Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT ----------------------- NGUYỄN THỊ THÙY VÂN

PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ

THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

NGÀNH LUẬT KINH DOANH

Hệ đào tạo: Chính quy

Khóa học: QH-2014-L

HÀ NỘI, 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT ----------------------- NGUYỄN THỊ THÙY VÂN

PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ

THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

NGÀNH LUẬT KINH DOANH

Hệ đào tạo: Chính quy

Khóa học: QH-2014-L

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: Tiến sĩ Lê Kim Nguyệt Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội

HÀ NỘI, 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp là công trình nghiên cứu của riêng tôi.

Các kết quả nêu trong Khóa luận chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào

khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Khóa luận đảm bảo tính chính xác, tin

cậy và trung thực.

Tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ

Khóa luận tốt nghiệp.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƢỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Thùy Vân

MỤC LỤC

DANH MỤC VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1

1. Lý do chọn đề tài .................................................................................................... 1

2. Tình hình nghiên cứu .............................................................................................. 2

3. Mục tiêu, mục đích nghiên cứu. .............................................................................. 2

4. Nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................................................. 3

5. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 3

6. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 3

7. Bố cục đề tài ........................................................................................................... 3

CHƢƠNG 1:MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT

CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. ................................................... 4

1.1.Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ................. 4

1.1.1.Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất. ................................................. 4

1.1.2.Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ....................... 7

1.1.3.Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...... 11

1.2.Khái niệm về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .............................. 13

1.3.Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới

và gợi mở cho Việt Nam. .......................................................................................... 14

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI ........................................................................................... 17

2.1. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở Việt Nam. ........................................................................................... 17

2.2. Một số nội dung cơ bản của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt

Nam ........................................................................................................................... 22

2.2.1. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ........................................... 22

2.2.2. Về các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ................. 29

2.2.3. Về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất. ..................................................... 35

2.2.4. Về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .................................. 40

2.2.5. Về xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyển sử dụng đất. .................... 43

2.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Hà Nội. ..................................................................................................... 50

2.3.1. Thực tiễn áp dụng quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Hà Nội. ................................................................................. 50

2.3.2. Thực tiễn áp dụng quy định về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên

địa bàn thành phố Hà Nội.......................................................................................... 51

2.3.3. Thực tiễn áp dụng quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên

địa bàn thành phố Hà Nội.......................................................................................... 53

2.3.4. Thực tiễn xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa

bàn thành phố Hà Nội. .............................................................................................. 55

2.3.5. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội. ................................................................ 58

CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC

THI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI..................................................... 65

3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 65

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. .. 66

3.3. Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. .................................................................. 71

KẾT LUẬN .............................................................................................................. 75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 77

DANH MỤC VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật Dân sự

QSDĐ Quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND Ủy ban Nhân dân

BĐS Bất động sản

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Đất đai là phạm trù đặc biệt đối với sự vận hành kinh tế và xã hội của con người.

Với tầm ảnh hưởng lớn của mình, các vấn đề về đất đai vốn tốn nhiều giấy mực của

các nhà nghiên cứu luật học qua các thời kỳ. Theo đó, pháp luật về đất đai cũng trở

nên phức tạp và gây nhiều tranh cãi trong nền khoa học pháp lý.

Không thể phủ nhận sức hút của thị trường bất động sản, ngay cả trong thời kỳ

“đóng băng” từ năm 2008 đến nay. Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, một sự thay

đổi không nhỏ trong cơ chế về quản lý và sử dụng đất làm phái sinh nhiều vấn đề

trong những giao đoạn về sau.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vốn là điều kiện cho phép quyền sử dụng

đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường. Ở nước ta hiện

nay, thị trường quyền sử dụng đất không những đã xuất hiện mà còn hoạt động rất

lâu ở cả khu vực thành thị và khu vực nông thôn dưới nhiều hình thức khác nhau,

bất chấp có hay không sự điều chỉnh của pháp luật. Như vậy, có thể nhận định rằng:

chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất,

cũng là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường.

Đáp ứng nhu cầu và tính tất yếu của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trên thị trường, Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ trong pháp luật

đất đai nói chung; tạo cơ sở pháp lý cho quá trình chuyển nhượng, có ý nghĩa quan

trọng trong vấn đề mở rộng quyền cho người sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được

nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Mặc dù vậy, bản thân nội dung của pháp luật

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập và hạn chế, điều này

bộc lộ rõ ràng trong thực tiễn áp dụng. Quyền sử dụng đất và đất đai là những loại

tài sản đặc biệt có giá trị lớn và quan trọng trong đời sống xã hội và kinh tế ở Việt

Nam. Thêm vào đó, những vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng bao gồm cả

chuyển nhượng quyền sử dụng rất phức tạp kể cả về mặt lý luận lẫn ứng dụng. Vì

thế, việc nghiên cứu các vấn đề pháp lý đảm bảo sự vận hành bình thường, lành

mạnh của thị trường bất động sản, chuyển nhượng đất đai và cụ thể là chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở là đòi hỏi cấp thiết của thực tế đời sống. Thành phố Hà

Nội là một địa bàn có hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động

và phức tạp bậc nhất cả nước. Quá trình áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử

dụng đất ở Hà Nội cũng hình thành nên những thực tiễn điển hình. Từ những lý do

trên đây, tôi chọn đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn

áp dụng trên địa bàn Hà Nội”.

2. Tình hình nghiên cứu

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn là vấn đề thu hút nhiều sự quan tâm

của các chuyên gia, nhà nghiên cứu. Tính tới thời điểm hiện tại, đã có rất nhiều các

công trình nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam,

chủ yếu là từ thời kỳ Luật đất đai 2003 còn hiệu lực. Mặc dù vậy, các công trình

nghiên cứu từ trước đến nay đã hình thành nên một hệ thống quan điểm có giá trị

tham khảo cao về những vấn đề bản chất và lý luận liên quan đến pháp luật chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Vì vậy, trong phạm vi khóa luận tốt nghiệp,

tôi vẫn sử dụng những tài liệu sau đây như một công cụ hữu hiệu để tìm hiểu,

nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam:

Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai 2011 , Thực trạng và giải pháp hoàn

thiện thủ tục hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ

gia đình cá nhân trong Luật đất đai năm 2003, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật

học 27 (2011), Hà Nội; Đỗ Duy Khoa (2014), Áp dụng pháp luật trong giải quyết

tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân, Luận vă Thạc sĩ Luật học, Khoa

Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội; Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), Pháp luật về thủ

tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam, Luận

văn Thạc sĩ, Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội, Hà Nội; Phạm Tuấn Anh (2014),

Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế

giao dịch tư lợi, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội,

Hà Nội; Phạm Thị Thanh Vân (2014), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo

pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà

Nội, Hà Nội,....

Bên cạnh đó, khóa luận sử dụng một số bài đăng trên các tạp chí điện tử, tiểu

luận sinh viên,... nghiên cứu và đề cập tới vấn đề này.

3. Mục tiêu, mục đích nghiên cứu.

- Mục tiêu: Làm rõ một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền sử dụng đất,

chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng quan điểm về pháp luật chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, tham khảo một số pháp luật các nước trên thế giới và

gợi mở cho Việt Nam; sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất; khái lược về pháp luật chuyển nhượng quyền sử

dụng đất ở Việt Nam; tìm hiểu và đánh giá phân tích nội dung pháp luật chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, tìm hiểu nguyên nhân trong thực tiễn áp

dụng pháp luật; kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất.

- Mục đích: xây dựng đề tài khóa luận tốt nghiệp, góp phần vào hệ thống

nghiên cứu của sinh viên về lĩnh vực pháp luật Đất đai - Môi trường.

4. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Xây dựng cơ sở lí luận của đề tài nghiên cứu;

- Tìm hiểu cơ sở thực tiễn của đề tài nghiên cứu;

- Xây dựng được hệ thống quan điểm, ý kiến, phương pháp, quy trình,…có

liên quan đến đề tài nghiên cứu;

5. Phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các luật khác có liên quan.

6. Phƣơng pháp nghiên cứu

Sử dụng các phương pháp: tổng hợp, so sánh, phân tích, liệt kê, …

7. Bố cục đề tài

Ngoài Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, đề tài có 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất.

Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi trên địa bàn thành phố Hà Nội.

CHƢƠNG 1:

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT CHUYỂN

NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất

Thứ nhất, về khái niệm quyền sử dụng đất.

Đất đai vốn là một phạm trù phức tạp và mang tính đặc thù không chỉ đối với

lĩnh vực pháp lý ở Việt Nam mà còn với nhiều quốc gia trên thế giới. Tuy vậy, đất

đai trong hầu hết các hình thái pháp luật đều được khẳng định là một loại tài sản.

Pháp luật dân sự về tài sản của Việt Nam quy định quyền sở hữu tài sản bao gồm

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Ở Việt Nam, đất đai là một

loại tài sản đặc biệt có hình thức sở hữu toàn dân, do nhà nước đầu tư, thống nhất

quản lý. Nói cách khác, Nhà nước được xem như đại diện sở hữu, đại diện cho toàn

thể nhân dân thực hiện quyền sở hữu trên đất đai bao gồm tất cả những quyền nói

trên. Mặc dù vậy, trên thực tế, Nhà nước không thường xuyên trực tiếp thực hiện

quyền năng chiếm hữu, sử dụng mà thay vào đó thông qua các hoạt động đặc thù

như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân đối

với đất đai đang sử dụng và sử dụng lâu dài để chuyển quyền sử dụng cho các chủ

thể khác. Thực tế đó hình thành nên khái niệm về “quyền sử dụng đất” được sử

dụng một cách phổ biến trong mọi lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực pháp lý ở Việt

Nam. Tuy vậy, xem xét hệ thống pháp luật về đất đai ở nước ta từ trước tới nay,

chưa có một văn bản nào định nghĩa cụ thể về “quyền sử dụng đất”.

Điều 189, Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định: “Quyền sử dụng là quyền

khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được

chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”.

Đất đai với tư cách là một tài sản nên theo đó, khái niệm quyền sử dụng đất có thể

được hiểu là quyền khai thác dựa trên những công năng và tính chất của đất đai,

nhằm tạo ra một lợi ích nào đó mà người được hưởng là chủ thể mang quyền năng

sử dụng. Cho tới khi nhu cầu khai thác và hưởng lợi không còn hoặc thay đổi, người

sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển giao quyền năng sử dụng của mình

cho một chủ thể khác. Quá trình nghiên cứu khoa học pháp lý cho ra rất nhiều

những quan điểm khác nhau về khái niệm “quyền sử dụng đất”. Quyền sử dụng đất,

trên phương diện chủ quan còn có thể được phát biểu là quyền năng của người sử

dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một

lợi vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ [3, tr.15].

Theo quan điểm được ghi nhận trong Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học

Luật Hà Nội: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai

để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [28, tr.92].

Quyền sử dụng đất còn được định nghĩa trong Từ điển Luật học của Viện Khoa học

Pháp lý là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức

từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những

chủ thể khác có quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho....

Hiến pháp năm 2013 được Quốc hội thông qua 28/11/2013, tại Điều 53 khẳng

định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,

vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là

tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất

quản lý.” Điều 4, Luật Đất Đai 2013 cụ thể hóa quy định của Hiến pháp năm 2013

như sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống

nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định

của Luật này.”.

Pháp luật về quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai

bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều

chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát

sinh quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng

đất; quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp

về quyền sử dụng đất)[11, tr.8].

Quyền sử dụng thực chất là một bộ phận của quyền sở hữu. Ở các quốc gia

không có sở hữu tư nhân về đất đai như Việt Nam hay Trung Quốc, quyền sử dụng

đất được tách ra từ quyền sở hữu, độc lập và phân biệt với quyền sở hữu, mở đường

cho việc “tư nhân hóa” quyền sử dụng đất.

Nếu như đối những tài sản khác, nội dung của quyền sử dụng chỉ trong phạm vi

khai thác các tính năng sử dụng, tạo ra lợi ích nhất định và hưởng lợi ích đó thì đối

với quyền sử dụng đất còn có thể xác định giá trị và đưa lên thị trường chuyển

nhượng. Điều này xuất phát từ việc Nhà nước dùng quyền lực của mình mở rộng

quyền cho người sử dụng đất, khiến người sử dụng đất như được coi như chủ nhân

đích thực của đất đai mặc dù họ không phải chủ sở hữu. Tuy vậy, cần khẳng định,

đất đai là thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước với tư cách đại diện là chủ thể duy

nhất có đầy đủ quyền năng sở hữu đối với đất đai bao gồm cả quyền chiếm hữu, sử

dụng và định đoạt. Mặc dù người sử dụng đất là người chiếm hữu trực tiếp, khai

thác, hưởng hoa lợi, được định đoạt về quyền sử dụng đất, tuy nhiên các quyền này

đều bị hạn chế và không phải quyền năng đầy đủ. Như vậy, mặc dù đã được tách ra

và mở rộng nhưng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất vẫn không thể đạt được

tính trọn vẹn của quyền năng nguyên thủy là quyền sở hữu.

Thứ hai, về đặc điểm của quyền sử dụng đất.

Đặc điểm của quyền sử dụng đất bộc lộ rõ nhất trong mối quan hệ với quyền sở

hữu mà cụ thể là quyền sở hữu toàn dân về đất đai.

Một là, quyền sử dụng đất là một quyền về tài sản đã được mở rộng, có thể xác

định được giá trị và chuyển nhượng trên thị trường.

Hai là, bắt nguồn từ sở hữu toàn dân của đất, Nhà nước là đại diện có đầy đủ

quyền sở hữu nhưng lại không thể trực tiếp chiếm hữu hay sử dụng mà giao lại cho

các chủ thể khác như cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài nên bắt buộc phải có

sự mở rộng quyền sử dụng ra khỏi nội dung bó hẹp của các quyền sử dụng tài sản

thông thường là khai thác và hưởng hoa lợi, lợi tức. Pháp luật cho phép chủ thể sử

dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng,

quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế

chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều này khiến

quyền sử dụng đất trở tách biệt và độc lập so với quyền sử hữu. Tuy nhiên, tính độc

lập này không phải tuyệt đối mà hoàn toàn chỉ ở mức tương đối.

Để làm rõ sự tương đối này, cần xem xét tới sự phụ thuộc của quyền sử dụng

đất với quyền sở hữu toàn dân về đất đai:

Một là, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh của quyền sở hữu đất đai, được

tách ra sau khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhân chuyển quyền sử

dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất.

Hai là, quyền sử dụng đất mặc dù đã được mở rộng nhưng vẫn khác quyền sở

hữu về bản chất. Người sử dụng đất không có quyền năng đầy đủ như Nhà nước đối

với đất đai. Nhà nước chiếm đất đai thông qua các hoạt động địa chính: điều tra,

khảo sát, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ địa chính. Nhà nước định đoạt đất đai

thông qua các quyết định hành chính. Sự chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của

người sử dụng bị hạn chế bởi chính Nhà nước bằng quy định pháp luật, người sử

dụng đất phải tuyệt đối tuân theo nhưng quy định này. Trong quá trình phát triển

của pháp luật về đất đai ở Việt Nam, sự hạn chế này thể hiện rất rõ ràng.

Ba là, do tính cách là một quyền phái sinh, quyền sử dụng đất phụ thuộc nhất

định vào quyền sở hữu của Nhà nước ban đầu. Hầu hết các hành vi của người sử

dụng đất thực chất phải tuân theo ý chí của Nhà nước. Nói cách khác, người sử

dụng không hoàn toàn tự do quyết định các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng

đất. Đặc điểm này thể hiện rõ ràng nhất trong quy định về quản lý mục đích sử dụng

đất của Nhà nước. Người sử dụng không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng

đất khi chưa trải qua các quy trình thủ tục nhất định và chưa có sự cho phép của

Nhà nước.

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất, khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ở Việt Nam, thuật ngữ “chuyển nhượng” được sử dụng một cách tương đối phổ

biến, thường được bắt gặp với nhiều trường hợp như “chuyển nhượng cầu thủ”,

“chuyển nhượng đội bóng”, “chuyển nhượng quyền sở hữu tác phẩm”, “chuyển

nhượng quyền sở hữu nhãn hiệu, thương hiệu, sáng chế...”. Xét về ngữ nghĩa thì

“chuyển nhượng” và “mua bán” được coi là những từ đồng nghĩa, nhưng trong khoa

học pháp lý, có sự phân biệt trong từng bối cảnh hoặc đối tượng. Có nhiều quan

điểm phân biệt giữa “chuyển nhượng” và “mua bán” ở Việt Nam theo đối tượng của

hợp đồng. “Mua bán” thường được sử dụng cho quyền sở hữu đối với các tài sản

thông thường, còn “chuyển nhượng” thường được dùng cho các quyền sử dụng đối

với các tài sản có hình thức sở hữu toàn dân. Trên thực tế, với các giao dịch mua

bán tài sản nói chung, các bên có thể lựa chọn tên gọi hợp đồng là “mua bán” hay

“chuyển nhượng”, ví dụ hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) xe ô tô, hợp đồng mua

bán (chuyển nhượng thương hiệu (phân biệt với chuyển nhượng quyền sử dụng

thương hiệu, người chuyển nhượng quyền sử dụng vẫn là chủ sở hữu đối với thương

hiệu đó . Chỉ có duy nhất các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là không

xuất hiện thuật ngữ “mua bán”.

Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong

mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Chuyển nhượng quyền

sử dụng đất cần tuân theo những nguyên tắc nhất định: (1) Chỉ những chủ thể sử

dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực

hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất;(2) Khi chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật

về đất đai. 3 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng

mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp

với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử

dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế

của các bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng và tuân theo các quy định

của pháp luật. (4) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo quyền và

lợi ích chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công

sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả. (5) Hạn chế tối đa việc chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp trồng lúa

nước đi đôi với việc chuyển mục đích sử dụng đất [10, tr.33-34].

Để đảm bảo hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra theo

đúng ý chí của Nhà nước, tức chủ thể duy nhất mang đầy đủ quyền sở hữu nguyên

thủy đối với đất đai, đồng thời đáp ứng yêu cầu đất đai phải được sử dụng hiệu quả,

tiết kiệm, đúng mục đích; tránh các hoạt động mang lại ảnh hưởng xấu đối với đất

đai nói chung, Nhà nước bằng quyền lực của chính mình quy định điều kiện, cách

thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quy định về

quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Từ đó, muốn tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên bắt buộc

phải thỏa mãn các điều kiện theo luật định. Điều kiện chuyển nhượng đối với từng

loại đất khác nhau được phân chia khác nhau căn cứ vào đặc tính, công năng, lợi ích

và tầm quan trọng. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp

thuế thu nhập cá nhân trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất , người nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ, phí địa chính, phí thẩm

định hồ sơ theo quy định của pháp luật.

Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng

đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ

tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người có quyền sử dụng đất người

chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người

được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng). Người

chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng sau đó đều phải thực hiện nghĩa vụ

tài chính đối với Nhà nước.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có bản chất là một giao dịch dịch dân

sự. Chế định về giao dịch dân sự được quy định tại điều 121 BLDS năm 2015:

“Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương nhằm phát sinh,

thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”. Chuyển nhượng quyền sử dụng

đất là một giao dịch dân sự hợp đồng, ở đó, một bên chấm dứt quan hệ pháp luật sử

dụng đất và một bên thiết lập quan hệ sử dụng đất mới. Chuyển nhượng QSDĐ là

sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất, hay còn gọi là bên chuyển

nhượng chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng, còn gọi là bên

nhận chuyển nhượng để lấy một khoản tiền nhất định, tương đương với giá trị

quyền sử dụng đất đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được hiểu là một quyền của người sử

dụng đất được Nhà nước cho phép theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất

là một loại tài sản, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người

sử dụng thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, với đặc thù phức tạp của quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng

chuyển sử dụng đất không hoàn toàn giống với mua bán tài sản thông thường. Về

cơ bản, người ta chỉ mua bán quyền sở hữu tài sản nói chung, nhưng đất đại lại có

sở hữu toàn dân. Nhà nước trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất, đồng thời

mở rộng quyền sử dụng, tuy nhiên so với quyền sở hữu thì quyền sử dụng đất vẫn

chỉ là một quyền phái sinh không toàn vẹn, không đầy đủ và đương nhiên bị hạn chế

ở rất nhiều khía cạnh. Một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đơn

thuần chỉ là sự thỏa thuận giữa các bên mà còn có sự ràng buộc bởi bên thứ ba là

Nhà nước.

Thứ hai, về đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một là, đối tượng của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải

vật mà là một vật quyền, nhằm đảm bảo theo đúng quy định về sở hữu toàn dân.

Pháp luật quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, cá nhân được thực

hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Không một cá nhân hay pháp nhân

nào có quyền sở hữu đất đai, mà họ chỉ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng

đất để sử dụng ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định,

người sử dụng đất được chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất; việc

chuyển nhượng QSDĐ chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất được Nhà

nước công nhận quyền sử dụng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Người sử dụng đất

không có toàn quyền định đoạt đất thuộc quyền sử dụng của mình mà phải tuân theo

các quy định về điều kiện nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định, đây chính

là sự giới hạn của quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất cũng chỉ được phép sử

dụng đất đúng mục đích, các giao dịch chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất

ở chỉ được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Hai là, do đất đai là một tài sản cố định hữu hình, không di dời được, quyền sử

dụng đất thường có giá trị lớn nên cần được đo đạc, lập hồ sơ, cấp giấy chứng nhận

sử dụng đất một cách hợp pháp. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải

được tiến hành minh bạch theo hồ sơ, số liệu nói trên. Kéo theo đó, việc minh bạch,

chính xác về giấy tờ, hồ sơ là điều bắt buộc phải thực hiên.

Thứ ba, Nhà nước, chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, có địa vị lớn trong quan

hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với quyền năng có thể can thiệp nhất định,

điều tiết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua pháp luật về thuế để bảo

đảm lợi ích của toàn dân đối với đất đai. Ngày nay, cùng với tốc độ phát triển chóng

mặt của công nghiệp và các đô thị, giá cả trên thị trường chuyển nhượng quyền sử

dụng đất tăng rất nhanh chóng. Mặc dù có những khoảng thời gian “đóng băng”, tuy

nhiên xét về tổng thể những mảnh đất có sự tác động và đầu tư, quy hoạch, phát

triển của Nhà nước đều có sự gia tăng về giá trị.

Thứ tư, giá cả khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không giống nhau. Bởi,

giá trị QSDĐ khi chuyển quyền sử dụng phụ thuộc vào nhiều yếu tố về thuộc tính

và khả năng tạo ra lợi ích, cùng với đó là yếu tố địa lý, thị trường, chính trị, xã hội,

mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thời kỳ trước, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự

thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ

chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận

chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương

ứng với giá trị quyền sử dụng đất [21, Điều 697]. Tuy nhiên, BLDS năm 2015 ra

đời định nghĩa này không còn được giữ lại mà được quy định lại trong một điều luật

chung về Hợp đồng về quyền sử dụng đất. Theo đó, hợp đồng về quyền sử dụng đất

là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc

thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện

quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất [26, Điều 500].

Để hình thành định nghĩa cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

cần xét đến khái niệm về hợp đồng. Hợp đồng chính là sự thỏa thuận giữa các bên,

làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng là hành vi

pháp lý song phương, đòi hỏi sự thể hiện và thống nhất ý chí của hai hay nhiều bên

làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Từ tính chất thống

nhất ấy, mục đích của hợp đồng chính là việc mỗi bên theo đuổi nhưng lợi ích riêng

của mình và hợp đồng là sự dung hòa các lợi ích đó.

Khái niệm “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là một khái niệm

mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu

tiên năm 1980. Thời kì trước đó, ở Việt Nam, có tồn tại hình thức sở hữu tư nhân về

đất đai, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa ra đời mà thay

vào đó người ta sử dụng khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển

nhượng đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất”. Khái niệm “sở hữu

toàn dân” là có trước, khi mà đất đai không còn thuộc sở hữu riêng của một cá nhân,

tổ chức nào, việc mua bán đất đai là điều không thể, thời điểm đó mới xuất hiện

khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi vậy, khi nhắc Hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bắt buộc, phải đặt nó trong mối tương

quan với “sở hữu toàn dân”. Khi mục đích khai thác và hưởng lợi ích nhất định từ

đất đai của người sử dụng đất chấm dứt hoặc thay đổi vì một lý do nào đó sẽ làm

phát sinh nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một người khác để lấy một

khoản tiền nhất định tương ứng. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua một hợp đồng gọi là hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự đặc biệt.

Vì vậy hợp đồng chuyền nhượng sử dụng đất đương nhiên vẫn phải là sự thỏa thuận,

thống nhất và dung hòa ý chí giữa các bên. Trong loại hợp đồng này, các bên bao

gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng và ở đó, bên chuyển nhượng

có nghĩa vụ giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận

chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng

với giá trị quyền sử đất chuyển nhượng đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thêm vào đó,

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang nhưng đặc điểm của một hợp

đồng dân sự bao gồm cả việc làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các chủ thể

tham gia; tính ý chí, sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên tham gia hợp đồng

và mục địch hướng tới khi giao kết hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự đặc biệt vì

mang những đặc điểm riêng biệt so với nhưng hợp đồng dân sự thông thường.

Một là, sự ràng buộc của bên thứ ba là Nhà nước trong quan hệ hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất rõ ràng. Các bên tham gia quan hệ hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do

Nhà nước quy định. Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện đó xuất phát từ tính chất

quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng

chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử

dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được

chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một

khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử

dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện

tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy

định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng.

Hai là, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau.

Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ

lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng

quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các

loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản

xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta hiện nay, nền sản xuất chủ yếu và quyết

định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.

Ba là, cả hai bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Người chuyển nhượng

quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của

Luật thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí

trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.

1.2. Khái niệm về pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp

luật điều chỉnh hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể trong

quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là

việc nhà nước dựa vào pháp luật, sử dụng một loạt các phương tiện pháp lý đặc thù

(quy phạm pháp luật, văn bản áp dụng pháp luật, quan hệ pháp luật, những hành vi

thực hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý để điều chỉnh đối với hành động chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, tác động đến hành động chuyển nhượng quyền sử dụng

đất theo hướng nhất định.

Đặc thù của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ này được

điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau. Bao gồm:

Một là, pháp luật đất đai chứa đựng những các quy phạm pháp luật quy định về

người sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất, các điều kiện để chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ...;

Hai là, pháp luật dân sự quy định các quy phạm về giao dịch dân sự giữa các

bên tham gia thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy phạm về

nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy phạm về quyền và

nghĩa vụ của các bên ...;

Ba là, pháp luật Hôn nhân gia đình điều chỉnh các vấn đề về tài sản chung, tài

sản riêng của vợ chồng, về quan hệ huyết thống ...

Bốn là, pháp luật Công chứng có các quy phạm về quyền hạn, trách nhiệm của

công chứng viên, về việc tuyên hợp đồng vô hiệu trong pháp luật Công chứng;

Năm là, pháp luật thuế với các quy phạm về các nghĩa vụ tài chính mà chủ bên

chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện khi chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, nghĩa vụ kê khai, nộp tiền đúng thời hạn ...;

Sáu là, một số các quy phạm khác như quy phạm về trình tự thực hiện việc đăng

ký quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân...; Các quy định về tranh chấp và

giải quyết tranh chấp liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất...

1.3. Pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế

giới và gợi mở cho Việt Nam

Trước hết một hệ thống pháp luật tương đối gần gũi với Việt Nam là Trung

Quốc cũng có những quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quá trình

nghiên cứu rút ra một số điểm quan trọng như sau:

Năm 1982, Trung Quốc thông qua Hiến pháp mới, quy định đất đai thuộc sở

hữu toàn dân, bao gồm cả đất nông nghiệp và đất thổ cư ở đô thị. Quyền sở hữu

toàn dân về đất đai được coi là một trụ cột của chủ nghĩa xã hội mang màu sắc

Trung Quốc.

Điều 10 của Luật sửa đổi Hiến pháp năm 1988 của Trung Quốc lại khẳng định

có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật. Theo đó, giống như hình

dung về quyền sử dụng đất ở Việt Nam. quyền sử dụng đất Trung Quốc cũng đã

tách khỏi từ quyền sở hữu đất đai. Nhà nước Trung Quốc cho phép các cá nhân, hộ

gia đình trong đó có cả người nước ngoài thuê dài hạn quyền sử dụng đất và cho

phép các chủ thể nói trên có quyền sở hữu các công trình nhà ở và các kết cấu khác

gắn liền với đất.

Việc mua bán bất động sản ở Trung Quốc diễn ra dưới hình thức chuyển

nhượng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất phát sinh khi người sử dụng đất phải

ký một hợp đồng thuê đất với cơ quan quản lý đất đai của địa phương và phải trả

trước tiền thuê đất. Pháp luật Trung Quốc có quy định về thời gian sử dụng đất và

mục đích sử dụng đất được ấn định trong hợp đồng cho thuê. Người sử dụng đất

phải tuân theo đúng hợp đồng. Việc Nhà nước cho thuê đất trong bao nhiêu năm tùy

thuộc loại đất và mục đích sử dụng đất. Có nhiều quy định trong hệ thống luật pháp

điều chỉnh vấn đề này. Quan trọng nhất là Luật đất đai nước Cộng hòa nhân dân

Trung Hoa năm 1998; năm 1990 về việc bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

thuộc sở hữu Nhà nước ở các thành phố và thị xã; Điều lệ năm 1990 về phát triển và

quản lý các giao dịch về đất đai của các nhà đầu tư nước ngoài. Các địa phương

(tỉnh, thành phố, hạt tự trị) cũng ban hành các quy định và chính sách của địa

phương đó có phạm vi áp dụng trên địa bàn hành chính của địa phương đó.

Nhà nước Trung Quốc cũng điều tiết việc chuyển nhưởng sử dụng đất thông

qua pháp luật thuế. “Trung Quốc có thu các loại thuế liên quan đến bất động sản

trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Thuế bán bất động sản,

thuế chiếm dụng đất, thuế chuyển nhượng, thuế tài sản, thuế trước bạ, thuế thu nhập

từ chuyển quyền sử dụng đất...Chính quyền địa phương và các nhà cung cấp dịch vụ có

thể đưa ra nhiều loại phí khác đối với các giao dịch về bất động sản”.[10, tr.133-134].

Tuy vậy, năm 2017 vừa qua Trung Quốc có dấu hiệu cho phép tái tục vĩnh viễn

QSDĐ và chính phủ đang trong tiến trình dự thảo luật lệ để pháp chế hóa quyền này,

nghĩa là người dân đang có QSDĐ thời hạn 70 năm có thể sẽ có QSDĐ vĩnh viễn.

Lý do của sự thay đổi này được các nhà cầm quyền Trung Quốc giải thích bằng việc

Chính Phủ Trung Quốc đang quan tâm tới sự “an cư lạc nghiệp” của người dân. Nói

cách khác, Trung Quốc đang âm thầm khôi phục quyền sở hữu đất ở đô thị của

người dân, chấm dứt chế độ công hữu đất đô thị chính thức có từ năm 1982.

Một điểm cần quan tâm có liên quan đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trên thế giới là vấn đề về đăng ký quyền tài sản liên quan đến đất đai.

Không chỉ Trung Quốc mà các nước như Hàn Quốc, Nhật Bản,... đều có hệ thống

đăng ký quyền tài sản cùng với hệ thống lưu trữ về hồ sơ đất đai chặt chẽ, hiện đại,

thuận tiện và bảo mật thể hiện trình độ quản lý các vấn đề về đất đai ở trình độ cao.

Ở Việt Nam, trên thực tế, việc quản lý các thông tin về đất đai vẫn còn tương

đối thô sơ, chậm chạp so với thế giới. Để đảm bảo cho hoạt động chuyển nhượng

đúng khuôn khổ pháp luật quy định và phát triển một cách tự do, các vi phạm pháp

luật trong lĩnh vực đất đai nói chung phải được xử lý kịp thời và triệt để thì công tác

quản lý đất đai tốt, có hiệu quả sử dụng đất cao là điều thiết yếu. Việt Nam cùng với

sự nỗ lực hoàn thiện pháp luật phải đi cùng với hệ thống dữ liệu thông tin đất đai

thống nhất, đồng bộ trên cơ sở công nghệ khoa học điện tử hiện đại từ trung ương

đến địa phương. Nên quan tâm, đầu tư đồng bộ để có được hệ thống hồ sơ địa chính

cơ sở (hồ sơ gốc có độ tin cậy cao ở tất cả các địa phương trong cả nước. Thống

nhất phân loại, quản lý hồ sơ đất đai và công khai minh bạch thông tin là điều tối

quan trọng trong nền kinh tế gắn liền với pháp luật ngày nay. Từ phản ánh trong

thực tế, khả năng lưu trữ và kiểm soát hồ sơ địa chính ở nước ta rất yếu, rối rắm và

không hiệu quả, không đáp ứng được yêu cầu quản lý. Mọi hoạt động điều tra, đăng

ký, tổng hợp số liệu thiếu sự ăn khớp, dẫn đến số liệu tổng hợp có độ chính xác thấp,

không khách quan, không đủ độ tin cậy và bảo mật. Các thông tin về đất đai thường

cũ kĩ, ít cập nhật là một trong những tác nhân gây ra việc pháp luật lỗi thời so với

thực tiễn, bởi Nhà nước không nắm bắt được điều kiện thực. Đăng ký quyền về tài

sản không chỉ là lợi ích của người dân mà đó chính là lợi ích của cả Nhà nước.

Trong một vài trường hợp, tăng cường quyền lực của Nhà nước dễ dẫn tới việc

bị nhìn nhận sai lệch thành hạn chế quyền của các chủ thể sử dụng đất. Bởi vậy, một

hệ thống pháp luật tốt đẹp là một hệ thống có sự cân bằng về lợi ích ở mức cao nhất.

Việc chuyển đổi quá nhiều lần chế định về hình thức sở hữu làm cho có thể làm cho

pháp luật trở nên khó thích nghi. Bởi vậy, quan tâm đến vấn đề về lợi ích của người

sử dụng đất trong quá trình xây dựng và áp dụng pháp luật là điều cần nhất để

hướng tới một pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ổn định, toàn diện.

CHƢƠNG 2:

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH

PHỐ HÀ NỘI

2.1. Sơ lƣợc quá trình hình thành và phát triển của pháp luật chuyển nhƣợng

quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, nơi mà tồn tại tư hữu về đất đai, khái niệm

chuyển nhượng đất đai được giải thích là việc hai bên các lập với nhau một thỏa

thuận không trái pháp luật, theo đó chủ sở hữu (bên bán) chuyển nhượng quyền sở

hữu của mình đối với một thửa đất cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua) và bên

mua trả tiền cho thửa đất đó. Khái niệm “chuyển nhượng” và “mua bán” trùng khớp

với nhau.

Đối với Việt Nam, đất đai là một tài sản thuộc sở hữu “công”, vì vậy, khái niệm

“chuyển nhượng đất đai” hay “mua bán đất đai” không thể tồn tại mà thay vào đó là

khái niệm về “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tuy vậy, trong suốt chiều dài

lịch sử của pháp luật Việt Nam, đã từng có thời kỳ tồn tại sở hữu tư nhân về đất đai,

phân biệt hoàn toàn với thời kỳ sở hữu toàn dân về đất đai hiện nay. Lấy Hiến Pháp

năm 1980 làm mốc đánh dấu, khi mà Nhà nước lần đầu tiên công nhận đất đai thuộc

sở hữu toàn dân, ta có thể khái quát về quá trình hình thành và phát tiển của pháp

luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam như sau:

Giai đoạn trước năm 1980

Ở Việt Nam, từ thời phong kiến đã tồn tại ba hình thức sở hữu là sở hữu Nhà

nước, sở hữu của làng xã và sở hữu tư nhân đối với đất đai. Sở hữu tư nhân đối với

đất đai tiếp tục chia thành hai bộ phận nhỏ là sở hữu của địa chủ và sở hữu của nông

dân tự canh tác. Sở hữu tư nhân đối với đất đai ở Việt Nam thời kì bấy giờ tồn tại

một cách dai dẳng tuy nhiên luôn bị chi phối bởi sở hữu Nhà nước về đất đai. Minh

chứng rõ ràng nhất cho sự tồn tại này là sự hiện hữu của hiện tượng mua, bán ruộng

đất, thậm chí là việc tranh chấp, kiện tụng về ruộng đất rất phổ biến dước các triều

Lý, Trần – Hồ, Lê. Quốc Triều Hình Luật cũng ghi nhận không ít những quy định

điều chỉnh việc mua bán ruộng đất trong thời kỳ này. Việc mua bán ruộng đất đã trở

thành một loại giao dịch phổ biến dưới chế độ phong kiến ở Việt Nam.

Ngay cả trong thời kỳ nước ta bị thực dân Pháp đô hộ thì sở hữu tư nhân về đất

đai vẫn là một hình thức sở hữu đất đai cơ bản thuộc về tư bản Pháp - với các đồn

điền, trang trại - địa chủ và nông dân Việt Nam và dĩ nhiên quan hệ chuyển nhượng

(mua bán) ruộng đất vẫn cứ thường xuyên diễn ra.

Trong giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980, ở nước ta vẫn tồn tại sở hữu tư

nhân về đất đai. Về mặt lập pháp, Hiến pháp 1945 và 1959 vẫn ghi nhận quyền sở

hữu tư nhân về tài sản trong đó có đất đai. Ngày 4/12/1953, Quốc hội nước Việt

Nam Dân chủ Cộng hoà thông qua Luật cải cách ruộng đất. Nhà nước đã thủ tiêu

quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân đế quốc và xoá bỏ chế độ chiếm hữu

ruộng đất của giai cấp địa chủ để xác lập sở hữu cá nhân về ruộng đất do chính

quyền cách mạng chia cho nông dân mà người được chia ruộng đất không phải trả

cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào. Như vậy, từ 6 hình thức sở hữu

về đất đai là sở hữu của thực dân Pháp, sở hữu của nhà chung, sở hữu của tầng lớp

tư sản, sở hữu của địa chủ, sở hữu của phú nông và sở hữu nhỏ của nông dân, sau

năm 1953 chỉ còn 2 hình thức cơ bản là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân của

người nông dân với ruộng đất. Cho tới Hiến pháp năm 1959 quy định 3 hình thức sở

hữu về đất đai bao gồm: sở hữu Nhà nước (toàn dân), sở hữu tập thể (hợp tác xã) và

sở hữu tư nhân sở hữu của người lao động riêng lẻ và sở hữu của nhà tư sản dân

tộc). Do có sở hữu toàn dân nhưng cũng thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, nên

trên thị trường tồn tại cả mua bán đất đai và chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, chủ

yếu vẫn là mua bán đất đai, chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất ít.

