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu

chuyển vào thị trường BĐS nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều

kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.

- Đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa: Tín dụng BĐS giúp cho các chủ đầu tư chủ

động hơn về vốn và mạnh dạng đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung

tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn,… góp phần đẩy nhanh tốc độ

đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: Tín dụng BĐS còn

tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn đầu tư mở rộng nhà xưởng

nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.

- Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: Nhờ có các chương

trình hỗ trợ cho vay BĐS, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có

điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống.

- Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho ngân hàng: Cho vay BĐS là sản phẩm phổ

biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hóa sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh

mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận ngân

hàng.

- Giúp Nhà nước quản lý thị trường BĐS: Thông qua mức dự nợ cho vay

BĐS, Nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quan hơn về sự phát triển của thị trường BĐS

để có cách điều tiết hợp lý.

- Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: Ngân hàng đã góp phần nâng cao tính

hiệu quả của dự án đầu tư BĐS bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ

thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh BĐS,… điều này

đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung cầu BĐS trên thị trường góp phần tạo nên sự

phát triển cho thị trường BĐS.

1.2.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro trong tín dụng bất động sản

Hoạt động cho vay BĐS luôn tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong những

hoạt động cho vay thông thường và những rủi ro đặc biệt riêng đối với lĩnh vực

BĐS. Được thể hiện rõ ở hai yếu tố sau:

1.2.3.1 Yếu tố chủ quan:

 Từ phía ngân hàng:

- Cách quản trị, quản lý của ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và

lỏng lẽo trong việc kiểm tra, kiểm soát.

- Năng lực thẩm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, không đánh

giá đúng tính khả thi của phương án, dự án vay.

- Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng

của khoản vay.

- Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay, không chú ý đến các điều

kiện mà người đi vay có đáp ứng được hay không.

- Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng

lực trả nợ của người đi vay.

- Không theo dõi sâu sát qua trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến

vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả.

- Khi thẩm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường áp

đặt ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng. Chính yếu tố này là nguyên nhân

làm phát sinh rủi ro trong một số NHTM.

 Từ phía khách hàng:

- Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro như đầu tư vàng, chứng

khoán.

- Cung cấp thông tin không đúng sự thật, cung cấp bản kết quả hoạt động

kinh doanh của doanh nghiệp không đúng sự thật nhằm tăng niềm tin cho vay của

ngân hàng.

- Năng lực và trình độ kinh doanh, đầu tư dự án của người đi vay còn hạn

chế: đánh giá, thẩm định không đúng về tính khả thi và hiệu quả của dự án.

1.2.3.2 Yếu tố khách quan:

- Về chính sách pháp lý: Các quy định điều tiết thị trường BĐS trong thời

gian qua chưa rõ ràng, chưa đồng bộ. Những quy định liên quan đến quy hoạch, sử

dụng đất còn nhiều bất cập. Các bước tiến hành bồi thường, giải tỏa để thực hiên

các dự án đầu tư BĐS còn kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

- Sự biến động của nền kinh tế - xã hội: BĐS thường có thời gian hoàn vốn

dài, vì vậy thời gian cho vay bất động sản thường là trung và dài hạn. Chính vì thế,

có nhiều biến động trong nền kinh tế dẫn đến sự ảnh hưởng tín dụng BĐS như trong

thời gian dài lãi suất cho vay BĐS thường không linh hoạt, có thể tăng một cách đột

biến, làm cho chi phí của dự án tăng lên đột biến, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ

của người đi vay. Bên cạnh đó, còn có ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền

kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng cao, chi phí đầu tư tăng cao cũng ảnh hưởng đến

việc người đi vay mất khả năng thanh toán.

- Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên: Các hiện tượng như thiên tai, lũ lụt, hạn

hán, cháy nổ,… ngày càng ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân và cả hoạt

động sản xuất kinh doanh của nền kinh tế, điều này dễ dẫn đến trường hợp không

còn khả năng trả nợ.

- Xuất phát từ đặc tính của thị trƣờng bất động sản: Lĩnh vực đầu tư

BĐS là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó dự đoán. Yếu tố đầu cơ, làm giá

dẫn đến giá BĐS tăng ảo luôn ngự trị trên thị trường BĐS. Kỳ hạn cho vay BĐS rất

dài, phần lớn từ 3 năm đến 10 năm, trong khi đa số nguồn huy động tiền gửi có kỳ

hạn của NHTM chiếm hơn 50% là ngắn hạn. Điều này là sẽ dẫn đến rủi ro thanh

khoản của ngân hàng.

1.3 Những chỉ tiêu thể hiện phát triển tín dụng bất động sản

Phát triển là khái niệm dùng để khái quát những vận động theo chiều hướng

tiến lên từ thấp đến cao, từ đơn giản đến phức tạp, từ kém hoàn thiện đến hoàn thiện

hơn. Cái mới ra đời thay thế cái cũ, cái tiến bộ ra đời thay thế cái lạc hậu.

Phát triển tín dụng BĐS được thể hiện qua những chỉ tiêu sau:

 Về số lƣợng

- Doanh số cho vay: Là chỉ tiêu cơ bản khi đánh giá một cách khái quát và có hệ

thống đối với những khoản vay tại một thời điểm. Chỉ tiêu này cho biết khả năng

luân chuyển sử dụng vốn của một ngân hàng, quy mô đầu tư và cấp vốn tín dụng

của ngân hàng đó với nền kinh tế trong mộ thời kỳ.

- Dư nợ tín dụng: Thể hiện mối quan tâm giữa ngân hàng với khách hàng, là chỉ

tiêu phản ánh tại một thời điểm nào đó ngân hàng còn cho vay bao nhiêu và đây

cũng là khoản ngân hàng phải thu về. Đồng thời cũng phản ánh mối quan hệ với

doanh số cho vay, với khả năng đáp ứng nguồn vốn của các NHTM đối với nhu cầu

sử dụng vốn trong nền kinh tế.

- Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trên tổng dư nợ: Chỉ tiêu này cho thấy biến

động tỷ trọng dư nợ BĐS trong tổng dư nợ tín dụng của một ngân hàng qua các thời

kỳ khác nhau, có thể dùng để so sánh giữa các ngân hàng khác nhau để thấy được

thế mạnh của ngân hàng này so với ngân hàng khác về tín dụng BĐS. Có thể xem

đây là một chỉ tiêu định lượng để thấy rõ bản chất của tín dụng trung – dài hạn của

một ngân hàng.

- Các chỉ tiêu khác như: Nhu cầu vay của khách hàng đối với lĩnh vực, quy mô

các dự án BĐS, lượng giao dịch tín dụng BĐS,….những chỉ tiêu này phản ánh được

phần nào về tín dụng BĐS đang được cải thiện và quan tâm nhiều từ khách hàng,

các nhà đầu tư,…

 Về chất lƣợng

- Chỉ tiêu lợi nhuận: Phản ánh khả năng sinh lời của tín dụng BĐS, nó nêu lên

số lãi thu được từ 1 đồng dư nợ BĐS nên trong điều kiện thị trường và rủi ro như

nhau thì chỉ tiêu ngày càng lớn càng có lợi cho ngân hàng.

- Nợ khó đòi: Tỷ lệ này càng cao thì tín dụng có hiệu quả càng thấp. Nợ khó đòi

có nguy cơ làm giảm lợi nhuận của ngân hàng. Các ngân hàng luôn cố gắng giảm

đến mức tối đa các khoản nợ khó đòi để làm tăng chất lượng tín dụng.

- Nợ quá hạn: Nợ quá hạn có thể là nguyên nhân chủ yếu của doanh nghiệp do

các nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan, xác định không hợp lý thời hạn vay,

phương thức hoàn trả, làm giảm đi chất lượng tín dụng của ngân hàng.

- Về nhân sự, đội ngũ cán bộ: Đội ngũ cán bộ thẩm định tín dụng trình độ

nghiệp vụ cần chuyên môn cao, chuyên nghiệp, có cách nhìn tổng quát hơn một dự

án BĐS,…

- Về khách hàng, nhà đầu tư, kinh doanh BĐS: Cần linh hoạt hơn, nắm bắt

thông tin những vấn đề liên quan đến tình hình kinh tế - xã hội, tính khả thi của các

dự án,…

- Cơ chế chính sách, hệ thống pháp lý quy định cụ thể, rõ ràng hơn và ngày

càng hoàn thiện hơn, đưa ra những chính sách áp dụng đúng với thực tiễn, cải cách

thủ tục hành chính.

1.4 Bài học kinh nghiệm về tín dụng BĐS của một số NHTM các nƣớc trên thế

giới

1.4.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ

Hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ lâm vào tình trạng khủng hoảng từ

giữa năm 2007 và đỉnh điểm là tháng 9 năm 2008. Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ

việc cho vay nhà đất thứ cấp dưới chuẩn đã làm sụp đổ hàng loạt các Ngân hàng

đầu tư lớn nhất nước Mỹ như Bear Stearns, Merill Lynch, Lehman Brothers,… các

các tập đoàn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp BĐS lớn nhất nước Mỹ (chiếm gần

một nửa BĐS cầm cố trong cả nước, khoảng 5.000 tỷ Đô là Mỹ) là Fannie Mae và

Freddie Mac đang được Chính phủ tiếp quản. Để cứu vãn thị trường tài chính, tránh

một cuộc sụp đổ hệ thống, Quốc hội Mỹ đã buộc phải phê chuẩn kế hoạch tăng

cường tài chính để cứu vãn thị trường. Cuộc khủng hoảng tài chính cho vay thế

chấp BĐS tại Mỹ cũng đã lan rộng và làm điêu đứng nhiều ngân hàng lớn tại các

quốc gia ở Châu Âu.

Sau một thời gian phát triển quá nóng nhờ chính sách lãi suất thấp và cơ chế

cho vay dễ dãi, thì đến năm 2007 thị trường BĐS ở nước Mỹ trở nên đóng băng.

Lúc này, người dân Mỹ đã vay mua BĐS không bán được nên không có tiền trả cho

các công ty tài chính, kéo theo các công ty tài chính không có khả năng trả cho các

ngân hàng đầu tư và buộc phải giữ lại BĐS của mình. Đối với ngân hàng đầu tư,

chứng khoán huy động từ khắp thế giới để cho các công ty tài chính trong nước vay

đã đến kỳ đáo hạn, thế nhưng họ lại không đòi được tiền từ các công ty tài chính.

Trong khi giá chứng khoán giảm rất mạnh, các ngân hàng đầu tư vẫn phải trả nợ

nguyên mệnh giá. Chính điều này đã dẫn đến sự đỗ vỡ của hàng loạt các ngân hàng

lớn nhỏ tại Mỹ, kéo theo đó là sự đổ vỡ của các ngân hàng thế giới.

Nguyên nhân chính cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ là do tín dụng

BĐS tại Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các

khoản cho vay trên thị trường cầm cố, thế chấp thứ cấp. Thêm vào đó, cơ chế cho

vay lỏng lẽo, không xét khả năng tài chính chi trả của khách hàng. Điều này làm gia

tăng nhanh nguồn tài trợ cho lĩnh vực BĐS trong khi hệ thống kiểm soát không theo

kịp.

Tín dụng BĐS là khách quan và cần thiết. Song câu chuyện từ nước Mỹ cũng

cho thấy, cơ chế cho vay quá dễ dãi cũng như các chính sách về tài chính, tiền tệ

liên quan đến BĐS nếu không được tính toán, cân nhắc kỹ có thể sẽ dẫn đến những

rủi ro khôn lường.

1.4.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore

Sự phát triển nóng của thị trường BĐS, cùng với những cơn sốt nhà đất cuối

thập niên 90. Gần đây nhất là năm 2007, thị trường nhà đất Singapore phát triển

nóng nhất thế giới, khi giá BĐS tăng khoảng 31%. Một số tập đoàn công ty từ chỗ

vô danh đã phất lên nhờ giá trị BĐS của họ tăng vụt và nhờ các ngân hàng đã không

ngớt tung tiền cho vay. Thành công đến quá dễ dàng nên rất nhiều công ty kinh

doanh ở lĩnh vực khác cũng đã nhảy vào ngành BĐS mặc dù chưa có kinh nghiệm.

Cuối năm 2010 đầu năm 2011, Chính phủ Singapore đã công bố những biện pháp

chống đầu cơ nhà đất như: Người bán nhà và căn hộ dưới ba năm sau khi mua sẽ

phải đóng thuế 3% giá trị bán lại. Bên cạnh đó, số tiền tối đa ngân hàng có thể vay

mua nhà giảm từ 80% xuống còn 70%,…Tuy nhiên, giá BĐS tại Singapore vẫn

tăng liên tục bất chấp những nổ lực của Chính phủ.

Nguyên nhân chủ yếu của cơn sốt nóng lạnh của Singapore bắt nguồn từ việc

cho vay dễ dàng của các ngân hàng và tâm lý ai cũng cho rằng giá nhà sẽ lên cao.

Bên cạnh đó, nghiệp vụ chứng khoán hóa BĐS Singapore cũng đồng bộ hơn, cho

phép nhiều hình thức huy động vốn với những điều kiện dễ hơn. Tăng trưởng kinh

tế bắt nguồn từ việc thổi phồng giá trị BĐS đã tạo nên một cơ cấu rất mong manh.

Một lượng giá trị tài sản khổng lồ trong nền kinh tế vụt biến mất chỉ trong thời gian

ngắn, đầu ra khó khăn và vốn ngân hàng lâm vào tình trạng khó thu hồi.

1.4.3 Bài học kinh nghiệm thực tiễn tại Việt Nam

Các cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính đã kết thúc thế nhưng những hậu quả

mà nó để lại là khôn lường. Rút kinh nghiệm từ những cuộc khủng hoảng từ Mỹ và

Singapore, đặc biệt là những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng như: Phát triển tín

dụng BĐS ở một trình độ cao bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay

trên thị trường cầm cố, thế chấp thứ cấp. Cơ chế cho vay lỏng lẽo, không xét khả

năng tài chính chi trả của khách hàng, thêm vào đó các chính sách về tài chính, tiền

tệ liên quan đến BĐS cũng không được tính toán, cân nhắc kỹ điều đó dẫn đến

những rủi ro khôn lường.

Việt Nam trước hết cần phải chủ động phân tích, nghiên cứu đánh giá rủi ro,

nhận dạng đầy đủ của các cuộc khủng hoảng để phát huy các mặt tích cực, hạn chế

tối đa những vấn đề gây tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước, cụ thể:

 Đối với cơ quan Nhà nƣớc:

Hình thành thị trường tài chính vững mạnh và được quản lý tốt. Đây là chính

sách quan trọng để Việt Nam có thể đối phó được trước bất kỳ một cuộc khủng

hoảng tài chính nào.

Chính phủ cần quản lý thị trường một cách linh hoạt, khéo léo, phát huy khả

năng quản lý vĩ mô, ổn định giá cả thị trường BĐS như: Đưa ra những chính sách

thiết thực và phù hợp với những vấn đề nảy sinh của thị trường.

Tăng cường các ứng dụng hệ thống thông tin, dự báo và giám sát nhất là an

toàn hệ thống tài chính – ngân hàng. Ngoài ra, cần tỉnh táo với các tác động lan tỏa,

dây chuyền của các sự kiện kinh tế trên thị trường trong và ngoài nước.

Hoàn thiện các chính sách đối với tín dụng BĐS: Điều này vô cùng quan

trọng bởi vì thị trường BĐS là thị trường đặc biệt nhạy cảm với những chính sách

và quy định của Nhà nước, từ các ban ngành trực tiếp như Bộ Xây dựng, Bộ Đầu

tư,… đến các ban ngành lĩnh vực liên quan như: Vốn, vật liệu xây dựng, trang thiết

bị,…Bất kỳ sự thay đổi nào của chính sách, quy định đều ảnh hưởng trực tiếp hoặc

gián tiếp đến quá trình cấp tín dụng cho nền kinh tế.

 Đối với ngân hàng Nhà nƣớc:

Cần phát huy hết vai trò của mình trong việc quản lý, điều hành chính sách

tiền tệ, cần kiểm soát các hoạt động của các ngân hàng, sử dụng có hiệu quả các

công cụ quản lý trên thị trường một cách chặt chẽ, thận trọng và linh hoạt để có giải

pháp kịp thời, sẵn sàng ứng phó với mọi biến động đa dạng của nền kinh tế.

 Đối với các ngân hàng thƣơng mại:

Ngân hàng cần tuân thủ các quy định và quy chế cho vay, bảo đảm tuân thủ,

hoạt động kiểm soát nội bộ cần nghiêm ngặt và thường xuyên giám sát quản lý một

cách chặt chẽ.

Xác định tỷ trọng dư nợ cho vay hợp lý đối với các ngành nghề trong hoạt

động cho vay của các ngân hàng.

Nâng cao quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng BĐS: Vào những giai đoạn

thị trường BĐS phát triển nóng và ồ ạt thì đa phần các ngân hàng đều tăng trưởng

dư nợ tín dụng BĐS vì áp lực cạnh tranh lôi kéo khách hàng làm tăng trưởng dư nợ.

Hầu hết các ngân hàng ít chú trọng hoặc thường bỏ ngỏ một vài khâu trong quá

trình thực hiện việc thẩm định như: Ít chú trọng đến việc phân tích, quản trị rủi

ro,…quá trình thẩm định thường được rút ngắn và thực hiện theo kiểu thủ tục. Các

ngân hàng cần nâng cao và phát huy hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự

báo và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định trong

tín dụng BĐS nói riêng và phát triển cho hoạt động ngân hàng nói chung.

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1

Những nội dung trong chương 1 chủ yếu giới thiệu tóm tắt nhất về khung lý

thuyết BĐS, thị trường BĐS, tín dụng BĐS và vai trò của nó thông qua các khái

niệm, đặc điểm và các yếu tố tác động cũng như các bài học kinh nghiệm về tín

dụng BĐS cho Việt Nam từ các cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS một vài nước trên

thế giới, đưa ra các chỉ tiêu phát triển tín dụng BĐS. Qua đó, đúc kết kinh nghiệm

thực tiễn bằng các giải pháp điển hình về tài chính để tạo nền tảng lý luận làm cơ sở

cho việc thực hiện các mục tiêu nghiên cứu của đề tài trong các chương tiếp theo.

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN

HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1 Phân tích biến động của thị trƣờng bất động sản trong thời gian qua

2.1.1 Biến động thị trƣờng bất động sản thời gian qua trên địa bàn Tp.HCM

Diễn biến: Thị trường BĐS của Việt Nam cũng như Thành phố Hồ Chí Minh từ

năm 2009 đến năm 2014 có thể chia thành các giai đoạn sau:

 Giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2010: giai đoạn hồi phục chậm chạp

Như chúng ta biết, giai đoạn năm 2007 đến năm 2008 giai đoạn khởi sắc sau

đó đi vào đóng băng, nguyên nhân của việc tăng trưởng bất ngờ và mạnh mẽ của thị

trường BĐS năm 2007 một phần là do sự thay đổi của chính sách: Từ ngày

01/01/2007 Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực, với những quy định chính sách kinh

doanh BĐS giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường, hành lang

pháp lý trở nên hợp lý hơn như Luật Đăng ký BĐS, luật Nhà ở, Luật Thuế sử dụng

đất, chính sách ưu đãi áp dụng cho Việt kiều mua nhà,… đã được hoàn thiện và bắt

đầu có hiệu lực, thêm một nguyên nhân nữa tạo ra sự bùng nổ thị trường BĐS trong

năm 2007 là nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam tăng mạnh tạo tăng trưởng kinh tế

bùng nổ hơn.

