Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

--------o0o-------

NGUYỄN THỊ MINH THƯ

PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

TẠI VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC HỆ CHÍNH QUY

Ngành: Luật kinh doanh

HÀ NỘI - 2016

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT LỜI CẢM ƠN --------o0o-------

Để có thể hoàn thành khóa luận với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt

Nam”, bên cạnh những nỗ lực của bản thân, em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ,

động viên, khích lệ, hướng dẫn của các thầy, cô giáo, gia đình và bạn bè.

Trong 04 năm học tập và rèn luyện tại Khoa Luật, em đã nhận được sự chỉ

bảo và giảng dạy tận tình của các thầy cô, đặc biệt là các thầy cô bộ môn Luật Kinh

doanh. Chính các thầy cô đã cho chúng em những kiến thức nền tảng và kiến thức NGUYỄN THỊ MINH THƯ chuyên môn trong suốt thời gian học ở trường.

Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến PGS.TS. Doãn

Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, tập thể lớp K57LKD, và

Hồng Nhung, người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này. Tuy rất bận rộn với công việc nhưng cô vẫn luôn dành thời gian và tâm huyết để tận PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT tình hướng dẫn, nhắc nhở và đôn đốc em ngay từ khi bắt đầu thực hiện khóa luận. TẠI VIỆT NAM những người bạn thân đã luôn ở bên động viên, khích lệ. giúp đỡ em trong quá trình

học tập cũng như trong cuộc sống.

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC HỆ CHÍNH QUY Hà Nội, tháng 05 năm 2016

Ngành: Luật kinh doanh

Sinh viên

Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS. Doãn Hồng Nhung Nguyễn Thị Minh Thư Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Minh Thư

Lớp: K57-LKD

Khóa: QHL-2012

HÀ NỘI – 2016

LỜI CẢM ƠN

Để có thể hoàn thành khóa luận với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt

Nam”, bên cạnh những nỗ lực của bản thân, em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ,

động viên, khích lệ, hướng dẫn của các thầy, cô giáo, gia đình và bạn bè.

Trong 04 năm học tập và rèn luyện tại Khoa Luật, em đã nhận được sự chỉ

bảo và giảng dạy tận tình của các thầy cô, đặc biệt là các thầy cô bộ môn Luật Kinh

doanh. Chính các thầy cô đã cho chúng em những kiến thức nền tảng và kiến thức

chuyên môn trong suốt thời gian học ở trường.

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, người đã

trực tiếp hướng dẫn em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này. Tuy rất bận rộn với

công việc nhưng cô vẫn luôn dành thời gian và tâm huyết để tận tình hướng dẫn,

nhắc nhở và đôn đốc em ngay từ khi bắt đầu thực hiện khóa luận.

Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, tập thể lớp K57LKD, và

những người bạn thân đã luôn ở bên động viên, khích lệ. giúp đỡ em trong quá trình

học tập cũng như trong cuộc sống.

Hà Nội, tháng 05 năm 2016

Sinh viên

Nguyễn Thị Minh Thư

DANH MỤC CÁC VĂN BẢN VIẾT TẮT

1. Luật Đất đai năm 1987 1. Luật Đất đai được công bố tại Lệnh

số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988

2. Luật Đất đai năm 1993 2. Luật Đất đai số 24/L-CTN ngày

14/07/1993

3. Luật Đất đai năm 2003 3. Luật Đất đai số 13/2003/QH11

ngày 26/11/2003

4. Luật Đất đai năm 2013 4. Luật Đất đai số 22/2013/L-CTN

ngày 09/12/2013

5. Luật Giá năm 2012 5. Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày

20/06/2012

6. Luật Phổ biến, giáo dục 6. Luật Phổ biến, giáo dục pháp luật

pháp luật năm 2012 số 14/2012/QH13 ngày 20/06/2012

7. Nghị định số 44/2014/NĐ- 7. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày

CP ngày 15/05/2014 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

8. Thông tư số 36/2014/TT- 8. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT

BTNMT ngày 30/06/2014 ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định chi tiết phương pháp định

giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;

định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC VĂN BẢN VIẾT TẮT

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ

PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM ............................................ 7

1.1. Khái niệm định giá đất ...................................................................................... 7

1.2. Khái niệm pháp luật về định giá đất và điều chỉnh pháp luật về định giá

đất tại Việt Nam ........................................................................................................ 8

1.2.1. Chủ thể của pháp luật định giá đất .................................................................... 8

1.2.2. Khách thể của pháp luật định giá đất ................................................................ 9

1.2.3. Nội dung pháp luật về định giá đất ................................................................. 10

1.3 Sơ lược về lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt

Nam về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 ..... 12

1.3.1. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi ban hành

Luật đất đai năm 1993 ............................................................................................... 12

1.3.2. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành

Luật Đất đai năm 2003 .............................................................................................. 14

1.3.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi ban hành

Luật Đất Đai năm 2013 ............................................................................................. 17

1.4. Sự cần thiết định giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam .......... 20

1.5. Vai trò của định giá đất ................................................................................... 21

1.5.1. Vai trò của định giá đất đối với người sử dụng đất ......................................... 21

1.5.2. Vai trò của định giá đất đối với Nhà nước ...................................................... 22

1.5.3. Vai trò của định giá đất đối với thị trường bất động sản ................................ 23

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI

VIỆT NAM .................................................................................................. 25

2.1. Các quy định về định giá đất tại Việt Nam hiện nay .................................... 25

2.1.1. Thẩm quyền định giá đất ................................................................................. 25

2.1.2. Nguyên tắc định giá đất................................................................................... 26

2.1.3. Phương pháp định giá đất ................................................................................ 27

2.1.4. Kỹ năng định giá đất ....................................................................................... 36

2.2. Áp dụng các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam hiện nay .... 38

2.2.1. Thuận lợi và kết quả đạt được ......................................................................... 38

2.2.2. Khó khăn còn tồn tại trong quá trình áp dụng pháp luật về định giá đất ........ 41

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ

ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ

ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM ......................................................................... 45

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất ........................................ 45

3.2. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam ......... 47

3.3. Kinh nghiệm về định giá đất của một số quốc gia trên thế giới và một số

gợi mở cho Việt Nam ............................................................................................... 49

3.3.1. Kinh nghiệm của Hàn Quốc về định giá đất ................................................... 49

3.3.2. Kinh nghiệm từ tiểu bang Queensland (Australia) về định giá đất ................. 51

3.3.3. Một số gợi mở cho Việt Nam về định giá đất ................................................. 54

3.4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam ...... 56

3.4.1. Kiến nghị hoàn thiện cơ chế về tổ chức và thực hiện định giá đất ................. 56

3.4.2. Một số biện pháp bổ trợ nhằm nâng cao hiệu quả định giá đất ...................... 58

KẾT LUẬN .............................................................................................................. 63

DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 64

PHỤ LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Nhận định về giá trị của đất đai, tại trang 86 cuốn “Sự bí ẩn của tư bản”

Hermdo De Soto đã viết: “Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải của các nước

tiên tiến, ở các nước đang phát triển con số này là gần ba phần tư”. Việt Nam là

một quốc gia đang phát triển. Vì thế nếu pháp luật không thể huy động tối đa tiềm

năng 75% của cải này của quốc gia thì thật đáng lo ngại. Nhận thức được tầm quan

trọng của đất, Nhà nước ta luôn quan tâm đến việc phát triển các chính sách đất đai

và sửa đổi nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai. Kể từ khi Luật Đất đai đầu

tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987 đến nay, pháp luật đất đai đã và

đang được sửa đổi, bổ sung và từng bước hoàn thiện cho phù hợp với tình hình phát

triển kinh tế - xã hội của đất nước với nhiệm vụ trọng tâm là hoàn chỉnh các công cụ

quản lý đất đai bao gồm: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai

và hành chính trong quản lý đất đai. Trong đó tài chính đất đai là quản lý tất cả

những gì thuộc lĩnh vực tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai như tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất, thuế đất, định giá đất…

Trước năm 1993, pháp luật đất đai tại Việt Nam không thừa nhận giá trị của

đất hay giá trị của quyền sử dụng đất, , quyền sử dụng đất không được tự do chuyển

nhượng trên thị trường. Phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành thì lần

đầu tiên đất được xác định là có giá. Tuy nhiên phải cần đến 10 năm sau đó khi Luật

Đất đai năm 2003 được ban hành mới quy định cụ thể và chi tiết về khái niệm giá

đất, nguồn hình thành giá đất, các phương pháp và nguyên tắc xác định giá đất… và

giá đất được ghi nhận phải phù hợp với cơ chế thị trường. Điều đó đã tạo nên sự đổi

mới toàn diện của hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, đặc biệt là các quy định về

định giá đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh quốc gia.

Những thành tựu mà luật mang lại cho đất nước và người dân không nhỏ, tuy nhiên

qua 10 năm thực tiễn thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã từng bước bộc lộ những

bất cập cần phải khắc phục. Các bất cập điển hình đó là việc xác định giá đất sao

1

cho sát giá trị thị trường thực sự rất khó, làm tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng trong cơ

chế cho thuê hoặc giao đất cho nhà đầu tư và gây bức xúc cho người bị Nhà nước

thu hồi đất khi tiếp nhận giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không thỏa đáng1.

Trên thực tế, giá đất để tính bồi thường luôn thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên

thị trường. Bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% - 60% so với

giá thị trường nên khi áp dụng đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước, làm phát

sinh khiếu kiện khi bồi thường, giải phóng mặt bằng. Hoạt động của các tổ chức tư

vấn giá đất còn hạn chế và chưa có quy định cụ thể2…

Trước thực tiễn đó, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 đã được Quốc hội thông

qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 có nhiệm vụ giải

quyết những khó khăn, bất cập còn tồn tại của luật cũ. Liệu Luật Đất đai năm 2013

có tháo gỡ được những “nút thắt” mà Luật Đất đai năm 2003 không giải quyết

được? Pháp luật đất đai Việt Nam đã có những quy định gì mới và cần sửa đổi, bổ

sung gì về định giá đất? Với những lý do đó em đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về

định giá đất tại Việt Nam” cho khóa luận tốt nghiệp của mình. Với trọng tâm là các

quy định về định giá đất của pháp luật hiện hành và một số định hướng, kiến nghị

nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. Em hi vọng những tìm

hiểu, nghiên cứu của mình có thể góp một phần nhỏ trong việc hoàn thiện các quy

định của pháp luật về định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Định giá đất luôn là một vấn đề thu hút sự quan tâm của giới khoa học nói

chung và khoa học pháp lý nói riêng. Từ khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 đến nay

khi Luật Đất đai năm 2013 đã thi hành được gần 02 năm đã có nhiều hội thảo khoa

học được tổ chức với các bài tham luật liên quan đến đề tài khóa luận, tiêu biểu đó

đất và một số kiến nghị”, bài đăng ngày 12/08/2013

Website:

http://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201308/nhung-bat-cap-trong-thu-hoi-dat-va-mot-

so-kien-nghi-291983/

1 Xem Thanh Hường, Nguồn VnMedia, “Nhức nhối những bất cập của Luật Đất đai năm 2003”, bài đăng ngày 01/03/2012 Website: http://www.tinmoi.vn/nhuc-nhoi-nhung-bat-cap-cua-luat-dat-dai-2003-01786938.html 2 Xem Trang thông tin điện tử tổng hợp Ban nội chính trung ương, “Những bất cập trong thu hồi

2

là: Hội thảo: “Thi hành pháp luật về đất đai ở Việt Nam – thực trạng và những giải

pháp hoàn thiện” do Viện nghiên cứu lập pháp tổ chức tại Thừa Thiên Huế trong hai

ngày 27 – 28/08/2012 với các tham luận của TS. Trần Kim Chung “ Định giá đất

và phân cấp trong việc định giá đất; cập nhật, quản lý hệ thống thông tin về giá đất,

đáp ứng yêu cầu quản lý của Nhà nước và góp phần phát triển thị trường bất động

sản ở nước ta”và của TS. Trần Quang Huy, “Phương án giải quyết hài hòa mối

quan hệ về quyền lợi giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư trong các

dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế”; hội thảo khoa học: “Cơ sở khoa học của

việc định giá đất” do Khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức

tháng 10/2014 trong đó có tham luận của PGS.TS.Nguyễn Quang Tuyến, “Bình

luận nội dung các quy định về định giá đất của Luật Đất đai năm 2013” và của

PGS.TS.Doãn Hồng Nhung, “Cơ sở khoa học về giá đất và định giá đất”; hội thảo

về phương pháp xác định giá đất do Hội đồng thẩm định giá Việt Nam tổ chức tại

Hà Nội vào ngày 16/04/2014 nhằm xử lý những vướng mắc trong quá trình thực

hiện Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định

chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất

cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Liên quan đến đề tài nghiên cứu, cũng có một số bài viết dưới hình thức bài

đăng tạp chí như: tác giả ThS. Đặng Anh Quân “Bàn về giá đất của Nhà nước”,

Tạp chí Khoa học và Pháp luật số 5/2006; tác giả Lưu Quốc Thái “Cơ chế hình

thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Khoa học pháp lý số

3/201; tác giả Phạm Văn Bằng “Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ

chế thị trường”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề tháng 7 năm 2012; tác

giả Nguyễn Thị Dung “Về giá đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Luật học,

Đặc san tháng 11/2014; TS. Nguyễn Thị Nga “Bàn về vấn đề giá đất trong Luật

Đất đai năm 2013”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 5/2015.

Phân tích chuyên sâu là các đề tài khoa học, luận văn thạc sĩ, khóa luận tốt

nghiệp có đề cập đến định giá đất. Tiêu biểu trong số đó là: Nguyễn Thị Hương

Mai, Khóa luận tốt nghiệp (2012), trường Đại học Luật Hà Nội: “ Tìm hiểu các quy

định của pháp luật về giá đất”, Đoàn Thị Huyền, Luận văn thạc sĩ (2013), trường

3

Đại học Luật Hà Nội: “Quy định pháp luật về định giá đất – Kinh nghiệm một số

nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam”, Nguyễn Thị Thùy Linh, Luận văn thạc

sĩ (2015), Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội: “Những vấn đề pháp lý về định giá

đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang”, Nguyễn Ngọc

Hà, Luận văn thạc sĩ (2016), Học viện Khoa học Xã hội: “Định giá đất khi Nhà nước

bồi thường do thu hồi đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay.”

Các công trình nghiên cứu trên đây dù phân tích trực tiếp hay phân tích gián

tiếp đều đã đề cập đến một số khía cạnh nhất định liên quan đến định giá đất. Tuy

nhiên, đặt trong bối cảnh hiện nay, khi Luật Đất đai năm 2013 mới thi hành được

gần 02 năm, nội dung pháp luật về định giá đất có nhiều thay đổi nên chưa có nhiều

các công trình nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này. Bởi vậy trên cơ sở kế thừa

thành quả nghiên cứu của các công trình trước và đồng thời tập trung phân tích các

quy định mới của luật, em hi vọng khóa luận mang ý nghĩa thời sự và góp phần làm

phong phú khoa học pháp lý.

3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Thứ nhất, đối tượng nghiên cứu của khóa luận là những quy định của pháp

luật hiện hành về định giá đất. Đó là các quy định của Luật Đất đai năm 2013; Nghị

định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá

đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất và có so sánh đối chiếu với các

quy định của pháp luật trước đó.

Thứ hai, về phạm vi nghiên cứu. Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015,

bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản

khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của

pháp luật. Tuy nhiên, khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật liên

quan đến định giá đất – một loại bất động sản đặc biệt nhất. Nghiên cứu về định giá

đất, khóa luận chỉ nghiên cứu dưới góc độ pháp lý. Đó là những chế định pháp luật

có liên quan trực tiếp đến hoạt động định giá đất.

4

4. Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của khóa luận đó là:

Thứ nhất, đưa ra những lý luận cơ bản nhất về định giá đất và pháp luật về

định giá đất, cùng với đó là tóm tắt lịch sử hình thành và phát triển các quy định

pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Thứ hai, tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật hiện nay, đánh giá thực tiễn

thi hành từ đó chỉ ra những thuận lợi hay những khó khăn, bất cập còn tồn tại để từ

đó có những định hướng giải quyết.

Thứ ba, trên cơ sở đánh giá thực trạng và thực tiễn thi hành các quy định của

pháp luật, khóa luận sẽ đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc phục những khó khăn

còn tồn tại, từ đó giúp hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

5. Phương pháp nghiên cứu

Khi nghiên cứu đề tài, em đã sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng

của Chủ nghĩa Mác – Lê nin. Song song với đó là việc sử dụng các phương pháp

nghiên cứu cụ thể như:

Phương pháp diễn giải và phương pháp lịch sử được sử dụng chủ yếu ở

chương 1 để nghiên cứu về những lý luận cơ bản về giá đất và định giá đất.

Phương pháp phân tích, phương pháp thu thập thông tin được sử dụng chủ

yếu ở chương 2. Phương pháp phân tích giúp làm rõ các quy định của pháp luật hiện

hành về vấn đề xác định giá đất. Phương pháp thu thập thông tin được sử dụng để

thu thập các tài liệu, các thông tin trên mạng Internet khi nghiên cứu thực trạng áp

dụng pháp luật về định giá đất.

Tại chương 3, phương pháp tổng hợp và phương pháp bình luận được sử

dụng chủ yếu để khái quát kinh nghiệm về định giá đất của một số nước trên thế

giới và đưa ra các định hướng giúp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp

dụng pháp luật định giá đất tại Việt Nam.

5

6. Bố cục

Với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam”, ngoài lời mở đầu, kết

luận và danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung chính của khóa luận gồm có

03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về định giá đất và pháp luật về định

giá đất tại Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất và giải pháp

nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

6

CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT

VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM

1.1. Khái niệm định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý,

và tính xã hội. Hoạt động định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng hình thành,

tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.

Khoản 5 Điều 4 Luật giá năm 2012 có quy định: “ Định giá là việc cơ quan

nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá

cho hàng hóa, dịch vụ.”

Định giá khác với thẩm định giá. Cũng trong Điều 4 Luật giá năm 2012 tại

Khoản 15 có quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm

định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật

Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ

cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. Nói một cách đơn giản,

định giá là xác định giá “lượt đi” và thẩm định giá là xác định giá “lượt về”. Nếu

như định giá là hoạt động ước tính giá trị thì thẩm định giá là sự xem xét, đánh giá

lại kết quả ước tính đó. Để thấy rõ hơn sự khác biệt giữa định giá và thẩm định giá,

tại Phụ lục của khóa luận có bản trích một báo cáo thẩm định giá bất động sản bao

gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Về định giá đất, pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay không đưa ra một

khái niệm cụ thể về định giá đất mà chỉ đưa ra khái niệm giá đất theo quy định tại

Khoản 19 Điều 13 Luật Đất đai năm 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng

đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”

“Giáo trình định giá đất” năm 2005 của Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội

đưa ra khái niệm: “Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng

đất bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm

xác định. Để định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định

giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế

7

và tự nhiên của thửa đất theo hạng đất và khả năng cho thu nhập thông thường trong

hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế,

xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất , rồi

tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất

với một quyền nào đó trong quyền sử dụng đất.”3

Như vậy, nội dung cơ bản của định giá đất bao gồm:

Thứ nhất, định giá đất là sự ước tính giá trị của quyền sử dụng đất trên một

đơn vị diện tích đất, giá trị này được tính bằng tiền;

Thứ hai, căn cứ theo những nguyên tắc, phương pháp nhất định;

Thứ ba, tại một địa điểm nhất định;

Thứ tư, tại một thời điểm nhất định;

Thứ năm, cho mục đích xác định.

