KHOA LUT TRNG I HC LUT
I HC LUND TP. H CHÍ MINH
NG ANH QUÂN
H THNG NG KÝ T AI
THEO PHÁP LUT T AI
VIT NAM VÀ THY IN
LUN ÁN TIN S LUT HC
Chuyên ngành: Lut Quc t - So sánh
Mã s: 62 38 60 01
Giáo s hng dn Thy in Giáo s hng dn Vit Nam
Hans-Heinrich Vogel Phm Hu Ngh
2011
MC LC
LI CM ƠN.................................................................................................................... 6
DANH MC CÁC T VIT TT.................................................................................. 8
CHƯƠNG 1. GII THIU  TÀI ............................................................................... 9
1.1. Cơ s ca  tài ....................................................................................................9
1.2. Mc ích nghiên cu ..........................................................................................14
1.3. Phm vi nghiên cu ............................................................................................15
1.4. Phơng pháp nghiên cu.....................................................................................18
1.4.1. Phng pháp pháp lý truyn thng...............................................................18
1.4.2. Phng pháp so sánh...................................................................................19
1.4.3. Phng pháp lun bin chng duy vt và lch s.........................................21
1.5. Tài liu s dng..................................................................................................23
1.6. Kt cu ca  tài................................................................................................25
CHƯƠNG 2. KHÁI QUÁT V H THNG NG KÝ T AI ......................... 27
2.1. S cn thit ca h thng ng ký t ai............................................................27
2.2. Khái nim và các yu t quan trng ca h thng ng ký t ai.......................31
2.2.1. Khái nim....................................................................................................31
2.2.2. Các yu t quan trng ca h thng ng ký t ai ....................................39
2.3. Li ích ca h thng ng ký t ai...................................................................51
2.3.1. i vi ch th s hu/s dng t và các ch th liên quan........................53
2.3.2. i vi Nhà nc.........................................................................................54
2.3.3. i vi xã hi..............................................................................................57
2.4. Nhng yêu cu i vi h thng ng ký t ai.................................................59
2.4.1. S chính xác và an toàn ...............................................................................60
2.4.2. S rõ ràng và n gin................................................................................62
2.4.3. S trit , kp thi.......................................................................................63
2.4.4. S công bng và d tip cn.........................................................................64
2.4.5. Chi phí thp.................................................................................................65
2.4.6. S bn vng và n nh ................................................................................67
KT LUN CHƯƠNG 2 ........................................................................................68
CHƯƠNG 3. H THNG NG KÝ T AI THEO PHÁP LUT THY IN
- NGHIÊN CU VÀ ÁNH GIÁ -................................................................................ 70
3.1. Sơ lc lch s phát trin ca h thng ng ký t ai Thy in .....................72
3.1.1. Quá trình thit lp h thng ng ký t ai.................................................72
3.1.2. Nhng ci cách quan trng i vi h thng ng ký t ai Thy in......79
3.1.2.1. Hp nht, khc phc s manh mún t ai ............................................79
3.1.2.2. Tin hc hóa và ng dng k thut mi trong ng ký t ai.................81
3.1.2.3. Thng nht c quan qun lý ng ký t ai .........................................86
3.2. T chc h thng ng ký t ai Thy in...................................................88
3.2.1. B máy ng ký và lc lng nhân s..........................................................88
3.2.1.1. B máy ng ký.....................................................................................88
3.2.1.2. Lc lng nhân s................................................................................92
3.2.2. Th tc ng ký t ai................................................................................94
3.2.3. Mô hình t chc và ni dung thông tin t ai ã c ng ký.................101
3.3. ánh giá h thng ng ký t ai ca Thy in ............................................107
KT LUN CHƯƠNG 3 ......................................................................................119
CHƯƠNG 4. H THNG NG KÝ T AI THEO PHÁP LUT VIT NAM -
NGHIÊN CU VÀ ÁNH GIÁ -................................................................................ 121
4.1. Lc s phát trin h thng ng ký t ai ti Vit Nam.................................122
4.1.1. ng ký t ai t i Vit Nam di các ch  c!.......................................123
4.1.1.1. Thi phong kin...................................................................................123
4.1.1.2. Thi Pháp thuc..................................................................................128
4.1.1.3. Giai o n 1954-1975 min Nam.......................................................130
4.1.2. H thng ng ký t ai theo chính quyn cách m ng cho n nay...........132
4.1.2.1. Trc nm 1980..................................................................................132
4.1.2.2. T" 1980 n 1988................................................................................134
4.1.2.3. T" nm 1988 n nay ..........................................................................136
4.2. T chc h thng ng ký t ai theo pháp lu!t Vit Nam...............................141
4.2.1. B máy ng ký và nhân s........................................................................141
4.2.1.1. B máy ng ký...................................................................................141
4.2.1.2. Lc lng nhân s..............................................................................147
4.2.2. Th tc ng ký t ai..............................................................................150
4.2.2.1. n v ng ký ....................................................................................150
4.2.2.2. Các trng hp ng ký và ngi phi ng ký quyn s dng t.....151
4.2.2.3. Khái quát v th tc ng ký t ai....................................................153
4.2.3. Xây dng và qun lý h thng thông tin t ai sau khi ng ký.................159
4.2.3.1. Ni dung thông tin t ai...................................................................159
4.2.3.2. Qun lý thông tin t ai.....................................................................164
4.2.3.3. Cung cp thông tin t ai ..................................................................167
4.3. ánh giá h thng ng ký t ai ti Vit Nam ...............................................169
4.3.1. T chc h thng c quan ng ký .............................................................169
4.3.1.1. S thng nht ca c quan qun lý ho t ng ng ký cha thc s c
m bo...........................................................................................................169
4.3.1.2. T chc và ho t ng ca c quan thc hin ng ký t ai cha hoàn
thin và n nh ...............................................................................................173
4.3.2. i ng! cán b qun lý, ng ký t ai ....................................................176
4.3.3. Th tc ng ký và thông tin ng ký .........................................................190
4.3.3.1. Mt s vn  v th tc ng ký t ai .............................................190
4.3.3.2. H thng thông tin t ai...................................................................195
4.4. ánh giá m"t s hot "ng liên quan ng ký t ai........................................201
4.4.1. Ho t ng quy ho ch s dng t..............................................................201
4.4.2. Ho t ng cp giy chng nhn quyn s dng t...................................214
4.4.3. Ho t ng nh giá t..............................................................................233
KT LUN CHƯƠNG 4 ......................................................................................245
CHƯƠNG 5. NHNG KINH NGHIM VÀ GI M CHO PHÁP LUT VIT
NAM TRONG XÂY DNG H THNG NG KÝ T AI QUA NGHIÊN
CU, SO SÁNH PHÁP LUT NG KÝ T AI CA THY IN ............. 249
5.1. So sánh h thng ng ký t ai theo pháp lu!t Vit Nam và Thy in .........249
5.2. M"t s gi m c#i tin h thng ng ký t ai Vit Nam ............................260
5.2.1. Nhng lu ý chung.....................................................................................260
5.2.2. Mt s gi m cho vic kin toàn h thng ng ký t ai ........................268
5.2.2.1. V c cu t chc................................................................................268
5.2.2.2. V lc lng nhân s...........................................................................273
5.2.2.3. Xây dng c s d liu và h thng thông tin t ai theo hng tin hc
hóa ..................................................................................................................280
5.2.3. Chn ch#nh mt s ho t ng có nh hng n ng ký t ai ...............289
5.2.3.1. Ban hành pháp lut v ng ký quyn s dng t, quyn s hu bt ng
sn...................................................................................................................289
5.2.3.2. Ho t ng quy ho ch s dng t.......................................................292
5.2.3.3. Ho t ng cp giy chng nhn quyn s dng t.............................299
5.2.3.4. Ho t ng nh giá t........................................................................302
KT LUN.................................................................................................................... 308
PH LC A........................................................................Error! Bookmark not defined.6
PH LC B .....................................................................Error! Bookmark not defined.49
PH LC C......................................................................Error! Bookmark not defined.71
PH LC D......................................................................Error! Bookmark not defined.77
DANH MC TÀI LIU THAM KHO........................Error! Bookmark not defined.85