Tuy nhiên, đến năm 2008 tình hình chuyển biến ngược lại do sự tác động của

thị trường chứng khoán, không còn nguồn thu nhập từ thị trường chứng khoán, thị

trường BĐS bị cạn kiệt nguồn vốn. Thêm vào đó, Nhà nước thực hiện chính sách

thắt chặt tín dụng chống lạm phát trở thành nguyên nhân dẫn đến tình trạng ngủ

đông đầu năm 2008.

Năm 2009 thực sự là thời điểm khó khăn của ngành BĐS. Theo đó, địa ốc

không dễ quay trở lại thời kỳ vàng son, ngoài ra còn phải đối phó với nguy cơ tiếp

tục giảm giá vì giá BĐS lúc này tuy đã giảm nhưng được đánh giá vẫn còn rất cao.

Nhà đất sẽ hình thành giá mới mềm hơn để kích cầu và tự cứu chính mình.

Bước sang năm 2010, với sự ra đời của Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP ngày

23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông tư số:

16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 được ban hành giúp thị trường BĐS minh bạch

và thuận lợi hơn. Tuy nhiên, thị trường BĐS trong giai đoạn này mặc dù có những

khôi phục so với những năm trước đó những cũng khá buồn tẻ. Tại Thành phố Hồ

Chí Minh năm 2010, thị trường vẫn quay lưng với căn hộ cao cấp, thị trường văn

phòng hạng A rơi vào tình trạng ế ẩm và bắt buộc phải giảm giá.

Biểu đồ 2.1: Số căn hộ chào bán qua các năm

Nguồn: CB Richard Ellis (Việt Nam) – Hội thảo thị trường nhà ở

 Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013: Giai đoạn khủng hoảng

Trước áp lực phải kiểm soát lạm phát và bình ổn kinh tế vĩ mô, ngày

24/02/2011 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết: 11/NĐ-CP ngày 24/02/2011 và

ngày 01/3/2011, Thống đốc NHNN đã ban hành chỉ thị 01/CT-NHNN, theo đó ngân

hàng siết chặt tín dụng, giảm tốc độ và tỷ trọng cho vay phi sản xuất, nhất là lĩnh

vực BĐS so với năm 2010 (tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng

dư nợ tối đa đến 31/12/2011 là 16%). Biện pháp này đã gây khó khăn lớn cho thị

trường BĐS Việt Nam, khó khăn được đẩy lên gấp đôi khi việc thực hiện thắt chặt

tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng nhưng lại không có các kênh hấp thu

tài chính thay thế. Đây được xem là thời điểm thị trường BĐS thực sư suy giảm

nghiêm trọng. Năm 2011 cũng đánh dấu một năm giảm sút nghiêm trọng vốn FDI

vào lĩnh vực BĐS và là con số thấp nhất trong 05 năm qua, cụ thể:

Bảng 2.1: FDI vào lĩnh vực bất động sản qua các năm

(Đơn vị tính: Tỷ USD)

Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014

FDI vào lĩnh vực

BĐS 7.6 6.8 0.85 1.85 0.95 2.55

Nguồn: Tổng Cục Thống kê (gso.gov.vn)

Bước sang năm 2012, thị trường nhà đất sụt giảm giá nghiêm trọng và các

doanh nghiệp đã chuyển hướng xuôi dần thị phần căn hộ giá rẻ. Các dự án căn hộ

giá rẻ phần nào giúp các thị trường bớt phần ảm đạm. Mặc dù, vốn FDI đầu tư vào

lĩnh vực BĐS có tăng đến 217,65% so với năm 2011. Tuy nhiên, chỉ tính riêng dự

án khu đô thị Tokyo Bình Dương do nhà đầu tư Nhật Bản đầu tư tại Bình Dương đã

có tổng vốn đầu tư đăng ký là 1,2 tỷ USD. So với những năm trước đây, trong 3

năm từ năm 2011 đến năm 2013, số vốn FDI đầu tư vào BĐS đạt thấp trong 5 năm

qua. Trong giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2010, số vốn FDI luôn đổ mạnh vào

BĐS, đặt biệt là năm 2008 vốn FDI ồ ạt đăng ký vào BĐS với con số lên tới 23,6 tỷ

USD. Những con số thống kê ở bảng 2.2 cho thấy, thị trường BĐS đang gặp khó

khăn mà hệ lụy của nó là một quá trình phát triển theo phong trào, thiếu quy hoạch

kế hoạch, đầu cơ tràn lan, tín dụng tăng trưởng nóng chủ yếu đổ vào BĐS,…

Bên cạnh đó, số lượng hàng tồn kho đạt mức cao kỷ lục trong những năm

2012 đến năm 2013 và tiến độ hoàn thành các dự án vẫn còn chậm chạp. Đối với

người có nhu cầu mua nhà ở thực sự thì họ vẫn chưa mạnh dạn lựa chọn các dự án

chưa hoàn thành, hầu như các dự án thi công chậm do thiếu vốn,…điều này thúc

đẩy các chủ đầu tư phải giảm giá để giải phóng những căn hộ sẵn có để có nguồn

vốn tiếp tục xây dựng.

Đến cuối năm 2012 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 15.000

căn hộ tồn kho. Đến năm 2013, thị trường giảm giá mạnh, đặc biệt các căn hộ

thuộc phân khúc cao cấp, diện tích càng lớn thì giá càng phải giảm nhiều hơn, tuy

nhiên thị trường vẫn còn trong tình trạng ảm đạm.

 Năm 2014 đến nay: Giai đoạn thị trƣờng BĐS đang ấm dần lên và hồi

phục trở lại

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường BĐS đã bắt đầu có dấu hiệu hồi

phục từ những tháng cuối năm 2013. Trong năm 2014, thị trường tiếp tục đà phục

hồi tích cực, thể hiện qua lượng giao dịch tăng; giá cả tương đối ổn định; lượng tồn

kho BĐS tiếp tục giảm; cơ cấu hàng hóa BĐS chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù

hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Tăng trưởng tín dụng BĐS cao hơn mức tăng

trưởng tín dụng chung, BĐS vẫn là kênh hấp dẫn vốn. Cụ thể:

+ Về giao dịch: trong năm 2014, tại Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng

10.350 giao dịch thành công (tăng khoảng 30% so với năm 2013).

+ Mặt bằng giá cả: mặt bằng giá cả nhà ở nhìn chung là ổn định, nhiều dự

án trong giai đoạn 2011-2013 giá đã giảm sâu (trên 30%), trong 12 tháng qua giá đã

ổn định và không giảm tiếp.

+ Về tồn kho BĐS: tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho BĐS còn

khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm 21,8%) so với tháng 12/2013 và

giảm 54.659 tỷ đồng (giảm 42,5%) so với đầu kỳ báo cáo vào quý 1/2013. Mặc dù

thị trường đóng băng khá lâu, dẫn đến việc tồn kho lớn (chủ yếu là căn hộ cao cấp,

diện tích lớn) nhưng từ các chính sách tháo gỡ cho thị trường của Chính phủ cũng

đã chủ động áp dụng và vận dụng một cách sáng tạo, phù hợp với tình hình thực

tiễn của thành phố, đã thúc đẩy phát triển được dòng sản phẩm căn hộ giá rẻ với

diện tích nhỏ, nhà ở xã hội phù hợp với khả năng tài chính của người dân để tạo ra

dòng sản phẩm này trên thị trường, Thực tế cho thấy, thị trường trong năm qua cũng

đã có dấu hiệu ấm dần. Gần 8.400 căn hộ được chào bán (tăng gần 230% so với

năm 2013), trong đó có đến 70% căn hộ được đặt mua chủ yếu là ở phân khúc nhà ở

có diện tích nhỏ.

Bên cạnh đó, cơ cấu hàng hóa BĐS được điều chỉnh hợp lý khi đến nay trên

địa bàn cả nước đã có 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở

xã hội với quy mô xây dựng khoảng 38.897 căn hộ; 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ

cấu căn hộ (giảm diện tích) cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI: nguồn vốn FDI

vào lĩnh vực tăng cao, tăng đến 268,42% so với lượng vốn FDI đăng ký vào BĐS

năm 2013. Sở dĩ thị trường Việt Nam hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài do thời

gian gần đây cơ sở hạ tầng, đường giao thông kết nối giữa các tỉnh, thành phố đã có

sự đầu tư, hoàn thiện dần. Đặc biệt là Luật về việc cho người nước ngoài được mua

nhà tại Việt Nam cũng giúp tăng thêm nguồn cầu, tạo động lực cho các nhà đầu tư

rót vốn vào thị trường BĐS. Năm 2014, dẫn đầu trong số các ngành, lĩnh vực thu

hút vốn FDI là lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, đứng thứ hai là FDI vào lĩnh

vực BĐS, đây là tín hiệu đáng mừng đối với thị trường BĐS. Vốn đổ vào BĐS tăng

là do mức lãi suất mà các ngân hàng đang triển khai hợp lý hơn sẽ thúc đẩy thị

trường BĐS sôi động vào những tháng cuối năm 2014.

Nhiều doanh nghiệp cũng đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh

như: Chuyển mạnh sang phát triển nhà ở xã hội; chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu

hoàn thiện trong nước để giảm giá thành; hỗ trợ cho người mua nhà bằng nhiều hình

thức (hỗ trợ vay tín dụng lãi suất thấp, giảm giá bán, khuyến mại các gói dịch vụ...).

Thị trường BĐS đã hướng tới bộ phận đa số người mua, cung cấp các hàng hóa phù

hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của thị trường.

Có thể nói, với nhiều chính sách hỗ trợ gần đây, định hướng phát triển thị

trường BĐS đã được quan tâm: từng bước hoàn thiện thể chế, bảo đảm thị trường

cung - cầu phát triển cân đối; rà soát, điều chỉnh các dự án; giải quyết nợ xấu và hỗ

trợ tín dụng... Vì vậy, thị trường BĐS đã khởi sắc trở lại và được kỳ vọng sẽ phát

triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

2.1.2 Những điểm còn tồn tại trong thị trƣờng bất động sản

Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua đã có những bước phát

triển nhất định, phần nào đáp ứng được nhu cầu giao dịch BĐS của nền kinh tế

trong quá trình đất nước bước vào giai đoạn đổi mới và hội nhập kinh tế quốc tế.

Tuy nhiên sau một thời gian phát triển thị trường BĐS đã bộc lộ những khiếm

khuyết và chưa thực sự ổn định, còn nhiều bất cập, cụ thể:

- Tình trạng đầu cơ không ít ở các địa phương, đặc biệt tại các khu đô thị lớn,

tồn kho BĐS, sử dụng đất lãng phí, dự án ma, các yếu tố ảo, bong bóng thị trường

BĐS,…dẫn đến thị trường BĐS thiếu tính bền vững và ổn định.

- Tính minh bạch của thị trường BĐS trong tất cả các khâu hoạt động của thị

trường từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến giao dịch mua, bán, chuyển nhượng,

cho thuê BĐS còn nhiều hạn chế. Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành

và phát triển tự phát. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay,

không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Hệ thống thông tin về thị trường BĐS còn mỏng, việc cung cấp thông tin

chưa minh bạch, chưa cụ thể, chưa công khai và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn

nhiều hạn chế.

- Giá BĐS, đặc biệt là giá nhà ở còn cao so với mặt bằng thu nhập của người

dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế từ đó gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc

tạo lập nhà ở của đại bộ phận người lao động thu nhập thấp, người nghèo tại khu

vực đô thị gặp nhiều khó khăn.

- Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch

phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu

quy hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chỉnh.

- Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo đối với thị trường BĐS, hệ

thống Thuế chưa được đổi mới, hệ thống đăng ký BĐS chưa đủ điều kiện để quản lý

công khai, minh bạch, cán bộ quản lý đất đai còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt

cho nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai.

- Thị trường BĐS trong nước hiện vẫn bộc lộ nhiều yếu kém, phát triển thiếu

lành mạnh, không ổn định. Bởi nhiều địa phương cấp phép đầu tư tràn lan khiến

nguồn cung BĐS vượt qua nhu cầu sử dụng. Hơn nữa, các doanh nghiệp tập trung

đầu tư vào phân khúc nhà ở cao cấp, chỉ chiếm 20% nhu cầu của người dân, nên có

sức tiêu thụ chậm. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS có quy mô nhỏ, năng lực

yếu vẫn cố tham gia; thủ tục hành chính vẫn còn phức tạp, phiền hà, làm cho dự án

kéo dài, gây lãng phí.

- Thị trường chưa có hệ thống tài chính đa dạng cho BĐS. Một số công cụ tài

chính như: Quỹ tín thác, chứng khoán hóa,…vẫn chưa hình thành. Trước đây, thị

trường cũng đã manh nha về việc phát hành trái phiếu công trình. Tuy nhiên, xu

hướng này về sau cũng lắng xuống.

- Rủi ro đòn bẩy tài chính với thị trường Việt Nam, vốn tự có là rất ít, chủ

yếu dùng đòn bẩy rất cao nếu bị gãy thì ảnh hưởng lớn đến người dân, ngân hàng,

nền kinh tế. Vốn chủ yếu vay từ ngân hàng còn vốn trung và dài hạn còn hạn chế.

Tất cả những vấn đề trên tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường

BĐS không nhỏ. Tuy nhiên, không thể phủ nhận tình hình ổn định vĩ mô được cải

thiện đã giúp thị trường BĐS tan băng, thậm chí đang ấm lên ở một số phân khúc

thật sự đáp ứng đúng nhu cầu thật sự của người mua, cả về sử dụng lẫn đầu tư.

2.1.3 Nguyên nhân tồn tại những điểm bất ổn

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tồn tại những điểm bất ổn trên thị trường

BĐS, sau đây là một số nguyên nhân chính được đưa ra để tất cả các ban, ngành, cơ

quan Nhà nước và các thành phần kinh tế liên quan nhận thấy được và rút ra kinh

nghiệm trong công cuộc xây dựng và phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới:

- Thông tin liên quan đến thị trường BĐS chưa được thu thập đầy đủ để cung

cấp cho thị trường. Tính minh bạch của thị trường so với các nước khác ở mức độ

thấp. Tình trạng thông tin bất cân xứng gây nhiều trở ngại và không bình đẳng trong

việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới cho các nhà đầu tư. Người

dân cũng khó khăn khi tìm mua trực tiếp nhà ở.

- Khung giá đất ban hành còn quá nhiều bất cập dẫn đến mâu thuẫn khi áp

dụng. Giá đất quy định thấp hơn nhiều so với giá trị trường nhất là giá đất nông

nghiệp.

- Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường BĐS

chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng

trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lập nhà ở.

- Tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát

còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung

ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu

lành mạnh.

- Khung pháp lý mặc dù đã được bổ sung nhưng vẫn chưa hoàn thiện. Thủ

tục hành chính vẫn còn phức tạp và mất nhiều thời gian. Tệ nạn tham nhũng vẫn

đang còn là vấn nạn, bộ máy quản lý chưa phối hợp chặt chẽ, còn phân tán giữa các

sở, ban, ngành.

2.1.4 Dự báo biến động thị trƣờng bất động sản trong thời gian tới

Năm 2014 là năm nhiều chính sách Nhà nước hướng đến thị trường BĐS; Là

năm của sự nổ lực, linh hoạt với nhiều hình thức kích cầu nhằm đẩy nhanh tiến độ

bán hàng của các chủ đầu tư. Thị trường BĐS năm 2015 sẽ giao dịch sôi động hơn,

chất lượng cũng như đặc điểm của hàng hóa sẽ có sự thay đổi phù hợp với nhu cầu

của thị trường, tính minh bạch tăng và quyền lợi của khách hàng sẽ được đảm bảo

hơn.

Kinh tế vĩ mô có nhiều điểm sáng như: Nguồn cung tài chính, lãi suât cùng

với lượng kiều hối của năm 2014 vào khoảng 12 tỷ USD. Thị trường chứng khoán

cũng ấm dần trở lại, nhất là các cổ phiếu của các tập đoàn BĐS tạo nên nguồn cung

tài chính dồi dào để triển khai nhiều dự án tiếp theo. Theo số liệu của Tổng cục

Thống kê, bảng 2.1, năm 2014, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 2 trong thu hút

đầu tư trực tiếp nước ngoài với 35 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn FDI vào lĩnh

vực BĐS là 2,55 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn đầu tư đăng ký. Như vậy, số vốn

FDI vào lĩnh vực này tăng đến 268,42% so với năm 2013.

Năm 2015, thị trường BĐS kỳ vọng vào đòn bẩy chính sách. Đây là năm mà

thị trường đón nhận hàng loạt tin hỗ trợ thị trường từ các Bộ Luật, Nghị định mới.

Trong đó, đáng chú ý là việc Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai, Luật

Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực từ 01/7/2015 được kỳ vọng tạo

ra những cú hích hỗ trợ thị trường.

Điểm nhấn trong số đó là quy định rõ các điều khoản chặt chẽ đối với việc

bán nhà hình thành trong tương lai và quy định trong Luật Nhà ở cho phép người

nước ngoài được mua nhà ở thương mại tại Việt Nam trong vòng 50 năm. Điều này

được dự báo sẽ góp phần thu hút dòng vốn đầu tư nhiều hơn vào lĩnh vực BĐS. Bên

cạnh đó là việc nâng cao sự quản lý của Nhà nước đối với Quy hoạch, Kế hoạch

phát triển BĐS, quản lý tốt hơn điều kiện hoạt động của các doanh nghiệp BĐS,

nhằm đảm bảo sự cân đối chung trong việc phát triển thị trường BĐS với sự phát

triển chung của nền kinh tế, nâng cao tính minh bạch của thị trường, nâng cao tính

khả thi trong việc thực hiện các dự án và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Cùng với đó, chính sách của Chính phủ mà đặc biệt là sự nổ lực của Bộ Xây

dựng và NHNN cho người dân vay mua nhà ở trả góp dài hạn và việc nới lỏng một

số quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở có hiệu lực thi hành đã tác động mạnh đến

thanh khoản của thị trường BĐS Việt Nam và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người

dân có cơ hội tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỷ với lãi suất 5% trong thời hạn 15 năm.

Năm 2015, nguồn cung sẽ an toàn về tính pháp lý, đảm bảo tiến độ xây dựng

và chất lượng hơn của các hàng hóa BĐS sẽ được cải thiện, phân khúc các căn hộ

cao cấp sẽ có giao dịch tăng trở lại, dự báo sẽ có sự đột biến trong đó có loại hình

đất nền. Thậm chí đất nền có khả năng tăng giá trở lại. Các loại hình nhà cho thuê

sẽ được thúc đẩy phát triển đa dạng hơn trong năm 2015.