Tóm lại, ta có thể đưa ra khái niệm định giá đất một cách khái quát như sau:

“Định giá đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các cá nhân, tổ chức

khác xác định số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất tại một thời điểm nhất định

phục vụ cho mục đích cụ thể, theo những nguyên tắc và phương pháp nhất định.”4

Theo đó, việc định giá đất phải dựa trên những nguyên tắc, phương pháp,

trình tự, thủ tục nhất định. Người định giá đất cũng cần phải có kiến thức chuyên

môn, kinh nghiệm và các kỹ năng định giá. Định giá đất cần độc lập, khách quan,

minh bạch, chính xác và cụ thể.

1.2. Khái niệm pháp luật về định giá đất và điều chỉnh pháp luật về định giá

đất tại Việt Nam

1.2.1. Chủ thể của pháp luật định giá đất

Chủ thể của quan hệ pháp luật là chủ thể dựa trên cơ sở các quy phạm pháp

luật mà tham gia vào một quan hệ pháp luật để hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ

nhất định trong quan hệ đó. Chủ thể định giá đất bao gồm Nhà nước và các tổ chức

có chức năng tư vấn xác định giá đất.

đất,năm 2005, trang 44

4 Xem Đoàn Thị Huyền, Luận văn Thạc sĩ Luật học – Quy định pháp luật về định giá đất – Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, năm 2013, trang 11.

3 Xem TS. Hồ Thị Lam Trà (chủ biên), Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội, Giáo trình Định giá

8

Thứ nhất, chủ thể Nhà nước: Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất

đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà

nước về đất đai. Nhà nước tham gia vào các quan hệ pháp luật thông qua các cơ

quan nhà nước.

Thứ hai, chủ thể là tổ chức tư vấn định giá đất. Theo Điều 115 Luật đất đai

năm 2013, tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất cần thỏa mãn các điều kiện

hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện

theo quy định của Chính phủ. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải

độc lập khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất

quy định tại Luật này.

1.2.2. Khách thể của pháp luật định giá đất

Khách thể của quan hệ pháp luật định giá đất là một vùng đất, khoảnh đất cụ

thể với mục đích sử dụng đã được xác định, thuộc các loại đất sau đây:

Thứ nhất, nhóm đất nông nghiệp bao gồm: (1) đất trồng cây hàng năm gồm

đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, (2) đất trồng cây lâu năm, (3) đất

rừng sản xuất, (4) đất nuôi trồng thủy sản, (5) đất làm muối.

Thứ hai, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: (1) đất ở tại nông thôn, (2) đất

thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (3) đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (4) đất ở tại đô thị; (5) đất

thương mại, dịch vụ tại đô thị; (6) đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không

phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không

gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của

môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá,

xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và

xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay.5

Đất đai – tài nguyên quý giá là thế và xác định giá đất là nội dung rất khó

trong quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy, việc định giá phải được Nhà nước quy

5 Xem Lời nói đầu Luật đất đai năm 1987

9

định chặt chẽ, cụ thể, chi tiết nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, quyền lợi của

người sử dụng đất và quyền lợi của các chủ thể khác có liên quan.

1.2.3. Nội dung pháp luật về định giá đất

Pháp luật về định giá đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt

động về định giá, phương pháp định giá, đối tượng định giá của các quan hệ pháp luật

phát sinh trong quá trình định giá đất trên một diện tích đất nhất định, trong một khoảng

thời gian nhất định, định giá đất cho một mục đích nhất định, nhằm đảm bảo định giá đất

đầy đủ, đúng, chính xác, cơ bản cho mục tiêu của các chủ thể trong quan hệ định giá đặt

ra. Giá đất được hình thành là cơ sở để các bên tham khảo, cân nhắc quyết định cho việc

thực hiện mục tiêu, định hướng định giá để từ đó đưa ra quyết định áp dụng giá đất trong

thực tiễn đời sống, sản xuất kinh doanh và quản lý nhà nước đối với đất đai.6

Thứ nhất, nguồn hình thành giá đất.

Nguồn hình thành giá đất với sự đa dạng vốn có của nó trong đời sống thực

tế, bởi vì giá đất không chỉ xuất phát từ những nguồn cố định mà luôn có sự vận

động. Nguồn hình thành giá đất cơ bản nhất xuất phát từ việc công bố bảng giá đất

của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Căn cứ theo những nguyên tắc, phương pháp định

giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây

dựng bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào

ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì.7

Giá đất còn được thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với hình

thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất Nhà nước ban hành chỉ khống chế về

“giá sàn” và “giá trần”. Điều đó có nghĩa giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất không

được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Theo quy định của pháp luật hiện nay, giá đất còn do các tổ chức tư vấn xác

định giá đất. Lần đầu tiên định giá đất độc lập được quy định trong Luật đất đai năm

2013. Đây là một điểm mới của luật đất đai sửa đổi. Cụ thể, tại Khoản 4, Điều 115

Luật đất đai năm 2013: “Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ

giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 113.

7 Xem Điều 114 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013

6 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường,

10

quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.” Khác với các quy định

cũ giá đất tư vấn chỉ được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài

chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.

Thực tế trong cơ chế thị trường tại Việt Nam hiện nay, giá đất giao dịch rất quan

trọng. Đó là mức giá do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi

thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn

bằng quyền sử dụng đất. Các bên tham gia giao dịch có quyền thỏa thuận với nhau về

giá trị quyền sử dụng đất trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái các quy định của

pháp luật. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và những người

có liên quan, Nhà nước không can thiệp quá sâu vào các giao dịch mà chỉ có những tác

động cần thiết để đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá của thị trường.

Như vậy, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: Ủy ban nhân dân

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định ( giá đất do Nhà nước quy định);

đấu giá quyền sử dụng đất; tư vấn xác định giá đất và người sử dụng đất thỏa thuận

với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, hình thức định giá đất

Dựa trên các mục đích sử dụng khác nhau sẽ có nhiều hình thức định giá đất,

do đó việc định giá đất được áp dụng trong từng hoàn cảnh sẽ có kết quả khác nhau.

Trong khóa luận này, em xin phép đề cập tới hai hình thức định giá đất, đó là: định

giá đất hàng loạt và định giá đất cá biệt. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày

15/05/2014 của Chính phủ cũng quy định hai hình thức định giá đất này. Hình thức

định giá đất hàng loạt sử dụng khi xây dựng khung giá đất và bảng giá đất. Hình

thức định giá đất cá biệt sử dụng khi xác định giá đất cụ thể.

Định giá đất hàng loạt là biện pháp định giá đất cho một khu vực đất bằng

cách lựa chọn một số địa điểm điển hình để định giá rồi từ đó suy ra giá đất của tất

cả các vị trí khác nhau trên khu đất. Việc định giá tại một mảnh đất đã lựa chọn

được thực hiện theo nguyên tắc và phương pháp định giá do pháp luật quy định.8

Kết quả định giá đất hàng loạt mang tính chính xác tương đối vì đây là kết quả của

giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 50.

8 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường,

11

bài toán suy luận giá từ các địa điểm đã lựa chọn để định giá. Độ chính xác của kết

quả suy luận phụ thuộc chủ yếu vào việc lựa chọn các địa điểm và phương pháp suy

luận. Khi thực hiện biện pháp định giá đất hàng loạt phương pháp suy luận chủ yếu

là phương pháp tuyến tính tức là dựa trên tỉ lệ của khoảng cách tới các điểm đã biết

giá, vấn đề còn lại là lựa chọn các địa điểm định giá sao cho ở những vị trí điển hình

về giá và đảm bảo đủ mật độ.9

Định giá đất cá biệt là việc thực hiện định giá đất cho một mảnh đất cụ thể

theo các nguyên tắc và phương pháp định giá đất do pháp luật quy định. Do định giá

đất là một hoạt động kỹ thuật đòi hỏi tính chuyên môn nghiệp vụ cao nên định giá

cho một thửa đất phải do các định giá viên được cấp phép hành nghề thực hiện.10

Pháp luật đất đai tại Việt Nam có quy định về tư vấn giá đất thông qua

nghiệp vụ định giá đất trong Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 115 Tư vấn xác định

giá đất và Điều 116 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn định giá

đất. Theo đó, luật đã quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức tư vấn giá đất

và giá đất do tư vấn xác định sẽ là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có

thẩm quyền quy định giá đất. Điều đó đã khẳng định vai trò của tổ chức tư vấn giá

đất bởi trong các quy định trước đây, giá đất tư vấn chỉ mang tính chất tham khảo.

Với sự tham vấn của các tổ chức tư vấn, quy trình định giá đất của Nhà nước sẽ

được rút ngắn, giá đất được đảm bảo sát với giá thị trường, và nhận được sự đồng

thuận của người dân các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai sẽ giảm bớt.

1.3 Sơ lược về lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt

Nam về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013

1.3.1. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi ban hành

Luật đất đai năm 1993

Trong thời gian này, thị trường bất động sản bắt đầu nhen nhóm ra đời trên

cơ sở Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI (năm 1986) về phát triển kinh tế hàng

hóa nhiều thành phần. Tuy nhiên các văn bản pháp luật đất đai thời kì này như Luật

tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội, năm 2012, trang 30.

10 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường,

giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 53

9 Xem Đinh Thu Trang, Luận văn Thạc sĩ – Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến công

12

Đất Đai năm 1987, Nghị định số 30/HĐBT/1989 ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ

trưởng ( nay là Chính phủ) về hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 1987 vẫn mang

nặng dấu ấn của cơ chế cũ, cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Các

quan hệ nhà đất nặng nề cơ chế cấp phát, xin cho.

Luật Đất Đai đầu tiên của Việt Nam không thừa nhận giá trị của đất cũng

như giá trị của quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không được tự do dịch chuyển

trên thị trường. Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường

hợp sau đây: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả

thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi

nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng

đất đó.Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nếu ở nông thôn thì do Uỷ ban nhân dân

xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành

phố trực thuộc tỉnh quyết định.11

Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những

trường hợp sau đây: tổ chức sử dụng đất bị giải thể, chuyển đi nơi khác, hoặc bị thu

hẹp mà giảm nhu cầu sản xuất; tất cả số người trong hộ sử dụng đất đã chuyển đi

nơi khác hoặc đã chết; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao; thời hạn

sử dụng đất đã hết; người sử dụng đất không sử dụng đất được giao trong 6 tháng

liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho

phép; người sử dụng đất vi phạm nghiêm trọng những quy định về sử dụng đất; đất

giao không đúng thẩm quyền quy định; cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước

hoặc của xã hội.12

Trong trường hợp thu hồi đất, người được giao đất phải đền bù thiệt hại thực

tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao

động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật.13

11 Xem Điều 16 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 12 Xem Điều 14 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 13 Xem Điều 48 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988

13

Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền

bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác.14

Trong 57 điều của Luật Đất Đai năm 1987 và các văn bản hướng dẫn không

có điều khoản nào quy định cụ thể về định giá đất. Thực trạng pháp luật trong giai

đoạn này cho thấy sự thiếu vắng các nền tảng pháp lý cần thiết cho công tác định

giá đất. Điều này dẫn đến các giao dịch “ngầm” về đất đai khi các quy định pháp

luật không đáp ứng được nhu cầu về chuyển dịch đất đai của thị trường. Vì vậy, có

thể nói, pháp luật về định giá đất trong giai đoạn này kém phát triển.

1.3.2. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành

Luật Đất đai năm 2003

Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản thực sự có bước chuyển mình

và được định hướng trong một trật tự pháp lý kể từ khi Hiến pháp năm 1992 ra đời.

Hiến pháp ghi nhận quyền sở hữu toàn dân về đất đai ( Điều 17) và thừa nhận quyền

sử dụng đất có thể chuyển dịch. Theo đó, Luật Đất đai năm 1993 ra đời có quy định

tại Khoản 2 Điều 3: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Điều

này cho thấy đất đai bắt đầu được xác định là có giá. Đây là cơ sở pháp lý quan

trọng tạo tiền đề cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng

đất nói riêng vận động trong hành lang pháp lý của Nhà nước.

Luật Đất đai năm 1993 có quy định: căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu,

đất được phân thành các loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông

thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng.15 Như vậy Nhà nước xác định

giá các loại đất trên cơ sở 06 loại. Đây là căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng

đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi

thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.

Trong giai đoạn này, trên thị trường không có các tổ chức cung cấp dịch vụ

định giá đất vì pháp luật chỉ quy định giá đất do Nhà nước quy định. Theo Điều 12

Luật Đất đai năm 1993: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển

14 Xem Điều 49 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 15 Xem Điều 11 Luật Đất đai số 24/L-CT ngày 14/07/1993

14

quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi

giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá

từng loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian.”

Luật Đất đai năm 1993 quy định đất có giá là một bước tiến đáng kể so với

các quy định pháp luật trước đây nhưng chưa đưa được giá đất hướng tới giá do thị

trường xác định, điều này tạo nên khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định

và giá đất trên thị trường. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ, tích

trữ trong sử dụng đất đai và xuất hiện tham nhũng trong quản lý đất đai.16

Đến năm 1994, Nhà nước mới quyết định bước đi cụ thể về quá trình công

nghiệp hóa đất nước đến năm 2000.17 Từ đây, thực tế của quá trình công nghiệp

hóa, đô thị hóa đã cho thấy hệ thống pháp luật đất đai hiện hành không đáp ứng

được yêu cầu của quá trình đầu tư và phát triển dựa trên cơ chế thị trường. Vì vậy,

để giải quyết tốt hơn vấn đề chuyển dịch đất đai trong quá trình đầu tư và phát triển,

Chính phủ luôn phải ban hành các chính sách mới để điều chỉnh giá đất sao cho phù

hợp hơn với giá đất hình thành trên thị trường. Ngày 17/08/1994, Chính phủ ban

hành Nghị định số 87-CP quy định khung giá các loại đất, Nghị định số 89-CP về

thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính. Theo các nghị định này, tiền sử dụng đất

mà người được Nhà nước giao đất phải nộp cho Nhà nước và tiền bồi thường cho

người bị Nhà nước thu hồi đất đều được tính theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh

quy định phù hợp với khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 87-CP

ngày 17/08/1994.18 Nói chung, giá đất tính theo khung giá đất của Chính phủ cũng

như bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ bằng khoảng 10% đến 30% giá

đất trên thị trường19. Để giảm bớt khoảng cách giữa giá do Nhà nước quy định và

giá thị trường, Chính phủ phải thường xuyên điều chỉnh lại hệ số tính giá đất K.

về định giá đất trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Hà Nội, năm 2013, trang 11

17 Xem Nghị quyết số 07-NQ/HNTW ngày 30/7/1994 của Hội nghị Ban chấp hành trung ương Đảng khóa VII về phát triển công nghiệp, công nghệ đến năm 2000 theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng giai cấp công nhân trong giai đoạn mới.

18 Xem Điều 4 Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất. 19 Xem GS.TSKH.Đặng Hùng Võ, “Cần sửa đổi,bổ sung gì cho Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí

nghiên cứu lập pháp số 11 (148) tháng 06/2009.

16 Xem Nguyễn Ngọc Hà, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp “ Pháp luật

15

Ngày 13/05/1996, Thủ tướng chính phủ đã ban hành Quyết định số 302-TTg về việc

điều chỉnh lại hệ số tính K, cho phép áp dụng hệ số K có giá trị từ 0,5 tới 1,8.20 Tới

ngày 21/03/1998, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP về sửa

đổi, bổ sung Nghị định 87-CP ngày 17/08/1994, trong đó giá sàn được phép giảm

50% và giá trần được phép tăng 50%.21

Ngày 02/12/1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm

1998 được thông qua với 14 điểm sửa đổi tuy nhiên không có điểm nào sửa đổi hay

bổ sung các quy định về giá đất của Luật Đất đai năm 1993.

Đến Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, vì Luật

Đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể nguyên tắc và tiêu chí xác định giá đất nên,

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã quy định: “Chính

phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, từng thời gian và nguyên tắc,

phương pháp xác định giá các loại đất. Căn cứ vào quy định của Chính phủ về

khung giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất, Ủy ban nhân dân

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình

hình thực tế địa phương để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao

đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản

khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.22

Như vậy 10 năm thực hiện hệ thống pháp luật đất đai xây dựng trên cơ sở

Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung năm

2001 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã thể hiện đầy đủ các mặt của quá trình

đổi mới chính sách đất đai khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế tập trung, quan liêu,

bao cấp sang cơ chế thị trường. Giá đất đã được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn

quản lý theo cơ chế bao cấp dựa trên quyết định hành chính để định giá đất theo

thẩm quyền của Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Có thể nói, pháp luật về

chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994

21 Xem Điều 1 Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/03/1998 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 điều 4 của Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất.

22 Xem Điều 12 Luật số 25/2001/QH10 về sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày

29/06/2001

20 Xem Điều 1 Quyết định số 302-TTg ngày 13/05/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều

16

định giá đất trong giai đoạn này tuy đã được hình thành và có sự tiến bộ nhất định

nhưng chưa thực sự sát với yêu cầu thực tế.

1.3.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi ban hành

Luật Đất Đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2003 ra đời được xem là một bước tiến vượt bậc trong quá

trình xây dựng pháp luật đất đai tại Việt Nam. Với 146 điều và hàng loạt các văn

bản hướng dẫn thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định khá đầy đủ, chi tiết các

vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Lần đầu tiên, các quy định về định

giá đất được ghi nhận cụ thể trong luật và được hướng dẫn cụ thể, chi tiết bằng

nhiều Nghị định và Thông tư. Các quy định pháp luật về định giá đất được thể hiện

trong các văn bản tiêu biểu như sau:

Một là, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003

Hai là, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Ba là, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp

xác định giá đất và khung giá các loại đất

Bốn là, Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/09/2005 hướng dẫn việc tổ

chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại

đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính

phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Năm là, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về

thẩm định giá

Sáu là, Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 hướng dẫn thực hiện

Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá

Bảy là, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung

một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp

xác định giá đất và khung giá các loại đất

Tám là, Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực

hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương

17

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Chín là, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về

quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Mười là, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ Tài

nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm

định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp luật về định giá đất trên cơ sở Luật Đất đai,

Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày

29/06/2006, trong đó có quy định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản.

Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Tài chính và Bộ

Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất và

dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể:

Một là, Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/04/2006 hướng dẫn về điều

kiện và thủ tục cấp phép hoạt động đăng kí hoạt động tư vấn về giá đất

Hai là, Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành

chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá

bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính

một số điểm bằng Quyết định số 1408/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 ( hướng dẫn theo

Luật Kinh doanh bất động sản)

Thật sự pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về định giá đất nói riêng

trong giai đoạn này đã hoàn thiện, đầy đủ, cụ thể và chi tiết hơn rất nhiều so với các

giai đoạn trước. Nổi bật tại các điểm:

Thứ nhất, lần đầu tiên đưa ra khái niệm giá đất, các nguyên tắc xác định giá

đất, giao cho Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại

đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc

xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Căn

18

cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại

đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến

trước khi quyết định.23

Thứ hai, quy định nguồn hình thành giá đất. Giá đất không chỉ do Nhà nước

quy định theo pháp luật trước kia, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, giá đất

hình thành từ 03 nguồn: do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

quy định giá; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; do

người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người liên quan khi thực hiện

các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng

quyền sử dụng đất.24

Thứ ba, cho phép các tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động

dịch vụ định giá đất tư vấn giá đất. Điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động cho các

tổ chức này cũng đã được quy định cụ thể. Giá đất tư vấn được sử dụng để tham

khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về

quyền sử dụng đất.25

Thứ tư, Luật Đất đai năm 2003 đã công nhận giá đất hình thành trên thị

trường và giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường.

Đây là một bước tiến quan trọng trong lịch sử phát triển pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với

giá thị trường vẫn còn rất mơ hồ; khung giá đất của Nhà nước cũng chênh lệch rất

nhiều so với giá đất trên thị trường. Ông Bùi Ngọc Tuân - cục trưởng Cục kinh tế và

phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - môi trường) đã nhận

định: “ Chưa bao giờ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về quy

trình, phương pháp, cách thức định giá đất đầy đủ và đồng bộ như hiện tại. Nhưng

thực tế việc định giá đất vẫn rắc rối chứng tỏ những chính sách của Nhà nước đã

23 Xem Điều 56 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 24 Xem Điều 55 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 25 Xem Điều 57 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003

19

không khớp với nhu cầu thực tế.”26 Do đó, để khắc phục các vấn đề này, việc sửa

đổi, bổ sung các quy định về định giá đất đã được đặt ra.

1.4. Sự cần thiết định giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam

Từ xa xưa, nhân dân ta đã có câu: “Tấc đất, tấc vàng”. Lịch sử tồn tại, phát

triển của xã hội loài người từ trước đến nay cũng như từ nay về sau đã và sẽ tiếp tục

chứng minh rằng, đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng của mỗi quốc gia.

Thực vậy, xét về mặt kinh tế, tài nguyên đất đai là một loại tư liệu sản xuất, một

phương tiện cơ bản đối với sự tồn tại của cả một cộng đồng, xã hội. William Petty

cũng đã khẳng định: “Lao động là cha, đất là mẹ sản sinh ra mọi của cải vật

chất’’…27 Xét về mặt xã hội,tài nguyên đất đai là lãnh thổ, là nơi cư trú của cả cộng

đồng. Nó luôn được con người bảo vệ, gìn giữ bằng sức lao động và nhiều khi bằng

cả xương máu của nhiều thế hệ. Đất đai còn có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với

an ninh quốc phòng. Do đó, việc quản lý, bảo vệ tài nguyên đất đai là mục tiêu hàng

đầu của mọi quốc gia trong mọi thời đại.

Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”… Nhà nước thực hiện quyền

thống nhất quản lý đất đai này thông qua hệ thống cơ quan nhà nước được thành lập

từ trung ương đến địa phương với các nội dung quản lý được quy định tại Điều 22

Luật đất đai năm 2013 như : ban hành các văn bản quy phạm pháp luật; xác định địa

giới hành chính; quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý việc giao đất,

cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý việc bồi thường, hỗ

trợ tái định cư khi thu hồi đất; quản lý tài chính về đất đai và giá đất; quản lý, giám

sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất…trong đó, xác định giá

đất là một nội dung quản lý rất khó. Khẳng định đất có giá điều đó có nghĩa là thừa

nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa – loại hàng hóa đặc biệt. Xác định giá

của loại hàng hóa này không phụ thuộc vào một mà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố

như: yếu tố cung – cầu trên thị trường, yếu tố kinh tế, yếu tố tâm lý, yếu tố pháp

26 Xem D.Ngọc Hà, Tuổi trẻ online, “Giá đất: quy định một đàng, thực tế một nẻo”, 20/12/2010 Website: http://chuyentrang.tuoitre.vn/TTC/Index.aspx?ArticleID=416736&ChannelID=3 27 Website: http://vi.wikipedia.org/wiki/William-Petty

20

lý… Vì vậy, định giá đất phải được Nhà nước quy định chặt chẽ và cụ thể để tránh

tình trạng thực hiện định giá đất một cách tùy tiện, thiếu công khai, minh bạch.

Việt Nam là một nước có nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ

nghĩa. Nguồn hình thành giá đất cơ bản là do Nhà nước quy định. Giá đất ban hành

được quy định chi tiết cho từng vị trí, từng thời gian, đảm bảo được chức năng quản

lý và điều tiết của Nhà nước phù hợp với quy luật của nền kinh tế. Qua việc định giá

đất, Nhà nước thực hiện quản lý đất đai. Giá đất đã được xác định là cơ sở để xác

định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước như tiền sử

dụng đất; tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ

chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí

và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Như vậy, sự tồn tại của giá đất trên thị trường là một yếu tố khách quan.

Pháp luật đã thừa nhận quyền chuyển nhượng đất trên thị trường thì cũng phải thừa

nhận giá đất gắn với quá trình chuyển nhượng đó. Vấn đề được đặt ra ở đây là công

tác định giá đất phải được thực hiện cụ thể, chi tiết, công khai và minh bạch để giá

đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá đất trên thị trường có nhiều biến động

nhằm tránh thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất

và các chủ thể khác có liên quan.

1.5. Vai trò của định giá đất

1.5.1. Vai trò của định giá đất đối với người sử dụng đất

Thứ nhất, trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung và của

quyền sử dụng đất nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các

quy luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều yếu tố. Cùng một loại đất ở một

thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc

cùng một loại đất ở cùng thị trường nhưng ở những thời điểm khác nhau có giá thị

trường khác nhau. Tuy nhiên người sử dụng đất không phải lúc nào cũng có đầy đủ

thông tin và sự am hiểu cần thiết để đánh giá đúng và đủ giá trị của đất đai. Vì vậy,

với sự tư vấn của các định giá viên, giá ước lượng được đưa ra sẽ phản ánh đúng giá

của thị trường, người sử dụng đất sẽ không bị thiệt thòi.

21

Thứ hai, đất đai được thừa nhận là có giá và giá trị đó được tính bằng tiền để

người sử dụng có thể dễ dàng đem ra trao đổi; sử dụng làm tài sản đảm bảo thực

hiện các nghĩa vụ dân sự trong các hợp đồng vay mượn hay thế chấp hoặc được sử

dụng để góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Thứ ba, việc định giá đất được thực hiện một cách hiệu quả sẽ giúp người sử

dụng đất nhận thức được đầy đủ giá trị của đất, từ đó họ sẽ quan tâm nhiều hơn nữa

đến việc khai thác và sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm tài nguyên đất;

nâng cao ý thức bảo vệ nguồn tài nguyên này.

1.5.2. Vai trò của định giá đất đối với Nhà nước

Thứ nhất, định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai. Giá

đất là một công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai. “ Bởi

quản lý hành chính về thửa đất chỉ là quản lý “phần xác” của đất đai, còn quản lý

giá trị của thửa đất mới là quản lý “phần hồn” của đất đai” 28. Đồng thời thông

qua công cụ này, Nhà nước sẽ điều chỉnh cân bằng mối quan hệ về lợi ích kinh tế

giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan.

Thứ hai, giá đất được hình thành là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các

nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử

dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí… Nếu định giá

đất không đúng, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai sẽ bị thiệt hại

nghiêm trọng về lợi ích kinh tế. Do đó việc định giá đất phản ánh đúng giá trị thị

trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu ngân sách cho Nhà nước,

đảm bảo công bằng xã hội.

Thứ ba, Nhà nước khi thực hiện các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư

phát triển kinh tế, xã hội nhu cầu sử dụng đất sẽ phát sinh, theo đó cần tiến hành thu

hồi đất. Trong trường hợp này, định giá đất có vai trò rất quan trọng để xác định

tiền bồi thường, hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất. Định giá đất đầy đủ, chính xác,

công khai, minh bạch sẽ nhận được sự đồng thuận trong nhân dân, giúp đẩy nhanh

dat/20132/184631.vnplus

28 Xem Công Thành (TTXVN), “Những đổi mới cần thiết trong quản lý giá đất”, năm 2013 Website:http://www.vietnamplus.vn/Home/Nhung-doi-moi-can-thiet-trong-quan-ly-gia-

22

tiến độ thực hiện các dự án đầu tư. Ngược lại nếu định giá đất thiếu chính xác sẽ có

sự phản đối mạnh mẽ của người dân dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, tiến độ

thực hiện các dự án cũng sẽ bị kéo chậm lại. Vì vậy, có thể khẳng định, định giá đất

có ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định chính trị, xã hội của mỗi quốc gia.

1.5.3. Vai trò của định giá đất đối với thị trường bất động sản

Thứ nhất, định giá đất một cách chính xác nghĩa là giá đất của Nhà nước

không thấp hơn giá đất thực tế của thị trường. Điều đó sẽ giúp ngăn chặn tình trạng

đầu cơ nhằm mục đích kiếm lời gây tác động xấu cho thị trường bất động sản. Định

giá đất chính xáccòn giúp đảm bảo sự công bằng, bình đẳng cho mọi chủ thể tham

gia vào thị trường. Đất sẽ có mức giá như nhau đối với các thửa đất liền kề nhau

hoặc đối với khu vực có điều kiện tự nhiên như nhau.

Thứ hai, giá đất hình thành góp phần tạo điều kiện thúc đẩy việc xác lập và

thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản

nói chung hình thành và phát triển tại Việt Nam.

Như vậy, tại chương 1 của khóa luận, em đã làm rõ các khái niệm về định giá

đất, pháp luật về định giá đất cũng như vai trò và sự cần thiết định giá đất trong nền

kinh tế thị trường tại Việt Nam, đặc biệt là về chủ thể, khách thể, nội dung của pháp

luật về định giá đất. Trong đó, em cũng đã đưa ra khái niệm: “Pháp luật về định giá

đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động về định giá, phương

pháp định giá, đối tượng định giá của các quan hệ pháp luật phát sinh trong quá

trình định giá đất trên một diện tích đất nhất định, trong một khoảng thời gian nhất

định, định giá đất cho một mục đích nhất định, nhằm đảm bảo định giá đất đầy đủ,

đúng, chính xác, cơ bản cho mục tiêu của các chủ thể trong quan hệ định giá đặt

ra”29. Ngoài ra, em đã khái quát lại lịch sử hình thành và phát triển các quy định về

định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013. Lịch sử đó đã

chứng minh sự tồn tại của giá đất trên thị trường là một yếu tố khách quan. Từ việc

không công nhận giá trị của quyền sử dụng đất đến việc công nhận giá trị của quyền

giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 113.

29 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường,

23

sử dụng đất rồi đến việc thừa nhận giá đất được xác định phải phù hợp với giá thị

trường, từ việc không cho phép các giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất đến

việc cho phép thực hiện các giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất và khẳng định

đó là một nguồn hình thành giá đất đã cho thấy sự đổi mới, sự phát triển trong lập

pháp. Giá đất được xác định là căn cứ cho việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính của

người sử dụng đất đối với Nhà nước thông qua thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất…điều này đã đặt ra một yêu cầu. Đó là cần đảm bảo sao cho giá đất

được xác định đúng, đầy đủ, chi tiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà

nước, người sử dụng đất và các bên có liên quan; góp phần ổn định an ninh chính trị

- xã hội quốc gia.

24

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM

2.1. Các quy định về định giá đất tại Việt Nam hiện nay

2.1.1. Thẩm quyền định giá đất

Theo quy định của pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay, thẩm quyền định giá

đất thuộc về Nhà nước và các tổ chức tư vấn xác định giá đất chuyên nghiệp. Cụ thể:

Thứ nhất, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số

44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2914 quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-

BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,

điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, Chính phủ

ban hành khung giá đất làm cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ương ban hành bảng giá đất ở địa phương. Điều 113 Luật Đất đai năm 2013

có quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kì 05 năm một lần đối với

từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất

phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở

lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất

sao cho phù hợp.” Tiếp đó, theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013: Căn

cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước

khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công

khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá

đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ

chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Căn cứ vào kết quả tư vấn, cơ quan quản

lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban

nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ

chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Đây là một điểm mới của Luật Đất đai

năm 2013 khi lần đầu tiên tổ chức tư vấn giá đất được tham gia vào Hội đồng thẩm

định giá đất. Việc bổ sung quy định về sự tham gia của cơ quan tư vấn giá đất trong

25

Hội đồng thẩm định giá đất sẽ góp phần bảo đảm sự khách quan trong công tác định

giá đất.

Thứ hai, pháp luật đất đai cũng quy định thẩm quyền định giá đất của tổ

chức tư vấn xác định giá đất. Theo quy định tại Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 tư

vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp:

Một là, khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng

giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu.

Hai là, khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền, các bên có liên quan.

Ba là, khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể các bên yêu

cầu.

Cũng theo quy định của Điều 115 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất

của tổ chức tư vấn phải độc lập, khách quan, trung thực, tuân theo các nguyên tắc,

phương pháp định giá đất và giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để

cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.

2.1.2. Nguyên tắc định giá đất

Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 có quy định nguyên tắc định giá đất. Theo

đó việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

Thứ nhất, theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Giá

đất phải phù hợp với mục đích sử dụng của đất. Mảnh đất cần định giá là đất trồng

cây hàng năm sẽ có giá khác với đất trồng cây lâu năm, mảnh đất cần định giá là đất

ở tại nông thôn sẽ có giá khác với đất ở tại đô thị…

Thứ hai, theo thời hạn sử dụng đất

Thứ ba, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng

mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với

những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Định giá

đất luôn hướng đến một mục tiêu đó là giá đất được xác định sát với giá thị trường. Tuy

nhiên trong thực tế còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết để đạt được mục tiêu này.

Thứ tư, cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử

dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá

26

như nhau.Quy định này thể hiện sự công bằng và khách quan trong định giá đất. Có

như thế mới nhận được sự đồng thuận từ phía người dân, sẽ không có sự so đo, tị

nạnh giữa người dân của các vùng đất tương tự nhau về giá đất.

2.1.3. Phương pháp định giá đất

2.1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc

phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,

khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về

quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị

trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần

định giá30, được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh

đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất31.

Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng, giá trị thị trường của một

bất động sản ( trong đó có đất đai) có mối liên hệ mật thiết với giá của các bất động

sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Theo lý luận kinh tế học, hàng hóa

có cùng công dụng trong một thị trường thì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối

quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị trường. Cho nên trong định giá đất, khi giữa

thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng

để so sánh có tính tương quan và tính thay thế. Thửa đất chờ định giá được bán ra

trên thị trường, thì sẽ có những phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính ra

giá cả đất đai chờ định giá.32 Do đó, khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp,

người định giá phải dựa trên các đặc điểm tương tự của thửa đất cần định giá với

thửa đất so sánh để hiệu chỉnh, tăng hay giảm mức giá chỉ dẫn để xác định mức giá

của thửa đất cần định giá.

giá đất

31 Xem Điểm a, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy

định về giá đất

32 Xem TS. Hồ Thị Lam Trà (chủ biên) và Th.S. GV Nguyễn Văn Quân, Trường Đại học Nông

nghiệp Hà Nội,

“Giáo trình định giá đất”, Hà Nội, năm 2005, trang 67.

30 Xem Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về

27

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực

hiện theo quy định sau đây33:

Thứ nhất, khảo sát, thu thập thông tin. Cần khảo sát thực địa để thu thập

thông tin về thửa đất cần định giá và tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với

thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện

kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình

trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển

nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian

không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất.

Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

(1) Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, (2) Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu

về đất đai, (3) Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, (4) Giá đất

đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.

Thứ hai, phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt

của thửa đất cần định giá với các thửa đất so sánh. Từ đó, có sự điều chỉnh mức giá

do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Các yếu

tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng

(cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với

thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.

Thứ ba, ước tính giá đất của thửa đất cần định giá. Giá đất ước tính của thửa

đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất ước tính Giá đất của Mức điều chỉnh về giá do của thửa đất cần = từng thửa đất các yếu tố khác biệt của từng  định giá theo từng so sánh thửa đất so sánh với thửa đất thửa đất so sánh

33 Xem Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

28

Thứ tư, xác định giá đất của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân

số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại bước

ba, giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng

mức giá đất ước tính không quá 10%.

Về ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp34: Phương pháp so sánh

trực tiếp là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, thể hiện được sự

đánh giá của thị trường và là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.

Tuy nhiên phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có

thể sử dụng để so sánh được, các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử và

phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị

trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.

2.1.3.2. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản

gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng

giá trị bất động sản ( bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)35, được

áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có

đủ số liệu về giá các bất động sản tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển

nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất36.

Phương pháp chiết trừ dựa trên cơ sở lý luận cho rằng bất cứ tài sản trên đất

nào cũng phải gắn với một thửa đất nhất định. Khi tiến hành giao dịch không thể

tách rời giá trị của hai bất động sản này. Do đó, trên cơ sở tổng giá trị bất động sản

loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất sẽ xác định được giá đất.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo

quy định sau đây37:

tiep-467.html

35 Xem Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về

giá đất

36 Xem Điểm b, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CPngày 15/05/2014 của Chính phủ quy

định về giá đất

37 Xem Điều 4 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

34 Xem Website http://vnvc.com.vn/Tham-dinh-gia-bat-dong-san-theo-phuong-phap-so-sanh-truc-

29

Thứ nhất, cần khảo sát thực địa và thu thập thông tinvề thửa đất có tài sản

gắn liền với đất cần định giá và tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với

thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện

kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình

trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá

quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm

định giá đất.

