Chỉ nên ký quỹ hoặc đặt cọc trước khi mua nhà

Chỉ nên ký quỹ hoặc đặt cọc trước khi

mua nhà

Người mua chỉ nên kỹ quỹ hoặc đặt cọc một phần tiền trước khi

mua nhà. Điều này đảm bảo quyền lợi công bằng cho người mua

trong hoàn cảnh thị trường đang "bát nháo".

Theo ông Liêm, BĐS là tài sản có giá trị lớn nên kinh doanh BĐS phải

huy động được nguồn vốn lớn, quay vòng vốn nhanh, đáng lẽ ngoài

phần vốn tự có để chi cho khâu chuẩn bị đầu tư bên kinh doanh phải vay

ngân hàng. Nhưng thực tế, họ chỉ vay một phần để chi cho khâu tạo mặt

bằng xây dựng, còn lại tìm cách huy động tiền ứng trước của các bên

mua. Do luật pháp chưa chặt chẽ nên thường bên mua thua thiệt, nhất là

khi mà bên bán không thực hiện đúng cam kết, cố tình chờ thời cơ tăng

giá, hoặc dự án chậm tiến độ…

Xin ông cho biết cụ thể hơn các quy định thiếu chặt chẽ này?

- Nội dung các quy định này tập trung tại Điều 14, Luật Kinh doanh

BĐS về chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả

dần; Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP (Nghị định 71) về huy động

vốn; Điều 8 của Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71.

Đáng tiếc, Điều 14 của Luật Kinh doanh BĐS chỉ mới nêu các nguyên

tắc của hình thức ứng tiền trước mà không cụ thể để xét xử các vi phạm.

Điều này, vô hình trung đã tạo điều kiện làm nảy sinh những cách thức

huy động vốn tuỳ tiện.

Đối với người mua, ứng tiền trước là để cam kết bằng tiền cho việc mua

với giá cả nhất định. Còn với người bán, đây thực chất là huy động vốn.

Việc cam kết ứng trước tiền này, theo Luật Dân sự thì có thể hiểu thông

qua đặt cọc theo Điều 358 của Luật Dân sự hay quy định về ký quỹ tại

Điều 360.

Tôi nhận thấy ký quỹ là điều an toàn hơn với bên mua, tạo điều kiện cho

bên bán được vay vốn ngân hàng lãi suất thấp với số tiền tương đương

ký quỹ. Tức là, bên mua bỏ vào một tài khoản phong toả, khi nào thực

hiện xong thì giải ngân. Ngân hàng dựa vào số tiền trong tài khoản

phong tỏa mà cho bên bán được vay số tiền ấy. Như thế, tiền của người

ký quỹ đó được ngân hàng bảo vệ. Người bán cũng có lợi là huy động

được vốn nhưng lại không thể hiện sự tuỳ tiện. Vì nếu anh bán chậm tiến

độ phải trả lãi ngân hàng. Làm như vậy sẽ tránh được việc người bán

huy động vốn của dân xây xong chưa thèm bán, chờ nâng giá. Quy định

này cũng thúc đẩy bên kinh doanh phải năng động hơn.

Theo tôi, nhất quyết việc tạm ứng vốn mua nhà chỉ nên thông qua 2 hình

thức đặt cọc hoặc ký quỹ. Còn các hình thức khác như góp vốn, cho vay

vốn là bịa đặt, phi pháp. Vì chả có kiểu góp vốn mà người góp vốn

không có một quyền gì trong kinh doanh, không được hưởng lãi đồng xu

nào, rồi sau đó còn bị vỡ nợ. Trong lúc đó, người bán không có vốn, ít

vốn, không chịu đi vay vẫn có điều kiện hưởng lợi. Với hai hình thức đề

xuất trên, nếu anh không bán thì anh phải trả cho người mua một số tiền

tương đương với số vốn mà anh cam kết. Rất rõ ràng minh bạch.

Còn với hình thức trả chậm, trả góp thì sao, thưa ông?

- Việc mua bán chuyển nhượng BĐS theo hình thức trả chậm, trả dần

theo Khoản 2, Điều 14, Luật kinh doanh BĐS, nếu có, theo tôi thì chỉ là

trường hợp cá biệt giữa người thân, bạn bè, chứ không có ý nghĩa thiết

thực trên thị trường kinh doanh. Vì anh kinh doanh đang phải quay vòng

vốn rất nhanh, trả lãi ngân hàng, thì lại cho anh trả chậm, trả dần? Mặt

khác, nếu trả chậm, trả dần thì thời gian giao dịch kéo dài, càng nhiều rủi

ro. Chỉ có hệ thống ngân hàng mới có thể cho vay theo hình thức này

nhưng do độ rủi ro cao nên lãi suất cũng cao. Vì vậy, khi Chính phủ

muốn giúp người thu nhập thấp sớm có nhà ở thì họ phải hỗ trợ lãi suất

cho người mua. Từ đó, người mua được vay đủ tiền trả ngay cho bên

bán nhà 1 lần rồi sau đó trả chậm, trả dần cho ngân hàng. Đó là hình

thức vay dài hạn và thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai có

nhiều rủi ro. Vì vậy, cần có quy định pháp lý cụ thể để bảo đảm quyền

lợi của ngân hàng, cũng như của bên vay. Chẳng hạn như Mỹ, đã không

trả nợ nổi thì xoá, giải thế chấp, đem thế chấp của anh ra đấu giá bán

luôn để trừ nợ. Khung khổ pháp lý của việc trả chậm, trả dần theo tôi

nên được quy định tại một Nghị định. Vì mục 5 về bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ dân sự thuộc Chương 17 của Luật Dân sự chưa bao gồm trường

hợp này.

Ông từng nói rằng luật pháp về BĐS Việt Nam hiện chỉ chú trọng vào

quản lý nhà nước mà xem nhẹ thị trường?

- Đúng như vậy, khung khổ pháp lý về BĐS thường chú trọng hoàn thiện

thể chế nhà nước, coi nhẹ sự vận hành của thị trường, không thực hiện

đúng Nghị quyết của Đảng là phải hoàn thiện thể chế các thị trường. Tất

nhiên, trong các văn bản pháp quy cũng có nói nhưng không phải trọng

tâm.

Các văn bản luật chủ yếu lo xử lý cái người ta vi phạm đối với quản lý

nhà nước mà không chú ý xử lý những cái mà 2 bên dân sự vi phạm lẫn

nhau, không thực hiện nghĩa vụ, cho nên chẳng có biện pháp chế tài gì

cả. Chẳng hạn, tôi cho thuê nhà, anh không trả tiền thuê thì sẽ làm gì

anh? Cho nên nhiều khi luật nói khuyến khích nhưng chẳng có công cụ

gì để khuyến khích cả, chỉ nói suông.

Ở Trung Quốc, Điều 1, Luật Xây dựng, Luật BĐS luôn nói: Luật này ra

đời là để cho thị trường BĐS, thị trường xây dựng vận hành thông suốt

lành mạnh, còn các quy định thủ tục có thể bằng văn bản hành chính.