2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại trên địa

bàn Thành phố Hồ Chí Minh

2.2.1 Sơ lƣợc về mạng lƣới các NHTM trên địa bàn Tp.HCM

 Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm về NHTM:

Ở Mỹ: NHTM là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài

chính và hoạt động trong ngành công nghiệp dịch vụ tài chính.

Ở Việt Nam: NHTM là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và

thường xuyên là nhận tiền ký gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử

dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện

thanh toán.

Từ những nhận định trên, có thể thấy NHTM là một trong những định chế tài

chính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản

là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán. Ngoài ra, NHTM còn

cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thỏa mãn tối đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ

của xã hội.

 Chức năng của NHTM: Chức năng trung gian tín dụng, trung gian thanh toán

và chức năng tạo tiền.

 Các NHTM trên địa bàn Tp.HCM được phân thành 03 nhóm chính sau:

- Nhóm các NHTM Nhà nước: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông

thôn (Agribank), ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank), ngân hàng Ngoại

thương Việt Nam (Vietcombank), ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

(BIDV)… ….

- Nhóm các NHTM cổ phần: Đây là nhóm ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Tính đến ngày 31/12/2014, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam bao

gồm khoảng 37 ngân hàng, điển hình một số ngân hàng như: Ngân hàng Á Châu

(ACB), ngân hàng Sacombank, ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank),

ngân hàng Phương Nam,…

- Nhóm các NHTM 100% vốn nước ngoài bao gồm: ngân hàng ANZ, ngân

hàng Hong Leong, HSBC, Shinhan VN và Standard Chartered.

Hầu hết các NHTM trên đều cung cấp tín dụng đặc biệt là cấp tín dụng BĐS.

Tp.HCM là một trong hai thành phố lớn của Việt Nam, những kết quả mà tín dụng

của các NHTM trên địa bàn này mang lại góp phần không nhỏ vào sự phát triển của

tín dụng của cả hệ thống ngân hàng cả nước. Chính vì thế, tín dụng BĐS của các

NHTM trên địa bàn Tp.HCM càng được quan tâm và chú trọng nhiều hơn cả về số

lượng và chất lượng.

2.2.2 Những nét chính về huy động vốn và cho vay của các NHTM trên

địa bàn Tp.HCM

 Về huy động vốn

Có thể nói giai đoạn từ năm 2008 đến nay, hoạt động của hệ thống ngân hàng

nói chung và hoạt động của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM nói riêng chịu tác

động ảnh hưởng không nhỏ từ những khó khăn của nền kinh tế trong bối cảnh

chung của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Những khó khăn từ thị trường hàng

hóa, thị trường BĐS, thị trường chứng khoán cùng với những tồn tại hạn chế trong

chính hoạt động của các NHTM trên địa bàn hội tụ, phát sinh trở thành những vấn

đề lớn hiện nay: Nợ xấu và hàng tồn kho đã và đang tác động ảnh hưởng toàn bộ

nền kinh tế.

Hoạt động huy động vốn, tín dụng tăng trưởng cao và thị phần mở rộng.

Ngoại trừ năm 2011 và năm 2012 do thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, tăng

trưởng tín dụng theo chỉ tiêu định hướng và theo quy mô hoạt động, năng lực tài

chính của mỗi tổ chức tín dụng trong hai năm 2011 và năm 2012 là thấp. Song nếu

tính chung giai đoạn 05 năm, hoạt động huy động vốn và cho vay vốn trên địa bàn

đặt mức tăng trưởng cao.

Biều đồ 2.2: Nguồn vốn huy động của các NHTM trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh

trong các năm qua

Nguồn: Cục Thống kê Tp.Hồ Chí Minh

Nguồn vốn huy động của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM không ngừng

tăng trưởng qua các năm, cùng với sự phát triển của xã hội là những cơ hội phát

triển cho thị trường vốn. Với những biến động của thị trường kinh tế trong thời gian

qua, gửi tiền vào các ngân hàng vẫn là lựa chọn của đa phần tầng lớp dân cư, thị

trường đầu tư an toàn và hiệu quả. Mặc dù những biến động trái chiều từ những ảnh

hưởng của nền kinh tế thế giới, với chính sách thắt chặt tiền tệ của NHNN, nguồn

huy động tại các ngân hàng vẫn tăng lên qua các năm. Điều đó chứng tỏ: không

những ngân hàng vẫn duy trì được khối lượng vốn cũ, còn có thể huy động thêm

những nguồn vốn mới từ các tầng lớp dân cư, các thành phần kinh tế trong xã hội.

 Tình hình cho vay:

Biểu đồ 2.3: Tỷ trọng dư nợ cho vay qua các năm

Nguồn: NHNN chi nhánh Tp.HCM

Biểu đồ 2.4: Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay/Vốn huy động của các NHTM trên

địa bàn Tp.HCM

Nguồn: NHNN chi nhánh Tp.HCM

Đối với địa bàn Tp.HCM, ngoại trừ năm 2009 thì từ năm 2010 đến năm 2014

dư nợ cho vay của năm sau luôn cao hơn năm trước. Tỷ trọng dư nợ cho vay trên

tổng huy động vốn phản ảnh hiệu quả sử dụng vốn huy động của ngân hàng, thể

hiện ngân hàng đã chủ động trong việc tích cực tạo lợi nhuận từ nguồn vốn huy

động chưa kể những yếu tố khác tác động. Năm 2010 với chính sách tiền tệ linh

hoạt, thận trọng và áp dụng cơ chế lãi suất cho vay theo thỏa thuận đối với hệ thống

NHTM, tỷ trọng dư nợ cho vay trên tổng huy động đã có bước tăng trưởng khá, tuy

nhiên đến năm 2011 thì tăng đột phá lên đến 86,14%, các năm sau thì tỷ trọng này

có dao động từ 80,83% đến 81,4%.

2.2.3 Tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM

2.2.3.1 Dƣ nợ cho vay bất động sản

Trong giai đoạn hiện nay hệ thống NHTM đã có những thay đổi sâu sắc về

hình thức và hoạt động nhằm đáp ứng nhu cầu về lĩnh vực tài chính – ngân hàng

cho xã hội, góp phần tăng trưởng và phát triển kinh tế. Sự phục hồi và phát triển nền

kinh tế Việt Nam sau khủng hoảng tạo điều kiện thuận lợi cho tăng trưởng tín dụng

của các ngân hàng tại Tp.HCM với hệ thống mạng lưới rộng khắp của các NHTM

đã đạo ra một kênh huy động và cung ứng vốn khá thuận lợi.

Biểu đồ 2.5: Dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh qua

các năm

Nguồn: NHNN chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh

Nếu như năm 2007 và đầu năm 2008 các ngân hàng đẩy mạnh cho vay BĐS

từ quý 2 năm 2008, với chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ, các ngân hàng

không chỉ hạn chế cho vay mà còn cố gắng thu hồi nợ nếu có thể. Mặt khác, từ đầu

năm 2008 đến tháng 6 năm 2008 NHNN đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ

8,25% lên 14% năm, do vậy lãi suất cho vay của các NHTM đồng loạt gia tăng liên

tục mà đỉnh điểm lãi suất lên đến 18% - 22% và đẩy các công ty BĐS cũng như các

nhà đầu tư thứ cấp rơi vào tình trạng khó khăn do lãi suất tăng cao, khó khăn của

nhà đầu tư BĐS sẽ gây rủi ro cho các ngân hàng. Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS

rớt từ 140% năm 2007 xuống chỉ còn 3% năm 2008.

Tuy nhiên bước sang năm 2009, năm 2010 nền kinh tế của Việt Nam đang

trên đà phục hồi, thị trường chứng khoán có những điểm khởi sắc thì hoạt động cho

vay đối với BĐS cũng được cải thiện. Thể hiện trên biểu đồ 2.5: “Dư nợ tín dụng

BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh qua các năm”, mức tăng trong

tổng dư nợ cho vay trong 2 năm nay (năm 2010 tăng thêm 25,55% so với cuối năm

2009), đây được xem là mức độ tăng nhẹ trong toàn hệ thống ngân hàng. Vì các

ngân hàng đang tìm cách thắt chặt hầu bao đối với BĐS do sự giám sát chặt chẽ của

Nhà nước nhằm tránh những tác động xấu có thể xảy ra, đồng thời tránh được hiện

tượng bong bóng trên thị trường BĐS. Theo NHNN chi nhánh Thành phố Hồ Chí

Minh, trong 6 tháng đầu năm các ngân hàng trên địa bàn chỉ cho vay thêm 1.872 tỷ

đồng trong lĩnh vực BĐS chiếm 14,9% trong tổng dư nợ. Trước tình hình lãi suất

đang cao và lạm phát tăng cao, NHNN đã ban hành Thông tư số 13/2010/TT-

NHNN có hiệu lực từ ngày 01/10/2010 nhằm phòng ngừa nguy cơ bong bóng BĐS.

Thông tư này tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS từ 100% lên

250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%. Thông tư

13/2010/TT-NHNN hướng đến mở rộng tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất, hạn chế

các hoạt động đầu cơ, đồng thời cải thiện mức độ an toàn vốn, sự ổn định và phát

triển bền vững của hệ thống ngân hàng. Như vậy, nguồn cung tiền cho lĩnh vực

BĐS bị siết lại, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư và khách hàng muốn tham gia thị

trường. Đến ngày 31/12/2011 dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn Thành phố Hồ Chí

Minh giảm xuống còn 89.530 tỷ đồng, giảm 8.726 tỷ đồng tương đương tỷ lệ tăng

trưởng -9% so với năm 2010, lần đầu tiên mức tăng trưởng âm trong các năm vừa

qua.

Biểu đồ 2.6: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS qua các năm

Nguồn: NHNN chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh

Từ tháng 4 năm 2012, Thống đốc NHNN đã cho phép “tháo van” cho vay

BĐS, không hạn chế như trước đây nhưng phải phù hợp với khả năng của từng ngân

hàng, tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, mức lãi suất cho vay phổ biến vào giai đoạn

ngày là 15% - 17%, vẫn là mức lãi suất được đánh giá còn cao, nên dù NHNN đã có

những chính sách ưu đãi nới lỏng tín dụng BĐS thì lãi suất vẫn cản bước và làm nản

lòng những ai đang muốn mua BĐS.

Tháng 6 năm 2012, Thống đốc NHNN công bố tiếp tục hạ lãi suất mức trần

2% một năm, từ 11% về 9% đã khiến cho thị trường BĐS có những nguồn sinh lực

mới. Đặc biệt, việc loại các khoản mục cho vay mua nhà ở, xây dựng nhà ở, nhà để

cho thuê, vay đầu tư BĐS ra khỏi danh sách không khuyến khích đã tạo một cú hích

lớn trên thị trường tài chính, thị trường BĐS, góp phần trấn an tâm lý cho nhiều nhà

đầu tư.

Tuy nhận được nhiều hỗ trợ từ các chính sách lãi suất của Nhà nước, nhưng

tín dụng năm 2012 tăng trưởng ở mức thấp. Nguyên nhân chính do cầu yếu, khả

năng tiêu thụ sản phẩm khó khăn, hàng tồn kho cao nên nhiều doanh nghiệp không

đủ điều kiện vay vốn, các tổ chức tín dụng phải kiếm soát chặt chẽ tín dụng nhằm

ngăn chặn nợ xấu…

Bước sang năm 2013, tình hình tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đang có sự

chuyển biến và tăng trở lại. Kể từ quý 2 năm 2013, để đáp ứng nhu cầu về vốn của

doanh nghiệp, các ngân hàng đã bắt đầu cho vay trở lại đối với các doanh nghiệp

làm ăn ổn định, các dự án đảm bảo tiến độ, với lãi suất cho vay đã giảm khá mạnh

so với năm 2012, chỉ ở mức 11 -13%. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn các NHTM

vẫn chỉ cho vay đối với khách hàng tiềm năng, có tài sản đảm bảo, nhiều doanh

nghiệp vẫn khó tiếp cận vốn.

Tháng 6 năm 2013, Bộ Xây dựng và NHNN đã có sự phối hợp chặt chẽ để

triển khai thực hiện các nhiệm vụ được giao theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính

phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị

trường, giải quyết nợ xấu. Theo đó, gói tín dụng 30.000 tỷ chính thức triển khai,

chính sách này được xem là cứu cánh của các doanh nghiệp BĐS trong việc xử lý

núi hàng tồn kho đồng thời giải quyết vấn đề nhu cầu nhà ở xã hội. Tuy nhiên tại

thời điểm đó, gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng này chưa thực sự tiếp cận được các

đối tượng cần vay vốn. Hầu hết các doanh nghiệp BĐS cho biết, họ không tận dụng

được gì từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng bởi sản phẩm không phù hợp với phân khúc

được ưu tiên và vì các đối tượng cần được ưu đãi vẫn còn gặp nhiều trở ngại khi

đáp ứng đầy đủ các điều kiện cũng như thủ tục được tham gia chương trình.

Đến tháng 9 năm 2014, dư nợ tín dụng BĐS tăng thêm đến 10,8% so với đầu

năm, mức tăng này cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng của cả hệ thống

(xấp xỉ 7%) và so với tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS bình quân giai đoạn 2011-

2013 (7.2%/năm). Thị trường BĐS đón nhận những dấu hiệu khởi sắc bước đầu với

triển vọng tích cực từ các dòng vốn tín dụng, vốn đầu tư nước ngoài, kiều hối, đầu

tư của hộ gia đình. Các ngân hàng hiện áp dụng mức lãi suất cho vay BĐS thấp hơn

trước đây nên đã kích thích người dân vay mua nhà. Ngoài ra, các ngân hàng cũng

tích cực liên kết với các chủ đầu tư thực hiện các chương trình hỗ trợ cho vay.

Doanh thu các doanh nghiệp BĐS niêm yết tăng mạnh những tháng gần đây chủ

yếu nhờ bán được khá nhiều căn hộ. Cũng theo đánh giá của Bộ Xây dựng, năm

2014 thị trường bất động sản đã có sự hồi phục rõ ràng thể hiện ở nhiều mặt: về giá

bán, trong nhiều năm liền giá bất động sản giảm, có khi giảm tới 30% - 40%, nhưng

năm 2014 giá bán đã ổn định. Lượng giao dịch cũng tăng mạnh liên tiếp trong 8

quý, đặc biệt là thị trường ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Số lượng tồn kho

BĐS cũng giảm xuống rõ rệt. Mặt khác, dòng tiền chảy vào lĩnh vực này cũng đã

nóng trở lại, dư nợ tín dụng của ngân hàng thương mại cổ phần đối với lĩnh vực

BĐS tăng mạnh. Cụ thể, vào cuối năm 2012, dư nợ tín dụng BĐS là 85.000 tỷ thì

nay tính trong 9 tháng năm 2014 con số này là 108.024 tỷ. Điều này cho thấy niềm

tin khách hàng đã quay trở lại. Việc kéo dài thời gian trả nợ từ 10 năm lên 15 năm

cho khách hàng cá nhân, mở rộng đối tượng vay mua nhà được xem là hàng loạt các

giải pháp quyết liệt của Chính phủ trong thời gian qua, nhằm tháo gỡ vướng mắc,

đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

Tốc độ giải ngân 6 tháng cuối năm 2014 tăng gấp hơn 2 lần so với giai đoạn

từ tháng 6/2014 trở về trước, nhất là sau khi Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với

Ngân hàng Nhà nước trình Chính phủ ban hành Nghị quyết số: 61/NQ-CP ngày

21/8/2014 sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số: 02/NQ-CP ngày 07/01/2013, trong đó đã

mở rộng đối tượng cho vay, kéo dài thời hạn cho vay, đồng thời có nhiều dự án nhà

ở xã hội được triển khai tạo thêm nguồn cung cho thị trường.

Tuy nhiên, chuyển động chính sách được thị trường nhà đất quan tâm nhất

trong thời gian gần đây chính là Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014,

vừa được NHNN ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/02/2015. Với việc ban hành

Thông tư 36, NHNN đã phát đi thông điệp mở rộng tăng trưởng tín dụng, nhất là

đối với lĩnh vực bất động sản, khi giảm hệ số rủi ro với các khoản khó đòi từ 250%

xuống 150% và tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn lên gấp đôi,

từ 30% lên 60%. Đây sẽ là cú hích mạnh mẽ đối với thị trường BĐS, khi tín dụng

đối với lĩnh vực này vốn dĩ được NHNN kiểm soát chặt chẽ thời gian qua được nới

lỏng.

 Tỷ trọng dƣ nợ bất động sản trên tổng dƣ nợ

Thực hiện chủ trương của Chính phủ về việc kiểm soát chặt chẽ các lĩnh vực

tiềm ẩn nhiều rủi ro, trước đây NHNN đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát và

giảm dần tỷ trọng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực không khuyến khích, trong đó có

lĩnh vực đầu tư và kinh doanh BĐS. Thực tế, tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với lĩnh

vực đầu tư kinh doanh BĐS đã giảm từ 14% tại thời điểm cuối năm 2010 xuống còn

11,96% vào cuối năm 2011.

Từ năm 2012, Ngân hàng Nhà nước vẫn kiểm soát tỷ trọng dư nợ cho vay

đối với lĩnh vực không khuyến khích ở mức 16%, nhưng có xem xét loại trừ một số

nhu cầu vốn cần thiết cho phát triển kinh tế - xã hội. Đến cuối năm 2012, tỷ trọng

dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS ở mức khoảng 10,6%. Sang năm

2013, do những khó khăn của nền kinh tế, trong đó có sự suy giảm mạnh của thị

trường BĐS, Ngân hàng Nhà nước không còn kiểm soát tỷ trọng dư nợ cho vay đối

với các lĩnh vực không khuyến khích, nhưng đã yêu cầu tổ chức tín dụng tập trung

vốn cho các lĩnh vực ưu tiên.

Đến cuối năm 2013, tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh

BĐS ở mức 8,13%. Với tỷ trọng này, Ngân hàng Nhà nước cho rằng: “Mặc dù

Ngân hàng Nhà nước không còn kiểm soát trực tiếp tỷ trọng dư nợ cho vay đối với

lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS, nhưng tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực

kinh doanh BĐS vẫn được duy trì ở mức thấp”.

Bước qua năm 2014 cùng với các chính sách của Chính phủ, đặc biệt là sự

nỗ lực của Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước cho người dân vay mua nhà ở trả

góp dài hạn và việc nới lỏng một số quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở có hiệu lực thi

hành, đã tác động mạnh đến thanh khoản của thị trường BĐS Việt Nam và tạo thuận

lợi hơn cho người dân có cơ hội tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỷ với lãi suất 5%

trong thời hạn 15 năm. Điều này dẫn đến tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS tăng so với

năm 2013 sau một thời gian giảm liên tục từ năm 2010 đến năm 2012.

Biểu đồ 2.7: Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các NHTM trên địa

bàn Tp.HCM

Nguồn: NHNN chi nhánh Tp.HCM

 Tỷ trọng các sản phẩm tín dụng bất động sản.