Thứ hai, xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động

sản so sánh theo công thức:

Giá trị hiện tại của Giá trị xây dựng mới tài sản gắn liền với = tại thời điểm định giá - Giá trị hao mòn đất của bất động sản đất so sánh

Thứ ba, ước tính giá đất của bất động sản so sánh theo công thức:

Giá trị đất của Giá trị bất Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền bất động sản so = động sản so - với đất của bất động sản so sánh sánh sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị của bất động sản so sánh Giá đất của bất = động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Thứ tư, xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Về ưu, nhược điểm của phương pháp chiết trừ: cơ bản, các kỹ thuật của

phương pháp chiết trừ và phương pháp so sánh trực tiếp giống nhau nên phương

pháp chiết trừ cũng mang những ưu điểm của phương pháp so sánh trực tiếp, hơn

nữa phương pháp này cho kết quả thẩm định mang tính khách quan, có mức độ tin

cậy cao vì giá đất được xác định từ giá đã chuyển nhượng trên thị trường của các

thửa đất so sánh. Tuy nhiên phương pháp chiết trừ cũng có các nhược điểm của

phương pháp so sánh trực tiếp và vì chi phí nguyên vật liệu, nhân công… đối với

mỗi loại tài sản gắn liền với đất là khác nhau, chi phí không phải lúc nào cũng bằng

giá trị tài sản, có những chi phí không tạo ra giá trị nên phải cân nhắc và tính toán

30

kỹ lưỡng mới đảm bảo sự chính xác và bên cạnh những kiến thức về thị trường,

thẩm định viên cũng phải có những kinh nghiệm, kiến thức nhất định về xây dựng,

giá thành xây dựng để có thể áp dụng phương pháp này.

2.1.3.3. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa

mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với

lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của

loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi

suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh38, được áp dụng để định giá đối

với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.39

Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện

tích, tính lâu dài trong sử dụng…khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó, thì đất

đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà

còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau…40 Vì thế, khi coi đất

đai là một khoản tiền đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lãi

nhất định, khoản lãi đó được xem như là thu nhập của đất đai. Từ việc xác định khả

năng cho thu nhập của đất có thể xác định được giá đất. Đây chính là cơ sở của

phương pháp thu nhập.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện

theo quy định sau đây41:

Thứ nhất, khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá.

Đây là thu nhập bình quân một năm được tính từ số tiền bình quân thu được trong

03 năm hay 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá hoặc tính căn cứ vào doanh

thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo mục đích sử

dụng của thửa đất.

định về giá đất

40 Xem TS. Hồ Thị Lam Trà (chủ biên) và Th.S. GV Nguyễn Văn Quân, Trường Đại học Nông

nghiệp Hà Nội, “Giáo trình định giá đất”, Hà Nội, năm 2005, trang 60.

41 Xem Điều 5 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

38 Xem Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất 39 Xem Điểm c, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CPngày 15/05/2014 của Chính phủ quy

31

Nếu không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập

thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử

dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã

hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc

căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

Thứ hai, khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của

thửa đất cần định giá

Thứ ba, xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng Thu nhập bình = - Chi phí bình quân một năm bình quân một năm quân một năm

Thứ tư, xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình quân một năm Giá trị của thửa = đất cần định giá Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính

đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng

thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời

điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì

lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

rx (1+ r)n Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = (1+r)n– 1

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá tính

theo năm

Thứ năm, xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá Giá đất của thửa = đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

Về ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập: Phương pháp này chủ yếu

phù hợp với đất có thu nhập mà thu nhập ổn định đối với đất đai lại chịu ảnh hưởng

của tình hình kinh tế nói chung và sự phát triển của thị trường bất động sản nói

riêng, nên xác định thu nhập của đất là một việc khó khăn. Điều này đòi hỏi người

định giá đất phải có những kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm nhất định.

32

2.1.3.4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm

năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép

chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ

tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản42,

được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy

hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát

triển giả định và tổng chi phí ước tính43.

Phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở lý luận cho rằng đặc tính của đất đai là

chịu ảnh hưởng lớn từ các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hay được

phép chuyển quyền sử dụng đất. Giá đất có thể tăng lên một cách đáng kể khi có

quy hoạch và tiềm năng phát triển cũng sẽ lớn hơn nhiều. Do đó lấy tổng doanh thu

giả định trừ đi tổng chi phí ước tính sẽ xác định được giá đất.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện

theo quy định sau đây44:

Thứ nhất, khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các

thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục

đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.

Thứ hai, ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Tổng

doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra

khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố

khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến

đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng

sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính

giá đất

43 Xem Điểm d, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CPngày 15/05/2014 của Chính phủ quy

định về giá đất

44 Xem Điều 6 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

42 Xem Khoản 4 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về

33

đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu

tố khác hình thành doanh thu.

Thứ ba, ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản. Các khoản

chi phí phát triển này bao gồm: chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã

hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan

nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục

vụ thi công; chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao

công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế

và các loại phí liên quan khác; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn

khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

chi phí quản lý dự án; chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản

lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn; chi phí

dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực

hiện dự án…Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ tư, đối với trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều

năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và

phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu

phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =

Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời

điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước

trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).

- n là số năm thực hiện dự án

34

Thứ năm, xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức:

Giá trị của thửa Tổng doanh thu = - Tổng chi phí phát triển đất cần định giá phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá Giá đất của thửa = đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

Về ưu, nhược điểm của phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư rất

phức tạp vì phải thực hiện rất nhiều bước tính toán một cách chuẩn xác để có thể

đưa ra một giá đất phù hợp. Do đó, phương pháp này đòi hỏi người thực hiện có

trình độ chuyên môn , kỹ thuật cao.

2.1.3.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách

sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban

nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành45, được áp dụng để định

giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số

44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

Cơ sở lý luận của phương pháp này là: Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có chu kì 05 năm, một chu kì khá dài. Bảng giá

đất không thay đổi trong một thời gian dài như vậy có thể dẫn đến việc giá đất do Nhà

nước quy định không theo kịp với các thay đổi của thị trường. Vì thế pháp luật đã quy

định bổ sung thêm phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để các địa phương có thể xác

định hệ số điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp với tình hình thực tế.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá

đất thực hiện theo quy định sau đây46:

Thứ nhất , khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã

chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời

45 Xem Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất 46 Xem Điều 7 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

35

gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá

đất) thuộc khu vực định giá đất; nếu thửa đất có thể xác định được các khoản thu

nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc

sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập

tại từng vị trí đất thuộc khu vực định giá đất và thu thập thông tin về điều kiện kinh

tế - xã hội tại địa phương.

Nếu tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông

tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội,

kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.

Thứ hai, xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất. Đối với

trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến

trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của

các mức giá đất tại vị trí đất đó.

Thứ ba, căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ

thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đấtxác định hệ số điều chỉnh giá đất.

Thứ tư, xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa Giá đất trong = x Hệ số điều chỉnh giá đất đất cần định giá bảng giá đất

Về ưu, nhược điểm của phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp

hệ số điều chỉnh giá đất rất đơn giản trong việc xác định giá đất cụ thể, thực hiện cải

cách thủ tục hành chính, tiết kiệm chi phí và một phần làm nhẹ nghĩa vụ tài chính

cho người dân, doanh nghiệp đối với Nhà nước. Ngoài ra, khi xác định hệ số điều

chỉnh giá đất các địa phương dễ xác định phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội tại

địa phương mà vẫn đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường.

2.1.4. Kỹ năng định giá đất

Định giá đất mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp luật và tính xã hội. Vì thế

công việc này đòi hỏi người định giá đất phải có các kiến thức nền tảng về kinh tế,

tài chính, pháp luật và kiến thức xã hội, kinh nghiệm sống. Cụ thể, các kỹ năng cần

có của người thực hiện công việc định giá đất là:

36

Thứ nhất, kỹ năng phân tích, đánh giá

Người định giá đất phải có một cái đầu sắc sảo, khả năng quan sát tinh nhạy có

thể nhìn thấy nhiều chi tiết nhỏ của vấn đề, phải có sự suy nghĩ, cách lập luận logic... để

có thể phân tích và đánh giá một cách chính xác các nguồn lực, tiềm năng phát triển,

thế mạnh hay hạn chế, hay dự đoán được xu hướng biến động giá trị của đất.

Thứ hai, kỹ năng quản lý, giám sát, lập kế hoạch

Người định giá đất sẽ phải quản lý rất nhiều danh mục về mục đích sử dụng đất,

vị trí, khả năng sinh lợi, kết cấu hạ tầng, diện tích, các dự án đầu tư, các quy hoạch xây

dựng, quy hoạch sử dụng đất… của thửa đất đang tiến hành định giá cũng như các thửa

đất so sánh. Sự giám sát và lập kế hoạch nghiên cứu, thẩm định đánh giá các hoạt động

bên trên cũng được thực hiện thường xuyên. Do đó, kỹ năng quản lý, giám sát, lập kế

hoạch là một kỹ năng quan trọng, cần có của người định giá đất.

Thứ ba, các kỹ năng giao tiếp

Giao tiếp thật sự có sức mạnh rất to lớn không chỉ trong nghề định giá đất mà

còn ở nhiều nghề khác nữa. Khả năng giao tiếng trôi chảy, tế nhị, khả năng đàm

phán, thương lượng, khả năng thuyết trình sẽ không chỉ giúp người định giá đất

hoàn thành tốt hơn công việc của mình mà còn giúp họ đi xa hơn trên con đường

thăng tiến.

Thứ tư, kỹ năng làm việc độc lập và kỹ năng làm việc nhóm

Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp định giá và người

định giá. Trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và

người định giá phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật

chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc định

giá…47

Bên cạnh kỹ năng làm việc độc lập, người định giá đất còn cần có kỹ năng

làm việc nhóm. Vì trong thời đại ngày nay, khi khoa học kỹ thuật ngày càng phát

triển thì yêu cầu làm việc theo nhóm là cần thiết hơn bao giờ hết. Đơn giản vì không

phần đào tạo và kinh doanh bất động sản Goldland, Hà Nội, năm 2008, trang 31

Website: http://www.slideshare.net/DrCen/dao-taodinhgiabatdongsantech24vn

47 Xem Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức Định giá Bất động sản phần kiến thức định giá của Công ty cổ

37

có ai hoàn hảo, làm việc theo nhóm sẽ tập trung những mặt mạnh của từng người và

bổ sung cho nhau. Hơn nữa, chẳng ai có thể khẳng định họ sẽ luôn luôn tự mình

hoàn thành tốt mọi việc. Một nhóm làm việc có sự hợp tác chặt chẽ, phối hợp ăn ý,

mọi người trong nhóm đưa ra những ý tưởng và người khác thì phản biện để xây

dựng lên một kế hoạch, giải pháp hoàn thiện... là sức mạnh của thành công.

Thứ năm, trung thực, khách quan, cẩn thận

Trong công việc định giá, chỉ cần sai một li là có thể đi một dặm rồi. 100.000

đồng chỉ khác 1.000.000 đồng một số "0" nhưng giá trị của chúng lại khác nhau rất

nhiều. Sự sai sót khi ghi thêm hay bớt một con số này có thể là do bất cẩn hay là cố

tình làm để mưu cần lợi ích riêng đều đem đến những hậu quả nghiêm trọng. Người

định giá đất phải công bằng, tôn trọng sự thật, không được thành kiến, thiên vị khi

thu thập và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Định giá

đất là công việc đòi hỏi sự chính xác cao, do đó, nếu không có ba đức tính này,

người định giá đất khó có thể hoàn thành được công việc.

Thứ sáu, có kiến thức về pháp luật, kinh tế và xã hội. Đó là những yêu cầu

chuyên môn mà mọi người định giá đất cần phải có. Sự hiểu biết sâu rộng về nhiều

lĩnh vực này là nền tảng vững chắc giúp họ thực hiện công việc của mình.

Thứ bảy, kỹ năng sử dụng thành thạo Word, Excel, Power Point

Microsoft Word là công cụ soạn thảo văn bản. Microsoft Excel là chương trình

xử lý bảng tính giúp thiết lập, xử lý bảng và tính toán. Microsoft Power point gồm bộ

soạn thảo và thiết lập hệ trình chiếu. Sử dụng thành thạo ba công cụ này là kỹ năng

mềm không chỉ riêng công việc định giá đất mà còn rất nhiều công việc khác yêu cầu.

Đây là một giải pháp rất hữu dụng đối với người sử dụng, giúp tiết kiệm rất nhiều thời

gian và công sức cho các đơn vị, cơ quan, doanh nghiệp hay cá nhân.

2.2. Áp dụng các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam hiện nay

2.2.1. Thuận lợi và kết quả đạt được

2.2.1.1. Quy định về giá đất cụ thể

Điểm sáng được dư luận xã hội đón nhận một cách tích cực nhất đối với giá

đất hiện nay là quy định về giá đất cụ thể. Không còn một loại giá do Nhà nước quy

định làm cơ sở để thực hiện tất cả các nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước,

38

giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đã được phân hóa thành hai loại là

bảng giá đất và giá đất cụ thể.48 Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp

quy định tại Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013. Đó là những thay đổi tích

cực trong cơ chế định giá đất của Nhà nước. Bởi:

Thứ nhất, áp dụng các loại đất trong bảng giá đất và giá đất cụ thể thể hiện

sự định mức và phân loại trong các chính sách tài chính đất đai. Ví dụ, tiền sử dụng

đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với

phần diện tích đất vượt hạn mức sẽ phải ở một mức khác so với trường hợp tính tiền

sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức.

Thứ hai, do phụ thuộc rất nhiều yếu tố nên giá đất luôn luôn biến động, tuy

nhiên khung giá và bảng giá đất lại được coi là cố định và áp dụng trong một thời

gian dài. Với chu kì là 05 năm một lần, bảng giá cũng như khung giá đất có độ trễ

hơn rất nhiều so với các biến động giá trên thị trường. Giá đất cụ thể trong từng

trường hợp sẽ có sự linh hoạt hơn, bám sát với giá thị trường hơn. Và theo lý thuyết,

giá đất cụ thể thường cao hơn mức giá quy định trong bảng giá đất.

Rõ ràng, việc quy định giá đất cụ thể đã khẳng định sự chi phối của yếu tố thị

trường trong quan hệ quản lý và sử dụng đất, góp phần đảm bảo thông tin minh

bạch và khách quan.

2.2.1.2. Giá đất tăng để gần hơn với giá thị trường

Chu kì bảng giá đất hiện nay do các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

quy định là từ 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019. Theo Văn bản số 21/BC-BTNMT

báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình và kết quả xây dựng Bảng giá đất năm

2015 của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương của Bộ Tài

nguyên và Môi trường, giá đất năm 2015 ở 02 đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và TP

HCM đã được điều chỉnh tăng cho phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị

trường và giảm dần mức chênh lệch về giá giữa các khu vực.

Cụ thể, giá đất cao nhất Việt Nam tại Hà Nội có mức 162 triệu đồng/m2, đó là

các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ, tăng gấp 2 lần so với năm 2014; giá

Đặc san tháng 11/2014, Đặc san về Luật Đất đai năm 2013 , trang 17

48 Xem Nguyễn Thị Dung, bài viết “Về giá đất trong luật đất đai năm 2013” trên Tạp chí Luật học –

39

đất ở tại các quận có mức thấp nhất là 3,96 triệu đồng/m2 tại phường Dương Nội.

Tại TP HCM, giá đất ở tại Thành phố cũng được điều chỉnh tăng lên mức như tại

thành phố Hà Nội là 162 triệu đồng/m2, tăng 2 lần so với năm 2014, tập trung tại

các tuyến đường thuộc địa bàn Quận 1 như đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê

Lợi, Lê Thánh Tôn, Lê Lai... mức giá thấp nhất tại các quận là 1,5 triệu đồng/m2.

Giá đất ở tại các thị trấn thuộc địa bàn các huyện Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh,

Hóc Môn, Củ Chi được quy định theo giá đất của đô thị loại V, có mức giá đất thấp

120.000 đồng/m2, cao nhất là 15 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, năm 2015, cả nước có 15 đô thị loại I, so với năm 2014, giá đất ở

tại đô thị loại I được điều chỉnh tăng 17,13%. Thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng

Ninh) điều chỉnh tăng 19,44%, Việt Trì (tỉnh Phú Thọ) 40,0%; Nam Định (tỉnh

Nam Định) tăng 20,0%; Huế (tỉnh Thừa Thiên - Huế) 25,0%; Quy Nhơn (tỉnh Bình

Định) tăng 40,0%. Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) điều chỉnh tăng 1,82%; Vũng Tàu

(tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) 33,33%; Cần Thơ 5,88% và Đà Nẵng 163,48%.Mức giá

đất ở bình quân cao nhất năm 2015 của 15 đô thị loại I là 33.700.600

đồng/m2. Trong đó, thành phố Vinh (tỉnh Nghệ An) có mức giá đất ở đô thị cao

nhất là 51 triệu đồng đồng/m2; thành phố Đà Lạt là địa phương có mức giá đất ở đô

thị tối đa thấp nhất 18,144 triệu đồng/m249.

Đối với giá đất thương mại, dịch vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết

phần lớn các tỉnh quy định giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 70% - 80%

mức giá đất ở cùng vị trí. Các tỉnh Hà Giang, Gia Lai có giá đất thương mại, dịch vụ

bằng 100% giá đất ở cùng vị trí. Các tỉnh có giá đất thương mại, dịch vụ thấp so với

giá đất ở cùng vị trí Hưng Yên (bằng 40%), Khánh Hòa (bằng 30%), Kiên Giang

(bằng 42%).

Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá các loại đất trong Bảng

giá đất năm 2015 cơ bản phù hợp với giá đất thị trườngvà có điều chỉnh tăng giá đất

tại một số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời

14/05/2015.

Website: http://cafef.vn/bat-dong-san/gia-dat-o-dau-dat-nhat-viet-nam-20150514152310223.chn

49 Xem Thanh Ngà, theo Trí thức trẻ, “Giá đất ở đâu đắt nhất Việt Nam?”, bài đăng ngày

40

điều chỉnh giảm giá đất tại một số vị trí, tuyến đường, khu vực cho phù hợp với tình

hình thực tế thị trường tại địa phương.50

Thực tế tồn tại từ trước đến nay, đó là, giá đất do Nhà nước quy định luôn

thấp hơn nhiều so với giá thị trường, giá đất quá thấp dẫn đến tình trạng khiếu kiện

triền miên của người dân có đất bị thu hồi. Các số liệu thống kê được cho thấy

những dấu hiệu tích cực trong hoạt động định giá đất của Nhà nước. Giá đất đã

được điều chỉnh tăng lên để phù hợp với giá của thị trường.

2.2.2. Khó khăn còn tồn tại trong quá trình áp dụng pháp luật về định giá đất

2.2.2.1. Khó khăn trong việc áp dụng nguyên tắc định giá đất

Điểm c Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 có quy định nguyên tắc

định giá đất: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục

đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những

nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Để áp dụng

nguyên tắc này cần làm rõ hai vấn đề thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường và

thế nào là phù hợp với giá thị trường.

Thứ nhất, giá đất phổ biến trên thị trường

Dưới góc độ kinh tế, không có khái niệm về giá phổ biến trên thị trường mà

chỉ có khái niệm giá thị trường. Đó là giá được hình thành một cách khách quan, chỉ

do sự tác động qua lại đơn thuần của hai yếu tố cung và cầu mà không chịu ảnh

hưởng bởi bất kì chủ thể nào, kể cả Nhà nước. Nhìn dưới góc độ pháp luật, giá đất

phổ biến trên thị trường là mức giá có tần suất xuất hiện nhiều nhất trong các giao

dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác

định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu

vực và trong một khoảng thời gian nhất định.51 Tuy nhiên thực tế lại xuất hiện rất

nhiều trường hợp giá đất của các giao dịch đã thực hiện không phản ánh đúng giá cả

thị trường do bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau. Có thể là mua bán có sự ép

14/05/2015.

Website: http://cafef.vn/bat-dong-san/gia-dat-o-dau-dat-nhat-viet-nam-20150514152310223.chn 51 Xem Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về

giá đất

50 Xem Thanh Ngà, theo Trí thức trẻ, “Giá đất ở đâu đắt nhất Việt Nam?”, bài đăng ngày

41

giá, mua bán giữa những người thân trong gia đình hoặc mua bán mà giữa người

bán và người mua có sự thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển

nhượng thực tế để giảm mức thuế phải nộp. Dựa trên thông tin của các giao dịch đó,

định giá đất tất nhiên sẽ không thể chính xác. Tại hội nghị sơ kết 01 năm thi hành

luật đất đai trên địa bàn TP.HCM, Ông Nguyễn Toàn Thắng - Thành ủy viên, Bí

thư Đảng ủy Sở, Giám đốc Sở TN&MT TP. HCM cũng đánh giá việc triển khai xác

định giá đất cụ thể còn lúng túng, điều tra, khảo sát giá đất thị trường, giao dịch

thường gặp khó khăn, độ tin cậy của thông tin giá đất điều tra làm căn cứ để xác

định giá đất chưa cao. Sự phối hợp giữa các ngành, các cấp và trong nội bộ một số

cơ quan, đơn vị còn chưa thật sự đồng bộ, thống nhất… Từ đó, gây ra những chậm

trễ trong công tác giải quyết hồ sơ của người dân và doanh nghiệp52. Vấn đề này đã

tồn tại bao lâu nay gây nhiều khó khăn trong công tác định giá đất đòi hỏi phải có

cơ chế giải quyết triệt để.

Thứ hai, phù hợp với giá thị trường

Phù hợp với giá thị trường là một nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt quá trình

định giá đất. Tuy nhiên quy định này lại còn rất trừu tượng và mơ hồ. Bởi “phù

hợp” là một thuật ngữ mang tính chất định tính, rất chung chung và rất khó để xác

định nội hàm cụ thể. Trong khi đó việc xác định giá đất lại đòi hỏi phải quy định rất

cụ thể với nội dung định lượng rõ ràng, chi tiết và chuẩn xác. Do đó, quy định này

dễ dẫn đến khả năng giá đất do Nhà nước quy định sẽ ít nhiều phụ thuộc vào quan

điểm của các nhà quản lý. Đây là vấn đề rất quan trọng cần được làm rõ để đưa ra

các quy định mang tính chất định lượng, cụ thể và rõ ràng.

2.2.2.2. Khó khăn trong việc áp dụng phương pháp định giá đất

Có thể nói pháp luật đã quy định khá đầy đủ các phương pháp định giá đất

cũng như trình tự thực hiện các phương pháp đó. Mỗi phương pháp đều có ưu điểm

và nhược điểm như đã trình bày ở trên và vì thế, việc áp dụng các phương pháp định

giá đất còn gặp một số khó khăn như:

luật đất đai trên địa bàn TP.HCM, ngày 31 tháng 12 năm 2015

Website:: http://www.donre.hochiminhcity.gov.vn/thong-tin-hoat-

dong/Lists/Posts/Post.aspx?List=69909867-b3bb-4e0c-9a71-f2a26c0b25bb&ID=3262

52 Xem Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh – Hội nghị sơ kết 01 năm thi hành

42

Thứ nhất, các phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ và

phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đều cần phải khảo sát, thu thập thông tin của

ít nhất 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng

đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Điều

này đòi hỏi phải có giao dịch về bất động sản tương tự trong cùng khu vực thì mới

có thể sử dụng được. Hơn nữa như đã phân tích ở trên, các số liệu và thông tin thu

thập về giá đất hình thành dựa trên giao dịch trực tiếp theo thỏa thuận của các bên

hay trúng đấu giá quyền sử dụng đất cũng không có độ tin cậy cao. Vì vậy, việc áp

dụng các phương pháp này cũng không đảm bảo định giá đất chính xác.

Thứ hai, phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đất nông nghiệp là

không hợp lý. Vì dựa trên cơ sở tính thu nhập bình quân một năm từ hoạt động sản

xuất đất nông nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp được định giá rất thấp, thấp hơn

giá đất nông nghiệp chuyển nhượng trên thị trường tại những khu dân cư, đặc biệt

tại các khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển đổi thành đất phi nông

nghiệp. Điều này khiến người dân bị thiệt thòi rất nhiều.

Thứ ba, một số phương pháp như phương pháp chiết trừ và phương pháp

thặng dư rất phức tạp vì phải thực hiện rất nhiều bước tính toán, đòi hỏi người thực

hiện phải có trình độ kỹ thuật và chuyên môn cao trong khi đó đội ngũ cán bộ làm

công tác định giá đất còn thiếu và trình độ còn hạn chế, các tổ chức tư vấn giá đất

cũng chưa có tính chuyên nghiệp cao.

Thứ tư, việc quy định định giá đất phải tuân theo các nguyên tắc và phương pháp

luật định đã vô hình chung tạo ra tính “ì”, làm giảm đi sự linh hoạt và sáng tạo khi xác

định giá đất. Mặc dù người thực hiện có thể áp dụng một phương pháp khác tiến bộ và

dễ dàng hơn, giúp định giá đất nhanh hơn thì cũng không được thừa nhận.

43

Tóm lại, chương 2 khóa luận đã trình bày một cách hệ thống các quy định

pháp luật hiện hành về thẩm quyền định giá đất, nguyên tắc định giá đất, phương

pháp định giá đất và thực trang áp dụng pháp luật. Các quy định về định giá đất hiện

hành theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã cụ thể, chi

tiết hơn ở các nội dung, giúp khắc phục những khó khăn khi áp dụng các quy định

của luật cũ. Gần hai năm thi hành luật mới, thực tế đã xuất hiện những “điểm sáng”

trong quá trình luật đi vào đời sống thể hiện ở việc áp dụng các quy định về định giá

đất cụ thể hay việc giá đất được Nhà nước xác định đã tăng để phù hợp với giá đất

phổ biến trên thị trường. Nhưng những vướng mắc xuất hiện từ khi thực thi Luật

Đất đai năm 2003, tuy Luật Đất đai năm 2013 đã được điều chỉnh để khắc phục

nhưng chưa giải quyết được triệt để. Vẫn còn đó những khó khăn khi sử dụng các

phương pháp xác định giá đất, và vẫn còn rất mơ hồ khi quy định nguyên tắc xác

định giá đất phù hợp với giá thị trường. Vì thế tại chương 3 em có đưa ra kiến nghị

giúp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

44

CHƯƠNG 3

ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIẢI

PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

TẠI VIỆT NAM

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất

Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 tính đến này đã thi

hành được gần hai năm. Nhìn lại khoảng thời gian đó, các quy định pháp luật đất

đai nói chung và các quy định pháp luật về định giá đất nói riêng đã đạt được những

kết quả nhất định tuy nhiên song song với đó cũng xuất hiện những khó khăn,

vướng mắc cần được giải quyết. Bởi thế tại mục này, luận văn đưa ra định hướng

giúp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. Đó là đẩy

nhanh tiến độ xây dựng xã hội dân sự và nhà nước pháp quyền.

Xã hội dân sự không phải là một khái niệm mới tuy nhiên cũng không phải là

một khái niệm quá cũ để người ta thôi không bàn luận về nó. Về định nghĩa, xã hội

dân sự, hiểu một cách đơn giản nhất là xã hội phi nhà nước mà tại đó, mối quan hệ

giữa con người với nhau dựa trên sự tự thảo luận và tạo ra sự đồng thuận trên các

vấn đề của cuộc sống mà không cần có sự can thiệp của nhà nước. Xã hội dân sự là

xã hội tự cân bằng. Nó do các tổ chức do xã hội lập ra để thể hiện những loại hình ý

chí khác nhau của cộng đồng. Các tổ chức này có thể là các hội từ thiện, các hiệp

hội, các công đoàn, các nhóm tương trợ, các hiệp hội kinh doanh, các liên minh, và

các đoàn luật sư... Nói theo cách khác, tự bản thân xã hội dân sự sẽ điều chỉnh, hạn

chế tất cả những sự cực đoan, những tiêu cực, những hành vi không phù hợp với lợi

ích cộng đồng bằng các quy tắc bất thành văn mà không cần sự tham gia của các

yếu tố nhà nước. Có thể nói tính tự lập là bản chất của xã hội dân sự. Rất nhiều

quốc gia chậm phát triển đã không nhận thức được điều này và luôn cho rằng nhà

nước phải có mặt trong mọi lĩnh vực của cuộc sống.53 Điều này đã làm hạn chế sự

dân chủ. Trong khi đó, kinh nghiệm của nhiều nước phát triển cho thấy nền kinh tế

53 Xem Nguyễn Trần Bạt, Chủ tịch / Tổng giám đốc, InvestConsult, “Bàn về xã hội dân sự”, năm 2015 Website: https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dan-su/ban-ve-xa-hoi-dan-su.aspx

45

thị trường có ba trụ cột đó là: nhà nước pháp quyền, thị trường và xã hội dân sự. Đất

nước phát triển được phải phát triển hài hòa ba trụ cột đó.54 Nếu xã hội dân sự có

thể tham gia xây dựng chính sách, phản biện chính sách và giám sát quá trình thực

hiện thì sẽ hỗ trợ khắc phục những hạn chế của thị trường và sự quan liêu của nhà

nước.55 Dân chủ là xu thế khách quan trong sự phát triển của loài người. Việt Nam

trong xu thế khách quan đó thì phải phát triển dân chủ và thừa nhận xã hội dân sự.

Pháp luật Việt Nam cần nhanh chóng ban hành luật về biểu tình và luật về xã hội

dân sự nhằm cải cách thể chế, đẩy nhanh sự phát triển xã hội dân sự bởi xã hội dân

sự chính là “cái nôi” của dân chủ.

Trong ý nghĩa là biểu hiện tập trung của một chế độ dân chủ, nhà nước pháp

quyền mang các đặc điểm:

Thứ nhất, là biểu hiện tập trung của chế độ dân chủ. Dân chủ vừa là bản chất

của nhà nước pháp quyền vừa là điều kiện, tiền đề của chế độ nhà nước. Mục tiêu

của nhà nước pháp quyền là xây dựng và thực thi một nền dân chủ, đảm bảo quyền

lực chính trị thuộc về nhân dân. Nhân dân thực hiện quyền dân chủ của mình thông

qua dân chủ trực tiếp, dân chủ đại diện.

Thứ hai, Nhà nước pháp quyền được tổ chức và hoạt động trong khuôn khổ

Hiến pháp và pháp luật. Hiến pháp và pháp luật luôn giữ vai trò điều chỉnh cơ bản

đối với toàn bộ hoạt động Nhà nước và hoạt động xã hội, quyết định tính hợp hiến

và hợp pháp của mọi tổ chức và hoạt động của bộ máy nhà nước.

Thứ ba, Nhà nước pháp quyền tôn trọng, đề cao và đảm bảo quyền con

người trong mọi lĩnh vực hoạt động của Nhà nước và xã hội. Quyền con người là

tiêu chí đánh giá tính pháp quyền của chế độ nhà nước. Mọi hoạt động của Nhà

nước đều phải xuất phát từ sự tôn trọng và đảm bảo quyền con người, tạo mọi điều

kiện cho công dân thực hiện quyền của mình theo đúng các quy định của luật pháp.

t%E1%BA%A1i_Vi%E1%BB%87t_Nam

55 Xem bài phát biểu của nguyên Bộ trưởng Bộ thương mại Trương Đình Tuyển tại Diễn đàn Kinh

tế Mùa xuân 2014

Website:http://vneconomy.vn/thoi-su/da-den-luc-thua-nhan-xa-hoi-dan-su-20140429110559789.htm

54 Xem Bách khoa toàn thư mở Wikipedia: Xã hội dân sự tại Việt Nam. Website:https://vi.wikipedia.org/wiki/X%C3%A3_h%E1%BB%99i_d%C3%A2n_s%E1%BB%B1_

46

Thứ tư, quyền lực nhà nước trong nhà nước pháp quyền được tổ chức và thực

hiện theo các nguyên tắc dân chủ: phân công quyền lực và kiểm soát quyền lực.

Thứ năm, Nhà nước pháp quyền gắn liền với một cơ chế bảo vệ Hiến pháp

và pháp luật phù hợp. Nền tảng của nhà nước pháp quyền là Hiến pháp và một hệ

thống pháp luật dân chủ và công bằng, do vậy, cơ chế bảo hiến và pháp luật là yêu

cầu, điều kiện cần thiết để đảm bảo Hiến pháp, pháp luật luôn được tôn trọng, đề

cao và tuân thủ nghiêm minh.

Thứ sáu, trong nhà nước pháp quyền, quyền lực nhà nước luôn được giới hạn

trong các mối quan hệ: Nhà nước và kinh tế; Nhà nước và xã hội. Mối quan hệ giữa Nhà

nước, kinh tế, xã hội là mối quan hệ tương tác, quy định và chi phối lẫn nhau. Nhà nước

không đứng trên kinh tế và xã hội. Nhà nước pháp quyền gắn liền với kinh tế và xã hội,

phục vụ kinh tế và xã hội trong phạm vi Hiến pháp và pháp luật.56

Mang những đặc điểm đó, nhà nước pháp quyền là mô hình lý tưởng mà mọi

quốc gia, dân tộc hướng tới. Tuy nhiên chưa có một quốc gia nào có thể khẳng định đã

xây dựng thành công thể chế hoàn hảo này. Đối với Việt Nam, xây dựng nhà nước pháp

quyền vừa là một tất yếu lịch sử vừa là một tất yếu khách quan. Việc đẩy nhanh tiến độ

xây dựng nhà nước pháp quyền với nền tảng là xã hội dân sự tại Việt Nam sẽ là một

cuộc cải cách cả về lập pháp, hành pháp và tư pháp khi tính dân chủ được củng cố, vấn

đề nhân quyền được đề cao và sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường giảm bớt.

3.2. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

Thứ nhất, mới đây vào ngày 05/10/2015, Việt Nam đã chính thức gia nhập vào

một trong những phiên chợ được đánh giá là giàu tiềm năng nhất hiện nay, Hiệp định đối

tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (Trans-Pacific Strategic Economic Partnership

Agreement, viết tắt là TPP) gồm 12 quốc gia thành viên bao gồm Úc, Brunei, Chile,

liệu bồi dưỡng thi nâng ngạch chuyên viên cao cấp khối Đảng, đoàn Website:https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=12&cad=rja&uact=8&ved=0ah UKEwj40PT1mK_MAhUKKZQKHRCECywQFghZMAs&url=http%3A%2F%2Fwww.xaydungdang.org.vn%2 FUploads%2Fthuhuyen%2FTailieu%2FThang8.2013%2FChuyen%2520de%2520(3).doc&usg=AFQjCNEowPjB M33JJcGbXN4337zUeFVOGw&sig2=bYunXrwpUGcy8vXsaFXDOA&bvm=bv.120551593,bs.1,d.dGo

56XemChuyên đề III: Xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của dân, do dân, vì dân (Tài thể năm 2013)

47

Malaysia, Mexico, New Zealand, Canada, Peru, Singapore, Vietnam, Mỹ và Nhật Bản.57

Điều này đặt ra những cơ hội và cả thách thức lớn cho Việt Nam. Để Việt Nam có thể

hưởng lợi một cách tốt nhất từ TPP, tận dụng được mọi ưu thế của mình sau khi hội nhập

thì trước hết cần phải có những thay đổi về chính sách và pháp luật trong nước để thúc

đẩy phát triển những ngành có lợi thế so sánh. Với những ngành sẽ được lợi sau khi TPP

có hiệu lực, như: dệt may, thủy sản, nông sản… cần chủ động các nhân tố lao động, vốn,

đất đai và các tài nguyên khác.58 Bởi vậy, sau khi tham gia TPP, việc điều chỉnh và hoàn

thiện các quy định pháp luật trong đó có pháp luật về đất đai cho phù hợp với tình hình

thực tế là một yêu cầu tất yếu đối với Việt Nam.

Thứ hai, ngày 12/12/2015, tại Hội nghị COP21: Hiệp ước Paris về biến đổi

khí hậu, đại diện của 195 quốc gia trong đó có Việt Nam đã thông qua thỏa thuận

lịch sử nhằm ngăn chặn tình trạng nóng lên toàn cầu. Hiện tượng nóng lên toàn cầu

khiến nhân loại phải đối mặt với tình trạng hạn hán ngày càng nghiêm trọng, bão, lũ

lụt và nước biển dâng sẽ nhấn chìm các đảo, các vùng ven biển nơi hàng trăm triệu

người sinh sống.59 Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng rất lớn bởi biến đổi khí hậu, theo

tổ chức Liên hợp quốc tại Việt Nam, trong vòng 30 năm tới, Việt Nam là một trong

30 quốc gia "có nguy cơ cực lớn" do các tác động của biến đổi khí hậu. Mực nước

biển dâng cao 1m tính trung bình dọc theo bờ biển Việt Nam sẽ gây ngập lụt

nghiêm trọng 17.423km2, tương đương 5,3% tổng diện tích đất cả nước, trong đó

có 39% diện tích Đồng bằng sông Cửu Long, 10% diện tích Đồng bằng sông Hồng,

hơn 2,5% các tỉnh ven biển miền Trung và hơn 20% diện tích Thành phố Hồ Chí

Minh60. Trước tình hình đó, song song với những hành động bảo vệ môi trường,

ngày 06/10/2015

Website: http://vietnamnet.vn/vn/tuanvietnam/265929/gia-nhap-tpp-viet-nam-so-gi-va-can-gi.html 58 Xem nhận định củaTS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng VEPR, “ Sau khi ký kết, TPP sẽ tác

động thế nào tới kinh tế Việt Nam?”, Tạp chí tài chính, bài đăng ngày 06/10/2015

Website: http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu--trao-doi/trao-doi-binh-luan/sau-khi-ky-ket-tpp-se-tac-

dong-the-nao-toi-kinh-te-viet-nam-70166.html

59 Xem Tống Hoa – Phan Anh, “ COP21 thông qua thỏa thuận lịch sử về khí hậu”, bài đăng ngày

13/12/2015

Website: http://news.zing.vn/cop21-thong-qua-thoa-thuan-lich-su-ve-khi-hau-post610107.html 60 Xem Ngô Huyền ( Tổng hợp), “22 triệu người Việt Nam sẽ bị mất nhà cửa do biến đổi khí hậu”. Website:http://www.danang.gov.vn/portal/page/portal/danang/chuyen_de/dn_tpmt/ktmt?p_pers_id=

&p_folder_id=14197682&p_main_news_id=29773964&p_year_sel=

57 Xem Hoàng Huy, “Gia nhập TPP Việt Nam sợ gì và cần gì?”, báo điện tử Vietnam.net bài đăng

48

ngăn chặn các nguy cơ từ biến đổi khí hậu, Việt Nam cần có thay đổi về pháp luật

đất đai trong đó có pháp luật về định giá đất để có thể sử dụng hợp lý và hiệu quả

nhất nguồn tài nguyên quý giá này.

Thứ ba, về vấn đề bồi thường hỗ trợ tái định cư. Nhu cầu sử dụng đất để

thực hiện các dự án đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ công nghiệp hóa, hiện

đại hóa đối với một quốc gia còn chậm phát triển như Việt Nam là rất lớn. Vì thế

khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất để thực hiện các dự án này sẽ trả các khoản bồi

thường hỗ trợ tái định cư cho người dân. Tuy nhiên một thực tiễn từ trước đến nay

đó là mức giá bồi thường quá thấp, để người dân tìm được một mảnh đất tương tự

với mảnh đất cũ và xây dựng nhà cửa ổn định lại cuộc sống thì dù có tiết kiệm cũng

không thể đủ. Do đó, cần xem xét lại các quy định, căn cứ và cơ chế áp dụng giá đất

trong áp giá bồi thường hỗ trợ tái định cư.

Thứ tư, giá đất do Nhà nước đưa ra quá thấp, người dân không chấp thuận

tất yếu sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, dân không chịu di dời

khỏi mảnh đất bị thu hồi… Điều này khiến tốc độ giải phóng mặt bằng bị kéo chậm

lại, phải hao tốn rất nhiều thời gian, nhân lực và tiền bạc để giải quyết. Và tiêu cực

hơn là có thể dẫn đến các cuộc biểu tình, bạo động phản đối chính quyền, gây nên

những bất ổn an ninh, chính trị, xã hội. Do đó, việc hoàn thiện quy định pháp luật

định giá đất, làm thế nào để người dân hài lòng với mức giá của Nhà nước quy định

thực sự rất quan trọng.

3.3. Kinh nghiệm về định giá đất của một số quốc gia trên thế giới và một số

gợi mở cho Việt Nam

3.3.1. Kinh nghiệm của Hàn Quốc về định giá đất

Tại cuộc hội thảo “Chia sẻ kinh nghiệm pháp lý và thực tiễn của Việt Nam

và Hàn Quốc về định giá đất” ngày 23 tháng 9 năm 2015, theo ông Seo Jong Dae,

Chủ tịch Ủy ban Thẩm định giá Hàn Quốc, Hàn Quốc đã mất 40 năm để hoàn thiện

hệ thống khung pháp lý cho công tác thẩm định giá. Do đó, Ủy ban đã từng gặp và

giải quyết những vấn đề mà Việt Nam đang gặp phải như đầu cơ đất đai, chia sẻ lợi

ích chưa hài hòa, chưa minh bạch thị trường bất động sản… Ông Seo Jong Dae

cũng khẳng định, phía Hàn Quốc sẽ hỗ trợ Việt Nam trong việc kiện toàn khung

49

pháp lý về công tác này.61 Trong công tác định giá đất, Hàn Quốc có một số kinh

nghiệm rất đáng để chúng ta học hỏi.

Thứ nhất, hiện nay tại Hàn Quốc, nhà nước không còn xác định giá đất, mà

để các tổ chức độc lập có năng lực và uy tín định giá. Sau đó, Nhà nước chỉ làm

nhiệm vụ lựa chọn phương án và quyết định mức giá.

Tại Hàn Quốc, để thu hồi đất, người ta thuê 05 công ty định giá đất cùng tham gia

định giá với 05 phương án khác nhau, sau đó, Nhà nước lấy giá trung bình cộng của các

phương án đó làm giá bồi thường. Như vậy, giá đất được xác định sẽ phù hợp hơn.

Phương pháp định giá của Hàn Quốc là phương pháp so sánh các giao dịch

bán, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa thu nhập được thực hiện bởi hệ

thống thẩm định viên, đánh giá viên. Để xây dựng hệ thống định giá minh bạch,

công bằng, Hàn Quốc sử dụng Hệ thống thông tin đất đai Hàn Quốc (KLIS) , Bảng

so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (LFCT), Tiêu chuẩn thẩm định giá đất,

Tiêu chuẩn thẩm định giá nhà.62

Thứ hai, Hàn Quốc còn có áp dụng Đạo luật về thu hồi đất cho các công

trình công cộng với các nội dung:

Một là, chuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái định cư (LAR)

Hai là, xác định danh mục các công trình công cộng và tiến hành khảo sát cơ

bản về các đối tượng và tài sản bị ảnh hưởng

Ba là, đàm phán về các điều khoản và điều kiện của LAR với các bên liên quan

Bốn là, LAR bao gồm thời hạn áp dụng các biện pháp tái định cư, thời gian,

địa điểm, và các vấn đề liên quan đến hồ sơ đăng ký63

Hình thức bồi thường chung khi Nhà nước thu hồi đất là bằng tiền mặt. Tuy

nhiên, các chủ sở hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, như đất

về định giá đất”, Hà Nội, năm 2015

Website:

http://dinte.monre.gov.vn/index.php/tin-tuc/34-tin-tai-nguyen-dat/976-viet-nam-va-han-

quoc-chia-se-kinh-nghiem-phap-ly-va-thuc-tien-ve-dinh-gia-dat

62 Xem Hữu Tuấn (Báo Đầu tư), “Nên độc lập trong thẩm định, xác định giá đất”, năm 2012 Website: http://cafeland.vn/tin-tuc/nen-doc-lap-trong-tham-dinh-xac-dinh-gia-dat-31227.html 63 Bộ Tài nguyên và môi trường, “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai”, năm

2012, trang 17

61 Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Việt Nam và Hàn Quốc: Chia sẻ kinh nghiệm pháp lý và thực tiễn

50

hoặc nhà ở xã hội. Đối với đất nông nghiệp, khoản bồi thường được tính trên cơ sở

2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp và được tính toán đầy đủ để

hỗ trợ người nông dân phục hồi việc sản xuất của mình.64

3.3.2. Kinh nghiệm từ tiểu bang Queensland (Australia) về định giá đất

Thứ nhất, một số quy định về định giá đất ở Queensland65

Pháp luật hiện hành về đất đai của Australia (ban hành năm 1994), Đạo luật

về Định giá đất đai (năm 2010) và pháp luật liên quan như Luật Bảo vệ môi trường

năm 1994… đã tạo thành hệ thống pháp luật đồng bộ trong quản lý quy hoạch đất

đai của Queensland.

Tại Queensland, cơ quan định giá cung cấp biểu giá cho tất cả các loại đất

theo thuộc tính của đất có thể định giá được phù hợp với quy định của Đạo luật về

Định giá Đất đai năm 2010. Việc định giá đất được tiến hành hàng năm trên toàn

tiểu bang (ngoại trừ trường hợp đặc biệt hoặc bất thường) do cơ quan định giá quyết

định, sau khi tham khảo ý kiến của chính quyền địa phương, các tập đoàn công

nghiệp để quyết định giá đất, trên cơ sở diễn biến của thị trường. Giá trị đất được

đánh giá từ ngày 01/10 hàng năm,giá đất được công bố trước ngày 31/3 của năm

sau và có hiệu lực từ ngày 30/6 của năm ra thông báo.

Nếu đất cần phải được đánh giá lại giữa các kỳ đánh giá hàng năm (ví dụ tái

quy hoạch hoặc phân khu), thông báo định giá bổ sung sẽ được công bố sau khi

đánh giá lại. Việc định giá mới có hiệu lực từ ngày ghi trên thông báo.

Thứ hai, những yếu tố cần xem xét khi định giá đất66

ngừa và giải quyết xung đột về đất đai”, bài đăng trên Tạp chí Lý luận chính trị số 8-2014

Website: http://lyluanchinhtri.vn/home/index.php/quoc-te/item/1029-kinh-nghiem-cua-mot-so-nuoc-

trong-phong-ngua-va-giai-quyet-xung-dot-ve-dat-dai.html

65 Xem TS. Ngô Văn Hiền, Học viện Tài chính, ‘’Định giá đất: Kinh nghiệm từ tiểu bang

Queensland (Australia)”, năm 2013.

Website: http://tapchitaichinh.vn/tai-chinh-quoc-te/nhan-dinh-du-bao/dinh-gia-dat-kinh-nghiem-tu-

tieu-bang-queensland-australia-34933.html

66 Xem TS. Ngô Văn Hiền, Học viện Tài chính, ‘’Định giá đất: Kinh nghiệm từ tiểu bang

Queensland (Australia)”, năm 2013.

Website: http://tapchitaichinh.vn/tai-chinh-quoc-te/nhan-dinh-du-bao/dinh-gia-dat-kinh-nghiem-tu-

tieu-bang-queensland-australia-34933.html

64 Xem GS.TS Trần Phúc Thăng, ThS Phạm Thị Thắng, “Kinh nghiệm của một số nước trong phòng

51

Tại Queensland xác định giá đất trước hết phải tuân theo quy định của pháp

luật, sau đó cần phải tính đến các yếu tố: thông tin nghiên cứu về thị trường; giá

mua, giá bán cho mỗi loại đất ( đất khu dân cư, thương mại, công nghiệp và nông

thôn); các thuộc tính của đất ( đất chưa sử dụng, đất được cải tạo gần đây hay đất đã

được mua bán trên thị trường…); hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch đất. Xem xét

các thuộc tính của đất cần chú ý đến: hình dạng, diện tích mảnh đất; địa hình, cảnh

quan và độ cao của đất; ánh sáng, không khí, tiếng ồn và độ rung; xói mòn, lũ lụt và

thiệt hại lâu dài do biến cố tự nhiên; những hạn chế do dòng chảy hoặc môi trường;

cỏ dại, sâu bệnh, tiềm năng của đất; khả năng tiếp cận với đất đai; tiếp cận với nước

và các dịch vụ cần thiết…

Quá trình định giá còn phải xem xét các hạn chế tác động đến việc sử dụng

đất: những hạn chế do quy hoạch sử dụng đất; vị trí của đường dây tải điện; nơi

đăng ký di sản hoặc đất đai bị ô nhiễm; rừng bảo hộ, thảm thực vật; vị trí hệ thống

thoát nước, công trình ngầm... Trong hoàn cảnh nhất định, cơ quan định giá có thể

tuyên bố một phần nào đó của khu đất có thể được tách ra riêng biệt để định giá.

Như vậy, tại Queensland khi định giá đất họ quan tâm và lưu ý đến từng yếu

tố, chi tiết tưởng chừng như là nhỏ nhất. Điều này thể hiện sự chuyên nghiệp trong

công tác định giá và đồng thời kĩ năng lập pháp của các nhà làm luật.

Thứ ba, phương pháp định giá tại Queensland67

Có hai phương pháp định giá được sử dụng để định giá đất tại Queensland đó

là: Phương pháp định giá theo giá trị của đất không được cải thiện hay không tăng

giá trị và phương pháp định giá lợi thế vị trí.

Phương pháp định giá theo giá trị của đất không được cải thiện: Đất nông

nghiệp theo quy hoạch được định giá bằng cách sử dụng phương pháp giá trị đất

chưa được cải thiện (tức là đất quy hoạch nông thôn của dân cư hoặc tương đương

có giá trị như đất phi nông nghiệp). Đất được xác định là đất nông nghiệp có thể

Queensland (Australia)”, năm 2013.

Website: http://tapchitaichinh.vn/tai-chinh-quoc-te/nhan-dinh-du-bao/dinh-gia-dat-kinh-nghiem-tu-

tieu-bang-queensland-australia-34933.html

67 Xem TS. Ngô Văn Hiền, Học viện Tài chính, ‘’Định giá đất: Kinh nghiệm từ tiểu bang

52

được chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp. Giá trị đất chưa được cải thiện phản ánh

giá trị của đất trong tự nhiên và tình trạng thay đổi của đất. Nó là giá trị mà đất nông

thôn có thể được dự kiến giao bán với giá không thay đổi.

Phương pháp lợi thế vị trí: Tất cả đất phi nông nghiệp, bao gồm cả đất quy

hoạch nông thôn dân cư, được định giá bằng cách sử dụng phương pháp lợi thế vị

trí. Lợi thế vị trí phản ánh đất dự kiến sẽ được bán với giá nào đó trong điều kiện

hiện tại, bao gồm đất và các công trình trên đất hoặc các vật liệu được sử dụng để

cải thiện tính chất vật lý của đất như: đất đã được làm sạch, đất đã được cải thiện

khả năng sinh lợi hoặc đất đã được cải thiện cấu trúc đất, đất đã được khắc phục ô

nhiễm (nếu đất bị ô nhiễm đất được xác định theo các Đạo luật Bảo vệ môi trường

1994), đất được phục hồi và cải thiện bề mặt hoặc san lấp mặt bằng. Trừ trường hợp

đất được xây dựng nhà ở, nhà xưởng, nhà kho, hàng rào, đập nước và cảnh quan;

các công trình nhỏ như, cải tạo đất vườn, tường chắn cho mục đích cảnh quan và cắt

tỉa hoặc loại bỏ các cây cho mục đích làm đẹp; xây dựng bể bơi, ao cá, bãi đỗ xe

ngầm và móng/ nền tảng của đường nội bộ và đường lái xe vào… được định giá

theo phương pháp giá trị đất không được cải thiện.

Lũ lụt, lốc xoáy… là những bất lợi của tự nhiên thường xuyên xảy ra tại

Queensland. Khi định giá đất do một sự kiện bất lợi của tự nhiên, cần xem xét một loạt

các vấn đề sau: việc sử dụng đất; các sự kiện tương tự đã xảy ra trước đây và đã được

phản ánh trong việc định giá; thiệt hại vật chất đối với đất đai; mức độ, phạm vi và thời

gian ngập lụt; thời điểm xảy ra các thiệt hại hoặc mất giá trị cho đất; nguy cơ hoặc dự

đoán của sự kiện xảy ra một lần nữa; khoảng thời gian trước khi đất có thể được đưa trở

lại sản xuất đầy đủ; những tác động ngắn hạn và dài hạn của sự kiện, bao gồm các tác

động cho trồng trọt và các ngành công nghiệp chính khác trên cơ sở hạ tầng.

Thứ năm, quản lý và sử dụng thông tin định giá68

Việc thu thập thông tin bất động sản để thực hiện định giá theo luật định phù

hợp với định giá đất Đạo luật năm 2010. Sử dụng thông này để duy trì việc triển

Queensland (Australia)”, năm 2013.

Website: http://tapchitaichinh.vn/tai-chinh-quoc-te/nhan-dinh-du-bao/dinh-gia-dat-kinh-nghiem-tu-

tieu-bang-queensland-australia-34933.html

68 Xem TS. Ngô Văn Hiền, Học viện Tài chính, ‘’Định giá đất: Kinh nghiệm từ tiểu bang

53

khai đánh giá, trong đó bao gồm tên và địa chỉ của chủ sở hữu bất động sản, giá bán

và thời điểm bán của mỗi tài sản và định giá được cải thiện hoặc định giá lợi thế vị

trí của chủ sở hữu đất. Thông tin định giá được công bố công khai và có thể được

mua thông qua các trung tâm kinh doanh và các đại lý của dữ liệu bất động sản.

3.3.3. Một số gợi mở cho Việt Nam về định giá đất

Đối với nền kinh tế thị trường tại Việt Nam các quy định pháp luật chịu sự

chi phối của hàng loạt các quy luật như quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật

cạnh tranh nên các quy định trong việc xác định giá đất cũng phải phản ánh đúng

các quy luật của nền kinh tế. Giá đất cần thể hiện đúng thước đo giá trị tài sản và là

một công cụ vĩ mô phân phối nguồn lực tài chính giữa Nhà nước và người sử dụng

đất. Trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của Hàn Quốc và Queensland, dưới đây là

một số gợi mở giúp Việt Nam hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá đất:

Thứ nhất, cần có tổ chức định giá đất độc lập không thuộc bộ máy hành

chính. Bởi một lẽ giá đất chủ yếu do Nhà nước quy định, tuy nhiên cơ quan hành

chính nhà nước cụ thể là Ủy ban nhân dân vừa có thẩm quyền thu hồi đất vừa có

thẩm quyền định giá đất. Đây là một cơ chế không khách quan vì cơ quan hành

chính thường nghiêng về quyền lợi của Nhà nước hơn là quyền lợi của người sử

dụng đất. Vì vậy, việc giao thẩm quyền phán quyết cuối cùng về giá đất cho các tổ

chức không thuộc bộ máy hành chính là rất cần thiết.

Thứ hai, tại Queensland, đất được định giá một năm một lần và theo quy

định: Giá trị đất được đánh giá từ ngày 01/10 hàng năm; giá đất được công bố trước

ngày 31/3 của năm sau và có hiệu lực vào ngày 30/6 của năm ra thông báo. Điều

này sẽ là phù hợp với nền kinh tế thị trường khi mà các biến động về giá có thể xảy

ra hàng tháng, hàng tuần và có thể hàng ngày. Trên thực tế không chỉ Queensland

mà nhiều quốc gia trên thế giới việc định giá bất động sản được tiến hành hàng

năm: Đài Loan, Hàn Quốc…Vì thế thời gian định giá đất của Việt Nam được quy

định là 05 năm một lần là thời gian dài và nên rút ngắn lại.

Thứ ba, việc thành lập hiệp hội định giá đất và các tổ chức tư vấn định giá đất đã

đạt được thành công nhất định, mức giá đưa ra được đa phần người dân chấp nhận, tuy

nhiên, Việt Nam cần bổ sung khung pháp lý hoàn chỉnh làm cơ sở để các hiệp hội hoạt

54

động hiệu quả. Đồng thời, thực hiện quá trình nâng cao chất lượng dịch vụ định giá đất,

khuyến khích các định giá viên cá nhân bởi vì họ là những hạt nhân của các tổ chức cung

cấp dịch vụ định giá. Họ cần có trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp. Bên cạnh

đó cũng cần nâng cao nhận thức cộng đồng về định giá đất.

Thứ tư, sự khác biệt trong định giá giữa các vùng đất giáp ranh là tất yếu.

Các yếu tố dẫn đến sự khác biệt là do sự khác biệt về: phương pháp định giá, thuộc

tính vật lý của đất, những hạn chế về việc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, định

giá ưu đãi. Ở Việt Nam, sự khác biệt trong định giá giữa các vùng giáp ranh hoặc

giữa các thửa đất trong cùng một lô đất lại do các quyết định hành chính, giá đất Hà

Nội hơn giá đất giáp ranh với Hưng Yên hoặc Vĩnh Yên. Kinh nghiệm Queensland

có thể tham khảo, Việt Nam cần xây dựng một bản đồ quy hoạch đất riêng biệt độc

lập so với bản đồ hành chính, trên đó chỉ rõ các vùng đất, các thuộc tính của đất và

bảng giá đất được áp dụng.

Thứ năm, khung giá đất không bao giờ theo kịp được diễn biến giá thực tế

trên thị trường, bởi lẽ từ khi lấy số liệu để xây dựng bảng giá đất cho đến khi ban

hành, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đã biến động rất nhiều. Không

những thế, khung giá đất tại Việt Nam hiện nay chỉ phân thành 03 vùng cơ bản,

đồng bằng, miền núi, trung du, nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có

khoảng cách khá lớn. Trong khi ở các nước khác được chia thành nhiều vùng, chẳng

hạn như Hàn Quốc, khi định giá đất chính phủ phân thành 55 vùng.69 Trong tương

lai, Việt Nam nên chia nhỏ 03 vùng định giá để định giá đất sẽ cụ thể, chi tiết và

công bằng hơn.

Thứ sáu, Việt Nam cần sớm thành lập trung tâm bất động sản được tin học

hóa hoàn toàn trên phạm vi cả nước, có cổng thông tin điện tử, được cập nhật liên

tục để phục vụ người dân, định giá viên và các tổ chức định giá sử dụng.

69 Xem Bùi Ngọc Tuân, Hội thảo về giá đất do Tổng cục quản lý đất đai tổ chức ngày 06/08/2013 Website: http://vneconomy.vn/bat-dong-san/mo-ho-nhu-dinh-gia-dat-20130806044919976.htm

55

3.4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

3.4.1. Kiến nghị hoàn thiện cơ chế về tổ chức và thực hiện định giá đất

3.4.1.1. Cần thành lập cơ quan định giá đất độc lập

Theo những gợi mở cho Việt Nam về định giá đất tại mục 3.3.3, định giá đất

độc lập không phải là một quan điểm mới. Vấn đề này đã được đưa ra thảo luận rất

nhiều trong quá trình dự thảo Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 được

ban hành đã lần đầu tiên đề cập tới định giá đất độc lập khi quy định sự tham gia

của các tổ chức tư vấn định giá đất độc lập vào hội đồng thẩm định giá. Tuy nhiên

quy định này ít nhiều chỉ mang tính chất thủ tục, chỉ là một công đoạn cần phải có

trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện các

quyền quyết định giá đất của mình. Vì thế, luận văn đưa ra kiến nghị là Việt Nam

hãy thành lập một cơ quan định giá đất chuyên biệt độc lập, không thuộc bộ máy

hành chính Nhà nước.

Theo tiến sỹ Nguyễn Minh Ngọc, Trưởng Bộ môn kinh doanh bất động sản,

Khoa bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, định

giá bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao. Tiêu chuẩn đạo đức

đầu tiên của mỗi định giá viên là sự độc lập, không chịu chi phối hay sức ép về tài

chính hay quyền lực của bất kỳ ai, bất kỳ tổ chức nào. Do vậy, ở nhiều nước phát

triển, việc định giá tài sản hay bất động sản đều do các công ty tư vấn, các tổ chức

trung gian thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết

quả định giá. Đây là điều mà Việt Nam cần học hỏi.70 Đặc biệt là khi tình trạng

“vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay nói cách khác là thẩm quyền kép đã được nhắc đến

từ lâu. Quy định pháp luật hiện nay trao cho Ủy ban nhân dân tỉnh thẩm quyền quá

lớn. Việc duy trì một cơ quan nhà nước vừa có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất,

thu hồi đất lại vừa có thẩm quyền quyết định giá đất là rất bất hợp lý. Bên cạnh việc

cơ quan nhà nước nghiêng về quyền lợi của Nhà nước hơn là quyền lợi của nhân

dân thì quy định này còn tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng khó kiểm soát và nguy cơ

https://www.shs.com.vn/News/2012517/757553/dinh-gia-dat-dai-bat-dong-san-bao-gio-

du-manh.aspx

70 Xem Thạch Huê, “Định giá đất đai, bất động sản bao giờ đủ mạnh?”, bài đăng ngày 17/05/2012 Website:

56

dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài của người dân là rất cao. Một thực tế là hầu

hết người dân bị thu hồi đất đều cho rằng giá đất bồi thường được cơ quan có thẩm

quyền quyết định thu hồi đất xác định rất thấp, thấp hơn nhiều so với giá đất chuyển

nhượng trên thị trường. Khi thu hồi đất ở, nhiều địa phương hiện nay thiếu quỹ đất

nên thu hồi đất thì bồi thường dân bằng tiền. Nhưng khi dân cầm số tiền đó đi “mua

đất mới” thì phải mua theo giá thương mại, mà số tiền được bồi thường không đủ để

chi trả. Vì vậy nảy sinh bức xúc, khiếu kiện.71

Giải pháp tối ưu nhất để ngăn chặn các nguy cơ này đó là thành lập một cơ

quan chuyên biệt về định giá đất độc lập với cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai.

Cơ quan này cũng cần được quy định cụ thể về cơ cấu tổ chức và nguyên tắc hoạt

động, việc tuyển dụng đội ngũ cán bộ cho cơ quan này cũng cần phải tuân thủ chặt

chẽ các điều kiện về chuyên môn, phẩm chất, đạo đức… Sau đó, Nhà nước hãy giao

cho cơ quan này các nhiệm vụ như: xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh,

thành phố trực thuộc trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp

pháp luật quy định tại Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của

Chính phủ quy định về giá đất; giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về giá đất; thực

hiện quản lý đối với các hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất… Có như vậy

mới đảm bảo được tính khách quan và minh bạch của giá đất. Giá đất do cơ quan

định giá đất độc lập xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

3.4.1.2. Cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất

Thứ nhất, định giá đất được xem là một nghề nhưng pháp luật Việt Nam nay vẫn

chưa có các quy định cụ thể về các nguyên tắc, chuẩn mực, phẩm chất và kỹ năng cần có

của mỗi cá nhân thực hiện công việc xác định giá đất; cơ chế giám sát, đánh giá chất

lượng của hoạt động tư vấn định giá đất; quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật

đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất. Do đó pháp luật cần bổ sung các quy

định còn thiếu này để chuyên nghiệp hóa dịch vụ tư vấn xác định giá đất.

Thứ hai, Việt Nam chưa có một khung pháp lý chặt chẽ cho hoạt động của

các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá đất bởi các quy định pháp luật còn

71 Xem Lê Kiên, báo Tuổi trẻ, “ Hãy để tổ chức độc lập định giá đất” Website: https://www.shs.com.vn/News/2012924/773932/hay-de-to-chuc-doc-lap-dinh-gia-dat.aspx

57

chồng chéo. Có doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá theo quy định của Luật

Kinh doanh bất động sản và quy định cụ thể của Bộ Xây dựng, trong khi đó một số

khác lại hoạt động theo các quy định cụ thể của Bộ Tài chính.72 Vì thế vấn đề đặt ra

là cần rà soát và đồng bộ lại tất cả các quy định pháp luật về định giá bất động sản

nói chung và định giá đất.

3.4.2. Một số biện pháp bổ trợ nhằm nâng cao hiệu quả định giá đất

3.4.2.1. Tích cực giáo dục, phổ biến pháp luật đất đai cho người dân

Tuyên truyền, giáo dục, phổ biến pháp luật đất đai cho người dân là một

trong số các biện pháp bổ trợ nâng cao hiệu quả định giá đất. Không chỉ riêng pháp

luật đất đai mà bất kể một ngành luật nào khác như luật dân sự, luật hình sự, luật

hành chính… người dân có biết luật, có hiểu luật thì mới có thể thực hiện đúng các

quy định của pháp luật. Việc thực thi pháp luật cũng trở lên nhanh chóng và hiệu

quả hơn rất nhiều. Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật là trách nhiệm của toàn bộ

hệ thống chính trị, trong đó Nhà nước giữ vai trò nòng cốt73. Các cơ quan nhà nước

chủ yếu thực hiện công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai đó là: Chính phủ,

Bộ Tài nguyên - Môi trường, các Sở Tài nguyên – Môi trường, Ủy ban nhân dân

các cấp…Tùy thuộc vào nội dung, đặc điểm, tính chất, mức độ phổ biến của pháp

luật, đối tượng phổ biến cụ thể và tình hình của mỗi cơ quan mà các cơ quan, đơn vị

đó có thể lựa chọn các hình thức phổ biến, giáo dục pháp luật sao cho phù hợp. Có

thể là: tiến hành họp báo, thông cáo báo chí; phổ biến pháp luật trực tiếp; cung cấp

thông tin, tài liệu pháp luật; phổ biến thông qua các phương tiện thông tin đại

chúng, loa, internet, pa-nô, áp-phích, trang thông tin điện tử; tổ chức các cuộc thi

tìm hiểu pháp luật; lồng ghép trong các hoạt động văn hóa, văn nghệ, sinh hoạt của

cơ sở…74

Mục đích của việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai là để người dân

nắm được các quy định cơ bản của pháp luật, qua đó nâng cao nhận thức, ý thức

chấp hành pháp luật về đất đai, hạn chế các vi phạm pháp luật về đất đai; nâng cao

phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Khoa Luật-Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2013, trang 65

73 Xem Điều 3 Luật Phổ biến, giáo dục pháp luật số 14/2012/QH13 ngày 20/06/2012 74 Xem Điều 11 Luật Phổ biến, giáo dục pháp luật số 14/2012/QH13 ngày 20/06/2012

72 Xem Nguyễn Ngọc Hà, khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật về định giá đất trong thu hồi đất, giải

58

nhận thức, ý thức trách nhiệm cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức làm công

tác quản lý nhà nước về đất đai, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà

nước về đất đai. Việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai cần được thực hiện

một cách toàn diện, có trọng tâm, trọng điểm bằng nhiều hình thức phong phú, đa

dạng, phù hợp với từng đối tượng được phổ biến; đảm bảo tính chủ động, chính xác,

rõ ràng, đúng tinh thần chỉ đạo của Đảng và Nhà nước, phù hợp với tình hình thực

tiễn của địa phương và phải được triển khai hiệu quả, chất lượng và tiết kiệm. Các

cơ quan, đơn vị, địa phương cần đảm bảo phân công trách nhiệm rõ ràng, hợp lý;

tham gia tích cực, phối hợp đồng bộ, có hiệu quả; giải quyết kịp thời các vướng

mắc, phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện.75 Có như vậy sẽ giúp nâng cao

hiệu quả áp dụng pháp luật.

3.4.2.2. Nâng cao năng lực, trình độ, phẩm chất và đạo đức của đội ngũ định giá viên

Giá đất là một thuật ngữ pháp lý mang tính chất trừu tượng, định giá đất vừa

mang tính kinh tế, tính khoa học, tính pháp luật và tính xã hội. Bởi vậy định giá đất

là một công việc rất khó trong quản lý đất đai của Nhà nước, đòi hỏi đội ngũ định

giá viên thực hiện có trình độ chuyên môn, kỹ thuật cao, đầy đủ phẩm chất, đạo đức

cũng như các kỹ năng cần thiết cho công việc như đã nêu tại chương 2. Đầu tiên và

quan trọng nhất, cơ quan có thẩm quyền phải xác định cụ thể và thực hiện nghiêm

túc các điều kiện tuyển dụng các định giá viên phù hợp với công việc. Sau đó, cần

thường xuyên tiến hành các đợt tập huấn kỹ năng cũng như chuyên môn nghiệp vụ

cho đội ngũ định giá viên và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát quá

trình định giá đất để kịp thời phát hiện và xử lý những hành vi vi phạm kịp thời. Từ

đó thực hiện các chế tài xử phạt tương ứng với mức độ nghiêm trọng của hành vi.

3.4.2.3. Phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và thiết lập hệ thống thông

tin đất đai điện tử

Thứ nhất, thị trường bất động sản phát triển quá “nóng” dẫn tới “sốt” hay

quá “lạnh” dẫn tới “đóng băng” đều có những tác động tiêu cực tới hoạt động đầu

12/05/2015

Website http://www.baomoi.com/tang-cuong-pho-bien-giao-duc-phap-luat-ve-dat-dai/c/16590482.epi

75 Xem Báo Mới.com, “Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai”, bài đăng ngày

59

tư, phát triển kinh tế đất nước, hoạt động sản xuất, kinh doanh và đời sống của

người dân. Trong thời gian qua thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 03 cơn

sốt. Cơn sốt đầu tiên xuất hiện vào năm 1993 khi Luật Đất đai năm 1993 đã thừa

nhận việc mua, bán quyền sử dụng đất. Cơn sốt thứ hai vào cuối năm 2000 đầu năm

2001 cùng lúc với giá vàng tăng cao khi mà việc định giá, kể cả thanh toán còn lấy

vàng làm chuẩn. Cơn sốt thứ ba khi chứng khoán vượt qua đỉnh dốc sang bên kia

vào tháng 03/2007 thì một lượng vốn không nhỏ đã chuyển từ đây sang thị trường

bất động sản. Và nhiều khả năng sẽ xuất hiện cơn sốt thứ tư năm 2016-2017.76 Bên

cạnh những tác động tích cực, các cơn sốt bất động sản cũng có những tác động tiêu

cực đến thị trường khi giá bất động sản cao và tăng nhanh khiến chi phí đầu tư tăng,

ảnh hưởng tới việc thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, giảm sức cạnh tranh

của nền kinh tế. Hơn nữa, giá bất động sản tăng cao không phù hợp với thu nhập xã

hội dẫn đến tình trạng người giàu cứ giàu còn người có thu nhập thấp thì cứ mãi

chật vật. Bởi người có tiền, có vốn đầu tư “mua đi bán lại bất động sản” hưởng lợi

nhuận chênh lệch trong khi đối với những người thu nhập thấp việc “mua đất” và

xây dựng nhà ở lại rất khó khăn. Tình trạng đó làm xuất hiện hành vi lấn chiếm đất

công, cơi nới xây dựng nhà ở trái phép làm phá vỡ cảnh quan đô thị, ảnh hưởng đến

các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, gây ô nhiễm môi trường… Ngược lại khi thị

trường bất động sản trải qua 03 lần đóng băng vào các giai đoạn: 1995-1999, 2002-

2006, 2008-201277 làm ứ đọng một lượng vốn lớn, việc không thể sử dụng hết các

nguồn lực sẵn có thật sự rất lãng phí. Chính vì những lý do trên, phát triển và lành

mạnh hóa thị trường bất động sản là một yêu cầu tất yếu. Trước tiên, Nhà nước cần

tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật trong đó có pháp luật về định

giá đất trên cơ sở xây dựng các chính sách đồng bộ về Luật Đất đai, Luật Giá và

Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo tính thống nhất và chặt chẽ, tạo điều

kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo đúng quy định của pháp luật. Xác

định được giá đất một cách hợp lý cũng chính là một trong những giải pháp tốt nhất

76 Xem Đầu tư online, “Bất động sản bùng nổ xuất hiện cơn sốt thứ 4” Website: http://batdongsanexpress.vn/bat-dong-san-xuat-hien-con-sot-thu-4.html 77 Xem Chứng khoán phương Nam, Báo cáo phân tích ngành bất động sản Website: http://www.wooricbv.com/FileShow.ashx?ContentID=7185

60

để làm lành mạnh hoá thị trường đất đai tại Việt Nam hiện nay. Chỉ khi giá đất được

xác định đúng đắn thì mới thúc đẩy người sử dụng đất khai thác hợp lý nguồn tài

nguyên này.

Thứ hai, ngày nay, cùng với sự phát triển của internet và các tiến bộ khoa

học công nghệ, thông tin đất đai điện tử là thành phần quan trọng không thể thiếu

trong cuộc sống hiện đại. Vì thế Đảng đã có quan điểm chỉ đạo ưu tiên đầu tư xây

dựng cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin về đất đai và các tài sản gắn liền với đất theo

hướng hiện đại, công khai, minh bạch, đa mục tiêu; từng bước chuyển sang giao

dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai. Phấn đấu đến năm 2020 cơ bản hoàn thành việc

xây dựng hệ thống thông tin đất đai.78 Cụ thể hóa quan điểm này, Bộ Tài nguyên –

Môi trường đã ra Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT ngày 24/04/2013 quy định về

cơ sở dữ liệu đất đai. Theo đó, cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm: cơ sở dữ liệu địa

chính, cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai

và cơ sở dữ liệu giá đất. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai sẽ do Tổng cục Quản lý đất

đai tổ chức xây dựng, quản lý, khai thác, sử dụng và cập nhật. Học hỏi kinh nghiệm

quản lý đất đai của các nước, việc Việt Nam đầu tư phát triển hệ thống thông tin đất

đai điện tử là hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên phát triển hệ thống này như thế nào để

các thông tin được cập nhật một cách nhanh chóng, đầy đủ và toàn diện nhất, đáp

ứng hoàn toàn nhu cầu của người dân đòi hỏi phải có những hành động cụ thể, thiết

thực hơn nữa. Hệ thống thông tin hoàn chỉnh sẽ góp phần tạo ra môi trường thông

tin công khai và minh bạch, hỗ trợ cơ quan nhà nước rất nhiều trong quản lý đất đai,

giúp người dân tiếp cận và nắm bắt được các chính sách pháp luật một cách nhanh

chóng, thuận tiệnvà giúp đẩy nhanh quá trình cải cách thể chế về quản lý đất đai.

Trong quá trình hội nhập quốc tế và phát triển kinh tế theo hướng đẩy nhanh

tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa như hiện nay, Việt Nam cần có chính sách

pháp luật sao cho sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất nguồn tài nguyên đất. Bởi đất là

tài nguyên quý giá phục vụ cho mọi nhu cầu của đời sống, sản xuất và kinh doanh.

Phát triển kinh tế nhưng đồng thời cũng phải đảm bảo ổn định xã hội, yêu cầu quan

ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai.

78 Xem Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành trung

61

trọng đó là hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá đất. Như đã nói ở trên,

định giá đất đúng mới có thể giảm bớt các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai;

đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển kinh

tế; thu hút các nhà đầu tư… Những tồn tại, bất cập trong việc áp dụng các quy định

về định giá đất là khó có thể tránh khỏi, vì thế việc thực hiện những giải pháp hoàn

thiện pháp luật sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường bất động sản, đảm bảo cân bằng

lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và những bên liên quan. Một thị trường bất

động sản hoạt động một cách lành mạnh, đúng hướng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ xã

hội hóa dân sự, tiến tới xây dựng nhà nước pháp quyền tại Việt Nam.

62

KẾT LUẬN

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa là tiến trình phát triển tất yếu của các quốc gia

đang phát triển trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Trong nhiệm vụ bắt kịp sự phát

triển của các nước trên thế giới, Việt Nam cần có những thay đổi nhằm hoàn thiện

pháp luật đất đai, đặc biệt là pháp luật định giá đất. Bởi đất đai có một vai trò rất

quan trọng, không chỉ bởi giá trị kinh tế mà còn bởi giá trị xã hội. Định giá đất là

một vấn đề rất nhạy cảm. Định giá đất đúng, cụ thể, công khai và minh bạch sẽ nhận

được sự đồng thuận của người dân, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên,

góp phần ổn định chính trị xã hội và giúp lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Nhận thức được tính thời sự của đề tài và tính phức tạp của đối tượng nghiên

cứu, trong 03 chương nội dung của luận văn, em đã tập trung nghiên cứu những vấn

đề lý luận cơ bản về định giá đất và pháp luật định giá đất, lịch sử hình thành và

phát triển các quy định pháp luật về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật

Đất đai năm 2013. Từ đó đi sâu nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về

định giá đất như thẩm quyền định giá đất, nguyên tắc định giá đất, phương pháp

định giá đất, kỹ năng định giá đất, đồng thời cũng chỉ ra những bất cập. Mặc dù

Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều điểm mới tiến bộ hơn so với pháp luật đất đai

trước đây, tuy nhiên thực tế cũng đã xuất hiện những bất cập trong quá trình luật đi

vào đời sống. Cụ thể là nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá thị trường còn rất

mơ hồ, các phương pháp định giá đất tuy nhiều nhưng vẫn quá khó để áp dụng,

thẩm quyền định giá đất chồng chéo, các quy định về tổ chức tư vấn định giá đất

vẫn chưa cụ thể. Vì thế, trên cơ sở phân tích lý luận và thực tiễn định giá đất, em đã

đưa ra một số kiến nghị có tính chất tham khảo, hi vọng sẽ góp phần hoàn thiện cơ

chế về tổ chức và thực hiện định giá đất tại Việt Nam. Song song với đó là một số

biện pháp bổ trợ nhằm nâng cao hiệu quả định giá đất.

Định giá đất có một vai trò quan trọng đối với người sử dụng đất, Nhà nước

và thị trường bất động sản. Trong tương lai, định giá đất sẽ tiếp tục được nghiên cứu

dưới khía cạnh là một dịch vụ kinh doanh bất động sản nhiều tiềm năng, giúp thị

trường bất động sản phát triển lành mạnh và đúng hướng tại Việt Nam.

63

DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Văn bản pháp luật

[1] Luật đất đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày

08/01/1988

[2] Luật Đất đai số 24/L-CT ngày 14/07/1993

[3] Luật số 25/2001/QH10 về sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai

ngày 29/06/2001

[4] Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003

[5] Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013

[6] Luật Phổ biến, giáo dục pháp luật số 14/2012/QH13 ngày 20/06/2012

[7] Luật Giá số 11/2012/QH 13 ngày 20/06/2012

[8] Nghị quyết số 07-NQ/HNTW ngày 30/7/1994 của Hội nghị Ban chấp

hành trung ương Đảng khóa VII về phát triển công nghiệp, công nghệ đến năm

2000 theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng giai cấp công

nhân trong giai đoạn mới

[9] Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định khung giá

các loại đất

[10] Quyết định số 302-TTg ngày 13/05/1996 của Thủ tướng Chính phủ về

việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87-CP ngày

17/08/1994

[11] Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/03/1998 của Chính phủ về việc

sửa đổi, bổ sung khoản 2 điều 4 của Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 của

Chính phủ quy định khung giá các loại đất.

[12] Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban

chấp hành trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về

đất đai

[13] Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất

64

[14] Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh

bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Sách chuyên khảo, giáo trình, tạp chí khoa học

[15] TS. Hồ Thị Lam Trà (chủ biên), Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội,

Giáo trình Định giá đất,năm 2005

[16] TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất

trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội,

năm 2013.

[17] Nguyễn Thị Dung, bài viết “Về giá đất trong luật đất đai năm 2013”

trên Tạp chí Luật học – Đặc san tháng 11/2014, Đặc san về Luật Đất đai năm 2013.

[18] TS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng VEPR, “Sau khi ký kết, TPP sẽ

tác động thế nào tới kinh tế Việt Nam?”, Tạp chí tài chính, bài đăng ngày

06/10/2015

Website: http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu--trao-doi/trao-doi-binh-

luan/sau-khi-ky-ket-tpp-se-tac-dong-the-nao-toi-kinh-te-viet-nam-70166.html

[19] GS.TS Trần Phúc Thăng, ThS Phạm Thị Thắng, “Kinh nghiệm của một

số nước trong phòng ngừa và giải quyết xung đột về đất đai”, bài đăng trên Tạp chí

Lý luận chính trị số 8-2014

Website: http://lyluanchinhtri.vn/home/index.php/quoc-te/item/1029-kinh-

nghiem-cua-mot-so-nuoc-trong-phong-ngua-va-giai-quyet-xung-dot-ve-dat-dai.html

[20] GS.TSKH.Đặng Hùng Võ, “Cần sửa đổi,bổ sung gì cho Luật Đất đai

năm 2003”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 11 (148) tháng 06/2009.

[21] ThS. Đặng Anh Quân, “Bàn về giá đất của Nhà nước”,Tạp chí Khoa

học và Pháp luật số 5/2006.

[22]Lưu Quốc Thái, “Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật

hiện hành”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 3/201.

[23] Phạm Văn Bằng, “Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ

chế thị trường”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề tháng 7 năm 2012

65

[24] TS. Nguyễn Thị Nga, “Bàn về vấn đề giá đất trong Luật Đất đai năm

2013”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 5/2015.

Khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sĩ

[25] Nguyễn Thị Hương Mai, trường Đại học Luật Hà Nội,Khóa luận tốt

nghiệp (2012), “ Tìm hiểu các quy định của pháp luật về giá đất”.

[26] Đinh Thu Trang, Luận văn Thạc sĩ,“Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng

hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng”, Trường Đại học Khoa

học Tự nhiên, Hà Nội, năm 2012.

[27] Nguyễn Ngọc Hà, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Khóa luận tốt

nghiệp “Pháp luật về định giá đất trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt

Nam”, Hà Nội, năm 2013.

[28] Đoàn Thị Huyền, Luận văn Thạc sĩ Luật học,Quy định pháp luật về định

giá đất – Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam,

Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, năm 2013.

[29] Nguyễn Thị Thùy Linh (2015), Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội,

Luận văn thạc sĩ “Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng

tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang”.

[30] Nguyễn Ngọc Hà, Học viện Khoa học Xã hội, Luận văn thạc sĩ (2016)

“Định giá đất khi Nhà nước bồi thường do thu hồi đất theo pháp luật đất đai Việt

Nam hiện nay.”

Báo cáo, hội nghị, hội thảo khoa học

[31] TS. Trần Kim Chung, tham luận “Định giá đất và phân cấp trong việc

định giá đất” tại hội thảo khoa học “Thi hành pháp luật về đất đai ở Việt Nam –

thực trạng và những giải pháp hoàn thiện” do Viện nghiên cứu lập pháp tổ chức tại

Thừa Thiên Huế trong hai ngày 27 – 28/08/2012

[32] TS. Trần Quang Huy, tham luận “Phương án giải quyết hài hòa mối

quan hệ về quyền lợi giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư trong các

dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế” tại hội thảo khoa học “Thi hành pháp luật về

đất đai ở Việt Nam – thực trạng và những giải pháp hoàn thiện” do Viện nghiên cứu

lập pháp tổ chức tại Thừa Thiên Huế trong hai ngày 27 – 28/08/2012

66

[33] Bùi Ngọc Tuân, Hội thảo về giá đất do Tổng cục quản lý đất đai tổ chức

ngày 06/08/2013.

Website:http://vneconomy.vn/bat-dong-san/mo-ho-nhu-dinh-gia-dat-

20130806044919976.htm

[34] Hội thảo về phương pháp xác định giá đất do Hội đồng thẩm định giá

Việt Nam tổ chức tại Hà Nội vào ngày 16/04/2014 nhằm xử lý những vướng mắc

trong quá trình thực hiện Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh

bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

[35] PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, tham luận “Cơ sở khoa học về giá đất và

định giá đất” tại hội thảo khoa học: “Cơ sở khoa học của việc định giá đất” do

Khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức tháng 10/2014

[36]PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, tham luận “Bình luận nội dung các quy

định về định giá đất của Luật Đất đai năm 2013” tại hội thảo khoa học: “Cơ sở

khoa học của việc định giá đất” do Khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà

Nội tổ chức tháng 10 năm 2014

[37] Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh – Hội nghị sơ

kết 01 năm thi hành luật đất đai trên địa bàn TP.HCM, ngày 31 tháng 12 năm 2015.

Website:http://www.donre.hochiminhcity.gov.vn/thong-tin-

hoatdong/Lists/Posts/Post.aspx?List=69909867-b3bb-4e0c-9a71-

f2a26c0b25bb&ID=3262

Tài liệu trực tuyến

[36] Thanh Hường, Nguồn VnMedia, “Nhức nhối những bất cập của Luật

Đất đai năm 2003”,bài đăng ngày 01/03/2012.

Website:http://www.tinmoi.vn/nhuc-nhoi-nhung-bat-cap-cua-luat-dat-dai-

2003 01786938.html

[37] Trang thông tin điện tử tổng hợp Ban nội chính trung ương, “Những bất

cập trong thu hồi đất và một số kiến nghị”, bài đăng ngày 12/08/2013.

Website:http://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201308/nhung-bat-cap-

trong-thu-hoi-dat-va-mot-so-kien-nghi-291983/

67

[38] D.Ngọc Hà, Tuổi trẻ online, “Giá đất: quy định một đàng, thực tế một

nẻo”, 20/12/2010.

Website:http://chuyentrang.tuoitre.vn/TTC/Index.aspx?ArticleID=416736&Channel

ID=3

[39] Công Thành (TTXVN), “Những đổi mới cần thiết trong quản lý giá

đất”, năm 2013

Website:http://www.vietnamplus.vn/Home/Nhung-doi-moi-can-thiet-trong-

quan-ly-gia-dat/20132/184631.vnplus

[40] Website http://vnvc.com.vn/Tham-dinh-gia-bat-dong-san-theo-phuong-

phap-so-sanh-truc-tiep-467.html

[41] Thanh Ngà, theo Trí thức trẻ, “Giá đất ở đâu đắt nhất Việt Nam?”, bài

đăng ngày 14/05/2015.

Website:http://cafef.vn/bat-dong-san/gia-dat-o-dau-dat-nhat-viet-nam-

20150514152310223.chn

[42] Website: www.thamdinhgia.org/uploads/4241/bao_cao_dinh_gia.doc

[43] Nguyễn Trần Bạt, Chủ tịch/Tổng giám đốc, InvestConsult, “Bàn về xã

hội dân sự”, năm 2015

Website:https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dan-su/ban-ve-xa-hoi-dan-

su.aspx

[44] Bài phát biểu của nguyên Bộ trưởng Bộ thương mại Trương Đình Tuyển

tại Diễn đàn Kinh tế Mùa xuân 2014.

Website: http://vneconomy.vn/thoi-su/da-den-luc-thua-nhan-xa-hoi-dan-su-

20140429110559789.htm

[45] Chuyên đề III: Xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của dân,

do dân, vì dân (Tài liệu bồi dưỡng thi nâng ngạch chuyên viên cao cấp khối Đảng, đoàn

thể năm 2013)

Website:http://www.xaydungdang.org.vn/Uploads/thuhuyen/Nhanuocphapquyen.doc

[46] Hoàng Huy, “Gia nhập TPP Việt Nam sợ gì và cần gì?”, báo điện tử

Vietnam.net bài đăng ngày 06/10/2015

68

Website:http://vietnamnet.vn/vn/tuanvietnam/265929/gia-nhap-tpp-viet-nam-

so-gi-va-can-gi.html

[47] Tống Hoa – Phan Anh, “COP21 thông qua thỏa thuận lịch sử về khí

hậu”, bài đăng ngày 13/12/2015

Website:http://news.zing.vn/cop21-thong-qua-thoa-thuan-lich-su-ve-khi-hau-

post610107.html

[48] Ngô Huyền ( Tổng hợp), “22 triệu người Việt Nam sẽ bị mất nhà cửa do

biến đổi khí hậu”.

Website:http://www.danang.gov.vn/portal/page/portal/danang/chuyen_de/dn

_tpmt/ktmt?p_pers_id=&p_folder_id=14197682&p_main_news_id=29773964&p_

year_sel=

[49] Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Việt Nam và Hàn Quốc: Chia sẻ kinh

nghiệm pháp lý và thực tiễn về định giá đất”, Hà Nội, năm 2015

Website: http://dinte.monre.gov.vn/index.php/tin-tuc/34-tin-tai-nguyen-

dat/976-viet-nam-va-han-quoc-chia-se-kinh-nghiem-phap-ly-va-thuc-tien-ve-dinh-

gia-dat

[50] Hữu Tuấn (Báo Đầu tư), “Nên độc lập trong thẩm định, xác định giá

đất”, năm 2012. Website: http://cafeland.vn/tin-tuc/nen-doc-lap-trong-tham-dinh-

xac-dinh-gia-dat-31227.html

[51] Bộ Tài nguyên và môi trường, “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và

pháp luật đất đai”, năm 2012, trang 17

[52] TS. Ngô Văn Hiền, Học viện Tài chính, ‘’ Định giá đất: Kinh nghiệm

từ tiểu bang Queensland (Australia)”, năm 2013.

Website: http://tapchitaichinh.vn/tai-chinh-quoc-te/nhan-dinh-du-bao/dinh-

gia-dat-kinh-nghiem-tu-tieu-bang-queensland-australia-34933.html

[53] Thạch Huê, “Định giá đất đai, bất động sản bao giờ đủ mạnh?”, bài

đăng ngày 17/05/2012

Website: https://www.shs.com.vn/News/2012517/757553/dinh-gia-dat-dai-

bat-dong-san-bao-gio-du-manh.aspx

[54] Lê Kiên, báo Tuổi trẻ, “Hãy để tổ chức độc lập định giá đất”

69

Website: https://www.shs.com.vn/News/2012924/773932/hay-de-to-chuc-

doc-lap-dinh-gia-dat.aspx

[55] Báo Mới.com, “Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai”,

bài đăng ngày 12/05/2015

Website: http://www.baomoi.com/tang-cuong-pho-bien-giao-duc-phap-luat-

ve-dat-dai/c/16590482.epi

[56] Đầu tư online, “Bất động sản bùng nổ xuất hiện cơn sốt thứ 4”

Website: http://batdongsanexpress.vn/bat-dong-san-xuat-hien-con-sot-thu-

4.html

[57] Chứng khoán phương Nam, Báo cáo phân tích ngành bất động sản

Website: http://www.wooricbv.com/FileShow.ashx?ContentID=7185

[58] www.thamdinhgia.org/uploads/4241/bao_cao_dinh_gia.doc

70

PHỤ LỤC

Hà Nội, ngày…tháng…năm…

Báo cáo thẩm định giá (trích)79

Theo đề nghị của Ông Nguyễn Viết Chi.

Địa chỉ: số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội;

Điện thoại: 04.38888888

Về việc thẩm định giá Quán bia Linh Chi số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội. Bất

động sản này bao gồm cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất

1. Mục đích thẩm định giá:

Để Ông Nguyễn Viết Chi làm cơ sở trong việc xin vay vốn

2. Thời điểm thẩm định giá:

Tại thời điểm hiện nay (tháng 8 năm 2009).

3. Tài sản thẩm định giá:

Quán bia Linh Chi số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội. Bất động sản này bao gồm

cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất

4. Căn cứ thẩm định giá:

4.1. Các văn bản pháp qui về thẩm định giá:

4.2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản:

4.3.Các văn bản pháp qui về Xây dựng:

5. Thực trạng tài sản thẩm định giá:

5.1.Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền

- Giấy chứng nhận QSĐ số 12/2002, ngày 15/8/2002

- Giấy phép xây dựng số 345/2004, ngày 13/4/2004

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sô 45/2005, ngày 3/3/2005

5.2. Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật

5.2.1. Đặc điểm quyền sử dụng đất

- Tổng diện tích khuôn viên: 20m x 20m = 400m2. Trên đất có công trình xây

dựng với tổng diện tích sàn xây dựng: 200m2/sàn x 3 sàn , xây kiên cố, tuổi thọ dài.

79 Tra cứu Website: https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=4&cad=rja&uact=8&ved=0 ahUKEwjKuYDh1MjMAhVHMaYKHRZ6CjUQFgguMAM&url=http%3A%2F%2Fwww.thamdinhgia.org %2Fuploads%2F4241%2Fbao_cao_dinh_gia.doc&usg=AFQjCNH7zRgCLZrJmZCx5eaMDsXkgLER_w&si g2=bPtDqiU3Owsv1vlNCK9FkQ&bvm=bv.121421273,d.dGY

- Tình trạng: hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng xã

hội tốt (gần siêu thị BigC, Đại học Lao động- Xã hội, Bệnh viện Giao thông vận tải,

nhiều khu vui chơi...)

5.2.2 Công trình xây dựng: Công trình xây dựng tốt, sử dụng từ năm 2005

6. Cơ sở thẩm định giá: Cơ sở giá trị thị trường.

7. Nguyên tắc thẩm định giá:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

- Nguyên tắc cung cầu.

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

- Nguyên tắc đóng góp

8. Phương pháp thẩm định giá:

- Phương pháp so sánh.

- Phương pháp chiết trừ.

- Phương pháp thặng dư.

9. Kết quả thẩm định.

Trên cơ sở các tài liệu do ông Nguyễn Viết Chi cung cấp, qua khảo sát vị trí

khu đất, căn cứ vào việc phân tích thị trường và động thái của người mua tiềm năng,

với phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính toán, Công ty Định giá và Dịch

vụ tài chính Việt Nam thông báo kết quả thẩm định bất động sản là Quán bia Linh

Chi số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội như sau:…

Lưu ý:

- Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích đã được đề cập.

- Thời hạn có hiệu lực của Báo cáo thẩm định giá là 120 ngày kể từ ngày phát

hành Báo cáo Thẩm định giá.

- Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (V.V.F.C.) chỉ chịu trách

nhiệm về số lượng văn bản (bản chính và bản sao) do Công ty phát hành. Các

trường hợp sao văn bản không có xác nhận của V.V.F.C. hoặc của Công chứng Nhà

nước đều không có giá trị.

- Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan tới tài

sản thẩm định giá đã cung cấp cho V.V.F.C. trong quá trình thẩm định giá tài sản.

Chuyên viên thẩm định