Từ năm 1960 cùng với quá trình tiến hành ồ ạt phong trào hợp tác hoá nông

nghiệp ở miền Bắc, thu hút phần lớn nông dân gia nhập Hợp tác xã, khiến hầu hết

ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân của người nông dân chuyển thành ruộng đất của tập

thể hợp tác xã. Biến số lượng hình thức sở hữu đất đai theo Hiến Pháp là ba nhưng

trên thực tế gần như chỉ còn hai là sở hữu Nhà nước và sở hữu của tập thể hợp tác xã.

Và cơ bản, cả hai đều là “công hữu”. Chính vì thế người ta hầu như không thể “chuyển

nhượng đất đai”, quan hệ mua bán quyền sở hữu về đất đai ngày càng mờ nhạt.

Đối với miền Nam Việt Nam trước những năm 1975, sở hữu tư nhân về đất đai

cũng được thừa nhận như một hình thức sở hữu, vì thế các quan hệ chuyển nhượng

nhà, đất đã trở thành những giao dịch thông thường trong đời sống chứ không phải

quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau cải cách xã hội chủ nghĩa ở đây

cho đến năm 1978 - 1979, ruộng đất ở miền Nam đã cơ bản chỉ thuộc về hai hình

thức sở hữu là sở hữu Nhà nước và sở hữu của tập đoàn sản xuất hoặc các hợp tác

xã. Trong các điều kiện đó thì việc chuyển nhượng đất đai là hầu như không xảy ra.

Giao đoạn từ năm 1980 đến năm 1993

Năm 1980, cùng với sự ra đời Hiến pháp 1980, đất đai chính thức được tuyên

bố là tài sản thuộc sở hữu toàn dân trên phạm vi toàn quốc. Lần đầu tiên ở Việt

Nam chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân: “Đất đai,

rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và

thềm lục địa...đều thuộc sở hữu toàn dân” Điều 19, Hiến Pháp năm 1980 và “Nhà

nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo quản đất đai

được sử dụng hợp lý và tiết kiệm” Điều 20, Hiến Pháp năm 1980 . Cũng kể từ đây,

khi mà đất đai không phải sở hữu của riêng ai, nhen nhóm cho sự phổ biến của

chuyển nhượng quyền sử đất của thời kỳ mãi sau này. Dù vậy, chế độ quản lý và sử

dụng đất đai thời kỳ này mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế kế hoạch hoá tập

trung, Nhà nước đứng ra đảm bảo thoả mãn chỗ ở cho nhân dân. Nhu cầu về đất đai

cho sản xuất, kinh doanh cũng không phải là vấn đề thường trực bởi hiệu quả kinh

tế trong sản xuất, kinh doanh không phải là tiêu chí quan trọng nhất trong điều kiện

của cơ chế kinh tế bao cấp. Đất đai được coi là một loại phúc lợi xã hội, không phải

mất tiền mua hay công sức gì để có được. Vì thế không có vấn đề mua bán, hay

chuyển nhượng đất đai, cũng như hầu như không có tranh chấp đất đai trong thời kỳ

này. Các quan hệ đất đai được vận động chủ yếu dựa vào các quyết định hành chính

chứ không có liên hệ gì đáng kể với cái gọi là nhu cầu của thị trường hay xã hội. Có

thể nói rằng, trong giai đoạn sau Hiến pháp 1980, các quan hệ chuyển nhượng

quyền sử dụng đất vẫn chưa được pháp luật thừa nhận là những quan hệ hợp pháp.

Kể từ khi đường lối đổi mới toàn diện về kinh tế và xã hội được thông qua tại

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, với việc áp dụng cơ chế kinh tế thị trường định

hướng xã hội chủ nghĩa, toàn bộ các quan hệ kinh tế cũng vận động theo những

hướng mới, năng động và hiệu quả hơn cho phù hợp với nền kinh tế thị trường. Các

quan hệ đất đai cũng không nằm ngoài quy luật vận động đó.

Luật Đất đai năm 1987 và cơ bản vẫn được xây dựng dựa trên nền tảng cơ chế

kế hoạch hoá tập trung về đất đai. Đất đai được coi là tài sản của toàn dân, người sử

dụng đất đai không có quyền cụ thể gì ngoài quyền khai thác công năng của đất đai.

Chỉ có một điểm mới là thời hạn sử dụng đất đai đã được Luật ghi nhận là ổn định,

lâu dài. Điểm mới này cũng chủ yếu nhằm tăng sự an tâm của nông dân đối với đất

đai nông nghiệp để khuyến khích họ yên tâm đầu tư vào sản xuất nông nghiệp. Các

quan hệ chuyển dịch đất đai không đề cập đến một cách phù hợp với điều kiện của

kinh tế thị trường trong pháp luật đất đai thời kỳ này. Việc chuyển dịch quyền sử

dụng đất chỉ được luật quy định trong 3 trường hợp:

- Khi người được giao đất đai chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên

trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đai đó.

- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.

- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất

đai cho nhau để tổ chức lại sản xuất.

Tuy nhiên, Luật năm 1987 đã bắt đầu cho phép chuyển nhượng và để thừa kế

quyền sở hữu nhà và kết quả đầu tư trên đất đai được giao. Song, rất lâu sau đó Luật

mới có thể đi vào thực tế do phải chờ hàng loạt văn bản đi sau. Tuy nhiên quan hệ

kinh tế thì không thể chờ đợi, nó tự vận động theo quy luật khách quan của nó mặc

cho sự ngăn cản luật pháp. Chính vì thế tuy luật không cho phép, việc mua bán đất

đai là không thể thực hiện được do chế độ sở hữu toàn dân, việc chuyển nhượng

quyền sử dụng đất vẫn liên tục diễn ra trong thực tế. Giữa pháp luật và thực tiễn có

một độ vênh rất lớn. Như vậy, trong giai đoạn này các quan hệ chuyển nhượng

quyền sử dụng đất đã không được pháp luật ghi nhận mặc dù các giao dịch đó là

một hiện tượng tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường. Trước thực tế đó đến

năm 1993 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 1993 để thay thế Luật năm 1987.

Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Một là, giai đoạn từ năm 1993 tới năm 2003.

Luật Đất đai năm 1993 và Hiến pháp 1992 là một bước đột phá lớn, khi lần đầu

tiên nhà nước thừa nhận giá đất và cho phép các tổ chức, cá nhân được chuyển

nhượng quyền sử dụng đất.

Quan điểm của nhà lập pháp khi xây dựng Luật năm 1993 đã thể hiện những

quan điểm phù hợp dần với cơ chế kinh tế thị trường. Điểm căn bản thể hiện tư duy

mới của nhà lập pháp khi xây dựng Luật năm 1993 là bên cạnh việc tiếp tục khẳng

định quyển sử dụng đất (tức là khai thác công năng của đất đai) ổn định và lâu dài

của người sử dụng đất đai, Luật còn mở rộng thêm cho họ các quyền định đoạt

quyền sử dụng đất của mình. Như vậy, người được giao quyền sử dụng đất tuy

không có quyền sớ hữu đất đai song thực chất họ có các quyền gần đủ của quyền sở

hữu quyền sử dụng đất. Hai Luật sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 hoàn

thiện thêm Luật đất đai 1993. Cụ thể hoá các quy định này Chính phủ đã ban hành

hai Nghị định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp

quyền sử dụng đất là Nghị định 17/1999/NĐ-CP, ngày 29/3/1999 và Nghị định

79/2001/NĐ-CP, ngày 1/11/2001 sửa đổi một số điều của Nghị định 17.

Hai là, giai đoạn từ năm 2003 tới nay.

Luật Đất đai năm 2003 bổ sung thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất đồng

thời tiếp tục khẳng định các quyền khác của người sử dụng đất trong đó có quyền

chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời gian này, bắt gặp những hạn chế về thủ tục

chuyển nhượng QSDĐ, hình thức chuyển quyền, chủ thể chuyển quyền, loại đất

chuyển quyền.

Để thể chế hoá các quan điểm chỉ đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết đánh giá 10

năm thi hành Luật đất đai 2003, kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của

pháp luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã được Quốc hội khoá XIII kỳ họp thứ 6

thông qua ngày 29/11/2013, thay thế Luật đất đai 2003. Luật đã kế thừa và phát

triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo sử dụng đất

đai có hiệu quả hơn. Đến nay pháp luật vẫn đang tiếp tục thừa nhận và khẳng định

sự tồn tại của chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ngày càng có thêm nhiều quy

định để điều chính lĩnh vực này.

Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã trải qua nhiều sự

biến đổi để có được sự công nhận và hình thái rõ ràng như ngày nay. Pháp luật

chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang trở thành một phần quan trọng bậc nhất của

pháp luật về đất đai. Bản thân nội dung bên trong của pháp luật chuyển nhượng

quyền sử dụng đất cũng tốn không ít giấy mực của các nhà nghiên cứu luật pháp.

2.2. Một số nội dung cơ bản của pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở

Việt Nam

2.2.1. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, cá nhân, tổ chức có quyền chuyển

nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp.

Trước Luật Đất đai năm 2013, không có quy định nào rõ ràng về khái niệm giấy

chứng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ví như Điều 18, Luật Đất đai năm

1987 chỉ quy định: “Sau khi đăng ký, người sử dụng đất đai được cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất”. Việc định nghĩa “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

phải thông qua các quy định liên quan. Nhưng tới nay, khái niệm này đã được ghi

nhận tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý

để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn

liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

một loại giấy tờ pháp lý thể hiện sự công nhận, thừa nhận của Nhà nước trước pháp

luật về quyền sử dụng đất, là minh chứng cho quyền tài sản của người sử dụng đất

với thửa đất đã được xác lập. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước căn

cứ vào đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất hợp pháp,

người sử dụng đất hợp pháp dựa vào đó thực hiện các quyền được trao.

Dựa vào các thông tin trên giấy chứng nhận QSDĐ, chúng ta có thể xác nhận

được (i) ai có quyền chuyển nhượng; ii QSDĐ có được phép chuyển nhượng

không căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền một

lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền hàng năm,... ; iii vị trí thửa đất, mục đích sử

dụng đất,... Do vậy, có thể coi giấy chứng nhận QSDĐ là giấy thông hành không thể

thiếu đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện bắt buộc trong giao dịch chuyển nhượng

QSDĐ. Đối với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không thuộc phạm vi điều

chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, các trường hợp nhận thừa kế QSDĐ

có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hoặc không thuộc đối tượng được

mua nhà ở tại Việt Nam thì được quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có đủ các điều

kiện khác theo quy định của pháp luật.

Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có giấy chứng nhận QSDĐ” là khi người sử

dụng đất đã có giấy chứng nhận QSDĐ. Liên quan đến giấy chứng nhận QSDĐ và

người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ, có cách hiểu cho rằng chỉ cần QSDĐ

đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ là đáp ứng điều kiện chuyển quyền theo quy

định tại Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, ai đứng tên trên giấy

chứng nhận QSDĐ không quan trọng. Tuy nhiên, theo quy định tại các Điều 99

trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ , Điều 168 (thời điểm

được thực hiện các quyền của người sử dụng đất) Luật Đất đai năm 2013, thì người

được thực hiện quyền chuyển nhượng phải đồng thời là người đứng tên trên giấy

QSDĐ. Bởi như đã phân tích, giấy QSDĐ vừa là giấy thông hành, vừa là văn bản

pháp lý chính thức ghi nhận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với thửa

đất cụ thể. Đồng thời, căn cứ vào thông tin ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ, các

bên liên quan sẽ xác định được quyền sử dụng được ghi trong giấy chứng nhận

QSDĐ có được phép chuyển nhượng hay không[12].

Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật

về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có

giá trị pháp lý và không phải đổi sang “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Các loại giấy chứng nhận này là

chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,

tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, người thừa kế

nhận thừa kế quyền sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đối

với đất được thừa kế dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng đã có đủ điều kiện để cấp giấy chứng

nhận đó. Đối với trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt

Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với

quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì người nhận thừa kế không được cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế. Người nhận thừa kế quyền

sử dụng đất được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất[15].

Điều 105, Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá

và quyền tài sản”. Vấn đề đặt ra là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải tài

sản hay không? Trước hết, vấn đề nảy sinh hai chiều hướng, một là coi giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất là một “vật”, hai là coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là một loại “giấy tờ có giá”. Nếu coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một “vật”

thì việc chuyển nhượng nó trên thị trường thực chất chỉ là chuyển nhượng một tờ

giấy, bất cứ ai có được tờ giấy đó cũng có quyền bán mà không cần quan tâm đến

người được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy, người mua giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất thực chất chỉ nhận được một tờ giấy chứ không thể

mua được các quyền về tài sản mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang lại.

Giá trị thực chất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền được chuyển

quyền sử dụng đất hợp pháp. Vì lẽ đó, không thể coi giấy chuyển nhượng quyền sử

dụng đất là một vật. Tuy vậy cũng không thể coi giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất là môt loại “giấy tờ có giá” bởi theo Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-

CP ngày 22 tháng 01 năm 2012 của Chính phủ về sửa dổi, bổ sung một số điều của

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao

dịch bảo đảm: “Giấy tờ có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín

phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định của

pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch”. Từ những lập luận trên,

không thể coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản mà chỉ nên coi

nó là một loại chứng thư pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

và quan hợp pháp của họ với Nhà nước.

Thứ hai, đất không có tranh chấp

Theo quy định hiện hành, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng chỉ đối

với đất đai không có tranh chấp. Việc xác định tính ổn định, không bị tranh chấp

của thửa đất thuộc trách nhiệm của uỷ ban nhân dân cấp xã.

Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác có thể

đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các

trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên

quan và có thể kéo theo tình trạng kiện tụng tranh chấp. Vì thế, một mặt để bảo đảm

quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh

tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định

đoạt (mua bán, chuyển nhượng) các tài sản đang có tranh chấp. Tuy nhiên, cần phải

xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để bảo vệ

quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh chấp” đó chỉ

với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng được

quyền sử dụng đất đó.

Thực tế đã cho thấy có nhiều trường hợp chỉ vì không muốn cho người sử dụng

đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên có người đã tạo ra lý do tranh chấp.

Khi đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức có liên

quan đến việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều tạm dừng

việc thực hiện đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Đây là việc ngụy tạo lý do

tranh chấp với mục đích ngăn cản quyền chuyển nhượng chính đáng là hành vi xâm

phạm đến quyền sở hữu tài sản của người sử dụng đất và có thể gây thiệt hại lớn

cho họ nếu như họ mất cơ hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo vốn kinh

doanh, sản xuất.

Khái niệm “tranh chấp đất đai” được ghi nhận tại khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai

2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Nội dung tranh chấp trong tranh

chấp đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tuy nhiên, “quyền và

nghĩa vụ của người sử dụng đất” là một khái niệm quá rộng và sự quy định thiếu

tính cụ thể này đã dẫn đến tình trạng việc gì liên quan đến đất đai đều được coi là

tranh chấp đất đai. Hiện đã có nhiều định nghĩa về tranh chấp đất đai, chẳng hạn:

“Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và

nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai” hoặc “Tranh

chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất

đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất”. Tuy nhiên, các

định nghĩa trên vẫn chưa chỉ ra nội hàm bản chất của tranh chấp đất đai. Trên thực

tế, có quá nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Tranh chấp ranh giới,

mốc giới, quyền địa dịch; quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch chuyển

quyền sử dụng đất với các thủ tục tranh chấp khác nhau, trong đó, nếu tranh chấp về

mốc giới, quyền địa dịch tuy cũng là một dạng tranh chấp đất đai nhưng khi quyền

sử dụng đất được chuyển nhượng vẫn không ảnh hưởng đến quyền của người đang

tranh chấp vì theo quy định của pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất là người tiếp tục phải thực hiện các nghĩa vụ đối với quyền địa dịch. Vì vậy,

các tranh chấp này không làm mất đi quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất [12].

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Kê biên QSDĐ do cơ quan điều tra Công an và cơ quan Tòa án tiến hành. Về

mục đích kê biên của các cơ quan này nhằm bảo đảm việc thi hành án sau này, tránh

việc tẩu tán, hủy hoại tài sản của bị can, bị cáo, đương sự. Đến đây các cơ quan này

không có chức năng xử lý QSDĐ đã kê biên. Nhưng đến giai đoạn THADS thì mục

đích của biện pháp kê biên QSDĐ rất rõ ràng là ngoài mục đích bảo đảm cho việc thi

hành án, còn có mục đích khác đó là xử lý QSDĐ đã kê biên để bán đất giá QSDĐ để

thu tiền nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án.[16, tr.15].

Biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ mục đích trước tiên là hạn chế một số

quyền sử dụng đất của người phải thi hành án, mà Nhà nước giao cho. Khi Chấp

hành viên ban hành quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ, thì kể từ thời điểm này

người phải thi hành án không được tự mình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thế chấp, tặng cho, góp vốn và thừa kế QSDĐ, nếu người phải thi hành muốn thực

hiện các quyền trên phải thông qua Chấp hành viên phụ trách vụ việc và phải được

sự cho phép của Chấp hành viên, đồng thời phải làm theo những điều kiện theo quy

định của pháp luật THADS. Việc hạn chế một số quyền này chấm dứt khi người

phải thi hành án hoàn thành nghĩa vụ tài sản của mình đối với người được thi hành

án, bằng quyết định giải tỏa kê biên QSDĐ của Chấp hành viên, đến thời điểm này

QSDĐ của người phải thi hành án mới không bị hạn chế giao dịch.

Thứ tư, đất trong thời hạn sử dụng.

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, đất đai chia thành đất đai sử dụng ổn

định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.

Một là, đất sử dụng ổn định lâu dài bao gồm:

 Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

 Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

 Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

 Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn,

cho thuê;

 Đất xây dựng trụ sở cơ quan đất trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,

tổ chức chính trị - xã hội); đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp

công lập chưa tự chủ tài chính đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành

và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa

học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác);

 Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

 Đất cơ sở tôn giáo đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh

đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ

chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động);

 Đất tín ngưỡng;

 Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh,

đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

 Đất của tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử

dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi

nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài.

 Đất của người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng

ổn định lâu dài [23, Điều 125].

Hai là, đất sử dụng có thời hạn.

Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia

đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trừ đất rừng phòng hộ là 50 năm. Khi

hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì

được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50

năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà

nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản

xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông

nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại

Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất,

thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi

vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn

có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn

giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán

hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho

chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với

quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử

dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử

dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định trong Luật.

Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có

chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có

chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn

hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công

ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.

Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài

chính và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà

nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác

định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.

Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết

định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền [23, Điều 126].

Trên thực tế, nảy sinh nhiều vướng mắc liên quan đến quy định của pháp luật

hiện hành về thời hạn sử dụng đất ở như sau: Thời hạn sử dụng đất ở “ổn định, lâu

dài” chỉ áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình. Còn đối với tổ chức, QSDĐ ở sẽ

được xác định có thời hạn. Vậy trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển

nhượng QSDĐ ở cho tổ chức, thời hạn sử dụng đất là ổn định, lâu dài hay có thời

hạn? Nếu tổ chức nhận chuyển nhượng để triển khai dự án đầu tư, thì thời hạn sử

dụng đất ở sẽ được xác định theo thời hạn dự án. Nhưng nếu tổ chức nhận chuyển

nhượng QSDĐ ở không nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư, hoặc sau đó chuyển

nhượng cho tổ chức khác, thì thời hạn sử dụng của đất ở sẽ được xác định là “có

thời hạn” hay “ổn định, lâu dài”? Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy

định thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài đối với hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, có

thể hiểu thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ chức là có thời hạn, nhưng thời hạn là bao

nhiêu thì lại chưa có quy định (trừ trường hợp người sử dụng đất là tổ chức kinh

doanh xây dựng nhà ở theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 .

Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất còn phải tuân thủ các điều kiện quy

định tại Điều 191 trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

QSDĐ , Điều 192 trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho

QSDĐ có điều kiện , Điều 194 điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự

án đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở; dự án đầu xây dựng kết cấu hạ tầng để

chuyển nhượng hoặc cho thuê và các điều kiện về việc đăng ký đất đai quy định tại

khoản 2, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013[12].

2.2.2. Về các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, về chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xét trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất hiện sự tương tác của

các bên bao gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai hiện hành là: Tổ

chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; cá nhân, hộ gia đình. Cụ thể bao gồm: Cá

nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất ở; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông

nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; cá nhân, hộ

gia đình được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; cá nhân, hộ gia đình có

quyền sử dụng đất do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận

thừa kế; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê

đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể là bất kỳ chủ thể nào, trừ

các trường hợp: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia

đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển

nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân cũng

không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông

nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu

phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng.

Khi chuyển nhượng, các chủ thể phải tuân thủ các điều kiện chuyển nhượng

theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện

các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và

194 của Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử

dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm

đăng ký vào sổ địa chính.

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo Luật Đất đai năm 2013

như sau:

Một là, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không

được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển

nhượng;

Hai là, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường

hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt...

Tuy nhiên, người thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất cũng sẽ không

được phép chuyển nhượng đất cũng như các quyền và nghĩa vụ đối với đất cho bên

thứ ba nếu bên cho thuê đất khu công nghiệp chưa trả toàn bộ tiền thuê đất cho Nhà

nước, mặc dù bên thuê lại đã trả trước toàn bộ tiền thuê. Bởi, theo quy định tại

Khoản 2 Điều 210 Luật Đất đai năm 2013: “Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước

cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ

tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết

cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước

ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định

của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho

thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền

thuê đất vào ngân sách nhà nước”.

Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mỗi bên hướng tới một mục

đích khác nhau. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng

đất cho bên nhận chuyển nhượng để lấy một khoản tiền tương ứng theo thỏa thuận,

điều này cho thấy rõ ràng mục đích của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là

trong một lần khai thác lợi ích kinh tế được xác định bằng chính giá trị của đất đai.

Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên chuyển nhượng, pháp luật phải quy

định rõ quyền mà họ được hưởng. Tuy nhiên, một quan hệ chuyển nhượng quyền sử

dụng đất có sự can thiệp không nhỏ từ quyền lực nhà nước, bắt nguồn từ tính cách

phái sinh của quyền sử dụng đất khi mà Nhà nước là chủ thể duy nhất có đầy đủ

quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó pháp luật cũng quy định nghĩa vụ của bên

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thể hiện rõ ràng nhất sự ràng buộc của Nhà

nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước đã đưa ra quy định nghĩa vụ của

bên chuyển nhượng để việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất nằm trong một

khuôn khổ nhất định.

Thứ hai, về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng

quyền sử dụng đất.

 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hiện nay, quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền

nhượng quyền sử dụng đất không còn được quy định trong Luật Đất đai hay Bộ

Luật dân sự mà được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.

Theo Điều 38, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có quyền:

1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo

thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời

hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do

lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.

4. Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa

thuận khác.

5. Các quyền khác trong hợp đồng.

Điều 39, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định về nghĩa vụ của

bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Bên chuyển nhượng sử dụng đất phải:

1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách

nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện

tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có

văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Pháp luật Kinh doanh bất động sản đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển

nhượng tương đối chặt chẽ. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng luôn hướng tới việc

bảo vệ lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng, bảo đảm cho việc thực

hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc. Quy định người chuyển

nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như

đã thỏa thuận trong hợp đồng. Mặt khác, người chuyển nhượng còn phải giao các

giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng để họ

làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ

tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tránh hiện tượng người chuyển nhượng

quyền sử dụng đất lợi dụng có trong tay giấy tờ này để “cùng chuyển nhượng cho

nhiều người”.

Các điều khoản về “Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng” hoặc “Các quyền khác

trong hợp đồng” là một điểm mới pháp luật gần đây trên cơ sở tôn trọng thỏa thuận

giữa hai bên trong một giao dịch dân sự. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng

đất là một giao dịch đặc thù, tuy nhiên về bản chất vẫn là một giao dịch dân sự dưới

dạng hợp đồng. Do vậy, ý chí của hai bên trong hợp đồng đó là một yếu tố quan

trọng bậc nhất.

 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay, theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, quyền của bên chuyển

nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các quyền:

1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền

sử dụng đất chuyển nhượng.

2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị

trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi

của bên chuyển nhượng gây ra.

5. Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.

6. Các quyền khác trong hợp đồng.

Quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng

hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp

đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của bên nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

quyền sử dụng đất.

Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1. Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và

phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.

3. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

5. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và

phương thức thỏa thuận trong hợp đồng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển

nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó

phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng

với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích cao nhất của bên

chuyển nhượng là thu được lợi ích kinh tế, do vậy nghĩa vụ thanh toán của bên nhận

chuyển nhượng là điều đương nhiên. Nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về

việc sử dụng đất, pháp luật quy định chỉ quy định cho bên chuyển nhượng. Khi

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vô hình chung cùng

chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác

các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền

sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng.

Như vậy, có thể nói, vì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng thì nghĩa

vụ của bên này sẽ tương ứng với quyền của bên, những quy định trong pháp luật thể

hiện rất rõ ràng sự tương xứng này. Ví dụ: nếu đã quy định bên chuyển nhượng có

nghĩa vụ chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện

tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thì ngay lập tức

phái sinh quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện

tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng của bên nhận

quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các

chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng đồng thời bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu

mà Nhà nước là người đại diện.

Những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển

nhượng quyền sử dụng đất trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về cơ bản

khắc phục được nhược điểm chung chung, chưa bao quát hết những trường hợp cụ

thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng

trong pháp luật về đất đai của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

những thời kỳ trước.

Tuy nhiên, chúng ta vẫn có thể thấy được những hạn chế của những quy định

quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể

hiện ở điểm sau: Pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có

biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi

phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên

chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền

hạn mà pháp luật cho phép. Ví dụ, có rất nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nhưng không làm thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thậm

chí các bên chuyển nhượng còn "mua bán" trao tay không qua ủy ban nhân dân

phường, xã, thị trấn xác nhận; các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không

làm nghĩa vụ nộp thuế thu nhập, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính hoặc không đến

đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Bên nhận quyền sử dụng đất chưa

làm các thủ tục lại chuyển nhượng cho người khác dưới hình thức “mua bán” trao

tay...Điều này dẫn đến tình trạng Nhà nước không quản lý được các trường hợp

chuyển nhượng trên thực tế, đồng thời gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước mà lẽ

ra các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ[18, tr.58].

2.2.3. Về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất.

Bản chất pháp lý của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm cả quyền sử

dụng bề mặt, tài sản trên đất (nếu có) và quyền sử dụng lòng đất được xác định theo

bề mặt sử dụng[13]. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về bản chất là

hợp đồng mua bán quyền tài sản có tính chất đặc thù. Đó là việc một bên ( bên

chuyển nhượng) chuyển giao tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ mình sang

bên kia (bên nhận chuyển nhượng để nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định. Đối

tượng chuyển nhượng trong trường hợp này là quyền sử dụng đất nên hợp đồng này

gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng mang những đặc điểm

của hợp đồng mua bán.

Bộ luật Dân sự năm 2015 ra đời việc chuyển quyền sử dụng đất được quy định

thu gọn trong một mục gọi là Hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất trước đây Bộ

luật Dân sự năm 2005 quy định riêng một phần chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

Sau khi Hiến pháp năm 2013 được ban hành, Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân

sự năm 2015 đã được sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu của đạo luật cơ bản. Chuyển

nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến nhiều lĩnh vực (dân sự, kinh doanh thương

mại, quản lý đất đai và được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau

(Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản).

Để khắc phục tình trạng trước đây có nhiều cách hiểu khác nhau đối với quy

định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã sửa đổi như

sau: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức

phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của

pháp luật có liên quan. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng có quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng

thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này” thì

nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất;

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản

có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập, không

được trái với quy định của pháp luật dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên

có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn

bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật dân sự.

Đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật

hiện hành thì quyền sử dụng đất là tài sản thuộc quyền của chủ thể có quyền sử

dụng ở dạng quyền tài sản (vô hình) luôn gắn liền với một loại tài sản khác ở dạng

vật (hữu hình là đất đai. Vì vậy, đối tượng chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất và quyền sử dụng đất.

Quy định về chuyển nhượng này khác quy định về chuyển nhượng quyền bề

mặt. Nguyên tắc chung là phải có thể xác định được giá trị của quyền sử dụng đất

được chuyển giao khi gắn nó vào một thửa đất cụ thể (giá trị quyền sử dụng đất là

giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời

hạn sử dụng đất xác định nên khi xác định về đối tượng chuyển giao trong hợp

đồng này, cần phải xác định loại đất được chuyển giao. Căn cứ vào vị trí địa lý và

mục đích sử dụng mà đất đai được phân thanh hai nhóm chính:

- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm gồm đất

trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất;

đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất

nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục

vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất...

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở gồm đất ở tại nông

thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc

phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ

chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể

dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất

sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp,

khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử

dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm...

Ngoài ra, còn có nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích

sử dụng[17].

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của

nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và

ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được

thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật. Theo quy

định tại Khoản 3 điều này, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực

hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng được thực

hiện như sau:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người

sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng

thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức

hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu

của các bên;

c Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền

với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng

thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng

chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn

bản sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo

đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ

tiếng nước ngoài sang tiếng Việt sau đây gọi là bản dịch mà theo quy định của

pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng [24,

Khoản 1, Điều 2]

Theo quy định tại Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013, có hiệu lực thi hành kể từ

ngày 01/7/2014 quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì:

- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn

liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc

người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn

liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo

quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử

dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Với yêu cầu đảm bảo việc người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình khi

tiến hành các giao dịch liên quan đến đất đai một cách thuận lợi, Luật đất đai năm

2013 đã tạo ra một cơ chế mới đáp ứng yêu cầu đó. Trước hết, Luật quy định những

trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực được Luật quy định ít hơn

nhiều so với những trường hợp được tùy nghi lựa chọn. Thêm vào đó, mặc dù Luật

Đất đai năm 2013 buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng lại cho các bên có

quyền lựa chọn việc đến các tổ chức hành nghề công chứng để yêu cầu công chứng

hoặc đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để yêu cầu chứng thực. Hợp đồng

được công chứng hoặc được chứng thực đều có giá trị pháp lý như nhau.

Đối với các quy định trong các văn bản pháp luật trước đây về hình thức hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cho đến thời điểm này vẫn còn hiệu lực, những

quy định trong Luật đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 tương đối phù hợp.

Ngoài ra, tại điểm 2.2, mục 2, Thông tư liên tịch số 04/2006/ TTLT-BTP-

BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng

dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử

dụng đất quy định: "Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là

hộ gia đình, cá nhân, thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công

chứng tại Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị

trấn nơi có bất động sản".

Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, khi ký kết thực

hiện hợp đồng cần đảm bảo các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp

vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013 đã được đề

cập ở phần trên.

Trên thực tế, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất được quy

định rải rác trong các văn bản pháp luật, và còn nhiều vấn đề vướng mắc gây khó

khăn cho việc áp dụng thực hiện.

Khó khăn trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm

phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên giao dịch xuất hiện nhiều trong thực tiễn

chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc, hợp đồng được giao kết có hiệu

lực thì mới phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Tuy nhiên, trên thực tế sau

khi các bên ký hợp đồng hoặc hợp đồng được công chứng, chứng thực thì đã thực

hiện một phần hoặc toàn bộ việc giao đất, nhận tiền không chờ đến khi bên nhận

chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới thực hiện việc

này do thời gian làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế mất rất nhiều

thời gian và thuế, lệ phí cũng không nhỏ. Nếu hợp đồng trước chưa được tuân thủ

về hình thức, thì khi người nhận chuyển nhượng lại tiếp tục chuyển nhượng cho

người khác thì họ không thể làm được hợp đồng theo quy định nữa vì chưa đáp ứng

đủ điều kiện của pháp luật, việc chuyển nhượng sau chỉ được giao dịch bằng viết

giấy tay và bên nhận chuyển nhượng lần sau được bàn giao toàn bộ bản gốc hợp

đồng trước; khi thực hiện việc kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để

tránh thuế và phạt hành chính, các bên đã làm hợp đồng trực tiếp từ bên chuyển

nhượng lần đầu sang bên đang trực tiếp sử dụng đất mà không thông qua bên giao

dịch trung gian. Khi phát sinh tranh chấp rất khó để xác định quyền và nghĩa vụ các

bên trong hợp đồng vì trên thực tế hai bên không trực tiếp giao dịch với nhau.

Việc quy định không rõ ràng giữa công chứng, chứng thực chữ ký người giao

dịch với công chứng, chứng thực về hợp đồng khi đất chuyển nhượng chưa có các

giấy tờ hợp pháp theo quy định để được làm thủ tục chuyển nhượng. Trong nhiều

trường hợp tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt với các

trường hợp chuyển nhượng chưa có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất,

các bên giao dịch thường nhầm lẫn việc xác nhận, chứng thực chữ ký của người

giao dịch với việc chứng thực hợp đồng[19, tr.5].

2.2.4. Về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai năm 2013 chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính

về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu

cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá

trình thực hiện. Hiện nay trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định

cụ thể trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 15 tháng 05 năm 2014 về thi hành Luật

đất đai và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về hồ sơ

địa chính do Bộ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Các tổ chức, hộ gia

đình và cá nhân trong nước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài, người Việt Nam

định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử

dụng đất theo quy định của pháp luật thì nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng

đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và môi trường

cấp tỉnh hoặc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Trường hợp hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất

để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất bao gồm:

Một là, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hai là, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong đó, các giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm có: Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng

đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 97 của Luật đất đai năm 2013:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền

sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư số 23/TT-

BTNMT ngày 19/5/2014).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền

sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai,

pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có

giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy

chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất theo quy định.Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng,

còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ

luật này và pháp luật về đất đai.

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là văn bản có

chứng nhận của công chứng Nhà nước.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì

được lựa chọn chứng nhận công chứng nhà nước hoặc chứng thực Ủy ban nhân dân

xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên được tự do, bình

đẳng thỏa thuận mọi điều khoản trong khuôn khổ pháp luật chung. Tuy nhiên, vì giá

trị quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều so với các tài sản khác, lại có mức độ “nhạy

cảm" trước những biến đổi của thị trường nên pháp luật quy định của tất cả các hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải bằng văn bản, có chứng thực của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mọi trường hợp trái với quy định này sẽ bị tuyên

là vô hiệu. Điều này không chỉ đảm bảo giá trị chứng minh trước cơ quan tài phán

mà còn ràng buộc các bên phải nghiêm chỉnh thực hiện các điều khoản đã thỏa

thuận, đảm bảo quyền lợi chính đáng của mỗi bên.

Các điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do

pháp luật đất đai quy định cụ thể tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, các Điều từ

192 đến 194 Luật đất đai năm 2013 Quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

Các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận các

điều khoản của hợp đồng, thực hiện việc ký kết hợp đồng, công chứng, chứng thực

hợp đồng theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật Công

chứng năm 2014 và Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày

13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công

chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

các chủ thể phải tiến hành thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất. Để bảo vệ

quyền của mình, bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục yêu cầu cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký

quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các bên cũng có thể thỏa thuận bên chuyển nhượng

quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục này.

Để yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, các bên nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh;

hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Sau khi nhận hồ sơ, trong

thời hạn 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất

đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa

vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo

quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các

bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa

vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

2.2.5. Về xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyển sử dụng đất.

Hành vi vi phạm pháp luật đất đai nói chung của người sử dụng đất thường bao

gồm nhiều dạng hành vi, trong đó có cả vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử

dụng đất.

Về cơ bản, xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải

được thực hiện theo nguyên tắc sau: (1) Mọi vi phạm phải được phát hiện, đình chỉ,

xử lý kịp thời. Việc xử lý kỷ luật và trách nhiệm vật chất phải được tiến hành nhanh

chóng, công minh, triệt để; mọi hậu quả do vi phạm gây ra phải được khắc phục

theo quy định của pháp luật. (2) Hình thức kỷ luật được áp dụng độc lập; biện pháp

xử lý trách nhiệm vật chất được áp dụng kèm theo hình thức kỷ luật. Hình thức,

mức độ kỷ luật được xác định căn cứ vào tính chất, mức độ hậu quả của hành vi vi

phạm, nhân thân của người có hành vi vi phạm. (3) Các hành vi vi phạm pháp luật

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cán bộ, công chức khi thực hiện công vụ có

liên quan đến quản lý đất đai thì bị xử lý kỷ luật và trách nhiệm vật chất theo quy

định của pháp luật có liên quan. (4) Việc xử lý kỷ luật và trách nhiệm vật chất phải

do người có thẩm quyền quyết định. (5) Một hành vi vi phạm chỉ áp dụng một hình

thức kỷ luật. Nhiều người cùng thực hiện một hành vi vi phạm thì từng người vi

phạm đều bị xử lý. Một người cùng một lúc thực hiện nhiều hành vi vi phạm thì bị

xử lý về từng hành vi vi phạm và chịu hình thức kỷ luật cao hơn một mức so với

hình thức kỷ luật tương ứng với hành vi vi phạm nặng nhất.

Trường hợp hành vi vi phạm có dấu hiệu tội phạm thì bị truy cứu trách nhiệm

hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự. Trong quá trình sử dụng đất, chuyển

quyền sử dụng đất trái phép hoặc các hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai thì

tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách

nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

 Xử phạt hành chính các vi phạm trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc xử lý hành chính các vi phạm trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

được quy định ở Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 về xử

phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Một là, tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền

trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền

trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

mà chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì hình thức và mức xử phạt như

sau: a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với dự án có diện tích

đất dưới 01 héc ta; b) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối

với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta; c) Phạt tiền từ trên

100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 03 héc ta

đến dưới 05 héc ta; d) Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối

với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở lên. Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có

được do thực hiện hành vi vi phạm kể trên.

Hai là, tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một

phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở mà không đủ điều kiện

Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một

phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở khi chưa có Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để đảm bảo thi

hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền gia hạn, chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai thì hình

thức và mức xử phạt như sau: a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng

đối với dự án có diện tích đất dưới 01 héc ta;b) Phạt tiền từ trên 60.000.000 đồng

đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc

ta;c) Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có

diện tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;d) Phạt tiền từ trên 200.000.000 đồng

đến 300.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở lên.

Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi tự ý nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở mà người nhận chuyển nhượng không có

ngành nghề kinh doanh phù hợp, không thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp

luật về đầu tư, không có đủ năng lực tài chính theo quy định tại Khoản 2 Điều 14

của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai

đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực

hiện dự án đầu tư khác.

Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được và trả lại diện tích đất đã nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất do thực hiện hành vi vi phạm quy định trên

Ba là, tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần

hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho

thuê mà không đủ điều kiện

Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một

phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc

cho thuê khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp,

đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng

không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn, đất chưa xây dựng xong các

công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê

duyệt thì hình thức và mức xử phạt như sau:a Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến

60.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất dưới 01 héc ta;b) Phạt tiền từ trên

60.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta

đến dưới 03 héc ta;c) Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối

với dự án có diện tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;d) Phạt tiền từ trên

200.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở

lên. Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định.

Bốn là, tự ý nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất mà không

đủ điều kiện đối với đất có điều kiện. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000

đồng đối với hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ,

rừng đặc dụng có hành vi tự ý nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng

đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm

ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng

đến 5.000.000 đồng đối với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông

nghiệp mà tự ý nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với tổ chức có hành vi tự ý

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc

dụng của hộ gia đình, cá nhân; trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất

theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê

duyệt. Buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do thực hiện hành vi vi phạm

quy định này.

Các chế tài xử phạt được pháp luật đặt ra cho từng loại hành vi vi phạm pháp

luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chuyển nhượng quyền sử dụng

đất là một vấn đề phức tạp, kéo theo đó, các vi phạm trong lĩnh vực này cũng vô

cùng đa dạng và khó giải quyết. Xuất phát từ giá trị to lớn của đất đai và quyền sử

dụng đất đai, lợi ích đến từ việc làm trái quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất là vô cùng to lớn. Do đó các chế tài xử phạt hiện hành là chưa đủ sức răn đe,

đồng thời, mức độ bao quát các dạng vi phạm trong thực tiễn không cao.

 Xử lý vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, hợp đồng vi phạm về hình thức. Hiện nay, việc giao kết hợp đồng

chuyển nhượng đất bị vô hiệu xảy ra rất phổ biến, một trong những lí do dẫn đến

hợp đồng vô hiệu đó là hợp đồng vi phạm về hình thức. Hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng chuyển

nhượng vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng nên không

phát sinh hiệu lực pháp luật. Nếu phát sinh tranh chấp từ hợp đồng, Tòa án sẽ tuyên

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vô hiệu, các bên giao trả cho nhau

những gì đã nhận[26].

Thứ hai, vi phạm các quyền và nghĩa vụ hợp đồng trong hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất. Để bảo đảm quyền lợi của các bên, thì khi giao kết hợp

đồng các bên ký hợp đồng và thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng ngay.

Sau khi công chứng hợp đồng, nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ đã giao kết thì

bạn có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đã giao kết.

Xuất phát từ khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận

giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên

nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng,

ta có thể hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là sự mâu thuẫn,

xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi

thực hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận QSDĐ và giao

nhận tiền. Tuy nhiên, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng QSDĐ giữa hai

bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ ba có quyền yêu

cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được ký kết để bảo vệ quyền lợi của

mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng QSDĐ và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của

hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ chính là việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp

đồng của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên

quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự, hợp

đồng dân sự và quy định riêng đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời

phải tuân theo các quy định của Luật Đất đai năm 2013. Từ phân tích trên có thể

đưa ra kết luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau: Tranh chấp

hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ

phát sinh giữa bên chuyển nhượng.

Nội dung quy định quản lý của Nhà nước về đất đai ở Việt nam có nhiều giai

đoạn khác nhau, trong đó mỗi giai đoạn pháp luật có những quy định khác nhau về

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất hiện hành được quy định như sau:

Thứ nhất, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc

giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Nếu tranh chấp đất đai mà

các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi

có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ

chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức

thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ

chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp

đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể

từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải

được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc

hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến

các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đối với

trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất

thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi

trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng

dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban

nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không

thành thì được tiếp tục giải quyết như sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại

giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản

gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một

trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa

chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm

quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về

tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau

thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết

định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc

khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ

tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải

quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc

khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Khoản này phải ra quyết

định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành

phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không

chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Trong có trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, về nguyên tắc nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hoặc

không còn thỏa mãn các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nêu trên

sẽ coi là vô hiệu[5].

2.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa

bàn thành phố Hà Nội

2.3.1. Thực tiễn áp dụng quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Về nguyên tắc, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ thể bắt buộc phải có

giấy chứng nhận quyền sử đất. Đến năm 2015, toàn thành phố Hà Nội đã cấp được

hơn 1.193.456 giấy chứng nhận với tổng diện tích 208.066 ha, đạt 85,5% diện tích

cần cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên vẫn còn tới 63.255 thửa đất các hộ gia đình

chưa thực hiện kê khai đăng ký; 144.011 thửa đất do vướng mắc, khó khăn bởi các

quyết định của các cơ quan nội chính (như: Thanh tra, Tòa án, vi phạm các chỉ

giới...); 8.700 thửa đất của các tổ chức sử dụng đất và 38.111 căn hộ tại các dự án

khu nhà ở, khu đô thị.

Tính đến ngày 20/2/2017, việc cấp GCNQSDĐ lần đầu trong khu dân cư, tính

lũy kế toàn TP. Hà Nội cấp được 1.319.397 giấy đạt 90,35% ; GCNQSDĐ cho hộ

gia đình cá nhân sau dồn điền đổi thửa cấp được 605.714 giấy, đạt 96,44%...[2].

Việc cấp GCNQSDĐ bảo đảm đúng tiến độ kế hoạch. Tuy nhiên, công tác cấp

GCNQSDĐ đối với diện tích đất còn lại gặp rất nhiều khó khăn do một số quy định

còn chưa phù hợp, người dân chưa chủ động kê khai đăng ký đất đai, đất có nguồn

gốc vi phạm, các thửa đất tranh chấp hoặc vừa được quy hoạch, vướng mắc do cấp

đất trái thẩm quyền, vướng mắc trong xử lý nghĩa vụ tài chính, một số xã, phường

chưa có bản đồ địa chính... Ví như tại quận Hoàng Mai, trên địa bàn quận có 389 hộ,

đến thời điểm này đã có 320 hộ được cấp GCNQSDĐ, chỉ còn 66 hộ chưa được cấp.

Phần lớn các hộ chưa được cấp là do trước đây thu hồi đất làm dự án nhưng vì

nhiều lý do khác nhau, dự án đã thay đổi song chủ đầu tư không làm thủ tục điều

chỉnh quy hoạch để làm cơ sở cho địa phương quản lý, cấp GCNQSDĐ cho các hộ

gia đình. Tương tự, địa bàn quận Hà Đông hiện còn nhiều thửa đất trước đây được

giao trái thẩm quyền; có thửa là đất lấn chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng; thậm

chí có cả tình trạng thôn, xã tự ý đổi đất của người dân sang vị trí đất công khác để

xây dựng công trình.

Liên quan đến xử lý nghĩa vụ tài chính đối với một số thửa đất gặp nhiều khó

khăn, dẫn đến việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn một số quận trên địa bàn Hà Nội

chưa thể hoàn thành, các trường hợp đất vườn, ao liền kề trong cùng thửa đất có nhà

ở rất khó xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng, vì phần đất

đó nhiều nguồn gốc khác nhau [1].

Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn

liền với đất chưa được tiến hành xong trên địa bàn thành phố, nhiều thửa đất người

dân sử dụng từ thời cha ông để lại cho con cháu sử dụng mấy chục năm nay vẫn

chưa được cấp bất cứ một giấy tờ gì về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản.

Khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng thì không làm được thủ tục quy định vì

vướng căn cứ pháp lý do chưa đủ giấy tờ về đất và căn cứ chứng minh được quyền

sở hữu tài sản trên đất là của mình. Tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất gây nhiều khó khăn cho người sử dụng đất trong việc chuyển nhượng

quyền sử dụng đất của mình, đồng thời sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường

“ngầm” về quyền sử dụng đất phát triển và làm giảm hiệu lực của công tác quản lý

Nhà nước đối với vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.3.2. Thực tiễn áp dụng quy định về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Hà Nội

Do không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất, pháp luật chuyển nhượng nước

ta dường như chưa thực sự bảo đảm sự bình đẳng chủ thể với nhau. Tổ chức, cá

nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư công trình hạ

tầng để chuyển nhượng như doanh nghiệp trong nước. Tổ chức, cá nhân nước ngoài

chỉ được mua bán, chuyển nhượng nhà đất một cách hạn chế, không được nhận

chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng đất trong nước. Điều này là một trong

những “rào cản” tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia vào thị trường chuyển

nhượng QSDĐ của Việt Nam.

Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ pháp luật quy định còn hẹp hơn rất nhiều so với

chủ thể được mua bán, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác

gắn liền với đất, chưa bảo đảm “thống nhất một cách tương đối” chủ sử dụng đất ở

là chủ sở hữu tài sản trên đất và ngược lại chủ sở hữu tài sản trên đất thì có nhiều

quyền “định đoạt” QSDĐ. Việc hạn chế về chủ thể chuyển nhượng QSDĐ đã cản

trở quyền tự do, tự chủ linh hoạt trong việc định đoạt tài sản là đất trong kinh

doanh; tạo nên sự thiếu thống nhất trong giao dịch, phức tạp về thủ tục hành chính,

bởi lẽ mua bán nhà, công trình xây dựng gắn liền với QSDĐ thì tất yếu dẫn đến sự

chuyển giao quyền sử dụng đất. Cần phải mở rộng cho phép chủ sở hữu nhà, công

trình xây dựng khi được bán nhà, công trình xây dựng thì đồng thời được chuyển

nhượng QSDĐ nhưng giá đất chuyển nhượng là khác nhau đối với từng chủ thể

giao dịch. Ví dụ: đất thuê trả tiền hàng năm, đất giao không thu tiền thì giá QSDĐ

chuyển nhượng phải rất thấp, thấp hơn rất nhiều so với đất được giao đã trả tiền sử

dụng đất cho Nhà nước.

Ở Hà Nội bên cạnh các doanh nghiệp kinh doanh đất thì các hộ gia đình, cá

nhân cũng thực hiện chuyển nhượng cũng khá sôi động. Họ thường xuyên tiến hành

các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất kiểu “trao tay”; bán nhà ở “trên

giấy” dưới dạng hợp đồng góp vốn hoặc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn không

qua thủ tục công chứng; công chứng hợp đồng ủy quyền toàn bộ v.v; nhận chuyển

nhượng QSDĐ đầu tư xây dựng nhà ở, xây dựng “chung cư mi ni”, cải tạo nhà đất

để nhượng lại kiếm lời, mua đi bán lại đất ở diễn ra tự phát, phức tạp. Những hạn

chế này đã ít nhiều gây trở ngại cho hộ gia đình, cá nhân đầu tư kinh doanh.

Chế tài để xử lý, ngăn chặn những hành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng

QSDĐ ở Hà Nội chưa đủ mạnh. Ví dụ, trong hoạt động chuyển nhượng đất ở trên

địa bàn Hà Nội, theo quy định thì các sàn giao dịch BĐS không được tham gia đầu

tư, mua bán đất ở. Tuy nhiên, trên thực tế có không ít sàn giao dịch BĐS vẫn thực

hiện hành vi nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn với chủ đầu tư để kinh doanh đất ở.

Sau đó các sàn giao dịch bán, chuyển nhượng lại cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử

dụng để kiếm lời. Để “lách luật” và tham gia kinh doanh, sàn giao dịch BĐS thực

hiện việc mua bán đất ở với chủ đầu tư thông qua hình thức ký kết “hợp đồng ủy

quyền đại diện chuyển nhượng”, sau đó sàn giao dịch BĐS chuyển nhượng cho bên

thứ 3 nhằm mục đích kiếm lời...Hơn nữa, thị trường về chuyển nhượng QSDĐ nước

ta vẫn ở trong tình trạng mức độ công khai, minh bạch thấp, vậy nên thông tin về

đất, đặc biệt là các dự án vẫn ít được công khai và công chúng rất khó có cơ hội tiếp

cận, có sự cấu kết giữa doanh nghiệp kinh doanh với các sàn giao dịch BĐS trong

việc “bảo mật” thông tin về đất nhằm mục đích vụ lợi[18, tr.56].

Trên thị trường xuất hiện một số lượng không nhỏ doanh nghiệp kinh doanh

QSDĐ vi phạm pháp luật, lừa đảo chiếm dụng vốn của người nhận chuyển nhượng

hàng trăm nghìn tỷ đồng dưới các hình thức như: Mạo danh nhà đầu tư làm giả giấy

tờ của nhà đầu tư hoặc liên doanh liên kết để vi phạm mà điển hình là vụ Thanh Hà

- Cienco 5 ở hà Đông; vụ “ăn theo” thương hiệu Công ty Petroconex; làm giả hợp

đồng góp vốn, giả phiếu thu của Công ty Cổ phần Tasco để bán một phần đất biệt

thự tại Khu đô thị Vân Canh (do Tập đoàn HUD làm chủ đầu tư, Tasco là nhà đầu

tư thứ cấp). Thậm chí có doanh nghiệp kinh doanh BĐS tìm kiếm lợi nhuận thông

qua hành vi lừa đảo như thành lập rồi giải thể, đổi tên doanh nghiệp, đổi tên dự án

đầu tư; huy động vốn sau nhiều năm thì hủy hợp đồng trả lại tiền khách hàng. Việc

góp vốn sớm và vượt tỷ lệ được phép góp vốn theo quy định, được phép huy động

vốn của người mua nhà đất nhiều lần, các lần tiếp theo phù hợp với tiến độ thực

hiện dự án đầu tư tạo lập cụ thể ra sao? Khi nào, ai giám sát, Nhà nước cần sử dụng

những biện pháp nào để phát hiện vi phạm? Đây là “kẽ hở”, là “khoảng trống” pháp

luật tạo điều kiện cho những hành vi vi phạm trong hoạt đông kinh doanh chuyển

nhượng QSDĐ tồn tại gây trở ngại đến hiệu lực quản lý của Nhà nước [18, tr.57].

2.3.3. Thực tiễn áp dụng quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trên địa bàn thành phố Hà Nội

Theo Luật đất đai năm 2013, các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ được thực

hiện tại văn phòng đăng ký QSDĐ. Tuy vậy, yêu cầu đặt ra là việc thành lập văn

phòng đăng ký phải được triển khai tốt, phải đạt hiệu quả thực sự trong công việc

đăng ký chuyển nhượng QSDĐ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ và xác nhận mọi sự

biến động về chủ sử dụng đất ở. Là hoạt động thường xuyên mang tính chất quản lý,

vừa mang tính chất giao dịch trên thị trường nên văn phòng đăng ký QSDĐ phải là

cơ quan chuyên trách của Nhà nước, hoạt động theo pháp luật và trở thành trung

tâm giao dịch chính thống của thị trường QSDĐ[18].

Từ ngày 1/4/2015, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội (trực thuộc Sở Tài

nguyên và Môi trường Hà Nội) chính thức đi vào hoạt động, trên cơ sở tổ chức lại

Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở này và các Văn phòng Đăng ký

quyền sử dụng đất trực thuộc Ủy ban Nhân dân các quận, huyện, thị xã. Trụ sở Văn

phòng Đăng ký đất đai Hà Nội đặt tại tầng 1-2 nhà N1 A-B, khu đô thị Trung Hòa-

Nhân Chính (quận Thanh Xuân và 28 chi nhánh đặt tại các quận, huyện, thị xã.

Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có chức năng giúp Sở Tài nguyên và Môi

trường tổ chức triển khai thực hiện việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận); xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống

nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp

thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định hiện hành của pháp luật.

Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội có trách

nhiệm rà soát, tổ chức tuyển dụng viên chức có đầy đủ năng lực, chuyên môn trên

cơ sở sổ biên chế viên chức còn thiếu trong tổng biên chế viên chức được giao.

UBND thành phố Hà Nội giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở

Nội Vụ tiến hành rà soát, cân đối và điều chỉnh biên chế Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất của Ủy ban Nhân dân quận, huyện, thị xã về Văn phòng Đăng ký đất

đai Hà Nội theo đúng số lượng biên chế đã được thành phố giao. Đồng thời, hướng

dẫn, đôn đốc các cơ quan thực hiện việc rà soát, chuyển giao số lượng viên chức,

lao động hợp đồng theo Nghị định số 68/2000/NĐ- CP theo đúng quy định. Chủ

tịch Ủy ban Nhân dân các quận, huyện, thị xã phối hợp chặt chẽ với Sở Tài nguyên

và Môi trường xây dựng Quy chế phối hợp giữa các ban ngành có liên quan trong

việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà

Nội.

Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời

điểm đăng ký chuyển quyền. Trong thực tế áp dụng ở Hà Nội việc chuyển nhượng

QSDĐ có được thực hiện và thực hiện nhanh chóng dễ dàng hay không phụ thuộc

rất lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều khi không phụ thuộc vào ý muốn của

người chuyển nhượng, như vậy là không đúng với bản chất của các giao dịch dân sự

là tôn trọng sự tự do, thống nhất ý chí của các bên. Các giao dịch về đất đai ở Hà

Nội nói riêng và các tỉnh thành khác nói chung yêu cầu về đăng ký các giao dịch đất

đai cũng phức tạp hơn các tài sản khác, về cơ bản có hai giai đoạn: giai đoạn các

bên chuyển nhượng tự thoả thuận và giao kết hợp đồng và giai đoạn cơ quan Nhà

nước tiến hành thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Nhà nước và các

bên chuyển quyền cần phải nắm được các thông tin về tình trạng pháp lý của mảnh

đất và các tài sản trên đất...

Ở Hà Nội, sự phiền hà, sách nhiễu rất phức tạp hiện nay đang là rào cản của

quan hệ chuyển QSDĐ đúng pháp luật. Giai đoạn thứ hai tốn rất nhiều thời gian hơn

và gây thêm nhiều thủ tục khó khăn phiền hà hơn cho các bên chuyển nhượng. Thủ

tục hành chính đang được cải cách theo cơ chế “một cửa” song về cơ bản ở Hà Nội,

lối làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu vẫn còn tồn tại. Điều này bắt

nguồn từ tàn dư của cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu khiến cho công tác

hành chính chưa theo kịp với sự phát triển và những yêu cầu của nền kinh tế thị

trường. Mặc dù vậy, vẫn chưa tìm ra biện pháp hữu hiệu nào để giải quyết triệt để

vấn đề này. Tuy vậy, xét nhìn ở một khía cạnh tích cực hơn, việc triển khai thực

hiện mô hình "một cửa" tại văn phòng đăng ký QSDĐ Hà Nội đã phát huy hiệu quả

nhất định nhưng vẫn còn nhiều điều cần phải bàn tới khi nhân viên của văn phòng

đăng ký cũng vẫn là các công chức Nhà nước, hưởng lương ngân sách.

2.3.4. Thực tiễn xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên

địa bàn thành phố Hà Nội

Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm về đất đai nói chung của các quận

huyện thị xã ở Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2017, Sở Tài nguyên và Môi trường

đã đã quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với 12 trường hợp với tổng số tiền

260 triệu đồng; đã ban hành 2 quyết định thu hồi với tổng diện tích 100.944 m2 đất.

Để đảm bảo các vi phạm còn tồn tại được giải quyết dứt điểm, UBND các quận,

huyện, thị xã đã rà soát, tổng hợp và tiến hành xử lý tất cả các vi phạm từ trước đến

nay còn tồn tại. Trong đó, xử lý thu hồi đất đối với 149 trường hợp chuyển nhượng

trái quy định là 0,78ha, đạt 26,7% số vi phạm được phát hiện. Còn 408 trường hợp

với diện tích đất vi phạm là 9,54ha đang được lập hồ sơ xử lý theo quy định; Xử

phạt vi phạm hành chính 623,85 triệu đồng[20].

Tuy vậy, quá trình thực tiễn xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trên địa bàn Hà Nội vẫn còn bộc lộ rất nhiều hạn chế. Điều này thể hiện

một cách rõ ràng qua hàng loạt những vụ việc diễn ra trong giai đoạn gần đây:

những vi phạm trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất điển hình nhưng vẫn chưa

được xử lý hoặc xử lý chưa đúng quy định pháp luật, chưa thỏa đáng.

Tổng công ty Xây dựng Thăng Long sử dụng kinh phí có nguồn gốc từ ngân

sách Nhà nước mua lại cơ sở nhà đất số 4IF2 ở phố Thái Thịnh từ ngày 6-12-1996.

Căn nhà có tổng diện tích mặt sàn 150m2 trên diện tích đất 59,2m2, nhưng chưa

được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Quyết định số 09/2007/QĐ-

TTg ngày 19-1-2017, Quyết định số 140/2008/QĐ-TTg ngày 21-10-2008 của Thủ

tướng Chính phủ, trên cơ sở phương án đề xuất của Bộ Giao thông vận tải và ý kiến

của UBND TP Hà Nội ngày 28-5-2014, Bộ Tài chính đã có Công văn số

7043/BTC-QLCS phê duyệt phương án sắp xếp đối với cơ sở nhà đất số 4IF2 phố

Thái Thịnh: “Giữ lại tiếp tục sử dụng theo quy hoạch của thành phố”. Giai đoạn

2013 - 2014, Tổng công ty Thăng Long chuyển sang hoạt động theo mô hình cổ

phần hoá. Đơn vị này đã đề nghị và được Bộ Giao thông vận tải đồng ý cho bán cơ

sở nhà đất 4IF2 theo Thông báo số 660/TB-BGTVT ngày 17/9/2013 của Bộ trưởng

Bộ Giao thông vận tải. Sau đó, Tổng công ty đã bán cho ông Phạm Thế Minh với

giá 4,15 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền thu được, Tổng công ty đã báo cáo Bộ Giao thông

vận tải và nộp về quỹ sắp xếp đổi mới doanh nghiệp. Sau khi hoàn thành việc mua

cơ sở nhà đất nêu trên, ông Minh đã làm các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất nhưng không được chấp thuận. Lúc này mới vỡ ra lý do nhà đất

này đã được phê duyệt phương án giữ lại tiếp tục sử dụng theo công văn ngày

28/5/2015 của Bộ Tài chính và quyết định của Bộ Giao thông vận tải. Bộ Giao

thông vận tải và TCT xây dựng Thăng Long đã tự ý bán nhà, chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại cơ sở nhà đất số 4IF2 phố Thái Thịnh là tài sản Nhà nước trong khi

chưa được Bộ Tài chính chấp thuận[6].

Việc thực hiện bán tài sản Nhà nước theo hình thức chào cạnh tranh, không

thực hiện xác định giá khởi điểm và không thực hiện bán đấu giá theo quy định,

trong khi đó, việc quản lý, sử dụng số tiền thu được từ bán nhà, chuyển nhượng

quyền sử dụng đất là không đúng quy định của Thủ tướng Chính phủ và quy định

tại pháp luật về lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời điểm hiện tại cần

quyết định thu hồi cơ sở nhà đất theo quy định và thực hiện bán đấu giá, số tiền thu

về được nộp vào ngân sách Nhà nước. Vấn đề người chịu trách nhiệm cho sai phạm

nói trên cũng là vấn đề đang bỏ ngỏ cần xem xét và xử lý.

Hay như sự việc của Công ty cổ phần Sứ Bát Tràng gần đây phản ánh rõ những

hạn chế trong xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa bàn

Hà Nội. Ngày 12/7/2005 Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội (nay là Sở

Tài nguyên và Môi trường đã ký hợp đồng cho thuê đất số 99-2005 TNMTNĐ-

HĐTĐTN với thời hạn 30 năm với Công ty cổ phần Sứ Bát Tràng tại xã Đa Tốn,

huyện Gia Lâm. Mục đích của hợp đồng thuê đất trên nhằm đầu tư xây dựng Xí

nghiệp sản xuất bán hàng sứ cao cấp. Diện tích khoảng đất được thuê 27.935m2 tại

xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, trong đó 17.221m2 đất để xây dựng xí nghiệp sản xuất

hàng bán sứ cao cấp; 10.714m2 đất để mở đường theo quy hoạch. Hợp đồng thuê

đất đã ghi rõ, bên thuê đất được xây dựng các công trình trong giới hạn thuê theo

đúng nội dung và mục đích ghi tại khoản 1 Điều 1 của hợp đồng này. Chỉ được tiến

hành xây dựng khi được cấp phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền của Nhà

nước…Hợp đồng thuê đất cũng ghi rõ, bên thuê đất không được sử dụng đất thuê

vào mục đích trái pháp luật, không tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển

nhượng cho tổ chức, cá nhân khác hoặc thực hiện chuyển nhà đất thành tiền vốn.

Bên cho thuê đất đảm bảo cho bên thuê đất quyền sử dụng khoảnh đất và sẽ không

chuyển giao quyền sử dụng khoảnh đất cho bất kỳ tổ chức hoặc cá nhân khác nếu

không có thỏa thuận bằng văn bản của bên cho thuê đất.

Tuy nhiên, bất chấp các điều khoản trên, Công ty cổ phần Sứ Bát Tràng vẫn ký

hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển thương

mại Sông Hồng với mục đích chuyển quyền sử dụng mảnh đất thuê lại từ Sở Tài

nguyên Môi trường và Nhà đất cho Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển

thương mại Sông Hồng. Hành vi này đi ngược với những nội dung, điều khoản

trong hợp đồng cho thuê đất giữa Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất và Công ty

cổ phần Sứ Bát Tràng [27].

Hành vi trong vụ việc kể trên được coi như hành vi tự ý chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trái phát luật. Tuy nhiên, thay vì xử lý dứt điểm vi phạm này, Phó Chủ

tịch UBND huyện Gia Lâm Trương Văn Học đã ký văn bản số 2057/UBND-QLĐT

với nội dung chấp thuận đồng ý cho Công ty CP Kinh doanh và Phát triển thương

mại Sông Hồng xây dựng công trình tạm để làm ki ốt trưng bày sản phẩm gốm sứ.

Như vậy việc áp dụng pháp luật xử lý vi phạm chuyển nhượng quyền sử dụng

tại thành phố Hà Nội không những không hề phát huy tác dụng mà hành vi của

người đại diện cơ quan có thẩm quyền còn có tính chất dung túng cho vi phạm của

doanh nghiệp.

2.3.5. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội

Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hiện

nay hết sức phức tạp và đa dạng. Các tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết

của Tòa án cũng có nhiều loại. Trong phạm vi nghiên cứu của mình, tác giả xin chỉ

đề cập đến thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Để một vụ án "tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" được

thụ lý và giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân thì vụ việc này

buộc phải trải qua thủ tục hòa giải tại cấp cơ sở theo quy định tại Luật Đất đai năm

2013. Vào nhưng giai đoạn 2010 – 2012, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh

tế toàn cầu, do tác động của nền kinh tế thị trường, đặc biệt là sự thay đổi trong các

chính sách phát triển kinh tế của đất nước. Việc cho vay vốn của ngân hàng bị thắt

chặt đã làm cho các tranh chấp liên quan đến tài sản có giá trị lớn như quyền sử

dụng đất ngày càng gia tăng. Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu vay vốn của ngân

hàng nhưng không vay vốn được đã chuyển sang hình thức vay vốn ngoài chịu lãi

suất cao. Các đối tượng có tiền cho vay để đảm bảo quyền lợi của mình đã lợi dụng

hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó, đến thời hạn trả

nợ nếu bên vay tiền không có tiền để trả thì nhà và đất đương nhiên thuộc sở hữu

của bên cho vay. Trường hợp các bên phát sinh tranh chấp không tự hòa giải được

thì khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết. Tuy nhiên, khi ra tòa, để làm rõ được mục

đích vay tiền nặng lãi núp dưới danh nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất là rất khó khăn. Thua thiệt thường thuộc về bên bán, cũng có những trường hợp

bên mua phải chịu thiệt hại[7].

Cùng thời điểm đó, trên địa bàn thủ đô Hà Nội, do sự mở rộng về địa giới hành

chính của thành phố, sự phát triển của đô thị hóa đã làm cho đất đai ở các vùng ven

đô có sự biến động mạnh về giá cả. Nhu cầu trao đổi, mua bán đất nông nghiệp ngày

càng nhiều, chính vì vậy "loại án" tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất nông

nghiệp cũng là một trọng những “dạng án” phổ biến mà các Tòa phải giải quyết.

Trong giai đoạn hiện nay, để đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp về chuyển

nhượng quyền sử dụng ở Hà Nội, xem xét một số vụ việc sau:

Vụ việc thứ nhất: Ngày 28 tháng 11 năm 2017, tại trụ sở Toà án nhân dân thành

phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 132/2017/TLPT-DS ngày

02/10/2017 về việc: “Tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hủy quyết định cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số

325/2017/QĐXXPT-DS ngày 26/10/2017.

Nguyên đơn là ông Trần Văn Ch, bà Lê Thị Tuyết M. Ngày 20/4/1997 ông, bà

nhận chuyển nhượng 58m2 đất của Ông Đinh Văn Tuấn giá 10.500.000 đồng. Đây

là phần diện tích đất của ông Tuấn mua của Ông Nguyễn Văn Kh và một phần đất

ông Tuấn mua của bà Huyền. Sự thỏa thuận giữa hai bên được lập thành văn bản là

“Biên bản chuyển nhượng đất ở” có xác nhận của ông Hình trưởng thôn. Diện tích

đất ông, bà nhận chuyển nhượng có diện tích: chiều dài 14,5m, phía Bắc giáp nhà

ông Nhật, chiều rộng 4m mặt đường; trong đó phần đất nhà ông Khanh có chiều

mặt đường là 3,5m còn 0,5m phía Tây là đất của bà Huyền bán cho ông Tuấn. Khi

mua đất của ông Tuấn thì ông Tuấn có giao cho vợ chồng ông, bà văn bản mua bán

diện tích đất này giữa ông Tuấn với ông Khanh ngày 12/8/1995. Đầu năm 2003 ông,

bà đã yêu cầu ông Tuấn và ông Khanh đo đạc đất cho vợ chồng ông, bà để làm sổ

đỏ nhưng hai ông gây khó khăn nên ông, bà không làm được. Năm 2004, ông bà

tiến hành xây dựng thì bị Ông Đinh Văn Lộc phản đối. Lúc này ông, bà mới biết

UBND huyện Đ đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích đất này cho Ông

Đinh Văn Lộc vào ngày 05/7/2004 (thửa đất số 66a, tờ bản đồ số 38 có diện tích

62m2 tại xã T, huyện Đ, TP. Hà Nội) do ông Lộc mua lại diện tích đất này của ông

Khanh. Từ năm 2006 đến nay vụ án đã nhiều lần giải quyết nhưng chưa xong dứt

điểm, nguyên đơn yêu cầu:1. Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

lập ngày 23/6/2004 giữa Ông Nguyễn Văn Khanh và Ông Đinh Văn Lộc;2. Hủy

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 147/QSDĐ/TD do UBND huyện Đ cấp

ngày 05/7/2004 cho Ông Đinh Văn Lộc (thửa đất số 66a, tờ bản đồ số 38 có diện

tích 62m2 tại xã T, huyện Đ, TP. Hà Nội).;3. Buộc Ông Đinh Văn Tuấn tiếp tục

thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã lập với vợ chồng ông bà

ngày 20/4/1997;4. Buộc Ông Đinh Văn Tuấn, Ông Đinh Văn Lộc bồi thường thiệt

hại cho gia đình ông bà trị giá tài sản bị phá là 30.000.000 đồng.;5. Tại Đơn khởi

kiện bổ sung ngày 14/02/2015, ông Trần Văn Ch và bà Lê Thị Tuyết M yêu cầu hủy

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0996.QSDĐ của UBND huyện Đ cấp cho

hộ gia đình Ông Nguyễn Văn Kh ngày 18/9/1999 thửa số 66, tờ số 38, diện tích

342m2 tại xã T, huyện Đ vì trong phần diện tích đất cấp cho ông Khanh có cả phần

đất của ông, bà đã mua của ông Tuấn.

Tại Bản án phúc thẩm 82/2016/DSPT ngày 11/5/2016 của Tòa án nhân dân

thành phố Hà Nội đã xử: Hủy Bản án sơ thẩm số 19/2015/DSST ngày 21/7/2015

của Tòa án nhân dân huyện Đ. Giao hồ sơ về Tòa án huyện Đ xét xử sơ thẩm lại.

Kết quả giải quyết tranh chấp, Hội đồng xét xử:

Xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 20/4/1997 giữa

Ông Đinh Văn Tuấn với ông Trần Văn Ch là vô hiệu.

Buộc ông Tuấn phải thanh toán trả cho ông Trần Văn Ch và bà Lê Thị Tuyết

Minh số tiền 10.500.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho ông Trần Văn Ch, bà Lê

Thị Tuyết M số tiền là 796.875.000 đồng. Tổng cộng là 807.375.000 đồng (Tám

trăm linh bảy triệu, ba trăm bảy lăm ngàn đồng).

Không chấp nhận yêu cầu của ông Trần Văn Ch và bà Lê Thị Tuyết M về việc

hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở lập ngày 23/6/2004 giữa Ông

Nguyễn Văn Khanh và Ông Đinh Văn Lộc;

Không chấp nhận yêu cầu của ông Trần Văn Ch và bà Lê Thị Tuyết M về việc

hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào số cấp 147/QSDĐ do UBND huyện

Đ cấp ngày 05/7/2004 cấp cho Ông Đinh Văn Lộc (thửa đất số 66a, tờ bản đồ số 38,

diện tích 62m2 tại xã T, huyện Đ, TP. Hà Nội);

Không chấp nhận yêu cầu của ông Trần Văn Ch và bà Lê Thị Tuyết M về việc

hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp 0996/QSDĐ của UBND

huyện Đ cấp cho hộ gia đình Ông Nguyễn Văn Khanh ngày 18/9/1999 thửa số 66,

tờ số 38, diện tích 342m2 tại xã T, huyện Đ, TP. Hà Nội).

Chấp nhận yêu cầu phản tố của Ông Đinh Văn Lộc: Tuyên vô hiệu và hủy bỏ

“Biên bản chuyển nhượng đất” lập ngày 12/8/1995 giữa Ông Nguyễn Văn Khanh

với Ông Đinh Văn Tuân. Xác định thửa đất số 66a, tờ bản đồ số 38 diện tích 62m2

tại xã T, huyện Đ, TP. Hà Nội đã được UBND huyện Đ cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất ngày 05/7/2004) thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Ông Đinh

Văn Lộc.

6. Buộc ông Trần Văn Ch và bà Lê Thị Tuyết M bồi thường cho Ông Đinh Văn

Lộc trị giá bức tường đã phá dỡ là 803.000 đồng tám trăm lẻ ba nghìn đồng). 7.

Buộc Ông Đinh Văn Lộc phải bồi thường cho ông Trần Văn Ch và bà Lê Thị Tuyết

M 1/2 trị giá công trình xây dựng của Ông Ch, bà M mà ông Lộc tự phá dỡ số tiền

là 15.000.000 đồng Mười lăm triệu đồng).

Vụ việc thứ hai: Bà Trương Thị T và ông Nguyễn Tuấn V chung sống với nhau

như vợ chồng từ năm 1990, nhưng không có đăng ký kết hôn. Giữa bà T và ông V

có 02 người con chung là Nguyễn Văn T, sinh năm 1990 và Nguyễn Thị H, sinh

năm 1993. Cả gia đình bà T đều chung một sổ hộ khẩu gia đình và đều sinh sống tại

nhà, đất của bố mẹ ông V để lại.

Ngày 07/4/2010, ông Nguyễn Tuấn V được UBND huyện Đ cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất số BA871597 đối với thửa đất số 7), tờ bản đồ số 26, diện

tích 949,10 m2 ở Thôn Q, xã B, huyện Đ. Nguồn gốc thửa đất là của bố mẹ ông V

để lại cho các con với tổng diện tích 3.853 m2 , nhưng sau đó UBND huyện Đ cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên anh Nguyễn Văn Bảo (con trai ông

Sơn, ông Sơn là anh ông V . Sau đó anh Bảo tặng cho ông Sơn, ông Sơn tặng cho

ông V phần đất ở có diện tích là 949,10 m2. Thực tế nguồn gốc đất là của bố mẹ

ông V để lại cho ông Sơn và ông V. Toàn bộ tài sản trên đất diện tích 949,10m2

thuộc quyền sở hữu của vợ chồng và các con bà T, ông V.

Do ông V bị câm, điếc bẩm sinh nên vợ chồng bà T không thể làm thủ tục vay

vốn Ngân hàng để phát triển sản xuất. Qua quen biết, anh Trần Thọ Đ nói với bà T

là có khả năng vay tiền giúp. Theo đó, vợ chồng bà T, ông V nhất trí chuyển

nhượng quyền sử dụng đất cho anh Đ để làm thủ tục vay vốn Ngân hàng vì anh Đ

có giấy phép kinh doanh đồ gỗ và xưởng sản xuất. Ngày 25/8/2011 giữa vợ chồng

bà T, ông V và anh Đ có ký và điểm chỉ vào Biên bản thoả thuận, theo đó anh Đ sẽ

cho gia đình bà T, ông V vay 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng để phát triển

sản xuất, còn vợ chồng bà T, ông V chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Đ

để làm tin. Theo biên bản này, gia đình bà T, ông V phải trả lãi hàng tháng cho anh

Đ theo lãi suất Ngân hàng và sau 12 tháng kể từ ngày lập Biên bản, gia đình bà T,

ông V phải hoàn trả anh Đ 100.000.000 đồng, anh Đ phải chuyển lại quyền sử dụng

đất cho gia đình bà T, ông V. Trong thời gian vay tiền, anh Đ chỉ được sử dụng đất

làm thủ tục vay vốn ngân hàng, anh Đ không được mua bán, chuyển nhượng, cầm

cố thửa đất trên cho người khác. Nếu bên nào vi phạm phải chịu hoàn toàn trách

nhiệm trước pháp luật.

Chính vì có sự thoả thuận trên nên ngày 27/8/2011, vợ chồng bà T, ông V đã ký

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng T cho anh

Đ toàn bộ thửa đất trên. Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất ông V chưa bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Anh Đ đã không sử

dụng thửa đất để vay vốn Ngân hàng và cũng không giao cho gia đình bà T, ông V

vay tiền như đã thoả thuận. Hiện nay gia đình bà T, ông V vẫn đang quản lý sử

dụng đất và tài sản trên đất. Gần đây có một số người lạ đến gia đình bà T, ông V

yêu cầu gia đình chuyển đi khỏi nhà, đất để trả nhà, đất cho họ vì ông Đ đã chuyển

nhượng cho họ.

Qua sự việc trên, gia đình bà T, ông V thấy rằng anh Đ lợi dụng sự tin tưởng

của bà T, ông V để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, xâm hại

nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bà T, ông V. Vì vậy gia

đình bà T, ông V đề nghị toà án giải quyết:

- Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/8/2011 giữa vợ

chồng bà T, ông V với anh Đ lập tại Văn phòng Công chứng T đối với thửa đất số

7(2), tờ bản đồ số 26, diện tích 949,10m2 ở Thôn Q, xã B, huyện Đ.

- Huỷ các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Đ với anh Q,

giữa anh Q với ông T, ông Đ và giữa ông T, ông Đ với ông H.

- Huỷ Quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 16/8/2011 cho

anh Đ số BA871597 đối với thửa đất trên và huỷ các giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất liên quan đến thửa đất của gia đình bà T, ông V.

Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu

kháng cáo của ông Đỗ Khắc H, bà Lưu Thị Ngọc L do anh Nguyễn Việt H là đại

diện ủy quyền, đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của anh

Nguyễn Thanh Q, không chấp nhận nội dung kháng cáo của Văn phòng Công

chứng T.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trương Thị T, chị Nguyễn Thị H là người

đại diện hợp pháp của ông Nguyễn Tuấn V đối với anh Trần Thọ Đ về việc tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Buộc anh Trần K và vợ là chị

Tô Thị T có trách nhiệm bồi thường trả anh Nguyễn Thanh Q 3.796.400.000 đồng

(Ba tỷ, bảy trăm chín mươi sáu triệu, bốn trăm ngàn đồng). Buộc bà Trương Thị T,

anh Trần Thọ Đ và Văn phòng Công chứng T do ông Ngô Văn C - Trưởng Văn

phòng là đại diện theo pháp luật liên đới bồi thường trả ông Nguyễn Văn T số tiền

nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và tiền lệ phí trước bạ nhà đất là

9.389.000 đồng (Chín triệu, ba trăm tám chín nghìn đồng . Bà Trương Thị T, anh

Trần Thọ Đ và Văn phòng Công chứng T do ông Ngô Văn C - Trưởng Văn phòng

là đại diện theo pháp luật) mỗi bên có trách nhiệm riêng thanh toán trả cho ông

Nguyễn Văn T là 3.130.000 đồng (Ba triệu, một trăm ba mươi nghìn đồng).

Qua những vụ án nêu trên cho thấy, sự đa dạng, phức tạp của loại án kiện này

trên địa bàn Hà Nội, hầu hết các vụ án kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất đều phải xử đi, xử lại nhiều lần, với nhiều phiên tòa sơ thẩm,

phúc thẩm, giám đốc thẩm… mới được giải quyết triệt để. Việc giải quyết các vụ án

về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Hà Nội chủ yếu chú

trọng vào các các vấn đề sau đây:

Một là, về hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tranh chấp thường bắt

nguồn từ việc hình thức của hợp đồng cần được xem xét là đã đảm bảo chưa, có

được công chứng, chứng thực đúng quy định của Luật Công chứng hay không;

trường hợp hợp đồng chỉ do hai bên ký kết không có cơ quan công chứng, thì hợp

đồng thường thiếu yếu tố hai bên đều tự nguyện và việc ký kết được xác lập từ

trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) mới xảy ra tranh

chấp. Về cơ bản, quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng tại Tòa

án ở Hà Nội đã xem yếu tố tự nguyện trong việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng

là vấn đề đặc biệt quan trọng trong giải quyết các tranh chấp thuộc loại này.

Hai là, Tòa án Hà Nội chú trọng về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, đó là: Khi tham gia giao dịch, các chủ thể có được

quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất hay không; nội dung giao kết của hợp

đồng phải đảm bảo không vi phạm điều cấm của pháp luật, không giả tạo, trái đạo

đức xã hội, hoàn toàn tự nguyện; hợp đồng đã ký kết phải đảm bảo thực hiện được

trên thực tế theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Đối với vi phạm một trong

những nội dung này, thì đương nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

bị vô hiệu.

Ba là, Tòa án đã thực hiện đầy đủ việc xem xét hiệu lực của hợp đồng chuyển

nhượng để tùy từng trường hợp chấp nhận hủy bỏ hoặc buộc một bên tiếp tục thực

hiện hợp đồng. Vấn đề thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sau khi ký hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong mỗi hợp đồng đều quy định ràng

buộc các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể như: Bên chuyển nhượng phải bàn giao

đất và nhận hiện vật hoặc tiền, phải hoàn thiện các thủ tục pháp lý để bên kia đăng

ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên nhận chuyển nhượng phải bàn giao

tiền (hiện vật) và nhận đất… Nếu một bên không thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa

vụ này, bên kia bị ảnh hưởng quyền lợi đã khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hoặc

hủy bỏ hợp đồng.

Bốn là, việc giải quyết hậu quả khi hợp đồng bị chấm dứt, hủy bỏ hoặc vô hiệu

là vấn đề rất quan trọng và quyết định nhiều đến hiệu lực thi hành của bản án sau

này nhưng lại chưa được nhìn nhận một cách thực sự kỹ lưỡng và tập trung. Vì điều

kiện áp dụng và hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ, chấm dứt hoặc tuyên bố hợp đồng

vô hiệu là hoàn toàn khác nhau và đều do các điều luật khác nhau điều chỉnh, nên

muốn giải quyết triệt để vấn đề hậu quả pháp lý, chúng ta cần lưu ý về thủ tục thẩm

định, định giá đối với thửa đất chuyển nhượng để xác định giá trị thiệt hại (nếu có),

những tài sản trên đất cần phải xử lý, làm cơ sở cho việc tuyên án chính xác, có giá

trị thi hành trên thực tế.

CHƢƠNG 3:

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt, phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng đất

trên thị trường tăng hay giảm mà giá trị quyền sử dụng đất cũng tăng hoặc giảm

theo. Pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử

dụng đất. Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phát

triển từ hình thức chuyển đổi đất đai đã được hình thành từ rất nhiều năm về trước.

Theo dòng chảy của kinh tế, xã hội và pháp luật, chuyển nhượng quyền sử dụng trải

qua rất nhiều biến động. Hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trở thành

hình thức giao dịch sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở

Việt Nam. Bắt nguồn đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ở Việt Nam các

tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất thay vì sở hữu hoàn toàn đất đai và có

quyền chuyển nhượng đất đai như nhiều quốc gia trên thế giới. Điều này cũng đã đã

tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một điều tất yếu sẽ xảy ra trong sự vận hành

của kinh tế thị trường, bởi vậy Nhà nước bắt buộc phải hình thành nên một khổ

pháp lý để điều chỉnh các vấn đề của liên quan về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất theo xu hướng công khai, minh bạch. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy, các

quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn,

bất cập.

Hiến pháp 2013 được thông qua, Luật Đất đai năm 2013 ra đời phù hợp với yêu

cầu của đạo luật cơ bản. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì khi một chủ

thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, những người có quyền sử dụng đất

được phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, về bản chất,

đất đai được Nhà nước giao cho người sử dụng, sau đó người sử dụng mang quyền

năng được cho phép thực hiện quyền tài sản của mình trên quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình hình thành nên hai

loại thị trường về chuyển quyền sử dụng đất. Quan hệ về chuyển quyền sử dụng đất

giữa Nhà nước với các chủ thể khác thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công

nhận quyền sử dụng đất thường được gọi là thị trường sơ cấp. Quan hệ về chuyển

quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng đất thường được gọi là thị trường thứ

cấp. Để quản lý được hai thị trường nói trên cần có một khung pháp lý phù hợp.

Vì các lẽ trên, việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

giai đoạn này có ý nghĩa quan trọng.

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Thứ nhất, cần quy định quyền sử dụng đất là bất động sản.

Xét về mặt lý luận, cần khẳng định, quyền sử dụng là một tài sản được xếp vào

loại bất động sản. Quyền sử dụng đất là một bất động sản bởi vậy Luật kinh doanh

bất động sản có quy định ghi nhận về vấn đề này.

Tuy nhiên, cách xác định của Luật Kinh doanh bất động sản gần như không rõ

ràng: “Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng

đất”. Với quy định này, hoàn toàn không thể xác định được quyền sử dụng đất có

phải là bất động sản hay không dù được phép kinh doanh trong thị trường bất động

sản. Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng chưa có sự xác định cụ thể quyền sử dụng đất

có phải là bất động sản hay không. Vì vậy, việc quyền sử dụng đất là một bất động

sản gần như trở thành một vấn đề “ngầm hiểu với nhau” của nhà làm luật, hoặc các

nhà làm luật vẫn còn băn khoăn về việc xác định quyền sử dụng đất là bất động sản

hay không. Vấn đề quan trọng bậc nhất của pháp luật về tài sản đó là phân loại. Nếu

đã xác định quyền sử dụng đất là một loại tài sản thì bắt buộc phải phân loại được

nó. Tài sản, căn cứ vào tính chất dịch dời, có thể chia thành: Bất động sản và động

sản. Thêm vào đó là tiêu chí về “hữu hình” và vô hình, ta chia tài sản thành: Bất

động sản vô hình, bất động sản hữu hình, động sản vô hình và động sản hữu hình.

Mặc dù vậỵ quyền sử dụng đất ở Việt Nam vẫn bị mắc kẹt trong nhưng quy định

chung chung như: “Các tài sản khác gắn liền với đất đai” Điều 174, Bộ luật Dân sự

2005 và được kế thừa bởi Điều 107, Bộ luật Dân sự 2015).

Đây là một cách hiểu sai khi chỉ xét đến tính vật lý khi nói về bất động sản, tài sản

nào tồn tại ở dạng vật mà gắn liền với đất mới là bất động sản. Điều này cũng bắt

nguồn từ việc phân loại tài sản chưa hợp lý của pháp luật dân sự Việt Nam ngày nay.

Vì vậy bằng cách này hay cách khác, pháp luật cần có một quy định phân loại

được quyền sử dụng đất là một lại bất động sản.

Thứ hai, giải thích, thay đổi, loại bỏ các thuật ngữ khó hiểu, chưa rõ ràng;

thống nhất các thuật ngữ sử dụng trên các văn bản quy phạm pháp luật.

Một điển hình nhất cho sự bất hợp trong việc sử dụng thuật ngữ trong pháp luật

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có sự phân định rõ ràng giữa “sở

hữu toàn dân” và “sở hữu Nhà nước”.

Ở những văn bản trước đây cùng khái niệm “sở hữu toàn dân” còn có khái niệm

“sở hữu Nhà nước”, thì hiện nay, Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013, Bộ

luật Dân sự năm 2015 đều chỉ dùng một khái niệm “sở hữu toàn dân” để chỉ về hình

thức sở hữu tài sản mà trong đó Nhà nước đại diện chủ sở hữu để thực hiện các

quyền của chủ sở hữu đối với tài sản.

Theo quy định của Hiến pháp và Bộ luật Dân sự, đất đai là tài sản thuộc sở hữu

của nhân dân, nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu đất đai thông qua người đại

diện là Nhà nước. Tuy nhiên, cần phải có những quy định cụ thể về nội hàm của

thuật ngữ này nhằm xác định quyền của người dân đối với việc Nhà nước thực hiện

quyền của “đại diện chủ sở hữu về đất đai” như quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử

dụng đất, chính sách tài chính về đất đai.

Các thuật ngữ như “giá đất”, “giá trị quyền sử dụng đất”, “thị trường quyền sử

dụng đất” hay “thị trường đất đai” đang được sử dụng mà không có một định nghĩa

rõ ràng đẫn tới nhiều cách sử dụng và cách hiểu không chính xác. Để làm rõ sự khác

biệt giữa giá đất và giá trị quyền sử dụng đất, luật cần quy định rõ hơn về giá đất

theo hướng là đơn giá xác định bằng tiền cho một đơn vị diện tích đất nhất định.

Khái niệm “Việc chuyển quyền sử dụng đất” thuật ngữ dùng trong Bộ luật Dân

sự và “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp

quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” thuật ngữ được dùng trong

Luật Đất đai năm 2013 cũng là khái niệm gây nhiều tranh luận. Có cách hiểu cho

rằng các thật ngữ trên đều nhằm xác định thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất

từ người chuyển quyền sang bên nhận chuyển quyền sử dụng đất. Xét theo ngữ

cảnh thì thuật ngữ: “Việc chuyển quyền sử dụng đất” trong Bộ luật Dân sự là nói

đến thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, và vì thế “chuyển quyền sử dụng đất có hiệu

lực kể từ thời điểm đăng ký” sẽ được hiểu là quyền sử dụng đất được xác lập ở bên

nhận chuyển nhượng từ thời điểm đăng ký. Ngược lại, thuật ngữ “Việc chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp

vốn bằng quyền sử dụng đất” trong Luật Đất đai là nói đến các giao dịch chuyển

quyền sử dụng đất, vì vậy sẽ được hiểu là các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

có hiệu lực từ thời điểm đăng ký [14].

Thứ ba, công khai, minh bạch về quy hoạch, địa chính, hồ sơ, đất đai, tình

trạng pháp lí của quyền sử dụng đất và các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng

quyền sử dụng đất.

Thị trường bất động sản trong đó thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất

đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của nền kinh tế của quốc gia tác

động không nhỏ các loại thị trường khác. Để bảo đảm tính minh bạch của thị trường

bất động sản, cần có một hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng và ổn định, quy hoạch

sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất được xác định phù hợp với giá thị trường

hoặc theo giá thị trường, cơ chế định giá chính xác; mọi thửa đất đang sử dụng phải

được nhà nước công nhận về mặt pháp lý, dễ dàng đăng ký quyền sở hữu đối với

mọi tài sản gắn liền với đất; thông tin về bất động sản đầy đủ, chính xác, công khai

và mọi chủ thể có nhu cầu đều được quyền tiếp cận. Đồng thời phải xây dựng

khung pháp lý phù hợp với các nguyên tắc thị trường, trong đó phải có quy định các

vấn đề cơ bản như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, bất động sản,

phạm vi, đối tượng của các giao dịch về bất động sản, thủ tục, hợp đồng và các biện

pháp thực hiện giao dịch. Phải tạo ra và bảo đảm sự bình đẳng giữa các chủ thể

tham gia thị trường, quyền tự do cạnh tranh công khai, hạn chế sự can thiệp của Nhà

nước. Hệ thống thông tin công khai, minh bạch về quy hoạch, địa chính, hồ sơ, đất

đai, tình trạng pháp lí của bất động sản... cần được tuyên truyền rộng rãi bởi dịch vụ

hỗ trợ cho thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất [17].

Trong quá trình thực thi, phải đảm bảo việc đăng ký quyền sử dụng đất nhanh

chóng, thuận lợi, đơn giản hóa việc thu thuế, lệ phí trước bạ. Đăng ký quyền sử

dụng đất góp phần công khai hóa các thông tin liên quan đến đất đã được đăng ký

quyền sử dụng, bởi đó “là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối

với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.

Hiện nay, quy định của pháp luật về việc nộp thuế chuyển quyền và lệ phí trước

bạ khi đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản còn

rườm rà. Vì vậy, hoàn thiện được việc đăng ký quyền sử dụng đất trước hết cần có

quy định để gộp tất cả các loại phí thành một khoản thanh toán một cửa.

Thứ tư, tiến hành cải cách thủ tục hành chính trong chuyển nhượng quyền

sử dụng đất.

Trước hết, phải hoàn thiện các quy định về tổ chức bộ máy quản lý Nhà nước

về đất đai.

Sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về thuế, phí, lệ phí phát sinh trong

chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cơ chế tài chính về đất đai, được quy định một

cách cụ thể, minh bạch, tăng cường việc sử dụng đất theo đúng kế hoạch sử dụng

đất hàng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, tăng cường sự

chủ động của Nhà nước điều tiết nguồn cung về đất đai ra thị trường, nâng cao hiệu

quả sử dụng đất; phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ cả phát triển kinh tế và xã

hội. Đồng thời, đã mở rộng việc sử dụng đất cho các đối tượng và nhà đầu tư, tạo

điều kiện cho nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài tiếp cận đất đai dễ dàng để

triển khai thực hiện các dự án đầu tư thuận lợi theo tiến.

Hoàn thiện các quy định về thủ tục, hồ sơ địa chính và lưu giữ, tra cứu thông tin

về đất đai trong quá trình biến động đất đai thông qua chuyển nhượng quyền sử

dụng đất độ của dự án đã được phê duyệt.

Hoàn thiện thủ tục công chứng và chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất.

Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đã có nhiều quy định

mới về quản lý hành chính trong lĩnh vực đất đai nhưng vẫn còn chung chung và

chưa thật sự sát với thực tế cuộc sống. Chẳng hạn, chưa có sự quy định cụ thể về

hình thức cho việc lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, sử dụng đất mà mới chỉ

dừng lại ở việc quy định về hồ sơ lấy ý kiến, báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý

kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công khai trên trang

thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối

với cấp quốc gia. Để tăng cường và phát huy hiệu quả giám sát của nhân dân trong

quản lý và quy hoạch đất đai, nhằm sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, luật cần có

quy định cụ thể về quy trình lấy ý kiến của nhân dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất.

Hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai bằng việc ban hành kịp thời Quy chế mẫu

về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất, quy định các phương thức, nguồn vốn và cơ

chế tài chính trong tạo lập phát triển quỹ đất. Tiến hành từng bước xây dựng cơ sở

dữ liệu về giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai đáp ứng yêu cầu xây dựng, điều

chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai, cung

cấp thông tin cho người dân và doanh nghiệp. Tăng cường thực hiện đấu giá, đấu

thầu công khai quyền sử dụng đất, nhất là đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có

nhiều lợi thế để nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách nhà nước và

bổ sung cơ chế thoả thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá thuê đất [4].

Thứ năm, hoàn thiện các quy định về điều kiện chuyển nhượng sử dụng đất

và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Với chức năng là luật quy định về quản lý nhà nước đối với đất đai, Luật Đất

đai năm 2013 đã quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất trong đó có

chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận; ii Đất

không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành

án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất thì Luật Kinh doanh bất động sản không cần

quy định lại các điều kiện này. Vì vậy, thay vì nhắc lại các điều kiện này (tại khoản

2, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì khoản này chỉ cần quy định:

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện theo

quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài ra, cần xác định cụ thể hơn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

chuyển quyền sử dụng đất hay thời điểm xác lập quyền sử dụng đất của bên nhận

chuyển quyền sử dụng đất; đảm bảo tính thống nhất về vấn đề này trong các văn

bản pháp luật.

Nếu như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã xác định cụ thể về

thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng kinh doanh bất động

sản thì quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai còn hết sức mập mờ, khó hiểu.

Bộ luật Dân sự (cả Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 đều quy

định rằng: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký

theo quy định của Luật Đất đai”, đồng thời, khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm

2013 cũng đã quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào

sổ địa chính”.

3.3. Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhƣợng

quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Thứ nhất, giải quyết những vướng mắc, khó khăn trong điều kiện chuyển

nhượng quyền sử dụng đất.

Một là, đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước mắt,

thành phố sớm ban hành thay thế các quy định thuộc thẩm quyền được Luật Đất đai

2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về cấp giấy chứng nhận theo tinh thần

cải cách thủ tục hành chính, gồm Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND, Quyết định số

37/2015/QĐ-UBND và Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND. Trong đó, tập trung

tháo gỡ các vấn đề về điều chỉnh hạn mức công nhận quyền sử đất, thu hẹp đối

tượng thanh tra, cắt giảm thủ tục hành chính (giảm từ 30 ngày xuống còn 14 ngày),

bỏ thủ tục quyết định công nhận giấy chứng nhận, tháo gỡ khi chuyển mục đích đất

xen kẹt, phân cấp triệt để cho Văn phòng Đăng ký đất đai theo Nghị định

01/2017/NĐ-CP; cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án phát triển nhà ở ngay từ thời

điểm chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà cho người mua (không cần đợi đến sau

khi hoàn thành).

Đặc biệt, để có bản đồ, tài liệu phục vụ công tác kê khai, đăng ký, cấp giấy

chứng nhận và quản lý đất đai theo hướng hiện đại, tiên tiến, Sở đề nghị Ủy ban

Nhân dân thành phố cho phép Sở tiếp tục thực hiện dự án xây dựng tổng thể hệ

thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai của thành phố Hà Nội.

Với những trường hợp dự án có quyết định thu hồi đất nhưng nhiều năm chưa

thực hiện, không có khả năng giải phóng mặt bằng, thành phố giao Sở Quy hoạch -

Kiến trúc chủ trì phối hợp với các sở, ngành, Ủy ban Nhân dân các quận huyện rà

soát làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch tách ranh giới. Từ đó, Sở Tài nguyên và Môi

trường chủ trì tổng hợp, trình Ủy ban Nhân dân thành phố điều chỉnh hoặc hủy

quyết định thu hồi đất, xét cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân đang sử

dụng đất. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ủy ban Nhân dân các

quận, huyện, thị xã rà soát phân loại các khu tập thể cũ chưa bàn giao cho địa

phương theo Nghị định 99/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 19/2016/TT- BXD.

Hai là, đối với đất đai có tranh chấp hoặc các trường hợp có bản án thu hồi đất

trước ngày 1/7/2014 nhưng đến nay chưa thi hành mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn

đang sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp, khiếu kiện,

Sở kiến nghị giao Sở Tư pháp báo cáo Tòa án cấp trên để có ý kiến giải quyết triệt

để. Các quận, huyện, thị xã phải thực hiện hòa giải và giải quyết tranh chấp đất đai

theo quy định của pháp luật để làm căn cứ xét công nhận quyền sử dụng đất, cấp

giấy chứng nhận; đồng thời tổ chức thanh tra, xử phạt đối với các trường hợp không

kê khai đăng ký đất đai.

Đối với các trường hợp đã ký cấp giấy chứng nhận nhưng chưa trao cho người

sử dụng đất, Ủy ban Nhân dân thành phố cần chỉ đạo Ủy ban Nhân dân các quận,

huyện, thị xã phối hợp với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội kiểm tra,

rà soát, giải quyết dứt điểm.

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề xuất Ủy ban Nhân dân thành phố có

văn bản kiến nghị với Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho phép Ủy ban

Nhân dân cấp xã xác nhận các giấy tờ chứng minh nghĩa vụ tài chính không đúng

mẫu quy định đã được các cơ quan, tổ chức cấp tại thời điểm thu tiền được quy định

tại Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT.

Thứ hai, nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất.

Một là, không ngừng nâng cao năng lực chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ

cán bộ Tòa án ở Hà Nội. Bởi tính chất phức tạp của các tranh chấp liên quan đến

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt trên địa bàn Hà Nội, một địa bàn có

hoạt động chuyển nhượng diễn ra sôi nổi và phức tạp, cho nên hoạt động áp dụng

pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại

Tòa án là hoạt động tố tụng quan trọng đòi hỏi các cán bộ, thẩm phán phải có năng

lực chuyên môn và nghiệp vụ vững vàng khi thực hiện nhiệm vụ được giao. Để làm

được điều đó, ngoài nhiệm vụ tự trau đồi, học tập của từng cán bộ trong đơn vị Tòa

án; Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nên tích cực mở các lớp bồi dưỡng chuyên

môn nghiệp vụ về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất để nâng cao chất lượng xét xử.

Hai là, cần liên tục tiến hành công tác tổng kết kinh nghiệm xét xử các vụ án về

tranh chấp đất đai tại Tòa án để hoạt động áp dụng pháp luật phù hợp với thực tiễn

hơn. Tổng kết kinh nghiệm xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo pháp luật của Tòa án là việc đánh giá hoạt động của cơ quan

này trên các vấn đề quyết định bản án, áp dụng pháp luật về nội dung cũng như luật

tố tụng, các vấn đề tác động đến việc đưa ra phán quyết của Toà án. Từ đó, xác định

những bản án, quyết định chính xác, có tính mẫu mực làm căn cứ tham khảo cho

các vụ việc tương tự về sau. Ngoài ra, công tác tổng kết kinh nghiệm sẽ giúp phát

hiện những bản án, quyết định đã ban hành chưa chính xác, chưa thỏa đáng, còn tồn

tại những sai lầm trong việc xem xét đánh giá chứng cứ, trong việc lựa chọn những

quy phạm pháp luật để áp dụng và rút kinh nghiệm.

Thứ ba, cải cách nâng cao hiệu quả trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trên toàn thành phố. Cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình

trạng trên như xây dựng hòm thư góp ý trong các cơ quan hành chính Nhà nước; có

chính sách tiền lương thoả đáng, xử lý thật nghiêm khắc các hành vi vi phạm pháp

luật của cán bộ công chức Nhà nước vi phạm pháp luật về chuyển nhượng

QSDĐ....Về hoàn thiện hệ thống tài liệu địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định rõ

vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới, mục đích sử dụng cho từng lô đất, mảnh đất

cụ thể. Công việc này phụ thuộc vào trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải khẩn

trương đầu tư thời gian, tài chính và nhân lực thực hiện nhanh chóng và hiệu quả

nhất. Tài liệu địa chính là cơ sở để cấp giấy chứng nhận QSDĐ, để xác định QSDĐ

của các tổ chức, cá nhân, và cho phép người sử dụng được chuyển nhượng QSDĐ.

Khác với các tài sản khác, việc chuyển nhượng QSDĐ và việc quản lý Nhà nước về

đất đai được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa chính. Vì vậy, đòi hỏi

hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch, là cơ sở để Nhà nước kiểm soát việc

chuyển nhượng QSDĐ, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển QSDĐ.

Do đó, hồ sơ địa chính phải do các cơ quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ

và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển nhượng QSDĐ. Nếu hệ thống hồ

sơ xác lập không chính xác thì việc chuyển nhượng QSDĐ là trái pháp luật và Nhà

nước không quản lý được về sử dụng đất. Các tài liệu địa chính nhiều nơi hiện

không phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất ở do các tài liệu này nhiều nơi

vốn không được cập nhật thường xuyên. Một lý do nữa là thời gian qua, hoạt động

chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật diễn ra khá phổ biến đã làm cho hệ thống tài

liệu địa chính nhanh chóng trở nên lạc hậu. Do vậy cần phải rà soát lại chỉnh sửa,

bổ sung lại toàn bộcác tài liệu đó và thường xuyên phải chỉnh lý khi có biến

động[18].

KẾT LUẬN

Trong phạm vi khóa luận tốt nghiệp, sinh viên thực hiện đưa ra những kết luận

sau đây:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự hợp đồng, ở đó, một

bên chấm dứt quan hệ pháp luật sử dụng đất và một bên thiết lập quan hệ sử dụng

đất mới. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ

người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục,

điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người có quyền sử dụng đất người

chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người

được chuyển nhượng quyền sử dụng đất người nhận chuyển nhượng . Người

chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng sau đó đều phải thực hiện nghĩa vụ

tài chính đối với Nhà nước.

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp

luật điều chỉnh hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong thời điểm việc chuyển nhượng quyền sử dụng diễn ra sôi động hơn bao

giờ hết, pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một vị trí quan trọng.

Trong quá trình làm đề tài, người thực hiện đã cố gắng làm rõ, phân tích những

mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra. Khóa luận đã khái quát, tổng hợp những vấn đề lý

luận và nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó tập trung

nghiên cứu, đánh giá việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trên địa bàn Hà Nội. Người thực hiện từ xây dựng nên một số khái niệm liên quan

đến chuyển nhượng quyền sử dụng mà pháp luật chưa có hoặc chưa rõ ràng. Đánh

giá, phân tích hệ thống quy phạm pháp luật, các công cụ quản lý của nhà nước trong

giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như hiệu quả áp dụng pháp luật

trong thực tiễn. Nghiên cứu qua nhiều bản án, nắm được tình hình giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng. Thông qua đó đưa ra nhưng giải

pháp cơ bản, với mong muốn góp phần hoàn thiện pháp luật chuyển quyền sử dụng

đất quyền sử dụng đất ở Việt Nam, đồng thời đưa ra kiến nghị nâng cao hiệu quả

thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội.

Khóa luận được thực hiện dưới sự quan tâm, hướng dẫn tận tình, hiệu quả, có

tính chuyên môn cao của tiến sĩ Lê Kim Nguyệt, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà

Nội và quá trình nỗ lực tự hoàn thiện của bản thân tác giả. Tuy nhiên, do nhận thức

còn nhỏ hẹp và phạm vi hạn chế của khóa luận tốt nghiệp sinh viên, đề tài không

tránh khỏi nhiều thiếu sót. Tác giả vẫn mong muốn có thể góp một phần nhỏ vào

vấn đề nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và pháp

luật đất đai ở Việt Nam nói chung.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bảo Hân (2017), Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Hà Nội: Không

quyết tâm, khó hoàn thành,

2. Bộ tài nguyên và môi trường (2015), Báo cáo công tác quản lý nhà nước về

đất đai năm 2014, tháng 6 đầu năm 2015 và tình hình triển khai thi hành luật

đất đai và những vấn đề cần giải quyết tháo gỡ, Hà Nội.

3. Doãn Hồng Nhung, Ngô Thúy Hằng (2015), Pháp luật về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại quận Đống Đa - thành

phố Hà Nội, NXB Xây Dựng, Hà Nội.

4. Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), Thực trạng và giải pháp

hoàn thiện thủ tục hành ch nh trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử

dụng đất của hộ gia đình cá nhân trong uật đất đai năm 2003, Tạp chí

Khoa học ĐHQGHN, Luật học 27 (2011) 259-267, Hà Nội.

5. Đỗ Duy Khoa (2014), Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền

sử dụng đất tại tòa án nhân dân, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật. Đại

học Quốc gia Hà Nội.

6. Hoàng Hải (2017), Ai chịu trách nhiệm về quyết định sai?,

http://www.qdnd.vn/phong-su-dieu-tra/dieu-tra/ai-chiu-trach-nhiem-ve-

quyet-dinh-sai-505685.

http://daibieunhandan.vn/ONA_BDT/NewsPrint.aspx?newsId=386615.

7. Nguyễn Bá Thắng (2012), Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ

Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.

8. Nguyễn Hoài Nam (2013), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất -

Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật, Đại học

Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.

9. Nguyễn Thị Kim Ngân (2015), 1/4/2015: Văn phòng Đăng ký đất đai Hà

Nội chính thức đi vào hoạt động,

http://www.gdla.gov.vn/index.php/news/Hoat-dong-trong-nganh/1-4-2015-

Van-phong-Dang-ky-dat-dai-Ha-Noi-chinh-thuc-di-vao-hoat-dong-921.html.

10. Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền

sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Khoa

Luật, ĐHQG Hà Nội, Hà Nội.

11. Nguyễn Thị Thập (2010), Quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân dưới

khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Khoa

Luật, ĐHQGHN, Hà Nội

12. Nguyễn Thùy Trang (2017), Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng

quyền sử dụng đất ở, http://tuphaptamky.gov.vn/2014/news/Linh-vuc-dan-

su/Dieu-kien-thuc-hien-quyen-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-o-

3146.html.

13. Nguyễn Văn Hiến, Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất theo pháp luật hiện hành, Trang thông tin điện tử của Tạp chí Dân chủ và

pháp luật, Bộ tư pháp.

14. Nguyễn Văn Hiến, Hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, Trang th ng tin điện tử của Tạp ch Dân chủ và pháp luật, ộ tư

pháp.

15. Nguyễn Văn Hiến, Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất ở Việt Nam hiện nay, Trang thông tin điện tử của Tạp chí Dân chủ và

pháp luật, Bộ tư pháp.

16. Nguyễn Văn Tiến (2015), Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân

sự qua thực tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, Luận văn Thạc sĩ,

Khoa Luật ĐHQG Hà Nội, Hà Nội.

17. Phạm Tuấn Anh (2014), Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi, Luận văn Thạc sĩ Luật học,

Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.

18. Phạm Thị Thanh Vân (2014), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo

pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia

Hà Nội, Hà Nội.

19. Phan Thị Vân Hương 2012 , Một số ý kiến trao đổi về điều kiện hình thức

của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của dự thảo

luật đất đai (sửa đổi), Tòa Dân sự, Tòa án nhân dân tối cao, Hà Nội

20. Phú Khánh (2017), Hà Nội: Có tình trạng né tránh, đùn đẩy trong xử lý vi

phạm đất đai, https://baomoi.com/ha-noi-co-tinh-trang-ne-tranh-dun-day-

trong-xu-ly-vi-pham-dat-dai/c/23369925.epi.

21. Quốc Hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội.

22. Quốc Hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội

23. Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội

24. Quốc Hội (2014), Luật Công chứng, Hà Nội.

25. Quốc Hội (2014), Luật Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội

26. Quốc Hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.

27. Thanh Hà (2017), Công ty Cổ phần Sứ át Tràng: Cho thuê đất trái thẩm

quyền xây dựng nhà trái phép?, tuoitrethudo.vn/cong-ty-co-phan-su-bat-

trang-cho-thue-dat-trai-tham-quyen-xay-dung-nha-trai-phep-n2019645.html.

28. Trường Đại học Luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an

nhân dân, Hà Nội.

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn Hà Nội

Chủ đề:

Tiểu luận quản lý đất đai

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT ----------------------- NGUYỄN THỊ THÙY VÂN

PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ

THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

NGÀNH LUẬT KINH DOANH

Hệ đào tạo: Chính quy

Khóa học: QH-2014-L

HÀ NỘI, 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT ----------------------- NGUYỄN THỊ THÙY VÂN

PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ

THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

NGÀNH LUẬT KINH DOANH

Hệ đào tạo: Chính quy

Khóa học: QH-2014-L

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: Tiến sĩ Lê Kim Nguyệt Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội

HÀ NỘI, 2018

DANH MỤC VIẾT TẮT

1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

2.1. Sơ lƣợc quá trình hình thành và phát triển của pháp luật chuyển nhƣợng

3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Tài liệu liên quan

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh tế: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất – thực tiễn thực hiện tại văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc

Tiểu luận Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản: Bình luận về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở - định hướng hoàn thiện và xác định các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn Hà Nội

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để giải phóng mặt bằng qua thực tiễn tại Tỉnh Ninh Bình

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Quy định hạn mức giao đất và chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật đất đai Việt Nam

Doctoral thesis summary: Management of space, architecture, landscape in industrial zones in Hanoi City

Tiểu luận Phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

Tóm tắt luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân đối với dịch vụ hành chính công về lĩnh vực đất đai tại ủy ban nhân dân quận 8, thành phố Hồ Chí Minh

Tài liêu mới

Khóa luận tốt nghiệp: Sự ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu bắt đầu từ cuối năm 2007 đến các doanh nghiệp nhỏ và vừa ở Việt Nam

Bài tập lớn: Phân tích, làm rõ mối quan hệ giữa các biến số kinh tế vĩ mô đối với lạm phát tại Việt Nam giai đoạn 2000-2019

Bài tập lớn: Thực trạng hội nhập kinh tế quốc tế ở Việt Nam hiện nay

Bài tập lớn: Vai trò nhà nước trong việc đảm bảo hài hòa các lợi ích kinh tế ở Việt Nam

Bài tập lớn: Logistics cảng biển

Bài tiểu luận: Thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan hành chính nhà nước. Liên hệ thực tiễn tại một Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Bài tập lớn: Văn hóa đàm phán quốc tế Liên Bang Nga và giải pháp thích nghi cho Việt Nam

Báo cáo thực tập: Giao khoán bảo vệ rừng theo pháp luật Việt Nam - Thực tiễn áp dụng tại Ban Quản lý Rừng phòng hộ Núi Cậu Dầu Tiếng

Đồ án môn học: Xây dựng quy trình công nghệ may sản phẩm. Nghiên cứu xây dựng quy trình may sản phẩm cho mã hàng 32131N

Đồ án môn học: Nghiên cứu các phương thức thanh toán điện tử của Công ty Shopee

Đồ án môn học: Tổ chức chuyến đi cho tàu Vinaline Hải Phòng Công ty cổ phần vận tải biển Vinaship theo hợp đồng vận chuyển chuyến

Bài tiểu luận: Thống kê ứng dụng

Bài tập lớn: Nghiên cứu, phân tích từ khóa và viết bài chuẩn SEO theo chủ đề: Thể thao và giải trí

Bài tiểu luận: Đánh giá tình hình tranh chấp đất đai năm 2024 của huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

Bài tiểu luận: Xử lý vướng mắc về việc thu hồi đất bồi thường, GPMB đối với hộ ông Lê Hữu Phước tại dự án xây dựng nâng cấp tuyến đường Bái Đính – Ba Sao đoạn qua địa phận huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình năm 2020

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok