KINHNGHIỆMĐỂQUẢNLÝĐẤTĐÔTHNCỦAHÀN QUỐC
VÀBÀIHỌCCHOQUẢN LÝĐẤTĐÔTHNVIỆTN AM
TrầnThịThuLương,
ĐHQGTP.HCM
Trongquátrìnhđôthịhoáquảnlýđấtđôthịbaogiờcũnglàvấnđề
đượcquantâmhàngđầubởivìviệctậptrungcaođộvềkhônggian
vàcáchoạtđộnggắnliềnvớisựpháttriểnđôthịkhiếnchocácchính
phủthườngphảiđốimặtvớicácvấnđề:lạmphátgiáđấtvàmộttỉlệ
lớnsốngườibịđNyvàocuộcsốngtrongmôitrườngdướitiêuchuNn.
Sựthiếuthốncơsởhạtầngvàcáctiệnnghicôngcộnggópphầndẫn
đếnnạntắcnghẽngiaothông,ngậplụtđôthị,ônhiễmmôitrườngvà
xuốngcấptoàndiệnmôitrườngđôthị.Từđó,nhữnglợiíchcủađô
thịhoálạiđedọabịtriệttiêubởinhữngảnhhưởngtiêucựcdosựtập
trungquámứcvàsựquảnlýkhôngtheokịp.
TừthựctiễnnàytạicácnướcchâuÁđãxuấthiệnnhữngcốgắng
khởixướngcácbiệnphápcảicáchquảnlýđôthị.Mộtsốquốcgiađã
thuđượcnhữngkếtquảđángkhíchlệtrongđócóthểxemHànQuốc
làmộtvídụđiểnhình.Trongmộtthờigiantươngđốingắn,HànQuốc
đãkhẳngđịnhđượcvịtrícủamìnhgiữacácnướcchâuÁđểcómức
độđôthịhoárấtcaovàphát triển thịnhvượngnhấtvề mặtkinhtế.
HànQuốcđồngthờicũngđãthựchiệnđượcnhữngbiệnphápquảnlý
đấtđôthịkháthànhcôngvượtquađượcnhữngvấnđềnangiảicủa
quảnlýđấtđôthịđểgiúpquátrìnhđôthịhoávàtăngtrưởngkinhtếở
HànQuốcpháttriểnmộtcáchđồngbộ.
HiệnnayquảnlýđấtđôthịcủaViệtN amcũngđanggặpkhókhăn.
N hữngngổnngangcủanhiềusựbấtcập,mấttrậttựtựpháttronglĩnh
vựcquảnlýđấtvàsửdụngđấtđôthịđangkhiếnchonhiềuthànhphố
ViệtN amphảiđốimặtvớinhữngvấnđềnangiảivànhữngcảnhbáo
nghiêm khắc về sự phát triển bền vững. Vì vậy những kinh nghiệm
thànhcôngcủaHànQuốctronglĩnhvựcquảnlýđấtđôthịsẽlànhững
bàihọcquýchoquảnlýđấtđôthịởViệtN am.
HànQuốccódiệntíchđất99.392km
2
trongđórừngchiếm66%,
đấtnôngnghiệp21,4%,7%làcácloạikhácvàđấtởđôthịchỉchiếm
4,8%. Quá trình đô thị hoá ở Hàn Quốc diễn ra mạnh mẽ trong các
thậpniên60đến90củathếkỉXX.Quátrìnhnàycóđặcđiểmnổibật
làtốcđộcaovàtậptrungvềkhônggian.
N ăm1960,dâncưđôthịcủaHànQuốclà6.997.000ngườichiếm
28%tổngsốcưdânnhưngtrongvòng30nămtiếptheocưdânđôthị
HànQuốctănglên32.397.000ngườichiếm75%tổngsốdân.Cóthể
nói đó là tốc độ gia tăng khổng lồ 360% trong khoảng thời gian 30
năm
1
.
Mậtđộdâncưcũngtheoxuhướngtậptrungrấtcaovàocácđôthị
lớn.Mậtđộdânsốcủacảnướclà438người/km
2
vàonăm1990trong
khiconsốtươngứngcho6thànhphốlớnnhấtlà7.030người/km
2
và
củaSeoullà17.555người/km
2
.
2
Đô thị hoá tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến
những vấn đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn
Quốc.TuynhiênHànQuốcđãvượtquađượccáckhókhănnàymột
cáchkháthànhcông.Sauđâylàmộtsốkinhnghiệmquảnlýđấtđôthị
củaHànQuốcvàquađócóthểrútracácbàihọcchoquảnlýđấtđô
thịởViệtN am.
1.KIHGHIỆMVỀCHỐGĐẦUCƠĐẤT
VÀTHÚCĐẨYTHNTRƯỜGBẤTĐỘGSẢ

1
N guồnBộQuyhoạchkinhtếHànQuốc(1960,1970,1980và1990)dẫntheoTae{IILee
“Cải thiện quản lý đất đô thị ở Hàn Quốc” trong “Quản lý đất đô thị” (Urban Land
Management).N XBMohanPrimlaniforOxford&IBHtrang119.
2
N guồnBộQuyhoạchkinhtếHànQuốc(1960,1970,1980và1990)dẫntheoTae{IILee
“Cải thiện quản lý đất đô thị ở Hàn Quốc” trong “Quản lý đất đô thị” (Urban Land
Management).N XBMohanPrimlaniforOxford&IBHtrang120.
Vàokhoảngcácthậpniên1960,1970,1980ởHànQuốcgiáđất
đôthịleothangnhanhchóngdẫnđếnhàngloạtcáchoạtđộngđầucơ
đấtđaitrênphạmvilớn.Đầucơđấtđaikhôngchỉcònlàvấnđềkinh
tếmàđãtrởthànhvấnđềxãhộivàchínhtrị.Lợinhuậntừgiatănggiá
từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giàu có. Khối đông quần
chúngluônchánnảnvàbấtmãnvìthunhậpcủahọtrongtìnhtrạng
đầucơđấtđNygiálêncaongấtnhưvậysẽlàtuyệtvọngkhimuốnsở
hữumộtcănhộhaymộtkhuđấtđôthị.Đểgiảiquyếttìnhhình,trong
suốtcácthờigian1960{1980,chínhphủđãnhiềulầnbanhànhcác
sắclệnhđấtđaiđặcbiệt,bancácquyđịnhliênquanđếngiaodịchbất
độngsản,hệthốngấnđịnhgiáđấtchuNn,v.v..Tuynhiênhiệuquảcủa
nhữngsắclệnhnàychỉtồntạitrongmộtthờigianngắndokhônggiải
quyếtđượcnguyênnhângốcrễcủavấnđề.
Đếnđầunăm1987,tìnhhìnhđãtrởnênnghiêmtrọng,chínhphủ
đãphảithừanhậnrằngnếukhôngđượcquantâmđúngmứcthìvấnđề
phânhoágiàunghèo,cácmâuthuẫnxãhộichấtchứadođầucơđấtđai
đôthịnàysẽkhôngchỉgâycảntrởchopháttriểnkinhtếmàcònphá
vỡcơcấuchínhtrịxãhộicủaquốcgia.Dođó1989saunhữngnghiên
cứunghiêmtúcvềtìnhhìnhđầucơđấtđôthị,mộtloạtcácgiảipháp
tổnghợpvềchốngđầucơđấtđãđượcchínhphủbanhành.
Cácchínhsáchmớibaogồm:
1/ Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của chính phủ lại
thànhmộthệthốngduynhất,hệthốnggiámớinàyphảnánhđúnggiá
trịtrênthịtrườngcủalôđấtvàlàcơsởđểtínhthuếlôđấtđó.
2/Thuếđấtđượcđánhtrêndiệntíchtổnghợpcủatấtcảcáclôđất
củachủsởhữu(dùchúngởcácvịtríkhácnhau).Thuếnàygọilàthuế
nắmgiữđấttổnghợpnhằmnắmrõsựthừathãiquámứccủamộtchủ
sởhữuhaynhucầugiảvềnắmgiữđấtđai(đầucơđất).Trêncơsởđó
sẽđánhthuếlũytiếnlênnhữngdiệntíchđấtđầucơvàdođókhuyến
khíchhọbánđicácphầnđấtnàylàmtăngnguồncungtrênthịtrường
đấtđai.
3/Bagiảiphápmớicótêngọilàgiảipháp"Gong6kae6nyom"bao
gồm
+Giớihạnvềviệcnắmgiữđấtdâncưởđôthị
Đâylàgiảiphápbổsungchohệthốngđánhthuếtổnghợpnhằm
mụcđíchcơbảnlàépbuộcchủđấtbánsốđấtthừara.Theođạoluật
thìkhôngcóhộgiađìnhhaycôngtynàođượcsởhữuđấtdâncưvượt
quá200py{ôm(660m
2
).Phầnsởhữuvượtquágiớihạnnàyđượcđề
nghịbánđi.N ếuchủđấtkhôngchịubánthìphầnđấtdưsẽbịđánh
thuế "nắm giữ đất đai quá mức" với mức thuế cao khoảng 7 { 11%
tronggiátrịthịtrườngcủadiệntíchđấtthừađó.Sốthuếnàyđượcthu
hàngnămchođếnkhichủđấtbánđiphầnđấtthừađó.
+Phípháttriểnđấtđai
Dopháttriểnđôthịhoá,đấtnôngnghiệpởvùngvenđôbịcácnhà
đầucơđấtmuanhữngvùngrộnglớnđểhưởngkhoảnlợikhổnglồkhi
đấtchuyểndịch.Vìvậynhànướcbanhànhphípháttriểnđấtđai.Phí
nàyđánhthuếlênnhữngkhuđấtpháttriểnchomụcđíchcưtrú,công
nghiệpvàgiảitrísaukhiđãđượcchínhquyềnchophép.N ghĩalànó
đánhlêntấtcảcácđềánpháttriển(códiệntíchlớnhơn660m
2
)trừ
cácđềáncủachínhphủ.Cácđềándotậpđoànnhànướcđạidiệncho
chínhquyềntrungươnghayđịaphươngđượcgiảm50%.
+Thuếlợinhuậntừgiátrịđấtđai(thuếtrênlợinhuậntừđấtđai
thừangoàitiêuchuNn)
Đâylàgiảiphápgiántiếpcảntrởcácchủđấtnắmgiữđấtvớimục
đíchđầucơ.Mặcdùcónhữngtranhcãivềviệcthuếnàyđánhtrêncác
lợi nhuận chưa được thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế
thôngthườngvàcóthểdẫnđếnviệcđánhthuế2lần,tứcđánhlênlợi
nhuậnthuđượctừviệcbánđấtnhưngđâylàbiệnphápcứngrắncủa
chínhquyềnnhằmđánhvàoviệctậptrungtàisảnquá mứcvàomột
nhómnhữngngườigiàucódođầucơđấtđainhằmbuộchọphảibán
đấtra,điềutiếtlạinguồncungđểgiảmgiáđấtđai,thúcđNythịtrường
bấtđộngsảnpháttriểnnênnhànướcvẫnkiênquyếtthựchiện.N ăm
1991lầnđầutiênthuếnàyđánhlêntổngcộng27441cánhânvàcông
tythìđãcónhữngphảnứngphẫnnộvàmạnhmẽcủagiớichủđấtdo
sốtiềnkhổnglồbịđánhtừthuếgiátrịđấtđaitrongkhitrênthựctếlợi
nhuậnvẫnchưađượcthuvào.Tuynhiênhầuhếtcácđơnkiệncáclời
cathánđềubịtòaánbácbỏ,thuếnàyvẫnđượcthuđềuđặnvànóđã
cómộttácđộngtolớnđếnthịtrườngđấtđaiHànQuốctrongnhững
nămtiếptheo.
CácgiảiphápmớicủachínhphủHànQuốcchốngđầucơđấtđai,
thúcđNythịtrườngbấtđộngsảntừđầuthậpniên1990đãmanglạikết
quảtốt,đãtạođượcnhững thayđổitích cực chothịtrườngđất đai:
Đầucơđấtgiảmhẳn,sốlượngđấtbêncungtănglên,giáđấthạxuống,
thịtrườngbấtđộngsảnsôiđộnghơn,nguồnthucủachínhquyềntăng
lên.Hệthốngthuếđãtrởthànhcôngcụđiềutiếthữuhiệuđểnhànước
quảnlýtốtthịtrườngđấtđaiđôthị.
Chốngđầucơđất,điềutiếtlạinguồncungvàgiáđấtnhằmtạora
tácđộngtíchcựcđếnthịtrườngbấtđộngsảnlàgiảiphápquantrọng
để phát triển thị trường bất động sản, giảm áp lực phân hoá giàu
nghèodođầucơđấtđai.
Vớinhữngtồntạicủatìnhhìnhsửdụngvàquảnlýđấtđaiđôthị
cácđôthịViệtN amnhưvấnđềđầucơđất,giáđấtquácao,hoanghoá
đấttrongnhữngkhuvựctânđôthịdođầucơvànhữnghệquảcủacác
liệupháp"sốc"vớithịtrườngbấtđộngsản,v.v..thìnhữngbàihọctừ
nhữnggiảipháp cảicách quản lýcủa chínhphủ HànQuốcvớithực
tiễntươngtựlànhữngbàihọcquí.
Bàihọcvềđịnhgiáđất
{Jhànướccầnphảiđịnhgiáđấtsátvớithịtrườngđểđiềutiết
cáclợiíchcủacácchủthểthamgiathịtrườngbấtđộngsảnkhicó
nhữnghoạtđộngnhưđềnbù,giảitỏa,v.v..diễnravàphảiluôncập
nhậtnókhithịtrườngcóbiếnđổi.
N hờcógiásátthịtrườngnhànướcmớicónhữngkếtquảtínhtoán
tàichínhđúngliênquanđếnđấtđaivàquađódùngcôngcụtàichính
(đánhthuế)đểđiềukhiểnsựvậnđộnglưuthôngđấtđaitheokếhoạch
vĩmôcủamình.
N gườisửdụngđấtcócơsởđểtínhtoánnhữngbàitoánkinhtế
củamìnhtrêngiácảđấtđaisátvớigiáthịtrường.N hờđóđấtđaiđược
vậnđộng, tự độngphân phốivàocác quytrìnhkhaithác hợplý, có