Theo số liệu từ NHNN chi nhánh Tp.HCM, dư nợ cho vay BĐS tập trung

chủ yếu ở nhóm sản phẩm cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở, thuê (chiếm

đến 51,96% dư nợ cho vay BĐS); tiếp theo là hai nhóm sản phẩm: Nhóm sản phẩm

cho vay xây dựng khu đô thị (18,5% dư nợ cho vay BĐS) và nhóm sản phẩm vay

đầu tư kinh doanh khác (17,62% dư nợ cho vay BĐS). Và hai nhóm sản phẩm này

thì mức độ rủi ro cao và chịu nhiều ảnh hưởng hơn các nhóm sản phẩm khác khi thị

trường BĐS có sự biến động. Đây là vấn đề đáng lo ngại trong hoạt động cho vay

BĐS.

Bảng 2.2: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS tại các NHTM trên địa bàn Tp.HCM phân

nhóm sản phẩm tín dụng BĐS năm 2014

(Đơn vị tính: %)

Cho vay xây Vay đầu Vay xây Nhóm sản dựng, sửa Vay xây Vay mua tư kinh dựng khu phẩm tín chữa, mua dựng đô quyền sử doanh công nghiệp, dụng BĐS nhà để ở, cho thị dụng đất BĐS khu chế xuất năm 2014 thuê khác

Tỷ trọng dư

nợ cho vay 51,96 5,57 18,5 6,35 17,62

BĐS (%)

Nguồn: NHNN chi nhánh Tp.HCM

 Tín dụng bất động sản theo loại hình tổ chức

Dư nợ BĐS được phân loại theo loại hình tổ chức thì nhóm NHTM cổ phần

chiếm ưu thế trong lĩnh vực cho vay BĐS. Hiện nay, dư nợ tín dụng BĐS đang tập

trung chủ yếu ở nhóm các NHTM cổ phần, tuy nhiên tỷ lệ này đang dần chuyển đổi

sang khu vực các NHTM cổ phần Nhà nước, đặc biệt khi các chính sách ưu đãi tín

dụng BĐS của Chính phủ và NHNN có hiệu lực thực thi thì dư nợ tín dụng BĐS sẽ

tập trung về phía các NHTM cổ phần Nhà nước (ví dụ như gói ưu đãi tín dụng BĐS

30.000 tỷ đồng được các NHTM cổ phần Nhà nước triển khai).

2.2.3.2 Thực trạng thế chấp bất động sản

Hiện nay, trong hoạt động của hệ thống ngân hàng tại Việt Nam, cấp tín

dụng là hoạt động chính, mang lại thu nhập từ 80% đến 90% tổng thu nhập của các

NHTM. Hoạt động này chứa đựng rủi ro lớn, có nguy cơ làm mất an toàn trong hoạt

động của mỗi ngân hàng. Giải pháp chính mà các ngân hàng áp dụng hiện nay để

hạn chế rủi ro, tổn thất trong hoạt động tín dụng chính là xét duyệt hồ sơ tín dụng

trên cơ sở tài sản bảo đảm mà phần lớn là BĐS.

 Tỷ trọng tài sản thế chấp là bất động sản

Từ trước đến nay, BĐS vẫn là tài sản thế chấp phổ biến và chiếm tỷ trọng

cao nhất trong hoạt động tín dụng của hầu hết của NHTM. Tài sản BĐS chiếm tỷ

trọng khá lớn về cả lượng và giá trị trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng,

khoảng trên 50% trong cơ cấu tài sản thế chấp của các ngân hàng.

Nhìn chung nhóm các NHTM Nhà nước có tỷ lệ tài sản thế chấp là BĐS cao

hơn nhóm các NHTM cổ phần, khi thị trường BĐS bất ổn thì ngân hàng nào có tỷ lệ

nhận tài sản thế chấp là BĐS cao hơn sẽ chịu nhiều rủi ro hơn.

 Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp

Hiện nay, trong tình hình cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng khốc liệt,

hầu hết các ngân hàng đều áp dụng mức tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp

khá cao, mức bình quân cụ thể: tối đa 80% đối với tài sản BĐS thuộc khu vực nội

thành Tp.HCM (kể cả tài sản hình thành trong tương lai), tối đa 70% đối với tài sản

BĐS thuộc khu vực ngoại thành Tp.HCM (kể cả tài sản hình thành trong tương lai),

như vậy có nghĩa là khi nhận thế chấp BĐS làm tài sản, đặc biệt là các căn hộ hình

thành trong tương lai, nếu các ngân hàng không thận trọng, áp dụng tỷ lệ cho vay

qua cao thì rủi ro cũng khá cao.

 Phƣơng pháp định giá của các ngân hàng thƣơng mại

Định giá BĐS thế chấp là một khâu quan trọng, là căn cứ để sàng lọc, phân

loại khoản vay, đánh giá khả năng thanh toán nợ của khách hàng vay, đồng thời là

căn cứ quan trọng để ước lượng khoản nợ xấu có khả năng thu hồi được khi phát

mại. Trên thực tế, khó có thể có một phương pháp nào xác định được giá BĐS

chính xác tuyệt đối. Định giá BĐS chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác định

chính xác giá trị.

Ở Việt Nam, việc định giá BĐS trong hoạt động tín dụng suốt thời gian vừa

qua chưa thực sự được các NHTM quan tâm đúng mức, chưa hình thành chuẩn mực

định giá giữa các ngân hàng. Việc định giá gặp nhiều khó khăn, không đồng nhất

bởi mỗi ngân hàng có một quy định về định giá tài sản, ngay cả trong nội tại của

ngân hàng đó thì các quy định từ ngân hàng cấp trên chưa thống nhất, chưa cụ thể,

còn có những điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho các công ty hoặc bộ phận cấp

dưới tham gia định giá khó thực hiện. Giá trị tài sản còn phụ thuộc nhiều vào các

chủ ý của chuyên viên định giá. Giá trị thẩm định ban đầu chưa phản ánh một cách

chân thực và hợp lý giá trị có thể thu hồi được của BĐS, nên khi khách hàng mất

khả năng trả nợ phải xử lý tài sản thì ngân hàng dễ gặp rủi ro nếu tại thời điểm đó

BĐS rớt giá.

2.2.3.3 Rủi ro trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trên địa bàn

Tp.HCM

Xuất phát từ những đặc trưng của tín dụng BĐS, do đó bên cạnh những rủi ro

thường xuất hiện trong hoạt động tín dụng nói chung thì hoạt động tín dụng BĐS

cũng có những rủi ro mang tính đặc thù sau:

 Rủi ro từ năng lực cán bộ ngân hàng

Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn, phức tạp vì thế việc thẩm

định đòi hỏi trình độ chuyên môn rất cao, yêu cầu cán bộ tín dụng phải nắm vững

các quy định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng,…và những vấn đề khác liên

quan đến dự án. Điều này phần lớn vượt quá khả năng, kinh nghiệm và năng lực

giám sát của cán bộ tín dụng, những người đóng vai trò quyết định khoản vay trong

ngân hàng. Bên cạnh đó, còn nhiều nhân sự chưa có kinh nghiệm, không đúng

chuyên môn đào tạo, nguồn nhân lực trong lĩnh vực ngân hàng ngày càng mang tính

chất đại trà, thiếu chọn lọc.

Các ngân hàng hiện nay đều giao chỉ tiêu hoạt động nói chung và chỉ tiêu

tăng trưởng tín dụng nói riêng kèm theo những quy định về xếp loại cá nhân, xếp

loại đơn vị và những khoản thưởng. Những lợi ích nhận được là động lực để lãnh

đạo và nhân viên tại các đơn vị lách quy định, thực hiện những khoản vay chứa

đựng rủi ro trong dài hạn. Bên cạnh đó, xét về đạo đức nghề nghiệp thì có một phần

cá nhân ra quyết định cho vay đã xem thường rủi ro, bất chấp hậu quả vì tin vào khả

năng nhảy việc dễ dàng.

 Rủi ro do quy trình cấp tín dụng

Tại Tp.HCM hiện nay, tất cả ngân hàng đều xây dựng quy trình cấp tín dụng

từ Hội sở, sở giao dịch, đến chi nhánh, phòng giao dịch. Tuy nhiên, việc thực hiện

quy trình này còn nhiều vấn đề:

- Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động không đúng vai trò. Theo phân cấp

thẩm quyền phê duyệt, những hồ sơ vượt mức phán quyết của Tổng Giám đốc sẽ

phải trình Hội đồng tín dụng, song Tổng Giám đốc có thể là người giữ chức vụ Chủ

tịch Hội đồng nên việc có thêm Hội đồng chỉ là chia sẻ trách nhiệm, không có trách

nhiệm phòng ngừa rủi ro.

- Việc thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khó khăn nếu khách

hàng cố tình che dấu bằng cách tăng chi phí dự toán. Vì vậy có nhiều trường hợp

ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và được bên vay sử dụng vào

những mục đích khác không thể kiểm soát.

 Rủi ro về lãi suất

Do đặc thù của các khoản cho vay BĐS thường có thời gian dài, trong khi

hầu hết cơ cấu vốn huy động của các tổ chức tín dụng là vốn ngắn hạn (chiếm

khoảng 80% vốn huy động), khi lãi suất thị trường có xu hướng tăng lên như trong

thời gian qua, các ngân hàng sẽ phải gánh chịu rủi ro về lãi suất dẫn đến khả năng

thanh khoản của ngân hàng cũng bị ảnh hưởng.

 Rủi ro do thiếu thông tin:

Trong điều kiện hoạt động có sự cạnh tranh khốc liệt hiện nay thì thông tin là

một trong những yếu tố quyết định hiệu quả tín dụng của ngân hàng. Tuy nhiên,

nguồn thông tin đáng tin cậy mà các ngân hàng có thể khai thác đó là trung tâm

thông tin tín dụng NHNN (CIC). Tại đây, các ngân hàng có thể hỏi thông tin về tình

hình tài chính, tài sản bảo đảm, quan hệ tín dụng, xếp hạng tín dụng. Tuy nhiên,

chất lượng thông tin không đáp ứng được yêu cầu, không cập nhật kịp thời và chính

xác đến thời điểm hiện tại. Bên cạnh đó, diễn biến thị trường BĐS khá phức tạp,

thiếu ổn định và hệ thống thông tin còn nhiều hạn chế với độ tin cậy là rất thấp. Sự

cộng hưởng của hai yếu tố trên có khả năng đẩy mức rủi ro tín dụng của các NHTM

lên rất cao.

 Rủi ro về những thay đổi chính sách của cơ quan Nhà nước:

Thị trường BĐS rất nhạy cảm với các quyết định của cơ quan Nhà nước. Ví

dụ như: Chỉ thị của UBND Tp.HCM về “Chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà

nước về nhà đất trên địa bàn Tp.HCM” đã khiến thị trường BĐS Tp.HCM đóng

băng trong thời gian dài. Bên cạnh đó, các quy định về quy hoạch cũng ảnh hưởng

đến tính thanh khoản và giá BĐS trong khu vực.

Những biện pháp áp dụng thắt chặt tiền tệ, hạn chế cho vay BĐS thì thị

trường BĐS đóng băng và nợ quá hạn, nợ xấu tăng nhanh ở nhiều ngân hàng.

2.2.3.4 Nợ xấu tín dụng bất động sản thời gian vừa qua

Nợ xấu đang là một trong những nguyên nhân hạn chế khả năng mở rộng tín

dụng, gây mất an toàn hoạt động ngân hàng, hạn chế quá trình giảm lãi suất và ảnh

hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh. Xử lý nợ xấu đã thực sự trở thành vấn đề

cấp bách, lâu dài và không chỉ của riêng ngành ngân hàng mà là vấn đề kinh tế vĩ mô

phức tạp, đòi hỏi phải có thời gian đủ dài, nguồn tài chính cần thiết, giải pháp tổng

thể, căn cơ và sự hậu thuẫn mạnh mẽ của hệ thống chính trị, sự tham gia của các

ngành, các cấp, tổ chức, cá nhân có liên quan. Nợ xấu là một vấn đề vô cùng nóng

bỏng và đáng quan tâm của các nhà quản trị ngân hàng.

Biểu đồ 2.8: Tỷ lệ nợ xấu tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn TP.HCM qua

các năm.

Nguồn: NHNN chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh.

Tính đến 31/12/2012 thì tỷ lệ nợ xấu các ngân hàng tại Tp.HCM là 6,26%

tăng cao nhất trong tất cả các năm. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến doanh nghiệp

như: Nhiều doanh nghiệp không vay được vốn, sản xuất kinh doanh khó khăn, đình

trệ ảnh hưởng đến việc làm, đời sống và tăng trưởng kinh tế. Bên cạnh đó, nợ xấu

còn làm cho tình hình tài chính của các Tổ chức tín dụng không lành mạnh, thanh

khoản khó khăn, một số NHTM đứng trước nguy cơ đổ vỡ, đe dọa an toàn hệ thống

và ổn định kinh tế vĩ mô.

Dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn Tp.HCM đến ngày 31/12/2012 khoảng

85.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% trong tổng dư nợ trên địa bàn trong đó cho vay đầu tư

kinh doanh BĐS là 66.084 tỷ đồng, cho vay khác (vay mua nhà để ở, mua nhà cho

công nhân thuê, xây nhà ở cho người thu nhập thấp…) là 18.916 tỷ đồng. Nợ xấu

cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS khoảng 4.145 tỷ đồng, chiếm 6,26% tổng dư nợ

kinh doanh BĐS.

Trước tình hình đó, Chính phủ đã phê duyệt các đề án cơ cấu lại Tổ chức tín

dụng và xử lý nợ xấu như: Ngày 26/7/2013, NHNN cho ra đời công ty Quản lý tài

sản của các Tổ chức tín dụng Việt Nam (Công ty Quản lý tài sản – VAMC). VAMC

được thành lập theo Quyết định số: 1459/QĐ – NHNN ngày 27/6/2013 của Thống

đốc NHNN Việt Nam, hoạt động theo Luật Doanh nghiệp và Nghị định

53/2013/NĐ-CP ngày 18/5/2013. VAMC là doanh nghiệp đặc thù do Nhà nước sở

hữu 100% vốn, dưới sự quản lý, thanh tra của NHNN. VAMC là công cụ đặc biệt

của NHNN nhằm góp phần đẩy nhanh xử lý nợ xấu, lành mạnh hóa tài chính, giảm

thiểu rủi ro cho các Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và thúc đẩy tăng trưởng tín

dụng hợp lý.

Với sự ra đời của VAMC, sau một tháng triển khai mua nợ xấu, tính đến cuối

tháng 10, VAMC đã mua nợ xấu của 14 ngân hàng với giá trị 11.000 tỷ đồng. Trên

thực tế, giá trị gốc tính theo sổ sách của các khoản nợ này là 13.000 tỷ đồng. Theo

phân loại ban đầu của công ty này, khoảng 70% khoản nợ đã mua thuộc lĩnh vực

BĐS, hơn 20% thuộc lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

Như vậy, từ khi triển khai Đề án xử lý nợ xấu trong hệ thống ngân hàng từ

năm 2012 đến cuối năm 2014, tỷ lệ nợ xấu giảm từ 6,26% xuống còn 3,22%.

VAMC đến cuối tháng 12 năm 2014 đã mua vào khoảng 130 ngàn tỷ đồng nợ xấu

và đang phấn đấu để gom 100 ngàn tỷ đồng nợ xấu trong năm nay. Hiện VAMC

cũng đã bán được 4.000 tỷ đồng nợ xấu và tiếp tục bán khi thị trường đảm bảo việc

bán nợ xấu có lợi nhất.

Theo đó, NHNN cùng các bộ ngành liên quan và địa phương đã tăng cường

giám sát, thanh tra, kiểm tra chấp hành các quy định về an toàn hoạt động, tình hình

tài chính, nợ xấu và kết quả xử lý nợ xấu đồng thời hoàn thiện các quy định về phân

loại nợ, cơ cấu lại nợ, thiết lập và sử dụng dự phòng rủi ro, bảo đảm chặt chẽ minh

bạch và phù hợp hơn với thông lệ quốc tế.

Tính đến thời điểm tháng 12 năm 2013 thì tỷ lệ nợ xấu tín dụng BĐS của các

NHTM trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giảm còn khoảng 3,38%.

Lãi suất cho vay hiện nay đã giảm rất nhiều so với thời điểm cuối năm 2012,

nhưng để bảo đảm an toàn, các NHTM vẫn chỉ cho vay đối với khách hàng tiềm

năng. Tình hình tín dụng BĐS đã có sự chuyển biến, cho vay trong lĩnh vực BĐS

đang thay đổi theo hướng tích cực hơn, các ngân hàng đã cho vay trở lại các dự án

khu đô thị, xây dựng sửa chữa nhà cửa. Tỷ lệ nợ xấu đến cuối năm 2014 chỉ còn

khoảng 3,22%.

Con số nợ xấu giảm mặc dù có bất ngờ nhưng cũng đã được thị trường đoán

định được bởi nhìn vào bức tranh nợ xấu qua báo cáo tài chính năm 2014 của các

ngân hàng cũng cho thấy sự giảm nhẹ của nợ xấu.

Điển hình như Vietcombank với tốc độ giảm chóng mặt. Nếu cuối quý

II/2014, nợ xấu của ngân hàng này chiếm 3,09% thì đến cuối năm 2014, nợ xấu

giảm mạnh xuống còn 2,3%.

Hay như Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank), 6 tháng đầu năm

2014 nợ xấu đang là 2,5%, đến cuối năm 2014 nợ xấu chỉ còn 0,89%. Ngân hàng

thương mại cổ phần Quân đội (MB) cũng có tốc độ giảm nợ xấu mạnh, từ 3,09%

trong 9 tháng đầu năm 2014 xuống còn 2,87% trong cuối năm 2014.

Nếu đầu năm 2014, nợ xấu của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

(BIDV) là 2,37% thì đến 31/12/2014, giảm còn 1,8%. Tỷ lệ nợ xấu của BIDV giảm

một phần là do bán được 6.000 tỷ đồng nợ xấu cho VAMC, nhưng chủ yếu là nhờ

mức tăng trưởng tín dụng cao hơn dự báo.

Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội (SHB) cũng là ngân hàng

có tỷ lệ nợ xấu giảm sốc từ 4,08% hồi cuối năm 2013 xuống còn 2,4% cuối năm

2014, tương ứng giảm 794,93 tỷ đồng. Cuối năm 2012, sau khi sáp nhập Ngân hàng

thương mại cổ phần Nhà Hà Nội (Habubank), nợ xấu của SHB từng lên tới 8,8%.

Các con số nợ xấu giảm có khác nhau đã cho thấy mức độ sai số trong dự

tính cũng như sự biến động của những dữ liệu đươc công bố. Các Ngân hàng Nhà

nước cũng đã giải thích về sự khác biệt giữa con số của cơ quan quản lý với con số

tập hợp từ các tổ chức tín dụng. Sự khác biệt là do giám sát từ xa, cùng với đó, mức

biến động từng ngày của một số khoản nợ lớn đã được xử lý hoặc bị chuyển thành

nợ xấu cũng cho một kết quả khác biệt.

Tuy nhiên, sự trung thực với nợ xấu là cần thiết để bức tranh nợ xấu được

nhận diện đầy đủ hơn nhằm tránh sự bi quan hay lạc quan không đúng trong cách

ứng xử với nó.

Xử lý nợ xấu đang là một yêu cầu đặt ra không chỉ với bản thân các tổ chức

tín dụng mà còn cả toàn hệ thông ngân hàng và nền kinh tế. Trong đó, nợ xấu BĐS

đang là con số báo động và cũng đang được các cơ quan chức năng đặc biệt quan

tâm, tập trung nguồn lực xử lý. Việc xử lý nợ xấu trong thời gian qua là sự nổ lực

rất lớn, tuy nhiên kết quả tỷ lệ nợ xấu vẫn chưa được như mong muốn. Khung khổ

pháp lý, tiềm lực tài chính, chức năng của VAMC, thị trường mua bán nợ, thanh tra

giám sát,… còn nhiều hạn chế, vướng mắc. Năng lực quản trị, tiềm lực tài chính,

hiệu quả hoạt động của nhiều tổ chức tín dụng chưa cao, còn nhiều yếu kém, tình

trạng sở hữu chưa minh bạch. Nhiệm vụ còn rất khó khăn.

2.3 Đánh giá về phát triển tín dụng BĐS tại các NHTM trên địa bàn Tp.HCM

2.3.1 Những mặt đạt đƣợc

Có thể nói nguồn vốn mà các NHTM đã cung ứng cho thị trường BĐS tại

Tp.HCM là một nhân tố quan trọng trong suốt quá trình hình thành và phát triển của

thị trường BĐS. Các NHTM luôn căn cứ vào định hướng chính sách tín dụng của

NHNN đồng thời sử dụng một phần nguồn vốn kinh doanh để đầu tư vào lĩnh vực

BĐS theo cơ chế tín dụng, hỗ trợ tích cực trong việc cung ứng vốn cho thị trường

BĐS.

Các NHTM ngày càng đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng để cung ứng vốn

tín dụng cho các đối tượng có nhu cầu về BĐS. Các hình thức cho vay BĐS trong

thời gian qua khá đa dạng: cho vay các đơn vị xây lắp, nhà thầu, cho vay chủ đầu tư

các dự án, cho vay đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua, sử dụng các sản phẩm

của dự án như căn hộ, văn phòng,…

2.3.2 Những đóng góp của tín dụng BĐS

- Đối với nền kinh tế: Các ngân hàng đã cung ứng vốn cho nền kinh tế

thông qua các chủ đầu tư, góp phần nâng cấp và chỉnh trang đô thị, phát triển cơ sở

hạ tầng, góp phần giải quyết việc làm cho người lao động, tạo thêm thu nhập, góp

phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho các thành phần kinh tế.

- Đối với các thành phần kinh tế: Đối với các thành phần kinh tế hiện nay,

vốn ngân hàng vẫn là kênh chủ yếu để các chủ đầu tư đủ nguồn vốn thực hiện theo

nhu cầu, thực hiện theo dự án, phương án thuận lợi, nhanh chóng. Khi hoạt động

kinh doanh của công ty hiệu quả sẽ mở rộng quy mô, nâng cao năng lực cạnh tranh

trên thị trường, nâng cao thu nhập cho cán bộ nhân viên. Tạo điều kiền cho các cá

nhân có thu nhập trung bình có điều kiện để mua nhà để ở, góp phần ổn định đời

sống, đáp ứng yêu cầu và thỏa mãn nhu cầu ngày càng phát triển theo sự phát triên

của xã hội.

2.3.3 Những hạn chế của tín dụng BĐS

- Tín dụng BĐS còn nhiều hạn chế do vướng mắc về chính sách, cơ chế, rủi

ro phát sinh từ thị trường BĐS. Chính sách của NHNN đối với cho vay trong lĩnh

vực BĐS còn nhiều bất cập, chưa đồng bộ với các văn bản pháp quy khác. Mặt

khác, các quy định ban hành chủ yếu mang tính khắc phục hậu quả trước mắt chưa

thực sự hướng đến phát triển bền vững.

- Các ngân hàng sử dụng một phần nguồn vốn ngắn hạn để cho vay kinh

doanh BĐS mang tính dài hạn. Đây cũng chính là rủi ro tiềm ẩn có thể gây đổ vỡ

mang tính hệ thống. Thủ tục quy định về cho vay tại các ngân hàng còn rườm rà,

phúc tạp, sản phẩm tín dụng chưa đáp ứng được yêu cầu, năng lực cán bộ thẩm định

còn hạn chế.

- Năng lực tài chính của ngân hàng và doanh nghiệp BĐS còn nhiều hạn

chế.

- Các báo cáo về tình hình BĐS, tình hình tín dụng BĐS của các NHTM đôi

khi chưa minh bạch, thông tin còn mập mờ, thiếu chính xác, việc cấp vốn gây nhiều

khó khăn khi làm hoàn thành thủ tục, việc định giá BĐS còn hạn chế. Tất cả những

yếu tố trên ảnh hưởng rất lớn đến việc cấp tín dụng BĐS.

2.4 Những thuận lợi và khó khăn tín dụng bất động sản của các NHTM trên

địa bàn Tp.HCM

2.4.1 Những thuận lợi

2.4.1.1 Môi trƣờng pháp lý

- Hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS: Việc mua, bán, cho thuê, thế

chấp,… ngày càng được bổ sung và hoàn thiện.

- Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước: nhận được nhiều sự

quan tâm đặc biệt của Chính phủ và các cơ quan ban ngành, NHNN, điển hình như:

Lãi suất tiền gửi giảm mạnh từ 12% xuống chỉ còn 8%, đây là động thái tích cực từ

phía Chính phủ nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS.

Ngày 25/6/2013 Bộ Xây dựng đã có công văn số 1250/BXD-QLN hướng dẫn xác

định đối tượng, điều kiện và trình tự thủ tục cho vay mua nhà trong gói tín dụng ưu

đãi 30.000 tỷ đồng, cứu cánh cho các doanh nghiệp BĐS trong việc xử lý hàng tồn

kho và góp phần xử lý nợ xấu cho các NHTM,...Các chính sách hỗ trợ phục hồi thị

trường BĐS như: Chính sách ưu đãi miễn giảm thuế, chính sách tín dụng và tín

dụng ưu đãi, chính sách đất đai, chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng, chính sách quy

hoạch, chính sách quản lý đất đai và thị trường BĐS, cải cách thủ tục hành chính,

cải cách thể chế… đang phát huy tác dụng tích cực.

2.4.1.2 Môi trƣờng kinh tế trên địa bàn Tp.HCM rất thuận lợi

- Tp.HCM là trung tâm kinh tế trọng điểm phát triển nhất khu vực miền

Nam, nhu cầu cao về cao ốc, văn phòng cho thuê, mặt bằng buôn bán rất nhiều nhu

cầu.

- Tp.HCM là nơi tập trung lượng cư dân ở khắp mọi miền đất nước về lập

nghiệp, nên tốc độ tăng dân số và tỷ lệ đô thị hóa tăng nhanh nhất trong cả nước.

Điều này kéo theo lượng cầu nhà ở về BĐS ngày càng cao.

- Là nơi thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài, cơ sở hạ tầng đươc xây

dựng đầu đủ và hiện đại, là lợi thế cho các nhà đầu tư xây dựng khu dân cư.

- Là địa điểm du lịch văn hóa, thu hút du khách nước ngoài cũng như khách

du lịch trong nước, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển dịch vụ khách sạn,

phòng cho thuê.

- Hiện nay, việc hoàn thiện các công trình hạ tầng như đường cao tốc Hồ Chí

Minh – Long Thành – Dầu Giây, đại lộ Đông Tây, cảng Hiệp Phước làm cho BĐS

ở những khu vực này trở nên sôi động, là điều kiện để hoạt động tín dụng BĐS tăng

trưởng.

2.4.1.3 Về phía các ngân hàng thƣơng mại

- Rút ra được những bài học từ cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất dưới

chuẩn diễn ra ở Mỹ và các nước lân cận giúp các NHTM trên địa bàn đã thận trọng

hơn trong cho vay BĐS.

- Năng lực tài chính va quy mô hoạt động của các ngân hàng trên địa bàn tiếp

tục được củng cố và phát triển trong điều kiện nền kinh tế khó khăn.

- Trước sức ép cạnh tranh giữa các ngân hàng, đòi hỏi các ngân hàng ngày

càng nâng cao chất lượng tín dụng dưới nhiều hình thức khác nhau: về hệ thống

quản lý, về phân loại nợ và trích lập dự phòng, nâng cao trình độ cán bộ tín dụng, đa

dạng hóa các danh mục sản phẩm,…để đáp ứng yêu cầu phát triển trong lĩnh vực tài

chính tín dụng trong xu thế hội nhập quốc tế.

2.4.2 Những khó khăn.

2.4.2.1 Môi trƣờng pháp lý

Thị trường BĐS chịu sự tác động của hệ thống luật pháp, quá trình triển khai

và thực thi chính sách của hệ thống NHTM trên địa bàn còn gặp phải một số vấn đề

gây ra khó khăn đối với thị trường BĐS. Một số khó khăn nổi bật là: không vay

được đủ vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS, thời hạn vay vốn, trình độ thẩm định

cho vay của các tổ chức tín dụng còn hạn chế,…. Bên cạnh đó, việc công chứng tài

sản thế chấp và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm còn khá khó khăn.

Các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai từ trước đến nay được

đánh giá là khá phức tạp và thiếu minh bạch gây ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý

người dân trong cac giao dịch liên quan đến đất đai, nhà cửa, cụ thể như: công tác

đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng các dự án tái định cư chậm trễ, còn nhiều

bất cập, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa kịp thời, công tác

thực hiện khung giá đất chưa thích hợp khi áp dụng vào thực tế cho các thành phần

kinh tế (quá cao hay quá thấp) khi thực hiện lợi ích và nghĩa vụ.

2.4.2.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trƣờng BĐS

Việc huy động vốn của hệ thống NHTM trên địa bàn thời gian qua có tăng

đáng kể những tốc độ tăng như vậy là chưa xứng với tiềm năng hiện có. Việc huy

động vốn của các ngân hàng cũng khó khăn hơn do những nguyên nhân chủ quan và

khách quan, trong khi đó nhu cầu đầu tư tín dụng đối với nền kinh tế là rất lớn.

Ở Việt Nam, nguồn vốn đầu tư vào BĐS thường có 3 nguồn vốn cơ bản

gồm: Vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng (người

dân, doanh nghiệp và Chính phủ). Trong đó, nguồn vốn có tính quyết định và giữ

vai trò quan trọng cho sự phát triển thị trường BĐS vẫn là nguồn vốn vay tín dụng

từ ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn quan trọng này ở Việt Nam vẫn chưa đáp ứng

được tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS. Cụ thể các nguồn vốn hiện nay

dành cho hoạt động BĐS trên địa bàn thành phố vẫn còn khá nhiều những mặt hạn

chế sau:

- Vốn của ngân hàng huy động phần lớn là nguồn vốn ngắn hạn: Từ nửa đầu

năm 2013 đến nay, tình hình cho vay BĐS của các NHTM vẫn chưa được cải thiện

rõ rệt do thiếu nguồn vốn huy động. Nhu cầu vay BĐS chủ yếu là trung và dài hạn

trong khi đó nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm 30% đến 35% tổng vốn huy

động. Vì vậy các ngân hàng hiện nay dùng một phần nguồn vốn ngắn hạn để cho

vay BĐS. Điều này không đáp ứng nhu cầu vay dài hạn của khách hàng, nhất là đối

với những doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đồng thời rủi ro trong thanh khoản cũng

tăng theo.

- Vốn tự có của các công ty kinh doanh BĐS: Nguồn vốn này có được từ

việc góp vốn của các cổ đông khi công ty mới thành lập, vì vậy còn rất nhiều mặt

hạn chế về quy mô, số lượng vốn. Thế nên, các công ty BĐS luôn ở tình trạng thiếu

vốn.

- Vốn huy động qua thị trường chứng khoán: Thời điểm thị trường chứng

khoán của Việt Nam phát triển nóng thì việc huy động vốn thông qua thị trường

chứng khoán tương đối dễ dàng. Tuy nhiên vào thời điểm hiện nay, mới chỉ là một

tỷ lệ rất nhỏ các công ty BĐS có cỏ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán. Do

vậy đây chưa phải là kênh huy động vốn chủ yếu cho các công ty BĐS.

- Nguồn vốn của Nhà nước: Nhằm hỗ trợ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng,

xây dựng các khu đô thị, trường học, đường xá, chỉnh trang đô thị nhằm phục vụ

công việc đô thị hóa, Nhà nước thông qua quỹ đầu tư phát triển thành phố đưa

nguồn vốn này vào thị trường BĐS,..Mục đích cuối cùng của nguồn vốn này là đảm

bảo an sinh xã hội, nâng cao mức sống cho người dân, góp phần phát triển thành

phố. Tuy nhiên hiện nay lượng vốn này còn quá bé so với nhu cầu phát triển đô thị

và xây dựng hạ tầng cho thành phố.

- Vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS: Theo các nhà đầu tư

nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam là thị trường tiềm năng, có thể mang lại lợi

nhuận cao, BĐS luôn là lĩnh vực xếp thứ hạng cao trong việc thu hút các nguồn vốn

nước ngoài. Cụ thể, trong năm qua nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS là 2,55 tỷ

USD, tăng đến 268,42% lần so với lượng vốn FDI đăng ký vào bất động sản năm

2013. Năm 2014, dẫn đầu trong số các ngành, lĩnh vực thu hút vốn FDI là lĩnh vực

công nghiệp chế biến, chế tạo, đứng thứ hai là FDI vào lĩnh vực BĐS, đây là tín

hiệu đáng mừng đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, có một thực tế cần nhìn nhận

đó là dòng vốn nước ngoài vẫn chưa đem lại một diện mạo mới cho thị trường BĐS

Việt Nam.

- Vốn từ các quỹ đầu tư: Các quỹ đầu tư BĐS ở Việt Nam hoạt động chưa

chuyên biệt và hiệu quả, còn nhiều quy định bất hợp lý trong huy động vốn từ khách

hàng. Điển hình như không rõ sự phân biệt thời điểm huy động vốn giữa các dự án

lớn có đầu tư cả tỷ USD với các dự án nhỏ lẻ vài triệu USD.

- Vốn của người dân đặt cọc mua nhà: Nguồn vốn này có được là do những

người dân có nhu cầu mua nhà, mua căn hộ,… khi đó họ sẽ đặt cọc, góp vốn và trả

trước một phần tiền, khi nào chủ đầu tư hoàn thành dự án sẽ bàn giao quyền sở hữu

và người dân sẽ thanh toán số tiền còn lại. Tuy nhiên, vấn đề này hiện nay chưa

được pháp luật quy định một cách cụ thể, rõ ràng, người mua có thể gặp nhiều rủi ro

nếu dự án chậm tiến độ theo như hợp đồng, nhà đầu tư không đủ năng lực thực hiện

hợp đồng như đã ký kết. Điều này dẫn đến các tranh chấp xảy ra, người thiệt thòi là

người dân có tiền đặt cọc.

2.4.2.3 Đối với hoạt động cho vay.

 Về định giá tài sản:

Việc đánh giá BĐS trong điều kiện thông tin bất cân xứng trên thị trường tồn

tại phổ biến đang là nguy cơ gia tăng rủi ro cho hoạt động tín dụng BĐS của các

ngân hàng trên địa bàn. Do đó, việc xác định giá của từng hồ sơ cấp tín dụng có bảo

đảm bằng tài sản là BĐS gặp nhiều rủi ro.

 Về đánh giá thu nhập thực của khách hàng:

Trong giai đoạn hiện nay, khi thu nhập của dân cư vẫn chưa được thanh toán

qua ngân hàng, trong khi nhu cầu cần xác định tổng thu nhập thực của khách hàng

để làm căn cứ xét duyệt cho vay của ngân hàng đối với mỗi khách hàng vay vốn lại

cực kỳ cần thiết. Chính vì vậy, về phía ngân hàng, thông tin về thu nhập thực của

khách hàng luôn là vấn đề đáng quan tâm và hết sức khó khăn trong việc xác định

thông tin.

2.4.2.4 Những khó khăn khác

- Trình độ nhân sự trong hệ thống ngân hàng hiện nay tuy có cải thiện nhưng

so với đòi hỏi mới ngày càng phức tạp hơn trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng thì

vẫn còn yếu kém. Sự sắp xếp, điều động nhân sự cho từng bộ phận phụ trách chưa

thật sự hợp lý, như việc sắp xếp một số nhân viên có kinh nghiệm, trình độ chuyên

môn và nhân viên mới tuyển dụng đôi khi còn khập khiễng.

- Tâm lý đám đông của người dân. Đây là một vấn đề thể hiện rất rõ nét

trong các hoạt động đầu tư ở Việt Nam. Hiện tượng người dân tranh mua, tranh bán

theo tâm lý đám đông đã làm cho thị trường BĐS có những biến động bất thường,

không phản ánh được giá trị thực của tài sản.

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2

Trên cơ sở phân tích tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM

hiện nay, chương 2 đã điểm qua những diễn biến thị trường BĐS và tín dụng BĐS

của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM trong những năm vừa qua. Từ đó cho ta thấy

được thực trạng của tín dụng BĐS đồng thời đánh giá được những mặt tích cực,

những thành tựu cũng như những điểm còn tồn tại cần khắc phục của tín dụng BĐS,

đề từ đó đề xuất các giải pháp nhằm phát triển tín dụng BĐS của các NHTM trên

địa bàn Tp.HCM trong thời gian tới.

CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA

CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

3.1 Định hƣớng tín dụng BĐS trên địa bàn Tp.HCM đến năm 2020

3.1.1 Định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS trên địa bàn Tp.HCM đến năm

2020

Trong thời gian gần đây, nhờ nhiều chính sách hỗ trợ, định hướng phát triển,

thị trường BĐS trong nước đang có những bước khởi sắc và được kỳ vọng sẽ phát

triển mạnh mẽ trong những tháng cuối năm. Như vậy, cần đưa những định hướng

phát triển thị trường BĐS để thị trường được giữ vững, ổn định và ngày càng phát

triển như sau:

- Phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS, ngăn chặn tình trạng đầu

cơ. Thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng nâng cao tỷ trọng

GDP của lĩnh vực kinh doanh BĐS trong nền kinh tế.

- Phát triển thị trường BĐS là nhằm thúc đẩy sự phát triển của các cơ sở hạ

tầng như nhà ở, cao ốc, văn phòng,…thông qua việc phát triển các hoạt động xây

dựng nhằm đảm bảo nơi cư trú và làm việc cho các công dân Tp.HCM.

- Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến các thị trường khác của nền

kinh tế như thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường ngoại tệ,…Do

đó, cần đảm bảo sự phát triển lành mạnh của dịch vụ BĐS nhằm góp phần thúc đẩy

tăng trưởng một cách ổn định cho nền kinh tế.

- Xây dựng các cơ chế huy động vốn, đặc biệt là vốn trung và dài hạn cho

lĩnh vực thị trường BĐS phù hợp với điều kiện của thành phố, tạo điều kiện cho các

các cá nhân có nhu cầu thật sự về chổ ở, có cơ chế, chính sách khuyến khích, thu

hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng phát triển các

khu dân cư.

- Khuyến khích các doanh nghiệp trong nước hợp tác thành những tổng công

ty thực sự mạnh về tài chính và năng lực quản lý dự án để cạnh tranh với các tập

đoàn đầu tư và kinh doanh BĐS của nước ngoài trong việc thực hiện các dự án khu

đô thị mới, nhà ở có quy mô lớn.

- Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan cần tiếp tục kiểm soát chặt chẽ hoạt

động của thị trường, hoàn thiện cơ sở pháp lý cho thị trường phát triển đúng hướng.

- Phát triển thị trường BĐS bao gồm thị trường Quyền sử dụng đất và BĐS

gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị

trường trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các

nhà đầu tư, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước.

3.1.2 Định hƣớng đối với tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn

Tp.HCM đến năm 2020

Tín dụng BĐS là hoạt động đem lại nhiều lợi ích cho chính bản thân các

ngân hàng, phát triển tín dụng BĐS hiệu quả đồng nghĩa với việc khẳng định vị trí

và thương hiệu trên thương trường. Để thực hiện theo đúng chỉ đạo của NHNN và

để tín dụng BĐS được mở rộng, cung ứng vốn ngày càng nhiều hơn cho nền kinh tế,

tạo nguồn lực phát triển kinh tế xã hội của thành phố, một số định hướng phát triển

tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM như sau:

- Là nhà cung ứng vốn chủ yếu cho thị trường BĐS Việt Nam.

- Tập trung xử lý nợ xấu tín dụng BĐS. Rà soát lại các khoản vay, cơ cấu lại

các khoản nợ để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp sản xuất tiếp cận vốn tốt hơn.

Tăng cường công tác thẩm định, giám sát vốn vay để bảo đảm vốn vay được sử

dụng đúng mục đích trong hợp đồng tín dụng. Kiểm tra, kiểm toán nội bộ về chất

lượng tín dụng, kịp thời phát hiện khách hàng có biểu hiện khó khăn trả nợ để có

biện pháp xử lý phù hợp.

- Đa dạng các lĩnh vực đầu tư BĐS. Đẩy mạnh hoạt động liên kết với các

công ty Tài chính, Quỹ hỗ trợ BĐS tranh thủ nguồn và thực hiện theo chuyên môn.

Thực hiện nghiêm túc quy định lãi suất tiền gửi tối đa, tiết kiệm chi phí để áp dụng

lãi suất cho vay mới ở mức hợp lý, thực hiện, đánh giá, rà soát dư nợ các khoản cho

vay cũ, trên cơ sở khả năng tài chính, xem xét tiếp tục điều chỉnh giảm lãi suất cho

vay để chia sẻ khó khăn đối với các doanh nghiệp và hộ dân.

- Mở rộng cho vay đối với những người thực hiện thực sự có nhu cầu về nhà

ở. Đặc biệt quan tâm và mở rộng cho vay với lãi suất ưu đãi cho các đối tượng vay

có mức thu nhập thấp.

- Rà soát lại các khoản vay, cơ cấu lại để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp

sản xuất tiếp cận vốn tốt hơn. Tập trung cho các doanh nghiệp sản xuất, xuất khẩu,

nông nghiệp, nông thôn,…thông qua điều chỉnh cơ cấu, giảm bớt tín dụng BĐS, tín

dụng vào chứng khoán.

- Chú trọng hơn các công tác hướng dẫn, giải thích chính sách để người dân

hiểu đầy đủ và thực hiện đúng quy định, tổng hợp, phản ánh kịp thời những khó

khăn, vướng mắc phát sinh gửi NHNN Việt Nam để xem xét, xử lý.

3.2 Một số giải pháp nhằm phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM

trên địa bàn Tp.HCM

3.2.1 Về phía các NHTM

3.2.1.1 Xây dựng lại cơ chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản

Tín dụng BĐS chịu ảnh hưởng trực tiếp từ thị trường BĐS, vì vậy các ngân

hàng cần cập nhật thông tin thị trường, các cơ chế chính sách điều tiết thị trường

BĐS của Nhà nước để kịp thời xây dựng những cơ chế cho vay riêng đối với lĩnh

vực BĐS nhằm theo kịp với xu hướng của thị trường, phù hợp với chính sách của

Nhà nước đồng thời hạn chế thấp nhất rủi ro từ thị trường này mang lại.

Liên kết giữa ngân hàng với các tổ chức kinh tế khác: Các ngân hàng có thể

sử dụng chiến lược liên kết giữa ngân hàng với các công ty kinh doanh địa ốc, liên

kết giữa ngân hàng với công ty bảo hiểm,….nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả

cho vay lĩnh vực BĐS.

Để phát triển hiệu quả cho vay BĐS, các NHTM cần căn cứ vào quy chế cho

vay chung của NHNN để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực

BĐS, điều này không chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của

bản thân ngân hàng, mà hơn thế nữa còn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín

dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho cán bộ tín dụng và thực thi hiệu quả việc

cấp tín dụng BĐS.

Các NHTM khi cho vay đối với lĩnh vực BĐS phần nhiều vẫn dựa vào tài

sản thế chấp, chưa đánh giá được năng lực trả nợ của khách hàng làm cơ sở cho

vay. Đây là điểm yếu của các NHTM trong thời gian qua. Để hạn chế điểm yếu này,

các NHTM cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập của khách

hàng thông qua hoạt động kinh doanh của khách hàng, thực hiện chuyên môn hóa

trong hoạt động cho vay BĐS để giám sát biến động của thị trường, biến động trong

thu nhập của khách hàng làm cơ sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý.

3.2.1.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trƣờng bất động sản

Ngoài nguồn vốn chủ sở hữu thì vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn vốn chính

tài trợ cho các dự án kinh doanh BĐS. Bài học kinh nghiệm từ thị trường chứng

khoán cho thấy, để tránh những cú sốc về vốn cho thị trường, các NHTM cần thực

hiện một số giải pháp để tăng cường các kênh huy động vốn cho thị trường BĐS:

Tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử

dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Nguồn vốn huy động kỳ hạn dài sẽ

giúp các ngân hàng hạn chế được những rủi ro kỳ hạn khi cho vay đầu tư BĐS, hạn

chế sự thiếu hụt thanh khoản và sự phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng, chủ

động trong hoạt động và thực hiện các mục tiêu kinh doanh. Cần nghiên cứu xây

dựng, hình thành các loại quỹ dành riêng cho mục đích cho vay BĐS để tăng khả

năng thanh khoản.

3.2.1.3 Nâng cao chất lƣợng đội ngũ nhân sự

Đội ngũ nhân sự có vai trò rất quan trọng quyết định hiệu quả hoạt động của

ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. Bên cạnh việc nâng cao trình

độ, chất lượng đội ngũ nhân sự, các NHTM hiện nay cần có những chế độ đãi ngộ

hợp lý nhằm thu hút được nguồn nhân lực có chất lượng cao và giữ chân được đội

ngũ nhân sự giỏi đang có. Tuy nhiên cũng cần phải đưa ra những quy định cụ thể, rõ

ràng, gắn trách nhiệm, lợi ích của từng nhân viên với hoạt động tín dụng của ngân

hàng nhằm nâng cao tinh thần và sự đóng góp của đội ngũ lãnh đạo và toàn thể

nhân viên. Trong quá trình bổ nhiệm các vị trí lãnh đạo của Hội sở, Sở giao dịch,

các chi nhánh, phòng giao dịch phải được xem xét một cách cẩn trọng. Những yếu

tố cần quan tâm khi thực hiện các công việc này là: năng lực, thành tích công tác,

kinh nghiệm và phẩm chất đạo đức. Đồng thời phải tiêu chuẩn hóa cán bộ tín dụng

và kiên quyết sa thải, luân chuyển sang bộ phận khác những cán bộ thiếu tư cách

đạo đức, thiếu trung thực, những cán bộ tín dụng thiếu kiến thức chuyên môn

nghiệp vụ.

3.2.1.4 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro thanh khoản

và rủi ro lãi suất

Việc quản lý tài rủi ro tín dụng BĐS ngày càng một khó khăn. Các ngân

hàng cần nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng

ngừa rủi ro trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định và phát triển cho

hoạt động ngân hàng. Chính việc quản trị rủi ro hiệu quả là cơ sở, nền tảng cho việc

đạt được lợi nhuận một cách bền vững. Các ngân hàng phải tiếp xây dựng, hoàn

thiện và củng cố hoạt động quản trị rủi ro của đơn vị thông qua việc áp dụng và

thực hiện các tiêu chuẩn, nguyên tắc an toàn của Basel I, Basel II và các quyết định

khác của NHNN về bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.

- Do đặc điểm của BĐS có thời gian hoàn vốn dài, nguồn vốn đầu tư vào thị

trường BĐS thường là nguồn vốn trung, dài hạn. Do đó, để hạn chế rủi ro thiếu

thanh khoản vì chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi suất vì biến động lãi suất trên thị

trường, các NHTM cần tăng cường các biện pháp huy động nguồn vốn trung, dài

hạn trên thị trường, trích lập dự phòng đúng, đủ, thực hiện cân đối nguồn vốn và sử

dụng vốn một cách hợp lý.

- Một vấn đề cũng vô cùng quan trọng đó là việc đào tạo và nâng cao ý thức

trách nhiệm, trình độ năng lực thẩm định, bảo đảm tính chính xác, khách quan ngay

từ khâu ban đầu của quá trình cho vay đối với lĩnh vực BĐS, hạn chế tối đa phát

sinh rủi ro. Từ những khoản tài trợ khả thi trong điều kiện bình thường, nếu không

có những biện pháp phòng ngừa trước, thì với bất kỳ một sự điều chỉnh chính sách

pháp lý liên quan đến khoản tài trợ rất dễ trở thành khoản vay có vấn đề và kém

hiệu quả. Các cuộc họp để ra quyết định cho vay tại hội đồng tín dụng phải được

tiến hành nghiêm túc, minh bạch và khách quan, bảo đảm khả năng ngăn ngừa rủi

ro.

3.2.1.5 Giám sát hoạt động ngân hàng thông qua ứng dụng công nghệ

tin học

Các ngân hàng cần tập trung nguồn lực tài chính và nhân lực để đầu tư máy

móc, trang thiết bị kỹ thuật song song với phần mềm quản lý cao cấp. Đặc trưng của

phần mềm này là vừa quản lý vận hành trong hệ thống, vừa tương thích và có thể

kết nối được các phần mềm hỗ trợ nội bộ khác, có thể truy xuất thông tin, tổng hợp,

phân tích, xử lý thông tin nhanh và chính xác, giúp việc quản lý và ngăn ngừa rủi ro

hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, các ngân hàng nên xây dựng phần mềm quản lý khách hàng và

cơ sở dữ liệu ngành nhằm cung cấp thông tin kịp thời, chính xác cho việc đánh giá,

xếp loại khách hàng, hỗ trợ tối đa việc quản lý, kiểm soát tín dụng ngân hàng nói

chung và tín dụng BĐS nói riêng.

3.2.1.6 Giải pháp khác ngoài mục đích kinh doanh BĐS

- Tín dụng BĐS phân thành hai hình thức khá rõ, đầu cơ và đầu tư. Các ngân

hàng cần hạn chế tối đa cho vay đầu cơ vốn mang tính bất ổn và chứa đựng nhiều

rủi ro. Nguồn trả nợ chủ yếu được xác định từ việc mua bán, chuyển nhượng BĐS

mà không có những hoạt động đem lại nguồn thu ổn định, vì vậy càng làm tăng tính

rủi ro cho thị trường này.

- Xây dựng quy trình cho vay riêng đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, đơn giản

hóa thủ tục cho vay, kéo dài thời gian cho vay để phù hợp với tiền lương, thu nhập

của các đối tượng mua nhà ở xã hội.

- Có cơ chế, chính sách trợ giúp lãi suất cho người thu nhập thấp vay tiền

mua nhà ở xã hội, tạo điều kiện để người mua nhà thế chấp chính căn nhà mua.

- Cần nghiên cứu thêm hình thức chuyển nợ từ nhà đầu tư sang người mua

nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay

giữa ngân hàng với người mua nhà. Bằng cách này sẽ không làm tăng tỉ trọng tín

dụng BĐS nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư, trong đó

có đầu tư nhà ở xã hội.

3.2.2 Về phía các cơ quan Nhà nƣớc

3.2.2.1 Cơ chế, chính sách đối với thị trƣờng bất động sản

Thị trường BĐS Việt Nam hiện đang đứng trước nhiều biến động lớn về giá

cả, mất cân đối cung cầu, thiếu công khai minh bạch, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro tài

chính và bất ổn xã hội rất lớn. Vấn đề quan tâm hàng đầu là làm sao để thị trường

BĐS trở nên lành mạnh hơn. Vì vậy, Nhà nước và các ban ngành liên quan cần thực

hiện đồng bộ những chính sách, quy định, đồng thời có những văn bản hướng dẫn

rõ ràng, những chế tài cụ thể nếu vi phạm, cần phải tiến hành đồng bộ nhiều chính

sách, trong đó có thể kể đến một số giải pháp chính sách quan trọng sau:

Một là, nghiên cứu, ban hàng Luật Đăng ký BĐS. Lý luận, kinh nghiệm quốc

tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, BĐS cần phải được đăng ký, cần sớm hoàn

thiện khung pháp lý về BĐS đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Xây dựng, hoàn thiện hệ

thống pháp luật để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư, tạo hệ thống đăng ký

BĐS thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS.

Hai là, nghiên cứu, ban hành luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một

văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cở sở pháp lý cho hệ thống

ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế

chấp BĐS tạo ra.

Ba là, nghiên cứu bàn hành Luật Quy hoạch. Hiện có rất nhiều quy hoạch,

quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát

triển đô thị, quy hoạch ngành. Luật Quy hoạch phát triển đô thị đã được ban hành,

Luật Quy hoạch sử dụng đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất

nghiên cứu trong Bộ Luật Đất đai, Nghị định quy hoạch tổng thể phát triển phát

triển kinh tế xã hội đã được ban hành. Vì vậy, cần thống nhất các quy hoạch vào

một mối. Mà điều thống nhất trước hết có thể thực hiện được là thống nhất về mặt

luật pháp.

Bốn là, hoàn thiện hệ thống Thuế. Xây dựng chính sách Thuế nhà đất theo

hướng thực hiện bổ sung đánh thuế sở hữu nhà ở để góp phần tăng cường quản lý

chặt chẽ hoạt động xây dựng nhà ở. Đánh thuế sử dụng đất và nhà ở bình quân (xây

dựng tùy thuộc vào loại, vị trí). Hộ gia đình, cá nhân càng có nhiều diện tích đất thì

mức thuế càng cao, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà trung bình. Singapore áp

dụng mức thuế cố định, người mua nhà ở chịu thuế 4%, Canada, Nhật Bản, Mỹ áp

dụng đánh thuế cho đất trống đối với các nhà đầu cơ. Tại Anh cũng có mức thuế

BĐS rất cao đối với các cá nhân có nhiều BĐS,…Làm như vậy, không những sẽ

tăng thu ngân sách, mà còn hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá BĐS tăng lên quá mức

gây bất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu

quả, không lãng phí và thực hiện công bằng trong thu thuế nhà đất.

Ngoài ra, về thuế TNCN, nên đánh thuế trên số lần chuyển nhượng, mua bán

trong khoảng thời gian nhất định (thường là 12 tháng). Một người nếu mua đi, bán

lại nhiều lần trong khoảng thời gian nhất định sẽ bị đánh thuế. Có thể xây dựng thuế

lũy tiến theo số lần chuyển nhượng. Từ đó có thể hạn chế phần nào việc mua đi, bán

lại nhiều lần đẩy giá BĐS tăng cao.

3.2.2.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trƣờng bất động

sản

Lĩnh vực kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn trung và dài hạn vững

mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Trên thực tế, ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn

đầu tư trung và dài hạn từ ngân hàng hay vốn đối ứng của khách hàng, đầu tư ngắn

hạn (nguồn vốn có thời hạn dưới 01 năm) cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có

những giai đoạn, nguồn vốn này còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc

chi phối sự vận động của thị trường BĐS, gây ra những cơn sốt nóng trên thị

trường.

Để bảo đảm nguồn vốn ổn định và hiệu quả cho lĩnh vực BĐS cần phải thực

hiện các giải pháp sau:

 Thu hút vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào lĩnh vực BĐS

- Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS: Đây là sẽ một

kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào BĐS khá hiệu quả nếu chúng ta

biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các

địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS để có thể đảm

bảo hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt

bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ,...Đặc biệt, cơ quan quản lý phải công

bố danh mục dự án phát triển BĐS, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập

công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công

về BĐS. Đồng thời phải thống nhất được với các nhà đầu tư về mức đền bù giải tỏa,

tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội..

- Đầu tư nước ngoài vào BĐS Việt Nam chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng

vốn đăng ký. Do vậy, cần có giải pháp để các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ đầu

tư tiền bạc mà kết hợp làm kinh doanh – đầu tư – quản lý – tiếp thị dự án. Điều này

giúp thị trường BĐS ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh

nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược đầu tư BĐS.

 Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường BĐS

- Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn

vào BĐS để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường

BĐS, tìm cách sở hữu và điều hành khai thác BĐS để tạo thu nhập, đồng thời có thể

cho chủ sở hữu BĐS hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mua lại các

khoản nợ hoặc chứng khoán được được đảm bảo bằng BĐS,…Chứng chỉ quỹ đầu

tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người được nắm

giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý đầu tư.

- Việc huy động vốn từ dân cư dưới hình thức góp vốn của người mua BĐS.

Tuy nhiên, cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự và trách nhiệm của bên chủ dự án

trong giao dịch dưới hình thức này không rõ ràng, dễ gây mất niềm tin cho người

góp vốn. Vì vậy, giải pháp để bảo vệ cho nguồn vốn này là Nhà nước phải xây dựng

được khung pháp lý hoàn thiện sao cho người góp vốn được pháp luật bảo hộ như

có các loại giấy tờ xác nhận giao dịch bảo đảm, giấy cam kết có công chứng.

3.2.2.3 Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị

trƣờng bất động sản

Thời gian qua tại Tp.HCM thông tin về đất đai, quy hoạch vẫn còn chưa đầy

đủ, chưa công khai và minh bạch. Cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường BĐS

phải có quy hoạch và tổ chức hệ thống thông tin về thị trường BĐS, thường xuyên

tổ chức các hội nghị, hội thảo về lĩnh vực này cho các ngân hàng để nâng cao sự

hiểu biết về thị trường BĐS, tình hình biến động của thị trường đồng thời giúp các

tổ chức tín dụng cập nhật những thông tin về chủ trương, văn bản pháp lý có liên

quan nhằm tạo cơ sở cho việc thẩm định các dự án kinh doanh và định giá BĐS sát

giá hơn thực tế.

 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý BĐS

Công nghệ thông tin ngày càng hiện đại, thế nên các cơ quan cần phải xây

dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu để quản lý BĐS thông qua việc đăng ký BĐS và

thu nhập giá giao dịch BĐS. Thông qua hệ thống thông tin đất đai này, các cơ quan

quản lý đất đai, Thuế, NHTM, Kho bạc Nhà nước,…có thể trao đổi thông tin với

nhau nhằm giúp Nhà nước kiểm soát được những biến động về diện tích, hiện trạng

sử dụng đất và chủ sử dụng đất, qua đó nắm vững cung cầu trên thị trường và có

biện pháp xử lý kịp thời trước biến động của thị trường BĐS. Điểm đặc biệt trong

hệ thống này là người sử dụng BĐS phải đăng ký giá đất trên cơ sở giao dịch thực

tế xảy ra trên thị trường đối với khu đất đó, giá qua đấu thầu và đấu giá, hoặc giá

đất do cơ quan chuyên định xác định. Các cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào mức giá

đăng ký này để tính tiền đền bù đất đai khi giải phóng.

Các cá nhân, doanh nghiệp cũng có thể truy cập vào hệ thống và trả một

khoản phí nhất định để mua một số thông tin về BĐS mà họ quan tâm nhằm bảo

đảm tính công khai và minh bạch của thông tin. Thu nhập từ việc cung cấp thông

tin này sẽ chuyển vào quỹ để duy trì, bảo dưỡng và cập nhật thông tin của hệ thống.

 Công khai minh bạch các số liệu báo cáo

Ở nước ta, thông tin về đất đai, quy hoạch vẫn chưa đầy đủ, chưa công khai

và minh bạch. Các báo cáo của các nguồn khác nhau thì thường chênh lệch số liệu

như các chỉ số: dư nợ tín dụng BĐS, số lượng tồn kho BĐS, … và đặc biệt là các số

liệu về tỷ lệ nợ xấu. Việc thông tin không chuẩn xác không chỉ càng khẳng định rõ

tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS mà còn khiến các nhà quản lý đưa ra

những chính sách điều hành thiếu hợp lý. Quan hệ liên thông nợ xấu, đóng băng

BĐS hiện đang là một nguy cơ không thể xem thường. Nó đe dọa triển vọng khôi

phục tăng trưởng và ổn định vĩ mô của nền kinh tế. Muốn cứu thị trường BĐS, cũng

là cứu nền kinh tế, cần phải đánh giá xem bong bóng thị trường này hiện ở mức nào.

Muốn như vậy, rất cần thiết phải có những số liệu thật chính xác về tồn kho và nợ

xấu thì Nhà nước mới có thể đưa ra những hoạch định, chính sách điều hành hợp lý.

3.2.2.4 Phát triển thị trƣờng bất động sản đồng bộ với các thị trƣờng

khác, nhất là thị trƣờng tài chính, chứng khoán

- Nhà nước cần có chính sách, cơ chế để thị trường BĐS phát triển đồng bộ

với thị trường xây dựng, nhất là thị trường vật liệu xây dựng.

- Nghiên cứu hoàn thiện các văn bản pháp luật để nhanh chóng hình thành và

phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường BĐS.

Nếu đưa được loại này vào, một lượng vốn lớn trong dân sẽ được huy động và giải

quyết phần nào khó khăn cho hệ thống ngân hàng hiện nay.

- Tạo điều kiện và khuyến khích các doanh nghiệp phát hành chứng khoán để

huy động vốn trên thị trường chứng khoán trong và ngoài nước để đầu tư phát triển

các dự án BĐS.

- Do đặc trưng của thị trường BĐS có thời gian hoàn vốn dài, do đó cần đòi

hỏi nguồn vốn tài trợ cho thị trường này phải là nguồn vốn trung và dài hạn, trong

khi trên thị trường vốn của nước ta còn quá ít các công cụ tài chính tín dụng phi

ngân hàng. Vì vậy cần khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư khác, các công ty đầu

tư dưới hình thức các công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và

các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường BĐS.

3.2.2.5 Giải pháp về tổ chức trong quản lý thị trƣờng bất động sản

Thị trường BĐS hiện còn tồn tại nhiều thách thức, bất ổn như tình hình tăng

dân số ngày càng cao, hạ tầng kỹ thuật, giao thông huyết mạch còn yếu, quy hoạch

chắp vá, quản lý vĩ mô và điều hành đô thị chưa hoàn thiện. Thế nên, về lâu dài cần

có biện pháp tổng thể từ phân vùng, quy hoạch đến đầu tư phát triển thị trường

BĐS, nhằm tạo lập tính ổn định và minh bạch của thị trường BĐS, nhất là khi ngày

càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường này.

Thị trường BĐS là một lĩnh vực không đơn thuần là một ngành kinh tế như

những ngành kinh tế khác. Vì vậy, cần hình thành cơ quan đủ tầm quản lý thị

trường BĐS, một số Cơ quan Nhà nước đồng thời quản lý, trong đó Bộ Kế hoạch và

Đầu tư quản lý dự án, doanh nghiệp; Bộ Tư pháp đăng ký giao dịch đảm bảo; Bộ

Tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai; Bộ Xây dựng quản lý xây dựng, nhà, thị

trường BĐS; Ngân hàng Nhà nước quản lý số dư tín dụng; Bộ Tài chính quản lý

Thuế, quỹ BĐS…Tuy vậy, cần có một số cơ quan đầu mối quản lý cấp Nhà nước về

BĐS và thị trường BĐS.

Cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ trung ương đến địa

phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý Nhà nước về

đất đai. Tăng cường thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác

thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý

nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật Nhà nước về đất đai và quản lý đất đai.

3.2.2.6 Giải pháp chính sách để đo lƣờng bất động sản

Thị trường BĐS điều chỉnh một lượng lớn tài sản của mỗi quốc gia cũng như

của Việt Nam (từ 50% đến 70% nằm ở thị trường này), hơn nữa thị trường này điều

chỉnh rất nhiều yếu tố đầu vào từ các thị trường khác (tài chính, tiền tệ, vật liệu, đất

đai,…). Vì vậy, cần phải có một số chỉ số quan sát, mô tả tình trạng của thị trường

(nóng, lạnh,..) chỉ số này là nhằm phản ánh một số đo tổng thể về thị trường BĐS.

Trong một chừng mực nào đó, phạm vi sẽ đi từ hẹp đến rộng, từ phản ảnh

một bộ phận thị trường đến toàn bộ thị trường. Dựa vào chỉ số này, các cơ quan

quản lý Nhà nước có thể nắm bắt được diễn biến của thị trường BĐS. Từ đó có

những cơ chế, chính sách quản lý điều hành để thị trường phát triển. Chỉ số thị

trường BĐS cấp độ hẹp được xây dựng từ các quan sát về: Số lượng giao dịch, giá

cả các giao dịch, thời gian của BĐS được rao bán trên thị trường (từ lúc được rao

bán đến lúc giao dịch thành công). Việc xây dựng chỉ số này được thực hiện ở các

phân vùng, nơi thị trường BĐS đã phát triển, về sau khi có sự kết nối giữa các phân

vùng của thị trường thì sẽ xây dựng chỉ số thị trường BĐS rộng ra phạm vi của cả

nước. Như vậy sẽ thuận tiện cho việc quản lý và điều hành thị trường của các cơ

quan chức năng, các tỉnh thành phố và Nhà nước.

3.2.2.7 Phát triển nhân lực và nâng cao nhận thức cộng đồng

Như chúng ta biết, thị trường BĐS là thị trường phát triển bậc cao trong nền

kinh tế thị trường. Hiện nay, thị trường này còn nhiều bất cập, cơ chế cũ, cơ chế

mới chưa tương thích với sự phát triển thực tế của thị trường. Đối với doanh nghiệp

kinh doanh BĐS thì việc tham gia thị trường này là phải chấp nhận rủi ro do chính

thị trường này mang lại. Để hạn chế được rủi ro thị trường này thì các hoạt động

kinh doanh phải được chuyên nghiệp hóa, chiến lược kinh doanh phải tính đến mục

tiêu dài hạn.

Việc nâng cao trình độ và nhận thứ của đội ngũ tham gia hoạt động trên thị

trường này thật sự là cần thiết. Thị trường BĐS có những yêu cầu rất đa dạng về

nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, những người môi giới, những nhà tư vấn, những

nhà hoạch định chính sách,…). Vì vậy, cần tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho

thị trường BĐS, rất cần có nhiều hơn nữa các khoa trong các trường đại học, mà

trước hết có thể mở tại các trường kinh tế có chức năng và chuyên môn đào tạo cử

nhân, sau đại học về chuyên ngành BĐS.

Khuyến khích thành lập các Hiệp hội môi giới BĐS với quy định pháp lý rõ

ràng, chặt chẽ, đảm bảo cho các hội này khi đi vào hoạt động đủ sức đào thải những

nhà môi giới hoạt động không chuyên nghiệp.

3.2.3 Về phía Ngân hàng Nhà nƣớc

3.2.3.1 Giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng BĐS của Ngân hàng Nhà

nƣớc

Đối với kinh doanh BĐS, nếu NHNN kiểm soát chặt quá sẽ làm thị trường

đóng băng, nhiều nhà đầu tư thua lỗ, mất khả năng chi trả, gây ảnh hưởng tiêu cực

đến các NHTM. Tuy nhiên, do tính chất phức tạp và chứa đựng nhiều rủi ro của các

khoản cho vay BĐS nên NHNN cần có các biện pháp đặc biệt nhằm kiểm soát một

cách thích hợp. Một số biện pháp đề xuất như sau:

- Biện pháp truyền thống mà NHNN cần tăng cường là thắt chặt hệ thống

theo dõi, thanh tra, giám sát, quản lý rủi ro tại các NHTM, xử lý nhanh chóng các

dấu hiệu rủi ro,…

- Tăng cường quản lý các khoản trích lập dự phòng rủi ro của các tổ chức tín

dụng, nhất là các khoản cho vay kinh doanh đầu tư BĐS nhằm tạo điều kiện hình

thành các quỹ dự phòng cho hoạt động tín dụng một cách tập trung và kịp thời.

Trích lập hệ số rủi ro với cho vay trong lĩnh vực BĐS tùy theo đặc điểm của từng

loại dự án, từng loại tài sản đảm bảo hoặc quy định tỷ lệ dư nợ BĐS tối đa trên tổng

dư nợ. Với biện pháp này, các NHTM được tự do kinh doanh trong giới hạn cho

phép.

- Nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm thông tin tín dụng (CIC). Kịp

thời cập nhật những thông tin về tình hình tài chính, quan hệ tín dụng, hoạt động

kinh doanh của cá nhân, tổ chức. Minh bạch hóa các thông tin và quy trình xếp hạng

tín dụng khách hàng của CIC. Hỗ trợ các NHTM xây dựng quy trình xếp hạng tín

dụng nội bộ, thêm cơ sở để ra quyết định cho vay và ngăn ngừa rủi ro.

- Về cơ chế tín dụng, NHNN cần tập trung ban hành hệ thống văn bản mang

tính chất khung pháp lý chung tổng hợp tất cả các quy định về loại hình hoạt động

tín dụng. Không nên quy định quá chi tiết thuộc nghiệp vụ kinh doanh của các tổ

chức tín dụng để hạn chế sâu không phù hợp với cơ chế thị trường và tạo chủ động

cho các tổ chức tín dụng trong kinh doanh tín dụng.

- Chính sách tín dụng của NHNN phải là cơ sở định hướng cho các tổ chức

tín dụng xác định mục tiêu, mức độ, cơ cấu huy động nguồn vốn cũng như đầu tư

tín dụng cho nền kinh tế. Trong điều hành chính sách tín dụng, cần nghiên cứu tới

tách bạch chức năng cơ quan chủ quản với chức năng giám sát, kiểm tra đảm bảo an

toàn tín dụng và an toàn hệ thống của NHNN. Tiếp tục ban hành các văn bản quy

định nhằm bảo đảm an toàn cho nghiệp vụ tín dụng BĐS như quy định về tỷ lệ

nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, đăng ký giao dịch bảo đảm (nhất là

tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai),… Sử dụng linh hoạt các công cụ quản

lý như lãi suất, hạn mức, tín dụng liên ngân hàng, thông tin tín dụng, xử phạt tài

chính,…để hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh của hệ thống ngân hàng đúng hướng,

an toàn và hiệu quả, từ đó tác động nhằm mở rộng hay thắt chặt tín dụng theo mục

tiêu của chính sách tiền tệ. Xác định rõ quy trình kiểm tra, kiểm soát, trách nhiệm

dân sự và xử lý vi phạm hợp đồng tín dụng theo Luật để các tổ chức tín dụng thực

hiện.

3.2.3.2 Giải pháp nguồn vốn cho thị trƣờng bất động sản

NHNN cần xây dựng hệ thống các văn bản điều hành chính sách tiền tệ nói

chung và đối với tín dụng BĐS nói riêng cần phải mang tính đồng bộ và có mối

quan hệ chặt với các chính sách kinh tế vĩ mô khác. Để tăng nguồn vốn trung, dài

hạn cho các NHTM, cần phát triển các loại định chế tài chính chuyên biệt trong lĩnh

vực BĐS như:

- Tiếp thu kinh nghiệm của thế giới phát triển thị trường mua bán nợ để giúp

các ngân hàng có được nguồn vốn trung và dài hạn trong bối cảnh thị trường tiền

gửi huy động đa phần là vốn ngắn hạn.

- Cần có sự phối hợp với các bộ, ngành thực hiện các giải pháp phát triển thị

trường Tài chính – Tiền tệ tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng mở rộng khả năng

huy động vốn dài hạn. Song song đó, mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức tài

chính quốc tế để thu hút nguồn vốn từ nước ngoài tài trợ cho kinh doanh nhà ở và

đầu tư BĐS.

- NHNN cần xem xét nghiên cứu những khó khăn vướng mắc trong quy trình

nghiệp vụ để tìm cách tháo gỡ và hướng dẫn thực hiện cho các NHTM. Tăng cường

chỉ đạo các tổ chức tín dụng xây dựng chiến lược tín dụng, theo đó điều chỉnh cơ

cấu tín dụng cho phù hợp với cơ cấu nên kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho

vay BĐS, tiếp tục cải tiến quy trình đơn giản hóa thủ tục cho vay, tăng khả năng

thẩm định và giám sát vốn vay để đảm bảo an toàn, hiệu quả và bền vững hoạt động

tín dụng,…

- Bên cạnh nguồn vốn vay từ NHTM, cần phát triển các nguồn vốn khác hỗ

trợ phát triển thị trường BĐS như: phát triển mô hình chứng khoán hóa BĐS, phát

triển các kênh huy động huy động nguồn lực tài chính khác Quỹ Đầu tư tín thác

BĐS.

3.2.3.3 Giải pháp phát triển tín dụng BĐS ngoài mục đích kinh doanh

BĐS

- Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ

tiếp cận, bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp, hệ thống

hóa hoạt động thế chấp BĐS trong hệ thống các tổ chức tín dụng, tiêu chuẩn hóa

các công cụ và quy trình cho vay thế chấp BĐS.

- Nghiên cứu xây dựng và ban hành hệ thống hệ thống tiêu chí thẩm định các

khoản cho vay nhà ở xã hội để áp dụng thống nhất trong toàn quốc.

- Chính sách tiền tệ cần được vận hành chặt chẽ, linh hoạt, nhất quán và có

kế hoạch phân bổ đều nằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng BĐS ổn định, có chất

lượng; Tăng cường quản lý rủi ro và kiểm soát hiệu quả dòng tín dụng vào BĐS,

hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài

chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.

- Có biện pháp khuyến khích các NHTM đa dạng hóa các sản phẩm tài chính

nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nâng cao năng lực tổ chức, áp dụng các công

nghệ và phương pháp quản lý tiên tiến, hiện đại vào việc cho vay nhà ở xã hội.

Nghiên cứu và thiết lập chế tài bắc buộc bảo hiểm đối với tài sản thế chấp; xây

dựng chính sách bảo hiểm, bảo lãnh cho vay thế chấp.

- Nghiên cứu xây dựng đề án thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở,

có mô hình và cơ chế hoạt động thích hợp thúc đẩy hệ thống tài chính nhà ở phát

triển theo mục tiêu đã đề ra, nghiên cứu và ban hành một hệ thống tiêu chí thống

nhất trong hồ sơ thẩm định các khoản vay nhà ở, áp dụng thống nhất cho tất cả các

định chế tài chính.

3.2.4 Về phía những nhà kinh doanh bất động sản

3.2.4.1 Tăng cƣờng huy động nguồn vốn

Trong điều kiện thị trường BĐS đang thiếu vốn như hiện nay, đối với các

chủ dự án, doanh nghiệp đang thực hiện dự án BĐS cần tăng cường huy động

nguồn vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng (các chủ đầu tư các căn hộ, các chủ đầu tư

thứ cấp), hạ giá thành đấu thầu sản phẩm, thúc đẩy hoàn thiện móng công trình theo

đúng tiêu chuẩn và quy định của Nhà nước, đáp ứng yêu cầu pháp luật để có thể huy

động tiền ứng trước từ các nhà đầu tư tiềm năng (đối với dự án phân lô bán nền thì

phải làm xong hạ tầng mới được huy động vốn, đối với dự án xây nhà thì phải xong

hạ tầng và phần móng mới được huy động vốn, hơn nữa huy động vốn phải theo

tiến độ công trình). Hiện nay tiền từ các nhà đầu tư tiềm năng là rất lớn nhưng chưa

được khai thác và tận dụng.

Huy động các nguồn lực tài chính tiền tệ thông qua các giải pháp như tái thế

chấp, phát hành trái phiếu, phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn cho thị

trường BĐS. Giải pháp này cần có sự phối hợp của cả Nhà nước, các doanh nghiệp

và các nhà đầu tư tiềm năng. Kênh huy động này có tiềm năng rất lớn nhưng tại thời

điểm hiện tại chưa có khung pháp lý cho vận hành trong thực tiễn nên cần có sự

phối hợp của các bên hữu quan.

3.2.4.2 Chuyên nghiệp hóa trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm cả kinh doanh

BĐS và kinh doanh các dịch vụ liên quan đến BĐS như: về nhân lực, các chính

marketing, các dịch vụ đi kèm,…

3.2.4.3 Tái cơ cấu danh mục đầu tƣ

Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho thầu lại dự án dưới dạng nhà thầu

phụ hoặc nhượng lại dự án, hoặc liên doanh, liên kết. Trong bối cảnh hiện nay, việc

tái cơ cấu danh mục đầu tư, liên doanh, liên kết tạo tiềm lực để dứt điểm từng công

trình, quy vòng vốn, thu hút thêm nguồn lực từ bên ngoài thị trường BĐS là một

trong những giải pháp rất cần thiết để tạo bước đột phá phát triển thị trường BĐS.

3.2.4.4 Rút ngắn thời gian thực hiện dự án

Trên thực tế, nguyên nhân làm chậm trễ, kéo dài thủ tục thực hiện các dự án

có 60% là do cơ chế thủ tục, trong đó chiếm 30% lỗi là do bộ máy công quyền, còn

lại 40% là do lỗi của các doanh nghiệp. Chính vì vậy, bản thân các doanh nghiệp

phải tự ý thức được vai trò của mình trong việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án

để tăng tốc độ chu chuyển vốn.

3.2.4.5 Ứng dụng công nghệ hiện đại để tăng năng suất lao động

Tiết kiệm chi tiêu, sáng tạo tìm tòi các nguyên, vật liệu thay thế, ứng dụng

khoa học, công nghệ hiện đại để tăng năng suất lao động, qua đó góp phần giảm

thiểu chi phí và hạ giá thành sản phẩm.

3.3 Các kiến nghị và giải pháp khác nhằm hỗ trợ cho phát triển tín dụng bất

động sản của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM

3.3.1 Kiến nghị đối với nhà đầu tƣ xã hội

- Các doanh nghiệp khi đầu tư, triển khai dự án nhà ở xã hội phải dựa trên

nghiên cứu thông tin thị trường và cần đảm bảo tuân thủ quy luật cung cầu của thị

trường nhằm mục đích đảm bảo an sinh xã hội, góp phần ổn định xã hội, mang lại

hiệu quả kinh doanh.

- Các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội khi được hưởng những

chính sách ưu đãi của Nhà nước về Thuế, Đất đai, Tài chính,… thì phải tuân thủ các

quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn do các Cơ quan quản lý Nhà nước ban hành.

- Nâng cao tiềm lực tài chính, hạn chế sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng,

nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp.

3.3.2 Giải pháp đối với những ngƣời đi vay mua nhà ở thực sự

- Người dân phải biết tiết kiệm, tham gia quỹ tiết kiệm nhà ở để có tiền đóng

trước 20 – 30% và trả dần hàng tháng trong nhiều năm. Sự kiên trì chịu khó trong

chục năm sẽ giúp cho họ có được căn nhà theo nguyện vọng.

- Cần dứt khoát với vấn đề sở hữu, người được mua nhà thu nhập thấp phải

có quyền sở hữu. Tuy nhiên, ở đây là sở hữu có hạn chế. Hạn chế về thời gian đối

với căn hộ là điều rất quan trọng, nếu không có nhu cầu ở nữa thì người chủ sở hữu

phải bán lại nhà cho Nhà nước để Nhà nước bán lại cho người khác có thu nhập

thấp. Tuy sở hữu căn hộ, nhưng người mua nhà không được bán ra ngoài để thu

chênh lệch, làm mất ý nghĩa hỗ trợ, bù đắp của Nhà nước cho dạng này.

3.3.3 Về cơ chế định giá tài sản đảm bảo

- Các dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn thế nên việc thẩm định đòi

hỏi cán bộ thẩm định có trình độ chuyên môn cao, có kinh nghiệm, nắm vững quy

định pháp lý, hành chính, đơn giá vật liệu, định mức xây dựng, dòng tiền,… và

những vấn đề khác liên quan đến dự án. Những yêu cầu này phần lớn vượt quá khả

năng và năng lực giám sát của tổ cán bộ tín dụng, những người có vai trò quyết định

khoản vay trong ngân hàng.

- Cần quy định và thực hiện nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo

đảm, ít nhất phải 6 tháng một lần, trường hợp BĐS có biến động bất thường có thể

làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo các khoản vay thì đánh giá liên tục, yêu cầu khách

hàng bổ sung tài sản bảo đảm hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị

giảm sút sau khi đánh giá lại và trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ.

3.3.4 Về quy định nhận và quản lý tài sản đảm bảo

Hiện nay, việc thế chấp các dự án hình thành trong tương lai là một giải

pháp quan trọng đối với thị trường BĐS nhưng còn chứa đựng nhiều rủi ro. Muốn

hạn chế tối đa những rủi ro đó, cần nhanh chóng thực hiện các giải pháp sau:

- Hướng dẫn, quy định rõ các loại giấy tờ cần thiết chứng minh tài sản đủ

điều kiện làm tài sản đảm bảo.

- Cần nâng cao và phát huy vai trò của kiểm soát nội bộ, không chỉ kiểm tra

hồ sơ mà còn phải có chức năng ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro trong toàn hệ thống.

- Đối với BĐS là tài sản hình thành trong tương lai, cần xác định rõ tính

pháp lý, khả năng tài sản có thể xác lập đầy đủ quyền sở hữu, quyền sử dụng của

bên bảo đảm sau khi nhận thế chấp. Cụ thể, cần quy định chủ đầu tư và người mua

nhà của một dự án chỉ được thế chấp nhà hình thành trong tương lai thuộc dự án đó

cho một ngân hàng nhằm tạo thuận lợi cho việc kiểm soát thế chấp và đăng ký thế

chấp, tránh trường hợp một dự án hoặc một nhà ở đồng thời thế chấp nhiều lần, tại

nhiều ngân hàng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải ký hợp đồng hợp tác với ngân hàng

trong việc cho vay, quản lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Sự

thận trọng của ngân hàng là bắt buộc do những quy định pháp lý chưa rõ ràng và

việc hiểu, thực thi các quy định pháp luật của các cơ quan hữu quan còn chưa thống

nhất.

3.3.5 Về trình tự, thủ tục thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hạn

chế rủi ro phát sinh.

- Việc cho ra đời Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm là vấn đề hết sức cần thiết,

các nghị định về giao dịch bảo đảm hiện nay trên thực tế đã không giải quyết được

nhiều vấn đề của thực tế nêu ra. Đây là vấn đề quan trọng, ảnh hưởng sâu rộng đến

hoạt động của ngành ngân hàng và của nền kinh tế. Về lâu dài, Bộ Tư pháp cần xây

dựng một cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thống nhất trên toàn quốc và một

trung tâm có đầy đủ dữ liệu về các tài sản đã đăng ký nhằm giúp việc đăng ký dễ

dàng, chính xác, tạo điều kiện cho các ngân hàng, cá nhân và tổ chức được tiếp cận

để có thêm thông tin về tài sản khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển

nhượng, thế chấp.

- Cần xây dựng phòng Quản lý rủi ro và phòng Pháp chế vững mạnh, tập

trung những người có năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng về hoạt động tín

dụng và thị trường BĐS. Xây dựng chính sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh

kịp thời những nội dung chưa phù hợp, sơ hở trong hợp đồng thế chấp, tín dụng,

quy trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản tại ngân hàng.

- Hướng dẫn quy định về thủ tục, trình tự công chứng hồ sơ đăng ký thế

chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Như đã đề

cập, Bộ Tư pháp đã nhận thấy những phát sinh tư vấn đề nhận thế chấp tài sản hình

thành trong tương lai, tuy nhiên văn bản hướng dẫn lại rất không rõ ràng. Các cơ

quan lập pháp cần nghiên cứu một cách thấu đáo vấn đề trên cơ sở tham khảo ý kiến

từ các đơn vị liên quan, trong đó có các ngân hàng trong việc xây dựng các quy

định, hướng dẫn về hoạt động công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo

đảm.

- Nên tổ chức các đợt tập huấn, hướng dẫn thủ tục đăng ký giao dịch bảo

đảm cho các cán bộ địa chính cấp phường, xã để thực hiện đúng quy định về đăng

ký giao dịch bảo đảm. Tăng cường tập huấn nâng cao nhận thức và hiểu biết của

cán bộ công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm về hoạt động ngân hàng, đồng

thời để thống nhất cách hiểu và áp dụng các quy định về công chứng và đăng ký để

khắc phục sự hạn chế và tùy tiện trong công tác.

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3

Nội dung chương 3 đưa ra những giải pháp, các kiến nghị thật cụ thể và chi

tiết nhằm phát triển tín dụng ngân hàng nói chung và phát triển tín dụng BĐS nói

riêng tại các NHTM trên địa bàn Tp.HCM. Không thể thực hiện thành công một

chính sách, một giải pháp nếu thiếu sự chung lòng và quyết tâm của các chủ thể

tham gia và hình thành những phát sinh. Vì vậy, các thành phần kinh tế cần có ý

thức, nâng cao trình độ và khả năng trong tất cả hành vi và quyết định, góp phần ổn

định và phát triển tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM.

Bên cạnh đó, trong chương này cũng đưa ra một số kiến nghị đối với các cơ

quan quản lý Nhà nước, cơ quan Ban ngành,… để góp phần xây dựng và phát triển

thị trường BĐS cũng như phát triển tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn

Tp.HCM.

KẾT LUẬN

Hoạt động tín dụng BĐS là hoạt động mang lại rủi ro cao nhưng cũng mang

lại lợi nhuận khá lớn cho ngân hàng và đóng góp quan trọng vào việc phát triển thị

trường nhà đất trên địa bàn Tp.HCM nói riêng và cả nước nói chung, qua đó góp

phần phát triển kinh tế - xã hội.

Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với tín dụng ngân hàng, ngân hàng

với vai trò là nhà tài trợ vốn cho thị trường BĐS sẽ không tránh khỏi những rủi ro

trong cho vay BĐS một khi thị trường tuột dốc, thị trường BĐS chịu tác động lớn

của cơ chế chính sách và môi trường pháp lý của Nhà nước. Chính cơ chế của chính

sách của Nhà nước sẽ tạo nên kích cung và kích cầu cho thị trường BĐS, tạo cơ chế

khai thông nguồn vốn góp phần cho thị trường BĐS phát triển.

Bản thân các NHTM cũng chỉ là một chủ thể trong thị trường tài chính tham

gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường BĐS. Do đó, để phát triển thị trường BĐS

cần phát triển các định chế tài chính khác như thị trường chứng khoán, thị trường

bảo hiểm,…Về phía các NHTM, để phát triển tín dụng BĐS, cần nâng cao năng lực

tài chính và nguồn nhân lực nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh và phát triển an

toàn bền vững. Thêm vào đó phải thường xuyên thực hiện nghiêm túc các cơ chế,

chính sách về quản trị rủi ro, quản trị thanh khoản, trích lập và dự phòng rủi ro

đúng, đủ khi đầu tư vào lĩnh vực này.

Như vậy, phát triển tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM

không chỉ là trách nhiệm của bản thân các NHTM mà cần phải có sự phối hợp chặt

chẽ từ nhiều phía và các chủ thể khác nhau. Chính vì những lý do đó, người viết đã

chọn đề tài: “Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của của các ngân hàng

thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” qua đó tác giả đã phân tích,

đánh giá thực trạng, nhưng ưu điểm, khuyết điểm đang còn tồn tại của tín dụng

BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM nhằm đưa ra một số giải pháp phát triển

thị trường BĐS và phát triển tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM

một cách hiệu quả hơn, ổn định và an toàn hơn. Ngoài ra, luận văn còn đưa ra một

số kiến nghị với các cơ quan Nhà nước, NHNN, các cơ quan Ban, ngành… cần có

những biện pháp cụ thể và sâu sát hơn, tạo một môi trường lành mạnh, cung cấp

thông tin về thị trường chính xác,… để các NHTM làm cơ sở chọn hướng đi đúng

đắn, mục đích phát triển thị trường BĐS và phát triển tín dụng BĐS của các ngân

hàng Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng phát triển ổn định và bền vững.

Đây cũng là vấn đề được quan tâm và trọng điểm trong thời gian tới.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. “Báo cáo đánh giá hoạt động tín dụng ngân hàng và đề xuất giải pháp đẩy

mạnh tăng trưởng tín dụng, xử lý nợ xấu” – Trung tâm nghiên cứu ngân hàng

thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam.

2. “Báo cáo giải trình chất vấn tại phiên họp thứ 10 của Ủy ban Thường vụ

Quốc hội” – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

3. “Báo cáo thị trường bất động sản năm 2014 và dự báo năm 2015” – Hiệp

hội bất động sản nhà đất Việt Nam

4. Các báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM từ năm 2009-2014

5. Dương Thị Bình Minh, Sử Đình Thành, Lý thuyết tài chính tiền tệ, Trường

Đại học Kinh tế Tp.HCM – Khoa Tài chính Nhà nước, NXB Thống Kê.

6. “Đề cương chi tiết kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội thành phố giai đoạn

2016 - 2020” - Ủy ban nhân dân Tp.HCM

7. Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Kinh

nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, NXB Thống Kê.

8. Đoàn Thanh Hà & Lê Thanh Ngọc, “Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng

và giá nhà đất”, Tạp chí phát triển và Hội nhập 11 (21) – Tháng 7- 8/2013-

Đại học Kinh tế Tài chính Tp.HCM

9. Lê Tấn Phước (2013), “Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng tại các

NHTM Tp.HCM giai đoạn 2013-2017”, Tạp chí Phát triển và Hội nhập số 12

(22) – Tháng 9-10/2013- Đại học Kinh tế Tài chính Tp.HCM.

10. Lê Xuân Bá (2011), “Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công

cuộc đổi mới ở Việt Nam”, NXB Khoa học – Kỹ thuật Hà Nội.

11. Luật đất đai năm 2013 của Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

12. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ

Nghĩa Việt Nam

13. Nghị định số 53/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 18/5/2013

14. Nguyễn Thị Mỹ Linh, “ Thị trường BĐS Việt Nam trong bối cảnh kiềm chế

lạm phát”, Tạp chí Thương mại, số 3 năm 2012

15. Phạm Đỗ Chí, “ Khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học với

Việt Nam”

16. Trường Đại học Kinh tế Tp.HCM (2007), “Quản trị ngân hàng thương

mại”, Nhà xuất bản Lao động xã hội.

17. Các trang web:

- Các trang web của các NHTM trên địa bàn Tp.HCM

- Cục Thống kê Tp.HCM: http://www.pso.hochiminhcity.gov.vn

- CB Richard Ellis (Việt Nam) – Hội thảo thị trường nhà ở:

http://www.cbre.com.vn

- NHNN Việt Nam: http://www.sbv.gov.vn

- Ngân hàng NNVN – Trung tâm thông tin tín dụng quốc gia Việt Nam

http://www.cicb.vn

Tạp chí BĐS nhà đất Việt Nam: http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn -

- Tổng Cục Thống kê: http://www.gso.gov.vn

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TRẦN THỊ MỸ LINH

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG

SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TRẦN THỊ MỸ LINH

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG

SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LẠI TIẾN DĨNH

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Có thể bạn quan tâm

Mẫu Đơn xin bảo vệ luận văn thạc sĩ

Luận văn Thạc sĩ Địa chất học: Đặc điểm thạch địa hóa và nguồn gốc thành tạo granit Bình Châu – mũi Kê Gà

Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật xây dựng dân dụng và công nghiệp: Nâng cao quản lý chất lượng công trình xây dựng qua cải tiến, hoàn thiện công tác nghiệm thu, bàn giao, đưa vào sử dụng

Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật xây dựng dân dụng và công nghiệp: “Giải pháp nâng cao quản lý tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng của Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng thị xã Hà Tiên, tỉnh Kiên Giang

Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật xây dựng dân dụng và công nghiệp: Phát hiện vết nứt bề mặt trong kết cấu công trình bằng Kỹ thuật Xử lý ảnh với Phương pháp Otsu được cải tiến

Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật xây dựng dân dụng và công nghiệp: Nghiên cứu nâng cao công tác quản lý dự án xây dựng dân dụng trong giai đoạn thực hiện đầu tư

Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật xây dựng dân dụng và công nghiệp: Nghiên cứu sử dụng vách cứng thay thế khung phẳng bê tông cốt thép cho một số công trình chung cư

Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật xây dựng dân dụng và công nghiệp: Hoàn thiện công tác quản lý dự án tại công trình xây dựng Khách sạn Mỹ Khê - Đức Long thành phố Đà Nẵng

Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật xây dựng dân dụng và công nghiệp: Nâng cao hiệu quả công tác quản lý dự án xây dựng tại Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi

Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật xây dựng dân dụng và công nghiệp: Nghiên cứu giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần tập đoàn tư vấn đầu tư xây dựng Kiên Giang

Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật xây dựng dân dụng và công nghiệp: Ảnh hưởng của thép đến ứng xử dài hạn của cấu kiện liên hợp thép-bê tông chịu nén

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình: Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mới Đại Mỗ - Tây Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình: Quản lý hệ thống thoát nước thành phố Thái Bình - tỉnh Thái Bình

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình: Quản lý xây dựng hạ tầng kỹ thuật Công viên nghĩa trang Vĩnh hằng Phú Thọ theo hướng sinh thái

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình: Nâng cao hiệu quả quản lý hệ thống cấp nước thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình: Quản lý mạng lưới giao thông đường bộ thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình: Quản lý không gian kiến trúc cảnh quan hai bên bờ sông Tô Lịch (Hà Nội)

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình: Quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật thị xã Từ Sơn - tỉnh Bắc Ninh

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình: Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý kiến trúc cảnh quan khu di tích lịch sử Thành cổ Quảng Trị

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình: Quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình

Tài liêu mới

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng thuật toán thích nghi và học tăng cường cấu trúc Actor - Critic điều khiển bám quỹ đạo cho robot di động đa hướng mecanum

Luận án Tiến sĩ: Cơ cấu bệnh tim mạch và chất lượng cuộc sống của người cao tuổi mắc suy tim, rung nhĩ điều trị tại Bệnh viện Thống Nhất, thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng giải pháp đảm bảo an toàn thông tin cho quá trình học liên kết dựa trên mật mã

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Phát triển năng lực đánh giá công nghệ cho học sinh trong dạy học môn Công nghệ 11 ở trường trung học phổ thông

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu phân loại chi cầu diệp – Bulbophyllum Thouars (Orchidaceae) ở vùng Tây Nguyên bằng phương pháp hình thái và phân tử

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu đặc điểm phân bố và dinh dưỡng của các loài lưỡng cư ở Vườn Quốc gia Bến En và Khu bảo tồn thiên nhiên Pù Luông, tỉnh Thanh Hóa

Luận án Tiến sĩ: Tổng hợp luật dẫn và điều khiển cho một lớp tên lửa đối hải trên cơ sở ứng dụng mạng nơ ron và hệ mờ

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu tổng hợp hệ điều khiển góc Pitch tua bin gió trong điều kiện có nhiễu tác động

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hóa học lipid của hai loài san hô thủy tức Millepora dichotoma và Millepora platyphylla ở Việt Nam

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu kiểm soát phân phối công suất kéo trên cầu chủ động của ô tô con bằng ABS

Luận án Tiến sĩ: Ứng dụng phản ứng Domino vào tổng hợp các dẫn xuất Podophyllotoxin, Pyrimidine và đánh giá hoạt tính sinh học của các chất tổng hợp được

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và một số hoạt tính sinh học của cây chùm ngây (Moringa oleifera)

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và ứng dụng ức chế ăn mòn cho thép của cao chiết xuất từ cây Lộc vừng thuộc họ Lecythidaceae

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok