§Ò ¸n m«n häc
3
A. Lêi nãi ®Çu
Tõ khi thùc hiÖn ®æi míi, quan hÖ ®Êt ®ai ë níc ta ®· cã nh÷ng biÕn ®æi nhanh
chãng. Cïng víi nh÷ng tiÕn bé vÒ kinh tÕ vµ sù t¨ng lªn vÒ thu nhËp lµ sù t¨ng lªn
cña nhu cÇu vÒ nhµ ë, ®Êt ë cña d©n c vµ ®Êt ®Ó s¶n xuÊt kinh doanh ngµy cµng
t¨ng, nhÊt lµ ë c¸c ®« thÞ. Tõ tríc khi cã luËt ®Êt ®ai (1993) c¸c quan hÖ vÒ ®Êt ®ai
nh chuyÓn nhîng, chuyÓn ®æi ®Êt ®ai...®· xuÊt hiÖn nhng bÞ nhµ níc cÊm. C¸c
giao dÞch thêi kú nµy ®Òu lµ c¸c giao dÞch ngÇm vµ diÔn ra mét c¸ch tù ph¸t, kh«ng
cã sù ®iÒu tiÕt cña nhµ níc. Tõ khi cã LuËt §Êt ®ai (1993) cã hiÖu lùc thi hµnh,
c¸c quan hÖ chuyÓn nhîng, mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt... trë nªn s«i ®éng vµ thÞ
trêng ®Êt ®ai ngµy cµng ®îc ®Þnh h×nh râ nÐt h¬n.
MÆc dï vËy, thÞ trêng ®Êt ®ai ë níc ta vÉn kh«ng tho¸t khái tÝnh chÊt cña mét
thÞ trêng ngÇm bëi luËt vµ c¸c v¨n b¶n ph¸p lý kh¸c cha ®ñ søc m¹nh ®Ó ®iÒu tiÕt
thÞ trêng ®Êt ®ai vËn ®éng theo quy luËt cña c¬ chÕ thÞ thêng võa theo ®Þnh
híng cña nhµ níc. Nh÷ng bÊt cËp trong qu¶n lý ®Êt ®ai ®· t¹o ra miÕng måi bÐo
bë cho nh÷ng kÎ ®Çu c¬, n¾m gi÷ ®Êt ®ai. HiÖn nay ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai ë níc
ta ®Õn ngìng b¸o ®éng, nhÊt lµ ë Hµ Néi vµ Tp. Hå ChÝ Minh. §©y lµ mét vÊn ®Ò
nãng báng hiÖn nay bëi Nhµ níc ®ang cÇn vèn ®Ó ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng
thùc hiÖn ®Èy m¹nh c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i hãa phÊn ®Êu ®Õn n¨m 2020 ®a
níc ta c¬ b¶n trë thµnh mét níc c«ng nghiÖp th× mét phÇn ng©n s¸ch kh«ng nhá
bÞ thÊt thu n»m ë lÜnh vùc ®Êt ®ai chñ yÕu g©y ra do ®Çu c¬ ®Êt ®ai (§C§§) vµ c¸c
tiªu cùc trong lÜnh vùc nµy g©y ra. H¬n n÷a nh÷ng tÝn hiÖu thÊt thêng cña thÞ
trêng nhµ ®Êt ë níc ta trong thêi gian qua g©y thiÖt h¹i kh«ng nhá cho nÒn kinh
tÕ vµ ®êi sèng cña d©n c. Chóng ta ®· cã rÊt nhiÒu v¨n b¶n híng dÉn thÞ trêng,
v¨n b¶n ph¸p lý nh»m kh¾c phôc ®Çu c¬ ®Êt ®ai nhng ho¹t ®éng nµy kh«ng nh÷ng
kh«ng gi¶m mµ cßn gia t¨ng mét c¸ch ®¸ng lo ng¹i. ChÝnh v× vËy, chóng ta cÇn
nhËn thøc râ h¬n nh÷ng vÊn ®Ò xung quanh ho¹t ®éng nµy, nhËn thøc ®óng tÇm
quan träng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n (B§S) vµ nh÷ng hËu qu¶ ghª gím cña ho¹t
®éng ®Çu c¬ (H§§C) ®èi víi thÞ trêng B§S ®Ó t×m ra nh÷ng biÖn ph¸p nh»m lo¹i
bá hoÆc h¹n ®Õn møc thÊp nhÊt thiÖt h¹i do ho¹t ®éng nµy g©y ra. §ång thêi nh×n
l¹i nh÷ng g× chóng ta ®· thùc hiÖn ®Ó chèng §C§§ nhng t¹i sao l¹i cha thùc hiÖn
triÖt ®Ó. Dêng nh cha cã v¨n b¶n ph¸p quy nµo lµ liÒu thuèc ®Æc trÞ ®èi víi ho¹t
®éng nµy. §C§§ còng lµ mét nguyªn nh©n th«i thóc LuËt §Êt ®ai söa ®æi kú nµy
nh»m chÊn chØnh ho¹t ®éng cña thÞ trêng nhµ ®Êt ë ViÖt nam ®ång thêi lo¹i bá
nh÷ng tiªu cùc ®Êt ®ai vµ lµm lµnh m¹nh ho¸ thÞ trêng B§S, ®a thÞ trêng B§S
vµo quü ®¹o ho¹t ®éng æn ®Þnh ®Ó gãp phÇn thùc hiÖn thµnh c«ng chiÕn lîc ph¸t
triÓn kinh tÕ x· héi ®Õn n¨m 2020. ChÝnh v× vËy, lÜnh vùc ®Êt ®ai hiÖn nay ®ang thu
hót sù chó ý cña ®«ng ®¶o c¸c tÇng líp d©n c vµ bé LuËt §Êt ®ai s¾p ra ®êi ®ang
®îc c¸c ý kiÕn ®ãng gãp quý b¸u cña nhiÒu tÇng líp d©n c.
Lµ mét sinh viªn ®· tõ l©u quan t©m vÒ vÊn n¹n ®Çu c¬ em muèn nghiªn cøu vÒ
vÊn §C§§ ®Ó nh×n nhËn chÝnh x¸c vÒ ho¹t ®éng nµy, ®ång thêi em muèn ®ãng gãp
nh÷ng ý kiÕn cña m×nh trong viÖc ®èi phã víi hiÖn tîng nµy.
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
4
V× nh÷ng lý do trªn em chän ®Ò tµi “Ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai t¹i ViÖt Nam vµ
c¸c gi¶i c¸c gi¶i ph¸p cÇn thiÕt”
- Môc ®Ých nghiªn cøu
Lµ mét sinh viªn n¨m cuèi, ®Ò ¸n m«n häc chuyªn ngµnh kh«ng chØ lµ c¬ héi tèt,
lµ quyÒn lîi cña mét sinh viªn ®îc nghiªn cøu, ®îc «n l¹i vµ vËn dông nh÷ng
kiÕn thøc tæng hîp ®· ®îc nghiªn cøu tõ nh÷ng n¨m tríc mµ cßn lµ nghÜa vô cña
mét sinh viªn. §©y lµ nghÜa vô ph¶i hoµn thµnh trong ch¬ng tr×nh ®µo t¹o ë bËc
®¹i häc. §Ò tµi cña em kh«ng chØ nh»m môc ®Ých thùc hiÖn quyÒn lîi vµ nghÜa vô
cña b¶n th©n mµ em muèn th«ng qua qu¸ tr×nh nghiªn cøu ®Ò tµi nµy em sÏ n©ng
cao kiÕn thøc cña m×nh, ®ång thêi nh»m tiÕp cËn víi thùc tÕ ®Ó sau khi ra trêng
kh«ng gÆp nhiÒu bì ngì. H¬n thÕ n÷a, lÜnh vùc ®Êt ®ai ë níc ta lµ lÜnh vùc cßn bÞ
thê ¬, cha ®îc quan t©m ®óng møc vµ thùc tÕ ®· n¶y sinh nhiÒu vÊn ®Ò phøc t¹p
cßn ®ang tranh c·i. N¹n §C§§ hoµnh hµnh g©y nªn t¸c h¹i v« cïng to lín mµ ta sÏ
nghiªn cøu trong ch¬ng I cña ®Ò tµi ®· g©y nhøc nhèi cho c¸c nhµ nghiªn cøu vµ
c¸c nhµ qu¶n lý. Lµ mét sinh viªn chuyªn ngµnh Kinh tÕ ®Þa chÝnh, trêng §¹i häc
kinh tÕ quèc d©n Hµ Néi, em muèn nghiªn cøu xem H§§C lµ nh÷ng ho¹t ®éng nh
thÕ nµo? cã t¸c h¹i ®èi víi nÒn kinh tÕ vµ ®êi sèng x· héi nh thÕ nµo? thùc tr¹ng
§C§§ t¹i ViÖt Nam ra sao? C¬ chÕ, chÝnh s¸ch ph¸p luËt cña Nhµ níc cã liªn
quan vµ nh÷ng biÖn ph¸p chèng ®Çu c¬ cÇn thiÕt. Cuèi cïng lµ mét sè kiÕn nghÞ cña
b¶n th©n vÒ gi¶i ph¸p h¹n chÕ §C§§.
- §èi tîng vµ ph¹m vi nghiªn cøu.
§èi tîng nghiªn cøu cña ®Ò tµi lµ ho¹t ®éng §C§§ trªn ph¹m vi c¶ níc trong
mèi quan hÖ víi thÞ trêng nhµ ®Êt. Nhng ë níc ta thÞ trêng B§S ë Hµ Néi vµ
Tp. Hå ChÝ Minh diÔn ra s«i ®éng vµ trë thµnh t©m ®iÓm cña sù ¶nh hëng tíi c¸c
lÜnh vùc kh¸c. Do vËy, H§§C ®Êt ®ai còng theo gãt m¹nh mÏ ë hai ®Þa bµn nµy,
ngoµi ra ta còng xem xÐt ho¹t ®éng §C§§ ë mét sè ®Þa ph¬ng kh¸c. §Ò tµi nµy
còng nghiªn cøu c¸c biÖn ph¸p chèng §C§§ cÇn thiÕt cña níc ta vµ níc ngoµi.
- Ph¬ng ph¸p nghiªn cøu.
Nghiªn cøu bÊt kÓ mét vÊn ®Ò g×, hiÖn tîng tù nhiªn, kinh tÕ x· héi nµo còng
cÇn ph¶i cã ph¬ng ph¸p. Ph¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng vµ ph¬ng ph¸p duy vËt
lÞch sö lµ hai ph¬ng ph¸p nßng cèt trong nghiªn cøu ho¹t ®éng §C§§ t¹i ViÖt
nam. C¸c ph¬ng ph¸p chØ ra mèi quan hÖ t¸c ®éng qua l¹i gi÷a ho¹t ®éng §C§§
víi c¸c hiÖn tîng kinh tÕ x· héi kh¸c. Ngoµi ra ph¬ng ph¸p ph©n tÝch, tæng hîp,
ph¬ng ph¸p to¸n, ph¬ng ph¸p tæng kÕt thùc tiÔn còng ®îc sö dông.
- Néi dung nghiªn cøu:
§Ò tµi nghiªn cøu chia lµm thµnh ba ch¬ng víi c¸c vÊn ®Ò sau:
Ch¬ng I: Mét sè vÊn ®Ò chung vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt vµ ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt
®ai.
Ch¬ng II: Thùc tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt ®ai t¹i ViÖt Nam.
Ch¬ng III: Quan ®iÓm, ph¬ng híng vµ gi¶i ph¸p chñ yÕu.
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
5
Tuy nhiªn, ®©y lµ mét vÊn ®Ò phøc t¹p mÆt kh¸c do thêi gian vµ tr×nh ®é cã h¹n
céng thªm kiÕn thøc thùc tÕ cßn h¹n chÕ nªn ®Ò tµi kh«ng tr¸nh khái nh÷ng thiÕu
sãt; em rÊt mong ®îc sù ®ãng gãp ý kiÕn cña c¸c thÇy c« lµ gi¶ng viªn Trung t©m
§µo t¹o §Þa ChÝnh vµ Kinh Doanh B§S – Trêng §¹i häc Kinh tÕ quèc d©n HN
vµ c¸c b¹n ®äc ®Ó ®Ò tµi nµy ®îc hoµn thiÖn h¬n.
§Ò tµi nµy ®îc hoµn thµnh víi sù gióp ®ì tËn t×nh cña GS,TSKH. Lª §×nh
Th¾ng – Gi¸m ®èc Trung t©m §µo t¹o §Þa ChÝnh vµ Kinh Doanh B§S cïng mét sè
tµi liÖu tham kh¶o.
B. PhÇn néi dung
Ch¬ng I: Mét sè vÊn ®Ò chung vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt vµ
ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai
I- Mét sè vÊn ®Ò chung vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt
I.1. Vai trß vµ ®Æc ®iÓm cña ®Êt ®ai
a. Vai trß cña ®Êt ®ai.
Nh ta ®· biÕt ®Êt ®ai cã nguån gèc tõ tù nhiªn, cïng víi vßng quay cña b¸nh xe
thêi gian th× con ngêi xuÊt hiÖn vµ t¸c ®éng vµo ®Êt ®ai, c¶i t¹o ®Êt ®ai vµ biÕn ®Êt
®ai tõ s¶n phÈm cña tù nhiªn l¹i mang trong m×nh søc lao ®éng cña con ngêi, tøc
còng lµ s¶n phÈm cña cña x· héi.
§Êt ®ai lµ mét tµi nguyªn thiªn nhiªn quý gi¸ cña mçi quèc gia vµ nã còng lµ
yÕu tè mang tÝnh quyÕt ®Þnh sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña con ngêi vµ c¸c sinh vËt
kh¸c trªn tr¸i ®Êt. C¸c M¸c viÕt: “§Êt ®ai lµ tµi s¶n m·i m·i víi loµi ngêi, lµ ®iÒu
kiÖn ®Ó sinh tån, lµ ®iÒu kiÖn kh«ng thÓ thiÕu ®îc ®Ó s¶n xuÊt, lµ t liÖu s¶n xuÊt
c¬ b¶n trong n«ng, l©m nghiÖp”. Bëi vËy, nÕu kh«ng cã ®Êt ®ai th× kh«ng cã bÊt kú
mét ngµnh s¶n xuÊt nµo, con ngêi kh«ng thÓ tiÕn hµnh s¶n xuÊt ra cña c¶i vËt chÊt
®Ó duy tr× cuéc sèng vµ duy tr× nßi gièng ®Õn ngµy nay. Tr¶i qua mét qu¸ tr×nh lÞch
sö l©u dµi con ngêi chiÕm h÷u ®Êt ®ai biÕn ®Êt ®ai tõ mét s¶n vËt tù nhiªn thµnh
mét tµi s¶n cña céng ®ång, cña mét quèc gia. LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 cña níc
Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam cã ghi: “§Êt ®ai lµ tµi nguyªn quèc gia v«
cïng quý gi¸, lµ t liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña
m«i trêng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu d©n c, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tÕ,
v¨n ho¸ x· héi, an ninh quèc phßng. Tr¶i qua nhiÒu thÕ hÖ nh©n d©n ta ®· tèn bao
c«ng søc, x¬ng m¸u míi t¹o lËp, b¶o vÖ ®îc vèn ®Êt ®ai nh ngµy nay!”
Râ rµng, ®Êt ®ai kh«ng chØ cã nh÷ng vai trß quan träng nh ®· nªu trªn mµ nã
cßn cã ý nghÜa vÒ mÆt chÝnh trÞ. Tµi s¶n quý gi¸ Êy ph¶i b¶o vÖ b»ng c¶ x¬ng m¸u
vµ vèn ®Êt ®ai mµ mét quèc gia cã ®îc thÓ hiÖn søc m¹nh cña quèc gia ®ã, ranh
giíi quèc gia thÓ hiÖn chñ quyÒn cña mét quèc gia. §Êt ®ai cßn lµ nguån cña c¶i,
quyÒn sö dông ®Êt ®ai lµ nguyªn liÖu cña thÞ trêng nhµ ®Êt, nã lµ tµi s¶n ®¶m b¶o
sù an toµn vÒ tµi chÝnh, cã thÓ chuyÓn nhîng qua c¸c thÕ hÖ...
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
6
b. §Æc ®iÓm cña ®Êt ®ai.
§Êt ®ai cã tÝnh cè ®Þnh vÞ trÝ, kh«ng thÓ di chuyÓn ®îc, tÝnh cè ®Þnh vÞ trÝ quyÕt
®Þnh tÝnh giíi h¹n vÒ quy m« theo kh«ng gian vµ chÞu sù chi phèi cña c¸c yÕu tè
m«i trêng n¬i cã ®Êt. MÆt kh¸c, ®Êt ®ai kh«ng gièng c¸c hµng hãa kh¸c cã thÓ s¶n
sinh qua qu¸ tr×nh s¶n xuÊt do ®ã, ®Êt ®ai lµ cã h¹n. Tuy nhiªn, gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai ë
c¸c vÞ trÝ kh¸c nhau l¹i kh«ng gièng nhau. §Êt ®ai ë ®« thÞ cã gi¸ trÞ lín h¬n ë n«ng
th«n vµ vïng s©u, vïng xa; ®Êt ®ai ë nh÷ng n¬i t¹o ra nguån lîi lín h¬n, c¸c ®iÒu
kiÖn c¬ së h¹ tÇng hoµn thiÖn h¬n sÏ cã gi¸ trÞ lín h¬n nh÷ng ®Êt ®ai cã ®iÒu kiÖn
kÐm h¬n. ChÝnh v× vËy, khi vÞ trÝ ®Êt ®ai, ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai tõ chç kÐm thuËn lîi nÕu
c¸c ®iÒu kiÖn xung quanh nã trë nªn tèt h¬n th× ®Êt ®ã cã gi¸ trÞ h¬n. VÞ trÝ ®Êt ®ai
hoÆc ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai kh«ng chØ t¸c ®éng ®Õn viÖc s¶n xuÊt, kinh doanh t¹o nªn lîi
thÕ th¬ng m¹i cho mét c«ng ty, mét doanh nghiÖp mµ nã cßn cã ý nghÜa ®èi víi
mét quèc gia. Ch¼ng h¹n, ViÖt Nam lµ cöa ngâ cña khu vùc §«ng Nam ¸, chóng ta
cã biÓn, cã c¸c c¶ng níc s©u thuËn lîi cho giao th«ng ®êng biÓn, cho bu«n b¸n
víi c¸c níc trong khu vùc vµ trªn thÕ giíi, ®iÒu mµ níc b¹n Lµo kh«ng thÓ cã
®îc.
§Êt ®ai lµ mét tµi s¶n kh«ng hao mßn theo thêi gian vµ gi¸ trÞ ®Êt ®ai lu«n cã xu
híng t¨ng lªn theo thêi gian.
§Êt ®ai cã tÝnh ®a d¹ng phong phó tuú thuéc vµo môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai vµ
phï hîp víi tõng vïng ®Þa lý, ®èi víi ®Êt ®ai sö dông vµo môc ®Ých n«ng nghiÖp th×
tÝnh ®a d¹ng phong phó cña ®Êt ®ai do kh¶ n¨ng thÝch nghi cu¶ c¸c lo¹i c©y, con
quyÕt ®Þnh vµ ®Êt tèt hay xÊu xÐt trong tõng lo¹i ®Êt ®Ó lµm g×, ®Êt tèt cho môc ®Ých
nµy nhng l¹i kh«ng tèt cho môc ®Ých kh¸c.
§Êt ®ai mét t liÖu s¶n xuÊt g¾n liÒn víi ho¹t ®éng cña con ngêi. Con ngêi t¸c
®éng vµo ®Êt ®ai nh»m thu ®îc s¶n phÈm ®Ó phôc vô cho c¸c nhu cÇu cña cuéc
sèng. T¸c ®éng nµy cã thÓ trùc tiÕp hoÆc gi¸n tiÕp vµ lµm thay ®æi tÝnh chÊt cña ®Êt
®ai cã thÓ chuyÓn ®Êt hoang thµnh ®Êt sö dông ®îc hoÆc lµ chuyÓn môc ®Ých sö
dông ®Êt. TÊt c¶ nh÷ng t¸c ®éng ®ã cña con ngêi biÕn ®Êt ®ai tõ mét s¶n phÈm cña
tù nhiªn thµnh s¶n phÈm cña lao ®éng. Trong ®iÒu kiÖn s¶n xuÊt t b¶n chñ nghÜa,
nh÷ng ®Çu t vµo ruéng ®Êt cã liªn quan ®Õn c¸c quan hÖ kinh tÕ – x· héi. Trong x·
héi cã giai cÊp, c¸c quan hÖ kinh tÕ – x· héi ph¸t triÓn ngµy cµng lµm c¸c m©u
thuÉn trong x· héi ph¸t sinh, ®ã lµ mèi quan hÖ gi÷a chñ ®Êt vµ nhµ t b¶n ®i thuª
®Êt, gi÷a nhµ t b¶n víi c«ng nh©n...
Trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng, c¸c quan hÖ ®Êt ®ai phong phó h¬n rÊt nhiÒu, quyÒn
sö dông ®Êt ®îc trao ®æi, mua b¸n, chuyÓn nhîng vµ h×nh thµnh mét thÞ trêng
®Êt ®ai. Lóc nµy, ®Êt ®ai ®îc coi nh lµ mét hµng ho¸ vµ lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt.
ThÞ trêng ®Êt ®ai cã liªn quan ®Õn nhiÒu thÞ trêng kh¸c vµ nh÷ng biÕn ®éng cña
thÞ trêng nµy cã ¶nh hëng ®Õn nÒn kinh tÕ vµ ®êi sèng d©n c.
I.2. Kh¸i niÖm thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
7
ThÞ trêng B§S lµ tËp hîp nh÷ng s¾p xÕp ®Ó ngêi mua vµ b¸n hµng ho¸ B§S t¸c
®éng qua l¹i lÉn nhau ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ c¶ vµ sè lîng B§S ®îc thùc hiÖn.
Trong ®ã, B§S ®îc x¸c ®Þnh (theo ®iÒu 181 Bé luËt D©n sù) lµ c¸c tµi s¶n
kh«ng di dêi ®îc bao gåm:
+ §Êt ®ai;
+ Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi
nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã;
+ C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai;
+ C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh.
Tuy nhiªn, kh«ng ph¶i tÊt c¶ c¸c B§S trªn ®Òu ®îc tham gia giao dÞch trªn thÞ
trêng, hµng ho¸ B§S muèn ®îc giao dÞch trªn thÞ trêng ph¶i cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn
tham gia giao dÞch theo quy ®Þnh cña Nhµ níc. Ch¼ng h¹n nh, ®Êt ®ai mµ ngêi
sö dông ®Êt ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ kh«ng cã tranh chÊp...
ë níc ta hiÖn nay, quan niÖm thÞ trêng B§S theo nghÜa hÑp chÝnh lµ thÞ trêng
Nhµ ®Êt v× nhµ, ®Êt lµ B§S ®îc nhiÒu tÇng líp d©n c ®ang rÊt quan t©m. MÆt
kh¸c, trong thÞ trêng B§S th× thÞ trêng nhµ ®Êt ®ang h×nh thµnh râ nÐt vµ ho¹t
®éng rÊt s«i næi. ThÞ trêng nhµ ®Êt ®îc hiÓu lµ tËp hîp c¸c s¾p xÕp ®Ó hµnh vi
mua vµ b¸n hµng ho¸ nhµ ®Êt (thùc chÊt lµ hµng ho¸ quyÒn sö dông ®Êt) còng nh
c¸c dÞch vô g¾n liÒn víi hµng ho¸ ®ã cña ngêi mua vµ ngêi b¸n ®îc thùc hiÖn.
LuËt ®Êt ®ai hiÖn hµnh quy ®Þnh “§Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ níc
thèng nhÊt qu¶n lý vµ Nhµ níc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n
sö dông æn ®Þnh l©u dµi” vµ g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®óng môc ®Ých, ngêi sö
dông cã c¸c quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, quyÒn thõa kÕ, quyÒn cho thuª,
quyÒn thÕ chÊp vµ quyÒn gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó hîp t¸c kinh
doanh.
VËy, thùc chÊt hµng ho¸ trao ®æi trªn thÞ trêng nhµ ®Êt lµ quyÒn sö dông ®Êt vµ
quyÒn së h÷u nhµ ë. Sè lîng, chÊt lîng vµ gi¸ c¶ hµng ho¸ nhµ, ®Êt mµ ngêi
mua vµ ngêi b¸n tho¶ thuËn ®îc víi nhau phô thuéc vµo quy m« tµi s¶n nhµ ®Êt,
quy m«, møc ®é, tÝnh chÊt cña c¸c quyÒn ®èi víi tµi s¶n ®ã.
I.3. Vai trß cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
ThÞ trêng B§S lµ mét bé phËn trong hÖ thèng ®ång bé c¸c lo¹i thÞ trêng. ThÞ
trêng nµy ph¸t triÓn sÏ thóc ®Èy sù ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi cña ®Êt níc vµ gãp
phÇn n©ng cao ®êi sèng d©n c. Vai trß cña nã thÓ hiÖn nh sau:
+ ThÞ trêng B§S cã vai trß thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè cho nhµ ®Çu t kinh
doanh B§S. Trªn thÞ trêng B§S, nhµ kinh doanh B§S vµ ngêi mua B§S t¸c
®éng qua l¹i lÉn nhau, nÕu cung tho¶ m·n cÇu th× quyÒn së h÷u nhµ vµ quyÒn sö
dông ®Êt ®îc chuyÓn sang bªn mua. Tuy nhiªn, B§S ®îc phÐp mua ®i b¸n l¹i
nhiÒu lÇn nªn nguån hµng ho¸ cung cÊp thÞ trêng lu«n lu«n phong phó ®a d¹ng
bao gåm c¶ cò vµ míi.
+ Khi giao dÞch B§S thµnh c«ng th× lóc ®ã vèn tõ h×nh th¸i hiÖn vËt chuyÓn sang
h×nh th¸i gi¸ trÞ. Tèc ®é chuyÓn ho¸ vèn nh trªn phô thuéc vµo nhiÒu nh©n tè
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.